土地流转法律法规精选(九篇)
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第1篇：土地流转法律法规范文
当前我国偏远农村地区，土地制度改革还在逐步深化，农村土地流转还有待进一步改善，笔者针对这些地区土地流转问题展开分析并探讨解决对策，以期促进农村土地管理持续完善。
关键词：
农村；土地流转；管理
农村土地流转，是农村土地适度规模经营的关键点。为优化农村土地资源管理，必须加强大土地流转的管辖与承包经营权的监管。因此让农业土地以高效且具规模的形式发展成为了需要探索的重点。
1偏远农村土地流转存在的问题
1.1土地流转手续不规范对于农村偏远地区而言，容易出现土地协议签订不规范，使用权及承包权存在漏洞等问题。有时交易双方已经达成协定，但是在办理手续的过程当中仍旧存在争议问题，如手续的不规范、相关条款的拟定存在不合理现象等，同时也存在转让方模糊，随意流转土地经营权。
1.2土地流转体制不完善农村土地流转的监管机制还存在管理不规范，职责划分不够明确，缺乏统一管理机制等。例如当下偏远地区农户在转让土地承包权时较为随意，或者土地的流转对象较为受限，只能够在亲友间选择，这样影响了农业土地规模经营，让偏远地区的农村经济发展受限。由于管理不到位，纠纷缺乏专业人员处理，也造成得了农民经营权益问题的产生。
1.3偏远地区农民对于土地流转政策缺乏了解目前，农民的主要经济来源还是来自土地，因此对于农产经济的单一化，导致了农民对于土地流转的政策缺乏一定的了解。不少农民片面的认为土地是唯一的收入，不想将其流转。当地干部对于农民间的经营权处理较为冷漠，缺乏一定的教育认知与管理认知，造成了管理上的漏洞。因此偏远地区的土地纠纷问题很常见。
2解决偏远农村土地流转问题的策略研究
2.1加强农民法律法规教育土地纠纷问题的根源多是源自农民对法律知识的不了解，偏远地区的农民文化程度较低，在拟定合同及双方协商的过程中法律意识不强，因此也造成了土地流转问题的产生。要进一步的解决这方面的问题，首先需要做到的就是加强对农民法律法规的教育宣传，提升农民对土地制度的了解，这样才能够让他们合理保障自己的权益。有关部门要根据各个农村地点的发展特征展开，解决农民对于土地经营的未知问题，让法律法规延伸发展至各个地区，使土地流转走进法律制度的轨道中。
2.2完善农村社会保障体系土地是偏远农村地区的主要收入来源，因此也造成了他们对于土地的过于执着，甚至出现纠纷。想要解决此类问题，必须加快农村社会保障体系的完善，这方面不仅仅包括农民经济保障等相关政策，对于土地的经营和使用上，也要结合农村社会保障制度完成，让农民有所依赖，增加其经济收入。农村社会保障体系是发展农村经济的根本所在，也是完善农村土地流转体系的关键一步，只有农民具有发展意识和法律意识，才能加快土地流转。
2.3建立土地流转信息平台袁规范相关程序土地流转问题的产生，与信息统计和程序的不完善有关，为解决这一问题，首先需要做到的就是建设统一的管理平台，其中包括各地政府实地信息统计和网络统计，对每一笔土地流转交易进行统计，这样可以具体问题具体分析，根据不同的纠纷去拟定解决对策，运用法律法规解决土地流转的存在问题。在程序的规范上，应当明确相关程序的流程，让农民懂得如何进行土地流转，怎样合理安排自家土地。在这两方面，一方面要建立好信息统计平台，一方面根据平台的统计信息去让土地流转程序化、制度化，这样才能够根本解决其问题，让农民的合法权益得到保障。
3结语
加快偏远农村地区的土地流转，有利于农村经济的总体提升，其根本的解决办法就是从农民法律意识、保障体系和信息程序规范这几点出发，解决土地流转问题，让农民生活得到保障。
参考文献
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第2篇：土地流转法律法规范文
关键词：农地抵押制约因素建议
0引言
农村土地承包经营权能否抵押也一直是我国土地流转立法与实践中最具争议的话题之一，这不仅是一个法律问题，也是一个经济问题。
农地抵押贷款是指以农地作为抵押进行融资的过程。当前我国农业发展的过程中，资金不足已成为农村发展的最大障碍，农村贷款逐步呈现出“农民贷款难，银行难贷款”的两难局面，而农民贷款难的主要原因在于缺乏银行认可的抵押财产。农村土地使用权作为农民最基本的生产资料和重要财产，依据我国法律规定是不允许抵押的。因此，克服法律制度和观念上的制约，开展农地使用权抵押融资对破解“两难”局面、充分发挥农地价值、促进资金融通和社会主义新农村建设具有重要意义。
1实施农地抵押贷款的可行性
我国最早在贵州省湄潭县试行农地金融制度，1988年在中央和地方的资金、政策支持下，该县成立了土地金融公司，向土地经营者发放农地使用权抵押信贷。但在1997年经原土地金融公司改建的湄潭土地开发投资公司，因受乡镇企业破产倒闭的影响，形成大量的资金沉淀，亏损严重而被勒令撤销，这一结果标志着农地金融制度试验以失败告终。而后来山东、河南两省各级地方政府按照“依法、自愿、有偿”的原则，以股份合作、转包、承租、转让等方式流转土地承包经营权，推进适度规模的农村，取得较大成效，主要的典型案例有山东枣庄、泰安宁阳、潍坊、青岛胶州等案例，这些地区的成功案例也说明了当前实施农地抵押贷款的时机已经成熟。
2当前我国农地抵押推行的制约因素
虽然在目前各地推进的土地流转和规模经营的改革取得一定的成功，但总体来看，该项改革尚处于起步阶段，在具体实践过程中还存在各种各样的困难和问题亟待解决。
2.1农地所有权不明晰
农村土地所有权的归属不仅在法律上不明晰，在具体运作中界限和范围也较为模糊。按照《宪法》和《土地管理法》规定，集体土地可以归村级组织，也可归乡和村民小组所有。在实践中，土地集体所有者究竟是乡、村还是村民小组，当有利可图、收益丰厚时几家争做农地的所有主体；当需要投资改造投入时，谁也不愿承认。在我国乡村自治发展还很不规范的情况下，村委会自治职能与政治经济职能不分，不可能完全代表农民集体利益，由此带来对农民土地权益的侵犯，这就抑制了土地有偿承包和有偿转让，导致了农地流转市场发育不良等问题。
2.2农地抵押法律法规的障碍
有关农地抵押的法律制度主要规定在《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》等法律法规中，这些法律法规对农地抵押问题采取了严格的限制。《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”这就造成了农地“抵押难”的问题，也影响了金融支持“三农”工作的顺利进行，对推行农地承包经营权抵押贷款造成明显的制度障碍。
2.3农地抵押贷款管理机制不科学
由于缺少具体操作制度，土地流转过程中不规范的问题日益突出。一是农户之间的土地承包经营权流转多采取口头协议的形式，留下纠纷隐患。二是有的乡村集体经济组织未经农户同意，便将土地流转给第三方经营。三是部分乡村干部越权直接充当土地流转主体。四是个别乡村组织随意改变土地承包关系，违反规定借承包经营权流转之机改变土地的农业用途。
2.4农村社会保障机制不完善
与城市居民享有的“五险一金”相比，农村土地一直是农民的最基本的生产资料和生活收入的主要来源，也是应对年老和伤残的最后生活保障，农村土地担负着农民的生产、生活和社会保障等重要功能。农民视土地为命根子，土地是农民最基本的社会保障。随着我国工业发展和城镇化进程的加快，农民纷纷进城打工。但由于我国现行的城乡二元化的社会保障制度使得进城务工的农民无法享受到城市居民的社会保障，加上近年来金融经济危机的影响，城镇实体经济受冲击，不少进城打工农民又回到农村生活，那么土地将是他们生活的最后保障，所以大部分农民在脱离农业生产后宁愿将土地弃耕抛荒也不愿进行流转，这就阻碍了农村土地的流转。
3完善我国农地抵押贷款的建议
3.1修改完善农地抵押贷款法律法规
我国农业发展现状和未来发展趋势都迫切要求建立农地抵押制度，而现行的土地承包经营权抵押的制度仍处于雏形发展阶段，我们要加快改革这种现状，在充分总结各地土地流转的成功经验的基础上，适当修改《物权法》和《担保法》等相关法律，建立符合我国实际的农地抵押法律制度，并明确土地流转的规范流程，以便稳步推进我们农地抵押贷款进程。
3.2规范农地抵押贷款操作流程
在借鉴其他省市先进经验，在每个地区选择一个农村信用环境较好信用社进行试点，制定具体的实施方案。同时，要出台相关配套政策和措施，制订有效的管理办法和操作流程，明确贷款对象、利率、期限和额度，做好规避贷款风险的充分准备。一是推行流转合同规范文本。制定规范统一的流转合同文本，争取尽早使用统一规范的流转合同文本。二是认真指导流转合同签订。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立起合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。三是健全登记备案制度。乡（镇）农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。
3.3培育农地抵押贷款服务市场
积极培育农地抵押服务市场，为抵押融资工作的顺利开展创造条件。一是政府要积极参与和支持，在机构设置、业务经营等方面加以引导，提供帮助。对农地金融机构直接提供大量贴息贷款，或政府直接创办土地金融机构开展农地金融业务，或购买土地金融机构的股份支持其发展。二是要完善农地市场服务体系。制定农村土地评价指标体系，采取有效科学的评估方法，建立农地价格评估机制。成立多样化的土地流转中介机构，为农村土地流转交易信息、供求双方的咨询、双方联系及协调等方面提供服务。三是要建立农地金融机构，为土地使用权抵押贷款提供金融服务。
第3篇：土地流转法律法规范文
关键词：新农村建设；土地使用权流转；农民权益
中图分类号：F320 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）01－0031-04
一、当前中国农村土地使用权流转呈现的特点
（一）经济发展较快的地区，流转面积较大、比例较高
就全国而言，江苏和浙江等发达省份由于乡村工业化、城镇化以及农村劳动力大量转移到非农产业，为土地大量流转和规模经营创造了条件，因此土地流转的速度相对较快，流转规模较大。浙江省土地流转起步早，截止2001年底，土地流转326万亩，占农户承包土地面积的13.5%；截止2003年6月底,浙江省土地流转面积463.8万亩，占耕地总数的20.3%。江苏省截止2008年7月，已累计流转土地面积达824万亩，占全省农户家庭承包面积的16.5%。
（二）流转形式多样化、流转方向多元化
目前农村中出现的土地流转形式多种多样，有转让、转包、委托经营、互换、租赁、反租倒包、股份合作制等，极大地活跃了土地流转市场，其中又以转包、租赁、转让等形式为主。土地由过去流向“种田能手、种植大户”，转向农业开发区、农业科技示范园区、外向型农业企业、私营农业企业、股份制农业企业、大中型农场等多样化的新型农业投资主体。
（三）土地储备、信托、流转中心应运而生
在土地使用权流转的过程当中，江、浙发达地区在乡镇和村一级普遍建立了土地流转管理服务中心或者土地托管中心。苏州目前已有40%的乡镇建立了农村土地流转管理服务中心，建立了流转土地储备库，对各村农户退包或经引导流转的土地，通过调整集中成片，列入乡镇、村土地“储备库”，实行统一招商开发；浙江省绍兴县等地建立了县、镇、村三级信托服务体系：县级为土地信托服务中心或土地流转中心，乡镇一级设立土地信托服务中转站，“站”再与全县千余个行政村的村级经济合作社挂钩。
二、制约中国农村土地使用权规范流转的瓶颈问题
（一）农民的权益保证问题
1． 强制流转――行政干预过多。随着农村土地流转速度的明显加快和规模的加大，许多地方村级组织和地方政府介入，在很多情况下他们在土地流转中起主导作用，强制性地推动土地流转。有些地方把土地流转作为增加地方收入和福利的手段，抑或作为政府决策者“政绩”的形象工程；有些地方为了降低开发成本和更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长期低价出让土地经营权。这些强制性的土地流转不顾农户意愿而进行，使得农户在流转中的主体地位难以得到有效保障，农民的谈判地位缺失，利益受损。
2． “黑箱操作”――发包和经费收支不公开。一些地方的集体经济组织在对外发包流转土地的过程中，既没有按照规定实行公开招标，也没有按照规范的合同样本签订好承包协议，而是由村干部私下与承租者达成交易；有的甚至与承租者事先串通搞假招标，蒙骗群众；更有甚者居然纠集带有黑社会习气的人员，对其他要求参加招标的农民进行武力威胁，阻止他们参加公开招标。不少地方对收取的土地资源费及其支出情况，没有严格按照“村务公开”的要求，及时准确地向农民公开。
（二）土地流转市场发育问题
1． 农村土地流转市场机制不健全。农村土地流转市场是土地资源优化配置的需要，土地只有与资本、人力等生产要素相结合才能产生最佳效益。土地的市场流转可以使农村土地从素质较低的劳动力转移到素质较高的劳动力手中，使不同土地使用者都有一个较高的土地边际效益，从而提高土地的使用效率，降低土地交易成本。土地是商品，就应当确立市场化运作机制，而当前农村土地市场的供求机制、价格机制、竞争机制都未形成，土地流转受到地方政府的较大控制，土地产权还不能实现跨区域流动，因此，市场化操作就比较困难。
2． 土地交易组织匮乏，交易成本高。目前，中国农村土地流转中介服务体系发展缓慢，缺少一个自下而上、网络状、多功能的中介服务体系。资产评估、委托、法律咨询、土地投资、土地融资、土地保险等各类中介服务组织相当匮乏，致使土地供求双方的信息流动受阻、信息辐射面狭小、信息传播渠道不畅，农民进行土地流转的交易成本较高，限制了土地流转的区域范围，一定程度上影响土地流转的速度、规模和效益。
（三）土地流转的不规范问题
1． 流转形式的不规范问题。自从1984年国家政策允许有偿转包、转让土地以来，土地转包、转让就一直是农村土地流转的主要形式，对有效利用农村土地起到了积极的作用。但在现阶段存在着许多极不规范的问题：从时间长短来看，多为“一年一议”，长的也只有3年~5年，不利于提高农民投资的积极性；从转包、转让的运作方式看，多为自行转包，私下运作，口头协商，无正规合同，交易双方的权责不明确，易引起纠纷，不够稳定，私下流转大多不申请、不登记、不报告；从转包、转让的范围看，多数是在合作经济组织成员或邻近的亲朋好友之间进行，限制了流转的规模与地域，使农村土地不能在更大范围内实现有效配置。反租倒包从实际操作上也存在很多弊端，一些干部操作为先“倒包”后“反租”。乡村组织成为土地流转的操作主体，先将农户的承包地包给开发商，再回过来找农户办理租地手续，这样就“忽视”土地流转必须坚持农民自愿这一先决条件，导致工作尚未开始、隐患已经留下的局面。
2． 土地流转合同不够规范。目前农村土地使用权流转合同不科学，不完善的现象相当突出，存在手续不规范、条款不完备、合同内容没有统一和规范的问题。据调查，有的地方农村土地流转无约定或只有口头约定合同的占到了60%以上，签订合同但并未经合同管理机构审查鉴证的占1/4，也就是说，没有法律效率的无效合同几乎占到土地流转合同的近90%。还有一些地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都没有明确的规定，也无违约责任和保障条款，流转期限与土地第二轮承包期不一致，也没有充分考虑今后市场变化的因素。有的合同没有明确业主的生产共同费的负担主体和业主所进行的临时建筑物将来复耕费用的负担主体，有的合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。并且，大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、国家税费调整等重大问题上都缺乏长远考虑，留下了许多隐患。
（四）法律、法规的支撑问题
1． 土地承包经营和流转立法滞后。目前，我国农村土地流转的法律基础薄弱，土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生，造成农村土地承包关系不稳定并引起农村社会动荡。即使中国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏操作性，导致许多地方出现有法难依的现象，同时在现行的法律法规中涉及土地流转和交易方面内容的规定还没有。因此，有必要研究出台土地流转的具体法规，使其有法可依。
2． 没有涉及土地流转的专门的法规条例，法律审批机构不够明晰。迄今为止，国家相关部门仍没有出台有关农村土地流转的法规或明确的具体政策。现阶段中国还没有一部专门针对土地流转的法律法规，各地方也没有出台相应的条例、办法来指导、规范土地流转。由于土地本身涉及到国土、农业、林业等众多职能部门，而这些部门又各有各的法律和政策，使得土地流转部门之间出现法律或政策相互制约、互相掣肘的现象。土地、荒山、水面、林地等的流转包租，需要哪些部门审批，办理何种手续才具有合法性、权威性，承包者和包租者都不清楚。
三、规范中国农村土地使用权流转的思路
（一）加快土地市场建设，明确界定流转参与主体
培育土地流转市场，必须有市场的主体和客体。作为商品流转的土地使用权是土地市场的客体，使用权进入市场，让市场机制调节土地的流转与集中；要求土地使用权转移双方的农户，是土地市场的主体，只有二者结合，才能形成土地市场。土地流转应主要在农户间进行，农户可以根据有偿转让、自愿成交的原则，在符合本身利益的前提下达成协议。经过多次频繁的市场交换，形成使用权转让价格，或称之为均衡地租。我们可以鼓励和支持工商企业进入农业产前、产中、产后领域为农民提供社会化服务，对于公司、企业大规模、长时间占用农用耕地，从事直接农业生产活动，必须制定相应的政策加以必要的限制。这样的限制使得农地流转主要是在农户之间进行，使土地交换或出卖仍然用于农业。土地交换没有农民参与会使其失去土地，土地出卖没有农民参与会使农民得不到应有收入。
（二）健全土地交易服务机构
首先，要培育和发展土地使用权流转的中介服务组织。建立土地流转中介服务组织，实行土地流转委托管理，这些中介组织提供土地市场的信息、咨询、预测、估价、评级等服务，使服务专业化、社会化，是优化土地资源配置、充分发挥土地资源优势、实现土地有序流转的有效途径。其次，要制定土地市场的交易规则，明确土地的交易程序，规范交易行为，打击非法交易。再次，要建立土地交易的监督机构，加强土地交易的申报、登记、核准、过户手续，加强合同的管理，处理纠纷。
（三）建立完善的土地流转机制
首先，要建立合理的价格形成机制。土地流转价格的形成，应主要通过市场来决定，由供求双方平等协商，共同确定。管理上要承认土地的差异性，允许不同的级差价格，逐步建立合理的价格形成机制。因此，要加强土地价格的评估工作，在充分考虑价格形成因素的基础上，对农村土地进行分等定级，科学评估，确定转让土地的基准价格和流转价格。其次，要构建良好的外部引导机制。主要措施是加强对农村土地的宏观管理，建立健全土地向规模经营发展的引导机制，严格控制农村土地“农转非”，有效防止土地碎化，稳定农地数量，提高土地质量，实现农村土地的可持续利用。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。
（四）建立健全合同管理制度
第一，由国家统一制定和颁发土地流转合同文本，纳入合同法范畴，杜绝以往的“手写合同”、“口头合同”等不规范行为，并且在性质、基本条款、程序等方面定型化，明确规定流转的形式、数量、年限、条件及合同双方当事人的权利、义务和违约连带责任等，提高合同的规范性。第二，合同鉴证和纠纷处理。各级农业承包合同管理机关要指导流转双方签订好合同，要审查合同的真实性、合法性和有效性，对流转合同进行鉴证并监督合同的实施，提高履约率，防止虚假合同、仗权合同、侵权合同给流转双方及土地所有者造成损失，要及时调解处理合同纠纷。第三，要加强土地承包流转合同资料的档案管理，保证其不受损坏，做到专人、专柜保管，即设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。
（五）制订法规政策，出台规范措施
首先，修改现行关于土地流转法律中的一些不合理条款。国家除大力宣传和切实执行《农村土地承包法》，还要对《农业法》、《土地管理法》中存在的不适应中国农村土地流转发展要求的条款应尽快进行修订，要把农村土地使用权流转及其相关内容纳入其中。其次，针对土地使用权的流转，制定一些专门的法律、法规。比如可以尽早制定《农村土地使用权流转法》、《农村土地使用权流转登记条例》以及《农村土地使用权流转合同管理条例》等。与之同步，还应逐步完善和强化土地流转的执法监督机制。县级以上人民政府的农村土地承包主管部门和乡镇人民政府，要切实负担起执法主体的责任，加大监管力度，真正做到有法必依、执法必严、违法必究。国土资源、劳动保障、法院等单位要积极支持和配合农村土地承包主管部门搞好执法管理工作，加强监督检查，对侵害农民合法土地权益的行为要依法查处，切实维护法律的权威性和严肃性。
参考文献：
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On the Bottleneck and Countermeasures of Farmland Usufruct Circulation in
Building the New Socialist Countryside
Liu Yurong
（School of International Economy and Trade, Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233041, China）
第4篇：土地流转法律法规范文
关键词：城市化和谐农村土地流转
改革开放30年来，我国在走一条有中国特色的城市化道路，一方面我国保留着土地公有制不变，在农付则以集体所有制为最高原则；另‘方面，我国在努力革除因农村十地集体昕有制给城市化进程带来的掣肘效果。农村土地流转制度的变革可以说是与我国城市化建设息息相关的制度嬗变过程。
一、我国城市化与农村土地流转制度改革
农村土地流转是一种民事行为，作为一方主体的是农付土地承包户，转让的方式基本上涵盖了租赁、入股等形式，其本质是对昕艰包土地的使用权依法进行转让、进行处置，从中获得土地收益的行为：从农村土地流转的实际操作程序来定义，农村土地流转主要指在坚持土地集体所有的前提下，土地使用权，如经营权，收益权，流转权等，在不同市场主体之间的转移与交易。中国广大农村到底需要怎样的土地流转制度呢？换言之，怎样的制度供给才是我国农村现阶段乃至未来一段较长时期所合理的、“善”的土地流转制度呢？任何法律规范的设计、执行与运作，均以权益平衡为归依。再者，就中国目前的情势而言，我国需要在城市化的推进中妥适地保障失地农民群体的权益。中国对农村实行城市化过程中重要部分是农民非农化。中国农村城市化进程缓慢的一个重要制约因素是广大农民对土地的依附关系在短期内不可能解除。农民缺乏有效的社会保障体系，使之无法真正摆脱农民身份。从当前农村大部分家庭收入的构成分析可知，农民收入的绝大部分源于农民从事非农业生产的所得，…个不争的现实是，在农村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人从目前农村劳动力就业结构来看，大量农民到城市和城镇或本地的第
二、三产业从事非农生产活动，且普遍对非农业收入感到较为满意。我国农民为何短期内难以减弱对土地的依附关系？有研究指出，由于土地使用权凝固化，具基本社会保障功能的土地，使农民难以真正地脱离土地，只能以兼地农民身份往返于城市与农村。”
由于我国现阶段在农村土地集体所有权制度的框架下难以突破、难以创新真正的流转制度，直接导致土地流转规范的缺漏，由此从根本上影响到往返于城市与农付之间的那部分农民以土地换现金的渠道。所以，笔者认为，我国当前应深化土地流转制度改革。改革的基本预期是，创造土地使用权自由流转的机制，使农民通过转让土地使用权，获得现金保障，从而逐步脱离土地，投入到第
二、三产业，推动我国的城市化进程。
二、我国农村土地流转制度的若干缺陷
随荇农村产业结构和就业结构的调整，农村劳动力流动的加快以及农村经济发展的不平衡，推动了农村集体土地流转现象普遍化并且咸为必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、细碎化，不利于土地的规模经营和经营效率的提高，土地流转会通过效率‘拉平效应’改善土地资源的配置效率，简单理解就是土地会向能够更有效使用土地的人手中转移，即向更适合从事农业生产的人手中转移”。伴随着我国农业生产经营方式的渐变，农村土地流转在全国各地业已逐步有序地展开？需要指出的是，在农村土地流转过程中由于缺乏规范和有序的管理，损害农民利益等各种问题时有发生。具体而言，我国农村土地流转制度存在以下问题：
l、我国农村土地流转过程中普遍存在不依法登记造册的现象，土地流转过程中土地权益的登记制度有待规范。农业用地是属于特殊保护的土地，当集体建设用地进入流转程序的时候，…般包括流转的地域、客体、主体及用途等范围，物权基于公示而取得公信力。因此，农村土地流转必然要求采用物权的公示方法，即财产登记制，笔者发现，农村土地遭遇的一个极大障碍是，土地登记制度不完善。理想的状态足，在农村土地流转过程中，必须经依法登i己。与之同时，土地使用应符合产业政策及当地土地利用总体规划。笔者认为，涉及农用地转为建设用地的，应当落实年度农用地转用指标；还有一个问题是，目前一些开发商以农业项目建设的名义，到农村租赁土地，擅自改变农业土地用途。虽然我国法律明又规定，各类企业、公共设施、公益事业、农民住宅用地，不得擅自改变土地用途，禁止商品房开发建设和住宅建设，以实现国家对城市房地产业的宏观调控与法律管制，但是，现实中土地执法并不理想。
2、按照农村土地承包法的规定，土地流转的丰体应该是承包经营户作为合同的一方，而不是土地所属的乡村政府，但是目前土地流转中政府角色错位。这种政府错位主要表现为，一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。比如，有的地方为了兴建城市垃圾处理池，由环卫部门在农村租赁土地，期限为50年。由于当地下游村民担心垃圾处理后渗漏的污水，带来污染，于是提出反对意见。但是，当地县政府干预之后，就成功地签订了土地租赁合同。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策。如有的强行反租，有的租金补偿过低，有的明着“反租”，暗着“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。
3、为了维持土地承包关系的稳定性，让农村居民有安全感，我国农村土地承包法作了较长承包期限的规定。但是，在目前见到承包实践中却发现，有的地方随意改变土地的承包关系，强迫土地流转。有些地区任意曲解农村土地承包法，偷换概念，把使用期和承包期分开，说50年不变是承包经营体制不变，而不是指承包的地块不变，并借口调整土地，搞“两高一优”。有的地方为了搞农村规模经营，不顾农民意愿，强行收回农民全部或部分承包地。有的地方政府抱着错误的创收观念，将土地流转作为增加乡村两级集体收入的手段，与民争利。具体表现为：一是在一些管理水平较高的发达地区，要求农户按田亩入股分红，承诺农民分得一定的租金。但在实际的租金收入分配过程中，由于国家没有出台明确的法律或条例对此实施监管，导致监督不力，很多级差地租和土地增值的收入归了村干部，出现了严重的分配不公现象；二是在许多以农为主的传统农业区，也有以相同名义收回部分农民土地的现象，村集体最终支付给农民的租金较少，甚至以各种名义变相地扣回钱款，农民实际到手的租金收入所剩无几，如此做法的唯一目的就是为村干部赚取租金差价。另外，还有一些地区，村集体以较低的租金把土地反租回来，再以较高的租金把土地的转租出去，赚取差价，其中一部分作为村干部的收入，其他部分用于村里基础设施建设和公共福利投入。”
三、构建和谐农村土地流转制度的建议
在社会主义初级阶段，土地是我国农村最基本的生产资料，也是当前我国农民最基本的生活保障。我国农村市场化水平在不断提高，与之相应的需要规范有序地进行土地流转。这已经成为农村土地流转改革的必然要求。有学者指出，农用土地的流转特别是土地承包经营权的流转，有利于土地价值的实现，促进农村产业结构和就业结构的变化，进而提高土地的效益和土地利用率，这既是农业可持续发展的客观要求，也是化解“三农”难题的核心和基础。”正是由于我国农村土地流转制度不完善、配套的监督措施不到位等原因，导致土地流转过程中出现了各种问题。如何规范土地流转，确保土地流转政策得到切实贯彻执行，确保农民的土地承包权益在流转中不受侵害，是土地流转过程中的重要课题。现阶段我们可以从以下几个方面采取对策：
l、规范土地流转程序，严禁擅自改变土地用途，保护农民利益。就目前而言，我国尚未建立起规范的土地流转机制，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题，相应的法律法规也缺乏具体的规定，致使不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，根本不可能遵循正规的程序，也不去履行必要的登记手续，更不可能未通过流转合同来规范双方的权利义务关系。可以肯定的是，如此混乱的状态下形成的农村土地流转关系，必然隐藏较多纠纷和隐患。笔者认为，在农村土地流转过程中，要充分采用市场化运作方式，合理确定土地流转补偿金额，实现土地收益的合理再分配，确保农民权益不受侵害。我国土地管理机构应当积极履行土地用途监管职责，对土地流转过程实施监督和管理，建立和健全农村土地流转档案，提供规范的合同示范文本；必要时，土地管理机构还要担任调解人，妥善处理土地流转纠纷。此时，失地农民应当获得无偿的法律援助。这些措施必将促进土地流转程序的规范化。同时要坚持农地农用的原则，制定相关政策，禁止农户和农村集体经济组织非法出让、出租集体农用地用于非农建设，不允许任何人通过任何方式将农民集体所有土地转为国有，不允许出现土地使用的粗放和闲置现象。在条件允许的情况下，我们可以采用政府主办或者民办公助的形式，设立“土地银行”，据以培育土地使用权市场。所谓土地银行，其基本操作程式是，有土地流转意愿的农民可以把土地存在银行里获取利息收入，银行再把这些存进来的土地贷给规模经营的种养大户。这样既能为农民流转的土地找到合适的窖体，促进适度规模经营，又可以保证土地使用方向不变，保护农产品综合生产能力。为此笔者建议，我国应当建立相应的土地流转市场信息系统、土地流转信息咨询服务系统；在有条件的地方，建立土地使用权流转的经营公司、土地评估事务所、土地银行、土地保险公司等机构，并逐步实现服务的专业化、社会化与企业化。农村土地流转中介机构的建立与规范，必将会极大地促进我国农村上地的有序流转，
2、现有经验的基础上，制定完善的法律和政策，规范农村土地流转行为。我国目前要在创新土地流转法律和政策上动脑筋，充分调动农民的主观能动性，优化土地资源配置，稳步推进农村土地流转。我国未来的农村土地流转立法应当在确保农村土地所有权归农村集体所有的前提下，进·步赋予农民继承、抵押、转让、租赁、入股等土地承包经营的权利，把农村家庭承包经营权流转纳入法制化轨道。在创新土地流转法律和政策的过程中，要充分考虑农民土地承包经营权利的完整，切实明确农民承包经营权的各项应有权益；要明确土地征收和征用的范围和程序，在合法征占土地的过程中切实维护好失地农民的各项权益，必要时举办集体成员听证会；要界定清楚国家、集体、企业、农民在土地流转中的各自权益，确定土地交易的具体操作规则。除了实体权利的要作详细界定以外，农村土地流转的程序规则必须跟进，使合理运用法律手段保障土地合理流转，成为常态。笔者建议采取以下对策：第一，规范流转程序。也就是说，农村土地流转的程序规则要制订得具体可行、操作性强，这些法律法规及配套措施要为农民所理解。因此，规则实施后，还要加强法律法规的学习宣传力度，增强干部和群众的法律意识。特别是要让部分外出务工经商、从事第
二、三产业的农民大胆放弃土地，免得一心挂两头；第二，严把审批关。新法要严格要求土地管理部门依据法定权限审批土地，不得违反法律批地占地，不得违反规定下放土地审批权，更不能弄虚作假，搞化整为零、拆分审批。同时规定违反权限审批土地的干部要承担记过等行政处分责任，构成犯罪的，要追究刑事责任；第三，严格执法。“徒法不足以自行”。新法出台后，执法部门应当严肃查处各类涉及土地流转的违法行为、一方向要从严查处土地违法行为，另一方面要揪出违法行为的责任人，不能仅停留在缴纳罚款、补办手续上。对于被非法占用的土地，要分别不同情形作出妥当的处理：该收回的要收回，该复耕的要复耕。对于违反土地流转政策法规的国家工作人员，要批评教育，如果构成犯罪的，要依法追究其刑事责任；对于典型案件，还要适时公开处理。
第5篇：土地流转法律法规范文
关键词 农村宅基地 使用权 流转制度 法律完善
中图分类号：D922.3 文献标识码：A
1农村宅基地使用权流转制度概述
宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。“农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利”。
目前，我国相关的法律法规及政策对农村宅基地使用权的流转问题虽然有所规范，但其皆较笼统和模糊，不具有切实的可操作性。“这就给确实需要进行宅基地流转以及需要通过宅基地流转获得宅基地的农户带来困难，使得已经发生宅基地流转的双方的权益无法得到法律保障。虽然没有明确的宅基地流转的法律依据，然而事实上，农户频繁进行私下交易。这也造成了因宅基地流转而引发的纠纷不断”。这些问题暴露了现有农村宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南部分自治地方表现得尤为明显。
2红河州部分村落宅基地使用权流转的现状、存在问题及成因
云南是有众多少数民族的省份，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州部分村落作为研究的平台。为深入研究，我们对红河州蒙自县文澜镇的马房村、十里铺村、大台子村以及草坝镇的明白村，主要民族为彝族和哈尼族。在调查取得的100分调查问卷中，答卷者年龄基本在30—60岁之间，家庭收入主要为种地、出售农副产品和打工，打工的占了很大的比重。被调查的村子中，有49份显示有的村民不只一处宅基地。75户拥有宅基地使用权证书，10户没有证书，15户正在办理中。其流转方面，可以转让的为38份，不可以转让的为51份，另外11份为不清楚的。因宅基地的使用权而引起的纠纷和矛盾数量，认为很少的有64份，认为很普遍的有35份。而对宅基地的使用权引发的纠纷和矛盾的处理，其中43%的人会找村委会调解，51%的人会找土地管理部门解决。16%的人选择协商解决，只有2%的人选择上访和7%的人选择诉讼。可见，当地村民对宅基地使用权的相关法律法规并不清晰，且维权意识欠缺。
据调查显示，在红河民族地方的农村宅基地使用权在使用和管理方面存在四个方面的问题。
2.1一户多宅现象仍然存在，土地闲置浪费严重
在调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，这种一户多宅的现象导致了我国农村宅基地资源的极大浪费。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，这明显违反了我国现行法律的规定。由于进城打工农民群体日渐增多，许多少数民族村民的家庭主要收入是本县打工或外出打工，其中一部分少数民族村民希望进入城市购房生活，但因为流转受到限制等原因无法处理在村中的宅基地，只能荒废。加之计划生育政策的实行造成了农村户均规模逐步减小，虽然少数民族地区有一定的变通规定，但宅基地规模的审批标准却仍处于较高水平超过了实际需求，造成房屋空置，土地闲置，农村土地资源浪费严重。
2.2宅基地的管理规制不规范
调查发现，很多地方没有严格按照法律规定的审批程序，村干部自行决定宅基地审批、审批不符合规划、批少占多等现象存在。本为无偿的宅基地申请，非无偿的概率高达47%，严重违反了法律对此的规定。对于宅基地使用权证的发放，尽管国家出台了相应的规定，但其实际的发放情况却令人堪忧，调查问卷中仅有75份显示拥有宅基地使用权证。这些问题都将导致相关部门在开展对农村宅基地使用权流转的管理工作时遇到很大困难，难以对其中发生的纠纷进行妥善的处理，这也间接地导致了农村宅基地使用权流转的混乱局面。
2.3存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
调查表明，在城镇附近的村落，农民宅基地使用权通过房屋买卖、出租、抵押变相流转等已是一个普遍现象，形成了自发的宅基地使用权隐形交易市场。据问卷调查显示，有24份中反映是可以向城市居民转让或出租，不是的仅为36份。大量宅基地私下流转，一方面扰乱了土地市场的正常秩序，另一方面宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。宅基地流转失控，加大了需求，加剧了农村多用多占等违法行为的发生。
2.4农村村民对宅基地的相关法律认识模糊
我们所调查的村落属于彝族、哈尼族等少数民族村，村民对相关宅基地的法律意识是很模糊的。有村民认为宅基地是农村集体所有财产，其使用权不能转让出租。也有村民认为宅基地为集体或个人所有，但他们都主张宅基地的使用权可以进行转让或出租。另有11%的村民表示对此不清楚，甚至有的村民因为文化教育程度较低，完全不了解宅基地的确切意义。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，在民族自治地方，对少数民族村民的法律宣传和普及非常缺乏。这使得宅基地使用权流转方面的纠纷和矛盾不断增多，也在一定程度上制约了农村村民住宅和宅基地资源的更充分地开发利用。
对于上述问题，究其原因主要为：首先，农村宅基地使用权方面的法律制度不健全，存在很多亟待细化和完善的地方；其次，对农村宅基地使用权的登记和管理比较混乱，某些规定不适合民族自治地方的实际情况；再次，民族地区村民的法律意识淡薄，导致宅基地使用权管理工作不能很好的开展；最后，实践中对于宅基地使用权流转的限制阻碍了民族地方的农村的发展，这也是产生上述问题的重要原因。
3完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
3.1完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
要对民族自治地方的宅基地进行管理和规划，首先就必须完善农村宅基地的相关地法律法规。除了遵守国家制定的法律法规之外，还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定符合当地的实际情况的自治条例，既保护民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。对宅基地的建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等， 在进行规制的时候应当采用比较简化的程序， 既方便管理也能照顾到少数民族村民的办理， 以便于少数民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范围内建造房屋，使各家各户的宅基地能够确实尽其所用，形成科学、合理的配置。其次，必须对宅基地审批制度进行改革，合理地对民族自治地方的农村宅基地进行规划。
3.2完善民族自治地方宅基地使用权登记制度
宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地方的村民在进行宅基地的申请后， 首先应当由村民委员会进行审查，然后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，对于民族自治地方，在程序等方面还可以有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理措施，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地登记造册并发给其宅基地的使用权证书，并且逐级向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地方宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
3.3逐步疏通民族自治地方的农民宅基地使用权的流转渠道
云南省的几个民族自治州现有的自治条例没有对宅基地使用权的流转制度进行系统的规定。个别自治州仅仅规定了“农村的承包地、自留地、宅基地、自留山、责任山属集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地方农村的发展。在未来将有大量村民进城的趋势下、经济发展的推动下，非农建设用地的需求必定会不断增加，少数民族地方农村土地闲置现象也必将不断增多。另一方面，民族特色带动了旅游经济的不断发展，很多游客基于对民族特色房屋的喜爱想要购买之，也有艺术家希望购买房屋、土地以在此定居，用民族特色激发他们的创作。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地方）在城乡居民间有规制的流转是亟需确立的，必须逐步建立规范、有序的农村宅基地使用权流转制度。有了合理的宅基地使用权流转制度，才能规范私下进行变相宅基地使用权交易的行为，解决民族地方农村各类因宅基地发生的矛盾和纠纷，促使宅基地这一土地资源得到合理配置。
3.4在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
对于与汉族在语言、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地方，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。否则，再完善的规定、再合理的制度也只是一纸空文。只有当少数民族地方的村民自身对宅基地有了较好的了解和理解，他们才可能在宅基地的各个方面去遵守相关法规，同时学会用法律武器维护自身的合法权益。另外，对少数民族村民的宣传教育也能提高其素质，特别是法律素质得到一定提高，这样也便于政府更好地开展民族自治地区农村的工作。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地方的城市化的发展。
综上所述，对民族自治地方的农村宅基地使用权流转的法律制度进行创新完善，有条件地解禁农村宅基地使用权流转是十分必要的。这对于提高民族地方农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
参考文献
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[4] 孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[J].农村经济与科技，2008（4）.
第6篇：土地流转法律法规范文
关键词：林权制度改革；林权流转；法律问题
中图分类号：S7文献标识码：A文章编号：16749944（2014）01023402
1农户对集体林权的认知情况
对于林地的所有权，农户并不是十分清楚到底谁才是真正的主体享有者，通过对贵州某地的农户进行了调查，当地的基本情况是有极大一部分的林场属于国家所有，而大部分的农户根本分不清林权具体的所属情况。从调查的结果来看认为林权是归为国家所用的农户占绝大多数，高达58%，认为是归集体所有的农户占28%，认为归农户自己所有的占10%，认为归村委会所有的仅占4%。根据《宪法》和《森林法》所规定农村的林地所有的主体应该是“集体”，再根据《民法通则》之上规定来看主体是“劳动群众集体”，而《土地管理法》却规定主体应该是“农民集体”。从以上的几部法律来看，我国对于农村林地所有权问题并没有一个统一的解释和规定。这也是导致农户对于集体林权认识不清的一个因素。
2林权流转法律所存在的问题
2.1法律缺失问题我国的集体林权改革是从2003年开始施行，集体林权流转的林地面积越来越大，市场也越来越活跃，但在集体林权流转方面存在的法律问题依旧不少。比如集体林权流转的主体、方式、合同等方面的具体规定，在相关法律之上已经无法满足集体林权制度的改革。随着集体林权流转的发展，在相关的法律如《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》等并不能解决现存的问题，我国目前还缺一部关于林权流转的专门的法律。
2.2法律限制严格
为了保护生态利益，我国对于林木的采伐限制十分严格，有时候甚至略显僵硬，导致农户在行使权利的时候受到诸多限制，最终造成利益的损伤。首先是对于采伐树种的限制。根据《中华人民共和国森林法》的规定，农户在进行采伐的时候是不能任意选择采伐树种的，采伐的时候必须严格按照规定进行择伐、皆伐、渐伐。同时也规定了采伐需要先获得采伐许可证，而获得许可证也需要委托相关部门、政府代替申请。其中可以进行采
伐的种类又主要集中在竹林之上，由此可见农户如果需要进行采伐，不仅申请许可证极其麻烦，而且受到颇多限制，采伐过量则有相应的处罚，事后又需要及时更新造林，具体说来农户所享有的权利根本不够充分。
2.3转让不规范
根据目前存在的相关法律《森林法》、《物权法》等，对于林权的转让之上的规定具有原则性过大，实践性差的缺陷。农户在进行林权流转的时候方式十分单一，没有足够的自由，也不用签订相关合同，发生争议之时也并没有相关的法律法规提供解决方式。对于流转的受让方的整体条件没有一个完整的审核体系，往往造成资质差的流转主体也能够成功进入流转过程，具有不公平性。最重要的是对于那些不愿意进行转让的农户过多采用行政手段，损害了农户的基本权益。流转之后许多农户可能并不会办理相关的手续，这些都将导致农户的利益得不到保障而受到损害。
2.4生态补偿问题
由于规定了一些品种不能进行采伐，而这些林木主要的作用是作为公益林，所以国家规定对这部分由于无法采伐而对农户带来的损失进行一定的生态补偿。《中央财政森林生态效益补偿基金管理办法》当中的相关条列规定，对于每一亩的生态补偿每年是五元，而这些补偿和农户所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影响到农户对公益林的管护积极性。
2.5林权争议解决机制不够完善
在进行林权流转的时候必定会伴随着诸多的争议存在，这些争议都严重阻碍了林权流转的正常发展。引起争议的原因很多，例如林木所有权、使用权的争议，其中所占比例最大的要数两者同时具有争议。还有一些争议发生在村民和村委会之间、农户和农户之间等。有些时候也可能是因为当地政府本身行为不当、违法乱纪等引起。
通常情况都是将林权争议当做财产权益方面的民事纠纷进行处理，加之农户本身的法律意识比较薄弱，对于具体如何解决争议问题的了解相当不充分，往往在进行争议解决之时只是通过简单的口头协议，或者不完整的书面协议就直接解决。这样做有一个比较大的弊端，再次争议的几率相当大，使得争议问题得不到根本解决。对于一些农村地带，司法机构以及执法机构有些设置并不完善，有些甚至根本不存在。而作为相关的司法人员和执法人员，由于对农户存在一定的偏见，所以在帮助农户进行争议的处理之时态度十分不端正，且诉讼费用较高，一般的农户要么无法支付要么不愿意支付。若是争议是由相关部门、机构等引起的，农户想要平等、公平的解决争议问题更是难上加难。由于农户维护自己应有的权利之时找不到有效的求助结构和办法，不仅损害了农户的基本权益，而且对于林权流转的发展也有极大的影响。
3关于林权流转法律问题的一些思考
针对以上存在的一些法律问题，国家和相关的部门都需要及时进行解决，首先需要明晰林权产权，其次是需要规范林权在进行流转当中的相关法律和机制，规范林权流转，加强对林权流转的监督，对于公益林的生态补偿制度也需要做一定的调整，保障农户付出和收入成正比，最后是在发生争议的时候相关部门和机构要积极的协助农户，帮助农户及时处理。
4结语
通过对集体林权制度改革的林权流转的相关法律问题的研究，可以看出在法律方面还存在诸多的不足，需要国家以及相关部门共同努力，完善完整相关的法律体系。本文针对这些方面也提出了一些设想和思考。在之后的对于林权流转法律问题的解决之上，还需要国家和相关部门相关人员持之以恒的努力，最终保障林权流转正常有序发展，保障农户的基本权益。
参考文献：
[1] 田甜.集体林权制度改革之林权流转的相关法律问题研究[D].北京：北京林业大学，2012.
[2] 陈华威.集体林权制度改革背景下的林权流转研究[D].武汉：华中师范大学，2012.
第7篇：土地流转法律法规范文
【关键词】农村；闲置土地；经营；法律问题；对策建议
1 农村闲置土地的概况
农村闲置土地指的是现有农村范围内已经开发但处于未被利用或者利用不充分的状态，不利于农业生产和影响集约节约利用的集体或国有土地。[3]包括农业用地和非农业用地。农业用地又称农用地，指直接或间接为农业生产所利用的土地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地，以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。非农业用地是指农业用地和暂时难于利用的土地（如戈壁、沙漠、高寒山地、裸岩、裸土等）以外的土地。
农村土地闲置主要是由国家政府、经济等多方面因素共同造成的。改革开放以来，我国的经济迅速发展，城镇化进程也不断加快，进城务工、经商的农民越来越多，甚至有农民举家搬迁至城镇生活；农民进城也造成了农村劳动力短缺，加上种植粮食的经济效益低，农民的种粮积极性普遍不高；还有一些企业进行土地投机，将土地闲置，试图获得土地的自然增值收益，这些都导致了农村大量闲置土地的出现。从法律上来说，我国的土地是归集体所有，但集体的范围各地有很大差异，有的是属于自然村所有，有的是属于行政村所有，具体属于哪一集体所有没有具体的立法；农村闲置土地在流转过程中，缺乏明确的法律依据及相应的纠纷解决机制，造成土地市场流转混乱的局面。因此，我国应加强相应立法，与时俱进，提出解决对策，促进农业社会健康发展。
2 农村闲置土地经营中涉及的法律问题
2.1 农业用地流转缺乏必要的法律程序
我国《农村土地承包经营法》规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。为了使土地不被闲置浪费，加上国家鼓励农村土地承包经营权进行流转，很多农民会选择转包、出租等流转方式。农村土地流转中会形成很多利益主体，然而这些利益主体之间的权责关系并不明确。首先，在我国，农村土地流转并不注重形式和程序，很少会采用合同形式，大多是口头约定即把土地使用权流转给亲朋好友。其次，太过随意的流转方式无法确定权利义务主体，导致双方的权利义务关系不明确。由于缺乏合同效力，双方的权责难以得到落实，导致土地纠纷难以快速有效地解决。因此，我国应加快脚步制定明确可参照的农业土地流转程序和形式，完善土地管理秩序。
2.2 非农业用地流转缺乏明确的法律依据
非农业用地通常包括农村聚落，大、中、小城镇，工矿区，交通运输等占用的土地。随着农村越来越多的年轻人在城市安家落户，导致越来越多的宅基地被闲置，利用效率大大降低。除此之外，农村闲置土地还包括许多废弃的学校、厂房等集体建设用地。目前，我国非农业用地的流转主要有出租、转让、以地入股、联合经营等形式。随着社会经济的发展，土地的价值越来越受到重视和关注。因此，违法出租、转让、入股集体土地的行为屡见不鲜，包括一些单位和个人擅自与农村集体签订合同，不报任何机关审批，违法用地。违法流转土地不仅会严重影响我国的土地市场，而且不利于保护农业用地。因此，我国应加快有关非农用地方面的立法，尽快把非农用地流转法律化、规范化，保障经济持续、快速、健康发展。
2.3 农业用地转为非农业建设用地缺乏明确的纠纷解决机制
随着经济的快速发展，非农业建设用地的需求逐渐增加，在巨大利益的驱使下，越来越多的农民选择与企业签订合同改变农业用地用途。农业用地转化为非农业建设用地一般有两种方式：一是，国家征收、征用；二是，农村集体内部依法转让和农业用地非法转用。对于农村集体非法转用，我国《农村土地承包经营法》明确规定：任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地转为建设用地。因此，农民与企业或其他经济参与者签订的合同因缺乏法律的认可而归于无效。但在实践过程中，法律的不认可并不影响私下合同的签订和履行，履行必然会产生纠纷，如果完全按照合同无效来解决，双方利益将会严重受损。因此，如何解决这一类型的合同纠纷以及如何确定双方的责任义务成为当前迫切需要解决的问题。
3 农村闲置土地经营的救济机制
3.1 明确农村闲置土地的权属界限，做好土地流转的登记工作
我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从物权法上看，土地物权以登记为产权要件，即土地的所有权、使用权流转以登记部门的登记为准。对于农村闲置土地的使用权流转来说，其权属明确要求两个方面：一是，主体明确，也就是农村闲置土地的所有权主体和使用权主体必须明确，无论是国家所有还是集体所有、是自然村所有还是行政村所有，使用权属于哪户农民的、又向谁流转，都须在地籍登记部门进行登记。二是，面积明确，即主体享有所有权与使用权的闲置土地面积必须明确，权利的边界对权利主体或其他主体的权利义务进行限制。在农村闲置土地的流转中，土地面积的确定直接关系到使用权人的收益。三是，用途明确，即对农村闲置土地流转后的使用方式进行确定，土地使用者应当按照批准和登记的文件以及流转合同的约定使用土地，未经原批准机关批准，不得擅自改变土地的用途，将农业用地转变为非农业用地。
通过权利登记对农村闲置土地的权属进行界定，使权利主体能真确清晰地认识到自己的权利，使土地的每一次流转都有据可查，做到土地流转的规范化和法律化，更好地抵制土地违法行为。同时相关机关要严格执法，妥善解决土地流转过程中产生的争议。
3.2 确立农业用地流转合同制度，完善农业用地流转程序
为了明确农用地流转过程中的权利义务主体，更好地解决土地纠纷，把农用地流转制度化、法律化、建立流转合同制度是关键。首先，制定农用地流转合同标准文本，提供违约解决模板，为流转主体订立合同提供可依据的参照物。其次，规范农业用地流转行为，土地流转的双方当事人除了要签订合同外，还要向乡镇和村委会备案。再次，赋予乡镇主管部门监管职责，对己提交的土地流转备案合同进行审查，及时发现问题，预防发生不必要的纠纷。最后，建立农业用地流转档案，确保所有的流转合同有案可查，完善相应的政府信息，接受社会监督。因此，只有确立了土地流转程序，明确流转各方权利义务，土地纠纷才能被妥善地解决，我国农业用地土地流转形式才能被推广，从而推进农村建设进程，符合时展的要求。
3.3 重构集体建设用地流转法律体系
我国现行法律严格限制着农村集体建设用地的流转，政策与法规的滞后阻碍了土地市场的发展，因此，我国应建立新型集体建设用地土地流转体系，与时俱进。首先，通过完善立法来确定我国农民土地产权主体地位，从而避免所有权主体多元化。其次，完善与集体建设用地使用权流转有关的法律、法规，明确流转所具备的条件、程序、形式及范围，加强合同制度在流转过程中的作用，使流转有法可依。再次，集体使用权流转收益分配应公平合理，针对不同的转让形式建立不同的分配制度，同时制定流转价格，确保流转收益。最后，通过立法赋予土地管理部门监管职责，确保农民的权益在不受侵犯，保证我国集体建设用地流转体系健康、快速发展。
3.4 明确农业用地转为非农业建设用地的合同纠纷解决机制
虽然我国尚不认可农民与企业非法签订合同改变农业用地用途的行为，但解决此类合同纠纷却刻不容缓。首先，如果合同双方均无过错和重大过失，由此产生的赔偿责任按照公平原则分配。其次，如果合同一方隐瞒土地性质而使对方遭受损失，那么隐瞒一方应承担赔偿责任，无过错一方需就损失和隐瞒事实承担举证责任。最后，如果双方在合同订立过程中，双方约定村民有办理土地转化手续的义务或由于对方无法使用土地而产生的违约保证义务，针对上述情形要分情况分析，第一，由于合同无效则合同中的义务条款无效；第二，《合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在而有关解决争议方法的条款的效力。因此，合同中有关违约责任的设定条款可作为解决合同纠纷的依据。
3.5 健全完善纠纷解决机制，促进社会和谐。
农村闲置土地的纠纷，主要有两种表现形式：一是，平等主体之间的纠纷，包括农民与其他公民之间、农村集体组织与集体内农民及其他公民之间的纠纷。二是，公权力机关与个人、集体之间产生的纠纷，包括政府规划管理纠纷、闲置土地用途调整纠纷、国家征收纠纷、闲置土地行政登记纠纷。面对众多的纠纷，我们要健全纠纷解决机制，针对平等主体之间的纠纷，可以通过民主协商、民间调解、仲裁裁决、民事诉讼、行政解决等方式化解纠纷；针对国家公权力的侵犯，可以通过行政复议、行政诉讼和国家赔偿的方式进行救济。通过法律法规建设，平衡各主体之间的利益，预防纠纷的发生，促进社会和谐。
4 结语
综上所述，土地资源对人们生活水平的提高、国民经济的健康发展都起着重要的作用，我国人均土地资源稀少，但在农村有大量土地被闲置，这主要是经济和政治等方面的原因导致的。本文通过对农村闲置土地原因和危害的简单概括，总结了农村闲置土地经营中存在的法律问题，并提出了具有针对性的对策建议，通过国家、农民等权利主体的努力，相信农村闲置土地经营中出现的法律问题应该能够得到妥善有效的解决，做到国家利益、集体利益和农民利益之间的平衡，保障农业在国民经济中的主体地位，促进我国经济健康、平稳、快速发展。
【参考文献】
[1]符健敏.中国集体土地流转的法律问题研究[D].2011.
第8篇：土地流转法律法规范文
按照党的十七大报告关于“坚持农村基本经营制度，稳定和完善土地承包关系，按照自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营”的要求，为进一步稳定农村土地承包制度，提高土地规模经营效益，促进农业产业结构调整，拓宽农民增收渠道，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）等有关法律法规和规章规定，结合我市实际，现就推进农村土地承包适度规模经营提出如下意见：
一、提高对土地使用权流转和土地适度规模经营重要性和必要性的认识
鼓励土地使用权流转，推进土地适度规模经营，是农业和农村经济发展的内在要求和必然趋势，是创新农村土地制度的有效途径。发展土地适度规模经营，不仅可以促进先进农业科技成果应用和农机化发展，提高耕地产出率和农业劳动生产率，而且有利于保障大宗农产品供给尤其是粮食安全，有利于促进农村劳动力转移和农民增收；对于稳定和完善农村基本经营制度，转变农业经营方式，加快现代农业发展进程，促进农业农村科学发展，都有十分重大而深远的意义。各地、各部门要切实增强对土地适度规模经营重要性、必要性和可行性的认识，因地制宜、因势利导，加快推进多种形式的土地适度规模经营发展。
二、指导思想和原则
促进土地使用权流转，推进土地适度规模经营的指导思想是，以党的十七大精神为指针，按照社会主义市场经济和农业现代化的要求，通过建立土地使用权流转机制，促进生产要素优化组合，加快农业产业结构调整，努力提高土地利用率、投入产出率、劳动生产率和农产品优质率，促进农业生产实现高产、高效、优质、生态、安全化，确保农业增效、农民增收，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一。促进土地使用权流转，推进土地适度规模经营，必须遵循“积极引导，稳妥操作、因地制宜、分类指导，规模适度、形式多样，分步推进、逐步提高”的指导方针。在具体工作中必须把握好以下原则：
（一）坚持依法、规范操作。土地流转必须依照农村土地承包法及其它有关法律法规进行，不得损害农民和集体的合法权益，不得改变土地的农业用途。土地使用权的转让，必须尊重农民的意愿，符合有关法律法规的规定，严格法定程序，规范承包与流转合同，要通过舆论宣传和政策引导，激发农民对土地流转的积极性，坚决避免强迫命令等违反农民意愿搞硬性流转的现象发生。流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期。农村土地承包经营权流转应当规范有序，依法形成的流转关系应当受到保护。
（二）坚持从实际出发，因势利导、因地制宜。根据本地经济发展的阶段性水平、劳动力转移就业的程度和农民在二、三产业的收益状况，积极稳妥地开展工作，既不能急于求成、拔苗助长，也不能消极无为、放任自流；既要积极推动，又不能搞“一刀切”，要从实际出发，因地制宜，分类指导，切实保证土地流转的健康有序发展。
（三）确保土地承包方和土地受让方的利益。农户是农村土地承包和流转的主体，任何组织和个人不得强迫或阻挠农户依法流转承包地。土地流转形式的选择、流转收益的协商确定等，由流转双方自主决定。坚持有偿流转，受让方应对土地承包方给予合理经济补偿，流转收益归土地承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。流转补偿应充分考虑土地的增值和农户的切身利益，长期流转应商定分时段价格，提倡以前三年平均亩产量为基数考虑适量增长。双方可在合同中约定，土地受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回土地时，受让方有权获得相应的补偿。
（四）鼓励长期流转、连片开发。推进土地规模经营，要逐步改变过去零星流转、短期流转、分散开发的状况，强化土地所有者对土地使用权流转的管理职能，通过村集体经济组织的引导和协调，达到集中流转，连片开发，以利于发展适度规模经营。鼓励土地流转期限尽量长些，最大限度地发挥土地规模经营在解决农业问题上的作用。
三、提倡多种类型的土地流转和规模经营形式
我市农业生产的地区性差异较大，土地流转和规模经营的形式要按照各地的自然条件、生产基础、人地比例、种植习惯、经济发展水平和劳动力转移程度以及农民的思想观念等方面来确定。根据当前农村生产力发展水平和农业生产实际，农村土地流转的主要方式有：
（一）出租。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后，原土地承包关系不变。
（二）转包。即承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变。
（三）入股。即将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营，或将土地承包经营权量化为股权，入股成股份公司或者股份合作社等形式从事农业生产经营。入股后，原土地承包关系不变。
（四）互换。即承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。
（五）转让。即承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后，经发包方同意，当事人可要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
除此以外，提倡有条件的地方，可进行土地股份合作、土地信用合作和土地抵押试点。对于农村土地承包经营权转让，要坚持慎重、稳妥原则，严格法定程序。无论实行哪种土地流转形式，都要充分尊重农民的首创精神，尊重农民的自主选择权利，鼓励和引导农民探索新的土地流转形式，促进土地经营方式的创新。流转的土地，要有利于比较效益优势的发挥，原则上应实行规模经营，力争最合理、最有效地利用土地，使有限的资源发挥更大的效益。规模经营的形式，可依不同地区、不同生产条件而不同。山区半山区，可重点推广“统一规划，统一开发，统一管护，收益分成”或“联合开发，股份合作”的形式。平原地区，可在巩固原种养大户和家庭农场的基础上，向合作农场发展。流转的土地，不分地区、性质，不论集体、个人，均可参与承包。要吸引一批有经济实力、有技术专长的市内外企业家、科技人员等投资农业开发。既可吸收农业内部资金参与农业开发，也提倡农业外部资金投向农业。鼓励各地积极探索土地规模经营与扶持发展农民专业合作社、发展“一村一品”和提升农业产业化水平有机结合起来，促进土地规模经营健康发展。
四、加大对土地规模经营的支持保障措施
（一）加大政府扶持力度，从政策上鼓励和推动土地流转和适度规模经营。对规模经营成片、土地面积较大的农业科技及农业发展项目应优先立项。对农田水利基础设施、农业生产设施、农业信息服务设施等项目建设应优先安排。对规模经营的大户和单位发展农副产品加工、销售业务，享受农业龙头企业有关优惠政策。对于规模经营者所需流动资金和购置农机等生产性固定资产，各地应予以信贷支持，金融部门要优化生产资金贷款手续，积极支持和帮助规模经营大户发展生产。土地管理部门要对规模经营管理用房等设施建设所需临时用地依法给予优先安排，但不得修建永久性建筑物。工商部门要简化项目审批手续。对土地规模经营先进典型进行表彰，并给予一定的奖励。各级各部门要结合实际出台扶持土地规模经营的政策措施。
（二）鼓励和提倡成立“土地规模经营者协会”组织，提高规模经营者的素质和组织程度，保护其合法权益。鼓励龙头企业和农民专业合作经济组织积极参与农村土地规模经营。要加强农民专业合作经济组织建设，发挥其对外联结市场或企业，对内联结千家万户，带动农户发展规模经营方面的积极作用。有条件的农民专业合作经济组织，也可以探索农户土地入股等流转方式，自主开发经营农业项目。
（三）在资金方面予以支持。中央、省、市各类涉农专项资金的立项安排上，应充分考虑土地规模经营因素，择优扶持。政府土地出让收入用于农村建设的增量要高于上年，土地出让收入用于农村的投入，要重点支持基本农田整理、灾毁复垦和耕地质量建设。
（四）进一步健全多层次的农村社会保障体系。遵循“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多形式建立农村最低生活保障，失地农民养老、医疗、工伤保险，农民大病救助，农民子女教育补助，农民工合法权益保护等社会保障制度，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，增强农民离土的安全感和稳定感，解除土地流出者的后顾之忧。为土地流转和土地适度规模经营创造良好的外部环境。
（五）加强对土地适度规模经营的服务。有关涉农部门和科研单位要与规模经营大户或单位建立定点联系制度，把推广新技术，培育新品种，创办示范园区，建立各类基地等与发展规模经营结合起来，提供信息、推广技术、组织培训等方面的重点服务。乡镇要切实做好土地流转的协调工作，指导转接包双方签订合同，并可接受申请办好合同鉴证等有关手续，以确保土地流转和规模经营工作稳步健康地发展。
第9篇：土地流转法律法规范文
【关键词】宅基地 使用权 流转 研究
宅基地使用权概述
宅基地是我国土地制度中的一个专有名词，是指农村家庭为建造住宅及其与住宅生活有关的附属设施而占用的土地。住宅是一个家的体现，而宅基地则是一个家的承载。
农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，其权利的实现涉及到宅基地使用权流转问题。“宅基地使用权流转”在当今无论是法学理论界还是实务界都没有一个统一的界定。笔者认为，宅基地使用权流转是指农村居民依申请取得宅基地使用权并在其上建造住房及附属设施后，将在宅基地上建造的房屋及附属设施的所有权流转给第三人从而导致宅基地使用权人也随之发生变动的行为。
宅基地使用权流转过程中存在的主要问题
法律规定不健全、操作性不强。现行土地管理制度主要来源于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少。在这些有限涉及的法律制度中对宅基地使用权的流转大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在实践中操作性不强甚至无法操作。例如：法律只规定了宅基地使用权一户一宅，但现实中，农村子女分户后取得了一处宅基地，宅基地的可继承性使得成年子女获得多处宅基地，目前法律法规对此没有完整的规定，在具体实践中操作起来比较困难。
宅基地使用权隐形流转市场存在。随着城镇化进程的不断加快和集约化、专业化的农业经营体系的构建，更多的农村剩余劳动力将持续不断向城市聚集，越来越多的农村居民对宅基地的依赖性程度降低。同时由于继承等原因，拥有剩余房屋和宅基地的城市居民和农村居民会选择将农村的房子与宅基地使用权一并转让从而使宅基地使用权流转。我国坚持保守的土地政策，现行宅基地管理制度主要采取严格限制近似禁止流转的作法，这使得宅基地使用权的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用权流转隐形市场存在，私下交易的现象时常发生，且规模有日益扩大的趋势，这样就出现一些突破法律底线的流转，不受法律的保护，致使所交易的产权不明确，从而使市场混乱，社会矛盾激增。
一户多宅，面积超标现象存在。宅基地具有明显的社会保障性质，宅基地使用权的取得是无偿的，取得后无限期使用，符合条件的农民只需申请获得批准即可。法律规定宅基地的分配以“一户一宅”为原则，并且面积要符合所在省、自治区、直辖市所规定的面积标准。但是在现实中，因合法赠与而取得宅基地等现象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白点等使得农村存在一户拥有两处以上宅基地的现象。由于土地管理部门对此申请审查不严，管理不到位，致使不按批准的面积标准建房、未经审批建房的现象出现，最终结果导致面积超标，“一户多宅”。
宅基地闲置，资源利用率低。大量农村劳动力向城市转移，长期不在农村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般无偿退出，且退出制度不够严格，执行力欠缺。当前的实际情况是在农村实际长期居住的人逐渐减少了，却仍然占用同量的农村宅基地，这就导致农村大量的住房长期无人居住而“闲置”，在部分地区出现了所谓的“空心村”的现象。一些村庄宅基地与农用地杂乱分布，宅基地没有统一规划，宅基地资源很难集约化利用，造成宅基地利用率不高。
理论界与实务界对宅基地使用权流转的探索
针对宅基地使用权进入市场流转的问题理论界展开了激烈的争论，实务界也采取了一些积极的改革实践。
理论界对宅基地使用权流转的争论。《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。”这无疑又给今后宅基地使用权进入市场流转预留了空间。学界对此理论纷争分歧甚大，至今都没有形成统一的意见，主要学说有自由流转说、禁止流转说、有条件流转说。
自由流转说。该学说主张应允许宅基地使用权进入市场自由流转。自由流转学说是出于宅基地使用权这一用益物权和农村居民房屋财产权的考虑，以及高效利用农村闲置宅基地等目的。梁慧星教授认为：“农村宅基地使用权采用审批方式无偿取得的，自由流转时能取得一定利益，宅基地所有权人有权要求宅基地使用权人交纳出让金。”①陈小君教授领导的农村土地法律制度研究小组认为：“应肯定农村宅基地使用权流转的合法性，并赋予其法律效力，明确转让、抵押、出租、入股等都是流转方式。”②
禁止流转说。保障农民的基本生存需要是国家的基本职责，禁止宅基地使用权进入市场自由流转是保障农村居民合理取得宅基地使用权的重要手段。“目前，从我国农村社会保障体系还不健全来看，大多数农民，宅基地使用权和房屋是他们重要的财产，如果允许自由流转，其很可能会失去生活的最后保障而沦为流离失所、无居无业的流民，有失社会公平性；同时还会冲击地产市场，使得国家土地税收收益流失，城镇化的进展受阻。”③
有条件流转说。此学说认为，我国现行禁止宅基地使用权进入市场流转的做法是不科学、不合理的，在一定条件下应允许宅基地使用权流转，也就是只能限制在集体经济组织成员之间或者在一定范围内流转，城镇居民不能通过流转取得宅基地使用权。
越来越多的学者支持宅基地使用权进入市场流转，持禁止流转观点的学者极少。笔者认为，采用宅基地使用权完全自由流转、绝对禁止的观点不符合我国当前的实际，宅基地进入市场交易流转是必然选择，但对流转条件严格限制也不足取，应根据我国的实际情况，在不影响我国经济和社会发展，保持农村社会稳定的前提下，构建符合我国国情的宅基地使用权流转制度。
对宅基地使用权流转的一些实践改革。顺应城乡统筹协调发展和宅基地使用权流转的趋势，全国各地在宅基地使用权流转问题上不断地探索，踊跃出一些形式各异的宅基地使用权进入市场交易而达到流转目的的改革试点，为今后合理科学构建我国宅基地使用权进入市场交易流转制度积累了宝贵的经验。
宅基地换房模式。天津市在“三镇（华明镇、大良镇、小站镇）”和“两村（南北辛庄村、后蒲棒村）”的宅基地流问题上，采用“宅基地换房”的模式来建设小城镇。在不减少当前耕地总面积的前提下，统一规划和建设，建成产业聚集和生态宜居的新型小城镇，村民以宅基地使用权换取新建的房屋，达到了集约利用土地的目的。
在重庆市，当地的集体经济组织采用统一按照合理的价格收回农民手中的宅基地使用权，从而使宅基地集中起来。将现有宅基地面积的20℅建设新型农村居住社区，再以低价出售给本集体组织成员；剩余宅基地面积的80℅进入市场交易流转获得一定的收益，所有收益归该集体经济组织成员所有。
宅基地使用权进入市场交易。在广东省宅基地使用权流转采用更加灵活的方式，宅基地使用权可以进入市场交易，在交易过程中限制较少，在广东省农村集体所有的土地使用权与国有土地使用权一样允许出让给第三人，集体经济组织成员将其拥有的宅基地使用权出卖，所得的收益归集体经济组织成员自己，但宅基地使用权一经出让不能再申请取得宅基地使用权。
在苏州，当地成立了“宅基地置换中心”作为农民土地置换的交易机构，由当地政府统一组织将“闲置”长期不用的宅基地用统一的价格进行回收，对于超过标准多占的宅基地强制收回，然后进行整理，分配给符合宅基地分配条件的其他村民，从而实现宅基地使用权的有序高效流转。
两分两换模式。浙江省嘉兴市把宅基地与承包地分开，宅基地换货币等其他等价物品，土地承包经营权换取社会保障、福利等。“通过‘两分两换’改革使农民离开了宅基地和承包地，完全成为城市居民，有效地促进了农村土地的规划、整理和流转，有效地改善了失地农民的社会保障程度和再就业水平，实现土地节约利用，提高了土地的集约水平，充分利用有限的土地资源，促进农业规模经营，提高农业生产效益，有效改善了农民的生活条件和生活环境质量。”④
构建宅基地使用权流转制度的建议
制定和完善宅基地使用权流转的法律制度。社会的有序发展离不开完善的法律制度。我国缺乏统一、规范、全面、系统的宅基地使用权流转法律法规。建议制定《中华人民共和国宅基地使用权流转法》这部宅基地使用权流转的专门法律，该法可以在宅基地使用权的权属、宅基地使用权的入市流转、流转管理、法律责任等方面进行详细的规定；在此基础上完善和修改现有与宅基地相关的法律、法规，并制定配套的实施政策，避免宅基地使用权流转法律制度存在空白点、模糊点、操作性不强等问题，真正使宅基地使用权的流转“有法可依”。
建立农村宅基地使用权的登记制度。为了适应宅基地使用权流转制度的建立，在宅基地使用权取得时就实行登记制度，对于宅基地使用权流转，要贯彻登记原则。建议按照农房建设规划，将农村可用住房建设用地分类、（下转147页）（ 上接119页）编号、并与农户对应，建立一整套农房登记制度，并确权发证。对于宅基地使用权来说，其权属登记制度除了确认权利、维护交易安全及发挥其他私法功能以外，其所记载的信息还为土地利用规划和土地用途管制等公法行为提供了相应的依据。
制定和完善科学的村庄规划，提高宅基地的利用率。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民建造住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划。“以节约利用土地为目的，按照新农村建设、城镇化发展的客观需要，科学地制定和完善村庄建设规划，有利于农业结构调整和集约居住，有利于促进农业现代化发展和新农村建设进程，有利于开拓农村经济市场和发展村镇经济，有利于节约集约利用土地和改善居住条件，提高农民生活质量”。⑤可借鉴天津市在“三镇”和“两村”的做法，在不减少当前耕地的总面积的前提下，建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇，农民以手中的宅基地使用权换取新建的房屋。制定科学的村庄规划，以规划村庄宅基地使用权的行使；整理农村目前布局散乱的宅基地；保证村庄布局有序性，从而达到优化资源配置。
强化宅基地使用权的审批和监督。一户多宅、违规占用土地、面积超标等现象加剧了土地权属的混乱和产权纠纷，给土地管理造成了巨大障碍，增加了土地管理的难度。建议强化宅基地使用权的审批制度，严格按照标准审批。为确保对土地利用的科学性和透明度，以信息公开、透明为理念，积极接受各方面的监督，加大对宅基地使用的审查监督力度。对不按程序审批的土地管理人员和违规使用宅基地的行为，要明确处罚的措施，加大惩处力度，确保宅基地使用权的有效利用率。
改革户籍管理制度。现行的“城乡二元户籍制度”阻碍了城乡人口的流动，阻碍了农村劳动力向城市产业的转移，使得许多被动城市化的村民难以融入城市，不利于城乡一体化的形成，也不利于农村宅基地的流转。改革户籍管理制度，建立一元制的户籍管理制度，不区分城乡以一种户籍形式来统一管理户籍，城市居民可以购置农村的房屋，农村村民又能享受城市的社会保障，让市场经济条件下可以自由竞争和自由流动，实现资源的价值得以充分发挥，盘活稀缺的土地资源的价值。
做好失地农民的社会保障，缩少城乡差异。我国的社会保障体系在总体上还相对滞后，社会保障体系在农村还没有全面覆盖，农村的社会保障体系处于缓慢建立中，这使得农民对土地的依靠性仍然很高，解决宅基地使用权问题要充分考虑失地农民的保障问题。只有建立完善的农村社会保障体系才能使农村居民在宅基地流转后不再担心失去住所后的住房问题，所以要加快农村社会保障体系的构建，缩小城乡之间的差异，使农村居民与城市居民一样平等享有各种社会保障福利待遇，最终使失地农民没有后顾之忧。在当前社会保障制度不健全的情况下，一定要做好失地农民的生存和发展问题，宅基地使用权流转要在解决好农民社会保障的前提下进行。
合理区分，循序渐进推进宅基地使用权流转的市场化。“城中村”和“传统农村”在经济生活、土地利用方式，尤其是在土地功能上有很大差异。在大多数“传统农村”，城市经济对其影响较小，而“城中村”的村民在生活方式、思维方式已经趋同“城市居民”，同时农民基本已无耕地，土地利用方式基本融入城市工商业建设。两者在土地的功能、利用方式和价值方面存在差异，在政策制定上不能一概而论，不能在全国范围内对城中村与农村宅基地使用权的流转持“一刀切”的观点。
根据不同地方的发展水平以及人流的趋势等各种因素，可以把我国的宅基地分成若干种类。对于稍落后的山区地区，鼓励村民们在满足自己需要的前提后自由流转宅基地使用权，可以借鉴上述所提到的试点，以宅基地换取城市住房或者入股出资引来外资，以带动这些地区的经济发展，改善人民的生活，缩短城乡间的距离，消除城乡二元结构。在相对发达地区，宅基地使用权流转的限制条件要宽松，在促进经济发展同时有效阻止宅基地使用权的无节制地流转。
土地制度改革是农村诸多制度改革的重要组成部分，宅基地使用权流转问题的改革作为土地制度改革的重要组成部分，其改革的成败直接影响我国经济和社会的发展。盲目地放开农村宅基地市场，后果不堪设想。应借鉴一些省市成功的做法，不断总结经验，做到稳步推进，不能急于求成、争功近利，根据当地的实际，循序渐进推进宅基地使用权流转的市场化，从而达到土地资源优化配置，促进社会稳定，实现城乡一体化的目标。
【作者单位：梧州学院；本文系2012年广西高等学校科研项目的阶段性成果，项目编号：201204LX387】
【注释】
①梁慧星：《中国物权法研究（下）》，北京：法律出版社，2002年，第661页。
②陈小君：《农村土地法律制度研究》，北京：法律出版社，2003年，第256页。
③王卫国：《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社，1997年，第182页。
