土地使用权征收补偿标准精选(九篇)

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第1篇：土地使用权征收补偿标准范文

关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益

中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02

随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。

一、铁路划拨用地

1.铁路用地及其特点

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。

铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。

2.划拨土地使用权及其特点

我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。

《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨用地使用权具有以下特点：

（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。

（3）不需要缴纳土地出让金。

（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。

（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用权

1.土地使用权收回的定义

所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。

2.政府收回土地使用权的主要依据

历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。

《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”

3.政府收回土地使用权的理由

鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。

（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。

（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。

（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。

三、收回铁路划拨土地的补偿

1.铁路划拨土地其实不是无偿取得

通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。

2.划拨土地补偿的依据

前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。

3.划拨土地补偿价格如何确定

《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。

四、实际工作中出现一些问题

1.划拨土地收回补偿法律的缺失

目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。

2.收回土地使用权的主体不清

收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用权并行

首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。

4.补偿标准的不确定

相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。

五、保护铁路划拨用地权益的几点措施

1.坚持有偿收回的原则

铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。

2.坚持土地置换的方式

土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。

3.积极参与城市建设规划

铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。

4.开发利用盘活土地资产

铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。

第2篇：土地使用权征收补偿标准范文

关键词：集体土地 利用制度 改革 建议

一、我国土地利用制度的总体形态

我国土地所有制分为国家所有和集体所有两种形态，国家所有土地包括城市的土地、依法征收的土地等，主要类型是建设用地，也有占比较少的国有农场等土地。集体所有土地包括农村土地、城市郊区土地、自留地、自留山等，主要类型是耕地等农用地，也包括占比较少的宅基地、乡镇企业用地等集体建设用地。我国实行严格的土地用途管制制度，将土地分为农用地、未利用地和建设用地，除宅基地、乡镇企业用地和乡镇村公共设施公益事业可以使用集体建设用地外，其他各类建设项目需依法申请使用国有建设用地，其取得方式包括出让、划拨、出租、转让、作价出资入股等。

二、我国土地利用制度中存在的问题

长期以来，我国在土地利用制度设计上重国有而轻集体，对集体土地特别是集体建设用地重视不够，主要表现在：

（一）重国有土地开发而轻集体土地利用

我国通过物权法、土地管理法、房地产管理法、出让转让暂行条例等法律法规设计了国有土地使用权的出让、划拨、转让、抵押等使用和流转制度，规定除宅基地、乡镇企业用地和乡镇村公共设施公益事业可以使用集体土地外，其他建设项目必须使用国有土地。这客观抑制了集体土地经济效益的发挥，使国有土地成为各项经济建设的必需品，推动国有土地价格逐年升高，地王不断涌现，土地收益成为政府重要财政来源和支撑。

（二）国有土地物权制度完善而集体土地物权制度缺失

对国有建设用地，物权法等规定了建设用地所有权、用益物权、担保物权、地役权等完备的物权制度，而对集体建设用地，虽也有物权保护内容，但零星而不完整，表现在：一是用益物权中，集体建设用地只规定了宅基地使用权、乡镇村公共设施和公益事业用地使用权和乡镇企业用地使用权，严格禁止房地产、工业商业和国家建设项目占用集体土地，也无出让、划拨、出租等多样性供地方式规定。二是担保物权中，除规定乡镇企业的厂房等建筑物设定抵押其所占用集体土地使用权同时抵押外，其他集体建设用地使用权不得单独设定抵押，从而大大限制了集体土地融资功能的发挥，限制了农村经济发展。

（三）集体土地和国有土地之间流转的单方面性

国家为了公共利益的需要，可以通过征收程序把集体土地变为国家所有，但被征国有土地则不能再回转到集体所有状态，从而在总量上形成了国有土地逐年增加，而集体土地逐年减少的态势。

（四）征地补偿标准和国有土地出让价格比例失衡

国家在征收集体土地过程中，要对集体经济组织及失地农民进行征地补偿，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费和失地农民社会保障费，而这些补偿费标准偏低，以东营市各县区为例，补偿费一般只占到土地出让金的10%至40%左右，而像北上广深等大城市，这一比值差距会更大，形成巨大的剪刀差。

三、对土地利用制度改革的几点建议

（一）放宽集体建设用地利用的限制，逐步赋予其与国有建设用地同等权能

我国农村社会经济发展相对落后，2015年全国农民人均可支配收入仅占城镇人均可支配收入的36.6%，农民收入主要还是依赖传统农耕，缺少其他收入渠道。土地为财富之母，在国家严格规划管控下，应逐步赋予集体建设用地与国有土地同等的各项权能，探索建立集体土地出让转让制度，扩大集体建设用地使用范围，发挥集体建设用地潜在经济效益，以增加土地收益在村集体和农民收入中的比重，并规定将土地收益的一定比例用于农村生活环境的改善和基础设施的建设，必将推动农村社会经济快速健康发展，缩小城乡差距。

（二）扩大和完善集体土地物权内容和范围

在现有农村土地承包经营权、宅基地和乡镇企业用地及公共设施公益事业用地使用权的基础上，放宽使用权范围限制，在符合规划和产业政策前提下，允许工商业在一定条件下使用集体建设用地，并赋予除公共设施公益事业用地外的其他集体建设用地使用权担保物权权能，以充分发挥集体土地融资担保功能，激活农村经济快速发展。

（三）严格限制土地征收条件，提高征地补偿标准

“为公共利益需要”征收集体土地这一规定过于原则而不具体，实践中只要符合产业政策的各类工厂、加油站、写字楼等项目需要使用土地的，一般都可以通过征收集体土地进而取得土地使用权，致使“公共利益”这一概念无限放大，集体土地征收的随意性增加，从而侵害了村集体的物权利益，因此建议在立法上采用列举或排除式的规定，明确哪些属于公共利益而哪些不属于，以严格征地原因条件。同时，应改革征地补偿制度，提高征地补偿标准，探索建立征地补偿标准与城镇基准地价、土地出让均价等相挂钩的机制，缩小征地补偿费与土地出让收益的剪刀差，切实维护实地农民利益。

第3篇：土地使用权征收补偿标准范文

关键词：国有农场；使用权；补偿安置；政策

中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）21-0017-02

引言

2009年，南京农业大学浦口校区国有实验农场拆迁了80户职工宿舍，参照征收农民集体土地的标准，对房屋进行了补偿，对人员进行了安置，当时对于补偿政策和补偿标准并未有异议。2016年3月，校区进行第二次搬迁补偿，由于要把整个校区全部搬迁，涉及国有农场试验田农用地和建设用地总面积约6 200亩。此时，对于国有农场的拆迁补偿政策到底是适用国有还是集体，出现了争议。因此，本文对于国有农场土地使用权收回中补偿政策以及出现的问题进行了一些探讨。

一、国有农场土地性质划分存在的问题

目前，土地按照所有权性质，分为国有土地和集体土地；按照利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。那么显然，国有农场的土地性质属于国有，现状里可能是包含了农用地和建设用地。土地征收报批程序下，只有涉及到集体土地才需要进行征收报批，但是，对于国有农用地有这样的规定：“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续。”

同时，依据土地管理法及相关政策精神，收回国有农场农用地应按照征收集体农用地的相关补偿原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。

所以，从土地的性质上，虽然决定了国有农场是国有土地，但是进行了农转用报批程序，并且征收补偿政策也适用集体土地征收政策。这种既按照土地性质又按照土地现状的双重划分标准，使得国有农用地的征地拆迁补偿比较混乱。

二、国有农场使用权收回补偿安置政策执行中的法律障碍

（一）土地补偿政策的法律障碍

对于国有农场农用地土地收回的补偿，《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地，导致原单位受到损失的，应参照征收集体土地标准，由征地主体单位支付征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费。”

那么实际操作中，国有建设用地补偿应该按照哪个文件来实施？在2009年，南京农业大学国有实验农场拆迁中，依据的是《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发[2008]202号）》：“需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。”

国土部门和农业部门对于国有农用地和国有建设用地，都建议采用集体土地房屋拆迁的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则，那么，看起来国有农用地参照集体土地补偿有一定的道理。但是，国有建设用地的补偿跟《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否是相违背的？《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，国有土地上的房屋征收与补偿活动，是适用本条例的。因此，国有农场土地使用权收回适用集体还是国有政策，这是土地补偿方面的法律障碍。

（二）房屋拆迁补偿政策的法律障碍

在集体土地和国有土地不同性质上盖的房屋，造成了补偿安置的高低不一。对于集体土地上房屋拆迁，通常是基于农村宅基地的面积，在宅基地范围内建设房屋。非农业人口的认定、房屋产权面积的认定以及安置房的性质和面积等，同国有土地上标准不一致。就南京而言，集体土地的房屋补偿安置标准比国有的要低。

以南京为例，集体土地上的房屋补偿，是在“拆一补一”的原则下进行，即拆迁1平方米的农民房屋补偿1平方米的安置房，使得农民原有住房条件不降低。最终，拆迁房屋的单价通常跟安置房价格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，价格基本是安置房的建安价格，相对比较低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家奖励费、安置过渡费等现金补偿。如果被拆迁人去市场上购买商品房，通常商品房价格较高，与安置房价格相比差价较大，所以不会选择货币补偿，选择保障房的居多。

国有房屋拆迁的补偿，主要是根据国有房屋权证面积计算，相比集体土地房屋更加简单透明。所以，评估的价格也是参考周边的国有商品房，基本上能够达到周围商品房的补偿价格，选择货币安置和保障房的都有一定比例。

因此，不同土地性质的房屋，导致了不同的补偿安置政策。国有农场的房屋拆迁，涉及的宿舍、实验用房或者管理用房，都面临一个选择集体政策还是国有政策更划算的问题。由于补偿切实关系到国有农场每一个职工的利益，选择何种政策也是房屋拆迁补偿上的法律障碍。

（三）人员安置政策的法律障碍

《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地……其人员不列入被征地农业人员社会保障范围。”但是，在国土资发[2008]202号文件中明确规定：“依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，并安排相应的社会保障费用。”

国有农场的编制一般都是国有企业工人性质，不是农业户口，但又是从事农业生产，属于“事业单位，农业管理，人员复杂”。到底社会保障费用有还是无，国有农场的人员性质如何界定，最终导致了安置方面的法律障碍。

三、国有农场土地使用权收回的政策建议

国有农场所在土地性质上属于国有土地，使用权是归农场使用。但是依据现状，属于农业生产用地，如果参考部里的文件，对于国有农场的征地补偿，应当按照农村集体土地性质补偿。对于人员身份，农场人员也有工人，也有未招工农民身份，由于城乡的二元结构，导致农村户口和城镇户口有差别，由此带来补偿安置的差异。因此，对于国有农场的土地使用权收回中的补偿安置政策有几点想法：

第一，理顺政策，做好衔接。由于国有土地和集体土地性质不同而导致的补偿标准和安置条件，对于基层执行政策的工作人员来说，也是非常需要解决的问题。这不但关系到国有农场全体职工的利益，更是对于依法治国和依法行政的严格要求。因此，地方政府和国土部门，应当对于国有农场政策的适用深入研究，以使用权和现状为基础，以不损害农场权益为前提，做好政策的衔接。

第二，保障农场权益，做好长期规划。对于国有农场转用后，没有其他劳动技能，需要继续从事农业生产的安置人员，征收单位应当预留部分土地，作为生产安置留地，用于解决就业人员生活、生产用地，或作为发展农产品加工基地等。

第三，专款专用，补助救助。对于安置费用，应当予以列支，专款专用。对于未满16周岁的应当发放一定数额补助，对于满60岁以上的给予一定的医疗费用补助。其他人员尚未进入社保的，可以自愿选择，进入社会保障。失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，给一定的安置补助费，也可以由国有农场重新安排就业岗位。

第四，尊重历史，差别化管理。各个地方的农场有其历史原因，通常涉及到农场转型发展和体制改革。在各地方政府的调查和完善基础上，切实加强国有农场的权属管理和职工安置。根据地方国有农场的发展，尊重历史，切实地制定出补偿安置政策。

第4篇：土地使用权征收补偿标准范文

[关键词]房屋拆迁；补偿；问题；完善

一、我国城市房屋拆迁补偿中存在的问题

1　法律规定的缺陷。其一：补偿则是对拆迁的事后救济，其与公共利益是相辅相成的。我国现行宪法没有规定一个统一的补偿原则，即使在《物权法》出台后民众们发现被寄予厚望的补偿原则并没有出现在条文之中，依旧是模糊性规定。使得这一制度缺乏一个根本法的指导。这对征收补偿的发展是极为不利的，是构建整个体系的致命缺陷，由于没有一个统一的补偿原则作为统率，造成了补偿制度在实践执行中的诸多弊病，如单行法律在确立补偿标准是难免有很大随意性，在许多涉及补偿的法律规范中出现了不同的补偿的原则。如此种种补偿原则的设立难免在实际操作中出现矛盾，如同案不同原则不同标准。此外在实践中更为严重的情况就是，由于单行法律规定的补偿标准十分模糊，可操作性差，所以就可能出现在没有上位法的补偿原则可遵循的情况下给征收机关留下了过于宽泛的自由裁量权。众所周知，现在补偿标准普遍较低。加之征收机关的自由裁量幅度过大无法很好的规范行政机关的征收权和补偿行为，那么在此情况下出现侵犯被征收者利益行为自然是时有发生。

其二：将拆迁中的民事行为性质混淆为行政行为性质，漠视了拆迁的私法属性，这在一定程度上造成了现今拆迁局面的混乱，激发了社会矛盾。被拆迁人在这种博弈格局中处于极端不利的位置。因此，政府介入拆迁活动，就会使拆迁中的民事法律关系发生扭曲，容易出现某些个人与企业以一己私利搭公共利益的便车，从而使商业行为异化为政府行为，并由此滋生腐败。

2　补偿范围与标准的缺陷，我国城市拆迁的补偿标准严重偏低。理由是，首先，国家只补偿地上建筑物及其附属物的价值，而不补偿国有土地使用权的价值。其次。由于补偿安置标准具体由地方根据具体情况确定，一些地方立法机关对补偿安置标准方面的立法滞后，必然导致补偿安置标准相对偏低；另外，拆迁补偿只考虑既有价值，而未考虑可得利益，纯粹从现有价值出发去评估补偿数额，即便是依市场价也难以弥补被拆迁人的损失。最后，按照当前的评估制度，一般来讲，第一次的评估是由拆迁人委托的。不排除有的拆迁人为了降低拆迁成本，故意收买评估公司，压低评估价格，以减少拆迁补偿支出。因此，现行的拆迁补偿标准不能真正体现房屋的市场价格。拆迁补偿标准严重偏低的危害很大。既然按照《条例》，无论是否为了“社会公共利益”还是“商业利益”，地方政府都可以非常廉价地征收土地，并与开发商签定土地使用权出让合同。如果地方政府以优惠价把土地出让给开发商，则实际上是地方政府与开发商分享了其中差额：如果地方政府采取招标投标方式以市场价签订出让合同，地方政府就独占了这个差额。由于这种利益驱动’有的地方政府不惜大搞开发区、大搞“圈地运动”，无节制地征收土地。

3　救济途径偏窄，忽略司法程序。目前太强调政府的裁决程序，把一个纠纷交由一个“运动员”来裁决，并且适用的规则同样是运动员制定的，本身难以体现公平。最高人民法院《关于受理房屋拆迁补偿安置等案件批复》中规定“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”这是人民法院受理拆迁补偿、安置案件的作为民事案件的唯一依据。但审理中涉用行政规章，诸如“政府定价行为”，在民事诉讼中可否审查。如果不能审查，则不能体现市场的游戏规则，带来的后果是补偿安置不是源于宪法中的私权保护，而是政府的“赏赐”。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度

1　公平合理一拆迁法律制度中应当确立补偿原则。一个根本指导性的补偿原则的确立对构筑整个补偿制度至关重要。它影响着补偿领域内各方面设置，而宪法中所确立的公平合理的补偿原则则更好地调配这一切，使得行政补偿制度有效有序的运行。

世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的征用补偿制度，从而也形成各自不同的原则。有“正当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。法国实行全部、直接、物质补偿原则。日本则实行“正当补偿”原则。美国按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现为一种对于“预期利益”之保护。

公平合理的补偿内涵是指建立在利益衡量的基础之上的，在实践中通过充分斟酌公共利益与当事人利益，综合考虑征收的目的，被征收财产及被征收人的具体状态。最后决定一个公正合理的补偿方案。与适当补偿不同的是二者利益具有同等之价值而适当补偿权衡的重心在于公共利益。而与完全补偿相比公平合理补偿没有一味机械式的对所有损害都给予全额的补偿，而要因事而异，参考相应的公正的市场价格来界定补偿的标准。由此与其他原则相比“这既避免完全补偿对个人财产的过度关注又避免了适当补偿对公共利益的过分保护，以公平的市场价格决定赔偿数额，从而取得公共利益和个人利益的双赢格局”。

2　对于拆迁补偿行为，应恢复市场主体平等交易的本来面目，遵循市场规则，通过市场机制进行调节，不应启动国家的权力，而应由双方当事人在平等协商的基础上自行确立拆迁补偿的方案，即使发生争议诉诸法律也应当由民事法律规范调整，以促进商业拆迁活动的有序进行。拆迁安置补偿关系是一种市场交易关系，应该遵循等价有偿的原则。落实到实践中。应通过采取市场化的评估办法，使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨，保证拆迁补偿标准制订合理，补偿落实到位。应该取消房屋拆迁管理部门和地方政府对房屋拆迁的行政裁决制度，当拆迁人和被拆迁人达不成补偿安置协议时，由人民法院或仲裁机构依法裁决。

3　界定房屋拆迁补偿的范围与内容，明确房屋拆迁补偿的标准与方式。首先补偿的范围有房屋产权、土地使用权，还包括收益权，即依法收取房屋所产生

的自然或法定孽息的权利。收益主要有三种：租金、生产经营预期收益和因拆迁产生的费用等，应把对土地使用权的补偿纳入对房屋所有权补偿的体系中，被拆迁人的土地使用权的补偿也应作为拆迁安置补偿的一个重要部分在立法上予以明确。在房屋拆迁立法中，应根据土地管理法的有关规定，明确规定被拆迁人对土地使用权享有补偿权，并且确定补偿的具体操作标准。可参照有关土地征收补偿政策，对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估，以切实地维护房屋被拆迁人的完整的合法财产权。

对于土地的增值价值、预期收益、无形损失也应纳入补偿的范围：在补偿的评估中全面考虑影响土地与房屋价值的因素，同时应确定一个补偿评估的时点。为满足被拆迁人的不同需要，除了货币补偿、产权调换这两种基本补偿方式，可以引入奖励、功能性补偿、社会保障、土地人股等补偿方式。

此外，应当尽快对评估机构进行清理整顿，使评估机构与主管部门在人、财、物上彻底脱钩，并从法律上明确管理部门与评估机构的关系：建立健全被拆迁人对评估事务所的选择机制。拆迁评估机构应由开发商与被拆迁人共同选定，取消由开发商聘请评估机构来评估的做法，采取公开、公正的程序如招标等方式来选择评估机构，保障公正评估。

4　完善房屋拆迁补偿的程序与救济。程序正义是保障实体正义、实现法治的不可或缺的组成部分，程序具有独立的价值。因此，完善我国房屋拆迁补偿制度的可行方案之一，就可以从补偿程序人手，即先规定补偿争议的诉前处理和诉讼救济程序，通过对实现行政补偿程序手段和救济途径的规定，推动行政补偿的规范化、制度化建设，促进行政补偿的公正和合理进行。

在补偿制度比较健全的国家。行政补偿的程序一般由这样几个阶段组成：首先是报价，即由行政主体就补偿的金额提出报价；其次是协商，在行政主体的报价被相对人行政主体就补偿的金额提出报价接受或行政主体接受了相对人所要求的补偿的金额时，可以确定补偿金的最终价格；最后是裁决，当行政主体与相对人不能就补偿价格取得一致意见时，双方均可提请法院裁判补偿金额。我国的房屋拆迁补偿立法应借鉴国外的经验，规定严格的法律补偿程序。

必须抛弃我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有的规定。新拆迁立法须将补偿程序视为拆迁的前置程序，补偿与否将直接影响被征收财产的实际移转占有。具体包括：第一，征用程序。如：财产评估程序、补偿标准公示程序、补偿方案的协商确定程序等。第二，救济程序。如：行政裁决程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善，特别要避免地方政府同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色。只有这样，才能实现公正与效率的有效统一。

第5篇：土地使用权征收补偿标准范文

关键词 土地征收 补偿安置方式 农民权益

作者简介：杨关峰、王思F，吉林大学法学院。

随着经济的发展和城市化进程的不断推进，政府对建设用地的需求也日益增大，这使得其将视线转移到农民集体所有的土地上，进行土地征收。与此同时，由土地征收而引发的一系列社会矛盾也凸显出来，而矛盾则主要集中于土地征收补偿这一问题上。在浙江省，政府以租代征、动用警力强征的事件时有发生，政府与被征地农民之间的关系也变得紧张而微妙。在如此紧张而微妙的关系之下，农民在土地上的财产权益不仅得不到有力的保障，反而有时会因为反对政府强征而使人身权益也受到损害。针对这一尖锐的社会矛盾，笔者深入浙江省农村进行调研，以期探明这一矛盾背后所隐藏的社会问题。并从法学视角深入探究问题出现的深层原因，进而对浙江省现行土地征收补偿方式提出完善意见，从而使农民权益得到更为有力的保障。

一、浙江省现行土地征收补偿方式的法律现状

二零零四年，浙江省通过了《浙江省实施办法》，对土地征收补偿方式做出了相关规定。但该《办法》主要是参照一九八六年颁布的《中华人民共和国土地管理法》制定的，其中第二十三条就明确规定了土地征收补偿标准的计算仍采用《土地管理法》中规定的年产值倍数法；第二十五条还规定土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。不得不说，该《办法》只是延续了我国《土地管理法》中规定的货币补偿方式且补偿的标准较低，并不能使农民的合法权益得到充分而切实的保护。同时，该《办法》在土地征收补偿的实际运作中也被二零零四年国土资源部出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》所取代。该《意见》规定，一些有条件的地区土地征收补偿可以采用区片综合价，即省级国土资源部门可以会同有关部门综合考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素制定各县市征地的区片价格，报省政府批准后即可公布执行。区片综合价突破了统一年产值标准的束缚，将土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平这些因素纳入到确定土地征收补偿价格的考量体系中来，其意旨在于使制定出来的土地征收补偿价格更为合理。

二、浙江省土地征收补偿过程中存在的实际问题

经过调研，笔者发现，现行土地征收补偿标准低、土地征收补偿方式单一是矛盾产生的内在原因，而政府征地手段的强硬则是矛盾爆发的导火索。再者，当这一矛盾出现甚至已经演化成恶性的社会事件时，农民往往找不到行之有效的救济途径来维护自己的合法权益，从而使被征地农民的权益受到不可弥补的损害。

就土地征收补偿方式来说，虽然上述《意见》当中规定了多种土地征收补偿方式，但实际实施的土地征收补偿方式却非常单一。笔者调查的五个地方当中有三个地方都仅实施了货币补偿方式和社保补偿方式，而另外两地虽然采用了用工单位安置补偿，但其适用的范围十分狭窄，解决的只是极其有限的一部分农民的生计问题。不难看出，货币补偿方式和社保补偿方式是最为常见的两种土地征收补偿方式，但这两种方式也存在一定的弊端。对于货币补偿方式来说，农民获取土地征收补偿款，短期内的生活需求问题得以解决，但是农民也失去了赖以维持生计的土地，又欠缺其他技术能力，在重新寻找可以维持其生计的新职业上存在困境。而对于社保补偿方式来说，其适用也需要满足一定的条件，即只有征地亩数达到一定的标准政府和村集体才能为村民缴纳一定数额的社会保障金，农民仍然需要缴纳剩余部分的保障金。而且，对于大部分年轻农民来讲，他们可能要在十年甚至二十年后才能领取到社会保障金，这并不能使处于重新择业时期的农民的生活获得稳定的物质保障。

就征地程序方面来说，正如上文所提到的，政府以租代征、动用警力强征事件时有发生，这就使得原本已经存在的矛盾爆发出来，从而演化为一桩桩恶性事件。不得不说，这些矛盾本应当在征地补偿程序的逐步推进中得以化解，这些恶性事件本应当在征地补偿程序的正常推进下被避免，但在实践中这一程序却极少能发挥出其应有的效用。这就使得政府与村民的关系在一次次类似的事件中变得紧张而微妙，村民的财产权益与人身权益也往往在类似事件中受到损害。 就征地维权方面来说，农民在自己的合法权益受到损害时，往往找不到及时有效的救济途径。这一方面归结于农民法律知识的缺乏，维权意识的淡薄。如浙江省有两市出台了《征地补偿标准争议协调办法》，明确规定了争议协调分为申请、受理、审理、协调四个环节。但是极少有农民知晓这一办法并依据其申请处理土地征收补偿争议。而另外一方面，仅有两个市出台《征地补偿标准争议协调办法》也反映出政府对于农民土地征收补偿争议这一问题尚未建立起一套完善的解决机制。

三、土地征收补偿过程中导致农民利益损失的根源

（一）政府对土地市场的垄断是主要根源

在土地实施私有制的国家和地区，土地市场是一种完全市场模式。土地作为一种商品与其他商品一样可以自由买卖，也遵循市场价格波动 。这些国家与地区，土地价格由市场进行决定，而不是由国家政府进行强制性决定。大多数农民在被征地时也就不会因为补偿标准过低，权益得不到保障而拒绝被征地。

而在我国，根据《物权法》规定，土地分为国有土地和集体所有土地，土地不允许私有，土地市场一直是由国家政府垄断的，私人在市场上不得将土地进行交易。任何个人或单位使用土地都只能从国有土地使用权市场上获取，而政府控制着该国有土地使用权市场的价格。政府在征收集体土地时给农民的补偿往往以公共利益的名义采用较低的土地征收补偿标准，而政府在将征收的土地使用权转让给其他企业或房地产开发商时却要求其缴纳较高的土地使用费，从而获取其中的利益差额。虽然在上述《意见》出台之后，政府征收土地开始实行区片综合价，一定程度上提高了土地征收补偿标准，但这种计算方式尚未完全体现土地物权等价交换的原则。这其一是因为区片综合价仍然是由地方政府统一制定的，难以体现中立性；其二是因为区片综合价的制定虽然综合考虑多方面因素，但其终极目的是解决同地同价的问题，并不是完全按照市场经济规律来定价。因而，农民在采用这一征地补偿标准时必然无法享受土地增值所带来的收益。

（二）补偿方式体系的立法不全面与政府避繁就简的态度是重要根源

正如上文所述，现存立法对货币补偿、社保补偿两种补偿方式有详细地规定，但是对于留地安置补偿、用工单位安置补偿等其他补偿方式很少有规定或者规定的不够具体，可操作性很差。《浙江省实施办法》、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《浙江省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》以及各级政府关于征地补偿标准和社保补偿的规定，详细记载了各地不同级别土地的区片综合价和社保安置方式。各地均将不同土地分类，规定了不同类别土地的征收补偿标准――区片综合价。在社保安置方面，各地均出台了《被征地农民基本生活保障制度实施办法》，该实施办法基本都规定了参保范围与对象、参保方式、参保程序、基本生活保障金的发放以及保障基金的管理。可以说，浙江省对于货币补偿方式和社保补偿方式进行了系统的规定并在实践当中大范围的推行，但是对于做为补偿方式体系中的其他补偿方式的规定确是苍白的，实践则更是几乎空白的。

而另一方面，许多政府在进行征地补偿时往往存在避繁就简的心态，其往往会直接选择对其而言最为简便易行的征收方式。因而货币补偿方式在实践中就被广泛推行，其简便易行之处就在于政府只要将补偿金一次性发放给农民，就不需要再为农民权益提供其他方式的保障。货币补偿方式的广泛推行，导致浙江省征地补偿方式的单一，农民几乎不能选择其他补偿方式，对其权益的切实保障很难达到理想状态。

（三）程序缺位是农民权益受损的现实根源

完善土地征收与补偿程序是保护农民合法权益并制约国家权力的有效手段，但严格说来，我国的土地征收与补偿程序并没有在立法层面确立起来。我国《土地管理法》第48条只规定了补偿安置方案确定后有关地方人民政府应当公告，但对公告的内容、时间等并未做详细的规定。而其他法律位阶较低、缺乏有效约束力的部门规章或者工作文件对此虽然做出了规定，但在实际施行的过程当中也显露出了弊端。如2001年由我国国土资源部出台的《征收土地公告办法》规定了“两公告一听证一补偿”的土地征收与补偿程序，其中“两公告”一是指征收土地的公告；另一个是指有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起 45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。由此可以看出，征地补偿、安置方案的公告必须经由被征收土地的所有权人，而我国《土地管理法》明确规定我国集体土地归村集体所有，即村集体经济组织、村委会才是集体土地的所有权人。因而，公告经由被征收土地所有权人的程序设置在实践当中往往演变为村集体经济组织、村委会代替农民同意土地征收补偿、安置方案，从而将农民排斥在土地征收补偿程序之外，农民对于这一程序的知情权、选择权与参与权都无从谈起。

（四）农民法律知识欠缺、法律意识淡薄是内在根源

浙江省大部分农民只接受过初中或高中教育，文化水平较低，尤其是欠缺法律知识，法律意识淡薄，在自身权益受到侵犯时，往往不能及时采取有效的方法维权。再者，农民法律知识的欠缺导致其在面对政府的征地压力时很难掌握自身行为的尺度，有时可能为了维护自身的财产权益而做出一些过激的行为，甚至于触犯法律。因此，农民法律知识的欠缺和法律意识的淡薄导致了农民维权的困难，甚至于将农民置于触犯法律的悲惨境地。

四、浙江省土地征收补偿方式体系的完善

（一）实体方面的完善

一是参照市场价格提高征收补偿标准。在对被征收土地进行补偿时，应当参照被征收土地的市场价格给予公正补偿。参照市场价格是遵循市场经济体制下等价交换的基本原则的体现，也可以实现政府对农民权益的保护最大化 。

另外，参照市场价格来确定土地征收补偿标准应当区分被征收土地的用途 。即如果被征收的土地用于修路等公益事业，则应以公益事业的征收补偿标准来进行补偿；而如果被征收的土地用于商业经营或工业生产，则应以非公益事业的征收补偿标准来确定补偿金额。再者，参照被征收土地当时的市场价格来确定征收补偿标准也是提高土地征收补偿标准的应有之义。土地的价格在土地使用权市场中会随时间的变化而波动，按照被征收土地当时市场的价格来确定补偿标准，更能体现市场因素对补偿标准的影响。以上两点，其目的都在于使农民最大限度的分享到土地使用权市场中土地增值所带来的利益。 二是完善立法、执法体系增加征收补偿方式。上述《办法》对土地征收补偿方式已经做出了总括式的规定，但不足之处在于缺乏具体详细的执行办法，且《办法》属于部门规范性文件，法律位阶较低。这就需要我们的立法机关完善立法，制定一部专门规制集体土地征收补偿极其补偿方式的法律，为执法部门开展土地征收补偿工作依据，以求最大限度的保护被征地农民的合法权益。当然，立法部门在制定法律法规时不仅要在总则部分概括式的列举各种补偿方式，还应该专门制定各种补偿方式的实施办法与操作细则，是这些创新性的土地征收补偿方式能够变得切实可行。

再者，政府部门在实际实施这些补偿方式时，应当建立监督机制监督政府部门的执法，避免一些不合法的行政行为。并及时在网站和公告栏中公告，确保农民可以及时查找到土地征收的相关信息，若发现错误，可以告知监督部门改正。

（二）程序方面的完善

一是保护农民对补偿方式的知情权。当前农民对于补偿方式的知情权很少得到保护，在征地时农民几乎不了解有哪些种补偿方式，在不知道的情况下其他权利当然也就得不到很好的保护。因此在完善补偿方式体系时需要保护农民对补偿方式的知情权。政府应该将征收补偿情况直接通知被征收人。政府若只通过公告的形式告知农民征收补偿情况，许多农民受自身素质的局限并不能详知土地征收补偿的具体内容。而如果政府或者村集体能够采取召开村民会议等方式详细说明土地征收补偿安置情况，被征收人就能详细了解土地征收补偿安置方案，并且还能就不明白的地方直接向政府进行询问，就不满的地方直接与政府进行沟通。双方之间的主观意愿也能彼此更好地了解，以便之后协商。

二是保护农民对补偿方式的选择权。农民对于适用何种补偿方式的选择权需要得到保护。农民在了解政府告知的补偿方式之后，应该自己决定适用何种补偿方式或者哪几种补偿方式。只有农民自己能真正知道哪种补偿方式能使自己的权益最大化，有些农民有其他技术能力，最适合的是用工单位安置补偿，而有些农民已经年老没有能力再去打工，最适合的是社保安置补偿。因此，多元化的补偿方式适用不同的人群，只有自己享有选择权才能使自身利益得到更好地保护。

三是保护农民对补偿方式的参与权。如上文所述，目前的土地征收过程，基本都是由政府直接作出征收决定，由村委会代替农民同意，而忽视了农民的参与权。因此，应当保障农民能够参与到整个土地征收和土地征收补偿的决策过程当中，农民对于是否同意进行土地征收、如何制定补偿标准的参与权需要得到保护。

（三）救济方面的完善

首先，增加救济方式。对于土地征收补偿争议，可以增加行政复议、行政调解两种方式。农民在不同意征地补偿方式或补偿标准时可以向上级机关申请行政复议或者由其他独立机关进行行政调解，复议机关发现下级机关行政行为违法时可以责令其在一定期限内重新做出行政行为。

其次，扩大救济的范围。目前行政裁决范围只包含了对补偿标准不满提起的申请，其他如征收安置方式的不满并没有列入裁决范围。因此，需要扩大行政争议裁决的受理的范围，设立专门的裁决机关，解决裁决受理难救济难的问题。

二是保障农民的司法救济权。我国《行政诉讼法》未就土地征收补偿标准和金额争议的司法救济途径做出明确的法律规定。在此情况下，司法实践中对农村土地征收补偿金等争议有的不受理，有的作为民事案件处理，有的作为行政案件处理，非常不统一，对农民的权益保护也就很难很好地实现。因此被征地农民的司法救济权需要完善。

第6篇：土地使用权征收补偿标准范文

[论文摘要]农民的土地使用权是模糊残缺的，也是脆弱的。要加强对农民+AC／t~权的保护，就要革现有的土地出让方式，进一步明确农民的土地使用权以及其他保护措施，如完善对农民土地的征收、征用和补偿制度，建立司法审查制度，提高农民的法律权利意识等。

农民土地使用权问题是“三农”问题的一个重要问题，是农村的市场化和现代化的关键，也是影响整个中国的市场化和现代化进程的非常重要的因素。我们要妥善解决农民土地使用权的保护问题。

一、农民土地使用权—模糊残缺的权利

土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织或个人依照法律规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原进行占有、使用、收益的权利。纵观现行土地使用权制度，可以按使用目的的不同，划分为以下几类:城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原的使用权，承包使用权，宅基地使用权等。川农民土地使用权主要是指农民的土地承包经营权和宅基地使用权。

承包经营权是指农民对农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的承包经营权。2003年3月1日生效的《中华人民共和国农村土地承包法》，赋予了农民长期而有保障的土地承包经营权力。该法案第一次从法律上界定了农民在长达30 ^" 70年的承包期内，拥有承包土地的使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权等。

宅基地使用权是使用权人占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地使用权人享有对宅基地的占有与使用权、出租权、实施附属行为权、取得地上建筑物或其他附着物的征用补偿权。同时也实际上享有宅基地使用权的转让权、抵押权。虽然法律禁止宅基地使用权的单独转让、抵押，但是并没有禁止或限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让或抵押。申请农村宅基地使用权，需要特殊身份，但是依合法方式转让宅基地使用权，法律并未明确规定受让人的身份条件。通过买卖、交换、赠与、继承等方式转让宅基地上的房屋或其他建筑物的所有权，也将不可分割的一并转让宅基地使用权。

单从上述规定来看，农民土地使用权是清楚完整的权利，体现了农民是土地的真正主人的立法意图。然而，任何一种法律权利都不能在真空中单独存在，它的真正实现还需要其他相关联的法律权利和法律义务的规定的协同作用。所以，权利要切实有效，只有权利本身清楚完整还不够，还要求与它相关联的各种权利也要清楚完整，而且它们之间的关系也应清楚明了，否则，这些权利实际上就仍然还是模糊的、残缺的。土地使用权的基础是土地所有权，是土地所有权派生的权利，两者关系密不可分。所以，土地使用权的权利状况离不开土地所有权的权利状况。而现在的土地所有权是非常模糊的。第一，权属不具体。现行的农村土地所有制结构是在1962年实行的“三级所有、队为基础”制度上确定的。“三级”即“乡(镇)、村、组”。从法律上看界线十分清楚。但具体到每一块土地，所有制形式和所有权归属则比较模糊。具体属于哪个集体所有?是乡(镇)?是村?是组?不明确。同时乡(镇)、村、组是行政单元，并不都是经济学概念上的“经济集体”，也不是法律概念上的“经济法人”。第二，主体不明确。目前无论是乡(镇)、是村、还是组，对土地所有权的产权均无具体的土地产权证书予以界定和确认，无产权证就无土地产权的法律依据。这样在一个乡(镇)范围内，其土地所有权可以是乡(镇)所有，也可以是村、组所有，法律界定不清晰，随意性大。第三，权能不清楚。在赋予了农民土地使用权的具体的权能之后，集体所有权的权能有哪些?由谁实现?怎样实现?都是一片空白。第四，权利无保证。农民作为具体个体的所有者权利如何得到保证?怎样实现农民对乡(镇)、村、组等集体“所有代表”的监督?这些也缺乏制度规定。

土地所有权的模糊，导致农民土地使用权成了模糊残缺的权利。其一，关系不清。表面看来土地所有权是土地使用权的基础，两者可以并行不悖，实则关系并不清楚。农民集所有者、使用者、经营者三重身份于一身，也集所有权、使用权、经营权三重权利在一起，这些权利的关系及其界限都还不清楚。所以，对于农村土地承包经营合同的性质，在学术界就存在行政合同说、民事合同说和经济合同说三种不同的观点。其二，定位不准，权能不清。前述关系不清，导致土地使用权定位不准，其具体权能的内涵与外延都不清楚，其权利的实现也受牵掣。其三，权利残缺。从立法意图来看，农民土地使用权要体现农民土地所有者权利，土地使用权应该包含所有者的部分权能。但现实却是“基层政权及乡(镇)、村干部掌握了绝大部分的土地处置权—农民失去了土地所有者的权利。农民与土地的关系仅只有法律意义上的承租关系。”

二、农民土地使用权—脆弱的权利

土地所有权与土地使用权的模糊残缺，成为一些人侵犯农民土地财产权的“合理合法”的根据。农民失去了其土地的真正主人的权利，农民土地使用权就成了脆弱的权利。

(一)土地被大量侵占，农民土地使用权成空中阁楼。土地所有权模糊、权属不清。土地实际的处分权落在了基层干部即县、乡、村干部的手上。于是，这些基层干部就常常以“合理合法”的“集体所有”的名义，随意处分土地，随意侵占农民的土地。“生于斯，长于斯”的农民不能真正获得所有者权利，也不懂得珍惜这些权利，更没有能力去与强势集团抗争来保护土地所有者的权利。于是，在“集体所有”的名义下，包括县、乡、村在内的地方政府，在土地问题上，事实上形成了“利益共同体”，形成了一种默契。其结果是，实施了几年的“最严厉的土地保护政策”，丝毫未能遏制住滥占土地的势头。相反，就在国土资源部发出《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度》的通知后，东部几个城市还加大了土地出让的步伐。以至于《农村土地承包法》在一些地方成为一纸空文。三次由“开发区热”引发的“圈地热”，圈走了3 300多万亩土地。C3]而在一些传统农区，由于集体经济薄弱，村干部工资常常不能按时发放。为筹措经费，“卖地”成为首选的筹资方式。C4]据统计，7年来全国有近亿亩耕地被征用，有4 00。多万农民成为“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”。CS]“皮之不存，毛将焉附”。农民失去了土地，农民土地使用权也成了空中阁楼。

(二)农民的承包经营权受侵犯。尽管农民有《农村土地承包法》，但实际上掌握了土地所有权的乡(镇)、村、组干部也有“集体所有”、“发包方”的强大武器。因此，这些人就借“集体所有”之名干涉农民的自主经营权，无偿收回或非法转让、出租农民承包的土地，违背农民意愿强行进行土地流转等，也借“集体所有”之名随意调整土地承包期。国家规定土地的承包使用期在延长15年的基础上再延长30年不变。而在现实生活中，农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调，五年一大调”。频繁的调整，使土地经营周期人为缩短，不利于对土地保护，不利于农民投资和经营，却有利于强势集团利用土地以权谋私、以权寻租，从中渔利。因为承包期越短，对所有者越有利。有资料显示，通过“圈地热”使土地转移用途产生的级差收益有3万亿元之巨。这些本来应当与农民共享的“级差收益”，由于现行法律语焉不详，而成为强势集团的“囊中之物”。C3]值得注意的是，侵犯农民土地承包权益的案件，随着经济形势的起伏而呈现出周期性变化的规律。于是，农民单访或群体上访案件居高不下，成为时下影响社会稳定与发展的重大难题。

(三)农民的宅基地使用权连及房屋等私产也受侵害。我国宪法规定了保护合法私有财产和征用补偿的基本原则，但是国家立法机关至今尚未制定关于农村征用补偿的专门法律，以调整征用补偿法律关系。土地管理法第四十七条涉及征用补偿问题，对土地征用的补偿费、安置补助费的规定比较明确，有具体的计算标准。但对宅基地使用权连及以房屋为主的农民私有财产权则没有明确规定，它们仅被包含在“附着物”之中，根本没有作出具体补偿标准。在现行处理农民这些私产中除了极为少量的法律涉及此问题外，主要是参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门的行政规章及文件来干预和处分在征用过程中涉及的农民私产。由于制定征用补偿标准的权力层层下放，各自为政，导致补偿标准高低无据，随意性极大。而且各级政府在征用补偿法律关系中，集规则制定者、参与者、裁判员与处罚机关等多种身份于一身。农民的公平受偿权利至少从法律及程序上就受到不当限制。由于缺乏法律对农民私产的征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中不仅处分了农民的土地承包经营权、宅基地使用权，而且“打包”顺带处分了农民的房屋、树木、青苗等私产。C6)

有恒产者有恒心。农民土地使用权是农民的主要恒产，但这种恒产却还如此脆弱，还远没有成为“恒产”，这对农村、农业、农民的发展及至中国的现代化发展都是非常不利的。

三、完善农民土地使用权，加强对农民土地使用权的保护

完善农民土地使用权，加强对农民土地使用权的保护是一个长期的复杂的系统工程，需要多方面的共同努力，当前需要从以下几方面着手:

〔一)改革土地出让方式，推行依法行政，保护土地使用权的根本—土地。实践证明，由行政审批制度决定的土地出让方式，难于达到“严格保护耕地”的目的。因为一些地方政府为追求GDP会“攻关”审批机关，其手法可以说是五花八门。而掌握着土地生杀大权的行政审批部门，则借机实现其寻租行为。现代经济学家用“寻租理论”证明“政权有自动扩大权力来妨碍产权的可能”。“当特权存在时，有特权的人总是想方设法来维护特权并寻求更多的特权，没有特权的人或受到特权所害的人总是想办法来消除不利于自己的特权，并寻求有利于自己的特权，由此带来了权力的博弈。mC}0〕赵晓先生的这段有关“现代产权制度”的话语，成功地揭开了在“土地使用权”主体混沌不清的情况下，地方政府与农民就“土地问题”的争议为何愈演愈烈，而滥占耕地、侵害农民的土地权益的行为几乎无法遏制的谜底。

(二)进一步明确农民土地使用权利。由于土地使用权与土地所有权的密切联系，要进一步明确农民土地使用权利，必须将两者结合起来考虑:第一是明确集体所有权;第二是明确土地使用权。明确所有权，就是清晰化所有权，要将集体所有权的各项内容都用立法加以明确规定，即将所有权的具体归属、权能、权能实现等“内涵”与“外延”都明确化。所有权不明确，使用权就不能明确起来。一些学者强调了土地使用权，却忽略了集体所有权，这样是难以达到有效保护土地使用权的。明确所有权，不是强化所有权，而是淡化所有权，要特别强调不能以“集体”、“少数服从多数”等名义，侵犯个体合法的土地使用权。有的学者建议取消土地的集体所有制，实行土地私有制，但“实证的数据并不支持我国目前从根本上改变土地政策或实行土地私有化。作为农业大国，我国农村目前基本上没有社会保障体系，土地的公有制可以保证每位农民都有一份土地，外出打工的农民一旦没有了工作，还有一份土地可以养活自己，不至于完全失去依靠，这对社会的稳定和经济发展都非常重要。’心〕而且，实行土地私有制还将面临政治意识形态等障碍。所以，目前我国还不宜实行土地私有制。我们需做的是应进一步明确土地使用权。除了明确使用权、经营权的“内涵”与“外延”，权利与义务，与所有权之间的相互关系以及土地承包经营权的性质及权能结构等内容外，还要明确一点，即让农民享有“四权”统一的土地使用权，即承认农民拥有物权性质的土地使用权，包括占用、使用、收益和处分四权。处分权包括对使用权的转让、出租、入股、抵押等。有学者建议实行土地的“永佃”制，Cz)但其实质仍然是给予农民物权性质的土地使用权。

第7篇：土地使用权征收补偿标准范文

一、关于执行时间与存本付息标准

按照《县土地征收补偿安置资金管理办法》等有关规定，2015年9月1日起新征收集体土地的，县财政部门会同国土资源部门应当自依法批准土地征收之日起三个月内，依据土地征收补偿安置协议，将土地征收补偿安置资金一次性足额支付给被征地村（居）。村（居）民会议或者其授权的村（居）民代表会议，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，可以决定补偿安置资金采取由银行存本付息分配方式。选择由银行存本付息分配方式的，可以参照原长期补偿标准并根据征地区片综合地价调整情况确定年度利息支付标准，利息支付后的余额转存为本金。年度所付利息的20%支付给村（居）集体用于兴办公益事业发展或者进行公共设施、基础设施建设；其余80%，征收土地后未调整承包土地的支付给土地承包户，调整承包土地的分配给全体村（居）民。具体执行时间和存本付息指导标准如下：

（一）2015年9月1日至12月31日依法批准征收的土地。

执行Ⅰ级区片综合地价5.4万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。

执行Ⅱ、Ⅲ级区片3.6—4.4万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。

（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批准征收的土地。

执行Ⅰ级区片综合地价6万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。

执行Ⅱ级区片综合地价5万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。

二、关于存本付息程序

（一）研究补偿分配方案。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《省土地征收管理办法》等有关规定，由有关镇（街道）指导被征地村（居）召开村（居）民会议或授权的村（居）民代表会议，根据土地征收补偿安置资金委托银行代管、存本付息支付办法，研究确定分配方案，并层层提报补偿对象（户）名单、补偿金额。

（二）设置本金存放账户。根据《县土地征收补偿安置资金管理办法》有关规定，以镇（街道）为单位开设土地征收补偿安置资金专户，按被征地村（居）设立明细账，由被征地村（居）所属镇（街道）与招标银行签订《存本付息协议》。

（三）存本付息资金收支流程。集体土地征收后国有土地使用权出让的，由县国土资源部门收取征地预存款——土地挂牌后转为竞买保证金——土地成交后转为土地价款——上缴县国库——县财政将土地征收补偿安置资金拨付镇（街道）专户——镇（街道）通过银行每年（存款年度）将利息按标准、分比例分别拨入村（居）账户和被补偿户一卡通。

集体土地征收后国有土地使用权划拨的，由土地使用者缴纳土地划拨价款或者由县（镇、街道）财政负担土地征收补偿安置资金，其他流程参照集体土地征收后国有土地使用权出让的存本付息资金收支流程。

三、有关要求和保障措施

（一）实行征地预存款制度。按照《省国土资源厅关于改进和加强建设用地审批管理工作的通知》（鲁国土资发[2013]117号）等有关规定，严格落实征地预存款制度。县属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由县财政负责预存征地预存款；镇（街道）属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由镇（街道）财政负责预存征地预存款；已确定用地意向单位的，由意向用地单位预存征地预存款。不按时缴纳征地预存款的一律不予上报征地手续。

第8篇：土地使用权征收补偿标准范文

一、基本概念

1.土地使用权收回

土地使用权收回是指由政府收回棚户区改造范围内的土地使用权，重新供地给新的开发企业，从而实现拆除重建。按照《土地管理法》第五十八条规定，为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人给予适当补偿。这是拆除重建过程中最常见的类型，政府收回土地使用权后，按照新的规划要求对土地开发条件进行设计，通过法定程序将土地出让给开发建设单位，重新整合和分配土地资源。

2.土地使用权的再利用

土地使用权的再利用是指由土地使用权人自行拆除重建的活动，既不涉及土地使用嗍栈兀也不存在流转，但其再利用的法律依据和方式类似于土地使用权的流转。在国有工矿棚户区改造中，企业自主开发建设活动多采取这种方式。

3.土地使用权流转

土地使用权流转是指实施主体通过市场购买方式取得棚户区改造范围内房屋所有权，进而取得土地使用权，并按照法定程序进行拆除重建。在整个流转过程中，土地使用权并未被政府收回。

二、合法性及操作性分析

1.土地使用权收回

通过土地使用权收回来进行拆除重建，可将搬迁补偿环节即所谓的土地整理与后期土地开发分离开来，法律关系比较清晰，权力寻租空间小，也能有效避免恶意压低土地整理成本的现象，可充分保护房屋所有权人的合法权益。土地使用权收回作为最传统的改造类型，在房地产市场蓬勃发展时期被充分使用，真实反映了我国土地财政的现状，满足了各地大拆大建的需求，有效推动了城市建设。

但随着房地产市场趋于理性，土地出让价格不可能总是天价频现，社会资金也不会盲目进入，因此单纯通过土地使用权收回已经无法满足新形势的要求；况且棚户区改造范围内的土地有相当一部分是规划为公共配套用地，土地无法上市交易，改造成本压力很大。各地为拓宽融资渠道、缓解财政压力，开始探寻更多的改造类型。

2.土地使用权的再利用

由于我国企业发展的特殊背景，很多企业尤其是国有企业，伴随着产业结构的调整，大量土地因为不再作生产用地而被释放出来。随着土地资源日益稀缺，土地价值日渐凸显。积极盘活土地资产，提高土地使用效率，既满足了棚户区改造需要，也有利于企业提高资产运营效益。因此各地在推进棚户区改造活动中，会有意识地鼓励有实力的企业对自有存量土地进行再次开发建设。

《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（成办发〔2012〕20号）针对企业利用自有存量土地进行开发建设有一系列支持政策，比如涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，土地出让收入按双评估价差打折计收。另外，对出让取得开发用地使用权的企业，可通过土地使用权加名、联建、转让等方式进行合作、联合或并购开发，市国土局为其办理土地使用权变更登记手续，从而吸引更多的投资主体。

通过土地使用权的再利用进行拆除重建，可充分调动企业的积极性，减轻政府的财政投入和维稳压力，也有利于企业的发展壮大。但这种改造类型只适用于那些具有一定资金实力、土地资源比较丰富的企业。一些经营困难或房屋密度大、土地闲置少、居住人员复杂的企业，往往不愿意自主改造，而是将包袱抛给政府。

3.土地使用权流转

按照我国相关法律法规规定，土地使用权作为财产权利可以依法进行流转。《城市房地产管理法》第四十二条规定，“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”。因此，在棚户区改造过程中，如果实施主体取得了某个片区的房产所有权，也就意味着取得了所占用土地的使用权。值得注意的是，实施主体取得土地使用权的目的在于按照新的规划条件重新进行开发建设，而非继续保持原状使用，其取得的房产大部分是要进行拆除。

由此便引申出两个法律问题，一是新取得土体使用权的实施主体能否根据新规划条件进行重建，二是土地进行变性后是否需要重新供地。

笔者认为，新取得土体使用权的实施主体可以依法根据新规划条件进行重建。《土地管理法》第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”。可见，通过流转方式取得土地使用权的实施主体，依法是可以通过改变土地建设用途来实施重建的。

对于实施主体改变土地建设用途不应当再重新供地这个问题，学术界和业界一度有争议，尤其是对于协议出让的土地更为明显。有学者认为，协议出让的国有土地改变为经营用地必须以招拍挂方式处置，其依据是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，即“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”其认为“重新签订”应解释为终止原出让合同。笔者认为，按照《土地管理法》的立法精神，改变土地使用用途应为出让合同的变更而非终止。结合行政法规的相关规定也能得出这一结论，《土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”可见，《土地管理法》第十二条所规定的“变更登记”不是“终止”原已确定的土地使用权出让与被出让关系，其含义应理解为有条件地改变原出让合同的部分内涵，签订出让合同的变更协议，其土地使用权的出让与被出让关系依然保持。

成都市对于该种改造类型早有研究，并制定了相关政策。《成都市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于中心城区“两轴四片”旧城区改建有关土地政策意见的通知》（成办函〔2008〕131号）规定，市政府确定的旧城区改建项目，房屋和土地产权明晰的，可按照“房地一体、地随房走、房屋产权转移土地使用权随之转移”的方式处理，市政府按新用途的基准地价的20%收取土地出让金，涉及增加容积率的土地差价，按照项目实际取得的成本，由市政府研究确定。成都市北部城区改造政策进一步丰富了具体措施，《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（成办发〔2012〕20号）规定，“整体改造项目应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95%的房屋已办理房屋登记事项时，市国土局根据房管部门登记情况，按照‘地随房走’原则，将分散的土地证归宗，为实施主体办理土地出让和土地变更登记手续”。该文件还规定，经政府批准的以住宅为主的片区整体改造项目，按照“地随房走”方式办理土地出让和土地变更登记手续时，涉及土地使用权类型和规划条件改变的，比照新规划条件基准地价打折收取土地出让收入，在缴纳相关费用后，市国土局按土地出让最高年限办理土地变更登记。

通过土地使用权流转来进行拆除重建，最大的亮点在于充分调动社会投资的参与积极性，因为相比土地整理的资金回报，投资者更愿意取得土地开发权。对于政府而言，土地使用权流转可有效简化审批程序，提高用地效率。由于实施主体是通过招投标方式公开确定，搬迁补偿标准已经依法确定并作为土地出让合同的条件之一，也有效避免了投资者为了压低改造成本而损害居民利益的情形发生。但土地使用权流转也有一定的局限性，由于只能通过平等协商的方式来完成房地产交易，实施主体通常无法实现整个改造范围的房产收购，进而取得整幅土地的使用权，使得这种改造类型成功率不大。况且，实施主体除独立承担土地整理成本外，还要补缴土地评估差价或按新规划条件缴纳土地出让金。在房地产市场处于下行，土地出让价格偏低而搬迁补偿标准居高不下时，投资者直接到一级土地供应市场去竞价摘牌反而更能降低成本，从而使得该改造类型失去优势。

三、三种类型的发展前景

土地使用嗍栈刈魑最传统的类型，具有普遍性和持续性，运作模式较为成熟，法律法规体系也很健全，笔者不再赘述。

第9篇：土地使用权征收补偿标准范文

第二条本省境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织和个体经营者及其他个人为契税的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳契税。

以划拔方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，房地产转让双方均为纳税人。

第三条契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：

(一)以土地、房屋权属抵债或作价投资、入股的；

(二)以获奖或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；

(三)建设工程转让时发生土地使用权转移的；

(四)以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

第四条契税由土地、房屋所在地的财政部门负责征收。财政部门根据工作需要，可以委托有关单位代征或代扣代缴契税。

土地管理部门、房产管理部门应当向财政部门提供有关资料，并协助财政部门依法征收契税。

财政部门可按契税征收额的5％提取征收手续费，代征手续费的提取使用和管理按有关规定执行。

第五条契税税率为3％。

第六条契税的计税依据：

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；

(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由财政部门参照同类土地使用权出售；房屋买卖的市场价格或评估价格核定；

(三)土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋价格的差额；

(四)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益；

(五)承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。

前款成交价格明显低于市场价格并且价格的差额明显不合理又无正当理由的，由征收部门参照市场价格核定。

第七条契税应纳税额，依照本办法规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式：

应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第八条有下列情形之一的，免征契税：

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施以及用于非营利性的食堂、学生宿舍、实验室、档案资料室、库房、会议室、接待室、图书馆、住院部、体育场所的；

(二)城镇职工按规定标准面积第一次购买公有住房的；

(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；

(四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的；

(五)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的；

(六)财政部规定的其他减征、免征的项目。

第九条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本办法第八条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

第十条土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

第十一条契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省人民政府土地主管部门、房地产主管部门确定的其他凭证的当天。

纳税人因改变用途应补缴已经减征、免征的税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

第十二条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的财政部门办理纳税申报，并在财政部门核定的期限内缴纳税款。符合减征或免征契税规定的，应当办理减征或免征契税手续。

第十三条纳税人办理纳税事宜后，财政部门应当向纳税人开具契税完税凭证。纳税人应持契税完税免税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。未出具契税完税凭证的，不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

第十四条纳税人已缴纳契税，但土地、房屋权属转移未能实现而申请退税的，经县以上财政部门审批退税。