集体土地征收与补偿办法精选(九篇)

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第1篇：集体土地征收与补偿办法范文

《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。实践中常见的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，但目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等涉及到的征收房屋工作却不涉及对房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》进行规范也不太适合。

关键词：集体土地; 房屋征收; 补偿;价值确认

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

正文：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布并实施，进一步规范了行政机关的房屋征收行为，明确了公共利益范围，明确了房屋征收程序，加大了被征收人合法权益的保护，对基层房屋征收管理工作更有指导意义。但是《条例》调整的范围非常清晰，那就是国有土地上房屋的征收与补偿。随着城镇化、工业化的发展，以及高速公路、铁路等基础设施建设的推进，农村集体土地上房屋的征收与补偿问题越来越突出。目前，国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的。

现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有作出明确规定。实践中通行的做法是将集体土地上房屋按照地上附着物等同对待，而目前很多地方进行的退建还耕、土地增减挂钩等工作只征收房屋却不涉及房屋所依附土地的征收，因此我们在思考如下的问题：

集体土地上房屋的征收如何实施、管理和规范？

一、国有土地上房屋征收主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条有如下规定：

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

可以看出市、县级房屋征收部门具体组织实施国有土地上房屋的征收与补偿工作，市、县级人民政府负责监督管理。

二、集体土地的征收主体

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

第五条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织实施征用土地。

对集体土地的征收，是由县级以上地方人民政府组织，土地行政主管部门代表政府具体实施。而对于集体土地上房屋的征收主体土地法则没有提及。

三、集体土地上房屋的征收主体

《条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

本条并没有特别强调国有土地上的房屋征收与补偿工作，我们似乎可以理解为：

市、县级人民政府负责本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域（含集体土地上）的房屋征收与补偿工作。

四、集体土地上房屋征收补偿

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

但是，上述法律法规均没有明确集体土地上的附属物包括房屋。

《土地法》未规定集体土地上房屋的征收，只规定涉及被征收土地上的房屋时，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。

《物权法》第四十二条第二款虽然提到“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但对于征收补偿也没有给出明确的程序。

五、集体土地上房屋的价值确认

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

最高人民法院在司法实践的指导---《中华人民共和国物权法》条文理解与适用对宅基地作如下规定：

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

从以上条文可以看出，宅基地原则上不允许转让，即没有市场。

《条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

第2篇：集体土地征收与补偿办法范文

一、土地征收实施主体

凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。

2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。

二、征地补偿标准

市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。

1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。

2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。

3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。

注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。

4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。

5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法

第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。

三、回拨（留用）地适用范围及标准

在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。

四、严格土地征收工作经费范围和标准

市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。

2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。

（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

第3篇：集体土地征收与补偿办法范文

2011年1月19日国务院第141次常务会议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对国有土地上的房屋征收与补偿进行规范，新条例宣告了“拆迁时代”的终结，开启了全新的“征收时代”。但是，既然是“国有土地上房屋征收与补偿条例”，集体土地上征收与拆迁问题自然不在其视野之内，但城市扩张带来的拆迁，绝大多数却是在集体土地上发生，法律的严重滞后，也是导致血拆得不到遏制的主因。显失公平的耕地补偿标准、同地不同价的差别待遇、农民维权途径不畅通成为冲突频发的引擎。所以，完善我国农村集体土地征收的法律也是亟待进行的，本文试图从界定公共利益、建立正当性的土地征收程序以及争议解决救济机制、失地农民社会保障体系的完善等四个方面对此尝试进行有益的探索。

一、严格控制公共利益的范围

对于征收农村集体土地来说，界定公共利益的意义在于，农村土地资源不可再生且正在急剧减少，必须以极其慎重的态度去征收，最大限度的节制利用，故国家法律规定只有为公共利益所需时，才可以征收。但我国法律对公共利益界定模糊，实践中公共利益被泛化，公共利益是征地启动之前提条件，必须加以明确。

新近出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条以列举的方式给出了公共利益的范围。此可为农地征收中公共利益的界定提供借鉴。但是，鉴于农村集体土地对农民的至关重要性，所有不与农民利益相关者，都不得在农村集体土地征收中被界定为“公共利益”。

二、建立正当性的土地征收程序

根据《土地管理法》第五章的内容以及《土地管理法实施条例》，我国农村集体土地征收存在四个阶段：

第一个阶段是建设用地及征地申请，土地部门拟定“一书四方案”：由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，逐步上报有批准权限的人民政府。建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

第二个阶段是“两公告一登记”，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告。

第三个阶段是征地补偿，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第四个阶段是土地征收、变更土地登记。土地使用者应当依法申请土地登记。

以上四个阶段在程序的透明性，农民的参与程度上存在明显的缺陷，应当从以下两个方面予以完善：

第一，要完善农民的参与程序。

首先，公告与通知程序提前。应要求征地公告环节提前，土地征收的目的和补偿标准、安置方案应向社会公告，不予公告的，被征地农民有权拒绝征地。不仅在批准征地之前要预公告，批准之后也应当公告，而且应当采取合适的办法直接通知被征地农民，防止被征地农民因未能及时看到公告而不知情。

其次，完善参与程序。为了确保农村集体土地强制性征地的公平性，在现行的制度环境下，创造积极的进入机制，将农民纳入到土地征收谈判中来，给其以平等的主体地位，是推进土地征收制度改进的关键所在。有必要设置公开透明的程序，建立与被征地农民集体和农户的协商程序，以允许相关当事人有机会参与征地补偿的谈判，并让他们得到相关的信息。

第二，要完善听证制度。

行政机关进行某些活动之前必须告知可能受不利影响的相对人有关情况，并提供听证的机会，以及由一个没有偏私的、独立的裁判者来主持程序和作出决定，其目的是为了保障程序的公平和公正。所以听证当然也是土地征收过程的重要程序。行政机关在行使土地征收权力给公民权利带来不利影响时，必须听取被征地农民的意见，只有公正地听取了受不利影响的被征地农民的意见后，权力的行使才有效。土地所有权和使用权是农民安身立命的根基，是农民一项至关重要的权利；对农民土地所有权的征收无异于剥夺了农民生产和生活来源。因此建议参照其他国家和地区的做法，将听证程序纳入必经程序，并且无需被征地人申请而可以主动进行。

在完善农民参与程度的同时还应当建立征地程序违法责任机制。程序义务的履行以责任的约束为前提。在立法层面建立征地程序违法机制，有利于避免那种规避法律甚至故意违反征地程序的行为出现。首先，对违反征地程序的行政人员，应当给予相应的行政处罚，情节严重的，要追究刑事责任。其次，因为违反征地程序而损害农民合法权益的，应当纳入国家补偿的范围，国家进行补偿后，应当向相应的责任人员进行追偿。

三、拓展多元化解决途径并建立补偿纠纷争端解决机制

第4篇：集体土地征收与补偿办法范文

一、土地征用

土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。

1.土地征用的程序

用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。

2.征地批准权限

对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。

二、征用补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。

1.公平补偿的导入与意义

我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。

2.公平补偿的路径设想

(1)逐步扩大农地征收的补偿范围

与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。

(2)合理拓展农地征收的补偿方式

征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。

(3)完善征地补偿的程序与救济途径

完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。

3.完善途径

(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准

在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。

(2)设村民代表会议

设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。

(3)严格界定“公共利益”

在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允许集体土地进入一级市场

农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。

(5)探索新的补偿方式

政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。

第5篇：集体土地征收与补偿办法范文

一、本规定的适用区域范围为：东起迎恩门，西至公铁立交桥，南起霞西路，北至萧甬铁路（包括北海村所属大池头、官渎、宫后三个自然村）。

二、市迎恩门工程建设指挥部负责工程建设过程中涉及土地征收、房屋拆迁补偿安置等方面的协调工作，市迎恩门工程建设办公室（以下称工程办）具体负责做好有关日常工作。

三、迎恩门工程建设中，涉及国有土地上单位房屋和个人房屋的拆迁补偿安置分别由被拆迁单位的主管部门和工程办负责落实；涉及征收集体所有的土地以及集体土地上单位房屋的拆迁补偿安置分别由国土部门和工程办负责；涉及集体土地上村民房屋的拆迁补偿安置由越城区政府和镜湖新区管委会负责。

市发展改革、公安、民政、财政、国土、规划、建设、交通、文广、国资、工商、电力、水务、邮政、电信等部门和有关街道办事处、镇政府及社区、村委会，应按各自职责，配合做好迎恩门工程建设中的相关工作。

四、迎恩门工程建设过程中，涉及拆迁国有土地上的住宅房屋，按照《*市区房屋拆迁管理实施办法》执行。对涉及迎恩门工程国有土地上房屋权属认定、征收集体土地上村民住宅房屋拆迁补偿安置及征收集体土地上单位房屋拆迁补偿安置的具体办法，由市迎恩门工程建设指挥部分别制定执行。

五、拆迁产权属单位的非住宅房屋，按以下规定执行：

（一）拆迁产权属单位的非住宅房屋，以被拆迁房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积与登记用途为依据；未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，以规划、国土等部门提供的合法有效文件为依据进行调查确认。

（二）被拆迁房屋因历史原因当事人未领取房屋所有权证的，由被拆迁单位提供相关资料，规划、国土、房管等部门按各自职责，相互配合予以认定。

（三）拆迁产权属单位的非住宅房屋，原则上实行货币补偿。拆迁教育、医院、社会福利等公益性质的单位房屋（已经政府安排土地异地新建的单位除外），可按规定就近安置。拆迁国有土地上的单位房屋实行货币补偿的，可在原房屋评估补偿价（不含附属物、装修）的基础上，增加10%对其进行补贴；拆迁集体土地上的单位房屋，其货币补偿金额为重置价结合成新的基础上增加160%。

（四）拆迁单位房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿。因房屋拆迁造成的生产设备、设施等损失，由评估机构对设备原值、折旧、使用年限等因素进行调查评估后一次性予以补偿。

六、拆迁范围内未经有关部门批准的建筑以及超过批准期限的临时建筑，应按规定期限自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，视情给予一定的经济补偿，不作安置。

第6篇：集体土地征收与补偿办法范文

1.1合法诉求被忽视。以河北省邢台市“获赔案件”为例，离异后的通过司法途径最终获得应有的土地补偿。在农村妇女离异后，其户口和子女户口如在夫家村庄，且离婚后依法分得土地，那么土地被政府征收后补偿款应为其所有。但由于土地无法同人员流动一并转移，夫妻离婚后妇女在分割土地时的权利往往被剥夺或合法权益得不到有效保障。1.2不合理诉求矛盾多。随着城镇化不断发展，整村拆迁情况屡见不鲜，但由于历史遗留问题，导致土地补偿矛盾骤增。在20世纪90年代，一些出嫁女因丈夫家较为贫困，因此选择回到娘家居住。在土地调整时，为解决出嫁女一家生活问题，会出现临时租赁村集体土地的情况，但土地并未直接分到其名下。在后期进行的土地征收中，如出嫁女严格履行租地义务缴纳租金，一般情况下，地面上的附着物是补偿给本人，但土地补偿款归属于村集体。现实情况是，出嫁女往往由于对征收土地进行了多年耕种，要求将土地补偿款一并归其所有。1.3争议问题待解决。（1）村内出嫁女由于离异、丧偶等种种原因回到娘家，且户口一并回迁，在整村拆迁中，该出嫁女应享受安置房。以青海省为例，上述情况的出嫁女可享受50m2安置房。但出嫁女的子女如果户口随母亲迁回，那么其子女是否也能享受安置补偿费和安置房，目前不同地区甚至不同村的规定各有不同，做法也不尽相同。（2）随着农村户口红利的不断增加，部分女性在出嫁时不愿意将户口迁至夫家。因此出现户口在村内“空挂”的现象，当然还包括部分外出务工人员闲置土地，使农村原有的有限土地资源随着人口的增长而产生的矛盾日益凸显。对于村内人来说，出嫁女是“外村人”，外出务工人员是“城里人”，但对于夫家村而言，户口未迁入的妇女同样是“外村人”，且外出务工的村民同样享受不到城市人口应有的权利[3]。

2土地征收部门征地流程

农村集体土地征收往往牵扯到国土部门（即机构改革后的自然资源部门）、建设部门、委托征地单位、农村集体经济组织及村民个人。以青海省为例，征地工作的开展流程如下。（1）按照《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施细则》和《青海省人民政府关于公布调整更新后的青海省征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》文件进行集体土地征收。（2）进行“两公告一登记”工作，使征收土地公告内容和征地补偿、安置方案内容等接受群众监督，确保征地过程公开透明。（3）在征地过程中聘请有资质的评估公司进行地面附着物评估工作，确保数据真实有效，并在评估后对评估公司出具的评估结果进行4方（评估公司、被拆迁单位或个人、村委会、自然资源部门）签字确认后方可生效，后将评估结果在征地范围内进行公开公示，确保数据结果公开透明。（4）征地过程中按照“一张图”要求，做好征地面积量算图，按量算图签订征地协议。因此，村民土地上的附着物由自然资源部门与村民个人进行商榷后依法补偿给村民个人，村集体土地由自然资源部门与村集体经济组织对接，按照相关文件要求将土地补偿款发放至村集体经济组织账户，由村集体经济组织再依规定向村民发放。

3维权救助途径探究

土地征收补偿费分配的实质是集体成员资格的确定问题，因城镇发展、人口流动等多方面因素，土地征收补偿过程中衍生出的财产权益，使征地中集体成员资格的确定尤为重要。部分农村妇女选择通过法律途径来满足诉求，但此类农村集体经济组织收益分配纠纷案件能否作为民事案件受理，在不同地区根据当地的实际政策情况，做法各不相同。3.1土地补偿款发放规定。根据相关土地法律，依法征收土地主体为村民委员会，而非个人，集体所有权的主体为集体成员所有。同时，依据我国农村土地集体所有制性质决定，国家征收农民集体土地的土地补偿款归属于被征收土地的农村集体经济组织。征地单位在征收集体土地时会将土地补偿款一律发放至村集体账户，村民个人无法直接从征地单位取得土地补偿金。3.2探索方向。河北、宁夏、广东等地都在实践中出台了一系列法规政策办法，对农村妇女土地权益取得了一些新的探索和尝试，对各地立法和司法机关提供了有益借鉴。土地权益是村民最为重要的一项权益，解决这一过程中产生的显性和隐性矛盾需要在实践中寻求因地制宜的可行性方法。政策宣讲要求深度、广度，要有针对性地通过多种载体和途径，在农村集体中倡导男女平等的观念，需进一步深入解读党和国家的政策法规，要能够引导村集体经济组织在处理争议事件时“德法相依”。司法救助倡导因地制宜，立法部门、司法机关要进一步探索建立可行的法律救济措施，积极回应农村妇女在土地权益纠纷方面的合理诉求。村规民俗讲求与法相依，监督部门要在法律规定的权限内，做好村集体经济组织在制定村规民俗方面的监督，确保与现行法律法规相一致。

4结束语

第7篇：集体土地征收与补偿办法范文

【关键词】土地征收；矛盾排查；补偿；安置；土地权

改革开放以来，随着我国经济建设的快速发展和城镇化水平的不断提高，大量的农村土地被征用，随之产生在农民土地征收中的利益问题也越来越突出，矛盾纠纷和冲突也在不断加剧，严重阻碍了我国社会主义和谐社会的建设和发展。尤其是在民族地区，情况更为特殊若不妥善处理势必影响农村和谐、民族团结。如何调处好在土地征收中所产生的矛盾工作，也成为了基层工作人员的一条难题。笔者以张家川回族自治县为例，对民族地区农村土地征收中所出现的一系列问题和解决方法进行探讨。

一、民族地区农村土地征收中存在的问题

（一）土地征收中的补偿费用。在农村，耕地是农民赖以生存的生产生活资料。我国征地补偿是按被征用土地原用途产值倍数计算，是对农民原有土地从事农业收益补偿。农民依赖土地种植，收获之后一部分维持家庭自给，一部分进行商业交易。而如果土地被征用，这就意味着农民丧失了生活的基础。以前种植农田收益低，尤其是在张家川地区，由于自然条件的限制，种田收入远远不能满足家庭生活需求，农民对种田缺乏积极性。

（二）土地权归属。《土地管理法》规定农村集体土地所有权主体可以是乡镇、村、村民小组为属权个体，这也就造成了农村集体土地所有权的不确定性，对集体土地权难以进行有效的归属划分。直到现在为止，农村中耕地和宅基地都还没有明确的界定和划分，农民期盼的证明自己土地所有权的“红本本”至今还未有。这是一个巨大的隐患，有时候甚至会严重影响着农村邻里的和睦相处。

（三）拆迁安置。拆迁安置分配是农村土地征收环节中的关键问题和热点，土地征收中的补偿问题也是一个黑洞，这都成为了各种矛盾的交点。在施行征收土地的过程中，出台的征收标准和乡村干部的工作过程中，也会出现只讲情面，不讲社会公理，致使分配不公平的现象发生，安置中可以享受条件的农民没有达到安置的标准，和村镇工作人员有关系的农民安置超标，这种现象在群众中造成了极大地反响，这样以来，在工作的施行中、完成程度上和想要达到的目的中都大大的提高了工作难度。

（四）土地款使用。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村统一纳入集体经济组织管理范围。土地款发放中，乡村干部与镇乡工作部门握有很大的自也会因监督不力，造成款项挪用，款项去向不明的问题，为广大农民带来了很多损失，也激化了干群之间的矛盾。

二、民族地区农村土地征收中的矛盾调处策略

（一）加强土地法律法规的普及。宣传普及法律法规，更正农民群众心里的错误意识，缓和干群矛盾。国家出台法律法规，为的是满足广大人民群众的物质文化需求，只有普及和宣传，才会让农民了解和认识到自己的义务和存在的必然性，从而懂得以大局为重。

（二）完善征地程序，维护农民的利益。完善和制定一套完整的土地征收程序，实行公告制度，所有程序都曝光化，让农民群众看得见，这样以来也可以避免暗箱操作。村务公开，财务公开，征地款项使用分配情况公开，让群众参与监督，举报，赋予所有人以知情权和参与的资格。最重要的是利用法律手段维护好农民群众的最大利益，保证农民群众失地的补偿与安置，提供必需的法律援助，最好是与法律部门联合办公。

（三）坚持以人为本原则。土地征收中存在的最大问题就是补偿，所以国家应该提高补偿标准，以人为本，以至少达到可以满足农民生活的必要条件。提到以人为本，国家应该考虑民生问题，连带的就是补偿的问题，其中多与少的关系就应该另行考虑了，这个问题尤为关键，我们可以从征地使用中获得的利益来界定补偿的标准。

（四）合理界定土地归属权。土地权属牵扯到农村集体、农民自己、国家。经济利益分配是征地矛盾核心问题，征地中对土地权属不详的，要依据尊重历史，面对现实原则，依法确权。在此过程中既要考虑农民利益，又要考虑集体利益，在各种利益碰撞时，要本着以人为本原则，让利于民。在早期开展农村集体土地归属权调查工作，为后期的征地工作奠定基础。

（五）设立农村土地征用矛盾排查调处办法。思路决定出路。土地征收中的种种矛盾往往是干部的工作没有细化，方法简单，和农民群众产生激化矛盾引起的。还有就是补偿标准过低，农民群众想方设法要达到自己心目中的补偿标准而做的干群冲突问题等等。这是，领导干部就应该站出来，设立一些矛盾调查办法，排查和排除矛盾，有效的化解矛盾。这样，农村土地征收才会顺利的进行和完成。

中国是一个农业大国，三农问题一直是党和国家工作的重中之重，因此，我们必须解决好农村农民问题。现阶段农村土地征收问题已成为我们不能忽视的重点工作。土地是农民的生存之本，维护和保障农民的土地权益是解决农村土地征收中矛盾和冲突的关键，除了上述的解决策略外，我们还必须建立清晰明确的农村土地产权制度和征收补偿制度，形成一个长效机制，定位好政府在处理农村土地征收中的职能，加大宣传和普及力度，提高农民保护自己合法权益的能力，唯于此，我们才能更好的发挥好政府为人民服务的职能作用，树立党和政府的公信力，得到广大人民群众的拥护和支持，从而才能为建设社会主义新农村和构建社会主义和谐社会打下坚实的基础。

第8篇：集体土地征收与补偿办法范文

关键词：土地储备；土地统征；土地补偿；城市

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）19-0226-03

土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。土地储备制度最早在荷兰、瑞典等欧洲国家实行，随后世界上许多国家都开始推行这个制度，并在大部分国家获得成功，取得了良好的效果。随着中国土地使用制度改革的不断深入，以及城市土地市场的发育，中国的土地储备制度也应运而生，它是一种新型的城市土地管理制度。土地储备制度的建立代表了中国城市土地制度改革的方向，是中国城市用地制度的又一次重大创新，被誉为中国解放后“第二次土地管理革命”。城市土地储备制度为城市政府培育和规范土地市场，促进存量土地进入市场，盘活企业存量土地资产，优化土地资源配置，理顺政府与企业之间土地收益分配，为有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题提供了重要的制度支持，是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，并业已成为推进中国土地管理制度改革和城镇土地使用制度改革的新的突破点。城市土地储备制度尽管在各地城市的实践中取得了巨大的成效，但由于中国土地储备制度的发展是先有实践，后有理论研究，导致该制度的实践缺乏深入的理论探讨和方法指导，加之配套措施等的不完善，从而暴露出一些涉及法律、运作程序、市场、资金等方面的比较棘手、难以理顺的问题，这些问题在相当程度上制约了当前城市土地储备制度的实施及其社会经济目标的实现，客观上要求对实践中存在的问题进行深入的研究并找出对策，在理论指导下逐步完善中国城市土地储备制度，做好城市土地储备工作。为此，针对当前土地储备工作中遇到的，诸如社会上对土地统征收购储备工作的认识不够到位、；诸多部门协调配合难、私下协议征地和非法转让土地行为屡禁不止、多头管地和经营土地的问题依然存在；自卫片执法督查以来现行土地征收储备运作模式已不适应当前社会经济快速发展的需要，且容易造成新的土地违法行为新情况、新问题，新矛盾。要做好土地储备工作，实现新突破、新跨跃，应大力做好以下几个方面工作。

1.加强宣传，提高认识 。目前，在社会上一定范围内自上而下对土地储备工作的认识还存在一定的误区，尤其是对开展该项工作的目的意义没有真正形成共识，认为政府统征土地就是为了卖地赚钱，这是一种带有片面性的错误理解。首先，对集体土地实行统征是法律赋予人民政府及其土管部门的一项法定职责。土地的征收、征用权属于国家公权，由人民政府代表国家依法行使，国土资源部门作为政府的职能部门代表人民政府行使辖区内土地管理和行政执法权。其次，实施土地的统征储备是政府落实宏观调控政策的重要手段。政府只有通过对土地的统一征收，统一储备，才能实现土地资源的合理配置，达到集约、节约用地的目的。我们要认真做好宣传教育活动，通过宣传不断提高广大干部群众对国土资源法律法规水平和遵法守法意识，积极争取社会各界对国土资源管理和土地储备工作的理解和支持。

2.科学制定土地统征储备规划。科学制定土地统征储备规划和年度计划，是实现该项工作协调、可持续发展的前题和基础。按照政府工业基地建设实施方案要求和工业园区的布局，在规划的制定安排上，应着重考虑以下几点：一要合理确定土地统征储备的区域。将高新区的城市规划控制区建设用地全部纳入统征储备范围，同时，对各建制镇、各乡政府所在地、省道两边的建设用地也逐步纳入统征储备范围；二要保证有一定数量的土地储备。近几年正是菏泽市项目建设高峰期，应不断加大土地统征储备的规模，每年的土地动态储备保有量应不低于相当规模；三要拓宽各类非农建设用地的统征范围。具体地讲，凡是涉及集体土地征收征用的各项建设用地，不论面积大小，一律纳入统征范围，包括居民个人、机关单位、基础设施、工矿企业、商贸旅游及政府兴建的福利事业等。规划一旦制定，要采取各种有效措施，保证规划的顺利实施。

3.严厉打击土地违法行为。目前在菏泽市违法占地和非法买卖土地的现象时有发生，尤其是在市城区和城区周围的繁华地带居住的村民或村集体组织，以其原有宅基地与开发商合伙进行房地产开发；有的城镇居民私下购买村集体土地或宅基地；有的企业在没有任何批件的情况下擅自与被征地集体经济组织协议征地，应严格禁止以村两委名义变相炒买炒卖、租赁集体土地。这些非法转让或变相非法转让集体土地的行为逃避了土地征收和相关税费的征收，严重扰乱了土地市场，造成了国有资产的大量流失，同时也给土地征收储备工作带来极大负面影响。对此行为，必须依法进行清理和整顿，实施中要与城建、房管、纪检、公检法等相关单位相互配合、密切协作，进行综合整治，对城区集体土地进行房地产开发的，城规部门不得发放规划许可证，房管部门不得颁发房屋产权证，国土局要对上述非法转让或变相转让土地行为依法严肃查处，该拆除的拆除，该没收的没收，该罚款的罚款，触犯刑律的移交司法机关追究刑事责任，通过对典型案件的公开处理，达到宣传法律教育群众的目的。同时，要加大政府垄断土地一级市场的力度，坚持土地收储和供应“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的原则，只有从源头上扼制集体土地非法转让行为，才能保证土地市场的健康持续发展。

4.改革旧的土地供应模式 。目前菏泽市供地模式是“被动式”的供地，即每上一个项目，经济发展部门立项以后，由项目业主向国土部门申请用地，国土部门启动统征程序，选址征地，组织报件，经省以上人民政府批准以后，再以招拍挂的形式将地出让给企业。该供地模式所需时间长，每征一次地都要启动相同的程序，既费时又费力，尤其是对那些急需开工的企业容易造成未批先建等违法行为。故应结合菏泽市实际，彻底改革旧的土地供应模式，变被动供地为主动供地。具体思路是，对经省政府批准的开发区工业园区和高新区范围以内的数千亩的集体土地实行一次性统征，一次性组件报批，一次性储备，并对所储备的土地进行必要的前期整治，达到“三通一平”，延长供地链条，使过去的企业等地变为现在的地等企业。一旦有企业入驻开发区工业园区可随时申请，随时供地，既为企业的发展提供优质便捷的供地服务，又减少了因用地手续不能及时到位而引发新的土地违法案件。同时，要建立健全土地储备工作的良性循环机制：一是要用好用活周转资金。利用出让收入解库前的时间差，将资金再投入，进行滚动发展，提高资金利用率。二是对划拨供地项目，在依法免去相关税费前提下，实行保本供地，即用地户必须承担土地统征和手续报批所花费成本资金。三是实行宗地统征预决算。征地前，对每一宗拟征土地在城市规划中的用途、所需成本以及升值空间都要进行考量、评估和测算，土地征收出让后再进行宗地决算，做到不盲目征地，不亏本征地。四是要依法确保土地出让收入足额入库，禁止任何形式的违法减免土地出让金行为。对政府重点扶持的项目用地，建议在资金征收和扶持上实行两条线，该征收的足额征收入库，该扶持的财政另行投资扶持。

第9篇：集体土地征收与补偿办法范文

【关键词】 经济利润理论； 机会成本； 征收补偿

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0023-02

2011年6月国务院批准建立“舟山群岛新区”。2013年1月批准《浙江舟山群岛新区发展规划》，为舟山群岛新区发展指明了方向。舟山市政府新一届领导提出了“三年三千亿”的投资目标，为舟山发展确定了新目标。在此背景下舟山群岛新区建设如火如荼，2012年6月启动新城街道惠民桥地块浙江大学海洋学院建设，2013年4月舟山快速公交一号线建设等，一批大项目纷纷上马。发展必然伴随拆迁。拆迁的成功关键在于征收补偿方案的合理性。一个良好的征收补偿方案要综合考虑群众接受程度、政府承受能力、建设工期要求、以往补偿政策衔接等多方面因素。本文将从经济利润角度，分析拆迁方案中个人将如何进行选择，政府如何进行平衡，如何建立一种共赢的补偿制度，走出双方的“囚徒困境”。

一、集体土地房屋征收补偿政策现状

房屋征收补偿方案中对集体土地上的私人住宅有实行产权调换、货币补偿两种方式。货币补偿是指被征收的货币补偿金额按房管部门登记确权面积，由具有法定资格的房地产评估机构参照类似商品住宅市场价格结合建筑结构、成新等因素评估确定，并按评估价格给予一定奖励。选择货币补偿的被征收人自行解决居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。产权调换是指被征收人住宅房屋征收后，由政府统一安置在统一规划安置地块。安置房按照不小于原房面积的原则，就近安置户型并允许高套一档，且考虑分户、审批面积等因素。在补偿费用计算上，货币补偿费包括货币评估费、货币化奖励、房屋附属物补偿费（装修费）、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等；产权调换包括原房评估费、房屋附属物补偿费（装修费）、新旧房屋差额、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等。

二、新城集体土地房屋征收补偿的现状及分析

以2012年6月新城A校区地块为例。A校区地块拆迁面积44 428平方米，涉及个人拆迁户数398户。出台的拆迁方案中，对选择货币补偿按评估价格再奖励20%；产权调换安置房安置在拆迁同区域的牛头山地块，土地属性为国有土地用地。经过几个月的工作，顺利完成拆迁工作。据统计，其中选择产权调换384户，拆迁面积42 545平方米，支付原房补偿等费用4 947万元（每平方米1 160元），安置套数650套，安置面积48 900平方米。选择货币补偿14户，拆迁面积1 883平方米，支付货币安置款2 353万元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人选择了产权调换，3.5%的人选择货币补偿。笔者调查了近三年新城所有地块拆迁补偿，发现三年来，选择货币安置的被征收人只有不到10%，选择产权调换的占90%强。成功进行了拆迁，说明方案大家是认可的。单一的选择说明两个补偿方式是有偏颇的。拆迁方案是经过多人，无数次讨论后制定的，为什么还存在单一选择？绝大多数的个人为什么选择产权调换？笔者从个人（拆迁户）、政府两个角度来分析。

（一）个人（拆迁户）的选择

所有社会现象均源于个体的行为和互动，在这些活动中，人们基于他们期望的额外收益和成本进行选择。一切都取决于人们把什么东西看作收益和成本进行选择，以及他们以怎样的相对价值衡量这些收益与成本。机会成本用来强调一项行为的成本是人们赋予次优机会的价值，人们在选择这一行为时，以次优机会为代价。从个人角度选择是要取得个人利益最大化，选择产权调换，是以货币安置为成本的。上例A校区地块，96.5%的人选择产权调换，说明货币安置远不是次优选择。由于舟山的特殊政策，新城地块从2006年开始产权调换，土地性质属国有出让土地，拆迁户在两种补偿方式中可以任意转换，而不受政策限制（国家对土地性质属集体土地的房屋转让有严格的限制）。群众可以选择产权调换后，再出售房屋获得收益而不受限。政府在制定方案时应该考虑产权调换出售后净收益与货币安置净收益相等。而货币补偿按每平米1.2万元，补偿没有达到这一点。2012年市场价1.4万元左右。所以大多数人选择了产权调换。而政府是怎样考虑的，难道没有想到这一点吗？

（二）政府的选择

按上例A校区，产权调换成本每平米5 160元。其中：（1）支付费用4 947万元，平均每平米原房费用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地价格按实际支付成本375元）。货币补偿是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部选择货币补偿，政府要多支出近3亿元。在政府融资平台清理的背景下，政府融资越来越困难。政府融资压力巨大。所以政府一定会选择产权调换方案。两个补偿方案角度不同，利益关注点不同，而最终结果是一致的。所以三年来，新城拆迁补偿90%以上选择产权调换是有其必然性的。政策合理吗？不合理。拆迁方案测算只考虑了会计利润而没有考虑经济利润。

三、从经济利润角度对土地房屋征收补偿的建议

经济学上，利润的定义是总收益减去总成本。计算会计利润时，总成本只包括显性成本（各种支出）。经济利润的定义也是总收益减去总成本，但在计算总成本时，要把所有的机会成本都包括在内。安置房用地放弃了商品房用地的机会成本也要作为成本支出。

（一）应用经济利润理论的分析

以上方案政府只考虑了会计利润。在制定方案时只关心显性的生产成本，通常生产某种产品或提供某种服务发生的费用。然而，上例中直接支付的费用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的价格。经济利润的概念包括生产的显性成本和隐性成本，即生产过程中涉及的所有稀缺资源的价值。经济利润的计算不仅仅包括企业购买商品和服务的支出（直接支出，这一部分货币费用能在账面上体现为会计利润），还要包括机会成本。安置用地的机会成本是商品房用地成本。所以在计算安置房成本时，还要包括安置用房占用土地的机会成本。上例中会计利润两方案每平米相差7 340元。经济利润中如果包含土地机会成本，土地价格按近几年新城住宅用地每亩550万元、容积率1计算，单位地价为每平方米8 250元。安置房总成本为1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面积和拆迁面积折算每平方米成本为15 000元。政府要隐性亏损1亿元。选择产权调换总成本并没有比选择货币补偿低。政府在用隐性的支出弥补。

（二）以经济利润理论制定征收补偿方案的建议

制定拆迁方案应提倡均衡理念，避免选择一边倒。新方案两种政策如果让群众形成了纠结，说明政策平衡了，透明了。只有当拆迁户在两个方案选择中陷入两难，才是合理的方案。

1.要提倡货币安置和产权调换均衡理念。方案应倡导经济利润思维，制定拆迁方案考虑显性成本和隐性成本，改变产权置换的隐性补偿。低价产权安置是政策不透明的表现，也让政府大量流失资金且不被群众认可。在土地稀缺的情况下，土地价格持续上涨。目前拆迁安置用地有国有划拨用地和国有出让用地两种。国有划拨用地在转让时还要补交土地出让金。所以在制定方案时要考虑均衡理念，体现不同土地属性上不同的土地机会成本。

2.适当鼓励货币补偿方案。安置用房让新城背负沉重的住宅建设压力，新的规划如何实施？城市品味如何提高？新城不仅仅是住宅改造。应让群众有平等选择的权利，使他们能选择更广泛的生活空间。同样这种刚性需求有利于舟山房产的健康发展和人口在城市空间的合理配置。平等的补偿政策是透明表现，留下规划空间，是政府旧城改造资金平衡的支撑和城市有机更新的前提。事实上运作得当，资金完全能够良性循环。再者拆迁安置用房国有运作的效率比不上房地产企业商品房建设中的精打细算，缺乏实质制度和激励。最后是集约用地需要。目前安置房容积率1，而商品房可以达到1.8至2，选择商品房可以提高土地的使用效率。

总之，政府掌握大量资源和信息，拆迁安置牵涉到群众的切身利益，可谓牵一发而到全身。任何方案的出台要考虑方方面面的因素，既要保障群众的利益，又要兼顾公平，一定要反复权衡，慎之又慎。政府在制定各种拆迁方案中一定要以经济利润的思维来计算各种方案的成本，不仅仅只考虑各种显性成本，要考虑全部成本。这样才能制定出合理、公平、均衡的拆迁方案，真正使群众受益。

【参考文献】

[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法[Z].2011.

[2] 舟山市新城管理委员会.舟山市新城征收集体土地房屋补偿若干规定[Z].2012.