国有土地上征收补偿办法精选(九篇)

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第1篇：国有土地上征收补偿办法范文

【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

[8]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》

第2篇：国有土地上征收补偿办法范文

建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

第3篇：国有土地上征收补偿办法范文

一、城市征地拆迁工作情况

自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。

对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。

1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。

2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。

4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。

二、存在不足

1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。

2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。

3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。

（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。

第4篇：国有土地上征收补偿办法范文

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

第5篇：国有土地上征收补偿办法范文

一、土地征收实施主体

凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。

2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。

二、征地补偿标准

市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。

1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。

2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。

3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。

注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。

4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。

5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法

第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。

三、回拨（留用）地适用范围及标准

在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。

四、严格土地征收工作经费范围和标准

市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。

2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。

（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

第6篇：国有土地上征收补偿办法范文

一、调查

（一）区政府在作出房屋征收决定前，组织规划、住建、国土、房屋征收、城市管理、公安、监察、宣传等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。各有关部门按照各自职责，密切配合，共同做好调查、认定和处理工作。被征收房屋所属乡镇、街道协助做好相关工作。

（二）房屋征收部门应当在征收范围内公布未经登记建筑的调查公告。公告应当载明调查的范围、时间、方式、内容等。

（三）调查内容主要包括未经登记建筑的建设时间、地址、用途、面积、结构、所有人等情况。

（四）调查工作以入户调查、实地测量为主，查阅档案为辅。

二、认定

（一）对未经登记建筑的认定应当遵循以下原则：

1、被征收房屋已登记的建筑面积、用途的认定，以房屋所有权证记载的面积和用途为准；房屋所有权证未记载的或者记载的与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。

2、已取得房屋所有权证的房屋，翻建、改建、扩建而未办理变更登记的，能够提供有效的建筑工程规划许可证件并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积、用途，结合房屋现状、原房屋所有权证登记内容区别不同情况予以认定；未取得建筑工程规划许可证件的，按原房屋所有权证记载的建筑面积和性质，以现有结构予以认定。

3、已建成房屋未办理初始登记的，能够提供有效的土地使用权证明文件和建筑工程规划许可证件，并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积和用途登记。

4、已建房屋能够提供原乡镇人民政府在前颁发的《私房准建证》和有效土地使用权批准文件，但未办理初始登记的，经国土、规划部门认定后，房管部门按认定的土地、建筑面积和用途登记。

5、房改房屋的面积认定按市房改政策执行。

（二）对私有庭院式住宅房屋的土地认定应当遵循以下原则：

1、被征收房屋的土地使用面积，以有效的土地使用证登记面积为准。被征收居民应当提供土地使用权证等相关文件，不提供的，以国土部门核查的土地档案为准。

2、被征收人能够提供国有土地使用权批准文件但未申请取得土地使用证的，在实地核实的基础上，依据用地批准文件，认定合法用地面积。

3、被征收人既没有土地使用证，也不能提供土地使用权批准文件，属漏办证的，由国土部门根据乡镇（街道）、村（社区）居委会出具的权属证明，经调查宗地四至范围清晰、邻界无争议，经公告无异议的，认定合法土地面积并出具法律文书。

4、被征收人不能提供《土地使用权证》、《规划许可证》或《房屋所有权证》等有效证件，被征收房屋已建成但未登记的，结合其土地取得方式、建设事由、建筑年限等因素，由国土、规划、房管部门做出认定。凡认定为违法占地的，由国土部门出具违法占地认定意见。凡认定为违法建筑的，由规划部门出具违法建筑认定意见。

（三）被征收人不能提供土地、规划或房产等有效证件，且有下列情形之一的，认定为违法占地、违法建筑：

1、占用铁路、公路沿线两侧控制范围土地建设的；

2、占用道路、广场、绿地、城市公园、停车场、输配电设施及输电线路走廊进行建设的；

3、占压地下管道、管线设施进行建设的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道进行建设的；

5、在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施的；

6、买卖或者以其他形式非法转让土地进行建设的；

7、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地进行建设的；

8、区政府冻结区域建设通告后，在冻结区域内进行的各种建设行为；

9、超过批准期限或未按照批准内容建设的临时建筑；

10、违反文物保护法律法规，在文物保护单位的保护范围、建设控制地带范围内进行建设的；

11、其他严重影响城市容貌、城市规划的违法建筑。

（四）2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率大于或等于1.0的，该宗土地上的房屋按实际同一容积率进行认定，不再进行土地分割。

2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率小于1.0，共用一个自然院落的，由房屋所有权人协商确定土地分割面积（土地分割后，该宗土地上的房屋合法建筑面积容积率不能大于1.0），达不成分割协议的，由国土会同住建、规划、城管等部门和属地乡镇、街道按照实际测量予以认定。

（五）房屋征收部门应当将认定结果书面通知被征收人，并在征收范围内进行公示，公示时间不得少于7日。

（六）被征收人或利害关系人对认定结果有异议的，可以在公示期满3日内向房屋征收部门提交书面申请，并提交相关证明材料。房屋征收部门自被征收人提交材料之日起7个工作日内予以书面回复。

三、处理

（一）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法占地、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（二）对被认定为严重影响城乡规划的违法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在规定期限内未自行拆除的，城管部门依法组织拆除。

四、法律责任

（一）被征收人应当配合未登记建筑的调查、认定和处理工作。对采用暴力、威胁等手段阻碍调查、认定和处理工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究法律责任。

（二）纪检、监察、财政、审计等部门对本意见的执行情况予以监督。对有关部门及其工作人员履行职责中出现的问题，由纪检、监察部门责成相关部门核定纠错，对、弄虚作假的，移交纪检、监察机关查处，责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法予以处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

五、其他问题

（一）本意见适用于我区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理工作。

第7篇：国有土地上征收补偿办法范文

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第8篇：国有土地上征收补偿办法范文

一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；

二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

【法律依据】

第9篇：国有土地上征收补偿办法范文

关键词：公益性拆迁 商业性拆迁 商业拆迁谈判机制

随着城市的日益发展，为了实现对土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化，对旧城区的改造拆迁在各地兴起。拆迁分为公益性拆迁和商业性拆迁。前者是政府为了公共利益的需要、提供公共服务产品而实施的拆迁;后者是房地产开发商出于商业目的而进行的拆迁。由于对拆迁的法律性质认识不清同时又缺乏公开透明的监督机制，地方政府越俎代庖，插手商业拆迁，激化拆迁矛盾的行为经常见诸报端，极大地影响了社会主义法治建设和社会的和谐。为了解决拆迁纠纷、规范拆迁活动，国务院于2011年1月21日公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了2001年6月13日公布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是拆迁法律法规的一大进步，它明确了公益性拆迁的范围，也就确定了商业性拆迁的范畴，从而为商业性拆迁真正在市场机制下运作提供了保证。

一、正确区分公益性拆迁与商业性拆迁

区分公益性拆迁和商业性拆迁是将商业性拆迁置于市场机制下的前提。因为公益性拆迁属于公法行为，拆迁人是公法人，其与被拆迁人达不成安置补偿协议时可申请政府拆迁管理部门作出安置补偿裁决，原拆迁管理条例赋予了安置补偿裁决行政强制执行与司法强制执行的效力，若该裁决错误，强制拆迁给被拆迁人造成损失的，被拆迁人可依据行政诉讼法的规定，请求国家赔偿。而在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人是平等民事主体，其拆迁法律关系适用民事法律法规，拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议的，拆迁人没有强制拆迁的权利。拆迁人损害被拆迁人利益的，被拆迁人可依据民事诉讼法对其提起民事诉讼要求民事赔偿。对于补偿标准，《城市房屋拆迁管理条例》的规定是：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这就给了地方政府极大的自由裁量权。由于商业拆迁补偿是在市场的供求机制下，由拆迁双方自愿达成，因此在实践中，公益性拆迁补偿标准往往低于商业拆迁补偿标准，这也正是地方政府权力寻租、将商业拆迁混同于公益拆迁的根本原因。由此可见，公益拆迁和商业拆迁中公权力介入程度、权利救济路径有着极大差别，因此作为市场活动的商业拆迁必须区别于公益性拆迁、遵循市场规律，如此方能保障被拆迁人利益，维护正常的市场秩序及社会的稳定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比，首次确定了公共利益的范围，是立法的重要完善。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条采用了列举法来限定公共利益的范围：“一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”这就在实体法层面上将商业拆迁排除于政府征收、公益拆迁之外。但是有必要对“政府实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境”等公共事业以及“危房改造”作限定性解释，同时要谨防兜底条款的滥用。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在程序法上也进行了若干设置以加强被拆迁人的参与，例如征收补偿方案应征求公众意见，需要时应组织听证会、市县级政府对征收决定应作社会稳定风险评估等。但是笔者认为，为了彻底区别公益拆迁与商业拆迁，不仅征收补偿方案可进行听证，关系重大的征收决定也应进行听证，被拆迁人对非以公共利益为直接目的的建设项目应享有异议权。

上海迪斯尼地块就因拆迁性质而引发争议，拆迁工作历经数年无法完成。浦东新区法制办负责人称其为“公益项目拆迁”，居民认为是商业拆迁。两种性质的拆迁，补偿差价高达1.4亿。迪斯尼乐园作为世界著名的娱乐场所，其进行的是商业经营行为，政府不应将其定性为公益项目。由此亦可看出，鉴于地方政府在土地储备中有着巨大的逐利空间，对于拆迁项目的性质，不能完全由政府界定，在此环节也需要被拆迁人的参与，以规范政府的征收行为。

二、建立以市场为导向的商业拆迁补偿机制

1.建立平等的商业拆迁谈判机制

首先，由于拆迁人与被拆迁人之间存在严重的信息不对等，因此拆迁人应当就建设项目的立项、规划方案、商业前景等主动向被拆迁人进行信息披露，隐瞒或虚构相关情况导致合同纠纷的，将承担民事责任。

其次，拆迁当事人双方均应参与到商业拆迁评估之中。《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定：“拆迁评估机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”笔者认为此处规定尚有不妥。拆迁估价合同作为委托合同，受托人极易从委托人利益出发，作出有利于委托人的拆迁评估。因此，拆迁评估合同应由拆迁当事人双方共同委托或者允许被拆迁人自行委托评估机构，评估报告共同作为谈判依据。

最后，商业拆迁补偿的标准也应由拆迁当事人双方协商而定。《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条规定：“搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。”笔者认为以上费用不应该接受政府的指导价，应该一并纳入商业拆迁谈判机制中。由此也可看出，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了商业拆迁不属于公益拆迁，但是相对应的法律法规没有同步进行修改，没有体现对商业拆迁与公益拆迁不同的处理方式，建议国家立法机关应尽快对相关法律法规也进行修订，以保持法律体系的一致性。

2.改革拆迁许可制度

在商业拆迁中，拆迁谈判由拆迁双方平等自愿进行，行政机关不得干预。为了让被拆迁人能够参与到拆迁许可中，可以设置签订拆迁安置补偿协议为取得拆迁许可证的前置程序。即拆迁人只有在取得被拆迁人书面同意的情况下方能申请拆迁许可，同时拆迁人在规划符合条件、拆迁协议合法的情况下，行政机关必须授予其拆迁许可，从而能有效防止政府权力的滥用。

3、健全司法救济途径

司法是权利的最后屏障。我国人民法院依法独立行使职权，不受行政机关、社会团体以及个人的干涉。商业拆迁作为民事活动，拆迁当事人的诉权应有司法的保证。2005年8月最高法在《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”笔者认为，权是当事人基本的诉讼权利，是实体权利最有力的救济手段，法院应以民事相关法律为指导，将商业拆迁诉讼纳入民事诉讼程序，保障当事人的诉权。

参考文献：

1、21世纪经济报道，以“公共利益”为名，上海迪斯尼陷拆迁性质之争，2010.6.1

2、程信和、刘国臻.房地产法学.北京：北京大学出版社,2002

3、王树林、刘占生.最新全国房屋拆迁实用法规政策详编.北京：知识产权出版社，2005.