农村土地流转规定精选(九篇)

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第1篇：农村土地流转规定范文

我国现阶段农村土地承包经营权流转主要表现在以下几方面：1、流转数量和规模逐步增长。随着农村劳动力增多，社会经济的发展，农村经济呈现多样化发展趋势，直接促使农村土地流转加速；2、流转形式以转包出租为主。农村土地是农民赖以生存的最基本的依靠和保障，农民是不愿意永久性的失去土地的。因此，农村土地经营权流转多呈现转包出租；3、流转主体呈多样化。在农户之间流转的基础上，近些年一些工商企业、农民专业合作组织等进入农业经营，参与流转的主体日益多元化。

随着农村土地承包经营权流转数量增多，在流转过程中也暴露出了诸多问题。例如：

一、流转程序不规范。农户自主流转其承包经营权，没有统一的规范规定，操作无章可循，流转随意性很强，手续极不完备，导致以后发生纠纷时，不利于保护农户的权益。笔者认为，应当详细具体的规定农户自主流转其承包经营权的办理程序：1、双方协商，确定流转方式、时间、价格等。2、必须签订书面合同，由流转双方本人签字或捺印。3、合同签订后，应报送土地发包方和所在乡（镇、街道）备案。

二、流转方式界定不明。《中华人民共和国农村土地承包法》中对承包经营权流转规定可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转。只是原则性的规定。对农村普遍存在的抵押、继承等传统流转方式以及入股等新流转方式没有明确规定。

三、土地流转登记制度流于形式。登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人。农村土地承包法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。现实中，农村土地流转，绝大部分根本就没有登记，严重影响了农村土地承包权流转的正常秩序，埋下了许多纠纷隐患。虽然《土地承包法》规定了：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，不经登记不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定：承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地经营权流转的规定处理。但是有规定，却无人去执行。:

四、流转行为不够规范。有的地方土地流转以口头协议为主，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，即使签订书面合同，也大多条款不规范，对双方的权利、义务及违约责任等内容不够明确。

面对土地流转中的种种问题和各种土地纠纷，该如何妥善处理这类案件，

首先，进行土地普查，并登记造册，明确土地权属，加强土地工作的管理。为了进一步搞好土地工作，应该依法进行土地详查，了解土地现状及不安定因素，进一步明确地界，确定一些新增地及权属不明地的权属，并及时发放权利证书。

其次，加强法制宣传教育。开展《农村土地承包法》等相关法律的普法工作。使流转土地的农户，严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同。

第2篇：农村土地流转规定范文

【关键词】 农村 土地 承包经营权

近几十年以来，随着国民经济快速发展，城市化进程不断加快，城乡二元结构也在不断加深，“三农”问题越发严重，特别是加入WTO后受到了国际农产品市场的强力冲击，竞争力低下的中国农业在国际市场上很难找到立足之地。这些都说明我国农业发展急需改变传统的农业发展模式，由劳动密集型为主走向资本、技术密集型发展道路，农业生产走向规模化和专业化将是必然的趋势。农村资金大量外流的现实情况是不合时宜的，要使得更多的资金留在农村，甚至让更多的社会资金进入农村就必须大力推进农村金融体制改革，加大对农村的信贷投放。然而现实中农户却很难从金融机构中获得长期的、额度较大的贷款，其原因在于缺少有效的抵押物以及严重的信息不对称，所以很多学者研究认为开展农村土地承包经营权抵押贷款会是个有利的尝试。

一、土地承包经营权抵押贷款存在的问题

1、土地承包经营权抵押效力有缺陷

对于“四荒”土地承包经营权，《担保法》、《农村土地承包经营法》和《物权法》尽管在表述上不完全相同，但都明确了其抵押的合法性。然而，对于家庭承包土地承包经营权，能否设定抵押，法律法规未作明确规定。一方面，《农村土地承包法》第三十二条关于“家庭承包土地承包经营权可采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”之规定，与第四十九条规定的非家庭承包经营权流转模式相比，多了“转包和互换”，但少了“入股和抵押”模式，从法规条文表述差异上可以看出，立法机关对家庭承包土地承包经营权的处分方式采取了审慎态度。《农村土地承包法》第三十二条并未明确将抵押列举为家庭承包土地承包经营权流转方式，抵押能否作为流转的“其他方式”，存在不确定性，在现有法律框架下，以家庭承包土地承包经营权设定抵押依旧存在无效的可能。

2、农村集体土地所有权主体虚置

财产所有权主体明确是进行市场交易的基础，农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地市场健康发展的基础。从我国现行立法规定中可以看出，农村土地所有权主体可以是乡（镇）集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。其结果是导致土地所有权主体实质上的虚置，也必然对农村土地市场的发展造成重大障碍。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权，土地利用总体规划以及管理权，拥有比所有权人更大的控制权，这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得不稳定，阻碍了土地承包经营权的流转。

3、土地承包经营权流转方式不明确

现行法律法规对农村土地承包经营权流转规定，限制了土地承包经营权的有效流转。一是《物权法》第一百二十八条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”，确认了转包、互换、转让三种流转方式；《农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”，第四十二条规定“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”，明确了转包、出租、互换、转让、入股五种流转方式。上述两部法律所规定的流转方式并不一致，按照法律适用原则，新法优先于旧法适用，应适用《物权法》；按照特别法优先于普通法原则，应适用（（农村土地承包法》。这种立法上的不一致，导致农村土地管理部门和司法机关在适用法律上产生混乱，农村土地承包经营权流转制度设计的缺失，不利于对土地流转双方当事人权利的保护。

二、土地承包经营权抵押贷款可行性分析

1、现实需求

一方面，中国加入WTO后，加速了与世界普遍的经济规则接轨，正在快速地向真正的市场经济过渡，而目前实行的农村土地家庭承包制度，按人口均分土地，导致家庭承包经营的土地零碎分散，规模化经营难以形成，浪费了土地资源和生产成本，在市场竞争中能力较低，一旦遇有风险即造成重大损失。另一方面，《土地承包法》构建了农村土地承包经营制度的基本框架，确立了土地与农民的承包经营权关系，但目前在农村，农民以家庭方式获得的土地承包经营权在其财产中占有绝对比例，除此之外难以提供有效财产设定抵押向金融机构获得信贷资金，土地承包经营权抵押融资功能的弱化，使农业生产长期徘徊在简单生产结构和低收入水平。

2、法律依据

《民法通则》、《农业法》都有关于土地承包经营权的规定，但这两部法律都没有涉及土地承包经营权的流转，更没有涉及到土地承包经营权的抵押。《担保法》虽然规定了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等地的上地使用权可以抵押。但毕竟土地承包经营权不同于土地使用权。因此，该规定并不能成为土地承包经营权抵押的法律依据。首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》，该法第四十九条规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”可见，该规定和《担保法》第三十四条第（六）款是土地承包经营权抵押的直接法律依据。从《农村土地承包法》第四十九条来看，用于抵押的土地承包经营权应具备两个条件。第一、土地承包经营权须通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，这是相对家庭承包方式而言；第二，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书。《农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。”

三、完善土地承包经营权抵押贷款的对策建议

1、明确土地产权主体

根据法律规定，农村土地所有权的主体是农民集体，包括乡（镇）农民集体、村民小组农民集体及村民委员会农民集体三个层级，集体土地所有权主体的多元化导致了所有权主体的虚位，在此基础上的土地承包经营权自然也缺乏明确的利益主体，真正的权利主体难以按照自己的意志，在法律法规范围内自由支配其所有物，依法行使所有权，土地作为重要财产的价值未能有效发挥，由此带来的是农村土地所有权制度的整体失效。因此明确土地产权，就是要明确土地所有权的主体代表，这关键问题就是明确集体所有权的主体，改变乡（镇）农民集体、村民小组农民集体及村民委员会，名为三级所有实为多元分化的怪圈。具体说来，要明确农村土地所有权的主体是村民委员会。

2、确立土地承包经营权流转原则

农村土地承包经营权应当遵循“依法、自愿、有偿”的原则。一是依法。要严格按照《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规规定的原则和程序流转，土地承包方作为土地流转的主体，依法决定是否流转，以法律规定的方式流转，任何组织或个人不得侵犯承包方权益。二是自愿。土地是农民的生存和发展基本保障，除非农民有更好的收入，更好的就业机会，并自愿离开自己的土地的时，才鼓励其土地流转。农民是土地流转的主体，必须从程序和实体上予以充分尊重和肯定，任何组织和个人都不得强令或采取其他方式逼迫农民违背自己意愿，做出土地流转决定。土地是否流转、以何种方式流转都该由农户自己说了算，三是有偿。实现有价值形态的土地流转，充分体现了农村土地经营主体的利益调节和自主意识，使市场经济手段真正成为调节的主导。

3、严把贷款准入关口

一是在立法未予明确前，仅限于以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地土地承包经营权，承包人与发包的集体经济组织、村民委员会、村民小组必须签订承包合同，依法取得承包经营权证。二是设立农村承包经营权抵押，必须经过发包方的同意。村集体发包的土地等承包经营权抵押，必须首先征得村委会或集体经济组织的同意，由村委会或村集体经济组织主持。三是严格限定借款人范围。规定在承包土地上从事养殖、种植、加工，形成规模经营及流转价值的承包人以及直接承包集体经营项目的承包人，可以以其承包经营权抵押申请贷款，且必须确有实际经营活动和真实的融资需求，自有投资资金比例不低于30%。

（注：本文属黑龙江省哲学社科项目“黑龙江省新型农村金融机构有效支农研究”（项目编号：12D058）、黑龙江教育厅人文社科项目“黑龙江省小微农村金融机构服务三农的制度缺陷及路径选择”。）

【参考文献】

[1] 王宇红、孙柏璋：“包容性增长”理念视阈下土地承包经营权抵押金融制度的架构[J].调研世界，2011（1）.

[2] 王艳萍：土地承包经营权的抵押及其限制[J].经济社会体制比较，2011（1）.

[3] 叶敏：土地承包经营权抵押的可行性分析[J].经济研究导刊，2011（15）.

第3篇：农村土地流转规定范文

第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

受让方应当具有农业经营能力。

第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第十四条受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。

农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的人签订。

第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价款及支付方式；

（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（九）违约责任。

农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

第二十四条农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。

第二十六条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。

第二十七条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

第二十八条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

第二十九条采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。

第三十条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第三十一条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。

第三十二条县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。

第三十三条农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。

当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。

当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院。

第三十四条通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。

第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

第4篇：农村土地流转规定范文

一、农村土地承包经营权流转立法的历史考察

相对于我国农村土地承包经营权流转的实践，其立法起步较晚。上世纪80年代末以前，我国在立法上对农村土地流转是禁止的。1982年宪法第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”1986年《民法通则》第80条第3款也规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”

我国在立法上第一次明确农村土地流转合法地位的是1988年《宪法修正案》第2条，该条对i982年《宪法》第10条第4款进行了修改，取消了土地不得出租的规定，同时增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”，为土地承包经营权流转提供了依据。此后，我国陆续出台或修改法律，逐步将土地承包经营权的流转纳入法制化轨道。1988年《土地管理法》第2条第4款规定，国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让。1993年《农业法》第13条规定，在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者。承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包。1994年农业部印发《关于稳定和完善土地承包关系的意见》，提出“建立土地承包经营权流转机制”，并规定了转包、转让、互换、入股4种流转方式。1995年《担保法》第34条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用可以抵押。同年，国家土地管理局了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，对“四荒”土地承包经营权的抵押问题作了具体规定。进入21世纪以后，农村土地承包经营权流转再度升温，依靠零散的法律规定已远远不能满足土地承包经营权流转的需要，亟需一部统一的专门的法律予以规范。

2002年《农村土地承包法》颁布，对农村土地承包经营权流转的原则、主体、程序、方式以及流转合同的条款、争议的解决等作了系统规定，结束了土地承包经营权流转立法的分散状态。此后，农村土地承包经营权流转进入新一轮立法。2003年农业部《土地承包经营权证管理办法》，2004年国务院《关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》，2005年农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，2007年《物权法》颁布，基本沿袭了《农村土地承包法》的相关规定，并将土地承包经营权作为用益物权加以规定。

二、农村土地承包经营权流转立法的不足

(一)流转当事人范围狭窄

我国现行立法将农村土地承包经营权划分为两种：一种是家庭承包方式的土地承包经营权，适用于农民集体使用的耕地、林地、草地等；另一种是其他方式的土地承包经营权，适用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村“四荒”土地，可依法采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。对于这两种承包方式的流转当事人，法律作了不同的限制。

对承包人的限制。根据《农村土地承包法》第15条、47条、48条的规定，家庭承包的承包方必须是木集体经济组织的农户，以其他方式承包的承包方不限于本集体经济组织成员，但在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，而且本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

对受让人的限制。根据《土地承包法》第33条的规定，土地承包经营权流转的受让方须有农业经营能力，同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《农村土地承包经营权流转管理办法》第9条规定：“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下。本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。”

可见，家庭承包的承包方被限定为本集体经济组织的成员，受让方必须是从事农业生产经营的组织和个人，具有农业经营能力。流转当事人的这种身份限制，造成了土地承包经营权流转的封闭性，一些富有管理经验、拥有先进技术设备的经济组织和个人难以通过流转市场从事生产经营，阻碍了农村土地资源的合理配置。

(二)流转方式受到限制

我国现行法律根据承包的土地不同，规定的流转方式也不尽相同。通过家庭承包取得的土地承包经营权，流转方式有转包、出租、互换、转让、人股以及“其他方式”。其中，林地的承包经营权可以继承。通过其他方式取得的“四荒”土地承包经营权，可以依法采取转让、出租、人股、抵押或者其他方式流转，在承包期内，其继承人可以继续承包。应该说，立法对其他方式的土地承包经营权的流转方式规定得比较明确充分，而家庭承包方式的土地承包经营权流转方式的规定则比较模糊。“其他方式”中是否包括抵押，除林地外，耕地、草地的承包经营权允许不允许继承，答案并不明确。虽然《农村土地承包经营权流转管理办法》进一步解释为“其他符合有关法律和国家政策规定的方式”，但仍没有从根本上解决问题。从我国现行立法的规定来看，抵押和继承在家庭承包方式的土地承包经营权流转中仍然受到限制。

(三)流转行为须得他人同意

《农村土地承包法》第37条规定：“……采取转让方式流转的，应当经发包方同意：采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第41条规定：“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”这就意味着土地承包经营权的转让必须经发包方同意，否则转让行为无效。这种规定实际上剥夺了农民所享有的土地承包经营权转让的最终决定权，在需要转让土地而又无法取得发包方同意的情况下造成土地抛荒、撂荒。现实生活中，发包方也常常以此为借口，干扰土地承包经营权的流转，扰乱流转秩序。

(四)流转登记制度不够科学

《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”第38条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》在第127条、第129条中作了与此相同的规定。可见，我国立法对土地承包经营权流转采取的是债权意思主义变动模式，登记仅具有对抗效力。法律的这种规定主要是考虑目前土地承包经营权流转主要是在本集体经济组织成员之

间进行的，登记公示的必要性不大。然而。随着土地承包经营权流转当事人身份限制的取消，流转主体将日益多元化，不仅有本集体经济组织成员，还有本集体经济组织以外的成员、城镇居民等，而在债权意思主义模式下，是否登记完全取决于当事人的自愿，无形中增加了交易风险，不利于对权利人的保护。

三、完善农村土地承包经营权流转立法的建议

(一)扩大流转当事人范围

土地承包经营权流转的条件不在于当事人是否具有农村集体经济组织成员资格，而应看是否更有利于农村土地资源的优化配置，真正实现农民收益的最大化。另外，随着我国户籍制度改革的深入，农民也不再是身份的象征，而是一种职业，任何具有从事农业经营意愿、具有一定劳动能力和经营能力的人都可以从事农业生产经营。因此，应该打破流转当事人身份的限制，允许本集体经济组织以外的成员进行家庭承包，允许城镇居民参与土地承包经营权流转，实现土地承包经营权流转主体的多元化，建立开放型的农村土地流转市场。

应该强调的是，实现流转主体多元化，必须坚持两点：一是依法自愿有偿原则，承包方对是否流转具有自主决定权，任何组织和个人尤其是政府不得非法干扰或强迫土地承包经营权流转，流转的具体价格由双方当事人根据市场行情平等协商；二是严格遵守三个“不得”：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

(二)进一步明确流转方式

明确规定家庭承包方式的土地承包经营权可以抵押。有人担心在农村土地具有社会保障功能的情况下，允许家庭承包方式的土地承包经营权抵押，农民会失去土地而丧失基本的生活保障，影响社会稳定。笔者认为此种担心有一定道理。但不能成为限制抵押的理由。其一，在我国城乡二元经济结构条件下，长期以来，农民被排除在国家的社会保障体系之外，土地之于农民确实承担着一定的社会保障作用。但这种保障作用不能夸大化，更不应该予以正当化和长期化。社会保障是国家和政府的责任，不应让公民个人来承担，农民的社会保障问题最终应该通过建立健全农村社会保障制度来实现，而不能简单地依靠禁止抵押来解决。其二，随着农村经济的发展，农民对土地的依赖性减弱，尤其是东部一些地区，农民的就业渠道多元化，土地已不是农民唯一的收入来源和就业生存保障，这就大大降低了农民对土地的依附性，弱化了土地的社会保障功能。其三，我国农民从事农业生产经营普遍缺乏资金，允许土地承包经营权抵押，不仅可以为农民进行土地投入获取资金，也可为土地规模经营提供条件。其四，我国现行法律已明确规定家庭承包方式的土地承包经营权可以转让，而转让与抵押的后果是相同的，因此，禁止抵押已没有太多的实际意义。

明确规定家庭承包方式的土地承包经营权可以继承。我国《物权法》明确规定土地承包经营权为用益物权，允许土地承包经营权继承在法律上已不存在障碍。关于继承人的问题。笔者认为，在允许多种主体参与流转的情况下，继承人不应有身份的限制，不论继承人是否为本集体经济组织成员，是农业户口还是非农业户口，均可继承土地承包经营权。同时，为防止土地细碎化，确保土地规模效益，可以规定遗产分割采取折价补偿的办法，禁止对土地再行分割。

(三)允许土地承包经营权依法自由转让

物权本质上是一种支配权，权利人只要不违反法律强制性规定和损害社会公共利益及公序良俗，就可以按照自己的意志对物独立进行直接支配，无须得到他人的同意。土地承包经营权作为一种用益物权，其支配权表现为承包人在法律规定的范围内，有权自主决定其承包经营权是否流转、以何种方式流转，其他任何单位和个人不得干涉。事实上，我国现行立法的相关规定也体现了土地承包经营权的支配权性质。如《农村土地承包法》第33条规定，土地承包经营权流转应当遵循平等协商、自愿、有偿的原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。第34条规定，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。显然，土地承包经营权的转让须经“发包方同意”的规定不仅违反了物权的支配权属性，也与立法本身的规定相矛盾。对此。笔者建议，取消土地承包经营权流转中须经“发包方同意”的规定，只要承包方不违反法律关于不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途等强行性规定，就应该允许承包方按照自己的意志流转，

第5篇：农村土地流转规定范文

关键词：意义；农村土地制度改革；问题；对策

中图分类号：F301.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-000-01

一、我国农村土地制度改革的意义

1.实现了农村土地使用权的流转

在土地承包法中的第五节土地承包经营权的流转中的第三十三条中有明确规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：(1)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；(2)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；(3)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；(4)受让方须有农业经营能力；(5)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。如果一块土地的承包人，不想要承包的时候，而且有合理利诱的话，政府则会集体收回这块地的土地使用权，从而也就有效的实现了农村土地使用权的流转不仅合理、合法，还保证了流转的安全性。

2.很好的提高了农业的生产效率

我国农村土地制度的改革不仅可以有效地实现了农村农业生产的规模化，还可以有效地提高了农业的生产效率，从而有效地的保证了商品粮的供应不间断。当承包人承包了土地后，他可以自行的在这个土地上进行各种各样的耕作，这样就可以有效地促进了农业的劳动生产率。

二、我国农村土地制度改革中存在的问题

1.有土地的流转容易被不法之人操控

(1)我国农村土地制度改革对土地的流转规定还不完善，很容易被不法之人操控，随意的改变了土地的原承包的关系，甚至有的人会强迫农民必须流转等，从而农民的合法权益也就会被侵犯。

(2)我国农村土地制度改革的推出，被一些不法的人当成是谋取利益的一种手段，从而侵犯了农民本身应有的利益。还有些人把地转租给企业，以谋取利益。有些人把农民的承包地强行的按照自己的意愿安排出去，甚至将其地转租给企业，从而导致了农民的生产效率不断的降低。

2.农村土地的经营规模越来越小

随着我国市场经济的不断发展，我国农村的人口数也飞快的增加，而农村的土地却是越来越少，为了降低人们的争吵率，我国的农村土地都是以公平为原则进行分配。但是，土地的分配远远赶不上人口增加的速度，而且，科学技术无法完全在农村土地中实施，因此，导致了我国农村土地实用的经济规模越来越小。

3.一些基层组织仍然在进行“反租倒包”对策

虽然在我国农村土地制度改革中不断的强调，农村土地的所有事项都必须是合法、自愿的，但是，由于我国农村土地制度改革的不完善，一些基层组织仍然可以找到法律空子进行“反租倒包”的对策，利用自己的权力对农民进行剥夺他们的权力和利益，从而导致了我国农民的利益仍然在不断的流失。

三、不断完善我国农村土地制度改革的对策

1.不断的完善农村土地使用权的流转制度，并给予强力的监督

在实行农村土地公有制的同时，不断的完善我国农村土地制度改革中的土地使用权流转制度，并且强力的对其进行监督，从而慢慢的将土地使用权变成商品化，遏制不法之人利用土地流转作为谋取利益的手段。

(1)应建立一个完善的有关于农村土地保障的各种体系，使得农民对土地的那种消极的依赖关系进行切割，组织基层也不能再随意的对农民进行强行的买卖，不能在土地流转的过程中谋取利益，必须循规蹈矩进行工作，从而建立起一个公平、和谐的农村经济体系。

(2)强力监督制度的实施，对已经建立好的农村土地制度(例如：在土地承包法中第一章的第一条规定了：为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。还有第六条中规定了：农村土地承包，妇女和男子享有平等的权利，承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应对享有的土地承包经营权)等，都应给予强力的监督，严格的督促基层组织把农村土地制度的所有内容，合法的实施下去，让农民知道遇事可以从完善的规章制度中寻找解决办法，拥有完善的规章制度作为保护自身权益的依靠，放心的进行土地流转程序，从而保障了农民的权益。

2.将农村土地的监督转向成法制的管理

将农村土地制度与法律紧紧的联系在一起，将农村土地制度都以法制化的形式进行对农村土地的管理，并且灌输到每个农民和工作人员的心中，让他们明白遵守农村土地制度就等于遵守法律，否则要受到法律的制裁。让基层组织工作人员清楚的明确自身的权利和责任，规范自身的权利行为，知道什么时候才可以干预农民的生产经营活动，合力改善农村的经济秩序。也就是说，将我国农村土地制度引向法律的轨道中，不仅可以有效的减少基层组织干预农民的生产经营，农民的自也就得到了发挥，还可以有效的规范了有关政府的行为，最终保障了农民的权益。

3.扩大农民转让土地使用权的规章制度

应不断的完善农村土地使用权的规章制度，利用法律手段合理的扩大农民转让土地使用权的规章制度，允许农民合理的以多种形式转让土地的使用权，并规定基层组织不予以随意干涉，如果发现有人是以不法途径进行转让的，则有关部门必须严格的按照法律法规进行检查、监督，并给予合理的制裁，以此来帮助农民稳定农业的生产，以及扩大农业土地的经营规模，并且还可以有效的监督基层组织和农民的行为。也就是说，合理的扩大农民转让土地使用权的规章制度不仅可以有效的扩大农业土地的经营规模，还可以有效的、合理的保障农民的权益。

参考文献：

[1]赵雪峰.我国农村土地制度改革的探讨[J].特区经济,2008(09).

[2]赵贞,赵玉姝.我国农村土地制度改革的思考(Ⅱ)[J].贵州农业科学,2010,38(3).

[3]刘翠环.深化农村土地制度改革的探讨[J].农业经济,2011(03).

[4]郑利惠.浅议我国农村土地制度改革的现状及存在的问题[J].中国商界,2010(11).

第6篇：农村土地流转规定范文

一、海南农村土地承包经营权抵押贷款的基本情况

据最新数据统计，截至2015年6月末，海南省已有三亚、东方、海口、琼海等14个市县全面开展了确权登记颁证工作。全省测量农村土地面积已达466.5万亩，占国土“二调”农村耕地面积的49%，颁发农村土地承包经营权证近8万本，建立档案近22万卷。2015年5月，海南省省委办公厅、省政府办公厅印发了《海南省全面推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作方案》，计划于2015年底前完成确权土地测量及核查公示工作，2016年底前基本完成农村土地确权登记。近年来随着农业现代化的发展，城镇化的加快，进城务工的农民不断增多，而农民又不愿放弃农村土地承包经营权，所以农民流转土地的愿望强烈。海南省计划建设全省统一的农村土地流转市场及服务中心，包括1个省级流转服务中心，22个市县区级服务中心。同时，还将推动实行农村土地流转合同制，健全农村土地承包经营纠纷仲裁体系，探索基准地价、公开招租竞标的流转制度。海南通过大规模的土地流转，大批的家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体对土地进行规模化开发，形成了集约化、产业化经营管理，但普遍存在融资困难、改造扩建经费投入不足等问题，尤其需要金融支持。

2009年，中国人民银行和银监会在《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中提出“有条件的地方可以探索开办土地经营权质押贷款”。一些地区随之围绕农村土地承包经营权抵押开始开展金融创新，并取得了一定的经验和成效。2013年，党的十八届三中全会关于深化土地制度改革，加快农村金融创新，全力提升以林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权“三权三证”抵押融资为重点的“三农”金融服务便利化水平的精神，为激活农村土地，促进农村土地规模化经营及农业产业化发展，增加农民收入及农村融资渠道，解决农村融资担保难的问题，如何开展农村土地承包经营权抵押贷款工作进行了积极的探索和思考。

海南省抓住国家推动农村产权制度改革机遇，为深入贯彻落实十八届三中全会和中央2014年1号文件精神，积极探索农村金融改革发展，从推动农村经济建设和促进城乡统筹发展出发，在文昌市、澄迈县开展农村金融综合改革试点，为全面开展农村金融改革发展打牢基础。为深化农村产权制度改革，创新金融服务方式，拓宽融资渠道，扶持“三农”发展，海南省于2012年出台印发了《海南省农村土地承包经营权抵押融资管理办法》，为海南农村土地承包经营权抵押贷款提供了良好的金融运行环境。有关数据显示，截至2015年6月，海南全省累计发放土地承包经营权抵押贷款3000多万元，让2000多万农户及时获得银行金融服务。

二、发展农村土地承包经营权抵押贷款的制约因素

1、缺乏可开展农村土地承包经营权抵押贷款的金融机构

目前，我国现有涉农金融机构主要有农业发展银行、农业银行以及农村合作信用社三类。农业发展银行实力有限，且在县级以下几乎无分支机构，不直接面向农户，开展农地抵押业务能力有限;农业银行是以盈利为目的的商业性银行，开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性不高，据调查，土地经营权处置难、难以变现是目前涉农金融机构不愿开办土地经营权抵押贷款业务的主要原因;农村信用社是农村金融的主要力量，长期服务于农业，但实力有限，抗风险能力较弱。鉴于农村金融机构的严重缺失，即使法律允许土地承包经营权可以抵押贷款，但仍然难以推进。

2、农村土地承包经营权主体不明确

农村土地承包经营权权属不确定，使得承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地顺利的流转。土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转矛盾纠纷屡见不鲜，使得以土地承包经营权作为抵押的信贷业务难以开展。另外，土地承包经营权登记在法律上缺乏一定的效力，也是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因。

3、土地价值评估困难

目前，农村土地承包经营权的价值主要由农民和金融机构协商确定，或者由地方政府有关部门工作人员进行评估，缺乏权威的第三方评估机构和评估标准，评估操作随意性和主观性较大。农村土地承包经营权通常期限较短（为5―20年），金融机构难以评估此类权益的价值，实际价值难以合理确定。由于土地承包经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，加之受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，因此评估机构难以对土地承包经营权的实际价值做出准确判断，土地的实际价值得不到正确定位。评估价值普遍低于土地经营权实际价值，加之评估方法不科学，不仅影响了土地融资功能的发挥，也降低了银行的风险控制能力。

4、缺乏健全的土地流转市场

债权人接受土地承包经营权的抵押担保的前提是，抵押权人在债务人不能履行到期债务时，可以就土地承包经营权进行拍卖、变卖，以保障自己债权的实现，这就需要农村土地承包经营权流转市场作为拍卖、变卖的载体。海南除个别乡镇建立了土地流转市场外，大部分地方没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行。由于流转市场发育缓慢，流转信息不畅通，无法对农村土地承包经营权进行公开竞标、拍卖，一旦经营户出现贷款违约的情况，金融机构处置抵押物难度较大。土地承包经营权难以变现，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，使得土地抵押融资难题得不到有效的解决，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广。

5、农村土地流转手续不完备，操作不规范

调查发现，大部分农村土地流转呈零星流转、口头流转、短期流转方式。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。农村土地流转手续不完备，土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。土地流转部门不明确，登记制度缺失，农村土地流转操作不规范，导致流转权益难以得到保障，使土地承包经营权不能进行抵押登记，阻碍了土地承包经营权抵押贷款的开展。

6、风险保障机制缺失

农村土地承包经营权进行抵押贷款，需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。因为，农业抵御自然灾害和市场风险的能力相对较弱，特别是农地抵押贷款用来经营养殖业、农作物种植的市场风险更大。一旦发生自然灾害，将造成土地上附着物出现重大损失;或因市场形势发生变化导致土地上附着物市场价值大幅降低。这都会直接影响贷款经营户的还款能力，导致信贷风险加大，进而降低了金融机构发展农村土地经营权抵押贷款的积极性。另外，农业保险发展尚不足，欠完善的农业保险不足以降低农民收入的波动性，而农民收入是农民还贷的主要资金来源。

7、相关法律法规障碍

《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明文规定土地承包经营权可以做抵押。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。”即使央行和银监会都明确表态希望各地区推进农村土地经营权抵押贷款试点，但是基于目前相关法律法规的限制，很多地区都难以实施这项贷款业务，即使个别地区实施了，也很难推进。

三、促进农村土地承包经营权抵押贷款发展的对策建议

十八届三中全会公报提出要赋予农民更多财产权利，各地纷纷涌现的农村“三权”抵押贷款金融创新能够释放农村经济发展潜力，值得鼓励和推广。但在具体操作上，各地区在试点过程中存在着各种问题和限制。各试点地区应适当放宽对不良率的容忍度，要对农民手里的“三权”价值做科学的评估，从而避免盲目评估带来的代偿风险，应针对农村金融的特殊性，推出一套适宜的风险防范机制和措施。

1、政策扶持农村金融机构，强化贷后管理

政府扶持农村金融机构发展，如提供一定的资金支持，提供必要的技术支持和培训，提供财政税收优惠政策，建立农村金融机构服务“三农”的激励机制，特别对涉农贷款投放比例较高的农村金融机构提供税收减免和财政补贴等政策激励。农村金融机构可以针对土地经营权抵押贷款的特殊性，建立贷后跟踪制度，在贷款发放后，从资金使用到平时农业生产情况，不定时地进行贷后调查，凡是影响贷款到期收回的风险因素，都要引起重视并及时介入解决，最大化降低贷款收回风险。金融监管部门应对相关金融机构增加农村土地经营权抵押贷款不良贷款率的容忍度，消除金融机构“惧贷”心理，使农村土地经营权抵押贷款更加良性发展。

2、建立统一权威的农村土地价值评估机构

建立农村土地价值评估机构，制定“农村土地经营权价值评估管理办法”，可以引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估，农村金融机构也可组建独立的土地流转评估部门，为开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。政府或者土地管理部门也可组建独立的土地流转评估中心，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为农村金融机构开展农村土地经营权抵押贷款创造有利条件。同时，还可建立科学的农村土地资产评估体系，合理确定农村土地价值。

3、加快建设农村土地流转市场

建立土地流转服务中介机构，健全土地经营权争议仲裁机制，为农村土地承包经营权流转提供流转平台，并明确其相关职责，即汇集土地使用权委托流转和受让的信息，土地流转供求的信息，接受供求双方咨询;组织开展土地使用权公开招标竞投活动，促进土地使用权流转的市场化;协调供求双方有关事宜，促成流转双方达成意向，并协助办理有关流转手续，提供统一的合同格式，做好合同的鉴证服务;对土地流转跟踪服务，协助调解合同纠纷，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

4、逐步完善农业保障机制

加快组织成立农业信贷担保机构和发展农业保险机制，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。政府应鼓励和支持保险公司开展农业保险业务，对农业亏损进行适当的补偿。农村金融机构要积极探索多种担保方式，如对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“公司担保+农村土地经营权抵押”，“收益保证+农村土地经营权抵押”和“基金担保+农村土地经营权抵押”等方式，进一步降低信贷风险。

第7篇：农村土地流转规定范文

关键词　新农村建设；土地流转机制；法律思考

作者简介　樊德玲(1971－)，女，信阳师范学院政法学院讲师。(河南信阳　464000)

社会主义新农村建设，是党和政府从我国基本国情和发展阶段出发做出的一项战略安排，是持续数十年、惠及八亿农民、全面提升我国现代化整体水平的一项重大而又艰巨的历史任务。新农村建设涵盖农业生产、农民生活、农村管理、村镇建设、社会事业、国土整治等方方面面，需要一整套完备的土地政策体系作支撑。经过三十年的改革探索，我国已经建立了一系列实践证明是行之有效并需要继续坚持和完善的农村土地政策。而与此同时，随着农业发展和经济结构的调整，土地流转问题日益成为新农村建设中一个不可回避的重要课题。

一、新农村建设中土地流转问题的提出

土地作为农业最基础的生产资料、农村最重要的资产和农民最具保障的财富，具有其他生产要素无法比拟的经济价值、社会价值和生态价值。同时，土地是协调农村、农业、农民关系的纽带，是农民赖以生存的最基本的生产、生活资料，在社会主义新农村建设中起着举足轻重的作用。农村家庭联产承包经营责任制是我国二十世纪八十年代初以计划体制为背景而推行的一项土地制度。它适应了当时生产力发展水平，极大地调动了亿万农民经营土地的积极性，使土地的原始生产潜力迅速释放，农民的生活水平明显改善，成为我国改革开放的标志性起点。但是，二十世纪八十年代后期以来，随着改革开放的深入，市场经济的确立，农村社会发生了根本性的变化，原有的以计划体制为背景的土地制度的缺陷日益暴露出来，已不适应新农村建设的需要，并由此而产生了一些不和谐的因素。如，承包土地量与农村人口不平衡，激化农村内部矛盾；土地与农村劳动力结构不合理，造成土地和劳动力的双重浪费；个体化的承包机制与社会化的生产建设发展需要不相适应等。因此，为适应新农村建设、构建和谐农村的需要，改革和完善农村土地制度，盘活农村土地，强化农村土地的开发利用与管理，允许农村土地的合理流转，建立、健全适合农村社会经济发展的土地流转机制，已成为当前新农村建设中亟待解决的问题。

党的十七届三中全会通过的《决定》提出，要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，按照“依法、自愿、有偿”的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。这种从“长期不变”到“长久不变”，一字之别，意味着国家将进一步延长土地承包期限，容许土地流转，农村改革继续向纵深推进。

二、当前农村土地流转过程中存在的法律问题

目前，虽说我国涉及农村土地的性质与使用权流转的有关法律主要有：《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》。但是，这些有关农村土地流转的法律规定仍存在很多问题。

(一)农村土地流转缺乏可操作的法律规范。在《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》中，对农村土地承包经营权和使用权规定的过于原则和笼统。在《农村土地承包法》中，虽然规定了土地流转的形式、原则、合同形式、违约责任以及法律责任等条款。但是，由于我国农业地区发展不平衡，土地流转的原因、形式和规模等诸多方面千差万别，因此，它不能较全面地指引和规制土地流转，甚至因为缺乏具体的实施细则而对某些利益集团约束乏力。许多地方缺乏土地流转具体的可操作的实施办法，也没有结合本地区实际制定出《土地承包法》的实施细则，对土地流转双方的权利义务、利益补偿、流转价格、纠纷处理等方面还有待进一步的规范。

(二)农村土地集体所有权归属不清。《宪法》第10条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，《土地管理法》第8条和《农业法》第3条重申了这一点。至于哪一级和哪一个组织机构代表农村集体拥有土地的所有权，《土地管理法》第10条则继续规定“已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，由乡镇农民集体经济组织经营、管理。”同时，我国的《民法通则》第74条也有类似的规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业合作社等农村集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”。根据有关的调研资料显示，乡镇、村民小组和农民集体拥有的土地多数均有明确的界限和范围，而且其面积比例一般为1:9:90，似乎农村集体土地的性质与所有权主体并不存在所谓“模糊”之类的问题。但是，在实际进行农村土地流转的许多案例中，土地产权归属的纠纷严重。当农村集体土地发生转移时，土地集体所有权属与使用权在法律上未能得到明确的规定和保障，从而产生一系列的问题显得十分棘手、难于管理。

(三)流转登记制度不健全。完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件。农地承包经营权作为一种不动产使用物权，登记的意义极为重要。相对而言，农地承包经营权的登记是普遍不受重视的。从目前法律、法规的规定可以看出土地承包经营权登记存在以下几个问题：一是承包经营权的设立在法律上未规定以登记为要件，仅以合同成立为要件。这与物权法中不动产物权都需要通过登记才能设立的规定相违背，这也是土地承包经营权登记制度不健全的法律起源。二是对土地承包经营权的变更登记仅以当事人自愿为主，未经登记变更的土地承包经营权的法律后果仅为不能对抗善意第三人。三是在土地流转较频繁的经济较发达地区，一旦发生土地承包经营权转让而没有及时办理登记手续，则以后的受让人就有可能难以与转让人从事正常的交易，其受让的权利也可能遭他人剥夺，甚至会发生在转让中的上当受骗。

(四)政府定位不当，损害农民利益。一些乡村组织直接充当土地流转的主体，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段和作为突出政绩的形象工程。有的在流转操作中违背土地政策，强行反租，租金补偿过低，土地租金的收益分配缺乏透明度，极大地损害了农民利益。

三、农村土地流转制度的法律完善

就目前及今后一段时间而言，随着农村经济水平的不断发展和农民收入结构的日益多元化，农村土地流转必然会越加频繁和复杂，流转的范围、方式、程度都将发生翻天覆地的变化，权属变动必然涉及权利、义务的调整，如何在整体规划下规范并促进流转的发生便成为当务之急。《土地管理法》规定，土地使用权依法转让，然而至今没有成形的政策和法规对农村土地的流转进行规范调整。笔者认为，必须尽快依法规范农地流转，建立和完善相应的政策和法律制度。

(一)加强和完善土地流转的法律规范以促进土地流转。首先，推进土地流转，要在坚持和完善以农村家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的基础上，按照“依法、自愿、有偿”的原则，尊重农民土地流转的主体地位，切实保障农民土地权益；其次，制定土地流转格式合同，明确双方当事人的权利和义务。由于各地农业经济发展参差不齐，所以地方立法可以适当超前，可以先行制定地方性的条例或办法之类的，以法律的形式对本地农村土地流转加以规范，使土地流转有序进行，从而达到集约利用、规模经营的目的。对暂不具备立法条件的地方也应借鉴发达地区的经验，完善土地流转的政策，确保土地流转规范、有序的进行。

(二)要用法律来保障农民享有真正的所有权。中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险，因此为农村土地寻租埋下祸根。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念，赋予农村集体土地所有权主体――村民委员会和使用权主体――承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。

(三)要依法建立规范的农村土地市场流转机制。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是新农村建设的应有之义。如果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”。从法律层面允许农村土地流转，同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度，也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。

(四)建立完善的土地承包经营权登记制度。应该建立一个便捷、高效、安全的土地承包经营权变动登记公示、公信制度，这对物权流动制度保持高效运转具有极大的影响力。一方面，如今土地承包经营权的主体不再局限于集体经济组织成员，非集体经济组织成员的单位和个人可以通过租赁、转包和招标、拍卖等方式获得土地的承包经营权。承包经营权人身份的多元化使得借由考察权利人是否具备集体成员身份来判断权属状况的困难系数及风险系数大大增加，无形中提高了交易成本。另一方面，土地流转涉及复杂的利益关系，具有频繁的重复发生率，需要明确的法律登记制度对法律关系各方的权利状态加以公示化，明晰化、确定化。

第8篇：农村土地流转规定范文

1 农村土地流转中的主要问题

1.1 基层群众认识上比较落后 农村地区的经济还比较落后，自给自足的农业文化对当地的影响依旧非常深，农村人民一般都有浓厚的“乡土情结”，而且诸多的农民对于土地流转方面的法律、法规还不够了解，将农业生产所获得收入来支撑家庭生活的农户，将土地看做是自己的身家性命，不愿意进行流转；而有的农民对于这方面的土地政策表示担忧，害怕丧失承包权，所以不想将土地流转出去。

1.2 土地流转中程序不够规范 目前土地流转的方式大多是通过私下协商达成口头协议，很少通过有关部门签订书面流转协议。这样缺乏对受让方的有效监督和约束，也给今后有可能会发生的权益冲突埋下了隐患。目前，我国农村土地流转中程序不规范主要体现在：一是诸多的土地流转活动未签署正式的合同；二是部分土地流转书面合同的内容、条款不规范，存在较大的法律风险隐患；三是存在强行征地方式推行土地流转的现象。

1.3 土地流转服务管理机构建设不健全 我国农村土地流转市场尚处于起步阶段，土地流转市场体系不健全，这在很大程度上影响了农村地区土地流转的效率、规模以及效益。一是农村地区在实现土地流转上的服务机构的缺失。二是对土地流转缺乏统一、规范的管理。

2 加强农村土地流转合理利用的建议

2.1 加强正确的宣传引导 对于土地流转，有些农村地区的干部群众对其还不具有深厚的认识，各个地方的政府应该通过广电等媒介，来告知广大人民群众，强化土地流转方面在政策以及服务信息上的宣传。利用政策方面的宣传、指引以及服务，让农民可以在土地流转里面体验到“你发财，我发展”，进而使得双赢的局面得以有效的形成，而且在示范效应的基础上，能够让越来越多的农户加入到土地流转之中来，这会在很大程度上提高农户在土地流转方面的积极性以及主动性，进而在整个社会范围内构建起土地流转的热潮。基层政府要借助于村集体的力量，有利于发挥其组织、协调和及时解决农户之间矛盾与摩擦的作用，有利于加快土地流转的力度和规模。

2.2 规范农村土地流转的程序 土地使用权转入者、发包方之间尚未签订正式合同，两者之间不存在经济合同关系，并非是不存在“管理与被管理”关系。所以，农村土地流转过程中，必须要得到发包方首肯。农村土地流转时，必须要严格遵循下述程序行事：（1）农村土地流转双方在同一时段向土地承包的发包方提出申请，书面申请中必须要详细注明下述内容，即流转方式、面积、地块、地类、土地流转之后的主要用途等。（2）发包方对申请书中所提及到土地流转进行严格审查，确保其符合相关法制规定，土地流转之后不会严重影响到周边人们的生产生活，土地流转之后的使用途径与土地利用规划内容相一致，若得到认可，便可即时签字同意。若还有其他意见，就要即时知会申请者，将自身不认可的缘由表述出来。（3）土地流转双方正式签订农村土地流转合同。（4）把双方签订的合同直接上交给村委会，对此进行全面审查；在这之中，需要审查的内容有：合同订立程序是不是符合相关法制规定、合同内容是不是与有关法则相符合、合同中所涉及到的事项是不是和申请内容相一致等。审查之后还要签字，表述自身意见，若不认可，必须要将缘由表述出来。（5）双方签订的合同即时上交给乡（镇）农业承包合同管理机构，签字审核的同时还要做好记录。

2.3 明确服务职能，完善服务体系 加快土地流转，需要有健全的组织保障，在此基础上，增强土地流转中间组织服务功能。若要将村级组织的服务作用、沟通协调作用、行政推动作用等最大限度发挥，进而促使地方经济快速发展，那么，必须要重视土地流转对接等相关工作，集合所有村组干部，搜集并对外与农村土地流转相关联的信息，进而提高流转速度，有效解决流转信息不畅，空间过小问题。建立健全并充分发挥仲裁机构职能，及时化解农村土地流转矛盾，确保农村土地规模经营健康有序。

农村土地流转正在发生着变化，农民的市场意识和商品意识增强了，按市场规律流转土地使用权。政府则需要逐步完善服务体系，助推农业经济的更快发展。首先，建立土地流转服务机构，专门从事和办理土地流转和中介服务工作。其次，建设“土地流转（服务）中心”，积极培育农村土地承包纠纷仲裁员，完善构建科学合理化的土地流转服务体系。最后，构建乡镇土地流转服务中心，和农户之间签订正式的土地流转协议，为其提供免费的土地流转信息、政策咨询、土地流转合同、鉴证服务等，扮演好“土地红娘”的角色。

第9篇：农村土地流转规定范文

关键词:土地流转;现状和问题;建议

我国农村土地规模小、分割细碎,是农业生产规模化的主要制约因素,因此,扩大农村土地经营规模,整合土地资源,加快实现农村土地由分散化向规模化的转变,成为农业生产发展的迫切要求。为此,党的十七届三中全会的决定中提出,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

一、农村土地流转的涵义和背景

(一)农村土地流转的涵义

农村土地流转是一种省略的说法,全称应该是农村土地承包经营权流转。也就是说,在土地承包权不变的基础上,农户把自己承包村集体的部分或全部土地,以一定的条件流转给第三方经营。在2009年中央1号文件中,已经明确规定要将土地承包经营权流转扩大到草原、集体林地以及林木所有权方面。

(二)农村土地流转的背景

当前,第二轮土地承包已经在各地农村实行,土地承包期30年。在这次土地承包过程中,部分农产品的效益下降,导致这部分农产品的市场疲软,市场价低迷,为了增加收入,一部分农村劳动力向第二、三产业转移。同时小规模经营使土地的成本居高不下,农村土地撂荒现象日益增多,农村土地的流转需求越来越强烈。

二、当前农村土地流转的现状

当前全国很多地方都进行了农村土地承包经营权的流转,如河南、山东、上海等地,纵观各地情况来看,全国土地流转呈现以下状况:

(一)农村土地流转的面积逐渐扩大

很多地方的种植大户或企业租赁农民的耕地达数十亩、上百亩,优化了土地、资金、劳动力、技术、管理等资源,推进了农业生产的规模化,提高了农产品质量和效益,增加了农民收入。

(二)农村土地流转的形式以转包出租为主

以云南省通海县为例,通海县辖6镇3乡,截至2008年末,家庭承包经营的耕地面积142828亩,农户承包地流转的面积4591亩,占农户承包耕地面积的3.2%,其中:出租3425亩,转包552亩,转让325亩,互换183亩,无入股形式的,其他形式的106亩,共4591亩。农户承包地流转中,转包和出租的占农户承包地流转的86.6%。

(三)农村土地流转的主体增多

农户承包地的流转主要是在农户之间进行,但近几年一部分企业、个体老板等也都进入农业,承租土地,进行多种经营。

(四)农村土地流转后的经营项目多元化

一般情况下,农村土地流转后以粮食、蔬菜、烤烟、花卉、水果种植和畜禽养殖为主。如在山西新绛县,农户以每年每亩350-500元的承包费进行转包和农户之间土地与土地互换,主要用于推广小麦2000亩,发展蔬菜日光温室500余座。自该项目实施以来,小麦平均亩产比原来提高了20%,日光温室大棚亩均效益较过去提高了4-6倍。

三、农村土地流转中存在的问题

农村土地的流转提高了农村土地利用率,推动了农村土地规模化经营,实现了投资主体多元化,提高了经济效益,增加了农民的收入。但农村土地流转中还存在一些问题:

(一)农村土地流转中,程序不规范

按照《农村土地承包经营权流转管理办法》规定,农村土地流转没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但在实际中,有的村(组)越俎代庖,没有农户的书面授权委托书,直接与业主签订合同,双方容易造成矛盾。

(二)农村土地流转中,合同不规范

大部分地区,农户与农户之间依靠熟人介绍,凭借口头协议,进行自发性的流转。这种方式未通过合同来规范双方的权利和义务关系,容易发生纠纷。即使有些地区,农户与农户之间签订了书面合同,合同的内容也是不完整的。

(三)农村土地流转中,市场化程度低

农村土地流转属于市场行为,但实际上大部分土地在流转中,是通过熟人介绍自发流转的,通过市场流转的比较少。

(四)农村土地流转中,社会保障制度不健全

一部分农民不愿意把土地流转出去,主要是由于农村社会保障制度不健全。在农村,土地是农民生存的根本,没了土地,农民就没了保障。

四、农村土地流转的建议

(一)完善农村政策法规

我国农村土地所有权的主体是“集体”,但谁代表集体,很不明确,因此,应该修改《土地管理法》,明确农村土地所有权的归属,从而保证农民的权益。同时,实际生活中,农村土地流转往往具有自发性、随意性,因此,要成立土地纠纷仲裁机构通过法律程序来解决土地纠纷。

(二)完善金融服务体系

农民缺少资金和融资渠道是制约农村土地流转的重要因素。由于各银行机构的监管体系中,没有农户直接信贷担保机制,所以,各金融机构不愿投放资金给农户,使农户无法扩大规模以及开发一些好项目。为了更好地实施农村土地流转政策,各金融机构应该完善金融服务体系,积极探索农村土地使用权抵押办法,允许经营者用土地使用权抵押获取贷款。

(三)完善中介服务组织

农村土地使用权的市场化流动是农村经济发展的必然趋势,而中介服务组织是农村土地使用权市场化的关键。中介服务组织受理农户的转让土地申请,投资人承包土地的申请,保护双方的利益。

(四)完善农村社会保障体系

当前,在我国,土地是农民生存的基本保障,没有土地,农民将无法生存。只有建立完善的社会保障体系,才可能将农民从土地中解放出来,才可能促进农村土地的进一步流转。农村社会保障体系包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助以及农村合作医疗制度等,通过完善农村社会保障体系,解除农民的后顾之忧,可以促进农村土地流转和农村城镇化建设。

参考文献:

1、朱梦蓉.农村土地流转过程中农民社会保障问题探析[J].天府新论,2009(1).

2、刘凤生,王桂友,徐蕴.关于规范农村土地流转的几点建议[J].现代农业,2009(2).