土地评估估价方法精选(九篇)

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第1篇：土地评估估价方法范文

土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也直接关系到有关各方的利益。因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。

估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。

一、 委托估价方

说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。

二、估价对象

此部分要说明估价对象的具置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。描述时内容应全面而不繁琐，并前后一致，专业术语规范。

三、 估价对象描述

估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。

（一）、土地登记状况

说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。

描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。

（二）、土地权利状况

土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。

描述时专业术语应使用精准，描述内容应合法、合规、合理。不该写的尽量不写。如待估宗地是划拨用地，描述中说此宗地享有抵押权担保权等其他权利显然是不合法的。

（三）、土地利用状况

土地利用状况包括利用现状和利用的变迁。

土地利用现状应描述：土地的现状用途；现状利用方式；宗地内外的基础设施开发利用程度（供上水、供下水、供电、供路、供讯、供热，供气等状况及其保证率，场地是否平整）；若土地上有建筑物，应具体描述建筑物的面积、用途、结构、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容积率、绿化率等；地上其他附着物状况。

土地利用的变迁包括规划利用、最佳利用等情况，规划条件对地价影响较大，对规划批准机关、日期，批准文号和具体规划设计条件应详细说明。

四、 地价影响因素分析

宗地所在位置的条件优劣是影响地价的重要因素，一般将影响地价的因素分为一般因素、区域因素、个别因素三方面。

（一）、一般因素

一般因素是对城市地价有一般、普遍、共同影响的因素，主要有①城市资源、自然经济状况，包括：地理位置、面积、地形状况、城市人口、矿产资源等；②房地产制度、法规及房地产市场状况，包括：土地政策、住房制度、税收政策等；③城市整体规划和发展目标。

（二）、区域因素

区域因素是在待估宗地所在的区域范围，对地价有影响的因素。主要包括：

①区域概况，即：待估宗地所处区域位置、区域等级、商业区经济发展等。

②道路交通情况，包括：对内交通状况（公交线路、站点、车流量等）；对外交通情况（距长途汽车站、火车站、飞机场等地距离）；道路的通达度。

③基础生活设施状况：即待估宗地所处区域的基础设施开发程度；医院、学校、公园等配套生活设施的完善程度。

④环境状况：包括自然环境和社会环境。

⑤规划限制：通过了解城市的总体规划相关资料，确定待估对象所处区域的规划限制条件。

⑥其他，如产业聚集状况、相邻区域的利用状况等

一般因素和区域因素可根据估价对象的自身条件对有重要影响的因素进行着重描述。描述内容应全面客观，前后一致，与估价过程分析相对应。

（三）、个别因素

个别因素是对土地价格水平直接相关的宗地自身条件及其基础设施条件。

宗地自身条件主要包括：宗地的位置；交通情况；临街状况；用途；面积、形状、容积率；

基础设施状况包括：基础生活设施状况（周围商业中心、学校、医院、公园等）和开发程度（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通气及场地是否平整）。

区域因素和个别因素是确定土地价格的重要依据，不同用途的用地要考虑的因素应个有所侧重。

第2篇：土地评估估价方法范文

一、基本情况

今年，我区成功升级为国家级经济技术开发区，在市委、市政府提出的“城市大东扩、产业大发展”的发展目标指引下，在全区抛起了新一轮大规模城市建设热潮。对我局来讲，压力和挑战前所未有，领导要求高，群众期望大，而人手缺、时间紧、资金少、任务重又是我局无法回避的现实问题。面对复杂局面，拆迁安置事务管理局全体工作人员心往一处想，劲往一处使，从容面对，出色完成了2011年拆迁安置的各项工作。共启动、完成工程建设项目**个，共投入资金***亿元；共开发征用土地***多亩，累计拆除房屋约**万平方米，拆迁群众**户。创造了 “高效、快速、和谐、安全”四大亮点。

二、具体做法：

（一）、加强领导，强化学习，固拆迁安置之本。我局拆迁安置工作点多、线长、面广，牵涉的人员多，涉及的利益大，情况错综复杂。特别是今年，我局“四大还建小区”（庙坡、八字门、廖家、茶场）齐头并进，相继开工，没有强有力的领导组织作保障，没有丰厚的专业知识作支撑，工作很难开展。我局党组一班人审时度势，果断采取如下措施：一是细化任务，强化责任。按照“一个项目、一位领导、一种模式”的工作思路，由一位局级领导联系一个具体项目，对该项目的拆迁安置全权负责，强化责任，做到“谁主管，谁负责”，“谁出问题，追究谁”。二是抓学习，重实践。今年来，我们采取上党课，观看警示片等方式先后组织政治理论学习12次，党员干部共写学习笔记、学习心得100多万字，参加“五创提质”执勤**次。与此同时，我们先后6次由分管业务的副局长讲业务知识课，通过学习，工作人员的综合素质明显提高，工作能力明显增强。三是转作风，树形象 。拆迁安置涉及到群众的直接利益，是群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题。拆迁安置工作的好坏，体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置工作中，我局领导干部带头深入一线、带头接受监督、带头发扬民主、带头廉洁自律，所有工作人员牢记“五心”，即在接待群众咨询热心；调查补偿情况细心；听取群众意见耐心；核实安置补偿标准公心；善后安置关心。真正做到情为民所系、利为民所谋、权为民所用。

（二）、多渠道沟通，多方位宣传，夯拆迁安置之基。拆迁安置工作政策性强，市场影响大，加大有关法律、法规和政策的宣传力度，引导群众正确认识和掌握拆迁安置工作有关政策，正确对待拆迁安置中的矛盾和问题十分必要。在工作中，我局注重多途径、多形式、多方位做好有关政策法律和宣传工作和拆迁户的思想工作。一是召开动员大会，进行全面宣传。今年，我局共召开动员大会**次，发放宣传资料**份，挂宣传横幅**条，加强沟通，促进了解，让情、理、法永驻群众心中，为顺利拆迁安置打下良好的基础。二是发挥村组党员和干部的幅射作用，实施借力宣传。榜样的力量是无穷的，各村组、居委会的领导干部更是拆迁安置宣传的生力军。发挥村组党员和干部的幅射作用，实施借力宣传，是我们做好宣传工作的一大法宝。如：我们请八字门居委会的***，他晓之以理、动之以情、导之以行对附近的群众进行政策宣传，这些拆迁户很快消除了怨愤，顺利进行了拆迁。同时，基层党员干部发现和提出的问题，一般来讲是有苗头性和倾向性的，我们总是有针对性地加以认真负责地解释和说明。让他们做到心顺、气顺。这样我们的拆迁安置工作才能顺。三是有针对性的上门，做好重点宣传。由于拆迁范围广、拆迁政策多、群众素质参差不齐，上门做好重点宣传工作是相当有必要的。今年我们共登门宣传、劝解***次，及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作。虽然有相当多群众对拆迁安置工作人员冷眼相看、冷语相待，甚至于有的群众还恐言相吓，但是我们的干部职工始终保持热心、细心、耐心、公心、关心，精诚所至，得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都得到预防和解决。

3、依法办事，阳光操作，增拆迁安置之效。拆迁安置工作事关每一位拆迁群众的切身利益，稍有不慎，就会引起矛盾，造成不稳定因素，只有严格依法律办事，才能将矛盾消除在萌萌芽状态。一是坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。在拆迁安置补偿过程中，我们把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及安置办法全部予以公告。接受被拆迁地群众的监督，同时成立核查组，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题进行纠正，确保拆迁安置工作在公平、公正、公开的原则下进行，最大限度地减少因拆迁安置不公而引发矛盾。 二是坚持做到不贪、不占、不挪、不索，阳光拆迁，阳光安置。坚决查处擅自实施拆迁、转让拆迁业务、无资质拆房等违法行为，加强监管，坚决杜绝那种对违法行为“视而不见、见而不查、查而不处、处而不严”的现象。同时，为了加强成本控制，实施工程项目预算与工程审计分离原则，严格实施招投标制度，确保每一分钱用得清清楚楚、每一分钱用得干干净净；为确保工程质量，我局严格要求施工单位按照设计和现行规范组织施工，配合监理部门对工程质量采取旁站、巡视及平行检查的形式监督管理。及时召开工程例会和质量安全专题会。今年来，我局共联系监理部门召开监理会52次、专题会议24次，下发监理通知单74份，参与取样566次。优质、安全、高效完成了全年的拆迁安置工程任务。三是完善拆迁安置工作中可操作性的法律规范。由于市场瞬息万变，而目前，安置拆迁补偿依据很难与市场变化相适应，为了进一步规范我区安置拆迁补偿工作，使安置拆迁补偿工作做到有法可依，完善《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫，今年，我局一班人理论联系实际，再加上实践，在如何进行安置拆迁补偿方面有了较大的突破，为今后的拆迁安置工作打下了良好的基础。

4、妥善安置，持续发展，享拆迁安置之惠。 今年，我局克服基础差、雨水多、资金紧张等困难，讲法、讲理、讲情；求质、求量、求稳，快速高效、积极妥善做好拆迁安置工作。先后有庙坡还建小区、八字门还建小区、廖家安置小区、茶场安置小区相继启动建设。庙坡还建小区已完成7栋房屋的主题工程建设并顺利通过验收，还有9栋接近完工；八字门还建小区的拆迁工作及遗留问题全部协调处理完毕，高层扩充设计已完成，污水管建设已完成；廖家安置小区的拆迁、报建工作全面完成，一期工程的挖方工程完工80%，一期工程的临时排水管道（239米）铺设完成；茶场安置小区，规划用地240亩，总建筑面积约27万平方米，可建安置房2100套，现已确定用地调查红线图和bt建设方案。目前，已搬进拆迁户的居民安置小区达**个，正在建设的安置小区的**个。所有的还建安置小区，我局全力做到如下：一是做到先安置后拆迁。坚持对所有工程严格实行“先安置后拆迁”的原则，采用“项目+安置”的办法，将居民安置地与建设项目一并办理手续，一同报建。二是做到“五统一”，坚持统一规划设计、统一报建、统一建设、统一质监、统一物业管理，做到高标准规划、高质量建设、高水平管理，使安置小区功能完善、设施齐备、适宜居住。由于安置小区规划的统一性、先行性、科学性、实用性，并能与市、区总体规划统一协调，我们所建的安置小区成为岳阳城区一道亮丽的风景。

三、存在问题：

一是部分拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际。有的不仅要求解决住房安置问题，还要求解决诸如下岗、就业、医保、养老等一系列社会问题。制约了拆迁工作的顺利开展。