土地征收的法律法规精选(九篇)

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第1篇：土地征收的法律法规范文

【关键词】农村土地纠纷；新农村建设

中图分类号：S-9

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2013）03-019-01

一、经济原因

社会经济的发展，土地增值效益的大幅提升，是土地纠纷案件增多的直接原因。

1 在工业化、镇化加快的情况下，占地过多过快，征地补偿仍然是城乡二元化的，这不仅加剧了城乡收入差距，而且造成了农民心理不平衡，导致农民与政府、与开发商之间的矛盾。现行征地办法，基本都是给予失地农民一次性补偿。集体土地被征收以后，往往能为征地一方带来很大的增值收益，而被征地一方所获得的补偿相对较少。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上上涨幅度。依照我国现行《中华人民共和国土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费，由三部分组成：一是土地补偿费，标准为该耕地征用前三年平均产值的6-10倍；二是安置补助费，为该耕地年产值的4-6倍；三是被征用土地上附着物和青苗补偿费以及当地政府以国有土地有偿使用收入所做的补贴，总和最高不超过具体地块平均亩产的30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低，按照法定标准计算出来的补偿费有限，抗风险能力差，难以解决失地农民的长远生计，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大。宅基地的补偿则没有明确的统一标准，在实践中，有些地方按着附着物补偿，而有些地方则单独补偿。

2 土地既是农民的生活资料，也是生产资料，如果土地不被征收，农民可以自己耕种，还可以得到国家补贴，取得不错的收入。而土地被征收，征地补偿费用仅考虑被征收的土地原用途和原价值，不考虑土地本身的价值、增值价值及预期收益，补偿标准过低，计算依据不合理。

3 政府征用土地时，土地补偿费集体占了大多数补偿款，由集体统一支配。而政府对集体如何使用土地补偿款缺乏细化，缺乏可操作性的规章制度，致使乡、村层层克扣现象比较普遍，再加上缺乏严格的财务监管监督机制，补偿款发放存在漏洞。

二、政策及法律法规，现行有关土地方面的政策及法律制度设计缺失，是土地纠纷产生的根本原因

（一）政策调整

农业政策的调整，是导致农民收益的变化的根本原因。改革开放后农村实行了，农民承包土地30年、50年不变的政策已深入人心，但在政策执行过程中各级政府提高征收各种税费标准，加上物价上涨等因素，农民种地无利可图，打击了农民生产的积极性。国家适时进行了政策调整：让农民重新看到了种地的益处；免征各种税费，提高农民生产积极性，对种地农民实行政府补贴，提高种地农民待遇。加上粮食价格的提高，外出务工农民即使不出家门，土地也会给自己带来比较满意的收入。

（二）法律、法规频繁修订

法律和政策的契合不协调是纠纷产生的法制性根源。自实施到现在，国家有关农村土地承包问题的政策、条例、法律法规不断出台，如《中华人民共和国土地管理法》、《农业法》、《民法》、《土地承包法》等，有关的政策条例不胜枚举。由于国家整体处于社会转型、经济转轨过程中，使得已有的法律、法规很难适应现实的变化，经常被补充和修订。如《中华人民共和国土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修订，每次都有新增添的内容。法律、政策的灵活性和多变性与土地变动滞后性和缓慢的过程产生矛盾。针对这种情况，即便是专门从事土地问题研究的人员也难以完全理解法律的真正意义。

三、社会保障缺失

“地不要人”是不少地方的征地补偿方式。被征地农民一次性拿到补偿款，如同国有企业职工买断工龄一样，实质上都是失业，但是工人享受社会保障，被征地的农民却没有。在城市化进程中，出现大批种田无地、上班无岗、社保无份的“三无”农民，他们失去了生存、就业、养老的根本保障，没有办法融入城市，也没有生活的最低保障，从而引发社会问题。

四、征地理由不充分

政府在对农村集体土地进行征收时，利用“公共利益”一词的模糊性，随意将征地原因解释为“公共利益”。没有及时向农民宣传好相关的法律法规，不能将补偿标准及办法及时公开的向被征地农民展示。按照现行法规，土地使用权归农民，而产权属于村集体，在征收及补偿的程序上不完善，农民缺乏有效的参与。在“双主体”制度下，强势“集体”往往会导致失地农民“被代表”。

第2篇：土地征收的法律法规范文

关键字：农村土地征收 主要问题 解决措施

一、 农村土地征收概述

土地征收是征收的下位概念，对土地的征收是国家财产权征收的最主要形式，同时由于土地本身在一国经济和社会发展中的重要地位，因而土地征收也就成为国家征收的最重要内容。依据征收的定义，土地征收可以界定为：国家强制取得他人土地所有权或者对他人土地权利过度限制的行为和制度。就我国而言，由于国家实行土地二元化所有制度，城市土地属于国家所有，农村土地属于农民集体所有，因此，不存在国家对城市土地的征收问题，只有对农村土地的征收一种情形，即单向性的农民集体所有土地被征收为国家所有的土地。由此，可以将农村土地征收定义为：国家强制取得农民集体土地所有权或对农民集体土地权利过度限制的一种行为和制度。

二、 农村土地征收过程中存在的问题

土地征收权利只有在符合公共目的时才能为法律和社会所接受，土地征收权利不能滥用。但在实际运作过程中，借土地征收的机会随意侵犯被征收者合法权益的情形时有发生，从而引发了一系列矛盾。

（一）农村土地征收范围过宽

土地征收作为一项重要的政府公权力，应当保证公权公用。但是，在我国土地征用实践中，一些征地范围已经突破了法律的界限，造成了滥用土地征用权的现象。个别非国家建设用地也是沿用国家建设用地征用土地的办法获得的。非公共利益的征地已经涉及住宅、娱乐场所、厂房等商业用地。与土地征用权相关的公共利益，内涵已经发生改变，使得一些经济建设领域开始打着公共利益的旗号牟利。

（二）农村土地征收法律程序缺乏系统的专门规定

目前，我国尚无一部专门规范征收的法律法规，更谈不上专门规范征收程序的法律法规。由于缺乏系统且专门的农地征收程序法律法规，致使实际的农地征收过程中出现大量的违法违规问题。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对于农地征收的规定比较原则化，致使农地征收中的很多程序性规定根本无法实施，有损国家的权威性。同时，我国各地制定的农地征收程序也是五花八门，有的甚至与《土地管理法》和《土地管理法实施条例》规定的程序相左，特别是有利于农民的规定大打折扣，从而导致“合法”地侵犯农民权益的现象大量发生。

（三）农村土地征收补偿标准偏低

我国土地征用补偿项目主要是土地补偿费、劳动力安置费、附着物补偿费等。征用补偿项目存在的问题是：

1、土地补偿费是按农地收益来计算，并没有反应农地转为非农地的预期土地收益，单纯以被征用土地年均产值为依据来确定和计算补偿安置标准的方法并不科学。因为我国农业已由计划经济转向市场经济，传统农业已向现代农业过渡，农业种植结构呈现多元化，种植方法科技含量提高，这使得土地年产值有很大的不确定性，从而造成了征地补偿安置费的差异性和不确定性。

2、征地低价位补偿与供地高价位出让反差明显。在市场经济条件下，土地用途的变化将直接带来经济效益的变化。除国家按规定用途采用划拨方式工地之外，凡是采用出让方式供地的，土地出让价格都明显高于征地补偿安置标准。这就造成了同一土地因法律调整标准不同产生的不平等。

三、农村土地征收问题的解决措施

（一）健全农村征地补偿的监督制约机制

严格区分经营性建设用地和公共利益用地，明确界定公共利益的范围。经营性用地确实需要土地的，其行为属于市场交易行为，受民事法调整。对于公共利益作狭义解析，并结合现实情况考虑对其做明确的列举式规定，以防止对公共利益的不当解释。对于征收的土地严格限定公用，建立专门的举报监督机制，如果发现借公用名义予以私用的现象，取消其用地资格，并且处以罚款，对相关责任人追究法律责任。

（二）统一农地征收补偿法律程序的制度体系

1、尽快颁布实施《土地征收法》，对农地征收主体的实体性权利义务和程序性权力义务进行详细规定。其中，对于农地征收程序中的各个环节进行有效的规制。

2、进一步修改《行政诉讼法》、《行政复议法》、《行政监察法》、《行政许可法》等法律，完善涉及农地征收的相应法律程序，确保被征地主体获得有效的权利救济，确保土地执法严格、公正，确保农地征收违法行为得到有效的追究。

（三）细化补偿标准，扩大补偿范围，实行可得利益补偿和土地附属利益补偿原则。土地征用是依法定事由发生的合法而不可抗辩的强制，对土地所有人来说，它所导致的财产关系变化 而非自然原因可预测、法定原因可预期，其突发性往往使土地权利人、相关投资者始料不及，财产风险也大于一般的商业风险，这里的风险不仅指土地及附着物的直接损失，而且包括因征用而发生的可预期利益，相邻土地商业经营环境的变化。按国际通行的征地补偿管理理论，这些都属于特定权利人为征用而所负担的普通民事主体所未能负担的特别牺牲，所以，只有对预期利益、附带的商业利益如残余的分割损害、征用发生的必要费用等可物化、量化的财产损失给予补偿，才能符合被征用个体为公共利益而负担特别牺牲的精神，才能使国家与民众的关系更公正、民主。

参考文献：

[1] 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》[M]，法律出版社，2002年版。

[2] 陈小君：《农村土地法律制度研究》[M]，中国政法大学出版社，2004年版。

[3] 胡信彪：《土地征收与房屋拆迁》[M]，中国民主法制出版社，2006年版。

[4] 潘善斌：《农地征收法律制度研究》[M]，民族出版社，2008年版。

[5] 邢鸿飞 陈广华 吴志红 郑玮炜：《土地征用及房屋拆迁法律问题研究》[M]，中国方正出版社，2010年版。

第3篇：土地征收的法律法规范文

关键词：房地产企业；涉税账务；问题；对策

1引言

自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。

2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析

2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大

首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。

2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象

从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。

2.3小税种漏征

大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。

3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究

3.1完善相关法律法规建设

虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。

3.2加强财务核算管理

针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。

3.3加强对小税种的关注力度

针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。

4结语

综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。

参考文献

[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.

[2]王宝田.房地产企业所得税汇算扣除项目涉税风险与防范——基于对房地产企业税务检查的理性思考[J].中国集体经济,2014（10）.

第4篇：土地征收的法律法规范文

关键词：宅基地；使用权；流转；驱动力

中图分类号：F325.25文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)09-0039-02

国家规定，农村宅基地流转只有国家征收征用和集体组织内部流转两种合法形式，但实际上农村宅基地的流转十分普遍，特别是在城市郊区。农村宅基地的普遍流转必然有其驱动力，概括来说宅基地流转的驱动力主要包括城镇发展驱动、经济发展驱动、经济利益驱动、文化传统驱动、国家制度政策驱动等。根据宅基地流转主体的不同，可将宅基地使用权流转分为国家征收征用流转、农村集体组织转用流转、农村居民自发流转。由于流转主体的不同，其相应的流转动力也应是不同的。

一、国家征收征用流转驱动力

国家征收征用流转是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体手中或农村居民手中征收征用宅基地。征收是不仅使用权发生改变，所有权也发生了改变；征用只是使用权发生改变，所有权不发生改变。但无论是征收还是征用，其使用权都发生了流转。本文不将征收与征用加以区别，统一称为“征用”。

国家因经济社会建设发展需要产生了征用农村集体土地的内在需求，农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分也必然列在其中。国家征用宅基地的内在需求包括城市规模扩张的需求、经济发展的需求、区际联系的需求等，这些需求构成了宅基地征用的内在动力；国家征用宅基地所依靠的强制力具体表现为各种法律法规和政策的制定与实施，这些正式制度的实施形成一种外在动力，即制度诱致力，来保证宅基地征用的实现；地方各级政府所拥有的政治权利引致其自身的利益需求，这种利益需求形成了一种新的农村集体土地征用的外在动力，利益驱动力。

1.城市规模扩张

城镇化和工业化是人类社会发展的必然趋势。诺瑟姆（Ray M. Northam）把城镇化过程分成三个阶段，即初期发展缓慢阶段、中期加速阶段、后期缓慢停滞阶段。周一星（1995）认为[1]，我国的城镇化已从初期阶段迈入中期加速阶段。城镇化的中期发展阶段不仅表现为城市数量的增加，更表现为城市规模的迅猛扩张。在中期发展阶段，由于城市具有“优越的区位条件、便捷的交通网络和较发达的通讯、邮电设施，使城市具有发展某些主导职能部门的优势，并有主导职能部门相继发展的‘乘数效应’带动其他相关行政、经济职能部门的相继发展。”[2]城市的加速发展吸引了人口、劳动力、土地、资本等大量生产要素向城市集中，促使城市规模不断向外扩张，城市周围的大量集体土地通过征用转为城市用地，农村宅基地的使用权也由农村居民转给了地方政府和其他相关主体。

2.经济发展驱动

经济发展扩大了对物流、信息流、资金流等的需求，掀起了基础设施建设的，农村集体土地被大量征用，基础设施建设占用的宅基地也被一并征用过来，推动了农村宅基地的流转。同时，经济的发展提高了人们的生活水平，人们对居住环境、生活环境、交通便捷等的要求越来越高。城市规模的不断扩张给居民带来了居住环境恶化、交通拥挤等众多的城市问题，城市中工业企业特别是重污染企业的发展不仅受到城市日益高昂的地价的制约，也受到城市居民的抵制。工业企业要进一步发展，必须搬离市区。工业企业的新建不仅需要厂房办公用地，还需要配套设施用地，这必然导致大量的农村集体土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度诱致力

2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给与补偿。”第2条第5款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第43条第2款规定：“前款所依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”车裕斌（2004）分析了土地征用制度在农地转为城市建设用地的动力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的强制性，而相应的土地规划制度和土地保护制度因内在的种种缺陷，实施执行的强度远远不如土地征用制度，各级地方政府在运用其征地权时往往将征用制度的强制性发挥到了极致，在征用范围上农户没有发言权，在补偿费用上农户更没有发言权，这种征用权缺乏有效的监督和制约的制度促进了农用地征用流转的加速，甚至出现农用地征用规模远远大于地方经济发展对非农建设用地需求的情况。”虽然宅基地的征用比农地征用复杂一些，代价高一些，但由于国家对农地征用的管制越来越严，同时鼓励农村建设用地整理，将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，加上征用土地的巨大利益诱惑，征用农村宅基地也就成了必然趋势。

4、经济利益驱动

征用宅基地虽然相对于征用农地要付出较高的代价，但相对于国有土地使用权出让价格，单位面积宅基地征用补偿费仅相当于国有土地使用权出让价格的几分之一甚至十几分之一。巨大的利润空间促使地方基层政府利用新农村建设的时机，加大农村建设用地整理的力度，置换出更多的城市建设用地指标，征用更多的农村集体土地。

二、农村集体组织转用流转驱动力

农村集体组织转用流转的驱动力主要表现为经济利益驱动，这种表现在城镇郊区、特别是大城市郊区表现得特别突出。

随着经济的发展、人们生活水平的提高、城市规模的扩大、城市人口的增加，对城市住房的需求越来越大，再加上对房产投机投资，造成各城市房价一路飙升。目前城镇房价已与普通城镇居民收入严重失衡，房价已大大超过居民的购买力，这从各界纷纷要求政府控制房价的呼声日益高涨就可窥见一斑。作为理性的城镇居民在买不起市区住房的情况下，定会将目光投向郊区价格较为低廉的“村产房”，也就是“小产权房”。

农村集体组织是农村集体土地所有权代表，作为理性的代表来说，其必然为本集体组织谋取更大的利益。由于非农建设用地的收益远远高于农地农用的收益，市区房价一再高涨，“小产权房”存在较大的市场，农村集体土地所有权代表必将集体的土地转为宅基地进行“小产权房”开发。况且集体非农建设用地使用权出让的收益如何分配和使用，目前法律法规尚无明确规定，农村集体土地所有权代表对这一部分收益具有完全的支配权。利用宅基地进行房地产开发存在巨大的利益空间，必会激发农村集体组织运用各种手段将集体土地转为宅基地，就是违反国家有关土地的法律法规也在所不惜。何况他们还会采取规避法律法规的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明显的例证。

三、农村居民自发流转驱动力

农村居民自发流转宅基地包括宅基地继承、买卖、出租等，其驱动力主要是经济利益驱动和文化传统驱动。

1.经济利益驱动

经济利益驱动应是农村居民自发流转宅基地的主要驱动力。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但由于种种原因，一户多宅现象还比较突出，农户住不了那么多宅基地，特别是在城市购买了商品房的农户，遇到合适的买主就会将宅基地卖掉。

出租宅基地主要是出租房屋连带出租宅基地，这种现象主要出现在城镇郊区，特别是在“城中村”中。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”[3]。城市的扩张吸引了大量的外来人口，“排外的住房政策”使外来人口只能从“城市住房体系”之外寻找住房；租赁、尤其是租赁私房，成为外来人口获取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠优越的区位，低廉的价格成为外来人口首要的房源地。城市郊区农村宅基地的大量流转是在经济利益驱动下伴随着外来人口大量涌入城市而自发形成的，是城镇化发展的必然产物。

2.文化传统驱动

社会的发展产生了两种文明，即城市文明和乡村文明，两种文明相互影响、相互吸引、共同发展，由此产生了城乡之间的流动。城乡之间流动促进了城乡文化信息交流，使农村居民认识了城乡之间的差异，形成更高层次的心理需求，产生进入城市成为城市人的欲望[4]，当条件成熟时，就会诱致其进城定居。其在农村的房产和宅基地，特别是“一户多宅”的，就会想办法进行流转。同样，城镇居民也受到乡村文明的吸引，特别是农村优美的自然环境、淳朴的乡情、清新的空气等成为吸引城镇居民的引致力。虽说当前农村落后的基础设施会对这种需求有很大的约束，但随着新农村建设的推进，农村各种条件的改善，这种需求必将会越来越大。

继承是文化传统驱动力促进农村宅基地流转的另一种形式。虽然我国法律法规规定：农村宅基地不能继承，但几千年的中华传统：上辈的东西遗传给下辈是天经地义的。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民的私产，很多都是其祖上一辈一辈传下来的，既是祖宗留下来的宝贵遗产，也包含对先人追思的深厚情感。

风水说也是文化传统驱动力表现形式之一。中国几千年来，农村建房就讲究风水一说，许多农户宅基地流转就是受了风水的影响。

参考文献：

[1]周一星.城市地理学[M].北京:商务印书馆,1995:88.

[2]张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与制度创新[J].中国农村经济,1999,(7):43-49.

[3]魏立华，阎小培.中国经济发达地区城市非正式移民聚居区“城中村”的形成与演进――以珠江三角洲诸城市为例[J].管理世

第5篇：土地征收的法律法规范文

征地法律制度层面存在的问题

从2008年浙江省政府征地补偿标准争议协调裁决办公室办理的案件来看，被征地农民与当地政府的矛盾化解难度大，原因是多方面的，不仅有法律制度层面的因素，也有政府征地政策落实不到位的执行层面因素。

首先，从国家立法层面看，土地管理法律法规确定的补偿标准偏低。《土地管理法》尚没有摆脱计划经济时代的“以农补工，’传统理念束缚，第47条规定“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”。即使以前三年平均年产值为1500元／亩来计算，征收一亩土地的补偿费用最多就是4.5万元，这点补偿费用从当前的社会经济发展和生活消费水平来说确实太低了。虽然国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》(即31号文件)明确要求“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则”，但是“原有生活水平不降低、长远生计有保障”标准含糊，缺乏可操作性，因此各地仍然以《土地管理法》规定的标准来执行，更有甚者是以法定的最低标准来确定补偿标准。

其次，国家重点项目预算中的征地补偿标准偏低。国家重点工程项目征地的补偿标准比浙江省区片综合价低得多，而地方政府在实施国家重点工程项目征地时，缺乏补足两者之间差价的动力，这就直接导致国家项目和省内项目同地不同价，吃亏的被征地农民因此就会上访，征地矛盾无法缓解。

第三，从地方制度层面看，2009年1月1日起浙江省新的区片综合价开始实施，但是新标准提高的幅度与五年来的社会经济发展速度还是有一定差距，与群众的心理预期相距甚远。浙江省大多数市县政府制定区片综合价是在2003年左右，而2003年至今，浙江省经济取得了飞速发展，经济总量以每年两位数的速度增长，农民人均纯收入五年来快速增长，农产品的价格也持续上涨，但是绝大多数地方的区片综合价却并未随着耕地年产值、经济生活水平和物价的上涨而提高。即使按照新的区片综合补偿标准，也与政府征地后的出让土地价格有天壤之别。被征地农民心理落差太大，导致征地越来越难。即使征下来，后续的纠纷却不断，政府又不得不花费大量的人力、物力去做善后工作。

第四，市县政府未按照法律规定的内涵制定征地区片综合补偿标准。一些地方无论被征收土地上种植的是什么作物，均按照青苗费标准来补偿，一些地方对多年生经济作物不区分种类和种植年限，统一规定补偿标准，这直接导致种植多年生高收益经济作物、名贵中药材、绿化苗木的被征地农户前期投入严重亏损。这些有关青苗费的补偿标准违反了《物权法》有关保护公民合法产权的规定，同时违反了《浙江省实施(土地管理法)办法》第二十六条“被征用土地上的青苗补偿费按照当季作物的产值计算；被征用土地上的树木和建筑物、构筑物、农田水利设施等的补偿费，按照其实际价值计算”的规定。

市县政府制定的区片综合价标准偏低与文件制定过程缺乏有效监督、审查是密不可分的。从目前情况来看，区片综合价文件的制定权在市县人民政府，一般来说，市县政府的区片综合价文件标准是符合《土地管理法》规定的标准的，我们无法也不能对文件启动合法性审查程序。但是，文件却可能违背国务院31号文对补偿标准提出的合理性要求，即补偿标准无法确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。此时对文件合理性审查应由谁来进行以及如何审查等，在法律上却是空白，这样就使国务院31号文能规定无法得到有效贯彻落实。

第五，失地农民的社会保障体系不完善。浙江省较早开始探索建立被征地农民的社会保障体系，以解除被征地农民的生活后顾之忧，但是目前的社会保障政策仅是失地农民的基本养老保险，对于科些失地又无固定生活来源的尚未达到领取基本养老保险年龄的青壮年农民，目前并未建立任何最低社会保障。而这个年龄段人群是失地农民中的主力，最低社会保障政策如果无法解决好这部分人群失地的后顾之忧，则构建和谐社会的努力将大打折扣。

《物权法》的实施给征地带来新要求

一是《物权法》首次以法律形式确立了征收集体土地时“保障被征地农民生活”的补偿原则，这为其他法律规定补偿范围和标准是否合理合法提供了原则性的判断标准。如何在保持政策连续性基础上，对土地征收补偿制度进行改革和创新，并体现保障被征地农民生活的原则，是各级人民政府在征地过程中面对的新课题。

二是《物权法》规定了土地用益物权人、土地承包经营权人的物权主体地位及补偿原则。《物权法》第121条规定了用益物权人的财产被征收可获得相应补偿，第132条则是关于对土地承包经营权人的补偿规定。该条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第40条第2款规定获得相应补偿”，这是对农村土地承包经营权用益物权自身价值的补偿，而非支付给承包经营权人有关地上青苗附着物的补偿，充分体现了用益物权的独立财产价值。

那么，按照现行土地管理法律法规的规定，征收集体土地政府需要支付土地补偿费、安置补助费和青苗等地上附着物补偿费给被征地集体经济组织和农民，但是这三项补偿费用中的哪一项应该属于对土地承包经营权人的补偿呢，目前法律并没有明确。《物权法》第121条和第132条的规定体现了用益物权具有优先于所有权效力的特征。长期以来，我国并没有明确集体土地承包经营权的性质，对于土地承包经营权属于债权还是物权有不同的意见，导致农民个人的权益不稳定，无法以独立权利主体的地位参与到政府征地程序中来。《物权法》实施后，农民可以直接以其承包经营权对抗土地征收行为，从而保障其合法权益，这给征地中如何维护被征地农民的合法权益带来新的课题。

三是土地管理法律法规如何与《农村土地承包法》相衔接。为了维护承包方在承包期提高土地生产能力的积极性，《农村土地承包法》第26条第4款规定，“承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿”。依此规定，在承包期内，承包地被国家征收，承包方将承包地交回时，承包方可以依法要求对其在承包地上提高土地生产能力的投入进行补偿。对于如何补偿，目前土地管理法律法规对此并未予以规定，在征地实践中容易产生矛盾。此类矛盾多见于

土地承包权流转后获得承包经营权的转包方、承租方与实施征地的当地人民政府之间。随着十七届三中全会后，各地兴起农村土地承包权流转热潮，此类矛盾必将日渐增多，这是今后修改土地管理法律法规必须面对的问题。

政府执行层面存在的问题

一是各市县政府的征地补偿标准争议协调裁决机构尚未建立。市县人民政府的征地补偿标准争议协调裁决工作基本处于停滞不前的状态，这导致被征地农民投诉无门，无法及时行使申请协调裁决的法定权利。即使有的市县人民政府收到争议协调申请，因为征地已经实施、用地项目已经动工，对征地补偿标准争议的处理积极性不高，经常出现推诿、拖延，严重侵犯被征地农民的合法申诉权。

二是多数地方政府“重征地审批、重供地、轻征地管理监督”。大多数地方政府十分重视征地审批，以便尽快供地使项目上马，而对征地实施过程的监督管理则重视不够。有的地方政府为了缓和与被征地农民之间的矛盾，或者为了缓和被征地农民对征地补偿标准偏低的不满情绪，公然将补偿标准过低的责任推卸到省级政府等有权批准征地机关，推卸自己做好征地实施后续工作(如征地补偿标准争议协调、做好被征地农民思想工作、补偿款分配发放等)的责任。

三是征地过程中，“确认”程序不到位，侵犯被征地农民的知情权，直接导致征地补偿争议协调裁决无从下手。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十四条明确规定，“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认……要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料”。而现实中，多数市县政府嫌“确认”工作繁琐，怕麻烦，为了快速完成征地报件的组件工作，往往忽略“确认”程序，对拟被征土地的地块地类、面积、种植了什么农作物、农作物数量、应适用的农作物补偿标准等内容未经过被征地农户确认，直接导致对地上附着物种类和数量、对青苗种类和数量等产生难以协调的分歧。这使得政府日后在进行裁决或者处理时无从下手，一方面对于被征地农民的漫天要价无法从证据上予以驳斥，另一方面对政府侵犯农民合法权益的行为又无法证明并纠正。

四是市县人民政府及其国土资源管理部门未在征地公告和征地补偿安置方案中告知被征地农村集体经济组织和被征地农民有申请协调裁决的权利。这导致被征地农村集体经济组织和被征地农民申请协调裁决的权利时效处于延续状态，不利于征地实施完毕后新的法律关系的稳定。

五是征地补偿款发放的程序不规范。征地补偿款的发放应当由市县人民政府的国土资源管理部门实施。实践中，有些地方为了工作方便和调动乡镇协助征地工作的积极性，将征地补偿款交给乡镇、街道发放。一旦乡镇、街道出现截留或者拖延发放，被征地集体经济组织或者被征地农民就误以为征地补偿标准被降低，容易引发争议。

还有些地方因为青苗补偿费标准采取一刀切的政策，加之地上附着物、青苗的确认工作不到位，为了支付方便直接将被征地农民的青苗补偿费打蛰村集体经济组织的账户里，由村里来发放。一旦村里发放的数额与按照被征地块上实际农作物计算的地上附着物或者青苗补偿费不一致，被征地农民就会以为补偿标准降低了，引发补偿争议。

对策与建议

一是修改《土地管理法》中有关征地补偿熟定。为了确保被征地农民长远生计有保障，要在征地补偿费用标准中大幅度提高安置补助费标准，对建立被征地农民社会保障资金来源、组成等作出详细规定。建立被征地农民的社会保障体系不仅要考虑被征地农民的养老保险、失业保险，还要考虑建立既失地又失业的农民的最低生活保障制度。

二是做好土地管理法律法规与《物权法》、《农村土地承包法》等的衔接协调。要在征地过程中充分体现出集体土地承包户的物权人地位，规定征地前草签协议必须有集体土地承包人作为利害关系一方参加、集体土地承包人作为征地听证会的当然参加听证人员、细化征地补偿费用中的哪―项或者哪几项为集体土地承包人所有、征地补偿费用中应当体现承包方对提高土地生产能力投入的补偿、确定集体土地承包人作为征地纠纷救济权利主体地位等。

三是完善区片征地综合补偿标准。在土地管理法律法规没有作出修改之前，我们必须从以人为本理念出发，按照近年来经济社会发展速度等情况，适时对区片征地综合补偿标准作必要的提高或完善，以确保被征地农民充分享受到经济社会发展带来的成果。同时，要进―步明确区片综合价的内涵和外延，将需要按照实际价值补偿的内容排除在外。

四是加强对调整区片征地综合补偿标准工作的审查监督。制定政策措施加强对区片征地综合补偿标准调整工作的领导和监督，依职权组织听证，加大对区片征地综合补偿标准的合法性审查和合理性审查工作力度，从源头上减少征地补偿争议的发生。

五是加快市县政府征地补偿标准争议协调裁决职能的落实和机构的建立，防止推诿拖延履行协调职能的事件发生。只有建立起履行协调裁决职能的机构，才能全面推行征地补偿标准争议协调裁决工作，才能引导被征地的农村集体经济组织和农民通过法定渠道化解征地补偿矛盾和纠纷。

六是完善征地程序，做好征地纠纷的事前预防和事后监督工作。

规范“告知”的内容。目前征地获批后，各地对“两公告”工作基本上能够到位，但是对于在征地依法报批前，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民的工作各地进展不一，听证会也不是很规范。

做好、做细征地“确认”工作。通过完善程序来预防实体争议的产生，为征地批文执行过程中对地上附着物、青苗等的补偿标准的确定、补偿款的发放以及为地上附着物、青苗等的补偿标准争议的解决提供翔实、准确的数据资料，减少因“确认”不到位引发的补偿标准争议案件。

规范征地补偿款的发放。要明确发放主体、发放对象。发放主体应当是市县人民政府的统一征地部门，而不应转交给乡镇、街道发放。发放对象视款物种类不同而分别处理：对于土地补偿费必须直接发给被征地农村集体经济组织。安置补助费的发放则视安置方式的不同而不同，如果是自谋出路的，则安置补助费直接发给需要安置的被征地农民；如果是村集体安置的，则交给村集体经济组织；如果是企事业单位安置的，则发给该企事业单位。对于青苗等地上附着物的补偿费，则应当是直接发给地上附着物的所有权人。

第6篇：土地征收的法律法规范文

关键词：房地产立法；法律法规；立法体系

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02

随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。

一、房地产立法存在的问题

（一）房地产立法缺乏统一

政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。

（二）房地产立法内容欠缺

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。

（三）房地产立法价值取向的偏差

我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。

（四）房地产立法税费繁冗

我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。

二、完善房地产立法的建议

（一）立法统一性

各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。

（二）增加立法内容

现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。

（三）纠正立法价值取向

立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。

（四）完善税费立法

我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。

三、结语

我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。

参考文献

[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.

第7篇：土地征收的法律法规范文

关键词：无为经济开发区；征地拆迁；抱团现象

中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）34-77-2

1 无为县及经济开发区基本情况

无为县，隶属于安徽省芜湖市，地处安徽省中南部，长江北岸，北依巢湖，南与芜湖市、铜陵市隔江相望。始建制于隋朝，县名取“思天下安于无事，无为而治”之意，宋代曾与临安、扬州、寿春并称“全国四大名城”。总面积2433平方千米，辖20个乡镇、2个省级经济开发区，2015年常住人口103.3万。

近几年，无为县牢牢把握新型城镇化发展机遇，主动适应发展大势，把城市建设作为拉动投资的主攻方向，取得了显著成绩，全县城镇化率提高到51%，被列为“全省新型城镇化建设试点县”。城市框架进一步拉开，推进了无为城南新城起步区、核心区，城东新区高铁站起步区和高沟滨江新城起步区建设，特别是城南新城建设日新月异，展示了良好形象，主城区建成区面积2015年扩大到25.5平方千米，城区人口增加到24.3万，分别比2010年增长了7.5平方千米和7.3万人。

安徽无为经济开发区位于无为城东，2006年被安徽省人民政府批准成为省级经济开发区。2012年由于行政区划调整，县委、县政府审时度势，结合京福高铁无为站的建设，成立城东新区建设指挥部，规划建设城东新区。2013年9月，省政府批准同意安徽无为经济开发区以“一区一园”方式扩区，总体规划面积由2.88平方千米扩大至14.38平方千米，主区2.88平方千米、城东园区11.5平方千米。

2 当前园区征地拆迁工作的进展情况和面临的难题

由于本人近五年一直在城东园区一线开展征拆工作，现结合实际，就当前征地拆迁工作进行一些思考：

2.1 园区征地拆迁工作进展情况

近两年，开发区城东园区按照“边规划、边建设、边招商”思路，认真谋划，加速推进。在规划方面，请南京大学城市规划设计研究院编制园区总体规划（2012-2020），10个专项规划，以规划引领建设。同时编制园区产业发展规划，确定了装备制造、电子电器、新材料三个主导产业，纺织服装、生物医药、工业物流三个辅助产业。在招商引资方面，指挥部和管委会始终视招商引资为开发区的生命线，两年来已签约项目9个。目前城东园区已征地4300亩，拆迁房屋近400户，拆除房屋面积约8万平方米。

2.2 园区征地拆迁工作中面临的难题

2.2.1 群众的“抱团现象”

一是群众中有一小部分人抱着通过征拆而“一夜暴富”的梦想。他们对征地拆迁补偿、安置，均期望“多多益善”，采取抢种抢建等非法手段，当其不合法要求未得到实现时，就抵制工作，并抱着“越顶越得利、越闹越得钱”的思想，煽动其他人一起来阻碍征地拆迁工作进程。在偏远农村的被征收户尤其如此。村民平时收入较少，一旦面临政府拆迁，往往坐地起价，无视政府制定的补偿方案，单方面设定他们所谓的期望值，如果政府工作人员不及时加以引导，说服利害关系，往往发生群体抗拆等严重后果。

二是群众中有一部分精明的“高明人士”漫天要价。这部分人或许根本就不是在本地常年生活的人，他们只是在农村有房子、有耕地，由于常年在外务工，自认为有“见识”，遇到征拆，开始组织全村，或在公开场合宣扬“发财理论”，给政府征拆设置障碍。各村尽管征拆情况不尽一致，但是几乎每个村在征拆伊始，都有这样的“高明人士”，他们是“领头雁”，带来的负面宣传效应同样不可小视，因为这一小部分人的唆使，使得其他征拆对象尽享模仿，无理取闹、漫天要价、抢建抢栽等。

2.2.2 失地农民的后续生活保障

一是失去了稳定的生活来源。土地被征用前，种田虽然收益不是很好，但是收入稳定，为农民提供最低生活保障。土地被征用后，农民失去了最稳定的经济来源，对其生活带来较大冲击，尤其是对那些以种养业为主、年龄偏大，又没有进厂的经验和技能的农民影响最大，成为失地农民中的弱势群体。

二是再就业困难重重。部分农民失去了土地而无地可耕，特别是一些中年农民，适应不了现代企业的管理和技术的要求，尽管有的人可以到企业中做一些非技术性的重体力劳动，但随着年高体弱，会逐渐丧失劳动能力而沦为无业人员。

2.2.3 工作中缺乏过硬的措施

在开展征地拆迁工作的过程中，一些重点项目往往有非常明确的开工期限，时间紧、任务重，当遇到少数拆迁户以缠访、闹访为要挟，以对抗手段达到个人获取高额补偿的目的，虽然地方政府可向法院提出司法强拆，但因为司法程序周期较长，短时期内难以执行，助长了一些不良风气，损害了政府威信。

2.2.4 政府部门征收人员业务素质低

政府在开展征收工作时，基础工作都是由政府派出的工作小组进行宣讲，一旦征收工作开展不利，后期更是触动警察、城管等武装力量，更有甚者将社会人员掺杂其中一些征收单位人员业务素质相对较低，对征收政策认识不彻底，在老百姓心目当中形象不佳。

3 当前园区内征地拆迁工作的建议

3.1 大力加强法制宣传和教育力度

征地拆迁工作需要征拆对象户的理解和支持，同时更是触及他们的切身利益，他们之所以会采取各种方法来抵制征拆工作，就是因为对征拆政策缺乏了解，法制观念淡薄，所以加强法制宣传和教育力度是不可缺少的。一是政府和相关职能部门可以运用多种形式，加强对园区建设的宣传，向征拆对象户宣传相关土地、拆迁等法律法规及政策，告知他们应享有的权利及如何维护自己的合法权益，同时告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，服从政府建设需要，配合征地拆迁。二是政府要按规划严格实施建设，加强对规划区范围内农民建房的审批管理，坚决刹住违规占地建房之风。

3.2 创新方式保障失地农民生活

失地农民的后续生活保障问题如果能切实得到解决，将大大提高村级集体和广大村民支持征地拆迁工作的积极性，所以探索创新方式保障失地农民生活显得尤为重要。

3.2.1 优先解决基本生活保障

农村集体土地被征收所得的补偿费，政府和相关职能部门可指导和引导村集体经济组织加强对集体资产管理，实行单独建账、专款专用，优先用于办理村民的养老保险、商业保险等社会保障，同时政府可以考虑将失地农民纳入城镇社会保障体系，因地制宜、循序渐进，将城镇医疗、低保扩大覆盖面，覆盖失地农民。

3.2.2 建立机制鼓励就业创业

一是在县级可以建立以职业技术教育为主的、多层面的县乡村三级农民职业技能培训网络体系，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地农民就业能力。二是无为县可以按照市场化原则，制定失地农民创业政策，实现失地农民创业。

3.3 加大对违规违法行为的打击

规范征地拆迁程序，严格依法办事，提高征拆工作的透明度，是园区征地拆迁工作基本准则，同时更要加大对征拆对象户违规违法行为的打击。

一是对规划区内的违章建筑，要依照《城乡规划法》加大依法查处力度；对集体土地上的违法行为，要依照土地管理相关法律法规加大查处力度。二是对个别无理取闹的缠访、闹访者，要责成相关部门调查收集材料，依法予以制裁，起到警示作用。

3.4 定期开展征收行业内部法律法规政策学习培训

对直接从事征收行政执法工作的人员，可定期组织开展法律法规学习培训活动，不断巩固和提高执法人员的法律知识水平，强化执法队伍的法律意识和法制观念，促进征收执法人员执法技能的稳步提高，努力打造高素质、高技能、高效率、高水平的征收执法团队；对全体征收参与人员进行国家相关法律和行业法规政策教育，增强干部的遵纪守法意识，强化制度意识，知晓国家征收相关法律法规的严肃性，共同努力创造健康良好的执法环境。

征收是一项依法行政的工作，以事实为依托，以法律为准绳，学法要形成制度，并严格开展定期学法活动，切实保障学法时间、内容、对象、考核和效果跟踪分析评价落实到位。

参 考 文 献

第8篇：土地征收的法律法规范文

各地要对今年上半年列入统计范围的总投资1亿元及以上的新开工项目逐项进行全面清理。其中，钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车、水泥、电力、纺织行业要清理总投资3000万元及以上的项目，煤炭行业要清理设计能力3万吨/年及以上的项目。

二、清理的标准

（一）产业政策等方面

1、是否存在违反产业政策问题；

2、是否存在违反发展建设规划问题；

3、是否存在违反市场准入标准问题。

（二）项目审核程序方面

1、是否存在未经审批、核准或备案问题；

2、是否存在越权审批或核准问题；

3、是否存在以备案代替核准问题；

4、是否存在未通过用地预审和环境影响评价审批，但已审批或核准问题；

5、是否存在“分拆审核”等其他问题。

（三）土地审批方面

1、是否存在越权审批用地预审问题；

2、是否存在未办理农用地转用和土地征收审批问题；

3、是否存在越权批准农用地转用和土地征收，特别是越权批准占用耕地和基本农田问题；

4、是否存在应备案项目未备案，但已办理土地利用相关手续（用地预审意见、建设用地批准书或土地证）问题；

5、是否存在“以租代征”等其他问题。

（四）环评审批方面

1、是否存在未通过环境影响评价审批问题；

2、是否存在越权审批环境影响评价文件问题；

3、是否存在未按环境保护分类管理名录要求审批环境影响报告书或报告表问题；

4、是否存在应备案项目未备案，但已通过环境影响评价审批等其他问题。

（五）信贷政策执行方面

1、是否存在项目未通过审核、用地审批和环境影响评价审批等程序，但已发放项目贷款问题；

2、是否存在越权审批项目贷款问题；

3、是否存在项目达不到资本金比例要求，但已发放或承诺项目贷款问题；

4、是否存在违反《关于加强宏观调控整顿和规范各类打捆贷款的通知》规定问题；

5、是否存在将流动资金贷款用于固定资产投资等其他问题。

（六）对于煤炭和其他矿山项目，除按上述标准清理外，还要从是否经安全监管部门、煤矿安全监察机构审查同意安全设施设计、是否执行安全设施“三同时”制度等安全管理方面进行清理。

三、清理工作要求

（一）各地发展改革部门要牵头组织，会同土地、环保、安全监管部门、煤矿安全监察机构和银行监管机构，切实做好清理工作。发展改革部门负责从产业政策和项目审核程序方面进行清理，土地部门负责从土地审批方面进行清理，环保部门负责从环评审批方面进行清理，银行监管机构负责从信贷政策方面进行清理，安全监管部门、煤矿安全监察机构负责对煤炭和其他矿山项目从安全管理方面进行清理。各有关部门在新开工项目清理工作中要加强协调配合，密切沟通项目情况，共同把好政策关，并将清理工作情况及时向地方主要负责同志请示和汇报。

（二）对照清理标准发现存在任何一项问题的新开工项目，有关部门要依法进行处理，发展改革部门要责令项目暂停建设、限期整改，在项目符合有关法律法规和政策规定、履行完相关程序后方可复工建设。对上述存在问题的新开工项目，各地要将存在的问题和处理措施，在当地主要媒体上公告。对不符合有关法律法规和政策规定、未履行完相关程序的建设项目，质检部门不得发放生产许可证，安全监管部门、煤矿安全监察机构不得发放安全生产许可证；其中因新上项目需要办理营业执照或变更经营范围的，在取得企业登记前置许可前，工商部门不得办理相关手续。

（三）清理工作使用统一软件汇总上报数据（国家发展改革委网站下载）。各地清理工作要在通知发出之日起1个月内完成。各地发展改革部门要会同土地、环保、安全监管部门和银行监管机构，将清理结果和处理措施汇总后，联合上报国家发展改革委、国土资源部、国家环保总局、国家安全监管总局和银监会。上报材料主要内容包括：

1、贯彻落实国办44号文件精神，采取的加强固定资产投资调控、从严控制新开工项目的措施；

2、新开工项目清理结果，列出存在问题的新开工项目名单，分析存在问题项目的总投资、完成投资和行业分布情况，以及按违规问题分类汇总情况等；

3、钢铁等重点行业清理结果，包括每个重点清理行业存在问题新开工项目的数量、总投资、完成投资情况，以及具体违规情况等；

4、对存在问题的新开工项目，有关部门依法处理情况，采取的暂停建设、限期整改等处理情况，以及在地方主要媒体上公告的情况。

（四）各地清理工作结束后，国务院将组织由各有关部门负责同志带队的督查组，视各地清理结果和处理措施情况，对各地清理工作进行抽查。

四、加强新开工项目管理

今后，对各类拟建项目，各级发展改革、土地、环保等部门要严格执行国家法律法规、政策规定和各项建设程序。项目开工建设必须至少同时具备下列条件：

（一）符合国家相关产业政策、发展建设规划和市场准入标准；

（二）已按规定和要求完成审批、核准或备案，其中列入核准目录的项目已经履行核准程序，实行审批管理的项目已经批复可行性研究报告（需要审批初步设计和概算投资的已经审批初步设计和概算投资）；

（三）已按规定和要求开展建设项目用地预审，依法完成农用地转用和土地征收审批，并办理土地使用证；

（四）已按规定和要求完成环境影响评价审批，其中列入环境保护分类管理名录需要审批环境影响报告书、报告表的项目已经审批环境影响报告书、报告表；

（五）需要审批或核准的建设项目，必须已经通过用地预审和环评审批后方可审批或核准；需要备案的建设项目，必须在备案后方可办理土地预审和环评审批等相关手续。

第9篇：土地征收的法律法规范文

一、××土地市场建设的现状

近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。

（一）成立机构建章立制

土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20**年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属××县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。

确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《××县国有土地收储运营管理暂行办法》、《××县国有土地收储运营程序》和《××县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。

（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境

20**年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20**年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《××县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。

（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规

为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。

（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”

招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。

土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，××县土地储备交易中心在××县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为××县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为××县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。

二、××土地市场建设存在的主要问题

我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。

一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。

二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。

三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。

四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。

上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。

三、解决××土地市场建设问题的对策措施

规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。

一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。

二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。

三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。