房地产土地评估方法精选(九篇)

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第1篇：房地产土地评估方法范文

市场法的理论依据是经济学中的替代原理。

从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。但是，若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于“大数法则”，该法则也称大数定律，是随机现象中的基本规律。

二、市场法的适用范围及应用条件

1.适用范围

(1)适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。此外，采用市场法进行评估的房地产必须是较为常见的类型，对一些较为特殊的房地产，如占据特殊位置或具有特殊地位的房地产(如城市标志性建筑)，或建筑结构、建筑材料、建筑形式与众不同的房地产(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比较实例房地产，则难以采用市场法。

(2)适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。

2.应用条件

(1)具备充足的市场交易资料

市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指：数据充足、资料可靠和质量保证。

(2)具备丰富的评估经验

市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。

三、市场法评估的程序

1.搜集交易实例

运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。

2.确定可比交易案例

选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。其数量一般为3个以上。

可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准：(1)与待估房地产的用途相同；(2)与待估房地产的建筑结构相同；(3)与待估房地产交易类型相同；(4)交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；(5)交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；(6)处于待估房地产的同一供需圈。

3.建立价格可比基础

在选好了可比的参考实例后，首先，需要对所选择的可比参考实例的实际交易价格作换算整理，从而使这些参考实例具有一致的可比性和价格单位，为进行后续的比较修正建立共同的基础。这主要包括：(1)统一付款方式；(2)统一采用的单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵。

4.修正各项因素

建立价格可比基础，主要是为进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素及使用年期等的修正服务的。这主要包括：(1)交易情况修正；(2)交易日期修正；(3)区域因素修正；(4)个别因素修正；(5)容积率修正；(6)土地使用年期修正。

5.确定房地产价格

当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格(比准价格)。通常的公式为：

可比实例修正价格=可比实例成交价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

通过计算后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出待估房地产的评估值。综合的方法可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法。具体采用哪种方法将视具体情况而定。例如：当几个可比实例的重要性或者与待估对象的相似性基本相同时，可用简单算术平均数法求取最终价格。当各个可比实例的重要性不同时，可按照权重采用加权算术平均数法求取最终价格。

四、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位

市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认。市场法在发达国家房地产评估中处于主导地位。市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：

1.公开市场价值标准与各种评估方法

“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?当然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。

从市场法的定义可知，市场法的出发点，是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而最终目的是确定出待估房地产的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。同时，市场法又强调了类似房地产的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所有这些都告诉我们，应用市场法评估的终极目的，就是确定评估对象的公开市场价值，可见，市场法是公开市场价值标准在评估方法中的直接体现。笔者认为这也正是《规范》中规定：“有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估法”的原因所在。经过分析研究发现，不仅市场法体现了公开市场价值，其它评估方法也同样是如此。这从其它评估方法的定义和评估要求上都可以看出：收益法是为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到评估时点，并以其贴现之和作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法；成本法是求取待估房地产在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法；假设开发法是将待估房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法、成本法、假设开发法都要求评估的最终结论是“待估房地产的客观合理价格或价值”，这和市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现。同时，收益法中求取待估房地产在未来所能产生的正常收益，所依据的数据是采用“正常客观的数据”(见《规范》第5.3.2、5.2.3条)；成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(见《规范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22条)；假设开发法采用的待估房地产预期开发后的价值“宜采用市场比较法求取”(见《规范》第5.5.4条)，并且扣除的是“预计的正常开发成本、税费和利润等”(见《规范》第2.0.15条)，这些都说明，这些评估方法同样是以现实存在的与评估对象有关的各种公开市场价值为出发点的。可见，从这些评估方法的运用到评估结论的确定，都要受到公开市场价值标准的影响，处处体现着公开市场价值标准。而由于市场法是最直接体现公开市场价值标准的一种评估方法，所以可以认为，其他评评估方法都是市场法的变形和补充，因为它们的实质都是要确定评估对象的公开市场价值。

经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。

2.各种评估方法与“替代”原理的关系

前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究发现：

(1)收益法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的未来收益还原来“替代”待估房地产在评估时点的价格，从而确定待估房地产的价格。可见应用收益法的评估过程中处处体现着“替代”原理；

(2)成本法对待估房地产在评估时点重置价格(或重建价格)和折旧的求取，前者可采用直接法和间接法，直接法是将构成待估房地产的所有组成部分按照该房地产所在地区在评估时点的各种单价为基础，累计估算直接成本费，加上间接工程费及正常的利润和税金，以求得待估房地产重置价格的一种办法，可以看出，作为房地产价格要素的各组成部分价格的形成依据实际上也是“替代”原理；而间接法更是与市场法如出一辙，先搜集与待估房地产所在地区或同一供需范围内的类似地区中相类似的房地产的直接成本费、间接费等评估所需的数据资料，然后对这些资料进行详细分析，将不属于标准的费用项目加以适当修正，求得类似房地产的造价，然后与待估房地产相比较，最后求得待估房地产的重置价格。例如，用间接法求得某一房屋的重建价格，可以用相同材料重新建造相同用途、结构的房屋所需的标准单价，乘以该房屋的面积即可。显然，间接法的操作过程也处处体现着“替代”原理。后者，即待估房地产折旧的估算(房地产的折旧主要体现在建造在土地之上的建筑物的折旧)可采用市场资料法，其操作步骤是：①搜集在评估时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与待估房地产相似的交易实例；②估算每个实例中建筑物的重置价格；③估算每个实例中土地的价值(尽可能用空地的市场交易实例，采用市场法)；④从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价；⑤用每个实例的建筑物重置价格减去建筑物的交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑物的折旧率；⑥将其折旧率乘以待估建筑物的重置价格即可求得其折旧总额。可见，折旧的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值是要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。并且假设开发法的理论依据由于收益法相同，可谓是“三法”归于一身的替代方法。

通过上述分析，这三种评估方法的整体思路虽然各不相同，但划分成具体的操作步骤，在求取各个组成部分的价格时，其理论依据又都可以归结到“替代”原理上。而最终这三种方法就可以归结到理论依据为替代原理的市场法“一”个方法之中。结合对公开市场价值标准与各种评估方法的关系的分析和研究，我们可以认为上述四种主要房地产评估方法的“龙头”应该是市场法，其他各种评估方法的“源头”也都是市场法，市场法在房地产评估方法体系中占据主导地位。

五、结束语

第2篇：房地产土地评估方法范文

关键词：房地产；评估；建筑物损耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中图分类号：F293.30文献标识码：A 文章编号：

随着我国建筑行业的快速发展，房地产行业作为一股新兴的资产代表登上我国建筑行业的舞台，并随着我国建筑行业的发展得到日新月异的进步；尽管我国房地产事业起步和发展时间较短，各种国家行业规范还不完善，特别是房地产评估体系和针对房地产建筑和出售、代售中的损耗等诸多问题还没有完善的界定和评估体系，需要建筑工作者不断的研究和创新，科学制定房地产评估中相关建筑损耗的标准，为我国房地产行业的发展提供理论和指导依据。

1 我国房地产行业的概况

尽管我国房地产行业的发展日新月异，但由于房地产行业的发展较晚，配套的规范制度还不完善、不健全，且我国房地产市场的发展不均衡，在快速发展中容易出现诸多问题，某些区域房地产行业市场管理和评估体系混乱，严重制约我国整体房地产行业的稳定发展。其主要表现在：①房地产行业近远期目标存在矛盾。我国房地产市场潜在总需求量巨大与短期市场的有效需求量间存在严重矛盾；特别是近些几年，伴随国际次贷经济危机对我国经济的波及，尽管我国制定了科学的促进内需的政策，但对房地产行业的发展影响不明显；加之我国住房制度改革的滞后、市场经济体制还不完善、房价居高不下等因素，进一步加剧我国住宅产业发展总量失衡与结构失衡的格局；②房地产行业的结构性问题。房地产行业的房价、房源、房品定位不准，盲目追求高档，忽视居民购买力，致使房屋销量不佳，空置度较高，国家对经济适用房住房的扶持力度不够，国家标准制定不完善，加之地方盲目性的开发、建设，造成房源供大于求；③我国房改亟待深化。由于我国房地产起步和发展较晚，加之我国房地产评估制度不完善、不健全，市场化程度偏低，住房供应体系还不健全，房地产的发展不符合我国基本国情，加之我国房地产市场的监管体制不完善、监管力度不足。

2 我国的房地产评估的概述

2.1 我国的房地产评估历程

我国房地产起步较晚，但发展迅速，然而中国房地产估价理论研究1930以后，后得到政策扶持，房地产评价研究不断发展和创新，建立健全适合我国社会主义市场经济体制下的房地产评估体系。并重视房地产评估理论的研究和发展、创新，并对房地产定价和评价开展系统性的研究，特别是我国积极开展土地流转制度和土地使用制度的改革，并重点讨论我国房地产商品化的现状和出现的问题，逐步确立我国房屋商品化的理论体系。我国首次颁布的《经租房屋清产估价原则》，可谓是我国第一个房地产估价的制度，并详细规定了建筑物的估价方法。

我国于1987年起开始对城镇土地定级估价工作开展详细的调研、综合分析，逐级对比，并对多种地价测算方法的校核、验证和对比建立的基准地价评估方法。我国《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》的顺利颁布并实施为进一步完善和健全我国土地资源流转买卖的市场，并为国家土地资源的流转提供强有力的法律支撑，其评价方法也逐步转向有竞争力的市场评价上来。

20世纪90年代，中国房地产评估委员会编制并应用的《房地产价格评估方法与应用》，首次全面地介绍国际上主要的房地产估价方法，其包括市场比较法、成本法等；同时，针对我国常用的房地产价格评估方法进行详细阐述。中国房地产评估委员会的研究人员通过整合各地房地产估价的理论和实践经验，并结合我国房地产发展的实际，科学制定我国现阶段的房地产评估体系；而建设部于1992年也颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》，科学制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。

房地产的估价是通过指专业技术人员根据房地产的综合价值，按照房地产价格的组成与估价原则，参照国家房地产估价程序，采用科学、有效的估价方法，并结合估价技术人员的综合素质，在综合分析影响房价变动因素的基础上，积极开展房地产估价，促使对价值开展评估和判定的一种活动。

我国房地产估价方法深受英国评价体系的影响，单纯重视评价经验和效果，对建筑物的评估研究较少，并未进行深入的研究。目前，相关房地产评估定量分析的估价方法及综合系统应用的研究较少，这对我国房地产评估体系的完善和发展具有一定的理论和现实意义。

2.2 房地产的评估方法概述

在国际上，常用的房地产评价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法、趋势法等；我国房地产常用的估价方法主要有成本估价法、收益比较法、收益还原法三种，其中市场比较法的使用最为广泛。因此，我国开展房地产市场比较法的研究和创新对房地产建筑损耗的评估具有重要的理论和现实意义。

2.3 房地产评估中建筑损耗

房地产的价格是建筑市价和土地价格的有机统一，具备两重性的内涵和特征；而房地产价格一般包括总成本和利润两部分。房地产建筑物的损耗一般情况下可分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指由于房屋使用和受自然力影响而引起建筑物的价值损失或流失；无形损耗指由于建筑功能和经济、技术上等因素或消费观念变更引起建筑物价值的损失。因此，对房地产能耗中的评估在房地产行业中显得十分重要。

2.3.1 房地产建筑的折旧

在房地产建筑使用过程中，建筑物的价值得到不同途径的流转。建筑折旧作为建筑价值转移一种途径，是在损耗基础上确定的，而折旧和损耗在会计学的定义有差别，在房地产评估体系中，折旧不能代替损耗。

2.3.2 房地产建筑年限损耗

房地产建筑的设计规范要求对建筑材料和设计年限有严格的规定。在房地产评估中应当通过借助先进技术开展实地的勘察鉴定从而科学确定建筑损耗。房地产建筑随着建设的深入，会出现效用递减的趋势，即为建筑损耗。损耗的主要原因主要分为自然、功能性和经济类因素三种，三种因素存在一定关系，并互为因果。计算建筑损耗时必须统筹分析、预算三个因素带来的损耗，对高难度、复杂的建筑工程，必须采取系统分析，科学计算建筑损耗。

结论

随着我国房地产行业的高速发展，由于国家的房地产法规还不完善，房地产评估体系还不健全，对建筑物的能耗评估还处于比较低的水平，特别是区域房地产开发的盲目性、趋利性，使我们房地产行业市场化进程较慢，价格评估、建筑能耗评估体系滞后；国家应积极制定房地产的规范制度，并开展房地产价格和能耗的评估工作，并结合国外先进的评估理论和系统化的评估体系，结合我国房地产评估和建筑能耗的消减途径，积极制定我国特有的建筑物损耗评估体系，不断提升我国房地产行业的抗风险能力，规范和监管房地产市场，促使我国房地产行业的快速、稳定、科学有序的发展。

参考文献

[1] 毕易波，石玉梅，郑昱红.试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析[J].建筑管理现代化，2000，(02).

[2] 胡晓民.当前房地产评估市场状况浅析[J].中国房地信息，2002，(11).

[3] 魏静.房地产评估中三种评估方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，(03).

[4] 李静，谭大璐，王亚明.房地产三种评估价格的比较分析[J].建筑管理现代化，2005，(06).

[5] 吴昌宇，王国存.论建立房地产评估体系[J].安徽大学学报，1997，(06).

第3篇：房地产土地评估方法范文

【关键词】房产税；税基；评估方法

一、外国在房产税领域获得的经验与启迪

1、诸多国家房产税的成功经验

美国对所有的不动产，其中主要包括土地和地上建筑物征收房地产税。其税基按照财产的核定价值或者租金来确定，各个州的税基又有所差别，各个州政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和方法体系。其税率一般依据各州的财政支出规模、非财产的税收收入额以及可征税财产的估价来确定，一般为1%-3%之间。其主要通过减免税基或者是低估评估价值，来实现对部分自主型房屋的税收减免。

英国对土地及其地上建筑物、附着物征收房地产税。其税基由国内收入署的房产估价部门依据其资本价值评估，每5年重估一次。其税率一般不做统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定，一般最高税率不超过最低税率的25倍。其通过折扣、优惠、伤残减免、过渡减免的四种方式来实现房产税的减免。

2、基本评估方法比较

（1）市场比较法

市场评估法就是搜集与评估对象类似的房地产的信息资料，并将这些信息资料与评估对象相比较，最后得出评估对象的价值。在房地产市场比较成熟，交易比较频繁时适合于使用这种方法。

（2）重置成本法

重置成本法是指首先对理想状态上的房地产土地开发或者房屋建造的总成本进行估算，而后得出评估价值的方法。这种方法主要针对的是中国现在大量存在的小产权房、无产权、产权不全或者产权存在争议的房地产。

（3）收益法

收益法就是针对房屋未来可能带来的收入现值为基础的评估方法。这种方法主要针对的是出租或者有收益的房地产价值的评估。

从国外的经验来看，任何一个国家的税基评估都离不开市场比较法、成本法、收益法的评估原理。但是在税基评估中，税基评估采用的评估方法体系与一般评估所采用的评估方法体系也同样存在差异，并不是所有适用一般资产评估的估价标准和方法都能直接适用于税基评估。

3、国外在房产税征收方面带给我们的启迪

仔细分析和研究国外房产税的推行经验，可以发现其房产税的征收是一种广覆盖的模式，覆盖的范围广，征收的对象固定。其主要利用市场估价的方式来确定房地产的价值；其税率的制定采用的是一种“以支定收”的方式，灵活多变，根据各个地方政府的实际情况来制定。

二、房产税税基设计

2011年1月28日，上海、重庆两地同时开始试点征收房产税。两地的试点方案中，其税基都采用交易价格，其中上海版房产税的税基是：新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%，重庆版房产税的税基是：应税建筑面积×建筑面积交易单价。试点一年多来，两地的房产税征收面临很大的困难，征收的效果很不理想。其中有一部分原因就是税基设计的不合理，从国外的经验来看，税基都会采用评估价值，而非交易价值来确定。

1、房产税的纳税人

房产税的纳税人是在在中国境内拥有土地使用权以及房屋所有权的单位和个人。但是由于中国的特殊国情，土地归国家和集体所有，所以在房地产市场中大量存在着无产权，部分产权，产权不明的房屋以及小产权房屋。针对这部分房地产，既然其存在中国境内，并且建成使用。从维护市场秩序，保证公平和规范房地产市场的建造活动等角度出发，应该也将此纳入征税范围。

2、房产税的纳税对象

房产税的征税对象为纳税人所拥有的房屋或者其使用的土地。其具体包括在建工程、已完工程及其附属物等。关于中国广大农村地区的房屋是否纳入征税范围，学术界也一直有争议。从税收公平的角度来说，应该纳入征税的范围，但是考虑到农民的税收负担问题，目前可以列入占不征收的范围。

3、房产税的纳税范围

根据中国《房地产暂行条例》规定：房产税的课税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋（包括营业性和非营业性房屋），不包括广大的农村用地。从当前中国的国情出发，可以按照条例的规定执行，但是随着经济的发展，广大农村地区的经济水平的逐渐提高，其房屋以及土地也应该纳入征税范围。

4、房产税的税基

结合国外房产税试点的经验和沪渝两地的房产税试点方案，笔者认为中国房产税税基的设计也遵循“房产税税基=房屋面积×价格”的原则，这里需要探讨房屋的面积与价格如何定义。

（1）房产税税基设计中面积的界定

在房地产交易市场过程中出现过多种面积，像建筑面积、套内面积、净面积、合同约定面积、分摊面积、实得面积等等。不同的面积约定的内容是不一样的，甚至差别会很大，当然这不同的面积之间也存在相关关系，像建筑面积=套内面积+公摊面积。

（2）房产税税基设计中价格的界定

在沪渝两地的房产税试点方案中，使用的是房屋的交易价格，交易价格只能反映房屋在交易的那个时间段内的价值。随着时间的推移，房地产的价值是会不断变化的，应该使用房地产的评估价格。

（3）房产税的税基设计

结合上面房产税面积与价格的界定，笔者认为房产税税收收入应该按照如下公式计算：

房产税税收收入=房地产平均评估价格*[（人均建筑面积-免征面积）*户籍人口]*税率

5、房产税税收的减免

目前中国经济发展不平衡，城乡之间的收入差距很大。而且在城市地区也存在着低收入群体和住房困难群体，所以房产税的征收要考虑到这些弱势群体的经济利益。所以要将低收入群体和城镇生活困难群体纳入到减税、免税规定范围内，切实发挥税收的调节功能。

三、对策与建议

1、确定合理的评税机构及相应的权限

从目前情况看，中国房地产评估机制建设存在很多问题，缺乏统一的规范和管理。这就要求评估机构在权力设置上，可以实行中央和地方政府两级机构权力的再分配，即中央统管全局，地方政府根据地方特点灵活处理相关问题。

2、健全规范申诉及纠纷复议程序

房地产税的评估认定有一定的难度和复杂性，在评估过程中会遇到各种左右评估结果的事情发生，可能会在纳税人和评估认定机构之间因纳税金额产生分歧。这就需要房产评估机构在处理此事时做到公平公正原则，以保护纳税人的正当权益。

3、要用相关立法程序完善房产税税基评估

完善的税基评估法，能够起到依法约束和保障相关业务的作用，只有及早制定和实施相关措施，才能确保税收征管的合理范围，确保资产评估机构的重要性。此外，各地应根据当地实情，合理进行评估立法草案实施细则的规定，要对评估所采取的流程、方法、数据采集等实际操作内容加以制定和监督。

4、解决税基评估中的房地权属分离问题

在不改变国家政策的前提下，将土地转让租金和物业税，一起进行征收，对土地、土地租权、房产税基，依照固定资产进行评估审查。对出租的土地由一次性收取租金，改为按年度收取物业税，并对房屋所有权进行税基重新评估。对于转让的土地，扣除年限内税基，按房屋价值，在转让期完成后，与房屋一起征税房产税。

四、小结

通过房地产评估机构，实现房屋价值的评估，并据次为依据征收房产税。这种税收设计能够在更大范围上实现税收的调节功能，更好的调节居民收入。

参考文献：

[1]於鼎丞，魏朗.中国税制[M].广东：暨南大学出版社.1997（3）

[2]陈欣.关于我国开征个人房产税问题的研究[D].山东：山东大学，2008

作者简介：

第4篇：房地产土地评估方法范文

关键词：财务报告；投资性房地产；评估

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。

第5篇：房地产土地评估方法范文

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第6篇：房地产土地评估方法范文

[关键词] 房地产税收 评估 征收

我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。

一、税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面,除统一内外税制已有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。

二、社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策,涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监管有力。

三、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力,公平税负:另一方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要进一步研究以下几方面的内容:

确立房地产税评估征税的基本准则。房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。

1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。

2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护政府财政利益,同时维护纳税人合法权益。

3.科学准则。在房地产评税工作中,评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等,种类繁多,且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大,房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此,在评税活动中,评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等,要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长,又不增加纳税人的负担。

第7篇：房地产土地评估方法范文

关键词：成本法；房地产；估价

中图分类号：F293文献标识码： A

一、成本法的基本原理

成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。

二、成本法的基本公式

成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值 = 重新构建价格（- 建筑物折旧）

重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。

建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。

三、成本法在不同房地产评估中的应用

（一）成本法在土地价格评估中的应用

1. 基本思路

利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。

2. 用成本法评估土地价格中的成本因素

基本公式为：S=a + b + c + d + e + f

其中，S 为土地价格，a 为土地取得费，b 为土地开发费，c 为税费，d 为利息，e 为利润 ，f 为土地增值收益。

在土地价格评估中，由公式可以看到影响因素很多，影响最大的还是土地取得费和土地开发费。在土地取得费、开发费中主要的费用一般是政府使用所支出的费用，例如：政府征收农用地时支付给农民费用等。而土地一般是通常意义上的生地变为熟地的费用。一般而言政府为使征用土地成为适合建筑使用的建设用地，须对其进行开发，如进行三通一平、五通一平甚至七通一平等基础设施建设，通过这些开发投入的资金使生地变成熟地。政府支付的征地费用和土地开发费是政府预先投入的成本，土地使用权出让时，政府必须收回这项成本，因此土地开发费成为地价的构成因素。

（二）成本法在新建房地产价格评估中的应用

1.基本思路为新建房地产项目

如果估价期日为房地产开发建成日，则无需考虑折旧，可直接用开发成本计算。当然这里的成本是包含了开发商的合理的利润。

2. 用成本法评估新建房地产价格中的成本因素

其基本公式为：S = a + b + c + d + e + f + g

其中，S 为新建房地产价格，a 为土地取得费，b 为土地开发费，c 为建筑物开发成本，d 为期间费用，e 为投资利息，f 为销售税费，g 为开发利润。其中需要指出的是土地征用和拆迁补偿的费用都被包括在土地取得费之内。

土地取得费和土地开发费和前述公式相同。而建筑物开发成本一般是指直接成本，指在开发商在建筑物建筑过程中必须投入的资金。如前期工程费用、公共基础设施费配套、建筑安装工程费和开发建设过程中的费用等。具体来说前期工程费是指在项目开发的前期过程中所有的花费，包括项目可行性研究报告编制费、地质及工程勘察费等的总支出。公共基础设施配套费是指在开发项目过程中在公共基础设施花费的各项基本支出之和，主要有开发小区内公共道路、水电、排污、通讯、环卫等的支出。

建筑安装工程费是指在房地产商在房地产的开发过程中所发生的一系列土建及设备安装工程时的支出经费，包括以外包方式支付给承包商的建筑安装工程费，以自己经营管理的模式所发生的被列入施工图预计的各项费用。期间费用是指房地产开发企业在进行生产的过程中所花费的各种管理费用支出、财务费用支出和销售费用支出，应当直接计入当期损益的费用等。另外由于一般建筑工程周期较长，投资利息是房地产竣工实现销售之前发生的所有必要费用应当计算的利息总额，投资利息的利息率一般以银行贷款利率为基准做适当加成。

（三）成本法在旧房地产价格评估中的应用

1.基本思路

为假设重新构建旧房地产对应的全新房地产项目，然后考虑建筑物的折旧，从全新的房地产项目中减去建筑物的折旧后得到的值即为旧房地产价格。

2. 用成本法评估旧房地产的成本因素

其基本公式为：S = a b其中，S 为旧房地产价格，a 为旧房重新构建价格，b为建筑物折旧。

其中需要指出在估算房产的旧房重新构建价格时是用评估时点时的新的建筑材料和工艺建筑一个与原有建筑物的基本结构相同的建筑物所需要的成本。直接成本、间接成本和开发商的利润都属于重置成本的范围内。直接成本是指在施工的过程中使用的总成本数，包括各种劳动力成本、材料的成本、承包商的必须费用和管理费。间接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建设的各项费用。包括勘察设计费、施工图费、评估、会计律师等服务费、开发商保险费广告费等。而估算建筑物的折旧，就是估算房地产及建筑物的有效价值损益。

四、成本法应用中的注意事项

（一）明确成本法中成本的准确含义

成本法中的“成本”其实就是指的“价格”，测算出房地产价格其实很简单，就是以各构成部分的正常市场价格累加后得到的；而房地产价格并非取决于其会计上的成本”，而是与其“效用”有关。在用成本法估价时，要用客观成本进行计算；在确定房地产估价的对象价格时，要紧密结合相关市场供求分析来考虑，而不能一味的找会计上的“成本”。

（二）要合理估测三大贬值

在运用成本法评估，特别是对于旧建筑物要注意对建筑物实体性、功能性、经济性贬值的扣除，尤其是后两项贬值的扣除。在确定建筑物的功能性贬值中常见的问题是建筑物用途与使用度相对于占用土地的最佳使用的不够科学, 致使土地的最优效用未能发挥的淋漓尽致，这样就可视为建筑物功能性贬值。而在计算经济性贬值时要考虑房地产所在区块有无功能退化和新的城市规划对于评估对象所在地块有无影响等等因素。

（三）合理估测土地使用年限

运用成本法进行房地产评估时还有一点很重要，就是必须要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用权出让合同上的年限是否一致。按照我国的城市土地相关管理规定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附属于上面的物的所有权一律由国家无偿取得。 所以我们在对建筑物评估时, 一般采用孰短的原则来确定。

（四）重视现场勘察结果

在做房地产评估业务中注意对估价对象（特别是建筑物）的现场勘查结果的运用，避免估价过程只是基于理论或书面材料闭门造车。特别是对于可能存在评估风险的项目务必建立现场勘查记录，条件允许时建立相关图片或视频资料等工作底稿，一方面为项目核查提供有利数据，另一方面可为相关人员提供良好的职业习惯。

结束语

综上所述，采用成本评估房地产价格涉及的因素较多，在应用中，必须注意公式中涉及的各种费用因素、归属和测算方法。同时，要注意市场因素对价格的影响，以此来修正成本法的评估价格。只有这样才能为客户提供最全面最优质的服务，不断创新开拓新的领域，完善已有的服务领域，才能为行业的良性发展提供保障。

参考文献：

第8篇：房地产土地评估方法范文

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

第9篇：房地产土地评估方法范文

【关键词】贷款抵押评估 风险

2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因素拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险，保障银行信贷资产安全。

一、 把好抵押物入口关 ，防控抵押物产权带来的风险

抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。

房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。 在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。

在实际操作中还应重点关注以下几点：

1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，否则必须进行仔细调查，弄清来龙去脉并予以说明。

2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。

3、抵押财产为两人以上共有的，财产共有人应出具同意抵押文件。

4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。

5、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

6、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。

7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，

8、从目前情况来看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极有限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。

9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。

二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。

抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务性质考虑，还应重点遵循以下原则：

1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、未来适用性等其他因素情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围；或虽然进行了评估却须予以特别说明，以防抵押期间这部分资产价值损失。

2.真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3.保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时风险加大。对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，遵循资产评估各项一般原则，重点关注抵押贷款评估的三原则：安全性、真实性、保守性，充分关注企业的经营能力，采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等采取的方法有效防范金融风险。

三、 科学选取评估方法，有效防范抵押物评估价值风险

资产评估的主要有市场比较法、重置成本法、收益法等几种基本方法。贷款抵押物资产评估时应综合考虑抵押物资产特点、市场价格、变现难易程度，选用合适的方法进行评估。由于贷款抵押物资产评估有其特殊的性质，因此在选取评估方法时应有所侧重。市场比较法是市场发育完善状况下资产评估普遍采用的方法。重置成本法适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

不同的资产抵押，应采用不同的评估方法，评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。具体操作时应注意以下问题：

1、针对整体商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场法和收益法。

2、行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法。

3、部分（局部）房产、乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

4、作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

5、在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。

6、在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。

贷款抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的各项参数值。

抵押物资产评估一般价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。

四、总述

在目前经济形势下，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻，作为以经营资金为主的金融机构，希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

防范银行信贷资产风险应从各操作环节进行全面控制，作为其中最后的、关键节点的贷款抵押物评估，作者在实际业务操作实践中感悟到，做好关键点防控：即把好评估资产的入口关，防范产权风险；坚持估价原则，防控人为风险；科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个环节，可以有效防范贷款抵押物评估风险，从而降低银行金融风险。