土地的划分标准精选(九篇)

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第1篇：土地的划分标准范文

关键词：土地增值税；清算

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0125-01

由于房地产项目开发的周期一般比较长，成本归集的滞后性或其他原因，对于在项目竣工结算前有转让房地产并取得收入的，暂时无法准确计算应缴纳的土地增值税，为保证税款及时入库，各地均对土地增值税进行了预征，因此有必要在项目竣工后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，进行土地增值税清算，多退少补。

要进行土地增值税清算，首先需要确定的是清算单位（项目）。清算单位确定不同，会导致不同的清算结果，而且不同清算结果之间的差异可能会很大。因此准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节。

根据现行土地增值税有关法规、政策，清算单位（项目）的确定，笔者认为应考虑以下几个方面：

1.土地增值税清算单位的确定应当考虑会计核算模式（会计核算项目分类）

在土地增值税清算中，需要从企业财务核算系统中获取项目销售收入、土地成本、建筑安装成本、基础设施成本等财务核算数据，如果清算单位与财务核算项目不一致或者差异太大，那么清算时必须对从企业财务系统中获取的收入、成本等核算数据进行差异调整并重新组合。差异越大，数据调整的工作量和调整环节（次数）就越多，这无疑加大了土地增值税清算工作的难度，也会影响清算数据的准确性。

因此，土地增值税清算单位与成本核算的最基本核算项目或核算对象相适应，既方便从会计核算系统中调取房产地项目收入与成本核算数据，也能减轻清算工作量，提高工作效率及清算数据的准确性。

根据土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

由此可见，土地增值税的征税对象是以企业核算的开发成本项目来划分的，相应的，土地增值税清算也应该以开发成本核算项目为单位。因此为保证清算数据的准确性，土地增值税清算单位的确定应当考虑财务成本核算的最基本核算项目或核算对象。

2.确认土地增值税清算单位应与房地产开发进度模式相适应。

根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

对于整体开发的房地产项目（即一个房地产开发项目只涉及单一立项批复、单一建设规划许可，开发项目整体开工、竣工），应当以房地产开发项目整体作为土地增值税清算单位；

对于分期开发的房地产项目（即一个房地产开发项目涉及多个建设规划许可，开发项目各期开竣工时间不一致），应以房地产开发各分期项目为土地增值税清算单位。

3.确认土地增值税清算单位应选择合理的政府部门审批文件作为确认依据，并保持统一。

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审核、备案的项目为单位进行清算。

但审批房地产项目的政府部门涉及立项、规划、设计、建设、预售、竣工、确权等，各审批部门对房地产项目业态、分期等划分标准可能存在差异，具体应该选择哪个政府部门的审批备案作为清算对象，国税发[2006]187号文和清算管理规程中均未就此作出明确规定。因此有必要根据项目开发实际情况合理选择政府部门的审批文件作为清算单位确认依据。

在实际工作中，各地对清算单位的划分标准也各不相同。

根据穗地税函[2010]170号规定，对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

根据厦地税发[2010]16号规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算（厦门市地方税务局公告【2011】5号）。

根据江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位（苏地税规【2012】1号）。

根据渝地税发【2007】145号规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿2014.1]：房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位，工程规划分期的，以分期为清算单位。

第2篇：土地的划分标准范文

关键词：集体建设用地；基准地价；评估

随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源M行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。但是，土地资源在使用过程中，依然会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这需要我国相关管理工作人员制定出更多管理办法，对这些问题的发生进行源头上的解决。

一、农村集体建设用地基准地价评估

农村集体建设用地基准地价为在正常市场条件下，适用于流转目的，对现状利用或规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一特定估价期日一定使用年期的集体建设用地使用权区域（级别或者区段）平均价格。

二、农村集体建设用地基准地价评估中存在的问题

1. 我国农村集体建设用地地价评估过程中，很难将这些土地资源进行价值上的判断，主要的原因是我国在此方面事务的开展一直处于较为落后的水平，没有制定出较为完善的管理制度。与此同时，城镇基准地价评估事务的开展运行主要发生在我国大型城市主城区，许多农村地区还没有涉及到这部分内容的管理，最为重要的是农村集体建设用地由于资源分布比较分散，无法在管理过程中进行统一性的处理，这也是农村集体建设用地与城市集体建设用地上的本质区别。所以，土地资源管理工作人员如何将分散的农村集体建设用地进行良好的管理，并在管理过程中确定出土地资源的基准地价评估机制，是管理人员当前工作开展的首要任务。

2. 土地资源管理工作人员在对农村集体建设用地进行级别界限上的规划时，因为这些土地资源比较分散，所以很难将界限进行划分。工作人员比较常用的一种划分方法是将这些土地根据区域上的位置，进行定级单元上的划分。与此同时，相邻比较近的两块建设用地，可以进行单元合并的处理方式。在对基准的假的级别界限进行规定时，工作人员主要采用的方法是用自然线状物进行隔离，例如，铁路公路或者河流等。这样的处理方法不仅可以节省划分过程中的资金投入，也可以利用自然景物进行功能性上的发挥。

农村集体建设用地在规划难度上，也要比城市集体建设用地难度要大的多，主要的原因是这些土地资源的基础构件远不如城市集体建设用地，例如，农村的集体建设用地在路网建设上不够完善，与此同时，基础设施也无法达到相应的建设标准，这些因素的产生同样会给建设用地的级别界限划分带来非常大的困难，建设用地在农村可操性难度大，主要的原因是农民的基本文化水平没有达到相应的标准，一直处于比较落后的水平，这就直接导致了工作人员在开展基准地价进行评估工作时，很难将工作的划分内容与参考依据对农民进行讲解。所以农村集体建设用地在规划过程中会有非常多的阻碍，这也直接导致了工作开展的效率低下。

三、规范农村集体建设用地基准地价评估的若干思考

（一）评估范围的确定

工作人员在对土地资源进行评估内容时，确定基准地价的参照标准一直无法得到确切的建立主要的原因是城市与农村建设用地的基准地价无法混为一谈，两种建设用地在质量上有着本质上的差别，与此同时，我国在农村集体建设用地的规划上一直处于探索阶段，无法找到较为成熟的理论体系可以进行参考。这些因素的阻碍，让工作人员的任务开展遇到了非常多的困难。

工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。内部的基础设施也比较完善，并且有大片的土地资源未被开发使用。在土地范围的划分上，有很多地方没有使用。这种处理方式对区域进行划分以及测算的范围，需要以乡镇的集体建设用地界限进行划定。其次，是土地资源的分布范围不广，与此同时，建设用地的分布也比较零散，此时可以采用行政边界的测算范围，对这些土地资源进行面积上的估算。最后，土地资源的测算范围比较小，但是这些土地资源分布比较集中，工作人员在进行测算时还算比较省力，可以用面积上的划分依据进行确定。

（二）级别界线的处理

对集体建设用地在划分过程中，发现没有线状物可以与边界线进行吻合，此时工作人员可以用级别界限，将这些土地进行划分处理。开展划分工作时，许多偏远地区的农村道路等线状物较少，与此同时道路的路名也不够完善，许多乡村道路并没有设置相应的路标指示牌，这些都直接导致了农村建设用地在规划处理过程中的难度变得很大，工作人员很难进行资源划分上的处理。此时土地资源管理人员，就应该使用那些实用性更强的操作方法，结合地价的规律的级别界限，对参照物进行相应的调整，可以以行政村为最小的划分单元，如果建设用地在划分过程中跨过了两个同一水平的行政村，此时可以将这两个村进行界限上的合并，这样的处理，可以让级别界线的范围变得比较清晰。在对这些建设用地进行处理时，也可以减少很多不必要的阻碍，不仅大大减轻了工作人员的划分负担，也便于成果上的操作使用。

（三）地价真实情况的采集

工作人员开展基准地价评估的工作时，首先要做的是对土地资源的估价资料进行收集，这些估价上的资料在地价评估工作中占有非常重要的地位。工作人员在对这项工作进行开展时，首先要保证这些估价资料的真实性与准确性。因为这些关键性的资料对地价评估成果的参考价值具有非常重要的影响作用，可以直接反映出这些建设用地的交易价格或是收益情况。与此同时，工作人员还要使用科学合理的估计方法对这些资源进行准确的估价。按照评估上的标准内容，进行估价处理，制定出符合实际的基准地价。只有这样，才能让这些集体建设用地在交易过程中以较为合适的价格进行流通使用。

由于我国在基准地价评估标准上，一直没有一个较为完善的体系可以进行参考，所以这些建设用地在买卖过程中，很容易出现价格不够规范，或是被有些不法人员哄抬价格的情况出现。这就需要工作人员深入到基层中去，将基准地价的真实情况进行了解与掌握。同时，政府人员也要对基准地价评估过土地资源进行制度上的规定，制作出相应的登记制度，让建设用地在流转过程中可以得到良好的监控，掌握建设用地流转价格上的变动状态。只有这样，才能为基准地价评估机构提供一个比较权威的交易参考资料，让集体建设土地资源上的价格更为合理公道。

四、结语

综上所述，土地资源管理人员在对集体建设用地的计算地价进行评估时，应该根据实际情况对这些建设用地进行范围上的规划与处理，采用科学的手段对这些土地进行交易或是流传，这些集体建设用地只有得到规范性的处理，才能在流转过程中以公平的低价进行交易。

参考文献：

[1]高艳梅，田光明，李景刚.集体建设用地再开发中产权政策焦点、困境与对策[J].经济体制改革，2017（01）.

第3篇：土地的划分标准范文

关键词：土地利用 功能分区 聚类分析法 罗城县

引言

我国人口的迅速增加、经济的快速增长和城镇化进程的高速发展，加剧了人类对土地的迫切需求，使人地关系矛盾日益突出。在土地供需不平衡的市场条件下，土地利用功能分区作为土地利用规划的重要内容，对规范土地开发秩序、调控土地开发规模、优化土地利用结构、促进区域协调发展具有重要的意义[1、2]。

在“十一五”规划中提出了“根据资源环境承载力，现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区[3]”。“十二五”规划再次明确“实施主体功能区战略，优化国土空间开发格局。实施分类管理的区域政策。实施各有侧重的绩效评价和建立健全衔接协调机制[4]”。同时，上世纪80年代开始，我国众多学者对土地利用分区理论和方法已展开了研究，随着土地利用分区理论的不断完善和计算机以及软件技术的深入应用，土地利用分区研究也取得了一定的进展[5]。在技术方法上，专题图叠置法、定性分析法、系统聚类分析法、主成分分析法、综合评价法等是土地功能分区常用方法，其中，系统聚类分析法运用较为广泛[6]。本文选取罗城县为研究对象，结合系统聚类分析方法和定性分析法划定该区域土地利用功能区，为该区域实施土地有效利用和土地差别化管理提供科学合理的依据。

1 研究区概况

罗城仫佬族自治县（简称罗城县）位于广西壮族自治区北部、河池市东部、黔中高原的边缘地带，九万大山的南麓，东北交水苗族自治县，东南接柳城县，西南连宜州市，西北接环江毛南族自治县；地理位置：东经108°13′至109°10′，北纬24°36′至25°11′；辖8个镇和5个乡，有东门镇、龙岸镇、黄金镇、小长安镇、桥头镇、四把镇、天河镇、怀群镇、宝坛乡、下里乡、乔善乡、纳翁乡、兼爱乡。2010年自治县土地总面积2，640平方公里，其中农用地、建设用地和未利用地分别占68.27%、2.21%和29.52%。其中，耕地总面积2.23万公顷，粮食播种面积3.7万公顷，经济作物种植面积1.58万公顷，有林面积12.37万公顷。2010年末总人口36万人，农村人口30万人，国内生产总值为14亿元，粮食总产量为12万吨。

2 材料与方法

2.1 数据来源

本研究所采用的属性数据涉及到自然、社会、经济和土地利用等多方面数据，包括罗城乡镇各地类面积、播种面积、人口数、投资金额、GDP、三大产业产值等，数据资料主要来源于罗城县2011年统计年鉴、2010年罗城政府工作报告等。

2.2 研究方法

聚类分析也称为群分析，是在某种方法或准则的基础上对一组样本或变量进行分类的一种多元统计方法。聚类分析的分析方式包括凝聚和分解两种方式聚类。凝聚聚类遵循“由小到大”的原则，将聚类的N个样本视为一类，按照指定的计算方式和准则计算样本之间的距离，判断其亲疏关系，距离最小的视为最亲密，归为一类，得到N-1个新类，重复上述步骤。分解聚类则是反方向进行，将聚类的N各样本视为一类，计算样本之间的距离之后，剥离距离最远的个体，重复操作，获得最终的类别。

系统聚类分析法是运用最广的一种分区的方法，在土地利用功能分区的应用中，是按照各土地利用分区单元的土地利用情况、自然生态和社会经济等相关调查数据，获取这些单元归属的距离统计量，根据研究单元的各特征标志的相似程度或相关程度的大小，对单元进行分类归组[7、8]。

3 罗城县土地利用功能分区

划分土地利用功能区时，要遵循以下基本原则：

1）综合性。综合考虑区域的土地利用和自然生态、社会经济之间的关系。

2）突出区域总体相似性和差异性。基于区域的相似性和差异性划分功能区，根据各自特点对土地现状利用以及适宜性分析提出调控指标和措施，有针对性的制定管理政策，实行差别化管理。

3）保证行政区划的完整性。土地利用分区应保持区划的完整性，以便上一级行政单位的宏观调控。土地利用功能分区，一般包括分区单元的确定、指标体系构建、相似度计算、土地利用功能分区。

3.1 确定分区单元

为了保证同一功能区在自然生态、社会经济发展、土地开发、空间管制等方面具有相对一致性，本研究在保证行政区完整的原则下，选择以乡镇为分区单元，不仅便于各类资料的收集、处理和分析，也有利于各行政单位对不同土地利用功能区的管制。

3.2 构建分区指标体系

构建科学合理的土地利用功能分区指标体系是划分土地利用功能区的重要前提，指标的选取要具有科学性、代表性、可操作性，能够良好反映分区单元的地域差异性。土地的利用状况主要受到土地利用现状条件、自然生态条件和区域社会经济的共同影响，本文从土地利用结构、土地利用效益和社会经济发展3个方面[9-11]构建分区指标体系，如下：

1）土地利用结构指标：耕地占乡镇总面积的比例（x1）、经济作物播种占乡镇播种面积的比例（x2）、林地和牧草地占乡镇总面积的比例（x3）、未利用地占乡镇总面积的比例（x4）、建设用地占乡镇总面积的比例（x5）、交通用地占乡镇总面积的比例（x6）；

2）土地利用效益指标：地均固定资产总额（x7）、单位耕地面积粮食产量（x8）；

3）社会经济发展指标：人口密度（x9）、人均GDP（x10）、人均固定资产总额（x11）、第一二三产业产值占总产值的比例（x12x13x14）。

在确定上述分区指标后，通过对罗城县土地利用现状调查数据、统计年鉴和政府工作报告等资料的收集和整理，构建罗城县土地利用功能分区指标体系如下：

（x1、x2、x3、x4、x5、x6、x12、x13、x14单位为%，x7单位为万元/平方米，x8单位为斤/平方米，x9单位为人/平方米，x10单位为元/人，x11单位为万元/人）

3.3 相似度计算

聚类分析算法的基本出发点在于根据对象间的相似度将对象划分为不同的类，对象相似度的计算通常以对象间的距离来确定。然后以统计软件SPSS作为分析工具，对分区单元的相似度值采用最短距离法进行聚类，生成聚类树状图。

本文构建的指标体系原始数据是不同的数据类型，为了克服原始数据由于计量单位的不同对聚类结果产生不合理的影响，首先要对变量进行标准化，统一量纲。本研究采用了总和标准化[12]的计算方法进行处理，定义如下：

（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）

式中，i为对象个数，本文13个乡镇，j为属性个数，本文选取了14个指标； xij表示第i个对象的第j个指标值； 表示所有对象的第j个指标值； 表示第i个对象的第j个标准化指标值。

标准化处理之后，计算对象之间的距离，度量其差异性和相似性。计算距离的方法有多种，如绝对值距离、欧氏距离、名科夫斯基距离和切比雪夫距离[12]。本研究采用常用的欧氏距离算法[13]，定义如下：

（i，j=1，2，…，m；k=1，2，…，n）

式中，xik， xjk表示第i、j个对象的k标准化变量值；dij表示第i个对象和第j个对象之间的距离值。

计算单元之间的距离后，要达到对分区单元分类，要计算类与类之间的距离，通过分析两类的相关系数，以其突变位置为聚类结束标志，绘制聚类树状图。同时，根据分区单元欧氏距离值作频率直方图，对聚类结果进行验证，结果表明二者的分类间距类似本文采用最短距离法[12]计算类距离，用di1i2表示对象i1、i2之间的距离，用G1、G2表示类，定义Gp、Gq间距离Dpq为两类中各样本两两距离di1i2的最小值，即：

采用构建的分区指标体系，利用SPSS16.0进行标准化处理、单元距离和类距离的计算生成聚类树状图如下：

从图1中看出，罗城县13个乡镇按照突变位置初步划分为4个土地利用功能类似区域，第一类区域黄金镇、乔善乡、天河镇、龙岸镇、桥头镇、怀群镇、兼爱乡、下里乡；第二类区域宝坛乡、纳翁乡；第三类区域小长安镇、四把镇；第四类区域东门镇。

3.4 分区结果分析

东门镇是罗城县的县政府所在地，其政治中心的优势地位带动其交通和产业的发展，其土地利用和经济发展综合优势突出，符合聚类结果，将东门镇定位为优先建设区；小长安镇、四把镇作为罗城重要的交通要地，其区位优势也很明显，聚类结果将其划分为同一功能区，定位为重点建设区；宝坛乡、纳翁乡耕地比重小，林地资源丰富，是罗城县自然生态保护的重要乡镇，该类乡镇定位为生态保护、限制建设功能区；黄金镇、乔善乡、天河镇、龙岸镇、桥头镇、怀群镇、兼爱乡、下里乡经济发展水平和土地利用水平处于中等发展水平，该类乡镇农用地总体比重较多，土地利用功能定位为引导建设区。

4 结果与讨论

采用系统聚类分析，将罗城县以乡镇为单位划分4个土地利用功能区，为了严格保护耕地特别是基本农田，控制非农业建设占用耕地；提高土地的集约利用和土地利用效率；保护和改善生态环境，保障土地资源的可持续发展优化土地利用；便于行政部门对土地的管制，实施差别化管理，对不同的功能区采用不同的土地利用和经济发展方式。

优先建设区域是根据当地的社会经济发展需要以及生态环境的保护下，优先发展的区域。东门镇作为罗城县优先建设区，统筹土地利用时可以适当倾斜用地。它是罗城县政府所在地，是全县的政治和经济中心，交通便利，基础设施完善，优先发展和建设该地区，提高土地利用集约程度，进一步发挥其在全县的带头示范和辐射作用。

重点建设区域是根据当地的社会经济及生态环境各方面的发展规划，需要重点建设和发展的区域。小长安镇位于罗城仫佬族自治县东部，与东门镇相邻，境内有丰富的旅游资源，基础设施建设日臻完善，服务体系齐全，主要发展甘蔗、水果、山野毛葡萄、种草养牛为农业发展支柱产业；四把镇位于罗城县南部，是出入罗城县的南大门，是罗城的交通枢纽，四周分别与东门镇、天河镇、宜州市祥贝乡和刘三姐乡接壤，境内有丰富的无烟煤、石灰石、粘土等资源。两个乡镇既承载着与其他地区的沟通和联系，又在罗城县内部作为东门镇的辅佐地区，加强该地区的建设，发挥其交通和区位优势。

引导建设区域主要是农业用地地区。对于引导建设区需要对用地占用进行一定的控制和引导，相对于重点建设区而言，管制措施要严格一些，对于建设用地占用耕地要进行严格的控制。

限制建设区域是针对牧草地、林地等自然保护区或者生态保护区的建设土地控制和限制。宝坛乡和纳翁乡林业资源丰富，具有较好的自然生态环境，纳翁乡森林覆盖率达到86%，一般情况下，这类地区是主要建设一些景观性和服务性的建筑，不允许建设大规模建筑，不允许占用大量林地。

5 结论

该研究在罗城县的土地利用和社会经济等数据基础上，结合系统聚类分析和定性分析法确定该区域的土地利用功能区，为该地区实施土地差别化管理提供了一定的依据。

1）采用系统聚类分析计算乡镇土地利用的相似度和类别划分，将分区进行定量分析，减少主观因素的影响，为了弥补某些定量的刚性问题，对定量结果进行一定的定性修正，也就是将定量与定性相结合，使得分区结果精确度和准确度有所提高。

2）本研究采用了SPSS等一些统计软件工具，使计算结果简便易行，具有高度操作性，在实际应用中提高效率。

3）本研究结合土地利用分区理论、计量地理模型和先进的科学技术，使分区过程和结果取得了一定的进步，但是在指标体系的确定、模型的选择性、定性修正标准性等方面需要进一步探索和研究，使分区更加科学合理。

参考文献：

[1] 徐宁.关于土地利用功能分区研究[J].安徽农业科学，2007，35（2）：482～483.

[2] Reza Banai.Land Resource Sustainability for Urban Development： Spatial Decision Support System Prototype[J]. Environmental Management，2005.

[3] 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要[Z]. 国务院，2006-3-14.

[4] 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要[Z]. 国务院.

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[6] 陈星怡，杨子生.土地利用功能分区若干问题探讨[J].自然资源学报，2012，5（27）：845～855.

[7] 于闽，周祥，邓志刚.系统聚类分析法在统筹区域土地利用分区研究中的应用[J].国土资源导刊，2008（1）：44～46.

[8] 金相郁.中国区域划分的层次聚类分析[J].城市规划汇刊，2004（2）：35～37.

[9] 李默，李晓东，马爱慧.基于SPSS的新疆土地利用分区[J].资源与产业，2006，4（8）：59～62.

[10] 张彤吉，赵言文，朱闪闪.基于SPSS的长三角土地利用分区研究[J].江西农业学报，2007，19（11）：77～80.

[11] 余德贵，吴群，赵亚莉.土地利用主体功能分区方法与应用[J].农业系统科学与综合研究，2008，24（2）：196～200.

第4篇：土地的划分标准范文

为落实科学发展观,加强和改善新开工项目的管理工作，根据《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》和《市关于投资体制改革的决定》，进步规范投资体制改革,依法加强和规范新开工项目管理，切实从源头上把好项目开工建设关，促进区域经济又好又快发展。现就有关事项通知如下：

一、投资项目新开工条件

各类投资项目开工建设必须符合下列条件：

1、符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。

2、已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告，其中需审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算；实行核准制的企业投资项目，已经核准项目申请报告；实行备案制的企业投资项目，已经完成备案手续。

3、规划区内的项目选址和布局必须符合城乡规划，并依照城市规划的有关规定办理相关规划许可手续。

4、需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续，并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨决定书。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目，应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地。

5、已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批。

6、已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查。

7、建筑工程开工前，建设单位依照建筑法的有关规定，已经取得施工许可证或者开工报告，并采取保证建设项目工程质量安全的具体措施。

8、符合国家法律法规的其他相关要求。

二、建立新开工项目管理联动机制

区发改委、规划分局、建管委、财政局、房管局、环保局和统计局等部门要加强沟通，密切配合，明确工作程序和责任，建立新开工项目管理联动机制。

1、关于实行审批制的政府投资项目。项目单位应首先向发改委报送项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向规划分局、市国土资源房管局和环保局申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发改委报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研究报告批复文件向规划分局申请办理规划许可手续，向市国土资源房管局申请办理正式用地手续。

2、关于实行核准制的企业投资项目。项目单位分别向区规划分局、市国土资源房管局和区环保局申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向发改委核准部门报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据项目核准文件向规划分局申请办理规划许可手续，向市国土资源房管局申请办理正式用地手续。

3、关于实行备案制的企业投资项目。项目单位必须首先到发改委办理备案手续，备案后，再分别向规划分局、市国土资源房管局和环保局申请办理规划选址、用地和环评审批手续。

发改委项目审批（核准、备案）部门和规划分局、环保局、建管委等部门都要严格遵守上述程序和规定，加强相互衔接，确保各个工作环节按规定程序进行。对未取得规划选址、用地预审和环评审批文件的项目，发改委不得予以审批或核准。对于未履行备案手续或者未予备案的项目，规划分局、环保局、建管委等部门不得办理相关手续。对未按规定取得项目审批（核准、备案）、规划许可、环评审批、用地管理、招投标等相关文件的建筑工程项目，建管委不得发放施工许可证，财政局不得划拨建设资金。对于未按程序和规定办理审批和许可手续的，要撤消有关审批和许可文件，并依法追究相关人员的责任。

三、加强新开工项目统计和信息管理

区发改委、规划分局、建管委、财政局、房管局、环保局、统计局等部门要建立信息互通制度，将各自办理的项目审批、核准、备案和规划、土地、环境影响评价等文件相互送达，同时抄送同级统计部门。统计部门要依据相关信息加强对新开工项目的统计检查，及时将统计的新开工项目信息抄送发改委、规划分局、房管局、环保局、建管委等部门。部门之间要及时交换项目信息，实现资源共享。

区统计局要坚持依法统计，以现行规定的标准为依据，切实做好新开工项目统计工作。要加强培训工作，不断提高基层统计人员的业务素质，保证新开工项目统计数据的质量。

区建管委等建设管理部门应在信息互通制度的基础上，为新开工项目建立管理档案，包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容，定期向发改委报送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后可以开工建设。

四、强化新开工项目的监督检查

区发改委、规划分局、房管局、环保局、建管委、统计局等部门要切实负起责任，严格管理，强化对新开工项目事中、事后的监督检查。充分发挥部门定期联席会议制度的协调作用，对新开工项目管理及有关制度、规定执行情况进行交流和检查，不断完善管理办法。

各类投资主体应当严格执行国家法律、法规、政策规定和投资建设程序。项目开工前，必须履行完各项建设程序，并自觉接受监督。对于以化整为零、提供虚假材料等不正当手段取得审批、核准或备案文件的项目，发改委等项目审批（核准、备案）部门要依法撤消该项目的审批、核准或备案文件，并责令其停止建设。对于违反城市规划、土地管理、环境保护、施工许可、招投标等法律法规和国家相关规定擅自开工建设的项目，一经发现，即应停止建设，并由规划分局、房管局、环保局、建管委依法予以处罚，由此造成的损失均由项目投资者承担。对于在建设过程中不遵守规划、土地管理、环境保护和施工许可要求的项目，要依法予以处罚，责令其停止建设或停止生产，并追究有关单位和人员的责任。

第5篇：土地的划分标准范文

关键词：耕地；质量提升；区域优选

一、引言

总理谈到"坚持和落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严守18亿亩耕地红线不动摇。"国家强行规定18亿亩的耕地红线不能突破，是因为作为拥有13亿人口的大国，人均耕地仅为0.37公顷，粮食的安全问题非常迫切。耕地具有其他资源无可替代的重要性，世界各国纷纷从粮食安全、生态环保的战略高度来看待耕地保护问题， 也提出了一系列行之有效的保护措施和方法。耕地保护一方面要保证一定的耕地数量，另一方面也要保证耕地的质量。耕地质量的好坏直接影响到地上农作物的品质，影响到农业增效和农民增收，关系到农业、甚至是全国的经济发展大局。国土资源部在《提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理》的通知中强调要加强对城镇周边集中连片优质耕地的保护，探索建立高标准基本农田日常管护制度，努力实现耕地增量、提质、增效。提升耕地质量就显得十分重要，如何在耕地现状的基础及充分挖掘耕地潜力，通过科学的手段提升耕地的质量就成为了研究的重点。

本文在分析萧山现有耕地质量实际情况的基础上，结合在萧山各乡镇街道的实地调查，充分利用农用地分等的成果，主要阐述对萧山区耕地质量提升重点区域的选择，为萧山耕地质量提成和划定工作提供实际的参考，为萧山经济的发展、城市的建设助力。

二、基本概念及研究思路

首先针对相关概念进行集中的阐释，方便下文区域选择时的阐释：

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

农用地分等是指在全国范围内按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，从而划分出农用地等别的工作。

农用地自然等别是指在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出农用地等别。

农用地利用等别是指在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下、平均土地利用条件，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出农用地等别。

农用地等别是指在全国范围内按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。

农用地利用等别是耕地利用状况，后期开发的一个体现，而农用地自然等别则是耕地自然属性，天然禀赋等的表现，将提升潜力指数定义为自然等别/利用等别，表示耕地质量提升的潜力，比值越大，说明该地区耕地质量提升的潜力就越大。因为自然等别高体现耕地的天然条件优越，利用等别低说明耕地的开发利用还没有充分发挥。若投入相同的资金和时间，投入到潜力较大的土地区片中所得到的质量提升会大于投入到潜力较小的土地区片，所以选择潜力大的区片进行有针对性的耕地潜力提升是经济效益较高的体现。

利用第二次土地调查和农用地分等的成果，利用ARCGIS、excel等软件工具，计算出各村的潜力指数，再依据区位论、数据挖掘相关理论，用耕地潜力测算的方法确定潜力值大小的分界线，并划分出一定的潜力级别，初步得出存在较大未释放潜力的耕地区块，将有较大潜力的区块进行重点的实地调查和深度研究。

三、耕地质量提升重点区片的优选

1、萧山耕地基本情况

根据2010年的调查显示，萧山耕地总量为81.86万亩，人均耕地面积为0.682亩，耕地资源极其匮乏。在新一轮土地利用总体规划--《杭州市萧山区土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称《规划》）正式获得省政府批准后，将最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度贯穿落实到土地利用、管理、调控和制度改革的各个环节中。萧山依照《规划》对未来10年土地管理与利用作出了重要战略部署，在耕地保护、建设用地控制和集约用地方面提出了具体目标，对全区经济社会全面协调可持续发展意义重大。到2020年，耕地保有量为51813.33公顷，确保42587.67公顷基本农田数量不减少、质量有提高。

2、耕地质量提升重点区域的优选

目前我国农用地整理中常见的潜力分级方法主要有增加耕地系数单指标法和增加耕地系数、增加耕地面积双指标法。这些指标和方法都比较看重耕地面积，而没有从耕地潜力指数这个角度着手来考虑等级的划分。

本文以村为最基础的研究单元，利用农用地分等的基础图层和数据，将每个村中所有图斑的自然等和利用等分别作算术平均，得出每个行政村的平均自然等和平均利用等，按照定义的潜力指数=自然等/利用等，分别计算出每个村的平均潜力指数。

萧山所有村的潜力指数在区间[1.095，1.4375]内，1.26635为萧山耕地的潜力中间值。萧山区有包括荣庄村、明星村、宁牧村、朱家村、联华社区、高田社区、严家埭社区、宁安社区、6860农场等共153个村（社区），耕地提升潜力在中间值之上；有包括团结村、平阳村、山北村、八里桥村、琴山下社区、临东社区、湖头陈社区、东湘社区等共340个村（社区），耕地提升潜力在中价值以下。

在潜力指数在中间值之上的区块进行投资，耕地质量的提升效果会高于在其他区域上相同投资的效果。利用这一结论，可以根据实际发展的需要，在相应的区域进行对应的投资，方便投资收益的预期，降低了投资的风险。

四、结论与不足

提高耕地质量可以有效的提高耕地生产力，从而增加粮食产量，这样有利于保障我国的粮食安全。本文利用农用地分等成果，引入潜力指数这一代表耕地开发潜力大小的指标，总体来说，萧山还是具有一定的耕地质量潜力的空间。后期，可以在上述153个村中进行进行更加详尽的实地调查，可以进一步划分，找出耕地质量提升的潜力大区，集中进行大规模的投资，将这些区域发展成为萧山的优质耕地区，集中耕作，机械化操作，利用规模效应对高质量耕地进行充分利用，实现土地的集约高效利用。

耕地质量提升的重点区片选择之后，就需要考虑如何从萧山区土地利用总体规划的具体实际出发，结合耕地提升的目标，依据萧山区当地的实际，制定出投入少、提升效果明显的最佳耕地质量提升方案。尽量大的挖掘农用地的利用潜能，达到有限土地的最大化集约利用。为萧山基本农田提升工作给出实施意见，同时也能为新农村建设和可持续发展提出有参考价值的意见，切实提升萧山的经济水平、人民的生活质量。

本研究若能够在对每个图斑计算潜力指数，并在每个村中按照图斑的面积大小进行加权平均得出每个村的潜力指数，在进行划分和优选则会更加细致和完善。

如果能够按图斑、按村、按镇（街道）分别加权平均得出相应的潜力指数，然后进行对比分析，将会更加全面。

参考文献：

[1]赖红松，吴次芳.基于粗糙集和支持向量机的标准农田地力等级评价[J].自然资源学报，2011，（12）.

[2]王婉晶，黄贤金.基于MAPGIS的农用地整理潜力测算与分级方法研究[A].发挥资源科技优势 保障西部创新发展--中国自然资源学会2011年学术年会论文集（下册）[C].2011/

[3]张蕾娜，郧文聚，苏强，王国强，王洪波，赵玉领.基于农用地分等成果的产能核算研究[J].农业工程学报，2008，（8）.

[4]张彪，刁承泰.基于农用地分等理论的耕地生产潜力研究[J].农机化研究，2012，（4）.

第6篇：土地的划分标准范文

关键词：土地定级；因素法

土地是经济发展和人类赖以生存的物质基础，在科学评价的基础上合理规划、利用和管理好土地，已成为当代经济生活中的一个重要课题。作为土地评价科学主要内容之一的土地定级，无论从理论研究和实践操作上，都是目前亟待开展的工作。土地定级是在掌握土地数量的基础上，对其质量优劣进行全面、科学、综合地评定，为提高土地管理水平提供依据。

1土地定级的目的和意义

土地的质量是一个相当复杂的问题，目前对土地质量的评价大都是从土地质量的影响因素的差异状况出发来综合评定的。在市场经济发达的国家和地区，经过长期的历史发展，土地市场高度发育，地价变化比较有规律，土地质量可以依据地价水平的高低来反映，一般无须开展专门的土地定级工作。我国曾实行过二十多年的无偿无限期不流动的土地使用制度，土地长期无市无价，土地利用死气沉沉，土地收益广泛流失，土地管理实质失控。故土地质量不可能以地价水平来反映。相反地，为了评估地价需要先划出土地等级，使土地价格的评估能建立在客观科学的基础上。因此，土地定级的目的就是反映定级范围内土地质量的相对差异程度，确定土地的质量级别水平，为土地价格评估提供客观科学的基础资料和级别控制，并以此规范土地流转，为政府运用法律、经济手段来管理土地提供依据。同时，科学量化土地数量、质量和分布，有利于科学核算土地生产潜力，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度，为落实严格的征地补偿制度，维护农民合法权益提供技术思路。

2运用因素法进行土地定级

2.1 因素法评价因素因子的选取及权重值生成

土地定级既要考虑自然因素的影响，也要综合分析经济和区位因素的影响，这些因素综合作用形成了土地质量特征。按照《土地定级规程》，对照其中土地定级备选因素，按主导因素、差异性、相对稳定性、可行性原则，在与当地专家协商并结合特尔斐测定法选取定级因素因子。

土地定级因素因子权重的确定主要采用特尔斐法，根据测定的结果与当地实际情况进行确定，个别因素因子的权重是参考外业调查资料，经处理分析后确定的，并运用特尔斐法进行了两轮测定，第一轮测定结果及时反馈给专家，重复进行参评因素因子的选取及权重修正，经过几轮测定，专家意见趋向一致，最后得到确定影响定级的参评因素因子的权重值。

2.2 定级因素因子资料的量化

对所获得的资料与数据,首先要做初步分析,之后进行标准化处理,然后将各定级因素依据其属性分为点状因素、线状因素、面状因素,其中，点状因素和线状因素一般为扩散型因素,面状因素一般不具有扩散性,为非扩散型因素。对于不同类型的因素可以采用符合其特点的方法进行赋值,同时编制因素作用分值表。

2.3 划分定级单元

定级单元是进行土地定级的基本单位。根据《土地定级规程》中单元划分的原则，土地定级单元的划分可采用均质地块法，借助于计算机处理，以土地利用现状图为底图，根据地类属性字段，将底图中类型相同、土地定级主要特性相对均一的地块划分为封闭单元，即土地定级单元。要求定级单元间差异较大，地物和权属界线封闭且实地可辨；定级单元面积大小依土地质量的分布状况、以既方便操作、方便应用，又不影响单元特性为标准。

2.4计算定级单元总分值

单元总分值是确定土地级别的基本依据。定级单元总分值的计算是将单元内各定级因素作用分值进行加权求和，公式如下：

式中：为第i个定级单元的总分值；为第j个定级因素权重；为第i个定级单元内第j个定级因素的分值。

2.5 划分农用地级别

根据定级单元的总分值，通过绘制总分值频率直方图来划分各土地级的分值区间，从而确定各土地单元归属的土地级别。一般来说，综合作用分值越大，级别越高，一个综合分值只能唯一对应于一个级别。由于同一级别的土地是一个相对均质区域，土地级内各单元的总分值相近，在直方图上表现为土地单元的相对集中，各级土地的平均分值也有明显的差别，呈现出层次性，因此，在图上级与级之间会出现明显的突变点，此处的总分值作为级别界线值，从而划分出相应的土地级别。

2.6定级成果的检验与调整

对初步划定的土地级进行合理性检验，确认土地级别。验证土地级别划分合理性有两个准则：① 单元综合分值相差不显著的单元应属于同一级；② 两个不同级的土地单元综合分均值，应有较明显的差异。在合理性准则指导下，运用数理统计的理论，可以建立起一种合理性检验的方法。

另外，经合理性检验以后，还应组织专家对分级结果进行论证，以保证级别划分的科学、合理。在所有定级评价单元中随机抽取不超过总数5%的单元进行野外实测，将实测结果与定级结果进行比较。如果差异小于5%，则认为初步定级成果总体合格，对于发现的不合格的初步定级结果进行调整；如果大于5%，则应对初步定级成果进行全面调整。

3 运用因素法定级应注意的几个方面

3.1因素的选择

采用因素法定级的关键步骤即是定级因素的选取。定级中并非因素越多越好，应该选择对土地质量影响显著的因素，限制对土地级别影响不大，并且与其他因素高度相关的因素引入，以克服因素间多重共线性，减少信息重叠，可以达到简化定级，减少工作量的目的。

3.2 权重的确定

由于土地质量形成过程的复杂性，人们对其认识上的局限性，在确定土地级别时，采用特尔斐法、层次分析法或因素成对比较法等传统的数学统计方法对因素因子进行赋值，这往往造成人为因素干扰较大，不同专家对同一指标的打分相差较大或甚远。因此，为使因素因子的权重接近其真实权重，急需建立专家知识库、模型库。

3.3扩散型因素因子作用分值的确定

计算定级因素对评价单元的作用分值，是整个定级的关键，它直接影响定级的结果。同一类定级因素对评价单元的影响随定级因素与评价单元距离的增加而衰减，因此，确定定级因素与评价单元之间的距离是计算因素作用分值的关键。

由于计算模型的单一与信息提取的复杂性，一般采用空间（直线）距离衰减法计算定级因素作用分值，其量化结果通常以定级因素为中心点或线的一系列作用分值递减的等值线。它忽略了定级因素与评价单元之间的可通达性，如自然地物（山地、河流、湖泊等）和人文地物（建筑物、铁路、高速公路等）阻隔的影响。

对于阻隔对单元分的影响这一问题，随着计算机在土地定级工作中的广泛运用，逐渐得到人们的重视。为了计算的土地定级单因素分值或总分值能更接近实际情况，更有利于科学选择地价样本，弥补分值计算衰减原理在土地定级计算结果中造成的不足，在处理定级因子对评价单元的影响时，若采用时间距离衰减模型，即采用线状道路网络作为进行距离衰减的途径，可以不用考虑自然和人工障碍地物阻隔的影响。另外，从设施到评价单元的时间距离计算有不同的算法，可引入网络分析，采用最短路径算法。

3.4 土地级别拐点的确定

土地级别的确定是根据定级单元的总分值，通过绘制总分值频率直方图划分各土地级的分值区间，从而确定各土地单元归属的土地级别。由于单元分值分布规律各异，实际中往往很少有明显的突变点，或者存在不规律的“断层”，若要运用人工判别来确定各级别分界点，难度较大。见于这种情况，可选用聚类分析法、离差极值模型、单变量方差分析法、方差分析法等方法中的一种或多种，来实现土地级别的划分。

参考文献:

[1]邵景安.农用地分等定级研究进展[J]. 成都大学学报.

[2]王小伍.最新农用地分等定级估价与耕地资源保护实务全书[M].

[3]梁留科.城区土地定级实践研究――以唐河县为例[J].地理研究.

第7篇：土地的划分标准范文

[关键词] 城乡一体化；土地调查；统一；方法；数据；精度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 13. 114

[中图分类号] F301.2；P272 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）13- 0202- 03

我国的地籍管理规划中明确指出：土地调查的任务就是促进土地统一分类、统一调查、统一登记和统一统计，基本实现城镇土地和农村土地的统一管理，从而使土地管理现代化水平显著提高。在土地调查中反复提到的就是“统一体系”。然而，由于历史、经济和社会等多个方面的原因，在当前的土地管理和土地调查中，城镇土地和农村土地一直处于分开工作的状态。不同的工作人员从事不同区域的土地调查与管理，造成了接边图形和统计面积的困难，部分偏远地区甚至出现了由于土地调查数据不清造成的权属混乱并产生纠纷的现象。因此，在今后的土地调查和土地管理中，迫切需要实施城乡一体化的土地调查，并在调查的过程中制定和应用全国统一标准和精度，逐步建立起城乡一体化土地调查数据系统。实施“在内业上以图管地，在外业上以证管地”的“高科技的地籍”管理方式，就必须走一条管理规范、科学、严谨、适用的城乡一体化的土地调查之路。

1 统一城乡一体化土地调查工作的重要意义

1.1 有利于促进土地管理部门的统一和整合

最近几年来，由于经济和社会等多方面的制约和限制，以及城乡土地资源存在的明显差异，使得我国的土地调查工作被人为地划分为农村土地调查系统工程和城镇土地调查系统工程两项，并且从事调查的机构和从事管理的部门各不相同，这就使得调查出现了数据重叠和图形接边上的矛盾，同时还加大了管理的工作量。统一城乡一体化的土地调查工作，就是要对土地管理部门进行统一和融合，对土地调查工作进行统一规划与分配，避免人员的重叠与交错，从而进一步提高土地调查人员的管理水平，为实现城乡一体化土地调查提供坚强的组织保证。

1.2 有利于促进户籍制度和土地整理工作有效进行

现在全国各个地区的经济快速发展，经济水平持续上升，城乡统一的户口登记制度等政策逐步建立，特别是城镇化的进程在逐步加快，城乡差异在逐渐减小。土地利用状况和土地权属状况的变化每天都有，国有土地和集体土地也是大量交错和结合，城乡区域的概念也在逐渐模糊。同时，近几年由于农村人口逐渐向城镇人口转移，很多农村人口逐渐定居在城镇，这就无形地加快了农村土地和城镇土地之间的相互流动速度。再者，土地整理工作的不断实施，就使得废弃的独立工矿用地有变成良田的趋势、所属的建设用地有变为村庄的趋势。因此，统一城乡一体化土地调查工作，加快建立一套科学合理、规范系统、行之有效的工作程序和方法，对提高土地管理工作的正规化水平，促进户籍制度和土地整理工作的有效进行具有重要意义。

1.3 有利于促进土地调查工作的综合性管理

在现有的土地调查管理模式下，农村土地和城镇土地调查的侧重点不同。城镇土地侧重点是宗地，而农村土地侧重点是地类。实施统一的城乡一体化的土地调查就可以使农村土地在原来以土地利用现状调查为主的基础上加强对土地权属的管理，使城镇土地在原来以土地权属为主的基础上加强对土地类型的调查。同时，在此基础上，在全国范围内建立一个可以应用于实际工作的，信息资源较为完整、准确度较为合理、现实性较为良好的土地调查信息库，实现数据、信息资源共享，可进一步促进城乡一体化土地调查工作的综合性管理质量和水平。

2 统一城乡一体化土地调查的优势分析

2.1 一次调查，两套成果

在一套技术方案的指导下，通过数字化的新型测量技术，使用同一工作底图，就可以得到关于土地利用现状调查、土地权属调查和土地条件调查的数据，这些数据可以组成城镇土地调查和农村土地调查两套成果，这两套成果就可以极大地提高土地调查工作的效率，从而达到节约土地调查成果经济成本的目的。

2.2 避免干扰，实现对接

地类图版与宗地的统一是城乡土地调查一体化的基础，它为同步进行地类管理与地籍管理提供了基础，同时避免了对宗地和地类利用电脑进行自动分析时出现的冲突、交错和缝隙等。从而使得大数据在管理中实现无人工干预的自动验算以及纯自动化的功能。

2.3 数据位置，保证一致

统一的城乡土地一体化土地调查的实施，能够真正保证城镇土地调查与农村土地调查数据汇总在空间位置定位上与统计数据结果上的一致。

2.4 数据对应，全面应用

建立城乡土地调查一体化数据系统，实现城乡土地调查一体化的管理模式，就是全国的土地统计数据都建立在每一个图版的准确的面积上。并且通过城乡土地一体化调查可以逐步实现调查和数据的对应化，数据可以直接应用于地籍管理、耕地的保护、土地利用规划的编制、不动产登记等各个方面。

3 统一城乡一体化土地调查工作面临的主要问题

3.1 缺乏具有利用价值的数据，调查成果衔接性不畅

我国正在进行的土地调查主要包括土地利用现状调查、土地权属调查和土地条件调查，现有的三种土地调查在标准、方法、技术和制度等多方面都难以满足土地调查日趋变化的需求。在以往的这三种土地调查中统计出的数据甚至还经常会出现在范围划分、土地分类、调查精度等方面与现实的土地需求相矛盾的地方，因而对土地调查数据利用价值有较大影响。现在，二元体系的城乡土地调查要逐步转变为一元体系的城乡土地调查，从数据上实现全面衔接，这样才会有利于对城乡土地调查数据进行综合应用和全面统计。

3.2 缺乏统一的数据坐标系统，调查成果共享度不够

为了使全国范围内的土地调查可以更为有效地进行，我国曾经出台了《第二次全国土地调查技术规程》，这个国家标准和行业标准的建立，就为城镇土地调查和农村土地调查划分统一了分类体系和数据标准体系，同时也为建立城乡一体化的土地利用数据系统提供了方便。但是在实际的工作中，城镇土地数据系统和农村土地数据系统在数学基础、调查方式及精度、地类分类编码、比例尺、覆盖区域等方面存在着一定的区别，见表1，影响了不同地区以及城乡之间调查成果的共享利用，不利于城乡一体化土地调查目标的实现。

3.3 缺乏统一的数据精度，调查成果应用值不高

通过调查分析，由于调查方式的不同，加上城乡土地一体化调查精度的分区不够准确，导致农村土地调查的比例尺是1∶2 000，而城镇土地调查的比例尺为1∶500。在现有的数据资料中，农村土地调查的精度会更为粗略，而且不同精度间数据缺少相互换算，很多因为精度不够而缺乏应用价值。

4 统一城乡一体化土地调查的方法和途径

4.1 建立统一的城乡一体化土地调查方法

城乡一体化土地调查工作应统一调查程序和方法，严格按照“三个步骤、五个阶段”进行，即按照先准备、再外业、后内业的步骤，落实好准备阶段、权属调查阶段、地类调查阶段、地籍测绘阶段和内业阶段的具体工作内容和标准要求，做到调查工作科学化、规范化。

（1）准备阶段：准备阶段主要包括人员准备、资料准备、技术准备、组织准备。这是进行土地调查的基础，在这个阶段应该对城乡土地一体化调查的精度和仪器精度有提前的运筹。

（2）权属调查阶段：权属调查阶段主要包括界址调查、地籍区、地籍子区划分、宗地草图绘制、宗地权属状况调查、填写土地权属调查表等。

（3）地类调查阶段：地类调查阶段主要包括图斑调查、线状地物调查、零星地类调查和填写土地调查记录手簿等。

（4）地籍测绘阶段：地籍测绘阶段针对调查精度不同，测绘内容也会有所不同。

（5）内业阶段：内业阶段主要包括对外业资料进行整理和对土地调查数据系统进行建设等。

4.2 建立城乡一体化统一数据库系统

基于目前国家对县级土地调查的数据管理和应用有着如此迫切需求，应用国土资源日常管理中的土地调查成果数据，并保证数据的权威性和真实性，就必须要求土地调查工作在数据统计方面建立并应用一体化的土地调查数据库系统。建设要以县级土地调查数据系统为主，同时还必须规范并整合市（地）、省、国家级土地调查数据，从而建立城乡一体化的土地调查数据系统。城乡土地一体化数据的建设主要可以分成四个阶段。第1阶段为建库准备，第2阶段为数据采集与处理，第3阶段为数据入库，第4阶段为成果归档，具体过程如图1所示。

4.3 建立城乡一体化统一数据精度和标准

在城乡一体化的土地调查中，最为棘手的问题是标准体系的建立，一旦有了标准体系，一切问题都将迎刃而解。由于城镇和农村的土地调查数据，在数据组成、数学基础、尺度等方面存在差异，城乡土地一体化调查要对土地调查数据重新整合，从而实现城乡土地调查数据在空间尺度、时间尺度和属性内容等多方面的统一和衔接。城乡一体化的土地调查必须符合已经颁布的国家标准、行业标准和部门标准。同时，标准体系的建设过程别需要考虑实际工作的需要，结合实际问题的需求，对原有数据进行一定修改和补充，从而制定一套具有适用性、层次性、系统性的数据标准规范。针对不同地区范围的土地调查工作对数据的统一要求，制定出能够满足实际工作需要并对实际工作具有指导意义的数据标准，实现城乡土地调查数据资源共享的目的。

主要参考文献

[1]黄亮，姜栋.城乡一体化土地调查理论与方法初探[J].国土资源科技管理，2009，26（6）：79-83.

第8篇：土地的划分标准范文

山东省土地使用税暂行条例实施细则最新全文第一条 为了合理利用和节约城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 在我省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照《条例》和本办法的规定缴纳土地使用税。

第三条 土地使用税的征税范围：

(一)大、中城市的建制市区和建制郊区;

(二)小城市、县城、建制镇的人民政府所在地;

(三)工矿区为工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征土地使用税的工矿区，须经省人民政府批准。 大、中城市的建制市区和建制郊区所辖经济落后的农村是否列入征税范围，由市人民政府决定;小城市、

县城、建制镇人民政府所在地征税的具体区域范围，由市、县人民政府决定。

第四条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的范围和税额计算征收。 纳税人实际占用的土地面积，应以市、县人民政府组织测定的土地面积为准。纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的，依证书确认的土地面积计算纳税;尚未核发土地使用

证书的，暂按纳税人据实申报、市县税务机关核定的土地面积纳税。

第五条 济南市、青岛市、淄博市按大城市的标准征税;枣庄市、潍坊市、烟台市、济宁市、泰安市、东营市按中等城市的标准征税;威海市及县级市按小城市的标准征税。

第六条 我省土地使用税每平方米年税额适用幅度为：

(一)大城市五角至十元;

(二)中等城市四角至八元;

(三)小城市三角至六元;

(四)县城、建制镇、工矿区二角至四元。

第七条 市、县人民政府应根据市政建设和经济繁荣程度等状况，将所辖地区的土地划分为若干等级，按照本办法规定的税额幅度和年平均税额，制定相应的税额标准，报省人民政府批准执行。 划分土地等级应本着既区别对待又尽量从简的原则，大城市分为四至六个等级;中等城

市分为三至五个等级;小城市分为二至四个等级;县城分为一至三个等级;建制镇、工矿区不划分等级。

年平均税额，由省财政厅制定和调整。

第八条 大、中城市的建制市区、建制郊区所辖的农村及个别城市的区政府所在地，经济比较落后，执行城市税额标准有困难的，经市人民政府批准，可执行本办法第六条第四项规定的标准。 贫困地区和其他经济落后地区需要按《条例》规定降低最低税额的，必须报省人民政府批

准。

第九条 除《条例》第六条规定的免税土地以外，下列土地免缴土地使用税：

(一)个人所有的居住房屋及院落用地;

(二)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地;

(三)免税单位职工家属的宿舍用地;

(四)民政部门兴办的福利工厂用地;

(五)各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

第十条 纳税人按规定纳税确有困难的，经税务机关批准，可给予减免土地使用税的照顾。

第十一条 土地使用税按年计算，分月或分季缴纳。具体缴纳期限由县(市、区)税务机关确定。

第十二条 土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收和管理。

土地管理机关应向土地所在地税务机关提供土地使用权属资料。

第十三条 土地使用税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《山东省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十四条 本办法由省财政厅负责解释。

土地使用税征税对象土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在

第9篇：土地的划分标准范文

关键词：土地流转利益 土地收益分配 土地流转过程问题

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）12（c）-0169-01

近年来我国土地流转越来受到全国人民重视，农民土地流转问题也成为了国家重视的问题。我国要发展农业经济，土地流转问题必须正确面对。当前的家庭承包责任制，虽然由于土地包干到户存在一些生产力低下、产出量小等问题，但它保证了农民的根本利益不受侵害，因而仍然是我国不能动摇的基本国策。我国当下的土地流转过程中利益问题越来越严重，主要表现在农民土地流转定价利益及集体部分资金提留问题，流转登记相关费用问题，为获低价承包户非成本支出部分问题，以及环保下土地流转后的治理利益问题等。该研究者通过研究土地流转过程的利益问题，希望能找到解决的办法。

1 土地流转过程存在的利益问题

1.1 土地流转定价利益困扰农民

近年来，我国农村土地流转在定价过程中往往受到困扰，一些早年出租土地给承包户以每亩价格300元/年为标准，10年不涨价，其结果是农民土地收益严重不符该年度生活水平，这使得一些完全靠土地转让而无收益的农民吃大亏，生活越来越贫困。这是以亩标准价格定价的引起的人民币通货膨胀下农民收益出现严重亏损问题。还有的就是一些土地被中介组织转手，多次获利，而农民却收益较少，承包户又损失严重，从而使得承包户因需承担高额租金而主动弃地而去，使得农民出租收益不稳定等。这一些受土地租金定价不公平影响，使得农民利益受损现象严重。

1.2 土地流转集体提留收益比例及去向存在问题

由于家庭承包责任制下土地仍然属于集体，家庭只是承包户，农民土地只能再次经过流转实现交易，而集体土地就有权获得集体收益，在实际农民再承包过程中，农村集体提留收益却并不如意，一些土地流转地区集体却收不到农民租金收入，原因是农民说并未出租而是与他人合作进行农业生产，不具备经营性质。在无证据和村民们集体反对下，集体提留收益无望。而一些地区土地承包集体则提留20%～30%的农民租地收益，也就是租金是1000元/亩/每年的，集体收益为200～300元，这就使得农民收益出现严重问题。集体收益后，很多村社将其作为农民共同收益进行分配，有的则被村干部用来再投资却长年无分配，使得土地租金集体部分成为少数村干部的收入。

1.3 土地流转中介服务收费利益的问题难解决

近年来，一些地区土地流转过热，一些正规中介运营而生，他们帮承租户找土地，并收租一定服务费用，其价格根据地区差异，和承租户自愿来决定。双方交易在租金之外，而一些非法人员却借机敲诈农民，说是他介绍非要农民给中介介绍服务费等现象发生。也有的一些中介服务组织通过假倒卖手续将一些长年不在家务农的农民土地偷偷租给承包户并代收租金现象严重。中介服务收费组织出现的乱象让土地流转出现了较多问题，使得一些准备流转土地的农民又担心各类问题出现。

1.4 土地流转合同签定及手续费支付的问题

近年来，土地流转一些地方是找地方公证处进行土地流转公证，因此，需要收较贵的土地流转手续费，同时还要收合同工本费及其他手续费等，从而使得农民收益受手续费影响而不断减少。正是因为如此，一些地区挂牌成立了农村土地流转服务中心，其目的就是服务土地流转，但他们仍然收取手续费，甚至比地方公证处还贵，这就使得土地流转合同签定及支付手续费出现了几难问题。在这个交易过程中，一些农村基层干部也借机向农民土地流转征收流转环保费、签字费、跑路费等一些不规范的问题，从而使得其管理出现较多问题。

2 土地流转过程利益解决的办法

2.1 实现土地级差定价，农民自由选择定价内容

农业用地应根据土质优势进行级差评价，按照四级标准进行划分，通过采取通阳光、土层深度、肥力测评、自然灾害严重与否，水源条件等进行综合认证，最终评价出四级土地标准。然后根据级差定价，最差一级定价不得低于单季作物收成产值的50%。如该土地能种玉米或小麦等，按其单季评价其收入不能低于其玉米总产出的50%，最好则不封顶按当地自愿定价成交确定。进行定价后，农民应自由选择，根据各标准进行自行土地评价定价，然后进行自愿交易。

2.2 合理划分集体提留收益比例，公开集体收益去向

当农民自愿转让其土地时，向集体缴纳提留收益比例应不得高于10%，贫困户最高不得超过5%。只有这样才能保证农民的收益合理，避免因集体提留而导致实际效益被削夺的情况发生。集体提留的租金收益必须用于土地综合治理和农民利益支出，而不得作为非土地治理和该村社以外的经费来源，以保障土地租金收益不被非法侵占。

2.3 规范土地流转中介服务有偿收费，明确服务收费项目

近年来土地流转中介服务悄然形成，笔者认为不应对其打压，而应积极鼓励中小城市及乡镇房地产中介组织进入该行业进行有偿服务，我国应明确农村土地流转中介服务标准，确定有偿服务价格范围，严厉打击非法中介收费，维护农民土地流转收益不受中介侵害。为此，应建立《农村土地流转中介服务执行细则》，从而有效指导农村土地流转中介服务组织从事专项活动。

2.4 全额减免土地流转登记服务各类手续费及合同手续费

为了提高土地流转市场活跃度，增加规模化企业经营，加大农村土地流转管理市场，各地区或区县应成立公共服务免费组织，实现免费登记、查询、流转过户、合同签定、价格认证与评价，指导其服务，培训各类因土地流转的公共服务组织或个人等，实现解决农村土地流转最后一公里的公共服务全面覆盖，有效保障农民的基本利益不受侵害。

3 结语

总之，我国农村土地流转收益问题复杂，要严防农民土地流转收益被侵占，或是被地方强权组织盘剥，一旦出现上述情况，就有可能会出现因土地流转而产生的地方腐败现象。这必将会引进全国农民的强烈不满。该研究者简要分析了土地流转过程收益中存在的诸多问题后，提出了上述建议，希望我国政府重视农村土地流转收益分配的问题，真正服务农民，发展农业经济，将其土地流转作为一项基本国策来重抓和严抓，从而保障农民根本利益不受侵害。

参考文献

[1] 王进，农村土地流转过程中农民利益保障问题研究[J].农业经济，2009（10）：47-49

[2] 李俊青.农村土地流转过程中农民权益保护问题研究[J].农家参谋・种业大观，2012（4）：30-31.