房地产渠道奖励方案精选(九篇)

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第1篇：房地产渠道奖励方案范文

    关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制

    当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

    一、供应链管理与房地产供应链成本

    (一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。

    (二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

    在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

    二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

    (一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。

    (二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:

    1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。

    2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。

    (三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

    (四)施工、材料设备采购环节

    1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

    2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

    3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。

    (五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:

    1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。

    2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。

    (六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

    三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

    (一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

    (二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

    1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:

    (1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。

    (2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。

    (3)规避土地闲置费的缴纳。

    2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:

    (1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。

    (2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。

    (3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

    (4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。

    (5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

    (6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。

    3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。

    4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。

    5、施工、材料设备采购环节成本控制

    (1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

    (2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

    (3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。

    (4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。

    (5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。

    6、销售环节成本控制

    (1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。

    (2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。

    7、物业管理环节成本控制

第2篇：房地产渠道奖励方案范文

【关键字】房地产企业；开发成本；成本控制

房地产企业开发成本是房地产企业为开发一定数量商品房支出的全部费用，相当于工业产品的制造成本加上建筑安装工程的施工成本，房地产企业行政管理部门的组织管理开发经营活动发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发房屋发生的销售费用。

1.房地产开发企业开发成本控制现状

1.1成本控制意识淡薄

由于之前形成的建立在计划价格之上的以事后核算为重点的静态成本管理方式的影响，加上我国房地产开发企业自持房地产业高回报率，导致房地产开发企业成本控制意识淡薄，缺乏投入成本竞争意识。企业财务人员对项目开发成本的控制尚停留在根据合同进行静态管理的阶段，缺乏对开发产品全程进行成本控制的意识。改革开放以后，国内市场面临来自世界市场的竞争，房地产业面临更加严峻的考验，不可控制成本在我国房地产企业总成本中的占比增加，造成财务风险加大，影响企业经济效益的实现，不利于我国房地产企业提升竞争力。

1.2缺乏战略性的成本控制体系

市场经济中，房地产企业面临更加激烈地竞争，企业在巨大的市场竞争压力下，往往容易产生短视行为，只注重争夺短期经济效益，忽视了企业长期发展战略的制定，由此企业也无法构建其战略性的成本控制体系，缺乏成本管理目标，造成成本管理滞后、盲目。缺乏长期发展战略，企业的成本管理也形同虚设，操作程序混乱，管理目标模糊，反过来又严重影响了企业的长期稳定发展。

2.加强房地产企业成本控制的对策

2.1项目前期开发成本控制

项目开发前期的主要成本是土地购置成本，所以这一时期的成本控制的着重点在于项目选点。企业要对项目周边情况进行详尽的市场调研，尤其是在地价高的地方进行市场调研，可以避免投资决策失误，减少人为因素造成的项目运营成本的增加。具体实施调研工作可以通过企业内部的市场策划部门对包括目标客户、宏观微观经济形势变化、产品品质和产品人性化设计等方面进行横向、纵向的对比分析，得出结论，对项目选址的地价合理性价比提供有力参考。为了增强调研结果的指导性和建设性，可以聘请专业的行业市场策划知名机构指导把关。

2.2工程项目建设成本控制

2.2.1设计阶段成本控制

当前许多房地产企业对项目建设的成本控制存在一个巨大误区，即将成本控制的重点放在项目建设的概预算，而忽视了设计阶段的成本控制。概预算是对成本的事后控制，很大程度上受到设计图纸的限制而无法有效地降低建设成本，所以应当重视设计阶段的成本控制。为做好设计阶段的成本控制工作，要求设计图纸不仅具备施工可行性，还要考虑经济合理性，充分考虑施工现场的自然地理环境。其中，设计图纸的质量成本尤其要重视。质量成本包含两部分，一是为了达到工程质量标准而发生的一切必要费用，二是因未达到质量标准而蒙受的经济损失。这就要求工程项目的质量标准控制在合理范围，也就是此前提及的既要保证房地产项目的质量和安全，同时也要考虑经济效益。

设计阶段的成本控制可以通过实行设计招标、推行限额设计、设计监理、竣工验收和建立奖惩制度等方式实现。设计方案招标就是从各个设计单位的设计方案中选择最佳方案，并且吸收未中标方案的好的设计要点，以完善设计方案。推行限额设计是指在概预算确定后对设计单位提出项目资金限额、技术工艺要求，设计人员根据开发企业的资金限制制定设计方案。限额必须详尽细致，精确到如每平米使用的钢量、含砼量等。设计监理制是针对设计人员和施工人员工作脱节的问题提出的机制，在监理制下，设计监理对设计方案进行审查，提出修改意见，以实现设计方案的优化，避免出现设计图纸的施工可行性方面的问题。设计单位应当保证其设计方案可以通过相关部门的验收，避免企业因房地产项目施工完毕后无法通过验收而发生损失。奖惩制度是为了建立一种能有效改善设计方案的激励制度，规定能对设计方案改善提出建设性的修改意见和有效降低建设成本的都应当奖励。

2.2.2在施工过程中成本控制

施工过程中的成本控制第一要落实现场签证管理，做好现场签证的办理和审查工作。施工过程中，发生现场签证要先算账后实施，办理签证前都要对工程量和成本增减进行分析，对工程成本进行事前控制。施工现场管理人员要随时深入现场，考察签证的真实性和必要性。一旦发现现场签证可能失实，签证小组要进行严格审查，鉴别签证单真伪，再审查其虚实，判别是否应当办理签证、签证工程量是否合理、签证内容是否允许调整等。

第二要把好专业工程的材料设备的价格关。企业内部建立专门的采购网站，在网站上及时招标和采购公告，通过招标竞价和专门评定人员对标价及质量的评价来选定适合的性价比的材料设备供应商。

第三要认真落实工程竣工结算审查工作。首先，对施工单位报送的结算资料进行审查，查明施工单位报送材料的完整性和真实性。不符合的资料要剔除，不完整的资料要补齐，同时由项目部出具移交证明，以示负责。此外是对结算书审核。采用三级审查制，首先由监理机构初审，剔除结算书不合理部分，再由企业内部经营管理部门复审，最后由企业财务中心终审。三级审查有利于相互监督，避免由于审查结果不准确导致企业成本增加。

2.3合理使用销售推广费用，避免无效消耗

销售推广费用是房地产企业在推广销售楼盘的过程中耗费的销售中心、样板房、现场包装、广告费、销售资料、推广活动等费用。销售推广费用是企业为了顺利售出开发产品而必需的耗费，如果销售推广活动做得不到位，既耗费了资金，又达不到预期效果，导致企业的成本上升，企业资金无法回笼，会大大增加企业的经营风险。销售推广环节的成本控制也要做好。控制销售推广费用要建立在充分的市场调研的基础上，充分了解市场、目标消费人群的消费习惯、消费需求和消费心理，针对目标人群制定推广营销方案，争取以最少的营销费用达到最好的营销效果，控制房地产的推广销售费用。

2.4合理降低资金成本

房地产开发不同于其他企业产品生产，前期资金投入大，资金回笼周期长，因此房地产企业的成本控制要重视资金使用成本控制。首先要对财务费用进行全面控制。企业要建立起系统的财务管理体系，掌握各个环节的资金运行情况，如投入资金数额、资金运行时间、货币在不同时间内的发生的价值变化以及资金在各个开发环节的损耗和滞留。财务费用的控制中最主要的就是贷款利息的升降，要充分利用财务管理的杠杆作用，合理筹集资金，拓宽融资渠道，降低企业负债率。其次，要合理控制税金。房地产企业应当对企业税务进行综合筹划，合理避税，降低企业税收负担，根据每一种税的特点制定相应的避税措施。

3.结论

房地产企业做好开发成本控制对于企业实现经济效益最大化，提高市场竞争力，实现企业长期稳定发展有着重要意义。房地产企业的开发成本控制不仅要重视项目建设阶段的成本控制，还要重视投资控制、工期控制、质量控制等的协调统一，对房地产开发项目实施全程动态控制，真正做好企业的成本管理，提高经济效益。造价工程师网络教育 造价工程师成绩查询 造

参考文献：

[1]王桂琪，浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进，现代商业，2010（06）

[2]蔡莉，浅谈房地产企业开发成本控制，全国商情（经济理论研究），2009（11）

第3篇：房地产渠道奖励方案范文

关键词：房地产企业；项目开发；成本控制；问题；对策

一、前言

房地产开发项目成本的有效控制是发展商获得经济效益的关键。随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。如何确保在房地产企业在竞争的大潮中处于不败之地，那就需要房地产企业在其从事经营活动过程中做好成本控制。本文分析了现阶段我国房地产企业项目开发成本控制中存在的问题，并就加强现阶段房地产企业项目开发成本控制的对策进行了论述，以供同仁参考。

二、现阶段我国房地产企业项目开发成本控制中存在的问题

（1）成本控制管理处于粗放的状态。许多地产公司在开展成本管理工作之前，多数没有专职的部门负责成本工作，多数公司是由财务部门兼管成本管理，企业基本上都是根据自己的经验来控制成本，缺乏科学性，由于成本的发生周期长，涉及面广，很难做到全面系统科学的控制。

（2）成本控制观念不强。当前我国房地产企业多采用的是计划价格的静态成本管理方式。房地产企业开发的产品，在位置上是固定的，生产周期较长，这就使得许多房地产开发企业不重视成本管理，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，浪费现象时有发生，成本管理人员疏于成本控制。特别是在当前市场激烈竞争的条件下，我国房地产业面临更加严峻的考验。

（3）缺乏风险成本控制意识。由于建筑市场材料和设备价格的起伏，以及银行利率调整等因素，这就增加了不确定性成本控制的难度。成本管理的现金流分析大都是估算和预测，企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性，经常造成工程的现金流入减少或现金流出增加，影响资金使用率，从而增加企业的资金成本。

三、加强现阶段房地产企业项目开发成本控制的对策分析

（1）加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

（2）严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发企业对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

（3）压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一方面可以保障资金安全性，也有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

（4）加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

（5）加快在途资金的入帐。在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，才能产生效益。

（6）合理使用销售推广费用，避免无效消耗。销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

（7）加强项目开发前期成本控制。在项目前期开发的主要正本是项目地块的购置成本，在地价高的地方，前期的选点就很重要。对于项目周边的市场调研如目标客户定位、宏观微观经济形势变化的判断、产品品质以及人性化产品设计等等，避免投资决策的失误，人为提高项目运营成本。具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比分析，必要时借助专业市场策划知名机构进行把关，将行动计划分析到位。

（8）加强项目开发设计阶段的成本控制。1）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标；2）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求；3）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正；4）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用；5）建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

（9）加强项目开发施工过程中成本控制。1）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网站，对外及时刊登招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品；2）加强和完善现场签证管理。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整；3）做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司经营管理部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给公司经营管理部门的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司经营管理部门作好复审工作，最后送到集团公司安审部门、财务中心终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

第4篇：房地产渠道奖励方案范文

【关键词】财务风险；全面预算管理；成本控制；营销策略

财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。房地产企业财务风险主要有一下几类：第一，房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。第二，房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。第三，项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

一、建立规范财务管理体系

1、建立预算管理体系

全面预算管理是以提高企业效益为出发点，以市场为导向，以销售和利润为起点，采用倒推、预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。建立全面预算机制、预算编制与执行、预算考核与分析三大方面的管理体系。（1）将企业划分投资中心、利润中心、成本中心的三级责任中心，构建项目预算、资金预算、财务预算三大预算板块，分别对年度目标成本计划分解、汇总、审批、执行，打造精细化成本控制新体系。（2）实施上下互动，反复沟通的预算编制，各责任中心按照预算委员会批准后的预算严格执行，财务部门对预算外成本提请决策层进入特殊审批程序。（3）实现月度分析、季度考核、年度总评，各责任中心实际业绩与设定的预算指标对比，与激励和薪酬制度挂钩对其业绩进行考核。

2、完善资金管理体系

完善资金管理体系，需要从实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理方面入手。

（1）资金预算和信息化管理方面，一切资金收支均纳入预算管理，将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量表有机结合。在会计核算系统与网上电子银行系统的基础上，建立包含资金预算控制系统、资金结算控制系统、资金分析决策控制系统和资金全程预警系统在内的网络资金控制平台。（2）资金筹集及日常管理方面，首先是合理利用财务杠杆降低融资成本，根据融资计划的时点、额度、特点、要求选择融资渠道，在保证完成融资计划的前提下实现低成本融资，然后是严格执行库存现金额度标准，加大对应收等在途资金的催收力度，减少风险，降低资金使用和管理成本。

3、改进财务管理体系

（1）各级审批人需基于合理授权，对合同评审、成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。统一各会计主体的财务数据记录和归集程序，结账与会计报表编制和上报程序，实现成本会计科目设置与造价口径的统一。（2）进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。（3）将会计核算与全面预算体系紧密结合，在各预算主体建立成本管理核算体系，按管理会计核算程序和规则编制会计报告体系，支持管理层的经营决策行为。

二、强化重点环节成本控制

1、强化投资决策成本控制

（1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，因此，在开发项目时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。（2）财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。（3）立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。

2、强化规划设计成本管理

（1）利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。（2）强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。（3）强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。

3、强化招投标成本控制

（1）优选投标单位，各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，招投标工作小组审核、考察、评估、筛选至少三家以上投标单位参与招标审查。（2）规范招标文件，各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。（3）加强评标和定标管理，工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件，做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。

4、强化变更签证成本控制

变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。

5、强化销售成本控制

房地产企业的销售费用中，对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。

三、提高财务风险的防范能力

考虑到房地产企业存在投资、筹资、资金回笼等类型的风险，而且国家房地产宏观调控政策从紧的背景下，房地产企业必须采取适当的防范措施来降低企业的财务风险。

1、提高房地产企业财务环境变化和适应能力

企业面对环境变化要及时做出反应，为防范财务风险，必须对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究，掌握好变化趋势及规律，适时调整财务管理政策和改变管理方法，进而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力。

2、加强房产项目员工风险意识

财务风险不仅仅存在于财务管理环节，任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险，因此，风险管理不是某些部门的工作，也不是某个人的工作，而是全体员工的工作，必须提高全员的风险管理意识。财务部门是财务风险控制的主要职能部门，具体组织实施本企业的财务风险控制工作，但要控制财务风险，还必须取得其他部门的支持和配合。

3、强化项目财务控制制度

财务控制制度是房地产企业财务风险管理的有机组成部分，完善内控制度是防范企业财务风险的重要措施，有效的内控制度可以保护企业财产的安全、保证会计信息的可靠性和财务活动的合法性，有利于财务风险的控制。

4、加强对于内部的控制考核和检查

房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。

5、建立起适应市场变化的营销策略

在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售，虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。

参考文献：

[1]徐春静.试论房地产企业的财务风险及防范措施[J].经营管理者，2012年第02期.

第5篇：房地产渠道奖励方案范文

关键词：房地产专业；赛训结合；以赛促改；实践

作者简介：朱小艳（1984-），女，湖南邵阳人，湖南交通职业技术学院讲师、经济师，研究方向为房地产专业教学与科研。

基金项目：湖南省教育科学规划课题“‘学中干・干中学’效应的应用型本科会计专业岗位技能实训主导型实践教学体系研究”（编号：XJK015BGD045），主持人：彭喜阳；湖南省职业教育与成人教育学会科研规划立项课题“高职房地产专业顶岗实习管理模式优化研究”（编号：XHB2015037），主持人：朱小艳。

中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1001-7518（2016）08-0068-04

随着房地产业的不断发展，社会对房地产专业人才的需求迅速增加，房地产专业人才供求矛盾日趋显现。作为以培养高素质、技能型人才为己任的高职院校，必须面向市场、面向社会需求办学，才能体现自身的价值，实现可持续发展的目标。近年来，越来越多的高职院校加入了房地产专业人才培养的行列，在一定程度上缓解了房地产专业人才紧缺的状态，甚至造成了房地产专业人才“饱和”的假象，部分房地产专业毕业生“求职难”，但并没有改变房地产业高素质专业型人才紧缺的局面。之所以出现这种人才供求的结构性矛盾，主要是部分高职毕业生专业知识不扎实、实践经验不丰富，难以满足快速发展的房地产市场对高素质、技能型人才的需要。而举办各种房地产专业技能比赛，不仅可以提高学生的学习积极性，促进学生技能培养和校企融合，实现“赛训结合”，还可以通过比赛发现教学中存在的问题和不足，把握行业发展的前沿，及时调整教学内容、创新教学方法、提高教学效果，实现“以赛促改”，促进房地产专业人才培养质量的不断提升，推动经济、社会的持续健康发展。

一、房地产专业教学改革的必要性

近年来，随着市场化改革的深入推进，各高职院校针对劳动力市场对人才需求的不断变化，采取了一系列改进教学的措施，房地产专业人才培养质量明显改进。但从整体来讲，仍然存在教学内容和方法滞后、教学资源交流渠道不畅、师资队伍建设相对滞后、实践性教学岗位化不足等共性问题，客观上要求加快房地产专业教育教学的改革进程。

（一）教学内容和方法滞后

首先，在教学内容和教材建设方面，与其它成熟专业相比，高职房地产专业相对较新，教材建设任务艰巨，很多教材是在借鉴本科相关专业教材的基础上，稍作改进形成的，在内容上偏重理论教学，忽视实践操作和技能培养。其次，在教学方法和手段方面，普遍存在重课堂教学和知识传授、轻实习实训和技能培养等问题，导致理论与实践脱节，学生积极性不高，教学效果不理想。再次，在学生评价方面，主要是校内评价，较少引入学生互评、行业企业评价等第三方评价机制；在质量考核方面，对教师的考核以听课和学生评课为主，对学生的考核以试卷（或报告）为主，较少考核教师的专业技能和学生的操作能力，这些考核、评价方式，难以适应高职教育技能人才培养的需要。

（二）教学资源交流渠道不畅

校企之间、校际之间的资源交流与共享，是实现资源高效利用的基础，是衡量高职院校内涵建设的重要标志，更是衔接行业标准的重要路径。受制于资金投入、设施设备、师资力量等各方面因素的限制，任何一所学校都很难在封闭的自我环境中有效运转，只有在开放的环境下，利用各自的资源优势，展开校企、校际之间的深度合作，才能实现资源的高效利用。房地产专业作为一个相对较新的专业，各高职院校在开办这个专业的过程中，起步不同，教学的侧重点不同，所掌握的教学资源也不尽一致，不仅需要校际间的资源共享，更需要校企之间的资源共享。

（三）师资队伍建设相对滞后

教师乃立教之本、兴教之基、强教之源。组建一支理论知识扎实、专业技能娴熟的高素质师资队伍，是保障高职人才培养质量、促进职业教育事业可持续发展的基础。房地产专业本身作为一个相对较新的专业，加上房地产领域政策、法规更新速度快，对教师的年龄结构、专业结构、知识结构、职业技能等要求较高。然而，我国多数高职院校都是在原来中等专业学校基础上转型升级而来的，师资队伍在年龄结构、专业结构、知识结构、职业技能等方面存在一定的缺陷，难以适应房地产专业快速发展的需要。特别是“双师型”师资的短缺，影响了实习实训和专业技能培养的质量，进而影响了高职人才培养的质量和就业竞争力的提升。

（四）实践性教学岗位不足

房地产是一门综合性、专业性强的学科。高职学生在学习过程中，不仅要掌握扎实的理论知识，更要掌握娴熟的专业技能，并熟知房地产专业领域的政策法规。因此，高职房地产专业教育应注重实习实训，要保证一定时间的顶岗实习。但在组织学生顶岗实习过程中，一些企业出于保护商业机密、维护经营安全性、保障项目建设安全等方面的考虑，对于初出茅庐、经验不足的短期实习学生存在抗拒，即使接受顶岗实习学生，也大多被安排到简单的营销、宣传、后勤等岗位，实习学生很难真正进入房地产企业的关键岗位。正是实践性教学岗位不足，影响了学生顶岗实习的效果。

二、技能比赛在高职人才培养中的作用

“教育必须与生产劳动相结合”是社会主义学校教育的基本原则。职业技能比赛是按照国家职业技能标准和要求，结合经济社会生产实践所开展的，以突出实践操作技能、解决实际问题能力为重点的、有组织的群众性竞技活动。职业技能比赛的作用，突出表现在以下几个方面：

（一）职业技能比赛培养学生学习积极性

职业技能比赛旨在培养学生的实践动手能力、思维创新能力和团队合作精神。通常，在职业技能比赛开始前，学校会按照比赛规则和要求，安排指导教师组织参赛选手进行赛前强化训练，这本身就是一个知识传授和技能培养的过程。与单纯的知识传授、技能培养不同，职业技能比赛更是一种综合能力的培养，不仅训练人的机械化的技艺，而且还要培养人的就业能力和综合素质，要在个体技能与未来工作之间搭建一座畅通的桥梁，使参赛选手获得真实职业生涯中所需要的综合能力，包括职业道德素养、行业法律法规、职业交际能力等[1]。特别是在一些“团体赛”项目中，遇到困难时团队集体商量、共同解决，这是形成良好职业道德、培育团队合作精神的重要途径。同时，比赛获胜者往往会获得精神、物质方面的奖励，一些高级别的比赛甚至会给获胜选手带来升学、就业等方面的机遇，这对参赛选手而言，既是一种荣誉，也是一种利益驱动，必然激发学生的主体意识和学习兴趣，实现由“要我学”向“我要学”的转变[2]。

（二）职业技能比赛推动设施设备建设

职业技能比赛通常有严格的设计方案、规范的操作程序。为了取得理想的比赛成绩，各学校会在校内组织初赛，并对参赛选手进行赛前强化训练，这就需要模拟职业技能比赛的环境，并配备相应的设施设备。这时，职业技能比赛就可能成为职业技术教育实习实训基地建设的“风向标”，成为引领学校强化实训设施建设的源动力。事实证明，一些高职院校利用组织、参与职业技能比赛的契机，在各级政府、行业协会、合作企业的支持和帮助下，通过接受捐赠、校企共建、引企入校、学院自建等模式，强化实习实训基地建设，推动了设施设备更新，为职业院校深化教育教学改革、提高人才培养质量奠定了良好的基础。

（三）职业技能比赛助推职教氛围培育

职业技能比赛作为一种竞技活动，不仅可以激发学生的学习积极性，使学生充分认识到参加技能实训的重要性，还可以通过形式多样的竞技活动，在全社会范围内形成重视职业教育、重视技能培养的“职教冲击波”。职业技能比赛通常会得到政府部门、行业协会的支持和重视，也会得到相关企业的关注，各方力量的共同参与和积极筹备，形成了职业技能比赛的坚强后盾和有力保障。同时，向社会公众的同期展示，以及传播媒介的同步宣传，必然提高职业技能比赛的社会影响力。如果将职业技能比赛固定化、制度化，形成职业技术教育的常态机制，定期开展各级各类职业技能比赛，并将技能比赛与激励机制、用人机制结合起来，形成学生积极参与、多方共同合作、校企共同育人的职业人才培养机制，必然形成崇尚职业教育的良好社会氛围，推动我国职业教育迈向新台阶[3]。

（四）职业技能比赛促进教育教学改革

职业技能比赛在引领、指导教学改革中发挥着重要作用。首先，职业技能比赛注重考核学生对理论知识、综合技能的掌握，注重以岗位能力要求命题比赛、选拔人才，直接推动职业教育教学改革，容易形成目标导向型、任务驱动型的教学新模式；其次，在职业技能比赛中，指导教师在熟悉比赛程序、比赛规则、考核标准的基础上，全程指导学生赛前训练、陪同观赛，对于专业教师而言，本身就是一个很好的学习机会，对改进教学方法、提高教学质量大有裨益[4]；再次，“社会支持大赛，大赛回报社会”，职业技能比赛正是实现校企对接、展示人才培养成效的最佳机会。技能比赛不仅可以深化参赛院校与企业之间的合作关系，也为指导老师、参赛选手深入企业顶岗锻炼创造了便利，从而有利于将校企合作推向新的高度；最后，职业技能比赛的过程，同时也是检验人才培养质量和效果的过程，更是展示参赛选手个人形象和整体风采、展示学校育人理念和文化风尚的重要平台，对技能比赛结果的反思，有利于教学改革的不断完善、深入推进。

三、“赛训结合，以赛促改”的实现路径

职业技能比赛在促进高职房地产专业教学改革中发挥着重要作用。通过比赛引领职业人才培养模式创新、引领职业教育教学方法创新、引领课程体系和课程内容改革、引领职业院校师资队伍建设，是实现“赛训结合，以赛促改”的重要路径。

（一）通过比赛引领职业教育人才培养模式创新

高职房地产专业技能比赛项目来源于行业或企业的生产、经营、管理实践。因此，将职业技能比赛的要求融入房地产专业人才培养目标之中，探索创新人才培养模式，是深入推进校企结合、实现与市场人才需求零距离对接的重要途径。具体来讲，通过职业技能比赛引领职业人才培养模式创新，应该做好三方面的工作：第一，通过职业技能比赛实现战略渗透。人力资源是企业发展的源泉，人才培养是高职院校的中心工作。人才培养质量直接影响着学校的可持续发展，也影响着企业的竞争力，最终影响着经济和社会的可持续发展。职业院校应根据职业技能比赛的标准和要求，创新人才培养模式，提高人才培养的质量[5]；第二，通过职业技能比赛实现资源与技术渗透。技能比赛的参赛选手进行赛前强化训练，需要运用大量的设施设备，也可能遇到各种技术难题，通过校企合作、资源共享方式解决无疑是最有效的方式，这为巩固校企合作机制，创新人才培养模式创造了良好的“硬环境”；第三，通过职业技能比赛实现文化与管理渗透。职业技能比赛促进了企业文化与校园文化的融合，为职业院校吸收、融入职场文化，学习、借鉴企业经营管理理念提供了便利，从而为创新人才培养模式创造了良好的“软环境”。

（二）通过比赛引领职业教育教学方法创新

职业技能比赛对改进教学方法、提高教学质量等有着重要的引领作用。充分发挥职业技能比赛引领教育教学方法的改革与创新，应该做好四方面的工作：充分调动学习积极性，活跃教育教学氛围。房地产专业实践性较强，单纯的课堂教学难以激发学生的学习积极性。适时举办各种职业技能比赛，不仅可以激发学习积极性，拓宽学生知识面；还可以增强凝聚力，强化团队合作精神的培养，活跃教育教学气氛[6]；狠抓实习实训工作，强化职业技能培养。专业技能比赛在考核参赛选手理论知识、专业技能的同时，更注重考核综合素质和就业能力。短期的强化训练虽然是必要的，但不能完全依赖于短期强化训练来争取竞赛成绩，必须将比赛规程、考核标准融入日常的教学之中，推动教学改革的持续创新，才能取得理想的竞技成效，也会取得理想的教学效果；强化“门店式”教学，实现与就业零距离对接。为强化对学生职业素质、企业文化的培养，在日常的实践教学过程中，可以模拟“门店式”情境，让学生感受真实的工作环境，体验房地产企业文化和项目实战过程，实现与就业的“零距离”对接；参照竞赛标准，完善人才考评机制。在房地产专业人才培养过程中，要参照比赛规程和考评标准，适当增加学生自评、团队评价、企业评价、行业评价等第三方考评机制，推动人才考评机制的持续创新。

（三）通过比赛引领课程体系和内容创新

充分发挥技能比赛对房地产专业课程体系、教学内容改革的引领作用，重点要做好四方面的工作：根据房地产专业特色，构建模块化课程体系。房地产专业模块化课程体系应包括公共基础课、专业必修课、专业技能课、选修课等四大模块；完善课程结构，强化专业技能课程体系建设。根据房地产专业特色和技能比赛要求，专业技能课程主要包括《房地产经纪实务》、《房地产营销实务》、《房地产策划实务》等，应开发与之配套的实战教材，并建设相应的专业实习、实训基地；适当引入竞技元素，完善课程教学内容。主要是将房地产专业岗位工作过程和技能要求，以及房地产专业技能竞赛规程所涉及的各项职业技能，按科学方法分拆到专业课程的教学内容之中，实现专业课堂教学、行业企业要求、技能比赛标准的有机融合，推动教学内容的持续创新；从专业技能比赛实践中挖掘典型案例，丰富教学内容。在房地产专业技能比赛中，必然产生许多优秀作品（或设计方案），指导教师可以吸收这些作品（或设计方案），结合专业评委的点评意见，形成比较系统的教学案例，为改进教学质量、创新教学内容提供新的素材[7]。

（四）通过比赛引领职业院校师资队伍建设

近年来，高职房地产专业发展迅速，专业教师（尤其是双师型师资）不足的问题普遍存在。通过比赛引领职业院校师资队伍建设，主要做好三方面工作：职业技能比赛为校企合作、校际合作提供了良好的交流平台。职业院校应根据技能比赛对指导教师的素质要求，采取“请进来、送出去”等方式，强化师资队伍建设；职业技能比赛考核的是参赛选手对专业知识、操作技能的真实把握，指导教师必须深入研究比赛方案和考核标准、熟悉比赛流程、组织赛前训练，还要全程组织、跟踪学生参赛，并对比赛过程中出现的问题加强及时指导，对比赛结果进行总结分析，这个过程同时也是锻炼指导教师综合素质和教学能力、强化师资队伍建设的过程；指导教师在赛前训练和比赛过程中，应积极向有实践经验的专业技师请教，主动与同行交流讨论，并将每一次请教、交流过程当作学习提高的过程；在指导教师的安排上，应注意轮流上阵：如果指导教师长期固定由少数教师担任，不仅会影响专业技能的交流，也会影响整个团队实训能力的提高。而由不同教师轮流指导，就可以相互切磋、轮番锻炼，从而促进师资队伍整体素质的持续提升。

四、“赛训结合，以赛促改”应注意的问题

职业技能比赛在促进实习实训基地建设、推动职业教育教学改革、促进校企合作的过程中，发挥着极其重要的作用。但在实践中，应该注意两方面的问题，一是避免步入“应赛教育”的误区：房地产职业技能比赛是打响学校品牌、培育特色专业的良机，集中一定资源参赛和培育选手是必要的。但如果将过多的资源（包括人力、物力、财力）集中于职业技能比赛，集中于对少数参赛选手的培育，而忽视对大多数学生的技能培养，“为赛而学”甚至“以赛代学”，就有悖于职业教育“培养大批技能型人才”的总原则，这对职业教育的长远发展是不利的[8]；另一方面，也要制定合理的竞争激励机制。对在职业技能比赛中取得优异成绩的参赛选手，除了要给予精神、荣誉方面的激励外，还要有经济、就业等方面的激烈。但在实践中，出现了“升本”等升学激励。笔者认为，采取“升本”激励措施，不仅可能扼杀技能“高手”的天赋，抑制其特长发展，还可能对其它学生“职业技能”定位造成负面影响，需要谨慎对待。

参考文献：

[1]李胜明.借力技能竞赛 提高技能人才的培养水平[J].职教论坛，2012（5）：55-59.

[2]杨月华.以赛促改全面提高人才培养质量[J].中国成人教育，2013（8）：54-55.

[3]徐媛媛.基于职业技能竞赛的高职人才培养方案构建[J].中国职业技术教育，2013（8）：74-77.

[4]傅建源，张桂英.以赛促教 教学相承 以赛促学 学以致用[J].职业技术教育，2014（25）：96.

[5]肖海慧，邓凯.“以赛促学、以赛促训、以赛促教”教学模式的应用[J].中国成人教育，2013（16）：154-155.

[6]万正方.以赛促学是提高教学质量和培养人才的有效途径[J].中国翻译，2015（1）：87-88.

第6篇：房地产渠道奖励方案范文

关键词：房地产营销；精细化管理

前言

房地产企业营销费用一般包括营销基建费、营销机构运转费、销售推广费、合同交易费、销售费和策略营销费六个部分。

（1）营销基建费——主要是指售楼部以及样板房的基建。

（2）营销机构运转费——指维持房地产专职营销机构运营开支。

（3）营销推广费——指房地产开发商为了使开发项目顺利达到销售目标尽快回笼资金而投入的广告费、业务宣传费、营销活动费、策划顾问费等。

（4）合同交易费——指预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。

（5）销售费——指房地产开发公司委托公司进行销售所支付的佣金。

（6）策略营销费——指采取非常营销手段进行促销所产生的费用。

1.营销费用总额的精细化管理方法

这是对全部营和销的过程进行协调和整合，避免从单一角度考虑所造成的重复投入。尤其是要强化预算控制，通过预算来统一协调费用投入。营销环节包含了政府、市场投入、销售和售后四个环节，每个环节都会耗用费用资源，且呈现网状式结构。

1.1营销费用精细化管理方法

对应贯彻市场战略的营销实施方案，拟订投入计划后，制定完整的预算方案，以保证其投入的整体效益；对日常市场营销活动投入，通过流程来核定费用标准，并在此基础上，通过费用投入和市场效果双向目标实施控制；建立完善营销费用控制管理责任制度，明确营销过程中每一个环节上的投入责任人和责任落实方式，以保证任何一个环节上的投入都有人为之负责；营销实施过程进行跟踪，并对照计划和预算进行调控，以保证营销活动的投入控制在计划和预算的范围内；对照计划和预算，确定奖惩办法，并兑现，以构建营销费用控制激励机制。

1.2营销费用精细化管理的步骤

①执行计划预算；②完善管理制度；③建立激励机制；④强化财务分析；⑤跟踪监控指标。这些指标有：a.营销费用率即市场营销费用占销售额的比例；b.销售队伍效率：每个销售人员平均每天进行接待访问的次数、每次销售人员接待访问平均所需的时间、每次销售人员接待访问的招待费、每100次接待访问的签约百分比等；c.广告效率：每一种媒体类型、每一个媒介工具触及每千人的广告成本；注意、看到，联想和阅读印刷广告的人在其受众中所占的百分比；调查分析针对企业的产品或服务最有效的广告方式的成本；消费者对广告内容和有效性的意见；接触广告前后对于产品态度的变化；由广告所激发的询问次数，广告投入对企业收入增长的贡献率等。d.促销效率：促销前后项目销售额的增长状况；与相邻楼盘项目相比市场份额有何变化；促销费用在销售额增长中所占的比例；促销结束后楼盘的销售量、销售额及市场份额的变化等.e.渠道效率即销售以何种方式到达受众的效率。

2.营销基建费的精细化管理方法

2.1售楼部的规划与费用控制，从投入、产出及时间三方面进行

投入方面，要进行工程前控制和工程过程控制，前期控制要使计划总投资额符合项目规划和预算，财务部门对由规划部门、工程部门牵头的对外工程合同以及由采购部门主持的采购合同的签订和谈判签署意见；在工程施工过程中，重点对工程款和材料采购款的支付进行审核控制，要审核累计工程投资额与工程进度是否与计划与合同相符，视情况采取预警、做出详细说明、分析原因、拒付、停工整改、重新规划等措施。产出方面，要使投入与产出相匹配。时间方面，要使售楼部建造进度与项目进度相匹配，竣工结算与启用时间符合项目销售需要，通过合同履行审核、工程款支付审核等方面把握售楼部的建设节奏，调控项目的建设步伐。

2.2样板房的控制从几个方面着手

①样板房的装修费用总量控制。②样板房的装修档次控制。③样板房的装修风格控制。④样板房电器设备、家具饰品档次品味的控制。3营销机构运转费的精细化管理方法

营销机构运转费分为固定费用和变动费用。固定费用包含经营场地租金、折旧摊销、工资、五险一金、交通费、差旅费、通讯费、福利等，变动费用包含客户返利、销售佣金、业务员提成等，都可以通过政策来进行管理控制。其管理步骤为：①政策评估：分析和评估项目及开发产品的内部资源、外部环境、历史数据和竞争状况；通过建立开发产品价值链的方式来明确，从设计、建安、营销、售后服务（物业管理）各个环节来分析开发产品整个价值链，分析和评估每个环节的资源合理配置，从而从全局角度来明确政策标准。②实施手段：固定费用的政策在公司费用制度中明确；变动费用政策在商务政策、产品政策、激励政策中明确。③分项落实。

4.营销推广费的精细化管理方法

4.1广告费的精细化管理，有六个步骤

①做好产品定位；②明确广告目标；③预试广告信息；④利用电脑指导广告媒体的选择；⑤寻找和运用较佳的媒介；⑥进行广告后效果测定等。精细化管理方法有：a.目标达成法：根据项目的市场战略和销售目标，具体确立广告的目标，再根据广告目标要求所需要采取的广告战略，制定出广告计划，再进行广告预算，广告费=目标人数×平均每人每次广告到达费用×广告次数；b.销售额百分比法：以销售额的一定比率计算出广告费总额；c.销售单位法：以每套房产广告费摊分来计算广告预算方法，广告预算=（上年广告费/上年商品房销售套数）×本年商品房计划销售套数。

4.2业务宣传费的精细化管理方法

①对各种市场活动进行敏感度和有效性分析，对敏感度高、有效性强的活动适当增加，费用从宽控制，对于敏感度不高，有效性不强的活动从严控制。②按照项目进度及市场形势确定业务活动费用年度预算总额以及初步执行计划。包括市场策划、区域经营活动方案、营销政策、费用政策、人力资源政策、人员编制、销售预算、回款预算、推广指标、费用指标、发出、回款、市场与销售活动计划、营销费用计划。③设置费用项目作业内容，即做什么事步骤的精细化。

5.合同交易费的精细化管理方法

合同交易费的精细化管理的重点是凭证。主要进行凭证审核，费用凭证要与实际销售单位、合同单位相对应，防止出现虚报或浑水摸鱼。

6.销售费的精细化管理方法

（1）销售费如果严格按照销售收入计算支付，审核项目当期销售额和累计销售额是否和当期所支付的佣金和累计支付的佣金相匹配，两者之一不符的，都应该拒付。

（2）销售费如果按照销售收入款回笼进度计算支付，审核项目当期销售额和累计销售额的进度是否和当期所支付的佣金进度和累计支付的佣金进度相匹配，四者之一不符的，都应该拒付。

（3）销售费如果按照销售收入超额累进计算支付，审核项目销售收入的时间是否正确，防止“串期”多拿超额费。

（4）销售费如果按照销售价超额累进计算支付，要严格审核项目每一销售单位每期推盘价与实销价，以确定费计算是否正确，防止多付费。

7.策略营销费的精细化管理方法

房地产的策略营销费指的是采取非常手段进行促销所产生的费用，这些非常手段即营销策略包括：赠送房屋面积、赠送车位、赠送装修、赠送物品、赠送旅游、赠送物业管理费、返还现金、捆绑销售、老带新奖励、承诺回购、承租等。策略营销费的精细化管理主要是策略的选用，方法是，先对所有的营销策略按照效率和成本进行排序，第二步是策略的选用，先选效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，谨慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。

房地产营销费用的投放效果难评估，投入本身也不好把控。原因：①营销费用的投放政策制定缺乏科学评估，主要由业务制定；②营销费用的计划和执行只有业务人员负责，业务缺乏必要的监督；③业务人员未能按要求或如实上报营销费用的投入情况，造成信息不对称，营销费用投入完全由业务掌控；④营销费用投入与销售产出建立配比关系比较复杂，很难准确评估营销费用投入的有效性；⑤营销费用增量投入却产生不了相应销售增量，造成营销资源投入边际效益递减。房地产营销费用精细化管理是解决上述问题的性质有效的措施。当然，房地产营销费用精细化管理的目的不是为了节省开支，而是合理分析、评估、配置营销资源费用，依据过去、现在以及预测未来的数据，为公司管理层和内部提供价值分析报告，为公司未来的决策提供客观准确的决策依据。通过房地产营销费用精细化管理，建立了营销费用投入的事前、事中和事后的全过程管理，解决了房地产营销费用主动投放机制以及业务与财务信息对称的问题，提升营销费用投放的效率与效益，为公司创造价值。

参考文献

[1]崔建华.房地产经济论，北京：中国经济出版社，2003，5.

[2]李清华，宋涛，姜淑华.财务管理，北京：经济科学出版社，2008，12.

[3]李惟莊.管理会计（第四版）.上海：立信会计出版社，2009，2.

[4]于富生，黎来芳.成本会计学（第五版）.北京：中国人民大学出版社，2011，4（第6次印刷）.

[5]李姝，梅丹.房地产开发企业会计实务（第二版）.上海：立信会计出版社，2007，12.

[6]王新芳.房地产开发成本控制研究.西安科技大学，2008，5.

[7]林万祥.会计学研究生系列规划教材.成本会计研究（第1版）.北京：机械工业出版社，2008，7.

[8]王华.会计学研究生系列规划教材.财务会计研究前沿.北京：机械工业出版社，2008，10.

[9]王德敏.成本费用精细化管理全案（2010年修订版）.北京：人民邮电出版社，2010，10.

[10]张平.浅谈中国企业的精细化营销.能源技术与管理，2006（5）.

第7篇：房地产渠道奖励方案范文

根据国务院国发11号文件和国发30号文件要求及有关规定，从我区实际出发，借鉴兄弟省市的经验，对我区城镇住房制度改革提出如下意见：

一、住房制度改革的基本原则

1．坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。通过发挥三个积极性，在保持现有建房资金渠道的前提下，逐步增加个人在住房建设投资的比重，更多地筹集建房资金，加快住宅建设步伐。

2．坚持租、售、建、管并举的原则，逐步形成提高租金、促进卖房、回收资金、促进建房、管好住房的联带序列。

3．坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。结合我区实际，分步实施房改方案。

4．坚持机制转换的原则。住房制度改革就是要转换传统体制下的运行机制，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制。要改变现行的住房资金分配体制和计划管理体制，通过财政、税收、工资、金融、物价和房地产管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消费基金纳入正常渠道，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入社会主义有计划的商品经济大循环体系。

二、我区住房改革的分阶段实施目标

1．“八五”目标：以改变低租金、无偿分配为基本点，房屋租金标准力争达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）计租水平，逐步增加家庭住房消费比重；重点解决危旧住房和人均居住面积3—4平方米以下的住房困难户和无房户的住房问题；全区人均居住面积达到7.5平方米，住房成套率达50％；各城镇全部建立起三级住房基金，保证住房建设有稳定的资金来源；发育房地产市场，通过改革初步奠定机制转换的基础。

2．十年目标：到20*年，公房租金努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税）的成本租金水平；住房成套率达60－70％，城镇人均居住面积达8平方米；发展房地产市场，建立健全住房资金的融资体系，实现住房投入产出的良性循环。

3．长期目标：住房租金要达到八项因素（前五项再加上土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完成住房商品机制转换，实现住房商品化、管理社会化。

三、我区住房制度改革的具体办法

我区住房制度改革采取分步提租发补贴、鼓励职工买公房、新房实行新制度、多种方式建住宅、逐步推进公积金等多种办法，以达到解决住房的目的。

（一）分步提租发补贴

1．分步提租办法：

凡城镇公有住房，在同一城市（县镇）实行统一租金标准。收取公有住户租金一律按住房面积计算。

改革现行低租金制度，使公有住房租金有计划有步骤地提高到包括折旧费、维修费、管理费、房产税和投资利息五项因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金标准调整到包括维修费和管理费两项因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金标准提高到包括维修费、管理费、折旧费三项因素的水平；第三步，20*年以前，达到五项因素的成本租金水平。

2．补贴办法：

租金调整后，各地可根据提租幅度和当地的实际情况，本着多提少补的原则对租住公房的职工（包括离退休职工）给予适当补贴。以**年职工的标准工资为计算基数，第一步租金提到两项因素水平时，补贴不超过标准工资（包括民族补贴）的5％；新增租金中，职工负担部分不低于25％，以后随着房租的提高，由各市县相应调整补贴标准。

根据国务院国发11号文件的规定，居住集体宿舍和私房的职工，暂不发补贴。

3．补贴资金的来源

住房补贴资金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，经财政部门核定后，企业可进入成本；全额预算行政事业单位列入预算；差额预算的事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业资金开支渠道列支；自收自支单位比照企业资金开支渠道列支。

4．有条件的城镇和企事业单位要适当加大提租的幅度。

5．减免办法

民政部门确认的社会贫困户；享受离休等遇的干部职工和已故离休干部职工的配偶，按规定标准住房提租补贴后，净增支过多生活有困难的，给予适当减免。

6．超标加租。超过住房面积标准的部分加收租金，具体办法，由各市、县按国务院国发和广西桂发8号文的原则制定。

（二）鼓励职工买公房

向职工个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。职工按标准价购买公有住房后，仍可领取住房补贴。在试点过程中曾以优惠折价购买公房的职工，则暂不发补贴。

1．公房出售的范围

除国家有关部门和各级人民政府按规定确定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。

2．出售对象

具有常住城镇户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工。一户只能享受一次按标准价购买公有住房的待遇。

3．售房的价格

买卖房屋均以建筑面积计算。职工购买规定面积标准以内的住房，其售价按下列原则确定：新房按标准价（住房建筑造价和征拆迁补偿费加地段、楼层、朝向等环境因素）；旧房按重置价成新折扣和地段、楼层朝向等环境因素按质计价。在房改起步阶段，为鼓励职工买房，可暂由职工所在单位适当承担征地和拆迁补偿费。出售旧房，只限原住户购买。产权单位出售住房的价格，须经当地评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，各市、县的售房价格须报自治区人民政府审批，严禁以过低价格出售公有住房。

4．公房出售后的产权处理

职工按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权（即全部占有权、使用权和有限制的收益权、处分权），可以使用、继承，五年后可以按规定出售出租，售房收入扣除有关税费后按产权比例进行分配，原产权单位有优先购买权和租用权。

5．税费减免

职工购买自住住房，个人出资部分免交房产税、土地使用税和一次性的契税。产权单位以标准价向职工个人出售住房，可免征营业税，新建公有住房，计征固定资产投资方向调节税，按零税率。

按标准价售房和有关优惠政策只适用于年人均收入五千元以下的职工家庭户。

（三）新房实行新制度

为使新建住房不再进入旧的住房体制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和迁出腾空的旧公房（不含互换房）都要实行新制度：

1．先卖后租，出售给干部职工的新房按标准价。在起步阶段征地拆迁费用较高的，可暂由职工所在单位适当负担。

2．新房新租，租金原则上要按成本租金（即五项因素）计租，最少也不能低于三项因素计租。新房实转的住房券资金来源，企业可进入成本，机关、事业单位可列入财政经费预算。

3．有偿租房，为保证出租房屋的正常使用，租房收取保证金或认购住房债券，有偿租房，收取标准或认购额由各地自定。

（四）多种方式建住宅

为了尽快解决广大职工住房问题，住宅建设推行国家、集体、个人三方共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房，具体方法如下：

1．根据国家“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，认真贯彻自治区〕29号文、5号令，各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持，各有关方面应通力协作，加强规划和用地管理。

2．集资建房。集资形式可以是全集资也可部分集资，全集资即建房资金全部由个人出，单位代建，房屋建成后产权归个人所有；部分集资即单位出一部分，个人出一部分，所建住房实行先售后租。职工购房，其集资款可计抵购房款；职工租房，其集资款可计抵租赁保证金。

3．有组织地个人建房，如住房困难的中低收入家庭户可参加住房合作社，个人入股投资建房。住房合作社可以从建设、分配到管理一起抓起来。国家对于合作建房，在税费方面按国家规定给予适当减免。

（五）逐步推行公积金

公积金是一项义务性的长期储金，按职工月工资的一定比例，由单位和职工个人逐月缴存。单位和职工缴存的公积金全部归职工个人所有，享有低息，通过长期的积累，提高职工家庭解决住房的能力，扩大住房建设资金的融通。自治区辖五市和有条件的县城经过自治区政府批准后可以先试行。

1．对象和范围

凡具有城镇常住户口的党政机关、群众团体、事业单位和各种所有制企业的固定职工、合同制职工，计划内临时工，均实行公积金办法。

离退休职工，计划外临时工以及三资企业中的外籍人员，不实行公积金办法。

2．公积金缴存额与利率

公积金缴存额，等于职工月工资乘以公积金缴存率。职工个人和所在单位的公积金缴存率，在起步阶段可分别定为5％，以后随着经济发展和职工收入的变化，分别进行调整，每一年公布一次。

存储的公积金，比照银行活期存款利率结算。

3．公积金的来源

在公积金中，个人承担的部分由个人缴存；单位提供的部分原则上从单位原有住房资金和自有资金中解决，根据国家规定对于需在成本中列支和预算中安排的部分，由各级财政部门核定和安排。

4．公积金的使用和管理

职工可使用本户成员及其直系亲属积累的公积金，定向用于购房、建房和住房的翻修等费用，不足部分，可向住房资金管理部门申请贷款，由职工个人定期偿还。

公积金可以继承，职工离退休或出国定居时，所结余的公积金连本息还给个人，职工调外单位或外地工作，应将结余的公积金转至新工作单位该职工名下。

各单位可以有偿使用本单位职工结余的公积金用于住房建设。

公积金由各市、县房改部门的资金管理机构负责筹集、管理使用，并委托有关金融机构存贷业务。

四、建立和管好住房基金

要把围绕住房生产、经营、消费中发生的资金集中起来，通过建立公积金，逐步提高公房租金，发行住房债券或收取租赁保证金等形式，增大个人筹资在住房资金中的比重。各级政府要切实做好住房资金的理顺和转化，在各级人民政府住房制度改革领导小组下，由财政部门会同有关部门核定和划转住房资金，变无序为有序，建立起城镇、企事业单位、个人三级住房基金，用于住房建设、维修和发放住房补贴，不得挪作他用。

住房资金来源：

1．城市住房基金：从市财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金，基本建设投资中用于住宅投资的部分，当地提取的固定资产投资方向调节税、房产税，出售直管公房回收的资金以及住宅资金的经营收益和利息收入等筹集。

2．单位住房基金：行政、事业单位原来用于住房建设、维修、房租补贴，预算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的资金，经财政核定列入经费预算的部分及其他可以用于房改的资金。企业按规定提取垢住房折旧费、大修理基金、后备基金、福利基金、结余的奖励基金中分离出来的资金、企业税后留利中10％的资金，以及按规定可进入成本的资金，作为单位的住房基金，单立帐户，专户存储。

3．职工个人购建房基金，从公积金和其他消费支出节余部分中筹集。

建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的关键环节，各市、县要建立住房改革资金管理中心，负责此项资金的筹集、调度、使用管理，中心由当地房改领导小组领导，与房改办合署办公。房改金融业务目前委托专业银行。

五、加快解决特困户和无房户的住房问题

要解决好缺房户，目前重点要解决好住房特困户。到**年止，我区城市还有缺房户11.9万多户，其中人均2平方米以下或无房户1.08万户。要通过住房制度改革和多渠道建房，有计划地逐步解决这些缺房户，首先是要在近二年内解决人均2平方米以下人均收入又较低的（如当地贫困线以下具体标准由各地规定）特别困难户和无房户。各地应尽快制订出解困分年度实施计划。解决的办法是：

1．多方筹集资金。一是各地财政每年出一点；二是各单位自筹；三是个人集资；四是由银行发放专项解困低息贷款；五是房改中卖房回收的资金；六是私人积储的资金。

2．解决好建设计划。凡用于解困的住宅建设计划，由当地建委（房产局）、计委和房改办审查安排，报自治区计委、建委和房改办备案。

3．凡属解困住宅建设需用的土地，自治区土地局优先安排审批。

4．解困住宅建设税费优惠。解困住宅免交市政建设配套费、建筑规划费、招标费、占路费、土地管理费。

下列费用减少50％：

质检费、电源建设费、供电贴费、用水保证金、水电增容费、菜地占用基金（土地开发费）。

5．解困住宅建设由各级建委、房地产局牵头，要有专门机构和人员抓这项工作，各级政府应加强对解困工作的领导，严格核定解困范围，接受群众监督。把解困作为为群众办好事实事列入重要日程。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门都要积极配合、支持。

六、加强房地产市场管理

随着房改的不断深入，房地产市场将愈来愈活跃。各地政府要加强对房地暗市场的领导，房地产主管部门要设立房地产市场管理机构。各类房地产的交易活动，都要置于房地产市场管理和监督之下。一切房地产的出租、转让、抵押，房屋的买卖、交换、典当、继承等活动都要按规定办理有关手续，并按规定交清有关税费（房屋产权证颁发的收费，包括测绘、资料、手续费，房屋的买卖、交换、典当、继承、估价、监定费，房地产出让、转让、出租、抵押时的手续费按有关规定执行）。房屋出租实行租赁许可证和合同制。严禁乘房改之机，以房牟利，投机倒把或损公肥私，贱价卖房或其他非法活动。

七、今明年住房改革部署

住房改革贵在起步。根据全国住房改革的总体部署，我区要求**年南宁、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每个地区有1—2个县（市）进行全面配套改革试点，其他有条件的县城也可进行全面或单项改革试点；**年各县城进行全面配套改革。*年五市和各县的房改方案（包括配套方案）由自治区房改领导小组批准；全面铺开后，各县城全面配套改革方案分别由地、市房改领导小组批准，报区房改领导小组备案。所有单位，不论隶属关系，都应服从各地人民政府的统一部署，执行当地的房改方案。柳铁房改工作按国务院住房制度改革领导小组房改字6号文执行。

八、加强对房改工作的领导

第8篇：房地产渠道奖励方案范文

房地产项目策划书一

一、策划缘起

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《××周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

房地产项目策划书二

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、 东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、 小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目策划书三

今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其工作计划如下：

一、 以XX项目建设为中心，切实完成营销任务

XX项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：

(一) 确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。

XX第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。

1、土地征拆工作。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。

元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。

XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。

5、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。

(二) 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节

公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。

·市场工作计划书 ·教学工作计划书 ·会计工作计划书 ·招商工作计划书

·服装店工作计划书 ·项目计划书 ·企业计划书 ·培训计划书 ·创业计划书模板

1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。

2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位。

(三)全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是XX建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍，良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。

3、明确招商任务，打好运营基础

XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。

第9篇：房地产渠道奖励方案范文

关键词：保障性住房；住房金融；金融创新

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）5-0108-02

1 我国保障房建设金融支持的现状和困境

1.1 保障房建设是民生工程，任重而道远

保障性住房是国家为了保障居民的基本居住权，针对买不起商品房和无能力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭的人群，采用政府买单的方式，为社会提供住房的一种制度安排。保障房建设不仅关系到中低收入群体的福利，更是我国经济持续健康发展和推进城市化进程的重要保障。

有关数据显示，自2006年推出保障性住房计划以来，上海、北京、杭州等城市保障性计划几乎无一完成。究其原因，我们发现最大的问题就是保障房建设的资金问题。

1.2 住房金融（资金支持）刚刚起步，急需发展壮大

根据相关文献，住房金融是指为了支持住房的建设、出售、转让，金融主体创造性地运用金融工具筹集资金，保障住房生产过程和再生产过程的顺利进行，并形成良性循环。我国国策基本规定了三种住房保障资金的来源：首先是提取土地出让金的十分之一，其次是住房公积金的增值部分，最后是各个地方政府的财政资金。我国各地保障房建设的金融支持呈现多样性，比较典型的做法有以下几种。

1.2.1 以财政为主导的金融住房支持

此政策的功能主要发挥在重庆。“姓公不姓私”成为重庆模式的标签。据统计，重庆中低收入中的一半由政府提供公共租赁房；不仅如此，政府每年将土地出让收益的5%投入公租房建设。

1.2.2 百花齐放、因地制宜的多种金融方式

上海和天津走在了住房金融创新的前沿。虽然REITs（房地产信托投资基金）的推出也是借鉴了国外经验，但天津不仅仅满足于借鉴，与时俱进因地制宜，合理引进了住房公积金项目贷款和全国社保基金，以期这两个“巨头”为租赁房和经适房建设做出更大贡献。

1.3 我国住房金融支持的困境

①政府财政支持有限，且没有形成常态。②融资渠道和工具单一，没有形成一个有效的保障房金融支持市场。③保障性住房建设金融政策体系不完善。

2 国外部分优秀经验

2.1 政府财政支持

①美国：为了公平和公正地为各个收入阶层解决住房问题，二战后美国政府以实物与货币补贴相结合为办法，为居民的购房提供优惠，以期达到政府提出的“人人拥有居住机会”的政治目标。②新加坡：在20世纪60年代，该国为了解决公共住房的建设问题，专门成立“建屋发展局”，并把“居者有其房”定位国策。

2.2 提供多种融资渠道以应对保障房建设则加坡贴

2.2.1 来自政策性金融机构的专项贷款

日本：专门成立住房金融公库，专职于保障性住房建设的专项贷款，利率低于市场利率水平，从而支持了国家的保障性住房建设。

2.2.2 来自商业性银行机构的优惠贷款

美国：联邦政府要求各级政府成立政府预算（通常是财政贴息或者其他优惠），以奖励某些做了“好事”的商业银行――这些银行向从事保障性住房建设的企业或者非盈利机构提供了长期的低息贷款。

2.2.3 来自各级地方政府的债券融资

法国：法国六成以上的地方政府为支持中低收入者的住房建设，选择发行地方债券来筹资。

2.3 建立完善的市场竞争机制

2.3.1 完善市场建设，确保保障房金融市场的稳健运行

美国的保障房金融市场的稳健运行依赖于其“三驾马车”――贷款出售市场和住房贷款证券化市场以及场内交易市场。三个市场三位一体且互为补充，住房贷款发放机构可通过贷款出售市场获得流动性，能很快进行再投入，形成良性循环。

2.3.2 政府为防止寻租等行为，实施市场监督和腐败防范

优惠之处易生腐败：保障房的特别优惠常常成为不法分子的工具，使其丧失真正保障的作用。为了防范信息不对称以及逆向选择等问题，国外有些政府建立了市场监督机制，采取了严密的防范措施。

3 完善我国保障性住房金融支持的建议

3.1 加快金融创新，为保障房建设拓宽融资渠道

首先，为提高公众对保障房投资的积极性， 政府可实行贴息计划： 一方面可对开发商补贴， 即供应方贴息；另一方面针对中等及其以下收入阶层的居民， 即需求方贴息；其次，鼓励政策性金融机构和商业银行向保障房项目融资，政府可适当对相关项目通过税收优惠等形式进行政策引导，提高金融机构放贷的积极性；再次，扩大房地产信托投资基金等金融创新方案的试点，加快推进进度，突破房地产信托投资基金的区域局限性。

3.2 建立健全支持保障性住房的金融市场

完整丰富的保障房金融市场，对保障房建设的顺利推进有着极其重要的意义。其一，我们借鉴他山之石，成立相关政策性金融机构，专司保障房建设，通过债券发行等方法将社会闲散资金聚拢，积极建设；其二，在做好监管的同时，拓展住房二级抵押市场，推进住房抵押贷款的证券化。

3.3 为保障房建设制定战略规划，完善相关法律法规

法律法规是基石，必须做到法律的铁面无情，才能有保障房建设的有序发展。保障房的金融业务有其特殊复杂的一面，因此不仅需要大的法律予以约束，也需要配套法规予以丰满。举例来说，经适房、廉租房和住房公积金无论在管理制度上还是在财政上都被分割了，导致实施过程中事倍功半，这都是由于缺乏统一的协调机制；再比如，信息不对称和逆向选择等也是保障房金融发展过程中必须要面对与解决的问题，必须予以重视。总之，我国的保障房建设才逐渐迈开步伐，在此过程中难免出现各种难题，产生预料不到的结果，这就需要我们从全局出发，制定长期发展的战略目标，并结合国情，未雨绸缪，预想一些可能出现的问题以及相关的应对方案，最终推进保障房建设健康、有序的向前发展，实现“居者有其房”的美好愿望和战略目标。

参考文献：

[1] 周志祥.中国房地产金融业的发展[M].中国人民大学出版社，1998.

[2] 巴曙松.中国保障性住房建设的制约因素及其影响评估[J].中国金融四十人论坛，2010，（9）.

[3] 黄征学，周立群.经济适用房政策的经济学评析[J].南开大学学报，2004，（1）.