房地产一体化管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产一体化管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产一体化管理范文

一、统一征管模式

对全市范围内土地使用权转让（土地无建筑物）、矿井转让等行为、房地产开发销售、委托代建及自建房屋(农村集体土地自建房除外)、房地产（含二手房）转让等环节产生的各项税收（统称“房地产税收”），实行“一站式”（市地税局办税服务厅）征收和“联网控管、先税后证、项目跟踪、过错追究”的控管办法，以先税后证（即先向地税、财政部门缴纳相关税收，后办理房屋产权证书）为基础，通过部门配合、环节控管，实现房地产税收一体化管理。

二、加强部门配合

国土资源、建设、房产等部门要密切配合，充分发挥部门职能作用，实行信息共享。在办理土地使用权证（地上无建筑物）、房屋产权证和施工许可证之前，要严格执行“先税后证”，在办证审批表上必须加盖地税部门“征税审核章”或“税源审核章”。

（一）实行信息共享。

地税、国土资源、建设、房产等部门要按照联网控管要求，建立健全部门间符合征管实际需要的监控机制，实现地税和相关部门的计算机网络联接。

1市国土资源局要于每季首月5日前向市地税局提供有关土地使用权转让（地上无建筑物）信息，包括权利人名称、土地权属状况、土地价格等详细资料。

2市房产管理局要于每季首月5日前向市地税局提供房产转让相关的交易信息、产权登记信息。

3市建设局在对参与工程投标单位进行资格审定时，要审查投标单位税务登记情况，对没有办理税务登记的投标单位，要督促其补办税务登记手续，并于每季首月5日前向市地税局提供建设项目中标单位信息和竣工验收工程项目信息。

4.其他各相关职能部门在依法协助市地税局采集房地产行业涉税信息时，不得收取任何费用；市地税局对获取的相关信息资料只能用于税收征管工作，并有责任予以保密。

（二）实行先税后证。

1市国土资源局在办理土地使用权转让（地上无建筑物）有效登记时，凭盖有“征税审核章”或“税源审核章”的查验办证审批表办理土地权属转让手续。地税部门应根据市国土资源局提供的相关信息严格进行征(免)税界定，办理相关的征(免)税手续。

2市房产管理局在办理房产所有权登记（包括继承、赠与登记、变更、自建）手续时，凭纳税人办理相关的征(免)税手续办理房产所有权登记相关手续；委托代建并办理自建房产证书的纳税人须取得地税部门的建筑业。

3市建设局在办理《施工许可证》时，凭盖有“征税审核章”或“税源审核章”的查验办证审批表予以审批办证。对存在严重偷逃欠税行为且又不按规定期限和要求进行整改的房地产开发企业、建安施工企业，应及时依法提请上级行政主管部门降低直至取消其经营资质。对存在偷逃欠税行为的施工企业，应积极配合地税部门督促其开展税收自查并依法缴纳税款，凭盖有“征税审核章”或“税源审核章”的查验办证审批表办理工程项目竣工验收手续。地税部门要根据市建设局提供的相关信息严格进行税源管理，科学征管，并告知纳税人取得税务。

4.市监察局要定期不定期开展检查，依纪依规对造成纳税人偷逃欠税的相关责任人实行责任追究。

（三）实行验票付款。全市所有行政事业性单位（含中、省、垂直管理的行政事业性单位）和其他相关建设单位及个人须凭市地税部门开具的正式税务支付工程款。否则，不予支付。房地产开发企业预收购房款票据由市地税部门监制，纳入地税监控管理。

（四）实行依法办事。国土资源、建设、房产、地税、财政等部门要加强配合，认真履行职责，简化办税程序，优化纳税服务，不断提升服务水平。

三、强化工作责任

（一）明确责任。凡涉及房地产税收信息的相关职能部门(单位)要明确具体承办科(股)室和责任人，层层细化工作责任。

第2篇：房地产一体化管理范文

20*年5月，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理，一年多来，我省各地认真落实“一体化”管理要求，结合本地实际，做了大量卓有成效的工作，房地产税收一体化管理工作取得了一定的进展。为了进一步做好我省房地产税收管理工作，提高房地产税收一体化管理水平，根据今年全国耕地占用税、契税征管暨房地产税收一体化管理工作会议精神，结合我省实际，现就进一步加强房地产税收一体化管理工作通知如下：

一、统一思想，明确目标，切实提高对房地产税收一体化管理工作的认识。房地产税收一体化管理是国家税务总局贯彻落实国家宏观调控政策需要，在广泛调查研究的基础上，根据税收征管的基本原理和实际情况，为加强房地产税收征收管理而实施的一项重要举措，是税收管理科学化、精细化的具体体现。各级财税征收机关要打破部门分割、税种分割、信息不沟通的管理状态，从房地产开发、交易到保有的全过程加强税源信息收集和分析工作，促进信息的共享和利用，提高工作效率，增加税收收入，降低纳税成本，方便纳税人。

二、全面落实契税直征，严格契税“先税后证”制度。各级财政征收机关要进一步落实契税直接征收工作，设立契税直征窗口，提高征管效率；同时要严格“先税后证”制度，逐步建立包括涉税资料的收集和共享、税源信息的传递和利用、计税依据的确定和认可、各方的权利和责任等内容的工作联系制度，把契税征管纳入房地产权属转移办理流程，实现信息的及时传递和共享，为实施房地产税收一体化管理奠定基础。

三、实现房地产交易环节税收的“一窗式”征收。在交易环节建立征收机制，通过一个窗口对各税种进行统管，是房地产税收一体化管理最基本的要求。各级财税征收机关要加强与房地产部门的联系，有条件的地方一定要在今年内由财政和地税部门在房地产交易部门共同设立征收窗口，实现房地产交易环节税收的“一窗式”征收。同时利用契税“先税后证”的特点，把房地产交易环节的信息储存起来，建立数据库，然后将信息向房地产开发、保有两个环节传递，进行税源监控；暂不具备共同设立窗口条件的，地税部门可委托财政部门代征税款，同时要明确一个部门负责储存、传递房地产交易环节税收信息，保证对房地产开发、保有两个环节的税源进行监控。

四、做好存量房交易价格的核定工作，统一房地产交易环节计税价格。存量房交易价格的认定是“一窗式”征收的关健环节，而大量占有信息是准确、高效地对存量房价格进行评估的前提。各级征收机关要加强与房地产部门的协调，共同建立统一的房地产交易计税价格核定机制，广泛收集信息，大量占有信息，采取多种途径、多种形式，准确、高效地对存量房交易价格进行评估，堵住纳税人瞒报、虚报成交价格偷逃税款的漏洞。

第3篇：房地产一体化管理范文

关键词：价值链；房地产企业；管控模式

中图分类号：F2 文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2014）16―0022―02

1房地产企业的发展趋势

近年来，随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧，房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合，规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。

规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。

集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。

规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。

2价值链理论

1985年，迈克尔・波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。

价值链具有如下特性：（1）企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面，其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节，而辅助活动主要是企业的内外部管理活动；（2）企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体，每一环节完成自身的工作内容后，传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作，实现价值增值。（3）企业竞争优势来自于成本领先和差异化，而从价值链角度来看，企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。

3房地产企业价值链构成

按照价值链理论，房地产企业的开发作业流程，同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。

3.1房地产企业价值链中的基本活动

（1）前期研究决策阶段：通过缜密细致的市场调研，结合企业自身综合实力，对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究，确定项目业态和开发模式，进行价值研判与决策。

（2）规划阶段：根据前期决策，委托设计单位对已获得地块进行策划设计，形成良好的功能规划和市场识别，将土地最大限度实现增值。确定设计方案后，依法对拟建地块进行规划保健，获得许可。

（3）工程建设阶段：通过招标比选，选择最优施工企业，使其有能力完成设计方案，实现低成本、高质量施工，并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值。

（4）销售阶段：在取得房屋销售许可证的基础上，对产品进行推广与销售，并根据客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，实现销售价值最大化。

（5）物业管理阶段：产品开发、销售完成后，对产品进行物业管理、保修和后期维护。

3.2房地产企业价值链中的辅助活动

房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的，它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。

（1）战略定位管理：确定企业的发展方向和宏观战略，作为具体经营方针制定的依据，保证企业核心竞争力的培育和发展。

（2）财务和人力资源管理：人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制，促进知识资源的积累和应用；财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。

（3）企业文化：企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源，在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。

（4）企业创新：在激烈竞争的房地产市场中，技术、产品、销售和管理等方面的创新，是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。

4价值链运营管理模式

价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心，按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位，从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责，整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体，互为依存，互为客户，各自形成可以量化的对整体价值链的贡献，通过协同提高效率，从而实现整个价值链的价值创造最大化，形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”，通过积累形成各自的专业化优势，提高专业化能力，形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势，从而形成集团不可复制的核心竞争力。

根据上述价值链理论，将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本；纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。

4.1横向一体化协同

首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条，这是地产企业价值链的核心和主干；由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台；业务链条以支持平台为依托开展经营活动，相互作用，形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方（如：供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等）对接串联起来，就构成了房地产企业的整条价值链。

基于价值链，四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究，目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析；产品设计中心侧重于项目规划与设计，致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计；制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本；营销中心侧重于营销和服务，基于消费者心理，研究需求趋势和营销方式，建立营销管理和服务特色；与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢；实现价值链创造价值的做大化。

基于价值链，业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存，互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样，就会产生协同效应，并打破部门和业务单元之间的界限，实现价值链的价值最优。具体工作中，各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率，然后主动地参与价值链其他环节的工作，从不同的视野贡献智慧，避免漏洞，防止风险。

4.2纵向一体化协同

纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下，各业务单元和模块工作范围相对固定，业务聚焦，打造专业化团队，提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会，有利于员工个体在实践中积累经验，成为专业化人材，并通过专业化发展的通道成长，实现自身价值。同时，各业务单元和模块作为专业化团队，有了人才培养的途径和良好机制，团队内更容易培养知识分享的气氛，从而更有利于知识的积累，进而形成专业化优势，提高价值创造的能力，能为价值链的价值贡献更大。

价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式，它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内，在很大程度上提高了集团的管控能力；并且通过业务单元和职能模块的设置，一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰，业务流程更为顺畅，另一方面这种调整弱化了职能部门的权力，强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下，各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值，进而也避免了各职能部门高高在上，缺乏服务意识的现象，使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外，重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥，而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高，使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。

参考文献

[1][美]迈克尔・波特.竞争优势[M].北京：华夏出版社，2005.

[2][美]J・杰瑞・考夫曼.价值管理[M].北京：机械工业出版社，2003.

[3][美]斯蒂芬・P・罗宾斯.管理学[M].第七版.北京：中国人民大学出版社，1997.

第4篇：房地产一体化管理范文

一、加强政策宣传，改善税收环境。财政、地税部门要利用多种形式，广泛宣传土地、房地产业税收政策，切实激发全民依法纳税的自觉性，为实施一体化税收管理创造良好宽松的社会环境。要积极创造条件，在房地产权属登记场所设立办税窗口，为纳税人提供咨询服务并现场办理有关涉税事项。

二、加大依法治税力度，严格执行“先税后证”的政策规定。财政部门必须依照房产管理和国土资源部门提供的房地产交易合同确定的成交价格计征契税；对二手房的交易，不能正确提供成交价格的，要依据市场行情进行合理评估，按评估价格计征契税。根据有关法律法规规定，没有财政、地税部门出具的完税或免税凭证，国土资源和房产管理部门不得办理土地使用权属、房产权属登记手续。国土资源、房产管理部门要依法履行职责，严格把关,切实执行“先税后证”的政策，积极配合财政、地税部门做好土地、房地产税收征管工作,防止国家税收流失。

三、实行信息共享，建立部门协作联系制度。财政、地税、国土资源、房产管理等相关部门要加强沟通和联系，细化土地、房产管理信息交换内容，切实做好信息共享工作。财政、地税部门要将日常税收征管和税务稽查工作中发现的纳税人在土地、房屋产权交易或权属登记方面的问题，及时告知土地、房产管理部门；国土资源、房产管理部门要将土地、房产交易和登记情况定期提供给财政、地税部门；建设部门要将已批准的房地产规划、开发项目相关信息提供给财政和地税部门。由财政部门牵头，定期召开房地产税收一体化管理联席会议，及时解决土地、房地产税收征管中出现的问题。

第5篇：房地产一体化管理范文

【关键词】房地产市场营销一体化教学

【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1006-9682(2010)3-0077-02

随着房地产业的发展,《房地产市场营销》课程已经作为行业营销课程被越来越多的高职院校列入教学计划。《房地产市场营销》课程具有较强的应用性,如果在教学中只注重理论知识的系统传授,不注重理论联系实际,不注意培养学生运用营销理论分析解决实际问题的能力,培养出来的学生就很难适应市场经济发展的需要。而当前高校教学存在的最大问题就是理论脱离实际,尤其是房地产专业的学生,实践锻炼的机会明显不足。

“一体化教学”是集“教、学、做”于一体的一种教学模式,强调把理论教学和实践教学有机结合,重视学生的全程参与,实施“做中学、做中教”,进行专业知识、专业技能和职业素养三位一体的学习与训练,突出了学以致用、理论联系实际的教学原则,是提高学生综合职业能力有效的教学方法。高职院校《房地产市场营销》课程亟需进行“教、学、做”一体化的教学改革。

一、《房地产市场营销》一体化教学的“教”

1.突出实用性和操作性的教材

教材是教学中一个非常重要的环节。教师要根据教材进行备课和教学,学生要依靠教材进行学习和复习。因此教材的质量直接关系到教学的质量。高职高专的教材要理论知识深浅适度,实践环节特色鲜明,强调业务的操作实践。目前大多数高职院校使用的《房地产市场营销》教材理论性较强,案例比较陈旧,这种教材的使用对学生而言,实践应用性不强,达不到理论与实践的有机结合。要做到“教、学、做”一体化教学模式教学必须要在教材的选择或编写上有所突破,可以选择面向目标、以任务驱动为内容的教材。这种教材在模式上与传统教材有较大变化,采取先提出问题的方式,然后指出解决问题的方法和所需要的知识。用什么学什么,增强目的性、实践性和应用性。实际上就是以完成一个个具体的任务为线索,把知识内容巧妙地融合到任务中。教材依据项目,使学生学完一本教材,基本上就会做一个具体的项目,并且可以举一反三。例如房地产购买行为分析这一章应先提出问题:万科新开发了一楼盘,请为其做一份营销策划方案。然后指出一份营销策划方案应包括哪些内容,需要掌握哪些方面的知识。学生会在这个问题的驱动下,通过对学习资源的积极主动应用,进行自主探索和互动协作的学习。实践性较强的教材除了教材本身,还应包括实践实验教材和配套教学光盘。这样的教材打破了原来的知识体系,围绕任务重新构建知识体系,通过任务模块形式讲解目标系统的功能结构,通过流程描述讲授解决问题的思路,以此提升学生的系统分析能力、逻辑思维能力和设计技能,并在此基础上做理论知识点的展开和延伸,既可以起到急用先学、学以致用和立竿见影的效果,又可以收到诱导学生逐步展开、深入探讨、由会到精的目的。

2.具备“双师型”素质的教师

在“教学做”一体化教学模式下,教师不再仅仅是书本知识的传播者,而且还应该是实践操作的示范者和指导者。但是由于很多高职院校的教师是直接引进的应届毕业生,因而很多老师都缺乏很实际的房地产市场营销实践经验。另外,近年来由于高职院校大量扩招,教师教学工作量增加,教师尤其是年轻教师进修、培训和参加社会实践的机会相对减少,教师往往采用传统的教学方法完成学校交给的教学任务,没有用大量精力去探索创新房地产市场营销课程的教学模式和方法。再加上有时候部分房地产市场营销任课教师本身知识储备不足,缺乏对房地产行业的深刻理解和对企业具体运作,尤其是岗位要求比较陌生,有时候难免现学现卖,降低教学水平,严重地影响教学效果。

《房地产市场营销》课程要做到“教、学、做”一体化教学,必须要有高素质的“双师型”教师队伍,了解、掌握、熟悉行业企业工作一线的新知识、新技术,适应一体化教学工作需要,真正做到“穿上工作服,就能从事房产营销,脱下工作服,就能上讲台执教”。高职院校新入职的教师上岗前要首先参加技能培训;学校有计划安排在岗教师到企业挂职锻炼或直接选派教师参与相关实训基地房地产项目的组织和策划,提高教师的实践能力;聘请具有丰富房地产行业经验和市场营销经验的校外人员担任兼职教师,比如房地产公司的主管营销的副总或者部门经理、营销策划人员或者房地产经纪人等定期到学校来做教学工作,把企业实际遇到的问题及解决方法传授给我们的专业任课教师和学生。建设一支能适应高职教育的以就业为导向、强化技能性和实践性教学要求的“双师型”教师队伍,是培养社会需要的高素质应用型人才的关键。

3.理论与实践相结合的教学过程

在传统教学过程中,教师主要采用传统的“讲授型”。虽然也有案例分析和讲练,但整个教学过程基本上在教室进行,缺少仿真的职业环境和角色扮演,教师、学生没有把自己当成真正的房地产市场营销工作人员,没有进入真实的职场环境中。这样就造成了学生理论水平高、实践能力差的后果,与房地产企业和具体工作要求相脱节的矛盾比较突出。

一体化教学要以能力为本位,在技术上、方法上和过程上贴近企业的岗位需求。首先,多渠道强化房地产市场营销技能培养,适当加大实训课程比例。结合房地产市场营销课程教学内容,任课教师应有目的、有步骤地让学生参与到实践活动中去。其次,在理论教学中采用多种模式,特别是“情景型”模式,即学生在模拟的情景中扮演某一社会角色,从而掌握相关知识技能的一种实践性教学活动。如教师设计让学生作为售楼人员或者是房地产经纪人练习与客户的交往,或者作为房地产市场营销部门的工作人员商讨某个项目的策划方案等。在这样的模拟教学环境中,从理论到实训、再到实际,提高学生具体运用理论知识,提高实际工作技能,培养学生的职业能力,为他们以后就业走向工作岗位奠定好基础。

二、《房地产市场营销》一体化教学的“学”

1.不排斥接受性学习

教育学家吕型伟曾说:“不能什么都让学生自己去研究,因为学生的间接经验是很重要的,在学习期间,接受性学习是重要途径,学生主要是学习和掌握别人的经验。”不同特征的知识,对学习方式的要求也就不同。学生应根据其各自的特点灵活运用。接受性学习的特点:以听教师讲授为主要方式;以掌握系统知识为基本任务;信息传输呈线性;学生认知活动具有可指导性、可控性。《房地产市场营销》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要学生进行接受性的学习。例如,房地产市场营销理念及其演变过程这部分内容。接受性学习的最大价值在于学习者不必从零开始学习活动,可以通过继承接受前人或他人的认识成果而加速个体的认识发展过程,从而能够从容地面对无限的知识海洋。

2.促进探究性学习

探究性学习,是一种在好奇心驱使下,以问题为导向、学生有高度智力投入且内容和形式都十分丰富的学习活动。探究性学习的前提是学生“自主活动”,教师在学生的探究性学习中是一个帮助者的角色,教师将为学生提供学习材料,解释阅读材料中的问题,提出问题,教师不直接告诉学生答案,而是要挑战学生,鼓励学生自己找到问题的答案。例如《房地产市场营销》课程中房地产市场调查章节:市场营销活动必须始于市场、终于市场,开发前必须调查市场以确定适销对路的产品,开发后必须以适应市场的价格、行销、促销等策略将产品推向市场,这就要求进行市场调查,掌握市场信息。教师先把市场调查的一般程序、原则等内容向学生介绍,然后动员学生到房地产开发公司、房地产交易所去调查,最后由教师对学生遇到的疑惑问题进行解答。这种形式的教学能真正使学生把知识学活。

三、《房地产市场营销》一体化教学的“做”

1.在实践中完成作业

“教、学、做”一体化中“做”是核心,教师在做中教,学生在做中学。从教师对学生的关系上说,做便是教,从学生对教师的关系上说,做便是学。《房地产市场营销》是一门实践性很强的课程,在教学中应以学生的“做”为重点。例如房地产专题策划,这是对所学房地产市场营销理论综合而具体的应用,是一次实实在在的系统学习和理论联系实际的大作业,要真题真做。房地产市场营销理论学完后,教师应将专题策划的任务安排给学生。通过专题策划使学生熟悉房地产市场营销策划的全过程,使学生在资料的收集、处理及应用,策略的分析,方案的制定、评价与优化等方面能与具体对象结合起来,提高房地产市场营销策划能力。

2.实现工学结合

加强校企合作,实现工学结合。学校充分利用校外实训基地资源,安排学生参加顶岗实习,学生在做中学、在学中做,在完成具体任务的过程中学习新的知识和新的技能,在学习中体验工作的责任和经验,加快实现从学生到劳动者的角色转换。比如让学生参加一些市场调查活动,安排学生对附近区域的房地产项目进行关于楼盘户型、价格、展销活动、楼盘开盘典礼、新闻会等的调查分析,使学生在实践中学习和了解房地产市场营销工作过程、项目运作的要求,提高房地产市场营销的技巧;让学生接受校企合作单位的培训,然后挑选合适的、优秀的学生参与到企业项目的销售推广活动现场,给学生一个实战的机会,亲自感受房地产营销过程。通过销售准备、发现客户、销售讲习、谈判与成交、事后跟踪等环节的实践,提高学生售楼技巧。

参考文献

1 卓坚红.从虚拟到实战的高职房地产营销实践教学探索[J].中国成人教育,2008.11

2 王庆红.“教、学、做”一体化教学模式的探索与实践[J].职业教育研究,2008.4

第6篇：房地产一体化管理范文

1发展房地产企业信息化的策略

1.1企业信息化的合理定位

企业信息化建设必须站在战略的高度和商业管理的角度。站在制高点，统筹整个企业的营运过程。企业信息化建设要求企业的管理层必须从战略的眼光看企业信息化建设。房地产企业多是一些以经营为目的的企业，追求利润最大化和成本最小化是每一家房地产企业必然要考虑的问题。所以房地产企业必然重视业绩表现，但往往因为重业绩而忽视了其他东西。在信息系统的建设中，要考虑很多因素，比如：流程是否能够促进企业成长、增加盈利以及提高客户满意度。房地产企业信息化要求信息、决策、执行的整合，要求公司的IT建设和公司的战略结合起来。

1.2加强人才建设，明确责权，保证需求落实

房地产企业信息化建设应该需要一支稳定而强大的人才队伍,因此信息化建设要“以人为本”。这也是我们政府所倡导整个社会的。信息化建设与人才开发是相互影响、相互作用的，信息化建设需要高素质的人才，而人才的开发又能推动信息化建设的进程，两者是相互融合的。人力资源不仅是企业信息化的丰富内涵之一,更是企业信息化进程的驾驭者。人才是实现房地产企业信息化战略的基础，没有信息技术人才，企业信息化战略的实施只能是一句空话，对人力资源进行开发、使用和培养是关系到企业生存和发展的核心战略。但是，目前我国多数房地产企业的信息化人才匮乏，特别是既熟悉管理又懂计算机的复合型人才严重匮乏。因此，房地产企业的信息化建设一定要把信息化人才的培养工作摆上战略地位，采用多方面措施加紧推进。

1.3采用一体化指导思想

结合自身需求，采用一体化指导思想。房地产开发由于业务涉及面广，因此在信息化过程中需要考虑到众多业务信息化需求，涉及到大量业务环节，比如项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、租赁、物业管理等。在发展的不同阶段，房地产企业都必须引进一些业务管理软件。这些应用系统都往往由不同开发商开发，构建的也是不同的数据库，致使很多企业的经营管理数据分布在不同的系统、地域或平台上。从而限制了企业各种数据的综合利用，信息间未能实现有效地共享与传递，这样严重影响了企业信息化建设的实施效果。因此企业的信息化建设应以“一体化”为出发点和指导思想。我们应该遵循四个原则，也就是规划设计一体化、考察系统本土化、采购软件本行业化、实施上线本企业化。

一体化的信息化建设主要是指采用统一的先进的开发工具、统一的大型关系型数据库，从服务于企业发展战略出发进行系统规划，完全整合办公自动化、人事管理、项目管理、楼盘销售、客户关系管理、物业管理、租赁管理等专项业务管理功能，彼此之间实现完全的融合，数据间直接交换与运算，减少了信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理的统一信息化大平台。

2房地产企业信息化发展趋势初探

2.1房地产企业信息化中的电子商务

房地产电子商务即电子商务理念和技术在房地产业中的应用。应用范围十分广泛包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。也是房地产企业信息化发展的趋势所在。

BtoB(BusinesstoBusiness即企业对企业电子商务)房地产电子商务是房地产企业信息化中最常见之一，其涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，要涉及到大量房地产行业的相关企业，比如建材供应商、建筑承建商等。目前，BtoB房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过房地产行业相关企业间建立的电子化交易平台，房地产企业供应链的管理变得容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。

BtoC(BusinesstoConsumer)房地产电子商务模式主要运用于房地产的市场营销与服务，是电子商务模式中基础的交易模式之一。BtoC房地产电子商务也是运用最广泛。除了网上购房（虽然购房还不是很常见，但是租赁方面已经非常成熟了），BtoC房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。BtoC类的电子商务主要面向广大消费者，将以个人终端为主要市场，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。

GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地产电子商务模式指的是政府对消费者/政府对房地产企业的电子商务活动。这种电子商务方式能把政府服务部门的服务意识体现得淋漓尽致。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策和市场的监督投诉等。

我们应该大力发展房地产行业的电子商务。随着信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从房地产企业与房地产企业间的电子商务方式、房地产企业对客户的服务方式、网上信息、建立虚拟房地产企业及虚拟政府等方面的业务展开。

2.2进一步完善房地产网站功能

1998年7月18日，中国建筑业协会推出了“中国建筑在线”网站。2000年4月3日，搜房网()在网上成功地拍卖了7套北京房产，这件事在业内引起了不小的震动。随后，搜房网又一次在网上拍卖活动中仅用了短短4个小时的时间就拍卖了l7套上海房产，并以300万元的价格成交了7套别墅。这是房地产相关网站的发展历史，也是国内房地产网络电子商务的一次大胆尝试，更为房地产网络经济开辟了广阔天地。经过十几年的发展，房地产相关网站已经得到长足的发展。

房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的MLS(MultipleListingService)理念。在美国，1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，2006年已超过2万个。显然国外的房地产电子商务比我国起步早，随着我国加入WTO，我们加快了房地产电子商务的发展步伐，同时也得到了很好的发展。我国现有房地产相关网站大约一万多个,大多涉及房地产企业各个操作环节：房地产政策信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介和物业管理等。

随着网络的普及，互联网将成为房地产信息的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企业上网的数量将明显增加。完善房地产企业信息化中网站功能的同时，我们也应该整合这些网站，使一些有基础和有实力的网站做大、做强。比如房地产企业站点，万科是在这方面的领跑者，其他一些企业是应该好好学习和借鉴的。

2.3加速建设房地产企业信息化标准化的进程

房地产企业在进行信息化建设的初期,其外部信息化程度不高是制约产业推进信息化建设的瓶颈问题,主要表现在房地产企业间的信息集成和共享、与外部联系的标准化技术等方面。对于房地产企业信息化的评价,当前尚未形成规范的评价方法,缺乏统一的评价体系。房地产企业信息化建设的不断深入,将逐步解决上述问题,为产业信息化搭建起网络平台。此外,一些先进的信息集成工具将引入房地产行业。如在项目管理的应用中,EDI是一种在各部门和协作力量之间交互信息的有效技术手段。建立基于EDI的房地产项目信息组织和传递模式,各参与者都必须遵循统一的商业操作标准,如联合国贸易数据交换标准——UN/EDIFACT等。

对于传统的房地产行业来说，房地产企业信息化程度的高低是决定房地产企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。因此必须加速建设房地产企业信息化标准化的进程，同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。

第7篇：房地产一体化管理范文

一、房地产测量现代化的概念

（一）房地产测量现代化的概述

自上世纪八九十年代以来，房地产现代化测量技术已从单纯的与地形有关的测绘和资料收集发展到数据采集、传输、存储、处理的自动化，并对资料信息进行深加工、作出科学解释与管理，进行数字地图、数字专用图生产，建立各种信息管理系统等。房地产测量现代化是现代测绘科学、定位技术、遥感和地理信息学等学科与现代计算机科学和信息科学、通讯科学等相结合的多学科集成。房地产测量现代化指的是房地产测量运用计算机技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、的专业测绘。

（二）房地产测量现代化的意义

以计算机为标志的房地产现代化测量为房地产的控制测量建立了一个高精度的、有一定密度的、能长期保存使用的、稳定的房地产网络控制网，为测绘大比例尺寸的房地产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程的放线验线等日常工作提供测绘基础。此外，在为房地产管理服务以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供了测量的精确基础图、表、数字、资料和相关的信息，为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。为房地产的发展提供有力的技术支持。

二、计算机在房地产测量中的优势

从工程测量整个学科的发展来看，利用计算机这一精密的测量技术与方法能够使得房地产测量根据形变监测分析与灾害预报、工程信息系统，为今后一段时间内工程测量学研究的主要方向。实现房地产测量内外作业的一体化，数据获取及处理的自动化，房地产测量过程控制和系统行为的智能化以及房地产信息共享和传播的网络化提供便利。具体而言，计算机在房地产测量中的优势主要表现在以下两个方面：

（一）计算机能为房地产测量建立“一体化”的测量体系

运用了计算机的房地产测量，能够为房地产测量提供一个“一体化”的测量体系，使得房地产测量工作无论采用一种或多种、相同类型或不同类型的测量仪器，都可以实现通过统一的数据采集格式和不同数据接口定义，从而使得房地产测量工作在结束时就能建立一个高精度、有一定密度的能长期保存使用的稳定的房地产平面控制网，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。

（二）计算机能实现房地产测量的 “自动化”

房地产测量的 “自动化”是指在运用了计算机计算之后，能够实现房地产测量数据的预处理、传输和通讯，从而形成电子数据的自动化流程过程中，不需人工干预和处理。此外，运用了计算机的房地产测量技术能够适应工程测量学的发展，从点信息到面信息获取，从后处理到实时处理。实现在大型房地产工程中，从高空到地面、地下以及水下，从人工量测到无接触遥测，从周期观测到持续测量。测量精度从毫米级到微米乃至纳米级等等，为房地产测量提供便利。

三、 计算机在房地产测量中的应用现状

计算机在房地产测量中的发展趋势是越来越广，并且和其他专业如工程测量、地面测量、空间测量等方面的理论知识紧密结合。实现了房地产测量的空间科学性、资源开发、房地产、地理、工程监理、设计制造、工业测量与工业计量等结合更加紧密。如今，结合了计算机的房地产的测量技术主要有AutoCAD和GIS。

（一）AutoCAD的房地产测量应用

AutoCAD是美国AutoDesk公司开发的通用CAD工作平台。随着计算机技术的不断发展，AutoCAD在建筑业中得到广泛的应用，并成为房地产测量市场占有率居世界首位的CAD系统工具，成为了当前房地产测量工程师设计绘图的重要工具。可以对三维实体进行自动消隐、润色和赋材质等操作，以生成真实感极强的渲染，以及具有强大的图形编辑功能，能方便地进行图形的修改、编辑操作的AutoCAD能够实现房地产测量体系结构的开放，在协作、数据共享以及管理上的改进尤为突出，使得房地产测量工作效率高、实现有效的测量数据共享以及完备的测量管理。

（二）GIS的房地产测量应用

GIS在房地产测量中的应用是以应用导向的空间信息技术。并通过定性和定量分析方法对这些信息进行评价、测量，能够对房地产经济发展的过程中可能出现的各种异常态势进行分析。GIS的房地产测量空间分析与辅助决策支持是GIS的高水平应用，通过建立房地产测量的知识的智能系统。在大规模城市基础设施建设中如何保证绿地的比例和合理分布、如何保证学校、 公共设施、运动场所、服务设施等能够有最大的服务面等方面，具有很好的运用效果。并且随着数据库的快速增大和对数据挖掘工具的深入研究，GIS在房地产测量中的应用前景不可估量。

四、结束语

在房地产测量环境的精准需求下，带动了计算机在房地产测量市场的繁荣。在计算机时代来临之际，房地产测量工作应及时关注计算机新技术的发展，在未来的房地产测量过程中，有效地运用计算机技术，实现房地产测量工作的高效、高质量地完成。

参考文献：

第8篇：房地产一体化管理范文

产建设的信息需求也越来越迫切，因此极需要能集房产测绘成果管理、房产业务管理及房产信息于一体的信息系统。充分应用当前最先进的GIS技术、数据库技术与网络技术，结合房产管理的特点，为房产管理和满足公众了解房产信息的要求提供了一个畅通的渠道。

关键词： 房产测绘；GIS；楼盘表；Geodatabase； MIS； CAD

Abstract: With the urban real estate market booming developed, real estate management has become onerous and complex, traditional surveying and mapping of pure real estate management system and MIS management system has been unable to meet the needs of property management, and public information needs of urban real estate construction increasingly urgent, and therefore badly in need one information system can set the real estate surveying and mapping results management, real estate business management and real estate information. The full application of the current state-of-the-art GIS technology, database technology and network technology, combined with the characteristics of the real estate management, and provides an unobstructed channel for real estate management and to meet the requirements of the public about the real estate information.Key words: real estate mapping; GIS; Property table; Geodatabase; the MIS; the CAD

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1.引言

随着经济发展的持续快速增长，城市建设步伐的不断加快，作为国民经济的一个支柱性产业—房地产业正在迅速崛起，房地产交易相应日增，众所周知，房地产管理涉及到海量的空间数据，如以图示方式表示的土地房屋所有权和使用权归属的房产图，包括房产分幅、房产分丘图和房产分层分户平面图等，同时要对房地产空间数据要进行形式多样的查询统计、制表、制图和综合分析。利用先进的计算机技术、网络技术、GIS技术、CAD技术和数据库技术，建设全市范围内准确、动态、高效和标准化的共享型房地产基础空间数据库，使之成为房地产行业的空间定位基础，成为“数字房产”的空间基础平台，为实现以图管房、以图管证、以图管档、以图管业，防止房屋重登、漏登，防止产权虚报、瞒报，为房地产管理、规划和建设，为社会公众提供完善、优质和高效的房地产地理空间信息，利用各类房产信息,达到房产管理和服务的最优化。所有这些一体化的应用都离不开房产测绘的一体化集成。

2.一体化集成的优越性

一体化集成的房产测绘系统可以解决传统的测绘图形信息采集与属性采集分头进行而存在的关联性差、数据一致性难以维护等不足之处,避免了数据进入信息系统所需的二次加工和处理,提高了数据进入信息系统的效率和准确率,可以大大缩短数据采集的周期。一体化集成的房产测绘系统直接面向数字房产GIS需求进行数据采集,直接生成符合GIS要求的房产测绘数据,避免了传统测绘的CAD数据格式与GIS格式之间繁琐的转换,可直接将数据写入信息系统GIS空间数据库,并提供了直接基于空间数据库进行数据更新的能力,这是传统的房产测绘系统难以实现的。一体化集成的测绘系统所具有的数据快速入库和高效更新的能力正是数字房产系统所迫切需要的。

3．房产测绘在GIS系统的应用

房产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、房管部门及房地产开发商，最终目标是针对房产项目测绘分层分户图绘制、面积计算及分摊的目的而开发的应用系统。可实现房产测绘面积计算、分摊处理、分层分户图及各类面积表格的输出。从而提高图形绘制和面积计算的速度 ,促进配发房产证的工作效率和工作质量。通过对房产测绘单位实际工作过程的分析 ,得出房产项目测绘系统的工作流程（见图3）。

要实现上述目标 ,系统必须实现五个方面的具体内容：

（1）数据录入方面：方便的野外数据的录入，以及其他数据格式GIS和CAD数据的录入。除了勘丈记录数据的录入,系统可方便地从其它GIS基础软件和CAD软件中获取和转换图形及属性数据,也能将系统数据交换为一些公用的文件格式,目前系统可实现与AutoCAD格式 ( .dxf，.dwg)、ERSI格式 ( .shp )等数据交换。实现与AutoCAD、ARC/INFO等数据共享。数据转换可以保证空间信息在相互不兼容的系统中进行交换和共享 ,并保持被转换数据的本来意义。

（2）成图方面：操作方式简便快捷，建立层和层图的关联关系，通过层图直接生成附图。规范图层设置，把图形要素严格按照图层规定存放，便于管理及查询；通过拓扑构面，指定面属性，自动进行户轮廓识别操作，产生户标识；自动计算全部户室面积、排列户室序号、并标注户的几何尺寸；自动处理复杂曲线房间的面积计算。面积计算,包括套内面积,阳台面积,,墙体面积,公用面积。

（3）图形与属性关系方面：建立图形面积单元实体与其门牌、房号等属性的双向挂接 ,实现图形、属性的双向查询 ,并维护数据的一致性；命令驱动，即可直接在命令窗口输入边长、角度、坐标等；提供绘制线、折线、圆心圆、两点圆、三点圆、椭圆、三点弧、圆心弧、梯形、矩形、平行四边形、曲线等绘图功能；提供删除、移动、复制、镜像、旋转.倒直角、曲线光滑、延伸、打断、炸碎、偏移、多边形分割、多边形合并、构建岛状多边形、增加节点、节点编辑等功能；距离量算、面积量算、坐标量算；提供智能捕捉功能；放大、缩小、平移等视图操作等功能。系统可直接设置测绘信息、指定面属性、划层定区、拓扑构面功能、生成外墙、自由面归属、自定义分摊指定、面积分摊及分摊计算过程报表生成、属性信息录入等功能。属性数据主要包括这几个方面：建筑物的基本信息，该建筑物功能区的基本信息，该建筑物每一层的基本信息，该建筑物里每一户的基本信息，其中包括各种面积的分摊计算。系统实现了图形信息和属性信息的一体化存储和管理。当用户对标定过的图形进行删除操作时，系统能自动将对应的属性库文件中的内容删除。

（4）面积分摊方面：依据国家标准 ,采用合理的数据结构 ,规范面积分摊流程 ,建立科学、合理、全面的面积分摊模型 ；系统采用房产智能分摊技术，可以进行房产的简单分摊、商住两次分摊、不分摊、复杂分摊，解决房产测绘中的分摊难题。分摊计算过程报表生成。

①简单分摊：简单分摊是只有一栋楼要分摊，并且没有要分摊的共有共用面积，各层的共用面积=各层的建筑面积—各层的套内面积。栋总共用面积=各层共用面积和，栋总套内面积=各层的套内面积和。分摊系数=栋总共用面积 / 栋总套内面积，户分摊的共用面积=户套内面积 X 分摊系数。

②商住两用分摊：只有一栋楼要分摊，但层分为商用层和住宅层,并且栋共用面积同时分摊给商用层和住宅层。 首先根据层的类型将共用面积分摊到住宅层和商用层，系数=栋共用面积 / 栋建筑面积 商用层分摊的共用面积=系数 X 商用层建筑面积（然后分摊到商用层的户） 住宅层分摊的共用面积=系数 X 住宅层建筑面积（然后分摊到住宅层的户）。最后将商用层的共用面积分摊到商用层，住宅层的共用面积分摊到住宅层。之后，再将它门分摊到相应的户中。

③复杂分摊：复杂分摊是分摊多功能综合楼。分摊原则事例如下：

层的计算建筑面积=层建筑面积 - 层共用面积（包括栋内和栋间）。

栋的计算建筑面积=栋建筑面积 - 栋共用面积（只包括栋间）。

（5）成果入库管理和输出方面：规范成果数据 ,使房产测量成果数据能够按照相关的空间数据库标准被纳入统一空间数据库管理体系。依据国家房产测量标准输出各种图形和报表。

以上五项具体内容中，图形与属性的双向挂接是系统功能实现的关键之处，也是GIS技术在系统功能中的具体体现，只有实现了这一点，才能保证图形、属性数据的一致性，实现双向查询，自动生成房屋的分层分户平面图以及最终成果数据进入统一的空间数据库管理系统之中。

4.一体化集成技术的实现

基于对房产测绘与信息系统一体化集成的分析,结合笔者从事房产信息系统建设的实践,提出了以GIS为核心的总体技术路线,在大连市房地产基础地理信息系统中总共分为两个大的系统，其中房地产基础地理数据管理与更新系统（基于C/S结构），基于房地产测绘业务数据，采集和管理大连市房地产基础地理数据，实现数据的动态维护和更新机制，为大连市房地产以及国土资源等行业提供最完备、现势的基础地理数据；数据查询分析部分（基于B/S、C/S结构）实时提供有关大连市房地产基础地理数据、房产专题要素等房屋资源信息，系统通过提供有关房地产信息的综合查询、统计和分析的手段与工具，供相关领导在了解房地产基础地理相关信息的背景下，对房地产的业务工作提供辅助决策支持。

5.系统集成的关键问题

第一：CAD数据到GIS数据的无损转换

由于历史的原因，大连市房地产基础地理数据是基于AutoCAD平台采集的，随着GIS技术的发展，原有的CAD数据要向GIS平台迁移，以满足数据建库、分析、管理以及各种应用的需要。到目前为止，已经有不少针对CAD数据转化到GIS数据存在的问题进行研究，但是都没有有效解决CAD数据在GIS系统的中存储和显示问题，如何和原来的几何表达相衔接的问题，以及拓扑关系的问题。本系统利用ArcGIS的Geodatabase模型，基本解决了基于CAD的房产基础地理数据转入GIS数据库中的逻辑组织问题，实现了数据从现有的CAD格式数据转换到GIS格式数据，并保证其几何空间数据的一致性，同时也实现了将CAD下的标准和成图方式（包括数据的分层、编码、封闭、接边、符号显示等）无损地转换到GIS下的分层结构标准和成图方式。并和已有属性数据库进行挂接，满足房产GIS应用分析的要求。

第二：基于业务的数据库动态更新

为了使系统具有长久的生命力，保证数据的现势性和完备性，需对基础地理数据进行动态更新。而基于业务数据实现对基础地理数据库的动态更新是一条有效的途径，基于房地产管理的业务数据，如规划数据和房产基础测绘数据等对数据库进行动态更新，一方面保证了数据的良好的现势性，并且在一定程度上可以替代房产分幅图的日常修补测业务，避免了数据采集的重复投入，减少了数据维护的成本。在系统建设过程中，充分考虑基于房产业务数据的动态更新和一体化更新问题，提供通过规划图、房产基础测绘等手段进行数据的动态更新和维护方案和功能。为城市大比例尺基础地形图的更新和维护探索了一套切实可行的解决方案。

第三：基于GIS的以图管房

权利人、房屋坐落、房屋属性（建筑结构、建筑面积、建筑年代等）构成了房屋产权登记的三大要素。权利人登记通过个人身份证等可以确定，房屋属性通过房产测绘形成分层分户图测绘报告可以描述。而房屋坐落采用文字描述很难确定唯一性，如地名发生变更、输入失误，因此很容易造成房产交易中的虚报、漏报、重复发证等问题，如何从根本上解决重复发证及防止产权转移限制（查封或抵押）的交易是产权产籍管理中的主要问题。

采用传统的基于文本的数据管理方法无法解决这个问题。只有基于GIS的以图管房的思想，建立以房产图为基础，以房屋管理号为索引的管理体系，采用统一的房屋丘号、幢号、楼号进行数据库管理，充分利用房屋位置在图上的唯一性特点，每幢房屋建立唯一编号（这个编号可由系统产生的唯一号表示），通过房屋的唯一号作为关键索引，贯穿于房地产管理的各个业务环节，保证房产交易发证的唯一性，从而从根本上避免一房多卖、重复发证及防止产权转移限制（查封或抵押）的交易等存在的问题。

第四：基于楼盘表的房产业务数据管理模型

在房产业务中，楼盘表是关联房产测绘、交易和权属的核心业务模型。房产测绘本质上描述的是房屋的空间属性。通过房产测绘确定了房屋的位置及四至，分层分户图从微观上详细记录的建筑物中各个楼层的空间关系、房屋的内部结构、精确的房屋尺寸以及整幢房屋的面积属性（共用面积、阳台面积、墙体面积等）， 因此，楼盘表和房产测绘有其内在的一致性，楼盘表在理论上应该来源于房产测绘。而房产交易以及权属发证是以楼盘表的最小权属交易单元为单位的，楼盘表贯穿于房产业务的各个环节。因此楼盘表是房产业务的核心数据管理模型。

6．结束语

基于GIS的房产管理信息系统的建设是一个综合性强的工程，涉及房产业务，GIS、数据库、网络等最先进的科学技术。本系统基于房产管理第一线，注重应用的使用性，为房产测绘成果管理提供了一套相对完善、实用的 解决方案，为房产管理提供了全面的、可靠的信息服务，真正实现了“以图管房”的目的，提高了城市房产管理的水平，并为广大公众能实际了解城市房产建设提供了一个畅通直观的渠道。

作者简介：

①汤志华（1979～），男，汉族，江西赣州人，工程师，现从事工程和地籍测量、地理信息（GIS）与房地产测绘工作。

第9篇：房地产一体化管理范文

关键词：数字房管；信息化；GIS

中图分类号：F292 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

随着中国城镇化进程的持续发展，中小城镇的房地产市场不断升温，房产登记、交易、抵押、租赁、测绘等业务呈几何级增长，房产管理的种类和复杂性不断提升，房产信息化管理工作面临着“速度”与“水平”的双重考验，对“数字房管”的要求应运而生。数字房管将网络技术与房地产市场管理紧密结合，实现数据资源的共享及日常办公自动化，推动房产管理由粗放型向智慧型转变，全面满足房地产管理信息化的需要。

二、“数字房管”的重要性

信息化建设的核心是数据，数字房管利用GIS（Geographic Information System，地理信息系统）和数据库技术建立“房屋分幅分丘图形库”、“楼盘立体图库”、“房屋分层分户CAD图库”、“电子档案数据库”和“房产档案数据库”等五库合一的房产信息数据库，将房屋测绘信息和权属信息有机地结合起来，为城市管理、建设、开发、拆迁等行政行为提供全方位的房产信息，实现“以图查房、以房管档、图档合一”。可以构想以下场景：当消费者想购买或租赁一套房子，可以通过数字房管系统查询城市任一区域房屋相关信息，比如该区域有多少房产有意出售或出租，房屋的户型、结构、面积、售价或租金，周边的配套设施等等，并能够通过系统与相关部门、人员进行在线商洽，直至签订意向合同。

随着数字房管建设的推进，其内涵不断延伸。通过BPM（Business Process Management，业务流程管理）、OA（office automation，办公自动化）技术和计算机网络技术整合各类房产信息，建立统一的房产管理平台，实现房产测绘、权属登记、交易、档案管理等各类房管业务的互联互通，全面提升房管工作的服务水平和宏观决策能力。

三、分阶段实施“数字房管”

我国房管数字化进程大致划分为三个阶段：第一阶段是MIS阶段――即单机单用户；第二阶段基于GIS的房管系统，实现资源共享；第三阶段引入工作流程的概念，规范行政事项审批流程，打破业务系统之间的信息孤岛，实现办公一体化，最终通过“智慧房管”加速“智慧城市”的建设步伐。

目前，我国大多数中小城镇的房产管理信息化建设仅处于MIS（Management Information System，管理信息系统）阶段，基于GIS应用的数字房产管理系统较少，与城市经济发展和市场需求仍存在较大差距，因而在当前的房产管理系统中普遍存在着信息网络系统不能互联，办公信息、房地产权属信息、图形和地理信息等数据无法共享，并因此重复开发多套系统，系统整理利用率低，扩展性差，无形中形成了资源浪费。

四、“数字房管”的技术手段

数字房管是基于MIS、GIS和BPM技术实现房管业务的精细化管理、立体化管理以及跨部门管理。其中MIS负责实现业务的信息化管理，GIS负责房屋图档一体化，BPM负责实现跨部门的链接。

1.测绘技术

房地产信息系统的建立，数据是核心，测绘是基础。房地产的自然状况、权属状况、位置、界址、占地面积及利用状况需要通过专业测绘来为房地产管理部门提供信息，测绘人员熟练掌握各种现代化测量仪器、测绘技术和房产测量规范是确保测绘数据准确无误的必然要求。目前，现代化、高精度的测量仪器（如激光测距仪、GPS技术等）已开始应用于房产测量，它有利于提高外业测量数据的精度，进一步提高测绘成果的质量。

2.GIS技术

GIS是一项以地理空间为基础，为地理研究和地理决策服务的计算机技术系统。具有强大的图形自检功能，能对各种空间数据进行编辑、转换、分析、输出等操作，实现从属性到图形、图形到属性、属性到属性、图形到图形的相互查询与分析。把GIS技术引入房产管理中，将土地、房产的图形数据和属性数据紧密结合，通过图形定位和标识房屋，直观而形象的统计房屋信息数据，实现房产权属界线及其属性的精确管理与渐变查询，为房产管理提供图形监控手段，有效地防止房屋重复登记、一房多证等管理漏洞，保证权属登记和交易安全。此外，利用GIS统计查询该区域内的各种房产信息，还可为拆迁管理，经济适用房、廉租房等住房保障型房屋的规划提供决策支持。

3.BPM技术

BPM是一套完成企业各种业务环节整合的全面管理模式，使得整个业务流程的自动流转或自动执行成为可能，实现“业务、办公、服务一体化”。房产管理的核心是房产登记，其主要业务包括：房地产权属交易登记、房屋安全鉴定、公房管理、住房保障、拆迁管理、白蚁防治、商品房预售及合同网上备案等。建立基于BPM的流程平台为房管业务提供智能流转，所有的业务模块高度集成，根据人员的权限、业务范围按派发规则自动流转，缩短行政事项的办理周期，还可以通过明确流程所有者的形式来监督流程的整体表现，从而避免部门间推委的问题。

五、结束语

“数字房管”不仅把房产数据、信息、图形搬到网上，实现了管理手段的创新，更重要的是在网络技术的依托下创建了管理和服务一体化的新理念。“数字房管”使百姓受益的同时，也将推动城市房管事业驶入“高铁时代”。

参考文献：

[1]吴炼.基于GIS的房产管理信息系统研究与应用[J].浙江建筑，2012，（29）8：68-71.

[2]杨波.GIS技术在房地产管理中的应用[J].信息安全技术，2013（4）：93-95.