农村集体土地宅基地新规精选(九篇)

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第1篇：农村集体土地宅基地新规范文

宅基地使用权征收补偿现状

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。

第2篇：农村集体土地宅基地新规范文

第一条为了规范农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《省农村村民住宅建设管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的镇、村庄（不含城市规划区及开发区规划建设用地范围内的镇、街道、村庄）规划区内，农村集体土地上的村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。

城市规划区及开发区规划建设用地范围内的镇、街道、村庄的村民建房，按照市城市规划区及开发区规划建设管理的有关规定执行。

第三条村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。

第四条村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建、扩建和因公益事业需要拆迁安置的异地新建；集中建房是指镇人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

各镇人民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。对列入各级政府试点的村民住宅小区，按照融政综﹝﹞242号文件有关规定进行补助。

有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区：

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条村民建房规划管理要方便群众，高效管理。对已经完成村庄规划的行政村，市规划局可以将村庄规划管理的具体事务委托镇人民政府实施，简化审批手续，提高办事效率。

第二章规划及用地要求

第六条村民建房应当符合镇、村庄规划和镇土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

第七条镇人民政府应当加快镇、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制范围原则上应覆盖同一行政村所属的所有自然村，个别地处偏远、人数较少的自然村可结合“造福工程”编制农村住宅小区建设规划。村庄规划编制内容和深度应当符合《省村庄规划导则》（试行）。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者村庄整治规划的要求建设。

对在2012年底前完成村庄规划编制的镇，市财政按照其编制经费总额的50%给予奖励，由镇人民政府根据所辖村庄的规划审批完成情况向市政府申请该项奖励。

镇人民政府在编制土地利用总体规划时应充分调查、统筹安排，预留一定的村民建房规划指标。

第八条村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。

第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第十条村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。3口以下的每户不得超过80平方米，6口以上的每户不得超过120平方米。

在同等条件下，对被征地拆迁户和计划生育户的住宅用地优先给予安排。

利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

第三章建房审批

第十一条村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建、改建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁异地新建的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或农村住宅小区集聚，将原有宅基地退还村集体经济组织置换至新宅基地的；

（七）市人民政府许可的其他情形。

经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第十二条村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇、村庄规划和镇土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十三条村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。

村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。

第十四条村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》和申请地块的实测地形图各一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）申请人签署同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的协议承诺书(没有旧住宅的除外)；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定机构出具的危房鉴定书或村镇建设管理机构出具的危房认定证明，其中镇村建设管理部门出具的危房鉴定书应经镇党政联席会议集体研究认定形成会议纪要并向危房所在村公示5个工作日无异议后出具；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者由各所有人在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图（含总平面布置图），或者选用标准通用图。

村委会应当根据村庄修建性详细规划和村庄整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或每一个月集中申请材料，依法召开村委会或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇人民政府。

第十五条镇人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料后5个工作日内组织镇村建中心、国土所一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否属于“一户一宅”，是否在规划限额面积范围内，是否符合镇、村庄规划和镇土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在违法用地行为，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇村建中心、国土所现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。

第十六条属利用原宅基地并在原确权的用地红线范围内进行改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇人民政府根据镇、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

第十七条属新建、扩建的，应将材料报送市规划局进行规划审批，其中，在已经批准的村庄修建性详细规划范围内新建、扩建的，市规划局可以委托所在镇人民政府进行规划审批。市规划局应当在接到上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批。受委托的镇人民政府应对建房报件材料认真履行审查职责，严格把关，并对报件材料的真实性、完整性、合法合规性负责，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，之后由镇人民政府在5个工作日内报市国土局审核用地。市国土局应当在收到镇人民政府上报的有关材料（含规划许可证复印件）之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，经审核通过的转报市人民政府审批用地，经审批通过的由市国土局核发《建设用地批准书》。

第十八条采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份，申请地块的实测地形图；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。

镇人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照第十五条、第十七条新建扩建情形的规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批及其他相关手续。集中建房涉及征收安置的，所在镇人民政府或村委会还需提供征收安置方案，报征收主管部门审批。对涉及农用地的由市国土局根据年度用地指标使用情况，组织批次上报审批。批次获批后报市人民政府办理供地审批手续。

第十九条属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十条对村民建房规划申请不予批准的，市规划局或镇人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面告知镇人民政府或申请人，并说明理由。

对村民建房用地申请审核未通过的，市国土局应当在收到镇人民政府提交的申请材料之日起20个工作日内书面通知镇人民政府，并说明理由。

第二十一条镇人民政府和市规划局、国土局须做好批文领取登记工作。在市国土局未核发《建设用地批准书》之前，镇人民政府不得提前向建房申请人发放《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。建房申请人在未取得《建设用地批准书》之前不得开工建设。

村民建房通过规划和用地审批后5个工作日内，镇人民政府应将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人，并组织镇规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

第二十二条申请人应当自取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

第二十三条在土地利用总体规划确定的镇、村庄建设用地范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第二十四条市规划局、国土局和镇人民政府应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况通过网络、报刊、公开栏等方式进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第四章建设管理

第二十五条村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十六条市规划局、镇人民政府应当对村民建房是否符合规划许可内容实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。

镇人民政府应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第二十七条村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元（公寓）式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第二十八条农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上公寓式住宅或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应向市建设局办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参建各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

第二十九条农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。市建设局、劳动局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。

第三十条市建设局应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。

镇人民政府应当依据《省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

市建设局应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。

第三十一条村民建房按镇、村庄规划并经批准建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。若涉及相关税收，则由申请人按规定自行缴交。

第三十二条村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。

第三十三条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。

第三十四条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五条市规划局、建设局和镇人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的镇可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。

第三十六条新建、扩建、改建村民住宅，规划许可证由市规划局委托镇人民政府审批的，竣工后应由镇人民政府组织规划条件核实，之后向市国土局申请用地验收；规划许可证由市规划局审批的，应向市规划局申请组织规划条件核实、向国土局申请竣工用地验收。集中统建的农村住房须向建设局申请工程验收备案。

建房申请人自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记或变更手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第五章技术标准

第三十七条村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近市区、镇所在地的住宅小区，引导其参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元（公寓）式住宅。

（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅一般不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层公寓式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（四）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般为3米左右。

（五）间距和朝向：建筑前后间距应满足消防通道要求，住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。

（六）道路、河流退距：新建农村住房应满足对应道路等级或河流所规定的退距要求。下列道路退距按以下规定执行：

国道（规划宽55米）、大真线（规划宽56米）、海城公路（规划宽56米）两侧的建筑红线后退道路红线10米以上，上述道路两侧各100米范围内原则上不安排个人住宅建设用地，城乡规划另有要求的，要满足其要求；

龙田至江镜、龙田至上迳等一批县级公路两侧建筑红线后退不少于15米（从现状路沿起算），镇级公路两侧建筑红线后退不少于10米（从现状路沿起算）；

旧大真线两侧建筑红线后退道路红线不少于10米（从现状路沿起算），东张-甘厝口公路、高牛公路两侧建筑红线后退道路红线不少于15米；

高速公路及其支线从路基边沟外侧起及出入口两侧后退50米以内均为控制用地；

高速铁路及其支线从铁路轨道线最外股道中心线后退50米以内均为控制用地；

主要河道（龙江、太城溪、虎溪、大北溪、关溪）两侧新建建筑应后退河道20米以上，其他河道两侧新建建筑应后退河道6米以上；

村庄干路两侧新建建筑红线应后退道路红线3米以上，村庄支路两侧新建建筑红线应后退道路红线1米以上；

以上道路和河道沿线的建筑红线后退为最低要求，规划另有规定的，要同时满足。

（七）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石、土结构。

（八）建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

（九）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第六章监管措施和法律责任

第三十八条市规划局负责对镇、村庄规划实施情况进行监管，依法查处未取得规划许可或者违反规划许可内容进行建设的建房行为。

市国土局负责对土地利用总体规划和个人建房用地行为进行监管，依法查处未取得用地审批或者违反用地审批内容进行建设的建房行为。

各镇人民政府要落实“属地管理“的原则，组织做好本辖区内在建房屋建设过程的日常监管和动态巡查，特别是对城乡结合部、城镇规划区、交通主干道周边和各类连片农用地等重点部位要保持密集巡查态势，坚决杜绝各类违建行为。

所在村（居）民委员会发现本区域内违反镇、村庄规划和土地利用总体规划的行为，应当立即给予制止，并及时向市规划局、国土局和所在镇人民政府报告。

第三十九条对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地（含林地）建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源或林业行政主管部门责令退还非法占用的土地（含林地），限期拆除在非法占用的土地（含林地）上新建的建筑物和其他设施，恢复土地（含林地）原状。

第四十条未取得规划许可证书的,国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。非法批准建房给当事人造成损失的，由相应责任单位和责任人依法承担赔偿责任。

第四十一条未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由有关职能部门出具法律文书，镇人民政府依法组织予以拆除。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第四十二条对以分析家产、虚报人口、隐瞒身份或以其他形式骗取住宅规划和用地许可的，或者城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的，一律不得办理产权登记或变更手续。

第四十三条参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。