土地征地新规精选(九篇)

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第1篇：土地征地新规范文

首先，重庆征收房产税用于保障性住房建设，是中国房地产2003年后的又一次双轨制时期，即保障性住房与商品房并重。重庆市市长黄奇帆提出，重庆今年新开工公租房1350万平方米，通过调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。可以想象，商品房将成为重庆市政府保障性住房建设资金的重要来源，不论从地方财政，还是城镇化、保障体系的成本，商品房都不可能退出历史舞台。

其次，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按财政部数据，预计全年全国财政收入将破8万亿元，保守估算，2.7万亿元的地价款收入将占全国财政收入的33.75％，占据地方本级财政收入的一半以上。国土部去年计划供应住宅用地18.5万公顷，同比增140％。但计划赶不上变化，许多地方政府并未如期完成，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。

据中原地产的数据，去年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47％，土地出让金收入却已达去年同期的76％，除上海外，一线城市只完成去年供地计划的20％～30％。

一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划；深圳、北京完成率分别为76％和61％；广州最低，仅41％。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆仅27％和23％，为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。

第三，重庆房产税征收门槛较高，但税率有可能高于预期。

此前黄奇帆曾表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1％的房产税。高于市场均价3倍，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出台的《房产税暂行条例》1.2％的税率。

有关方面对房产税抱有较高指望，财科所希望东部省市通过房产税、西部省市通过资源税弥补地方财政不足。在亚洲国家的一些大城市，房地产税占地方财政收入的比重一般在23％～54％之间，而我国目前占比还只有3％左右。

第2篇：土地征地新规范文

关键词：土地整治；规划设计；问题；对策

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.21.089

土地整治经历了长久的发展，在不断的整治过程中获得了一定的成效，在新形势下的土地整治需要结合实际情况确立规划设计的整体目标，立足于实际情况，采用科学合理的态度对待土地的整治问题[1]。在新形势下，就土地的整体整治情况来看，项目规划设计不科学性突显出来，在设计的方式上过于陈旧，没有从实际的情况出发。因此，要制定合理的项目规划设计来对土地进行整治，保证整治工作的顺利进行，提高土地的使用效率。

1 土地整治在规划设计上存在的问题

（1）规划设计缺乏系统性和科学性。我国的土地整治工作已经开展了多年，不断的整治过程中提高了土地的利用效率，但在规划设计上缺乏系统性和科学性，直接造成土地在整治的过程中诸多问题的产生。在规划设计的过程中，参与设计的人员较少，存在意见的垄断性，缺乏对相关部门规划意见的征求，造成在规划设计的工作中内容衔接存在问题[2]。在规划设计中各项规章制度都是独立的，加上土地整治在规划设计上对各部门资料了解不够详细，直接导致道路施工、水利工程建设等项目实施产生冲突，重复建设时有存在，整体的规划设计存在极度不科学性。

（2）规划设计未结合实际情况。我国受到了诸多地形因素的限制，例如在交错纵横的高速道路周边，部分区域交通受到阻碍。土地整治施工单位为了减少施工的成本，减少调查的时间，往往在前期的土地调查工作中只是形式化，没有深入了解到地形存在的具体情况，造成项目在施工的过程中对土地施工的地形了解模糊。周边的环境调查不明确，直接导致规划设计与实际的土地整治工程存在不相符，脱离了实际的工程状况，造成施工过程中需要对原有的设计进行临时的变更，不但增加了项目施工的成本，也大大降低了土地整治的效率。

（3）规划设计缺乏创新性。我国土地整治发展的现阶段，在施工的规划设计上遵照着原有的陈旧观念，没有结合整个生态环境进行规划设计，忽略了对农田环境、居住环境的影响，未将这些因素纳入到规划设计中去[3]。新形势下，土地整治工作脱离了生态规划，忽视了生态环境。土地整治工程项目的规划设计，只是对土地平整、灌溉工程等进行整治，在规划设计过程中工程显得较为单一，缺乏对土地整体的整治的认识，与相关部门缺少沟通交流，造成总体规划存在片面性。

2 提高土地整治项目规划设计的具体措施

（1）加强对规划设计的管理工作，提高规划设计水平。在土地整治施工过程中，倘若进行规划设计的变更，会给整个工程进度造成很大的影响，也给整治过程中的管理工作带来了麻烦。因此，土地整治工程需要做好前期的准备工作，对施工相关因素进行详细的调查，在规划设计的过程中采取科学合理的态度，减少施工过程中产生的困难。设计者的自身专业素质对规划设计的质量有着直接的影响，需要加强对设计人员的素质培养，完善相关的制度，确保设计人员是持证上岗，减少设计过程中的漏洞，提高规划设计的合理性[4]。此外，需要在项目的施工过程中实施准入制度，对由于设计的差错所产生项目在施工过程中的问题，追究设计人员的相关责任，保证规划设计的科学合理，为土地整治提供理论依据，在不断整治过程中创新模式。

（2）提高土地整治规划设计人员的培训，提高工程可实施性。近年来，我国在土地整治规划设计的人员管理上缺乏科学性，造成人员流动性较大，项目的设计人员整体的专业素质不高，没有相关的工作经验导致经验不足，影响了规划设计的质量。因此，相关部门需要做好对设计人员的岗前培训，提高土地整治工程的可实施性[5]。新形势下，土地在整治上又有了新的要求，对规划设计人员你的素质有了更高的要求，需要进一步加快对规划设计人员的专业知识的培养，减少土地整治项目在施工过程中的失误，降低施工过程中设计变更的可能。

（3）倡导设计新理念，提高生态建设。土地整治的主要目的是完成对土地的整体规划，提高土地的使用效率。因此，需要做好对项目施工的前期设计工作，加大对生态工程的建设工作。土地整治项目的设计内容能够整体的环境相适宜，在规划设计的过程中需要避开施工工程，减少土地整治对生态环境的破坏，提升土地整治项目规划的设计水平，在完成土地整治的同时，维护好生态环境。

3 结语

综上所述，新形势下，土地整治是一项浩大的工程，要想土地整治工作能够顺利进行，需要制定科学合理的规划设计方案，保证土地整治项目能够在施工中平稳进行。影响土地规划设计水平有诸多的因素，且工程涉及到的范围较广，土地在整治的过程中会给周边环境造成影响，倘若未做好前期的了解工作，会造成土地整治工作与其他的工程项目产生冲突，从而降低了整治的效率，同时也影响了周边工程项目的施工进度。文章中结合了我国在土地整治的规划设计中存在的问题进行了分析，也提出了一些改善措施，需要在未来的土地整治过程中制定合理的规划设计，保证的工程能够顺利进行，减少项目施工的成本，从而提高经济效益。

参考文献：

[1]冯应斌，杨庆媛，樊天相，潘菲，何春燕.重庆市青阳镇镇域土地整治规划编制探讨[J].中国土地科学，2014（08）：65-71.

[2]何刚，张岳红，周佳松，唐朝晖.论农村土地整治――以四川省为例[J].安徽农学通报（下半月刊），2012（16）：1-4+10.

[3]徐忠国，韩伟刚，倪永华，赵哲远.浙江省土地整治规划编制试点探索[J].广东土地科学，2013（06）：21-27.

[4]刘民培，李颖，颜洪平，王湃.海南土地整治项目实施中的问题及对策研究[J].中国国土资源经济，2014（12）：28-30.

第3篇：土地征地新规范文

2005年9月8日湖南省道县人民政府以兴建县交警大队搬迁和车辆集训中心为名,在道江镇东阳社区和粮田社区征收基本农田56亩。同年10月10日道县国土资源局与东阳社区居民委员会签订协议,然而,在协议上签字的只有社区居民委员会的干部及干部家属等人,并未通知村民小组长开会,全体村民也没有被告知征地一事。

直至2007年道县国土资源局才以每亩 元的价钱告知村小组长,却没有付款。据群众反映,兴建县交警大队和车辆集训中心项目的用地至今没有办理农用地转用审批手续,在湖南省国土资源厅未见有相关的登记。

之后,道县国土资源局把原来用于兴建县交警大队和车辆集训中心项目用地改名为湘源住宅小区,2007年12月6日公告用于拍卖。2007年12月27日,永州湘鹏房地产开发有限公司以每亩28万元拍得此块地的使用权,后经县发改委立项为锦绣花园住宅小区。然而村民的征地费用直到2008年锦绣花园房地产开发,才以每亩28050元通知村民小组到社区领款。

2008年6月,在没有办理农用地转用审批手续和取得国有土地使用权情况下,锦绣花园项目开工打钻。群众自发到工地要求停工协商,要求按照中央国土资源部规定足额补尝,保障农民的长远生计。国地资源局、开发商对群众反映置之不理,强行开工。

我国相关的法律法规对土地管理已作出了严格规定,但为什么一些领导干部还敢以身试法,屡闯违法批地的“高压线”呢?

所有这些疑问值得深思,土地是百姓的命根子,政府征地这无可非议,但应该把土地的所有权分清楚。

据调查,当前土地供应实行无偿划拨和有偿使用双轨制,市场还不完整。有的划拨用地到手后,立即被改变用途,支付成本大大减少。有的开发商以建设经济适用房的名义获得无偿划拨的土地,之后便进行商品性质的房产投资。结果,百姓没有受益,国有土地资产却流入到个别开发商的腰包。有的假借旧村改造之名,行地产开发之实,钻国家法律政策的漏洞。据土地专家估算,全国每年土地收益流失至少在100亿元以上。同时,土地划拨和审批过程中监督制约机制不配套,个别主要领导和部门领导权力过大,土地开发商往往不找市场找领导。

第4篇：土地征地新规范文

一、目前我国的土地问题

城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。 近些年来，随着我国城市化进程不断的推进，全国各地的城市都在大兴土木，进行着新城建设和旧城改造等活动。2011年12月，中国社会蓝皮书，我国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标志着我国城市化率首次突破50%。

然而，伴随着城市化的推进，人地关系的矛盾，人与人之间因为土地而产生的矛盾越发的突出了。一时间沸沸扬扬的“乌坎”事件的起因就是土地问题。我国土地审批制度自建国以来不断完善，在规范土地利用、保护耕地、促进土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面对当今形势，土地审批制度的改革势在必行。

二、我国现行土地审批制度

我国的土地审批制度主要包括建设项目用地预审，农用地转用审批，土地征收审批以及土地供应审批等。

建设用地审批管理是指法律授权机关依据法律的职责，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。在具体实施过程中需要人民政府或有批准权的人民政府相关部门审批建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

农用地专用审批是指农用地依法、依规、划转建设用地。国务院的审批权限：国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地；在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地。省级人民政府的审批权，除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批 。设区的市、自治州人民政府审批权，如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

土地征收审批权限，国务院的审批权限：基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的；省级人民政府的审批权限：征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准，低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），低于70公顷面积的其他土地。

三、土地审批现存问题

（一）土地审批的步骤复杂，各种相关程序太多

土地审批制度中，缺少一些具体步骤的规定因此在实施时会遇到不规范不统一的问题。并且在土地审批过程中有较多复杂的程序，比如表格填写、数据产生、材料汇总等，这些相关的程序需要在多个部门中往复办理，过程较为复杂。并且相关规定也经常发生改变，导致需要反复修改。

（二）情况复杂，统筹兼顾过难

由于土地审批的依据――地理底图涉及的范围较广。不同种类的地图也许因为侧重不同，或者基础测绘时所用到的参考数据不同会造成结果不同，比如土地利用总体规划、土地详查图和勘测定界图不同等。同时在被征地的相关权利人方面，可能是因为征地的历史遗留问题，在并不存在违法征地的情况下，依然有很多村民上访、。总之，土地审批设计的领域很多，所需要的数据，所涉及的相关人都有很多。统筹兼顾这个问题需要在经济、社会和法律上都深入的研究和考虑。

（三）违法用地过多

由于现在城市化的大力推进，不少地方政府为了保证经济建设，通常实际的用地面积比规划的面积大出不少，而在不能完成耕地占补平衡时就会伪造数据，或者将不具备造田条件的土地报为补开发的基本农田。

同时，由于很多项目审批时间长，很多项目在没有通过审批时就急于开工，这也是较多违法用地问题的一种。

四、我国土地审批制度改革的建议

今年初，国土资源部耕地司表示，为了改革土地审批制度要做到：一是改进审批，划清事权，报国务院批准的城市建设用地实行国家批规模、控结构，地方审项目、管落地；二是简化报件，优化程序，将报部用地报件由10件减少为8件；三是明确责任，下放事权，在现有法律框架内，允许各省自行确定县、市报省审查的报件材料；四是量化标准，优化程序，确保部审查时间不超过20个工作日；五是区别对待，差别化管理，允许国家重点建设项目更大范围先行用地；六是对保障性住房用地等特事特办，提前单独组卷报批，确保4月份完成审批；七是提前作为，报国务院批准的城市用地，可在计划下达之前早部署、早申报；八是推广“留地、留业”安置和农民自主征地拆迁等成功经验，从源头上解决签订协议难的问题；九是坚持原则，灵活处理，国家重点建设项目已通过部用地预审、立项，群众对征地补偿安置没有不同意见，用地已报省或部后动工建设的，只督促整改，不作为违法用地查处和问责；十是积极改革，建立新规，从根本上解决用地审批效率问题。

参考文献

[1] 马晓东.南宁市国土资源局.从“两头重中间轻”改期:浅议土地审批制度改革.

[2] 邹爱华.湖北大学.完善土地征收审批制度的基本思路与具体对策.

[3] 徐颖.苏州大学硕士学位论文.我国土地审批制度改革研究.

[4] 肖劲松.湖南省浏阳市国土资源局.都是“无本生意”惹的祸:从现行审批制度看县级土地储备中心的困境.

[5] 任林苗,谢建定.宁波市国土资源局，宁波市国土资源局鄞州分局.现行土地审批制度存在的问题与建议.

[6] 张迪.国土资源部信息中心.国外土地审批概况.

[7] 王发荣.云南省玉溪市国土资源局.浅谈土地审批制度改革的必要性.

第5篇：土地征地新规范文

【关键词】排水规划、城市排水、规划设计

前言：笔者在规划审批以及参与规划编制的过程中，亲身经历了开发区排水修建性详规的多轮改动和多次修订，花费了大量人力、物力和时间成本，为了尽量避免这种情况反复出现，笔者总结并究其原因要概况如下几个方面：常常规划排水管道不考虑拆迁因素、规划路网不结合现状路网、规划排水管道不考虑现状发展、规划排水主管道不能主次分明等。

1. 拆迁因素对排水规划的影响

经与相关规划院的多次沟通及了解，考虑拆迁因素进行规划的甚少，大多是在白纸上规划，近远期规划均很少考虑现状，大多都解释为因为最终要拆迁，或者考虑拆迁无法进行规划等原因，规划路网及规划市政设施的时均不考虑现状村庄的存在性，问题留在了规划实施阶段；某些村庄甚至个别户未及时拆迁，常常导致重要市政设施不能按期建设和贯通，迫于维稳压力，又经常延期建设，给当地政府造成经济和社会舆论的双重压力，特别是排水管道不能按规划贯通，阻碍规划区整体向前推进的步伐。举例说明：我开发区污水主管道原规划管位不考虑村庄的客观存在，直接穿越村庄，规划污水管位设置在道路中心南侧12米处，征地拆迁工作量巨大，又不能短期完成，因为重大项目的落户，污水主管道修建迫在眉睫，根据我方建议，结合道路断面，将污水主管道避开快车道，设置在路北9米的现状道路处，在不拆迁以及不调整路网的情况下先进行实施，等时机成熟后再进行拆迁修路，目前这项改动得到了规划院和相关部门的支持。（如图）可见，合理考虑拆迁因素，会更好优化排水管网规划。

2. 结合现状路网进行规划

未结合现状路网进行规划的情况时有发生，在规划新区，常常会有规划区内存在省道、县道等公路，利用现状省道、县道等重要交通设施先行进行建设，并结合其进行规划，是规划是否合理的另一项因素。省道和县道等交通实施，因为城市的规划的忽视，短期之内废除是基本不可取的，规划路网时尽量考虑现有交通枢纽，在进行建设时也可作为施工通道，是保障“三通一平”的便利条件。排水规划一般是利用路网规划图纸进行的管道铺设，合理的布设路网规划是合理设计排水规划的前提。

3. 排水规划需要结合现状发展

排水规划中常常忽视的是新规划区域发展时序的问题。排水管网进行规划时，一般整体考虑管网布置，污水厂设置位置仅根据地形、风向、用地布局等单一技术指标布置，这是不完全合理的。新开发区，发展时序一般是逐步推进，而不是全面发展，全盘散开的形势，如果不逐步推进，就会涉及到土地性质、土地指标、征地拆迁、行政区权属等问题困扰，重点不突出，力量分散，发展的困难及成本巨大。

如我开发区发展时序由北向南，由西向东统一推进，整个地形北高南低，西高东低。在城市的最西南侧设置有第一污水厂，根据规划，覆盖的范围由污水厂向东大概有3公里左右，北侧10公里左右，总共41平方公里，规划处理量为13吨/天，实际处理量为3吨/天；污水厂向东3公里以外区域排入第二污水厂，根据地形、风向以及功能分区，第二污水厂布置在距离第一污水厂东南侧15公里以外的河边。由于招商引资等原因，几年内第一污水厂范围内的用地很快用尽，企业大多正在建设，生产均未饱和，第一污水厂污水量离规划水量还远远不满足，但污水厂东侧3公里以外的用地只要布置几个企业，就需要建设长15公里的污水主管道和40万吨/日的污水厂，短期内非常不经济，主管道需要穿越经过7个村庄，而第二污水厂选址的位置深入农村，仍为耕地，行政权属也未调整。经过多次论证，在污水厂建设用地不增加的情况下，将第一污水厂的范围向东延伸至7公里左右，服务范围增至46平方公里，污水厂处理量由13吨/天增至16.5吨/天，这样做的好处是等待第一污水厂范围内的用地充分发挥作用，是也可可以延缓第二污水厂建设5-10年。

4.排水规划需结合道路建设，主次分明

排水管道建设与道路建设同步实施，由于企业建设与道路建设常常又不分前后，这就对规划提出了更高的要求，规划时就需考虑实施难度以及实施先后的问题。我们的实际做法是考虑先将污水主干管道以最小代价先行实施的原则，在规划时主管道躲避村庄、利用现状道路并配合实施部门进行规划，排水支管根据建设需要进行后续规划并修建，这种方法目前比较符合新区发展的实际情况。若主道管数量增多，却个别通过的地方因为拆迁征地等工作不能进行及时修建，将影响一大片区域排水无法进行排放，所以集中人力、财力贯通一根由头至尾的排水主管道，是非常可行的方法。

第6篇：土地征地新规范文

你局《关于执行〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉中几个问题的请示》（闽土资〔1997〕008号）收悉。经研究，我们认为，在对已成立的、改建或新设的股份有限公司的土地使用权进行评估、确认和处置时，应本着有利于建立现代企业制度，服务于企业转换经营机制；有利于加强土地管理，防止国有土地资产流失的原则，明晰土地产权，准确评估其价值量，依法处置，规范运作，严格按照有关法律、法规办理手续，以将股份有限公司的土地使用权纳入依法规范的管理轨道。现就请示中提出的几个具体问题，答复如下：

一、关于已成立的股份制企业的土地资产进行重新评估、确认和处置中的问题。一是重新评估的基准日期，应是股份制企业设立时确定的估价期日。这是因为土地资产同其他国有资产一起作为国家股，就应同其他国有资产一样有统一可比的基准日期。二是当出现股份制企业成立时的评估价格和重新规范中的评估价格不一致时，应当确认依据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）重新评估的价格。三是对重新评估确认后带来的价格不一致问题，可通过以下几种方式解决：1、减少土地使用年期；2、如有多余空地的，可收回多余空地（即减少面积）；3、按原入股作价总额与现单位面积地价比例进行宗地分割，使部分土地使用权作价入股（需重新办理手续），其余部分可由现股份制企业补交出让金，或以租赁方式使用；4、有条件增资扩股的，在企业增资扩股时，两个评估价格的差额部分经土地管理部门依法批准后，也可作为国家股再进入。

二、关于土地资产分割入股的问题。有些企业认为土地资产全部入股后国家股所占比例太大，其他股东收益降低而影响其积极性，提出企业占用的土地分割后部分入股，其余沿用划拨方式。我们认为，企业股份制改革中原划拨土地使用权的处置应按《暂行规定》办理，对某些企业土地资产全部作为国家股有困难的，可灵活运用《暂行规定》确定的其他方式综合处理，但不得再沿用划拨方式。宗地分割入股的，具体操作应当按照国务院第55号令第二十五条的规定办理。

三、关于三种土地使用权处置方式同时使用的问题。有些企业将其使用的土地一部分通过出让方式作为企业法人股，一部分直接作价入股作为国家股，一部分以租赁方式进行处置。无论企业采取哪一种方式处置，或者三种方式并用，只要符合企业实际需要，有利于企业转换经营机制，都是可行的。但这三种土地使用权处置方式所享有的权利、义务一定要明确。

四、关于有的企业在取得划拨土地使用权时，是以贷款支付征地费和基础设施上的投入部分是否要剥离作为国有法人股的问题。应按照建立现代企业制度必须产权清晰、权责明确的原则，充分考虑企业的投资主体和投资风险责任承担者等实际情况作出处理。

第7篇：土地征地新规范文

（一）加强调控，有力地保障了经济社会又好又快发展。*年，我们进一步贯彻落实国务院关于加强土地调控的各项政策措施，认真执行“从严从紧、依法依规、有保有压、节约集约”的原则，解难题、保发展、促节约的能力进一步提升，有力地保障了经济社会又好又快的发展。

实行计划点供，推动了产业结构优化升级。严格执行国家土地利用计划，控制新增建设用地总量，对进一步优化投资结构，遏制固定资产投资过快增长发挥了重要作用。一年来，优先保证了能源、交通、水利等重要基础设施用地，共安排独立选址建设项目232个。在科学分配下达各地用地计划的基础上，对投资达1亿美元的外资及重大民资项目，继续实行省级点供计划政策。全年安排点供计划项目82个，所涉项目共吸引外资61.7亿美元和470亿元人民币，促进了产业结构的优化升级。主动做好省以上重点工程建设用地服务，京沪高速铁路、江都至海安公路、泰州长江大桥等一批控制性工程获准先行用地，泰州电厂、京杭运河常州段、无锡硕放机场等一批重点工程被批准用地。*年，土地供应基本满足了全省经济社会发展合理的用地需求，保障了重大产业项目和重要基础设施工程顺利实施。

优化供地结构，统筹了城乡和区域发展用地。*年，全省盘活存量建设用地占到总供地量的28.85%，同比上升了3个百分点。从产业结构的分布上看，土地供应比重进一步向“三产”转移：工矿仓储用地占50.6%，同比下降了9.7个百分点；住宅用地23.8%，同比上升了6.4个百分点；商业服务业占7%，同比上升了0.4个百分点。认真落实房地产用地政策，加大地价指数信息密度。南京、南通等地加大了经济适用房、中低价商品房用地的供应量。为加快苏北工业化进程，对省政府批准的10个南北挂钩开发区，一次性安排农用地转用计划5000亩，推动了产业的梯度转移。

全面实行工业用地招拍挂，节约集约用地再上新台阶。省政府出台了全省工业用地招标拍卖挂牌出让办法和出让土地最低价标准。*年全省工业用地招拍挂出让624宗、面积3.59万亩，出让地价平均每亩达16.2万元，比上一年增长18.25%。苏州市全年所有新批的工业项目，全部以招拍挂方式出让。全面落实土地出让金“收支两条线”管理。制定了土地储备资金管理办法，修订了建设用地控制指标，新的标准总体上较原标准节约用地15%以上。加强建设项目用地预审管理，省级用地预审核减用地规模1.2万亩。建立了开发区土地利用管理系统，开展了基准地价更新工作。全面开展了闲置土地清理工作，成效显著。扬州、盐城实行用地批准书施工现场公示制度，宿迁实行计划分配与盘活存量挂钩机制，江都实行工业用地地价与容积率挂钩机制，江阴实行强势分割、强力征收、强制收回闲置土地“三强”举措，通过盘活存量土地，有效缓解了建设用地供需的矛盾。

（二）严格执法，有效地保护了耕地资源。各地正确处理保护资源与保障发展的关系，把执法查处作为保护耕地最直接的手段，一手抓严格执法，一手抓责任落实，有效地提高了耕地特别是基本农田保护的水平。

土地执法监察建立了新的机制。针对部分地区违法违规用地、乱占滥用耕地上升的势头，一年来，我们分别会同监察、农林、财政等部门，开展了土地违法违规案件、解决农村集体土地突出问题、土地收支管理以及工业用地公开出让等工作的专项检查，组织了对11个市县的卫片执法检查，切实维护了全省土地利用管理的良好秩序。特别是下半年根据国土资源部的统一部署，积极开展土地执法百日行动，并将其上升为政府行为，取得了积极的成果，基本完成了治理整顿的各项任务。保持案件查处高压的态势，重点查处了连云港、溧阳、张家港等高尔夫项目，铜山别墅项目，河济公司违法占地等一批顶风违法违规用地案件。在加大力度对如皋、邳州等违法用地重点地区进行严肃查处的同时，还联合省监察厅实行了问责。广泛开展“江苏省土地执法模范县”创建活动。对评选出的10个执法模范县，一次性分别奖励用地计划300亩；对5个创建工作先进县，分别奖励计划*亩，调动了基层政府依法管地用地的积极性。

落实土地管理和耕地保护责任取得了新的进展。认真落实地方人民政府土地管理的责任，报经省政府同意，下达了各市耕地保有量和基本农田保护面积考核指标。苏州、泰州、宿迁、扬州、淮安等地，将土地管理、保护耕地列入政府工作目标和考核内容；徐州市规定乡镇干部提拔时，国土部门可以“一票否决”；金坛市开展的“土地管理示范村”创建活动，效果很好。

基本农田保护示范区建设取得了新的成效。深化省级规划前期工作研究，完成《江苏省土地利用总体规划大纲》（草案）编制。在认真抓好5个国家级基本农田保护示范区建设的基础上，又确定了7个县为省级基本农田保护示范区。全省以县为单位，全面完成了基本农田保护“争先达标”任务。南京等地还设立了基本农田管护专项资金。

实施百万亩土地开发整理工程取得了新的成绩。全年实施不同类型的土地开发整理项目2162个，开发整理土地128万亩。其中占补平衡补充耕地项目库完成新增耕地28万亩，超额完成了省政府下达的目标任务。制定土地开发整理工程建设标准，规范土地开发整理资金管理，严格占补平衡台账管理。国土资源部总结推广了我省开展土地开发整理项目建设“质量年”活动的经验做法。

（三）标本兼治，进一步规范了矿产开发秩序。在巩固整顿矿产开发秩序成果的同时，积极推进规范管理工作，在制度建设和机制完善上取得了新的成绩。

全面完成了矿产开发秩序整规任务。以治乱、治散和治本为重点，全面完成整顿和规范矿产资源开发秩序任务。资源整合工作有序推进，基本完成岩盐、石膏、水泥用灰岩3个重要矿种，以及宜兴、溧阳、句容、铜山、赣榆5个重点地区的整合任务。严格规范出让程序，推进矿业权市场建设。

加快推进新一轮限制开山采石工作。省政府批准了南京等9市的新一轮禁采区方案。全省新关闭采石企业132家，占应关闭总数的80%。镇江市把禁采任务列入了政府目标责任考核，徐州市建立了开山采石企业诚信准入制度。全面完成“百矿环境整治”任务，无锡、苏州、常州和南京市江宁区超额完成任务。全省共完成矿山环境治理项目117个，治理露采宕口170个，治理恢复面积1300万平方米。

地质勘查投入力度明显加大。省政府召开了建国以来全省首次地质工作会议。建立全省地质勘查基金，集中财力办大事，全年安排地勘基金项目30个。重点开展了矿产资源潜力评价、地质勘查资质单位清理检查，全年新增无水芒硝、石盐、金红石、地热等一批资源储量。省地调院、省地质四队、省有色地勘局八一四队等荣获“全国地质勘查行业先进集体”称号。

建立了矿产资源开发监管长效机制。开展第二轮矿产资源规划编制工作，推广实施开山采石矿山监理制度，组织开展地质资料的清理工作。完善矿山储量动态监督管理制度，编制下发煤炭矿山、地下开采非煤矿山、露采矿山等储量动态监测技术指南。全省部省两级发证的矿山以及所有开山采石矿山，全部开展了储量动态监管工作。泰州市局建立全市砖瓦粘土储量动态监管电子台账，大丰市局对矿山企业实行“户籍式”管理，连云港市区内已批矿区大部分实现了分层开采。

（四）维护权益，切实促进了和谐社会建设。始终把维护被征地农民合法权益，抓好涉土稳定，减少地质灾害损失，作为建设和谐国土的一项重要任务来抓。

被征地农民基本生活保障制度实现了全覆盖。为保证征地补偿款及时足额兑付，在全省范围推行了征地补偿款预存制度。被征地农民基本生活保障制度已经覆盖全省，共有130多万失地农民参加了基本生活保障。其中，自*5年9月1日以来，共有50多万失地农民进入了基本生活保障网。全省累计解缴基本生活保障财政专户达226亿元，其中各级政府从土地出让金等土地有偿收益中提取的金额达34亿元。省政府办公厅印发了《江苏省征地补偿安置争议协调裁决办法》。淮安、泰州等地将被征地农民基本生活保障，列入了政府“实事工程”进行考核。镇江市明确规定全面实行“即征即保”，南通市区率先建立了保障标准的调整机制。

国土资源管理工作取得了新突破。创新国土资源管理机制，年初对考核选定的10个重点管理县，暂停重大项目用地省级点供计划，下半年又根据整改情况对其中的6个县恢复点供。建立全省国土资源信息系统，实现了省市县三级管理联网。及时受理和答复省长信箱、厅长信箱和“政风热线”举报案件。*年，全省接待的来访批次和人次，同比下降10.1%和6.6%，其中集体访同比下降7.2%和3.5%。

汛期地质灾害防治工作确保了“零伤亡”。突出抓好汛期突发地质灾害防治工作。全年全省没有地质灾害造成人员伤亡事件。通过门户网站、手机短信平台等预警7次，成功预报滑坡、崩塌灾害16起，最大限度地降低了地质灾害造成的危害和损失。全年治理重大地质灾害隐患17处，消除了一批重大地质灾害隐患。

土地、矿产权属管理工作取得了新进展。全年新发土地证210万本。截止*年底，全省国有土地使用权初始登记发证率达93.4％，集体土地所有权初始登记发证率达89.9％；集体土地使用权初始登记发证率达89.2％。重点保证了省电力公司、中石化、省农行等大型企业土地确权登记。全年调处土地权属争议587件。加强矿业权审批发证的监督管理，在全国率先实现了省市县三级采矿权管理信息系统的实时互联。全年颁发采矿许可证1768个，颁发勘查许可证82个、地质调查证5个。

（五）精细管理，全面夯实了基础和基层工作。紧紧围绕“管理创新年”活动，以精细化管理为目标，推进制度、机制和手段创新，基础管理水平和干部队伍素质进一步提升。

国土资源精细化管理水平得到提升。首次评选全省系统管理创新奖，编辑出版了《走精细化管理之路—江苏国土资源管理创新与探索》一书。无锡高水平节约集约用地、大丰执法监察“三全”管理、靖江聘请执法信息员等一批创新成果，在全省乃至全国产生了较大反响。加大政务信息和新闻宣传力度，举办了江苏省“全国土地日”高层论坛，盐城、宿迁、江都、宜兴、兴化、海门等地以文艺汇演、专题晚会、漫画读本等形式，宣传国土资源法律法规、国情国策。

“金土工程”一期建设任务全面完成。实现了省市县三级电子公文远程传输，提高了行政效率。完成13个市局数据中心建设，苏南和苏中八市的市县视频会议系统全面建成。省厅、无锡市局“金土工程”试点被国土资源部通报表扬。

全省第二次土地调查进展顺利。根据省政府的统一部署，省市县三级全部成立了领导小组和专门的调查机构，制定了土地调查总体实施方案。全省44个县开展了外业调查，面积达3.86万平方公里，取得了阶段性成果。

“完善体制、提高素质”活动取得显著成效。开展创建“人民满意国土资源所”考核验收工作，表彰了30个优秀国土资源所，宿迁、盐城等地提前完成薄弱所改建任务，基层所的面貌有了很大改观。加强领导班子建设，组织干部参加各类培训，会同省委组织部举办市县（区）长国土资源管理专题研讨班，提高了干部队伍整体素质。老干部工作得到进一步加强。加强精神文明创建工作，省厅（系统）跨入全省创建文明行业工作先进行业。精心组织了第三届“国土资源杯”乒乓球比赛和首届书画摄影展。表彰了一批“十五”期间国土资源科技工作先进集体和个人。认真落实党风廉政建设责任制，南京市局强化网上审批监督功能，无锡、常州市局实行国土资源市场廉政准入制度，昆山市局深入开展了查找岗位“廉政风险点”活动。扎实开展机关作风整改，省厅确定的服务发展、服务基层、服务群众的10件实事全部按时办结。

同时，测绘管理和地勘经济工作又有新进展。全省新一轮基础测绘成果实现了全覆盖，启动“数字城市”试点，永久性测量标志维护工作全面完成，测绘市场、地图市场日趋规范。省地勘局、省有色地勘局发挥地质科技优势，服务地方经济，开拓两个市场，为全省经济社会发展作出了重要贡献。*年，省地勘局实现经济规模和总收入均比上年增长20%以上。省有色地勘局全年实现经营收入突破11亿元，利润突破1亿元、同比增长34%。

第8篇：土地征地新规范文

    

    序号 内 容 单方成本(元/ m2) 备 注

    -------------------------------------

    1 土建工程（高层） 1400 

    2 安装工程 175 水、电、通风、人防

    3 弱电（智能、消电） 12 

    4 土地出让金 

    5 设计、勘察费 40 含施工图审查费用

    6 招投标费、监理费 16 含造价咨询、招标

    7 电梯（31层） 50万元/部 

    8 三通一平费用 7 

    9 白蚁防治费 2 

    10 墙改资金 10 

    11 环保评估费 0.4 

    12 噪声污染费 2 按地上建筑面积

    13 工程放样费 1 648.5 元/点

    14 工程质监费 1.2 

    15 场建档案咨询费 7 中标建安造价的0.15%

    16 试桩费用 6 试桩材料清工及静载费

    17 高教资金 10 

    18 小区配套 100-150 按地块面积-建筑占地面积

    19 银行利息 

    20 物业维修资金 66 （1+2+3+7+18）*4%

    21 企业管理费 83 （1+2+3+7+18+20）*5%

    22 税金  

    

    

     

     

     

    项目名称

    一、 征地和拆迁费

    1 征地手续报批费

    2 新征地基本地价 

    3 国有地调整费

    4 拆迁补偿费

    4 市土地储备中心前期工作及利息费

    5 拆迁工作协调费

     

    二、 前期费用

    1 项目建议书及可研

    2 总平面规划

    3 工程规划设计

    4 环保评估

    5 送配电设计

    6 建筑工程设计费

    7 室外配套工程设计

    8 设计图纸审查费

    9 地质勘探费

    10 工程监理费

    11 工程交易服务费

    12 工程质检费

    13 工程招标、标底编制费

    14 墙改费

    15 劳保基金费

    16 住宅楼座规划放线验线费

    17 地震灾害评估

    18 河道维护管理费

    19 旧城改造费

    20 城市配套费

    21 人防建设费

    22 文物勘探费

    23 确权登记费

    24 房产登记测绘费(住宅)

    25 房产交易服务费

    26 土方购调费

    27 施工临水

    28 施工临电

    29 临时道路

    30 临建围墙 

    31 临时建筑、办公

    32 工程地形测量

    33 勘察设计审查费

    34 方案评估费

    35 预销售公告

    36 工商登记费

    37 两书一证、合同工本费

    38 产权申报费

    39 公告费

    40 初始登记费 

    41 土地使用税（2年）

    42 耕地占用税（不含国有土地）

    43 土地登记测绘费

    44 土地登记费

    45 物价申报费 

    46 印花税（工程合同）

    47 印花税（购销合同）

     

    三、 建安费用

    1 住宅建安成本

     

    四、 基础设施与公建

    1 小学建设

    2 幼儿园

    3 综合物业楼

    4 热力交换站

    5 垃圾站

    6 其他公建

    7 煤气工程费

    8 小区外东柳大街给水

    9 小区内室外给排水 、雨水管道

    10 小区内室外热力管道

    11 小区外东柳大街热力管道

    12 小区外东柳大街排水、雨水

    13 送配电工程

    14 中心广场

    15 小区绿化

    16 区间硬化及便道

    17 花饰围墙

    18 大门警卫室及不锈钢伸缩门

    19 区外道路

    20 有线、通讯

    21 室外路灯

    22 垃圾桶及减速带

    23 暖气、煤气入网费、首层防护栏另计

     

    五、 小计：一~四

    六、 管理费

    七、 贷款利息

    八、 物业管理基金

    九、 不可遇见费

    十、 其他费用

    十一、 税金

    十二、 总计：五~十一

    十三、 单方成本价（元/m2) 

     

     

    

    一.征地补偿费

    　(一).土地出让金

    

1.计算方法:

    

土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积

    

2.上交部门: 市财政局

    

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.

    

(2)京政发[1994]43号文.

    

4.说明:

    

(1) 各区类地价取值详见附件;

    

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

    

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

    

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础

    

设施建设.

    

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 

    

同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

    

(2) 土地出让金修正系数表.

    

    

    　(二).征地及拆迁补偿费:

    

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

    

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.

    

    

    二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

    

1.临时水,电,路,场地平整费

    

依据:1992年建安工程定额;

    

标准:按实际发生工程量计算;

    

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.

    

2.规划,测量,勘察,设计费:

    

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号

    文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

    

标准:

    

(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑设计费

    

    

民用建筑工程设计费率收费标准

    

单 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 资 (万 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 级

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    　备注:

    

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

    

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

    

3.30层以上建筑;

    

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

    

一级: 1.高级大型公共建筑;

    

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

    

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.

    

二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

    

2.技术要求较高的中小型建筑;

    

3.16层以上29层以下住宅.

    

三级: 1.中级,中型公共建筑;

    

2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

    

四级: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

    

五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

    

    

    　说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.

    

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

    

    　3.规划条件,可行性研究费

    

依据:建设部(1991)第425号文

    

标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日

    

用地规模(公顷) 

工日定额

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面议

    

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰

    

    

    三.基础设施费

    

1.红线内基础设施费

    

依据:京政发[1993]34号文

    

标准: 1).根据项目的实际情况定.

    

管线延长米*管线单方造价.

    

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.

    

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工

    

程量*单方造价;

    

(2)各种管线单方造价:

    

自来水管线　 

 600元/米

    

雨水管线 

 　700元/米

    

污水管线　 

 800元/米

    

煤气管线 

1000元/米

    

热力管线 

2000元/米

    

供电管线　 

 700元/米

    

电信管线 

1500元/门

    

道路

 80元/平米 

    

绿化

 20元/平米

    

(3)经验数据:

    

环卫费

 5元/平米

    

照明费

 5元/平米

    

(4)该项费用一般范围 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高档住宅(公寓,写字楼)

 400元/平米

    

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)

    

依据:设计方案和集资协议;

    

标准:根据项目的实际情况定;

    

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

    

(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.

    

    

    四.房屋建安工程费

    

1.建安工程费 

    

依据:现行建安费定额计算单方造价.

    

标准:

    

(1) 普通住宅 多层 

900-1000元/平米

    

高层 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,写字楼

 3000-4500元/平米

    

其中: 结构 　 

1000-1500元/平米

    

装修

 800-1000元/平米

    

设备　 

 1200-2000元/平米

    

b.别墅

 3000元/平米

    

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依据:京政发[1985]149号文;

    

标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

    

工程取费 按实际工程量.

    

①.详见公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;

    

b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;

    

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

    

    

2.招投标费

    

依据:京政办发(1987)第152号文

    

标准:中标额*1‰

    

3.预算审查费

    

依据:(84)建京经字第439号;

    

标准:预算造价*0.5‰

    

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

    

4.工程监理费

    

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

    

(2)[93]京建法字第029号

    

标准:工程造价*适用税率

    

适用税率:

    

工程造价 500 万元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量

    

监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

    

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.

    

5.竣工图费

    

依据:(86)市建规字第097号;

    

标准:设计费*7%

    

6.建材发展基金

    

依据:(89)京建材字第292号;

    

标准:建安工程造价*2%

    

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

    

    

    五.公共配套设施费

    　1.锅炉房

    

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

    

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

    

(2)锅炉每吨造价约25万元.

    　2.变配电所

    

标准:每建筑平米30元.

    　3.集资维护费

    

标准:每建筑平米80元.

    　4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

    

依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/kva

    

后调整为四环路以内 1100元/kva

    

四环路以外 550元/kva;

    

现调整为单路供电 270元/kva

    

双路供电 540元/kva;

    

说明:住宅用电量 30-60 va/平米;

    

其他用电量 50-80 va/平米.

    

    六.管理费

    

依据:(92)京价收字第124号;

    

标准:一至五项之和*2.5%.

    

    七.基础设施增容费

    　1.商品房

    

依据: 京计基字(1988)第866号文

    

标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

    

煤气厂建设费 29元/平米;

    

供热厂建设费 30元/平米;

    

污水处理厂建设费 10元/平米;

    

说明: (1).用一项交一项;

    

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项

    

不再重复计取;

    　2.非住宅建设项目四源费

    

依据: (1).京政发(1986)131号;

    

(2).京政发(1986)155号;

    

标准:

    

自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

    

煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

    

供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元

    

/百万大卡;

    

污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

    

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交纳.

    

    八.项目配套设施建设费

    　1.综合开发市政费

    

依据: (1).京计基字(1988)第648号;

    

(2).市开办(1988)经字第2号;

    

标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

    

(2).建设投资*15%;

    　2.分散建设市政费

    

依据:京计基字(1988)第648号;

    

标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

    

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

    　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100

    

元/平米计算。

    

    

    九.两税一费

    　1.营业税

    

依据:(90)财税字第009号;

    

标准:商品房收入*5%;

    　2.城市建设维护税

    

依据:市开办(1988)经字第2号;

    

标准:营业税*7%;

    　3.教育附加费

    

依据:市开办(1988)经字第2号;

    

标准:营业税*3%;

    

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

    

    十.用电权费（取消）

    

依据:京政发[1993]17号

    

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

    

 (2).其他用电量(kva)*4000元/kva;

    

用电量:(1)住宅用电量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用电量 40-50 va/平米;

    

    十一.投资方向调节税（取消）

    

依据:京税字(1991) 805号

    

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权

    

费-土地出让金）*80%*适用税率

    

适用税率:

    

(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满

    

5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;

    

(3).更新改造项目,其税率为10%;

    

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的

    

除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

    

(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,

    

经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

    

    

    十二.不可预见费

    

依据: 估

    

标准: 一至六项之和*5%.

    

    

    十三.建设周期

    

依据: 建安工程定额

    

标准: 

    

建筑面积(万平米)

 建设周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

第9篇：土地征地新规范文

关键词：中小型房地产企业；房地产融资；合作开发

自2010年开始，国家不断加强对房地产行业的宏观调控，各地方也陆续出台了调控政策，大型房地产企业亦在“攻城掠地”抢占市场，中小型房地产开发企业面临巨大的生存压力，合作开发成为它们生存与发展的必然选择。

一、中小型房地产企业合作开发的必要性

（一）宏观调控下中小房地产企业融资更难

1、宏观调控下房地产企业储备的土地出手难

（1）开发商囤积大量土地。房地产行业的高额利润吸引了众多资金进入到房地产市场，这必然使得土地供给的竞争更加剧烈。据国家统计局统计，2005年前11个月，我国购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方；2005年全国房地产百强企业共储备土地面积4亿平方。

（2）国家加大了对房地产开发企业闲置土地的处置力度。在2008年里，整顿闲置土地毫无疑问成为房地产政策调控的在重头戏。2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：一是优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率；二是严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对于囤积土地的开发商而言，往往采取三种方式处理手中的土地：筹集资金自主开发；转让土地；与其他企业合作开发。

2、获得房地产开发土地的门槛提高

2006年8月国土资源部下发的新规范实施，明确了必须纳入招、拍、挂出让国有土地的六类情形，进一步完善了土地使用权的出让制度，严格控制了划拨土地和协议出让土地的范围。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，此办法又进一步完善了土地储备制度，使得土地供给更加规范和严格。一系列土地调控政策的出台，提高了征地成本和房地产开发企业获得土地的门槛。

（二）国内房地产行业自身特点

房地产是典型的资金密集型行业，对于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的购买还是项目的开发都离不开高额资金的支持。而且，国内房地产企业以中小房地产企业居多，它们存在自身开发资质低、自有资金少、负债率高，融资难的问题一直困扰着中小房地产企业。

此外，国内房地产行业达到10%的净利润（家电业2%，it业2%-3%）吸引了其他行业有实力的大型企业加入房地产开发的大军中，使得房地产市场的竞争更加剧烈，同时也让中小房地产开发企业的日子更难过。因此，在种种不利条件之下，合作开发无疑会成为中小房地产企业发展的必由之路。

二、中小型房地产企业合作开发的定义及类型

（一）合作开发的定义

合作开发，分为狭义的合作开发和广义的合作开发。狭义的合作开发指的是双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房产项目等，共担风险，共享收益的房地产开发方式。而广义上的合作开发，则是指任何由两方合作进行房地产开发项目的都可以纳入合作开发房地产的范畴。本文只讨论广义的合作开发。

（二）合作开发的类型

中小型房地产企业合作类型主要有两种：紧密型合作和松散型合作。

1、紧密型合作

紧密型合作，指合作的各方共同出资、组成新的具有法人资格的经济实体。其特点是：参加合作的方式是出资；组成的经济实体具有法人资格；合作各方共同经营、共负盈亏，仅以自己出资的财产为限承担责任。

但是，紧密型合作案例比较少见，因为这种类型的合作开发方式周期长、风险大，往往涉及到法律问题，如股权转让、股权之争、份额之争等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出资、共同经营，组成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济联合组织。目前最常见的合作开发方式多采用松散型合作，因为该模式相互之间约束性较小，风险亦较小，但是也会存在各类法律风险。

（三）中小型房地产企业合作开发存在的问题

目前，很多中小房地产开发企业已经认识到合作开发的重要性和必要性，并且去开始实践，但在合作中却经常出现一些必要或不必要的纠纷，出现纠纷的原因很多，其分析如下：

1、中小型房地产企业自身问题

（1）由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高等原因，造成企业信用度不高，使得企业之间缺乏信任，也就失去了合作的基础。

（2）一些中小企业对自己所拥有优势资源缺乏客观、理性的评估。不能充分认识和评估自己的优势资源，对自己需要什么样的合作对象缺乏理性分析和清醒的认识。造成企业在选择合作对象时，往往只看对方的资金实力，而不从是否与自身企业能否相容、匹配、互补等综合条件来做决策。

（3）中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄。房地产开发投入资金巨大，开发周期长，房地产合作开发的两方或多方承担的风险大，一旦出现问题，双方当事人的利益损失就是巨大的，因此严谨、规范、合法的合作开发合同是保障企业利益的重要依据。然而，中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄，对合作开发合同的认识不够。

2、相关的法律法规不健全，行业缺乏有效的监督和管理

一个行业的健康发展离不开完善的法律制度的支持和保护，对于房地产合作开发亦如此。不论是采取松散型合作方式，抑或是紧密型合作方式，都需要有健全的法律法规支持与约束。但是当前，在合作开发方面缺乏有效的法律法规监督、约束。

此外，由于中小房地产企业的经营、管理能力有限等原因，在房地产合作过程中，中小房地产企业必然需要咨询一些法律、会计等顾问机构，但目前国家对这些机构的规范少，导致这些机构不足够中立。

三、对合作开发的一些建议

（一）中小型房地产开发企业要认清形势，转变思维，积极推进相互间的合作开发

第一，面对国家的宏观调控以及对房地产市场的规范，中小房地产企业要及时转变思维，认真分析自身企业及本行业面临的情况，在清楚把握自身优势和劣势基础上积极推进与其他企业的合作。

第二，在选择合作对象，特别是战略合作企业时候，不能仅看对方的实力，更要考虑对方与自身是否相容、匹配、互补。选择合作者需要考虑双方战略目标的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业合作及资源整合的控制性。

第三，签订完备的合作开发合同。房地产合作开发合同内容复杂标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷，而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测，因此，签订合作开发合同一定要谨慎。在合同中，要明确双方的责任，对每一项义务和权益做详细约定，重视违约约定。

（二）建立健全法律法规，完善行业监督机制

建立健全法律法规，完善行业监督机制，促进中小型房地产企业的健康发展。中小型房地产要想发展，必须有国家政策支持和法律的保障，特别是在合作开发问题上，更需法律的规范与约束。同时，要加强行业内部监督，提高行业自身的自律性。

参考文献：

1、陈珂,贾秀磊.基于多属性综合评价法的房地产企业合作伙伴选择[j].建筑管理现代化,2007(4).