土地征收安置补偿办法精选(九篇)

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第1篇：土地征收安置补偿办法范文

关键词：磐石市征收补偿安置工作 完善 对策

中图分类号：D651.1文献标识码：A

1.尽快制定出台磐石市征收补偿安置标准

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，由区（县）土地管理部门下属的征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。并由区（县）征地事务机构与宅基地使用权或房屋所有人签订房屋补偿安置协议。但目前仍有部分乡镇或国有公司作为拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收补偿事务中心正式挂牌成立。在区征地事务机构成立后，补偿安置协议应由磐石市征地和房屋征收补偿事务中心与被征收人签订，同时应按新的补偿标准签订协议。所以，尽快制定出台磐石市征收集体土地房屋补偿安置标准系磐石市征收补偿安置工作的重中之重。

同时，根据吉林市关于征收补偿安置的相关新规定，征地房屋补偿以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。所以，根据上述规定，磐石市征收补偿安置新标准的制定出台，前文所述的包括拆迁基地户口大量回流、重复安置、假离婚分户等问题均将迎刃而解。

2.适当运用司法诉讼，加快推进司法强迁

关于通过司法途径解决征收补偿工作中出现的问题，可以按以下途径解决。

其一，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，对于被征收人及公有房屋承租人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。宅基地使用人或者房屋所有权人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。由于磐石市各乡镇、街道及工业区的拆迁基地均有一些所谓的“钉子户”，在规定的期限内不肯搬迁，有的被拆迁人已逾期搬迁二年以上，甚至更长时间。同时，这些被拆迁人漫天要价，使得拆迁实施单位无能为力。这些被拆迁人的行为严重影响了磐石市重大项目、实事工程及招商引资项目的推进。有的乡镇、工业区为一个项目召开了好几次的项目推进会，无法推进的原因却一直是拆迁问题。所以，磐石市法制办、房屋管理部门及土地管理部门应及时与法院进行沟通，协调司法强制执行的机制，争取通过司法强制执行，以案说法，提高公民的法律意识，带动同基地的其他人顺利搬迁。

其二，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼或者仲裁”。当前的征收补偿工作中，有部分被征收人（或被拆迁人）签订补偿安置协议后，又反悔不交付征收房屋的钥匙，也不在约定的期限内搬离房屋。导致拆迁实施单位对此没有任何办法。对于签订协议后不肯搬迁的，若系国有土地上房屋征收，可根据所签订的协议直接向人民法院提讼。如系征收集体土地房屋的，或“协议拆迁”的，建议向法院诉调中心申请调解，争取得到法院支持。如金山工业区被拆迁人李某，于2011年11月30日签订拆迁补偿安置协议，根据协议约定，被拆迁人应于协议签订后的七天交付钥匙并搬离拆房屋。但协议约定的搬迁期限到期后，被拆迁人不肯搬离。拆迁实施单位多次做工作，也不肯搬离。为此，工业区向磐石市法院诉调中心申请调解。在调解中，法院委托的调解人员向被拆迁人耐心劝说，讲法说理。终于在法院调解人员的主持下，此案圆满解决，被拆迁人也按调解协议确定的时间按期搬迁。需要说明的是，对于上述案例，是在法院诉调中心调解下解决的，因目前该类案件是否属于法院的受案范围尚不明确。据了解，需待我国的“土地管理法”修订后才能明确。

3.保证征收补偿费用足额到位

征收补偿资金到位包括两方面，即对于用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前（或在征地房屋补偿方案公告前）足额到位，专户存储、专款专用。同时，对于用于建设产权调换房屋的资金应及时到位。磐石市目前安置房源紧缺，用于货币补偿的资金及建设安置房源的资金不及时足额到位，给征收补偿工作带来了直接的负面影响。一些重大项目、实事工程及招商引资项目资金量大、资金压力也大。保证征收补偿费用的足额按时到位，才能确保征收补偿工作的顺利进行和项目的按时推进。所以，对于征收补偿费用不能足额到位的项目，区政府不能作出房屋征收决定或不能批准征收集体土地。对于资金能够落实，征收补偿费用及时足额到位的项目，政府应给与支持。

4.设置征收补偿机构，加强从事征收补偿工作人员的队伍建设

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好征收与补偿相关工作。根据上述规定，征收补偿具体实施单位由原乡镇、街道、工业区具体实施拆迁安置补偿工作变为由区房屋、土地管理部门具体实施。征收补偿实施单位的变化，直接导致实施人员的变化。这种变化将直接导致征收实施机构的设置、人员的配备、衔接等。关于机构设置、人员配备等应由区政府与区房屋管理部门、区土地管理部门、区组织人事部门及各乡镇、街道、工业区进行协调，依法形成征收补偿的条线机构设置和相对应的工作人员。

同时，对于从事征收补偿的工作人员，《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》明确规定了应通过有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。区政府应考虑年富力强，具有一定法律知识和业务知识的人员从事征收补偿工作，在编制、待遇等方面优先考虑。

5.建立征收补偿的监督机制

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，市、区（县）监察机构应当加强对参与房屋征收与补偿工作及参与征地房屋补偿工作的政府、有关部门或有关单位及其工作人员的监察。而上述规定，没有对征收补偿安置工作的其他监督机制作出规定。鉴于征收补偿安置工作需要公平、公正、公开。建议磐石市对征收补偿工作引人外部评价（第三方监督）机制。由群众代表、人大代表、政协委员、专业人员等组成，并由磐石市政府抽调上述人员组成评价小组，对项目征收中的资料依据、安置人口认定、补偿标准、补偿费、安置房的建设等进行评估和监督，接受群众和舆论的监督。

6.其他建议

（1）减少或避免“协议拆迁”。鉴于先拆迁后征地项目可能出现严重问题，特别是无征地手续，就无司法诉讼，也不可申请强制执行。建议磐石市减少或避免“协议拆迁”，而应按照《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定实施征地补偿工作。

（2）增加征收补偿工作的透明度，做到征收补偿政策的统一性。

目前在征收补偿中，一些乡镇、街道及工业区对于一些特殊的、法律法规没有规定的情况，往往以会议纪要、文件等形式规定了征收补偿安置标准，即所谓的“土政策”。而各地区、各阶段的规定又不仅相同，缺乏统一性。建议区政府协调相关部门，明确在本区范围内的统一标准。真正做到征收补偿安置工作的公开、公正和公平。

（3）落实资金，加快安置房的建设。

磐石市安置房缺口大，被征收人临时过渡周期长。这不仅使征收补偿工作难度加大，也势必造成社会的不稳定。切实落实资金，加快安置房的建设，已到了刻不容缓的地步。

第2篇：土地征收安置补偿办法范文

一、征收补偿安置依据

依据中华人民共和国《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和政策。

二、征收范围

本项目征收范围为：东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、赣江源大桥叉路口。具体范围以城南沿江大道项目规划红线图为准。

三、征收补偿基本情况

该项目征收涉及私房252户，征收占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），征收占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。

四、征收补偿安置办法

本项目私房征收补偿安置方式采取货币补偿、房屋产权调换和异地宅基地安置三种方式，工业厂房征收采用货币补偿或工业用地安置方式。被征收人只可选择其中一种补偿安置方式。违章建筑不予补偿安置。具体办法如下：

(一)货币补偿

1.被征收房屋、厂房价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房屋、厂房进行评估，并将被评估的房屋、厂房面积、结构、建设年限、评估价进行公示，征收人和被征收人对房屋、厂房的面积、结构、建设年限、评估价等有异议的，可自评估报告送达之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10天内申请专家委员会鉴定。被征收人逾期未提交书面申请复估或专家鉴定的视为无异议。

2.付款方式：被征收户签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿费，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，搬迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿费。

(二)房屋产权调换

1．安置房位置：安置房位于工业园生活小区（新职校西南侧）。

2.选房原则：被征收人可在工业园生活小区安置套房依序选择房号（户型、面积）进行产权调换，调换建筑面积原则上为1：1，如被征收人建筑面积大于最大安置套房面积的，可选择两套以上的安置房，但必须按照安置的套数最少、安置面积最接近征收建筑面积的原则确定。如果选择的安置套房面积超过其住宅征收建筑面积，超过部分套房价格按套房出售时市场价格购买，未超过部分套房价格按当时评估时点的市场评估价购买；如果选择的安置套房面积少于住宅征收建筑面积，安置的套房价格按当时评估时点的市场评估价购买。

3.宗族厅堂（祠堂）、临时设施、猪牛栏、厕所（不含套房内厕所）不计入安置面积，只可货币补偿。

4.被征收房屋及安置房的价格确定：被征收人的房屋价格按货币补偿办法确定。安置套房价格由同一评估机构按相同方法、相同估价时点进行评估确定。评估结果张榜公布。

5.结算方式：征收人与被征收人签订征收协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂账暂存，与安置套房购买款进行轧差计算，多还少补。

6.安置套房建筑标准：内墙为毛坯墙，进入套房第一道门安装防盗门。外墙装修完毕并安装铝合金窗，水、电总管、总线到户，户内管线由被征收人自行负责。

（三）异地宅基地安置

1.安置地位置：（1）高速交警办公室围墙北侧安置地；（2）新职校西南侧安置地；(3)故居西南侧安置地（根据规划可适度向东南延伸）；(4)东华山林场（原工信局天然气站）安置地。城南加油站至上坝大桥路段被征收户原则上安置在高速交警办公室围墙北侧安置地；上坝大桥至金丰大道路段被征收户原则上安置在新职校西南侧安置地；金丰大道至工业二路路段被征收户原则上安置在故居西南侧安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地；工业二路以北至赣江源大桥路段被征收户原则上安置在东华山林场（原林业职工住房）即原工信局天然气站安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地。

2.土地安置指标面积的确定：被征收房屋主体第一层建筑占地面积小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主体第一层建筑占地面积大等于40㎡的可安置土地，其中选择高速交警办公室围墙北侧安置地的按1:0.7的标准安置，选择在其它地段安置的按照1：1的标准安置。每户安置地面积不得超过120㎡。

3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置时的市场价进行回购。

4.安置地转让：在办理相关建房手续之前允许转让一次，免收办理转让用地手续的各种规费和税金，若建房后交易则必须交缴所有规费和税金。

5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定，被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

6.安置地建设标准：完成“三通一平”等基础设施建设。

7.安置用地建房必须服从城市规划、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。采取统一设计、统一建设、统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。

（四）工业用地安置

1.对符合进古樟工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。

2.安置指标面积的确定：按征收用地面积1:1标准进行安置。

3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。

4.工业用地的安置地不允许转让。

5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定（其中地价应参照被征收人购买该工业用地的价格确定），被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

6.安置用地厂房建设必须服从工业园区规划等园区统一管理、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。

五、安置户头确定原则

根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或2010年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。

六、临时安置补助费及搬迁补助费标准

1.私房征收：临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。

2.工业厂房征收：临时安置补助费及搬迁补助费标准根据实际情况另行商定。

七、征收部分产权房屋征收补偿办法

征收部分产权房屋，征收补偿费按被征收房屋产权人各方拥有的产权比例分别给予补偿。

八、安置房选房和异地宅基地安置选地办法

序号确定按被征收人签订征收补偿安置协议时间、搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置房或安置地，选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定先后顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。

被征收人必须遵守选房（地）规则，并按时参加。如果未按时参加，视为被征收人自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号的被征收人。

九、相关政策

1.被征收人在年10月31日前签订协议并搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励20元/m2；被征收人在年11月1日至年11月30日前签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励10元/m2；被征收人在年12月1日后签订协议并搬迁完毕的不给予奖励，不享受其它优惠政策。

2.在规定时间内拆除完毕的，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，迁移时免交水、电、闭路电视、宽带网络及电话等开户费用，迁移水、电各经营单位只可收取表内材料费及10元/户的工时费；迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只可收取10元/户的工时费，被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，年内一次性缴清服务费的，报停期内的服务费可转移至开通后使用。选择产权调换的从临时安置房内迁入安置房时，可再享受一次以上优惠政策。原已办产权证的，办理产权证只收工本费，行政事业性规费、基金及各种代征费全免，服务性费用及经营性费用减半征收。

3.征收非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被征收人给予适当补偿，其标准为征收前3个月额定税收金额总和的4倍。

4.被征收人选择货币补偿并在规定时间内搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，可按其被征收房屋主体建筑（含装修）和房屋主体第一层建筑占地的评估补偿价格的20%给予奖励。

5.安置用地使用权类型为国有出让土地。

6.房屋拆除工作必须由征收部门委托有拆除资质的企业统一拆除。严禁被征收户自行拆除房屋，否则将在其房屋补偿款中扣除一定残值，所造成的一切后果自行负责。

7.房屋征收范围内严禁一切抢搭、抢建、抢修、抢种和改变房屋用途的行为，否则不予补偿。

十、征收搬迁期限

年9月15日开始征收，年12月31日前征收完毕。

十一、管线迁移和建设

征收范围内的所有管线的迁移改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位将各自的管线在规定期限内迁移改造完毕。征收完成后需建设的，也由各经营单位在规定时间内按规划自行建设完成。

十二、行政复议和行政诉讼权利

被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可在规定时间内向上级人民政府申请行政复议，也可在规定的时间内向人民法院提起行政诉讼。被征收人逾期不申请行政复议和的，将依法申请人民法院强制执行。

第3篇：土地征收安置补偿办法范文

【关键词】房屋征收；补偿标准；分析

0.引言

我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。

1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素

集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。

1.1征收补偿原则的影响

土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。

1.2征收补偿范围的影响

很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。

1.3征收补偿办法的影响

我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。

2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法

2.1房屋价值补偿标准的确定

集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。

2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定

相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。

2.3停业停产补偿标准的确定

停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。

3.结语

加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。

参考文献

[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.

第4篇：土地征收安置补偿办法范文

一、征收对象范围的界定

观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。

笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。

二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要

观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。

笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。

虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。

三、补偿组成范围构成

1.现行补偿组成范围

《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。

2.争议的焦点问题及观点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？

笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿

由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？

观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。

笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。

五、评估规范依据及价格

1.评估规范依据

已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。

选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。

那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？

笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。

2.与国有土地是否同地同价

集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？

对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。

集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？

笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。

第5篇：土地征收安置补偿办法范文

建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

第6篇：土地征收安置补偿办法范文

为认真贯彻落实省政府《省土地征收管理办法》及《关于实施<省土地征收管理办法实施规范>的批复》精神，进一步加强我市土地征收管理工作，现就有关事项通知如下。

一、进一步提高对土地征收管理工作的认识

加强土地征收管理工作，正确处理好城镇化建设和土地征收的关系，保护群众合法权益，维护社会和谐稳定，是促进我市经济社会又好又快发展、推动城市转型的重要保证。各级、各有关部门要充分认识做好土地征收管理工作的重要性，深入贯彻落实科学发展观，按照省政府统一要求，做到依法征地、和谐征地；要坚持依法行政，严格执行国家和省关于土地征收工作的法律、法规及政策规定，切实维护被征地农民利益，维护社会和谐稳定，促进全市经济社会健康、平稳发展。

二、明确征地工作主体和部门责任

按照《中华人民共和国土地管理法》和《省土地征收管理办法》规定，根据我市实际，市政府委托区人民政府和区管委会为土地征收具体实施主体，对所辖范围内的土地征收、补偿安置、被征地农民社会保障负全责。因征地引发的、行政复议、诉讼、裁决等由土地征收具体实施主体负责处理，并承担相应责任。

各级国土资源部门具体负责土地征收的组织工作，会同有关单位做好土地征收勘测调查、补偿安置协议签订、建设用地报批等。土地征收具体实施主体国土资源部门应当根据年度建设用地计划，拟订年度土地征收相关费用支出计划（土地征收相关费用包括征地补偿费、青苗和地上附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费和被征地农民社会保障补助费等），报同级财政部门审核；财政部门要将土地征收相关费用纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位；人力资源社会保障部门负责落实被征地农民社会保障工作。规划部门负责在预征收土地公告前，确定所征收土地的用途。农业部门、各乡镇（街道）负责具体监督土地补偿费用的分配使用以及土地征收有关工作。

三、规范土地征收程序

（一）拟征收土地公告。土地征收前，由市（含市）人民政府拟征收土地公告。薛城区、山亭区、市中区、峄城区、台儿庄区人民政府和高新区管委会拟征收土地公告由市人民政府。

（二）土地征收勘界调查。土地征收勘界由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、土地所在乡镇（街道）、被征地村（居）、被征收土地联产承包户或土地使用权人、勘测定界承担单位参加。属于单独选址项目用地的，还应有项目单位人员参加。

（三）拟定土地征收补偿安置方案。勘界调查结束后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门、土地所在乡镇（街道）、被征地集体经济组织共同拟定土地征收补偿安置方案，报经区（市）政府（高新区管委会）同意后公示。

土地征收补偿安置方案经公示、听证或放弃听证后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门与被征地集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。

（四）拟定建设用地方案和组织报批。城市（镇）批次建设用地方案和单独选址项目建设用地方案，由土地征收具体实施主体国土资源部门拟定编制，并负责组织土地报件，撰写建设用地审查踏勘意见，按规定的程序呈报。人力资源社会保障部门和国土资源部门要将被征地农民社会保障资金政府补贴数额，报送同级财政部门审核，由同级财政部门及时将被征地农民社会保障资金政府补贴额（社保补贴资金）一次性拨付被征地农民参保的社会保障资金专户。建设用地呈报材料中必须附有土地征收具体实施主体财政部门出具的社保补贴资金到位证明。各区（市）每年组织上报建设用地方案控制在5个批次以内。

（五）征收土地公告和土地移交。建设用地按照法定权限批准后，由市（含市）人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委会和村（居）民兑付土地补偿款，并清理地上附着物，办理土地移交。

四、严格土地征收纪律

（一）依法补偿。拟征收土地公告后，对抢栽、抢种、抢建的一律不予补偿。对阻扰征地工作、无理取闹的，要严肃查处，构成犯罪的移交司法机关处理。

（二）妥善处理历史遗留问题。对历史遗留的补偿款拖欠行为要抓紧组织清理，发现问题及时整改。各区（市）清理情况要于7月底前报市国土资源局。

（三）加强监督。监察、国土资源、财政等部门要加强对征地补偿安置费落实情况的监督检查。征地补偿安置费要做到专款专用，防止补偿费用不落实、出具虚假证明或不按照补偿规定要求执行等虚假征地补偿行为的发生。

第7篇：土地征收安置补偿办法范文

关键词:农村土地 征收 补偿 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收补偿的基本概况

土地,是人类赖以生存和社会经济活动极其重要的自然资源,具有稀缺性、不可再生性和不可移动性。我国有近8 亿农民在土地上生息、劳作,土地是他们的 “命根子”。由于城市化进程的加快和社会经济飞速发展的需要,土地征收的范围逐渐扩大到农村,为了保障被征地农民在征地过程中的合法权益和解决农民失地后的长期生存问题,国家建立了农村土地征收补偿制度。但《土地管理法》、《土地管理实施条例》及相关法律法规对补偿标准、补偿方式、补偿救济程序的规定存在诸多不足,导致实践中引发大量土地征收补偿争议,影响社会稳定。从农民自身来讲,并不希望把土地拿出去,但从经济发展来讲,又需要征地,征地本身又是一个强制行为,农民不得不服从,这是一对矛盾。因此,解决好我国农村土地的征收补偿问题显得非常重要和迫切。

我国土地征收补偿制度总体来说是不断地进步和合理,比如补偿标准逐提高;审批权力不断上收,基层政府的审批权限越来越小;土地征收补偿程序趋于规范和细化;被征地农民的安置办法也越来越灵活多样;土地征收补偿的法律依据也不断得到修改,以适应新的时代背景和经济发展形势。特别是在04年的宪法修正案中明确了土地征收和征用的补偿条款,为土地征收补制度提供了坚实的宪法依据。

土地问题不仅仅是农民的命脉,也是整个国家的命脉,解决好土地问题,不仅能确保农民合法权益,保持农村和社会稳定,而且使国家征地工作走向市场化、法制化的轨道。有利于社会主义和谐社会的建设。

(一)土地征收与征用

1.土地征收的含义及特征

土地征收是指国家为了公共利益的需要,以补偿为前提,强制取得其他民事主体土地所有权的行为。其法律后果是土地所有权在国家和集体之间发生变动。从来没有哪个制度否认过宪法的征收权,重要的是对征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是强制剥夺集体土地所有权的行为,是物权变动的一种极为特殊的情形。(2)征收主体一方是政府,且政府以行政命令方式从农民集体手中取得土地所有权,集体必须服从,没有任何选择的余地。(3)土地征收的目的只能是为了发展公共利益,绝对禁止任何商业目的的征收,且必须对被征收人以公平合理的补偿。

2.土地征收与征用的区别

《物权法》第44条中规定了有关征用的概念,即:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”由此可以看出土地征收与土地征用既有共同之处,又有不同之处。二者的共同之处在于都是以共利益为目的,运用国家强制力,经过法定的程序,并依法给予补偿。土地征收、土地征用虽然都是国家为建设需要征用土地的方法,但它们是有区别的,主要表现在以下几个方面:

第一,二者的行为效果不同。土地征收是土地所有权的改变,土地所有权由集体所有转变为国家所有。土地征用由于使用后应当返还给被征用人,因此是土地使用权的改变,而土地的所有权性质不发生改变。这是两者最主要的区别。

第二,二者所征收的对象也有所差别。我国土地的所有制形式只有国家所有和集体所有两种形式,土地征收的对象为农村集体土地。土地征用的对象既可以是农村集体土地也可以是城市国有土地。

第三,二者行为的依据不同。土地征收的依据和程序必须由法律规定,这是我国《立法法》第八条第六项所要求的,即“下列事项只能制定法律:……(六)非国有财产的征收。”土地征用的依据除了法律之外,还可以是法规。这是因土地征用一般具有暂时性、紧急性,而且强制取得的只是使用权,所以其严格度要低于土地征收。

第四,从二者的适用条件看,土地征用一般适用于紧急状态下对土地的临时征用。而土地征收则不同,为了公共利益的需要,即使不存在紧急状态,也可实施土地征收。

二.农村土地征收补偿现状及问题

(一)农村土地征收补偿的范围及存在的问题

我国以法律的形式确定了农村土地征收补偿制度,在一定程度上保护了农民的合法权益,然而,征收补偿制度也存在诸多问题和缺陷。

1.农村土地征收的补偿范围

《土地管理法》第47条规定的补偿范围和标准是:“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费,安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”

2.农村土地征收补偿范围存在的问题

根据《土地管理法》的有关规定可以看出,现行的征地补偿范围只是对征地造成的直接损失进行补偿,而对因征地形成的残地损失及土地使用价值的下降等间接损失并未提及,事实上,这些损失是必然会发生的,如果不在补偿范围之内必将损害农民的合法权益。

(二)农村土地征收的补偿方式及问题

1.农村土地征收的补偿方式

早期征收土地补偿机制主要采取的是“货币补偿加安置”的补偿形式,即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分,在一定程度上弥补了农民经济损失后,由征收土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但是,随着城市建设速度加快、征地数量增加以及征地用途和就业市场的变化,“谁征地、谁安置”的原则已经难以执行,各地开始探索新的安置模式。20世纪90年代以后,各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金,让被征地农民自谋职业的安置模式。从此以后,征收土地补偿机制就演化为“一次性给付货币补偿”的单纯经济补偿形式。

2.农村土地征收的补偿方式存在的问题

补偿方式单一。目前的补偿以一次性货币补偿为主,一次性补偿只能解决农民暂时的生存问题,而农民失去了土地,就失去了长期生活的保障,生存将会受到极大的威胁。采取此种简单的补偿方式只能暂时解决农民生活上的问题,由于缺乏就业安置引导,无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供长久的保障。

(三)农村土地征收补偿程序及问题

1。农村土地征收的补偿程序

《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”

2.农村土地征收的补偿程序中存在的问题

从现行的土地征收补偿程序来看,有些程序制度仍存在缺陷,影响了土地征收的顺利实施。(1)征收补偿程序可操作性不强。我国有关土地征收程序的规定对于一些重要事项未予以明确。例如,征收行为何时发生效力,是批准征收决定作出后、还是支付补偿安置费用后;被征收的土地所有权何时发生转移;《土地管理法实施条例》第 25条规定:“征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全部支付,”但在实践中,征地补偿费的发放显得很随意,基本都是滞后,对于未按期支付补偿安置费用的,征收决定是否依然有效等。(2)补偿程序不公正,缺乏听证。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定,补偿方案制定后才公告告知农民。而由于补偿安置标准早在批准征收补偿方案时已确定,虽然规定要听取意见,但被征地人只能就获得补偿的面积等提出异议,对补偿安置标准无权提出任何意见,补偿过程缺乏农民实际参与听证的程序保障。(3)补偿纠纷发生后,救济程序缺失。对于补偿决定,《土地管理法实施条例》中规定将裁决权交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是对补偿决定或者补偿裁决决定不服能否申请复议或提讼等问题也未作规定。

三.完善农村土地征收补偿制度的对策

(一)完善农村土地征收补偿制度的可行性与必要性

1 完善农村土地征收补偿制度的可行性

我国的土地征收补偿制度形成以来已有几十年的发展历程了,尤其是现行的补偿制度是形成于计划经济时期,随着社会、经济的发展现行的补偿制度越来越不适应时展的要求,对此制度进行修改和完善已经到了非常迫切的时期,现在从制度方面、思想观念和执法环境等各个方面来看都是完善农村土地征收补偿制度的时候了。

2 完善农村土地征收补偿制度的必要性

土地征收中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。大多农民文化程度不高、缺乏劳动技能,打工没人要,创业没本钱,最后导致生活无保障。而农业的发展会影响到工业的发展,农村的现代化又会影响到城市的现代化。故此,完善土地征收补偿制度对于整个社会的发展是非常有必要的

(二)如何完善农村土地征收补偿制度

1.丰富补偿制度补偿方式

关于补偿方式,我国社会各界要求改革的呼声很高。有学者针对我国一次性货币补偿的缺点,提出留地安置、工作安置等多种形式的复合安置。也有学者借鉴东南沿海征地补偿中采用政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法,将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验,提出我国应当重视社会保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地过程中,在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地给农村集体经济组织和农民兴办企业、从事经营活动。农民可以通过在此土地上发展二、三产业来壮大集体经济,解决部分农民的就业问题。同时政府应在在政策、资金、工商、税务等方面提供必要的优惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地单位对于被征地农民有计划地安排其就业。这种主要适用于企业因生产需要建设用地的情况,如建设大型工业项目需要征收农地,而项目建设过程和建成后会需要大量工人,这种情况下,可以在对失地农民进行必要培训和考核,录用其为企业的员工,享受与正式员工同等的待遇。

(3)采用社会保障安置方式。即在农地被征收后,政府不再向农民支付全额补偿费用,而是将部分补偿费用用来为农民缴纳一定年限的社会保险费用。由劳动保障部门与农民签订合同,对符合条件的人员建立社会保险个人账户,到一定的年龄后,定月发放养老金。目前,社会保障安置日渐受到重视。2007年10月1日开始实施的《物权法》第42条明确规定,征收集体所有的土地,要安排被征地农民的社会保障费用,相比《土地管理法》来说,是一个可喜的进步。今后应将确保社保资金足额到位和规范社保资金的管理作为社会保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部门建立专门的土地补偿裁决机构

征地补偿争议裁决案件的专业性极强,需要由土地法律方面的专家来做这项工作,然而由于土地行政主管部门各处室业务工作的庞杂性和专业人员的缺乏,再加上随着征地争议裁决制度的不断完善,各类裁决事件件将逐渐增加,原有的各部门无法完成日益增加的裁决任务。因此,必须设立专门的征地争议裁决部门,配备充足的高素质专业人员,才能与目前征地争议裁决制度的不断完善相适应。

3.建立完整的补偿程序及司法救济程序

“程序是法律的心脏”,无程序即无法治。在一国法律体系内,程序法的滞后将直接导致有关的实体法形同虚设。补偿程序的公正是补偿合理的重要保证,因此完善我国土地征收补偿程序,才能切实保障被征地农民的合法权益。(1)完善土地征收法律法规,使土地征收程序明晰化。如在解决征地补偿争议问题上变为由批准征收土地的人民政府裁决为由批准征收土地的上一级政府裁决。这样征收土地的批准方和裁决方分离,可以保证争议得到公正的裁决。(2)建立批前协商、听证制度。土地征收过程中应充分听取被征收人和利害关系人的意见,使其获得表达意见的机会增强征收程序的民主性公开性。例如:集体农民对补偿标准和安置方案有不同意见,政府部门应告知其有要求举行听证的权利。(3)完善复议和诉讼制度。农民如果对征收补偿和安置方案不服,可以向土地行政主管部门提起复议或向法院提讼。(4)改革补偿金发放程序。建议在征地过程中将土地补偿费设立专户,存入银行,做到专款专用,补偿金应在法定期限内直接发给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。同时,法院应将司法程序引入土地征收补偿争端解决机制中,逐步扩大对征地农民的司法救济,减少政府对征地纠纷裁决的参与,这样既有利于保护被征收人的合法权利,也有利于监督行政主体征收权力的行使。

结论

土地是农民生存的前提和保障,征收农村土地对农民而言无疑是影响巨大的。承认农民的土地发展权并建立土地发展权制度、建立征地补偿款分配监督体系等也是解决问题比较有效的途径。总之,必须善现在的农村土地征收补偿制度,使补偿合理、公平、有效,让农民不因被征地而贫困,让农村不因被征地而放缓发展的速度,最大限度挥有限土地资源的效用。农民是“三农”问题的关键,农民的合法权益受到侵害,“三农”问题就解决不好,而“三农”问题又关系着我国的经济发展和社会稳定。因此,如何完善、健全农村土地征收补偿制度意义重大,我们希望通过不懈的努力,让失地农民生活有保障,能够充分享受到社会进步和经济发展的成果。

参考文献

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[2] 曾超、赵勇奇 《对我国土地征收问题的思考》中国房地产 2006

[3] 李集合.宪法修正案与我国土地征收征用制度的完善.宁夏社会科学,2007,(1).

[4] 窦衍瑞,王珍行.论我国农村土地征用程序的法治化.法学论坛,2007,(2)

第8篇：土地征收安置补偿办法范文

一坚持公开、公正、公平原则；

二严格执行法律、法规和政策；

三兼顾国家、集体、个人三者利益；

四有利促进区经济社会可持续发展。

二、土地征收安置地域范围

按就近就地回迁安置。区石桥子街道办事处、歪头山街道办事处、寨街道办处所辖农村集体土地。

三、征收土地补偿标准

根据《人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》规定执行。

四、地上附着物补偿标准

不可重置的按照实际工程造价或市场重置价格确定补偿；可重置的给予搬迁补偿，本标准未明确的参照其它行业标准或以评估价格执行。地上附着物经产权人及土地征收实施单位双方签字盖章后予以补偿，并按顺序装订成册，登记建档。

五、青苗补偿标准

菜田3000元/亩、水田2500元/亩、旱田2000元/亩。被征地范围内土地上的青苗按照征地时实际种植物一茬产值计算。

六、林木补偿标准

林木补偿标准按林业部门有关规定执行。

七、农业人口安置方式

一货币安置。

实行社会保障安置。二依据《关于印发市被征地农民社会保障暂行办法的通知》本政办发〔2010〕21号规定。

八、住宅房屋征收补偿与安置

必须具有市、区房屋产权管理部门颁发的房屋所有权证》以下简称房证)并有与之相对应的房屋。一补偿安置条件。征地范围内。

对符合补偿安置条件的被征收人，二补偿安置方式。根据征地范围内实际情况。实行房屋产权置换或货币化补偿两种安置方式，补偿方式可以由被征收人自行选择。

寨地区1900元/平方米。被征收人对被征收房屋市场补偿价格有异议的应经具有拆迁评估资质的房地产评估机构评估后，三货币补偿安置标准。石桥子、歪头山地区2000元/平方米。按评估价格补偿。

四房屋产权置换安置方式。

单元立体分配，1.安置房屋套型。实行统一安置。安置房屋套型参照下列标准：一类套型45平方米；二类套型63平方米；三类套型81平方米；类套型99平方米。允许误差±3平方米。

2011年12月30日前取得规划设计条件、设计或建设的回迁安置房套型参照标准仍执行原房屋标准套型规定。

按照货币化补偿标准结算；安置房屋建筑面积大于原房屋建筑面积和合理增室（上靠一个套型面积的按照货币化补偿标准的80%结算；跨档增室按照市场价结算。2.被征收人选择房屋产权置换的按照核定后的原住宅房屋建筑面积就近上靠标准套型予以安置。安置房屋建筑面积与原房屋建筑面积相等不结算差价；安置房屋建筑面积小于原房屋建筑面积部分。

3.安置地点。被征收回迁安置房屋地点以区规定的回迁社区为准。

货币补偿按1000元/平方米，或按工程造价予以评估补偿,五实测房屋建筑面积与房照面积差额部分的补偿。实测房屋建筑面积与房证面积之差在10平方米(含10平方米)以内的部分。其它部分按无证住宅补偿。

六有合法房证的被搬迁人房屋搬迁时各项补助费标准。

每户每月600元，1.选择房屋产权置换的发给临时租房补助费。按季度发放；选择货币补偿安置的一次性发给3个月租房临时补助费。

2.搬家补助费每户1000元（含误工补助费一次结算；非住宅房屋予以评估确定。

补贴标准为采暖费价格的50%补贴年限为30年；被征收转让安置房屋产权的取消补贴。享受国家和、市有关规定其他取暖费补贴的不再重复享受此项政策。3.对产权置换方式安置的以农业收入为主要生活来源的被征收人并按回迁住宅套型面积（增室面积除外给予取暖费补贴。

对在规定时间搬迁，4.租房补助费的发放时间。对于选择产权置换的征收安置补偿协议签订后。并经验收合格的从搬迁之日起计算并预支下季度发放租房补助费，其余租房费每满一季度结算一次。

七腾空房屋的验收及选房顺序号的确定

由房屋验收组进行现场验收，1.腾空房屋要求及验收程序。腾空房屋后。验收合格后应开具验收单。房屋产权人应保持房屋及附属物的完好无损，验收时按缺少的数量及损失程度在补偿费等相关费用中予以扣抵。验收单应注明验收时房屋及附属物的现状情况，同时标明验收时间。

由被征收人抽号确定选房顺序号。2.选房顺序号的确定。按照房屋验收时间的先后顺序。

自行结清水、电等相关费用。3.被征收人应在房屋验收前。

八安置条件和相关费用。回迁安置房屋的装修标准：水泥地面、洗菜盆、洗面盆、厨房及卫生间墙壁1.2米瓷砖、便池、室内门窗、内墙大白。

九、非住宅房屋的征收补偿与安置

应当予以补偿安置：征收范围内有办公、生产、经营用房；有相应的房屋所有权证；有合法办公、生产、经营证明。一征收具备下列条件的非住宅房屋。

可以根据土地使用性质和城市建设规划确定。征收非住宅房屋的附属物不作产权置换，二征收非住宅房屋实行货币补偿的货币补偿金额由具有相应资质的房地产价格评估机构予以评估确定。产权置换房屋的安置地点。按照农房附着物补偿标准或按照评估价格予以补偿。

对已依法取得土地使用权且持有工商营业执照的企业或个体工商业户，三非住宅房屋的征收补偿。征收土地公告前。依据征地前6个月的纳税证明计算停产停业损失，其中搬迁重建的根据企业规模按照612个月计算停产停业损失；未搬迁重建的按照3个月计算停产停业损失。

十、房屋征收与补偿实行搬迁时限奖励制度

一征收土地公告之日起确定搬迁期限内搬迁的被征收人予以奖励：

1.10日内（含10日签订搬迁补偿协议并验收合格搬迁的每户奖励5000元；

2.20日内（含20日签订搬迁补偿协议并验收合格的每户奖励3000元；

3.超过搬迁期限搬迁的不予奖励。

二征收与补偿机构可按货币化征收补偿费用总额的2%计提征收成本费用。

十一、法律责任及要求

实事求是秉公办事、清正廉洁。如发现营私舞弊的一经查实，一参加征收工作的各部门要严格执行有关政策。严肃处理。

第9篇：土地征收安置补偿办法范文

关键词：土地征用；征地补偿；补偿监管

中图分类号：F301 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）08-0001-02

随着社会主义市场经济体制的逐步完善，城市化发展在我国也进入阶段。在城市化的过程中征地是必然的，出现失地农民也是必然的现象。出现失地农民并不可怕，这是世界上任何一个国家经济发展过程中必然会出现的现象，关键是我们持什么样的经济发展理念，是以牺牲农民利益来换取经济的飞速发展，还是赋予农民以国民待遇，在城市化进程中妥善处理农民问题。

一、土地征用政策及补偿状况分析

（一）土地征用政策的简要分析

土地征用是国家为了公共目的而强制取得其他民事主体土地并给予补偿的一种行为，在我国，主要是指国家为了公共利益的需要将集体土地转为国有土地并给予补偿的行政行为。我国的土地征用制度产生于计划经济时期，市场经济时期仍基本保持了原有做法，难以确保失地农民的生活水平不下降。尤其是土地征用补偿标准偏低，引发了许多社会问题。本文试图通过对我国土地征用补偿标准进行系统而深入的研究，寻求一条适合我国经济发展要求的土地征用补偿标准，以保障社会经济的持续、健康、稳定发展。

2004年8月我国颁布的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”第六款规定：“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”

在我国，征地补偿是以被征土地的农业产值作为补偿依据，土地的年均产值作为计算标准，采用“产值倍数法”进行测算的。这种补偿测算方法存在着一定的不合理性，缺乏科学性。“产值倍数法”用数学公式可以表示为：X＝A×B。其中，X为土地征用补偿费；A为该被征地块前3年平均年产值（元）；B为补偿倍数（6≤B≤10）。Y＝A×B′×C/（C总/D）。其中，Y为安置补助费；A为该被征地块前3年平均年产值（元）；B′为补偿倍数（4≤B′≤6）；C为该被征地块的面积（公顷）；C总为被征地单位的总面积（公顷）；D为被征地单位的农业人口数。其中的年均产值和补偿倍数都是人为制定的，没有科学依据。

（二）土地征用补偿的现状分析

补偿标准偏低，被征地的农民难以维持生计，成为普遍的问题。有些地方在确认平均产值时，往往以一种农作物的价格来确定补偿标准，补偿不足以同代价相抵，严重不公平、公正，使得被征地农民的利益受到更大的损害。更有甚者，这一标准也适用于对非公共目的的土地非农用途的补偿。如果被征用的土地用于商业，则通过招标、拍卖、挂牌的市场方式运作。超过申请费用和征地补偿费用之和的收入，归地方政府财政所有。这种操作方式，使地方政府有可能故意压低对农民的征地补偿费用，同时又把土地使用权以市场高价出让，为地方财政谋取利益。政府成为征地政策目标群体中的获益者，而被征地农民作为征地政策目标群体中的代价群体，其代价得不到合理的补偿，其原因不言自明。

根据我国现行的土地制度，农村土地所有权归农村集体占有，使用权归承包土地的农民。虽然国家对征地补偿费用的分配有规定，但是在实施过程中往往事与愿违。由于乡镇政府和村集体组织的负责人对给予被征地农民的征地补偿费有很大的分配权，而且补偿分配过程中又缺少透明度，国家给予的征地补偿费多数被乡镇政府和以农村集体组织的名义拿走，农民个人获得的补偿只是很少一部分。更有甚者，某些乡镇和村集体的负责人利用负责分配补偿费之机，采取种种手段把一部分国家给予征地农民的补偿费据为己有。农民最终拿到手里的补偿费已是被层层截留后的劫后余额，所剩无几。

政府对待被征用耕地的农民，多数采用货币补偿的安置方法，也就是一次性买断。这是一种不顾及被征地农民失去耕地以后生计问题的安置方法。其他国家在处理土地征用给予补偿的标准和方式虽然并不一致，有的是按照市场价格补偿，有的是按照裁定价格补偿，有的则是按照法定价格补偿，但是，不论哪一种补偿办法，其中的根本性原则是必须确保被征地者不至于因为土地被征用而降低原有的生活水准。而我国不是按照土地的实际价格对失地农民进行补偿的，征地补偿费因此明显偏低，不仅损害了失地农民的利益，也不利于保护耕地，使得农民在失去耕地之后，生活水准下降，被迫进入城市务工，从而使得农民工的数额增加，工作机遇变少。

二、土地征用补偿过程存在的问题

（一） 征地补偿过程不透明

对于征收土地的程序，新《土地管理法》对此没有严格规定。《土地管理法实施条例》对征地程序的规定含糊不清，导致地方政府征地执行过程中的随意性较大，透明度不高。在土地征收过程中，有些地方政府不按审批程序，擅自占用、买卖、出租等非法转让土地和越权审批，先征后批，少征多占，以合法征地掩盖非法占地等违法现象。我国土地管理部门没有相关部门裁决征收中的争议及矫正征收双方行为。县、乡、镇政府部门是所有者主体的代表，同时又是征收土地的使用者和管理者，土地管理部门在重大决策上需听从政府，政府集多种职能于一身而无监督，致使政府部门产生大量违法侵占土地的不法行为。

（二） 征地补偿方式简单化

补偿的标准过低是指受损主体得到的补偿低于其受到损害的利益，这是目前补偿的一个主要问题。它具体有两种表现形式，一是补偿缺位，即公共政策没有对受到损害的利益予以补偿；一是补偿低于损失，即公共政策给予利益受损人的补偿低于其受损的利益。近年来爆发的各种矛盾大都是由于利益受损人不满补偿标准太低引起的，如河北定州群殴事件、湖南嘉禾强制拆迁案、重庆钉子户事件等。

补偿方式，也就是承担补偿责任的各种形式和方法。采用何种补偿方式，直接关系到能否对受害人合法权益提供适当的补偿，使用正确的补偿方式，对于弥补受害人的损失具有重要意义。目前，我国补偿的最主要的方式就是货币补偿，即公共政策损害了个人的财产权等其他权利，给予利益受损人一定的金钱补偿。而其他的补偿方式，如实物补偿、安置就业、社会保障、政策优惠、实际权利补偿等都运用不足，从而造成利益受损人对补偿方式不满，因为虽然货币补偿有方便、快捷的优点，但是有些损害是不能直接用金钱来代替的。

（三） 征地补偿费用不及时

在我国目前的补偿中，征地农民在征地以后相当长一段时间内都得不到补偿，严重影响了征地农民的生活，也给公共权威当局的形象造成了极大的损害。一般来讲，征地农民相对于征地政策的制定和执行主体来说是处于一种弱势地位，而且土地对农民的生活具有重要的意义。如果受到损害的利益得不到及时补偿，一方面会给征地农民生活造成极大的不便；另一方面，会给以后的补偿带来麻烦，比如说补偿标金额的计算问题，因为随着时间的推移，一般情况下，财产都会升值。公共政策的制定执行主体和受益主体一般都不会按照现在的标准补偿，但是如果按照原来的标准补偿，势必会引起被拆迁人的不满；此外，由于补偿的滞后导致的财产的利息、利润等在补偿过程中被忽视，这样也会导致实际补偿低于应有的补偿。

三、完善土地征用补偿政策的措施

（一） 明确征地补偿具体项目

法律规定土地补偿费是因国家征用土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿。安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。地上物的补偿费，包括地上、地下的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠的拆迁和恢复费用，被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。青苗补偿费是指农作物正处于生长阶段而未能收获的，因征用土地需要及时让出土地而致使农作物不能收获而使农民造成损失的，应当给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。由此可知，土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿都可以被视为是一种对所有者和使用者的所有权和使用权的补偿。征地补偿安置费用可以分为三部分:即土地所有权补偿、土地使用权补偿、地上附着物和青苗的补偿。

（二） 明确征地补偿留存比例

全国可以统一将土地补偿费留存比例规定在10%―30%的比例范围内，再由地方政府根据各地具体情况制定相应的规章，并最终由村民大会在法律规定的比例范围集体讨论、自由裁量。对于村办企业效益好的地方，如果村农民集体的公积金已经达到相当高数额，就可以按比例的下限留存；而对于公积金数额较少的，则应当按比例的上限留存。由此，既可以保证村农民集体用于公益事业的必要经费，同时亦可有效地防止任意留存而损害被征地农民的个人利益。

（三） 加强失地农民社会保障

建立被征地农民基本生活保障制度，关键是要落实保障资金。应本着“群众能接受，政府能承受”的原则，采取“三个一点”的办法，即“政府出一点、集体补一点、个人缴一点”予以筹集。其中，政府出资部分不低于保障资金总额的30%，从土地出让金收入中列支；集体承担部分不低于保障资金总额的40%，从土地补偿费中列支；个人承担部分从征地安置补助费中抵交。同时，按照以上“三个一点”筹集的被征地农民基本生活保障资金总额的5%，在土地出让金中提取被征地农民基本生活保障风险准备金，以应对未来的支付风险。上述四部分资金，由国土资源部门在征地费用拨付过程中负责统一办理，及时足额转入财政部门开设的社保基金专户中，并抄送劳动和社会保障部门，以确保被征地农民基本生活保障费在规定的时间内全额到位。

参考文献：

[1] 陆益龙．农村土地征用问题:现状及成因分析[J]．学习与实践，2009，（1）．