房地产供应商管理精选(九篇)

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第1篇：房地产供应商管理范文

关键词:房地产上市公司 营运资金管理 企业绩效

一、房地产上市公司营运资金管理的现状及存在的问题

(一)样本选取与数据来源

本文选择房地产行业共30家A股上市公司2009-2011三年的数据进行研究。为避免异常值的影响，剔除了2009-2011年度列为ST的公司。

本文所用数据均来源于样本上市公司公布的各个年度的季报，半年报和年报，数据取自新浪财经网。表格样本公司2009-2011年相关数据统计中数据均为样本公司当年的平均值。

(二)样本数据分析

房地产上市公司营运资金状况如表1所示。

从样本数据表1可以初步看出，房地产公司现金周期先缩短后延长，总资产收益率先增长后降低；房地产上市公司应收账款周转期先延长后缩短；应付账款周转期，存货周转期一直增长,说明房地长上市公司资金运转有问题，存货偏长。

(三)房地产上市公司营运资金管理存在的问题

1、流动资金不足

目前，我国企业普遍存在流动资金短缺的情况，面临着营运资金风险。这种流动资金的紧缺状况已经超出了理性的极限，诸多不合理因素的存在严重干扰了企业个体营运资金运转，营运资金不足将直接影响企业交易活动的正常进行。

2、营运资金低效运营

流动资金周转缓慢，流动资产质量差，不良资产比重较大。应收账款数量普遍增高，且相互拖欠情况比较严重，平均拖欠时间增长，应收账款中有很大一部分发生坏账的可能性较大。

3、营运资金管理弱化

现金管理混乱。流动性最强、获利能力最低是现金资产的特点。现金过多或不足均不利于企业的发展。现金周期是影响企业绩效的一大关键问题。

二、实证分析内容

本文将选择总资产收益率作为企业绩效评价核心指标，该指标能较综合的反映企业运营方面的信息，具有极强的代表性。总资产收益率（ROA）是分析公司盈利能力时一个非常有用的比率，是一个衡量企业收益能力的指标。总资产收益率是一个考核企业利润目标十分有效的指标。 总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据。总资产收益率的计算公式是：

总资产收益率＝净利润÷平均资产总额(平均负债总额十平均所有者权益)×100%(1)

所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。(2)

平均资产总额是指当期期初和期末资产总额的算术平均值，即：平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2 (3)

总资产收益率分析的重要意义体现在：（1）总资产收益率指标集中体现了资产运用效率和资金利用效果之间的关系。（2）在企业资产总额一定的情况下，利用总资产收益率指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性，确定企业所面临的风险。（3）总资产收益率指标还可反映企业综合经营管理水平的高低。

三、研究设计

(一)研究假设

假设1：现金周期与公司经营绩效负相关

营运资金的周转期应该适度，过长或过短都会影响企业的经营绩效。目前我国企业的现金周期明显超长，缩短现金周期带来的边际收益大于边际成本，最终导致企业经营绩效上升。

假设2：应收账款周转期与公司经营绩效负相关

应收账款周转期反映企业年度内应收账款转为现金和偿还短期债务的能力。我国企业的应收账款周转期过长，放宽应收账款信用期所带来的边际销售增量将会递减，而相应的边际成本费用则会上升，最终会导致企业经营绩效的下降。

假设3：存货周转期与公司经营绩效负相关

存货周转期反映企业库存管理的水平，随着信息技术、第三方物流、供应链管理技术的提高，在保证供货稳定性的同时也使加速存货流转成为可能。在技术和管理方式不断创新的现实环境下，加速存货流转带来的边际收益必然会增加。

四、实证分析

(一)模型1的回归分析

(二)模型2的回归分析

模型2分析结果如表4所示。对模型2进行回归分析发现：模型2调整后R2值为44.7%，且在1％的显著性水平上通过了F检验。现金周期与托宾Q值不显著负相关，每股股利、第一大股东持股比例均与托宾Q值不显著正相关，公司规模变量（LNASSET）与托宾Q值的正相关关系在1%的水平上显著。说明营运资金管理效率没有显著提高公司价值。

(三)模型3的回归分析

以应收账款周转期为变量的回归表明，样本的应收账款周转期与公司经营绩效(ROA)不显著负相关，部分验证假设2。销售增长率在5%的水平上与公司经营绩效正相关。公司规模变量与公司经营绩效微弱负相关，模型通过10%水平的F检验，调整后的R2值为4.7%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

模型3以存货周转期为变量的分析结果如表3-6所示。

以存货周转期为变量的回归表明，样本的存货周转期与公司经营绩效(ROA)在1%的水平上显著正相关，不支持假设3，但系数非常小。销售增长率在5%的水平上与公司经营绩效正相关。公司规模变量与公司经营绩效微弱负相关，模型通过1%水平的F检验，调整后的R2值为10%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

分析结果如表7所示。以应付账款周转期为变量的回归表明，样本的应付账款周转期与公司经营绩效(ROA)不显著正相关，不支持假设4，但系数非常小。销售增长率与公司经营绩效微弱负相关。公司规模变量与公司经营绩效在5%的水平上显著相关，模型通过1%水平的F检验，调整后的R2值为8.9%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

1、控制现金持有量

根据房地产上市公司营运资金与绩效统计关系，缩短现金周期能提高企业绩效。因此房地产上市公司应当控制好现金持有量，缩短应收账款周转期，应付账款周转期，以及存货周转期。

2、加快资金周转速度

加快企业资金周转速度，笔者认为可以采取以下措施：加强在中小型住宅的设计和开发。2007年8月，国务院下发24号文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确了政府在保障性住房供应上所发挥的主导作用，标志着全面完善住房保障体系的开始。加强在中小型住宅的设计和开发一方面中小型住宅更加适应国家政策和市场需求，有利于销售和资金回笼，另一方面，中小型住宅开发周期较短，资金占用相对较少，因此可以加快企业周转速度，缩短存货周转期，提高企业绩效。

3、加强资金的监督和检查

企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，可以通过日常的报表了解全面情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，将部门负责人、业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏账损失降到最低程度。企业还可以通过内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

参考文献：

[1]吴媛媛:刍议企业营运资金管理[J].管理实践,2007

[2]王晓琪.房地产行业营运资金管理.财会月刊(会计),2010

[3]逢咏梅,宋艳.营运资金管理效率与公司经营绩效分析.财会通讯(学术版)2009

第2篇：房地产供应商管理范文

内容摘要：本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上，将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度，分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响，并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。

关键词：房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争

随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化，竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争，而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne（1999）等人首次提出了供应链网络的竞争模型，利用变分不等式构建供应链网络均衡模型，模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为，得到了系统达到均衡的条件。Dong（2005）等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究，进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平，也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启（2004）提出在电子一体化和商务经济的今天，企业已经很难依靠传统的成本管理方法，应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。

链际竞争的概念

可以获取材料和服务的渠道有很多，其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体，这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此，供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络，供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本，对于单独的一条供应链，我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而，实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的，供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。

对于房地产企业而言，房地产企业的供应链长、经营管理复杂；房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换，呈星状发散；项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统，开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素；企业内部资源有限，企业一般仅保留最具优势的核心业务，而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性，供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。

链际竞争对房地产企业供应链成本的影响

供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法，其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本，从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时，可参照一般的制造企业，将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本，包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等，上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等；房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等；下游成本是指在销售及售后中所发生的成本，包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本，涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类，构建房地产企业供应链成本的构成模型（见图1）。

（一）链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响

房地产企业是围绕项目运营的，而项目对土地有着很强的依赖性，供应链核心企业—房地产企业为了获取土地，彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内，房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上，房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期，设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%，对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期，对项目的勘察设计成本投入越来越大。

项目的建设期，从材料和人工方面来讲，与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升；位于多条供应链的焦点上的供应商，多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备，供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求，不断的扩大产能，从而引起原材料和设备成本的变化。同时，房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争，导致企业对人工的需求越来越大，间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中，供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度，在项目的建设期，房地产企业通过业务外包政策，将工程发包，承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低，为了保证项目的有效实施，房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解，运用监理制度对项目的实施进行监督，这些都会增加供应链成本。

房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本，主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性，大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。

（二）链际竞争对房地产企业核心成本的影响

房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用，包括：管理费用、财务费用、经营费用和税金；房地产企业支付的开发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争，会引起房地产企业核心成本的增长。

（三）链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响

在项目竣工投入使用阶段，链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大，房地产企业要想获得更大的市场份额，就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴，还要从服务及质量上赢得顾客的青睐，这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下，提高自身也是一个非常重要的途径，房地产企业只有不断加强自身的管理，不断地增加对高科技人才的投入，才能赢得市场。

链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施

（一）链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型

第3篇：房地产供应商管理范文

关键词：采购管理 供应链 核心竞争力

随着我国国民经济持续快速的发展，我国的房地产行业近几年保持着较快的发展速度，随着房地产行业的发展，工程项目物资采购管理显得越来越重要。其好坏直接关系房地产企业工程质量的好坏和企业利润。但是我国工程项目传统的采购模式中存在许多不足，已经不能适应当前世界市场经济发展的形势。

一、我国工程项目物资采购的管理现状

工程项目采购的流程不仅因企业而异，而且在同一个企业内部，不同工程项目的材料采购流程也会存在一定差异，主要表现在采购来源、采购方式，以及采购对象等细节上。但总体上来说采购流程主要有以下几项：

1、在项目施工组织设计完成以后，施工企业材料员根据项目进度计划及项目材料清单，制定材料需求总计划和分计划报材料采购部门，并根据现场需求情况开具领料单。

2、材料采购员根据材料计划通过议标或公开招标确定供货单位。

3、确定供应商后双方签订采购合同，按合同约定，督促厂商按约定交货。货到工地甲方派代表或专业工程师到现场会同监理工程师、使用方人员验收货物的数量和质量。

4、供应商交货验收合格后，开具发票要求买方付款。采购部门核对发票内容后要填写挂账单，并转交财务部门。

5、财务部门根据转来的采购发票、仓库部门出具材料入库验收合格单及公司相关部门签发的付款申请单，审核无误后办理材料款挂账及付款手续。

二、我国工程项目传统采购管理模式的特点及缺点：

1、典型的非对称信息博弈过程

传统采购活动的首要任务是选择供应商。在采购过程中，采购方为了能从多个具有竞争性供应商中选择最佳供应商，往往会保留部分私有信息，因为供应商得到的信息越多，供应商的竞争筹码越大，对采购方也不利。

2、验收检查时质量控制难度大

在传统采购模式中，要有效控制质量和交货期只能通过事后把关的方法。验收检验是采购部门一个重要的事后把关工作，且控制难度大。

3、供需关系竞争多于合作

在传统的采购模式中，供应方和需求方之间的关系是临时的短期合作，竞争多于合作。而且在公开招标中许多供货商都是通过降低投标价格中标，因而供货商为了眼前利益，降低产品质量，甚至会利用市场的突然变化和采购方暂时的困难要挟对方。

4、采购周期长，响应用户需求能力迟钝

一方面是由于采购提前期长，另一方面因为采购经过计划收集、公开招标等过程，因而采购期较长，而且由于供需双方合作的临时性，在项目出现变更材料增加或减少时，供应商不一定根据采购方的实际需求供货，而是要求按合同供货，并可能以此作为增加费用或谈判的筹码，且谈判过程将影响项目工期，如果重新采购将更加影响工程项目的工期。

三、基于供应链管理的工程项目采购管理策略

作为工程项目管理上的一个环节，采购管理将受制于工程项目供应链约束因素的制约，不仅包括工程项目内部供应链约束因素，还包括工程项目外部供应链约束因素。工程项目的采购管理如何在多样化、个性化的需求市场与复杂的、多变的供应市场之间建立一种协调的物流供应通道，以供应设备物资能够及时、准确满足客户需。

战略层面上的采购管理是指工程项目的供应链采购管理在从事外部资源管理时，应该从企业战略的高度考虑如何选择供应商和与其建立什么样的战略伙伴关系，以此解决采购技术层次上的问题，满足采购业的供应需求，摒弃那种为了生产供应需求寻找贸易伙伴的做、法。战略层面的采购管理应着重于以下几个方面：

（1）材料资源的集成

由于技术的进步、需求的多样化以及日趋激烈的竞争市场，企业依靠自身的资源能力很难参与市场竞争，这就需要工程项目采购管理通过资源集成，借助外部资源保持竞争优势。

（2）信息集成与共享

信息集成与共享是工程项目采购管理实施供应链管理的先决条件，供应商的节点企业只有在信息集成与共享的基础上，才能对变化的需求市场做出协调一致的快速反应。

（3）提升建筑企业核心业务能力

建筑企业提高竞争力的主要途径是建筑企业核心业务能力的培养和核心业务的开拓，工程项目采购管理从外部获取资源并通过供应商介入工程项目的技术并发与设计来提高自身的核心能力，是一个行之有效的方法。

四、基于供应链管理的工程项目采购管理措施

1、与供应商建立战略合作伙伴关系

建立合作伙伴关系是实施供应链管理的前提，在这种关系之下，房地产企业与供应商在一定时期内共享信息、共担风险、共同获利。战略合作伙伴关系强调合作和信任。体现了房地产企业的项目内部与项目之外的资源集成与优化的思想。合作关系对于采购中供需双方的作用表现在：

（1）供应商方面

增加对整个供应链业务活动的共同责任感和利益的分享：增加对未来需求的可预见性和可控能力，长期的合同关系使供应计划更加稳定；成功的客户有助于供应商的成功；高质量的产品增强了供应商的竞争力。

（2）采购企业方面

增加对采购业务的控制能力；通过长期的、有信任保证的订货合同保证了满足采购的要求；减少和消除了不必要的对进购产品的检查活动。降低采购费用，建立互惠互利的合同是巩固和发展供需合作关系的根本保证。

2、供应链合作伙伴的维持机制

供应链上的企业都是独立经济利益的实体，在机会主义和短期行为利益的诱惑下，一些企业可能隐瞒信息，破坏供需合作关系，损坏伙伴企业的利益，从而为本企业赢取更大利益，因此，对采购管理应集中在买卖双方如何建立和维护互利合作关系上。

①设计好的合作机制

当供应链上的两个企业建立合作伙伴关系时，首先应设计并建立一个好的合作机制来约束和监督买卖双方的行为，奖励符合双方利益的积极合作行为，惩罚损害对方利益的隐瞒行为，使违约损失尽量变大，保证双方都能走到积极合作的轨道上来。

②加快采购的周转率，推行准时（JIT）采购策略

③实行多个项目的联合采购

供应链管理的思想可以应用于单个项目，而如果其应用在多个项目之中，则更能体现供应链管理思想潜在的价值。

房地产企业工程项目供应链管理在国内还是一个比较新的概念，理论和研究方法还不是很成熟。本文仅仅提出了采购管理的大概方法和相关措施，并没有对相关的手段和步骤进行深入的研究，可以说这只是对供应链环境下的工程项目采购管理的初步探讨。需要在实践中进一步修正和完善。

参考文献：

第4篇：房地产供应商管理范文

    关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制

    当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

    一、供应链管理与房地产供应链成本

    (一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。

    (二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

    在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

    二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

    (一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。

    (二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:

    1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。

    2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。

    (三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

    (四)施工、材料设备采购环节

    1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

    2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

    3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。

    (五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:

    1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。

    2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。

    (六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

    三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

    (一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

    (二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

    1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:

    (1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。

    (2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。

    (3)规避土地闲置费的缴纳。

    2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:

    (1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。

    (2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。

    (3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

    (4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。

    (5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

    (6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。

    3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。

    4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。

    5、施工、材料设备采购环节成本控制

    (1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

    (2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

    (3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。

    (4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。

    (5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。

    6、销售环节成本控制

    (1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。

    (2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。

    7、物业管理环节成本控制

第5篇：房地产供应商管理范文

关键词：房地产经济；可持续发展；宏观经济

国民经济增长贡献率与人民生活居住社会功能的满足是房地产行业的重要体现。对我国房地产的发展前景起到决定作用的因素为城市化运动与消费升级，从房地产行业发展角度来看，土地成本的长期刚性上升、房价上涨的趋缓及多种政策的改变等是导致房地产经济发展不稳定的直接因素，这种情况下，房地产企业面临着产品同质化、利润降低及竞争压力大等问题。为促进房地产经济的可持续发展，在土地、融资及购房按揭利率等方面国家必须对房地产行业进行宏观调控政策的制约，转变传统管理模式，为房地产经济的发展提供可靠的保障。

一、房地产经济可持续发展的概况

房地产经济是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产的生产、流通和消费过程中所发生的各N经济活动及其条件的总称。

随着人类对世界环境与发展问题的深入分析与研究，作为一种新型发展观，可持续发展在上个世纪八十年代被提出，其概念为既满足当代人需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展。从提出可持续发展概念到实际运行，都得到了广泛的观众。在不断深入研究可持续发展的基础上，也逐步完善了我国房地产经济的可持续发展理论体系。

作为国民经济的基础性、先导性及支柱性行业，房地产行业与国民经济增长具有至关重要的作用，并影响着社会的稳定。房地产经济的可持续发展，必须对当代人房地产发展中的需求进行满足，更要对土地资源进行合理利用，并保护生态环境，将发展空间提供给后代人，实现社会主义市场经济的可持续发展。

二、房地产经济发展的弊端

1.资源的浪费

据不完全统计，目前，我国房地产行业仍然不是节约型发展，资源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面积森林资源浪费的现状仍不容乐观。虽然，我国是资源大国，各种资源相对丰富，但人均资源占有量仍处于世界较低行列之中。我国房地产行业的发展存在这样的弊端，显然是不合理的，这严重影响了我国房地产经济的可持续发展。因此，当下的我们必须重视资源的节约，必须将其作为房地产经济可持续发展的首要问题。

2.环境的破坏

在房地产经济高速发展的今天，必须引起我们高度注意的是环境的保护。然而，当前我国房地产经济的发展却忽视生态环境的存在，某些房地产开发商只为追求经济效益的最大化，而致使生态环境遭到破坏；只追求建筑面积的扩大，而致使房子的舒适度极其低下。这种发展模式不仅造成房地产行业的畸形发展，更重要的是对生态环境造成了恶劣的影响。这严重阻碍了我国房地产经济的可持续发展。因此，必须在维护好环境的基础上发展房地产经济。

3.房地产供需关系问题

随着经济的发展，房地产行业更是维持着高速的发展，这就导致了房产供需关系的失衡。一是由于人们对生活条件的要求更高，使得房地产开发商盲目地追求数量的增多，而不注意在某一区域是否有如此大的需求，导致某些房子根本售不出去。换个角度来说，这是浪费了现有的资源；二是在只追求数量的同时，忽视房地产的质量，导致多处建筑根本不符合国家建筑规定而弃置，从而造成了人力、物力及财力的浪费。

三、房地产经济可持续发展的战略及对策

1.与资源环境相协调

目前，我国房地产行业发展所存在的最大弊端是资源的浪费。因此，在发展房地产经济时，必须坚持“杜绝浪费、提高利用率、有效充分”的方针。建筑取材时，首先应该对整个建筑过程中所需材料做整体上的规划和评估，切实做到“用多少，取多少”；其次，应量材而用，切勿盲目取材，等真正实施时才发现材料的不规格。土地的利用也是房地产经济发展需要着重考虑的问题，房地产施工的时候，应严格测量建筑之间的间距，并结合当地地理及地形特征，对建筑做好整体规划，以便使土地能够充分的利用。

2.与生态环境相协调

在房地产开发及施工时，对周围生态环境的保护，也是城市建设的重要部分。因为环境因素更是实现可持续发展战略的重要因素，所以，在发展房地产经济的同时，要充分考虑生态环境因素。首先，在房地产开发之前，应该进行全面规划，对当地生态环境做好充分调查，务必做到房地产经济建设与生态环境相协调，使建筑能与周围生态环境紧密相连，为人们营造一个良好的居住环境。然后，要为居民营造一个良好的社区环境，这就要求我们秉承“建设花园小区”的理念，以人为本，充分考虑当地的人文特点，努力做到房地产建设与社区建设的统一。

3.掌握市场供求关系

市场供求关系决定着商品生产量的多少，房地产经济的可持续发展，更要遵循这一规律。因此，在发展房地产经济时，要做好市场调查，掌握市场供求关系，做到需求有多少，供应就有多少。只有这样才能保证房地产的开发与销售能够同时并进，才能不致房地产的浪费，才能使房地产经济在可持续发展战略的旗帜下，更好更稳定的发展。

4.加大科技的投入

科学技术是先进的生产力，经济的发展需要科技的投入，需要科技的创新，同样，房地产经济的可持续发展更需要科技创新。科技进步是经济发展的基础，科技的进步靠人才，因此，要大力培养房地产行业的专业人才，加大对先进科学技术的引进与改造。使高精尖的技术充分用到房地产行业中去，真正实现房地产经济的可持续发展战略。

5.住宅标准化

目前房地产行业正向品牌及模式竞争阶段不断迈进，大型地产公司逐步确立品牌和产品战略，标准化设计与工业化生产需求相适应，可以对设计、采购及施工成本进行有效降低，并对效率进行有效提升，同时对开发周期的减少十分有利。标准建立是确保品质的最好方式。设计流程标准、设计成果标准及产品开发等系列规范文件的完善，可以为住宅产品的优化提供可靠的保障。

为提高房地产项目的整体质量，应确保在各个环节中都具有高品质，如规划、设计及施工等阶段，房地产公司应优化重组房地产开发流程，进行评估标准的制定，为工程管理能力的提升提供可靠的保障。与此同时，应对成本控制模式加以完善，如进行成本管理中心的设立，将目标成本管理理念引入，对房地产开发投资成本进行有效管理。为提升房地产经济的增长速度，在成本控制中，应进行统一采购模式的建立，将战略供应商概念引入采购模式，以此对其成本进行有效降低，并实现房地产经济的可持续发展。

四、结束语

房地产经济关乎国计民生，更是我国国民经济发展的巨大推动力，因此，房地产经济能否可持续发展就显得至关重要了。发展房地产经济，不能仅看眼前的利益，而应该放眼未来，既满足当下人们日益增长的需求，促进国民经济的发展，又不损害子孙后代的利益，让他们营造良好的居住及资源环境。由此，房地产经济的可持续发展则显得尤为重要。

参考文献：

[1]邓铁玲.浅析房地产经济发展趋势[J].民营科技.2016（01）.

[2]李国辉.低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展[J].中外企业家.2016（36）.

第6篇：房地产供应商管理范文

一、本轮房价上涨的因素分析

（一）需求因素

1.城镇化。城镇化是推动住房需求的最主要的刚需。我国2015年底的城镇化率只有56.1%，如果按照发达国家70%以上的城镇化率，我们还有近3亿人入城空间，国家目前在推动1亿人入城，这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

2.产业和就业。为什么本轮房价上涨只存在于一线城市和部分二线城市，而不是所有城市都上涨呢？因为这些城市当前的产业发展较好，未来的发展潜力也比较大，就业更为充分。人口流入具有持续性，必须具有充分的就业条件，所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策，甚至是现金补贴，都难以吸引流动人口购房，其主要原因就是就业，因为这是关系到其未来可持续发展的问题。购房后，需要工作支付月供和维持日常生活，必然需要良好的产业发展去支撑。正如收入水平并不高的郑州房价不断上升，与富士康投资郑州，增加大量的就业人口不无关系。

3.国家战略。本轮房价上涨还有一个值得注意的区域特点，就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外，中央新一届政府上台以后，提出京津冀一体化、长江经济带等战略，导致环北京周边的城市群地带及南京、合肥等地房价的快速上涨。这些战略决定了未来会围绕这些区域发展大型的城市群，这些地区的基础设施会更加完善，产业发展潜力会比较大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的农民工，目前到了需要考虑定居的时候，这一因素在今年房价上升过程当中比较明显。一、二线城市由于户籍和升学等影响，终究让其缺乏归属感。同时，其对一二线的房价也是望尘莫及，因此，他们中很大一部分人考虑到回流，而回流购房的选择受经济条件约束，经济条件最好的一部分往往回流到一省城市公共基础设施最好、教育文化医疗资源聚集最好、公共服务最完善的省会，当然其房价也往往是一省最高的；经济条件差点的基本就回流到地级市；再差点的就回流到县城或者镇里面。所以，这种人口的回流基本呈现以地域划分财富等级的现象。中部地区收入水平并不高的合肥和郑州的房价之所以涨得很厉害，其中很重要的因素就是这两个省都是前期人口流出大省，当前属于人口回流比较严重的阶段。

5.交通。有篇网传比较广泛的文章《中长期铁路网规划国家告诉你：买房关注这19个城市！》，把中国的铁路中长期规划跟房地产未来的升值潜力联系起来，从铁路交通的角度分析房地产市场的发展，也提到了胡焕庸线，谈到有些城市随着高铁线路的规划交通优势可能在衰落，有些城市交通优势在崛起，原因就在于中长期铁路网规划让有些城市交通变得更加便捷，对产业和人口的吸引力当然就更大，房价自然上涨。

6.其他需求因素。现在的年轻人更看重城市的市容市貌和生活环境，所以类似合肥的滨湖新区这样的区域房地产发展就会非常迅速。另外，在当前社会资源配置不均衡和社会保障没有达到均等化之前，大城市的社会服务和公共保障相对更好，房地产市场需求也就更为旺盛。

（二）供给因素

强劲的需求是推动房价上升的必要条件，但不是充分条件，因为如果供给能跟上强劲的需求，房价就不会上升太快，显然住房供给方面也存在一定问题。

1.政府垄断下的热点城市土地供给不足导致住房供给不足。根据一组最新数据，一些热点城市住房需求增加的同时，供给却在收缩。2016年1-8月，100个大中城市土地供应面积同比减少10%，在部分一、二线城市下降更多，普遍滞后于全年供地计划。统计数据也显示，近6年我国的土地供应增速是下滑的。从另一个侧面看，过去5年，山城重庆市的土地供应量比上海和北京高出4-6倍，这也就不难理解重庆房价为何被老百姓称为良心房价了。因此，房价的上涨很大程度是住房供给侧存在严重的问题。而原因是土地是地方政府的财源，某些地方政府为了获取更多的土地收入，让有限土地卖出更好价钱，打着耕地红线的幌子，采取挤牙膏式的供给方式，不积极创新改革，增加土地供给。

2.土地供给方式存在问题。土地招拍挂制度本身没有问题，透明性高，高价者得，很有市场效率。但是，当土地的供给非常有限时，这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源，从源头推升房价了，以致地王频现。如果土地供o很充分，这种竞价模式也就不会过于抬高地价。也就是说，在土地供给有限的情况下，这种供给方式推升了房价。

3.保障房措施不力。开始建立住房制度时，我国要求占城镇人口中的70%的中低收入阶层由经济适用住房满足，占人口10%的最收入阶层由政府的廉租住房满足，剩下的20%的富有阶层用商品住房满足。但现实却演变成全国主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应，即基本均由市场主体供应商品房，而经济适用房等政府主导的保障利性供给基本形同虚设，甚至造成了巨大的权力寻租空间。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配给真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏远的地方，交通不方便，导致很多中小城市的保障房建成后没人去申请。

4.预期因素。造成本轮房价上升的重要因素还与人们预期的改变和政策的宽松关系较大。去库存成为国家任务，改善了市场预期，各地政府随之响应中央，纷纷从信贷、税收和财政等方面采取宽松的政策。这种没有严格区域差异的宽松政策导致供不应求地区的房价上升很快。

5.货币因素。当货币大量超发、实体经济又不景气时，具有投资功能的房地产能吸引大量资金的进入。但本轮房价上升并非由于信贷总量的大幅放松。数据显示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房价却在上升，因此本轮房价上升是货币流向出了问题。因为实体经济普遍疲软，导致货币纷纷流向房地产市场，所以才有了7月份100%的新增贷款都流向房地产的特殊现象，这是房价上升非常重要的一个原因。

6.房地产市场秩序的不规范。房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后，既有部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理；也有中介的推波助澜，中介的影响主要体现在二手房交易市场，这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大，因为中介促成高总价成交直接关系其业务提成的高低；还有部分媒体从I者也在自觉或者不自觉地成为房价的推手，很多媒体从业者由于缺乏专业素养或者为了博眼球，在房价上升或者下降阶段往往过分夸大上升或者下降的报道，造成一定的市场恐慌。

二、房价调控的重庆经验借鉴

我国的房地产市场调控目前还不够成熟，主要是完善的市场调控体系还没有形成，调控的主要目标还只是盯住房价，所以导致房地产市场调控的行政手段使用频繁。重庆市在过去两年中GDP增速连续保持全国第一，但在过去的6年里重庆的房价却始终稳定在6000-7000元/平方米，在本轮房价上升中，重庆的房地产市场可谓是中国房地产泥石流中的一股清泉。因此，总结借鉴重庆经验就显得尤为必要。

一是学习重庆土地供给的创新。重庆实行土地地票制度，将农民进城后的宅基地复垦指标带入城里置换，这样无异于打通了城乡土地不能互相流通的障碍，同时也符合以人为本的理念，因为人走到哪里，就应该在哪里给予人生存空间的需求。2006年重庆为了满足城市建设日益增长的土地需求，创造性地以“地票制度”打通传统的城乡二元土地分割现状，此后的10年间，重庆每年供地面积始终是京沪的2-3倍。来自国家统计局的数据显示，2014年重庆供地1864.59万平方米，京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米，也就是说，2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

二是学习重庆市政府的卖地模式。把生地通过政府开发出成熟地后卖给房地产开发商，杜绝了房地产开发商在土地当中赚取巨额的差价，杜绝了很多开发商根本就不是开发房子，而是买地等着升值，以致土地供给了，房子供给不上。从2002年起，重庆市就建立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。通过推行土地储备体系，重庆市将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，由重庆市地产集团等经营。这其实就控制了土地的“入口”与“出口”，在征收土地后，土地储备公司投入资金进行拆迁安置或置换搬迁，并投入资金搞土地整治，完成“七通一平”后，将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。

三是学习重庆市的保障房建设。真正让低收入人群有房可租，有房可住。重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制，即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应，即建设规模化的公租房，让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等有一个政府福利性的租赁房，在租约满5年后可申请购买该公租房，同时严格规定公租房不可上市交易，如购买人要卖出，只能原价出让给政府公租房管理局。在过去的十年里，重庆总计兴建约4000万平方米公租房，为数十万市民提供了福利性住房。

第7篇：房地产供应商管理范文

关键词：企业项目；采购管理；问题优化策略

项目采购管理是企业管理的一个重要组成部分，对于企业的成本控制和经济效益的提高有积极作用。随着市场经济的发展，企业项目也越来越多，项目采购任务也变得繁重起来。企业的项目采购既影响企业项目的顺利完成，也影响企业的财务管理和成本控制。如何在现有的制度下，针对项目采购中存在的问题找到优化策略是我们需要分析和研究的问题。

一、企业项目采购管理中存在的问题

企业项目一般资金投入大，具体任务多，需要采购很多物资材料、技术设备和相关的服务。由于采购金额大、涉及的事项多，所以往往会出现一些问题。

（一）采购审批问题

企业的各种层次和类型的项目一般需要公司高级管理部门或者上级公司审批。企业高管或上级公司对采购的某些环节非常重视，比如采购计划、采购的实施结果等。此外，每次完整的采购都不是某一个单一部门的事，而是多个部门的事。采购人员既要和需求部门打交道，还要和财务部门进行沟通，各个有关部门是否认可采购环节是采购部门需要关注的问题。只有采购过程得到各个部门的认可，企业采购过程的公开性才能得到增强。但它也有一定的弊端，它使采购内部审批的环节有所增加，使审批程序变得复杂。特别是领导要对每个审批环节进行检查并签字，如果领导事务繁忙或者出差，那审批文件就不能及时完成签署，可能耽搁采购的进度和效率，使采购的时间延长。企业开展的每个项目都有一定的时间期限，如果采购的商品或服务类型比较多，采购的审批程序要比较麻烦，那么就会对采购的进度乃至整个工程项目的进度产生影响。所以，提高采购效率，必须精简采购审批流程。

（二）采购方案问题

企业采购种类多样，专业领域涉及广泛，既有有形商品，也有无形的服务。此外，有些采购工作时间跨度较大。虽然公司对采购方案有一定的安排，但各部门要细化这个方案。采购职能由各个部门单独行使，没有统一的采购组织，使得采购人员的素质也有一定的差异，因此需要以物质特征和市场供求关系采取不同的策略。（三）供应商管理问题有些企业没有建立供应商数据库，也有些企业数据库不完善，资料不全。这往往导致供应商还需要较多的时间去寻找，使采购效率降低。如果在采购合作之前，不能仔细地考察供应商，会对后期的合作造成消极影响。在每次与供应商合作之后，如果不按时评价，就会对下次的合作造成不利影响。如果不能有效选择供应商，那企业的采购成本会有所增加。有些企业投标选型部门与最终落实采购方案的采购部门的供应商数据库不通用，也会造成一定困扰。

二、企业项目采购管理的优化策略

（一）调整规范企业采购管理组织和流程

一个科学规范的企业采购管理组织应该符合目标统一、权责分明、高效精简的要求。首先，企业董事会或者上级公司应该放权给采购部门。董事会要明确自身的职责和权利，放权给采购部门，使采购部门的积极性得到调动。上级公司应该对子公司的采购方案进行审核评估。如果总公司同意公司的采购计划，那采购的实施就应该由公司自主进行。总公司可以对下属公司的采购行为进行实时监控。监控的措施有两个。第一，可以让纪检部门监督采购过程；第二，总公司可以监控采购的关键节点或者金额较大的商品和服务。对于不重要的环节，可以由子公司独立开展。开展这种管理和监督，既有利于总公司监督权利的行使，也有利于保证子公司的采购自，使公司的采购得以顺利有序地进行。其次，要明确各部门的采购职责。企业的每个职能部门一般都是相对独立的，所以每个部门都有采购的权力。企业的物资装备部对有关的机器设备等物资的采购负责，工程控制部对工程和项目设计方面的采购负责，而其他一些部门也对其工作权限内的物资拥有采购权。这样的制度安排会使得采购工作发生交叉，导致重复采购，不仅造成企业资金的浪费，而且容易使项目的进度受到影响。有效解决这个问题，企业可以设立一个集中的采购部门，由它来统一采购企业所需的所有物资和服务。统一集中采购的优势在于能够有效地整合各部门的职能，明确采购工作任务，使专业队伍和优势资源得到集中。统一后的采购部门在各个采购部中设专业组，使它们具体行使采购的权力。企业需要采购时，只有采购组才能完成采购任务，制定采购计划、招标、询价比选和谈判签约等配套工作也由采购小组进行。各个职能部门有什么采购需求可以向采购部门提出，由采购部门来负责具体的工作，其他部门要积极与采购部门搞好沟通和配合。这样，每个部门各司其职而又相互合作，使采购工作能顺利开展。最后，对采购的流程进行优化。很多公司现有的采购流程涉及的人员和部门多，手续繁琐，效率不高。信息技术的发展改变了传统的审批管理，很多工程项目开始使用信息管理系统，比如ERP系统。ERP系统的应用基础是模块的应用程序，它使很多智能部门的活动得到集中，不管是产品计划、采购零件，还是库控制存、分销产品以及订单跟踪。总之，采购人员可以利用ERP系统完成整个采购过程。

（二）科学制定采购计划和策略

保证项目顺利推进的一个重要措施就是制定采购计划和策略。它可以对项目所需的商品和服务的数量和质量进行预估，保证这些资源的有效及时供应，避免出现资源不足而耽误项目推进的情况。另一方面，制定采购计划对于资金利用率的大幅提高也十分有利。只有使采购计划能匹配项目的进度，才能合理使用材料，防止出现过度采购造成的物资积压，形成资产的损失。另外，要想合理控制采购的成本也需要制定采购计划。采购计划的制定，可以给采购部门一个事先准备的时间，有利于对采购方式和采购时机进行合理选择，有利于对采购成本进行有效的控制。在采购策略方面，可以根据采购内容的不同，分为物资类相关采购策略、技术服务类相关采购策略和工程类相关采购策略。以项目工程的承包情况为依据，可以将物资采购分为业主采购和分包商采购两种。其中，业主采购的策略有集中采购、协议框架采购和固定量打包采购三种。集中采购适用于大宗物资，其目的是使工作界面削减，使采购成本得以下降，统一材料选型和装置设备的统一性，其优势是能够有效管控采购的质量，能够对设备的通用和维护产生有利影响，使库存成本下降。协议框架采购适用于数量未知商品的采购，其方式是框架协议。协议的内容要详细周到，对物资种类、交货方式、计费方式和协议终止条件作出明确具体的规定。承包商如果实际履行了业务的责任，那么应该享有同样的权利。固定量打包采购适用于业主自购且数量确定的商品，采购的方式是订立固定总价合同。技术服务类采购一般要由业务进行公开招标，然后询价比较，最后择优确定最终的合作企业。工程类物资的采购要坚持工艺相关性和区域相关性两个原则。

（三）调整供应商管理制度

项目所需的设备、材料和服务等各种资源都依靠供应商来提供，因此有必要做好对供应商的管理。调整供应商管理制度，应该以市场调研为基础，充分调查掌握各个供应商的基本情况，使供应商数据库得以建立。其次，企业还应该对数据库中的供应商进行定期的评价和考核。同时，由各需要与供应商接触的部门共同来建立和完善供应商数据库，做到信息实时共享，提高对供应商的整体把控。

作者:赵谨 单位:江苏智运科技发展有限公司

参考文献：

[1]应莺.基于房地产供应链的战略采购研究[J].科技信息(学术研究),2008(24).

[2]邓永国.企业物资采购风险研究[J].中国物流与采购,2008(12).

第8篇：房地产供应商管理范文

看中了这点，“快、准、狠”地抢下了这块“蛋糕”。然而，她想做的还不仅限于此。

当中瑞财富累计交易额突破35亿，张巍薇只是很平静地说了一句：“一切都在计划之中。 ”2015年年初，中瑞财富就定下了在一年内交易额达到35亿～40亿的目标，现在看来，这个目标已经实现了，而且有望继续攀升。 中瑞财富是做啥的？官方给出的答案是“国内首家大宗商品互联网供应链金融平台”。简单来说，中瑞财富先找到煤炭、油气、钢铁等多条大宗商品供应链中的核心企业，再从这些企业上游的众多供应商中，选择有持续用款需求的优质供应商，为其提供融资服务。

机会来了

作为中瑞财富的CEO，张巍薇曾在本土最大咨询公司和君咨询从事咨询师工作多年。是厌恶了两点一线的平静生活，决定出来闯一闯？她摇了摇头：“多年咨询师工作，我也进入到一个瓶颈期，最高点在哪儿确实不清楚，于是选择企业落地。 ”作为张巍薇多年客户的中瑞控股，成为她的首选。 2013年，互联网金融发展得风生水起，市场空间有限，要想从中分一杯羹，如何切入才能保证今后不被同质化？凭借对中瑞控股多年的了解，张巍薇认为可将目标瞄准大宗商品供应链金融，于是，中瑞财富应势而生。谈到这次创业经历，张巍薇坦言：“相比那些白手起家的创业者，我是幸运的，有平台，有资金支持，解决了创业初期的后顾之忧。” 供应链 P2B的魅力 从成立之初，中瑞财富就将自己的发展模式定位于供应链金融P2B，这与P2P有何不同？张巍薇告诉记者，P2P借款是给个人，主要分为个人信用贷款、房屋抵押贷款和车贷等。由于目前个人征信体系尚未健全，借款给个人的模式尚存在一定的风险及不可控因素。 P2B则是在真实的贸易背景下进行的融资借款，个人投资者可以把钱出借给资质优良的企业。“供应链金融P2B通常围绕一个具有极高信用的核心企业，将核心企业的信用注入到整个链条里边，使得中小微企业的信用水平也可以提升，进而获得融资服务。这些都是围绕供应链进行，因此保理期不会超过12个月，一般为1～3个月。 ”张巍薇强调，传统信贷大都是针对企业主体信用评价放款，但供应链金融则是通过核心企业提升中小微企业信用再放款。 近期大宗市场走向低迷，这是否会对中瑞财富产生影响？张巍薇给出了否定的答案。“只要把风控做好，行情的波动对于投融资平台的业务影响是非常小的。 ” 以煤炭供应链为例，其实最重要的核心不在于煤炭贸易商，而是电厂。经核心企业信用担保的贸易商将煤直接卖给电厂，电厂成为回款的最终来源，整个链条相对比较稳定。据张巍薇透露，中瑞财富选择的都是国有五大电厂及上市公司全资子公司，以使资金能够得到有效保障。说到底，P2B模式在风控上的优势更为明显，因为可放款的贸易商在核心企业那儿已经历过一次大筛选了。 值得注意的是，除了深耕大宗商品供应链市场，中瑞财富目前也在尝试寻找其他产业链上的金融机会。例如做房地产供应链金融，可选择一百强的开发商，向它的上游供应商提供金融服务，又或者工程建设的一些保理类服务等等。 资产端得跟上！ 在互联网金融领域，得资产者得天下。对于资产端的获取，张巍薇显得十分谨慎。“在资产端的布局上，我们不求多，不求全，更不求大。进入一个行业前务必要有充分的了解，更重要的是联合核心企业一起来做这件事。 ”

张巍薇所说的核心企业，指的是它们要不可以做资产，要不就是在风险管理上十分专业。2015年9月，中瑞财富正式引入A股首家煤炭供应链上市公司瑞茂通为股东。当众多互联网金融平台都在发愁如何解决资产端难题之际，瑞茂通的加入无疑给中瑞财富带来了强有力的资产端支持。

有人说，相对于资产端的优势，中瑞财富对用户的获取没有跟上节奏。张巍薇不以为然，“为了获取用户，有的平台砸下多于我们几倍的钱。但用户来了，这些平台的资产端真的跟得上吗？这种发展模式是不健康的，踏实做资产的人都知道，资产端的获取绝对不是像获取用户那么简单，获得一个用户可以用钱解决，资产端却不是。 ”张巍薇强调，既然钱不能解决这个问题，就必须遵循平台自身的发展逻辑和速度。 直击热点

《投资与理财》：近期P2P平台跑路事件频发，在此背景下，投资人如何才能避免“踩雷”？

张巍薇：在这个特殊的时间点，建议投资策略还是要以稳健为主。一方面是尽量减少投资额，另一方面就是尽可能地分散投资。如果做到这两点，即使出现损失，也不会对自己的资产造成太大影响。投资人在选择平台时，可以关注下股东背景、平台发展过程、项目情况等信息，那种发展过快，而且又看不懂资产状况的平台，一定要谨慎进入。

第9篇：房地产供应商管理范文

1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占80%，随意修改规划的小区占34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的1/7.据不完全统计，2002年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

2.解决物业管理所存在问题的对策

2.1走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2.2走法制化发展之路

实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

2.3走集团化发展之路

在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

2.4走品牌化发展之路

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

2.5走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

2.6走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有3526件，占整个投诉总量的14.6%，成为2003年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。