房地产建设项目管理精选(九篇)

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第1篇：房地产建设项目管理范文

关键词：房地产建设项目 成本管理 质量管理

一、房地产建设项目管理概述

在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。

其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。

房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

二、房地产建设项目管理措施

房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。

1、成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。

2、进度管理

房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。

3、合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

4、目标责任管理

在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。

5、质量管理

在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。

三、结束语

房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。

参考文献：

[1]王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制[J].甘肃科技，　2005，（01）

[2]李志勇.论项目管理中施工进度的管理[J].科技信息，　2006，（07）

第2篇：房地产建设项目管理范文

一、建设项目管理流程

1.生命周期与参与主体建筑项目是有始有终的，就像太阳的东升西落一样，有升起时、有如日中天时、有西落时。建筑工程从项目开始到项目结束分为五阶段，这五个阶段分为建筑项目构思、建筑项目立项、建筑项目开工、建筑项目交付、建筑项目结束。建筑项目可根据项目的参与人和参与的事项不同而分为工程承包管理、工程设计管理与工程项目管理。因为管理阶段不同，所以涉及的参与主体也不同。其参与主体一般有发包人、咨询单位、承包人三者。

2.管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑项目活动行为的序列结构，这种序列结构可以清楚地反映建筑活动的顺序、关系、促进、制约与输出输入规律。这种序列结构按性质和作用可分为整体流程、局部流程和更细化流程。其中整体流程主要反映各个分流程的关系，规定流程的活动。局部流程主要反映管理各个阶段的关系。细部流程主要反映业务活动的流转过程。

3.建筑项目管理流程描述众所周知，工作流程的基本要素是活动。因此，分析建筑项目活动即是描述工作流程。活动指的是在接收某一项类型后，在遵守规则的前提下，利用各种资源转换成规定类型，并输入使用的过程。在这个过程中，资源指的不是完成类型所需要人力、物力、财力。它指的是完成类型所需要的方式方法和各种手段。

4.建筑项目管理流程与工作流程的区别建筑的工作项目的流程有两个部分，即项目实施专业工作流程和项目管理流程。其中项目专业工作流程包括项目设计、项目施工、项目供应等，它是面向建筑产品的；而项目管理流程主要是管理项目从承包前到完工后的一系列活动。项目管理流程中的各个部门以及各个职能在管理过程中都发挥着自身的作用，它们呈相互影响、相互关联、相互依赖关系。

二、房地产建设项目工程管理流程策略

1.项目管理流程的构建建立一套高效的项目管理流程，是保证项目实施成功的必要途径。一个高效的体系结构应当做到流程同步、流程高效两点。流程同步指的是建设项目必须具备有完成项目的能力。流程高效指的是，用预算好的成本，保证各项活动的高效运转。建筑项目由许许多多的碎屑活动组成，因此，管理活动是由许多的管理活动组成，这些管理具有相关性、集合性、层次性的特点，并且相互影响、相互关联。管理活动可以以不同的角度，划分成不同的准则。建筑活动管理工作依照项目施工前至完工后可分为项目承包管理、项目施工招标阶段管理、项目施工准备流程管理、施工阶段流程管理、项目竣工阶段流程管理。建筑项目管理工作按照职能可以划分为安全与质量管理、投资管理、合同管理、项目设计管理、项目进度管理、招标管理、科研管理等各项管理。项目管理工作的分解及相关流程可以遵循以下几个步骤：首先是分析建筑项目的管理工作，确定依照哪一种准则将管理划分比较合适。是按照管理职能划分合适，还是按照项目实施过程划分比较合适。其次是依照已选择好的管理准则分析各项活动，规定哪一项活动由哪个部门管理，并确定总的工作流程和子流程。最后，为应对特殊情况出现，可依照项目方案适当调整管理准则或管理活动的顺序。

2.项目管理流程的风险控制在项目的管理工作中，每个流程都不可能一成不变，例如成本变动、质量达不到要求等。这些因素的变化会使管理工作的有序性受到阻碍。管理者可以根据相关的数据和准确的定性分析，减少管理工作的可变性，进而减少项目的风险。减少风险的措施有两点：时刻关注绩效指标信息，拟定纠正措施。其中拟定纠正措施是重中之重。拟定纠正措施之前首先要对管理项目的变动类型和成因有所了解。合理地利用所观测到的或所搜集到的信息对管理流程进行控制，并对管理因素做一个分析，分析哪些因素是可以人为控制的，又是由什么引起的，以便能根据情况拟定应对措施。一项管理流程的绩效不可能一成不变，所以有突况出现是正常的。突况是不可预期的，是无法用统计方式预算出来的。突况打乱了工作管理流程的稳定状态，它是由外部因素引起的一种特殊反应。例如，管理人员篡改数据，影响管理活动的正常运行。从统计学的角度上看，正常变动是一种随机表现，一种既定的概率分布。当概率分布中的参数发生变化时，非正常变动就出现了。控制非正常变动主要有四个措施：对正常变动进行估计，将调整工作分派给经常处理非正常变动工作的员工；避免篡改流程的事件发生，正常变动是可预测的，因此管理者应当避免篡改流程的事件发生；预测流程中的非正常变动，制定相应的措施；消除打击篡改流程的人或事。

3.项目管理流程的集成管理一项建设工作是否能实施成功与工作系统中的各个构成因素相关。项目管理集成指的是将管理中的各种要素，如资源、信息、网络、系统功能等统一起来，以便让每个要素在管理中正常运作起来。项目管理流程集成管理有以下两个内容：控制和管理好子系统中的每个管理流程，为项目实施成功奠定基础；对管理系统做一个整合，处理好管理流程间的关系，为项目的成功实施保驾护航。项目管理流程的集成管理方法主要有以下两点：协调好管理流程的参与主体，即协调好项目的目标、参与方的活动、组织管理、内外关系、内部结构等等。建筑项目管理系统是个庞大的管理系统，因此，需要项目的参与者在项目中承担某一个角色。参与者在担任某个角色时，必须具备担任这个角色的能力、知识和权利。权利与责任相伴，因此，参与者还应被赋予某种责任；接口信息标准化，连接两个边界的系统要素，需要连接很多的内容。若按生产要素来连接，则要将要素中的资金、机构、人力资源、信息等连接起来。依照运作流程系统将内容进行连接，则要连接要素中的运作规则、技术标准和管理制度。在连接两个边界的系统要素内容时，应当对两个边界的接口有一定的认识和认同。在进行管理活动时，应当让每份文档报告都规范化、系统化，并且使用实行统一形式的报告，内容要尽可能清楚，以便让各个层次的人都能理解。

4.项目信息系统的建设在建设项目管理中，信息是不能缺少的一个要素，它在项目的投资建设决策、施工管理活动中，发挥着关键的作用，为此，制定一个健全完善的项目和系统是保证工程得以成功完成的必要途径。管理者可以依照整合流程，合理的设计信息系统，并确定哪些流程是可以由计算机完成，哪些可以由人工完成，哪些功能可以省去，哪些功能可以进行细化。经过一系列的分析处理后，建立起相应功能的模块和新系统模型，并根据项目信息系统设计原理划分子系统、文件设计、输入输出设计等。这些设计主要有以下四个阶段：第一阶段是分析项目的目标，旨在理解项目的目标，以便为确定项目管理流程提供依据。第二阶段分析建设项目管理流程，这个阶段主要是全面思考建设项目的管理过程，分析管理中可能出现的问题，了解项目的各个管理流程和相关活动，了解信息的流动和信息与流程的连接过程。第三阶段是确定信息系统的目标，这个阶段主要是对信息的系统进行一个划分，逐步形成系统的各个职能子系统，再将各个子系统集合起来。第四阶段是拟定信息系统的建设方案，也就是根据对流程分析所得到的结果，拟定信息系统的建设方案。方案拟定后，要对其进行论证，并制定实施计划和各种相关细则。在建立流程创新系统时，应当将管理流程和信息系统结合起来，并确定每个阶段的目标。

三、结语

第3篇：房地产建设项目管理范文

关键词：工程造价全过程控制管理

【引言】就房地产建设项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

房地产建设项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：

1决策设计阶段工程造价控制

1.1实行招投标，优选设计方案。实践证明：设计施工图一旦定案，85%的工程造价其实已经自然形成，只是需要在不同阶段，运用不同方式逐步将它完整揭示出来，而设计费用此时仅占实际总投资额度的1%，我们可以看出这里的端倪，其重要性应该能浮出水面，我们的工作重点也以此而形成。所以引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免或减少因设计质量问题出现在实施工程中变更、洽商，再通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。

1.2改革设计费计算办法。现行的设计计费方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，都没有体现优质优价的原则，从目前来看对设计单位最行之有效的方法，甚至工程造价越高，设计收费越高。这种计价办法助长了只重视技术性，忽视科学性、经济性的观念，导致工程设计普遍过于保守，极少进行优化，以致工程造价居高不下，阻碍了技术的进步，对建筑业的正常发展造成不良的影响。

对此，笔者建议：首先，可考虑采用签订成本加酬金合同约束设计单位，即在原设计计费的基础中70％作为成本部分，剩余30%部分作为奖励部分，改变与设计单位计价方式，积极促使优化设计方案，对因优化设计而节约投资的，按节约部分给予提成奖励；对因设计单位原因导致工程投资增加的，扣减一定比例的设计费。这样将迫使设计单位更加重视设计方案的经济合理性。其次，审查设计单位编制的概算，对与审定概算偏差较大的，责成重新编制并扣减一定比例的设计费。再则，按设计费的一定比例预留“质量保证金”，待工程竣工后再清算，以促使设计单位加强在施工中的技术指导。

1.3积极实行限额设计。限额设计又是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照目前同类建筑产品在其当地市场招投标价或已结算工程目前修正造价，当然其之后施工阶段中因建筑市场材料波动、实际人工工资涨价等各种风险不再计算，如果在未详细勘察地质状况前签订施工图设计合同时，应在±0.00以上部分建筑标准签订设计合同，设计单位应同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，确保总的投资限额不被突破。

投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将同类近期产品我们长期总结积累、审定的工程数量以百平方米含量如含钢量、混凝土等主要数量指标分解到各相关部门，再分解到各单位工程、分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、标准、数量和预算指标等各方面的控制。

积极推动设计单位，强化各设计师经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。例如做结构的同时也要考虑建筑，尽量外墙面结构一次成形，楼层梁高度与门窗尺寸通盘考虑，减少二次结构，既适当增大梁高尺寸而减小钢筋，又使施工便捷，同时质量更加得到保障。

1.4运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，使成本最小化。例如利用深基础增加地下停车库，停车库既停放车辆又可当仓库，小区可以少建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境，这对于停车位比例要求高的一、二线城市，或地处闹市三、四线城市对仓库要求高的尤为可行。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。

1.5加强图纸会审工作。自2004年，江苏省已全面实施设计施工图审核制度，我们发现审查单位主要是对规范中强制性条文监督，基本上属于粗线条的，所以图纸内部会审还是很重要，仍应对设计单位提交的设计图纸进行各专业细致的审查，而且应在交到审图单位前全部结束，在此期间发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，特别对容易产生、漏部位，严格把关，尽可能使用成熟材料、工艺，设计图在不违反规范强制性条文基础上，最大限度地满足业主对该项目功能的要求，以此原则定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，尽量使投资最小，而取得最佳的成本效果。

2 施工阶段工程造价控制

按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态管理，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，这也是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

2.1 工程招投标阶段的工程造价控制

2.1.1 把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行综合评估，目的是筛选出既有经济实力、良好信誉又有施工经验的优秀的投标人，从而降低工程承包风险。

2.1.2 根据项目实际情况确定合理的投标条件

根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期不长，一般以12月为界，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。对于体量大，工期长的项目，应按实际完成工作量结算的项目，在现行计价基础上将预算中可能出现的活口的地方，应详细明确具体计算方法，例如：

⑴.按现行计价表、费用定额让利系数的工程预算的具体计算方法；

⑵.材料预算价具体计算方法及标准，如质量标准相同时信息指导价超出市场价25%计算方法；

⑶.在费用定额、计价表有浮动系数处的具体计算方法；

⑷.对已探明地质不良基础或可能出现变化大的工作量，限制不平衡报价条款；

⑸.单个预算价与市场完成价超过20%的具体情况解决计算方法；

⑹.计价表中存在包干使用的项目实际不一定发生的具体计算方法，如基坑排水、降水；

⑺.确需专业承包商施工项目的总包配合费用具体计算方法，如桩基、铝合金门窗、特种门；

⑻.对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，具体解决计算方法；

总之尽可能的让投标人明确在投标时、结算时详细报价方法，避免今后结算发生纠纷。确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前根据目前建筑市场状况确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

2.1.3 建立施工单位奖励制度。对投标人在不影响使用功能、合同工期的前提下，确实有效降低工程造价的合理化建议的进行奖励。如奖励降低造价的50%给施工单位，并明确到具体人的份额，有效推动合理降低工程造价互动性，把合理降低工程造价行为改变为双方的、共同的事。

2.1.4 严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

2.2 加强工程施工事中控制、纠偏

2.2.1 严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应该力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2.2.2 加强现场签证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水、排水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，确实按实际需要方案执行结果审核、签证，以真实反映实际工程造价。

2.2.3 严格核实当月实际工作量，对工期滞后的、质量存在问题的，材料价格涨跌的，并以书面方式明确责任方及处理方法，各方书面确认，严格按合同约定支付工程款。

2.2.4 及时、准确掌握政府、市场等因素对工程造价调价动态。

2.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。

3 结算阶段对工程造价的控制

竣工结算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工结算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。

3.1在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的具体规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、计价表子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。

3.2要坚持经常深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。

【结束语】 房地产建设项目全过程造价控制管理应是有计划、有目标的合同管理，通过采集、积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，积极的引入全项目的跟踪审计制度，加强前期计划控制管理。准确定位目标，信息化管理控制，及时有效纠偏，过程管理才能有效地使项目始终处于受控状态，有效提高房地产建设项目投资经济效益。

参考文献：

[1] 龚维丽主编.《工程造价的确定与控制》[M].北京：中国计划出版社，2000：167-263

[2] 高平主编.《建设工程造价管理》[M].北京：中国计划出版社，2010：13-70

第4篇：房地产建设项目管理范文

关键词：房地产；建筑项目；项目风险；风险管理

房地产建设项目的开发是一个长期、系统、复杂、动态的过程，其中的风险因素众多，加上国家近期的一系列调控政策，使得房地产市场的不确定性进一步增强，在一定程度上凸显了房地产企业加强风险管理和控制的紧迫性。通过积极有效的风险管理措施，能够使房地产企业增强项目运行的稳定性和准确性，提高项目开发风险的防范与控制能力，降低企业因为项目风险而造成的一系列损失，提高企业的经济效益。同时，风险管理可以给员工提供更多的安全措施和保障，改善房地产开发商与银行、承包商、施工单位之间的协作关系，帮助企业树立良好的社会形象，这对改善房地产项目的融资环境和营销环境也是非常有利的。

一、房地产建设项目的涵义与特征

（一）房地产建设项目的涵义

房地产建设项目是以土地和房屋为主的综合性开发工程，房地产开发企业通常是在城市规划的要求下，根据城市经济和社会发展的需要，在规定的时间内投入一定的资金，建设用户所需要的空间环境、配套设施和房屋建筑，并通过销售和租赁等方式获取投资收益的过程。通常情况下，房地产建设项目的周期较长，会经历投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段和租售阶段等。

（二）房地产建设项目风险的特征

与其他投资建设项目相比，房地产建设项目具有投资规模大、施工周期长、容易受地质条件影响等特点，能够影响房地产项目顺利进行的风险是多方面的，具体说来，主要有以下特征：1.多样性：由于在整个房地产建设项目的开发周期内，会受到技术、经济、社会等多方面因素的影响，因此风险的表现也呈现多样性的特征，并且在彼此之间相互联系、相互影响，在一定程度上增加了风险管理的难度；2.损害性：房地产建设项目的风险有时通过财务管理手段是很难预测和控制的，加上有时管理者的决策失误，往往会给房地产企业造成严重的损失，进而对房地产建设项目的正常运行产生不利影响；3.不确定性：房地产建设项目风险的形成过程比较复杂，影响因素也处于不断变化和发展之中，因此房地产项目风险的类型以及所造成的危害具有一定的不确定性；4.激励性：企业风险与竞争、收益都是相互依存、相互存在的，所以房地产建设项目的风险会促使企业改善经营管理水平，提高适应市场和抵御风险的能力，提高企业的经济效益；5.补偿性：由于房地产建设项目的特殊性以及在项目开发中存在的风险，因此投资者在承当这些风险时通常会在经济上要求一定数额的补偿，即风险回报或风险溢价。

二、房地产建设项目风险产生的主要原因

房地产项目的建设与开发，通常是在多个机构的共同参与下，经过土地资源的卖卖与改造，以及房屋工程建筑的建设和改进，达到或满足用户及他人需求的社会经济活动的过程。因此，房地产项目在建设过程中，会受到多种因素的影响，并且具有很大的模糊性，如果不重视对风险损害的有效预测和控制，就有可能对房地产企业的正常经营与管理产生非常不利的影响。

(一)房地产建设项目在空间上比较固定

空间上的固定性是影响房地产建设项目风险的重要因素，这是因为房地产项目的产品价格通常会与建设项目所处的地段有很大的关系，例如该地段的周边地理环境以及与之相关的社会经济条件，而这些因素都是处于不断变化发展之中，不会根据开发商的个人意志而发生转移，这就使得开发商不得不面对建设项目所处环境变化而带来的风险。此外，房地产建设项目在空间上的固定性限制了开发商对地段进行自由选择和调整的权利，项目风险一旦发生，房地产企业只能积极应对和调整，没有退路可供选择。

（二）开发周期比较长

房地产建设项目的开发，通常会经历投资决策、现场勘察、土地卖卖、工程建设、市场宣传、产品销售等环节，每个房地产建设项目一般都需要经历几年的时间才可以完成。在房地产项目的建设过程中，与之相关的社会经济条件随时都有可能发生变化，如人力资本的上升、原材料价格的上涨、气象灾害对施工进度的影响、消费者消费需求与消费偏好的变化等，都会在一定程度上增加房地产项目的不确定性，因此房地产企业很难在项目开发的初期对各种费用和收益进行准确的预测，在无形中增加了房地产企业经营的风险。

（三）投资规模大

房地产项目作为一个综合性的建设工程，无论是在项目初期的初始投资，还是在施工过程中的投入，对于其涉及到的土地购入、原材料购买、市场营销等环节都需要投入大量的资金，而房地产企业仅仅依靠自有资金显然很难满足项目开发过程中的各种需要，这就使得房地产企业不得不面对融资难、贷款利率上升、通货膨胀等风险对自身造成的不利影响。

(四)开发条件比较复杂

由于房地产建设项目受施工规模和固定性等因素的影响，使得房地产项目的开发无法进行封闭式、标准化的操作，通常需要在露天环境下进行作业，容易受到地质条件、自然地理条件和气象灾害等因素的影响。而很多自然条件虽然可以进行准确预测，却是无法完全规避的；诸如火灾、高温、严寒、暴雨等意外事故和施工质量事故，不仅需要进行有效的预测和预防，还需要增强与房地产开发相关的设计、施工、监理等部门的责任感、安全意识和质量意识，否则也会加大房地产建设项目的不确定性。

三、房地产建设项目风险的控制与管理策略

基于房地产建设项目风险的特征、影响因素以及危害，房地产企业要想降低项目开发过程中的风险水平，就必须事先对各种风险因素进行有效的分析、预测和评价，并采取有效的控制与管理措施，这样才能保证房地产建设项目的健康、稳定运行。

第5篇：房地产建设项目管理范文

[关键词]房地产 项目管理 信息化建设 策略

中图分类号：D412.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）10-0131-01

一、房地产项目管理信息化概述

房地产项目管理是一项系统性的复杂工程，它主要表现为以下特点：投资巨大；项目开发周期长；人力、物力投入量大。这些特点又决定了房地产项目的开发管理成为一项高风险活动，而活动水平的高低直接影响着项目收益，因此各大企业纷纷探索提高房地产项目管理的有效手段。目前，随着信息技术的深入发展和不断完善，其优势逐渐凸显出来，并开始在房地产项目管理中进行应用。

二、房地产项目实行信息化管理的必要性

（一）是提高企业综合管理水平的要求

房地产项目的复杂多变性使得对信息的归类和处理变得十分困难，传统方式难以将所有信息整合到同一平台上，也难以用统一的标准衡量各种信息的效用，信息化管理为各种信息的整合、共享和互访提供了良好的环境，保证了信息传递的准确性和及时性，有效避免了由于沟通不畅和信息缺乏造成的不必要风险。网络化的信息管理是房地产企业提高综合管理水平的必然要求。

（二）简化直观的数据分析是决策者的必然之选

目前，房地产企业逐渐向精细化、规范化和专业化的方向发展，但是海量信息需要大量的处理过程，人工处理既不能保证处理效率又不能保证处理质量。而当前信息技术的发展为解决这一问题带来可能。建立信息化的数据平台，将工程项目的各项数据及资料储存于企业数据库中，为该项目的各负责人提供获得及时准确信息的高效途径，网络化、信息化的数据处理机制可以更简化直观地分析处理数据，为决策者解决企业难题提供了便利。

（三）是项目各方实现有效沟通的保障

房地产项目涉及较多的组织管理人员，覆盖的工作部门包括采购部门、财务部门、成本部门等，另外还涉及项目部的工程部门和预算部门等，各方信息的复杂交互过程极易造成信息失真，不同部门之间的沟通得不到有效保证。信息化的数据管理形成的网络数据库，储存着不同部门的整合的信息，使得项目各方能够及时进行沟通，获得工程项目建设情况的详细信息，有效处理工程项目建设过程中的各种问题。

三、我国房地产项目管理信息化现状

（一）项目的合同控制方面

合同管理作为房地产企业管理的重点工作备受关注，但是，传统人工管理方式下的合同控制却并没有达到应有的效果，主要原因是缺乏系统的管理手段。合同管理工作并没有具体专门的部门执行，其主要工作是分散在财务部门和业务部门之间，这种分散性管理特点导致合同管理在执行过程中相关部门之间缺乏有效沟通；执行过程中人工校核的信息量大，耗费大量的人力，而且合同信息的准确性得不到保证；缺乏有效的对乙方合同执行情况的监督和评估手段，导致某些不合格供应商取代部分合格供应商成功竞标。对于房地产企业而言，运用现代化的信息管理手段辅以配套的管理措施成为目前我国房地产行业发展的迫切需求。

（二）项目的时间进度管理方面

目前，我国的各大房地产企业实际上并未建立对指定项目或企业自身的时间进度计划管理体系，对项目缺乏时间进度管理主要表现在以下几个方面：第一，房地产项目的工程建设缺乏科学有效的进度安排；第二，企业制定工程项目建设的时间计划后仍然缺乏有效的计划监督机制和相关配套体系；第三，不合理的房地产项目进度安排易造成项目后期的一系列问题，包括项目施工后期时间紧迫、施工质量降低、推迟交房、造成成本损失等，这些问题轻者会遭到业主抱怨及对房地产公司的质询，重者会导致业主机体投诉事件，不仅会进一步造成房地产开发企业的资金损失，而且会对企业形象造成负面影响，使企业的品牌和信誉受损。

（三）项目的成本管理方面

房地产企业对成本的管理需要多方面的考虑，不仅要考虑到产品设计给后期施工带来的成本，而且要考虑到成功进行时间进度控制、安全管理和质量管理可以为企业节省的成本，另外对招投标及供应商进行有效管理也可以为企业节省大量成本。做好各方面的成本管理是房地产企业实现工程项目开发和建设的重要保障。成本管理环节复杂，涉及领域广泛，信息化的管理手段可以将投资估算、合同预算、合同费用及合同结算等业务进行融合，汇总分析，并建立基于多个项目管理数据的成本管理知识库，为今后房地产工程项目的开发建设提供有益借鉴。

四、房地产项目管理信息化策略的现实分析

（一）项目合同管理信息化

合同作为房地产项目生命周期中的主线，大多数软件都提供了合同模板，对合同拟订、合同建立、合同变更、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等能够自动实现，提供合同的分类、实时、动态管理十几种合同报表，从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。支持合同拟订、签定、执行、评审等项目合同的全过程管理；实现合同拟订、拨款、变更等业务审批流程集成协同办公；分类管理土建合同、采购合同等等。

（二）项目的计划进度管理信息化

目前，多数软件为房地产项目提供的进度计划管理模式都能够对项目进行分解，从多个角度包括时间、费用、合同资金、设备材料等制定项目计划，并通过MicrosoftProject软件，提供工程项目建设的进度报告以及项目交付成果报告等，从而省去大量人工处理的繁琐；通过P3软件对项目进行多级划分，分析比较各项目的优劣，通过MicrosoftProject绘制网络图、甘特图等，记录项目进度，实现对项目进度的把握和调整。

（三）项目的成本管理信息化

一般的房地产项目管理软件的成本管理子系统都包括估算成本、目标成本及目标成本分析等模块，通过比较动态成本和目标成本的差异，实现对成本的控制。目前的一般应用软件都支持对项目的分解与核算，并能自动生成成本估算表，从而实现对项目建设全过程的成本控制。另外，MicrosoftProject、PC等软件提供的直观数据便于决策者对各项成本进行对比分析，预测成本动态变化，有利于决策的科学性。

五、总结

信息化建设在房地产企业中的应用得到越来越多的推广，尤其是项目管理的信息化建设备受瞩目，房地产项目管理信息化建设涉及到合同管理信息化、计划进度管理信息化、成本控制信息化等方面。房地产企业应加大对信息化建设的投入，应用专业化的项目管理软件做好房地产项目管理。

参考文献

[1] 朱宏建.浅谈房地产项目管理信息化管理工作[J].四川建材，2011，04：252-253.

[2] 徐兆妍.浅谈房地产企业工程项目管理信息化的影响因素[J].甘肃科技纵横，2012，04：85-86.

第6篇：房地产建设项目管理范文

关键词: 房地产项目，工程造价，控制

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

正文：

在金融危机的冲击下，房地产业可以说是出于整个产业的寒武纪，对房地产公司而言，对其项目的造价管理是企业兴衰的关键。工程造价控制工作贯穿项目建设的全过程，即项目的投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标及实施阶段和项目竣工验收阶段。有资料显示，前两个阶段，即决策和设计阶段，对投资的影响最大，影响比率最高，可达到 75% ～ 95% 的比率。因而房地产企业要克服在项目建设过程中只重视工程施工阶段造价控制的做法，搞好全过程造价控制，以提高经济效益。

1 项目投资决策阶段的造价控制

项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。项目决策正确，意味着对项目建设作出科学的决策，以及在建设的前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。项目决策的内容是决定工程造价的基础。工程造价的确定和控制贯穿于项目建设全过程，但是决策阶段各项技术经济指标决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择等都直接关系到工程造价的高低。直接影响着决策阶段之后各个建设阶段工程造价确定与控制的科学合理性。而项目决策的主要依据是可行性研究报告，该报告的编制需要研究团队分析研究项目的背景与发展前景、预测市场需求; 确定建设规模、建设方案和技术方案、做出准确的投资估算并制定资金筹措方案、分析评价经济效益和社会效益; 完成以上工作后得出结论提出建议。

1.1组建高标准的可行性分析研究队伍。

若要高质量地完成可行性研究分析就必须要有一个高水准的团队，编制高质量的可行性研究报告以及精度较高的投资估算。团队一般由经验丰富的经营管理人员、市场营销人员、项目工程师、造价师、会计师等人员组成，这些人员在充分的调研后运用价值管理的思想与方法，对投资方案进行比选优化，做好经济分析与评价，精心编制项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。

1.2 详细分析房地产需求市场，确定合理的建设地点、建设规模与标准。

充分的市场调查是一切分析的基础，注重调查细节，分析住房市场需求，根据需求利用盈亏平衡分析法、平均成本法等方法确定合理的建设规模，并比选建设规模方案，选其优者。

2 项目设计阶段的造价控制

工程设计是房地产项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键环节，是确定和控制工程造价的重要阶段。它影响着工程总造价的 75% ～ 95%。设计是否经济合理，对控制工程造价具有非常重要的意义。

2.1 实施设计方案招标。

俗语说竞争使之优秀，通过设计方案招标，使设计单位产生竞争，从而得到更满意的工程设计方案，既能最大限度地使消费者满意，又经济合理，达到有效控制工程造价与质量、减少实施阶段的工程变更、降低返工风险与损失之目的。

2.2 施行限额设计。

限额设计就是按照设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证投资限额不被突破。房地产企业在优选设计单位之后，委派专人负责与设计单位的联系与沟通，详细地进行设计任务交底。限额设计是在尊重科学、实事求是下精心设计，在保证质量、安全和不降低功能的前提下，通过采用新技术、新工艺、新设备、新材料、新方案优化设计，节约工程投资。采用限额设计可以有效控制工程建设领域的投资支出、有效使用建设资金。

3 项目招标阶段的造价控制

招标阶段的主要任务是房地产项目投资方制定招标方案优选工程施工单位，选择技术、经济实力均较强的报价合理的实施单位，以保证项目顺利实施和项目目标的实现。

3.1 制定经济合理的招标方案、编制高水平的招标文件。

根据房地产建设项目的特点，对工程分标、合同类型等内容进行研究，制定出既利于通过竞争获得市场收益又便于实施管理的招标方案，为降低建设项目总造价打下良好基础。招标文件是招标人选择中标人的依据，也是投标人进行投标报价的依据。同时招标文件的 90%以上内容将构成合同。所以，招标文件的编制应当合法、内容完整统一，不出现矛盾，对项目实施过程中可能出现的风险因素合理分担，工程范围的界定要准确，不能模棱两可，以避免实施过程中双方产生争议。

3.2 编制招标工程控制价或标底。

招标控制价或标底是衡量投标人报价合理性的重要指标之一。在目前建筑市场鱼目混杂和竞争不规范的情况下，要想避免风险，特别是“价”的风险，还需要标底或控制价作为投标价合理与否的评判尺度。因而投资方应选择资质优、信誉好的咨询单位来编制标底或控制价，并注意标底的保密性。

4 施工阶段的造价控制

工程施工阶段是使工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和工程使用价值的重要阶段。为实现此阶段的造价控制目标，房地产企业应在建设工程施工合同履行过程中做好以下工作:

4.1认真履行合同，避免自己违约。

按照合同履行自己的义务，完成合同任务，避免由于自己违约而造成施工方的索赔。如按照合同约定履行工程款支付义务、提供满足要求的材料设备等。

4.2 严格控制工程变更和现场签证。

工程变更和现场签证是不可避免的，曾有人笑谈实际没有和设计是一样的，而且一些工程现场签证的管理也是非常混乱的。有效地控制工程变更和现场签证是有利于投资方的造价管理的，控制的方法除设计阶段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、设计方，三方技术交底时，应尽量消除设计缺陷。

4.3做好进度款的审核工作。

工程进度款应根据甲乙双方在合同条款约定的时间、方式和程序进行支付。应支付额度按照经监理和企业工程负责人确认的已完工程量、合同约定的单价及有关计价依据计算。支付工程进度款的前提是所完成的工程质量合格并经监理工程师确认，完成内容符合合同约定。

4.4 做好现场监督管理，做好索赔与反索赔工作。

房地产企业工程负责人和合同管理人员以及监理工程师要做好现场监督管理，及时发现施工方的违规操作或不利于工程造价控制的浪费行为，及时取证，提出索赔，并对施工单位提出的索赔进行反索赔。例如: 由于工人施工方法不规范或施工习惯不佳导致的质量问题、由于施工单位的原因造成进度拖延等问题，房地产企业便可取证提出索赔

5 竣工验收阶段的造价控制

5.1 严格审核竣工结算文件。

以合同为依据，再结合现场签证、工程变更及索赔文件审核施工单位提交的工程结算价文件，把依据合同不应支付或依据不足所产生的质量有缺陷部分的款项扣回。

5.2 认真核对工程量，确定支出的合理性。

在进行竣工验收时，要核对工程量是否符合设计，审核工程内容是否符合合同规定，各项费用支出合理性，如是否符合计价依据、合同约定的结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等。

6 结语

在房地产建设项目造价控制中，其管理的关键在于投资决策与项目设计阶段的管理，这两方面的影响较大，一个是决策性问题，一个是方向性问题，中、后期的执行管理也是很重要的，它影响项目的完成情况及资金投入情况。要做好造价管理工作必须摒除一些旧的思想，引进新的管理理念，并规范执行力度，纵然分析得出的控制要点如何精确，没有好的执行团队，结论亦是空谈。故望加大管理队伍建设，开创新的房地产项目造价控制的局面。

参考文献:

［1］ 王 冰． 限额设计—房地产项目造价控制的有效手段［J］． 浙江冶金，2011( 1) :65-66．

［2］ 刘 阳． 房地产项目造价控制措施研究［J］． 山西建筑，2011，37( 34) : 222-223．

［3］ 任登军，朱祥亮． 浅议房地产开发中后期的造价管理［J］． 科技信息，2009( 34) :73-74．

第7篇：房地产建设项目管理范文

关键词 :设计策划、成本控制、设计质量管理、设计组织、设计评审机制

与所有的产品开发过程一样,房地产项目开发一般可分为立项决策阶段、策划和设计阶段、施工阶段、交付和运营阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而策划和设计阶段是将原则性的宏观的决策意图,落实到具体的微观的设计图纸中,从而为施工阶段提供依据性技术文件的的过程。设计阶段的工作具有承前启后的作用,既需要向前延伸到宏观策划层面,又需要向后延伸到施工图纸的具体细节控制,是项目开发成功的重要环节。

1.设计策划的重要性

房地产开发企业迫于资金压力,总是被压缩开发周期,很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品,又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔,无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后,理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值,甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此,房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作,其长期发展利益必然受到局限。

对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言,开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发,如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计,那么,施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈,不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果,商业设想无法实现,商业利益无法保障,物业价值得不到提升,从而留下永久遗憾。

房地产开发企业在项目设计策划阶段,应该站在城市长期有序发展的高度,目光放长远些,在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力,避免急功近利的心态,不论是出售的物业还是持有的物业,都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业,才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路。

2.设计策划的内容

建筑设计,在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发,它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产,对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。

以住宅项目为例具体来讲,在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下,首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求,然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境,调研生态环境,确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向;引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。

对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下,需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群,继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上,才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中,从客流、物流动线安排,到店铺形态和组合布置、面积分配,到公共空间设施的策划,开发企业在整个过程中都需要用心策划,组织和引导设计单位进行设计。

随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题,房地产企业还应承担起社会责任,努力响应这一主题,不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务,而且主动创新,研究提升开发产品的科技含量,努力实现绿色环保人居环境。

3.设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节,其中,实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。

成本管理的过程,首先需要根据产品定位所确定的成本指标,拆分到建筑的各专业内容分项中。然后,根据分项成本指导设计策划,对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析,确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程,需自始至终结合成本的概念,在设计由浅入深的同时,成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。

为了落实成本控制,在各阶段设计中,需精心研究建筑每一个部件的设计,研究材料和施工条件,进行多方案经济比较,降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资,还需要考虑运行费用和设备维护费用,因而需要进行综合技术经济评价,正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外,还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理,避免因设计图纸的不协调、不完善带入施工阶段而造成返工。在招标阶段,尤其是机电设备招标阶段,设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级,明确规定各类材料设备的品牌档次,将有限的投资合理分配到各种材料设备中,力求保证建筑品质的同时做到经济合理。

限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后,设计管理部门应根据批准的投资估算限额,提出限额设计指标。在方案设计阶段,可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段,可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后,都应确认限额设计要求是否得到有效落实。

在管理机制上,可考虑加强限额设计的经济责任制管理,在设计合同中,制定相应的措施条款,凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支,可扣减设计费。对于确有必要调整预算指标的情况,须严格按权限进行逐级审批。对于节约投资限额的给予奖励,超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性,鼓励设计单位在限额内提供最优设计。

4.设计阶段的技术质量管理措施

4.1设计质量全过程管理的重要性

建筑设计随机性大,需要全过程精心策划和控制,才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣,确切地说是一个目标范围的界定,符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍,不断完善完美。因此,设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制,只会浪费时间和造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终,由组织管理到专业技术管理,由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施,由形象思维到逻辑思维,由方案到施工图,进行细化、优化和筛选。它是积极主动、极具挑战性的动态质量管理。

4.2设计组织框架的构建

建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计,不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计,还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容,甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计,还包含室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计,有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确,还需考虑能源科技项目的专项设计。另外,业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此,在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。

如此繁杂的设计工作内容,没有一家设计单位能够独立完成。因此,开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段,必须清晰地确立全部设计内容,将其合理地分解成多个工作包,对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间,并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系,使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作,围绕设计策划所确定的艺术主题和技术标准,最终完成高质量的设计成果。

建筑设计市场鱼龙混杂,层次、水平差异较大。但并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成。不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同,例如有些设计公司擅长大型公共建筑,有些擅长居住区规划和住宅设计,有些擅长购物中心设计。因此,对于项目中的每一项设计内容,都需要在庞杂的设计市场中,挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队,并确定其收费是否在可接受范围内,然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

4.3编制各阶段设计任务书

开发项目在前期策划阶段,在商业策略策划完成后,设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件,收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料,结合商业策划要求,编制方案设计任务书,将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位,避免让设计工作走弯路。在扩初设计阶段,设计管理部门应安排各专业进行系统和技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见,形成策划设计要求,编制扩初设计任务书。在施工图设计阶段,结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求,以及其他相关专业提出的设计条件,编制施工图设计任务书,进一步细化业主在使用功能、交房标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分阶段进行设计成果评审和确认

设计工作是一个循序渐进的过程,因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段,应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。

在扩初设计阶段,建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外,还应详细研究建筑的各个细部和材料,评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较,确认最经济合理的基础形式,对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证,确认系统形式、主要设备,确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。

在施工图设计阶段,需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度,校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况,校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认,方可将其交付给施工和工程管理部门。

4.5设计工作后评估

设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的,必须经过招标、施工、运行整个过程后,才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后,对前期设计策划和管理工作进行综合评估,由实际使用施工图纸和对建筑物运行管理的部门分别进行评价,总结出设计策划管理工作中的经验和教训,这样才能不断改进不断提高。

参考文献:

[1]韩玲.浅析项目建设过程中的设计管理.建筑2009(14)32-33

[2]李大伟.业主对建设项目的设计管理措施研究.中国新技术新产品.2010(1)57

第8篇：房地产建设项目管理范文

【关键词】房地产；监理；项目管理

1 前言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者。对工程建设项目要负总责。项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时间、技术和人力”。项目管理及是要确保在时间、经费和性能指示三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺利进行。

2 房地产项目管理的内容和特点

房地产项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制，以适应内部及不环境并使之前高效运作、使各要素优化组合和合理配置，保证项目运营的均衡性，利用现代管理技术和手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理对象是项目本身，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即“进度、质量、费用”控制、“合同、信息”管理和组织协调房地产开发项目具有集合性。相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。

3 我国房地产开发项目管理存在的问题

3.1 业主方项目管理自身存在的问题

3.1.1 由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

3.1.2 资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％ ，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。

3.1.3 技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。

3.1.4 工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。

3.2 委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题：

3.2.1 权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂， 管理混乱。

3.2.2 建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

3.2.3 甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。

4 房地产项目管理的实施

4.1 房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

4.2 房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招授标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控，建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的， 它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售” 模式， 强凋操作流程的创新与优化，产品研发．开发手续．工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环” 的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

4.3 监理存在问题的管理

4.3.1 完善监理制度，提高监理水平。一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理， 建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质

4.3.2 明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。

4.3.3 建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。

第9篇：房地产建设项目管理范文

【关键词】房地产开发；存在问题；项目管理

一、房地产开发项目管理内涵

房地产开发项目主要就是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目的建设过程所涉及的投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、设备、交通等十几个部门, 可以说, 房地产项目开发项目建设是一项相当复杂的系统工程。房地产开发中的项目管理都是针对房地产开发项目为对象, 在规定的条件下, 为最优地实现工程项目目标, 根据工程项目的内在规律, 对从房地产开发项目构思到项目完成的所有过程进行的计划组织、协调和控制, 以保证该项目在允许费用下按期按质完成。

二、现代房地产开发项目管理存在的问题

1、项目工程中的可行性研究阶段也缺少科学决策

在现在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就可以赚钱”, 房地产投资分析、论证、策划经常都受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前, 进行财务与技术经济分析的方法, 它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行, 进行全部分析论证。因为可行性研究工作没有得到重视, 因此导致了一系列的问题, 如商品房空置面积上升商业用房空置问题突出; 户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高; 等等。所以为了避免投资的盲目性, 地产商逐渐把对可行性研究作为投资决策的重要依据。

3、建设项目监理缺乏独立性、公正性

因建设单位配备有齐全的管理队伍, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心, 经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置, 对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题,, 全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到 “楼断断”, 房屋建筑的质量令人担忧。

4、工程发包多为邀请招标, 公平性差

当前, 房地产开发项目建设过程中, 招标投标多为自行组织招标,很大程度上还流于形式, 公开招标较少, 招标方式大多采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标, 串标、围标、陪标现象时有发生, 由于缺乏真正意义上的公开招标。因此, 选择施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。

5、房地产项目缺少后期的规范和物业管理

当前物业管理等有关纠纷都开始逐渐成为房产方面消费者们投诉的主要戏。物业管理也在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时, 物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。物业管理企业从业人员整体素质不高, 物业管理企业资质普遍偏低, 管理不规范, 已经影响到物业管理企业的整体经济效益。

三、加强房地产开发项目管理的对策及建议

1、加强投资项目质量控制

质量控制的任务关键就是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定, 对于所有选用的材料和设备都要进行质量评价, 对整个工程中的工作质量水平进行评估, 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度, 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较, 并作出评判。首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 明确质量目标; 在确定了项目建设质量的目标后, 再制定出实现质量目标的措施与方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图, 加强开发项目建设的施工过程质量控制。

2、严格进行项目成本管理

项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程, 由资源计划编制、成本的估算、成本预算、成本控制所构成。成本的控制直接决定了企业是否能够获利, 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中, 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都能通过采取合理措施来降低成本。但是, 建筑安装成本依然是房地产开发项目中的主要部分, 占整个房地产项目开发成本的35% ～ 45%, 建筑安装成本能不能得到有效控制, 是房地产项目成本控制的重点, 其中尤其应该重视降低材料成本。

3、不断规范建设项目合同管理

建设工程项目合同就是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位, 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济的合同, 其内容就包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中, 每个楼盘的施工进度、质量与成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理, 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

4、完善房地产开发项目后期管理

提供一个良好的物业管理服务不仅可以树立开发商的形象也加快其市场销售速度, 而且更有利于维护房屋购买者的利益, 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通, 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时, 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要, 项目经理必须对项目定位准确, 正确的把握好营销理念。

四、结语

总之；现代房屋住宅也已经是居民消费的重要热点。但是, 因为房地产建设过程的落后模式, 房地产开发项目水平低, 抗风险能力差。只有加强对房地产开发项目建设过程中的成本、合同、质量、后期管理,提高房地产开发项目管理水平, 力求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力, 开发商才能取得最大的投资效益和社会效益。

参考文献