农村土地确权补偿标准精选(九篇)

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第1篇：农村土地确权补偿标准范文

(一)土地物权化

新时期农村土地管理的基础性工作是进一步明晰和稳定土地的所有权和承包经营权,加强土地的确权登记颁证。2008年10月党的十七届三中全会的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,进一步提出现有土地承包关系要保持稳定并“长久不变”,并明确提出“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。地籍调查是确权的基础。自2007年1月以来,国土资源部启动了大规模的第二次土地调查工作,其中农村土地调查是第二次土地调查的重点任务,包括农村土地利用现状调查和农村土地权属调查两部分,目标是查清全国耕地、园地、草地、林地、农村居民点等各类土地的分布和利用现状,以及农村集体土地所有权,并充分利用土地调查成果,加快推进土地登记发证,完成农村集体土地所有权登记发证工作,从而进一步明晰和保护集体和农民的财产权利,逐步实现土地物权化。

(二)土地财产化

土地财产化的关键是避免权利侵蚀。权利侵蚀的两种主要形式是村集体的土地调整和政府部门的征地。集体土地所有权与使用权的权能不完整,是土地权利物权化、财产化的主要障碍,影响权利人财产权益在市场中的实现。为此,当务之急是需要明确两级主体的相关权利,即村民小组或村集体的所有权和农民家庭的承包经营权。从现实情况来看,尽管一些地区已经实现了土地确权颁证工作,但土地权利仍不能得到保障。即便土地实现了确权颁证,政府力量仍凌驾于农民土地权利的基础上。为此,更为重要的是约束政府权力,避免政府行为跃居法律之上,违背农民,损害农民利益。征地制度侵蚀农民土地权利的主要方式是随意性较大、征地范围过宽、补偿不足等。十七届三中全会对进一步改革征地制度和完善征地补偿机制提出了明确的要求。要严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围,并提出通过明确地界定“公共利益”来缩小强制征地的范围,是今后征地制度改革的重要方向。明确公共利益的途径是编制《国家征地目录》,将明显属于社会公益用地的项目以目录的形式细化列举,列入《国家征地目录》的项目用地,经依法批准可以行使土地征收权,并建立认定“公共利益需要”的法律程序。同时,要完善征地补偿机制,合理确定征地补偿标准。2004年国务院通过《关于深化改革严格土地管理的决定》对完善征地补偿机制提出了新的要求,即“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”。征地补偿不应仅仅是“原用途补偿”,而逐步转向“市价补偿”,使农民同样享受市场化和城镇化的收益。

(三)土地资产化

第2篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：农村土地；管理措施

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01

土地是农民赖以生存和发展的生活保障，是农民最基本地生产资料。近年来，农村政策的不断变革，使土地效益得到了大幅的提升，这使农村中的土地问题日益增多并凸现出来。土地和农民的利益紧密相连，解决好农村的土地管理问题关系到新农村建设的步伐。因此我们要认真的审视土地管理中存在的问题，努力的找出解决的办法，以促进农村的可持续发展。

一、原州区农村土地管理中存在的问题。

目前，农村宅基地主要存在着以下三类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地。当前，有不少建房户采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易。在原州区的土地案件中有很多是反映部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在县城结合部和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，既影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。

二、解决农村土地管理的措施

1.严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，原州区国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2.严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益

由于农村普法的大力宣传，广大农民对土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。

3.做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准

严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。

4.加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障

不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化素质不高，没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生活得到保障，同时也提高了农民的文化素质，有利于新农村的精神文明建设。

三、结语

农民的权益直接关系着国家的稳定和发展，土地作为农民赖以生存和发展的基础，直接影响着农民的根本利益。因此，在城镇化建设、工业发展中，应当强化土地管理制度，严格的依法办事，维护农民的利益。作为基层干部，应当不断地增强法律意识、用科学发展观的理念武装自己的头脑，转变思想，切实的落实国家的相关土地政策，维护农民的合法权益，促进原州区社会主义新农村的建设，实现社会的可持续发展。

参考文献：

[1]谭善凯.农村土地管理中存在的不足及对策[J].基础理论研讨，2011（03）.

第3篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：农村；集体土地；确权登记工作；探析

中图分类号：D267文献标识码： A

1 农村集体土地确权登记工作的必要性

1.1 农村土地产权主体模糊，征地补偿不到位，损害农民土地权益

《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”但是法律并没有明确界定农村集体土地所有权和使用权的主体及其权能，集体土地的占有、使用、收益、处分权利长期得不到保障。随着我国工业化、城镇化和农业现代化进程的不断加快，通过强制征用、非法占有、兼并等手段损害农民土地权益的事情时有发生。而且征地程序不规范，补偿标准偏低、甚至不到位，使得被征地农民眼前利益受损失，长远生计没保障，也使得征地补偿安置纠纷和矛盾冲突案件不断，成为农村土地量居高不下的一个主要原因，严重影响了社会的安定团结与和谐稳定。

1.2 集体土地所有权主体不明确，耕地保护面临挑战

我国法律规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属集体所有。全国农村集体土地分别属于不同的集体组织，由于目前对集体土地所有者缺乏强有力的约束，因此每个拥有土地所有权的集体组织，就会单纯追求使自己拥有的这块范围有限的土地的产出率和经济效益尽可能最大化。而土地作为农用地，尤其是种植粮食作物，其经济效益可能是最低的。这就造成集体土地所有者从自身利益出发，缺乏耕地保护的自觉性。按行政划分，集体有乡、村、组三级，自从“政社合一”、“队为基础”的框架被打破以后，并未明确规定过集体所有制的权利人是谁，造成集体土地产权主体不明确，使土地所有权及其他各项权能无法有效地行使，对承包给农户的土地使用权缺乏约束力，必然导致滥用、乱用土地，耕地保护无法从根本上得到实施。

1.3 当前农村宅基地管理中存在着以下问题

一是建房布局散乱，自由分散，土地利用率低。二是乱占滥用耕地，违法现象普遍。三是部分老宅基地闲置抛荒，一些居民点长期无人居住，形成“空心村”。四是建新不拆旧，形成一户多宅现象。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。

1.4 规范集体建设用地流转状况

目前农村集体建设用地流转私下、变相转让的现象还大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患。虽然法律规定了集体土地所有权的主体是村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡（镇）农民集体，但由于农民集体与农村集体经济组织的内涵不清，在实际工作中集体土地所有权主体很难确定，加之常常以行政权代替土地资产经营权，带来集体土地流转过程中各主体的土地产权“边界纠纷”。为规范集体建设用地流转，应加强土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地产权主体，保障交易的安全性。

2 农村集体土地确权登记发证中遇到的困难

2.1村干部和村民思想观念不到位

由于部分村干部和村民对土地确权登记发证工作的认识不够，严重影响到土地确权工作的开展。在我国的农村，村民和村干部的文化知识程度普遍不高，对国家政策理解不够，对工作人员的安排持无所谓的态度。一些村干部对此次工作的理解片面，不能有效配合工作人员开展工作。此外，在遇到有争议的土地权属界线时，村民故意扩大事件影响范围，拒绝没有争议的土地确权签字，甚至不配合其他土地的再确认和测量工作。

2.2土地所有权历史遗留问题

本次农村集体土地确权工作的重要依据是第二次全国土地调查统计的数据，在一些乡镇、乡村、村与村之间的土地所有权界线问题上存在很多争议。有的土地权属不明确，可提供有效证明资料的人员由于工作等各方面的因素变动，提供的资料不足或记载不明确，而土地确权执行人员的权利有限，从而无法开展土地确权工作，相关权利人以此为借口，争夺土地所有权。

2.3国有土地和集体土地所有权问题

由于我国的土地制度经历了私有制到公有制，再到如今的，造成部分土地的所有权为国有土地还是集体土地不明的问题，其中主要表现在国有林场和附近农村及周边土地的所有权属问题。我国的国有林场一般占地面积较大，涉及的村庄较多，并且以往的统计数据和林场管理部门掌握的资料数据不相吻合，造成此类争议土地无法进行确权登记，只能暂时放弃确认所有权。

3 解决农村集体土地确权登记发证困难的几点建议

3.1加强宣传工作，提高对土地确权登记发证的认识

农村土地确权登记发证的直接受益者是农民，是对农村土地资源的保护，对农村社会稳定具有重要意义。然而由于社会观念和思想落后等原因，一些村民不能正确认识土地确权工作，不利于工作人员正常开展工作。因此，应该加强下乡宣传工作，做到每个镇每个村都要宣传到位，把农村土地确权登记发证的工作目的和意义传达给广大村民和干部，提高他们对土地确权的认识，提高土地确权登记的积极性，主动地参与到土地确权工作中去，配合工作人员做好土地确权工作，加快农村土地确权登记发证的进程。

3.2 完善纠纷调解制度，提高土地确权登记发证的工作效率

纠纷调解作为解决有争议土地所有权属的主要解决办法，在土地确权工作中发挥着重要作用。把有争议的土地纳入纠纷调解的范围，不影响整个工作的开展，对提高土地确权登记发证工作的效率具有重要意义。通常情况下可进行现场调解的，进行现场协商，不能通过现场协商的，交由争议协调小组调解。如果协调小组仍不能调解，暂时不把该争议土地进行确权，或者可通过面积分摊和土地分割等方式，同争议双方达成一致意见后再进行确权登记。这样，无争议土地的确权登记工作也不影响，不会因为一块争议土地影响整个工作的开展，又能一定程度上保证土地确权登记的覆盖率。

3.3做好沟通工作，明确争议土地的所有权

任何一项工作的开展都离不开良好的沟通，农村土地确权登记发证工作中遇到的主要困难之一就是土地所有权的争议的问题，因此做好沟通工作显得尤为重要。首先，土地确权工作人员要与当地土地管理部门做好沟通工作，对工作中遇到的主要问题及时进行交流，明确土地的所有权界线，做好国有土地和农村集体土地所有权界线的划分；其次，要做好与当地村民和村干部的沟通，化解村民对工作人员的误会以及村干部对土地确权工作的误解，让他们自觉的配合土地确权工作的开展；最后，要做好与土地争议双方的沟通，采用合适的沟通方式进行调解，以最小的工作代价获得更好的工作效果。

4结束语

农村土地确权登记发证工作是一项重大工程，关系到广大农民的切身利益，是农村社会稳定的重要保障，是贯彻落实节约用地的重要措施，对提高土地利用率和全社会的土地物权意识，以及解决土地纠纷具有重要意义。作为土地确权的执行者，要在工作中坚持广大农民的利益为先，解决好历史遗留问题和土地纠纷，切实做好农村土地确权登记发证工作。

参考文献：

[1] 赵岩.农村土地确权登记发证的难点及其对策[J].辽宁：国土资源，2012，（03）.

第4篇：农村土地确权补偿标准范文

城市的发展是一个不断再建设的过程，包括改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平。然而，随着社会进步，现代化城市不断的发展，城市和农村接合部区域内的集体土地逐步地转化为国有土地，城市中也必然会出现大量不适应城市发展和居民生活水平提高的特殊现象，在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的特殊社区，成为城市中不和谐的部分，即通常所讲的“城中村”。所谓“城中村”，是指在城市高速发展的过程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，但在土地权属、户籍、组织制度、行政管理体制以及生活方式上仍然保留着农村模式的特殊城市社区。它既指社区不和谐物质空间结构状态的改变，同时也包括在有意识的引导或推动下，为实现社区经济社会层面的优化，而对社区实施的组织及制度层面的变迁。①其土地的利用有以下主要特点：(1)土地权属的变化：乡村土地所有权通过各种土地流转程序，将由农村集体所有转变为国家所有；(2)土地用途的不稳定性：随着城市化的进程，土地利用类型将由土地利用类型向城市建设用地转变；(3)土地升值潜力大，土地使用价格转变为所有权价格。②但是，现行征地制度不够完善，应尽快地构建与市场经济相适应的土地产权制度；加快农村土地使用权流转，使农民与土地使用权的关系不再凝固化，对城市化进程将起到极大的推动作用。

“城中村”形成的主要原因

从客观上来说，“城中村”的形成是城市化进程加速发展的产物，我国的城市数目从1978年的300多个发展到现在的660多个，城市建成区面积也扩大了两倍以上。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。从主观上来说，“城中村”的形成是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度，国家实施了城乡不同的户籍、粮食供给、教育、就业、养老、住宅等制度。③二元管理体制使得“城”与“村”分属不同的机构体系管理，县城在对城乡接合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，这种制度的存在，是造成“城中村”的根本制度原因。因此，加快农村土地使用权流转，使农民与土地使用权的关系不再凝固化，对城市化进程将起到极大的推动作用。④

“城中村”改造对促进城市化有着重要的意义

有利于拓展城市空间，优化资源配置。“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展提供了空间；同时，也有利于解放土地和劳动力，实施集约化经营。如：将城市规划用地或分散在用地者手中的土地集中起来，根据城市土地供应计划，有计划地投入市场。

有利于改善城市环境，提升城市竞争力。城市是区域经济、文化和科技的集中地，也是政治、社会管理的中枢，是当今社会的主体。⑤“城中村”的改革改造是建设现代化城市、营造良好发展环境、提升城市竞争力的迫切需要。通过改造可改善城市形象，提高城市品位和竞争力，为扩大现代化城市的经济效益提供动力。

有利于改善生活环境，提高居民素质。“城中村”相对封闭，村民基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差。通过改造，促其向现代城市方式转变，思想观念、行为方式、整体素质、居住环境都能得到提高。“城中村”村民因为失去了耕地，已不可能进行农业生产。进行“城中村”改造，随之而来的是对村民进行技能培训，为村民素质提高，增强就业竞争力提供保证，帮助其在就业市场找到一席之地。

有利于统筹城乡发展，加快城市化进程。通过改造，旧的村落建成现代化的公寓小区，配以良好的公建设施和科学的物业管理，使居住环境大大改善，违章建筑基本杜绝，社会治安明显好转，为良好的城市管理提供了保障。

更好地维护农民的利益。只要符合政府的土地使用规划，就应当允许农地使用权的自由交易。当农地改变用途时，开发者必须从按照规划加以保留的土地使用者那里购买足够“份额”的土地开发权，充分补偿失地农民所损失的机会受益，保证其今后生活水平不会下降。⑥

“城中村”改造面临的问题

目前，“城中村”改造领域面临以下几个亟待解决的问题：

基础设施建设滞后。建筑密度大，违章建筑泛滥，安全隐患多。有的城中村建筑密度达到70%甚至更高，形成“一线天”、“贴面楼”等现象。因为缺乏必要的消防通道，消防安全隐患严重。环境卫生、防洪排涝、生活服务等市政建设和公共配套设施普遍缺乏。电力、电信、供水管线走向杂乱。物业管理缺乏，卫生死角多，垃圾遍地。“城中村”成为环境“脏、乱、差”及生活质量低下集中地区。

不少“城中村”成为“两不管”地区。一些城区边缘及新划归城区的“城中村”至今仍是城市管理的空白地区；无法对这些区域内的宅基地、留用地实施有效的管理。

成为社会治安薄弱地区。各种违法和违章建筑泛滥，公共安全隐患多，刑事犯罪率高。“城中村”中聚集了大量的外来人口，又缺乏严格的管理，极易成为违法犯罪的温床。

土地流转过程中资产流失较为严重。“城中村”中集体资产产权归属不清，流失严重；国有土地和集体土地的界限、权属不清；非法转让宅基地、违法开发等问题比较严重；一些具有较大增值空间的土地，被征用后，长期闲置；还有的为逃避政府查处，只投入少量人力物力，开发一小部分，其余的等待更大的升值后再开发。

已成为新市民的农民边缘化倾向明显。“城中村”村民的医疗、社会保险等仍被排除在城区之外，缺乏有效的制度保障。

“城中村”的存在不但阻碍了城市的发展，同时也制约着农村经济发展。可耕土地的减少不能形成农业产业化经营，无法形成规模效应，造成投入多、产出少、销售难的局面。“城中村”现象已成为社会关注的热点，如不尽快扭转其现状，不仅延缓城乡统筹的进程，还在很大程度上困扰城市现代化建设。2003年9月30日郑州市人民政府颁布了《郑州市城中村改造规定(试行)》，从而为进一步规范“城中村”改造、加快城市化进程、改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，提供了帮助。

应注意和做好的几项工作

“城中村”改造涉及的面较广。包括：

“城中村转制”，即城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。转制后的“城中村”按城市管理体制统一规划、建设、管理。集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为城市居民户口；转制中集体资产的处置原则；农村集体经济组织的资产依法进行清产核资等。

规划管理：“城中村”改造总体规划，应当符合城市总体规划；按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划。

土地管理：“城中村”的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证、土地用途的评估、补偿等。

建设和拆迁安置：建筑物、构筑物的拆除；安排原村民居住用房；优惠政策等。

在实际工作中我们应当注意把握好以下几个方面：

实行统筹规划。“城中村”改造涉及建设、发展计划、农业、财政、规划、土地、民政、教育、房管、公安、法制等诸多行政部门；同时要求以城市总体规划、总体设计为基础，把“城中村”纳入城市规划管理之中，加大城市规划宣传力度，建立城市规划展览系统。严格执行城市规划，按照城市总体规划、城市建设的要求，编制“城中村”改造详细规划。总之，“城中村”改造必须统筹安排，各职能部门协调一致，统一规划，统一标准。

依法确定权属。一是已经依法审批的建房，《土地管理法》规定，“城市市区土地属于国家所有”，在城市建成区范围内不应该存在集体土地这种形式，依法进行管理和分批次征为国有，“城中村”的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。各种手续齐全的完全合法的房屋，予以确权。二是经过处理的违法建房。主要是在违法用地大清查中已作处理，原则上亦予以认可。三是对少批多占的房屋，严格按批文确权，对超建的房屋一律视为违法建筑，不予确权。要防止滥用土地征用权和侵害被征土地权利人的利益的情况发生，就必须依法办事。在国务院和省、自治区、直辖市人民政府设立独立的整地认定机构，负责对事业的目的进行审查；增加公告和通知程序，规定土地他项权利人在一定期限内到有关部门备案申报权利；赋予被整地人对土地征用和整地补偿决定的异议权；建立对异议的复议和诉讼程序。⑦

尊重农民利益。切实把保护农民的利益放在工作的首位。村民的合法权益能否得到保护，村民的收入及生活质量能否提升，是衡量“城中村”改造成败的关键。因此，要制定补偿标准，把保护村民利益作为“城中村”改造的基本出发点和落脚点。根据旧村拆迁安置的计划，土地管理部门与拆迁所分期签订委托拆迁协议，验收后支付拆迁补偿资金。要提高对失地农民的补偿水平，征地、拆迁应补给农民的费用要根据“公正、公平、公开”的原则，如数交给农民，并建立相应的监督制度。除着力解决失地农民培训与就业外，还要推动村民的社会保障制度与城区的对接。

围绕征地补偿，应加紧建立土地价格评估制度，通过评估，确定补偿标准。在征地过程中应赋予农民应有的权利，让农民享有充分的知情权、参与权、诉讼救济权。产权调换以确认的原房屋建筑面积为依据，结合考虑拆迁安置人口，确定安置房面积。此外，还要发给搬家费、过渡安置费和提前拆迁奖励费。⑧从开发区整体功能布局的角度，对安置房实行统一规划，统一定点，统一标准，统一配套公建设施，并打破原行政村的区域，采取集中联建方式，以提高公共基础设施的共享和利用率，节省开发改造投资成本。以提高土地集约利用率。

办好权证。应建立健全集体土地产权交易规则和产权监管制度，推动和规范集体建设用地使用权的流转，以保障农民集体经济组织的平等法律地位。严格按政策办理土地使用证和房产证，按一户一宅的要求，对拆迁户发放国有土地使用证。实行全村“农转非”后，对该村所剩的集体土地，由土管部门进行勘查测量，核定面积，签订土地补偿协议，预付回收土地补偿费，将集体土地征为国有。

总之，“城中村”改造工作，要能够真正地促进城市的管理和城市化进程的推进。

注 释：

①蓝宇蕴：《论城中村改造的社会基础》，《华中师范大学学报》，2007(3)。

②陈丽：《城市规划区内乡村土地利用与流转分析》，《经济问题探索》，2006(6)。

③⑥袁铖：《二元结构转型过程中的中国农地法律制度创新》，《法商研究》，2007(3)。

④王志宏：《城市化与农村土地流转制度关系研究》，《边疆经济文化》，2005(3)。

⑤周一星：《城市地理学》，北京，商务印书馆，1995年版。

⑦杨进、张迎春：《关于改革农村土地征用制度的思考》，《经济体制改革》，2005(1)。

⑧《郑州市城中村改造规定，郑州市人民政府[2003]32号文件。

第5篇：农村土地确权补偿标准范文

记者：十八届三中全会《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。很多人认为，农民集体土地和城市建设用地的权能不同，是由于所有制不同造成的，怎么认识这个问题？

陈锡文：所有制不同是城乡建设用地的—大主要区别。城镇土地归国有，就是全民所有，所有权和使用权范围相当广泛，全体国民都可以依法使用。农村土地集体所有，整体上也很宽泛，但对每一个农民来说，集体的概念是非常具体的，我这个集体的土地就不是别的集体所有的。

除了所有制不同，城乡土地更大的区别体现在用途管制上。城市土地的一大主要功能是搞建设。农村土地更重要的是从事农业生产，提供农产品，但为了满足农民生产生活的需求，农村也需要搞点建设，而农村的建筑主要是农民自用的。

有人说小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视，其实根源不在这里，根源在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。小产权房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。

我国严格保护耕地作为基本国策不会改变，按规划严格实行土地用途管制这个原则也不能突破。这是全世界通行的做法。土地不能擅自改变用途，要按规划分类管理。建立城乡统一的建设用地市场不应当理解为“不用规划，只要有地想干什么都行”。

《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。改革的方向明确了，但还需要做大量工作。既需要加强顶层设计，又要摸着石头过河，要与时俱进修改一些不合时宜的法律，及时总结各地试点实践中的好做法好经验，推动制度设计向前推进。

推进城乡要素平等交换征地对农民补偿标准较低，农民不太满意

记者：三中全会《决定》提出，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。应该怎么看？

陈锡文：我国现行的土地制度确实有些矛盾和问题，目前比较突出的是，城市征地对农民的补偿标准比较低，农民不太满意。改革可以从两方面着手。

一方面，对仍然需要征收的土地，即农民集体土地还是要转化为国有土地才能用来搞城市建设的，要提高征地补偿标准，让农民感觉不吃亏。实际上，现在很多地方都在这么做了。根据现行的土地管理法第47条规定，农民集体土地转化为城市建设用地后补偿标准最高不超出土地被征收前3年年均产出的30倍，同时土地管理法授权国务院可以根据社会经济发展水平和各地不同情况决定是否提高补偿标准，具体由省—级人民政府组织实施，补偿款不够，可以从当地政府获得的土地出让金纯收益中提取，现在很多大中城市的补偿标准都突破30倍了。

另一方面，征地制度也要进行改革，农民的土地能否不改变所有权就能进入城镇建设用地市场？就是《决定》提出的，允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下以多种方式实行与国有土地同等入市、同权同价。那样，原来依法取得的农村集体经营性建设用地，在转为供社会使用的建设用地时，就不改变土地的农民集体所有权。此外，国土资源部已有相关试点，比如；留地安置，城市建设征用农村土地后留出一部分非农建设用地归农民使用，农民在获得被征农地的补偿后，还有一部分建设用地可用来开发，获得更长期的收益。

赋予农民更多财产权利不是新分给农民新财产，是让农民财产权利得到更好的实现和保障

记者：三中全会《决定》提出，赋予农民更多财产权利。有农民问，是不是国家要分财产给农民了？

陈锡文：赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济收益分配权，保障农户宅基地用益物权。

根据物权法的规定，完整的所有权包括占有、使用、收益和处分权。目前，法律规定农民对宅基地只拥有占有和使用权，对承包地拥有占有、使用和收益权。因为宅基地是给农民自用的，不是搞经营的，所以少了收益权。

三中全会提出赋予农民更多的财产权利，不是要分给农民什么新财产，而是要让法律赋予农民的财产权利得到更好的实现和保障。为此，目前正加紧农村集体土地承包经营权确权工作，同时建立完善土地流转市场，扩大和增加农民财产性收益。

三中全会提出，允许农民对承包土地的经营权抵押、担保，就赋予了土地承包经营权新的权能，也在一定程度上能缓解农民融资的难题。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让的试点，是为了探索农民增加财产性收入的渠道。

构建新型农业经营体系培育和壮大新型农业生产经营组织，充分激发农村生产要素潜能

记者：三中全会《决定》提出，加快构建新型农业经营体系。该如何推进呢？

陈锡文：农业生产经营组织创新是推进现代农业建设的核心和基础。加快构建新型农业经营体系，主要是坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。鼓励土地承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，鼓励农村发展合作经济，鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，允许农民以土地承包经营权入股发展农业产业化经营等。

创新农业经营体系，关键是要调动农民的积极性。一是稳定农村土地承包关系。二是努力提高农户集约经营水平。三是大力支持发展多种形式的新型农民合作组织。四是培育壮大龙头企业。五是，构建农业社会化服务新机制，大力培育发展多元服务主体。我们完全可以通过扩大服务规模来弥补土地经营规模的不足。

完善城镇化健康发展体制机制不完全的城镇化躲不过去，但能走得过去

记者：三中全会《决定》提出，要完善城镇化健康发展体制机制，怎么看这个问题？

陈锡文：应该讲，目前我们还是不完全的城镇化。土地资源集约化利用，还是一个比较大的难题。不完全的城镇化躲不过去，但一定能走得过去。完善城镇化健康发展体制机制，就是要坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。

第6篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：“三农”问题；城乡统筹；农村土地制度改革

Abstract: the third plenary session of the party's 17 requirements set up to promote the integration of urban and rural economic and social development system, regulating the management of rural land system reform. This paper that the coordination of urban and rural development is to solve the problem of "agriculture, countryside and farmers" the basic way, must accelerate and deepen the rural land system reform.

Key words: "three rural issues"; Urban and rural; The rural land system reform

中图分类号： F301.5 文献标识码：A文章编号：

长期以来，我国城乡经济社会发展形成了严重的二元结构，城乡差距不断扩大，“三农”问题日益突出。党的十六大第一次明确提出统筹城乡经济社会发展的方略。十七大进一步提出形成城乡经济社会发展一体化的新格局。十七届三中全会再次强调，要始终把着力构建新型工农、城乡关系作为加快推进现代化的重大战略。这是消除我国城乡二元经济结构，解决“三农”问题，推进城乡协调发展的根本途径。

1城乡统筹发展的意义

1.1统筹城乡发展是现阶段解决“三农”问题的根本出路

农村人口众多、耕地资源稀缺和城乡分割的社会经济结构所形成的体制性矛盾，是我国“三农”问题产生的根源所在。解决“三农”问题在很大程度上要靠外部条件的改善，让农民在耕地以外寻找生存发展的空间，将农民从有限土地上解脱出来，最大限度地转移到非农产业中去，谋求新的就业门路，这就需要大力推进城乡统筹促进城镇化的发展。

1.2统筹城乡发展是经济社会发展进入新阶段的客观要求

根据世界各国经济社会发展的一般规律，衡量一个国家进入工业化中期阶段的指标有：人均GDP达到700-1500美元之间，产业结构中农业的比重下降到15%以下，农业就业人口比重下降到30%，城市人口超过50%。基于这个规律，如果不考虑统筹城乡发展，不着手从根本上改变城乡分割的二元经济结构，就会导致城乡差距的进一步扩大，就会对整个国民经济发展和社会稳定带来诸多负面影响。

2统筹城乡发展的抓手

2.1稳定完善以家庭承包经营为基础、统分结合的基本经营制度

推进城乡统筹发展，必须始终坚持有利于稳定完善这一制度的原则。要进一步完善农村土地承包的法律法规和政策，搞好土地承包经营权确权登记，确保现有土地承包关系保持稳定并长久不变。

2.2完善资源要素配置机制

统筹城乡发展，必须加快建立有利于“三农”发展的资源配置机制。着眼于坚守耕地保护红线，提出建立耕地保护补偿机制、有序开展土地整治、规范农村土地管理制度；着眼于保障农民土地权益，强调农村宅基地和村庄整理后节约的土地归农民集体所有、落实和完善被征地农民社会保障政策、加快土地确权登记颁证工作。

2.3创新城镇化发展制度

城镇化是统筹城乡发展、破解“三农”难题的重大举措。有序推进农村人口向城镇转移，着力完善小城镇发展土地供应等方面的配套政策，为小城镇发展创造良好环境，带动农民就近转移就业和县域经济发展。

3我国农村土地制度改革

改革开放以来，我国农村土地制度的改革探索从未间断，多样化的创新实践在不同区域不断发生。有的地方积极推进农村土地确权、登记和颁证，构建农村土地产权制度；有的地方成立农村土地流转服务机构，规范推进农村土地流转；有的地方以农村土地整治为平台，开展城乡建设用地增减挂钩试点；有的地方探索建立耕地保护补偿机制，调动广大农民保护耕地的积极性；有的地方积极推进旧村庄、旧工厂、旧城区改造，对城市土地进行二次开发等。

3.1改革方向

实践证明，农村土地制度改革的多样化探索促进了土地要素配置的市场化，有助于实现向广大农民群众还权赋能的目标，为增加农民的财产性收入提供制度保障。同时，以促进土地承包经营权流转为基本指向的改革举措，有利于实现土地由零碎经营到规模经营、由低效经营到高效经营的转变，进而加快农业生产要素聚集和现代农业发展。

国土资源部部长徐绍史在成都土地制度改革研讨会上指出，当前农村土地制度改革必须突出重点：一是不折不扣地坚决落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，探索建立耕地保护和节约用地新机制，统筹保障发展和保护资源；二是推进农村土地确权、登记、颁证，加大产权制度建设的力度，建立起“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度，保护农民的权益；三是规范农村土地流转和管理，建设城乡统一的土地市场；四是大力开展农村土地综合整治，规范有序地推进城乡建设用地增减挂钩工作，搭建新农村建设和城乡统筹发展的新平台；五是推进征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，统筹解决被征地农民的就业、住房和保障等问题。同时，在改革过程中应注重把握“梳理突出问题，设计解决方案，局部先行先试，形成制度成果”四个关键环节，注重依法规范，充分考虑和尊重农民意愿，依靠农民群众，充分调动农民积极性，促进新农村建设和城乡统筹发展。

3.2改革设想

深化农村土地制度改革必须从经济社会发展的全局出发，使之既有利于规范农村的经济社会生活，为农村经济社会发展注入新的活力，又有利于满足工业化和城市化对土地资源的需求，加快推进社会主义现代化的进程。

3.2.1建立农村集体公用土地制度

建立农村集体公用土地制度，可以满足农村基础设施建设的需要，以便在项目实施时不占用农民的土地，从而维护农民土地使用权的长期稳定，提高农民建设社会主义新农村的积极性。

3.2.2实行激励性的农村人口迁移政策

为了加快新农村建设，扭转农村人多地少，劳动力与土地资源严重不平衡的局面，可实行以土地永久性转让为条件的、激励性的农村人口向城市迁移政策，一方面有利于促进土地的规模经营；另一方面有利于为迁移者在城市中购房或置业提供必要的资金保障。

3.2.3规范地方政府的征地拆迁行为

当前，地方政府大量向农民征地是导致大批农民失地又失业的重要原因，而征地拆迁过程中出现的诸如补偿标准过低、不尊重农民意愿强征和暴力拆迁现象更是屡见不鲜，这不仅动摇了农业的基础地位，也给城乡社会带来不安定的因素。因此，各级政府应制定一套完善的法律法规，在科学规划的基础上制定长期的用地计划，规范征地和拆迁行为，坚决打击乱征、强征和暴力拆迁行为，保护农民权益。

4结语

深化农村土地制度改革，有利于充分保障农民的土地权利，有序促进农民进城，最终通过构建更有效率的农村土地制度，服务于城乡统筹发展，从根本上支撑城乡经济社会发展一体化新格局的最终形成。

参考文献：

［1］周其仁.产权与制度变迁中国改革的经验研究［M］.北京:社会科学文献出版社，2002(3).

［2］顾益康.统筹城乡发展全面推进社会主义新农村建设［J］.中国农村经济，2006(1).

［3］郭翔宇.统筹城乡发展的理论思考与政策建议［J］.山东财政学院学报，2004(5).

第7篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：三权分置 土地财产性收入 产权制度 实现路径

一、问题提出与文献回顾

三权分置的提出，对实现农民财产性收入增长带动农民收入增长具有显著作用，尤其在我国家庭经营性收入、工资性收入和转移性收入增长空间逐渐减小的情况下，财产性收入是实现农民收入增长的关键渠道，但在当前的三权分置下，基于制度因素的限制，农民土地财产性收入增长受到诸多阻碍因素，因此要打破农民土地财产性收入的困境，必须对当前土地产权制度下土地财产性收入构成进行透析，寻找增长阻碍点，构建突破困境的长效土地财产性收入增长路径。

基于农民土地财产性收入对整个国民经济的促进作用，我国学者对其增长的研究主要集中于以下两个方面：一是反思当前农民土地财产性收入增长的制约因素。当前农民土地财产性收入的增长困境主要在于结构失衡和产权桎梏，要突破此困境必须从制度供给方面进行优化调整（金丽馥，2013）；二是探寻促进农民土地财产性收入增长的途径。农村土地的合法转让权和抵押权也对促进农民增收，消除城乡二元结构有着重要作用（厉以宁，2008）。

二、山东省农民财产性收入现状

1.农民人均财产性收入总量小、占比低、上升趋势不明显

山东省农民财产性收入虽然在近十年间呈现增长趋势，但仍然存在人均财产性收入总量小、占人均纯收入比重低，占比上升趋势不明显等问题。根据图1显示，2005年，山东省农民人均财产性收入为102.8元，十年间逐年增长，至2015年达到326.3元，增长2.17倍；农民人均纯收入从3930.5元增长至12930.4元，增长2.29倍。根据图2农民人均财产性收入的占比趋势来看，十年间山东省农民人均财产性收入占比处于较低水平，在2005至2010年间有上升趋势，2010达到最高比例3.41%，这种变化趋势说明人均财产性收入与人均纯收入的差距有扩大趋势。

2.城乡财产性收入差距较大

根据图3和图4的比较，2005-2013年间，城市人均财产性收入增速略高于农村，但从2013年来，城市人均财产性收入以2271.2元和2475.5元的绝对数量远高于农村地区，将差距由2013年的2.75倍扩大至7.91倍，城乡财产性收入差距有进一步扩大的趋势。

三、构建我国增加农民财产性收入的突破路径

1.完善三权分置的制度设计

三权分置的制度设计不能只从政策的实施效果出发审视农村土地产权，不能够脱离各地区农村的实际情况和忽略农民的利益。首先，在法律的制定方面，《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》都对农村土地的所有权、承包权和经营权做出了明确规定，但缺乏对三权的权能边界的明确，尤其是承包权与经营权分离后，更应该重视对经营权的管理与保障，对其主体、期限、条件、规则都应有明确法条界定。其次，在经营权方面，要加强对土地经营权流转的监管：一是市场失灵导致经营权流转价格信号失真，二是经营权流转期限过长或过多造成的土地经营效率偏低和对土地承包权的冲击。最后，要建立完善的土地经营权抵押机制，扩大农民财产性收入的渠道，这就要求对土地经营权的确权、评估、抵押程序等一系列配套制度的建立和完善。

2.突出农民土地产权的主体性

农民土地财产权收入增加的基础是明确土地产权主体。由于我国的特殊国情，农村土地国有化会损害农民利益，私有化不符合根本政治体制，并且在产权理论的范畴中，土地作为一种特殊的资源，具有部分公共产权的性质，因此若土地私有产权会造成外部性，土地资源也就得不到有效的配置与利用。一方面，要把三权分置承诺的权利极大地赋予农民，使农民在市场中发挥理性人的角色，进行平等交易、自主决策；另一方面，要将土地产权明确成文，根据现行的法律法规，对土地产权中的各项权利进行落实登记，包括确定建设用地、宅基地和农用地的各项关系。

3.加强征用土地的监管与改革

基于上述对三权分置下农民增加财产性收入的困境透视，政府征用农村土地的过程，往往会造成对农民土地产权以及土地财产性收入的破坏。一是在征地的权利范围上，要求政府减小强制性与行政性征地的权力范围，减少对经营性土地征收的干预；明确公益性用地的范围，避免政府对公益性用地的自由划分与判断。二是在征地补偿标准的制定上，应当根据当地的城市房产价格和实际物价水平进行补偿，对贫困地区农民适当提高征地补偿费用，不应在整个省内采用统一标准。三是在征地方式的实践上，要引导农民参与多样化的征地补偿方式，可以采用土地入股参与经营，既有利于农业规模化经营、发展形成现代化农业，又为农民自身提供了便捷有效的就业岗位。四是在征地后续保障上，完善关于失地农民的住房、养老、医疗等方面保障措施，可以建立专项基金作为保障，由土地_发者收益为注资基础，由地方政府或集体专项管理，为失地农民提供全方位保障生活。

参考文献：

[1]梦庆荣.制约农民财产性收入增长的障碍分析[J].农业经济，2013（2）：109-110.

[2]金丽馥.中国农民土地财产性收入：增长困境与对策思路[J].江海学刊，2013（06）：97-101+238

[3]厉以宁.论城乡二元体制改革[J].北京大学学报（哲学社会科学版），2008（02）：5-11.

第8篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：减少；土地征收；纠纷

中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号：16749944(2011)04020402

1 引言

水城县地处贵州西部,六盘水市西北部,东与六枝特区、纳雍县相邻,南和盘县接壤,西连云南省宣威县,北接威宁县,辖33个乡镇,人口约76.36万人。近几年来,随着城镇化、工业化建设步伐加快,对农村集体土地征收征用越来越多,因土地征收而产生的纠纷也不断增多,这些纠纷的发生,造成少数未得到分配的村民生活困难,直接影响城镇化、工业化区周边环境,不利于建设和谐社会。

2 水城县土地征收纠纷现状

自2008年以来,水城县国土资源局共接待土地纠纷来访526人次,协调处理土地征用纠纷案件193件。其中2008年接待上访118人次,查处纠纷案件40件；2009年接待上访 183人次,查处纠纷案件65件；2010年接待上访225人次,查处纠纷案件88件,2011年随着工业园区建设的全面铺开,预计今年上访人数和案件会更多。在经济利益的直接驱动下,水城县土地征收纠纷不再局限于在经济发达的集镇周边和交通要道沿线,工业园区所在地和建设项目所在的边远山区也成了纠纷多发地,且纠纷数呈逐年激增态势。

3 水城县土地征收纠纷成因分析

3.1 少数土地征用程序不到位

土地征用原本必须严格按规定程序操作。过去,在农村土地征用中,大部分未按程序规定操作,用地单位往往仅在征得被征地农户同意后,便与村集体经济组织或村民委员会私下订立征用协议。稍民主一点的被征地单位,召开村民代表会议讨论决定,有的则在毫无民主的情况下仅以其它会议的形式甚至个别人以个人意志代替村民代表会议,私下买卖土地,从而导致农村土地征用过程缺乏公开性、民主性和规范性,严重侵犯村民及村集体的利益。近几年,政府本着依法行政和以人为本的理念行使执政权,基本上克服了上述种种弊端。

3.2 土地征用协议内容不规范

土地征用涉及多方利益关系,土地征用协议应明确规定各方的权利义务关系。现实中,双方所签订的有关协议往往比较粗糙,土地征用价格有的由双方自行协商确定,涉及土地征用条款的规定比较简单,表述不够明确,内容不够全面。土地征用款只规定总额而未明确土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等项目的具体数额；双方权利义务的规定比较模糊,一般无违约责任条款。对享有分配土地补偿费、安置补助费的主体审查不够细致认真,出现了遗漏现象,增加了分配中的矛盾和成诉的机率。

3.3 少数干部违法违纪现象

极少数村干部法制意识不强。农民对征地程序、补偿安置费标准缺乏知情权、参与权,一些基层村组织存在拖欠、截留、挪用征地补偿款的现象,给予被征地农民的补偿不合理或未能妥善及时安置被征地农民,没有树立依法用地的意识,或滥用手中的职权,对征用土地的价格、土地征用款的分配以及用地的性质等重大问题不按规定召开有关会议,由集体讨论决定,缺乏应有的公开性和民主性。有的还私下收取不正当利益,非法转让土地,损害了国家和集体经济组织的利益,引起了群众的不满。甚至引发了少数群众到处上访上告,增加了社会的不稳定因素。

3.4 失地农民合法权益的保障方式比较单一,责任不明确

土地被征后,涉及农民的养老、就业、医疗、培训及子女上学等多方面的问题,可现在失地农民权益保障基本上都是采用一次性货币补偿的办法,对无一技之长和市场经济意识淡薄的农民来说,一旦失地农民花光了被征用土地的补偿、安置等费用后,生活就难以得到进一步保障。《土地管理法》也未明确由哪个组织负责对失地农民的安置,因此存在农民生活保障问题。

4 减少土地征收纠纷的对策与建议

4.1 完善征地程序,严格依照程序征收土地

大力运用科技成果,使用GPS测量仪器(RTK)代替传统的皮尺进行土地丈量,从技术上减少土地丈量误差,减少因土地征收纠纷的发生。建立完整、规范、严格的土地征收程序、补偿标准公示程序、土地补偿款的支付程序。并将程序公开化,增加透明度,让农民群众对征地程序、补偿安置费标准享有知情权、参与权,有效杜绝一些基层组织拖欠、截留、挪用、征地补偿款的行为,减少被征地农民的补偿损失,妥善及时安置被征地农民,对被征地农民的各项补偿款要严格按照规定期限及时补偿到位。我县制定了被征地农户、村支两委、乡政府、登记丈量方及业主的五方现场丈量并签字的程序进行土地征收,实行收支两条线,一人一卡的支付程序,保证将补偿款支付到被征地农户手中。

4.2 政府应当正确引导,规范土地征用行为

(1)土地征用中务必要确保土地征用过程的公开性、民主性和规范性,涉及村民利益的重大事项,必须经村民代表会议集体讨论决定,未经集体讨论而个人决定的事项,造成严重后果的,要依照有关规定追究相关责任人的责任。

（2）对征地中出现的土地所有权不明确的确权纠纷,政府要及时依法裁决,防止予盾的不断扩大。

（3）要进一步规范征用协议的内容。协议条款应做到内容全面详尽,表达清晰、不会产生歧义。土地征用协议应当交由当地政府备案。政府部门应聘请法律专业人员审核协议是否明确双方的权利义务并作出专业指导意见供参考,以预防和减少矛盾的发生。

（4）在土地征用款分配中当地政府部门要教育和引导村干部和村民代表不能随意剥夺和损害其他村民(包括外嫁女、离婚妇女和部分外迁户)的合法权益,充分体现村民的平等对待原则。

4.3 健全社会保障制度,减轻农民的后顾之忧

我国建立市场经济体制时间较短,各项基本社会保障制度还在改革、探索和逐步创建过程中,基本保障制度还不够健全,也是土地征收补偿矛盾较为突出的一个重要原因。受户籍制度限制等诸多因素影响,我国多年来形成的城乡二元化格局未从根本上发生改变,在城镇职工基本社会保障制度还没有健全完善的条件下,农村的社会保障机制仍没有发生根本性的变化。农民的社会保障仍然是以家庭为单位,其社会保障功能是由集体所有个人承包的土地来实现,在国家没有完全建立健全针对全体公民的社会保障体系的条件下,农民的社会保障仍然没有摆脱对土地的依赖,除了国家一些基本的扶持、救助外,农民的居住、医疗、就业、养老等基本的生存需要大多要靠土地来实现,土地是农民最后的保障。农民的土地或房屋被征用以后,农民即丧失了传统的赖以存在的生存资本,土地补偿款肯定是难以满足日益增长的物质和文化的生活需要。因此,在征用土地政府应该制定相应的安置措施。

（1）对年轻农户进行技术培训,并将其吸收进企业工作或政府组织劳务输出到发达省份打工就业。

（2）将年老失地农民纳入低保,给其设立专户,使其生活有保障,以减轻农民的后顾之忧。同时政府还要不断探索建立和完善失地农民养老保险制度、医疗制度,确保失地农民获得基本生活来源,解决老有所养的疑虑,从而减少或消除失地农民的后顾之忧。让失地的农民共同来关心我们的地方经济发展,从而真正实现和谐、统一和发展。

5 结语

土地问题,关乎民生,涉乎民计,维乎民意。因此,统筹城乡一体化发展,提高征地补偿标准,建立开放型土地征收程序,建立被征地人员的基本养老保险制度和再就业制度的途径,是解决征地纠纷、避免、维护社会稳定的重要途径。

参考文献：

［1］ 赵理尘,姜 杰.国外城市土地利用制度及其对我们的启示［J］.法学论坛,2003(2):16~17.

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［3］ 陈小君.农村土地法律制度研究――田野调查解读［D］.北京：中国政法大学,2004.

［4］ 曹建海.论中国土地制度与重复建设之关联关系［J］.发展研究参考,2004（16）：71~72.

［5］ 朱道林.现行征地补偿制度的五大误区［J］.国土资源,2004,(6):37~38.

［6］ 郭 洁.论土地价格法律规制的若干问题［J］.法商研究,2005(2):77~78.

第9篇：农村土地确权补偿标准范文

关键词：农村产权抵押;金融创新

中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（6）-0086-06

一、杨凌农村产权抵押贷款试点的主要内容

（一）农村产权抵押贷款“杨凌模式”

“杨凌模式”的建立，切实解决了示范区农村产权的确权颁证、流转以及涉农贷款风险补偿问题，实现了农村产权抵押物全覆盖，有效化解了涉农抵押难问题。

1、建立了完善的运作体系。杨凌示范区已成立农村产权抵押贷款工作领导小组，成员主要包括示范区金融办、杨陵区政府、示范区国土局、示范区农业局、示范区财政局、示范区规划局、示范区法制办、杨凌现代农业示范园区建设管理中心、中国人民银行杨凌支行、杨陵区人民法院等单位，全面负责示范区农村产权抵押贷款工作。各成员单位具体分工如下：杨陵区政府负责制订抵押登记和管理办法，并做好组织实施工作;示范区金融办负责制订农村产权抵押融资的具体实施办法，研究设立风险补偿资金，建立农村产权抵押融资风险补偿机制和激励机制，协调金融机构开展农村产权抵押融资业务;财政部门负责对风险补偿资金设立、流转试点经费提供财政支持;国土资源管理部门、农业部门、房产管理部门负责制订相关抵押登记管理的办法;各金融机构负责制订农村产权抵押贷款的具体操作细则。

2、制定出台配套制度，引导金融产品创新。以《关于支持继续办好杨凌农业高新技术产业示范区若干政策的批复》为指导，杨凌示范区管委会制定出台了《农村产权抵押贷款试点实施意见》、《农村土地经营权抵押融资管理办法》、《农村房屋抵押融资管理办法》、《大棚、养殖圈舍等地上附属产权及生产设施抵押借款管理办法》和《活体动物、果园、苗木等生物资产抵押融资管理办法》等文件，明确农村产权抵押贷款抵押标的物涵盖农村土地经营权、农村房屋、农业生产设施、活体动物及果树、蔬菜大棚、农业企业股权、商标专利知识产权、应收账款等有形无形资产，引导金融机构开办“金土地”土地经营权质押贷款、“宅贷通”农村住宅房抵押贷款、“蔬宝通”温室大棚抵押贷款、“摇钱树”苗木抵押贷款、“畜宝通”活体动物抵押贷款等农村信贷创新产品，强力支持农业发展。

3、确权颁证，办理抵押登记。分别由农业、畜牧、国土、房管等相关部门对抵押资产进行确权颁证，办理抵押登记。在人民银行杨凌支行的积极协调下，免除了土地部门对每户按规定要收取的数千元测绘费，颁发了房屋产权证及他项权证等，推进农村金融创新进程。

4、设立农村产权交易中心，促进产权流转。杨凌示范区管委会设立了农村产权交易流转中心，建立农村产权交易平台。及时收集和各类产权流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动。

5、引入农业保险机制，发挥保险保障功能。杨凌示范区管委会与人保财险陕西省分公司签署战略合作协议，启动政策性农业保险创新试点，对参与抵押试点的活体动物、苗木、果树等生物资产由人保财险实行应保尽保。已实现了政策性奶牛、能繁母猪保险全覆盖，设施大棚蔬菜参保大棚5000亩，与3家养殖企业合作开展生猪、秦川肉牛保险试点，有效发挥了农业保险的保障作用。其中，“银保富”设施蔬菜保险产品，除大棚主体、大棚内农作物因自然灾害等原因受到损失外将获保险保障外，大棚经营者因遭受意外伤害导致身故、残疾、烧伤的，保险人依照条款约定，将属于被保险人所欠贷款本金余额内的保险金优先支付给贷款金融机构，剩余部分的保险金支付给受益人，从而保障发放贷款金融机构的资金安全。

6、建立风险补偿基金，缓释信贷风险。由杨凌示范区和杨陵区政府两级财政共同出资200万元设立农村产权抵押融资风险补偿基金，对挂牌交易的抵押物三个月内未能流转或再流转后金额不足以归还贷款的，按照应还款额的80%及时进行代偿，由风险补偿基金管理机构向抵押人追偿后再注入风险补偿基金。

7、规范细化操作流程。杨凌示范区所涉及四类农村产权抵押融资操作流程分别严格按照《杨凌示范区农村土地经营权抵押融资管理办法（试行）》、《杨凌示范区农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《杨凌示范区农业设施抵押融资管理办法（试行）》和《杨凌示范区生物资产抵押融资管理办法（试行）》四个管理办法实行。农村产权抵押融资操作流程描述如下：

（1）农户、合作社、家庭农场或企业提出贷款申请并说明贷款用途;（2）对抵（质）押物进行确权，需要参加农业保险的产权必须完成参保，与农地相关的抵押贷款须由村委会同意;（3）金融机构负责调查农户、合作社、家庭农场或企业的贷款用途、信贷风险和资产规模等;（4）对抵（质）押物价值予以评估;（5）借款人到政府指定部门办理抵（质）押登记手续;（6）金融机构审议确定期限、金额，与借款人签订合同;（7）相关资料在指定管理部门登记备案;（8）金融机构按照合同约定发放贷款;（9）金融机构、保险机构及指定管理部门对借款人资金使用情况持续监督，确保能够收回抵（质）押贷款;（10）借款人按照合同约定归还贷款。

以上政策措施的出台，实现了农村资产的确权与流转的结合，最终形成了贷款申请―确权颁证―银行受理―价值评估、抵押登记并在农村产权交易中心备案―贷款发放―贷款偿还（不能偿还贷款时抵押物进入产权交易中心挂牌交易）等一整套贷款流程。

（二）杨凌农村产权抵押试点取得成效

从试验效果来看，农村产权抵押融资拓宽了农户、农村中小企业抵押物范围，扩大了农村信贷规模，提升了农村金融服务效率，初步探索形成了农村金融内生性发展模式。

农村产权抵押贷款“杨凌模式”的主要成效体现在：

1、攻克了涉农贷款抵押物的确权与流转难题。由于涉农资产的管理涉及到政府多个主管部门，产权多样且分散，其确权、颁证与流转是老大难问题，也是涉农贷款无有效抵押物的关键所在。杨凌模式的成功做法无疑攻克了这道难题，且实现了涉农资产抵押的全覆盖，为信贷资金的及时投放铺平了道路。

2、实现了较大额涉农信贷资金的无障碍投入。按抵押物评估价值一定比例发放贷款，满足了涉农企业与农户从事规模种养业对大额信贷资金的需求，弥补了农户小额信用贷款资金较小的缺憾，实现了较大额涉农信贷资金的无障碍投入。

3、促进了现代农业产业的快速发展。农村产权抵押贷款业务不仅满足了涉农企业、农户季节性和投入周期长的农业资金需求，推动了土地的集约化经营;而且，激活了农村静态存量资产，使农民依靠土地资本获得信贷资金致富，农民专业合作社和涉农企业凭借自有资产融资发展产业，促进了农村金融制度、机制和产品创新，激发了农村经济活力。

在农村产权抵押贷款“杨凌模式”的支持下，占地8.3万亩的杨凌现代农业示范园区已初具规模，设施蔬菜生产基地已建成日光温室4800多座、中棚4300多亩，建成猕猴桃精品示范园1500亩，大批涉农龙头企业建成投产。但在实施过程中由于部分机制不健全等原因也有金融机构信贷资金损失的问题，通过以下案例进行分析。

二、案例分析

（一）典型案例

2010年5月17日，法定代表人刘某组建成立了蔬果专业合作社，注册资本共计162万元。2010年6月1日，专业合作社与杨凌示范区五泉镇汤家村签订土地租赁合同，租地面积共70.305亩，租赁期限为20年。后期总共投资约200余万元，建成了50米标准化大棚53.1座。

2011年3月20日，为补充生产经营所用流动资金，专业合作社以自建的53.1座大棚为抵押，由杨陵区农林局办理了抵押登记手续，向杨凌农村商业银行申请大棚产权抵押贷款50万元。经农商行审核成功发放贷款，贷款期间从2010年4月29日至2014年4月28日，期限为36个月，利率为8.382‰，还款方式为按月清息，并且53.1座大棚均完成参保。

受2011年9月长期阴雨影响，专业合作社40余座大棚不同程度受损，造成直接经济损失100余万元。经过修缮，部分大棚勉强可以继续使用。因合作社后期经营不善严重亏损，刘某无力交付地租，且无法归还农村商业银行贷款本息，目前这笔贷款已被农村商业银行计入可疑贷款之列。另外，抵押物流转管理也存在问题，即使依法收回大棚产权，年大棚租金仅勉强能够交付土地年租赁费，已无余款偿还贷款本息，给农村商业银行的信贷资金造成损失。类似的情况还有杨凌绿矾农业专业合作社及杨凌庆飨专业合作社等。其中，因杨凌绿矾农业专业合作社无法按期偿还农村商业银行贷款利息，2012年9月11日，农商行依法强制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌废弃，已将借款人在杨凌区金雅都一套房产查封，但大棚和房产流转执行存在困难，造成资金严重损失。杨凌庆飨专业合作社后期经营不善严重亏损，徐怀庆无力交付地租，债务较高，大棚村和五泉镇政府接管，现借款人外出两年未能取得联系，无法归还农村商业银行五泉支行贷款本息，且抵押物流转无法执行。

（二）案例说明

自2009年12月起，杨凌示范区开始探索农村产权抵押融资创新试点。这几年试点工作成效比较显著，但是不应忽视的是，农村产权抵押贷款实际操作过程中仍存在着一些问题，影响和制约了示范区农村产权抵押融资工作的进一步开展。上述案例反映出了示范区农村产权抵押融资工作的部分问题，对其中存在的两项典型问题予以分析说明。

1、政府支持措施不到位。杨凌农村商业银行五泉支行之所以向这三家专业合作社发放大棚产权抵押贷款，其中一个重要的原因是杨凌示范区管委会及杨陵区政府为鼓励农村产业可持续发展，设立了农林产权抵押保证金专户，并口头承诺若信贷资金产生风险，政府将补偿80%信贷资金。但是，当这三笔大棚产权抵押贷款发生逾期后，政府承诺资金并未到位，致使五泉支行信贷资金产生较大损失，共计116万元无法收回。

2、农村产权流转体系不健全。案例中三笔大棚产权抵押贷款发生逾期，五泉支行按照信贷协议约定，将大棚收回并进入农村产权交易中心进行流转。但是现实情况是这些抵押品无法流转，或者即使流转成功也无法偿还信贷资金。据实地调研了解，进入农村产权交易中心流转的土地租金约为每亩1000元，一座完好无损的大棚年租金价值2000左右，而三户专业合作社的多数大棚都已倒塌荒废。首先由于租金定价较高，难以实现抵押品全部流转;其次即使实现成功流转，需先向土地所属村庄交纳土地租金，仅以土地上面附着物经济收益来偿还五泉支行信贷资金，而这部分收益都不足以归还贷款利息。

在杨凌示范区开展的农村房屋产权、农业生产设施、生物资产等多项工作也存在类似隐患。若信贷资金发生违约情况，即使能够收回作为抵押物的房屋、苗木、活体动物等，也难以在农村产权交易市场成功流转。因此解决好农村产权抵押贷款中流转方面的问题成为农村产权抵押贷款持续发展的关键因素。

三、案例启示

（一）杨凌农村产权抵押融资试点工作中存在不足

杨凌示范区在农村产权抵押融资试点中大胆创新，不断盘活农村资产，助推了杨凌现代农业的发展。农村产权抵押融资试点提升了示范区农村金融服务效率，但因受制于种种因素，目前仍存在着一些实际问题。

1、风险补偿机制不健全

杨凌示范区和杨陵区政府两级财政共同出资设立农村产权抵押融资风险补偿基金共计200万元，用于弥补农村产权抵押贷款的资金损失，但是在实际操作过程中风由于在设立风险补偿基金时，并未相应地出台配套风险补偿具体办法，即使出现农村产权抵押融资风险问题，需要动用风险补偿基金时，没有明确的申请和使用流程，使风险补偿金未能弥补金融机构信贷资金损失。同时随着辖区农村产权抵押贷款笔数增大、金额增多，金融机构风险随之上升，风险补偿金从2009年设立之后一直没有追加，资金量相对不足。

2、农村产权流转体系不健全

（1）土地流转制度有漏洞。杨凌是我省最早推动土地流转的地区，由政府主导，推行合并调整、反租倒包、企业租赁、自愿互换、入股合作等五种土地流转土地流转过程中有涉及多方主体，包括：土地流出方--农民;土地流入方--种植大户、合作社、农业企业等用地单位;土地流转管理部门--政府各级管理机构），初步形成了土地流转治理网络。

在实地调研中掌握到土地流转管理方面还存在一些细节问题：一是宣传不到位，导致农民缺乏对土地流转和土地银行的认识，增加了土地流转的难度;二是缺乏系统规范的土地流转相关文件，缺乏全方位多角度对整个土地流转过程进行明确系统规定的文件;三是青苗补偿标准不完善，粮食作物在不同的生长阶段耗费的种植成本以及能够带来的收益是不同的，因此设置赔偿标准时应该按照粮食作物的不同阶段有不同的赔偿标准。

（2）农村产权交易中心作用未发挥。政府主导与市场决定之间缺乏有效的连接，尽管设立了农村产权交易中心，但没有市场需求的有效配合。市场的建立和繁荣需要一定的利益驱动，而目前农村产权流转后的规模经济效益还没有真正体现。杨凌农村产权交易中心的设想尚停留在理论层面，又因农村产权抵押贷款违约情况较少，对可能存在的现实问题并未真正得到相关部门重视及有效解决。

3、产权价值评估办法不明确

杨凌农村产权流转中心对农户和中小企业抵押物的确权登记以及价值评估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，杨凌示范区尚无专门为产权抵押贷款服务的产权价值评估机构。抵押物价格由政府制定或者涉农企业、农户与放贷金融机构协商决定，易产生人为压低抵押物价值的情况，势必影响涉农企业和农户进行产权抵押的积极性。

4、保险发展滞后且农户参保意识弱

示范区保险发展较为滞后，尚不能较好地满足农户、合作社等防范农业风险的需求。并且据调研了解，部分农户参保意识较弱，认为购买农业保险是多此一举或者青苗补贴太少，不少苗木抵押物未投保。

5、农村信用环境较差

农村产权抵押融资试点在一定程度上推进了新农村建设发展，公民诚信观念和信用意识有所提高。杨凌示范区农村产权抵押风险控制良好，但是仍应当清醒认识到当前农村整体信用环境较差，部分农民信用观念淡薄、对自身信用重视程度低，不利于农村产权抵押融资试点工作的进一步开展。

（二）杨凌示范区农村产权抵押融资支持措施

虽然农村产权抵押担保存在若干风险，但其在扩大农村担保物范围、降低农民贷款门槛方面无疑是积极有益的，为此应从法律、政策、资金保障等多方面进一步推动农村产权抵押担保的实践。针对杨凌示范区农村产权抵押融资试点工作中存在的问题，特提出以下建议：

1、建立政银企联动机制。农村产权抵押融资试点工作牵涉组织层级、参与主体较多，在信贷风险防控方面，金融机构难以独立完成持续动态化的跟踪监测，必须依靠密切配合、高效联动的机制对风险进行反馈、判断和处置。同时应实现风险控制前移，及早消除管理性风险、尽量减少经营性风险对农户利益造成损害。因此要进一步发挥政府主导作用，建立政银企联动机制，切实提高风险管控水平，在出现经营风险初期能够实现及时反馈和快速介入，通过实施土地经营权再流转等有效手段，为化解金融信贷风险提供保障。

2、健全风险补偿机制，提高农户参保意识。农业生产受自然环境的影响较大，风险系数较高，由此扩大农业保险覆盖面对促进示范区农村产权抵押融资试点工作具有重要意义。应从积极扩大农业保险险种和覆盖面，切实提高农业保险保障水平，争取农业保险良好发展环境等方面多管齐下，积极稳妥推进示范区农业保险发展。

农村产权抵押贷款使农户获得了农业生产的资金，一定程度上降低了金融机构的风险，但是农户面临的农业固有风险依然客观存在。万一发生农业灾害，不愿参保的部分农户损失较大，部分农户购买农业保险则保险公司需承担较大损失。因此应当构建多层次、多元化的农业风险保障体系。强制实行农业灾害保险，可由保险公司、再保险公司及政府三方分担保险损失，这样可有效地化解农村产权抵押融资的相关风险。保险公司与再保险公司按照业务要求予以赔偿，政府应运用财政资金设立农业补偿基金，结合农业灾害及保险公司赔偿情况，向农户及保险公司予以适当的补偿。

3、完善农村产权流转体系。规范的农村产权交易中心应该成为多方主体参与、利益共享的平台，实现农村产权和市场的有效对接。要切实做好土地流转的供求登记和信息，接受双方质询，落实契约关系，办理合同签证手续。针对示范区实际存在的抵押物流转难问题，首先可以考虑在借款人申请农村产权抵押贷款时要求其提供能够联系合作的下游企业名录，若信贷资金无法顺利收回，抵押物由其下游企业接手的可能性较在流转中心盲目寻找下家应更大些;其次，对于已进入流转中心的抵押物定价的问题应该予以关注。信贷资金发生不良，金融机构依照约定收回抵押物，赋予其对抵押物的定价权，更好地结合市场需求规定抵押物的价格，更有利于其弥补信贷资金的缺口。

4、建立农村产权价值评估机构。农村产权交易市场需要依靠农村产权价值评估机制才能形成农村产权的合理价格。由示范区相关部门完善产权制度，建立产权价值评估机构，对农民抵押的产权进行有效、科学、准确的估价，保证农村产权应有的价值。农村产权价值评估机构对农村产权进行价值评估，并向其出具书面证明，为金融机构发放贷款提供准确的参考，以此作为向金融机构获得贷款的凭证。比如土地承包经营权抵押贷款业务，既要考虑土地承包经营权的的年限，又要考虑到其地面附着物的经济价值，从而对土地承包经营权的综合价值做出合理评估。

5、加强示范区信用体系建设，增进金融支农能力。农村信用环境是开展农村金融创新的基础条件，由人民银行杨凌支行牵头，与示范区相关部门联动，打造出农村信用体系建设“杨凌模式”，拟建成涵盖农户、农民专业合作社、家庭农场等新型农村经营主体的农村信用信息数据库，实现数据信息定期更新、辖区金融机构共享，较好地解决因信用信息不对称而长期困扰涉农企业和农民无法简便快捷满足贷款需求的难题，提高信用等级，降低融资成本，增加贷款的便利性。金融机构运用数据库对农户进行信用评级，以信贷员实地调查的资料为依据，建立农户个人信用档案，优先对达到金融机构信用等级标准又有资金需求的农户安排发放贷款。在信用评级制度的基础上，以农村产权抵押贷款为基点，完善农村信用体系，将农村抵押贷款扩大为更大范围上的信用贷款，更大程度地支农惠农。

6、优化农村金融生态环境。农村产权抵押融资试点工作的良性发展离不开良好的农村金融生态环境。积极打造农村信用工程，创建信用农户、信用村组、信用乡镇，营造重信用、讲诚心的社会风气;加强宣传教育，采取灵活多样的形式加大农村地区信用法制的宣传力度，推进农户电子信用档案的建立，积极开展农户信用评价。同时要加强正面典型的宣传力度，推动农村信用工程建设的健康发展。并且要多角度、多层次、多方面地对农村产权抵押政策进行宣传，普及贷款政策，并通过新闻媒体，面向社会广泛报道农村金融产品和服务方式创新的工作动态、成效经验和先进典型，为推动农村产权抵押融资试点工作创造良好的环境。

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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages

Research Group