土地评估方法精选(九篇)

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第1篇：土地评估方法范文

关键词：东莞市 土地出让 评估方法

中图分类号：F205 文献标识码：A

文章编号：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出让评估的工作流程简介

东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：

1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。

2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。

二、出让评估中使用的评估方法的种类

当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。

对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。

东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：

1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。

三、评估目的的表述

出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。

四、采用市场比较法评估的要点

1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。

以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。

在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。

我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。

另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。

2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。

交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。

对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。

五、采用成本逼近法评估的要点

评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。

成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。

六、采用收益还原法评估的要点

1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。

如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。

在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。

如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。

2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。

3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。

4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。

七、采用剩余法评估的要点

1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。

2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。

八、在特殊出让评估时的一些做法

1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。

2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。

对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。

九、在出让评估中应关注的问题及建议

1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。

2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。

3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。

4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。

5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。

6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。

以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。

第2篇：土地评估方法范文

本文的研究问题为:为什么环境影响评估制度无法解决目前台湾土地开发时所面临的冲突困境?主要原因为何?面对这个问题,环境影响评估制度可能必须做何种更张,以适合台湾民众的需要,进而来解决环保抗争与经济成长之间的冲突?

1土地开发之困境与环境影响评估制度之建立

台湾过去因为追求工业及经济之快速发展,严重忽略了自然生态环境的保育,致使环境污染事件相当频繁。许多大型的开发案都受到民众的抵制,而无法顺利的动工兴建。为了解决这个问题,并平衡环境保护与经济成长之间的矛盾,环境影响评估制度乃逐渐的受到重视,企图透过此制度的建立与实施,一方面能够保护台湾的自然生态与社会环境,另一方面则是继续保持台湾的经济成长,由此创造出彼此双赢的局面。然而,何谓环境影响评估?依现行“环境影响评估法”第四条第一项第二款之规定:“指开发行为或政府政策对环境包括生活环境、自然环境、社会环境及经济、文化、生态等可能影响之程度及范围,事前以科学、客观、综合之调查、预测、分析及评定,提出环境管理计划,并公开说明及审查。环境影响评估工作包括第一阶段、第二阶段环境影响评估及审查、追踪考核等程序。”由上述对于环境影响评估的定义可知,非常注意科学及客观的评定办法,企图由此办法来作为开发政策的主要之判准。而科学及客观似乎被划上了等号,只要是符合科学的,就是属于客观的,其应不包含主观的成分,因此是可以为一般社会大众所接受的。再者,何种开发行为必须经过环境影响评估呢?根据该法第五条之规定,下列开发行为对环境有不良影响者,应实施环境影响评估:(1)工厂之设立及工业区之开发;(2)道路、铁路、大众捷运系统、港湾及机场之开发;(3)土石采取及探矿、采矿;(4)蓄水、供水、防洪排水工程之开发;(5)农、林、渔、牧地之开发利用;(6)游乐、风景区、高尔夫球场及运动场地之开发;(7)文教、医疗建设之开发;(8)新市区建设及高楼建筑或旧市区更新;(9)环境保护工程之兴建;(10)核能及其它能源之开发及放射性核废料储存或处理场所之兴建;(11)其它经中央主管机关公告者。前项开发行为应实施环境影响评估者,其认定标准、细目及环境影响评估作业准则,由主管部门会商有关部门于本法公布施行后一年内定之,送有关立法部门备查。根据此法条第二项之规定,环保部门后来订立“开发行为应实施环境影响评估细目及范围认定标准”办法,许多土地开发行为因此在开发之前都必须实施环境影响评估,等到通过之后才得以开发营运。因此,此法的实施对于台湾之土地开发确实带来了相当大的冲击。

2科技就是客观中立的吗

环境影响评估的实施非常强调科技的重要性,这可由该法第四条之内容得知。每当政府或是大企业面对着严峻的环保抗争时,科技理性就成为它强而有力的辩护武器,解决环境污染的根本办法就是科技不断的创新及改进。在这种思维底下,政治及社会方面的价值观,如民主参与、社会公平、环境及生态的均衡发展等,都被置之一旁而无暇顾及了。换言之,地方社区的价值及其社会意义已在科技决定论的意识型态底下,被摧残的支离破碎。然而,这种科技决定一切的论点受到民众的强烈质疑及反对,因为他们已逐渐体验并认识到科技带给人们的负面影响(Norgaard1988,610)。由于不断恶化的生存环境已促使基层民众群起抗争,积极要求参与政府制定决策的过程,所谓的科技中立之说及科技是纯粹追求事实而不考虑任何后果的立论,已经为环保工作者所拒绝(Freudenberg&Stei-nsapir1992)。为了保持科技至上及经济效率第一的价值观能够支配整个社会,Edelstein(1986/1987)指出,政府技术官僚经常想出办法来避免科技及市场的运作遭到民众参与的干扰,行政程序的设计是为了要避免市民的参与,即使有些市民被邀请来参加,他们也只是代表着象征的意义罢了。另一方面,Freudenberg&Steinsapir(1992)也表示,政府及企业界通常把那些原本是政治的事件转变成科技的问题,因此,去解决这些问题的方法就是要仰赖专家而不是民众的民主参与。因此,现代化观念强调科技的结果,使得环境问题都被化约成科技的问题,解决之道也唯有依靠科技的手段,至于人类的行为或是选择,则并非是考量的重点。因此,Redclift(1994,31)就指出,当人们把自己与科技分离时,并将责任委由科技来承担时,人们就很不可能为那些因自己的行为所造成的不良环境后果来承担责任。诸多环境问题,如温室效应、臭氧层破洞等问题,就皆被视之为外部性问题,解决之道,并非依赖人类的一起努力,而是必须依赖于少数精英专家。此外,重视科技的另外一个意涵,就是谁掌握了科技,也就拥有了社会的权威,对于未来发展具有绝对的影响力量。Goldsteen&Schorr(1991)所强调的,在决策过程之中,当民众面对环境风险时,民主的参与是绝对有其必要,科技的决定必须要并入民主的过程当中。而当正规的政治管道无法容纳他们的参与时,来自于民间社会的直接行动或许就成为市民不得不采行的手段。

3环境规划理念的变迁

赋予地方社区对于未来发展的自,开放并且公平参与的权力结构,不再完全倚赖于技术精英的指挥,可谓是环境影响评估主要重点。这种理念其实在过去的规划理论思辨中,就有学者大声疾呼其重要性,例如Davidoff(1965)提出了倡导规划的概念(advocacyplanning),建议规划者必须帮助民众参与,并应该特别协助那些无法参与的弱小团体。在Davidoff之后,Friedmann(1973)也提出了类似的接触规划理论(transactiveplanning)。认为规划者与被规划者之间的关系必须做结构性的调整,他指出规划者与被规划者必须多进行对话,经由这种对话接触,彼此将可以交换知识,进行互相学习,然后一起把知识转化为行动。Grabow&Heskin(1973)大力批评所谓的理性规划学者所坚持的科技及客观的理念。他们要求彻底的更改这种规划模式,将规划的权力分散,转交给能够促进人们发展的社区及社会。另外,为了追求一个民主的规划过程,帮助民众直接参与,Forester(1982)继Davidoff(1965)提倡的倡导式规划之后,提出进步规划(progressiveplann-ing)的理念。他藉由Lukes(1974)所述“权力三种面向”的理念,指出规划过程中的信息往往因政治及经济等结构性因素而被扭曲,在这种情况之下,规划者的主要任务即是避免这种情事的发生,让民众能够接触到正确的信息,了解政治经济不公平的结构关系,如此一来,民众才能够被赋予批判的力量,而真正的民主规划过程才有可能达成。Forester(1996)深受Habermas的影响,认为过去以科学为主的化约方法根本没有办法来解决复杂的社会问题,因此进一步指出,唯有透过用心沟通,并仔细倾听民众所讲的的故事,才是规划的主要内涵。因此,规划理论的主要内涵已由过去所强调的实质规划转变为重视沟通过程,规划被视之为交互主观、互相学习的辩论过程(Healey1996;Innes1998,1999)。由此观之,规划理论正处于一个典范交递的年代,论者习以“现代化”及“后现代化”相称(Beaureg-ard1996;Healey1996)。以往的主导者理性规划模式已受到相当多的质疑,因为长久以来局限于科技理性的观点已经变成了一种支配霸权,它将许多其它重要的想法(如道德、公平、审美观等)皆排除在外,认为彼等不值得人们的眷恋,而也唯有建筑于科技理性之下的行动才算是人类文明的进步。如此一来,在这种追求进步的理念之下,资本的重要性往往凌驾于对于人类及环境的关怀,规划理论的重心反而是以促进经济成长及竞争力为主要的考量。如今,这种建基于对于现代化理念追求的规划理论正面临了相当大的挑战,人们不再相信科技理性是唯一的判准。由此可知,一个仍然是立足于科技理性的环境影响评估概念,自然也会受到强烈的质疑。

4环境影响评估应该有新的制度内容

政府原本期盼环境影响评估制度的建立能够消除环保抗争,使得台湾的经济能够持续的成长,而环境保护也能兼顾。然而,这样的理想似乎是没有达成,因为在此制度建立之后,台湾社会的环保抗争仍然是从不间断,而且有愈演愈烈的趋势,这可由近年来反核四及反七轻设厂为例。社区民众并不相信由此制度所提出的环境影响评估报告书,并且有相当多的质疑。因此,如何赋权(empowerment)予地方社区民众,让社区民众能够参与于此报告书的制作,而不是仅只于报告书出炉之后的参与说明会及公听会,应该是一个很值得思索的课题。本文主张,环境影响评估制度至少必须同时赋予地方社区及地方政府进行环境影响评估的权力。也就是说,第一阶段的环境影响说明书及第二阶段的环境影响评估报告书皆不应该仅有一个版本,除了原本开发单位所提的版本之外,中央政府或者是开发单位也应该提供经费予地方社区及地方政府,由其选择环境影响评估的专业单位来进行环境影响评估说明书及报告书的制作,然后再提交予审查委员会。“环境影响评估法”第四条第一项第二款环境影响评估的主要内容,系“包括生活环境、自然环境、社会环境及经济、文化、生态等”,而对于上述之内容,地方社区民众应该是最具有资格来表达他们的意见,因此,倘若环境影响评估说明书及报告书的部分主动权能够由他们来实质掌握,必可大量的减少环保抗争。于此,所关怀的主要重点为,信息之拥有往往是环境影响评估的主轴,拥有信息其实就是拥有权力(Forester1982),缺乏信息之一方是无法与拥有信息之一方来进行竞争。本文主张环境影响评估制度应该要尝试让弱势团体、地方社区及地方政府拥有他们所需要的信息,并且由此来破除信息之霸权,由不同评估报告书的提出来创造一个公平参与的论述空间,让各方行动者皆能拥有信息,表达他们不同的关怀,如此一来,透过后续的对话与沟通,才有可能达到彼此都能接受的土地开发共识。倘若上述之建议短期之内无法达成,那么至少也应该尽速修改法律,将环境影响评估报告书的编制权转移至“环境影响评估审查委员会”,使得该审查委员会能够拥有环境影响评估专业单位、或者是顾问公司的聘用权,而不是如同现在之作法,任由开发单位来自由的选择,仅是于事后做“关于目的事业主管机关转送环境影响说明书或环境影响评估报告书初稿之审查。”也就是说,由审查委员会来主导环境影响评估说明书及报告书的编制,如此一来,所做出来的环境影响评估可能会比较具有公信力,容易获得社会大众的认同。至于环境影响评估作业所需的费用应该由开发单位来支出,因为这是彼等必须负担的社会责任。审查委员会也必须依照现行行政程序法第四十四条至第四十七条之规定,公开其所有之信息,让地方社区民众及开发单位皆能获得信息。在此制度之下,审查委员会的运作因此深深影响着环境影响评估制度的成败,然而,此处之建议是否允当却也值得再思虑,这是因为目前的制度已经赋予了委员会过多的责任,因此,再次增加它的负荷是否为彼等所能承担?再者,该审查委员会的成员组成也是必须给予重视。这里引发了两个颇值得重视的课题,第一、即当地之居民及地方政府并没有被包括于审查委员会里;第二、审查委员会充斥了行政及专家的色彩,专家之聘用权并且掌握于主任委员之手,彼等是否能够真正的代表社区民众的意见,其实是颇有商榷之余地。倘若审查委员会制度于现阶段无法更改,那么解决之道应该要有弹性的作为,即审查委员会应该增加名额,让地方社区民众及地方政府有参与的机会。此外,所有审查委员会成员的遴选应该要公开,并让环保团体及地方社区民众对于审查委员的人选有表达意见的机会。再者,当审查委员会对于某件重大开发案无法作成决议,或者是彼此之意见相当分歧,而委员们之票决又是抗衡不下之时,例如,当“正反意见同数时”,可能不应该如同该组织办法第九条所订定的“由主席裁决之”,此时可能就必须考量公民投票的适用性。因为,土地开发及环境影响评估原本就是一项政治的选择,在一个民主的年代,选择的权力应该要归属于地方社区民众所拥有,而不是由专家们来代为决行(徐世荣及陈志仲,1999)。吴介民就指出,“专家决策的迷思是威权时代的遗迹。专家像所有人一样可能犯错。此外,专家也不必然比一般民众更有远见。…风险的高度不确定性,既然无法由专家保证,那么谁来背书,本质上就是一个政治问题(2000)”。因此,公民投票应该是具有其正当性,他进一步阐述公民投票的内涵:公投的先决条件,是各个团体,协同怀抱不同专业信念的社群,提出正反意见和各种替代方案,提供给选民充分讨论之后才举行投票。在公投的前置作业阶段,是各种核能、环保专家、社区运动者和民众之间互相沟通和说服的过程。这需要相当长的一段时间,例如一年或两年。这个过程,有助于我们深刻反思快速经济成长的社会代价和环境成本。投票的结果,不论是赞成或反对核四,由全体公民来承担这个公共抉择的风险和政治责任。公民投票决定核四兴建与否,可以补强台湾过去重大公共政策所匮乏的正当性。这也是专家和民众携手摆脱专制黑箱作业,谋求“社会和解”的契机。本文基本上同意上述之论点,然而,并不认为公民投票是适用于每一个土地开发案,只有在经过改造过之后的审查委员会无法作成决议,或者是彼此之意见无法统合,委员们的投票结果又是相持不下时,才有适用之可能性,否则付出之社会成本可能会是过于巨大。另外一个值得考量的方法乃是将“公民诉讼”的观念引进环境影响评估制度当中,藉以提醒并防止政府主管机关怠于执行其应负担的职务。其实目前国内已经有多种环境相关立法引入公民诉讼条款,例如,空气污染防制法(第七十四条)、废弃物清理法(第三十四条之一)、及土壤及地下水污染整治法(第四十九条)等,比较其条文几乎皆是相同,仅是于第二项之内容有部分文字上的更动。如土壤及地下水污染整治法第四十九条就规定:公私场所违反本法或依本法授权订定之相关命令而主管机关疏于执行时,受害人民或公益团体得叙明疏于执行之具体内容,以书面告知主管机关。主管机关于书面告知送达之日起六十日内仍未依法执行者,人民或公益团体得以该主管机关为被告,对其怠于执行职务之行为,直接向行政法院提讼,请求判令其执行。行政法院为前项判决时,得依职权判令被告机关支付适当律师费用、侦测鉴定费用或其它诉讼费用予对土壤及地下水污染整治有具体贡献之原告。由上述可知,目前“公民诉讼”条款之精神,主要在于赋予受害人民或公益团体能够对主管机关疏于履行作为义务之情形提出告诉,藉此督促相关法令之积极执行。衡诸环境影响评估制度,其主要考量在于事前防范或减轻开发行为与政府政策对环境之不良影响,故而在前述制度兴革之下,若能参酌前述“公民诉讼”条款之精神,将此一规定纳入环境影响评估制度之中,除可强化民众参与之机制外,并将使环境影响评估制度的流程更形公开透明。

第3篇：土地评估方法范文

【关键词】 拆迁补偿；房地合一；房地分离

一、引言

自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。

二、房屋拆迁补偿评估方法

纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。

（一）房地合一评估方法

房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格

一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。

2.住宅状况修正系数

结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。

3.设施补偿费

设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修补偿费

装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。

（二）房地分离评估方法

在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。

1.土地评估值

评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数

2.土地使用权补偿价格标准

土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积

3.地上附着物费

地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

4.城市房屋装修费

该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。

（三）两种评估方法的比较分析

房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。

三、评估案例

（一）拆迁项目简介

2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14 575 平方米，拆迁面积26 565 平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86 444 平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001 年装修过，装修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆迁补偿评估

1.同地段同用途住宅交易价格

（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅状况修正系数

根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。

3.设施补偿费

按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

4.装修补偿费

按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 万元。

（三）房地分离的城市拆迁补偿评估

1.评估样本点土地使用权价值评估

根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：

（1）土地面积=14 575平方米；（2）区段均价= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数= 0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。

根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用权价值总额=4 458.19×14 575=6 497.8 万元。

2.拆迁房屋土地使用权补偿价格

根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：

（1）应缴纳土地出让金=270×86 444=2 333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26 565×270=1 075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86 444=1 210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26 565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2 333.998-1 075.88=1 258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1 210.216-557.86=652.356

万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6 497.8×0.05=324.89万元。

根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分户土地使用权补偿价值

土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格

×占地面积=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附着物价格补偿费

按照重置价格法对地上附着物进行补偿。

（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120 元/平方米，房屋补偿金额=120×65

=7 800元。

（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。

5.装修补偿费

根据前文计算结果，装修补偿为5 190元。

6.陈××拆迁补偿金额合计

拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）评估结果对比分析

上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6 497.8 万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1 258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。

【参考文献】

［1］ 陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［M］. 北京： 北京科学技术文献出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆迁实务［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

第4篇：土地评估方法范文

关键词：生物资产 价值 评估方法

着市场经济体制的完善，农业产业化的迅速发展，涉及生物资产交易、租赁、抵押、保险等业务越来越多，人们对生物资产现时价值的需求越来越强烈。然而生物资产不同于一般非生物资产，生物资产是活的、具有生命力的经济资源，生物资产的价值随着生物的生命运动轨迹不断变化。因此，如何针对生物资产的特殊性对其价值进行合理评估，是当前资产评估领域亟待解决的问题。

一、生物资产的特殊性

（一）生物资产具有生物转化和自然增殖功能

生物资产与非生物资产相比最大的区别在于其具有生命，生物资产可以通过生物转化功能不断自然更新和人为繁殖扩大，这是一般资产不具备的。

（二）生物资产具有强周期性、季节性

不同类型生物资产的生长周期差异较大，这种强周期性特点，人类一般不能随意改变。

（三）生物资产具有高风险、未来收益不确定性

生物资产的高风险性和未来收益不确定性主要表现在两方面：一方面是自然因素；另一方面是人为因素。若人为管理不善或人为故意制造灾害，同样会造成生物资产数量或质量的降低。

（四）生物资产具有附着物的不可分割性

一般来说，植物资产依附土地，渔业生物资产依附江河水系，它们具有附着物的不可分割性，即树木、农作物离开土地无法生长，鱼儿离开水无法生存，一旦它们离开其依附物，将会失去生命，亦即不再属于生物资产的范畴。部分生物资产与附着物的不可分割性，决定了它们不能进行单独交易。

二、生物资产价值评估方法分析

市场法、收益法和成本法是资产评估的三种基本评估方法，均得到世界评估业普遍认可。与一般资产相似，生物资产价值评估方法从理论上讲同样有市场法、收益法和成本法三种类型，但在具体运用中需结合生物资产的特殊性。

（一）生物资产价值评估的市场法

1.市场法。也称现行市价法、市场价格比较法，原称市场数据法（M.Bravi，Italy，1999），是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产价值的一种评估方法。该方法充分考虑了市场因素，评估所用数据资料均来自于市场，因此运用市场法评估资产的价值首先要有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动，如果没有活跃的公开市场，可比的资产及其交易活动则无从谈起，所以判断是否可以采用市场法的一个首要前提是“是否存在一个活跃的公开市场”。

2.生物资产活跃市场分析。生物资产依据生物特征的分类，可以分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也不同，那么生物资产“是否存在一个活跃的公开市场”？应该对植物资产与动物资产分别进行分析。

（1）植物资产。植物资产“植根于”土地，它们的价值不能与土地的价值完全相分离，因此，植物资产交易也和土地交易相关联。我国的土地属于国家或农村集体所有，土地买卖与转让的只是土地的使用权。因此，生长期间的植物资产市场交易非常有限，不过偶尔也有交易的情形。由于植物资产按其所处的行业不同可以进一步划分为农作物资产与林木资产，下面分别分析这两类生物资产“是否存在一个活跃的公开市场”。

①农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如国家和集体在征用农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”，该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连通土壤进行市场交易，那就是园艺作物中的花卉。处于任何生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易极为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。

②林木资产。我国《森林法》把森林分为防护林、用材林、经济林、薪炭林和特种用途林，其中防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于国家，基于其防护功能和公益，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后，不过交易市场最活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林的活跃市场发展相对滞后，人们需要的仅仅是经济林的产品，并非经济林木本身，所以在市场上活跃交易的是经济林产出的产品。再加上经济林依附于土地，不能发生位移，更限制了其交易。所以，理论上，经济林不存在公开的交易市场。现实中，偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普遍性。

（2）动物资产。动物资产与植物资产不同的是，动物资产能够移动，土地资源对动物资产的生长及产出没有直接的关系，类似于一般工业制品，土地仅是它们的生活场所，动物资产相比植物资产更容易进行市场交易。

①畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易非常活跃。既存在作为生产性生物资产的交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场。既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易最活跃的资产，不但存在活跃市场的市价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场，也有一部分动物资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却是生活在水体中，例如渔业生物资产。

②渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。渔业生物资产的这些特点决定了渔业生物资产的数量或重量均难以精确或准确的计算和确定。因此，处于水体中的渔业生物资产，缺乏活跃的公开市场，并且很难找到特征类似的参照物。但捕捞后离开水体形成的“水产品”或“离开水的鱼”（短期内具有生命，实质属于农产品范畴）交易市场十分活跃，公开市场交易的对象主要是捕捞后的水产品。

（二）生物资产价值评估的收益法

1.收益法。是在估测资产未来预期收益额及收益期限的基础上，采用适当的折现率将预测的未来收益额折成现值，然后再将各期收益折现值累加，求得被评估资产价值的一种资产评估方法。运用收益法评估资产价值时，是以资产投入使用后连续获利为基础的。所以判断生物资产是否可以采用收益法对其价值进行评估的首要条件是分析生物资产是否具有连续获利能力。

2.生物资产连续获利能力分析。

（1）农作物资产。我国《生物资产》会计准则把生物资产分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产，其中公益性生物资产不以获利为目的，故本文不涉及。大部分农作物资产属于消耗性生物资产。消耗性生物资产通常在几个月或一年内完成整个生命和生产过程，生长周期短。且包括两种情形：产出一次完成的情形，如小麦、水稻、马铃薯等，其产品一次收获；产出多次完成的情形，如部分蔬菜。对于第一种情形，其价值只体现在成熟后收获的农产品上，且其价值仅有一次，不具备连续获利能力，不适宜采用收益法评估；对于第二种情形，即使产出多次完成，但其生长周期短，通常在几个月或一年内完成，在实践中可以不考虑折现问题，一般不适合采用收益法评估其价值。

农作物生长周期以一年生为主，也有部分多年生作物，例如苜蓿等牧草。苜蓿属多年生草本植物，寿命一般为5-7年，长者可达25年以上，并且在其寿命内可多次产出。且牧草的主要用途是将其全株作为饲料，即使遭遇自然灾害以及病虫害侵袭时也会有一定的收获物，因此牧草的未来收益较稳定，具有连续获利能力。

（2）林木资产。防护林和特种用途林基于其防护功能和公益，薪炭林主要解决山区和林区能源问题，它们的产品不是用来交易，至于它们的预期收益额目前还在探讨中，其价值不适宜采用收益法评估。用材林属于消耗性生物资产，只有达到成熟，被砍伐作为木材出售时，才产生仅有的一次收益，不具有连续获利能力。

经济林属于生产性生物资产，按其生长发育规律及是否产生收益大致上分为两个阶段：一是未结果阶段，主要指经济林的产前期，这一阶段属于经济林的幼龄阶段，林木的生长以营养生长为主，这一阶段只有成本投入即是投资投工最多的时期，一般不产出产品，没有经济收入，使用价值较低；二是结果阶段，主要指经济林的初产期、盛产期和衰产期。在林产品单位价格一定的情况下，价值的变动主要受产量的影响，只要准确预测经济林产品的产量，即可计算价值。此阶段经济林资产的价值远远大于未结果阶段，而且经济林资产在其寿命内能够多次产出林产品，具有连续获利能力。

（3）畜禽资产。畜禽资产按其持有目的也可分为消耗性生物资产和生产性生物资产。在畜禽资产中的消耗性生物资产例如肉牛、肉猪等，它们对人类的价值只有一次，且仅有一次，不具有连续获利能力。而畜禽资产中的生产性生物资产，如奶畜、种畜等，在其寿命内可以多次产出产品或繁殖新的生物资产，具有连续获利能力。

（4）渔业生物资产。一般来说，人类利用与农业活动相关的渔业生物资产的目的主要有两种，一种是用于直接消费；另一种是为食用鱼养殖业提供鱼苗。用于直接消费的渔业生物资产属于消耗性生物资产，在其成熟时只提供一次产品，此后生命终结。这类渔业生物资产的价值最终体现在产出的水产品中，它对人类贡献的价值体现在最后，而且只有一次，不具有连续获利能力；为食用鱼养殖业提供鱼苗的鱼叫做亲鱼。养殖亲鱼是为了产出鱼苗，并且在亲鱼达到性腺成熟后可以在较长时间内分期产出鱼苗，符合生产性生物资产的特征，因此，亲鱼属于生产性生物资产，其对人类贡献的经济价值体现在不同期间产出的鱼苗，具有连续获利能力。

（三）生物资产价值评估的成本法

1.成本法。是指在现时条件下重新购置或建造与被评估资产相同或类似的资产所花费的各种成本费用之和，再扣除资产所发生的各种损耗，所得到的差额即为被评估资产的价值。采用成本法评估资产应该具备4个前提条件：被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的各种耗费是必须的；被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的。总体来说，只要是符合成本法的前提条件并可以估算其成本的生物资产，都可以采用成本法估价。

在生物资产中，农作物资产、渔业生物资产的经营期一般较短，畜禽资产中的消耗性生物资产的经营期相对较短，在利用成本法时，可以不考虑复利问题，利用公式（3）；而林木资产的生长期长，以及畜禽资产中的生产性生物资产的经营期相对也较长，因此，对于该类生物资产运用成本法时需要考虑资金的时间价值，对分年度投入的成本要用复利计算，可以利用公式（4）。

三、生物资产价值评估方法的比较

市场法、收益法和成本法从不同途径评估生物资产的价值，这些方法都有各自的应用前提、特点及特定的操作步骤，因此比较分析各种方法之间的联系与区别，对于正确选择评估方法具有重要的实践意义（见上表）。

四、结语

总之，通过市场法、收益法、成本法的比较，可见它们的评估原理不同、资产计价尺度不同、前提条件不同、适用范围不同。而各种评估方法的特点能起到相互验证或分析、修正某些误差因素的作用，若恰当地将不同评估方法配合使用，不但可以拓展评估的可行性，还可以提高评估的准确性。

（注：本文系内蒙古自然基金项目，项目编号：2012MS1010；内蒙古农业大学博士科研启动基金项目——生物资产价值评估方法研究阶段性成果）

参考文献：

第5篇：土地评估方法范文

关键词：石油土地；土地评估；土地使用权

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。

一、石油企业用地使用权的取得方式

（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。

（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。

二、石油企业用地目前的评估模式

（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。

（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。

（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。

（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。

三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题

（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。

（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。

（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。

（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。

参考文献：

[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.

第6篇：土地评估方法范文

[关键词]房地产税；房地产；税基评估

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）08-0173-01

1 房地产税收概述

在我国现行房地产相关的征税环节中，存在着“重流通，轻保有”的问题。在我国，与房地产有关的税费主要包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税及教育税附加、耕地占用税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税。针对开发商的税种，按照不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节。其中，土地占用环节包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要有土地使用税、契税、印花税等；流通环节包括营业税，城建税，教育税附加，企业所得税和土地增值税；保有环节包括城镇土地使用税、房产税。房地产相关税收主要集中在流通交易环节，从购买新商品房所缴纳的契税（契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承租人征收的一种财产税，具体包括土地使用权的出让、转让以及房屋的买卖、赠与、交换，实行3%～5%的浮动税率），到购买或者出售二手房所需要缴纳的营业税、契税、印花税等，以及个人在租赁住房的时候所需要缴纳的房屋租赁税等税费。保有环节的税种较少，负担较轻，促使投资者在低成本的情况下长期持有土地和房屋，等待价格上涨，然后抛售，从而谋取暴利。一方面迫使房价不断上涨，造成“供不应求”的假象；另一方面严重影响了市场的供需平衡，对房地产市场形成极大地冲击；同时也造成了税收收入的减少。因此，推进房地产税的改革成为发展的必然趋势。

2 房地产税基评估

针对房地产税基评估的研究，国外的相关机构和学者起步比较早，较早地形成了一套评估程序。税基评估程序包括价值类型的选择、评估的有效性周期、税基评估方法以及数据库的建立4个方面。

2.1 选择价值类型

选择价值类型时，美国通常选择市场价值。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。除此以外，各州还根据自己的实际情况，选取相应的标准，比如重置成本和销售价格来确定税基。在评估发展相对发达的加拿大，也是以房屋的市场价值作为房地产税的计税依据。而日本则是以房屋的重置成本作为计税依据。相比美国、加拿大采取的市场价值来说，两者都考虑了时间价值因素和通货膨胀等因素，都可以以现行的房地产价值作为评估依据。在我国，由于经济快速发展，房地产价格不稳定，以及通货膨胀等因素，可以充分借鉴美国和加拿大以及日本的做法，采用与市场价值相类似的价值类型，不仅有利于解决房地产评估税基随时间波动大的问题，同时有利于与国际房地产评估接轨，促进房地产评估业的发展。

2.2 选择税基评估有效性周期

税基评估有效性周期的选择同样需要借鉴国外的做法。在美国，有效性评估周期分为全周期评估周期、部分评估周期和年度评估周期。全周期评估就是在一定时间内评估房地产的一个合理值，在未来房地产基本保持不变的前提下，评估值不需要改变。部分估价需要在一定时间内对部分房地产的价值进行更新评估。年度评估就是对房地产进行“一年一估”。在一些房地产价格变动较大的州和地方实行“一年一估”，变化相对小的地方进行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的评估周期，比如在一线城市和二线城市等房地产价格变动较大的地方，可以一年一评估，在小县城或者房价变化不大的地方可以三年一评估或者五年一评估，这样有利于税基的现实性、准确性。但同时还应该考虑到区域内房地产价格的差异性，考虑建立浮动机制，供评估人员以及相关机构人员选择。

2.3 选择评估方法

选择合理的评估方法。国际通用的评估方法主要有市场法、收益法、成本法和批量评估法。加拿大采用批量评估的方法，批量评估法是应用价值评估的基本方法，根据资产的特征，应用统计学多元线性回归分析等方法以及计算机技术和地理信息系统的技术，对资产的价值做评估。其步骤如下。

（1）要确定被评估资产的特征。

（2）确定被估资产的市场区域。

（3）确定该市场区域中影响供给和需求的因素。

（4）建立各个影响因素之间的关系模型。

（5）根据模型结论做推论判断。

（6）检测结果的准确性。

可以借鉴加拿大的经验，采用批量评估的方法评估税基。随着经济的发展，该项技术得到了长足的发展，各地加快了不动产的登记，为批量评估法提供基础；随着房产交易量的增大，依靠人力并不能完全解决评估中遇到的问题，可以借助计算机等先进技术，改善工作环境，减小压力，同时提高工作效率。

2.4 加快不动产登记工作速度

必须加快不动产登记的工作速度，为评估税基以及合理应用批量评估法提供一个充足的“数据库”。这个数据库包括区域房地产的流通交易、成本价值、增值收益、房地产产权人、产权人纳税信息、所有权变动情况、土地类型、建筑物种类、所有权变动情况、房屋改造装修情况以及房屋具体尺寸面积等。推进不动产电子登记的实施，建立不动产的综合信息管理平台，对不动产信息进行统一编号，可以实现在管理平台上依据编号来查询相关基本信息。

第7篇：土地评估方法范文

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

第8篇：土地评估方法范文

00158资产评估

第一章　总　论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算

2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：

市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：

继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则

11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章　资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节　市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场法评估资产优缺点

市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。

第二节　成本法

成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估算：

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

（二）实体性贬值及其估算

是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节　收益法

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二：收益法应用的前提

1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。

（三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节　资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素：

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章

机器设备评估

历年考题中，每年都考计算题。

第三节　机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的估算

三种方法：

1、重置核算法：估算各项成本，然后求和

2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本

3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章　房地产评估

第一节　房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；

（5）保值增值趋势。

第二节　土地使用权评估的特点

土地资产的特性：

1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

土地资产价格体系：

土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地资产价格特点：

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性

影响地产价格的因素：

（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。

土地使用权评估的原则：（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

第四节　土地使用权评估的方法

市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

第五章　无形资产评估

无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。

无形资产的特点：

1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大　3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

无形资产的分类：

无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。

1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。

3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。

每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。

无形资产功能特性：

1、附着性。

2、共益性。

3、积累性。

4、替代性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

第六章　流动资产评估

第一节　流动资产评估的特点

一、流动资产的内容及其特点

流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。

流动资产的特点主要表现在以下几个方面：

第一，周转速度快。

第二，变现能力强。

各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。

第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末

3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。

三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节　债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法

二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法：

1、按本金加利息确定。计算公式为：

应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）

2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息

三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

第七章　长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。

非上市债券的评估：采有收益法进行。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章　企业价值评估

一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：1

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。

（二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。

1、存货周转率。

（1）存货周转次数。

（2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市价/每股利润

三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

第九章　资产评估报告

第一节　资产评估报告的作用

一、资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告

3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

二、资产评估报告的作用

1、它为被委托评估的资产提供作价意见

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

计算应用：

1、收益法的应用：

第一，企业价值评估：

例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。

首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777万

其中现值系数查表可得

然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140

最后，确定评估值=49.2777+144X0.6209=136.2万

例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。

首先，采用收益法求得企业整体评估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847万元

由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元

例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。

首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643万元

计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元

则企业整体价值=92.1643+

250X0.4972=216.4643万元

第二，无形资产的评估：

例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：

(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；

(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；

(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；

(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

解答：每年新增利润为：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

评估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。

首先计算前5年每年的超额利润：150X0.5=75万元

根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%

确定该商标权的价值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286万元

第三，土地价格评估的运用：

首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益

然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。

第四，非上市债券的评估

例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。

评估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的应用：

举例：

例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（万元）

（2）成新率

=尚可用年限／总寿命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）经济性贬值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）评估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018万

例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6年，求设备成新率。

首先，调整计算现行成本

投资日期(年)

原始投资额(元)

价格变动系数

现行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合计

35000

85250

然后计算加权更新成本

投资日期（年）

现行成本（元）

投资年限

加权更新成本（元）

1995

78000

10

780000

2000

4830

5

24150

2003

2420

2

4840

合计

85250

808990

计算加权投资年限=808990/85250=9.5年

计算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市场法举例：P124-130

有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C

三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

解答：比较因素修正系数表：

宗地

成交价

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

修正后地价

待估宗地

100

100

100

100

100

A

5150

100

91

100

99

95

5135

B

6700

100

118

102

100

100

6720

C

5550

98

91

100

99

95

5533

采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

则待估宗地评估值为5800X40000=232000000元

总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况的修正，包括交易时间，区域因素，个别因素的修正等，最后确定待估土地的价值。

名词解释

资产评估：指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

有形资产：指那些具有实体形态的资产，包括机器设备，房屋建筑物，流动资产等。

整体资产：指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。

资产转让：指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为

在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

最大最佳效应：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。

资产评估的原则：是调节资产评估委托者，评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。

资产评估的工作原则：独立性原则，客观性原则，科学性原则，专业性原则。

客观性原则：是指评估结果应以充分的事实为依据。

替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。

预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。

贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性步骤。

资产评估业务约定书：是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的，被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。

市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

功能性贬值：新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益期限：是指资产收益的期间，通常指收益年限。

机器设备：是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

逐项清查:评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值

统计性鉴定:分为宏观鉴定和微观鉴定。宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。

判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。

经济寿命：是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

技术寿命：是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度的周期。

物理寿命：是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间

实际已使用年限：是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。

观察分析法：评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间，实际技术状况，负荷程度，制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

房地产：是指土地，建筑物及其他地上定着物。

土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利。

基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。

标定地价；是在市，县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。

土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

地产出租价格：亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

土地使用权评估中的市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地的一种评估方法。

土地使用权评估中的成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。

建筑物评估中的市场法：是将待估房地产与在较近已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件，价格形成的时间，区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

无形资产：无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。

不可确指的资产：那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。

普通使用权；是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。

排他使用权：是指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。

回馈转让权：是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方的权利。

独家使用权：是指在许可证合同所规定的时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方，买方不得卖给第二家买主。

商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。

商标：是商品的标记，是商品生产者或者经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

软件；是由一个人或许多人共同完成的高强度智力劳动的结晶，是建立在知识，经验和智慧基础上的具有独创性的产物。

商誉：通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

超储积压物质：超储积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的那部分资产

低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。

坏账估计法；即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。

待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种

债券：是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

政府债券：是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。

股票：是股分公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明子公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。

其他资产：是指除流动资产，长期投资，固定资产，无形资产以外的资产。

长期待摊费用：是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出，租入固定资产的改良支出等。

资产基础法：是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业，企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

市盈率乘数法：能过市盈率作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。

资产评估报告：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

现值性评估：该类形的评估，基准日与报告日期是相同的。

资产评估基本准则：是注册资产评估师执行各种资产类型，各种评估目的资产评估业务的基本规范。

资产评估程序性准则：是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范。

资产评估专业性准则：是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。

资产评估指南：包括对特定评估目的，特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

资产评估政府管理模式：是指资产评估业务活动。

第9篇：土地评估方法范文

对584户农户和98位专业人士的问卷分析表明，在问及“是否需要开展农村土地资产评估？”问题时，有近70％的农户及88％的资产评估专业人士回答需要。这一问题同时也被另一问题所佐证，在“您认为开展农村土地资产评估重要吗？”问题中，有近80％的农户和95％的资产评估专业人士回答很重要。调研数据表明，人们已经逐渐认识到农村土地资产评估的重要性，开展农村土地资产评估已成为时展的潮流。

1．1建立农村土地市场，统筹城乡一体化发展改革开放30多年来，我国社会主义市场经济取得了长足的发展，农村土地市场得到逐步发展。一方面，在社会主义市场经济下，农村土地既是一种资源，又是一种资产，以土地为主要内容的农业资源必将进入市场，参与流通和交换；另一方面，国家鼓励农村土地市场建立和发展。2003年3月1日实行的《中华人民共和国农村土地承包法》标志着国家对农村土地流转市场放开，随后党和国家相继一系列法律政策，鼓励引导农村土地市场的建立。农村土地流转过程中，涉及土地估价的问题越来越多，如农村土地承包经营权出让、租赁费用计算，农村土地抵押贷款、耕地复垦价值计算，新农村建设中住房置换价值确定等，使得农村土地资产评估变得日益重要。调研数据显示，53．25％的农户参与农村土地流转，占被调查农户一半以上，表明忠县已存在农村土地流转市场，67．81％的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在社会保障体系逐步完善的条件下，土地流转不仅不会威胁到他们的生存安全，还会给他们带来更多的财产性收入。具备合理的农村土地价格是确保农村土地合理流转的首要条件。目前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏一个明确、统一的土地评估标准，因而这种市场存在一定的局限性和盲目性，从长远来看，在一定程度上阻碍了我国农村土地市场的健康发展。党的十指出要深化经济体制改革，健全现代土地市场。健全现代土地市场，应加快发展农村土地市场，建立健全农村土地资产评估体系，开展农村土地资产评估。一方面，有利于实现资源优化配置。价格是市场的灵魂，按照价值规律建立农村土地资产评估体系，有利于促进我国农村土地资产流动，引导土地从低效率经营者流向高效率经营者，实现资源的优化配置，促进我国农村土地规模化、现代化、产业化发展。另一方面，有利于统筹城乡一体化发展。我国城乡土地资产市场的二元特征明显，主要表现为：土地产权城乡二元、土地价格城乡二元、土地市场城乡二元、土地用途城乡二元、土地规划和管理城乡二元。开展农村土地资产评估，建立城乡一体化的土地资产评估标准，有利于建立“同地、同权、同价”的城乡土地市场，促进土地资源在城乡间的合理、有序流动，促进城乡土地市场一体化发展。

1．2完善征地补偿制度，保障农民合法权益据调查，63．18％的农户认为我国现行征地制度不合理，73．97％的农户对我国现行征地补偿标准不满意。党的十指出要让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农村土地是农民发展的经济资源，是农民从事生产与维持生计的固定资产，也是农民最主要的财产。显化农村土地资产、盘活农村集体经济、保障农村土地平等入市、增加农民财产性收入是实现农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果的有效途径，是农民产权权益的经济实现形式。然而，在农村土地资产化过程中，作为弱势群体的农民其合法权益难以得到保障。据《中国统计年鉴》的数据，2007～2011年，农村家庭财产性收入占总收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在农村土地资产化过程中，土地并没有发挥其增收的功能，农民的财产权益受到了侵犯。一方面，我国现行的征地补偿制度损害了农民权益。《中华人民共和国土地管理法》规定土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，采用“产值倍数法”的计算方式，并且规定土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均产值的30倍。这种政府垄断和干预的土地补偿机制并没有以市场机制为基础，农民缺少话语权，导致土地补偿标准偏低，严重扭曲了土地真实价格，最终损害了农民权益［5，6］。国际上通行的做法是根据土地市场价格进行补偿，被征地的人员在获得公平交易后自谋生计。结合国际经验及遵循市场主体平等、利益均衡的原则，开展农村土地资产评估是完善我国征地制度的前提条件。农村土地资产评估有利于实现“按价征地”和充分保障失地农民权益。另一方面，我国农村土地交易中，交易价格大多是由双方自行协商或由农村基层组织协商确定的，缺乏科学依据，作为弱势群体的农民，其合法权益难以得到保障。开展农村土地资产评估，引入第三方专业的资产评估机构和评估人员对交易土地进行评估，给出独立、客观、公正和科学的评估价格能有效维护农民的权益。

1．3规范农村土地流转行为，加强农村土地资产管理农村土地所有权和使用权分离的过程必然导致农村土地流转［7］。由于我国农村土地市场发展滞后，缺乏政府的统一管理，土地流转大多是流转双方私下协商交易，导致流转行为不规范，在流转中容易产生欺行霸市、倒买倒卖等投机行为，而土地流转的投机性又导致了农村集体土地资产的流失和农地非农化。加强农村土地资产评估有助于确定合理的土地流转价格，建立农村土地市场价格体系，规范农村土地流转行为，促进农村土地合理流转。土地既是一种重要资源，又是一项重要财产，推进农村土地资产评估有助于加强国家对土地的宏观管理，为国家决策提供科学依据。第一，有助于提高耕地保护质量。我国实行了世界上最严格的耕地保护制度，制定了包括基本农田保护制度、土地用途管制制度和耕地占补平衡制度在内的一系列制度。《中华人民共和国土地管理法》明确指出“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”开展农村土地评估，建立农村土地价格体系是促使我国耕地管理向数量质量双重管理转变的重要依据。第二，有助于加强国家对农村土地的监测。加强农村土地资产评估，有助于摸清全国各地农村土地生态质量（包括数量和质量），实现农业可持续发展；有助于测算我国农村包括土地在内不动产的价值总量。第三，有助于指导农村土地开发整理。应用农村土地资产评估成果，有助于合理确定土地开发整理的重点区域、区域土地开发整理潜力及应采取的措施，提高农村土地开发整理规划编制的科学性。

2推进农村资产评估面临的主要挑战

2．1农村土地制度供给不足通过调研，笔者发现，绝大部分的资产评估专业人士认为制约我国农村土地资产评估发展最主要的障碍是农村土地制度供给不足。一方面，我国农村土地资产评估在国家层面上制度设计较少，又缺少相应层面的法律制度或规章制度，导致土地资产评估缺乏科学性，无法形成正常的市场价格表达机制，造成农村土地资产价格扭曲；另一方面，现行的农村土地制度，在一定程度上阻碍了我国农村土地资产的评估。根据地价理论，土地价格是土地所有权垄断而产生地租的资本化。因此，推进我国农村土地资产评估首先应加强我国农村土地产权制度建设。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农村土地产权模糊，产权模糊将不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，并最终损害了分配机制［8］；第二，农村土地产权不稳定，主要表现为土地承包期及农民对所承包土地的不稳定性，不利于农民对土地进行长期投资，阻碍土地承包经营权流转机制的建立；第三，农村土地产权不完整，土地使用权具有的转让、出租、抵押等权能受到法律法规的限制。正是由于残缺的土地使用权，才导致了土地使用的随意性以及土地流转的困难性。姚洋［9］认为土地使用权的有效转让，能够使得土地使用权具有边际产出拉平效应与交易收益效应，从而提高资源配置的效率。此外，我国农村土地流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村土地流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村土地市场制度供给不足主要表现为：农村土地市场体系不完善，农村土地市场管理机制缺乏。

2．2评估方法技术体系不健全现代估价方法体系的建立是基于一套固定的政策构架及市场环境假设，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村土地资产评估市场。一方面，中国农村土地市场是一个不完全的市场，国家政策对农村土地的收益影响较大，预期收益成为一个难以预期的变量，导致现有估价方法需要重新考虑标准化变量的误差问题；另一方面，我国农村土地资产独特的产权性质和保障功能决定了农村土地资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法［10］。运用市场比较法所求取的价格与市场价格最吻合。但是，由于我国农村土地市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村土地市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法。成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本核算法一般适用于新开发土地的估价，在农村土地资产评估中应用范围有限。例如，运用成本核算法对在农村地理条件恶劣地区开垦的一块贫瘠土地估价，由于投入多，估价高，这就与市场比较法、收益还原法所评估的结果相差甚远。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。目前，学术界大都形成共识，认为收益还原法是目前我国农村土地估价中最适宜的方法。但是，收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。针对农村土地资产评估方法，62％的重庆市资产评估专业人士认为农村土地资产评估的原理和方法可以参照城镇土地资产评估的原理和方法进行。还有部分人士认为，鉴于农村土地的多样性及各种类型土地本身的特性，在开展农村土地资产评估时应采取分类评估的方法，建立分类评估技术路线。他们认为，农用地评估可以采用收益还原法、成本法，建设用地评估可以采用市场比较法。此外，沈秀峰等［11］认为，在测算农地价格时应根据农地流转方向进行不同的估价，农地转农地，则只需要测算其经济价值，农地非农化，应测算经济价值、生态价值和社会价值，而不同价值估价时所选择的评估方法应不同。

2．3土地市场服务体系不健全完善的市场服务体系是保障我国农村土地资产评估顺利开展的有利外部环境条件。目前，我国农村土地资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。以重庆市为例，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是重庆市主要从事土地资产评估的自律组织。通过对该协会及资产评估专业人士调研得知，目前该会从事土地资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市土地，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。在我国被政府认可的具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村土地资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村土地资产评估工作的开展，进而促进农村土地流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村土地资产评估的有效管理。由于农村土地资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。

3有序推进农村土地资产评估的政策建议

3．1坚持人民主体地位，保障农民合法土地权益党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。依法保障农民合法的土地权益是贯彻落实党的十方针的基本要求。加强农村土地制度改革是保障农民合法土地权益的根本途径，主要途径有：一是完善农村土地承包经营权权能。一方面，通过法律制度的建设，按物权理论规范我国农地承包经营权制度，赋予农民完整的承包权权能；另一方面丰富农村土地承包经营权流转形式。地方政府要在不改变农地用途，不损害农民利益的前提下，积极探索各种土地承包经营权的流转模式。二是依法保障农民宅基地用益物权。通过土地管理制度改革，实行宅基地有偿使用制度和允许宅基地有条件转让，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，依法保障农民的宅基地使用权和收益权，保护农民利益。

3．2促进城乡统筹发展，健全农村土地资产评估体系目前，我国城市已形成比较完备的土地资产评估体系，而农村土地资产评估工作还处于试点阶段，尚未全面开展。建立城乡一体化的土地资产评估体系，健全农村土地资产评估体系，主要措施有：一是培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性；二是加快完善农村土地资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村土地分等定级；三是探索农村土地资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线；四是建立农村土地资产评估中介机构，建立资产评估信息服务平台和仲裁调解机构；五是进一步完善农村土地资产价格体系。