土地征地条例精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的土地征地条例主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：土地征地条例范文

第一条  为加强对土地资源和资产的管理，保护和合理利用土地，充分发挥土地资源和资产在经济建设中的重要作用，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规的规定，结合我省实际，制定本条例。

第二条  全省行政区域内土地的使用和管理，均应遵守本条例。

第三条  各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策。坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让土地的原则。

第四条  各级人民政府应当对在开发、利用、保护和管理土地资源和资产以及进行土地科学研究等方面取得显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。

第五条  县级以上人民政府土地行政主管部门，是本行政区域内国有土地的产权代表，主管本行政区域内的土地和城乡地政的统一管理工作。

乡级人民政府设土地管理人员，负责土地管理工作。

第六条  实行土地有偿、有限期使用，逐步培育、完善、规范土地市场。

第二章  土地的所有权和使用权

第七条  土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第八条  下列土地属于国家所有：

（一）城市土地（依法确认属于集体所有的土地除外）；

（二）经县级以上人民政府批准拨给集体、个人使用的国有土地和未拨用的林地、草地、水域等；

（三）国家拨给机关、团体、部队和国有企业、事业单位使用的土地；

（四）国家依法征收、没收的土地；

（五）国家建设依法征用的土地；

（六）依法确认属于集体所有以外的其他土地。

第九条  下列土地属于集体所有：

（一）县级以上人民政府依据国家和省人民政府有关文件的规定，已确定给农业集体经济组织的土地；

（二）农村的宅基地、自留山、自留地、自留塘；

（三）依法确认属于集体所有的其他土地。

第十条  各级人民政府要加强土地的权属管理。县级以上人民政府办理土地权属登记，颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》，确认国有土地的使用权和集体土地的所有权。

跨县（市、区）使用土地的单位或者个人，按行政区划分别到土地所在地县级人民政府办理土地权属登记，由土地所在地县级人民政府核发土地使用证。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

第十一条  改变土地所有权、使用权的，在政府批准文件之日起30日内，到原发证机关办理权属变更登记手续，更换证书。

任何单位和个人出卖、转让房屋等地上附着物，涉及土地权属变更的，须在地上附着物权属变更之日起30日内，到原发证机关办理土地权属变更登记手续，更换证书。

第十二条  承包集体所有的土地和全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，承包者依法享有承包合同规定的经营权、合法收益权，同时承担合理利用和保养土地的义务。

第十三条  国有土地的使用权可以依法出让、转让、出租、抵押，其管理权限和管理办法由省人民政府另行规定。

集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后方可出让土地使用权。

第十四条  土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府负责处理。

全民所有制单位之间、集体所有制单位之间、全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地所有权和使用权争议，由县级以上人民政府处理。

个人之间、个人与全民所有制单位或集体所有制单位之间的土地使用权争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理。

有争议双方分属本省两个以上行政区域的，由争议双方所在地行政区域的上一级人民政府解决。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以依照有关法律法规申请复议或者提起诉讼。

在土地所有权和使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地的现状，不得破坏土地上的附着物。

第三章  土地的利用和保护

第十五条  县级以上人民政府负责编制土地利用总体规划，报上一级人民政府批准后执行。土地利用总体规划如需调整，须报请原批准机关批准。

各类用地规划应当符合土地利用总体规划。

城市规划区的土地利用应当符合城市规划；乡（镇）村建设的土地利用应当符合乡（镇）村建设规划。

在江河、湖泊管辖区、各种类型的保护区、风景旅游区内，土地利用应当符合该区的综合开发利用规划。

国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的土地利用规划，应当在符合当地土地利用总体规划的前提下，由其自行编制，经主管部门审核，报县级以上人民政府批准。

第十六条  各级人民政府要制定土地开发规划，合理开发土地资源。加大土地保养措施，防止土壤退化。整治废弃地，因地制宜合理利用荒山、荒地。

开发国有荒山、荒地用于农、林、牧、副、渔业生产的，由县级以上人民政府批准，可以确定给开发者使用。

第十七条  一次性开发国有荒山、荒地的审批权限如下：

（一）200公顷以下的，由县级人民政府批准；

（二）200公顷以上333公顷以下的，由市、州人民政府批准；

（三）333公顷以上666公顷以下的，由省人民政府批准；

（四）666公顷以上的，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定执行。

第十八条  县级以上人民政府必须控制本辖区内各项建设用地总量。

建设用地计划由县级以上人民政府土地行政主管部门根据上级下达的年度用地计划指标编制，经计划部门综合平衡后下达，由土地行政主管部门和计划部门监督实施。

指令性建设用地计划不得超出本年度计划指标。

第十九条  县级以上人民政府应当划定基本农田保护区。城市人民政府应当划定菜田保护区。

基本农田保护区和菜田保护区的土地，除国家重点建设项目外一般不得占用；确需占用的，依法按最高标准收取土地税费。

第二十条  从事砖瓦和其他建材业生产，应当严格控制占用耕地，严禁占用菜田和基本农田保护区内的耕地。

第二十一条  各类开发区选址、用地应征求土地行政主管部门意见，并依法严格审批。

第二十二条  承包经营土地造成荒芜的，由县级人民政府土地行政主管部门向承包者征收荒芜费。其标准：荒芜1年的，按该地前3年平均年产值的1倍计收；荒芜2年的，按该地前3年平均年产值的2倍计收，并由原发包单位收回土地。

征收的荒芜费应由县级财政专户存储，用于农田基本建设和发展农业生产。

第二十三条  任何单位和个人从事采矿、采石、挖沙、取土等经营活动占用耕地或者造成耕地破坏的，必须按照有关规定办理用地手续，并向所在地的县级土地行政主管部门预交复垦保证金。用地单位或者个人按照国务院《土地复垦规定》对土地复垦后，县级土地行政主管部门应当退回复垦保证金。

复垦保证金收取标准，为所在乡（镇）粮食作物前3年平均年产值的4－5倍。

第二十四条  占用耕地进行建设的单位和个人，应当按国家和省的规定交纳耕地占用税。征用城市郊区已开发的菜田，应缴纳新菜田开发建设基金。

每亩新菜田开发建设基金收取标准，按该地被征用前3年的平均年产值加倍计算：长春市、吉林市为12－14倍；四平市、辽源市、通化市、浑江市、白城市、松原市、延吉市、珲春市为8－12倍；其他县（市）及工矿区为6－8倍。

新菜田开发建设基金，按征用土地审批权限由土地管理部门收缴，财政专户存储，用于缴纳此项基金所在市、县的新菜田开发建设，专款专用，任何单位和个人不得截留、挪用。

第二十五条  使用国有土地有下列情况之一的，按征用土地批准权限，由土地行政主管部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证：

（一）用地单位已经撤销、迁移或破产的；

（二）未经原批准机关同意，连续两年未使用的；

（三）公路、铁路、机场等经核准报废的；

（四）单位自办的农副业生产基地停办、无力自行耕种和擅自转让、出租、抵押的。

第二十六条  任何单位和个人未经县级以上人民政府批准，不得在自留地、自留山、饲料地以及承包的农、林、牧、渔、参、苇业等土地上，建造住宅、取土挖砂、开矿建厂、脱坯烧砖。

第二十七条  任何单位和个人不得以任何手段骗取批准使用土地。

第二十八条  居民的宅基地应按下列标准划定：

（一）乡（镇）村农业户居民宅基地面积最高标准为330平方米；城市郊区、市区所辖乡和建制镇规划区、工矿区农业户居民（含一方是农业户口的居民）的宅基地面积最高标准为270平方米。

（二）市区和县城居民宅基地面积最高标准为120平方米；市区和县城以外的非农业户居民宅基地面积最高标准为220平方米。

（三）国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工宅基地面积最高标准为270平方米。

第二十九条  土地开发利用和进行城乡建设使用土地，要遵守国家和省环境保护及水土保持的有关规定，不得造成土地沙化、盐渍化、土地污染和水土流失。

第三十条  在城市规划区域内，已取得建设用地使用权的，要在其批准建设用地范围内改建、扩建的，应先办理建设用地审核手续，竣工后再申请办理土地登记手续。

任何单位和个人应当按照批准的用途使用土地，确需改变用途的，必须到原批准机关重新办理审批手续。

第三十一条  有下列情形之一，不再批给建设用地：

（一）使用土地超过用地定额的；

（二）已划拨的用地，未使用或者尚未全部使用的；

（三）积欠土地税费的；

（四）非法占用土地尚未处理的；

（五）有其他违反土地管理法规的行为，尚未处理的。

第三十二条  县级以上人民政府土地行政主管部门的监察人员，凭省人民政府颁发的《土地管理监察证》，对本行政区域内的土地管理和使用行使监督检查权。被监察的单位和个人必须如实提供有关资料和情况，不得以任何借口拒绝监督检查。

第四章  使用国有土地的管理

第三十三条  使用国有土地，必须经县级以上人民政府批准。

在城市规划区内使用国有土地的批准权限为：县级人民政府批准6670平方米以下；长春市人民政府批准6670平方米以上33350平方米以下；其他市、州人民政府批准6670平方米以上20010平方米以下；省人民政府批准20010平方米（对长春市33350平方米）以上1334000平方米以下。

在城市规划区外使用国有土地的批准权限，按照征用土地的批准权限办理。

第三十四条  新增商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程及其他经营性用地，主要应当通过拍卖、招标等平等竞争的出让方式取得。

国家投资的党政机关、行政事业单位办公用地、军事设施用地、公共设施和公益事业用地及福利性住宅用地等非经营性用地，可采取行政划拨方式提供。

第三十五条  以出让方式取得的土地使用权的转让，原土地使用者应当依法缴纳土地增值税，并办理变更登记手续。

第三十六条  在城镇临时占用国有土地，应当按《吉林省城市规划条例》的有关规定办理。

临时用地的一次批准期限不得超过两年，使用期满，应及时归还。需要继续使用的，要到原批准机关重新办理临时用地手续。

在临时使用的土地上不得修建永久性建筑物。土地原使用状况造成破坏的，由占地单位或者个人负责恢复。

第三十七条  以行政划拨方式取得的土地使用权在转让、出租、抵押和其他形式的交易活动前，必须签订土地使用权出让合同，并补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第三十八条  以行政划拨方式取得的土地使用权的企业被有偿兼并或者被拍卖，土地使用权随之转移，原土地使用者应按一定比例补交出让金，同时办理变更登记手续。

第三十九条  任何单位和个人以行政划拨方式取得的土地使用权可以入股或者联营。入股或者联营前须由县级以上人民政府指定的土地评估机构对土地先行评估（涉及房产或市政设施的，由房、地产评估机构进行联合评估），并按有关规定补交出让金。入股和联营各方按相应份额享有部分土地使用权。

第四十条  在以行政划拨方式取得土地使用权的土地地上联合进行非经营性项目建设，参建方按出资比例享有相应的土地使用权。

第四十一条  国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工及其他人员使用该单位具有使用权的土地建造住宅的，须经该单位同意，土地行政主管部门审核，报县级以上人民政府批准。

第四十二条  县级以上人民政府土地行政主管部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第四十三条  军队以及铁路等大中型企业使用国有土地，必须依法接受当地人民政府的管理和监督。

第五章  使用集体土地的管理

第四十四条  凡使用集体土地进行建设及兴办社会公共事业的单位和个人，必须按国家有关规定持项目批准文件和资金证明，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，经审核同意，报县级以上人民政府批准。用地单位和个人按国家和省的规定交纳土地管理费后，由土地行政主管部门核发用地许可证，并划拨土地。

占用耕地的单位和个人还须持土地行政主管部门核发的用地许可证，到财政部门依法纳税，土地行政主管部门凭财政部门开具的纳税收据或免税证明，划拨土地。

第四十五条  一个建设项目需要使用的土地，应当按照土地的实际地类，根据总体设计一次申请批准，不得化整为零；根据总体设计需要分期建设的项目，应当分期征用土地，不得先征待用；修建铁路、公路和输油、输水等管线需要使用土地的，可以分段申请批准，办理用地手续。

建设项目竣工后30日内，建设用地单位应向原审批机关申报，由原批准机关对用地情况进行检查、验收，并依照本条例第十一条的规定，办理土地权属登记手续。

第四十六条  征用土地的批准权限如下：

（一）县级人民政府批准耕地2000平方米以下，其他土地6670平方米以下。

（二）长春市人民政府批准菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上33350平方米以下，其他土地6670平方米以下133400平方米以下；其他市、州人民政府批准菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上20010平方米以下，其他土地6670平方米以上66700平方米以下。

（三）长春、吉林市人民政府在国务院确定的开发区范围内批准耕地20010平方米以上667000平方米以下，其他土地66700平方米以上133400平方米以下。

（四）省人民政府批准菜田2000平方米以上、耕地20010平方米（对长春市33350平方米）以上667000平方米以下，其他土地66700平方米（对长春市133400平方米）以上1334000平方米以下。

乡（镇）村企业建设和公共设施、公益事业建设用地的批准权限，按照前款规定办理。

第四十七条  工程项目施工，需要材料堆场、运输通路和其他临时设施的，应当在征用的土地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目的机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同农业集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。

架设地上线路、铺设地下管线、建设其他地下工程、进行地质勘探等，需要临时使用土地的，由当地县级人民政府批准，并按照前款规定给予补偿。

建设单位为选择建设位置，需要对土地进行勘测的，应当征得当地县级人民政府同意；造成损失的，应当补偿。

其他临时使用集体土地超过两个月以上的，按照征用土地的审批权限，由县级以上人民政府批准。

临时使用集体土地的使用年限和要求按照本条例第三十六条第二、三款规定执行。

第四十八条  征用土地，用地单位应按下列标准支付土地补偿费：

（一）城镇及其郊区的菜田、工矿区的菜田、精养鱼塘，为该地被征用前3年平均年产值的5－6倍；

（二）水田、园地和本条第（一）项规定以外的菜田，为该地被征用前3年平均年产值4－5倍；

（三）旱田地、人工草场，为该地被征用前3年平均年产值的3－4倍；

（四）林地、苇塘和人工草场以外的草地、精养鱼塘以外的养鱼水域，为所在乡（镇）旱田地前3年平均年产值的2－3倍；

（五）其他土地，为所在乡（镇）旱田地前3年平均年产值的1－2倍。

第四十九条  征用土地时，用地单位还应支付安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照《中华人民共和国土地管理法》第二十八条的规定计算。征用其他有收益土地的安置补助费，为该土地被征用前3年平均年产值的2倍以上，最高不得超过10倍。征用空闲地和荒山、荒地等无收益的土地不支付安置补助费。

第五十条  依照本条例第四十八条和第四十九条规定支付的土地补偿费、安置补助费，尚不能使用需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过该土地被征用前3年平均年产值的20倍。

第五十一条  被征用的土地上有青苗的，用地单位应支付青苗补偿费，其标准为该作物一个栽培期的产值。

被征用土地上有房屋、水井、树木以及其他附着物的，应按有关规定或双方约定的标准给予补偿；没有规定或约定的，由有关部门根据实际损失价值确定。

征用土地协议书签订后，在协议书中标明的拟征用的土地上新栽种的树木和新建的设施，不予补偿。

第五十二条  国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费给付本人外，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。

第五十三条  因征用土地造成的多余劳动力的就业和不能就业劳动力的安置，按《中华人民共和国土地管理法》第三十一条的规定和省有关规定执行。

第五十四条  任何单位和个人同农业集体经济组织共同投资兴办的联营企业，经批准使用集体所有土地的，可以按照国家建设征用土地的规定实行征用，也可以由农业集体经济组织按照协议将土地的使用权作为联营条件。

第五十五条  征用土地由县级以上人民政府土地行政主管部门委托征地工作机构统一组织实施。

用地单位应向征地工作机构支付相应的服务费用。

未经县级以上人民政府土地行政主管部门同意，任何单位和个人不得与农村集体经济组织签订用地协议。

第五十六条  国家征用土地，被征地单位和个人必须服从，对无理拒绝、妨碍、阻挠或者拖延的，县级以上人民政府可以强制执行。因无理拒绝、妨碍、阻挠或者拖延而造成的经济损失，由被征地单位和个人赔偿。

被征地单位和个人对县级以上人民政府作出的强制执行决定不服的，可以依照有关法律法规申请复议或者提起诉讼。

第五十七条  乡（镇）村农业建设用地，用地单位应到县级土地行政主管部门办理变更登记手续。

第五十八条  农村居民建造住宅，使用耕地的，须经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准；使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准，报县级人民政府土地行政主管部门备案。

由于迁居等原因腾出的宅基地，由集体经济组织收回，统一安排使用。出卖、出租住房后在当地再申请宅基地的，不予批准。

第五十九条  城镇非农业户口居民和回乡定居的台湾同胞、港澳同胞、华侨和在我省长期居住的外侨，需要使用集体土地建造住宅的，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定办理审批手续，并参照征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

第六十条  乡（镇）办企事业建设使用村农民集体所有土地的，参照征用土地的标准支付补偿费和安置补助费，并妥善安置农民的生产和生活。

第2篇：土地征地条例范文

第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[*]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：

（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。

第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。

第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。

第二章一般规定

第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：

（一）明确清算项目及其范围。

（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

（六）明确清算项目的起止日期。

第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

第十六条税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

第十七条纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：

（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。

（二）依法组成的清算组织。

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第三章清算项目收入的审核

第十八条土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十条税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

第二十一条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

第二十二条有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第二十六条必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

（一）审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。

（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

（六）审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

第四章扣除项目的审核

第二十七条税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十八条扣除项目审核的基本程序和方法包括：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

第三十条取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

第三十二条前期工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

第三十三条建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

第三十四条基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

第三十五条开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

（六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

第三十六条房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第三十七条与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

第三十九条对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

第五章应纳税额的审核

第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

第六章鉴证报告的出具

第四十一条本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

第四十二条鉴证报告的基本内容应当包括：

（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告".

（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；

2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；

3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

（六）鉴证报告的要素还应当包括：

1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；

2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；

3.注明报告日期；

4.注明鉴证报告的使用人；

5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

第四十三条税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。

（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。

（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。

（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。

上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。

第四十四条税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十五条税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十六条税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第3篇：土地征地条例范文

关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02

近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：

第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。

第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。

第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

参考文献：

[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.

[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.

第4篇：土地征地条例范文

【摘要】近年来，房地产的持续调控对地方政府的土地财政产生了较大的冲击。本文从四个方面分析了房地产调控影响土地财政的路径与机制，这四个方面分别指土地出让收入、房地产税收收入、房产商资金成本和地方政府融资成本。然后以湖南省为例，通过数据分析探讨了房地产调控影响土地财政的程度，提出了减轻土地财政依赖的一些建议。

关键词 房地产调控；土地财政；物业税

【基金项目】国家社科基金项目“房地产持续调控下土地财政困境与转型研究”（12CJY100）。

【作者简介】梁玉婉，湖南工业大学商学院硕士研究生，研究方向：城市经济；刘会洪，湖南工业大学商学院副教授，博士，研究方向：城市与房地产经济。

一、引言与文献回顾

2003年以来，随着房价的节节攀升，房地产调控政策不断出台。尤其是2010年以来，调控政策更是数不胜数。调控背景下，政府土地出让收入受到影响。在土地出让金作为地方财政支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅过大、楼市趋冷，自然会加快救市政策出台。2014年，地方财政税收对土地财政的过度依赖是实施“限购松绑令”的主要原因。财政收入受实体经济增速下滑的影响而减少，在这种情况下，通过房地产项目来增加政府收入不失为一种有效手段。政府若要通过房地产项目增加收入，就有动力首先推高地价，地价的上升必然引起房价的升高，这也直接反映出了我国房地产市场和土地市场密切的关联度。因此，研究房地产调控与地方政府土地财政的关系，对于解释我国房地产市场现状有着重要的意义。

易毅（2009）、陈志勇和陈莉莉（2010） 对“土地财政”进行定义，指出，“土地财政”是地方财政过度依赖土地相关税费和融资收入的一种财政模式，并指出它是由我国现行体制造成的。之后，关于地方政府依赖土地财政的原因， 李中（2013）、岳桂宁等（2009）、卢洪友等（2011） 也认为是我国现行财政体制的缺陷，现有的财政分权模式是导致地方政府土地出让行为的直接原因。在实证方面，张双长和李稻葵（2010） 指出，假设其他影响因素不发生变化，地方政府对土地财政的依赖程度与该城市的房价指数呈正相关关系。同时，周彬和杜两省（2010） 也论证了“土地财政”下地价与房价的相关性。此外，还论证了土地价格与房地产供给数量之间的关系。由于地方政府和中央政府发展目标不同，地方往往按照自身的利益去发展经济， 中央和地方的博弈应运而生。陈莹莹（2012） 研究得出我国目前房地产调控效果不佳的深层原因是地方政府在执行中央政府宏观调控措施时，出于“土地财政”和政绩考核的动机而导致的“执行失灵”。娄成武、王玉波（2013） 发现，中央政府为了规范地方政府的财政税收活动，试图通过重新构建财政集权的方式来实现，结果却“激励”了地方政府体制外的土地财政获取活动。应娟（2012） 分析得出，地方财政在很大程度上受到房地产的影响，而且地方政府对房地产的调控总体上处于缺乏弹性的状态。在调控政策上，张建林、奚玉美（2012） 指出，房地产税收能够有效地控制房价的上涨态势，有利于缓解当前房地产市场的供需矛盾。张正良（2011） 通过相关资料的分析发现，地方政府土地出让收入的继续增长会随着调控措施的出台及其效果的显现，越来越受到制约。周卫、李文兴（2013） 研究认为，我国土地债务规模存在着过度依赖土地财政收入，债务的不透明性提升了地方政府融资成本。

综上所述，现有文献资料对土地财政成因、房地产价格和土地财政的关系及房地产调控政策带来的影响的分析均有其合理性，在实际中也可找到经验证据。但大多数文献并没有提及房地产调控对土地财政的影响机制以及传导机制中各因素如何发挥作用的问题，而这些问题可能掩盖了房地产市场对土地财政的真实影响，在一定程度上影响了实证研究的准确性。因此，本文通过分析影响地方政府土地财政的中的4个变量：土地出让收入、房地产税收、开发商资金成本和地方政府融资成本，分别说明它们对土地财政的影响机制，以便能够更准确地研究房地产调控政策对地方土地财政的影响情况，对于进一步了解土地财政与房地产调控的内在联系有一定的借鉴意义。

二、房地产调控影响土地财政的作用路径

（一） 通过房地产价格来影响土地出让收入

地方政府通过出让土地获得的收入，即土地出让金在房地产开发成本中是刚性的、固定的，这是近年来房价居高不下的一个直接而重要的原因。在收入不变、房价上涨或者收入上涨的幅度小于房价上涨的幅度的情况下，就会相对降低公众的购买力。换句话说，在推动房地产价格上涨的诸多力量中，土地出让收入占有最重要的地位。鉴于此，若想改变或减弱土地财政，减少土地出让收入应是最直接的一种途径。根据对房地产价格与土地出让收入的关系分析，可以通过调整房地产价格“倒逼”来影响土地出让收入。房地产调控政策对土地财政的具体影响路径如图1。

（二） 通过房地产税收来影响土地财政

我国房地产业的税收体系比较复杂，它几乎涉及到我国税制结构体系中的所有主体税种，主要包括：第一，房地产专门税种：房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税；第二，房地产相关税种：营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。

房地产业涉及的十多项税种可以按取得、交易和保有三个环节划分，同一税种可能涉及多个环节。当房地产调控导致房地产市场萧条时，可以通过这三个环节来影响地方税收，从而影响土地财政，具体如图2。

（三） 影响开发商的资金成本及可得性来影响土地财政

房地产开发商进行项目开发，土地是其最基本的要素。土地成本作为房地产项目开发中的直接成本，其占比最高，为最主要的部分。地方政府为了增加财政收入，不断提高开发商取得土地的成本，这其中最直接的目的就是增加土地财政收入。房地产调控导致房地产企业从银行贷款额度减小，贷款成本上升，开发商资金需求受到抑制，从而影响土地购置，影响土地财政规模。具体影响路径如图3。

（四） 影响地方政府融资成本及可得性来影响土地财政

随着地方政府融资平台的不断建立，在融资平台运作中，抵押土地资产获得贷款收入是目前地方政府最常用的一种融资方法。受房地产调控政策的影响，土地不断贬值；由于土地价值与土地出让收入密切相关。因此，土地贬值就会使地方政府获得的土地出让收入减少；同时，也使得地方政府在用土地做抵押时能够获得的融资额度降低。具体可以表示为图4。

三、房地产调控影响土地财政的实证分析——以湖南省为例

（一） 房地产调控使土地出让收入受到影响

2008年底，出于应对国际金融危机的影响，房地产调控政策由抑制转为刺激。在此背景下，2009年房地产市场有所回暖。如表1所示，2009年虽然全省土地供应量继续萎缩，但各季度土地供应量呈增长趋势，这预示着湖南土地市场良好的恢复与发展能力。到了2010年，房地产市场发展势头良好、开发项目进展顺利，前景一片大好。在这种形势下，土地必然成了众开发商争夺的资源。房地产开发商在“拿地”上纷纷加大力度，拿地热情普遍高涨。土地出让均价上涨，出让收入同比增加126%。2012年，土地出让均价同比上涨5.9%，远低于前两年的上涨幅度；同年土地出让收入同比下降7.4%，与前两年的上涨速度相比，降幅更大。这是由于2010～2011年密集出台的房地产调控政策导致商品房市场趋冷，并进而影响到土地市场①。这说明房地产调控影响了政府的土地出让收入，使土地财政受到了较大冲击。2013年，土地市场回暖，土地出让价格及出让收入均有所上涨。这主要是商品房市场销售走好，开发商对后市看好，土地购置需求增加。

（二） 房地产调控使房地产税收增长受到抑制

数据显示，2007年以来湖南省房地产税收加速上涨，并成为地方财政收入的重要来源之一。但受调控的影响，近几年房地产税收增长受到抑制。

如图5所示，2007～2010年，随着房地产市场的快速发展，房地产税收迅速上涨，2010年增速达67.5%。2011年，在限购、限贷等调控政策的影响下，商品房销售额增速放缓，房地产相关税收增长幅度快速回落，仅增长19.2%；到了2012年下半年，全省商品房销售面积增加，销售额也有所上升，进而带动了房地产相关税收的上涨，增速回升，达28.8%。可以看出，2011年是房地产调控最为严厉的一年，房地产税收受其影响较大；由于调控政策遵循边际效用递减规律，2012年房地产税收收入有所回升，在全省税收收入中的比重达13.8%，对地方政府财政收入做出了较大的贡献。在调控背景下，房地产税收受调控政策的影响继而影响到地方政府的土地财政收入。

（三） 房地产开发商资金成本上涨较快

在调控政策的影响下，各大银行紧缩银根，尤其是减少对房企开发商的贷款。资本市场等融资渠道也改变了往日的态度，纷纷对房地产业设置了较高的门槛。这促使非银行金融机构贷款活跃起来，由于其融资成本高于银行贷款，房企融资成本压力显现。

2010～2011年，房地产调控密集出台，政策限制商业银行对房地产企业发放贷款。表2显示，2011 年和2012 年银行贷款同比增长仅为8.8%和7.3%，相比前几年的增长幅度，跌幅较大。因而，房地产企业不得不从非银行金融机构贷款，2011年非银行贷款增长幅度达到97.3%。但非银行金融机构的贷款成本要比银行贷款高，这意味着房地产企业的融资成本提高了。同时，2011 年与2012年总贷款（包括银行与非银行金融机构） 同比增长幅度远小于前几年，也意味着房地产开发企业资金需求受到抑制。这两方面的因素，影响了房地产开发企业对土地的需求，进而影响土地财政规模。

（四） 湖南省地方政府融资成本上升

近年来，受调控政策的影响，地方政府及其融资平台从各商业银行获得的信贷额度日益趋紧，导致地方政府融资转向影子银行系统。审计部门发现，2010年以来，地方政府以非金融机构贷款、信托等进行筹资，筹资利率高于同期银行贷款利率，这表明地方政府融资成本上升，成本压力增大。

地方政府融资平台债务资金主要投向基础产业和房地产业。如图6所示，2009～2012年，房地产业和基础产业信托利率增长较快，且呈平稳上涨趋势。2013年，房地产信托收益率下降。一是因为国家采取宽松的货币政策，市场上货币的增多使得资金利率有所下降；二是因为楼市的回暖，房价温和回升，投资投机者对楼市行情看好，风险情绪有所好转。而基础产业信托利率平稳上升，主要由于2013年是我国地方政府换届年，换届后政府往往投资热情较高，重大基建项目仍是投资重点。

贷款、信托等融资方式虽然在一定程度上缓解了政府融资的难度，但随着贷款门槛提高、信托利率上浮等，地方政府融资成本上升较快，债务积压，债务规模不断扩大（详见表3）。

审计发现，近年来湖南省地方政府性债务在融资方式上除了银行贷款，还有BT、融资租赁、信托等新的举债方式，举债金额占比达54.7%，高于银行贷款占比。这些新的举债方式利率较银行贷款高，债务量的扩大在一定程度上反映了政府举债的资金成本上升。此外，平台资金来源中的银行贷款多以土地为质押物，在房地产业降温的局面下，土地价值受到影响，土地质押获得的贷款额度降低，这也是融资成本上升的一种表现；同时，银行贷款多为中期、长期贷款，贷款期限有时纵跨几届，信贷风险可能会因为换届而发生。这也使得商业银行在发放贷款时越来越谨慎，地方政府进行土地融资的难度和成本不断加大，促使其寻求其他资金来源以化解土地财政窘境。

四、结论与政策建议

通过对湖南省的分析，可见房地产调控对土地财政确实产生了较大的影响。尤其在调控力度较大的时期，地方政府可支配财力受到较大冲击，对地方政府发展经济产生了一定的影响。但房地产调控有其自身的局限性，不完善的财政体制、中央与地方不匹配的财权与事权、地方政府过度依赖的土地财政模式等，这都使得房地产调控面临两难选择。为此，需在优化地方税制、减轻土地财政依赖度等方面进行改革。

（一） 改革土地出让金制度，优化土地出让收入的分配格局

改革中央与地方对土地出让金的分配比例，减少地方政府对土地出让金的留成。其根本办法是提高农村土地集体产权地位，允许农地直接上市；集体土地所有者应可以直接参与土地的出让，打破地方政府对土地一级市场的垄断地位；由土地的市场价值决定征用补偿标准，维护失地农民的合法权益，形成市场竞争的格局，推动城镇化进程的健康发展。

（二） 优化财税结构，开征物业税

推动财政体制改革，完善中央政府的专项转移支付制度，规范专项转移支付的地方财政配套办法；建立健全中央与地方的利益共享机制，适当增加地方政府在财政收入中的分担比例，扭转地方政府因财力不足而对“土地财政”过度依赖的局面。重视物业税的征收，并在保有阶段进行征收。可将现行的房地产相关税收与费用合并为统一征收的物业税，对土地及附属物等不动产征收的房地产税可以成为基层地方政府稳定的收入来源，这有助于逐步降低地方政府对土地财政的依赖。

（三） 创新房地产业融资模式，降低房企的融资成本

房地产业是资金密集型行业，在进行项目开发时所需资金一般较大。单纯依靠银行等渠道无法有效解决融资问题。因此，除了原有商业银行、信托公司及保险公司等融资渠道，还要拓宽其他合法融资渠道。例如，政府可以利用海外资金，降低海外企业进入中国房地产业的限制,吸引更多的海外资金投入到我国房地产业中；也可以通过收购小公司或强强联合的方式积累房地产开发资金；积极培育资本市场，培育专业化房地产金融机构，实现融资市场格局的多元化，提高房地产金融资产流动性、安全性，降低房地产企业的融资成本，提高融资效率。

（四） 促进地方财政收入来源的多样化，减小对土地财政的依赖

为了降低地方对土地财政的依赖程度，中央政府应当鼓励地方政府积极培植新的财政收入增长点，并且严格控制其土地征收、出让数量。推动产业结构调整，逐步寻找、培育和扩大新的税源，提高各类型企业的营业税在财政收入中的比重。同时，加大对第二、三产业的扶持力度，增加其对地方财政的贡献度。逐步降低土地出让收入在地方财政收入中的比重，减小地方对土地财政的依赖性，最终实现“土地财政”模式的转变。

注释

①当然，调控政策对土地市场的影响有一个时滞，比商品房市场慢1 年左右。

参考文献

[1] 易毅.现行体制下我国“土地财政”问题的解决[J].经济师,2009,(5):24-25.

[2] 陈志勇,陈莉莉.土地财政:缘由与出路[J].财政研究,2010,(7):29-34.

[3] 李中.土地财政成因分析及破解路径——基于税收征管视角[J].邵阳学院学报, 2013,(2): 51-54.

[4] 岳桂宁,陈莉莉,王春花.地方政府“土地财政”问题研究[J].开放导报,2009,(3):47-52.

[5] 卢洪友,袁光平,陈思霞,卢盛峰.土地财政根源:“竞争冲动”还是“无奈之举?”——来自我国地市的经验证据[J].经济社会体制比较,2011,(1): 88-98.

[6] 张双长,李稻葵.二次房改的财政基础分析——基于土地财政与房地产价格关系的视角[J].财政研究,2010,(7):5-11.

[7] 周彬,杜两省,“土地财政”与房地产价格上涨:理论分析和实证研究[J].财贸经济,2010,(8): 109-116.

[8] 陈莹莹.调控中克服地方政府“执行失灵”的法律机制构建[J].政法论坛,2012,(12):148-149.

[9] 娄成武,王玉波.国土地财政中的地方政府行为与负效应研究[J].战略与决策,2013,(6):1-3.

[10] 应娟.从财政收入结构看我国地方政府应对房地产调控的弹性[J].债券,2012,(4).

[11] 张建林,奚玉美.我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究[J].财经论坛,2012,(9):41-42.

[12] 张正良.楼市调控撬动“土地财政”[J].企业观察家,2011,(6): 56-58.

第5篇：土地征地条例范文

关键词：农村土地；资产管理；挑战；政策建议

中图分类号：F301 文献标识码：A DOI编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016

Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets

WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin

（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）

Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.

Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions

收稿日期：2013-05-21；修订日期：2013-06-17

基金项目：国家科技支撑计划项目（2012BAJ22B00）

作者简介：王静（1988—），女，河南信阳人，在读硕士生，主要从事土地利用与国土规划方面研究。

通讯作者简介：邱道持（1947—），男，重庆巴南人，教授，博士生导师，主要从事国土资源管理与区域开发方面研究。

为了解农村土地资产管理状况和需求，笔者于2012年以重庆市忠县、开县、江津区等地的农民、大学生村官和资产评估专业人士三个群体为调查对象，通过实地走访、座谈调研等方式，发放和回收调查问卷594份（其中农民316份、大学生村官180份和资产评估协会98份）（表1）。本研究在分析调研数据的基础上，阐述了加强农村土地资产管理的必要性，揭示了当前农村土地资产管理存在的突出问题，提出了加强农村土地资产管理的建议。

1 加强农村土地资产管理的必要性

1.1 加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求

据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。

在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利[1]。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少[2]。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。

1.2 加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求

社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力[3-4]。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。

党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。

1.3 加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求

解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。

改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果[4]。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合[5]。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。

2 农村土地资产管理存在的问题

2.1 农村土地资产管理制度不健全

中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。

“集体产权”（Collective Property Right）或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。

周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权[6]。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。

造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。

2.2 农村土地资产管理机制失灵

现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源[7]。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态[8]，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况[9]。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡（镇）农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。

长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜[10]。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。

2.3 农村土地资产管理平台薄弱

农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题[11]。

加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍[12]。

对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。

2.4 农村土地资产管理效益低

目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。

据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象[13]。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失[14]。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193 m2增加到218 m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。

3 加强农村土地资产管理的建议

3.1 强化农村土地资产管理主体

党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求[15]。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。

3.2 开展农村土地资产清产核资

开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[16]？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。

3.3 建立农村土地资产收益分配机制

《中华人民共和国物权法》（2007年3月）明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。

3.4 建立农村土地资产评估服务体系

价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。

3.5 培育农村土地资产市场

党的十报告明确提出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。健全现代市场体系，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。发展多层次资本市场，建立公共资源出让收益合理共享机制。市场是活化资产的平台，培育发展农村土地资产市场，是深化农村土地、林权等制度改革，促进城乡要素双向流动的客观要求。我们必须坚持中国特色社会主义市场经济体制，坚持统筹城乡改革发展道路，活化、显化、实化农村土地资产。建议培育发展村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型农村金融机构，开展农村土地、林权等生产要素抵押和涉农保险试点质押。建议积极推进地方立法，赋予农民更加充分、更有保障的土地权利，强化土地用益物权和土地发展权。有序推进集体建设用地使用权抵押贷款，使农村集体建设用地和城市国有建设用地拥有同样的用益物权，使农民的土地资产与城市居民的土地资产具有同等市场价值和平等市场地位，释放沉睡多年的农村土地资产融资功能[18]，允许农民以土地资产作为财产抵押。农村土地资产权利是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利，不得剥夺和非法限制。建议积极开展政策研究，推进地方立法，培育农村土地市场，完善社会主义市场体系。

参考文献：

[1] 张金明，陈利根.论农民土地财产权的体系重构[J].中国土地科学，2012，26（3）：41-48.

[2] 周其仁.增加中国农民家庭的财产性收入[J].农村金融研究，2009（11）：30-32.

[3] 李中.我国农村土地管理制度的改革与展望[J].邵阳学院学报：社会科学版，2012，11（1）：45-49.

[4] 赵崔莉，刘新卫.基于城镇化视角的中国农村土地制度改革[J].中国人口·资源与环境，2011，21（1）：121-126.

[5] 蔡继明.统筹城乡发展中的土地制度改革[J].学习论坛，2011，27（4）：27-30.

[6] 周诚.土地经济学[M].北京：农业出版社，1989：155.

[7] 郭晓鸣.中国农村土地制度改革：需求、困境与发展态势[J].中国农村经济，2011（4）：4-8.

[8] 黄花.我国现行农村土地管理制度的主要问题及改革思路[J].科学社会主义，2010（1）：125-128.

[9] 吴崚.发展社会主义市场经济与完善农村土地制度[J].中国农村经济，1993（10）：40-43.

[10] 刘卫东，彭俊.征地补偿费用标准的合理确定[J].中国土地科学，2006，20（1）：7-11.

[11] 谭峻，涂宁静.农村集体土地所有权的实现困境与对策研究[J].中国土地科学，2011，25（5）：56-61.

[12] 李爽.农村集体土地资产管理“会计化”研究[J].管理世界，2010（9）：175-176.

[13] 赵建英.农村土地资源资产收益分配问题初探[D].石家庄：河北师范大学，2005.

[14] 王小映.全面保护农民的土地财产权益[J].中国农村经济，2003（10）：9-16.

[15] 赵林，邱力生.中国农村土地制度主体化及改革探索[J].现代经济探讨，2012（1）：88-92.

第6篇：土地征地条例范文

关键词：农村经济；产业结构；优化调整

一、我国农村产业结构的发展历程及问题

农村产业结构是指在农村再生产过程中各经济部门之间和部门内各专业之间的技术经济联系与数量比例。农村产业结构的研究对象，则指在农村地域包括种植业、养殖业、畜牧业、工业、商业等在内的生产经营活动。我国农村产业结构的变化与发展可以分为三个时期：第一个时期是以1949――1978年为时间段的缓慢变动时期，在这一时段内我国农村产业结构的基本特点是单一的种植业结构，建国初期，百废待兴，农业部门主要以农业为主，第二、三产业基础薄弱，主要以小手工I和农村的作坊构成，这一时期产业结构分布极度不合理；第二时期是以1979――1990年为时段的逐步完善时期，在这个时期内改变了过去以农业为主导的农村产业体系，转而形成以工业为主体，农业并举的全新发展格局。在此期间，第二、三产业得到了快速的发展。第三个时期是1990年以来的产业结构全面调整是阶段，为适我国经济的快速发展，农村的产业结构也要随之个改变，第一产业产值逐渐下降，第二、三产业利好发展，我国农村经济不再过分依赖于农业。

无数的的历史发展经验告诉我们，在各国的经济发展过程中，产业结构经历了一个由简单到复杂的动态演进过程，由前工业化时期，向着工业化初期、工业化中期、工业化后期以及后工业化时期不断进化，而农村产业结构体系的发展也需要遵循这一规律，才能跟上现代经济发展的节奏，虽然我国农村产业结构正在不断合理化，但依旧存在着很多的问题，主要有以下几点：

（一） 农村“三次产业”间的结构比例依旧不协调，第一产业、种植业比重较大的现象经过几年的调整没有从根本上改观。

（二） 第二产业虽然有了较大的发展但存仍然在着困难且内部结构不够合理。

（三） 第三产业发展滞后，也不能满足市场的需求。

（四） 农村生产力不够发达，农产品加转化增值率低。

二、产业结构的与优化调整升级及其对经济的影响

从历史的角度来看，三次产业结结构由低级向着高级发展的各阶段具有依次替代的性质，只有在前一阶段产业得到充分发展的基础上，后一阶段产业才有继续发展的空间，当一种产业在某一时期快速发展的时候，确实会给经济注入强大的活力，但同时，也正是因为这种特质，也会给其他发展带来一定的“后遗症”。因此为了经济的良好发展，就需要政府通过有关产业政策来对产业结构进行优化升级，实现资源的优化配置与再配置，来推动产业结构的合理化和高度化的发展，最终实现经济的持续、快速增长。而影响产业结构合理化与高度化的重要因素便变包括对供给结构与需求结构的调整，主要内容包括：（1）在一定价格条件下作为生产要素的资本、劳动力、技术、自然资源等在国民经济中各产业间可以供应的比例，以及以这种供应关系为连接纽带的产业关联关系。（2）在一定收入水平条件下政府、企业、家庭或个人所能承受的各产业产品或服务的需求比例，以及以这种需求为连接纽带的产业关联关系。

产业结构的优化调整的最终目标是实现经济的快速增长，而实现这一目标的机理便是以下四步过程：（1）调整影响产业结构的决定因素（2）产业结构得到优化（3）产业结构效应发挥作用（4）经济的快速增长。这几步的核心便是产业结构在经过调整之后，显示出一个合理，协调的架构，使资源的利用率的达到最优，激发各产业之间的关联性，从而对经济的发展产生积极的作用。

三、现代农村产业结构优化调整状况与发展建议――以安徽当涂县为例

农村经济有史以来便是国家重点关心的对象，“三农问题”也一直是政府着力要解决的问题，而这些问题的出发点便是如何增加农民收入，实现共同富裕。在此我们对安徽省当涂县农村产业结构的发展状况以及政策调整进行了深入的研究，旨在用典型的个例揭示出农村产业结构的优化升级对经济发展的影响。

（一） 当涂县农村产业结构的发展状况以及政策措施

当涂县位于安徽省东部，是马鞍山市下辖的一个县，面积1002平方公里，总人口47.3万人，自2003年起，当涂县连续八年位居安徽省综合“十强县”前列，并且拥有着历史悠久的“大青山文化”和太白碑林及李白墓园等著名的文化旅游景点。而近年来，其产业模式也在随着经济的发展不断的地被调整。当前该县产业结构的主要特征如下：

近六年当涂县三次产业占当年GDP比重

第7篇：土地征地条例范文

    你办《关于军队驻京单位房改售房中需要协调的两个问题》收悉，经研究复函如下：

    一、关于“军产住房出售跨房改年度”的问题。考虑到军队驻京单位售房工作从单位上报、逐级审核、到总后批复，实际操作时间较长这一特殊情况，军产住房出售执行哪一年的价格，总后下达的批复中有明确规定，北京市人民政府房改办公室、北京市房屋土地管理局均予以认可。

    二、关于“现住房折扣率”的问题。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）明确规定“职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年现住房折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。”考虑到军队现住房出售工作起步较晚，对在1996年试点阶段，总后勤部按1996年价格批复、现住房折扣率按5％执行的，予以认可。

第8篇：土地征地条例范文

一、城市征地拆迁工作情况

自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。

对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。

1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。

2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。

3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。

4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。

二、存在不足

1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。

2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。

3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。

（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。

第9篇：土地征地条例范文

与其他项目相比，大中型水利水电工程的建设用地具有自身的特点，归结起来有以下四个方面：

第一，工程征地量大，占用耕地多，需要安置的移民多。大中型水利水电工程一般都需要占用和淹没大量土地，少则数万亩，多则数十万亩。例如，已经建成的小浪底水利枢纽工程在河南省总占地量超过30万亩，正在建设的燕山水库占地6.5万亩，即将开工的南水北调中线工程在河南省占地38万多亩，其中永久性占地19万多亩。在所占用和淹没的土地中，80%以上的是耕地，其中大部分是基本农田。在移民安置方面，小浪底水利枢纽工程河南省境内移民15.94万人，燕山水库移民2万多人，南水北调中线工程预计移民21万。

第二，用地政策具有特殊性，征地程序和规定不完善，政府行政行为明显。根据1986年颁布的《土地管理法》规定， 1991年国务院颁布了《大中型水利水电工程建设征地和移民安置条例》（以下简称《征地移民条例》），这是我国第一部针对水利水电工程建设征地和移民安置制定的专项法规。随着《土地管理法》的修改，以及国务院28号文件等一系列政策的实施，《征地移民条例》的规定就显得比较滞后，征地程序和规定显得不够完善，政府的行政行为较为明显。

第三，征地移民工作时间紧，任务重。大中型水利水电工程基本属于国家或省重点基础设施建设项目，有的还是世界瞩目的工程，如小浪底水利枢纽工程、南水北调中线工程等，其对改善和优化区域环境，推动区域经济发展，具有十分重要意义。因此，这些项目都得到了各级政府的高度重视，一般都成为省长工程、市长工程。项目一旦进入用地阶段，国家往往把征地移民任务一级一级落实到各级政府和主管部门头上，限期完成征地移民任务。各级政府和主管部门在征地、农地转用、实现占补平衡和移民安置等工作上的压力非常大。

第四，大多数工程涉及不同的行政区域，协调工作量大。大中型水利水电工程一般跨两个以上地市，涉及若干个县市。例如，小浪底水利枢纽工程河南省境内涉及洛阳、三门峡、济源3个省辖市的7个市（县、区）。南水北调中线工程在河南省境内穿过南阳、平顶山、许昌等8个省辖市的34个市（县、区）。由于涉及的地方较多，在用地和移民政策尤其是相关费用标准上不仅要考虑地市内的平衡，还要考虑地市间的平衡，增加了协调工作的难度。

存在的问题及原因

大中型水利水电工程征地移民是一项庞大的系统工程，工程用地的特殊性决定了征地移民安置的复杂性，征地移民安置问题已经成为大中型水利水电工程建设的主要问题之一。

一是管理体制不合理。大中型水利水电工程征地移民工作是一项综合性的工作，需要有关部门参与，这就出现了在不同部门和机构之间合理分工与综合协调的要求。从河南省的情况看，在管理体制上还存在着多头管理和分工不合理的问题，导致看似都管又都管不好的现象。如南水北调中线工程，河南省水利厅负责水政等方面的管理，省移民办负责征地移民安置等方面的管理，南水北调办公室负责工程建设等方面的管理。在征地移民方面，省移民办和市县各级移民办（局）负责征地补偿和移民安置工作，国土资源部门负责征地报批工作。但由于征地补偿安置的标准、数量等资料都掌握在各级移民部门手中，国土资源部门在进行告知、确认、听证以及填报“一书四方案”时非常困难，直接影响征地资料的汇总与用地报批。

二是在法律法规方面，存在着不完善和滞后现象。现行的《征地移民条例》片面强调国家征地的强制权，忽视了对被征地单位和个人权益的保护；对失地农民的补偿费用过低，有的还不能完全到位，难以保证其基本的生活需求；移民安置的方法单一，很难保证移民移得出、稳得住。

三是征地补偿费用和移民安置标准低。随着经济的发展和社会的进步，大中型水利水电项目征地补偿标准在逐步提高，近几年实际补偿标准增加到年产值的10倍。但这个标准与河南省目前执行的其他项目征地补偿标准相比还相差很远，被征地单位和群众难以接受。

四是有关规费标准偏低，征地工作经费没有列入概算。根据河南省有关规定，征占基本农田的耕地开垦费按土地补偿费的一倍缴纳（约10000元/亩），征占其他耕地的按土地补偿费的0.5倍缴纳（约5000元/亩）。但大中型水利水电工程征占耕地的开垦费远远低于上述标准，最高的耕地开垦费标准为3900元/亩，低的仅有2000元/亩左右，这个标准很难保证占补平衡任务的完成。另外，在大中型水利水电工程概算中没有把征地管理费、土地勘测定界费等必要的费用列入，导致征地工作和土地勘测定界工作缺乏保障。

五是历史遗留问题多。大中型水利水电工程用地的特殊性导致了很多历史遗留问题，在这些问题中，先用后征甚至用而不征现象最为常见。

对策与建议

大中型水利水电工程征地移民工作是一项综合性的系统工程，需要相关部门共同努力才能很好地完成。从实际工作来看，应从以下几个方面加强相关工作。

第一，尽快处理历史遗留问题，完善相关手续。对历史遗留问题，应该本着“尊重历史、面对现实、简化程序、依法完善”的原则尽快办理相关手续。

第二，协调相关部门，理顺管理机构。建议国家合理设置管理机构，进一步理顺管理机构之间的关系，明确相关部门在征地移民方面的职责范围，减少部门之间的掣肘，从组织上保证大中型水利水电工程征地移民工作的顺利开展。

第三，完善有关法律法规，明确征地移民程序。现行的《征地移民条例》等规定是根据1986颁布的《土地管理法》制定的，应该根据修改后的《土地管理法》的要求，本着以人为本和构建和谐社会的原则，结合正在进行的征地制度改革，完善征地移民程序，使征地移民工作逐步纳入依法规范、科学合理、公平公正的轨道。