土地评估方法的选择精选(九篇)

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第1篇：土地评估方法的选择范文

关键词：土地地价；评估方法；分析

1 几种主要评估方法的地价内涵分析

评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。

1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。

基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。

1.2 收益还原法（简称“收益法”）。

收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。

1.3 假设开发法（或剩余法）。

假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.4 市场比较法。

市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。

2 各种类型地价的差异

从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？

2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。

“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。

2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。

从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。

2.3 “长线投资型”地价适中。

相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。

从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。

3 不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。

但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。

评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。

4 结束语

从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。

参考文献：

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.

[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.

[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.

第2篇：土地评估方法的选择范文

【关键词】房地产 土地估价 市场风险 预防措施

一、前言

房地产土地估价市场是市场经济发展过程中的新兴发展行业，能够帮助人们更加了解房地产的土地价格。房地产土地估价行业在估价过程中需要根据当前市场的经济发展特点以及房地产行业的组成结构等，随着市场经济的动态变化得出相应的评估结果，但是政策、市场以及经济的变化都会影响估价结果，所以存在很大的市场风险，并且对于估价风险的防范还没有建立规范化组织管理机构，目前的房地产土地估价结果都是通过评估报告表现出来，只是对评估对象进行客观估价，并且只是在某一确定时间点的客观结果，不能代表实际成交价格，也不能作为房地产实际成本的取得。所以房地产土地估价市场需要制定相关的有效预防措施，降低评估风险，保障经济效益以及社会效益。

二、房地产土地估价市场存在的风险

（一）政策风险

政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价方法，城市拆迁过程中会使拆迁房屋的补偿估价发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地的使用权等，虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。

（二）技术风险

在进行房地产土地估价过程中我国对相关的评估方法、评估原则以及评估程序等有明确的规定。但是在实际的操作过程中评估人员并没有严格按照评估方法以及评估程序开展评估工作，如评估抵押的房地产价值时需要使用比较法估价，并且比较时的参照对象的选择、市场完善性的判断以及根据有关影响因素进行评估结果的修正都需要评估人员具有专业的市场判断能力，遵循估价原则，采用正确的估价方法，严格按照估价程序完成估价过程。但是我国房地产土地估价市场起步的比较晚，短时间内还不能确定房产价格的变动指数，基准收益的资料不够完整。

（三）社会诚信风险

在房地产土地估价过程中如果估价工作人员没有对相关的法律知识以及国家政策进行充分的了解，在估价时进行影响分析，或者是没有现场考察估价对象的具体情况都可能会影响估价结果的准确性，或是估价人员错估自己的专业能力出现评估偏差。如果估价人员或估价机构缺乏职业道德，为寻求私利，违背公正、客观原则，有意错估实际价值，得出虚假结果。

在评估过程中委托方提供的房产基本资料存在误差或是故意提供虚假信息都会使评估结果存在很大的差异，所以委托方需用同时提供规划调整资料，评估人员需要具备辨别信息真伪的能力，如果评估风险较大可以直接拒绝，评估失败给评估机构带来的不仅仅是经济上的损失还有严重影响机构声誉。为防止委托方的刻意隐瞒或是提供的信息有问题，在接受评估工作前可以审核如产权证明等资料的真实性，除了复印件还需要查看原件[1]。

（四）方法使用不当

房地产土地估价过程中使用的方法有收益还原、成本逼近、市场比较以及基准地基的修正方法等，估价过程中根据具体的评估对象以及评估目的选择合适的评估方法，不同的评估对象选择了不适宜的评估方法也会使得评估结果出现较大偏差。

三、房地产土地估价风险的预防措施

（一）加强估价市场的诚信建设

因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得建设项目而私自降低价格，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善，加强房地产机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，规范估价行为，降低估价风险。

（二）准确把握市场宏观走向

把握市场宏观发展趋势是房地产土地评估企业必须具备的能力，市场经济在发展过程中会经历复苏到萧条四个阶段，在每个阶段根据未来的经济形势以及周期准确做好房产估价。房价后期的上涨或是下跌都会对评估结果产生重要影响，所以在市场繁荣期以及衰退期把握市场走向，正确分析房地产价格。

（三）投保责任风险

职业责任保险是一种责任保险，保险协议签订后，在合同有效期里，如果参加保险的评估机构或是评估师在进行房地产土地评估工作时因为工作失误而造成委托人重大的经济损失，经济的赔偿责任应该由评估人员承担，保险公司需要承担部分赔偿资金。所以，通过购买责任保险，能够有效转移赔偿责任，而委托方在受到经济损失后也能够及时的得到理赔资金，保证委托者的合法权益，降低市场风险，提高评估机构的信誉，促进更好的发展。

（四）行业信息资源共享

目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险[2]。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。

（五）建立专家审核制度

房地产土地估价市场中可以组织、建立具有良好职业操守以及高专业技术水平的专家委员会，可以由行业协会、估价机构、政府部门以及研究机构等专业人员组成，提供专业技术支持以及监督检查工作，并且遇到存在争议的项目的时候及时进行审查，降低评估风险[3]。

四、结束语

房地产土地估价市场对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。

参考文献

[1]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015，（17）：22-22.

第3篇：土地评估方法的选择范文

关键词 规划调整 实施评估

中图分类号：F301.2 文献标识码：A

第三轮土地利用总体规划（2006-2020年）已在全国范围内实施，与上一轮土地利用总体规划相比，其在土地调控指标体系、管制分区等方面发生了明显变化，因此，要求在实施过程中更加加强对本轮土地利用规划的控制与调整。由于社会经济的发展，往往要求土地利用总体规划在实施过程中根据需要进行调整，而规划的严肃性对土地利用总体规划的调整具有严格的限制。据此，国土资源部先后下发文件《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）和土地利用总体规划评估修改指导意见等文件，指出对土地利用总体规划的修改，必须就修改的必要性、合理性和合法性等进行评估，组织专家论证，依法组织听证，并向社会公示。规划实施评估报告经规划原批准机关同级国土资源主管部门同意后，方可开展规划修改。凡涉及改变城乡建设用地扩展边界、禁止建设用地边界，改变约束性指标，调整重大布局等原则性修改，必须经规划原批准机关批准，同时各省国土资源厅相继出台技术指导文件，作为土地利用总体规划实施评估的技术指导。

1土地利用总体规划实施评估方法研究

当前，土地利用总体规划实施评估的一般思路是首先构建实施评估指标体系，然后通过数学的方法分别计算出各指标数值，最后根据权重和各指标分值综合计算得到该区域土地利用总体规划实施总分值。根据研究思路可以看出，一般情况下，土地利用总体规划实施评估的方法主要是定性和定量相结合的方法，但传统的土地利用总体规划实施评估中的定性与定量相结合方法往往是定性为主，单一用数理统计进行分析。随着各项技术的发展，这种传统的评估方法已经无法满足需求，逐步转变为多元关注的分析方法。除此之外，目前的规划实施评估还引入了定位分析技术，将GIS软件与土地利用实施评估进行有效结合，从空间上对规划实施情况进行分析。

本文主要通过多角度构建土地利用总体规划实施评估指标，运用数学模型分别计算各指标数值，从多元定量方法入手，进行土地利用总体规划实施评估研究。

2土地利用总体规划实施评估

2.1评估指标选择

根据卧龙镇土地利用总体规划（2006-2020）、国民经济和社会发展“十二五”发展规划、土地利用变更数据等最新统计数据，结合规划实施评估技术指导，从规划指标执行、规划实施效益的实现以及规划实施后土地利用程度和变化三个方面进行定量评估，选取规划主要指标实施情况、用地结构与布局情况、用地节约集约程度、规划实施情况和规划与经济社会发展匹配度5个评估目标、耕地保有量目标实现程度等22个子目标（见表1）。

表1：卧龙镇土地利用总体规划实施评价因素因子及权重

2.2评价指标的权重确定

权重应依据评价目标、评价指标对土地利用总体规划实施评估的影响程度来确定。评价目标、评价指标的权重值在0～1之间，每个目标对应下一层分值指标的权重之和都应为1。一般情况下，确定权重主要依据特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法等几种方法。本次卧龙镇土地利用总体规划实施评估评价选用特尔菲测定法来确定总体评价及评价目标指标权重。其测算方法是首先对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值：

其中wi =1

式中：c――评估分值

Wi――第i个评估因素作用权重值

di――第i个评估因素作用分值

由此计算得到本次规划实施评估各因素因子的权重如表1所示。

2.3 指标计算

考虑土地规划评估的系统性，评估指标覆盖面较广，因此采用多因素综合评判模型作为土地规划实施评估的模型。具体公式为：

其中wi =1

式中：c――评估分值

Wi――第i个评估因素作用权重值

di――第i个评估因素作用分值

由于各评估指标反映不同的评估内容，有不同的评估标准和量纲，相互之间不能直接比较，需通过标准化将其转化为可比量纲。

为了更直观地评价土地利用总体规划实施水平，将土地利用总体规划实施状况分为优秀、良好、一般、差、较差和很差六类，对应的综合评价分值归类标准见表2：

卧龙镇土地规划实施定量评价结果为80.55分，规划实施情况良好。为了找出规划实施中存在的问题，对各个评价指标进行具体分析。

3.对土地利用总体规划实施评估的思考

土地利用总体规划实施评估主要是针对目前正在实施的第三轮土地利用总体规划的调整而进行的一项工作，其目的是为了科学合理的进行土地利用总体规划的调整，但实际应用过程中，当前的土地利用总体规划实施评估的方法及评估思路尚存在一定的问题。

3.1土地利用总体规划调整依据不明确

目前的土地利用总体规划调整虽然受到土地利用规划实施评估的限制，即在调整前必须先通过规划实施评估，但是却没有明确的限制因素，虽然通过定量的规划实施评估可以得到该地区规划实施情况的好坏，但这种好坏不能作为是否进行土地利用总体规划调整的依据。而当前的实际操作是很多地方将这种规划实施评估作为土地利用总体规划调整的一部分，不能对土地利用总体规划调整起到规范限制的作用。

3.2规划评估指标与规划调整内容不一致

目前的土地利用总体规划实施评估主要是对目前规划实施情况的指标测算及分析，而土地利用总体规划调整过程中，往往是对规划布局的调整，规划的各项指标很少会发生变化，从而使得这种评估跟实际的调整联系并不密切。

参考文献

[1] 杜金锋，冯长春.当前中国土地利用总体规划实施评价中主要问题研究[J].中国土地科学，2008，22（10）.

[2] 田帅，刘秀华.量化模型用于动态土地利用总体规划实施评价的研究[J].西南农业大学学报：社会科学版，2006，4（4）.

第4篇：土地评估方法的选择范文

【关键词】 住宅房地产； 税基评估； 市场法； 成本法； 房屋产权信息

国际上采用收益法的思路进行住宅房地产税基测算的国家和地区较少，主要采用市场法和成本法进行住宅房地产税基评估。以美国和立陶宛为代表的不少国家都采用市场法进行住宅房地产税基评估。采用市场法进行住宅房地产税基评估的前提是评估机构必须能够获得真实、可靠和令人信服的高质量的交易数据。可以说，房屋产权信息公开度与信息真实度对税基评估影响较大，直接制约了我国居民住宅房地产税基评估的技术路径。

一、房屋产权信息公开与信息真实度对税基评估的影响

（一）房屋产权信息公开对税基评估的影响

在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋产权信息都对外公开，市民所拥有的所有房地产任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息，包括房屋交易和纳税信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以登录政府网站查询包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。

为什么房屋产权信息还会完全公开，让别人随意查询？主要原因有二：第一，反腐的问题。房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产就不易找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等。数据信息的可靠性、交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性，一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的。换言之，采用市场法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公开私人房屋产权等信息。

（二）我国房屋产权信息保密和买卖现状对税基评估的影响

在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批，除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。

2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段方面入手进行整改。2013年2月18日新闻也陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。

一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税，做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺？为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统？何时公开房屋信息管理系统？未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。因此，不少专家认为在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。

此外，还有一个房屋交易的阴阳合同行为问题。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订两个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易，房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义？如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将制约我国市场法在住宅房地产税基评估领域有效推行。应当说，房屋交易的阴阳合同行为从根上讲也是由于房屋产权信息不公开造成的。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓。换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。

二、我国居民住宅房地产税基评估技术的确定

通过对房屋产权信息公开与否以及房屋交易阴阳合同行为对住宅房地产税基评估的影响分析，笔者发现，这些因素会严重影响市场法在住宅房地产税基批量评估中的应用。一定意义上讲，是否采用市场法进行住宅房地产税基的计算机辅助批量评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法获得足够令人信服的可比交易案例。但是，房屋产权信息不公开不代表就不能进行住宅房地产税基评估。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。

（一）我国居民住宅房地产税基评估技术的路线选择

目前我国不宜采用市场法进行住宅房地产税基评估，但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国采用成本法进行住宅房地产税基就是较好的借鉴。从技术上讲，是否开征住宅房地产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎，只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的。

我国对个人住房开征房产税，其税基确定技术主要有三种：第一种，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验。第二种，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的房屋信息数据，可以开展税基评估，在一些能够负担较大CAMA和地理信息系统（GIS）初期建设成本的大城市，可采用CAMA和GIS进行计算机辅助批量评估作业。只不过，由于无法确保房屋交易等信息的真实性，我国不便于采用可比销售法，可以通过基准地价和工程造价的基础数据来评估其课税价值。第三种，可以学习美国等国家经验，只要能够公开房屋管理信息系统、能够确保房屋交易等信息的真实性，即可采用以交易为目的、价值类型为市场价值、方法为可比销售法的计算机辅助批量评估作业模型。第二种技术有些类似德国住宅房地产税基评估方法，我们可以效仿德国税基评估的方法，一直采用第二种技术。当然在具备条件的情况下，也可以采用第三种技术，但并不是说第二种技术采用一段时间后就必然会发展到采用第三种技术。需要说明的是，尽管在国际上使用比较广泛，价值类型为市场价值、以交易为目的、可比销售法为核心的第三种技术用于住宅房地产税基评估存在争议。

我国目前采用第一种方法来确定税基评估值，即以交易价格为课税基础。将来应当采用第二种，即采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统，依据房产税基评估的标准程序和规范，确保高质量和高效率，大大提高评估的作业水平，满足房产课税的需求。

（二）我国居民住宅房地产税基评估技术的方法分析

采用成本法思路进行住宅房地产税基评估，需将建筑和土地分别估价。无论是建筑还是土地价值，都可以采用税基批量评估方法。

土地价值拟通过基准地价来获取，建筑物价值通过每年公布的建造成本来调整。我国对城市基准地价有规定，一般要求2—3年调整一次城市基准地价，在地价比较稳定的时期，调整的周期可以适当延长。当然，有些城市可能周期长了点，如北京市，1993年公布了基准地价，2002年调整了北京市的基准地价。周期虽然长了点，但毕竟还是有了城市基准地价。此处节选了2002年调整后的基准地价表有关居住用途的数据，见表1。据京政发〔2002〕32号之《附件五：北京市基准地价级别范围》可以看出三、四、五级范围大致对应北京的三、四、五环。

税基评估的土地价值部分即可依据其基准地价进行调整。如果基准地价调整周期过长，在以基准地价为主要依据的前提下，可以辅参考历年土地招拍挂数据，如北京市2011年土地出让情况，见表2。2011年，北京市出让住宅用地35宗，楼面地价为5 112元/平方米。

对于建筑物的税基价值而言，首先参考该区域工程造价平均水平。由于每宗房产建筑物税基价值受到其位置（影响不是特别大）、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型（比如是否独栋等）等众多因素影响，需要将这些因素进行甄别，设定指标，并量化其影响，从而调整得到建筑物税基价值。

有关建筑物价值，这方面的数据比较多，从工程具体情况来看，有工程实际造价数据做支撑，要获得这些详实数据并不难；从宏观数据来看，有统计年鉴，如《中国统计年鉴》（2012）之“房地产开发企业（单位）建设房屋建筑面积和造价”一栏可以看出历年工程造价资料，见表3。其中北京市2011年为2 806元/平方米。需要说明的是，通过笔者多年的调查和了解，工程实际造价数据与公布的统计数据有比较大的出入，前者大致是后者的一半多些。

土地的税基价值选择基准地价作为基础价值，建筑物的税基价值选择某年的工程造价作为基础价值，非基准年份还需要调整基准地价和造价信息才能作为基础价值，在此基础上无论土地还是建筑物其税基价值都需要进行调整。由于调整因素众多，开始的时候，可以少选择一些因素，技术成熟了，再慢慢添加，这些都不是技术难题。具体而言，如针对单个建筑物的税基评估，需要的资料包括房屋建筑设计、施工资料、建筑材料，甚至包括诸如人防、避难所占的成本，还包括小区内设施的分摊费用等等。建筑设计风格差异、建筑材料、施工质量、开发商管理水平等因素的不同，房屋造价与市场价格是不同的。由于对被课税对象的房屋采用成本法进行单个评估，作业量巨大，大规模将这一路径运用于税基评估几乎不可能。但是可以用一种替代方法，即根据房屋工程造价的相关资料信息，对房屋建筑进行分门别类，并考虑建筑结构、建筑风格、建筑材料、层高、装修等因素，确定同一地区同类细分房屋的建造成本作为基准数据，单个建筑的税基评估值可通过因素调整对基准数据进行修正而获得。这是一种直接为住宅房地产税基评估测算建筑物的重建成本的方法。

这种路径符合房地产评估的基本原则，有关基准地价和工程造价的资料、数据和信息都比较可靠和权威，又不需要采用房地产市场上的交易实例，不需要公开房屋信息管理系统，不需要对阴阳合同进行甄别。该方法具有很强的可操作性，符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。

三、结论

无论哪种方法都需要详实、可靠的数据和信息。本文从数据质量和信息可靠的角度出发，分析和指出我国房屋产权交易信息不公开严重制约了市场法在住宅房地产税基评估领域的应用。在这一背景下，提出借鉴德国住宅房地产税基评估的经验，采用成本法对住宅房地产进行税基评估，将课税价值评估分成土地价值和建筑物价值，分别论述了它们的技术路径，并明确指出成本法下土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。论文对我国将来要开征的住宅房地产税的课税价值评估具有一定的借鉴意义。

【参考文献】

[1] Joan Youngman，Jane Malme. An International Survey of Taxes on Land and Building. Kluwer Law and Taxation Publishers，1994.

[2] IAAO. Standard on Automated Valuation Models（AVMs）[J].Assessment Journal，2003，10（4）：109-154.

[3] 李海霞.阴阳合同一年避税百亿 因房主反悔每年几百买房人栽在官司上[N].北京晚报，2011-03-01.

第5篇：土地评估方法的选择范文

【关键词】 价值评估;评估方法;产权交易

一、价值评估方法选择与运用的理论分析

在产权交易中,产权的交易价格是以其评估价值为依据的,评估价值不准确或严重扭曲必然导致交易价格背离成交价格,使产权交易失之公平、公正,并且将会减少成交的机率,降低产权交易的活跃程度,最终影响产权交易的正常进展。特别是当产权交易以低于资产实际价值的价格成交时,就有可能造成国有资产流失。因此,提高产权交易中评估结果的准确性,对促进产权交易的发展及保证国有资产免遭流失均具有重要的意义。影响资产评估结果准确性的因素很多,如资料和参数的完整性和准确性,评估程序的允当性,评估方法的正确性和合理性,以及评估人员的业务素质和道德素质等,其中最关键的、决定性的影响因素是评估方法的选择和运用。按照《国有资产评估管理办法[国务院令第91号]》、《资产评估操作规范意见(试行)[资办发(1996)23号]》和《资产评估准则――基本准则(财企[2004]20号)》、《企业价值评估指导意见(试行)》等法规的规定,产权交易中价值评估的基本方法包括市价法、收益现值法、重置成本法和成本法等。

现行市价法是通过市场调查,选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象,分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整,估算出资产价值的方法。市价法是基于一个经济理论和常识都认同的原则,即类似的资产应该有类似的交易价格。其适用条件是:需要有一个发育活跃的市场,以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格;参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。

收益现值法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值,以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。收益法的基础是经济学中的预期效用,即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值,其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的适用条件是:评估对象使用时间较长且具有连续性,能在未来相当期间取得一定收益;评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。

重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法。重置成本法的基本原理是重建或重置评估对象,即在条件允许的情况下,任何一个精明的潜在投资者,在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需要的成本。应用重置成本法,一般要有四个前提条件:购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途;评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性;评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法;评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估。

成本法又叫资产基础法,是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法。根据《企业价值评估指导意见(试行)》的规定,“企业价值评估中的成本法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路”;同时规定,“注册资产评估师运用成本法进行企业价值评估,各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出”。而美国评估师协会定义的资产基础法是“采用一种方法或多种评估方法,根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或企业股票价值的常用评估方式。”美国评估师协会同时认为,“从资产基础法这一方法原则来观察,企业价值评估中的资产基础法,可以类比为其他价值评估科目中的成本法。”显然,就评估采用的具体方法而言,成本法或资产基础法是多种评估方法的综合。

就方法本身而言,它们没有优劣之分,但适用条件各不相同,如果错用、滥用评估方法,得到的评估值就不可能正确反映资产的实际价值。可以说,资产评估方法的正确选择和应用是推动产权交易正常发展,发挥其在国有资产保值增值中的重要作用的前提。在进行资产评估时,评估机构和人员应根据评估对象、目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析各种资产评估基本方法的适用性,选用的一种或几种方法进行评定估算。

二、价值评估方法选择的实践考察

表1是对河南省8家企业的10项产权交易价值评估的汇总情况。

根据表1,从整体上看,产权交易时采用最多的评估方法是重置成本法,占50%以上,其次是成本法,采用市场法和收益法的较少。

从评估对象和范围来看,只有企业价值和土地使用权的评估采用现行市价法,这说明虽然市价法是国际上公认的资产评估三大基本方法之一,具有适用范围广、方法简单、结果准确、易理解等优点,但因运用市价法需要满足一定的市场条件,即存在有一个充分发育活跃的市场以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格,且参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的,所以,在我国目前市场发育还不够完善的情况下,实务中采用该方法的还比较少。收益现值法是基于预期收益原则和贡献原则而采用的方法,从理论上说是最能准确反映具有收益性的经营性资产价值的评估方法,但由于我国市场发育还不够成熟,应用时限制条件较多,目前主要用于无形资产的价值评估。重置成本法的基本原理是重建或重置评估对象,故多用于固定资产、在建工程等资产的价值评估。成本法的选择则多限于两种或两种以上的要素资产的价值评估。

从产权交易的类型来看,涉及的交易方式包括作价出资、资产重组、资产置换、资产转让、资产出售和股份转让等。股份转让时,即是以资产持续经营和产权利益主体发生变动为假设前提的评估,市场法往往是一种较为合理的方法,因为市场法是基于股东全部权益整体的市场表现而所做的评估,而成本法评估结果是将各部分资产价值简单加和,没有充分考虑各项资产和负债组合成为一个整体企业所发挥的总体收益能力,如河南投资集团有限公司对持有的河南省豫鹤同力水泥有限公司股份的转让。但市场法在同类型交易对象市场成交案例较少时不宜采用,如河南省新瑞实业公司在股份转让时将成本法作为主要的评估方法。投资时往往采用收益现值法,因为收益法基于资产所能获取的未来收益的现值作为该资产的价值的,其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率,另外,整体资产评估在条件具备时,也多采用这种方法。重置成本法是基于供求原则和替代原则而采用的方法,在涉及资产置换、资产出售、兼并及转让等经济行为时较多采用。

理论上,如果把评估方法作为被解释变量Y,影响评估方法的多种因素作为解释变量X1,X2,……,Xn,则可以建立模型Y=f(X1,X2,……,Xn)+ε来分析哪些因素影响评估方法以及如何影响。限于本文搜集的样本公司容量较小,难以进行评估方法的影响因素的进一步研究。

三、价值评估结果及其影响因素

根据表1,从评估价值和账面价值的关系来看,在样本企业中,除2家企业没有列示账面价值外,只有一项产权交易的资产评估价值低于其调整后的账面价值。在7家评估价值高于账面价值的产权交易项目中,其中增幅最大的是由河南亚太资产评估有限公司评估的河南省豫鹤同力水泥有限公司全部资产和负债,增幅达53.7%。这说明价值评估在保证产权交易公平、公正,保障国有资产保值增值防止国有资产流失方面起着重要作用。从评估方法角度看评估结果,采用现行市场法进行评估的平均评估增值最大,成本法次之,最后是重置成本法,说明在条件成熟的情况下,市场法应是最能反映资产价值、最公允准确的方法。从聘请的评估机构看,有6项产权交易项目聘请资产评估机构进行评估,4家聘请会计师事务所,表明我国资产评估得到了较快的发展,多数企业愿意聘请专门的资产评估机构。

四、结束语

综上,价值评估方法的正确选择和应用是推动产权交易正常开展,发挥其在国有资产保值增值中重要作用的前提条件。20世纪90年代以来,我国资产评估业虽然已取得了巨大的发展,但从河南省部分企业产权交易所采用价值评估方法看,重置成本法仍是目前采用的主要评估方法,而美国学术界和商界在20世纪90年代初较为流行的方法已经是“现金流法”,这间接说明我国评估业还处于起步阶段,与美国还存在很大差距。目前,在我国产权交易中,评估方法的选择和应用除受评估对象、评估目的等内在因素影响外,环境因素,如市场条件、信息渠道、人员素质等,仍对评估方法的选择产生重要影响,有时甚至起决定性的作用。我国虽然出台了大量的与资产评估相关的规范,但存在效力级别不高,规范内容过时已不能适应新经济、新形势的需要,以及规范之间存在冲突现象。

据此,本文提出如下建议:第一,在产权交易中对中介机构的选用引入竞争机制,以便更好地规范价值评估;第二,建议增强产权交易信息披露的力度,以便更好地对产权交易的公平、合理性进行监督;第三,加强资产评估立法,同时评估准则体系应进一步完善;第四,通过专业教育和后续教育加强资产评估人才培养,提高资产评估人员素质;最后,加强对价值评估的研究,包括理论研究,特别是结合我国的价值评估实践经验进行的理论研究,以更好地指导实践。

本文研究的局限性在于:由于能搜集到的样本量较小,因此可能会影响研究结论的正确性;未能对评估方法选择的影响因素及其影响程度做进一步的定量研究。

【参考文献】

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第6篇：土地评估方法的选择范文

成本法、收益法、市场法是资产评估的三种基本方法。在实际资产评估中这三种评估方法的评估结果是有一定的差异的，这就涉及到对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。

一、三种评估方法的理论依据

（一）成本法

成本法，是指在当前条件下完全重新购建相同的被评估资产所需的重置成本扣减其已损耗的价值，据此确定评估价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论。认为资产的原始成本越高，其价值越大；资产时间越长，损耗越多，其价值越低。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是历史成本为基础，与资产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因可以这样解释：资产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；资产购买人出价不愿高于其重置成本，否则，不如自己建造。因此买卖双方要达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅仅包含重置时必要的材料、物料、人工、以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新构建期间应负担的利息和利润报酬。

（二）收益法

收益法的理论依据为效用价值论。认为资产价值在于未来该资产所带来的收益，折现未来收益的现值之和就是该资产的价值，该折现率亦称资本化率。关于收益资本化就是资产（或资本）价值的观点，早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入（Enjoyment Income）、实际收入（Real Income）和货币收入。享用收入是人们消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入指能给人们带来享用的客观事物包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入，资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地形成了收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。然而费雪资产评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。莫迪格莱尼和米勒在20世纪1958年至1963年所著的一系列论文中表明，未来收益不再是确定的，并对价值评估的资本化率进行了正确的定义和论述。莫迪格莱尼和米勒在1958年《美国经济评论》上发表了著名的MM理论文章――《资本成本、公司融资和投资理论》，第一次阐述了在不确定情况下，企业价值与资本结构的关系，提出了企业价值的定义以及评估的方法思路。1961年莫迪格莱尼和米勒又在《商业杂志》上发表了《股利政策、增长以及股票价格评估》一文，对股利政策对企业价值的影响进行了论证，对企业价值评估方法进行了归纳和总结，有力地促进了利用收益法进行价值评估的发展。1963年莫迪格莱尼和米勒为弥补1958年文章的不足，又提出了存在企业所得税条件下的价值评估模型。莫迪格莱尼和米勒这一系列的文章奠定了收益法的理论基础。

（三）市场法

市场法又称现行市价法、市场比较法，就是指比照与评估对象相同或类似资产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定资产评估价值的一种方法。其理论依据是市场价格反映资产价值，价格围绕价值波动这一规律。一般而言，如果某项资产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁，市场信息比较透明，则相同或类似资产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在一个信息不对称、市场效率低下、相同资产或类似资产交易不活跃情况下，价格不可能反映其价值。市场法利用了市场这一看不见的手代替我们做了一部分评估工作，市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在资产评估实务中得到广泛地应用。

二、三种评估方法的比较分析

成本法所形成的价值是资产假定在目前情况下重新构建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安装调试费用）和其他费用（销售费用、管理费用以及税费）加上构建期间应合理负担的利息和利润所构成。

设：C0=建造成本+其他费用，则成本法评估的价值V1：

V1=C0（1+k）t

其中：k――投资者要求的平均投资报酬率（包括股东和债权人）

t――建造开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）

特别地，如果假定瞬间完成建造，则：

V1=C0

收益法评估资产价值就是折现未来收益。未来收益一般是以现金流量作为口径，因为现金流量更客观，是价值形成的基础。折现现金流量的资产评估公式可表示如下：

其中：NCFt――资产所带来的未来净现金流量

n――未来收益延续的年期

如果假定资产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步，折现未来现金流量也可以等价为折现未来“剩余收益”（也称为超额收益或非正常收益）来评估资产价值。关于剩余收益的概念最早可追述到经济学家马歇尔（Alfred Marshall，1890）在1890年所著的《经济学原理》。他认为剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可称为经营收益或管理收益。以后许多学者用剩余收益（也称“非正常收益”）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用。如奥尔逊（E・E・Olson，1997）、克雷沙・帕利普（Krishna G・Palepu，1998）、汤姆・科普兰（Tom Copeland，2000）等。资产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该资产的评估价值。因此用收益法评估资产价值V2可表示如下：

其中：r――该资产未来实际的投资报酬率

特别地，当r=k时，即当资产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，V2=C0。

可见当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用，则各行业都不存在超额利润，即各个行业的投资报酬率都是相同的，因此资产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时V1=V2=C0。同时，资产的交易价格反映资产的内在价值，故用市场法评估的价值V3与收益法评估的价值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市场实际上不存在这样的理想状态，三种评估方法评估结果必然存在差异。当资产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的要高，反之则可能比收益法的低。

在实际评估中，每种方法都有其不确定性因素影响到估价结果的可靠性。

就成本法而言，在评估非标设备、生产线时对于材料费用、人工费用、管理费率、税率取值相对稳定，可在一定范围内选取，但应负担的利息和利润怎样取值却难以把握。同样对于房地产价值评估，投资者要求的报酬率和建造所需时间很难准确敲定，从而使利息和利润取值带有较强的主观性；另外，土地开发成本的求取也是采用成本法进行房地产评估的关键，特别是在我国土地市场不发达的情况下，土地开发成本很难准确测定。

就收益法而言，未来各年净现金流量和折现率的选取对估价结果影响较大。折现率怎么取值，是取该资产所在行业的平均投资报酬率还是取全社会的投资报酬率？是取该区域资产投资人的平均投资报酬率还是取特定投资人的投资报酬率？不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，而估价结果对折现率具有高度敏感性，使收益法评估的价值具有相当的不确定性。

就市场比较法而言，只要交易情况正常，市场信息比较充分，相同或类似资产存在充分的活跃市场，替代案例比较多，则评估结果在短期内具一定的可靠性。当供需失衡时，评估结果仍不具有长久的可靠性，就只有一年时效的评估报告来说，市场法仍是最佳的首选资产评估方法。另外，选取的案例是否为可比较案例、交易价格是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对评估结果都具有一定的影响。

三、三种评估方法的适用范围与建议

实际的市场不可能满足市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用这些条件，因此三种方法的评估结果必然存在差异，怎样选取评估方法更加公允呢？

（一）成本法考虑的是资产的过去而不是未来，而资产未来所能带来的收益才是其价值的源泉，因此该方法的应用有一定的局限性。尽管如此，如果评估对象目前的收益低于正常水平或未来收益不能可靠确定，或在相同、类似资产交易不活跃的情况下，成本法仍是较好的方法。如企业厂房的未来收益很难从企业收益中可靠分离出来，用成本法就较为稳妥。再如，由于管理不善，资产目前收益水平很低，甚至亏损，如果从收益法的角度看，其价值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，实际并不如此，这时用成本法就比较可取。在评估实践中，成本法所评估的价值可作为资产价值的底限。

（二）收益法考虑的是未来现金流量，与资产的过去、现在无关，资产之所以有价值，归根结底是由于其能给持有者带来未来收益，而未来收益是资产价值的源泉。未来收益有两个显著特点：一是未来年份产生，而不是过去或现在产生的；二是未来收益一般是不确定的，有的甚至波动性很大，几乎不能肯定确定其数值大小。因此对于能可靠地测定未来收益的资产如酒店、商场、写字楼等商业房产以及整体资产，采用收益法评估比较适当。在折现未来收益时，必须考虑未来收益的风险性来确定折现率。用收益法评估资产价值时，要依据评估目的确定未来收益口径，再根据未来收益口径选取与其风险相称的折现率。比如在整体企业价值评估中，如果以企业为主体测定未来收益，如企业自由现金流量或企业非正常收益（超额营业净利润）作为计算口径，折现率应选用行业综合资本成本率或全体投资者包括股东和债权人的要求投资报酬率，评估结果为企业总资产价值；如果以企业的股东为主体测定未来收益，如股东自由现金流量或股东非正常收益（超额净利润）作为计算口径，折现率应选用行业权益资本成本率或股东要求的投资报酬率，评估结果为企业净资产价值。

第7篇：土地评估方法的选择范文

从区域视角出发，评估建设用地可行性是基于用地适宜性的农牧型城镇土地资源承载力评估方法的特征与优势。城镇用地的发展越来越多地与周边坡度、坡向、地势、环境敏感区等结合起来，规划师则要指出用于城镇用地存在的问题和发展的优势，因此，用地适宜性分析是规划的重要基础。适宜性分析从发展看，基本可归纳为以下类型：①筛网制图法；②景观单元法；③灰色分析法；④GIS空间叠加法。本文采用的是利用GIS技术的空间叠加方法进行适宜性分析，是基于灰色分析法的基础上发展起来的GIS技术辅助分析方法，把各种适宜性等级改为数量值，每一因素又依其重要性给予权重，相乘值的和即可得到每一区域的适宜性等级，最后综合确定研究区域内建设用地的可开发规模及未来发展方向。

2基于GIS的用地适宜性农牧型城镇土地资源承载力评估

2.1基于GIS的土地资源承载力评估方法流程根据单因子分级标准，首先对原始数据进行预处理得到与分级标准相同的数据。研究区的DEM数据来自ASTGTM数据，根据DEM数据使用坡度分析功能生成研究区的坡度数据，高程数据直接从原始的ASTGTM数据获得。若得到的高程和坡度的分类与评价标准分级不同，则需使用重分类功能对数据依据标准进行重新分类。基于Arcgis的缓冲区分析功能，根据基础交通数据及交通规划控制范围提取出县道（X372、X371）、乡道、村道并分别生成20m、10m、5m的双侧缓冲区范围。以水资源现状图中水资源的分布范围及单因子分级标准，提取出所需要的水资源研究范围，然后对水源区生成1000m环状缓冲区、防洪渠50m双侧缓冲区、奥尔托苏河生成100m双侧缓冲区、灌溉渠生成20m双侧缓冲区。然后将土地利用数据、交通缓冲区数据、水源保护缓冲区数据与重点保护对象数据由矢量数据转为栅格数据，再加上坡度数据和高程数据，进行空间叠加分析，求得研究区域内建设用地的可开发与等级。进行叠加分析时，可使用两种方法：栅格计算器与空间建模加权叠加分析法，两种方法所得结果相同。其原理都是根据单因子分级的分值与单因子在整个评价体系中占权重求其加权平均数得到适宜建设的用地等级分类。

2.2用地适宜性评估单因子评价根据已有的基础数据以及评价指标得出归一化的单因子评价结果。

2.3用地适宜性评价根据研究区用地现状特征，结合GIS空间叠加方法，得到研究区用地适宜性评价结果，划分为四类用地：适宜性建设用地、一般性建设用地、不宜建设用地、禁止建设用地。利用GIS栅格的统计功能，可得到不同分区的占地面积及比重情况：适宜性建设用地约19629.58hm2、占总面积的13.86%；一般性建设用地63285.51hm2、占总面积的44.67%；不宜建设用地50940.27hm2、占总面积的35.95%；禁止建设用地7826.51hm2、占总面积的5.52%。适宜性建设用地包括城镇规划区、原农民居住点等，主要集中在沿县道X372、奥尔托苏河道周边，该区域地势相对平坦，地质坚实，且该区域的环境对人工干扰或破坏的适应及调控能力最强，是开发建设首选区域。适宜性建设用地的发展仍应注重生态环境保护，强调可以持续发展。一般性建设用地主要集中在适宜性建设用地的城镇规划范围地区。不宜建设用地将园林保护区、牧区保护区划入其中，该区域只要是河流上游，地方生态群落和生态系统发育较好，属于人口稀疏的过境通道区。禁止建设用地包括基本农田保护区、生态环境保护区、重要基础设施（县道371）、自然文化遗产保护区、奥尔托苏河等水资源保护区。

3结论

第8篇：土地评估方法的选择范文

【关键词】企业用地；收储；补偿探讨

随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。

1、概况

阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。

为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。

建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。

同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式：

第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。

第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。

第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。

第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。

2、企业收购补偿引用的法律政策

（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。

《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。

（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

（3）地方政府制定的收购补偿政策。

3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法

（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。

（2）依据国家《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》评估，评估结果是公开市场价值标准为原则确定的价格。一般房地产评估机构使用该方法较多。

（3）依据《城镇土地估价规程》及各类用地基准地价标准评估，一般土地评估机构采用基准地价修正法结合成本法等其他方法评估。

4、收购补偿价格分析

目前，各地对于市场比较活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大。但企业收购尤其工业企业收购补偿，各地做法不尽相同，同一地区补偿做法也不尽相同，评估机构采取的评估方法也不尽相同，导致评估价差距很大。如何做到公平、公正合理补偿，即保证国家利益不受损害，也保证企业个人权益不受损害，是各地区需要认真研究对待的问题。

通过收购成本加经济补偿方式，符合现阶段旧城区的企业现状情况，可以盘活企业资产，解决了职工后顾之忧，促进了城市建设和发展，同时对企业收购成本内涵统一标准界定，有利于企业收购政策上规范化。但评估方法的选择、评估内涵的界定，有待规范统一。

5、对策和建议

（1）成立地区土地收储及价格审查决策机构

企业收购工作是一项复杂涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会方方面面，成立以市长为主任、分管市长为副主任、国土、财政、审计、房产、监察等部门参加的决策机构，对规范土地市场有着重要意义。

（2）完善土地收购补偿制度

结合国家的法律法规、制定旧城区改造、企业收购储备及土地收购补偿办法，合理确定补偿方式、补偿标准，保证国家和企业个人的利益不受损害，从法律法规政策上完善土地收购补偿制度。

（3）制定技术规范指导性意见

各省市制定的区片地价、基准地价标准，一定程度上规范了土地市场，但具体操作过程技术规范上还需要进一步完善，对各类评估机构提出规范性指导意见，保证评估结果科学合理。土地补偿价格过高和过低，都是不可取的办法。

第9篇：土地评估方法的选择范文

金融不良资产评估问题对策

金融不良资产评估是指，在金融不良资产处置过程中，对评估对象的确定，评估方法的公允程度和合理性以及评估价值类型的选择。金融不良资产评估是伴随着资产管理公司的成立和使命出现的新生事物，多数是债权资产的评估，而且国家目前对债券资产评估还没有统一的操作规范，在评估过程中会出现许多新的问题需要加以探索。本文就目前金融不良资产评估过程中仍存在的一些问题及解决问题的对策做简单分析。

一、金融不良资产评估中存在的主要问题

（一）评估理论需不断完善

对于目前的金融不良资产评估行业，我国还没有比较完整的评估理论体系，我国资产评估所遵循的评估规范和条例主要有《资产评估操作规范意见（试行）》、《资产评估准则―无形资产》、《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》等，而这些规范不适用于金融类的不良资产进行价值评估，只适用于事物性质的资产进行价值评估。所以，对于那些非正常交易，非连续运行的不良资产来说，它们几乎没有可以借鉴的规范条例。尽管《金融不良资产评估指导意见（试行）》吸收了各方关于不良资产评估的经验，但仍存在许多局限性，并且金融不良资产管理公司处置的评估办法和程序也不尽相同。因此，我国应建立一个统一的评估标准价值体系。

（二）部分债权性资产的产权依据不足

资产管理公司在对委托和评估机构对金融资产的处置过程中进行相关的咨询和评估过程中，往往需要一些债权性的资料。由于这些数据资料中有些还不能够提供一个较为完善的财产产权证明，从而就加大了评估中介对其评估目标确定产权性质和数量的难度系数，给评估这一环节带来了不少的阻碍。有些资产作为企业生产经营过程中不可分割的主要资产，在进行债权转让时具有一定的转让价值，导致处置结果和评估结论明显脱离，给债务企业恶意隐匿资产提供了可乘之机。

（三）评估价值产生的差异较大

根据交易情况和评估案例统计分析，得出评估范围的误差为14%左右，而我国金融不良资产的处置价值和评估价值之间的差值，远远超出这个范围。主要有以下几个原因：1.多数企业的财务会计信息是不完整、不连续、不完全的。2.一些不完全相关的其他评估数据不完整。3.企业的少数房地产并没有房屋所有权和土地使用权等手续文件证明。4.对于停止甚至倒闭的企业，债务人无法偿还债务。5.由于历史的原因，一些企业的长期股权投资无法出示投资协议和合同。

（四）没有统一的计费标准

对于不良资产的评估类型主要有股权类和物权类两种，评估形式包括信用评价法、模拟拍卖法、假设清算等方法来确定一个企业的偿债能力。评估方法的不同也使其工作量不同，我们应根据不同的评估方法制定不同的计费标准。目前资产管理公司采取的多是将可回收的债权或拟处置的债权作为新的底线和计费标准，在一定程度上挫伤了评估中介对不良资产评估分析的主动性。

二、解决我国金融不良资产评估问题的对策

（一）制定相关的金融资产评估方法标准体系

金融资产评估与一般的资产评估有相同的地方也有不同的地方，所以，呼吁有关职能部门尽快制定金融机构不良资产评估标准，尽快解决债权评估和偿债能力评估中可能出现的政策、理论和法律等方面的问题。在工商企业资产评估方法的基础上，认真研究金融资产的结构特点、状况、以及金融资产重组的要求和政策，借鉴国外先进的金融资产评估方法，制定出更加完善的标准体系。

（二）使用合理的评估产权依据

对于出现评估资料不完整、产权依据不足等的情况，在处置金融资产的过程中，应该以实质重于形式作为根本，实事求是，详尽的对其进行概况分析。对于本身就已经拥有一些支配和控制权的那些金融资产，只要在事实上给予控制人一种经济方面的收益，那么就应该考虑在一边方面的评估。然后在以重要性为目的，通过对内部的了解和对外部的观察，分析贷款户的经营状况和偿债能力，其中调查的内容包括与之相关的行业信息分析、财务分析报告、公司年报以及资信评估报告等资料的核实情况。再针对每一笔金融贷款的具体运作情况，将各类风险贷款状况划分为不同类型，并加以归类，能够更加准确、快捷的核定每笔贷款的最终评估价值。对已经出现的评估资料不完整和产权依据不足等各种情况，只要有借款人和贷款人都能够确认的资产转让协议，并且具备房产管理部门出具的证明都可以作为评估产权的依据。

（三）对非市场因素进行有效的评估

为了解决非市场因素问题，应制定出具体的规则，基于非市场因素具体分析，建立公允价值的资产评估体系，更进一步的调查价格分析结果。满足法律、政府、企业以及其他方面的需求的情况下，进行适当的调整和配置，提出最佳的解决方案。

（四）尽快出台有关不良资产评估的计费标准。