工业土地补偿标准精选(九篇)

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第1篇：工业土地补偿标准范文

关键词：土地征用；补偿制度；农村土地

一、目前我国农村土地征用的补偿出现的问题

第一，征地补偿法律体系不健全、法规依据不完善。我国尚无专门的《土地征用补偿法》，土地征用由《宪法》和《土地管理法》来调整，但未规定应给予相应的补偿，同时，与之相配套的法律规范对于补偿制度的规定也缺乏可操作性。而且，土地征用补偿标准不是按照国际通行依据的现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途给予补偿。

第二，征地的货币补偿值偏低。目前，我国被征地的农民所获得的补偿值普遍偏低，主要体现在两个方面：一是补偿标准与人们生活水平相比严重不对称；二是补偿标准与土地市场价相比差距很大。以温州为例，一类地段征用水田土地补偿费为2万元/亩、安置补助费为3.6万元亩，合计才5.6万元/亩。按照文件规定的分配方法，土地补偿费给村集体，安置补助费给农户。根据温州一类地段的平均人土比计算，每人分得的安置补助费才1.8万元。然而温州人均生活费支出为 1.2619万元。也就是说，农民获得的安置补助费只能维持1年半的生活开销。另外，温州现在的工业用地市场价格为100万元/亩，征地补偿价格不到土地市场价的5％。

第三，征地补偿标准存在问题。根据现在实施的《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；安置补助费为耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍，最高不得超过15倍；附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这样的征地补偿标准主要存在以下两方面的问题：（1）补偿标准的范围界定不科学。由于土地利用方式、种植制度、市场情况、区域差异等条件的不确定性，因农作物不同、物价波动、人为原因等等因素的影响，“平均年产值”很难科学、合理的确定，测算出来的补偿标准并不能反映实际情况。（2）补偿标准不全面。现行的征地补偿标准中只涉及到土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，这显然是不全面的，其主要表现为三点：一是缺少拆分损失补偿；二是缺少相邻土地受损与残留地补偿；三是缺少土地预期发展价值补偿。一块土地作为一个整体，其价值是一定的，然而，在现行的土地征用过程中，土地经常是被分割征用或部分征用，这样分割后剩余的土地由于利用效率的损失及不经济的土地规模等原因，价值会趋于下降。同时，由于外部性的原因，被征用土地的新用途可能会对其相邻土地的价值产生影响。除了这两点之外，还有一项被忽视的重要补偿是土地预期发展价值补偿，这主要是指在未来农民改变土地的用途后的增殖溢价。

二、我国农村土地征用的补偿问题的解决措施

第一，建立健全征地法律体系，明确征地利益各方的法律地位。（1）建立健全土地征用法律体系。赋予农民集体土地与国有土地平等的权利。在坚持土地公有制的前提下，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”。（2）加强法律援助。被征用土地的农民在利益受到侵害时，没有能力支付维权所需的各种成本，因此处于维权劣势。如果失地农民专设法律援助机构，强化失地农民的维权意识，并提供一定法律援助则有利于农民的利益不受侵犯。

第二，逐步完善土地征用补偿机制。寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿机制，是解决完善农村土地征用机制的基础。（1）全面考虑土地价格的变动因素。影响土地价格变动的因素很多，如区位优势、当地的人地紧张程度、土地质量等，必须认真权衡多方因素，根据征地用途、土地条件以及市场条件，尽量全面的反映土地价格。（2）动态提高补偿标准，允许农民参与土地增值收益分配。政府在对农民的同期损失给予补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，并随国民收入增长而提高，让农民分享增值权益。

第三，积极发展失地农民安置的有效措施。在以货币补偿安置为主、工作补偿安置问题重重的现行补偿安置方式下，应积极的发展安置失地农民的有效措施，为此应做好以下几方面的工作。一要实现安置方式的多样化，可以包括换地补偿的安置、留地补偿安置以及入股安置等方式。二要建立再就业创新机制，采取积极主动的就业服务措施，建立以市、县两级劳动力市场为中心，以街道、乡镇劳动力管理服务站为网点的就业服务网络，实现城乡统筹就业。并出台鼓励、扶持失地农民自谋职业的配套措施，鼓励征用地单位和其他工商企业尽量消化失地农民。三是要建立失地农民安置工作的考核机制，协调事务部门的工作，将其纳入地方政府的考核范围，为被征地农民的发展做好规划工作。

参考文献

[1]周其仁：农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择[J].经济学(季刊)，2004，4(1)：193-210.

第2篇：工业土地补偿标准范文

摘要:我国土地征收纠纷主要是土地补偿及后续安置问题。本文以田野调研的方式深入调查西宁市乐家湾村土地征收现状，分析了征地补偿的标准、范围等方面存在的问题，并提出完善建议。

关键词:土地征收；补偿制度；社会保障

中图分类号:c91文献标识码:A 文章编号:1006-026X(2010)11-0000-01

一、乐家湾村基本概况

1.基本情况

乐家湾村隶属西宁市经济开发区政府，西与十里铺村相邻，东与杨沟湾村相邻，约有土地2000多亩。截止2010年10月16日全村共有村民517户，总人口2715人。其中，男1067人，女1048人，劳动人口1207人。

2.区位条件

乐家湾村位于西宁市城东区东部，以乐家湾村为基点，距西宁市政府约16公里，距城东区政府约11公里，距乐家湾镇政府约5公里。村南、东、北侧分别是昆仑东路、兰西高速、八一路。

3.生产经营方式

乐家湾村土地被征收以前是典型的农村社区，生产经营方式主要以农业为主，种植小麦、玉米等粮食作物，经济作物以油菜籽为主，村民年收入约为3200元。土地被征收后，生产经营方式发生改变，大部分村民靠外出打工、交通运输业谋生，目前人均收入6228元。

二、乐家湾村征地补偿标准及详细征地状况

1.西宁市人民政府令第37号文件征地补偿标准

乐家湾村自2001年开始至2009年结束，征地标准始终按照2001年2月16日西宁市人民政府令第37号文件《西宁市集体土地征用补偿标准暂行规定》执行。截止征地结束，相应补偿款分为安置补偿款、土地补偿款、地上附着物补偿款、青苗补偿款及时全额发放。具体补偿标准及算法如下：

（1）补偿标准

耕地前三年平均年产值按下列标准执行：旱地每亩600元。水浇地分别为：粮田每亩1300元，菜地每亩2700元。

土地补偿费：征用耕地，人均耕地1亩及以下按该耕地被征用前三年平均年产值的10倍补偿。人均耕地1亩以上，按该耕地被征用前三年平均年产值的8倍补偿。

安置补助费：征用耕地的按前三年平均产值最低5.2倍，最高20倍补助。

附着物补偿费：房屋的拆迁补偿标准按《西宁市城市公用基础设施建设房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则》执行。

青苗补偿费：旱地每亩600元、水浇地(粮田每亩1300元、菜地每亩2700元)前三年平均产值1倍支付。

（2）征地补偿金额具体算法

补偿金额=土地补偿金+安置补偿金+青苗补偿金+地上附着物补偿金

土地补偿金=土地被征收前三年平均年产值*10（或8）

安置补偿金=土地被征用前三年平均年产值*人均耕地面积所对应补助倍数

青苗补偿金=土地被征用前三年平均年产值*2

附着物补偿金=附着物相应面积或数量*单价

2.乐家湾村具体征地状况及补偿金额

乐家湾村征地自2001年至2009年结束，分六次进行，共征土地2000多亩，主要包括耕地、宅基地、菜地、冷棚、暖棚，具体用作公共基础建设用地、教育用地、工业用地。

2000年经国务院批准西宁市城东区经济开发区正式成立，急需大量土地用于公共基础建设，一次性征得村南100多亩耕地、菜地、大棚，用于开发区南环路段公路建设，土地及安置补偿标准为60300元/亩，青苗及附着物补偿另算。

2005年征南环路以南耕地、宅基地及菜地80多亩，用于工业用地，土地及安置补偿标准为60300元/亩，加附着物、青苗补偿共77300元/亩，拆迁房屋补偿450元/m2，并无偿提供等面积的新宅基地盖建新房。

2006年第二次征村南耕地、宅基地及菜地共800多亩，补偿标准同上，拆迁村民搬至新村“凯乐和谐家园”，被征土地目前已建成投产亚洲硅业集团、亚洲铝业有限公司、佳和铝业有限公司、伟德钢业有限公司、国鑫铝业有限公司等。

2007年至2008年分两次征村东耕地、菜地及小学旧址共1000多亩，补偿标准为土地、安置、附着物、青苗补偿共100500元/亩，目前建成投产的有青海电子材料发展有限公司、青海省金阳光电子材料股份有限公司、西宁市澄川小学。

2009年征村西原集体名义下三个砖厂共100多亩，每亩补偿110000万/亩。

三、乐家湾村在征地过程中存在的问题

1.公共服务条件落后

（1）老年人生活没有保障

截止2010年10月16日，全村共有60周岁以上的老人200多人。老人普遍反映新村缺少老年人活动场所，农村低保水平低，新农保政策还没有享受。

（2）青壮年就业难

全村青壮年男性共有700多人，85%由于文化水平低，没有特殊技能，加之缺乏就业培训机构，导致征地时与开发商达成的用工协议不能履行。

（3）户籍政策落实不到位

随着集体土地国有化，农业户口应当转为非农业户口，失地农民的生活保障机制也应当随之而有所提高。土地征收后，行政区划模糊，不能同等享受城镇户口福利待遇。

（4）周边工厂污染严重

村90%土地征收后用作工业用地，给村民人身健康造成严重影响，特别是亚洲硅业在生产过程中排放的含氯元素的有毒气给村民的健康带来严重危害。

2.政府执行政策过程中程序不规范

（1）政务不公开

自征地至今，村民从未见过土地征收相关文件和补偿标准。村委会表示征地补偿标准由开发区政府口头传达，征地公告也只是通过大会形式草率执行。

（2）财务不透明

村北有近150亩土地被政府租用建设人工湖―宁湖，以每年800元/亩租金进行补偿，村委会表示租金以福利的形式补偿给村民，但至今没有见到任何关于租金的账务公示。

（3）解读政策的力度不够

部分失地老人向村委会询问，为何享受不到国家新农保政策，村委会以不清楚为由搪塞村民，引起老人们强烈不满。

（4）征用土地测量工作不科学

征地测量过程中程序不规范，存在量少不量多的情况。测量的标准和工具由政府提供，测量工作由政府和村委会共同执行，存在以“关系定面积”现象。

四、乐家湾村征地过程中存在问题的解决对策

1.科学界定公共利益

公共利益必须满足以下三个条件：一是土地使用方向具有鲜明的社会性特点,不以赢利为目的；二是项目受益人是社会绝大多数人;三是土地征收后更具社会效益。

2.实行完全补偿原则

采取完全补偿原则，既要对土地、安置及地面附着物进行补偿，还要对使用权、预期利益损失、无形利益损失等进行补偿。

3.完善土地征收补偿与安置机制

在安置问题上，应坚持“保护农民合法利益”的原则，使失地农民能够保证其生存权和发展权，对被征收土地上的农民进行妥善安置。采用以下补偿方式：住房补贴；地价款入股安置；社会保险安置；留地安置；用地单位安置；农业安置；土地开发整理安置等安置途径。

4.征地双方分别委托评估机构估价

为避免征地过程中土地量少不量多、拆迁估价不公正等现象，双方可以分别委托价格评估机构对所征土地、被拆迁房屋进行评估，当评估价格不一致时，政府部门应采纳估价高的结果。

5.完善相关立法，建立许可听证制度

被征地人应介入征地许可的决策过程、征地程序，确立程序保障。政府决定征地时，应当进行公告，召集相关利害人进行听证，被征地人有权抵制征地行为。

6.完善失地农民的生活保障制度

提供良好的住宅配套措施，依法办理失地农民农转非手续，建立就业培训机构并定期开设就业培训课，解决失地老人养老保险问题，维护弱势群体的合法权益。

参考文献：

[1] 西宁市国土资源部.西宁市人民政府令第37号文件《西宁市集体土地征用补偿标准暂行规定》,2001-02-16.

第3篇：工业土地补偿标准范文

土地是农民的生存之本，是农民重要的生产资料，也是农民最基本的生活保障，保护农民的土地权益，实际上就是保护农民的物质利益，尊重农民的生存权利。随着我县经济社会事业的发展，势必增加对土地的需求，但不能把经济的发展建立在牺牲农业和农民利益的基础上，所以要切实做好被征地农民的补偿和安置工作，建立健全征地补偿安置的长效机制。

【关键词】

土地征收；征收补偿和安置；问题；对策

引言

2013~2015年，福建省顺昌县征地事务所签订了45个项目的征地协议，共征收集体土地6580亩，发放征地补偿费24067万元。目前，我县经济正处在快速发展，城镇化、工业化建设速度加快的时期，土地征收出现了新的。这些土地的征收满足了我县城镇化、工业化和经济建设对土地的需求，但由于各种原因所引发的征地矛盾也日益突出。因此，进一步完善土地征收补偿安置的政策也迫在眉睫。本文以顺昌县为例，对当前征地补偿安置工作中存在的问题和对策，进行初步的探讨。

1征地补偿安置的主要做法

1.1严格执行征地程序，加大征地政策宣传力度我县严格按照《土地管理法》和《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》征收土地，在征地前做好征地的宣传工作，对征收的集体土地，认真审查其是否符合土地利用总体规划，认真做好被征地的面积、地类、权属调查，做到调查表、实物、补偿登记三对照、三符合，告知被征地单位（农户）听证权利，经过协商签订《征地协议书》，并将征地补偿费依法足额及时拨付到位，征地经批准后严格实行征地“两公告一登记”步骤。

1.2逐步改善被征地农民补偿、安置及社会保障的做法在补偿方面，根据《福建省人民政府关于调整年产值和征地补偿标准的通知》（闽政[2011]5号）精神，我县从2013年起将耕地年产值提高到1500元/亩。在安置方面，对被征地农民生产、生活安置问题，除货币补偿、养老保险外，目前我县在余坊组团项目中创新留地安置、自愿入股等安置途径，在保证被征地农民原有生活水平不降低的基础上，不断创新安置途径。在社会保障方面，近几年我县在征地项目中，对涉及耕地且符合社保对象的，建立了《被征地农民基本信息表》、《被征地农民参加养老保障申请表》、《用地项目涉及失地农民社保情况登记表》等台账。截止2016年6月，共计失地农民保险对象4000余人，已保障2481人，目前正在协调社保金的发放。

1.3确保征地补偿费足额到位，维护被征地农民的利益近年来，我县项目建设征收土地补偿费用均足额及时到位，不存在拖欠、截留征地补偿款现象。在征地申请时，要求建设单位先将不低于50%的征地补偿费存入县征地资金专户，待征地批准后统一由县国土资源部门根据农民集体经济组织提出的被征地农民名单和征地补偿费的分配方案，把应该补偿给被征地农民的部分，直接发放到位。从2013年起，县征地事务所已直接发放10158.82万元补偿款到被征地农民个人账户。

2存在的问题及成因

2.1土地征收程序滞后，补偿标准难统一现行的征地程序设置“征地告知、调查确认、听证”等环节，强调将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径及社会保障等内容以书面形式告知被征地单位和农户，但在实际工作中实际效果并不理想，如在听证环节，当听证双方难以达成一致意见时，缺乏有效的办法加以解决。因此，虽然有听证设计，但被征地户往往有异议，不少是以上访的形式要求解决。在现行设计中，将征地补偿安置方案公告、征地公告设在土地征收经省政府审批之后，这时集体土地经审批其性质已转为国有土地；另一方面，如果被征地单位（或农户）对征地补偿安置方案不同意，被征地户不愿交出土地。如果采取行政手段，必然造成不稳定因素。被征地农民对征地补偿安置方案有异议，最重要的就是对补偿标准不满意。由于现行的标准在工作难以执行，被征地农户在补偿上便“讨价还价”，以至在我县城区及近郊等村的耕地补偿价都在10万元/亩以上。因此，将征地补偿安置公告置于征地审批之后的流程是不符合实际的。

2.2土地分类在相关部门中存在不一致，缺乏协调性国土部门通常将土地分为建设用地、农用地和未利用地。集体土地征收所涉及的地类一般都在农用地、未利用地的范围，少部分涉及到建设用地。如，在国土部门的土地分类中，归类为未利用地或其他土地的地块，在林业部门的图斑上有可能是林地。这样在征地上报审批的图件中，就会出现地类不一致、面积不相符的情况，其结果造成被退回重办，甚至还因该地类为林地导致无法审批。其主要原因是两部门在有关地类的划分上缺乏沟通协调，造成不一致。

2.3失地农民的社会保障现状有待改善

2.3.1失地农民社保金偏低根据《福建省人民政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》（闽政办[2008]28号）规定，失地农民养老保障的个人账户资金的筹资规模应不低于18000元，政府补助比例不低于70%。即政府投入的资金为12600元/人。就目前我县符合失地社保条件的有4000余人，而社保金的筹措只有近2200多万元。如果对符合条件的对象都设立社保账户，社保金的短缺就显而易见。自失地农民社保工作开展以来，多数农民不愿意自己再掏钱提高比例，因此其账户只能是政府投入的12600元。按计算满60周岁后，他们领取的养老补助只能在90元/月左右。从保障的长远角度来看，这点收入难以保障其生计。

2.3.2失地农民社会保障金筹措标准偏低根据《顺昌县人民政府关于被征地农民就业培训和社会保障实施意见（暂行）的通知》（顺政综[2012]92号）规定，被征地农民养老保障专项资金的筹措标准为1.22万元/亩。按此标准征收耕地只按项目中耕地的地类缴交社保金，这时就会出现征收耕地的亩数多，但达到社保条件的对象少，如神农菇业项目，征收耕地90多亩，符合社保条件的不超过10人。征收耕地的亩数少，但符合社保条件的对象多，如洋口精尚自动化项目，征收耕地170多亩，达到社保条件的580多人。我县双溪街道的城东村、余坊村，洋口镇的沙墩村，其人均耕地大多数在0.5~0.4亩/人之间。即使只是征收少量耕地，甚至未征收，其人均耕地就有可能少于全县农业人口人均耕地30%以下（0.444亩/人）。就目前情况看，全县达到失地农民社保条件的人数已有4000多人，但筹措的专项资金只有2200多万元，缺口仍有2840多万元，其中还不含免费为失地农民就业培训的费用。因此，以耕地1.22万元/亩的标准来筹资，其标准确实偏低了。

3对策和建议

3.1改革征地程序，提高征地工作效率省级国土资源主管部门应加强调研全省各地在征地报批程序方面的可行做法，重新制定集体土地征收流程，将征地补偿安置方案公告前置，然后再申请办理征地报批及其他手续，提高征地工作效率，更好的服务于城镇化、工业化和经济建设的发展。

3.2建立健全土地征收的补偿安置机制

3.2.1适当扩大土地征收补偿范围目前，土地征收补偿范围为土地补偿费、安置补助费和青苗及地面附作物补偿费。从征地工作实践看，应适当扩大补偿范围。拟将土地承包经营权、农民因征地行为造成的间接损失、失地农民的社会保障纳入补偿范围。

3.2.2逐步提高现行土地征收补偿标准根据所征地块的现状，有区别地适当调整年产值的基数。贯彻执行《南平市政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》（南政综[2011]122号）精神，根据我县情况、土地区位条件、耕地质量、以及用地趋势和现行征地补偿价格差异情况，制定《顺昌县政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》。补偿标准应和土地区位条件、耕地质量、土地征收后的用途（经营性与公益性相区分）相挂钩，对公益性用地如交通、国防、水利、城市基础设施等，征地补偿标准可以在“区片综合地价”的高低限之间平衡。

3.2.3改革、探索土地征收补偿安置方式在土地征收工作中，除货币补偿外，应进一步探索分期货币补偿方式、入股分红安置方式、土地交换方式、留地安置方式、社会保险方式等，引入司法机制，丰富农民维权救济渠道。

3.2.4完善和健全农村土地产权，逐步提高失地农民社保金在农村集体土地确权发证的基础上，加快推进农民承包地的确权发证工作，切实维护农民的土地财产权益。贯彻执行《福建省人民政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障的补充通知》（闽政办[2011]12号）和南平市劳动与社会保障局的要求，将失地农民社保金的筹资标准分为省重点和一般项目两类。属省重点项目的，其失地社保金筹资标准为1.8万元/亩；属一般项目的，其筹资标准为3万元/亩。适当提高标准，即有利保证失地农民社保金的足额到位和逐步提高，也有利于抑制企业浪费土地的现象发生，通过经济杠杆保护耕地。

3.3土地分类应建立相关部门协作的长效机制为了提高工作效率，加快征收土地的报批进度，服务地方经济，促进社会发展，国土部门在核实被征土地地类时，应先到林业部门核对；林地部门在确定地类时，也应会同国土部门核对。把这种工作关系作为核实地类的前置条件，没有经过双方相互核实的地块，不能进行地类变更。

3.4加强对征地补偿款发放的监督，切实维护被征地农民的合法权益《土地管理法》和《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》明确了征地补偿费的标准和发放对象；省政府《关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民的合法权益的通知》（闽政[2004]2号），进一步明确了市、县国土管理部门应加强征地补偿费（土地补偿费、安置补助费、青功及地上附着物补偿费）的发放的监管，提出土地补偿费可由国土部门直接发放给被征地农户。县级国土部门应根据被征地单位（村委会）提供的被征地村民的身份证明，将征地补偿费及时足额地直接发放到农民手中。

4结束语

农村征地涉及农民切身利益，要以人为本，一切从农民的利益出发，在征地补偿安置上最大限度的保障农民的合法权益，确保被征地农民当前生活质量不降低，长远生活有保障，让农民切实分享到经济建设发展、城镇化、工业化建设的成果。

参考文献

[1]刘浩.对南京市征地补偿及安置办法的思考[J].广东土地科学，2007（01）.

[2]张明.淮安经济开发区被征地农民利益补偿政策研究[J].安徽工业大学学报（社会科学版），2007（04）.

[3]石艳丽.浅谈农村经济的发展及实现方法[J].中国新技术新产品，2011（14）.

第4篇：工业土地补偿标准范文

【关键词】农村土地纠纷；新农村建设

中图分类号：S-9

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2013）03-019-01

一、经济原因

社会经济的发展，土地增值效益的大幅提升，是土地纠纷案件增多的直接原因。

1 在工业化、镇化加快的情况下，占地过多过快，征地补偿仍然是城乡二元化的，这不仅加剧了城乡收入差距，而且造成了农民心理不平衡，导致农民与政府、与开发商之间的矛盾。现行征地办法，基本都是给予失地农民一次性补偿。集体土地被征收以后，往往能为征地一方带来很大的增值收益，而被征地一方所获得的补偿相对较少。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上上涨幅度。依照我国现行《中华人民共和国土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费，由三部分组成：一是土地补偿费，标准为该耕地征用前三年平均产值的6-10倍；二是安置补助费，为该耕地年产值的4-6倍；三是被征用土地上附着物和青苗补偿费以及当地政府以国有土地有偿使用收入所做的补贴，总和最高不超过具体地块平均亩产的30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低，按照法定标准计算出来的补偿费有限，抗风险能力差，难以解决失地农民的长远生计，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大。宅基地的补偿则没有明确的统一标准，在实践中，有些地方按着附着物补偿，而有些地方则单独补偿。

2 土地既是农民的生活资料，也是生产资料，如果土地不被征收，农民可以自己耕种，还可以得到国家补贴，取得不错的收入。而土地被征收，征地补偿费用仅考虑被征收的土地原用途和原价值，不考虑土地本身的价值、增值价值及预期收益，补偿标准过低，计算依据不合理。

3 政府征用土地时，土地补偿费集体占了大多数补偿款，由集体统一支配。而政府对集体如何使用土地补偿款缺乏细化，缺乏可操作性的规章制度，致使乡、村层层克扣现象比较普遍，再加上缺乏严格的财务监管监督机制，补偿款发放存在漏洞。

二、政策及法律法规，现行有关土地方面的政策及法律制度设计缺失，是土地纠纷产生的根本原因

（一）政策调整

农业政策的调整，是导致农民收益的变化的根本原因。改革开放后农村实行了，农民承包土地30年、50年不变的政策已深入人心，但在政策执行过程中各级政府提高征收各种税费标准，加上物价上涨等因素，农民种地无利可图，打击了农民生产的积极性。国家适时进行了政策调整：让农民重新看到了种地的益处；免征各种税费，提高农民生产积极性，对种地农民实行政府补贴，提高种地农民待遇。加上粮食价格的提高，外出务工农民即使不出家门，土地也会给自己带来比较满意的收入。

（二）法律、法规频繁修订

法律和政策的契合不协调是纠纷产生的法制性根源。自实施到现在，国家有关农村土地承包问题的政策、条例、法律法规不断出台，如《中华人民共和国土地管理法》、《农业法》、《民法》、《土地承包法》等，有关的政策条例不胜枚举。由于国家整体处于社会转型、经济转轨过程中，使得已有的法律、法规很难适应现实的变化，经常被补充和修订。如《中华人民共和国土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修订，每次都有新增添的内容。法律、政策的灵活性和多变性与土地变动滞后性和缓慢的过程产生矛盾。针对这种情况，即便是专门从事土地问题研究的人员也难以完全理解法律的真正意义。

三、社会保障缺失

“地不要人”是不少地方的征地补偿方式。被征地农民一次性拿到补偿款，如同国有企业职工买断工龄一样，实质上都是失业，但是工人享受社会保障，被征地的农民却没有。在城市化进程中，出现大批种田无地、上班无岗、社保无份的“三无”农民，他们失去了生存、就业、养老的根本保障，没有办法融入城市，也没有生活的最低保障，从而引发社会问题。

四、征地理由不充分

政府在对农村集体土地进行征收时，利用“公共利益”一词的模糊性，随意将征地原因解释为“公共利益”。没有及时向农民宣传好相关的法律法规，不能将补偿标准及办法及时公开的向被征地农民展示。按照现行法规，土地使用权归农民，而产权属于村集体，在征收及补偿的程序上不完善，农民缺乏有效的参与。在“双主体”制度下，强势“集体”往往会导致失地农民“被代表”。

第5篇：工业土地补偿标准范文

关键词：征地;一次性货币补偿;地租补偿;租金;上调

中图分类号：F301.1

文献标识码：A

文章编号：1003-4161(2007)02-0040-03

随着道路等公共设施的扩张以及工业和城市的发展，大量农地必然被征用。但征用农地时必须对农民进行合理补偿，使农民的收入和福利不至因此而下降，从而保证征地行为是一种帕累托改进，征地得以顺利进行，城乡能够和谐发展。为此，必须制定合理的征地补偿机制。

但事实上，我国的征地补偿机制极不合理，许多被征地农民的收入和生活水平都出现了下降。我国现有4 000万失地农民中，相当一部分已成为“种田无地、就业无门、保障无份”的三无农民，处境艰难，而那些已经进城谋生的失地农民也大多生活在不安之中。据张海波、童星[1]对南京市561位失地农民的调查，他们中的一半以上感到“前途渺茫，不知道将来会是什么样子”，两成人认为自己的生活水平下降了。湖北省鄂州市政府研究室等部门2003年对该市凤凰、古楼、西山和樊口街道全部失地农民19 227人的调查也发现，他们大多生活在不安之中，尤其是那些因文化程度低和无技术专长而难就业和创业以及缺少社会保障的失地农民，整天唉声叹气，怨天尤人，经常到政府门前闹事。由征地引起的矛盾已成为农民上访和农村冲突的主要原因。因此，完善征地补偿机制刻不容缓。

关于现有征地补偿机制，先行研究已经指出了补偿标准偏低、补偿费用被挪用、截留和拖欠、征地行为不规范、农民知情权被剥夺及征收程序不合法等方面的弊端。但笔者认为，即使这些缺陷按照学者的设想得以克服，征地矛盾和冲突依然难以得到根本解决，完善征地补偿机制需要另辟蹊径。

1.现有征地补偿机制的缺陷

我国现有的征地补偿主要是货币补偿。根据《土地管理法》，征地补偿费主要包括土地补偿费和安置补助费①。土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍；安置补助费是需要安置的农业人口的安置补助费总额，需要安置的农业人口按被征用的耕地数量除以征地前人均耕地面积求得，每个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍，最多不超过15倍。如果按照这个标准仍不能使需要安置的农民维持原有生活水平，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。国土资源部最近的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》要求从国有土地有偿使用收益中拨出一定比例补贴那些按法定上限给予土地补偿费和安置补助费补偿后仍不能维持原有生活水平的被征地农民。

《湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》（鄂政发[2005]11号）将全省分为六类地区，并将耕地被征收前3年平均年产值的最低标准确定为每亩700～1 800元，每一名需要安置的农业人口的安置补助费的最低标准确定为6 000~18 000元。该省鄂州市实际执行的土地补偿费和安置补助费之和为1.8万~6万元，但农民实际到手的仅1.5万元左右，道路等公共设施建设征地时更低，仅5000～8000元。

耕地被征收前3年平均年产值30倍的土地补偿费和安置补助费不能保证农民能永远获得和从事农业相当的收入[2]。第一，以湖北省鄂州市为例，按现有3年定期存款利率3.69%计算，农民实际得到的1.5万元的土地补偿费和安置补助费扣除利息税后的年利息收入仅443元，远远低于目前从事农业所得到的收益②。第二，随着经济发展、农村人口城市化和政府支农措施的强化，农地收益将不断上升，过去3年的平均产值不能代表未来的产值[3]，现有补偿没有考虑土地的预期增值效应[4]。第三，随着经济发展和社会资本积累的增加，正如亚当・斯密所指出的那样，利率将不断下降。战后日本利率的不断下降、现已接近于0的事实也印证了这一点。土地补偿费和安置补助费所带来的利息收益也因此将不断下降③。

2.改进建议④的局限

众所周知，我国的征地补偿费很低，远远低于土地出让金收益。根据陈锡文提供的数据，1992年上海浦东开发区征地补偿标准粮田是2.3万元/亩，菜地是2.8万元/亩。征为国有后，开发区管委会每亩投入6.7万元，但出让时的土地收益金每亩不少于30万。他据此认为，10年间开发区约从农民手中拿走900多亿[5]。杭州市萧山区河庄镇征地补偿安置费每亩仅3.55万元，而政府拍卖价格却达20万元以上；江干区最高的征地补偿安置费每亩也只有16万元，而政府拍卖价格达800万元以上[6]。在土地收益分配中，农民仅占5%～10%，村级组织占25%～30%，政府及有关部门占60%～70%[2]。

针对征地补偿标准偏低的问题，学术界普遍主张提高补偿标准，并瞄准了地价[5][7][8]，也有学者主张综合考虑农地价格、征地补偿案例和开发费用等因素确定补偿标准[9]，另有学者主张从费用构成的角度提高补偿标准[10]，让农民占有市价的一部分，分享农地非农化带来的好处[6]。事实上，一些经济发达地区的征地补偿费已经远远高于依据年产值确定的补偿标准，在一定程度上考虑了地价[8]。

但地价补偿即使能够实行也存在着严重的缺陷：第一，城市地价仅是国有土地出租50年或70年的租金收入，即使全部补偿给农民，也不足以弥补土地给农民带来的长期收益，因为农地具有增值而存款利率具有下降的趋势。第二，各地地价差异巨大，如果实行地价补偿，容易引起农民相互攀比和提高对未来地价的预期，导致他们不愿意出让土地。第三，集体土地的一个优点是永远花不光，但货币补偿费再高，也可能被花光用光[4][11]，之后又会出现失地农民问题⑤。第四，尽管国外征地一般也是一次性货币补偿，但中国不能简单模仿国外的做法。在国外，土地属于私有，可以自由买卖，农民得到市价补偿后可以重新购置土地。但中国不同，土地属于农村集体所有，农民一旦失去土地，就再也不可能重新获得土地。因此，完善征地补偿机制必须另辟蹊径。

3. 一种新的征地补偿思路

鉴于现有的一次性货币补偿方式具有难以克服的弊端，本文提出一种地租补偿思路，即模拟土地租赁市场，征收农地不改变农村土地集体所有权性质，土地所有权永远属于农民集体所有，国家仅仅是租用，因此必须长期向农民支付租金，直到农民将户口迁出村集体，租金依照农业收益水平确定，并根据其增长情况每1～2年上调一次，按年发放，费用由政府财政予以保证⑥。

表1列出了2006年6月笔者在湖北省仙桃市C镇和汉川市M镇调查时获得的种植一季水稻和棉花的收支情况。按660平方米/亩的标准面积计算，两地种植水稻每亩纯收入分别为485元和443元，种植棉花分别为1 426元和1 342元。另外，利用水稻田和棉花田还可以种植一季小麦或油菜，按当地面积计算纯收入约200元，折合标准面积分别为273元和252元。因此，湖北省仙桃市C镇每亩水田纯收入约为758元，每亩棉田纯收入约为1 699元，耕地每亩平均为1 228.5元；湖北省汉川市M镇每亩水田纯收入约为695元，每亩棉田纯收入约为1 594元，耕地每亩平均为1 144.5元。因此，这两个地区的征地补偿租金可定为1 200元。

与现有征地补偿机制和改进思路相比，地租补偿机制具有以下优点：第一，能保证土地带来的农业收益得到足额补偿，让农民享受法律赋予的权利⑦。第二，补偿费按年发放，不会被挥霍，仿佛土地没被征用，每年都能获得和从事农业相当的收益，农民的基本生活有了保障。第三，这两点能保证失地农民和失地之前一样具有安全感，因此，不会阻碍征地，征地纠纷和冲突因此可以大大减少。第四，补偿费直接发放到农户，可防止截留和挪用，解决征地过程中农民的知情权不能得到保障的问题。第五，与一次性货币补偿机制相比，租金补偿所需要的费用是分期支付的，政府财政支出压力小，为积累资金进行经济建设创造了条件。

利用租金补偿方式还能有效解决过去征地的遗留问题，即对那些失地农民也根据他们的被征地面积进行租金补偿，逐年将租金发放给农户，并根据周围地区农业收益的增加情况每1～2年将租金上调一次，使其基本生活得到保障。

4. 结语

人们常说，土地是农民的命根子。我们在调查过程中，深深感受到了这句话的份量。对农民来说，只要有了土地，基本生存条件就得到了保障，所面临的是发展问题；但如果失去了土地，很多农民面临的将是生存问题，会为基本生活担忧。因此，在征地补偿机制的设计中一定要使失地农民和有地时一样具有安全感，不为基本生活犯愁。

鉴于现有一次性货币补偿机制具有难以克服的弊端，本文提出了一种地租补偿思路，即征地后向农民每年支付租金，并根据农业收益增加情况定期将租金上调，费用由财政保证。这一补偿机制的实质是使被征地农民和其他真正从事农业的农民一样，不仅基本生活资料能得到保障，而且能长期分享经济发展、城市化和现代化的好处，而不是一次性地被利用之后永远地被抛弃。按照这一补偿机制，目前征地中存在的一些矛盾和纠纷以及过去征地的遗留问题也能得到较好的解决。

注 释：

① 此外，对地上附着物和青苗也有相应补偿。

② 湖北每亩耕地年平均纯收益约为1200元左右，详见第三节。

③ 一次性货币安置方式是1999年以后开始实行的。此前还有非货币安置，主要是招工安置。此外，近年来，各地在征地补偿实践中还采取了留地安置、保障安置和换地安置等补充安置措施。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》也强调，用地单位在同等条件下应优先吸收被征地农民就业，对被征地农民视不同情况分别实行农业生产安置、重新择业安置（招工安置）、入股分红安置和异地移民安置。但这些补充措施也具有难以克服的弊端，难以弥补货币补偿的不足。限于篇幅，笔者将另外撰文论述。

④ 除下面介绍的提高补偿标准之外，徐瑞娥在《中国失地农民的现状、原因与对策》（见《经济研究参考》2006年第31期第40-45页）一文中还强调要明确政府在安置被征地农民中应承担主要责任，指出政府有责任妥善解决被征地农民的基本生活、培训就业和社会保障问题，将被征地农民纳入当地社会保障体系，为其办理失业保险，提供最低生活保障，并强调要建立责任追究制度。本文下一节提出的征地补偿思路比这些措施具有更好的解决效果。此外，刘扬林、陈喜红[4]主张按照征地目的采取不同的补偿标准：对纯公益性项目用地(如城市道路、绿地、水库建设等)，仍由国家统征；对准公益性项目征地(高速公路、标准厂房、各类商品市场、污水及自来水厂等)，除了适当提高征地补偿标准，可允许集体经济组织与征地主体平等协商解决，让农民分享土地增值效益，避免土地“买断式”征占；对开发性项目征地(如房地产开发等)，要实行市场化管理、运作，允许集体经济组织在国家土地法许可的范围内，代表农民作为市场主体一方，直接与用地方协商、交易。但正如后面将要论述的那样，这会导致农民惜让，征地纠纷增加。

⑤ 湖北省鄂州市国土局官员对此深有感触，在与笔者座谈时曾指出，补偿费不论多高，都不能彻底解决失地农民的长远安置问题，征地补偿费花完后又会出现失地农民问题。况且，农民实际得到的补偿费很低，如果维持城市居民生活水平，失地并拆迁的农户购买住房后，靠土地补偿费一般只能生活6-7年，而没有拆迁补偿的农户仅能生活2-3年。

⑥ 在调研过程中，笔者与吴建龙先生探讨时想到了这一补偿方式，后在与鄂州市国土局长的交流中，他也不谋而合地提出了应采取每亩地每年补偿800元的长期补偿方式。笔者在对各种征地补偿机制改进思路进行比较和分析后，坚信地租补偿是一种最有效的、一劳永逸的征地补偿机制。

⑦ 地租补偿似乎是使农民永远拥有的土地所有权得到完全补偿的唯一方式，学术界提出的其他补偿方式均难以使农民的土地所有权得到完全补偿，正在起草的《物权法》也只是规定对承包期内的土地承包经营权人给予合理补偿（news.省略/legal/2005-06/26/content_3139262.htm）。

参考文献

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[2]杨涛.城市化进程中失地农民利益补偿与保障机制构建[J].青海社会科学，2006，（2）：18-20.

[3]朱道林.现行征地补偿制度的五大误区[J].国土资源，2004，（6）：40-42.

[4]刘扬林，陈喜红.关于湖南株洲市失地农民的调查与思考[J].甘肃科技，2006，（4）：23-26.

[5]郜智贤，马才学.对城郊集体土地征用补偿问题的思考[J].广东土地科学，2005，（1）：27-30.

[6]刘祚祥.城市化、农地征用与失地农民利益补偿[J].城市发展研究，2006，（1）：88-92.

[7]金英铁.从生存成本看对失地农民的补偿标准[J].延边党校学报，2006，（3）：78-80.

[8]吕丽丽，董彪.我国土地征收补偿制度的缺陷与完善[J].中国国土资源经济，2006，（5）：33-35.

[9]陶楚南，梅昀.对我国征地补偿测算制度的探析――以武汉市江夏区为例[J].国土资源情报，2006，（2）：27-34.

[10]刘卫东，彭俊.征地补偿费用标准的合理确定[J].中国土地科学，2006，（1）：7-11.

[11]韩纪江，孔祥智.不同类型的失地农民及其征地补偿分析[J].经济问题探索，2005，（6）：64-65.

[作者简介]彭代彦（1964-），男，华中科技大学经济学院教授，博士生导师、农村发展研究所所长。

第6篇：工业土地补偿标准范文

关键词：失地农民；权益；问题；原因；对策

有了人类，就有了人类与土地的关系，有农业，就有了农民与土地的关系。在中国，农民与土地浓得化不开的关系与情结已经有几千年了，土地是农民的命根子，然而，随着工业化和城市化进程的加快，征用农村土地的面积越来越大，失地农民越来越多。大量的农民因失去土地而失去生活保障，他们处于弱势的生存，面对未来的无助，令我们忧虑，令我们深思。

一、目前失地农民的存在问题

农民在失去赖以生存的土地后，在其自身观念以及与其相联系的随之而来的就业、保障等问题逐渐成为社会关注焦点，这是一个全新的问题，也是解决农民转市民的关键。从目前情况看，失地农民普遍存在以下问题。

（一）思想观念没有根本转变，社会保障和就业观念薄弱。农民失去土地后，其生活习惯、思想观念还停留在农民原有的层次上，对参加社会保险没有充分的认识，这些问题在经济条件差的村表现得尤为突出。通过自主创业、自谋职业和通过其他途径实现就业的意识较差，“等、要、靠”思想观念严重。

（二）“一次性”补偿形式单一，社会保障覆盖面窄。按照国土资源部的规定，对于失地农民的安置形式应该是多样的。主要包括但不限于：货币安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种方式。可是在实践中农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等多种方式所占的比例是微乎其微的，80%～90%是“一脚踢”式的货币安置。这种补偿方式，在征地行为过去几年之后，矛盾逐渐显现出来。失地农民在拿到征地补偿款后，绝大部分将费用转为消费资金，很少用于再生产，坐吃山空，长远的生存失去了保障，所以，对失地农民来讲，失去了土地，也就失去其基本生活保障。由于缺乏相对应的政策制度安排，从而使得没有任何生产资料、没有任何社会保障、就业技能低的失地农民，成为城市化进程中最脆弱的社会群体。

（三）就业无门，生活水平下降。目前农村有一技之长的农民以及文化程度较高、接受过相应技能培训的农民，早已找到工作，而绝大多数文化水平低、以种植业为主、没有工作经验和技能或年龄偏大的农民，根本无法找到工作。由于缺乏就业和创业能力，农民失地后就处于坐吃山空的状态，未来的生活极不稳定。失地农民中“弱势群体”就业难尤为突出。这不仅包括身体上有缺陷的残疾人和体弱多病者，还包括40岁以上的妇女，50岁以上男子农民。这些人有土地补偿金，生活还能勉强维持，一旦补偿金用完了，生活将无着落。所以大量失地农民处于无工作状态，随处可见三五成群打牌的现象，有的整天打牌或闲聊，靠安置补偿过日子，吃光用光，因而失去了从事其他产业的资金基础，生存难以为继。

二、产生问题的原因

随着我国现代化的进一步发展，一个新的社会群体——失地农民也随之产生了。说是农民，他们已经没有土地；说不是农民，他们又无法融入城市，只能在城市的边缘徘徊。而这些问题形成的核心原因是我们的征地制度还存在缺陷，有关的法律法规不健全。

（一）征地补偿分配机制存在缺陷。当前的征地补偿规定对被征地农民不公正。现行做法对农民十分不利，补偿费是由被征土地三年来的平均值乘以若干倍，通常是6～10倍，加上安置补偿费、青苗补偿费以及地面附属物构成。这一标准对失地农民的当期效益而言无疑是一大笔收入，但对农民的长期效益来看就成了负数。因为农民的医疗保险、养老保险、就业保险等都是依附在土地上的，而补偿标准只以年收益的固定倍数为限，没有充分考虑失地农民的各种社会保障。按照这一标准，许多地方一亩土地仅仅补偿几千元，即使全部存到银行一年的利息收入也才100多元，无法补偿生计。与此同时，这种补偿算法造成被除数征地农民不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于他们在城市被作为他用时的价值。

（二）法律法规的不健全。农民失地的背后是利益分配问题，土地农转非的增值收益向城市、向工业、向开发商倾斜，农民得到的太少。土地问题上，有些地方低价征用农民土地，再低价出让给企业，这是以农补工，不是以工补农。即使在2006年4月国务院办公厅印发了《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》，明确要求把做好被征地农民就业培训和社会保障工作作为征地制度改革的重要内容，努力促进被征地农民社会保障工作。但需特别强调：这只是一份通知，是一个非强制性的措施。

(三)失地农民的社保政策方面的缺陷更深层的原因还在于城乡二元体制的制度性排斥。我国城乡社会结构的二元体制是阻碍失地农民社会保障问题的制度，导致农民的社会保障覆盖面窄、发展不平衡。城乡二元社会结构制度以严格限制农业人口向非农业人口转变、农村人口向城市流动的严格的户籍制度为特点，在劳动就业、社会保障、义务教育、户籍管理等方面构建了城乡之间难以逾越的屏障。在城市居民中目前基本建立了失业、医疗和养劳保险等社会保障制度，规定了城镇居民最低生活标准，但在农村并没有这样的覆盖面。

三、解决失地农民问题的对策

解决失地农民问题必须综合考虑，统筹兼顾，既要有利于推进农村工业化和城乡一体化，又要从保障农民的生活需要出发。要从根本上解决失地农民的生活和出路问题，以维护社会稳定。为此，笔者认为要做好以下几方面工作。

第一，健全社会保障机制，建立失地农民社会安全网。在我国传统的城乡二元结构中，农民作为一个社会弱势群体，被排斥在正规的社会保障之外。笔者认为，首先政府和用地单位要从维护失地农民的合法权益、确保失地农民长治久安的高度，充分认识建立失地农民社会保障制度的合理性和可行性，要设身处地为失地农民多考虑，在执行征用地政策上，给农民的补偿标准能执行上限的决不要执行下限，能求高的不要求低。在此基础上，动员失地农民参加养老保险、大病医疗保险等，将被征地农民安置补助费，按照统一进入社会保障的办法，划入劳动部门“社保”专户，统一用于失地农民的社会保险统筹和生活补助。失地农民的基本生活保障制度既要有别于城镇职工基本养劳保险和其他社会保险，又要考虑与城镇职工基本养劳保险和其他社会保险相衔接。建立失地农民基本生活保障制度，关键要落实保障资金。本着“群众能接受，政府能承受”，则采取“政府出一点、集体补一点、个人缴一点”予以筹集。要按照“政策引导、适当补贴、农民参加”的原则，宣传引导被征地农民参加农村合作医疗，解决被征地农民的医疗问题，防止农村因病返贫现象的发生。

第二，加强失地农民的就业技能培训，提高他们的就业竞争力。目前，要加大对农民科技培训投入力度，不断扩大培训规模及资金支持，满足农民对培训的需求。同时，要有针对性地为农民提供培训，在培训前，根据农民的需求设计符合实际需要的培训内容，培训内容要围绕当地农业结构调整、生产技术等开展培训，要坚持以“市场引导培训、培训促进就业”的方针，不断拓展培训机制，多形式、多层次、多渠道提高农民的各项技能，特别是针对用工单位需求和农民的需要，进行“订单式”和“菜单式”培训，切实增强失地农民的就业能力和专业技术素质。

第三，积极落实再就业优惠政策，建立再就业创新机制。要争取和落实失地农民优惠政策，构建符合城乡统筹就业要求的就业管理制度。按照“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”的原则，彻底取消限制农村劳动力的就业歧视性政策，对吸收失地农民的企业，应享受安排城镇下岗人员的有关税费优惠政策。同时要加大扶持力度，帮助失地农民创业发展。在失地农民群体中，有一部分人头脑灵活，具有经商致富的能力。为此，政府要积极创造条件，给政策、给教育、给培训、给贷款，帮助这些失地农民创办个体私营企业。对自谋职业和自主创业的农民参照下岗失业职工的办法，发放“再就业优惠证”，享受与下岗失业职工同等的再就业优惠政策。同时，享受新办企业和小额贷款担保的优惠政策。

第四，加快发展经济，增强经济实力。发展是第一要务，就业的基础是发展经济，只有经济发展了，经济实力增强了，才能为失地农民创造更多的就业岗位，使他们安居乐业。为此要大力发展农村第二、第三产业。实践证明：二、三产业在解决劳动力就业方面有较大的优势。同时要大力发展外向型企业，强调这些企业要最大限度地优先安置失地农民。

第五，建立健全土地补偿机制，确保失地农民长期受益。为了切实保护农民利益，征地补偿必须以土地市场价值为依据，不能以侵害农民利益为代价降低成本。按照一定要维护好群众的利益、一定要严格依法办事、一定要注意节约土地“三个一定要的原则”，严格土地征用，并且始终坚持“凡征必补、补必到位”，对土地补偿标准、补偿款的发放、兑付时限都做出具体要求。明确规定，凡是对农民土地补偿款不能及时足额到位的项目，一律不准开工建设，确保土地补偿金及时足额拨到农民手中。要防止补偿安置费用的截留、挪用和滥用。同时为避免有限的补偿金短期内被“吃光分光”。在土地征用过程中，在尊重群众意愿的前提下，充分运用市场机制，积极探索经营土地补偿金的路子，把土地补偿金留在村集体作为开发建设资金，通过村民入股、合作开发等形式建设标准车间向外出租的方式，让“死”钱变“活”，“小”钱变“大”，实现了土地补偿金的多次增值，让失地农民获得了长期稳定的收益。

没有农民的小康，就没有全国人民的小康；没有农村的现代化，就没有国家现代化。农民富才能全民富，农业兴才能百业兴，农村安才能天下安。三农问题说到底就是土地问题，土地是农民的“命根子”，是农民最可靠的社会保障。切实做好三农服务工作、特别是做好失地农民的征地补偿安置和基本生活保障工作，是推进中国全面建设小康社会的有力保障。

参考文献：

[1]梅付春.失地农民合理利益完全补偿问题探析[J].农业经济问题,2007,(3).

[2]童中贤.我国失地农民合法权益构成及保障模式分析[J].农业经济导刊,2006,(3).

第7篇：工业土地补偿标准范文

一、当前失地农民的主要问题

农民的合法权益主要包括取得赔偿、劳动就业、社会保障等方面。由于我国保障制度还不健全，农民失去土地就失去了最基本的生存保障。

（一）农民得不到合理的补偿。首先，征地补偿标准低。目前各地采用的征地补偿标准，是根据《土地管理法》规定的“产值倍数法”来计算的，即征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六到十倍，安置补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。其次，失地农民只得到部分补偿。据国家统计局的一项调查，16个省2670个被征地农民协议货币补偿总额为6103.34万元，平均每公顷协议补偿14.45万元；农民每公顷得到7.18万元，平均每公顷实际得到11.34万元，补偿到位率为78.5%。再次，农民利益损害大。由于借助行政权力，对农民土地财产进行不对等补偿的政府征用，直接损害了农民的利益。改革开放以来，由于低价征地，农民蒙受的损失超过了2万亿元。有关专家估计，农民土地征用流失的财富，比建国后30年的工农产品剪刀差金额（6000～8000亿元)还要多2倍以上。

（二）失地农民劳动就业困难。在我国现阶段，土地是农民的生存基础，来自土地的收入是农民最基本、最可靠的收入。农民失地后，除了一部分农民到异地承包土地，或利用城市发展带来的商机经商办企业外，大部分农民由于生活观点、劳动技能等多方面的原因，在其他岗位的竞争中几乎处于劣势，加上实际操作中政府工作经常不到位，只有少数农民能得到安置。特别是40岁以上的劳动力，他们缺乏从事第二、三产业的技能和经验，现在土地没有了，年龄又偏大，为不至于在家吃闲饭，大多数只能就业于加工、建筑、运输、环卫、保安等强体力劳动岗位，收入少且不稳定，还受到歧视和不公正待遇。少数人即便被安置就业，由于多种原因，往往成为优先下岗的对象。据调查，失地农民中，只有3.6%的劳动力被有关部门安置就业。在自谋职业的劳动力中，有40.9%找不到工作，目前基本赋闲在家。在已就业的劳动力中，就业结构为：31%外出务工，33%在本地从事农业，36%在本地从事第二、三产业。目前，我国建设占用耕地每年以250～300万亩的速度发展，如果按人均一亩地推算，意味着每年大约有250～300万农民失去土地。

二、解决失地农民问题的主要对策

（一）建立公正合理的补偿标准。建立公正合理的补偿标准是保障失地农民利益的关键。1、提高征地补偿标准。土地的价值包括其经济性、生态性和社会性，耕地的保障功能则体现在更多的方面，价值更大，其价值无法估量。征用土地，特别是耕地，补偿过低不足以补偿农民的生计。从实际来看，随着城市化规模的迅速扩张和城市化进程地的加快，征地行为不只是政府为“公共利益”的需要而做出的政府行为，相当一部分是“非公共利益”的赢利行为。而这部分“非公共利益”的行为却是以“公共利益”名义实施的对农村集体土地征用的政府行为。即便是出于“公共利益”的目的，也应该由财政进行补贴，而不应该让农民吃亏。因此，土地征用补偿要充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际，将现行补偿标准提高。对以“公共利益”名义征用而来的土地，若作其他非公益用途，则应该由政府重新核实并追加原土地所有者的补偿费。2、结合市场行情议定补偿价格。土地是生产要素，其价格要根据市场供求关系来定，这是进行土地补偿的科学依据。同时完善土地补偿机制和社会保障机制，从根本上解决失地农民利益补偿机制。

（二）千方百计为失地农民广辟就业渠道。在今后相当长一段时期内，失地农民还将不断出现，为解除失地农民的后顾之忧，保障其长远生计，必须对其进行就业安置。1、留地安置，即在规划确定的建设用地范围内安排一定的建设用地，支持被征地农民从事生产经营的安置方式。留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来的长期性收益或就业岗位，这不失为对失地农民的一种有效安置办法。2、就业培训，提高农民自身的素质，消除陈旧思想，帮助他们建立全新的就业观念，提高劳动技能，适应企业的用工要求，努力通过劳动力市场寻找就业机会。就业培训的费用政府可予以一定的支持，有条件的地方可免费培训，也可采取由失地农民支付培训费，政府部门视具体情况采取按一定比例或按定额报销的方式。

第8篇：工业土地补偿标准范文

一、土地征用具有以下几个法律特征：

（一）土地征用应当以国家公共利益为目的

（二）国家建设征用土地的主体必须是国家

（三）征用土地是国家行政行为，具有强制性

（四）征用土地的标的只能是集体所有的土地

（五）国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件

1、依据《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的补偿费主要包括：

（1）土地补偿费

（2）安置补助费

（3）地上附着物和青苗的补偿费

2、土地补偿费、安置补助费必须依照法定的用途、程序分配和使用

二、土地征用的基本程序

（一）征用土地的审批权限

（二）征用土地的审批程序

三、土地征用中存在的问题

（一）土地征用的公共利益的范围被人为扩大化了

（二）农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大

（三）征地补偿过低而且立法标准本身就有问题

四、土地征用的立法建议

（一）以立法的方式明确界定“公共利益”的概念和范围

（二）土地征用采用市场化运作

（三）目前的征地补偿标准应加以修改

（四）解决征地中存在的问题还有赖于我国土地制度的改革

论文摘要

今天的中国，正在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，随着国家基础设施等方面投资力度的不断加大，农村城镇化的不断推进，越来越多的农村集体土地被国家征用。在这个过程中，许多地方城市面貌焕然一新，这与各地方政府所做的大量的工作是分不开的。然而在这个过程中，也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。既要防止克扣、压低征地补偿费用，损害农民利益；也要防止被征地单位和群众漫天要价、谎报地类、扩大面积和有关部门借征地之名“搭车收费”，加重用地单位负担。因此，妥善解决这些问题和矛盾显得十分重要。

本文从我国土地征用的概念出发，对其具有的法律特征、土地征用过程中应该遵循的原则以及土地补偿的标准、用途、分配和使用等问题作了详细的阐述。就当前我国土地征用制度中存在的法律问题，提出一些相应的立法建议。如果要想彻底解决土地征用中的失序状态，从根本上保护农民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的。政府首先要认真明确立法理念，对中国现行的法律法规进行修改与完善。尤其是对个别明显与国家法规不符，严重侵害农民利益的地方性法规和规章进行及时的清理与废止。设立专门的法律援助基金，提供无偿法律援助，协助他们维护自己的合法权益。使司法程序及时、有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领域。

关键词：土地征用集体土地公共利益土地补偿

众所周知土地征用是国家、集体、个人之间发生的因公共利益需要，依照法律规定的程序和补偿原则、补偿标准、安置办法，将集体土地所有权转为国家所有的一种行政行为。这就是说，土地征用带有一定的强制性、必要性和补偿性。据有关数据显示，中国大陆各地的土地征用纠纷急速增加，民怨逐步升温。在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。然而在很多事件中，农民却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用非理性的方式来维护自己的合法权益。这足以令人惊醒，令人深思。在这里，笔者就农村集体土地的征用、出现的问题、矛盾及解决途径谈谈个人的见解。

我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有的土地这两种所有权[1]。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施。无论是资本主义国家还是社会主义国家，为了发展社会公共事业，都设置了土地征用法律制度，我国《宪法》第10条第三款规定，“国家为了公共利益地需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”这是我国实行土地征用的宪法依据。

一、土地征用具有以下几个法律特征：

（一）土地征用应当以国家公共利益为目的

各国有关征用土地的概念和称呼虽不完全相同，但是有一点是共同的，即征用的目的应当是公共利益的需要。不过对何为“公共利益”？“公共利益”的标准和范围是什么？不同的国家在不同的时期有不同的理解。一般来讲，根据法律追求正义的价值取向，不能动用国家公权为个别团体或私人谋利，即征用权的行使应是以社会全体或不特定多数人的共同利益为目的。我国对公共利益的界定，目前还比较原则，有关实施条例也不够具体。在实践中对有关公共利益的解释和界定则过于灵活，至使征地权常常被扩大化使用。

（二）国家建设征用土地的主体必须是国家

只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体，因为只有国家才能享有因国家建设之需要依法征用集体所有土地的权利。尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关，企事业单位，社会团体以及个人。但是他们作为土地需要的单位只能根据自己用地的实际需要，依照法律规定地程序获得土地的使用权。另外还要明确国家虽是征用土地的主体，但是实际行使征用土地权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使此权。

（三）征用土地是国家行政行为，具有强制性

国家建设征用土地并非平等民事行为，而是国家授权的由各级行政机关依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。这是因为国家建设征用土地法律关系的主体－－国家，土地被征用的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）的地位是不平等的。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致，国家征用土地的指令，作为被征用土地的集体经济组织必须服从。

（四）征用土地的标的只能是集体所有的土地

根据《宪法》的规定，征地的标的只能是集体所有的土地。建国以来我国的土地所有制经历了一个发展变化的过程，随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地都变成了农村合作经济所有以后，到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了。

（五）国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件

国家建设征用土地与没收土地不同，它不是无偿地强制进行，而是有偿地强制进行。土地被征用的集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。所谓适当补偿，就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。虽然土地为国家征用，但是土地补偿费以及其他费用是由用地单位支付，这是因为国家并不直接使用这些土地。用地单位支付这些费用的义务是直接产生于国家征用土地行政行为和国家批准用地单位用地申请及被征用土地使用权的行为。

鉴于在中国现阶段，人们和政府及用地单位之间的争执，主要发生在合理补偿的数额问题方面。所以笔者就征地补偿费用方面做详细的阐述。

1、依据《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的补偿费主要包括：

（1）土地补偿费

①征用耕地（包括菜地）的补偿费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。年产值按被征地前3年平均产量和国家规定的价格计算。大中型水利水电工程建设征用耕地的补偿费标准，为该耕地征用前3年平均产值的6—8倍。

②征用其他土地的土地补偿费的标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。

③征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。具体标准由各省、自治区、直辖市在国家规定的范围内规定。

（2）安置补助费

①征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

②征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。

依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

（3）地上附着物和青苗的补偿费

①地上附着物补偿费是对因自然或人工而与土地结合在一起的私人或集体所有的房屋及水井、坟墓等设施造成损失的补偿。但是，凡是在协商征地方案后抢建的设施，一律不予补偿。

②青苗补偿费是对因征地造成的农民种植在被征地上尚未成熟的农作物损失的补偿。但是，凡是在协商征地方案后抢栽抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。

其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

2、土地补偿费、安置补助费必须依照法定的用途、程序分配和使用：

（1）土地补偿费。“土地补偿费归农村集体经济组织所有[2]”，用于发展生产。

（2）安置补助费。“征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”对土地被全部征用，农村集体经济组织被撤销建制，实行“农转非”的，其征地费用全部用于转为非农业户口人员的生产和生活安置。”

所支付给农村集体经济组织的土地补偿费和安置补助费，可采取乡管村（组）用的形式设立财务专户进行管理。市、县土地行政主管部门应加强监督，协助农村集体经济组织建立征地费使用公开制度。土地补偿费、安置补助费统一安排使用的，应征得农村集体经济组织三分之二以上成员同意。[3]

（3）地上附着物及青苗补偿费。“地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。应当及时、足额支付给其本人，由其自由支配。

二、土地征用的基本程序

（一）征用土地的审批权限

为控制征地总量，防止地方政府滥用征地权，我国于1998年修改了《土地管理法》，修改后的《土地管理法》第45条对各级政府的审批权限作了如下规定：

（1）征用基本农田和基本农田以外的耕地超过35公顷的以及征用其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

（2）征用基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

（二）征用土地的审批程序

（1）用地单位依法向有批准权的人民政府提出用地申请。

（2）人民政府收到用地者的用地申请后，土地管理部门应当根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设供地标准，对建设用地进行审查；建设项目可行性研究报告报批时，应当附具土地管理部门的审批意见。

（3）政府部门依照法定程序批准建设单位征用土地后，由批准征地的人民政府予以公告并组织实施。在公告期限内，被征用土地的所有人、使用人应当持土地权属证书到当地人民政府土地管理部门办理征地补偿登记。

（4）按照《土地管理法》第47条规定，被批准征用土地的，应当按照被征用土地的原有用途给予补偿。

在实际操作过程中，还应当由用地单位按国家或省级人民政府规定的标准与被征地的农民集体经济组织签订征地补偿协议书。

三、土地征用中存在的问题

（一）土地征用的公共利益的范围被人为扩大化了

在我国现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。因此，在土地征用的实践中，“公共利益”的概念被人为地进行了扩大化的解释。那些诸如道路、基础设施、水利工程等建设项目，被界定为“公共利益”一般不会有什么争议。但是在最近10年左右，全国范围内兴起的房地产建设中，商品房建设或其他商业设施的建设也是打着“公共利益”旗号行使国家征地权。在这些建设项目的公益性质受到质疑时，一些人同样可以振振有词地说：加快城市化的建设步伐不是公共利益吗？加快城市化的进程必然要向城市周边扩展，大量征地难以避免。问题是，“公共利益”究竟是哪些人的公共利益？只是城市居民吗？抑或是那些通过征地建商品房而大发横财的开发商？既然是以国家名义行使征用土地的权力，那么这种征用就应是在国家征用权力所及范围内的全体人民的利益。按照“三个代表”的要求，“公共利益”的概念更容易界定：国家权力的行使应当能够代表最广大人民的根本利益。征地中农民的利益不是“公共利益”吗？为什么农民被征用土地后只获得了“不低于被征地前的生活水平”的补偿，而有些个人、部门或单位却通过征地后的土地炒卖获得了超过农民所获补偿几十甚至上百倍的利润？所以，对“公共利益”进行扩大化解释，如果不仅可以使征地权力的行使名正言顺，而且还可使部分单位和个人获得可观的利益，那么对“公共利益”扩大化解释就会继续下去。“公共利益”这一本来旨在维护大多数人利益的立法规定，由于立法本身的漏洞却成了少数人牟利的工具，这不能不说是立法的遗憾。

（二）农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大

当农民得知自己曾经祖祖辈辈种过的土地被征用后，政府通过出让获得了几百万元的收入，开发商通过炒卖又获得了上千万的利润，而农民自已只获得了区区几万元的补偿。那些开发商挣的钱可以够自己花几辈子，而农民所获得补偿却仅可以勉强维持自己的生存。同样的一块土地，所获得的利益差别却如此悬殊，如果农民为此心理不平衡，或为此而上访，也就不足为怪了。同样一块地产生的土地收益，农民作为土地的所有者为什么不能分享？

对此，有些人说，土地的升值是因为政府经营城市，对基础设施投入以及国家经济发展的结果，因此其升值部分理应归政府；而开发商的收入则是因为土地和其他成本投入必然带来的利润。那么国家经济发展没有农民的贡献吗？对基础设施的投入中没有农民交纳的税款吗？这种收益上的巨大落差，既反映出人们的一种传统观念：工业化和城市化的发展必然要有人做出牺牲，而牺牲农民的利益成本最低。同时，征地行为的计划性和强制性以及土地被征用后的市场化运作的差别，则是形成这种利益分配上巨大反差的直接原因。

应该说，各国的征地制度都具有强制性，但是大多数国家将征用的范围严格限定在真正意义上的公益事业，而对非公益事业用地则完全实行市场化运作，不实行征用。对征地补偿也强调充分和及时。而在我国征地不仅具有强制性，公益用地的范围被扩大化，而且由于征地制度形成于计划经济时期，明显地带有要求农民支援国家建设的色彩，农民的土地从来没有被作为商品看待，因此，征地补偿的标准不是市场价格，而仅仅是维持生存的一种补偿。这样，征地前的计划性运作和征地后的市场化运作出现所得利益上的巨大落差就不足为怪了。可以说，制度上的缺陷造成了现实生活中的严重不公平，而公平本来应该是社会和法律最重要的价值取向。

（三）征地补偿过低而且立法标准本身就有问题

造成如今征地过程中补偿过低的问题，其根源就是立法中所确定的补偿标准不合理。其主要表现在以下三个方面：

一是《土地管理法》确定的补偿基本原则是“按照被征用土地的原用途给予补偿”。可以说，这个“原用途”的规定是造成征地中的价格“剪刀差”的根本原因。有了这样的规定，作为农业用途且又没有实际的处分权的集体土地，如不与今后的用途挂钩，是永远值不了几个钱的。

二是以“产值”确定补偿标准。《土地管理法》中确定补偿费用是以土地“被征用前3年平均产值”计算的。无论是6—10倍也好，最高30倍也好，谁都知道，以目前农产品价格计算，补偿费无论如何也高不到哪里去。假如前3年都是大灾之年，补偿费又怎样计算呢？因此以产值论补偿而不是以市场决定地价，不仅不科学，实际操作也是问题。

三是确定的最低补偿标准不合理。《土地管理法》虽然没有明确规定征地补偿的具体标准，但从该法第47条第6款的规定可以看出，我国法律确定的最低补偿标准是“不低于原有生活水平”。该款规定：“依照本条第2款规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”这条规定本身不仅不合理，而且在逻辑上就有错误。为什么农民丧失土地的代价仅仅是“保持原有生活水平”，追求更加美好的生活，实现小康难道没有农民的份吗？其次，这种原有生活水平的保障应该是多少年？按该条法律的规定，补偿费一般是土地前3年平均产值的6—10倍，也就是说从理论上可以保持6—10年的“原有生活水平”，而所谓30倍的补偿一般是不会发生的，因为6—10倍的补偿已经可以使农民保持“原有生活水平”了，更何况法律并没有规定这6—10倍的补偿是管农民今后1年的生活还是10年的生活。但即使这6—10倍或30倍的补偿农民也并不都能拿到手。如果按补偿最高标准30倍全额支付计算，在理论上农民可维持30年的“原有生活水平”，但30年以后呢？农民就不再生活了吗？而且目前农民得到的只是货币补偿，失去土地的农民就业问题在法律上并未获得保障。

四、土地征用的立法建议

土地的征用虽然是以国家的名义进行的，但在具体实施过程中则事关不同利益主体的不同利益。因此利益冲突不可避免，尤其是现在大多数的征地补偿费用是由具体的建设单位支付的，因此从追求经营利益最大化考虑，作为建设单位希望以少的投入获得最大的经济效益的动机也是不足为怪的。即使是代表国家的一级人民政府直接以财政收入支付补偿费，也同样存在财政收入的增加和减少以及由此对地方财政收入的多少、官员政绩的影响问题。因此，若想解决在征地过程中的种种问题，必须从立法的修改和完善着手，而且征地中的大部分问题也确实出在立法方面。首先从以下四个方面对土地征用的法律制度加以修改和完善：

（一）以立法的方式明确界定“公共利益”的概念和范围

既然“公共利益”是法定的行使征地权的前提条件，那么这一法定条件就必须明确而具体。因为不同的人或者说代表不同利益的人对“公共利益”可以作出各种不同的解释。因此法定条件应当具有特定性和惟一性，否则这样的前提条件就等于形同虚设。用列举式说明，即将以公共利益的名义进行建设的项目逐一列出，只有在此范围内的建设项目才可以视为是以公共利益为目的的。比如（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。

（二）土地征用采用市场化运作

征地前的计划性和征地后的市场性之间的矛盾就必然造成征地补偿和征地后所获利益的巨大反差。真正的公益性建设用地，在征用前后一般不会出现征地补偿与所获收益之间的明显差别。因为公益事业即使有收益，一般也是用于成本的回收和公益建设项目的日常维护，营利并非公益事业的目的。对公益性建设项目的征地补偿应遵循及时、充分、适当的原则，而对于非公益性建设项目的征地补偿则应按照市场价值规律进行。所以，法律在严格界定“公共利益”范围的前提下，还应明确规定，非公益性建设项目用地不能列入征用范围，而应将其纳入市场，由市场决定土地价格及各利益主体的分配比例。要坚持平等自愿、协商一致的原则。国家还要建立相应的土地价格评估机制。为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。在我国目前农村，集体土地具有多重功能，即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，市场价格要体现这三重功能。

（三）目前的征地补偿标准应加以修改

由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是保障资料。土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。因征地而引起的农民上访问题，最突出的表现就是征地补偿标准过低，而这一问题的根源在于所确定的补偿标准不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”确定补偿标准，征地补偿费就永远提高不了，补偿按“原用途”，而转手出让时则按“新用途”，为什么同一块地，对原所有人和新所有人所得收益不能采用同一标准呢？我国实行严格的土地用途管制制度，可结果农民服从国家土地用途管制所做出的牺牲，到头来居然又成为低补偿的借口，这对农民公平吗？因此应当取消只能按“原用途”给予征地补偿的规定。充分考虑被征地农民因土地所造成的各项损失进行市场估价，按价补偿。同时还应参照征地周边的整体经济发展水平，在一定合理年限内给予征地农民补偿。补偿标准的计算应当是逐年递增的，而且一般不应低于国家统计部门近年内公布的经济增长比例。

（四）解决征地中存在的问题还有赖于我国土地制度的改革

说到底，征地中存在的许多问题，其根源在于我国土地权利制度本身的不合理。如果我国土地制度改革能够得以顺利进行和完善，农民对自己拥有的土地具有完整法律意义上的处分权，许多征地矛盾也就迎刃而解了。但是，在我国土地制度进行彻底改革之前，在解决土地征用存在问题方面，我们并非不能有所作为。比如在不改变农村集体土地所有制性质的前提下，将土地使用权作为一项独立的物权确定给土地经营使用人，同时在严格土地征用管制和审批的前提下，参照土地承包经营权流转的方式，赋予农民在建设主管部门批准改变农业用途，将土地用于营利目的时，集体土地经营使用者就可以作为市场的平等主体，按照市场规律、市场价格与土地的受让方协商土地价格。如果这部分集体土地使用权的市场价格能与国家土地使用权的市场价格持平，谁还能够钻集体土地征用的低成本与转手出让的高价格的空子而牟取暴利呢？当然在我国目前情况下，实现这个目标也并非易事，其中还涉及诸如转让主体的界定，收益分配比例、耕地的保护以及市场环境等诸多因素。

此外，我国土地征用制度，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征用农地解决，其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决[4]。二是缩小征地范围，实行依价补偿，就为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。非公益性项目用地则由市场来解决，这就需要建立集体土地产权市场，尤其是要建立和开放农村集体建设用地使用权市场。但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制，充分发挥市场机制的作用进行运作。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征用制度作出贡献。四是应尽快出台土地征用方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征用制度。

在中国土地征用的过程中，被征地方通常都是社会底层的群体代表，一些政府违法审批的行为，导致批准征用土地的主管部门与土地征用方之间出现了不少矛盾和纷争。现有的诉讼案例表明，这些人群在强大的政府权力和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击。另外，由于法律知识的欠缺和律师费用的昂贵，很容易使他们放弃司法诉讼的程序。以上问题的存在，主要是法律制度的设计存在问题，因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于征地过程中的不公平而引发的各种社会矛盾，保障社会的稳定与良好秩序。

注释：

[1]《房地产法学》，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社，2001年第一版，37页

[2]《土地管理法实施条例》第二十六条规定

[3]田永源，《官员为农民支招》，中国农业出版社，2003年第一版，42页

[4]姚长飞，《论土地征用》，中国政法大学法学院

参考文献资料：

1、《经济法小全书》，中国法制出版社，2004年7月第一版。

2、《房地产法学》，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社，2001年第一版。

3、《略论土地征用中的公共利益目的》，吴汉良，武汉大学。

4、《土地管理法及配套规定新释新解》，梁书文、黄赤东主编，人民法院出版社。

第9篇：工业土地补偿标准范文

一、农村征地补偿安置制度存在的问题

辽宁省于二O一O年一月七日出台了《辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片地价标准的通知》，其中规定征地区片综合地价标准是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整；建设用地1；未利用地0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自改变或降低征地区片综合地价标准。

（一）土地征用补偿标准偏低且有失公平。目前海城市使用的土地征用补偿标准，与土地市场毫无关系，未得到市场的检验和认同，纯粹属于市场以外的产物，不符合土地市场的实际情况。按照市场规则，从实践的角度权衡，标准“定”得过低，而直接损害的则是广大农民的利益。以耕地为例，即使一户人家3口人3亩地，补偿最高也只能收取10万左右，但土地被征用后，一无技能、二无特长的农民便失去了赖以生存的依靠，又无相应的保障措施，对于在市场经济大潮中本来就处于竞争劣势的农民而言，10万元的补偿能花费多少年呢？而且每个地段的地价又不统一，缺乏平等性，农民拥有的土地是国家统一承包给农民的，并没有“贵贱之分”，但征用的补偿价相差却甚大，这对补偿较低的农民来讲更是有违公平原则。

（二）征地目的远远超出“公共利益”的范畴。征地是国家凭借行政权力将农民集体所有的土地征收为国家所有的行为。土地征收是政府为“公共利益”而行使的一种特有权利，我国《宪法》也明确规定，政府征地是为了“公共利益的需要”。但实际上，目前征地已成为新增建设用地的唯一来源，征地目的也已大大超越了“公共目的”的范畴，造成了随意扩大征地范围和征地工作的混乱局面。比如一些工商企业办公用地和商品房开发，都作为“公共利益”目的用地而进行征地拆迁。这样，就由实现公共利益的监督主体蜕变为一个谋利的市场主体，与其建立、维护市场公平竞争的职能相违背。

（三）土地征用的补偿范围偏窄。根据法律法规的有关规定，土地征收补偿仅限于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、房屋补偿费以及搬迁安置费，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身养老保障、医疗保障、粮食安全、生态环境保护、社会稳定等价值功能以及土地被征后所产生的连带效应，如边角地、夹角地的损害、经营、租金等损失以及其他因征地所致的必要费用，比如临时租房费用、律师或专家的费用等，这些有客观凭证而又有举证责任的具体损失也未列入补偿的范围。通常所受损失的补偿未能有所体现，未能遵循“完全补偿原则”。

（四）土地征收的补偿方式单一。现行征地补偿安置政策基本上是一种纯粹的货币补偿方式，即按照被征收土地的原用途给农民予以直接的货币补偿，如综合区片地价是对农户土地承包经营权的财产补偿，但在大多数情况下，即便及时足额给付了货币补偿，失地农民在很长时间以后仍会处于贫困状态。在当前整个社会就业压力增大、社会保障制度还不健全的情况下，土地一旦被征占，就意味着农民失去了基本生存保障，部分失地农民无地种田、无岗就业、低保无份，生活在城市的边缘，在就业、子女就学、社会保障等方面又享受不到有关政策，导致失地农民问题越来越突出，甚至影响到城乡社会稳定和经济发展。

二、以“一区一带”为契机，完善土地补偿制度的设想

随着辽宁沿海经济带开发开放、沈阳经济区一体化发展两大国家战略的深入实施，全省经济社会呈现持续快速健康发展的强劲态势，但同时，土地利用结构、空间布局和规划安排与发展需求不相适应，城乡、区域统筹发展与土地资源配置和管理机制不相适应，现行土地管理制度、管理方式和运行机制与发展要求不相适应等突出问题亟待解决。为此， “一区一带”改革集以“保发展、守红线、促集约、惠民生”为主线，综合运用规划、计划、审批、供应、用地标准、地价等管理手段，改革管理方式、创新管理机制，积极构建耕地有效保护、用地布局结构合理、集约高效、区域和城乡一体化发展的土地利用新格局。海城将以此次“一区一带”为契机从根本上有效破解长期以来制约海城经济社会发展的资源瓶颈，加快推动发展方式转变。

（一）以市场为导向，调整原有的、与市场经济要求不相适应的土地征用补偿制度。根据土地市场的行情，将附着物和青苗补偿、房屋补偿费以及搬迁安置费主要补偿项目的补偿标准阶梯性上调，要尽可能地体现效率、公平的原则；切实改变现行征地制度对农民的补偿标准严重偏低、违反市场经济和城镇化基本规律的现状，根据被征土地的原有收益、未来用途、区位、质量、供求关系等综合因素，结合被征地农民未来生存发展的实际需要，制定客观科学的评估办法，合理确定征地补偿标准，为解决土地被征用后农民基本生活、就业和社会保障等问题留下必要的政策空间，作出必要的制度安排。按照安置农民的实际社会成本，以妥善解决被征地农民基本生活、就业培训和社会保障为依据制定征地补偿安置最低标准，合理提高补偿数额，改进补偿费分配方法，完善征地补偿安置机制，杜绝压低征地费用的现象。提高补偿标准的新增资金，主要用于被征地农民的社会保障。

（二）严格限定征地的公共目的，且用规定来明确“公共利益”的具体内涵和外延。可以依照规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。要提高其针对性，必须对土地实行征收的条件、要求细化。首先，应该明确公共利益的具体内涵和外延。其次，要进一步强调土地实行征收的程序。政府部门和法定机构提出土地征用建议前，必须经过充分地调查和研究，充分论证开发项目的合理性和必要性，征用土地者的正当理由和合理要求，搞清同项目开发相关的一切技术问题。再次，要确定合理的补偿标准。提高征地补偿标准，根据土地市场的行情，给足被征土地的补偿价格，保护被征地者的利益。

（三）补偿范围应与农民土地被征用产生的损失相对应。根据完全补偿原则的要求，除了补偿可以量化的损失外，还需补偿由于征地而带来的连带损失，做到补偿范围应与农民土地被征用产生的损失相对应。为此，适当扩大征用土地的补偿范围，可确定、可量化的财产损失列入补偿范围，以确保被征用人的合法权益不受侵犯。这一举措也有利于被征用人积极配合土地征用工作，保证征地工作的顺利进行。