房地产项目贷款管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产项目贷款管理办法范文

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，明确指导思想

（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

二、完善供应政策，调整供应结构

（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

三、改革住房制度，健全市场体系

（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。

四、发展住房信贷，强化管理服务

（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。

（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。

五、改进规划管理，调控土地供应

（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。

（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

六、加强市场监管，整顿市场秩序

（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。

地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

第2篇：房地产项目贷款管理办法范文

第一条为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。

第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章预售管理

第五条商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。

第六条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；

（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（三）已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；

（五）法律、法规规定的其它条件。

第七条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：

（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；

（二）国有土地使用权证；

（三）建设工程规划许可证及红线图；

（四）建设工程施工许可证及施工合同；

（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；

（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；

（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；

（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；

（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。

第八条商品房预售许可证的办理程序：

（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。

（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。

第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。

（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。

（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。

第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。

第十二条房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。

第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。

第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。

第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。

第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。

房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。

第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。

第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、，并报市政府备案。

第三章现售管理

第二十条商品房现售,应当符合以下条件：

（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；

（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）物业管理方案已经落实；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第二十三条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章合同管理

第二十九条商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。

第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。

第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。

第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。

第六章广告管理

第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。

第三十四条房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（五）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（六）法律法规规定的其他证明；

（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。

现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。

第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。

第三十七条有下列情况的房地产不得广告：

（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第七章信息管理

第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。

第四十条已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。

第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。

第八章法律责任

第四十二条房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第3篇：房地产项目贷款管理办法范文

关键词：固定资产；贷款；法律制度

中图分类号：F830.4文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2011.08.02

文章编号：1672-3309（2011）08-59-02

固定资产贷款通常是指企业为解决固定资产投资活动的资金需求而向银行借取的贷款，该类贷款主要用于固定资产项目的建设、购置、改造及其相应配套设施建设的中长期本外币贷款。在《商业银行法》、《贷款通则》构建的贷款法律基本制度下，固定资产贷款管理规则主要由《固定资产贷款管理暂行办法》[1]、《项目融资业务指引》[2]两个规章所具体调整。本文以此为基点对固定资产贷款法律制度进行初步探索。

一、固定资产贷款的法律属性

银行业具有“借短贷长”财务杠杆经营的特点[3]，其对外贷款的成败与银行本身利益有着直接利害关系，贷款本息的按时足额收回能够减少不良贷款的发生，确保银行利润的实现和自身经营的稳健与安全。在市场经济的现代社会中，交易主体的多样性和信息相对封闭性以及行业地位、地域差异造成了商业银行缺乏对借款人真实状况和交易潜在风险的全面认知，客观上加大了商业银行调查的成本，延长了贷款发放的周期，降低了金融市场资金配置的效率。同时，作为在信贷市场占据主导地位的银行业金融机构具有主导资金流向的市场地位，加之其对盈利的追求和同业竞争的需要，共同造成不同规模的商业银行进行贷款调查、审核的标准各异且主观臆断性较强，最终造成贷款质量的参差不齐，不良贷款比例增高，降低了商业银行的资本充足率，进而削弱了其抵御市场风险冲击的免疫力。因此银行业监管机关为提高银行信贷资产的质量，防控信用风险的发生，依托国家强制力制定统一、明确的贷款审核规则，规范商业银行进行贷款调查和审核的行为，以便确保监管目标有效达成。

在市场经济高度发展、经济关系日益复杂、社会不同层面主体的矛盾日益激化的情况下，要求通过法律引入国家权力进行宏观调控来维护市场有效竞争，增强市场进行资源配置能力，平衡协调社会主体利益得到公平的保障，进而实现权责效率的有机统一，实现社会利益本位的价值目标[4]，故该等法律关系有别于普通的民事法律关系。

二、固定资产贷款的法律特征与法律适用

现行银行贷款用途类型主要有搭桥贷款、个人贷款、流动贷款、固定资产贷款等，因固定资产投资本身额度巨大，多为中长期贷款，并可形成固定资产用于保障银行债权，具有收益稳定、安全系数高等优点，同时又是政府集中金融资源推进城市、产业发展的有效助力，使得固定资产贷款成为商业银行乐于选择贷款的方向和政府监管机构积极推广的信贷方式，在信贷总量中占有非常高的比重。

《固定资产贷款管理办法》第三条规定，本办法所称固定资产贷款是指贷款人向企（事）业法人或者国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。据此可以判断，固定资产贷款的基本法律特征主要为借款人主体是企业法人、事业法人和国家许可的其他组织，不包括个人，贷款用途限于进行固定资产投资的融资性活动，贷款的币种包括本币和外币。而《项目融资业务指引》第三条则规定：贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。在此处项目融资贷款的法律特征为：借款人是建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人。贷款用途为：建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目的融资或再融资行为，其还款来源单一，主要为项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入。

两个规定相比，《项目融资业务指引》中规定贷款用途的限定属于固定资产投资的范围，但其规定较《固定资产贷款管理办法》中限定的贷款用途狭窄，同时其借款人主体仅为企事业单位，不包括“其他组织”，且企事业单位限于：建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，不包括前述主体的股东或其它关联方，并且贷款的还款来源具有单一性。从法律适用冲突角度进行分析，根据《立法法》第八十三条的规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。因《项目融资业务指引》公布施行的日期晚于《固定资产贷款管理办法》，且两者均适用资产融资事项属于固定资产贷款领域，所以《项目融资业务指引》属于“新的”特殊法，在具体的实践操作中对于项目贷款融资事项，《项目融资业务指引》应优先于《固定资产贷款管理办法》适用。

三、商业银行固定资产贷款监管的制度

《固定资产贷款管理办法》、《项目融资业务指引》确定了固定资产贷款审查的基本法律框架和规则，具体包括借款人、贷款用途、项目各项审核、担保信用结构、贷后管理等5个方面。其中借款人、贷款用途、担保信用结构、贷后管理设置的目的更倾向于体现确保贷款本息的安全和不良贷款总量控制、充分防范信用风险的发生，而项目立项、用地、环保等各项审核更倾向于体现国家宏观调控措施的落实。这两个方面可以说是固定贷款审查的价值取向与目标，它们之间存在着相辅相成的关系。如果没有贷款本息的安全，出现挪用贷款或借款人破产的情况，国家的宏观调控措施将很难得以实现；而没有国家宏观调控措施的落实，贷款过分集中于某几个行业，将引发产能过剩所带来的经济萧条，从而破坏贷款安全的基础。通过固定资产贷款法律制度与其他部门法的衔接，固定资产贷款审查法律制度构建起一个与即时的措施互动的网络，随着不同环节措施的变动而调整，使之始终具备新生的张力。

借款人的条件主要为具备从事相关业务主体资格和生产经营资质、具备从事相关项目生产的实际能力、具备良好的信用状况、具有良好的信用等级；固定资产贷款限于贷款合同约定的固定资产投资及其相关事项，不能用于贷款合同约定外的固定资产投资事项和企业流动贷款或者其他与约定用途无关的事项，商业银行基于对借款人投资的固定资产或项目的获得盈利预期，以及借款人所在行业风险状况而向借款人发放贷款的，并以此作为确保贷款足额偿还的根本基础。

商业银行贷款安全和盈利的基础是对贷款对象现金流、盈利能力的判断。这种判断更偏向于财务和市场判断，但是贷款投向和资金流动方式是受到法律和政策严格控制的，因此贷款对象的监管不仅仅要求商业银行关注借款人的财务状况和固定资产投资后的市场回报，更要求贷款对象及投资符合国家的各项政策，确保贷款投向合法。

商业银行应当根据固定资产投资项目所处于的不同阶段的风险以及借款人的信用状况设定信用担保结构，一个贷款项目所采用的担保方式通常不只一种，可能同时存在多种担保方式的复杂担保结构。

《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》出台的一个重要的创新是着重加强贷后管理体系的建立，其要求贷款人应定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。

四、结束语

我国地域经济的不平衡造成社会经济分工的复杂化和精细化不断加深，造成相同规模但处于不同行业或同一行业在不同地域的借款人在企业形态、资产状况和适用的市场准入规则等方面存在巨大的区别，因此在借款人处于持续盈利或具备良好的市场预期的前提下，保证在固定资产项目在变幻莫测的市场中所面临的各项风险可以得到有效防范和控制。 （责任编辑：方涵）

注释：

①2009年第2号.

② 银监发〔2009〕71号.

第4篇：房地产项目贷款管理办法范文

2005年对支行来讲，是辛勤耕耘的一年，是适应变革的一年，是开拓创新的一年，也是理清思路、加快发展的一年。在全体员工的共同努力下，**路支行坚持年初制订的工作思路，克服重重困难，团结一致，勇于开拓，在坚持规范经营、防范风险的前提下，以发展为主线，以利润为目标，以高品质、专业化服务为手段，积极扩展市场、创新产品、培育客户，实现了各项业务的全面、快速增长。现将2005年工作情况汇报如下：

一、经营业绩

1、负债业务：截至11月底，我行全口径存款时点达到60978万元，较年初增长2358万元，其中对公存款余额达28614万元，较年初增长1525万元，储蓄存款时点余额32364万元，较年初增长833万元。截止11月底全年全口径日均存款余额为60625万元，较年初增长1020万元，其中对公存款日均已浮出水面，较年初正增长39万元，余额为27517万元；储蓄存款日均余额为33108万元，较年初新增981万元。

2、资产业务：截止11月底，我行贷款余额为40273万元，比年初新增万元。9月底，我行向**项目成功营销4亿元贷款，并分别于9月底投放2亿元、11月置换1亿元固定资产贷款，有效调整了我行的贷款结构，提高了利息收入水平。同时，我行今年在房地产项目贷款营销上也取得了较好的成绩，分别营销**、**两家优质房地产企业贷款各5000万元，为我行房地产金融业务打下了良好的基础。全年累计收息达到634.26万元，资产质量良好。全年累计签发银行承兑汇票达13189万元，手续费收入达到6.6万元。

3、中间业务：今年我行对中间业务收入的认识有了较大的提高，并积极拓展中间业务收入的各种渠道，积极组织收入，提高收益水平。截止11月底，全年累计中间业务收入达172万元，比去年增速达到215％。其中10月份我行收到第一笔财务顾问收入7.5万元，以及国际结售汇收入2800元，开拓了新的中间业务空间。发售国债1651万元，基金1300万元，信托280万元，各类保险25万元，理财产品中间业务收入达到**万元。

4、国际业务：今年我行国际业务有了较大的进展。通过营销**科技、**等有进出口业务的贸易企业，我行仅10月和11月就完成对公企业国际结售汇82.59万元，国际结算量达到71.71万元。11月，经上级行批准我行开办外汇储蓄业务后，我行积极行动，对前台员工进行多次国际业务培训，悬挂宣传条幅进行业务推介，并在较短的时间内开始办理业务，为我行今后国际业务和外汇理财业务的发展奠定了坚实的基础。

5、电子银行业务：为了给客户提供方便快捷的高科技服务，减轻前台压力，今年我行对电子银行业务的发展提出了较高的目标。截止11月底，我行共发展企业网银客户14户，个人网银273户，CALLCENTER签约287户，网银结算量达到32393万元。

6、其他方面：2005年**路支行在结算服务、核算质量、安全生产等方面也取得了一定的成绩，实现全年安全生产无事故。同时也积极参与**支行举办的各种活动，在行庆50周年合唱比赛中，我行做为牵头行，积极准备，组织有序，与营业部、黄河支行组成的参赛队一举获得第一名的好成绩。

二、主要工作回顾

1、围绕增强价值创造能力，提高经营水平

在2005年的工作中，**路支行始终坚持以提高价值创造能力为目标，以增加收入、创造效益为工作成效的评价依据，对每一项产品、每一个客户进行认真地梳理，挖掘潜力客户和潜力产品，合理调配人员，达到提高经营水平的目的。今年，我行充分认识到省行理财中心的潜力，通过与省分行个人客户部的多次沟通，利用理财中心的优美环境，开通对公高端客户窗口，不仅完善了理财中心的功能，也提高了对公高端客户对我行的满意度，实现了对客户的差别化服务。此项举措对我行的服务水平是一个很大地提升，收到了良好的效果。

在今年的业务发展中，我行将对公客户进行了细分，有信贷业务的客户和存款余额较大的客户由客户经理进行维护，小额客户由前台通过优质服务进行维护，要求每天专人统计余额变动，大额进出情况，并调查分析原因，提出有针对性的为客户提供量身定体的服务方法。初步形成多层次的营销网，如前台柜员通过余额大小或者大额进出筛选出潜力客户推荐给客户经理，客户经理负责上门走访维护，并由前台客户经理进行方便快捷的核算服务。今年以来客户经理维护的优质客户户数增加了42％，存款余额增加22％。

在今年3月份储蓄存款达到37000万元以后，我行对私存款新增不理想。一度回落到年初32000万元左右。目前通过设立对私前台客户经理，开辟VIP客户专区，筛选金博大和世纪联华返款商户的前20名做为重点寻找沟通联系等手段，发现并留住高端客户，从而促进对私业务向上增长。同时狠抓前台人员服务水平和工作效率，目前由于DCC上线、集约化经营等因素流失的客户已逐渐开始回流。

2、积极推行绩效管理，提高支行管理水平

年初伊始，我行率先推出《绩效管理实施方案》，为每一个中层干部量身定体，制定了绩效管理目标、绩效管理综合评估和相应的激励约束办法，经过科学的推算，对每一位中层干部所在的岗位不同，分别进行不同的设定，并由行里与中层干部的各自不同岗位相互进行认定。通过绩效管理的推行，使中层负责人的责、权、利相匹配，以鼓舞中层负责人的工作热情和主观能动性。经过半年多的运转，绩效管理的激励约束效果已得到充分的体现。部分部门也在本部门内部对员工进行了试运行。我行试行的绩效管理办法也得到了金水支行相关部门的关注和认可，准备在一定范围内予以推广。

为了调动客户经理的积极性，5月份我行出台了客户经理管理办法和相应的考核办法，由于激励约束有力，使客户经理充分发挥自身潜力，积极营销客户，主动承担行内大客户的维护工作，我行对公业务有了较大的起色。今年我行自行上报申请审批的项目全部得到省分行认可并顺利通过，使**科技、等信贷业务的投放为我行今年以及明年的对公业务、国际业务发展奠定了基础。

3、从严把握核算质量，防范资金风险

今年，面对DCC上线、员工业务水平参差不齐，差错率较高等情况，我行从严把关，要求员工提高核算质量，积极防范资金风险。通过强化培训、一对一老带新等方式，迅速提高核算水平。对会计主管的工作给予有力的支持，对核算差错出台了相应的处罚措施，使员工的业务水平在短时间内达到了迅速的提升。同时，在人员相对紧张的情况下，将B级柜员岗位后撤，做好全行后台稽核工作，从严把关，使我行的核算质量有了较大的提高。

4、强化培训，提高员工业务水平和综合素质。

今年，我行加大了培养优秀人才的力度，把内容繁多的学习培训多层次分布在立体培训网中，让全行员工得到良好的教育，成为适应建行改造和社会竞争的所需人才。员工的培训主要从以下几个途径展开：1）积极组织员工参加上级行培训，全年参训132人次，是力度最大的一年。特别是支行在人员短缺、业务繁忙情况下，克服重重困难，让每一个前台员工脱产11天专心学习。2)、支行本资料权属文秘家园严禁复制剽窃自行组织对全体员工的深化培训。专项制定学习计划，每周安排2个晚上培训。培训采取多样化的学习形式，如每次由3名员工做讲师进行背课，使每个人既是学生又是讲师，收到了很好的效果。3)、加大对客户经理、中层负责人、业务骨干的提升培训。组织读书活动，推荐《细节决定成败》、《成功人士的七个习惯》等优秀书目，开展读后感想座谈，使骨干人员得到有效的素质提高。

5、把安全防范溶入日常管理，防微杜渐，继续创造安全无事故

安全是各项业务发展的基础，是第一要事。对外我行密切关注社会形式，严防不法分子的侵害。从早接款晚送款，到出入通勤门，我行都制订了严格的规章制度，并督促每一个员工遵照执行。做到人人熟悉防抢预案，定期演习。对内签订职工联保责任书，员工思想动态调查报告。设立专职稽核员，对帐务全程监控，并制订核算差错处罚办法，有效遏制了业务差错和违规违纪现象。今年处罚相关责任人20多人，消灭隐患30多起，有力保证了我行业务发展。

6、工会把“家园文化”深入推广，团队凝聚力越来越强。

今年工会注意“家园文化”建设，给每一位过生日的员工当日送上一份鲜美的蛋糕。同时组织员工参加了合唱、跳绳、乒乓球、篮球运动，丰富员工业余生活。特别是由支行领导带队的合唱团，经过精心排练，在20多家支行参加的比赛中一举夺得第一名，使支行团队凝聚力空前加强，员工踊跃参与团队活动。

三．存在的问题

1、前台服务存在差距，客户投诉时有发生。今年我行发生一起有效投诉一起，严重影响了我行的信誉。

2、客户经理队伍有待于加大。现有客户经理只是维护了对公客户，如果加上对私客户维护，显然人力不足。

3、对公、对私业务发展措施落实不到位，需要树立全员营销理念，以推动业务快速发展。

4、网银、电话银行签约推广力度不大，柜面客户排队的压力依然很大。

四、2006年工作规划

2006年发展思路：以学习《决定》为发展契机，围绕增强价值创造能力，深入挖掘人员和业务潜力，积极组织各项业务发展，坚持走高端路线，创新经营，规范发展，防范风险。

1、指标规划：对公日均新增3000万元，储蓄日均新增2000万元，中间业务收入有更大突破，实现180万元；储蓄存款争取突破4亿元。国际业务、电子银行、客户拓展指标争取完成金水支行下达的任务。

2、继续推进绩效管理，促进全行经营绩效的全面提高。

3、扩充经营人员队伍，增设客户经理岗位，从核算主导型向价值创造型转化。

4、会计达标通过一级验收。

第5篇：房地产项目贷款管理办法范文

汽车金融是汽车产业发展的催化剂，随着我国汽车保有量和产销量的持续增长，汽车金融的市场规模逐步扩大，市场竞争逐步趋热，市场主体逐步丰富，同时也暴露出多方面问题。本文从汽车金融的基本概念入手，从全球和我国两个维度剖析了汽车金融的发展历程、发展现状及发展模式，并结合自身从业经验提出了我国汽车金融的发展对策，认为汽车金融必将成为推动我国汽车产业发展的中坚力量。

【关键词】

汽车金融；历程；现状；对策

【Abstract】

Auto financing，generally called the catalyst of automobile industry，gradually expand to an emerging and promoting market with the steady growth of car ownership and production in China.This paper formulates the basic concept of auto financing，emphasizes on the history，status and model of both international and Chinese markets，proposes several countermeasures based on the author’s experiences，and finally stresses that auto financing will become the backbone in the development of automobile industry in China.

【Keywords】

auto financing；history；status；countermeasure

1 汽车金融的基本概念

1.1 汽车金融的基本定义

汽车金融是贯穿于汽车的研发、生产、流通、购买、消费等各个环节的完整系统，利用多样化的金融工具和金融产品，实现资金筹集、信贷运用、抵押贴现、证券发行和交易及相关的保险、投资等资金融通活动。汽车金融是汽车产业发展到一定阶段，由汽车业与金融业相互渗透、相互融合、共同发展的必然产物。

1.2 汽车金融的重要作用

在微观层面，汽车金融可以为汽车制造商、汽车经销商及广大购车者提供以融资为主的专业化综合服务，提高资金使用效率，实现互利共赢。在产业层面，汽车金融可以推动汽车产业的规模扩张和结构升级，美国和日本正是由此奠定了在全球汽车产业中的领导地位。在宏观层面，汽车金融可以平衡供需矛盾、发挥乘数效应、促进社会就业，从而优化资源配置并改善运行效率，通过推动汽车产业的快速发展来促进国民经济的持续、稳定、健康增长。

2 全球汽车金融的发展概述

2.1 全球汽车金融的发展历程

汽车金融行业从诞生之日起就是最重要的消费金融领域，一直随着全球汽车产业而不断发展变革，实现外延扩张和内涵深化，可分为以下三个阶段。

（1）起步阶段（二十世纪初）：全球汽车制造业的规模化生产和大众化消费成为了汽车消费信贷的发展土壤。1919年，美国通用汽车票据承兑公司的成立标志着汽车金融服务业的诞生。一战后，美国以汽车消费信贷刺激市场需求并取得了显著成绩。1930年，德国大众汽车公司推出了针对甲壳虫汽车的购车储蓄计划，首开社会融资先例。至此，欧美汽车信贷服务体系初步形成。

（2）发展阶段（1950年至1990年）：二战后，商业银行凭借其雄厚的资金实力曾一度主导汽车消费信贷市场，而美国汽车巨头组建的汽车金融公司优势逐步显现。二十世纪八十年代，美国已全面建立起较为完善的汽车金融社会服务体系及法律法规体系。此时，汽车金融的实质仍然是通过各类信贷工具来扩大汽车消费量，进一步推动全社会的金融资源向汽车产业优化配置。

（3）成熟阶段（1990年至今）：经济危机期间，商业银行贷款不良率上升及兼并重组后收缩经营战线等因素，导致汽车消费信贷业务减少。汽车金融公司则在制造商的大力支持下巩固市场主导地位，从单纯的信贷工具发展到为消费者提供综合金融服务，为母公司的扩张和重组提供专业投融资服务，并逐步完善制度体系、运营体系、产品体系。至此，汽车金融已全面覆盖汽车生产、流通、消费等各个环节，实现了产业和金融的相互融合，标志着汽车金融走向成熟。

2.2 全球汽车金融的发展现状

目前，全球汽车金融已成为仅次于房地产金融的第二大个人金融业务领域，每年的融资总额超过万亿美元，规模巨大、发展成熟，具有以下主要特点：

（1）市场主体多元化：欧美发达国家的商业银行、信托公司、汽车金融公司在汽车金融业务上均形成了有特色的经营模式。其中，汽车金融公司凭借其专业化优势及与母公司的紧密联系，已经取得了市场主导地位。

（2）服务内容综合化：欧美发达国家的汽车金融公司通过互相制扩展到其他制造商的下属品牌，并全面涵盖融资租赁、保险、担保、二手车、购车储蓄、应收账款保付及分期付款的转让和证券化等综合服务。

（3）服务方式现代化：欧美发达国家的汽车金融机构基本都开通网络服务，现代化的服务方式缩短了汽车金融机构与客户之间的距离，有助于提高效率和降低成本。统计显示，目前美国超过30%汽车金融业务是通过网络来完成的。

（4）制度体系的建设：欧美发达国家拥有大量的金融资产、成熟的金融市场、完备的金融组织、先进的管理经验和风险控制能力，为汽车金融的快速健康发展提供了有力保障。其制度核心是以社会征信为基础的法律法规体系，辅之以操作性较强的债权可质押性、浮动担保制度等担保法律制度。

2.3 全球汽车金融的发展模式

全球主要汽车发达国家的汽车产业和金融制度不同，经过长期的产业发展演变，当前全球汽车金融主要形成了美国、德国、日本三类发展模式。

（1）以汽车金融公司为主的美国模式：美国大型汽车制造商通过下设的汽车金融公司提供服务，相互联系紧密，风险控制成熟。主要特点是拥有完善的社会服务系统和先进的电子计算机系统，汽车金融公司的融资渠道宽，包括商业票据贴现、银行贷款、中期票据、信贷应收账款的证券化等，美国政府采用业务监管、行业自律的灵活监管方式，为汽车金融公司的创新发展营造良好环境。

（2）以全能型银行为主的德国模式：由于德国实行全能银行制度，汽车制造商附属设立的汽车金融机构大都采用银行名称，此类汽车金融全能型银行既有交易服务和贷款等传统的银行职能，也有服务于母公司汽车战略的产业职能，还能开展涵盖各类增值服务的综合性金融业务。大众汽车银行是德国汽车金融模式的典型代表，也是欧洲最大的汽车金融公司。

（3）以信托为主的日本模式：日本汽车极为发达的信托业催生出专门从事汽车消费信贷的信托公司，主要负责顾客贷款申请审核、担保、贷款催收，金融机构负责发放贷款，经销商负责发放车辆。由于专业信托公司可面向所有汽车品牌进行融资，有助于达到规模经济，该模式备受推崇。随着日本金融管制逐渐放宽，汽车金融公司的综合业务发展较为迅速。

3 我国汽车金融的发展概述

3.1 我国汽车金融的发展历程

我国汽车金融受限于经济体制和金融管制等因素，起步较晚且与国内汽车工业的发展不完全同步，总体上经历了起步、发展、调整、复苏等完整周期。

（1）起步阶段（二十世纪九十年代）：1995年，上汽集团推出的汽车贷款成为我国汽车金融业务的起点。随后，一汽集团、长安汽车、天津汽车等纷纷成立了汽车金融机构。然而，宏观经济调整和房地产项目贷款的冲击，导致该试验工程开展不久就被央行暂停。1998年，央行颁布《汽车贷款管理方法》，次年又颁布《个人消费贷款指导方针》，国内商业银行随之重开汽车消费贷款业务，巨大的市场潜力也吸引福特、通用、大众等汽车金融公司在华设立代表处。

（2）发展阶段（2000年至2003年）：二十一世纪初，大量刺激性经济政策推动我国汽车销量高速增长，汽车消费信贷随之出现井喷式发展。2001年至2003年，我国汽车消费贷款余额分别为436亿元、1150亿元、1839亿元，汽车信贷的市场渗透率一度达到历史最高的16.3%。各大银行都将汽车消费信贷作为新的利润增长点，开始积极追求业务规模，市场竞争不断加剧，贷款利率和首付比例不断降低，为接下来的问题爆发和产业调整埋下了伏笔。2000年，央行实施的《企业集团财务公司办法》允许财务公司开展汽车消费信贷业务。2002年，东风裕隆财务公司正式挂牌运作，标志着汽车金融公司的雏形浮出水面。

（3）调整阶段（2004年至2007年）：我国征信体系不健全，银行风险控制能力弱，汽车消费信贷的风险开始显现，呆坏账迅速扩大，保险公司相继退出。2004年，央行和银监会迅速收紧汽车消费信贷业务，加之紧缩性货币政策的推出，绝大多数商业银行放缓甚至停止发放车贷，我国汽车消费贷款余额从2004年2000亿元持续滑落到2007年的926亿元，其增速持续低于汽车工业产值的增速，市场渗透率更是一度触及3.5%的历史最低值。然而，监管层促进中国汽车金融发展的决心未变，汽车金融公司迎来发展良机：2003年，银监会颁布《汽车金融公司管理办法》及其实施细则，正式允许在中国境内设立汽车金融公司。2004年，银监会和央行颁布新版《汽车贷款管理办法》，明确了汽车金融公司的相关信贷政策。2004年8月10日，上海通用汽车金融有限责任公司正式成立，标志着我国真正意义上的汽车金融公司诞生。不过，我国严格的金融管制和商业银行长期占据主导地位，汽车金融公司尚无法充分发挥优势。

（4）复苏阶段（2008年至今）：全球经济危机爆发迫使我国政府出台了一系列的产业政策，以刺激需求、提高销量、保护自主品牌车企、促进节能环保。随着《汽车产业调整和振兴规划的通知》、《关于促进汽车消费的意见》、取消养路费等政策的出台和落实，投资者和消费者对我国汽车产业的信心逐步恢复，汽车需求也在调整中逐步回升。2010年，我国汽车消费信贷市场实现恢复性增长，汽车信贷规模超过2300亿元，同比增幅超过30%，基本与汽车产量增速持平。虽然商业银行还是占据绝对优势，但是汽车金融公司在经营模式、参与主体等方面都更趋于专业化、规范、有序和成熟。2008年，银监会颁布实施新版《汽车金融公司管理办法》，在经营范围上增加了融资租赁内容，准入门滥有所降低，同时允许发行金融债券以降低融资成本，为汽车金融公司的健康持续发展创造了有利条件，同时也有利于推动汽车产业以及国民经济的健康持续发展。

3.2 我国汽车金融的发展现状

随着我国汽车保有量和产销量的持续增长，汽车金融的市场规模逐步扩大，市场主体逐步丰富，市场竞争逐步趋热，市场领域也在逐步拓展和细化。

（1）市场规模：《2012中国汽车金融报告》显示，2011年我国汽车消费金融产品余额达3300亿元，然而其市场渗透率仅为10%。根据央行统计，2012年汽车金融市场规模达到3920亿元，年增长速度超过30%。综合最新统计数据及专家预测，2013年我国汽车产销量超过2100万台，总销售额超过2.5万亿元，按照市场渗透率15%计算，汽车消费信贷的市场规模在3750亿元左右。随着汽车销量及市场渗透率的不断提高，发展空间非常巨大。

（2）竞争格局：商业银行仍然占据我国汽车金融市场的主导地位，其市场份额在60%至70%，汽车金融公司的市场份额在20%至30%，汽车厂商财务公司、金融租赁、融资租赁公司等其他机构的市场份额合计在10%左右。截至2013年4月，银监会已批准开业的汽车金融公司已达17家。其中，上汽通用汽车金融有限责任公司作为全国首家汽车金融公司，一直稳居国内汽车金融行业的领军位置，2013年资产规模突破460亿元人民币，累计向全国超过130万名消费者提供了全方位的汽车金融服务，业务覆盖全国350多个城市的6700多家合作汽车经销商。外资汽车金融公司仍然具有优势，但是自主品牌车企进军汽车金融领域的态度非常坚决，主要通过合资引入在消费信贷方面具有经验的大型金融机构，例如作为本土第一家汽车金融公司的奇瑞徽银汽车金融有限公司，即由奇瑞汽车与徽商银行合资组建。央行预计到2015年，汽车金融公司（不包括财务公司）的消费贷款金额将达1600亿元，市场份额可达24%。

（3）细分市场：一是汽车批发金融，随之竞争加剧和新车销售利润趋薄，经销商逐渐将盈利重心转向维修、配件、精品、二手车、金融保险服务等后市场业务，其金融服务需求覆盖建店、存货、并购、促销和现金管理等方面。二是汽车消费金融，我国银行贷款、信用卡分期及汽车金融公司贷款等汽车消费信贷产品逐渐丰富，但是仍然存在市场供给不足、市场渗透率较低、个人信用制度不健全等问题。三是汽车租赁金融，目前我国已有近万家汽车租赁公司，但是法律法规不完善、风控体系不成熟以及缺乏残值市场和退出机制等，仍然使得汽车租赁金融处于早期发展阶段。四是二手车金融，我国汽车保有量已超过一亿辆，消费者持有汽车的平均年限缩短，对二手车的接受度也在提高，从供给端和需求端打开了二手车金融市场，但是由于价格和车况不透明、缺少大型参与者、大量现金交易和个人账户等问题，目前主流金融机构介入少，金融支持程度低，主要通过“认证二手车”和“拍卖平台”等手段推进。

3.3 我国汽车金融的发展模式

我国汽车金融行业尚处于初级阶段，加之受限于金融分业监管，商业银行仍然占据市场主导地位，但是汽车金融公司正在快速崛起。

（1）商业银行的优势和劣势：优势主要是资金实力雄厚，拥有存款、发债、股权融资等广泛的融资来源，资金成本相对较低，加上多年积累的丰富信贷经验和客户资源，具有大规模开展业务的良好条件，同时也不存在汽车品牌限制。劣势主要是业务专业性不足，难以提供更细致的金融服务，而且银行的主要收入来源仍然是息差，大额公司信贷和低风险的个人住房贷款是首选，汽车消费信贷单笔贷款较小、手续较为复杂、综合贡献有限，容易被管理层忽视。

（2）汽车金融公司的优势和劣势：优势主要是与汽车制造商天然具有紧密联系、高度信任和共同利益，上下游产业链之间的协同配合较好，汽车金融公司也有专业领域的技术人员和销售人员，在风险控制、产品开发、售前售后等方面的专业能力较强，还能提供与制造商、经销商、维修商等开展合作为客户提供一站式综合服务。劣势主要是融资渠道窄，股东存款缺乏持续性且资金量不足，发行金融债及资产证券化产品的要求严苛，暂时难以通过发行商业票据、公司债、购车储蓄、应收账款融资等方式融资，目前主要依赖于银行借款，实际上是将短期资金用于中长期业务，导致资金成本高企，同时在业务范围、开设网店、贷款利率、信贷规模等方面都存在较为严格的监管约束。

4 我国汽车金融的发展对策

4.1 完善法律法规监管

借鉴发达国家经验，在我国现有汽车金融法律法规体系基础上，结合产业发展需求逐步完善并贯彻实施，重点是在加强风险控制的前提下，解除束缚汽车金融行业发展的不合理限制，特别是要拓宽汽车金融公司的融资渠道和业务范围。

4.2 加快信用体系建设

要加快建设完善的社会信用体系，加强信用风险管理，实现信用资源共享，减少系统性风险。同时，要逐步建立健全信用惩戒机制、担保机制和保险机制，强化信用意识和道德约束，为汽车金融行业提供良好的信用环境。

4.3 开展金融机构合作

在分业经营体制下，银行、保险、汽车金融公司要建立广泛深入的合作关系，充分发挥各自的专业优势和资源优势，打造资源整合、优势互补、互利共赢的产业平台，共同为客户提供一站式的汽车金融综合服务。

4.4 强化服务创新能力

随着我国经济社会快速发展，汽车金融机构必须从同质化竞争走向综合服务和创新发展，从消费信贷拓展到覆盖全流程、全周期、全方位的综合服务，应用金融工程技术以推进产品创新，利用网络及移动互联技术推行服务现代化。

5 我国汽车金融的未来展望

欧美发达国家的汽车金融公司经历了百年发展才建立了较为完善的组织体系，虽然我国汽车金融公司刚刚起步且遇到上述困难，但是其发展是符合市场规律的长期趋势。随着法律法规体系和社会信用体系的不断完善，产业政策和金融管制的逐步放开，加之购车人口年轻化及消费能力、消费倾向、消费方式等方面的有利变化，我国汽车金融公司的市场规模将更加庞大，参与主体将更加广泛，产融结合将更加紧密，市场竞争将更加激励，产品类型将更加丰富，经营管理将更加高效。我国汽车金融公司必将成为推动汽车产业发展的中坚力量。

【参考文献】

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