农村土地产权制度精选(九篇)

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第1篇：农村土地产权制度范文

农村土地产权制度是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

关键词： 农村 土地制度

农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度，是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

一、赋予农户独立的土地产权。

土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、收益权、处置权等。

1.赋予农民长久而有保障的土地占有权。土地占有期限长短，是影响地权制度稳定性的一个重要因素。无论是在公有制还是私有制下，各国一般都把延长土地租用期限作为完善地权制度的一项重要内容。澳大利亚、新加坡、吉尔吉斯斯坦等国家公有土地利用比较有效，很重要的一个原因就是它们都不同程度地采取了土地的长久性租用制。为了使农民形成稳定的投资预期，我国也应该赋予农民对土地长久的占有权。这样做，可以彻底消除农民的顾虑，大大提高农民长期投资的积极性。

2.完善农民对土地的使用权。在保证国家合同订购和完成集体提留的前提下，允许农户在自己承包的土地上，根据市场的需要,自主经营，农户可以自己决定生产什么、生产多少和怎样生产。任何组织和个人都不得干预。同时，在租用期内农户还应有优化土地配置、提高土地产出价值的权利。但是农户无权自行将农用土地转化为非农用地。

3. 保证农民对土地的收益权。这包括两方面内容:一方面，农民必须从出售土地产品中得到其应得到的利益，其前提条件是农民必须有农产品价格的定价权。另一方面，农户应得到其使用土地后因投入资本和劳动而增加了的土地改良价值，这应当在承包地调整或转包时，得到应有的补偿。此外，还必须严厉禁止各有关部门以各种名目对农民进行各种非法摊派。

4. 赋予农户一定时期的土地处置权。要允许农户在一定时期内对其所拥有的土地进行转让、出租、入股、抵押、赠予、继承等。尤其是要允许农民以农地使用权作抵押获取银行贷款。我国农业发展面临的一个大难题就是资金十分短缺，尤其是用于农业中长期发展的资金投入不足。从世界各国来看，各地的农民通常都有贷款的要求，以作短期和长期的用途。因农场在准备土地种植的季节，现金流量通常都是支大于收，而在收获季节以后，现金则会出现收大于支的情况。由于许多农民没有成本资金，所以短期贷款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用权流转机制。

建立合理而有效的土地使用权流转机制，其意义在于使土地这种农业最重要的生产要素进入市场流通领域，发挥市场机制在土地资源配置中的作用，完善农村市场体系，发展农村市场经济，通过土地使用权的流转提高土地经济效率。目前我国建立土地流转机制的主客观条件已经具备。

1、我国农产品市场已由原来的农产品供给绝对短缺的卖方市场转变为农产品供给相对过剩的买方市场。这种转变形成了较大的农业剩余，为自给半自给农业向较高农产品商品率的产业化农业的转变提供了必要的条件，同时又促使了农户行为从单纯的农地经营转向非农产业的经营，并在二、三产业发展的利益驱动和诱导下，日渐明显地加强了农业产业化倾向，这一切使得土地的有效流转成为可能。

2、农业劳动力就业结构发生了变化。80年代以来，随着以市场为导向的经济体制改革的逐渐深入，农业劳动生产率得到了迅速的提高，大量的农村劳动力被释放出来。农村劳动力由隐性剩余转为显性剩余，其转移的速度与强度都在加大。土地经营已不再是农户惟一的收入来源，土地的生存保障功能已趋弱化，这就为有效的土地流转机制的建立提供了现实的客观基础。

3、农业市场化进程逐步加速，随着社会主义市场经济步伐的整体推进，市场体系已逐渐形成，尤其是生产要素市场的初步建立，为市场机制的基础性资源配置作用的发挥奠定了基础。土地作为生产要素进入流通并相应获得报酬，这种利益动力加速了农业的市场化进程，为土地的有效流转提供了良好的经济运行环境。

4、土地流转在现实中已大量存在，各地方零星发生的土地使用权和“四荒”使用权拍卖，土地资源在不同经营主体之间的流动，土地资源的配置效率较好地凸现出来，从而为土地使用权流转提供了实践基础。土地使用权在流转过程中，要坚持自愿、有偿的原则依法进行，不能搞强迫命令。此外，土地使用权的流转，不能局限在一村一乡范围内，而应当根据客观发展的需要由市场机制来调节和配置土地资源，要突破社区限制，也不要受户口制度束缚。各级地方政府要对土地使用权流转进行引导、监督和提供服务。

三、 建立和健全农地管理制度体系。

为了维护土地所有者和使用者的合法权益，为了保证土地资源得到充分合理的利用，我们必须加快建立和健全国家对农地的宏观管理。从目前我国农地管理制度体系来看：

1、土地管理机构不健全。虽从国家到地方都建立了土地管理局，但其内部机构还很不健全。

2、土地管理队伍比较薄弱，缺乏高技术、深层次的专业技术人员，缺乏运用现代技术进行土地信息管理的能力。

3、各项管理制度不健全，对于土地利用的监督职能不强，制度不严格。

4、地籍管理机构和制度仍然不健全，全国各地因地界矛盾发生纠纷呈上升趋势。

5、由于产权关系模糊，造成管理权责不明确，为很多违法行为提供可乘之机。

因此，我国农地管理制度体系的建设必须在健全组织机构、提高土地管理人员素质的基础。通过建立土地登记制度，来保障土地产权的行使，以提高土地利用的微观效率；通过对产权行使的某些限制，使土地利用符合社会利益；通过严格界定“公用目的”的外延，改革土地征用制度，以保护耕地资源；通过农地用途管制制度，达到节约耕地，合理使用耕地的宏观效率。

第2篇：农村土地产权制度范文

关键词：农村土地，产权制度，土地的虚拟所有权

Abstract: in the reference related research achievements and according with our current rural land property rights system of the specific problems existing in the system of property rights and the specific operational foundation, proposed the countermeasures of rural land property rights system conception, in response to the rural land property rights system existing problems.

Keywords: rural land property rights system, the land of virtual ownership

中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：

我国现行农地产权制度下存在的问题

1.1 农户对土地的预期不足

对预期净收益的顾虑不能形成有效的农业投入和积累机制，影响土地产出效益。继续稳定家庭承包经营制度，使农民在土地占有、使用、收益等方面享有更多的权利，但就目前国情来看，农民从未真正享有土地处分权。促使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权特别是要将处分权赋予农户，实际上就是承认农民拥有物权性质的土地承包权。这是促进农民土地使用权流转的有效途径。

1.2土地使用权属不充分，无法实现有效的土地流转

2002年据农业部有关部门的统计，以各种形式流动使用权的耕地约占承包耕地总面积的5% ~6%，且多数发生在沿海发达省市，内地流转的耕地仅占承包地的1% ~2%，可见我国农地使用权的流转发展依然十分缓慢。对此问题孙瑞玲从我国农地流转现状、主要障碍因素和具体的政策建议3个方面对我国农地使用权的流转问题进行了深入的分析和研究。从目前的数据看，农地使用权的流转大部分发生在工业经济较为发达的东部地区，这在一定程度上反映出农业发展的弱势产业性和工业反哺农业的重要性。

农地流转缺乏流转主体且农地使用权不具有物权性是现阶段农地使用权流转不充分的重要原因。随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的提高，土地作为农民生活的保障因素正开始得到削弱，而其作为生产因素的趋势则日趋明朗，如何实现农地做为生产要素的转变，使市场在土地的配置中起基础性作用将是这一时期面临的一个重要问题。就目前我国土地使用权的权属上看，农民还没有拥有完整的农地使用权。市场交易的实质是产权的让渡，而不具备完整农地使用权势必会阻碍农村土地的有效流转。目前，在山东、江苏、浙江等沿海发达地区实行有所扩展的股份合作制,即农民将农地的使用权入股，将土地折股分配给农民个体拥有，社区实行土地的统一规划和统一开发利用。农地使用权入股，实质上等于确认和强化了农户对土地的承包经营权，同时，农民以土地的使用权的转移获取相应的收益，在某种程度上也是对土地使用权物权性质的的一种体现。针对农地使用权和农地承包经营权的物权特性，许多学者提出了独到的见解，都十分重视农地使用权和农地承包经营权的物权构建。

农地产权界定不清，农民土地遭不公正侵占

现行农地产权制度的一个重要缺陷是产权主体界定不清。《中华人民共和国农业法》第十一条规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡农民集体经济组织所有的，可以属于乡农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。但究竟是属于全村农民集体所有，还是村、组集体经济组织所有界定不清楚。根据新制度经济学派的观点，产权的界定不清，势必会在经济过程中加大交易成本，出现外部性和“搭便车”的现象，目前导致的严重后果就是农民土地遭到不公正的“圈占”。陆迁等对此问题从征地补偿标准不合理、征地补偿费的分配不公平、征地后的安置措施不妥当等方面进行了具体而细致的研究。在此应当看到当产权主体界定不清导致侵权行为发生时没有得到产权主体的有效约束，即使土地集体所有的产权界定能够明确的界定“集体”，就目前我国松散的农村集体组织和占统治地位的“官本位思想”影响，集体依然不可能成为农民权益的有效保护人，能够有效保护农民利益的产权主体只能是农民自己。

2、我国农村土地产权制度的构建

2.1构建原则

2.1.1农民享有集体所有土地被占用后的所有权补偿。土地所有权作为一种财产权利，集体土地被征用后，作为集体一员的农民理应享有集体所有土地被占用后的所有权补偿。现行法律对被征用的农村土地也只是对地力、地上作物和失地人口的安置给予补偿，即只承认了对集体土地的使用权的存在，而否认了土地所有权作为独立财产权利的存在。

2.1.2构建具有物权性质的承包经营权和使用权。促进农地的有效流转，需在国家深化对农地流转的宏观调控的基础上，进一步深化农地使用权的物权化特性使农村土地由农村保障因素向生产要素转变，同时进一步明确界定农民的土地权利，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权，以促进农户对承包土地进行合理的预期和投资，防止对土地的过度开发和过度开垦。

2.1.3农民作为维护自身利益的主体。要切实维护农民的利益，尤其在国家和城市圈占农民土地的过程中切实保护农民的利益不受侵害，使农民失去土地可以得到有效的补偿，同时对失地农民的生活给予相应的保障。由于目前我国缺乏真正维护农民利益的利益体，所以真正能够有效维护农民自身利益的只能是农民本身。当土地所有权为集体所有的情况下，农民维护自己的土地权利存在着“一人出力，大家收益”的情况，即存在“搭便车”的情况，且农民维权名不正言不顺，因为归根到底农户也只是拥有使用权而已。而当土地所有权内化给了每个农户时，一旦土地被占用，农民会为自己的利益而与之谈判，以寻求利益最大化。

2.2构建方案

新产权方案的中心任务是要表明产权的内容如何以特定的和可预期的方式来影响资源的配置和使用。在坚持农村土地集体所有的前提下，本着上文所述的构建原则，在目前农村土地所有权与使用权相分离的基础上，按土地所有权、使用权、承包权3个层次进行分析，并以土地的虚拟所有权将这3个层次进行连接贯通，以应对目前我国农村土地产权制度下存在的问题。

第一个层次，对农村土地所有权进行两个层次的拆分，一是现实所有权即农村土地归集体所有，一是土地的虚拟所有权,之所以称之为土地的虚拟所有权是因为这是一个在正常阶段存在但却虚拟的权利。虚拟的土地所有权是农民获得物权化的土地承包权的依据，也是农民在土地使用权流转获得收益的依据。在土地承包期内，当农民土地遭到政府征占或是因城市扩建而面临被侵占时，土地的虚拟所有权即转化为农民所有，农民作为维护自己利益的真正主体，且由于此时农民拥有实际的土地所有权，农民便可以真正的维护自己利益，第二个层次，构建具有物权性质的土地承包权，使农户真正享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包经营权特别是将处分权赋予农户，这不仅有利于减少土地产权关系中的不稳定因素，促进农地使用权市场化流转，提高农地的利用效率，同时也有利于国家对农民土地利益的保护，第三个层次，构建具有物权性质的土地使用权，加快土地由农民的生活保障要素向生产要素转变，强化市场在土地资源配置中的基础性作用，使农民拥有完整的农地使用权。

其中，第一个层次是构建后两个层次的基础，土地的虚拟所有权是农民获得物权化的土地承包权的依据，也是农民以土地使用权流转获得收益的依据，第二个层次又是第三个层析的基础，即农民在从集体那里承包土地时若不能获得具有物权性质的土地承包权，那么构建具有物权性质的土地使用权，并以土地使用权的流转获取收益也就难以实现。所以3个层次是相互联系相互贯通的，而其中贯通它们的主线就是土地的虚拟所有权。

3结语

当农民土地面临被占时，农民和土地实际征用者在土地转让价格的确定上存在较大的不确定性，如何确立有效的土地转让价格以做到既能有效的保护农民的利益又不使价格脱离土地价值而呈现一种虚高的状态，这就需要市场在土地的转让中起基础性作用，由此可见，虚拟土地所有权的构建和物权化的农地使用权是相辅相成的。制度的构建须遵循有利于提高效率，符合现行的意识形的法律制度做出修改，在此引用资本论中关于经济基础和上层建筑的辩证关系论证,经济基础决定上层建筑，上层建筑反映经济基础，并具有相对的独立性，对经济基础有反作用，两者是辩证统一的。因此，在经济基础发展到一定阶段时相应的调整做为上层建筑的法律法规是十分必要的。只有切实维护广大农民的权益，才是解决“三农”问题的根本，也是解决中国所有问题的根本。

参考文献：

[1]李艳：促进我国农村土地流转的对策建议，广东农业科学，2009年，第6期。

[2]张毓环：关于农村土地承包经营权流转的现状与思考，理论与现代化，2010年，第3期。

第3篇：农村土地产权制度范文

【关键词】农村土地流转 产权制度 法律化

农村土地流转过程中，经常会出现这样或那样的纠纷，而这些纠纷无外乎就是土地才产权和产权的利益。所以产权问题是农村土地流转的核心问题，因而目前实现农村土地产权制度的法律化问题是最为更主要的问题。

一、产权问题分析

一是在农村土地流转时，其权属难以清晰的确定，导致土地流转缺乏有序的流转主体，尤其是在界定集体土地所有权时的行使代表的主体较为模糊，但是农村的土地权没有与土地流转同步，导致流转时的土地权利的主体身份较为模糊而影响有序的推动土地流转。加上缺乏实现农村土地产权流转的路径，导致土地流转价值难以体现，尤其是在产权保护上缺乏相应的法律保护，在处理土地纠纷时，往往只能是通过行政干预的方式以及谈判的方式，而且在登记产时缺乏科学规范的流程，使得其缺乏定的保护基础。

二是在农村土地流转时，其存在诸多法律限制。首先是在土地经营权流转方面的法律调整存在缺陷，例如抵押流转的方式受法律的限制较多，导致农村土地承包经营权融资的能力较差，所以导致流转大户的投资强度，进而对其产能提升带来影响。其次是目前的继承流转的方式在法律方面只有林地的承包经营权，导致其它的土地承包经营权的流转被排斥。最后在对其流转口径确定时，导致其存在的土地流转纠纷较多。

三是在《村民委员会组织法》中，对有关农村集体收益分配权进行了规定，但是在法律规定上同样存在一定的缺失，只规定了集体经济所得收益的使用，而忽视集体收益分配的问题，尤其是产权主体不明确，所以在集体收益分配方面出现不规范的情况。

二、实现途径

一是在立法方面，应尽快承认农村土地财产权的属性，在立法过程中将土地作为稀缺资源的同时还应考虑其增值空间，从而更好地在土地增值收益中将土地权利主体的分配比例提升。与此同时，在立方品位方面，还应将削弱权力给农村土地的寻租空间，所以只有将权利寻租动机消除，确保城乡土地的身份差异得到改善，才能为实现农村土地流转中的产权制度法律化奠定坚实的基础。而在此基础上，就应在法律表述过程中对土地权属进行确定，从而为土地顺畅的流转奠定基础。

二是在法律保护方面，首先是在所有权方面的法律保护，主要是注重主体保护的同时加强权能，这就需要对农村的集体土地所有权归属的主体进行明确，而且村民委员会应尽可能地采取村民自治的方式进行组织，才能更好地将其职能发挥出来，同时在政策内容方面也应配套，对农村土集体经济组织的作用进行明确，科学的界定村民委员会和村集体经济的关系，预防政府过度的干预，确保土地的所有权得到有效的明确。其次是在使用权方面的法律保护，这主要有农村土地承包经营权以及宅基地的使用权保护，这主要是根据农村土地流转实际，在确定农村土地所有权之后，针对农民在所承包的土地中建房销售，就应及时的遏制，否则就会对发包方的利益带来损害，而且发包方就会丧失真正的支配权，所以在土地承包过程中不仅要对于承包者实施法律保护，还应确保农民的合法承包权利不受任何损失。而在宅基地使用权方面的法律保护，虽然农村的集体组织成员能够无偿享受和获取宅基地的永久使用权，但是一户只能有宅基地一处。而在城镇化进程不断加快的今天，大量的农村宅基地被流转，所以必须建立农户宅基地的使用权退出机制，并采取有偿的方式回购宅基地，才能更好地对其权益进行保护。最后是在流转利益方面的法律保护，主要是在对农村土地进行征收时，应及时的建立健全有关农村土地财产的评估机制，对农民出让的土地的承包经营权的贡献进行合理的评估，并在增值取值过程中根据土地在改变性质之后的土地收益对农民的利益进行确定。

三是在政策方面，首先对土地的流转流程进行纠偏，由于在权利因素的影响下，加上农民在农村土地产权上的认识不足，所以农民在土地流转方面具有较强的自发性，这就会使得农村土地的流转流程的规范性较差，所以为了更好地对其流程进行规范，就应及时的搭建有关土地流转的信息公开平台，并制定科学合理的合同范本，及时的出台规范的流转流程，对流转登记制度进行不断的改进和完善，从而更好地对现有的流转纠纷处理建立健全相应的机制。其次是应对农村土地流转的市场机制进行不断的完善，才能更好地提高农村土地的产权价值。这就需要成立农村土地流转中心，并对其功能进行不断的丰富和完善。

三、结语

综上所述，农村土地流转中的产权制度法律化问题极大的制约了我国事业的发展，所以我们必须结合农村土地流转中的产权制度法律化的现状，采取有效的措施，尽可能地实现农村土地流转中的产权制度法律化。

参考文献：

[1]刘艳.农村土地流转中的产权制度法律化问题探讨[J].中国土地科学，2014.

第4篇：农村土地产权制度范文

关键词：农村土地确权；集体产权制度；改革

中图分类号：S-9 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20161233139

农村土地确权的内容直接Q定了农村集体改革的发展方向。在开展农村集体改革的过程中应当加强对于农村土地经营和转让的试点的应用和拓展，并且应当加速完善农村土地使用所有权等权利的鉴定登记机构的工作的完善性、全面性以及有序性。以农村土地确权促进农村产权制度的改革，可以有效的保证农村集体产权制度改革工作的顺利、高效开展。

1 以农村土地确权促进集体产权制度改革的重要意义

农村土地确权是农村集体产权制度改革的基础，因此农村土地确权对于促进农村集体产权制度的改革工作的顺利开展意义重大。社会主义劳动群众集体所有制度，我国农村现阶段主要的基本经济制度。随着经济制度的不断发展，我国农村在经济发展的过程中始终坚持着农村集体经济的发展模式和发展方向不动摇。

由于我国农村集体资产的规模和范围十分的庞大，因此农村集体产权制度的工作开展的难度也相对较大。并且随着社会经济的不断发展，我国农村的经济发展水平和发展速度也得到了有效的提升。但是我国农村集体产权的清晰度始终都不够理想，并且产权管理责任的分配不明确，对于产权的保护措施开展的也相对不全面，从而很大程度上限制了农村集体产权制度的有效改革[1]。将土地确权应用于农村集体产权制度的改革过程中，可以使得农村的集体产权的关系更加的明确，此举使得农村能够更好紧跟我国城市的发展步伐，共同做到经济的飞速进步。

同时随着我国工业的不断发展，我国城市的边界的扩展速度也在不断地增高。因此农村集体产权归法也在不断的变化，大量的农村土地资源存在着流失问题。并且随着农村与城市流动人口的不断增加，在农村土地占有赔偿等问题上，出现分歧和冲突的现象也十分常见，因此开展以农村土地确权促进农村的集体产权制度的改革，对于农村的发展和社会的稳定都存在着重要的意义。

2 以农村土地确权促进集体产权制度改革的重要方式

2.1 通过农村土地确权的应用保证农村土地的集体所有权

农村土地的所有权归属于广大的农民，是农村在开展集体产权制度改革过程中所要坚持和明确的基本原则。我国的相关法规章制度，例如《物权法》、《土地管理法》以及《宪法》都对于我国的土地确权和集体产权进行了明确的规定，但是由于我国的集体产权实施过程中没有有效的确立产权的法人地位，因此制度的实施效果仍然不够理想。通过农村土地确权的应用保证农村土地的集体所有权可以使得我国的集体产权实施过程中的产权法人地位更加明确，从而使得我国农村集体产权制度得以有效的改革。

2.2 通过农村土地确权的应用强化农村土地的集体产权保障

农村土地确权应用的基本内容就是应用法律的方式明确农村土地的集体所有权的各个方面的内容和涵义[2]。从土地管理的角度上分析，集体土地所有权主要具有以下的几个方面的内容：农村集体产权中的发包权。农村集体产权中的发包权的基本内容是指：农民拥有对其所有土地或者是国家依法分配其的土地资源的发包的权利；农村集体产权中的调整权。农村集体产权中的调整权的基本内容主要包括：正常情况下已经签订的合同不能够随意的调整或者是变更，但是如果在承包过程中出现自然灾害等不可抗力和不可预期的因素，可以应用农村集体产权适当的调整合同上规定的内容；农村集体产权中的管理权。农村集体产权中的管理权的基本内容主要包括：农民在国家和政策和法律的允许范围内，对于承包放流传土地承包的经营权具有一定的管理权限。

3 总结语

开展以农村土地确权促进集体产权制度改革，应当明确以农村土地确权促进集体产权制度改革的重要意义：农村土地确权是农村集体产权制度改革的基础。探究以农村土地确权促进集体产权制度改革的重要方式：通过农村土地确权的应用保证农村土地的集体所有权以及通过农村土地确权的应用强化农村土地的集体产权保障。通过开展以农村土地确权促进集体产权制度改革，可以促使农村土地集体产权的种类和划分制度更加明确，从而使得我国的农村在集体产权制度的改革下迎来发展的新纪元。

参考文献

第5篇：农村土地产权制度范文

关键词：农用地；内部流转；再次流转；城市流转；外部环境

1.农用地内部流转的内涵

农地产权的内部流转的内涵包括：农村土地的所有权和承包经营权在集体和承包经营人之间内部的“初次流转”和在承包经营权人在自愿的基础上将所承包经营的土地在一定的期限内转移给其他单位或个人的“再次流转”。

2.我国农用地内部流转存在的问题

（1）流转行为不规范，无规范合同契约。就算农户与业主签订了书面土地流转合同，签订双方也由于知识的局限性使得合同文本也不规范，内容归于简单，对流转双方的权利、义务以及违约责任都缺乏明确具体的规定，没经过村委会签证、盖章，也未报乡镇府农村承包合同管理处备案。

（2）缺少必要的合同保障。农用地的内部流转不同于城市流转，主要是周围的邻居或者亲戚之间发生流传，由于彼此之间长期形成的稳定关系，增加了互相之间的信任度，再加上土地在农村的价值比较低廉，往往就采用口头协议，很少订立书面合同，也不会要求相应的物质担保或者抵押。这样形成的流转关系不受法律保护，一旦中途出现土地纠纷，牵涉到流转土地的使用权或收益权问题，由于当事人无法提供相关的书面证明，自己的合法权益得不到相应的保障。

（3）流转合同期限短。农用地的流转周期一般是一年，由于农业生产周期较长，如果进行规模化种植或者养殖，在短周期内难见效益，合同周期短不利于土地内部流转的长远发展。

（4）农村土地产权不明晰。由于农村发展滞后于城市发展，农村的各项制度建设也相对滞后，农村土地的产权制度不完善，使得农用地出现产权模糊，而土地作为农民生产生活的重要保障，农民迫切需要完善的产权制度来保障自己的合法权益，避免在土地流转过程中产生纠纷，损害自己的经济利益。所以，土地产权制度的不明确在很大程度上阻碍了农用地的内部流转。

（5）农村土地产权市场很不完善。农村土地产权市场的不完善主要表现在以下几个方面：第一，农用地价值不公平。农村土地由于其自身的特殊性，它的价值度量方式不好把握，导致农用地的市场价值得不到公平的确定，出现非等价交易。第二，产权市场平台缺失。农用地的交易大多是农民之间的私下交易，没有一个中间平台，为农用地交易的双方服务，及时披露待流转土地的相关信息以及供需双方的要求。第三，行政干预强。农村土地流传大多数情况下是由政府主导的，政府根据农业发展规划确定当期的土地流转规模和土地流转价格。而土地流转过程中行政手段敢于过多，往往出现违背土地市场经济规律，忽略市场基本供求状况，导致土地供求失衡，阻碍土地流转的正常运行。

3.农用地内部流转应遵循的原则及建议

（1）规范合同契约农村土地流转过程中应该规范土地流转合同制度，明确流转合同的内容形式、流转双方的权利义务，明确土地的流转期限，以及在流转期内产生的各种收益的分配问题。建立规范的土地流转合同制度有利于农村土地流转的有序进行，有利于保障土地流转双方的合法权益，有利于维持土地流转市场的长远发展。

（2）坚持依法原则

农村土地产权的内部流转，必须坚持的首要原则就是依法原则。以现存的法律法规为产权流转的准绳，坚决杜绝、惩治非法流转。

（3）坚持自愿原则

农村土地产权的内部流转，必须坚持平等协商、主体自愿的原则。农村土地的所有权主体（集体）在出让土地使用权时，首先必须经过与所转让地上的承包者协商，在平等的基础上，先由占地农民将其承包经营权以合理的价格转让给集体，再由集体转让给土地需求者。自愿原则不仅表现为主体双方自愿，而且表现为包括农村土地的所有权主体在内的任何第三方都不得干涉流转双方的意愿。

（4）坚持公开、公平、公正原则

土地流转要公开是指土地流转过程中，待流转土地的相关基本信息要充分披露，不能肆意隐瞒土地的情况，不准误报土地的面积和质量，要在土地信息充分公开的前提下完成流转。土地流转要公平是指土地流转过程中，要根据流转土地夫人具置、面积、产量综合制定土地流转的价格，必须按照等价原则进行交易，不得私下串谋抬升土地价格，导致土地交易的无序竞争，破坏土地流转市场的公平性。土地流转要公正是指土地流转要在当事人自愿的前提下进行，政府应该充分尊重土地流转双方的基本意愿，不得以行政手段强制推动土地流转进行，不得偏袒一方利益而损害另一方的合法利益。只有坚持公开、公平、公正的原则才能为土地流转提供一个公正的交易环境，保证土地流转市场的健康持续发展。

（5）建立农村土地市场。

农村土地交易需要交易的基本场所，必须建立农村土地交易市场为土地交易提供基本的交易场所，为供需双方搭建交易平台，提高土地流传的效率，优化农村土地资源的配置，提高农村土地的使用效率，增加农民的经济收益。

（6）完善农村土地产权制度。

没有完善的农村土地产权制度，农民的合法权益就得不到相应的保障。在市场经济条件下，明确土地产权制度，可以明确土地流转双方的权益，可以保证土地的所有权和使用权的归属问题，可以规范土地流传过程中产生收益的分配问题。进而进一步规范土地流转，加快农村土地流转的进程，提高土地流转的效率。

结论

综上所述，我国农用地流转过程中主要存在流转行为不规范、流转过程之中缺少必要的合同保障、流转合同的期限较短、土地产权不明晰以及农村土地交易市场不完善等问题，为了进一步规范农村土地流传，保证农村土地流转的长远发展，必须完善农村土地流传的流程、明确土地产权、建立农村土地流传市场和建立土地流转基本原则，建设一个健康、完善、公平的农村土地流转市场。

参考文献

[1]康雄华，张安录，王世新.农地内部流转市场研究进展与展望[J].国土资源科技管理，2008.01

[2]伍业兵.当前农地流转的特点、问题及政策选择[J].经济与社会发展，2009.07

[3]黄烈佳、张安录.农地城市流转问题决策问题研究[M].南京：河海大学出版社，2005.

[4]楼惠新，张建新.论经济发达地区农村土地流转问题[J].2002（03）.

第6篇：农村土地产权制度范文

关键词：农村；土地产权改革；农村经济发展

1前言

伴随着社会的进步与发展，农村的土地制度变革也在不断加快，而在这项特殊的改革进程中，关于土地产权制度的改革则是很新，也是最为关键的“瓶颈”制约因素。如果做不好这项工作的话，不仅仅有可能会导致农民的切身利益受到侵害，同时也会在某种程度上影响到农村经济的发展。由此可见，关于“新形势下我国农村土地产权改革与农村经济发展”的探讨与分析显得尤为重要。

2新形势下我国农村土地产权改革与农村经济发展的研究

2.1当前我国农村土地产权制度所面临的困境分析

从当前所了解的实际情况来看，我国农村土地的产权制度主要面临着如下困境：

2.1.1　土地的产权关系不够具体、清晰。清晰、明确的土地产权关系可以说是土地产权制度的根本和关键所在，有了清晰的土地产权关系，就意味着行为主体与土地的财产关系之间有了清晰的界定。这种界定不仅仅具有法律意义，同时在现实中也是可以实际操作的。目前我国农村土地产权制度中最为关键的就在于产权关系不明确，虽然在《土地管理法》中明确说明：农村的土地是属于集体的，但是并未就“集体”的概念进行清晰的界定。这样就导致集体不是一个具有法律意义的组织，仅仅是全部农民的集合体，成为一个合成的名词，这样就很难有效发挥所有权的主体，进而导致某种程度的混乱。如果不尽快解决我国土地制度中的产权关系问题，土地产权的改革就无法顺利推进，更是无法真正适应现代农业市场化发展的实际需求。

2.1.2　政府非法行为对农民土地产权权益的侵害。在我国现行的法律体系中，并没有就建设用地项目进行明确地界定，具体来说，就是哪些项目用地是为了公共利益的需要，哪些建设项目用地并非基于公共利益的需求，这样就很容易导致的一些非法行为，这也是现实中无论是国家的重点建设，还是个体的企业用地，从国家到企业，从单位到个人，只要是投资主体要进行项目建设，只要是需要占用集体的土地，就会动用国家征地权，这样就势必会对农民的土地产权权益造成不同程度的侵害。

2.1.3　土地流转缺乏完善的法律保障体系。从我国现行的行政法律体系来看，基本没有关于土地流转的中央立法，地方规章制度更是缺乏。随着农村经济发展的不断加快，农民越来越深刻地认识到土地的重要价值，在旺盛的市场需求下，受到经济利益的驱动，逐渐形成了自发流转的农村土地隐形市场，形式的多样化，甚至是私下的土地转让行为，埋下了产权纠纷的隐患，同时也大大增加了土地管理的难度。

2.1.4　中介组织的不健全导致信息流通不畅。目前，农村的土地流转尚且没有完整统一的中介组织，这样就很容易导致有的农民有意向转让土地的一项，但是却无法及时找到合适的受让方，这样不仅仅增加了土地流转的困难，同时也导致土地流转成本的增加。

2.2农村土地产权改革与农村经济发展的具体分析

2.2.1　土地的配置方式与土地增值。从整体层面来看，无论是资本，还是劳动力，亦或是土地或者是技术，都是可能Udine农业生产和工业的生产产生重要影响的因素。土地是一种极为稀缺的资源，不仅仅对农业的发展具有重要的作用，同时对工业生产而言，也是重要的载体，因此，明确土地的增值方式尤为重要。提及土地的增值方式，主要有两种，一种就是通过对土地用途的改变，使其在产值更高行业更好地发挥积极效能；另外一种就是土地的用途并不发生任何改变，只是用资本投入和技术投入的方式代替传统的土地数量投入，根据现代经济活动及对现代农业生产的实际需求，实现土地单位面积产值的提升，并最终实现土地的增值。但是，需要注意的是，第二种土地增值的方式，目前在实施的过程中有一定的困难。由于受到传统小农经济局限性的影响，现行的在很大程度上限制了高效工业和农业深加工的发展。换句话说，要想实行第二种土地增值方式，必须进一步深化土地制度改革，首先就要尽快解决土地的产权关系问题，用先进的现代化的公司经营制度对农业进行管理。综上所述，我们可以看出，两种土地增值方式相比，第二种增值方式在实际操作过程中面临的困难更大，但是效果却更加理想。

2.2.2　土地增值的收益分配。与土地的增值方式相比，土地增值的收益分配同样有两种不同的形式表现。第一种形式就是国家对农村的集体土地实行征用，然后实现到国有建设用地的转变，使其产生一定的增值收益，这也是目前最为普遍一种收益分配方式；另外一种分配方式就是农民集体将土地转为集体建设用地或者是集体将土地的使用权出租或者转让。

3结语

综上所述，我们不难看出，随着经济的发展和新农村建设进程的不断加快，土地在农民生活中所占的地位呈现出显著的下降趋势。但是，我们依然要客观地认识到：土地在农业生产和农民生活中的重要地位和积极意义，进而加快推进农村土地制度的改革，切实保障农民的切实利益，充分发挥农村土地在农村经济发展中的积极作用。

作者:赵得萍 单位:湟源县和平乡人民政府

参考文献:

[1]许迎春，何雄浪，恩佳.新形势下的我国农村土地产权改革与农村经济发展[J].农村经济，2011，（6）：40-43.

第7篇：农村土地产权制度范文

关键词：农村社区股份合作组织；产权制度；改革

中图分类号：F306 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0031-02

一、明晰农村社区股份合作组织产权的改革思路

（一）以构建“归属清晰，权责明确，保护严格，流转顺畅”的现代产权制度为目标

要按照现代企业产权制度要求，明晰农村集体资产产权各项权能的归属，提高股权人格化程度；理顺农村社区股份合作组织与村委会、村民的关系，形成按“产权规则”运行的制度规范；确立农村社区股份合作组织市场主体的地位以及保护农民利益的长效机制，最终全面建立起与市场经济体制相适应的现代集体产权资产营运机制。

（二）以土地产权改革为突破口

农村社区股份合作组织的财产主要包括农民承包地、自己的农具和其他生产资料、村提留以及征地款等，其中土地财产占了绝大部分。集体土地产权残缺是整个农村产权改革的核心问题。农村土地产权面临的问题是：第一，土地所有权主体不明确。按照现行法律规定，农村土地所有权主体是集体，但是，集体可以有乡镇、村、村民小组三个层次，农村集体土地所有权代表究竟是谁，立法和实践中都不甚明确。第二，承包经营权没有完全物权化。在家庭联产承包经营制度下，农村土地所有权和承包经营权相分离，承包经营权从其本质上说还没有彻底物权化，还不属于完整意义上的使用权，实际上只有耕种权和收益权，农民没有转让、出租、抵押和入股的权利，承包经营权的权能不充分、不明确，导致土地流转困难。第三，土地股权残缺。农村土地股份合作制是在坚持土地所有权集体所有和土地承包经营权个人拥有的前提下，以个人土地承包经营权和集体土地所有权分别入股的方式获取土地的“股权”。由于农民和集体拥有的都只是部分产权，而不是完整意义上的产权，因此，有学者称之为“准土地股权”。农民以其承包的土地投资于股份合作制，确实拥有了对土地的股权，但是，这种股权与严格意义上的股权，有较大差距，除开收益权外，其他方面都打了折扣。要明晰农村社区股份合作组织的产权，就要从土地所有权和经营权入手，着力解决土地所有权主体不明和土地股权不充分的现状。

（三）以建立新形势、新体制下的集体资产运营机制为重点

以土地产权制度创新为核心，通过清产核资、资产量化、股权界定、股权设置、股份分配，构建现代产权制度，逐步建立起适应市场经济体制的集体资产管理运营机制。在具体资产运作机制上，要处理好以下几个关系：一是把握好政府推动与村民自治的关系，既要体现政府的引导和推动，又要体现农村的民意要求。二是协调好股东个体利益和社会公共利益的关系，在股权设置、股权界定、利益分配、公积金提留等具体制度安排上，把握好个人利益和公共利益的尺度。三是把握好公平与效率的关系。产权制度改革涉及到不同的利益群体，在资产量化和股权确认上，既要公平合理地处理历史问题，又要承认差距，确保改革取得预期的成效。四是处理好规范操作与民主监督的关系。改革方案要进行充分的民主讨论和可行性论证，改革环节必须经过合法的民主监督程序，要规范资产清查、资产评估、债权债务处理、审计监督等各项操作，确保集体资产的安全。

二、创新资产运作机制，加快向现代企业制度转变

（一）科学清产核资

清产核资是农村社区股份合作组织改革的基础环节，合理评定集体资产的价值总量成为重塑集体资产产权制度的首要工作。具体做法是，要在农村社区股份合作组织主管部门指导下，对各类集体资产进行全面清查核实，依法界定所有权归属。由于清产核资工作涉及到各方的利益，因此一定要完善资产评估制度，保证清产核资的科学与公正，要选择有资格、信誉良好的社会中介和村民代表共同参与评估。集体资产清查核实和产权界定的结果，应当经集体经济组织成员或村民代表会议予以确认。通过清产核资、股权量化，无论是个人产权还是法人产权都比较清楚，个人产权归村民个人，法人产权归农村社区股份合作组织[1] 。股权量化给个人，通过股权证书证实个人对股份资产的产权，并由农村股份合作组织主管部门予以登记。新增人口不再参与资产量化，实行股权的“生不增，死不减”和“迁入不增，迁出不减”，减少改革运作成本。但可以继承和接受本组织成员转让的股份，以及出资购买个人现金股，成员所持有的个人股可以继承、转让或赠与他人，本组织成员有优先接受转让权。

（二）增设募集股

在清产核资的基础上，应当根据实际情况合理确定股权设置类型，比较好的方式是取消集体股。对于取消集体股后的股权设置，一种观点认为应当设立募集股，另一种观点则反对设立募集股。之所以反对，是因为农村社区股份合作组织实行按份共有，既对股东利益负责，又要承担一定的社区责任，设置成募集股将打破股权的福利性，体现不出合作股的性质，不利于农村公益事业的建设。本文同意第一种观点，认为应当增设募集股，因为增设募集股，可以解决入户妇女和新生儿等特定人员享受股份权益或募集发展资金等问题。通过向外募集股份，吸收外部资金，增加集体资产总量，增加村民收益，促进股权流通，引入竞争机制，增强股东的风险意识，使股份不再具有福利色彩，是股权从封闭走向开放的重要举措。笔者认为，募集股的所有权应该属于个人所有，可以继承、馈赠、转让等。同时，在股份分红时，可以通过提留公积金、公益金的方式实现积累，以保障农村公共管理和公益事业的正常运转。

（三）扩大股权流转范围

即农村社区股份合作组织成员可以转让、买卖、抵押和继承由集体资产折股量化到个人的股权。股权应该包括使用权、收益权和转让权。目前农村社区股份合作组织往往只考虑到股份的收益权，忽视了股份的转让权。这样的股权流转机制是不完善的，使得股权交易、重新配置难以实现。村民所持有的股份因为是不可交易的内部股，削弱了其对经济组织和经营者的监督能力。只有扩大股权的流转范围才能实现资源优化配置，获取最大的增值效益。为此，应该着重考虑以下几方面的问题：一是赋予股东股份的完备所有权。要进一步明确股东对所持有股份的收益、转让、继承等权利，使之具有完备的股权性质[2] 。通过赋予股东完备的股份权，使股权流转从封闭发展为开放性，促使大股东的出现和经营者持大股，不断增强股份合作经济的发展活力。二是促进产权要素市场化。先允许村民个人股权在本村范围内流转，再逐步扩大到在本村范围外转移，最终建立农村股份产权市场，允许个人产权要素进入市场自由流通。三是实现产权主体多元化，允许非本社区的资本进入股份合作组织，突破区域和所有制的局限性。

三、深化以土地产权为核心的产权法律制度改革，规范土地流转行为

（一）明确所有权主体为村一级集体经济组织

明确土地权利主体的最好途径是给予使用者所有权。针对现实中“三级所有”的格局，应对哪一级集体拥有土地所有权作出明确的规定，解决所有权主体缺位的问题。在乡镇、村和村民小组三级所有的格局中，乡镇级组织因为范围太大，管理成本高，现实中已经基本被排斥在农村土地所有权主体范围外；村民小组既不是一个经济组织，也不是一级行政单位，它是乡村体制中职权最模糊、管理最涣散的组织，所以它不应该成为农村土地所有权的主体；而村民委员会是由全体村民选举产生的，是农村最基层的一级组织，它能够代表农民意愿，独立行使权利，又有能力行使所有权的职责，因此，农村土地所有权主体应明确为村一级集体所有。

（二）促进土地权利的物权化

农村集体土地权利缺乏物权上的确立和保护，表现在农民的土地承包经营权不能进入市场进行交易[3] 。农村土地承包经营合同只表示使用权人与所有权人间的一种债权关系，农地使用权则表示权利的内容和权利人对土地之支配的地位，体现了一种物权关系，应该将土地承包经营权改为农地使用权，彻底物化土地承包经营权，达到稳定集体土地权属的目的。采用土地股份合作制的方式，能够在坚持农户土地承包经营权长期不变的基础上，放活土地经营权，以股份的形式进一步明确和完善农户承包权的收益功能，使村民按其资产占有份额直接分享到相应的集体二次分配权，更加清晰地体现了承包经营权的物权性质。

（三）突破传统农村集体土地流转形式限制

传统的集体土地流转方式主要有两种，一种是农户与农户之间的转包，另一种方式是业主租赁搞规模经营，流转形式简单。在实际中，要实现土地的合理有效流转，应该做到：第一，要坚持农村土地归集体所有。土地流转的只是使用权，不能在流转中变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益，这是农村土地流转必须遵循的重大原则。第二，要建立农地流转市场。当前农村土地流转效率低的直接原因在于缺乏规范的土地流转市场。通过建立土地流转中介服务组织，实行土地流转委托管理，是实现土地高效率、低成本流转的有效途径。第三，解除对农地承包经营权抵押和入股的禁止。目前的《农村土地承包法》和《物权法》都作了土地承包经营权不可以抵押和入股的规定。立法机关应当进一步解放思想，给农民以更大的土地自，加快土地的流转，以进一步明晰产权，解决束缚农民创业致富、走向自由的制度障碍。第四，要变单一的土地经营权为占有、使用、收益、处分四权统一的土地承包权利束，特别是处分权一定要赋予到承包权中，这种处分权应包括对承包权的出租、入股及抵押等。

参考文献：

[1] 杨宏翔，王槐生，杨继友.现代产权制度视角下的农村社区股份合作制[J].理论探讨，2005，（1）：64-65.

第8篇：农村土地产权制度范文

关键词：土地产权；流转制度；优化；新时期

农村土地承包经营权的流转农业实现现代化发的前提条件，也是农村经济与时俱进发展的客观要求。我国历来执行土地流转坚持依法自愿有偿的原则，到去年为止我国土地流转规模占土地承包合同面积的20%，大概有2.6亿亩，其中大部分是农民自愿的。但同时也存在部分地方强制流转的现象，尤其是部分地方单纯追求规模效益化，无节制地大力发展工商企业、长期租赁农户承包耕地（林地、草原），使得农民的土地权益受到损害，粮地出现非粮化等不良现象，使得农户的经营主体地位受到影响。从长远发展来看，这对于粮食生产的安全有着重要影响，同时也使得农村基本经营制度得不到保障，使得农村经济社会结构受到不良影响。因此规范农村土地流转，保障土地适度经营，在确保农业增效、农民增收的基础上，保护土地流转过程中农民的土地承包权益，这对于促进新时期的城乡一体化发展有着重要意义。

一、新时期农村集体土地产权制度与流转现存问题

1、农村集体土地产权主体模糊。根据相关法律规定，我国农村的集体土地所有权为农村集体经济组织，在农村具体又分为三类：村民小组、村农民集体、乡（镇）农民集体。但在实践中，农民的土地实际上属于村民小组，土地以小组为单位开展承包和分包、调整等，但我国没有相关的法律确定村民小组的独立地位，使得农村集体土地产权主体不明确。这也就使得在土地流转时产权主体缺乏话语权，其权益难以得到有效保障。

2.集体土地产权的内容规定有待健全完善。从目前我国法律规定来看，农村集体建设用地有着较多的的权利限制，缺乏应有的土地财产权能，使得资产效应受到抑制。例如，农民的集体所有土地不能直接用于房地产开发，如果需要勇于房地产开发，需要首先经国家部门征收变为国有土地后再由国家部门出让给开发商；对于土地处分权，规定集体土地不得用于非农业建设，不得随意改变土地用途。

3.集体土地产权的实现形式有待健全。随着我国法律规定了了集体土地承包经营权的流转，但缺乏详细化。如关于宅基地的使用权方面，《物权法》明确说明宅基地使用权是一种用益物权。对于能够流通，我国学者持有不同观点。有的学者认为不可，如孙宪忠，其观点认为规定农民的宅基地使用权，是为保障农村居民的居住，按照农民“一户一宅”的原则，宅基地的获得是无偿的、并专属于农民，不用于市场流转，也不能高价出卖，这也是为了保护农民的这种社会保障权利。当然也有学者认为可以转让。而且在实践过程中，也存在出租、出让、出售农村宅基地现象，而广东、四川等地区则率先出台过有关宅基地流转的相关法规和办法，尽管国家还并未出台相关规定。

二、农村土地产权制度与流转制度改革的完善

1、明确规定农村集体土地所有权的主体。

对于我国现行法律对于农村土地所有权主体规定不明确问题，特别是村民小组的独立法律地位问题，可学习浙江省的相关做法，通过法律明确规定农民的集体土地产权，建立股份制形式，将村民小组作为村经济合作社，由村民组成，作为集体土地所有权的主体，行使独立的自，具备独立的法人资格。不具备条件的情况下，暂由村民委员会行使。村经济合作社服接受乡镇人民政府或街道办事处的管理和监督，为全体村民服务，作为群众性的地方自治组织，处理村内非经济事务。这种规定使得我国农村村民小组的法律地位得到认可，具有很强的社会意义。但这种方面实现还需要依赖于当地的经济发展，需要当地的农民认可，也需要健全的社会民主监督，因此在全国推行方面，还需在试点、总结经验基础上，细化其执行步骤，健全立法，在我国部分经济发达地区进行试点，探索相关的配套监管制度。对于经济中等发达和相对比较落后的地区，可以维持以村民委员会作为农民集体土地产权的代表的制度。

2、建立健全农村土地确权登记及颁证工作。

从以往实践来说开展土地产权改革，其重点内容就是“农村土地确权”。在进行相关测验基础上，积极实行农村土地确权登记颁证制度，对于改革中出现的突出问题要广泛发动群众，尊重群众的意愿进行妥善处理。

3、健全相关农村集体建设用地流转立法。

加快农用地承包经营权流转，是最近几年国家和土地行政管理部门是国家推出一项重大惠民措施，国家给予支持态度，但这种态度只适用于农用地流转，而针对集体用地的流转，当前法律并没有做出明确规定。而确定集体建设用地使用权出让的土地价款，主要由农村集体经济组织依据集体建设用地使用权基准地价确定。再有，为了保证农村稳定的社会生活秩序，明确指出农户在抵押农村房屋时，还必须满足一定要求，也就是房屋如果依法用以偿债，则农民必须还有居住场所，而且要有农村集体经济组织担保。自公开的内容来分析，在明确使用农村产权抵押贷款问题的地区，这种做法取得了一定的成绩。但因为《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》都明确指出，土地承包经营权和宅基地使用权不能用作贷款抵押，所以，为了与现行法律相一致，当地农村信用社应用了这样的做法，利用建立国有担保公司或农业投资公司，为农户房屋产权和土地承包经营权作担保，这种状况说明了我国关于农村集体建设用地流转应该尽快形成法律文件。再有，在全国各地依据自身条件分别制订不同的集体建设用地使用权流转办法时，同时应用于实际当中，出现了大量的自发流转现象，急需我国法律给予合理的法律地位。

4、建立利益协调平衡的土地产权制度。

不断完善农村土地家庭承包经营制度，由于我国各地经济发展不均衡，因此我国未来长期内还将存在农地家庭承包制度。主要方法有：一农村家庭承包权应具有长期性，将土地承包时间向后延长，改变当前人口与土地分配状况，也可以给予种地农民一定的经济补助，让他们在资金上做到放心，而且在种植过程中采取长期投入方式。二分离主动权和所有权，向后延长承包期，广大农民还应该是所有权主体，对保持稳定政策有一定的作用；三不断完善法律事务，土地承包要存在承包性，在法律层面给予一定的保护。

三、结语

总之，研究我国城镇化进程中的农地产权制度问题，可以向前推进我国城镇化速度，提高农民当前生活水平，有利于实现公平公正，有利于建设社会主义新农村。所以，研究农村土地产权制度，具有重要的理论意义。（作者单位：辽宁大学）

参考文献：

[1]孙凌云.土地承包经营权流转的法律经济学思考[J].公民与法（法学版）.2009（12）

[2]王月春.完善农村土地承包经营权流转制度的法律思考[J].特区经济.2011（07）

第9篇：农村土地产权制度范文

Abstract: Nowadays, there has been contradiction between human beings and the land, which needs sustainable development. The innovation of rural land property rights system becomes the weak step on theory and policy research. Especially the increasing reform in China, and the comprehensive implementation of the construction well-off society, new economic forms and modes are constantly emerging, it is necessary to research the innovation of rural land property rights system. “16thCongress” put forward the goal of comprehensive construction of well-off society, and the issues of agriculture, farmer and rural area have been concerned again. As the important economic organization, peasant household, its economic income growth has become the focus of problems. There are many and complex reasons influencing the growth, but investment is still one of the most direct and important factors.

关键词:土地制度;土地投资;农户

Key words: land system;land investment;farmers

中图分类号:D922.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)14-0139-02

0引言

世界每个国家和地区要发展必须利用各种资源,土地就是一种重要的资源。以经济增长为基础,实现经济、社会、环境的可持续发展是各国追求的目标。[1]将土地、劳动力和资本等生产要素集中起来,去创造社会财富。经济增长由依靠增加生产要素的数量投入,转变为依靠提高各要素生产率的集约型、内涵型增长方式。土地资源的有效供给和利用是一个重要的问题。[3]

1土地投资强度的理论研究

经济学原理认为,经济增长是生产要素积累以及资源利用改进或要素生产率增加的结果。投入的生产要素越多,获得的经济总量就越多;而如果生产要素的总量是一定的就需要去提高生产要素的利用率,才能增加经济总量。[2]但是从目前的产业状况看,相对土地(自然资源)消耗的劳动力、资本等生产要素投入不足,并没有表现出资源的规模效应,有的资源甚至闲置,这就需要国家的宏观调控去改善。[1]土地投资强度,也称土地利用集约度,是指在项目用地范围内单位面积的固定资产投资额。而且,新建项目的土地投资强度可按如下公式进行计算:

:I=(A+K+Z)/F(1)

在公式(1)中;A为劳动力投入,如工资费用;K为资本消耗,即设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费以及生产经营费用等;Z为经营资本所需支付的筹资费用;F为该项目的用地面积。[4]作为一个投资项目,在基础设施比较完备、土地价格比较合理的条件下,其土地之外的资本、劳动两项要素的投资收益应该大于等于购买土地的费用。林善浪认为若设投资收益率为x、单位面积的土地价格为y,则可建立以下的理论数学表达式:

(I-y)×x=y(2)

在公式(2)中,投资收益率x可以在同时期的社会折现率(is) 和投资主体认定的基准收益率(ic)之间选取,并以前者作为最小值。[4]贾生华则认为,社会折现率是资金占用所应获得的最低动态收益率,根据国民经济运行的实际情况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控目标取向等因素,我国目前社会折现率的取值为10%;基准收益率是投资者对投资收益率的最低期望值,它是在平均资金成本率、投资的机会成本率(目标利润率)、风险贴补率和通货膨胀率四个因素,尤其是前二个因素的共同作用下而形成的。[6]土地投资强度测算的关键是如何根据目标利润率、机会成本率等因素科学地选定相应的投资基准收益率。[7]

2家庭承包制与农户投资行为

宫玉泉认为,经济时间视野的长短,是投资决策的决定性因素。由于农业基本建设投资需要投入较长时间的物化劳动与活劳动,这就需要将视野放远。[7]贾生华认为,在较短经济时间视野里,那部分必须在较长经济时间视野中才能带来效益的农业基本建设,就会由于没有带来效益而成为不适当的、不可取的。还有,在经济时间视野放长的情况下,各种投资政策方案所面临的不确定性越来越大,所带来的风险系数也会跟着加大。通过废除,实行家庭承包制, 使农民真正成为独立的商品生产者,实现权、责、利的紧密结合。这一方面有利于激发农民的积极性与创造性;另一方面又使农民的经济活动在越来越大程度上纳入价值规律和市场机制的运行轨道。[6]而与计划调节机制不同,市场调节机制具有短期经济时间视野特点, 再加上这种建立在“两权分离”基础上的土地经营制度,其产权关系还不够确定,这就容易助长农民对土地投资的短期经济行为。[2]农户投资无论如何是代替不了政府和集体的投资。实践经验告诉我们,农业生产后劲的持续增强,是农业长期投资决策的必然结果,而农业的长期投资决策的基础,并不完全是来自市场信号,或着眼于短期经济时间视野,因而并不是农户投资所能完全信任的。[7]由于政府和集体的公共投资,可以摆脱短期经济时间视野的束缚,着眼于长期经济时间视野,着眼于长远发展目标,这就要求形成与农户投资并存、且凌驾于农户投资之上的政府和集体的公共投资。应当充分认识政府和集体的公共投资在农村投资体系的特殊地位。政府作为宏观决策者,不仅要注意引导有关部门积极向农业提供资金,同时要发挥政府在形成农户投资与公共投资(包括政府和集体的投资)的最佳平衡方面的作用。[6]

3土地产权制度与农户投资行为

作为我国农村经济体制改革目标的社会主义市场经济体制的有效运行,要求形成与之相适应的微观经济基础。这个微观经济基础必须有一个明晰化的产权。产权意味着社会上绝大多数人对于资产权力的认同。这种认同还意味着社会全体或部分人或个人拥有全部资产或者部分资产的所有权、处置权和收益权。[8]产权的一个重要特点,就是具有明显的排他性。[7]因而,一旦产权不明晰,市场机制就无法正常地运作。我国现阶段农村的土地所有权主体当然是集体,这是没有什么可争议的。中央的有关文件也明确规定,农村土地是属于社区集体所有。[8]但是髹,究竟是谁代表集体行使土地所有权?却很不明确。与此相联系,在实践中涉及到谁代表集体行使土地所有权?也很不明确。潘华顺等认为与此相联系,在实践中涉及到谁代表集体发包土地。现在、乡、村、组(即村民小组)发包土地的状况均有存在。多元化发包主体的存在,使得农村土地产权关系混乱,也使长期稳定农民向集体承包土地的关系得不到落实。[9]这就谈不上引导农户对土地的长期投资、促进土地迅速增值,以及克服土地投资行为短期化问题。当前我国农村土地产权制度存在的主要问题是:

3.1 就土地使用权而言,与土地产权不明晰相联系的,是土地承包期的不稳定(虽然中央强调要长期稳定),严重地影响了农户的投资预期与投资积极性,以及责任田的频繁调整所导致的农户对土地投资与使用的短期行为。[7]

3.2 就土地收益权而言,土地家庭承包经营后,那种在统购统销制度和农村制度下形成的没有明确边界的地税制度,并没有从根本上改变。目前,我国农村的地税制度既有明税又有暗税,而其中的暗税则是软约束的,其随意性相当大,往往夹杂着对农民的乱摊派、乱收费,实际上是对农民利益的严重侵害,引起农民的严重不满,极大地削弱了农户对土地投资的激励作用。[8]

3.3 就土地处置权而言,虽然我国法律上有规定,农村土地使用权可以转让、转包,但由于种种原因,目前发生流转的土地所占的比重还很低。与此同时,在房地产业迅速发展、地价猛涨的情况下,不少地方政府部门强行低价征收土地,剥夺农民集体的土地所有权, 使农民丧失土地所有者地位,也丧失土地资本化过程中所应取得的价值效益,更谈不上调动农户对土地的投资积极性。[9]

正是针对客观上存在的这些问题,十五届三中全会通过的《决定》明确指出: “要坚定不移地贯彻土地承包期再延长30年的政策, 同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,赋予农民长期而有保障的土地使用权。”“土地使用权的合理流转,要坚持自愿、有偿的原则依法进行,不得以任何理由强制农户转让。”须知,土地问题是农村最敏感的问题之一。因为它涉及千家万户的切身利益。多少年来,土地政策上稍有风吹草动,哪怕是提法上的细微变动,农民也会很快作出反应。[10]潘华顺等认为,对我国大部分地区的大部分农民来说, 土地仍然是他们最基本的生产要素和最基本的生活保障。即使在经济比较发达地区,不少农民已经离乡进城,务工经商,有的甚至买卖已经做得很大,却仍然不愿意放弃承包田。因为外面世界充满风险,他们既没有城里人的身份,也没有社会保障, 一旦工厂倒闭,企业裁人,城市呆不下去,他们最后的家园,最后的保障仍然是那几亩地。[9]王西玉认为,只有稳定土地承包关系,产权明晰,才能引导农民珍惜土地,增加投入,培肥地力,逐步提高产出率;才能解除农民的后顾之忧,放心的进城进厂,从事二、三产业,农村的分工分业、结构调整才有顺利进行的条件;才能真正建立起符合市场经济规律的土地流转机制,促使土地承包权和使用权的进一步分离,解决“有地不种”和“没地可种”的矛盾。当前最重要的是加快制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,把所有者、承包者和使用者各方的权利义务用法律的形式明晰化、具体化,这样才能使农民真正获得长期而有保障的土地使用权。[11]

4农业规模经营与农户投资行为

陈银蓉等认为家庭联产承包制的实行,赋予农户的生产经营者自,带动了农村分工分业的发展,尤其是在沿海经济发达地区, 大批劳动力转移到非农产业。但由于这种转移在很大程度上带有明显的家庭内部分工性质,并没有相应地推动社会分工的发展,从而导致农业日益兼业化和副业化。这就不利于激励农户对土地的投资热情。[12]兼业农户的存在,既有利又有弊。其利突出表现在:农户兼业可以使农户家庭成员就业多样化和收入来源多样化,使农民充分享受经济增长的利益。[9]实践经验证明,兼业农户,特别是以农业为副业的兼业农户,其收入要明显高于纯农户。其弊突出表现在,虽然兼业农户单位土地上的投资水平不一定低于纯农户,但却倾向于改革耕作制度,选择更节省劳动力的作物,降低土地利用的集约度。这种投资行为有悖于增加农产品总供给的国民经济发展目标。[11]我国是世界上人地关系最紧张的国家之一,平均每户经营的土地还不到半公顷。在农业劳动向非农产业转移(不完全转移)过程中,兼业农户的大量出现是难以避免的。这对增加农民收入也是有利的。在一定阶段也不一定会妨碍农业的稳定增长。[12]艾建国认为,也应当认识到,在细小经营规模基础上的农户兼业化和农业副业化,终究会妨碍传统农业向现代化农业的转变。从大多数地区兼业农户的投资经营行为来看,随着非农就业程度的不断加深,农业经营与非农业经营之间的关系,会经历一个由相促到相竞的演变过程。当土地投资经营收入仍然是农户收入的主要来源,非农业收入只占很小比重时, 对多数兼业农户来说,其投资经营农业的主要目标,已变成保障家庭获得稳定的口粮供给,土地投资经营已经成为农户“生活保险”的一种手段。[13]黄少安认为,由于非农就业风险的存在,继续拥有土地还是一种“就业保险”措施。农户投资经营目标的这种变化,往往会使这类农户愈益丧失农产品商品生产者的行为特征。伴随农业与非农业之间收入差距的扩大,这类兼业农户往往会对土地实行粗放耕作,甚至出现抛荒。在这种情况下,这类兼业农户的迅速发展,必然会对农业产出的增长产生不利的影响。这就要求我们必须采取切实有效措施,抑制小规模土地经营基础上农户兼业的过度发展,特别是以农业为副业的兼业农户的过度发展,并伴随着客观条件有逐渐成熟,因势利导地推进农业适度规模经营的发展。这就要求在长期稳定土地的基础上,进一步把市场竞争机制引入微观经济运行机制中来,搞活土地使用权的合理流动,促进土地投资经营的连片集中。[14]为此,必须在明晰所有权,稳定承包权的前提下,解决土地使用权的流转、出租、抵押、继承等问题,建立一整套完整的土地流转制度。[15]有的地方根据土地流转的客观需要,和大多数农民仍然把土地作为经济收入来源的实际,改“均田制”为“两田制”,这对促进土地使用权的合理流动发挥了积极作用。其具体做法是,把“口粮田”和“承包田”分离开来。“口粮田”作为社会保障用地,按人口平均分配,基本上无偿使用,长期稳定不变,体现基本生产资料公平分配的福利原则。“承包田”则引入市场竞争机制,由农户投标,竞争承包。实践经验证明,把竞争机制与风险机制引入土地承包,可以为投资者提供一个公平竞争的外部环境。[10]高富平认为,以市场竞争机制所固有的功能,刺激投资者自觉不自觉地把资源配置到土地开发中去,并依靠优胜劣汰的竞争机制,给投资者以压力和动力,从而形成承包经营与投资经营两种手段并举,责任收益与投资收益两种机制并存的格局。把市场竞争机制引入土地承包中,推动土地的合理流动和相对集中,刺激土地、劳力、资金等要素的优化组合,达到形成农业适度规模经营的目标。[15]

参考文献:

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