房地产装修管理精选(九篇)

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第1篇：房地产装修管理范文

关键词：房地产；装修；成本预算；管理

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产装修的成本大致有两种算法。一种是根据装修的各个部位来计算，可分为基本装修费用和可做可不做两部分。基本装修即指必须装修的那部分，如门、墙面、顶面、厨房厕所的瓷砖、窗帘盒、吊顶、暖气罩、地面等。可做可不做的装修是指装饰性较强的部分，如背景墙、客厅吊顶等。另一种计算费用的方法是把装修分为材料费、人工费、设计费、装修公司利润。

1.成本控制

1.1可行性研究阶段

一般情况下造价人员参与可行性研究的情况不是很多，但是作为应尽职责应该提出一些有用的意见，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，这些情况一般作可行性研究的人是不怎么详细考虑的，可是这些都会对工程造价产生影响，一旦你提出来不管人家采纳与否，以后发生相关问题你都会有准备，况且可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关。

1.2设计阶段

一般的书上都说设计可以控制工程造价的70％，可这基本是不可能的，第一设计单位不可能去作什么限额设计，他们设计的出发点都是安全可职合理耐用，而节约造价是次要的，换句话说，建设单位没钱还开发什么房地产？第二即使建设单位造价人员实力比较强，可以对图纸快速做出反映，发现超过限额很多，那么设计单位修改图纸也需要一个心理承受过程和技术检验过程，况且重新出一份图纸需要时间，对建设单位接下来的招标监理施工预售等等过程都会有所干扰，财务成本也会逐日提升，聪明的建设单位才不会这么办那，所以限额设计对大多数房地产开发单位来说都是一句空话，倒不如踏踏实实的告诉设计单位需要设计什么标准档次来的实惠。另外根据市场实际情况，造价人员可以提出新材料新工艺新技术的使用限制，建设部04年出台了218号文，明确了一些限制。

1.3审图与设计的完善

国家已经开始注意这个过程了，我见过安徽做的就比较好，江苏基本是走过场，而辽宁正开始。由于大的设计院一般工作比较忙，建筑结构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接，甚至可能出现某种错误，所以需要政府审图机构进行可职的审查，审图机构对图纸上一些错误和疏漏会进行修改和补充，这些都会作为图纸的组成部分一起提交给建设单位，

建设单位用它进行招标会减少很多图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失，我们造价人员要积极参与这个过程，即使不能参与也要对专家提出的意见和建议把握清楚，理清头绪。

1.4招标文件与合同的编制

这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲限甲指甲定材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，

质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。另外正常情况下要搞大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。

1.5施工组织设计的审定

一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西，比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等，在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人员和机械上打了埋伏？不过一般情况下施工方也希望早点把工程结束以缓解自身的财务压力，所以只会多投入提前交工，不过这时也要看看采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合，一般情况下如果施工组织设计中没有写明赶工措施，必须要求补充赶工方案。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以施工组织设计的审定，造价人员必须参与。

1.6图纸会审

一般由监理方主持，建设方施工方设计方一起坐下来，对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。它与审图不同，审图是由专家进行的，而图纸会审是由具体实施人员进行的，所以更具有实际意义。作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了，而且对造价人员来说相当重要，一是可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大帮助；二是图纸会审基本都是施工方提出的问题，你也可以借此看看施工方和监理方技术水平如何，而且要慎重看待施工方提出的设计变更建议很重要。因为在图纸会审时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更，作为造价人员必须进行判定是否对公司有好处，在图纸会审中要注意一点，时间精力都有限，所以必须让设计方把图纸会审拿回去仔细计算后才可出正式文本，否则之后再进行变更就事倍功半了。

1.7设计优化

基本就是甲方提出的设计变更或现场签证。施工方没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。作为造价人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，否则就很难把握成本，他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下，节约成本；另外，即虽然增加成本，可是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提高很大，甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度，这就需要造价人员去分析了。

1.8结算审计

最后的阶段，即是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。造价人员一般应该秉承的原则是：第一合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，7、14、28天的规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；第二矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一），即造价书上的九个顺序；第三事件的责任清理，如果由于施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；第四熟悉规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；第五分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；第六依照造价书中的说法一步步审核。这样作基本保证你的结算完整并比较正确，一般差额在3％之内就算合理，精度要求越高审计时间越长耗费精力也越大。

2.成本管理

（1）负责整个工程项目的业主合同管理工作，制定合同管理制度和工作程序，组织有关人员进行合同管理业务学习

（2）对合同文件中的遗漏、错误及含糊不清等方面的问题，提出处理意见并报建设办审定

（3）负责监督合同的执行，及时评价合同各方履约情况

（4）负责审查总监办提交的工程变更部分工程量的增减、工程单价的调整、暂定金额的支付，提出处理意见

（5）负责审查总监办提交的有关工程延期、费用索赔材料，并提出审查意见

（6）对合同争议进行调解，以公正的态度提出证据并作证

（7）对监理、承包人的违约行为进行调查，搜集掌握有关情况，提出书面报告并通知或提醒违约方采取措施加以纠正，按合同对违约行为进行处理

（8）审查分包、转让和指定分包的有关事项，提出书面审查意见

（9）对业主定点限价供应材料进行管理和调拨，并提供业主限价供应材料的月度报表

（10）组织整个工程项目的合同谈判工作，包括线外工程、业主指定料场材料、业主限价供应的其它材料、变更合同条款的各种项目，负责准备合同文件及有关资料。

第2篇：房地产装修管理范文

【关键词】精装修；成本管理；工程；研究

建筑业的繁荣带动了房地产企业精装修工程的发展，由于精装修工程施工环节多、过程复杂，加之其结构施工方法的选择，材料品种更新快，导致精装修的成本管理控制一直是房地产企业管理的重点和难点。实践中，为更好地解决房地产企业的成本管理控制问题，本文对房地产企业建筑精装修工程管理全过程即各个阶段的的成本管理控制进行探究，以期为广大房地产企业管理人员提供一定的借鉴作用。

一、建筑工程精装修特点分析

实践中，要想做好建筑精装修成本管理控制工作，首先应当全面了解精装修的特点。建筑精装修其主要作用是营造功能更加完善、使用更方便、居住更宜人的室内空间。即业户只需携带生活必需品就能入住，建筑结构内部所需的装修项目例如：贴砖、吊顶、涂料、地面、门窗等已经装修完毕。精装修的特点主要体现在装修质量的“精”字上，关键在于选择何种连接及固定方式来达到设计的功能、效果。房地产商在精装修时应考虑全面，根据每间房屋的不同情况进行合理地装修，满足房间的使用功能，避免业户再进行二次装修；如果再进行二次装修不但费时费力，而且容易对原有建筑结构造成破坏.

二、建立成本控制管理体系

正所谓无规矩不成方圆，首先应当建立健全成本管理控制体系。根据房地产企业自身的特点及情况，实行精装修成本分级管理制度。

房地产企业在精装修成本管理控制过程中，应当全面落实好成本责任制。不但要建立房地产装修部、项目部、施工企业三级垂直控制结构，逐级对上级部门负有保证完成成本计划目标的责任，还要建立以财务部门为中心，各个职能部门对装修业务归口管理的费用指标，使每个部门负有保证完成任务的责任。建立这种责任制，可以使房地产企业各部门的责任明确，便于从不同角度开展整体的系统的和间接地成本管理控制。进行精装修绩效评比和奖惩，使精装修工作的成本管理控制很好地完成。

房地产企业要建立完善的信息系统以有效地管理成本。信息系统包括装修成本目标系统预算控制系统和分析预测系统。装修成本目标系统是指各个工序成本计划目标和实际目标的计算、综合、分解、下达和传递反馈等工作。预算控制系统是指对精装修费用进行分项统计和预算，并按有关规定进行监督管理。

三、房地产企业精装修成本控制策略

基于以上对当前房地产企业精装修问题研究，笔者认为房地产企业要想有效控制其成本造价，可从以下几个方面着手应对：

1、采取设计招标模式，强化决策质量

对于房地产企业而言，对建筑装饰设计与建筑施工招标两项活动一定要分开操作，同时在已经基本完善了的设计图、说明基础上，可以开展施工招标活动，根据装饰市场上的具体变化条件、优选等，确定中标价格。在精装修工程招标过程中，一定要对投标方案自身的合理性及其经济性进行认真的比较和评估，将设计经济性有效地纳入到评分标准之中，从而实现经济与技术的有效统一。房地产企业精装修招标过程中，应当加强竞争机制的落实和执行，对项目规模、材料、功能和设计风格等进行全面的分析，从而实现设计方案的合理性与经济性。同时，通过对不同设计方案的分析与比较，从中选出最佳方案。 房地产企业建筑精装修决策阶段，其成本管理主要表现在以下几个方面：首先，应当对房地产开发项目准定后，还要明确精装修的经济指标。目前部分房地产项目自身的定位还不够准确，功能设置缺乏合理性，因此很可能会造成投资成本过高、而收益非常的低，这与投资目标相背离。

2、采取限额设计方式，强化设计变更控制

对于房地产企业而言，在精装修过程中建议采取限额设计的方式，根据投资、造价等方面的限额技术要求，进行精装修成本设计。在限额设计过程中，设计人员一定要熟练掌握当前国内现行计价规定和标准，熟悉市场材料的实际预算价格变化状况，尽量选择接近原材料产地或选用当地市场的材料，结合批准设计概算进行科学的分析，以确保精装修工程的技术性、经济性。同时，还要确保当前设计产品中所存在着的各种设计不精、情况不明等问题，以免造成造价控制失效。从实践来看，建筑精装修工程设计变更是造成工程造价的一个非常重要而又常见的影响因素，尤其是该项工程的复杂性，导致设计变更、签证等活动非常的多。基于此，实践中应当对其科学合理的对待，确保设计变更签证、监理工程师签认质量，尤其要对分项、分部装修工程进行准确的计量、确定，以确保房地产企业的正当权益。对于实践中出现的变更请求，建筑监理方应当全面的分析与考察，分析和研究其可能对精装修成本费用造成的影响，并且协助房地产企业做最终的审定，对全部设计变更均应当注明变更原因，以便于能够对其进行控制，对成本控制目标进行动态的管理。

3、抓住重点，加强现场管理

对于房地产企业而言，建筑精装修过程中所要抓住的关键工作就是要尽可能地降低成本造价，与设计单位、监理单位共同协作，坚持自己的决策方案，不要盲目地听从设计师。同时，还要加强建筑装修工程的现场成本管理，即房地产企业应当要求施工单位增加一些精装修项目中的成品保护投入，尤其是后期的石材瓷砖、地板、门窗套以及阳角等位置要其加强保护。成品保护可在很大程度上降低返修率和客户投诉率，能够有效地节约保护成本。同时，还要加大成品安装之后的局部修整操作监督力度，以免边出现修边、破坏等现象；加强卫生间防渗、厨房间防漏等管理，严格控制隐蔽位置的施工质量，一户一验。最少要检验三次，一定要彻底杜绝精装修中的隐患问题出现。在此过程中，还要加强电气安装管线以及相关隐蔽资料的全面、准确的收集、分析与整理，不仅要在竣工图上备注，而且每一套精装修的房屋都要建立管线走向资料的收集与整理，使之能够与竣工资料一起交付。 建筑工程精装修过程中的成本控制，房地产企业应当与建筑工程监理方加强合作，一定要经常对原材料、部件等进行前期的严格检查，在保证施工质量的前提下，加强成本控制。

结语：总而言之，搞好建筑精装修工程的成本管理控制是房地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的关键，同时也是房地产企业能够稳健发展的必由之路。这就需要房地产企业的管理团队对成本控制管理引起足够的重视。合理地制定目标成本并实现。从精装修的决策、设计、施工等环节严格控制，以保证精装修项目很好的完成，实现房产利润率最大化。

参考文献

[1]丁向东.精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制[J].现代企业教育，2007.（12）.

[2]古立新.关于工程项目成本控制管理的探讨[J].四川建筑，2009.（08）.

[3]刘闽.企业定额的建立与成本控制[J].福建建筑，2010.（09）.

第3篇：房地产装修管理范文

【关键词】 土地增值税 纳税筹划 查账征收

一、土地增值税政策演变

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。

2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。

从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。

二、土地增值税税收筹划策略

1、降低适用税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。

（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。

（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。

举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。

2、增加扣除金额

在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。

从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。

（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。

（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。

（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。

最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。

【参考文献】

[1] 黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.

第4篇：房地产装修管理范文

【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划

税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。

一、相关借款利息的筹划实务

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量

大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

三、改变销售模式的筹划实务

一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。

二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。

第5篇：房地产装修管理范文

随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。

【关键词】

房地产：纳税。

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。

二、房地产项目建设中的税收筹划。

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。

则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。

2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。

四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。

第6篇：房地产装修管理范文

摘 要：本文根据作者多年财务工作经验就房地产财务管理中关键环节的有效控制进行了简单的阐述。

关键词 ：房地产 财务管理 关键环节 有效控制

一、房地产企业财务管理概述

（一）房地产企业经营的特殊性

1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。

2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。

3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。

（二）房地产企业财务管理的内容

房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。

基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。

第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。

第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。

二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制

1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。

其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。

2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。

三、结束语

随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献：

[1] 王涛.房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界，2013（21）：194.

第7篇：房地产装修管理范文

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

    《城市房地产开发经营管理条例》

    第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

    《城市商品房预售管理办法》

    第九条 开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

    《商品房销售管理办法》

    第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

    第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 当事人应当在商品房买卖合同中约定。

    《房地产广告暂行规定》

    第六条 房地产预售、销售广告,必须载明以下事项:

    (一)开发企业名称;

    (二)中介服务机构销售的,载明该机构名称;

    (三)预售或者销售许可证书号。

    广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。

    第七条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。

    第八条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

    第九条 房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。

    第十条 房地产中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。

    房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当。

    第十一条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。

    第十二条 房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积。

    第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确。预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容。

    第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

    第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。

    第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。

    第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

    第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。

第8篇：房地产装修管理范文

关键字:成本模式 投资性房地产 转换

在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号――资产减值》的规定进行处理。

一、 成本计量模式投资性房地产的初始确认和计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本参照“固定资产”和“无形资产”等相关要求确定。

(一)外购的投资性房地产

外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行建造的投资性房地产

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。

1、企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该存货在转换日的账面价值进行入账，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

2、将自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。租赁开始日，企业应当按改房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备登，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按该资产的账面余额，借记“投资性房地产”，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已经计提的折旧或摊销，借记“累计折旧（或累计摊销）”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（或无形资产减值准备）”科目，贷记“投资性房地产减值准备”

二、 成本模式投资性房地产后续计量

（一） 按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，按月计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

（三）成本模式投资性房地产有关后续支出

1、资本化的后续支出

资本化的后续支出会计处理类似于固定资产的资本化后续支出，成本模式投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。发生资本化的改良支出或装修支出，通过“在建工程”科目归集。改良或装修完工后，继续用于投资性房地产的，应当从在建工程转入投资性房地产。

2、费用化的后续支出

有关的后续支出不满足资产确认条件的，应当直接计入当期损益（通常是“其他业务成本”科目）。

三、将成本模式投资性房地产转为自用。

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务、经营管理或者用于出售，投资性房地产相应地转换为固定资产、无形资产或开发商品。

（一）房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产。

房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产时，按照转换日的账面价值，借记“开发商品”，并转销投资性房地产有关科目。

（二）将投资性房地产转换为自用的建筑物的。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时 ，应当按照该房地产转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入固定资产（或无形资产）有关科目；按照投资性房地产的账面余额，借记“固定资产（或无形资产）”科目，贷记“投资性房地产”科目；按照已经计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧（累计摊销）”科目；如果已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目。

四、成本模式计量的投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用时，应当终值确认该投资性房地产。

出售、转让按成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”有关科目，贷记“其他业务收入”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，如果计提了减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

参考文献：

第9篇：房地产装修管理范文

【关键词】批量精装修 精细化管理

房地产住宅精装修现状及发展趋势随着中国房地产的不断发展，人民生活水平的不断提高，房地产住宅项目精装修越来越普及。目前我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市，其中广州的精装修比例最高，占销售住宅比例的70%左右。对小业主而言，由于对精装修了解有限，在设计、材料采购、施工管理难以进行有效把控，而且大城市工作、生活压力较大，长时间的装修需要消耗小业主极大的精力。选择精装修住宅，不但可以减轻小业主的资金压力，而且有信誉的大开发商提供的交楼标准成熟实用，质量有保障。

一、对房企批量精装修整体精细化管理的认识

随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修交楼已经是大势所趋。批量精装修房大大降低了开发商的成本，减少税收压力，精装修房屋正逐渐成为房地产市场主流趋势。但同时也是一个难点。尽管它看起来是一个节点工作，但实际上却是一个系统工程，营销、设计、工程、选材、工艺和成本全部需要统筹。

批量精装修不仅能提高施工质量，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修工业化生产，这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。然而，在现阶段，虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势，但在许多地区，无论是开发商还是装修施工单位，都还普遍缺乏基本的管理经验，对批量精装修精细化管理了解和认识都相对滞后。所以我们要多思考多学习，多从实践中把握房企批量精装修整体精细化管理的经验。

二、精装修房的标准和定位

精装修住宅就是在毛坯房和简装修房不断改进和完善中诞生的产物，我们常说的精装修房就是住房在整体的设计上有一定的风格和效果，材料和做工都比较细腻。一般指顶面有一定的造型，地面采用天然石、木地板和仿古砖等中高档材料铺装，以及厨房和卫生间的精细装修和固定家具的设计。精装修房就是要能够为未来的住户带来一个先进居家生活方式的指引，但又不限制住户的个性需求。

上述的对精装修住宅的定义比较宽泛，每个精装修房都要根据楼盘的市场定位而精准的定位，在进行精装修设计时需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点，并且根据项目的类别、楼盘的规模来确定。

三、施工过程的管理控制

1. 人力资源的控制

人是决定工程成败的关键。所有工程项目均是通过人创造出来的。只有拥有一支富有创造力的、纪律严明的项目管理团队和施工队伍，才能完成一项质量优良的装修工程项目。

管理人员素质的控制。怎样才能将项目管理部的技术和业务骨干有机地捏合成精干管理团队？首先，必须提升项目经理的素质，通常情况下，项目经理的决策会影响整个装修工程的优劣水平，一项错误的决定会毁掉整个装修工程，因此，项目经理素质的提高，势在必行。项目管理人员素质的提升，具体应该从技术和管理两方面来入手，加强实践中的技术应用，再形成相关理论体系，然后应用到实际工程中。随着新技术、新工艺、新材料的不断采用，技术疑难问题会随之逐渐出现，及时发现不留尾巴是解决问题的最佳办法。自己解决不了可以采用派出去、请进来的办法，积累解决问题的经验和能力。

2. 综合管理控制

质量控制，质量控制中“质量”含义主要有三个方面，即工程质量、工序质量和施工质量。在本工程“样板房”围廊施工中，设计师采用了大面积组合隔墙系统的装饰面板，其整体效果确实让人耳目一新。项目管理部在“三检”过程中，即自检、专检、联检，发现局部装饰面板有起拱、变形；水平、垂直缝有大小等现象。本着对业主负责和“四不放过”的原则，项目管理部立即召开质量专题分析会，得出的结论是：承担该项目施工的供应商虽然在技术指标和环保标准享誉欧美市场，但联营生产厂家在北方，在装饰面板生产中忽略了北方与南方湿度的偏差，造成热处理不够。

安全、环境控制。针对本工程多工种交叉施工的特征，评价装修工程施工过程中，容易引发事故、环境的每个要素的变化，若存在异常和危险，进而危及到整个系统的安全、环境就必须采取有效地控制措施，加以防范。安全、环境问题无小事，凡涉及到施工人员的切身利益，必须竭尽全力去预防、控制。结合本施工现场：安全文明施工的策划；安全保证体系、应急预案的建立；危害因素、环境因素的排摸；应急预案的演练等，无疑是对安全、环境管理控制提供了有力的措施保障。

四、积极做好装修工程前期策划和施工组织准备，确保工程各项工作如期展开

1. 施工组织设计策划

装修工程施工组织设计是对装修工程全过程合理安排、实施科学管理的主要手段和措施。通过编制装修工程施工组织设计，项目管理部可以全方位分析工程各个阶段的具体情况，制定合理的施工方案、进度计划、技术和经济指标。从中预先掌握人力、材料、机具的先后使用情况，做出合理的调配及施工现场的布置方案，编制出切实可行的进度、质量、安全、环境、成本等保证体系。将设计与建设、施工单位有机地协调起来，最终保质保量地按期完成装修工程。

2. 劳动力前期策划

针对本工程的特殊性，进行劳动力有效合理的策划，是体现工程现代化管理的主要标志之一。根据工程招标文件的施工内容和总包方要求的工期，以及我方为本工程拟订的整套施工顺序、施工工艺，依据施工计划进度的合理编制、劳动力结构的优化组合着手，派遣具有较高管理水平和协调能力的现场技管人员和技术水平熟练、综合能力强的施工人员。运用各施工阶段劳动力动态曲线及施工高峰值，最大限度地进行各工种人员合理搭配，确保施工流程按策划要求正常运转，避免窝工、待工现象的出现，有计划地控制现场施工人数，提高劳动生产率。

五、精细化管理的要点

随着行业竞争的不断加剧，精耕细作将成为企业生存和发展的基本前提，保持企业的核心竞争力将越来越重要。面对越来越多、越来越强的竞争对手，以及日益严峻的市场发展形势，企业做大做强是一个必然的发展方向。从事房地产的企业，面临着技术人才短缺、作业环境复杂、竞争越来越激烈的情况，只有通过合理定位、规范运作、量化管理，推动精细化管理，提高企业的应变能力，逐步解决上述面临的问题，才能保证企业健康稳定地发展，在未来的竞争中立于不败之地。 房地产企业精细化管理是提升企业竞争力的必由之路，是企业实现可持续发展的重要途径。在施工管理精细化方面，从工程实施阶段的管理架构、管理流程、超过规范的施工标准、施工过程严格监控、施工细节、项目协调综合等方面进行详尽的阐述，具体表现在组织架构扁平化、管理流程合理化、施工管理规范化、施工标准精益化、施工进度科学化、文明施工细节化等；精细化服务的具体措施等。

结语

近年来，随着社会经济的快速增长，房地产企业的发展取得了巨大的成就，人民生活水平不断提高的同时对居住建筑的装修标准要求越来越高，使房地产开发产品中的精装房越来越受到人们的欢迎。在精装修的同时保证工程质量，满足用户要求，是房地产企业创造良好经济效益的关键所在。

参考文献