土地的评估方法精选(九篇)

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第1篇：土地的评估方法范文

关键词：东莞市 土地出让 评估方法

中图分类号：F205 文献标识码：A

文章编号：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出让评估的工作流程简介

东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：

1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。

2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。

二、出让评估中使用的评估方法的种类

当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。

对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。

东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：

1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。

三、评估目的的表述

出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。

四、采用市场比较法评估的要点

1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。

以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。

在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。

我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。

另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。

2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。

交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。

对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。

五、采用成本逼近法评估的要点

评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。

成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。

六、采用收益还原法评估的要点

1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。

如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。

在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。

如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。

2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。

3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。

4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。

七、采用剩余法评估的要点

1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。

2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。

八、在特殊出让评估时的一些做法

1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。

2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。

对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。

九、在出让评估中应关注的问题及建议

1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。

2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。

3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。

4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。

5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。

6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。

以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。

第2篇：土地的评估方法范文

关键词：土地资源；利用评价；AHP；德惠市

中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2013）21-5371-03

Studies on Land Resource Utilization of Dehui City Based on AHP Method

LIU Xiao-guo1，QIE Rui-qing1，TIAN Jing2

（1.Jilin Agricultural University，Changchun 130118， China；2. Changchun Vocational and Technical College， Changchun 130033， China）

Abstract： With application of AHP method to determine the land use evaluation index weights， this paper evaluated the current land use of Dehui city using comprehensive evaluation method from the aspects of land development， the degree of intensive land utilization， and the overall efficiency and level of land use. Strategic countermeasures were proposed for sustainable use of land resources of Dehui city.

Key words： land resource； utilization evaluation； AHP； Dehui city

新一轮全国土地利用规划工作已经结束，在此过程中遇到了一些问题，如土地利用现状基本数据不准确，地方政府规划利用土地空间不合理。如何合理利用有限的土地资源，使土地资源发挥最大的综合效益成为人们日益关注的焦点[1-4]。为使各种土地资源在空间配置上更加合理、匹配，应对土地利用现状进行综合分析与评价，为土地利用规划提供科学依据。

1 研究区域状况和数据来源

德惠市位于东经125°14′—126°23′，北纬44°03′—44°45′之间。根据德惠市国土资源局提供的2009年土地利用统计资料显示，全市辖4个街道办事处，13个建制镇，10个乡，3个国营农林牧场。全市土地面积为345 874 hm2，耕地面积214 476 hm2，人均土地面积0.36 hm2，人均耕地面积0.23 hm2。

本研究主要数据来源于2008年德惠市国土资源局数据、德惠市社会经济统计数据及2008年《吉林省统计年鉴》。

2 研究方法

所谓层次分析法（Analytic hierarchy process简称AHP），是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。

层次分析法是将决策问题按总目标、各层子目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再用加权的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。这里所谓“优先权重”是一种相对的量度，它表明各备择方案在某一特点的评价准则或子目标，标下优越程度的相对量度，以及各子目标对上一层目标而言重要程度的相对量度。层次分析法比较适合于具有分层交错评价指标的目标系统，而且目标值又难以定量描述的决策问题。其用法是构造判断矩阵，求出其最大特征值及其所对应的特征向量W，归一化后，即为某一层次指标对于上一层次某相关指标的相对重要性权值。

土地利用现状评价涉及土地开发利用程度、土地集约利用程度和土地利用综合效益等多方面的因素。土地利用现状的评价结果受到自然、社会、经济等多方面因素的影响，是一项多因素、多层次、复杂的工作[5-7]。

本研究选用吉林省的数据指标来衡量标准值，确定该研究区域土地利用现状评价指标体系中各项指标的值。结合德尔菲（Delphi）方法确定判断矩阵，计算出各项指标权重值。利用指标分值和权重得出该地区的评价分值，最后做出该研究区域的综合分析。

根据已有研究成果和德惠市的土地资源利用现状，从土地开发利用程度、土地集约程度、土地利用综合效益等3个子系统、22个二级指标设计德惠市土地利用现状评价指标体系（表1）[8-14]。

3 土地利用现状评价

1）指标权重的确定：从相对某一层次的元素的上层某一元素来判断矩阵的重要性，能够判断矩阵的最大特征值和所对应的特征向量，它就是这层元素所对应的权重值。目前采用德尔菲方法确定出判断矩阵，计算出各项指标的权重值。指标体系所对应的判断矩阵及其最大特征值λmax、特征向量Wi如表2～表5所示。

2）一致性检验：λmax等于矩阵的阶数，检验该判断矩阵是否具有一致性，首先需要计算它的一致性指标值CI的值：CI=（λmax-n）/（n-1） （1）

公式（1）中，CI=0时， 认为判断矩阵具有完全一致性；一般情况下判断矩阵的一致性越精确越好，CI的值是比较小的。检验CI的值与平均随机一致性指标RI的值来比较判断矩阵能否具有一致性。然后计算判断矩阵的随机一致性比例CR的值。平均随机一致性指标RI的值：0；0；0.58；0.90；1.12；1.26；1.36。

CR=CI/RI，通常情况下，如果CR

3）标准值及指标分值：吉林省的各项指标值作为德惠市土地资源利用现状评价的标准值。从表6中数据指标看有一半的指标分值小于1，机械化作业的土地面积占总播种面积的比重值为1.04，这个值高于吉林省的平均水平。其他方面比如养殖水面等的指标值要低于1，从这个比重值看农业生产的投入还不够高。

4）评价结果：根据研究数据来建立指标体系，根据专家评定确定各指标的权重，各指标分值确定后，利用加权的综合方法来分析， 对德惠市的当前土地利用进行评价。

总评分值P的计算原理公式：P=∑Wi×Pi （2）

式（2）中，Wi是第i个指标的权重；Pi为第i个指标的评分值。利用公式（2）及已确定的指标分值和权重，得出德惠市土地利用现状评价的分值（表7）。从表7的评价结果可以看出， 德惠市土地开发利用程度的分值为1.264 34， 说明德惠市的土地开发利用程度高。从单项指标来看（表6）， 除土地农业利用率、林地覆盖率、养殖水面利用率和土地利用率指标的分值小于1外， 其余4项的分值均大于1， 土地垦殖率的分值更是达到了2.03，可见德惠市土地开发利用程度高。

4 预测分析

评价结果表明，研究区域土地集约利用程度的分值为0.878 72， 说明德惠市土地集约利用水平相对吉林省平均水平较低， 表明研究区域的土地投入需要增加，农业的机械化水平还需提高，土地产出相对低，今后应该加大各项资金的投入力度，进一步加强农业科技和基础设施建设，提高土地利用集约水平。分析结果表明德惠市土地利用综合效益分值为1.634 09，高于吉林省的平均水平；各项单项指标分值显示，德惠市土地利用综合效益很高；森林覆盖率的指标分值只是0.32，可以看出林业利用程度不高，应该加强林地开发与保护；耕地的粮食年产量分值为0.92，表明耕地质量保护势在必行。德惠市土地利用现状综合评价分值为1.394 78，这个值高于吉林省的平均水平值，可以看出德惠市土地利用程度处于土地合理利用水平阶段。整体分析表明，德惠市的土地开发利用程度较高，但是后备可利用土地资源有限，土地的集约利用水平仍有待提高。

参考文献：

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第3篇：土地的评估方法范文

一、房地产评估准则结构比较

中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。

《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。

美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。

从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。

二、不动产评估准则定义比较

我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。

美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。

从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。

三、不动产评估准则评估方法比较

我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。

国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。

美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。

从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。

参考文献

[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年

第4篇：土地的评估方法范文

【关键词】改制企业 资产评估 问题 对策

企业改制属于一个极为漫长的过程，在改制期间受一系列因素影响，使得企业资产面临很大程度的流失，企业利益遭受侵害。由此可见，研究改制企业资产评估的问题与对策有着十分重要的现实意义。

一、现阶段改制企业资产评估存在的相关问题

（一）政府过多干预，导致资产评估价值缺乏准确性

改制原本属于企业在自身生存、发展基础上而自主实施的战略行动，由此，企业改制动因应当与企业战略目标相统一。然而现阶段，我国政府过多干预很大程度上掩盖了企业动机，一些地方政府为了推动企业改制，单纯考虑改制企业的承受水平，而不顾及企业资产实际价值，同时采取不同手段干预企业资产评估工作，导致资产评估价值缺乏准确性。

（二）资产评估法律法规不完善

伴随我国市场经济的全面深入，原本资产评估法律法规俨然无法满足市场经济背景下改制企业资产评估实践需求，再加上我国改制评估理论发展相较于实践活动发展更为滞后，导致评估人员在开展企业改制中资产评估工作时无法有效执行，进一步面临无法可依、有法难依的不利情形。此外，部分企业资产评估活动并不结合现行资产评估法律法规展开，一些评估机构为了获取私利，“以身犯险”，做出一系列违反法律法规、职业道德的行为[2]。

（三）资产评估行业与市场不规范

现阶段，我国资产评估行业唯有全面统一的健全法律文件，就评估种类展开的划分也存在科学合理性不足的问题，各式各样评估人员开展的评估业务分支交叉，极为混乱，对评估行业与市场发展构成不利影响。在评估中多种不同业务呈现出各种程度的交叉，引发十分严重的多部门管理、多资格并存的情况，进而使得我国资产评估行业与市场全面发展缺乏有效性，使得我国资产评估行业与市场难以与国际评估行业有效接轨。

（四）资产评估方法选取不合理

在资产评估过程中，应当结合实际评估目的以确定资产评估方法的选取，资产评估方法主要包括市场法、成本法以及收益法等，此类评估方法有着不同的适用性，也有着各自对应的不足之处，可见选取对应资产评估方法开展评估最终获取的评估结果可能存在一定的差异。在资产评估实践中，一些评估人员为了满足委托方一系列要求而选取对委托方最为有利的评估方法，资产评估方法选取不合理一定程度上提升了资产评估风险。

二、企业改制中强化资产评估的有效对策

如何进一步的强化企业改制中资产评估可以从以下相关对策着手：

（一）明确全面完整的评估范围

在企业改制中，全部资产均属于评估的对象，均应当全面完整地展开评估，尽可能做到不留有遗漏，做到账实相吻合。为了确保评估结合的科学准确，在企业改制资产评估时，应当考虑全面，明确完整的评估范围。在全面完整的同时，还应当明确重点，无形资产凭借其自身特殊性，应当被确立为企业资产评估中的重点范围，评估人员应当提升关注度，开展好无形资产评估工作。

（二）确保企业资产评估方法科学合理

无形资产价值评估。全面衡量无形资产的使用寿命、使用效应及发展前景，结合无形资产发展转变规律等，系统运用一系列评估指标，构建较为完备的资产评估数据信息库，强化无形资产评估科学合理性。土地使用权价值评估。评估人员在开展土地使用权价值评估过程中，应当全面权衡这一土地资产地理区域及区域内社会、人文等状况，唯有通过评估人员权衡因素科学、参数选取合理、方法采用可靠，方可获取可被接受的评估结果。

（三）健全企业资产评估配套法律法规

我国企业改制即便已经经历了数十年的发展，然而时至今日，企业资产评估对应法律法规方面的制度依旧不够健全，不具备对应的立法，造成一些不法人员钻法律空子盗取企业财产。鉴于此，要想实现企业改制中各项工作开展的更加规范，就应当加速健全企业资产评估的对应法律法规制度，构建健全的法律法规体系，为接下来企业改制运行给予有利的法律保障，保障不同地区企业的改制、产权交易可于同一法律规范下有序开展。

（四）提升资产评估人员综合素质

企业改制中，不论是哪一项资产评估最终均要通过评估人员完成，即评估人员是实际资产评估工作中的工作主体。可见，唯有构建起一支专业水平高、职业道德素质强的评估团队，方可在评估实践中，在处理一系列疑难问题时，评估人员能够选取科学合理的评估方法，并尽可能确保评估工作客观、鼓励性，获取准确、公正的评估结果。提升评估人员专业水平，应当每年不定期组织培训继续教育，系统制定培训学习内容，开展具备一定深度、针对性的理论研究、学术探讨，确保每位评估人员均可参与其中，培训完毕可展开相应的考核，确保学习质量。其次，强化评估人员职业道德素质。现阶段，我国评估市场中存在诸多的评估机构，市场竞争十分激烈，而评估人员经济收入以提供评估服务为主，倘若评估人员不具备良好的自我约束力，便会为了获取利益而满足委托方任何需求，而造成评估结果失真。

三、结束语

总而言之，企业改制属于一个极为漫长的过程，在改制期间受一系列因素影响，使得企业资产面临很大程度的流失，企业利益遭受侵害。而可观、工作、科学的资产评估服务对于解决此类问题，促进企业资产保值增值发挥着极为关键的作用。相关人员务必要不断专研研究、总结经验，清楚认识.改制企业资产评估的必要性，全面分析现阶段改制企业资产评估存在的相关问题，“明确全面完善的评估范围”、“确保企业资产评估方法科学合理”、“健全企业资产评估配套法律法规”、“提升资产评估人员综合素质”等，经济促进改制企业资产评估工作的有序健康运行。

参考文献：

第5篇：土地的评估方法范文

【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：

[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部

第6篇：土地的评估方法范文

【关键词】房产税；税基；评估方法

一、外国在房产税领域获得的经验与启迪

1、诸多国家房产税的成功经验

美国对所有的不动产，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地产税。其税基按照财产的核定价值或者租金来确定，各个州的税基又有所差别，各个州政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和方法体系。其税率一般依据各州的财政支出规模、非财产的税收收入额以及可征税财产的估价来确定，一般为1%-3%之间。其主要通过减免税基或者是低估评估价值，来实现对部分自主型房屋的税收减免。

英国对土地及其地上建筑物、附着物征收房地产税。其税基由国内收入署的房产估价部门依据其资本价值评估，每5年重估一次。其税率一般不做统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定，一般最高税率不超过最低税率的25倍。其通过折扣、优惠、伤残减免、过渡减免的四种方式来实现房产税的减免。

2、基本评估方法比较

（1）市场比较法

市场评估法就是搜集与评估对象类似的房地产的信息资料，并将这些信息资料与评估对象相比较，最后得出评估对象的价值。在房地产市场比较成熟，交易比较频繁时适合于使用这种方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先对理想状态上的房地产土地开发或者房屋建造的总成本进行估算，而后得出评估价值的方法。这种方法主要针对的是中国现在大量存在的小产权房、无产权、产权不全或者产权存在争议的房地产。

（3）收益法

收益法就是针对房屋未来可能带来的收入现值为基础的评估方法。这种方法主要针对的是出租或者有收益的房地产价值的评估。

从国外的经验来看，任何一个国家的税基评估都离不开市场比较法、成本法、收益法的评估原理。但是在税基评估中，税基评估采用的评估方法体系与一般评估所采用的评估方法体系也同样存在差异，并不是所有适用一般资产评估的估价标准和方法都能直接适用于税基评估。

3、国外在房产税征收方面带给我们的启迪

仔细分析和研究国外房产税的推行经验，可以发现其房产税的征收是一种广覆盖的模式，覆盖的范围广，征收的对象固定。其主要利用市场估价的方式来确定房地产的价值；其税率的制定采用的是一种“以支定收”的方式，灵活多变，根据各个地方政府的实际情况来制定。

二、房产税税基设计

2011年1月28日，上海、重庆两地同时开始试点征收房产税。两地的试点方案中，其税基都采用交易价格，其中上海版房产税的税基是：新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%，重庆版房产税的税基是：应税建筑面积×建筑面积交易单价。试点一年多来，两地的房产税征收面临很大的困难，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是税基设计的不合理，从国外的经验来看，税基都会采用评估价值，而非交易价值来确定。

1、房产税的纳税人

房产税的纳税人是在在中国境内拥有土地使用权以及房屋所有权的单位和个人。但是由于中国的特殊国情，土地归国家和集体所有，所以在房地产市场中大量存在着无产权，部分产权，产权不明的房屋以及小产权房屋。针对这部分房地产，既然其存在中国境内，并且建成使用。从维护市场秩序，保证公平和规范房地产市场的建造活动等角度出发，应该也将此纳入征税范围。

2、房产税的纳税对象

房产税的征税对象为纳税人所拥有的房屋或者其使用的土地。其具体包括在建工程、已完工程及其附属物等。关于中国广大农村地区的房屋是否纳入征税范围，学术界也一直有争议。从税收公平的角度来说，应该纳入征税的范围，但是考虑到农民的税收负担问题，目前可以列入占不征收的范围。

3、房产税的纳税范围

根据中国《房地产暂行条例》规定：房产税的课税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋（包括营业性和非营业性房屋），不包括广大的农村用地。从当前中国的国情出发，可以按照条例的规定执行，但是随着经济的发展，广大农村地区的经济水平的逐渐提高，其房屋以及土地也应该纳入征税范围。

4、房产税的税基

结合国外房产税试点的经验和沪渝两地的房产税试点方案，笔者认为中国房产税税基的设计也遵循“房产税税基=房屋面积×价格”的原则，这里需要探讨房屋的面积与价格如何定义。

（1）房产税税基设计中面积的界定

在房地产交易市场过程中出现过多种面积，像建筑面积、套内面积、净面积、合同约定面积、分摊面积、实得面积等等。不同的面积约定的内容是不一样的，甚至差别会很大，当然这不同的面积之间也存在相关关系，像建筑面积=套内面积+公摊面积。

（2）房产税税基设计中价格的界定

在沪渝两地的房产税试点方案中，使用的是房屋的交易价格，交易价格只能反映房屋在交易的那个时间段内的价值。随着时间的推移，房地产的价值是会不断变化的，应该使用房地产的评估价格。

（3）房产税的税基设计

结合上面房产税面积与价格的界定，笔者认为房产税税收收入应该按照如下公式计算：

房产税税收收入=房地产平均评估价格*[（人均建筑面积-免征面积）*户籍人口]*税率

5、房产税税收的减免

目前中国经济发展不平衡，城乡之间的收入差距很大。而且在城市地区也存在着低收入群体和住房困难群体，所以房产税的征收要考虑到这些弱势群体的经济利益。所以要将低收入群体和城镇生活困难群体纳入到减税、免税规定范围内，切实发挥税收的调节功能。

三、对策与建议

1、确定合理的评税机构及相应的权限

从目前情况看，中国房地产评估机制建设存在很多问题，缺乏统一的规范和管理。这就要求评估机构在权力设置上，可以实行中央和地方政府两级机构权力的再分配，即中央统管全局，地方政府根据地方特点灵活处理相关问题。

2、健全规范申诉及纠纷复议程序

房地产税的评估认定有一定的难度和复杂性，在评估过程中会遇到各种左右评估结果的事情发生，可能会在纳税人和评估认定机构之间因纳税金额产生分歧。这就需要房产评估机构在处理此事时做到公平公正原则，以保护纳税人的正当权益。

3、要用相关立法程序完善房产税税基评估

完善的税基评估法，能够起到依法约束和保障相关业务的作用，只有及早制定和实施相关措施，才能确保税收征管的合理范围，确保资产评估机构的重要性。此外，各地应根据当地实情，合理进行评估立法草案实施细则的规定，要对评估所采取的流程、方法、数据采集等实际操作内容加以制定和监督。

4、解决税基评估中的房地权属分离问题

在不改变国家政策的前提下，将土地转让租金和物业税，一起进行征收，对土地、土地租权、房产税基，依照固定资产进行评估审查。对出租的土地由一次性收取租金，改为按年度收取物业税，并对房屋所有权进行税基重新评估。对于转让的土地，扣除年限内税基，按房屋价值，在转让期完成后，与房屋一起征税房产税。

四、小结

通过房地产评估机构，实现房屋价值的评估，并据次为依据征收房产税。这种税收设计能够在更大范围上实现税收的调节功能，更好的调节居民收入。

参考文献：

[1]於鼎丞，魏朗.中国税制[M].广东：暨南大学出版社.1997（3）

[2]陈欣.关于我国开征个人房产税问题的研究[D].山东：山东大学，2008

作者简介：

第7篇：土地的评估方法范文

建筑物评估：指与土地组合的建设成果，划分为房屋和构筑物两大类。

建筑评估的流程：

1、明确评估目的：

建筑物作为一类评估对象，其发生的经济行为多种多样，根据特定情况，选择与其相适应的价值类型和评估方法；

2、资料准备：

资料准备是委托方提供，评估人员要到评估所在地收集整理；

3、准备有关文件：

建筑物的评估涉及到的政策性问题多，评估人员必须准备好充足的有关文件及资料；

4、资产评估明细表的准备：

评估人员要制作合理的评估明细表；

5、评定测算：

在搜集资料过程申，如发现原定评估方法所需的数据资料无法搜集到，应立即改用能搜集到全部所需资料的其他方法；

6、确定评估结果，撰写评估说明或评估报告：

第8篇：土地的评估方法范文

[关键词]划拨土地 价格 评估

一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1.过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。

二、划拨土地使用权价格评估内涵

1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

三、划拨土地使用权的评估方法

1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。

参考文献:

第9篇：土地的评估方法范文

关键词：房地产税；税基评估；评估方法

中图分类号：F293-3文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地产税和其税基概述

房产税从社会会计学的角度来说是指以房子为征税对象，按照房屋的计税余值为计税依据或者出租收入为依据，向房屋的产权所有人征收的一种财产保有税。近几年，各地区的房价不断高涨，尤其是2016年一波巨大行情的增长，让很多靠实体经济赚钱的人把资金都投入到了房子上。有人属于刚需有人属于投资，不断造成贫富差距的增大，地方财政也相对紧张，在这样的背景下，开征房产税可以在一定程度上充实地方财政或者可以适当缩小贫富差距。

房地产行业的课税对象目前包含几类，一种是按照房地产所占的土地进行征税，其次是土地上的建筑物，再次是对土地和建筑物进行综合征税，最后是两者都征税但是进行分别征税。目前为了更加，公平公正，我国实施的是对两者进行分别得征税，明确了计税的依据。无论是税基还是征税都起到积极的推动作用，稳定国家财政收入，推动房产税的改革。总之，对于国家和社会的发展属于好事和大事。

二、开证房地产税的积极意义

（一）有利于缩小贫富差距

虽然我国目前在一些地区实施的试点房地产税改革受到一定的争议，比如上海和重庆地区，但是总体效果还是积极有利的。在经济发展较快的一线城市，由于房价的飞涨，让很多中低产阶级对于购房望尘莫及，出现工资上涨的速度远远不及房价上涨的速度。有钱人买房炒房越来越富裕，中小阶级的老百姓拼其・生只够首付，只会加大贫富差距。而房产税的实施在一定程度上可以缩小这样的差距。通过开征房产税，逐步完善财产税制，不仅可以起到一定的宏观调控，调节国民收入分配，也可以适当缩小差距。

（二）有利于充地方财政

税收是地方财政和中央财政的重要来源，在房地产市场如此火热的今天，更多的老百姓希望可以在城市买房定居，征收房产税无疑成为增加财政收入的经济来源之一，适当的弥补因其他税制问题引起的地方财政收入不足的问题。中国的国情决定了我国目前有着比较独特的土地问题，政府依赖土地资源，整体房地产市场的攀升逐渐增加了地方财政。有利于政府进行公共设施的投入，进行更大规模的投资，造福于一方百姓。

三、我国房地产税的征收和税基评估现状

先从房地产税的征收说起，目前我国暂未全面开放对该税的征收，只是在一些发达地区进行，但是目前出现了很多问题需要解决。按照我国房地产税的暂行条例规定，房地产税的税基是以房屋账面’的原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据的。但是按照目前尤其是整个2016年的房价上涨的迅猛态势，以账面原值计税，不可能引起非常显著的财政税收，一定程度上也于房屋现在的市场价值脱节。从长期开看，不管是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都应该作为单一的计税依据。应该让专业的人才通过科学的方法获得的税基评估价值才是其最合理的依据。

四、房地产税税基评估相关要素分析

（一）税基的确定

根据现行方案，税基的确定主要是指看纳税人的房产价值和面积，两者都较大时，且做商用，应多纳税；反之相对少纳税。当然在实际操作过程中会具体情况具体分析。如果用房屋面积来定征税税率时，要考虑人口，即应考虑人均居住面积。

（二）评估主体

目前，我国主要实行的对在财政部企业司监督下的资产评估行业培养的资产评估管理师，实行自治管理。国家部门和协会双重监管下，让资产管理师进行评估，当时即使是这样的方式也有人认为不太合理。但是单方面的评估只会增加不必要的麻烦，目前现存评估主体最后出来的评估结果相对公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

（三）评估原则

1.快捷高效和低成本原则。房产税税基评估属于耗费人力物力财力的工作，所以在整个工作过程中需要一定的资源支持，因此尽可能在科学精准的情况下降低成本成为一个不变的规则。为了保证工作效率高，但是又可以压缩成本，一般采用批量评估较好。

2.估价动态更新原则。众所周知，房价随着时间的不同会有很大的波动，以郑州的房价为例，同样的楼盘2016年上半年的房价和下半年的房价每平米可以相差5千到一万不等。因此，房产的评估价值具有很强的时效性，当然也是指一定时期内，在房价较为稳定阶段时效性相对较弱。为保证估价的时效性和合理性，就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。

3.统一评估标准兼具差别评估。哲学上讲具体情况具体分析，因此在已有的文献中，比如彭昭锋（2014）等学者在评估原则中谈到因为不同的评估-主体、使用的方法和标准稍有不同，最后造成的评估价值也会有不同。从工作的公平角度出发，我国的房产税税基评估应该采用统一标准。但是总有特殊情况的出现，及时做好特殊情况的应对措施。根据具体的房屋情况设定相对差别化但又公平的评估方法。

（四）评估方法

1.市场法。市场法是房地产税税基评估的基本方法之一，也是目前使用最为广泛的一种。市场法其实将近期交易情况进行对比，通过对交易时间、交易情况、相类似的房地产因素等进行对比修正和评估的方法。两者遵守的原则主要是在公平资源的基础上进行，因为是现时的对比，因此房屋评价具有真实的现时价值。目前用市场法进行评估测算，主要是住宅类房地产。根据国家规定，这样的房产评估需具备完善的房地产评估市场，对于房地产交易所产生的记录进行有效的、完备的记载，以及具有高度的信息化建设，不同部门之间能够进行有效的信息传输，保证信息的准确性。

2.收益法。收益法目前只适用于出租性质的房屋，这一块也是一个巨大的市场。在目前的二手市场上用途非常广泛，因此依托的是房产或者土地因为流转或者使用了其相应的权利而产生的收益。当然会有一个问题，就是购置房屋时房东已缴纳了房产税，但是如果在房子出租时再次缴纳，就会产生重复纳税的，该政策实施时稍有不便。所以用收益法进行房地产税税基评估的之前，应当将租金从营业税中划分开，仅仅进行房产税的征收。

3.成本法。该方法依托的基础是评估时，当时的原材料价格和人工成本费等，所有的的M用全部加起来之后再减去房屋的折旧费，从而估算出房地产的价值，通过对这个估算的房地产的价值进行征税。重置成本主要考虑到物价的变化，今天的人工成本费和5年前的成本费有着质的区别。所以，如果其所依据材料的变化较大，而在计算的时候出现信息不对称，沿用之前的价格进行计算，就会造成所计算的税费不符合实际，有可能会出现税基过低的情况，对财政收入肯定是不利的。

4.批量评估法。随着应用型的计算机技术和统计学的学科发展，也有利于税基的评估。根据统计学和计量经济学中的相关方法模型，通过回归分析等数理统计技术批量评估。当然，整个过程中主要依据的是房产的综合情况，需要对所测定房产的特征进行有效把握，将其纳入到所运行的区域内进行财产评估，建立他们之间的关联因素，再建立模型，最后就行模型的推断。将出来的结果进行对比分析，形成科学的结果。

五、对房地产税基评估体系的建议

为了更加公平公正，应该响应依法治国的号召，建立健全相关的法律法规。新兴的行业和产业要想更快更健全的健康发展，必须有法律法规的约束，对相关条款进行细化，对房产税税基评估工作给予一定的法律支持，制度建设和运行保障。明确责任划分，一旦出现情况要有相应的应对措施。