关于土地流转的法律规定精选(九篇)

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第1篇：关于土地流转的法律规定范文

一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。

在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。

对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。

我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。

而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；

2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。

3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。

以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。

当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。

对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。

对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。

二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。

法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。

比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。

再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。

其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。

再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。

第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。

如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。

只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。

附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：

1）中华人民共和国土地管理法

2）中华人民共和国乡镇企业法

3）中华人民共和国担保法

4）中华人民共和国商业银行法

5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）

7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》

8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号

9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号

10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定

第2篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词：利益驱动 小产权房买卖 房屋所有权证

引 言

“小产权”一词是针对“大产权”而命名的，具有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房叫大产权，相对而言，只具有农村集体土地使用权证的非商品房称为小产权。具体来说，小产权房是农民为建造住宅而占用的土地，其流转范围仪限于农村人口之间。从使用价值上说，这种集体土地与国有土地完全相同，而它的国家所有权规定其不得流转上市。

一、 我国关于集体土地的立法现状与不足

（一） 我国宪法关于土地制度的相关规定

《中华人民共和国宪法》第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。从这条我们可以看出，在我国，两种所有制形式是平等并列的，都是社会主义公有制的一种表现形式。宪法对集体所有制也加以同样的保护，如第八条第三款规定：“国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展”。

(二) 市场经济制度下农民的利益诉求

即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着我国社会主义市场经济制度的不断完善和规范，市场化程度日益深入，农民的市场运作意识日益觉醒，以及农民法律权利意识的不断增强，农民会不断以中华民族劳动人民固有的智慧和力量，通过各种手段和途径，寻找并实现自己的利益诉求。这是我国不合理的土地法律结构【城市土地可以买卖，而农村土地不能买卖】市场经济制度矛盾发展的必然。目前，农民利用土地进行农业生产所获取的收益，已远远不如出售或出租房屋所获取的收益。而在城市，占城镇居民人口绝大部分的工薪阶层，在商品房房价居高不下而申请经济适用房无望的情况下，只好寻找农村、郊区的世外桃源了。当农民卖的强烈愿望与城镇居民买的强大需求完美结合起来，交易就不可避免地产生了。

二、农民房屋买卖可能性分析

(一) 房屋属于农民个人财产的范围

《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。而《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、图书资料；(五)法律允许公民所有的生产资料；(六)公民的著作权、利权中的财产权利；(七)公民的其他合法财产”。从上述两个法律规定来看，在我国现在的法律框架内，房屋是属于公民个人财产的范围。此外，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。由此，我们也可以推论，农民对宅基地拥有使用权，对利用宅基地建造的房屋拥有所有权。对于公民个人的合法财产(包括农民的房屋)，我国法律是明确加以保护的。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款也明确规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。

三．现行法律规定小产权房买卖不能取得房屋所有权

众所周知，小产权房建房占用的土地是农村集体土地，没有办理农用地转为城市建设用地的相关手续，其房屋建设也未经相关部门审批，因此，它不能取得国家承认的房屋所有权证，仅仅取得乡政府或某些机构颁发的“小产权”证书。但这些证书不具有国家承认的法律效力。目前，我国规范“小产权”房的法律规定主是《物权法》第152、153 条;《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有: 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干见》(下称“12.4意见”) ，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12.4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提，农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在国家通过征收转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策。能有偿出让使用权的土地只能是城镇国有土地，集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不得转让、出租用于非农业建设。小产权房买卖不能取得房屋所有权证。

参考文献

1.唐烈英：《房地产法学》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《刍议中国”小产权房”法律问题》.经济研究导刊.2009年第27期.

第3篇：关于土地流转的法律规定范文

被告（上诉人 反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辩人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

第4篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词 小产权房 法律政策 利益平衡

中图分类号：D915 文献标识码：A

“小产权”房，也即“乡产权”房，广泛意义上的“小产权”房，是指乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发建造的房屋。

一、“小产权”房的现状及其划分

（一）“小产权”房的现状。

国家屡屡“风险提示”或者“严禁通知”。然“小产权”房却并没有因此销声匿迹，不仅乡（镇）政府或村委会热衷于开发建设“小产权”房，购房者的购买热情亦是有增无减。据搜房网所做的网上调查显示 ，有65.5%的网民认为，假如看不到明显的降价信号，会考虑买“小产权”房。

（二）“小产权”房的分类。

本文重点探讨后两种“小产权”房，也即实体上和程序上违法的“小产权”房。

1、实体上就违法的“小产权”房。房屋所持证书仅为乡（镇）政府或村委会颁发的“权属证明”。此类“小产权”房绝大部分以对外销售为目的，最为典型的就是建筑在农地上的成片住宅房。

2、程序上违法的“小产权”房。根据《物权法》第30条之规定，此类“小产权”房的建造符合土地和建设规划；建造者可原始取得房屋所有权，且其所有权属于事实所有权，并不以登记为要件；若为取得房屋所有权证书而申请办理初始登记，此登记也属“宣示登记”，而非“创设登记”。

二、“小产权”房的法律、政策及其分析

（一）法律规定模糊。

根据《中华人民共和国宪法》第八条规定，“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”我们看出，只要集体组织没有违背《宪法》、《土地管理法》等相关法律规定，集体组织可自行经营相关土地，农民自建的住房是可以进行交易。

（二）政策导向不明确。

国务院办公厅于2007年12月30日制发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。”而随着“小产权”房的事实交易份额越来越大，国家政策似乎有所松动。2008年10月28日，国土资源部部长徐绍史强调，各地可根据经济和社会发展来修订宅基地占地标准。

三、利益平衡中寻求出路

笔者认为，可将解决路径分为短期改良措施和长期根本措施。

（一）短期改良措施之分类解决 。

首先，对于违反土地利用总体规划，在耕地和基本农田上开发建造的房屋，触犯了国家对耕地予以特殊保护的基本国策，应追究相关人员的法律责任，严令要求按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

其次，对于利用合法取得的宅基地和农村集体建设用地开发的小产权房，在补办相关手续补缴相关费用后，赋予其合法身份。 对此，有以下方式值得考虑： （1）分步式解决方法。先允许不危及农民基本生存的房屋流转，在社会保障问题基本解决后，再推广至其他房屋，最终过渡到无限制的自由流转。（2）一体式解决方法。允许房屋自由流转，规定该类房屋买主将土地使用费的一定比例必须纳入集体经济组织成员的经济收益，同时保证第三方对房屋交易的监管力度。

（二）长期根本措施之完善法律制度。

1、遵循国际惯例，在宪法中确定公民的住房权等宪制原则。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，拥有最高的法律效力，但尚没确立公民的住房权。因此，建议将公民的住房权在宪法中予以确认，此可为合乎土地利用总体规划的“小产权”房的流转以宪制原则上的导向。

2、建立完整的集体所有土地法律体系。应尽快修改和完善《土地管理法》、《房地产法》及《担保法》等法律， 确定农村集体土地使用权流转的法律制度。需要注意的是，部分被承认的“小产权”房，只需扩大农村土地权能即可，规定集体土地与国有土地能够在法律地位上获得同等待遇，使二者在产权方面平等，亦允许农村集体对集体所有土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。

3、完善土地流转的配套制度。土地流转决定制度应在《村民委员会组织法》中予以确认，应明确村委会或者集体经济组织是土地使用权交易的主体及三分之二以上多数村民同意才可实施房屋改造与建设。合理处理好土地流转中村民、集体经济组织和国家之间的利益分配，原则上收益应大部分归村民所有，国家则以税、费等形式分享。

四、结语

“小产权”房问题的背后是购房者、村民和集体经济组织、国家等多方利益的博弈。土地财产亦为商品，自然可进入市场中流通。允许“小产权”房的逐步流转是在回归其农村土地的自然属性。城乡一体化建设是我国经济社会发展的必然趋势，也为构建和谐社会的必然要求，应历史潮流而动，逐步放开“小产权”房流转，进而促进城乡经济社会协调发展。

（作者单位：西南大学法学院）

注释：

搜房网，“小产权趋热，您动心了吗？”，2011年10月20日.

参见郑经.小产权房并没有违背.宪法.中国改革报，2007-08-14.

参加唐华.小产权房的法律、社会心理及道德诉求.法制与社会.2010年第6期.

陈耀东，吴彬.‘小产权’房及其买卖的法律困境与解决.法学论坛.2010年第1期.

参见鲁晓明.论小产权房流转―原罪的形成与应然法的选择.法学杂志.2010年第5期.

参见程其明.小产权房规制政策研究.博士论文，2010年4月.

参见白雪.“小产权”房的形成原因及出路探析.法制与社会.2010年第1期.

第5篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词：物权法权益土地承包经营权

新出台的《中华人民共和国物权法》分五编十九章二百四十七条，专门针对农民权益设置的条文有21条，与农民权益密切相关的条文有22条。其中更是把与农民土地权益息息相关的土地承包经营权和宅基地使用权单独列为两章（第十一章和第十三章）。由此可看出，对农民土地权益的保护是物权法重要内容之一。民法学家王利明教授更是将物权法看作是“农民土地权益保护的基本法。”

一、物权的确立是物权法保护农民土地权益的基础

物权法第二条规定:“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”也就是说，权利人不需要借助他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如转让物权时，不需要征得他人同意，他人也不得进行干涉，即使是政府及其官员，否则就是违法。这在很大程度上改变了“国家利益至高无上，当个人利益与国家利益相冲突时，个人只能无条件服从”的传统观念，体现出物权法最大的亮点平等保护国家、集体和私人的物权。

土地不仅是农民的经济收入来源，也是其最后的社会保障。土地权力问题是物权特别是不动产物权最核心的问题。土地承包经营权又是其中的重要内容之一，它关系到农民安身立命的基本权利，将其写入物权法，从法律上明确土地承包经营权的物权性质，就是把农民的土地承包经营权纳入到物权保护的范畴中。

如果说《农村土地承包法》是第一次把农村土地所有权与土地使用权剥离，那么《物权法》就是将农村土地使用权作为物权给予法律明确。虽然物权法中关于土地承包经营权的条款与农村土地承包法中的内容似乎并没有多少变化。但是物权法却大大提升了土地承包经营权的法律地位。“尤其是根据这一法律规定，承包人可以在司法上获得保护其权利的更多途径：他可以基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权。”打个比方，如果你以前承包一个果园，但是后来发包方嫌承包费太低，他就可以收回，而最多只支付一下违约费用。而现在明确为物权，作为绝对权，发包方没有权利随意撤回发包。

土地承包经营权确定为物权后可以更好地保护农民的合法土地权益，增强农民抵御来自他人，包括发包方、地方政府不正当干涉和侵害的能力。一旦出现对承包权的侵犯，无论这种侵犯是来自于集体经济组织内部或者外部，承包人都可以以自己的名义提讼，获得法律保护。像承包人因承包土地获得丰厚报酬而受到集体内部打压的情况，其维权将有法可依，而不再仅仅局限于道德范畴的约束。发包人与承包人之间的土地承包合同条款将更加规范化，相关权利的内容、效力与公示方法等都将由法律确定，而不允许发包人通过承包合同中的约定加以排除。因此物权法将限制发包人任意制定承包合同条款的行为，保护承包人的合法权益。物权法、合同法和土地承包法将共同发挥维系农村土地承包经营关系的作用。

二、物权法中保护农民土地权益的内容

（一）有关稳定土地承包关系的内容

《物权法》第126条第1款规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第2款规定：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”后者是物权法的创新，是对《农村土地承包法》的很好补充，有利于土地承包关系的稳定，同时赋予了农民长期而有保障的土地使用权，利于农民对承包地的长期规划。

承包期内考虑到如果发包方随意调整、收回土地，将会影响到土地承包稳定性，故对于土地承包的调整，《物权法》第130条明确规定：“承包期内发包人不得调整承包地。”“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”而这里所指的相关规定包括《农村土地承包法》第27条，“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

另外《物权法》第131条还规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”对于土地承包收回的情形《农村土地承包法》第26条将其分为两种：一是承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转；二是承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法与其它法律的延续性可见一斑。

（二）有关征地及其补偿的内容

近年来由于拆迁、征地补偿引起纠纷的事件屡有发生。如何切实保护人民群众的利益，特别是中国最大弱势群体农民的利益，成为政府最为关心的问题之一。为进一步规范行为，物权法对拆迁、征地补偿做出了相对完善的规定。

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可以看出此项条款规定征地的前提必须是为了“公共利益”。同时征地不得违反“法律规定的权限和程序”。虽然物权法并未就“公共利益”的范围进行专门规定，但可以肯定的是商业性开发不属于公共利益，也就是说，像开发房地产项目占用集体土地的情况将受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罚代批”等违法占用土地的做法，也将得以规范。

关于征地补偿，《物权法》第42条第2款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则。针对当前现实中存在的征地补偿不到位和侵占补偿费用的行为，为确保补偿费能切实落到百姓手中，《物权法》第42条第3款还规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”并明确指出，违反规定的要依法承担法律责任。

（三）有关集体土地所有权的条款

个别地方干部擅自把农民的土地进行转让，农民到法院，法院以“土地是集体所有”为由拒绝立案，农民土地权益受到侵害。这一事件暴露出的是现有集体所有权主体不明、权属不清的缺陷。我国宪法虽然规定了农村土地集体所有的制度，但究竟由谁来代表农民集体行使所有权却未确定，这使得有些地方乡村干部成为事实上的所有权代表。新出台的物权法在集体所有制完善方面做出了努力，有一定的创新。第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”可以看出，这是保护集体成员合法权益的有效渠道。该法实施后，地方干部擅自转让集体所有土地的情况将得到控制。即使出现上述情况，由于物权法确立了农民对集体土地享有独立的权利主体地位与合法权益，农民可以依据所享有的权利以及物权性质的土地承包权，向法院，追究地方干部的民事责任，法院不应再拒绝立案。

（四）有关保护个人利益的条款

过去我们总是说：国家利益大于集体利益，集体利益大于个人利益。物权法的出台颠覆了我们这一传统观念。法国杰出的思想家孟德斯鸠就曾说过：“在民法慈母般的眼里，每一个个人就是整个国家。”在民事法律领域，任何民事主体都是平等的。《物权法》第63条第2款规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”这为集体中的成员维护个人权益提供了法律武器，也为地方干部可能成为事实上代表行使集体土地所有权的行为提供了约束。如果农村集体组织的管理人员侵害了农民的合法权益，侵吞了集体财产，受侵害的农民可以依据所享有的权力向法院，请求撤销有关规定，维护其权益，甚至是侵权人员。

三、几点说明

（一）农村宅基地仍不能自由流转

根据物权法第133条，能够以“入股”、“抵押”等形式流转的土地仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地”。可见集体土地的流转仍然没有完全放开。是否应放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存有争议。“考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。”物权法虽然限制了农村宅基地的流转，但却在农民融资渠道上有所突破。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押，……。”这一点赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。当然，这还需要农民和银行进行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作中还是有一定难度的。尽管如此，农村宅基地使用权仍然是我国物权制度的创新，是具有中国特色的一种物权。

（二）“公共利益”的不确定性

《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是，对于征收的前提“公共利益”，物权法并没有明确规定，因此“公共利益”很可能会在实践中被滥用。据悉，有关部门正在考虑以单行法的形式对此进行规定。而在此之前，公共利益的界定权意味着将由法官进行裁定，主观因素的加入，使得其认识上的不确定性加大。

（三）农地承包方仍然处于比较被动的地位

物权法中虽然就承包期限、土地承包经营权登记等农民土地权益进行了相应的法律规定，但发包方的意志对于合同的内容仍将起主导作用。发包方可通过合同条款对承包方加以限制或附加种种苛刻的义务和条件。再加上作为政策基层执行者的发包方往往带有行政色彩的权力，所以农户的土地权益在现实生活中极易受到发包方的侵害。承包方的被动地位，使得其抵御外来因素干扰的能力降低，土地经营的自由度受到影响。还应注意的是，土地的征收和征用带有强制性，并不是完全平等主体之间的交换和流转。

（四）物权法只是框架性法律

现有物权法的内容大多原本是零星分散在其他各个法律中的，将之抽出来整理为一部法律，是让老百姓有一个比较清楚的物权意识，便于法律的适用。同时，对过去性质比较模糊的权利也加以明确。比如，物权法将农村土地承包经营权确立为物权而不是债权，这种物权性质的明确界定，有利于农民土地承包权的保护。从现有的内容看，物权法还只是一部框架性的法律，它所涵盖的是最基本和最主要的原则，有很多规定还需依赖后期的一些工作进一步细化和落实。为更好地完善其中的相关规定，物权法在制定中留有一定余地，如征收补偿的方面就只是作出原则性、指导性的规定，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出具体而明确的规定。物权法与既有法律关系协调的问题，日后也应予以重视。

参考文献：

[1]刘正山，以法律的眼睛看物权《物权法（草案）》土地问题座谈会综述[J].中国土地，2005,(9)

[2]唐芷兰，物权立法与土地管理中国人民大学严金明教授谈《物权法（草案）》[J].中国土地，2005，（9）

[3]胡长明，物权立法与我国农村集体土地所有权制度的改造[J].探索，2005，（4）

[4]田华，我国农村土地承包经营权物权化的争鸣与思考[J].太原师范学院学报，2006，（3）

第6篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词： 土地承包经营权；法律属性；法理分析；意义

农村土地承包经营权，是指农村集体组织成员及其他民事主体对国家或者集体所有的土地，依照合同的规定对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。但是当前在家庭承包责任制的积极效应释放完毕之后，它自身的种种缺陷对农业的进一步发展所产生的负面效应逐渐暴露出来。特别是近年来国务院批准海南省国际旅游岛建设后，投资海南省新农村建设的项目与日俱增，从而也带来一系列的土地承包权方面的纠纷。究其原因主要是：农地承包经营权的权利属性不清，从而导致土地市场尚未形成，土地流转受限，土地资源无法进行优化配置，使土地这一基本的人类财富未能更好为农民造福。

1 土地承包经营权的法理分析

1.1 农地承包经营权的债权属性和物权属性之争

就财产关系而言，主要包括物权和债权。所谓的物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。所谓的债权是债权人享有的请求债务人为特定行为的权利，债权是根据法律的规定或合同的约定而产生的，债权人所取得的债权的内容也由法律规定或合同约定。两者的区别在于：在权利性质上，物权为支配权，债权为请求权；在权利发生上，物权为法定主义，债权为任意主义；在权利效力所及的范围上，物权为绝对权，债权为相对权；在权利效力上，物权所具有的效力为支配力，债权所具有的效力为请求力；在有无期限的区别上，物权中的所有权为无期限的权利，债权为有期限的权利。

关于土地承包经营权的法律性质，在学术界曾存在债权说和物权说两种不同的观点：

债权说认为，土地承包经营权的内容是由合同确立的，承包经营权本质上是一种联产承包合同关系，它仅仅发生在发包人与承包人之间，因此土地承包经营权不具有对抗第三人的效力，基于联产承包合同取得的农地使用权（即目前的土地承包经营权）属于债权性质，尤其是从土地转包来看，承包人取得的权利都是短期性的，承包人也不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。

物权说认为，土地承包经营权是对物的占有、使用、收益为内容的权利，性质上只是对物的支配权。“承包经营合同所确立的承包经营权，是对标的物直接占有、使用和收益的权利，因而是物权；承包经营权的作用主要是保障承包人对发包人的物进行使用和收益，所以它应属于用益物权。”

1.2 我国当前土地承包经营权立法的债权属性分析

《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”《土地管理法》第14条第1款也规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”从上述法律规定看，我国农民享有的土地承包经营权是由承包双方的承包合同确定的，而不是由法律直接确认，其权能也需要由承包合同约定。

1.3 我国当前土地承包经营权立法的物权属性分析

在我国公有制条件下，土地属于全民所有或集体所有，广大的农民是非所有人，他们要想获得对土地耕种的权权利，就需要在他人所有的物上设定他物权，确切地说是用益物权。用益权制度起源于罗马法。在罗马法中，“用益权是对他人的物的使用和收益的权利，但以不损害物实质为限。”罗马法创制的用益权制度为法国民法典和德国民法典所继承并加以发展。从法、德民法典的规定来看，用益权是指在不损坏物的实体的情况下使用他人之物并收取孳息的权利。我国现行的民事立法中虽然没有使用“用益权”的概念，但是，随着《农村土地承包法》的颁布实施，特别是《物权法》的颁布实施我们认为，我国的土地承包经营权的权能明显加强，已经具有了明显的物权性质，土地承包经营权已经由债权性质的权利转化为物权性质的权利，是用益物权的一种类型。这主要表现在：土地承包经营权与用益权有许多相类似处：（1）土地承包经营权的客体与用益权的客体一样均属他人所有之物。我国是社会主义国家，法律明确规定土地属于国家所有或属集体所有。土地使用权人等都是对国家所有或集体所有土地进行占有、使用、收益的。（2）土地承包经营权的享有者在行使权利过程中亦不得损坏物的实体。（3）用益权是一种动态权利，其价值的实现必然要在物的使用、收益及有限改造的运动中完成，而国家所有或集体所有土地使用权，亦是如此。（4）上述权利与用益权一样可以依照法律规定或合同约定而设立，其享有者既可以是法人或其他组织，也可以是自然人。总而言之，就国家所有或集体所有土地的具体内容而言，它们实质上都是民事主体依照法律规定或者依照合同的约定对国有或集体所有的土地行使占有、使用、收益和部分处分的权利。而这些权利与传统民法中的用益权并没有本质的差别。

2 我国土地承包经营权债权属性的负面影响

承包经营权的债权属性是立法和实践中都不可否认的现实，对其流转的制约也就体现在债权流转的有限性方面，具体而言，体现在以下几个方面：一是受到承包期限的限制，由于承包经营权的债权属性，承包经营权设置了一定期限，流转的期限不得超过承包期剩余期限，这对于投入大，生产周期长的规模化现代农业生产来说显然是不利的；二是由于承包经营权的债权属性，农村土地承包经营权不能完全按照市场方式自由流转。三是承包经营权的流转救助效力较弱，无法对抗来自政府和基层干部方面强大的公权力。

3 确定我国土地承包经营权物权属性的重大意义

在有关农地承包经营权的诉讼中往往是承包方基于发包方的违约行为提起诉讼，如发包方违约收回土地，进而将其发包给他人，原承包方就此提起诉讼。此处争论的根源在于：农地承包经营权虽为法定物权，但该权利是以承包经营合同之债权方式设定的。也正是这个原因才有学者如前述所言，认为农地承包经营权其实是债权。尽管承包方可选择提起物上请求权或债权请求权之诉，但作为并不熟悉法律的村民来说，其诉讼请求不可能像学理划分的那样清晰，往往只是要求救济等笼统表达，从而其对竞合请求权之选择行使的权利转而成为法院给予物权救济或债权救济上的自由裁量权。而在我国司法实践中，法院基本上将涉及农地承包经营权的案件作为债权纠纷处理。也就是说，法院把其作为债权纠纷处理时，往往仅判决发包方承担赔偿损失之违约责任即可，而承包方之恢复原状——返还土地——的诉求无从得以满足。对该法律规定间的竞合关系问题。笔者以为，应在裁判时着重考虑法律规范中的价值选择。也就是说，《物权法》赋予农地承包经营权以物权效力，对于保护承包经营权人的利益、提高农村土地利用效率、调整农村土地利用关系都具有十分重要的意义。具体来说，主要表现为以下几个方面：

（1）农村土地承包权的物权化能增加农村土地效益。制度在配置社会经济资源的过程中，起着很大甚至决定性的作用。在不同的制度条件下，往往产生截然不同的经济效益和社会效益。物权化与债权化作为两种具有较大差异的制度模式，必然会导致农村土地效益的相差悬殊。依法赋予农村土地承包经营权以物权的效力，不仅保证承包经营权人自身拥有使用土地获得收益的权利，还充分保障土地能够朝着最佳的使用方向合理流转，确保土地在流动中发挥其最佳的效益。与此同时，物权化中的土地承包权期限法定化要求，使得承包经营权人具有了向土地中进行长期投入的动力。这不仅有助于土地地力的逐步改善，同时也有助于承包经营权人获得更大的土地收益。

（2）农村土地承包权的物权化有利于控制发包方的非法干预，充分保护农村土地经营权人的合法权益。有效防止发包方对承包权人的干预和侵犯，确保承包权人在土地承包关系中与发包方处于平等的法律地位，是我国农村土地承包经营权物权化的一个主要目标。目前，经营权人所面临的危险主要来自于发包方的越权干预，依法直接明确承包经营权人的权利范围并赋予其强有力的救济方式，将十分有助于承包权人地位的提升，充分实现其应得的承包经营收益。

参考文献

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［2］王小艳．土地制度变迁与土地承包权物权化［J］．中国农村经济，2000，（1）．

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［4］刘保玉．物权法［M］．上海：上海人民出版社，2003．

［5］高富平．土地使用权和用益物权［M］．北京：法律出版社，2001．

第7篇：关于土地流转的法律规定范文

论文关键词 农村宅基地使用权 流转 可行性 路径探索

一、我国农村宅基地使用权流转的现状考察

(一)关于宅基地使用权流转的立法现状宅基地使用权是我国农民拥有的一项重要的权利,宪法,法律以及行政法规都对其有专门规定。宪法赋予了农村宅基地有限流转的权利,如《宪法》第十条第四款规定了任何组织和个人都无权侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,但是土地的使用权可以依法律规定转让。

我国《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律,在第八条中确立了包括宅基地使用权在内的各种类型土地的所有权,它规定在农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,均属于农民集体所有。第六十二条规定每户农村村民只能拥有一户宅基地,且其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。若农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地,则不予批准。这条规定从侧面反映出我国《土地管理法》对宅基地使用权流转是不鼓励的,允许宅基地使用权流转,但流转后不再批准第二处宅基地的申请。

《物权法》确立了农村宅基地使用权的用益物权性质,并规定对宅基地因自然灾害等原因灭失的失地农民应当重新分配宅基地。

根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》([1999]39号)的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,有关部门不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅,不得对其建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。这正是小产权房被严格禁止的法规依据。

综上,我国宅基地使用权的流转是受到限制的,集体经济组织的成员流转宅基地使用权后不得再次申请,并禁止向集体经济组织以外的成员流转以此来保护农村集体经济组织的“成员权”。

(二)关于宅基地使用权流转的理论争鸣我国立法对宅基的使用权的流转态度较明朗,即虽不完全禁止却严格限制。我国理论界也对这个问题有长期探讨,大致分赞成派和反对派。

武汉大学的孟勤国和中南财经政法大学的陈柏峰教授等对宅基地使用权流转持反对意见,理由是:宅基地使用权是农民的基本生活保障和安身立命之本,若允许转让,可能导致农民流离失所;农民的宅基地使用权是一种通过分配无偿取得的福利,对其转让的限制体现了社会正义;自由转让将为农民非法骗取宅基地牟利提供激励,从而导致农业用地锐减,加大粮食危机;宅基地自由流转将使房产行业的商人、掮客和投机者纷纷到农村购房购地,一方面大规模剥夺农民,另一方面冲击城市房地产市场。

烟台大学校长郭明瑞、海南大学法学院院长王崇敏和清华大学韩世远等主张自由流转,理由是:并非所有的宅基地使用权都是无偿取得的;宅基地和其上的房屋是联系在一起的,现实中农民存在转让多余的房屋以解决融资问题的必要;保障农民有房屋有赖于各种社会保障措施,不能通过限制或禁止农民房屋的交易来实现;每个人应该比他人更了解自己的利益所在,对农民流离失所的担心是多余的;如果为了保护农民的利益,真正的症结在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺,而非居民对于集体土地的“侵入”;仅在农户间流转会损害出卖人的利益无法体现房屋的实际价值,房屋和宅基地使用权的自由流转有利于促进农村富余劳动力向城市转移,缓和经济发达地区土地供给不足与农村土地资源浪费之间的矛盾,加速城市化进程,打破城乡分割的二元社会结构。

二、我国农村宅基地使用权流转的可行性分析

(一)宅基地使用权自由流转是现实需要首先,现行的宅基地使用权制度实际上是计划经济和城乡二元社会经济结构的产物,应在市场经济条件下使国有土地上的建设用地使用权和农村宅基地使用权同价同权,共同接受市场规律的调节。现阶段宅基地使用权的财产功能已大于其社会保障功能,大量农民进城务工,如果禁止其在农村的房屋不符合社会现实。而且按照现在的土地征收制度,集体土地的保障功能同样无法得到保证。现有法律、法规及相关政策对农村集体建设用地的用途进行了严格的规定,一旦转变用途还需要国家相关部门的审批和征收,在转变土地用途的过程中农民的合法利益并没有得到有效补偿。据调查,在目前房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配只有20%到30%留在乡以下,其中农民的补偿款仅占5%到10%,其余利益则流入开发商和政府的腰包。

其次,随着我国城市化进程的加快,土地的日益减少,很多农民离开了祖祖辈辈生息繁衍的土地涌入城市,出现了很多的“空心村”“老人村”“留守儿童村”,大量土地闲置,撂荒现象严重,很多房屋空无一人。如果国家放开小产权房的流转,制定一套完备的交易体系,农民自由处置自己的房产,得到的资金投资于二、三产业或到另外的农村购置土地,也会有安身立命之所。宅基地使用权的流转并不影响农耕地的使用,对宅基地使用权的流转可以放开,如天津“宅基地换房”模式中通过宅基地使用权转让得到城镇的房屋居住的试点很成功,还有四川震后灾区联建房建设 都可以借鉴。另外,立法者担忧农民会非理性地出售房屋实无必要,因为从经济理性人的特点分析,农民并不一定会仅基于短暂的需要将其宅基地使用权随意流转出去,在是否愿意转让以及在何种情况下转让方面,应当相信农民是理智的。

最后,农民追求经济利益最大化以及居高不下的城市房价已经驱动了宅基地流转隐形市场的形成。目前我国城市住房保障仍存在很多问题:城市廉租房、经济适用房覆盖面积不足,中低收入者界定范围过窄等。这些城市中低收入者宁愿冒着没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、遗赠也麻烦的风险低价为自己购置一处安身之所。这些现实中的隐易已使得法律对宅基地使用权禁止流转的规定有名无实,极大地挑战了法律的权威性,坚决禁止不如顺势引导。农村宅基地上的房屋的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费,所以其价格一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低,加上城市商品房价格的疯狂上涨,小产权房自然呈现“供需两旺”的局面。

(二)宅基地使用权自由流转有理论基础土地所有权是包含对土地的占有、使用、收益、处分和排除他人干涉的完全物权,土地使用权是一般不包括决定财产命运的处分权能限制物权。在我国领域内,集体所有外的土地尽归全体人民所有,由国家代为享有并行使土地所有权。集体所有制实质上是一定范围内的集体组织全体成员共同对集体的土地直接享有的所有权。但法律并没有规定这种集体的所有权是通过村委会还是村民小组或是其他组织行使,。既然国有土地上的房屋可以自由交易,那么为什么集体土地上的房屋不能,同样是地,为何“同地不同权”?

三、我国农村宅基地使用权流转的路径探索

(一)依法确认宅基地使用权的的受让主体宅基地使用权的流转应该打破过去计划经济体制下的城乡二元土地利用结构,不应限制其受让主体,可以针对不同的受让主体设定不同的受让条件。可以简单地将宅基地使用权的受让主体分为两大类,一类是本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户;另一类是本集体经济组织内不符合分配条件的农户及城镇居民。

(二)明确宅基地使用权流转的法定条件首先,流转的宅基地使用权的初始取得应合法,权属无争议。这是因为农村宅基地的保障功能虽然明显弱化,但并未完全消失。其初始登记仍应受到严格的限制,如仍应规定一户只能申请一处宅基地。出于农村集体经济组织成员的“成员权”考虑,非成员即城镇居民不得享有申请农村任何一处宅基地的权利。

其次,宅基地使用权的流转应当充分贯彻所有权人的意思自治原则。针对第一类受让主体,由于其自身已经符合取得宅基地使用权的条件,理论上应当允许其宅基地使用权自由、随时流转,但为了便于集体组织的管理和监督,应当在宅基地使用权流转后,买卖双方履行告知集体经济组织交易情况的义务。针对第二类受让主体,法律应当规定流转的限制条件,该条件就是宅基地使用权的流转必须经过土地所有权人的同意方可流转,即可由村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意才能转让宅基地使用权。

最后,尽快地完善我国广大农村的土地使用权登记制度。目前,我国农村的不动产登记制度因为办公条件有限以及熟人社会有其特殊的公示方式的原因,至今仍没有完全建立起来。村民多是通过直接占有的方式体现其对房屋的所有权和宅基地的使用权。但放开农村宅基地使用权自由流转市场后,受让主体不再仅仅是本集体经济组织成员,若没有完善的登记制度,将会造成农村宅基地使用权交易的混乱。

第8篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词：小产权房；土地行政规制；权利保障。

小产权房从出现到现在已经十余年，准确时间无从考证，据记载，“北京早在 1994 年，香堂村就开始出售 200 平方米大小的村建别墅，售价仅为 5 万元一套。”[1]到 2005 年，小产权房交易问题愈演愈热，引起了社会各界的广泛关注。笔者认为，就现行的法律法规，小产权房流转行为的确无效，但从国家对集体土地进行规制的最终目的和对农民的权利的保障方面来说，不可一刀切。认识小产权房流转问题，应该从问题的根源开始，采取全面分析、谨慎的态度进行处理。

一、小产权房的内涵及类型。

小产权房非一个严谨法律上的概念，因此有必要对小产权房的内涵作一个界定。小产权房是特指卖给城市居民的，村集体在农村建设用地上建造的房屋，或者农民在宅基地上建造的房屋。小产权房概念的由来，与大产权房有一定的渊源和联系。大产权房，就是国家颁发房屋产权证并建设在国有土地之上的房屋[2]。大产权房一般是由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和相关的税费后，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。取得该种房屋的所有权人对房屋的流转和房屋占用范围内的土地使用权享有处分权。小产权房并没有国家房地产行政管理部门颁发的权属证明；产权人对小产权房只拥有限制的处分权。

目前，小产权房主要有以下类型：农民建设在宅基地上的住宅；乡镇企业在农村建设用地上的房屋；由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋；占用农业用地建设的房屋。

二、小产权房背后农村土地的行政规制。

（一）小产权房规制的原因。

1.保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房“，将使我国耕地资源锐减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；“对小产权房必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”[3]。

2.保障农民的居住权利。一般农村村民一户只有一处宅基地。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺[4]。

3.社会福利的合理分配。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”[5]，允许小产权房进行流转，将导致不具有集体经济组织成员身份的城镇居民享有集体主体成员的福利，不利于社会主义福利的公正、合理分配。

4.维护房地产市场的秩序。允许小产权房进入市场流转，在“房地一体”的原则下，将导致宅基地使用权进入市场流转，容易造成房地产市场的混乱，危及国家垄断土地一级市场的地位。

可见，禁止小产权房流转的根本原因，是为了保障耕地，守住 18 亿亩的耕地红线；保障农民的生存权。但允许小产权房流转，是否必然导致耕地减少、农民流离失所？可从以下几种情况进行分析：一是如前所述，小产权房存在多种类型，对于建设在农用地上的小产权房，明显是违反了土地利用的总体规划，侵占耕地的，属于违法无效的行为。该种行为理应禁止；但对于非建在农业用地之上的小产权房，而是建在农民自己的宅基地之上，或者村集体的建设用地之上的，该类小产权房明显并没有侵占耕地，无侵占耕地之嫌。二是对于农民出卖在自己的宅基地上建的小产权房，有些学者担心农民最终会在金钱的利诱下出卖房屋导致缺乏基本的生活保障。事实上，农民也是一个理性的民事主体，会做出有利于自身的理性决定。

（二）农村土地的行政规制。

从法律层面看，《宪法》第 10 条规定了，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《物权法》第 152 条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；第 153 条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

《土地管理法》第 43 条规定，“任何单位或者个人进行建设，需要使用土地，必须申请使用国有土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第 63 条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

从政策层面看，相关规范性文件主要有以下几个。

2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：

“禁止诚镇居民在农村购置宅基地。”2007 年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》规定：“城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋”，以这种强制性规定的“提示”表明政府态度的方式更为可取。2008 年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008 年国土资源部进行了小产权房的有关调查工作，提出处理报告上交国务院，明确了对小产权房的处理有三个原则，即“新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；此外，决不能让开发商在小产权房中占到便宜。”[6]可见，目前我国对于农村集体土地的管理是实行城乡二元制的。集体土地所有权残缺。在民法语境中，所有权是完全物权、自物权与私权，这意味着它具有完整性、自主性与自治性———在不损害社会公共利益的前提下自由地决定如何利用或处分其财产[7]。但我国现行农村集体财产所有权并不具备绝对性、完整性与自治性，在很大程度上受行政权力的控制。集体经济组织不得直接在其土地上为城镇单位或个人设定建筑用地使用权。城镇单位或个人要想从农村获得建筑用地使用权，必须通过征地程序，由政府将集体土地征为国有土地，然后再出让给需要用地的人，农民集体对土地的处分权是很有限的。对宅基地使用权采取了区别于国有土地使用权的待遇。农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值[8]。

三、小产权房下权利保障的应然选择“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节……它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”[9]小产权房问题的解决，需要综合考量，具体问题具体分析，以切实保障农民的利益，维护社会的和谐稳定。

第一，对于占用耕地建设小产权房，违反土地利用总体规划的，属违法无效的行为，应对已建成或在建的小产权房进行拆除，恢复土地的原本用途，并对相关违法人员根据相应的法律法规进行惩治。第二，对于村民在自己的宅基地上建的小产权房，应该给予流转。在村集体内部流转，可考虑给予村集体的成员优先购买权；如果是非本集体成员买得，则应补交土地使用费，并规定相应的年限。第三，村集体或者村企业利用集体的建设用地建设房屋，可以允许其流通，但本村村民和企业职工享有优先购买权，如果是非村集体或者非乡镇企业职工买得，同样应补交土地使用费，并补足相关的登记手续。第四，农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发，占用农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民，房主持有村委会出具的产权证明的。这种小产权房的建设，房地产开发商将为履行房地产开发的相关手续而直接销售给城镇居民，对消费者存在安全隐患，且未缴纳相关税费。但考虑到没有侵占耕地，但可在追究相关人员责任的基础上，补足相关手续后允许流转。

四、结语。

追本溯源，小产权房问题的实质，一是法律法规政策对集体所有权的歧视性处置，集体土地所有权的残缺，宅基地使用权的有限流转性，使集体土地在实践中遭遇了不平等。二是国家对土地一级市场的绝对垄断。因此，应该尽快地完善我国集体土地相关法律制度的设置，切实地维护农民的利益。

参考文献：

[1]谢良兵。小产权房暗战土地收益[J].中国新闻周刊，2007,（26）。

[2]陈晶晶“。小产权房”的困惑[J].半月选读，2007,（15）。

[3]张雅淳“。小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报：法学版，2008,（2）。

[4]万金湖。论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报，2006,（4）。

[5]孙碧艳，曾喜春。农村宅基地使用权流转的法律探析[J].法制与社会，2006,（20）。

[6]张非凡。国土资源部严肃查处小产权房[EB/OL].eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml,[2011- 06- 10].

[7]杨代雄。乡土生活场域中的集体财产：从权力到权利[J].当代法学，2005,（4）。

第9篇：关于土地流转的法律规定范文

关键词：农地承包经营权流转；法律障碍；综述

中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）34-0116-02

近几年来，农地承包经营权流转研究一直是学术界的热门话题。学者们从经济学、法学等不同角度对农地承包经营权流转进行广泛研究。笔者收集了近几年来百余篇核心期刊或书籍进行研究，学者们大多认为相关制度障碍阻碍了农地承包经营权流转，主要表现为法律制度的障碍。此种法律制度障碍或表现为法律缺失与空白，或表现为法律模糊，或表现为法律错位，导致农地流转实践中巨大阻力。这些立法或执法中的原因，极大地阻碍了农地承包经营权顺利规模地流转。

一、 农地承包经营权流转的基本概念

（一）农地承包经营权的含义

在《物权法》制定出台前，关于农地承包经营权的含义与特征，学者们争议非常大。有学者从农地承包合同分析，认为农地承包经营权是债权，主张以“农地使用权”来取代“农地承包经营权”[1]；有学者认为，农地承包经营权有及物性、排他性，应为物权[2]；也有学者从实践中农地承包经营权的表现得出，承包经营权具有债权与物权的双重属性[3]。直至《物权法》中明确肯定，农地承包经营权是物权，才使得这场争论逐渐平息下来。时至今日，无论理论界还是实践中，都已经认识，物权性质的农地承包经营权对于加快农地承包经营权流转和保护农民权益都有着极其重要的意义。

（二）农地承包经营权流转的含义

通说认为，“流转”一词本身并不是法律概念。但是当其与“土地承包经营权”相结合，频繁出现在《农村土地承包法》、《物权法》等相关法律法规之中时，就成为通用的法律概念。对于如何定义土地承包经营权流转，目前可谓仁者见仁，智者见智。曹务坤认为，“从广义上说，承包经营权流转是指农村土地承包经营权的变动，即农村土地承包经营权的取得、变更和消灭。从狭义上说，是指农村土地承包经营权主体和内容的变更。”[4] 丁关良认为，“农村土地承包经营权流转”，是指在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方（即流出方）依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人（即流进方）的行为[5]。麻昌华等认为，狭义土地承包经营权流转，是指在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下，权利人将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地占有、使用、收益、处分权的流转[6]。

二、农地承包经营权流转的法律障碍

（一）农地承包经营权流转中的相关法律权利的缺陷

1.农地所有权的天生法律缺陷。在研究农地承包经营权流转的法律障碍时，几乎所有的学者首当其冲地都谈到农地所有权法律制度的先天缺陷，很大程度地阻碍农地承包经营权的流转。

麻昌华等认为，农村集体土地所有权主体虚置，是土地承包经营权流转的重大障碍。中国现行立法规定，农村土地所有权主体可以是乡（镇）集体经济组织，也可以是村集体，甚至可以是村小组。结果是导致土地所有权主体实质上的虚置，必然对农村土地流转市场的培育造成重大障碍[6]。许方吉认为，法律规定农村集体土地所有权主体是明确的，但是在实践中是虚位的。乡级农民集体组织事实上并不存在，村民委员会是农村群众性自治组织，不是农村集体经济组织，村民小组是集体经济组织的成员不是一级经济组织，并且也没有法律地位和经济核算的形式。主体模糊使集体土地管理陷人混乱，土地流转受到阻碍[7]。

曾新明等进而认为，集体所有权其实是不存在的，现有的集体所有权其实就是国家所有权，其认为“国家依然是土地的真正所有者，乡村集体只是最低一级的人。”[8] 陈剑波（2006）将目光锁定在代表集体经济组织行使权利的村委会。经分析后认为，村委会具有政府行政、村务管理、实体经济代表三大职能，三位一体的冲突角色使村委会陷入严重的委托―困境，三重角色和职能完全模糊了村委会的定位[9]。

2.农户的承包经营权流转的法律限制过多。中国法律规定，农地承包经营权可以采取互换、出租、转让、转包、入股等方式流转。唐涛等认为，采取转让方式流转的，“应当经发包方同意”，与物权的独立性、绝对性和支配性不符。农地承包权是一项独立的权利，不应再受到所有权人的限制与干涉[10]。罗大钧针对这一规定，也认为“应当经发包方同意”相当于承认了发包方享有土地承包经营权转让的审查、管理的权利。这样否定了承包方和发包方双方平等的法律地位，模糊了当事人间的权利、义务关系[11]。温世扬等认为，“同意权”只会为集体组织不当干预农户私权利设置借口，实践中如果承包方与发包方的人际关系不良，他所提出的流转申请发包方就不会同意（因为法律并未规定何种情形下应同意转让流转），土地承包经营权正常合理流转将障碍重生[12]。

丁关良认为，农地承包经营权转让，须经发包方同意，与物权本质上是一种支配权不相吻合。又认为《农村土地承包法》第41条规定其受让方必须是“其他从事农业生产经营的农户”，把受让方限制在“其他从事农业生产经营的农户”，限制了土地承包经营权转让对象（受让方）的范围，造成流转封闭，不利于农村土地资源的优化配置[5]。

3.农地承包经营权流转中政府职能立法缺位，实际越位。姚俊等认为，政府频繁调整承包经营期限，迫使农民丧失了安全感，在流转过程中出现的政府干涉行为和集体组织人的机会主义行为，对农民土地经营权的流转造成了损害[13]。盖国强指出，由于制度的路径依赖性，政府在农村土地流转中难以正确地定位。政府积极介入土地流转，甚至取代流转主体进行经济活动，以致侵犯农民权益[14]。

（二）农地承包经营权流转方式的法律障碍

1.传统农地承包经营权流转方式的法律缺陷。麻昌华等指出，《物权法》规定了转包、互换、转让三种具体的流转方式。《农村土地承包法》规定了转包、出租、互换、转让、入股五种具体的流转方式，两部法律所确定的流转方式的不一致给土地承包经营权的流转造成了障碍[6]。罗大钧分析后指出，《土地承包法》将土地承包经营权“互换”这种流转方式，局限于同一集体经济组织内部，不同集体经济组织的成员之间禁止土地承包经营权的互换。在法理上既显失偏颇，且没有任何实际意义[11]。部分学者提出应该允许农地承包经营权能够抵押。丁关良[5]、麻昌华[6]等均认为，不承认农地承包经营权可以抵押方式流转，既不符合其本身财产权的可流转性，又不能起到融通资金的作用，并且允许农地承包经营权转让与不允许抵押，两者法理上是相背离的。

2.创新的农地承包经营权流转方式的法律缺陷。在农村土地承包经营权流转实践中，还创新出入股、土地银行或信托等几种新的流转方式。任江指出，土地承包经营权入股与现有法律有着较多的冲突；其一，农地使用权入股设立企业，会为农户带来法律风险；其二，集体组织及其成员在公司内的角色会产生冲突，集体经济组织及成员既为股东，但其股权较一般股东有一定限制；其三，农民以农地入股后的身份产生重叠[15]。叶朋结合信托法原理分析实践中农地承包经营权信托流转方式后，指出在中国农村存在的信托流转实质上离信托法意义上的信托运作相去甚远，而仅仅是委托关系而已。实践中的农地信托流转还有待继续发展并完善[16]。

参考文献：

[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与立法参考例[M].北京：社会科学文献出版社，2000:513―515.

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[3]朱广新.土地承包经营权物权化构建的二元思路[J].农业经济问题，2001，(7).

[4]曹务坤.农村土地承包经营权流转研究[M].北京：知识产权出版社，2007: 147 .

[5]丁关良.农村土地承包经营权流转法律制度的现存问题与修正建议[J].华侨大学学报，2005，(1).

[6]麻昌华，汪安亚，当前农村土地流转制度中存在的问题及其成因分析[J].湖北民族学院学报，2008，(4).

[7]许方吉.农村土地承包经营权流转的法律缺陷及完善[J].经济与社会发展，2004，(5).

[8]曾新明，侯泽福.农村集体土地使用权流转之法律研究[J].农村经济，2006，(10).

[9]陈剑波.农地制度:所有权问题还是委托―问题[J].经济研究，2006，(7).

[10]唐涛，廖晨歌.农村土地承包经营权流转的困境思辨[J].山东农业大学学报，2005，(2).

[11]罗大钧，农村家庭土地承包经营权流转中的法律关系辨析――以对《中华人民共和国农村土地承包法》的分析为视角[J].河南省政法管理干部学院学报，2006，(6).

[12]温世扬，兰晓为.土地承包经营权流转中的利益冲突与立法选择[J].法学评论，2010，(1).

[13]姚俊，杨春平.农村土地产权股份制改革研究[J].广西政法管理干部学院学报，2006，(9).

[14]盖国强.农村土地使用权流转研究[J].中国软科学，2001，(5).