土地出让办法管理条例精选(九篇)

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第1篇：土地出让办法管理条例范文

第一条为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）等有关文件精神和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：

（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款；

（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；

（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；

（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；

（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；

（六）国土资源行政主管部门（以下简称国土部门）依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；

（七）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；

（八）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）县政府缴纳的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）；

（九）其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

第三条财政部门、国土部门、地方国库按照职责分工，切实做好土地出让收支管理相关工作。

财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理；国土部门具体负责土地出让收入的征收；地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门、国土部门提供相关报表和资料。具体操作为：土地出让收入入库当日，地方国库向财政部门提供入库款项信息资料，次日，财政部门向国土部门提供入库款项信息资料。

第四条土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中安排，严格实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

第二章预决算管理

第五条国土部门和财政部门应在每年第三季度按规定编制下一年度的国有土地使用权出让收支预算（以下简称预算），纳入基金收支预算，按规定程序批准后执行。根据预算执行情况，可按预算法相关规定程序对预算进行调整。

第六条编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。

第七条在预算未经规定程序完成审批前，为保证土地出让工作的顺利推进，可由财政部门根据土地出让收入的缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内及时将土地成本拨付到国土部门，预拨款不低于入库土地价款的70%。

第八条考虑到土地出让项目的不确定性，未在预算中填列的土地出让项目，财政部门可根据该项目的土地收入缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内将不低于入库土地价款的70%拨付到国土部门，并按规定程序做好预算调整及相关账务处理。

第九条财政部门、国土部门和地方国库要建立土地出让收入每月定期对帐制度，对应缴、已缴和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据的准确无误。

第十条每年年度终了，财政部门和国土部门应按规定编制土地出让收支决算，纳入相应的政府性基金收支决算。

第三章征收管理

第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，由国土部门负责具体征收。

第十二条国土部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交时限以及违约责任等内容。

第十三条国土部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人（以下简称受让人）严格履行国有土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土部门不予核发国有土地使用证。

第十四条采取协议、招标、拍卖、挂牌等形式出让土地使用权，竞买者交纳的定金、保证金和预付款（包括划拨土地预付款和出让用地预申请资金），由国土部门收取，预付款可用于土地征收补偿支出。公开出让土地使用权成交后，中标者交纳的定金、保证金和预付款抵作土地成交价款，除用于土地征收工作的预付款外，定金、保证金由国土部门填制非税收入缴款书缴入国库，中标者将土地成交价款与定金、保证金和预付款的差额部分直接缴入国库。未中标者交纳的定金、保证金和预付款由国土部门不计利息直接退还于竞买人。

经批准垫资进行储备土地一级开发的单位参与后期土地出让并取得土地使用权的，可只缴纳超过所垫成本资金部分的土地价款。

第十五条转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设，处置抵押划拨国有土地使用权，转让房改房、经济适用住房，改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件，应当补缴的土地价款，按有关规定执行。

第十六条若发生退库事项，财政部门依据国土部门提供的相关材料和有关规定到地方国库办理退库，退库资金应退付给国土部门，再由国土部门退还给缴款人。

第十七条任何部门都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、以奖、补贴等形式变相减免土地出让收入。

第四章使用管理

第十八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、廉租房保障支出以及其他支出。

第十九条土地出让收入的使用按照经批准的预算执行。其中，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出以及其他属于国土部门的支出，由财政部门依据预算（或采用预拨方式）拨付给国土部门。

第二十条征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及其他征地补偿安置相关的费用。

第二十一条土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，主要包括：因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出；新增建设用地应缴纳的耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等税费；银行贷款利息；土地储备管理费，以实现土地供应的出让价为基数，按2%比例确认列支，拨付到土地储备机构，可用于弥补储备交易机构日常经费不足。

第二十二条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。

（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出。

（二）补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出，根据《**市人民政府关于进一步明确征地工作有关问题的通知》（昆政发〔2006〕50号）规定的按3万元/亩标准建立被征地农民的社会保障基金，实行专户管理，全市统筹，专门用于被征地农民的社会保障。

（三）农业土地开发支出。从土地出让收入中安排的农业土地开发资金支出，根据财政部、国土资源部《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004〕174号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的21%计提，主要用于土地整理复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等。

（四）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出。

在具体工作中，可将农业土地开发资金支出和农村基础设施建设支出进行统筹安排使用，全额用于对“三农”的投入。

第二十三条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市公共设施建设支出。

第二十四条其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。

（一）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用、其他与土地出让相关的费用，按土地出让纯收益的2%计提。

（二）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。

（三）国有土地收益基金支出。根据云南省人民政府办公厅《关于转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（云政办发〔2007〕193号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提国有土地收益基金，专项用于土地收购储备支出。

（四）城镇廉租住房保障支出。按照《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提廉租住房保障支出，专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴等。

（五）保障公交优先资金支出。按照土地出让纯收益的5%计提保障公交优先资金支出，专项用于保障城市公共交通的优先发展和建设。

（六）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。

（七）上缴省级土地出让纯收益。根据云政办发〔2007〕193号文的规定，按照土地出让纯收益的9%计提上缴省级土地出让纯收益，用于全省农业土地开发。

第二十五条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）等法律法规和有关规定支付，有效保障被拆迁权利人或当事人的合法权益。

第二十六条建立对被征地农民发放征地补偿费的公示制度，改革发放方式，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。

第五章监督检查

第二十七条财政部门、国土部门、地方国库和审计部门要建立健全对土地出让收支情况的监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。

第二十八条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，按日加收1‰的违约金，在缴清前取消其参与土地招拍挂的资格。

第二十九条对违反规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规规定进行处理，并依法追究有关责任人的责任；涉嫌刑事犯罪的，由有关部门依法追究有关人员的刑事责任。

第2篇：土地出让办法管理条例范文

一、界定非税收入管理范围

非税收入是政府财政收入的组成部分，它是指国家机关、事业单位、社会团体以及其他组织，依据有关法律、法规和《省非税收入管理条例》规定，履行管理职能、行使国有资产或者国有资源所有权、提供特定服务或者以政府名义征收或者收取的税收以外的财政性资金。非税收入管理范围主要包括：

（一）行政性收费。即行政机关和其他依法行使行政管理职权的组织进行行政管理，司法机关进行诉讼活动，向管理相对人或者诉讼当事人依法收取的证照性、管理性等收费。

（二）事业性收费。即国家机关、事业单位、社会团体等提供特定服务，向服务接受者依法收取的非经营性收费。

（三）政府性基金（附加）。即政府为支持特定事业的发展，向自然人、法人和其他组织依法征收的具有专门用途的资金。主要包括水利建设基金、育林基金、价格调节基金、新菜地开发基金、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、文化事业建设费、政府住房基金、残疾人就业保障金、城镇公用事业附加等。

（四）罚没收入。即行政执法机关、司法机关依法实施的罚款、罚金、没收违法所得、追缴非法收入、没收财产和非法财物的变价收入等。

（五）国有资产（资源）收益。主要包括：

1、国有资产有偿使用收入，包括市直单位的固定资产和无形资产出租、出售、出让、转让等取得的收入，利用政府投资建设的城市道路和公共场地设置停车泊位取得的收入，城市基础设施开发权、使用权、冠名权、广告权、特许经营权等开发利用取得的收入，以及利用其他国有资产取得的收入。

2、国有资源有偿使用收入，包括土地出让金收入（土地出让金和土地收益金），新增建设用地土地有偿使用费，探矿权和采矿权使用费及价款收入，场地和矿区使用费收入，采砂权、出租汽车经营权、公共交通线路经营权、汽车号牌使用权等有偿出让取得的收入，政府举办的广播电视机构占用国家无线电频率资源取得的广告收入，以及利用其他国有资源取得的收入。

3、国有资本经营收益，包括国有资本分享的企业税后利润，国有股股利、红利、股息，企业国有产权（股权）出售、拍卖、转让收益和依法由国有资本享有的其他收益。

（六）部分服务性收费。市直事业单位、社会团体及其他组织依靠行政职能、使用公共资源或垄断性资源收取的服务性收费。

（七）以政府名义取得的捐赠收入，以及市直单位按照依法、自愿原则取得的各种捐助收入。

（八）其他非税收入。主要包括主管部门收取的管理费等集中收入、彩票收益、非经营性单位直接收取的广告收入、无主财物，以及依据法律、法规、规章、国务院和省人民政府有关规定收取的其他非税收入。

红十字会、民政慈善机构、希望工程等社会公益机构取得的募捐收入，社会保障基金和住房公积金，不纳入非税收入管理范围。

二、规范非税收入立项审批和减免

（一）非税收入项目和标准审批权限

1、行政事业性收费、政府性基金（附加）、罚没收入、国有资产（资源）收益和其他非税收入，应当依据《行政许可法》、《行政处罚法》、《省非税收入管理条例》、《省行政事业性收费管理条例》等法律法规规章的规定设定和征收。

2、依照《行政许可法》和有关法律法规规章的规定，举办培训班的成本性收费，由市财政部门会同市物价部门共同审批。市物价部门在审批市直行政事业单位的服务性收费时，应采取适当方式征求市财政部门的意见，严格执行《省服务价格管理条例》的规定，严禁擅自或越权将行政事业性收费转为经营服务性收费。国家机关一律不得设立和收取经营服务性收费。

（三）严格非税收入减免。各执收单位收取的属于市级所有的各种行政性收费、事业性收费、政府性基金（附加）、国有资产（资源）收益和其他非税收入，凡涉及减免缓征的，一律纳入市政府统一管理，按规定的权限和程序审批执行。

1、法律、法规、规章明确规定可以减征、免征、缓征的，由缴款义务人提出减免缓征申请，填写《非税收入减免缓征审批表》，执收单位按照法律、法规、规章的规定给予减免缓征，并报市财政部门和非税收入管理机构备案。

2、中央、省、市有关规范性文件和纪要明确规定的减免缓征事项，由缴款义务人提出减免缓征申请，填写《非税收入减免缓征审批表》，执收单位提出减免缓征意见，市非税收入管理机构和市财政部门审核后，凡减免缓征金额在万元以内（含万元）的，市政府授权市财政部门依照有关规定审批，并报市政府备案；减免缓征金额在万元以上的，报市政府分管财政的领导审批。

3、除以上情况外，确因特殊情况需要减免缓征的，由缴款义务人提出减免缓征申请，填写《非税收入减免缓征审批表》，执收单位提出减免缓征意见，市非税收入管理机构和市财政部门汇总和审核后，每季度报市政府常务会议研究审定一次。市政府分管财政的领导根据市政府常务会议研究审定的意见签字审批。

4、市政府常务会议只研究制定支持经济社会全面发展的有关非税收入减免政策，以及每季审定市财政部门上报的有关减免缓征事项，原则上不再临时研究单项的非税收入减免缓征事宜。

5、任何部门和单位不得擅自制定非税收入减免缓征政策，任何单位和个人不得擅自减免缓征非税收入。对违反规定擅自减免缓征造成非税收入流失的，市财政可相应抵减责任单位的财政预算内和财政专户拨款，情节特别严重的，移交市监察、审计等部门依法予以查处。

（四）规范非税收入分成管理政策。市、县与省分成的非税收入，按照省政府和省财政厅的规定执行。市与县区之间、市直单位之间分成的非税收入，其分成比例由市财政部门商有关部门提出意见，报市政府批准执行。任何部门和单位都不得擅自调整比例或作出分成规定。

三、改进非税收入征收方式

市级非税收入按照“单位开票，银行代收，财政统管，综合预算”的模式进行规范管理。

（一）取消市直单位非税收入过渡性账户，各单位原则上只能开设一个基本结算账户，用于办理财政预算内拨款、财政专户拨款和各种往来款。未经市财政部门批准，任何部门和单位都不得擅自开设银行账户，否则一律视同“小金库”处理。

（二）非税收入收缴应当按照“收缴分离”原则，采取直接缴款和集中汇缴方式进行。市财政部门指定的银行，应当在其所有营业网点开办非税收入收款业务，方便缴款义务人和执收单位缴款。在两区以外的市直单位非税收入，应当就地缴入市非税收入财政专户。非税收入具体收缴方式，由执收单位报市非税收入管理机构审核确定。

（三）国有资本分享的企业税后利润，国有股股利、红利、股息的征收管理办法另行制定。国有企业改制中的国有资产处置收入的征收管理，按照政发[]号文件执行。土地出让金收入的征收管理，暂按政发[]号文件执行。

四、规范非税收入票据管理

（一）执收单位收取非税收入时，统一使用省财政厅印制的《省非税收入一般缴款书》和《省非税收入专用收据》，非税收入票据由市非税收入管理机构统一发放和管理。

（二）市直行政事业单位收取服务性收费时，除内部招待所、国有资产出租收入等应税收入依法使用税务票据外，应当使用财政部门印制的非税收入票据。

（三）经市民政部门登记成立的协会、学会等社会团体，依法收取会费时使用财政部门印制的社会团体会费票据。市本级协会、学会等社会团体通过提供咨询服务和培训等方式取得的收入，除应税收入依法使用税务票据外，应当使用财政部门印制的非税收入票据。

（四）市非税收入管理机构应通过票据的验旧换新和票据年检工作，及时纠正和查处有关部门和单位的违规行为。

五、加强非税收入资金管理

（一）上下级分成的非税收入，应当通过各级非税收入财政专户实行就地缴款、分级划解、及时结算，不得拖延和滞压。执收单位不得以任何形式在同级和上下级之间直接进行非税收入资金划转。

（二）依法需要先征收、后退付的非税收入，缴款人应当先将款项缴入市非税收入财政专户，待法定退付条件成熟时，由执收单位提出退付意见，经市非税收入管理机构审核确认后，通过非税收入财政专户直接退付给缴款人。缴款义务人也可向执收单位提出申请，再按程序办理退付。

（三）实行“收支两条线”改革的单位所有非税收入，市直单位行政性收费、罚没收入、国有资产（资源）收益，全额缴入金库，纳入一般预算管理。政府性基金（附加），全额缴入金库，纳入基金预算管理。事业性收费、纳入财政管理的服务性收费、其他非税收入，依照国家有关规定，分别缴入金库或财政专户。市非税收入财政专户归集的应缴预算收入和应缴基金预算收入，应当定期划解市级金库。

（三）严格资金预算管理。预算年度开始前，各执收部门（单位）根据收费项目、标准及政策变化情况向市财政部门编报本部门（单位）非税收入年度收支计划草案；市财政部门负责统一编制部门预算、综合财政预算和基金预算草案，依照法定程序批准后执行。

第3篇：土地出让办法管理条例范文

关键词：房地产；拆迁；评估；地价

一、浙江省拆迁评估实施条例概述

浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。

对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

二、杭州市拆迁评估现状概述

杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.

杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.

三、拆迁评估中涉及的地价问题

由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。

（一）住宅拆迁评估中的地价问题

在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。

尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。

（二）非住宅拆迁评估中的地价问题

在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：

1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。

2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：

（1） 扣除项目

杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。

（2） 如何扣除

从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：

①直接扣减方式

先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。

②套用重置价格标准扣减

根据公式：

房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率

地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率

拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率

建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。

③用成本法倒算测算地价

根据成本法公式：

新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费

建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。

由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：

新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2

旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。

四、完善拆迁项目中地价评估的思考

出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：

新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费

拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：

1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。

2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确，使两者内涵和外延相一致。

第4篇：土地出让办法管理条例范文

出让方：上海市_____________区房屋土地管理局

法定代表人：_______________________________

（以下简称甲方）

受让方：___________________________________

法定代表人：_______________________________

（以下简称乙方）

双方共同遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规，根据________府土用（　）________号文订立合同如下：

第一条　出让土地使用权的土地所有权仍属于中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律规定的司法管辖权、行政管理权以及其他依法由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产、资源、埋藏物和市政公用设施等均不属于土地使用权出让范围。

第二条　甲方出让给乙方土地位于上海市地块，地块总面积为__________平方米。其面积、位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。

本合同项下的土地使用权出让用途为：_______________，出让年限为__________年，自本合同签订之日起计算。

第三条　本合同项下宗地的土地使用权出让金为人民币元（大写：_______________元）。乙方中的境外投资者，应根据国家外汇管理规定，将外汇兑换成人民币支付。

乙方在土地使用期限内应每年向__________缴纳每平方米土地面积壹元人民币的土地使用金。

第四条　自本合同签订之日起的15天内，即__________年_______月_______日前，乙方应当向上海市房屋土地资源管理局支付保证本合同切实履行的定金人民币元（大写：__________元），该定金是出让金的一部分。

自本合同签订之日起的60天内，即__________年_______月_______日前，乙方须向上海市房屋土地资源管理局付清出让金余额人民币___________元。

第五条　乙方应当按照合同约定，按期足额支付出让金（含定金，下同）。乙方要求延期缴纳出让金的，应在本合同规定付款截止日前向上海市房屋土地资源管理局提出书面申请，经上海市房屋土地资源管理局同意延期支付的，自本合同约定的付款截止日起，按日支付延迟支付出让金总额的千分之一滞纳金；未提出延期申请、提出延期申请未取得同意的、无特殊原因未按时付清等，应当按日支付延迟支付出让金总额千分之三的滞纳金。

乙方有下列情形的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿，乙方无权请求返还已缴纳的出让金。

1．在本合同规定付款截止之日前，未按期或者全额支付土地出让金，且未向上海市房屋土地资源管理局提出延期申请，延迟支付超过90天的；

2．提出延期申请但未取得同意，延迟支付超过90天的；

3．经同意延期支付出让金后，仍未能按期或者全额支付的。

第六条　甲方同意于年月日前将土地交付乙方，交付时的土地条件为以下第_________项的约定

1．现状土地条件；

2．完成地上建筑物、附着物拆除及动迁，基础设施配套条件达到：__________________________

3．周边基础设施配套条件达到：________________________________________________________，但地上物尚未完全拆除，地上物状况为：__________________________________________________

第七条　乙方同意按以下第项，实施该地块动迁补偿安置或支付相应费用

1．乙方必须按照城市拆迁管理的有关规定，完成该地块上建筑物的拆除并承担相应费用。在本合同签订后的5日内，乙方应与___________签订《委托动拆迁及配套合同》，并依约履行。乙方不按《委托动拆迁及配套合同》的约定支付费用或者有其他违约行为的，甲方有权解除本出让合同，乙方已付的出让金不予退还。

2．在本合同签订后的5日内，乙方应当与___________签订《___________协议》，并按协议约定，支付动迁补偿安置等前期费用，如不按协议约定支付费用或者有其他违约行为的，甲方有权解除本出让合同，乙方已付的出让金不予退还。

第八条　乙方在按本合同约定付清土地总价后，应当按照上海市房地产登记的有关规定向房地产登记处申请办理土地使用权初始登记。

第九条　在土地出让年限内，乙方应当按照本合同约定的土地用途和本合同所附《上海地块国有土地使用条件》（以下简称《土地使用条件》）开发、利用土地。乙方要求改变《土地使用条件》的，除应当依法办理有关审批手续外，还应征得甲方的同意，并与甲方重新签订补充合同，相应调整出让金，并办理房地产登记。

第十条　上海市人民政府保留本合同项下宗地的城市规划设计权及调整权。在土地使用期限内，该地块按《土地使用条件》建造的建筑物改建、翻建、重建或土地使用权到期申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十一条　乙方应当按照本合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发建设。超出《土地使用条件》约定的动工开发日期仍未开发建设的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定及《土地使用条件》3．2项的约定，由政府土地管理部门征收土地闲置费，直至无偿收回出让土地使用权。

第十二条　乙方按照本合同约定付清土地出让金，并在办理土地使用权登记领取房地产权证后，可以依法将本合同项下的土地使用权转让、出租、抵押。甲方有权在土地使用期限内，对出让地块的开发利用、转让、出租、抵押等进行监督检查。

首次转让土地使用权及房屋建设工程时，出让地块房屋安装工程投资完成的工作量应达到《上海市房地产转让办法》规定的条件。乙方在未达到上款规定前，不得转让土地使用权、改变受让人名称和受让人的投资比例。

土地使用权转让、再转让时，本合同中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用年限为本合同约定的使用期限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十三条　乙方在不改变受让人投资比例的情况下，经有关部门批准成立开发建设本地块项目公司的，应当与甲方签订补充合同，调整受让人名称。并可以该公司的名义办理领、换房地产权证和房地产登记手续。

如招标、挂牌、拍卖出让文件中另有规定的，从其规定。

第十四条　甲方对乙方依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用期限内不收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要依法提前收回土地使用权的，甲方应当依照法定程序予以报批。对提前收回的土地使用权，乙方可根据该地块的剩余土地使用年限、开发利用土地的实际情况等获得适当补偿。

第十五条　本合同约定的土地使用期限届满，乙方需要继续使用该土地的，应当至迟于届满前一年向甲方提出续期申请。甲方同意续期的，乙方应按有关规定，办理有偿用地手续，并与甲方重新签定土地使用权出让合同，并支付土地出让金。乙方未提出续期申请或申请未获同意的，乙方应当向甲方或具有相应权限的政府土地管理部门交还土地使用权，并办理土地使用权注销手续。

第十六条　甲方违反本合同时，乙方可要求甲方限期改正，甲方仍不履行合同约定的，乙方有权解除本合同，并可请求违约赔偿。

乙方违反本合同时，甲方可要求乙方限期改正，乙方仍不履行合同约定的，甲方有权解除本合同，并可请求违约赔偿。

第十七条　本合同附件《上海___________地块国有土地使用条件》（以下简称《土地使用条件》）是本合同的组成部分，具有与本合同同等的法律效力。

第十八条　本合同的订立、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。因履行本合同发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按本条第项约定处理：

（一）向___________仲裁机构申请仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。

第十九条　本合同和附件《土地使用条件》共页，以中文书写。合同文本以中文和其他文字书写的，以中文为准。

本合同的金额以大小写表示，大小写应当一致。不一致的，以大写为准。

本合同不得涂改。本合同壹式份，具有同等效力。甲、乙双方各执壹份。壹份提交房地产登记部门办理土地使用权登记。

第二十条　本合同于__________年_______月_______日在中华人民共和国上海市正式签订。

第二十一条　本合同的未尽事宜，双方经协商后可另行约定，并作为本合同的附件。

甲方：上海市___________区房屋土地管理局

法定代表人或委托代表人：_______________

法定地址：_____________________________

电话：_________________________________

传真：_________________________________

乙方：_________________________________

法定代表人或委托代表人：_______________

法定地址：_____________________________

电话：_________________________________

传真：_________________________________

上海市______________地块国有土地使用条件

现对位于上海市______________地块国有土地使用条件（下称《土地使用条件》）作如下规定：

一、 土地使用条件

乙方在出让地块范围的开发、利用等行为，应符合以下条件。

1．1　土地用途：__________________________________________

1．2　土地使用年限：_________年，自本合同签订之日起计算。

1．3　建筑容积率：不大于_________万平方米/公顷（总建筑面积不得超过_________平方米）。

1．4　绿地率：不少于总面积的_________，且公共集中绿地面积不少于_________。

1．5　其他有关规划参数以批准的上海市__________________规划文件为准（见附件）。

1．6　地块内建筑必须满足《上海市城市规划管理技术规定》的要求。

二、城市建设管理要求

2．1　本地块项目建设涉及绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理和设计、施工等城市建设管理有关的事项，乙方应遵守国家和上海市的有关规定。

2．2　乙方应允许政府为公用事业敷设的各种管道与管线通过、穿越其受让地块。受让地块上的地上建筑物或其他附着物因此受到损坏的，乙方有权依法向有关责任部门请求赔偿。

2．3　乙方应保证政府公安、消防、救护等部门人员、车辆及器械在进行紧急救险或执行公务时进入该地块。

2．4　乙方在其受让地块上损害或破坏周围环境和设施，使国家或个人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

三、建设管理要求

3．1　乙方应当于__________年_______月_______日之前动工建设，并在__________年_______月_______日前竣工。

3．2　如果乙方不能按第3．1条规定的期限动工建设的，应至少提前30天以充分理由向甲方提出延建申请，但延建期不得超过一年。

除经甲方同意外，自第3．1条规定的动工开发日期满1年仍未动工开发的，由有关土地管理部门收取不超过出让金额20％的闲置费；满2年未动工开发的，由有关土地管理部门无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物和其他附着物。但应不可抗力原因、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成的开发延迟除外。

3．3　乙方未经许可不得占用出让地块范围以外的土地。需要临时占用土地的，必须按规定办理临时用地手续，否则，按违法占地处理。

四、定标和立界

4．1　甲方根据标有座标点的用地红线图，在地块各拐点埋设界桩，乙方应对界桩采取有效的保护措施。界桩被移动或遭受破坏的，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请重新测定及立界。

4．2　界桩丢失、移动、破坏的，乙方应支付重新测量、埋设界桩所需的各项费用。

五、市政设施及房屋拆迁要求

5．1　乙方须自行负责该地块的市政设施配套事务，承担相关费用。

5．2　乙方或其委托的工程建设单位应对施工引起相邻地段明沟、水道、电缆、其他管线设施及建筑物等的损坏及时修复或重新敷设，并承担相应的费用。

5．3　在土地使用期限内，乙方应对该地块的市政设施（包括地面沉降监测设施）妥善保护，不得损坏。造成损坏的，应承担修复所需的一切费用。

5．4　本地块与相邻地块的共用通道，共同设施应由相邻地块的土地使用人共同负责修建和管理并分摊费用。

六、土地使用权转让、出租和抵押要求

6．1　未按《出让合同》和本《土地使用条件》投资开发、利用土地的，本地块的土地使用权不得转让、出租。

6．2　本地块建设达到本合同第十二条规定的条件后，土地使用权可随同地上建筑物依法转让。

6．3　本地块的土地使用权可以抵押，但在地上物建设竣工之前，抵押贷款必须用于该地块的开发建设，土地使用权抵押时，其地上建筑物及附着物随之抵押。抵押人和抵押权人的利益受到《上海市房地产抵押办法》的保护。

6．4　建筑物的预售、出售、出租、赠与等活动分别应依照国家相关法律法规及《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局的有关规定办理。

七、建筑物养护、维修、改造和重建的要求：

7．1　在土地使用期限内，乙方保证本地块上所有已建和将建的建筑物及其相关设施均处于良好的、实际可使用的状态，并承担所需的全部费用。

7．2　乙方在土地使用期限内，未经甲方批准，不得拆除、改建或重建本地块上的公用设施和地上建筑物。

《上海市国有土地使用权出让合同》填写说明

一、受让人各方比例

受让人为两家以上的，在土地出让合同的受让方内，应注明各方名称及各自所占的投资比例。

二、土地用途

根据《城市用地分类和规划建设用地标准》（gbj137-90）的规定，建设用地分为居住、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地和绿地六大类，具体用途应按城市规划部门批准文件中明确的各大类项下的三级或二级分类填写。

同一地块被确认为多种用途，如包括商业、住宅、办公等混合形态的，应当分别注明不同用途、不同用地的使用年限、不同建筑类型的面积或各自比例。

三、关于土地使用年限的计算

一般按照签订合同之日起算，至合同约定的出让年限届满之日为终止。但对需由政府指定部门委托动迁后以平整地块条件交地的、地块情况较为复杂，所需的前期开发时间较长等特殊情况，经双方协商后可另行约定起算日期，并在合同中予以明确。

四、关于开工和竣工日期

开工日：按照合同第七条《委托动拆迁及配套合同》约定的土地交付日，开工日为该约定交付日后的6个月；

竣工日：按开工后每建筑面积1万平方米/1年，3万平方米/2年，5万平方米及以上/3年计算。

五、关于诉讼和仲裁

争议的解决方式，选择申请仲裁的，具体仲裁机构可事先在合同中约定，也可只约定选择仲裁方式，不指定具体机构，待发生争议后再行协商确定。

六、关于出让金支付的日期

合同第二条约定的土地出让金付款期限，均以自然日计（已包含法定节、假日）。

七、关于合同加盖骑缝章

出让合同及补充合同每页之间应加盖合同骑缝章。

八、关于签订补充合同

1．原已签订出让合同的建设项目用地，如需办理建设用地调整事项的（包括：出让主体、出让金、用地范围、用地性质、许建建筑面积等建设条件），应与受让人签订补充合同。其中，涉及建设用地面积、四至范围、用地主体等发生变化的，还应当同时调整原建设用地批文。

2．商品住宅建设项目，在确保其他公建设施的前提下，仍可按不高于15%的比例建设商业服务设施，该部分商业面积出让金可按商品住宅标准统一计算。商业服务设施经批准增加建筑规模，总商业面积超出建设项目总建筑面积15%的，总商业面积均应当按照商业用途的出让金标准补交出让金。

3．原已签订出让合同的建设项目用地，需办理建设用地调整事项的，如建设项目已经预售或销售的，应事先征询所有预购人或买受人的意见。

4．工业项目用地（除标准厂房项目外），在符合规划、不改变原出让用途的前提下，提高土地利用率和增加建筑容积率的，一般不再补交土地出让金。

九、关于配套商品房和中低价普通商品住房

1．在《土地使用条件》内，应注明土地用途为配套商品房或中低价普通商品房，不得只标注为住宅用地。

2．在土地使用条件内，增设1．8项：该地块内从事的开发、建设、转让、预销售及管理等行为应符合本市配套商品房和中低价普通商品房的相关规定。

十、本合同的适用范围

本合同适用于新增工业项目用地及其他以毛地或现状土地条件出让等情形。

对存量房地产补交地价，包括划拨土地上的房地产转让、改变或调整土地使用性质、改制上市以及因其他原因需缴纳出让金的情形，可参照本合同签订。但对合同中涉及动拆迁、开发建设及预售、销售等内容，如7、11、12、13条等及《土地使用条件》的有关条款，可相应删除。

第5篇：土地出让办法管理条例范文

一、检查依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国统计法》、《基本农田保护条例》、《土地调查条例》、《省土地管理条例》、《省基本农田保护条例》。

(二)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔〕31号）。

(三)州人民政府办公室《关于印发耕地保护责任目标考核办法的通知》（文政办发〔〕24号）。

(四)《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令）。

(五)国土资源部、农业部、国家统计局关于印发《年度省级政府耕地保护责任目标履行情况检查工作方案》的通知（国土资发〔〕33号）。

二、检查内容

根据《州政府耕地保护责任目标考核办法》规定，重点对以下工作进行检查，并组织国土资源管理部门、农业行政主管部门填写附表1—6（见附件），准确上报主要数据。

(一)耕地保有量变化情况。根据土地利用变更调查，检查各县年耕地面积变化情况，重点检查自然灾害损毁、非农建设、农业结构调整、生态退耕占用耕地和补充耕地情况，并对耕地净增减情况及原因作出分析说明。

(二)基本农田面积变化情况。依据《基本农田保护条例》及《省基本农田保护条例》有关规定，检查年基本农田面积变化情况，重点检查年度非农建设占用、生态退耕、绿色通道建设、农业产业结构调整或其他原因减少基本农田情况，非农建设占用包括国务院批准非农建设占用、通过修改土地利用总体规划实际占用、未经依法批准占用情况；检查补划基本农田，包括补划的地类、面积和质量情况；检查是否存在基本农田异地代保情况。对基本农田净增减情况和原因作出分析说明。

(三)检查非农建设占用耕地计划执行情况。依据《土地利用年度计划执行情况考核办法》及有关规定，结合年度土地利用变更调查成果，重点检查年度依法审批新增建设占用耕地情况和实际建设占用耕地情况，实际建设占用耕地包括当年审批当年占用、往年审批和当年占用，以及违法占用等情况。对当年超计划用地情况及原因作出分析说明。

(四)检查补充耕地计划完成情况。依据土地利用年度补充计划指标，重点核实年实际补充耕地情况，包括使用新增费、开垦费、复垦费、土地出让金用于农业土地开发资金以及社会资金补充耕地情况，并对未完成补充计划的情况和原因作出说明。

(五)检查耕地占补平衡落实情况。依据耕地占补平衡有关规定，重点检查年度完成法定占补平衡任务情况，包括建设项目与补充耕地项目挂钩、先补后占，补充耕地数量、质量情况，补充耕地项目管理情况。

(六)检查耕地保护目标责任制落实情况。重点检查目标责任制完善制度、实施考核、落实奖惩，以及县级政府与乡（镇）政府指标分解、鉴定责任书等情况。

(七)检查年耕地保护责任目标履行中存在问题的整改落实情况。

三、检查步骤

(一)各县人民政府要结合当地实际，尽快完成本行政区域内年度履行耕地保护责任目标情况的自查工作，针对存在问题，制定切实可行的整改措施，限期整改到位。自查报告及附表于年5月25日前报州耕地保护责任目标履行情况检查工作领导小组办公室。

(二)检查工作领导小组办公室要根据各县人民政府自查报告，结合我州工作实际对重点地区进行抽查。

(三)州国土资源局、农业局、统计局、审计局、监察局要以此次检查为契机，对照年度土地利用变更调查的实际耕地面积、基本农田面积、实际新增建设用地面积，对全州的耕地保护工作情况进行认真梳理，结合各县人民政府自查报告和抽查中发现的问题开展全面复查，促使我州耕地保护管理工作迈上新的台阶。并在此基础上，认真按照国家、省和州的《方案》要求做好国家、省重点抽查的相关准备工作。

第6篇：土地出让办法管理条例范文

一、各县（市）、区人民政府对《*省土地利用总体规划》确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，各县（市）、区长为第一责任人。

二、市国土局会同市农业局、市统计局等有关部门根据《*市土地利用总体规划》确定的相关指标和生态退耕、自然灾害等实际情况，对各县（市）、区耕地保有量和基本农田保护面积提出考核指标建议，报经市政府批准后，作为各县（市）、区政府耕地保护责任目标。

三、耕地保护责任目标考核遵循客观、公开、公正的原则。市政府对各县（市）、区政府每年考核一次，考核内容为：

（一）耕地保有量变化情况。根据土地利用变更调查各县（市）、区年度耕地面积变化情况，重点检查自然灾害损毁、非农业建设、农业结构调整、生态退耕占用耕地和补充耕地情况，并对净增减情况及原因作出分析说明。

（二）基本农田面积变化情况。依据《*省基本农田保护条例》及有关规定，考核年度基本农田面积变化情况、非农业建设占用、生态退耕、绿色通道建设、农业结构调整或其它原因减少基本农田情况。非农业建设占用包括批准非农业建设占用、省级以下政府通过修改土地利用总体规划实际占用、未经依法批准占用情况；检查补划基本农田，包括补划的地类、面积和质量情况，对基本农田净增减情况和原因作出分析说明。

（三）非农业建设占用耕地计划执行情况。依据《土地利用年度计划执行情况考核办法》及有关规定，考核年度土地利用变更调查结果，依法审批新增建设占用耕地情况和实际建设占用耕地情况（包括当年审批当年占用、往年审批往年占用以及违法占用等情况）。对当年超计划批地和用地情况及原因作出分析说明。

（四）补充耕地计划完成情况。依据土地利用补充计划指标，重点核实年度补充耕地情况，包括使用新增费、开垦费、复垦费、土地出让金用于农业土地开发资金以及社会资金补充耕地情况，并对未完成补充计划的情况和原因作出说明。

（五）耕地占补平衡落实情况。依据耕地占补平衡有关规定，年度完成法定占补平衡任务情况，包括建设项目与补充耕地项目挂钩、先补后占、补充耕地数量、质量情况，补充耕地项目管理情况。

（六）耕地保护目标责任制落实情况。重点检查目标责任制完善制度、实施考核、落实奖惩以及各县（市）、区政府分解指标、签订责任书等情况。

四、全市土地利用变更调查提供的各地耕地面积、生态退耕面积、基本农田面积以及分等定级等数据将作为考核参照依据。

各县（市）、区人民政府要按照国家统一规范将基本农田落实到地块和农户，并加强对耕地及基本农田的动态监测，及时向市国土资源局、市农业局提交耕地、基本农田的面积和等级情况的监测调查资料，并对数据的真实性负责。

五、耕地保护责任目标考核办法为：各县（市）、区政府要按照本办法的规定，每年组织自查，并向市政府报告耕地保护责任目标的履行情况。在此基础上，由市国土局会同市农业局、市监察局、市统计局等部门每年对各县（市）、区耕地保护责任目标履行情况进行考核，并将结果上报市政府。

六、市政府对各县（市）、区政府的耕地保护责任目标考核结果进行通报。对认真履行责任目标且实绩突出的，给予表彰通报，并在安排土地开发整理专项资金时予以倾斜；对考核认定为不合格的责令整改，限期补充数量、质量相当的耕地和补划数量、质量相当的基本农田，整改期间暂停该县（市）、区农用地转用和征地审批。

第7篇：土地出让办法管理条例范文

【关键词】保障性住房；融资能力；住房保障制度

按照国务院的要求，2007年起，各地加快了保障性住房的建设。但是，目前一些群众的住房仍然比较困难，特别是居住在棚户区内的家庭住房状况很差，房屋破旧，设施简陋，安全隐患十分突出。这些家庭均为低收入和中等偏下收入群体，他们渴望改善住房条件，却又没有足够的经济能力，迫切要求对棚户区进行改造。稳定的资金来源就成为建立住房保障制度的根本保证，它直接关系到保障性住房的运作效率。鉴于住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，政府应在住房保障制度的融资过程中发挥重要的作用，即建立以财政预算安排为主、住房公积金增值收益和土地出让收益等为辅的多渠道筹措资金的体系。

一、保障性住房现行融资体系

1.以公共财政为基础安排的专项建设资金

我国的财政支付能力是保证住房保障机制运行具有可持续性的基础性因素。由于住房保障制度本质上和其他社会保障制度一样，是政府向居民提供的一种公共产品，其效用是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定，使广大中低收入居民家庭也能够享受经济发展的利益，因此必须将公共住房资金需求纳入公共财政预算支出之中，根据公共住房的需求量和财政支持能力，确定年度公共住房经费支出水平，保障这项制度长期稳定运行。专项建设资金主要包括中央和地方财政预算安排的专项建设资金，在具体实施时，要建立以本级财政预算安排为主、上级财政适当补贴的专项资金制度，加大中央对省和省对下财政一般性转移支付力度，规定将一定资金用于住房保障制度建设。虽然目前住房保障融资模式出现多样化趋势，但财政预算资金已成为保障性住房的常态固定资金来源，也成为政府调控保障性住房建设规模的重要手段。例如新加坡政府就为其建设发展局（专门负责组屋，即保障性住房的建设和租售的部门）提供超过20年的长期贷款，而且政府每年都从财政预算中给建设发展局安排一笔补贴。英国政府扶持非赢利组织兴建的可支付住房和对低收入者的租金补贴，一直保持在政府财政支出的5%左右。我国福建省建立了“省级财政廉租住房专项补助资金”，云南、广东省分别从省级财政中列支5500万元、3000万元，专项用于对部分财政困难市县的补助。

2.住房公积金增值收益

实行住房公积金制度的出发点，就是解决城镇居民买房、建房、租房的资金短缺问题，让全国所有公民都具有基本居住条件。由此可见，住房公积金制度本身就是公共住房制度的一部分。国务院颁布的《住房公积金管理条例》第二十九条明文规定：“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城镇廉租住房的补充资金”。随着住房公积金逐年归集额的增长，增值收益也将随之扩大，贷款风险准备金也将随着管理制度的健全而逐步控制在较低水平，因此，住房公积金增值作为公共住房制度的资金来源是有保障的。一些城镇己经采取此种办法，如北京市即是由市财政局从住房公积金增值收益转化的财政性住房专项资金拨付一亿元作为廉租住房启动资金。

3.土地出让净收益

土地出让金收益即政府在每年的土地收益中，按一定比例通过财政转化的资金。土地出让金是构成住房建设成本的重要组成部分，同时也是政府的重要财政收入，每年把土地出让金的一定比例用于住房保障制度的建设上，一定程度上保证了住房保障制度资金的稳定性和充足性。国务院2007年的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）中指出，要从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设，基本要求是土地出让净收益的10%左右，为廉租房制度提供了重要的资金保障。

4.其他方式

住房保障资金还可以从其它渠道获得，如社会保障性住房售房款、社会保障性住房购房人上市交易缴纳的土地收益等相关价款、社会保障性住房建设融资款、发行债券、提取福利彩票的部分收益以及接受的社会捐赠资金等。

二、保障性住房融资存在的问题

1.融资渠道单一

资金是社会保障性住房政策成功与否的关键性指标，因此，充足的资金是社会保障性住房政策执行的先决条件之一。从理论上看，目前的资金来源渠道包括年度财政预算安排的住房保障资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的保障资金、政府的廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金等。但在实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金未能得以有效落实。

2.资金投入小，资金来源不稳定

按照廉租住房管理办法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活，后续资金没有保证，使许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，无法根本解决资金供应不足及保障面过窄等问题。保障性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。

三、提升保障性住房融资能力的对策

住房保障是社会保障的重要组成部分，其资金来源应该以财政预算安排为主，并多渠道筹集资金。

1.明确财政资金是住房保障的主要资金来源

明确各级政府的责任，落实住房保障的资金来源。明确建立以公共财政为主的住房保障预算支出制度，由中央政府承担财政预算支出，地方政府承担住房保障的事权，负责住房保障制度的实施与落实。财政支付能力是保持住房保障制度运行可持续性的基础性因素，在很大的程度上决定了住房保障制度运行的效果。具体方案可考虑提取土地出让收益的一定比例，建立政府的保障基金，专项用于住房保障制度。建议各级地方政府应明确当地政府土地出让金净收益的分配比例，特别是要通过法规制度方式确定用于本地保障住房建设的最低比例。另外，还可以通过政府的优惠政策，如免税、政府进行收益担保等，利用资本市场筹集住房保障资金，用于解决低收入家庭的住房问题。

2.尽快建立中央及省级财政对住房保障的支持制度

要按照财权与事权相对应的原则，明确中央财政和地方财政在保障性住房工作中的作用，中央财政应在保障性住房的建设过程中发挥主导性的作用，每年要按一定比例的财政资金投入住房保障，不断加大中央以及省级的财政转移支付力度，以增强地方政府的提供保障性住房的能力。同时，也可尝试建立中央和省级住房保障基金，并纳入社会保障基金体系，按照基金方式进行投资和管理，实现资产的保值和增值，以保证住房保障有稳定的资金来源。

3.加大保障性住房有效供给的金融支持力度

银行业积极支持保障性住房的有效供给，一方面基于贯彻中央的惠民生、支持低收入群体住房条件改善的基本需要，在贷款的发放以及相关方面对保障性住房购买者给予支持和优惠。同时，重视对保障性住房开发和个人按揭贷款当中的风险，对于保障性住房开发贷款实行综合的授信，对保障性住房开发商贷款项目的资本金要及时足额到位。

4.鼓励其它独立机构投入

第8篇：土地出让办法管理条例范文

第二条本办法所称保障性安居工程是指廉租住房、公共租赁住房、城市旧住宅区（危旧房）改造、农村危房改造等。

第三条保障性安居工程资金的来源。

1．一般预算安排的资金；

2．从土地出让收入中计提的廉租住房保障资金；

3．从住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；

4．出租保障性住房及配套设施取得的租金收入；

5．上级财政部门下达的专项用于保障性安居工程的补助资金；

6．其他渠道筹集的资金。

第四条保障性安居工程资金的使用范围。

1．用于购建、改建、租赁廉租住房支出及发放租赁补贴支出；

2．用于公共租赁住房保障方面的支出；

3．用于城市旧住宅区（危旧房）改造方面的支出；

4．用于农村危房改造方面的支出；

5．除上述项目以外其他用于保障性住房方面的支出。

第五条切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让收入中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，各承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

第六条按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）的规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。

第七条充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等按照省规定。

第八条政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房租金实行“收支两条线”管理。政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房取得的租金收入、拆迁补偿等收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还廉租住房和公共租赁住房贷款，以及廉租住房和公共租赁住房的维护、管理、投资补助等支出。

第九条保障性安居工程资金按照“专项管理、分帐核算、专款专用、跟踪问效”的要求，项目承担单位应加强资金管理，确保资金安全、规范、有效使用，不得用于管理部门的经费开支。

第十条廉租住房保障资金专项用于购买、新建、改建、租赁廉租住房和发放租赁补贴，在完成此任务前提下，可用于公共租赁住房的购买、新建、改建、租赁，贷款贴息和发放租赁补贴。

第十一条公共租赁住房补助资金专项用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息和发放租赁补贴。

第十二条城市旧住宅区（危旧房）改造补助资金专项用于补助政府主导的城市旧住宅区（危旧房）改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施建设等开支，不得用于城市旧住宅区（危旧房）改造中回迁安置以外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施的建设支出。

第十三条上级财政部门下达的保障性安居工程补助资金，应当严格按文件规定用途使用。

第9篇：土地出让办法管理条例范文

关 键 词：城投债；统计分析；财政体制

中图分类号： F810.5 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2014）01-0005-08

一、引言

城投债是具有中国特色的一类债券，在文献中很难找到一个公认的定义。一般而言，城投债是指由地方政府融资平台 ① 作为发行主体， 为地方的基础设施建设及其他公益类项目建设进行筹资所发行的债券。城投债的类型主要包括企业债、短期融资券和中期票据等，其中企业债在城投债的发行规模和发行数量上占据有绝对优势。由于我国财政体制、经济发展阶段以及当前宏观经济形势和政策的多重影响，近几年城投债的发展迅猛。在对城投债进行深入研究之前，我们有必要和在西方国家特别是美国的市政债券做一个对比，以便对两者有一个更为直观的认识。

关于美国市政债券，根据美国证券交易委员会（SEC）的定义，是指州、城市、镇和其他政府机构发行的用于向公众筹资建设学校、高速公路、医院、下水道系统和其他特殊项目的债券。很多市政债券的主要特征是债券利息收入通常可以豁免联邦所得税。如果持有人住在债券发行所在的州，持有人持有债券的利息还可获得州和地方税豁免（2007年） ② 。美国的市政债券一般被分为两种基本类型：一般责任债券（General Obligation Bonds，简称GOs）和收入债券（Revenue Bonds）。随着市政债券的发展，还出现了特种债券、混合债券、市政衍生债券等其他类型的市政债券。

我国的城投债和美国的市政债券，从二者的发行目的看都是为了市政基础设施建设以及其他公益事业的支出。从信用主体看，美国市政债的信用主体是各级地方政府以及它们建立的“权威机构”和特区， 而我国城投债的直接信用主体不是地方政府， 而是由地方政府成立的政府融资平台。 从上述两个维度的比较中， 我们可将我国现行的城投债可以看成是一种准市政债。

二、城投债的历史形成原因

（一）分税制改革所形成的政府间财力与事权的严重不匹配

为了解决财政包干体制下税收调节功能弱化、国家财力偏于分散，特别是中央财政收入比重不断下降、中央政府的宏观调控能力弱化、财政分配体制类型过多及不够规范等弊端和不足，我国于1994年实行了对后来中央与地方政府影响巨大的分税制财政体制改革。分税制改革本着建立社会主义市场经济体制的基本要求，并借鉴国外的成功做法，按照中央与地方政府的事权划分，合理确定各级财政的支出范围；根据事权与财权相结合原则，将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税，并建立中央税收和地方税收体系，分设中央与地方两套税务机构分别征管；科学核定地方收支数额，逐步实行比较规范的中央财政对地方的税收返还和转移支付制度；建立和健全分级预算制度，硬化各级预算约束。

上述分税制改革的税收收入安排，使税额大、容易征收的税种归中央政府所有，税额分散、不易征收的税种归地方政府所有。分税制改革后，地方政府的财政收入占比大幅降低。根据国家统计局的统计数据显示在实行包干制的时期，中央政府的财政收入一般在30%左右；通过分税制改革后，中央的财政收入所占的比例一般都在50%～60%之间。如图1所示。

但是，分税制改革对中央与地方的事权并没有产生重大的变化，地方政府的事权反而有所加重，需要承担大量的城市基础设施建设和其他公益性事业，尤其是2005年之后，地方政府的财政支出占财政总支出的比重一直处于上升的态势，2005～2009年在70%以上，2009年以后更是高达80%以上， 如图2所示。

由上可知， 中央政府和地方政府财力与事权不相匹配的矛盾非常突出， 地方政府的财政收入虽然略少于中央政府的财政收入， 但却承担起了数倍于中央政府支出的事权， 地方政府一直处于入不敷出的境地。如图3和图4所示，从1994年的分税制改革之后，地方政府的财政缺口呈现逐年扩大的态势，特别是2007年之后更是急速扩大。 到2012年地方政府的财政缺口已经高达4.5万亿元。

地方政府为了弥补巨额的财政缺口， 为了发展经济，为了追求任内的政绩，积极寻求各种融资渠道弥补财政资金的不足。 政府弥补财政缺口的一般措施是发行公债向社会募集资金，但是根据我国《预算法》第二十八条规定“地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券。”虽然2011年10月，国务院批准上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点， 但是发行规模过小，对地方政府的财政支持难以有大的作用。法律规定使得地方政府无法通过发行地方政府债券来解决财政资金不足的问题，地方政府只能另辟蹊径采取其他渠道进行融资。

（二）土地财政的不可持续性

中央政府在分税制改革中明确将土地出让金划归地方政府所有，在举债无门的情况下，土地成了地方政府弥补财政缺口的法宝。如图5所示，地方政府的土地出让收入从2009年的不足1.5万亿元增长到2011年的接近3.5万亿元， 年均增长率超过了50%， 虽然2012年的土地出让收入比2011年稍有下降，但也接近了3万亿元。如图6所示，土地出让收入成为地方政府财政收入的主要来源，2009年的比重接近50%，说明地方政府有一半的财政收入依靠土地出让；2010年土地出让收入更是高达70% 以上，地方政府的财政成为了名副其实的“土地财政”。2011年虽然土地出让收入的比重下降到70%以下，但是绝对量还是较2010年以后所上升。受宏观环境、 中央房地产调控政策、 土地政策的影响，2012年的土地出让收入绝对值出现了下滑， 土地出让收入占地方财政收入的比重有了较为明显的下滑， 下降到了50%以下。综上可以看出，土地出让收入对于地方财政的重要性。但是，我们可以看到即使有了土地财政这块法宝， 地方政府入不敷出的局面还是一直没有改变， 地方政府必须另找渠道解决资金不足的问题。

三、城投债的发展情况

当下， 地方政府主要由以下融资渠道解决财政资金不足的问题：一是向银行贷款。银行贷款一度是地方政府解决资金不足的重要通道。在2010年审计署的审计检查中， 地方性政府债务余额的银行贷款占比接近80%，达到79.01%，充分说明了银行贷款对地方财政的重要性。二是发行债券。虽然银行贷款曾一度是弥补政府财政资金不足的重要通道， 但是随着2011年政府部门和监管机构要求银行不得新增对无经营性收入地方投融资平台贷款的政策出台，使得银行贷款的通道瞬时变窄。地方政府只能寻求其他更好的融资途径。 城投债就是地方政府弥补财政资金不足的有力武器。

（一）城投债的迅猛增长

如表1、图7所示，地方政府发行城投债的只数和金额都呈现增长趋势。 尤其是在2008年以后，受国际金融危机的影响，国家为了稳定经济增长，中央政府出台了4万亿的投资计划刺激经济， 该计划主要以基础设施建设为主， 可以带动全国近20万亿的投资。中央政府的出资只占到很小一部分，其他剩余的巨额资金都需要地方政府想办法筹措， 由于地方政府财力有限，即使大批量的进行土地出让，依然无法满足巨额的基金需求。 这时的地方政府一方面从银行大量借入资金； 另一方面为了避开法律规定地方政府不能发债的限制，通过“曲线救国”，利用注资设立的地方政府融资平台的办法发行城投债券。

WIND数据库的数据显示，2009年我国城投债的规模和数量比2008年翻了6倍，发债金额达到了3000多亿元。此后的2010年和2011年，由于中央政府担心地方政府融资平台的风险， 政府部门先后出台了一系列的政策防范地方政府融资平台的债务风险，中央监察审计部门也分赴各地进行实地调研、统计数据、查摆问题。在此政策环境下，2010年的城投债发行金额虽然有所回落，但是回落有限，城投债的发行数量不减反增。2011年城投债的发行数量和发行金额都较2010年和2009年有了较大的提高。

2012年随着政策环境的稳定，中央严厉的房地产调控政策以及对地方政府土地出让政策的约束， 使得地方政府无法再像前几年那样通过大量出让土地获得巨额财政资金， 地方政府加大了对城投债的依赖。 如表1所示，2012年城投债的规模超过了1万亿元大关，达到了惊人的10866亿，发行数量达到了903只。

截至2013年10月11日，发行规模已经达到了7816亿元，接近8000亿元，发行数量达到了633只。从以往的经验看，10月到12月的第四季度是发债的高峰期， 因此，2013年的发债数量和金额突破2012年的数量和金额应该是大概率事件。

可以说， 城投债已经成为地方政府弥补财政支出不足的重要资金来源。如表2所示，城投债占地方政府财政赤字的比例2002年不足1%， 到2009年超过10%，2012年更是高达23.69%，接近地方财政缺口的四分之一， 充分说明了城投债对于地方政府的重要性。

如表3所示， 城投债占地方财政收入的比重呈现上升的势头，特别是在2009年，受国际金融危机的冲击，中央政府为了扩大投资，采取巨额的经济刺激计划。受此影响，地方政府需要投入大量资金，在财力有限的情况下，主要依靠土地出让金的收入、银行贷款和发债解决资金不足的问题。 在2010年和2011年发债条件严格的形势下，城投债比例有所下降，但是到了2012年受政府部门政策的影响，城投债规模又趋于急速上升阶段，2012年地方政府的城投债收入占到地方财政收入的17.69%， 超过2011年10个百分点。

四、城投债优势分析

那么为什么城投债会成为地方政府的选择呢？这除了受我国传统的政治文化观念、 政治体制和行政体制，特别是当前的财税体制的安排，法律法规的约束，宏观经济环境等因素的制约外，还因为相对于其他融资方式来说，城投债具有融资规模大，融资成本相对较低，融资期限长等优点。

（一）成本优势

我们以银行贷款基准利率、 固定利率企业债到期收益率和同期城投债的利率做一比较。 图8为2013年发行的信用等级为3A的城投债平均利率、银行间固定利率企业债平均到期收益率和银行贷款基准利率的比较图。

从图8可见，3A级的城投债相对于同级、 同期限的企业债来说，城投债的利率都略高于企业债的到期收益率。但是城投债的利率比银行同期限的贷款基准利率低， 如3年期的3A级城投债的平均利率为4.9%， 而3年期银行贷款基准利率为6.4%，一般而言，银行实际贷款的利率都高于人民银行制定的基准利率，所以地方政府发行城投债的融资成本远低于银行贷款。同理，5年期的银行贷款基准利率是6.55%，5年期城投债的平均利率是5.10%，7年期的银行基准利率是6.55%，7年期城投债的平均利率是5.51%。可见，一向银行贷款相比，发城投债可使融资成本降低一个百分点。较低的融资成本是地方政府选择发行城投债的一个重要原因。

图9为AA+级企业债和城投债与银行贷款的对比。可见：3年期城投债的平均利率要低于同期的企业债到期收益率，5年期、7年期城投债利率略高于同期企业债到期收益率；城投债3年期、5年期、7年期的利率都比同期限的银行贷款基准利率要低。 也就是说AA+级的城投债也比银行贷款具有成本优势。

图10为AA级企业债、城投债、银行贷款基准利率的对比。由图可见，虽然城投债的利率均略高于同期限企业债到期收益率， 但相对于银行贷款利率来说还占有优势。

图11为AA-级企业债、 城投债利率和银行贷款基准利率的对比。由图可见，AA-级的城投债利率已经比同期限的银行贷款利率高， 如3年期的城投债利率为6.78%， 同期的银行贷款基准利率为6.4%。虽然，AA-级城投债已不再有成本优势，但有的地方政府仍采用此级城投债融资（见表4），这可能更多考虑融资的便利性、规模、难易程度等因素。

2013年1月1日至10月14日地方政府发行的城投债共633只，其中信用等级为3A、AA+、AA的占到了总数的80%之上。 由于3A、AA+、AA级城投债的息票利率比同期限银行贷款利率要低， 说明就整体而言城投债的发行是可以帮助地方政府降低融资成本。见表4、图12。

（二）城投债的信用优势

城投债是一种特殊的企业债券，较一般企业债来说，具有较高的信用等级。

虽然城投债所投的项目一般都具有投资期限长、投资收益率低、回收期长、投资规模大、沉没成本大等特点， 但是债券信用等级不完全取决于债券的收益现金流，还与债券的抵押、质押、保证有关。城投债和一般企业债券相比，在收益现金流上虽然没有优势，但它在抵押物、质押物的充足成分性，以及它的连带责任担保主体的信用等级都不是一般的企业债所能比拟的。因此，地方政府融资平台可通过多种手段增信来提高城投债的信用等级，降低融资成本。

（三）城投债的期限优势

1.城投债发行数量的期限结构。从表4的统计结果可见，2013年发行的633只城投债中，7年期的超过了总数的一半， 足见7年期城投债在总体债券发行中的重要程度。 这与城投债的发行目的比较吻合，一般而言，城投债的发行是地方政府为了筹措资金解决基础设施建设以及其他公益性项目，一般而言，投资期限都比较长。5年期和7年期城投债的发行量合计占到发行总数的三分之二，其他期限占三分之一， 可见5年期和7年期的城投债是当下的主流。其发行数量的期限分布见图13。

2.城投债发行金额的期限结构。见表5。

（四）城投债的类型结构特征

2013年发行的城投债主要集中在企业债上。从发行金额看，企业债的发行额占总数的64%，足见企业债在城投债中所占的分量。 中期票据和短期融资券（以下简称“中票”和“短融”）各占20%和15%，上述三者相加，已经占了总数的99%，基本覆盖了城投债的发行品种。见图14。可见，2013年发行的城投债基本由企业债券、短融和中票组成，其中企业债占绝大多数。

城投债的发行数量结构与发行额的结构情况基本相似，见图15。

地方政府融资平台之所以偏好企业债的发行，而短期融资券和中期票据较少，公司债和私募债更是几乎为零，其主要原因是：

第一，地方政府融资平台（城司）的企业性质基本为国有企业。按照我国《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》 及债券发行的其他相关监管规定，由央企、国企发行的债券为企业债，由国家发改委审核；由股份有限公司或者有限责任公司发行的债券需通过中国证监会的核准； 中期票据和短期融资券则由中国银行间市场交易商协会注册发行。城司是由地方政府投资设立的国有企业，可根据《企业债券管理条例》发行企业债。

第二，企业债的融资成本较低且期限长。如图16所示，2013年城投债中企业债的发行平均利率为6.31%，中票利率为5.57%，短融利率为4.88%，虽然企业债的融资成本高于中票和短融， 但相对于6.55%的5年期贷款基准利率还是有优势的。再者，城投债的发行是用于基础设施建设和公益性项目建设，投资期限一般较长，相比而言，企业债更适合这一特性。

从图17中我们可以看到，企业债的发行期限为7年，中票为5.32年，短融为1年，企业债的融资期限最长， 更有利于基础设施以及其他公益性事业建设，有利于融资环境的稳定。

图18为2013年截止到10月14日我国发行的城投债的还本付息情况图，从中可以看到，附息的占到83%，到期一次还本付息的占到17%，这样的安排也是为了防范债券一次还本付息的压力， 减少偿债风险。

综上所述， 城司选择以企业债作为城投债的主要手段， 一是城投债的发行主体城司一般为公有企业， 在我国现有的债券监管规则下属于企业债的发行范围。 二是城投债的发行主要用于期限较长的基础设施及公用事业， 需要长期稳定的融资环境，企业债的融资期限显然要优于中票和短融。三是中期票据和短期融资券只能在银行间市场进行交易，交易的主体为各类银行机构，普通的散户和非金融类企业无法参与， 限制了债券的流动性和交易的活跃性，不利于债券的发行和二级市场的交易。

五、结论和建议

城投债是我国一定历史时期的产物， 既有类似于美国市政债券的特点，又有企业债的特点。近几年我国城投债的快速发展主要是基于以下原因：（1）1994年的分税制改革导致的中央与地方政府财力与事权不匹配的结构性矛盾。（2） 地方政府官员追求GDP，以投资促经济发展的倾向性明显。（3） 我国正处于现代化建设的快速发展期，客观上也需要全国各地投入巨额资金进行基础设施建设以及其他公益性项目和民生、社会事业的支出。（4）在地方财政捉襟见肘，土地出让收入保障不可持续，以及地方政府无权发行地方政府债券的多重制约下， 城投债可谓是地方政府用于弥补财政赤字的捷径和最为有效的途径。（5）除了体制原因和当前的宏观经济条件，城投债也具有微观优势。城投债相比于银行贷款等融资方式具有期限长、融资成本低、融资规模大等特点，这与城投债的融资目的更为匹配，故地方政府更愿选择此债券融资。

本文通过对城投债的基本状况的分析， 希望与城投债的相关各方能从中得到一些有益的启示。笔者认为，有关各方应认识到以下两点：

首先，对于中央政府来说，应简政放权，赋予地方政府更多的税收权利以及债券发行权利，通过修改相关法律法规，在完善制度建设的基础上，充分发挥地方政府的积极性、主动性和创造性。

第二，对于地方政府来说，要未雨绸缪。从历史的角度看，城投债应该是我国特定历史时期的产物，随着我国财政体制的逐步完善以及我国企业法人治理结构的规范化， 城投债的发展变化方向主要有以下两个：其一是允许发行类似于美国的市政债券，其二是城司逐步转型， 向着具有现代法人治理结构的企业转变，发行公司债券。不管城投债的演变方向如何， 但有一点是共同的， 那就是债券向着规范化、透明化的方向发展。如此而言，地方政府和城司应摒弃当前因为各种原因忽视信息公开而偏好关门办事的习惯， 重点做好财务、 经营的规范性操作和信息披露， 使公司的债券以及债券融资所得的资金在公众的监督下运行，切实防范各类风险。

参考文献：

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[2]牛建宏. 城投债亟待向市政债转型[N]. 人民政协报，2013-07-02（B02）.

[3]王骏. 合理运用城投债，化解地方债务危机 [N]. 证券时报，2013-07-22（B09）.