土地征收的含义精选(九篇)

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第1篇：土地征收的含义范文

我国物业税概念，按照财政部非官方表述为：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。覆盖的范围还包括契税、营业税。从这点来看，我国的物业税不同于香港的物业税，是涉及了租、税、费等概念的广义物业税。那么，这些内容是否就是合理的物业税税基呢？

应该明确，物业税是一种财产税，征收依据就是房屋、土地以及它们的收益。

在加拿大、美国、日本等一些国家，土地价值被纳入物业税征收范围。对于这些土地私有制的国家来说，征收地价税有助于实现地方政府收入，同时，如日本对地价税按地价总额和特别用途的土地设置不同税率，有利于资源配置和抑制土地投机。那么，我国是否可以仿效这一做法呢？答案是否定的。

我国实行的是土地国有制，土地方面没有私人财产的概念。那么，拿地时支付的土地出让金又是什么呢？出让金其实是我们为利用土地而向国家支付的地租，也就是使用权。

这里有一个概念不得不提，就是土地的增值部分。刚才我们说土地是国有的，我们交的是地租，由于土地增值地租也应该提高。由于我国的土地出让金是一次交清的，所以土地的增值无从体现，使政府收入流失了。这里笔者有两个建议，第一，把土地增值的部分并入房产中计算，不再单独征收土地定期增值税；第二，缩短土地使用年限，将几十年用地分为十年、二十年，以体现土地价值在一定时期内的变动。

再来看房屋，这里有两部分，一是房屋价值，二是房租收入。国际上较多的做法是对房屋评估价值定期收物业税，而把房租收入并入所得税；或者是只对租金收入课税，如我国香港。房价税是典型的财产税。自从1998年推出商品房制度以来，我国住房私有率已达76%左右，这就为房产税征收提供了现实依据。比较发达国家可以发现，我国的住房私有率已处于“领先地位”，美国为68%，德国为42%。租赁市场严重畸形并不利于整个房产市场的健康发展。究其原因，税收制度不可忽视。保有的房产税过低，不能体现财产持有税的功能，而对于租金收入又有重复征税之嫌，使得中国家庭大量持有实物资产。所以，将房屋价格纳入物业税范围定期征收，同时建立我国的房地产所得税体系，是很有现实意义的。

第2篇：土地征收的含义范文

关键词：房屋征收 补偿 公平公正

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》的主要差异，就在于征收条例规定的征收主体只能是市、县级人民政府，而且只能为公益事业而进行房屋征收，这与拆迁主体多以开发商为主，且征收目的多为商业开发成鲜明对比。鉴于拆迁条例在施行过程中因野蛮拆迁等问题广为诟病，如何确保征收工作公开、公平、公正，确保公益事业建设顺利进行，就成了各地政府的首要考虑。结合征收工作的实践，本文旨在从征收主体、被征收房屋价格评估及法院司法审查等方面，对目前征收工作中的一些问题作以简要分析。

一、关于开发区管委会能否作为征收主体的问题

征收条例规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因为开发区从严格的法律意义上说不是一个行政区域，开发区管委会也就不算是一级政府。因此，学术界多认为，开发区管委不能作为征收主体，即便是国家级开发区也一样。据统计，仅2013年，国务院就批准升级或新设了29家国家级的开发区，至2013年，全国国家级开发区的数量已上升为200家，其中，东部地区96家，中部地区58家，西部地区46家。各地开发区，特别是国家级开发区经济发展势头迅猛，对各地经济发展贡献巨大。因为开发区一般建于城郊结合部，交通、水电、排污等基础设施薄弱，通过房屋征收而进行公益事业建设不可避免。

因为普遍理解为开发区管委不能做征收主体，各开发区在房屋征收时基本上采取两条变通途径：一，由开发区所处行政区域的县级政府做为征收主体，二，对于跨两个以上行政区域的开发区，则由开发区所处区域的市级政府做征收主体。这两个变通最大的问题就是，法律上的征收主体实际上并不参与征收与补偿，而真正从事征收与补偿工作的开发区却又只能以受县或市级政府委托的名义，名实不符。为保障被征收人的合法权益，征收条例设置了众多程序以保障征收工作的公开、公平和公正。这使得实际从事房屋征收工作的部门不得不在各个程序上与法律上的征收主体和征收部门进行协调和沟通，以使后者出具相关的法律手续。这无疑给征收工作人为设置了障碍，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的怀疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被动。因此，笔者认为，房屋征收主体，应从广义理解市、县级政府的含义，将国家级开发区管委会纳入征收主体范畴。

二、关于房屋征收中的评估问题

众所周知，土地在房屋的价值中占有较大比重。据笔者了解，在房屋征收中，土地使用权性质为出让的非住宅房屋，其土地使用权在评估中一般会得到考虑。但在在旧城区城中村改造中，被征收房屋实为民房，土地使用权原系宅基地，“农改非”、“村改居”后土地使用权多被视为划拨，因而房屋建筑占地范围外的土地，也就是通常所说的院子，在房屋价格评估中往往被忽略，理由是划拨土地国家随时有权收回。通常的做法是，评估机构对征收范围内的房屋价格进行基础性评估，即，评估出征收范围内房屋的一般市场单价，至于各被征收房屋的实际评估价格，则套用简单的乘法公式，即该单价和被征收房屋建筑面积的乘积。因此，在城中村改造中，经常是评估的市场单价一经公布，户户都能清楚自己房屋的价值，根本不需要送达评估的分户报告。

在城中村中，被征收房屋最大差异在于房屋的占地面积不同、新旧不同，而这两个因素，对被征收房屋的市场价值有较大影响，特别是房屋的占地面积。此前的拆迁条例及拆迁的评估规定中，对被拆迁房屋的占地情况在评估时应否考虑，没有做具体规定，由此引发很多案件。住建部《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。所以笔者认为，为确保旧城区城中村改造中房屋征收补偿的公平与公正，城中村房屋的占地面积及新旧程度应当作为评估考虑的重要因素，房屋的分户评估报告应当显示出房屋的实际价值，并送达被征收人。

三、关于房屋征收中的司法审查问题

根据《征收条例》的规定，被征收人对征收决定不服、对征收补偿决定不服，都可以向法院。征收决定与征收补偿决定的不同在于，征收决定是政府因公益事业建设而做出的房屋征收决定，征收补偿决定是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由政府按照征收补偿方案对该被征收人作出的补偿决定。

第3篇：土地征收的含义范文

关键词：个人房产税； 征收现状；改革方向

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-01

一、个人房产税的概念

个人房产税是指国家对居民个人所拥有的，并且用于自用的房产征收的课税。房产是指覆盖在土地上的建筑物，以及与建筑物相关联的设施设备，房产是永久性质的，房产税的征税对象就是房产持有人。

二、个人房产税的征收现状

目前目前房产税税种多，税利高，主要有房产税、契税、耕地占用税、土地增值税和城镇土地使用税等。

房产税适用于征收城镇的经营房产，计算依据是房子的租金收入或者计税余值，计税余值是指房屋的购买价值减去原值一成至三成后的余值，房产税税率是1.2%。契税的征收对象是产权所有人，它的征收发生在房屋产权转移时，当土地的使用权转让、房屋发生买卖、房屋被赠送时都要征收契税，按房屋或土地的价格征税，税率为3%至5%。耕地占用税指得是针对在耕地上建房，或者在耕地上进行其他经营行为的个人及单位征收的占用耕地面积的课税，属于资源占用税，税率是差别税率，以面积为依据征收。土地增值税是国家对转让土地以及地上建筑的产权获得收入，针对转让出让方征收的课税，以土地的收入增额为依据征收，采用累积税率。城镇土地使用税指的是对拥有国有土地使用权的个人及单位征收的税，包括城镇所有的国家和集体的土地，以实际占用面积为依据，采用差别定额税率。

除此之外，我国房产税还有固定资产调节税、印花税、个人所得税、城市建设维护税、营业税的呢过各项税赋。用作经营的房产还可能有关税、增值税等。除了征税，税务部门还对房产购买者和经营者征收各种费用，比如维修基金、登记费费、手续费、教育附加费、社会保险费等各项费用。

三、个人房产税制存在的问题

我国对个人房产税的征收主要存在以下几个方面的问题。

首先，房产税的征收税制太多，加起来达20种之多，范围广到各个市场。不仅征收复杂，不方便管理，而且给购房者和房产商增加很大的压力，这也是房价居高不下，不好调控的一个原因，造成国民生活幸福感严重下降。

其次，税种征收重复现象严重。印花税和契税就是一例，印花税是针对签订合同、营业账簿、产权转移书面材料等征收的税种，而契税是房产转让过程中签合同、办转移时要交的税种，从含义上就能很清楚的看出两者重叠现象严重。如果把要交的房产税都罗列出来，企业出租房子要交30%作用的税，个人出租房子要交20%的税，重复征收使得税费过高，交税者肯定将税费转移到租房者身上，使得租金居高不下，大多数刚毕业的人都无力承担，一个月的工作基本都用于住房和吃饭上，没有幸福感可言。

再次，我国房产税的征税计价依据非常不合理。房屋的价值是不断变化的，随着时间的推移，价值会随市场的变化而变化，而我国是以房屋的余值或者租金的收入作为计税依据的，并不能体现房屋的现值。10年前按30万买的房子，10年后可能价值300万，按余值计算，对新房不公平。

第四，我国税费概念模糊不清，没有区分度。税和费的征收形式和标准杂乱无章，这对宏观调控和政策制定会产生很大的负面影响，而且让国民感觉税和费都特别多，引起反感。

第五，我国房地产税的立法层次非常低。现行的房地产税法知识一种暂行条例，并不是真正意义的税法，因此，各地方政府为了各自利益，擅自制定诸多附加条例，造成征税市场也很混乱。

四、个人房产税的改革方向

1.房产税起征点和征收方式改革

首先，对于起征点，应该往人均拥有的住房面积方向改革。目前的以房屋套数进行征税的方式非常不合理。过渡性购房者买了90平米的小房子，加上两位老人和孩子一家人住的话也只有18平米一个人，当他们买改善性住房，换大一点的房子时，征税比率会提高，但人均居住面积依然很小。如果首套房就买大面积的房子，交的税费就会少，这样引导人们买大房子，造成不良的社会导向。

其次，对于房屋交易的征收方式应该往新老房子一视同仁的方向改革。不管是新增的存量，还是老存量，应该按照市场交易的价格进行征税，而不是按照房屋余值征税。

2.对农村个人住房继续免税

农村的人均年收入比较低，与城镇差别严重，应该采用差异化的征税政策。如果让农村居民缴纳房产税，势必会加重农民的经济负担，造成农民入不敷出，会影响农村社会的稳定。

3.建立健全我国的房产登记制度

既然要对居民住房征税，那就需要建立健全我国的房产登记制度。作为开征个人住房房产税的最基本的依据，税源的管理上税务机关必须依赖房产登记制度。建立一套健全、合理、高效的房产登记制度是必须做到的，要不一切都是空谈。

4.制定和完善房地产评估制度

开征个人住房房产税必须依托于一套完善的房产价值评估体系，作为计税的依据，要不一切都是空谈。

五、结语

我国个人房地产税征收现状存在的问题颇多，主要有一下下几个方面：房产税的征收税制太多、税种征收重复现象严重、我国房产税的征税计价依据非常不合理、我国税费概念模糊不清，没有区分度、我国房地产税的立法层次非常低等，本文提出了建议改革的方向，主要是房产税起征点和征收方式改革、对农村个人住房继续免税、建立健全我国的房产登记制度、制定和完善房地产评估制度等，希望我国税制能够越来越完善。

参考文献：

[1]崔光营，杨洪涛.房产税功能的拓展与重构[J].涉外税务，2010（8）： 79-81.

第4篇：土地征收的含义范文

目前国内关于开征物业税的讨论火热。民间有一种论调和郎、时二人描述颇为相似，认为开始征收物业税之后政府就有义务帮助业主组织好社区的管理，那样的话也可就没有必要再收物业费。但在美国，人们是怎么认识物业税和物业费的作用的?这两个费用最后所要达到的效果各自是怎样的?

编辑提出了个值得讲清的问题。

比较需明确定义与概念

中美的房地产与物业管理在作比较时，首先要把定义讲清楚。定义不讲清楚，实际上是牛头对马嘴，鸡同鸭讲，不仅是比较错了，而且误导民众。

物业费

新华社转摘北京官方对“物业费”概念的描述是：物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。

物业费，如果直译成英文是property fee，但在美国物业管理之中，并没有property fee这一项。如果我们把property fee翻译成中文，其含意有点指(这)物业的价格，但又没有这种说法，讲物业的价格一般用price或value。根据中国物业费的实际含义。最接近美国物业管理中的词是common charge，美国的common charge翻译成中文为“公共(开支)收费”。

公寓小区每个月的公共开支用了多少，全体业主按照事先的约定来摊派支付。此费用用来维持保养小区的正常运行。笔者认为美国叫法比较合理，清楚明了。

物业税

国内谈论物业税概念已经几年了。财政部曾对“物业税”有个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，每年作为一种针对不动产的税进行征收。

财政部的解释是混乱的，它的组成与内容杂乱不明。中国的土地是国有的，提出持有物业者要交物业税的动机是国外有这项税收，我们也要收，增加国家收入，这种征收的理由是不充分的。

解释一下美国的物业税概念。物业税翻译成英文是“property tax”，“property tax”这个词在美国的含义很广，它包括土地、汽车、珠宝设备、农场工具等等的征税，但主要的、永久性的是土地的征税。美国的土地属于私有，国家主要经济来源之一是土地税收。美国的土地税也称为“realestate tax”，由于其基本的税金是地方政府根据这块土地的等级与在土地上建筑的价值来制定，所以在美国地产行业把土地税泛称“property tax”，翻译成中文即为：物业税。

由此可见，中国物业税与美国物业税的含义完全是两码事。

房价概念

中国城市的一些房价，尤其是郊外的“别墅”价格高得不合情理，比美国价格高出数倍!为此，中国一些经济学家认为，2009年美国的singlehouse均价是20万美元，美国的房子便宜。这些学者是以中国城市的房价，尤其是以北京、上海的房价与全美国房子的均价来比较，犯了城市价对国家均价之比、以点对面之比的错误。

美国single house的定义是指有一个厨房、一个卫生间、一个客厅、一个车库加上一至三个卧室的一套家庭的住宅。居住面积在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花园等。城市中的一房一厅公寓也折合为single house来计算全国一家庭房子的均价。

美国城乡之间的差别不大，75％以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为“别墅”的房子里。城市与县城的大楼公寓只有20％左右的居民。

中国城市人均居住面积约22平方米；农民都拥有自己的“别墅”，人均居住面积55平方米。中国指数研究院的数据显示，2009年1月至10月，全国住宅均价达到4,544元／平方米。但它只记录了城镇商品房价格，没有包括农村的住宅，在中国大部分农村盖个自住的房子只要几千到几万人民币。就以中国住宅均价达到4,544元／平方米计算，100平方米的一房一厅公寓的价格也要同比美国的均价便宜13万美元，如果加上全中国农村的“别墅”而算出的均价，那么中国的single house均价大约只需6万元人民币，比美国single house均价便宜了125万人民币。

比较两个国家的房价，说中国的房价比美国还贵，是个偷换概念导致的错误的论点。说中国北京、上海一些城市的房价高过美国的均价是正确的。

比较时不能张冠李戴

“美国的居住成本并不算高，因为小区没有物业管理公司，不用交物业费，物业管理公司的工作由政府替代了”。到美国走马观花的学者都会犯这个错误。

在上文已提到，美国城乡之间的差别不大，75％以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为的“别墅”里，这个概念就相当于中国10亿农民住在自己的“别墅”一样。美国的业主自己买地盖房，他们居住的房屋不属于什么物业管理公司管理。业主自己交地税、水电煤气燃油费，还要加房屋保险。这些私房不属任何物业管理公司管理，业主自己管理自己的房屋与土地，自然不用交任何物业费了。但行政管理上也有个town(镇)，有个community(社区)，相当于中国的一个乡、一个村。

中国学者忽略了美国城乡之间差别不大的情况，在美国看到的一些社区，都好比中国大城市周围被开发商圈了一块块地盖的小区，就奇怪怎么没有物业管理公司管理?

如果美国人去买开发商圈地盖的“别墅”，其圈地范围内有公共照明、健身房、游泳池、保安等等，那么就要交公共(开支)费用了。

简单地说，在美国购买开发商建的高楼公寓、联排或独栋小楼这些建筑群必然会有公共场所与设施，业主要付公共(开支)费用，也就是国内说的物业费，这个物业费是业主交给自己的，由业主委员会与物业管理公司保管使用。买有物业

管理的小区住宅，除每月交物业费之外，也要交地税。在美国，任何住宅、任何建筑都要付地税，它主要交给地方政府，用于政府的行政开支，是美国人说的物业税，不是中国所说的物业税。

中国学者认为的“美国物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设，安全的居住环境和良好的学校设施建设”，这也是不正确的。

美国的物业税(土地税)征收是浮动的，各州各地区的税收标准也不一样。物业税(土地税)主要归州、市、郡、镇地方政府，每年由各级地方政府制定出行政预算开支后，再计算出物业税(土地税)的比率。这是一个十分重要的，民主、公平的步骤!

举例：一个郡明年要扩建两个小学、维修一条公路、办一个养老院、郡政府办公楼的电脑要更新、全郡要种一万棵树、筹办建郡230年的庆祝会等等开支预算，郡政府首先伸手向州政府要钱，若要到预算的45％，其余的靠征物业税(土地税)获取。(当然还有其他税收与途径筹钱)。

每一个郡的预算不一样，征物业税(土地税)就不一样，有高有低。有些郡市提供学校、图书馆、老人院、交通公路、警察维持治安等，社会福利保持在五星级水准，那么，这个区域的物业税(土地税)相对来说就高得多。全美各州各地区的物业税(土地税)征收比率在0.2％―10％之间，相差很大。

美国的物业税(土地税)并不是主要用于学校与警察方面，但因为美国人很重视教育，相对而言用于教育方面要占很大比例；再说，九年制免费教育还包括学生交通费、午餐等，这笔开支很大。

再如，纽约市的物业税(土地税)，五个区的差异很大，曼哈顿最贵。它并不是因为有好学校而贵，而是需要维持很庞大的市政公共开支，如各种博物馆、文化体育场所、青少年活动中心、街景的整修等等。曼哈顿地区住宅的物业税(土地税)每年要交房价的5％―7％，许多人买了房子，付不起物业税(土地税)。

业主交了物业税(土地税)，到年底申报个人所得税时，根据每个家庭的年收入与退税标准，大部分家庭会受到联邦的补贴或退回。

中国要征收物业税，北京要作试点。不知北京市政府收来了物业税要派什么用场?年收入低的家庭在第二年是否可获得退税?一切都要想妥了吗?

第5篇：土地征收的含义范文

关键词：城乡土地规划

中图分类号：DF45文献标识码： A 文章编号：我国对于城市房屋拆迁问题有明确的法律规定，但对集体土地征用中的房屋拆迁，由于情况较复杂，我国目前还没有制定和颁布专门的法规，土地管理法只规定了征用集体土地的相关程序，而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，因此对征地拆迁问题的解决，缺少相关的法律、法规依据。因此，国家应针对农村土地征收拆迁中存在的问题，从立法、司法及社会相关方面予以关注和重视，加快土地征地拆迁立法，依法明确农村土地征用、征收中的权利主体，征占范围和程序，补偿标准，分配主体和范围，使征地拆迁的补偿建立在一个有法可依便于操作的基础上，消除法律界限不明带来的执法不统一问题，通过平衡国家、集体、农民三方利益，为农村社会稳定和经济发展提供可依的保证。

土地是农民的命根子，尽管在现代社会，农民除了种地还可以有多种选择，但到目前为止，这并没有根本改变农民依赖土地的命运。房屋是被拆迁人用一生积蓄换来的财产，房屋被拆，造成拆迁户买不到或根本买不起合适的住房。在目前的土地拆迁活动中引发的诸多矛盾问题，究其实质仍是因为补偿标准相对于市场房价偏低，不足以保证被拆迁人买得起房，而房屋又属于生活必需品，被拆迁人一旦被拆迁，又买不起房，则必然引发矛盾。经济建设的发展需要用地是无可厚非的，在集体土地拆迁补偿中应当坚持一个基本原则，即被拆迁人因拆迁受到的损失，不能因征地拆迁而使被拆迁人的生产、生活、生存受到太多的影响，不能因征地拆迁致使被拆迁人贫困、生活水平下降、买不起房、无安身之所。为经济建设、城市建设发展经济需要征地、拆迁，本意是符合公共利益的，在此项活动中应该更多地取得被拆迁人理解和支持，在征地拆迁中应严格依照程序进行，并应采取各种措施，尽可能地解决被征地拆迁人的实际困难，按照省政府批准的方案征地拆迁，参照市场价评估房屋，适当提高补偿标准，确保被征地拆迁户能有房住，不严重影响农民的生产、生活，确实保护公民的合法权益，才能基本杜绝被征地拆迁人集体上访、哄闹等社会不稳定因素的发生。

关于钉子户的问题，全国出现了不少不该发生的事，也酿造了许多的悲剧，让人深感痛心。其实，钉子户我想谁也不想去做，谁也不愿意去做，毕竟这是个不光彩的头衔，是一种贬义的概念，我们不妨回过头来想想，也许他们也是在没有办法的情况下而出此下策，是不得已而为之吧，但也不妨有那么一些人是有意而为之的，但我相信绝大部分人是没有办法的。某地一对夫妻，下岗多年，孩子在外地求学，现在要拆迁，要补交好几万吧，夫妻两人的收入只够支付孩子的生活和自己的日常开支，哪来的积蓄？别说几万了，就是几千我看也不大可能拿出来，因此你们想想，针对这种情况他们如何去选择？也许他们也会为了自己有一个容身之所而去选择做钉子户吧，用他们的话说就是“没有办法的办法”。

这些年来，大拆迁是全国许多城市及农村的普遍现象。“钉子户”之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿不多，要从开发商或政府那里取得更符合自己的利益。钉子户现象现在中国尤为突出，其中牵涉很多复杂问题。多角度的看待这一问题就显得尤为必要了。相当一部分当事人真的不是仅仅因为对补偿的标准不满意而拒绝搬迁的。他们疑惑的是对征地拆迁这样严肃的行为，为什么居然会在漏洞百出的情况下公然进行？他们疑惑的是征了我的地拆了我的房，我的子孙后代也就永远的失去了土地，他们担心的是子孙后代的长远生计怎么能保障？对于这两类钉子户存在的正当性值得肯定，我坚信正是因为他们的存在会促成这个时代的进步。正确认识所谓的“钉子户”：虽然 “钉子户”代表的利益是个人利益，却也是货真价实的中华人民共和国公民，应该享有《宪法》赋予的各种权利。他维护自己赖以居住的权利和正当的财产权，应该是无可厚非的。

法典中核心概念内容混沌、外延范围不清 ，征收与拆迁源于政府拥有的公权力，为了防止该项权力被滥用，《宪法》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》等都对此做出原则性的规定，但关键性的核心词内容与外延缺乏明确的界定标准，例如《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征收农民的社会保障费用、保障被征收农民的生活，维护被征收农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截流、拖欠征收补偿费等费用。在这一关于征收与拆迁的经典法条中，关于“公共利益”、“足额”、“拆迁补偿”等核心概念确定标准混沌不清。公共利益是政府行使征收权的正当性基础法律依据。业界缺乏对公共利益界限的明确定位。学界一般认为公共利益包括两层含义：一是须有公共使用的性质；二是须有公共利益的用途。由于拆迁的目的在于获得土地的使用权，因此，房屋拆迁权的合法性应当遵从土地征收的合法性。而土地征收的合法性取决于“征收利益的公共性”，这已经在现行《宪法》和相关法律得以明确。可见，公共利益是土地征收合法性的前提条件。然而，在现有的法律法规中完全回避了城市房屋拆迁的前提条件，对拆迁行为的合法性未做出任何限制性规定。事实上，在社会主义市场经济条件下，根据公司法规定公司（企业）发展和所从事的开发建设活动都只能定义为营利。大多数开发经营性项目所产生的拆迁，是一种营利性商业行为，借助国家权力而行之，有悖于社会公平。

第6篇：土地征收的含义范文

【关键词】增值税改革 财产税 分税制 营业税 房产税

增值税的改革不仅仅是一个税种的变化，或许里面预示着未来财权分配的重要变革走向。中国目前是分税制，国地税分家之后按照各自管辖范围征收税款，国税主要征收中央税，而地税则为地方政府服务。国税系统征收增值税、消费税、车辆购置税等涉及全国范围的税种，而地税系统则征收营业税、城市建设维护税、个人所得税、土地增值税、房产税等等与地方政府相关的税收。在收入上，中央政府固定收入包括消费税、车船购置税、关税等。地方政府则独享城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税。其他税种则按比例在中央地方间分成。一直以来，营业税是地方政府的重要税种，一般占地方税收总额的4成以上。营业税并入增值税之后并由国税征收，无疑将对地方政府、地税系统造成极大的影响。而为了完善分税制，使得财权与事权相匹配，“十二五”税制改革的趋势是：推进房地产税改革，使得“房产税”（下文统称“财产税”）成为地方政府稳定的财政收入来源。为此，这里我们要研究的问题就是：营业税并入增值税后，由国税征收，再通过税收分享和中央政府财政转移支付返回给地方政府，给地方政府的财政支付提供支持，与开征财产税作为地方政府的稳定收入来源两者之间，哪个更具效率与公平？或者上述两者同时实施，该如何协调两者的关系？

一、增值税与财产税的含义界定

增值税和财产税的概念，在实践和理论中，在国内和国际上，都在不同层面的意义上使用着，使用状况比较混乱。因此，本文在进一步讨论前，有必要对概念做一下界定，以方便下文中的讨论。

（一）增值税的含义

本文所指的增值税是消费税的重要种类。本文所指消费税并非国内一般意义上的“消费税”，而是以消费为课税对象的税收种类，英文名是consumption-based tax。以课税对象为标准划分，税收可以分为消费税（consumption-based tax）、所得税、财富税（wealth tax）。现代型增值税（VAT）是目前世界普遍采用的消费税制（consumption-based tax），是对商品和劳务增值额的课税，对最终消费的课税。国内增值税与现代型增值税征收范围不同，现代型增值税征收范围还包括国内营业税的征收范围，即营业税应税劳务、销售不动产、无形资产。增值税立法改革，主要任务是扩大增值税征收范围，将目前征收营业税的行业纳入增值税征收范围，消除重复征税。国内增值税和营业税在我国税收收入中占有重要的地位，根据财政部的2010年1月～9月税收收入情况，国内增值税收入占税收收入的比重为27.4%，营业税收入占税收总收入的比重为14.9%。

（二）财产税的含义

一个人的财富，就是其实际预期收入的现值[1]。政府可以对财富占有进行课税，例如年度财富税，也可以对财富转移进行课税，例如遗产税和赠与税。财产税（property tax）是最重要的财富税，是对财富占有进行的课税，是地方政府至关重要的财政来源。财产税收入在美国占地方政府税收收入的73%[2]。财产税的主体部分，就是对住房的个人财富课税，在我国要进行的“房产税”改革，和先前准备研究开征的“物业税”都属于此类。本文统一作为“财产税”进行讨论。

二、国内外研究评述

我国现在实现的是分税制，实现分税制有众多优点，根据哈维.罗森总结的有：其一，分权制能使产出适合当地偏好；其二，分权制能鼓励政府间竞争；其三，分权制有利于地方提供物品和服务的实验与创新。既然分权制具有以上优点，具有存在的依据，那么我们应如何为地方政府的公共支出筹集收入呢？对于这个问题的解决，有三种方案：第一，由中央政府统一筹集税收收入，再按一定的方法分配给地方政府；第二，开征地方主体税种，例如财产税，由地方政府自行筹集收入；第三，上述两种方法的混合。

（一）西方研究概况

尽管财产税在西方通常作为地方政府基本和重要的财政收入来源，但其本身却饱受争议。反对者多认为财产税不公平，收入分配层面不公平，对特定的纳税群体不公平，没有获得现金收入的情况下却对财产增值部分增税所以不公平等等[3]。由于以上原因美国不少学者建议减少或者甚至取消财产税，增加或开征其他州政府税收，通过政府间转移支付来给地方政府提供财政支持。甚至，近几年来，包括德克萨斯州在内的美国几个州已经进行了上述变革，改变用州和地方混合的财政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府税收收入来支持地方政府的公共服务支出。然而美国也有很多人反对用州政府税收取代地方财产税，因为各种的州政府税种都存在一定的缺陷，比财产税无效率，州政府的转移支付也可能无效率[4]。

（二）国内研究概况

与西方相比，国内对该问题没有太多的研究。国内学者一般在争论该不该对普通住房征收房产税，如果征收要以什么为税基，如何处理与土地出让金的关系，房产税能否打压住房价，如何区分投机性住房和消费性住房等。国内学者鲜有从完善地方财政体系，协调好财产税与增值税改革关系层面来研究该问题。即使，有一些学者认识到财产税作为地方财政收入的重要来源[5]，也未能深入研究地方政府财产税，与中央税和共享税为地方政府提供财政支持两者之间的效率问题。

三、增值税改革和财产税协调的原则

在讨论如何协调增值税改革和财产税的问题之前，我们有必要确立一定的标准，否则讨论将无所适从。增值税和财产税都是税法的范畴之一，所以增值税和财产税都需要遵守税法的基本原则。关于税法的基本原则，有各式各样的表述。历史上首次提出税法基本原则的是英国的威廉.配第，他认为赋税应该遵循“公平”、“节省”、“简便”三项原则。后来亚当.斯密又提出税法的“平等原则”、“确定原则”、“便利原则”、“最少征费原则”。刘剑文教授还总结了西方的四项税法基本原则：“税收法定原则”、“税收公平原则”、“社会政策原则”、“税收效率原则”[6]。笔者认为增值税改革和财产税的协调应该遵循“税收公平原则”和“税收效率原则”。只有符合“税收公平原则”和“税收效率原则”，增值税的改革和分税制的完善才能实现税收的公平、正义。

（一）税收公平原则

税收公平原则，是指税收负担应该在纳税人之间平等、公平地分配。衡量公平的标准，又有“受益标准”和“能力标准”。“受益标准”是指，纳税人应该根据自己享受政府提供的公共服务的多少，即享受利益多少来纳税，受益多就多纳税，受益少就少纳税。“能力标准”，就是纳税人按照自己的支付能力来纳税，即使量能课税，富人多纳税，穷人少纳税。税收公平原则，又可以分为横向公平公平原则和纵向公平原则。横向公平指，经济状况相同、纳税能力相同的纳税人，税收负担应该相同；纵向公平指，经济状况不同、纳税能力不同的纳税人，税收负担也应该不同。税收的累进性即是税收公平原则的体现之一，税收累进性意味着支付能力越强的人、缴纳的税收越多。财产税是具有累进性还是累退性，也是本文要讨论的问题之一。

（二）税收效率原则

税收效率原则包括税收行政效率和税收经济效率。税收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的税收。税收效率原则，指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的行为扭曲最小化。增值税被认为具有税收中性的特点，具有较高的税收效率，但是其税收中性在实际中也遭到质疑。财产税被认为容易征管，难以逃避，具有较高税收行政效率。增值税和财产税的税收效率，都是本文要讨论的问题之一。

四、增值税改革和财产税协调方案抉择

在增值税改革后，如何为地方政府筹集公共支出的财政收入，完善分税制，有三种方案。第一，由中央政府统一征收增值税，再按一定的方法分配给地方政府；第二，开征财产税，作为地方政府主体税种，由地方政府自行筹集收入；第三，上述两种方法的混合。

（一）方案一：增值税作为地方政府主要收入来源

营业税占了地方政府税收收入的4成以上，增值税改革后，营业税将并入增值税，增值税由国税系统统一征收，增值税收入统一进入中央国库。那么为了解决地方政府的财政收入问题，中央政府将需要按一定的标准返还部分增值税给地方政府。

支持该方案的理由是，增值税具有税收中性的特性，不会扭曲纳税人的行为，具有税收经济效率。增值税是对消费进行的征税，消费多的人说明纳税能力强，体现了税收公平原则。

笔者认为上述理由是站不住脚的。首先，增值税并不是完全中性的，增值税的经济效率值得质疑。增值税的中性是指，增值税的纳税人是货物和服务的生产者和销售者，而增值税的税款最终都是由消费者承担的。通过发票的抵扣制度，法律上的增值税纳税人不承担任何增值税的税负，因此征收增值税不会扭曲增值税纳税人的行为。但，对所有环节都全面征收增值税，实行统一税率，消除增值税免税制度，实行理想的增值税制度才能完全实现增值税的中性。理想的增值税实践中，显然是行不通的。第一，增值税免税普遍存在使得增值税中性被破坏。由于金融业、房地产行业等存在征管技术上的困难，国际上都不得不在该行业中实现增值税免税制度。又出于政治上的考虑，农业也经常被免税。免税将会扭曲纳税人的行为，因为免税后纳税人不能抵扣进项税，不能抵扣的进项税会进入生产成本，为了减少生产成本纳税人将会实行“企业兼并”。因为外包的业务不可以抵扣进项，原本可以外包的业务，都由企业自行承担，这将不利于社会生产的分工。第二，实践中增值税一般实行多档税率。例如，我国对天然气、牛奶等居民的基本生活用品实行13%的优惠税率。由于优惠税率与标准税率17%的不一致，这又会扭曲纳税人的行为，导致无谓的损失，形成税收楔子。

其次，增值税作为地方政府的主要税收来源，可能不符合税收公平原则。增值税是对最终消费的课税。而消费者的所得未必与其消费成正比。比如一家庭人口多，而劳力少，劳动收入和其他收入一般，则较人口少收入多的家庭来说，前者消费要大于后者，而负税负担也大于后者（当然是在两者的人均消费水平一样的情况下）。增值税不区别纳税人的经济状况，负担能力，一律按消费量的多寡承担税负，造成税收具有明显的累退性，不符合税收的公平原则。

综上所述，增值税作为地方政府的主要财政收入来源，存在一定的缺陷，其不符合税收效率原则和税收公平原则。

（二）方案二：财产税作为地方政府主要财政收入来源

“十二五”税制改革计划是研究开征房产税。而对于房产税的作用，也由开始的错误认识“调控房价”到后来的正确认识“作为地方政府稳定税源”的慢慢转变。财产税的税收收入比较稳定，所以很多国家都把其作为地方政府的主要财政收入来源。因为根据现存财产的价值课税，一般不受社会经济变动的影响，课征对象相对稳定，因此对其课税，收入必稳定。但把财产税作为地方政府主要财政收入来源，也有违税收公平和税收效率原则。

首先，财产税违背税收公平原则。因为财产不足以作为测度纳税人的负税能力，在商品货币经济体系中，个人的财富并不完全表现于财产，主要是所得，而所得的来源和形式多种多样，财产多者也许不能说明其现有所得多，而所得多者，其财产可能很少，故不能再以财产作为测度纳税能力的依据。并且，财产税主要是针对土地和建筑物的课税。税收的增长导致土地和建筑物价格的增长，并继而导致利用这些生产要素生产的产品和服务价格的上涨。因此，财产税被看作是可以转嫁的。因为房租主要是穷人支付的，所以财产税具有累退的性质。

其次，财产税违背税收效率原则。财产税的管理上存在不少问题，而这些都影响税收的行政效率。财产税的税基估价难以确定。财产税一般都是从价计征，而这一价值是估定的。估定价值的工作是很困难的，往往出现随意估断，而且会出现等现象。在我国现行征管技术还不够完善的情况下，财产税税基评估的成本将会非常大，税收征管成本也会比较大。

（三）方案三：协调增值税和财产税，两者混合作为地方政府财政收入来源

根据对方案一和方案二的分析，单独以增值税或财产税作为地方政府财政收入来源，都存在一定的缺陷，都违背税收公平原则和税收效率原则。因此，笔者认为，应该协调增值税和财产税，把这两者混合作为地方政府财政收入来源。

协调增值税和财产税是指，由于增值税和财产税作为地方政府财政收入来源，都存在一定的职能缺陷，难以单独在市场经济条件下完成对地方政府公共支出税收负担的公平合理的分配任务，因此需要利用增值税和财产税各自在功能上具有的相互补偿性，在制度设计上协调两者，使得两者的功能缺陷彼此得到弥补，达到相对和谐的统一。

对于如何协调增值税和财产税，这是一个比较宏大和艰难的问题，还需要很多实证的调查研究和理论分析。笔者认为可以从以下几个方面来协调增值税和财产税：第一，完善增值税制度，使得增值税尽量接近理想增值税制度，减少对增值税中性的影响。第二，改进增值税技术，使得增值税也具有累进性。第三，完善政府转移支付制度，建立转移支付法，实现财政法定，提高转移支付的公平和效率。第四，对中国房地产市场进行深入的实证分析，研究中国房地产市场中，财产税的真正经济归宿，对其累进性或累退性进行再思考。第五，改进税收征管技术，完善财产评估技术，降低财产税征管成本。

参考文献

[1][英]C.V.布朗、P.M.杰克逊著，张馨主译.公共部门经济学（第四版）[M].北京：中国人民大学出版社，2000.476.

[2][美]哈维.S.罗森著、特德.盖亚著，郭庆旺、赵志耘译.财政学（第八版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009.501.

[3]Ronald C.Fisher，What Policymakers Should Know About Property Taxes[J]，Tax Analysts，2009（2）.

[4]George R. Zodrow.，Property Tax Incidence and the Mix of State and Local Finance of Local Expenditures[J]，Tax Analysts，2008（5）.

[5]丁成日.理论和国际经验对中国房地产税发展的启迪[J].研究报告，2005（50）.

第7篇：土地征收的含义范文

【关键词】 新型城镇化 农村居民 意向 影响因素 江西

一、引言

我国自“十”明确提出新型城镇化发展路径以来，人口的城镇化已成为城镇化发展的核心，当前的城镇化更加注重发展的质量，也更加体现以人为本的发展方向。为有序推进农村人口市民化，将有能力、有意愿并长期在城镇务工、经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民，切实解决好“三个1亿人”的问题，我国政府分别从土地、金融、税收、住房等方面做了许多政策性调整，江西省也不例外。但是，到2013年末，江西省城镇化率依然落后于全国平均水平5个百分点，仅为48.87%，其中，宜春市城市化率最低，仅有41.78%，与全国平均水平相差近12个百分点（见图1）。因此，江西省城镇化发展任务还很艰巨。为此，本文在对江西省农村居民城镇化意向及其影响因素进行调查并实证分析的基础上，为改善农村居民城镇化意向提出对策。

二、江西省农村居民城镇化意向调查分析

为深入了解江西省农村居民城镇化意向，本文从农村居民愿意进入城市的意愿程度、愿意进入的城市类型和可能进入城市的时间段三个角度对江西省农村居民城镇化意向进行了调查。发放调查问卷500份，回收有效问卷428份，回收率85.3%，调查对象考虑了不同年龄段、不同性别、不同文化水平等，比例合理。调查结果如表1所示。

从表1可以看出，被调查农村居民愿意进入城市的只有40.57%，比例并不高，不愿意和不确定进城的居民占了近60%，这说明江西省城镇化的任务还很艰巨。从可能进入城镇时间段调查可以看出，一年以内可能进入城镇的只有15.09%，但有86.79%的农村居民最终可能进入城镇，说明虽然城镇化步伐艰难，但城镇对大多数农村居民有很强的吸引力。从愿意进入城市类型的调查结果可以看出，想进入大中城市的农村居民依然占绝大部分，占比达73.59%。

三、江西省农村居民城镇化意向影响因素分析

1、指标的确定与度量

对农村居民城镇化意向影响因素进行研究的学者较多，研究结果各不相同。如文军（2001）从国家层面对农民进入城市的动机进行了深入研究，认为农民选择城市是理性选择的结果，但该理性选择的结果会受到农民素质、家庭观念、传统观念、制度安排、城乡富裕程度差异等因素的影响。蒋乃华（2002）在对江苏农民城市化意愿的考察中发现，农民在城市能否就业及子女能否在城市就学是影响农民是否愿意进城的主要因素。李君（2008）在对河南农村居民城市化意向的影响因素中提到，个人偏好、邻里关系和环境偏好会影响农户的选择行为。蔡玲、徐楚桥（2009）在对武汉市农民工留城意愿影响因素的分析中发现，是否愿意退地、配偶是否在城市和对城市社区的认同感对农民工是否选择留在城市有明显的相关性。王华、彭华（2009）在对广州郊区农民的城市化意向的影响因素研究中则提到，获得更多的机会或收益是农民选择迁出农村的主要因素。金艳清（2011）则提出我国农村居民城镇化意向主要是受城市住房价格、社会保障制度、医疗保障以及城乡教育资源的差异等因素的影响。朱琳、刘彦随（2012）在对河北郸城农村居民城市化意向影响因素的研究中也认为，生活环境和受教育水平是农民进城的最大动力。

我们在对农村居民进行实地调研的过程中发现，创业环境、城市居民对农民工的歧视、恋乡情结、城市居民之间的人际沟通状况等因素可能也会影响农村居民进城意向。

通过咨询多位研究农村居民城市化方面的专家，再结合学者们的观点和实际调查访问结果，最终初步确定了30个影响江西省农村居民城市化意向的影响因素，如表2所示。

根据以上确定的指标，依据李克特量表原理，设计量表来开展调查。为了使影响程度的判断容易，又可满足研究要求，我们把每个指标影响的明显程度分为5个等级，分别为极不符合、不符合、不能确定、符合、非常符合，并分别用1、2、3、4、5五个数字来表示。

2、调查对象的选择

考虑到影响江西省农村居民城镇化意向因素的复杂性，为了更准确地反映农村居民城镇化意向影响因素的实际状况，本文对调查对象在有农村户口的前提下还有一定的选择性。从表3可以看出，调查对象性别比例合适，年龄、职业、收入水平和文化水平四个方面虽有部分集中，但也覆盖全面，能较好地反映总体样本状况。

3、江西省农村居民城镇化意向影响因素分析

（1）影响因素检验与确定。为了确定以上30个因素是否合理，本文根据主成分分析法得出的各因子载荷得分状况，依据共同度过小或各变量在不同公因子上的载荷同时过大或过小应该删除的原则，采用逐步分析法先后去除了x1、x26、x25、x10、x30、x18、x16、x21、x17共9个变量，最后确定剩下的21个因素为影响江西省农村居民城市化意向的因素。

对剩下的21个因素数据进行了KMO and Bartlett's，检验和主成分分析，得到KMO值为0.763，Bartlett's球状检验的显著性水平（Sig.=0.000）远远小于0.05。说明数据有效，且利用其做因子分析非常适合。在取特征值为1的条件下，通过正交旋转得到9个公共因子（见表4），累计方差贡献率达到65.88%，说明这8个公共因子基本能概括21个因素的特征。

（2）影响因素分析。根据正交旋转结果可得到各公共因子方差贡献率（见表5），其大小可以表示该公共因子所对应因素的重要程度。

F1包含城市就业（x2）、城市生活成本（x3）、城市住房价格（x6）和农村居民享受的扶持政（x29）四个指标，根据指标实际含义，将其命名“经济因素”，其方差贡献率为13.2%，是影响农村居民选择城市生活的第一大因素。这是农村居民理性思考的结果，因为农村居民进城首先考虑的就是生存问题。城镇就业相对困难、城镇住房价格和生活成本过高，都会导致进城居民生存困难，而近年来农村居民享受的扶持政策逐渐增加又会使得农村生存成本更低，生存环境更好，这些都会使得农村居民在选择是否进城时权衡再三，也是阻碍大多农村居民进城的最重要因素。

F2包括社会保险机制（x11）、医疗服务（x12）、文化生活（x13）、基础设施（x14）和城市消费选择的多样性（x15）五个指标，根据实际含义，将其命名为“服务因素”，其方差贡献率为11.56%，是影响农村居民城镇化的第二大因素。可以看出，对于大多有能力进城的农村居民来说，选择城市生活非常看重的一点就是城市的服务。由于国家资源配置的城市倾向，使得城市有更完备的保险机制、更高的教育医疗服务水平、更加丰富的文化生活、更好的基础设施和更多样化的消费选择。

F3包含农村信息闭塞（x23）和城市具有比农村更多的成功的机会（x19）两个指标，根据实际含义，将其命名“信息因素”，其方差贡献率为8.10%，是影响农村居民城镇化的第三大因素。农村信息相对闭塞或滞后，发展机会少，很多农村居民在农村无法及时有效地获取所需信息，难以实现其远大理想。开阔眼界、实现理想正是很多有志农村居民特别是青壮年愿意进城的一个很大的推动因素。

F4包含亲人或友人是否居住城市（x27）和亲人的观点（x28）两个指标，根据实际含义，将其命名为“亲情因素”，其方差贡献率为7.44%，是影响农村居民城镇化的第四大因素。农村居民进城务工依靠的是亲友的帮扶和长辈的支持，居住城市的亲友可为农村居民进城务工提供落脚地，是其进城后社会关系网络的核心；而长辈是进城农村居民的后盾，在孩子的陪护、家务的分担等方面作用明显，他们的意见和建议极大程度上影响着农村居民进城的选择。

F5包含坚守祖业的传统思想（x20）和农村创业容易与否（x24）两个指标，根据实际含义，将其命名为“观念因素”，其方差贡献率为6.58%，是影响农村居民城镇化的第五大因素。坚守祖业是老一辈农村居民根深蒂固的思想，也影响着部分年轻人。部分农村居民不愿进入城市的一大原因就是不愿放弃农村的祖屋，且只懂农田管理或畜牧渔业养殖等农业方面的知识，这是他们生存的根本。随着新农村建设的加强，农村创业的机会增多，更加加深了他们在农村也同样能出人头地的观念，这种观念会进一步阻碍其城镇化的脚步。

F6包含是否需要脱离土地（x7）和城市工作节奏或时间长短（x8）两个指标，根据实际含义，将其命名为“土地因素”，其方差贡献率为6.55%，是影响农村居民城市化的第六大因素。农村居民有了土地，吃、穿、住都有了保障。是否脱离土地是那些曾经在城镇务工、生活过一段时间，并深刻感受到巨大就业和住房压力的农村居民考虑的重要方面。

F7包含自身文化程度或技能（x5）和土地征收或补偿手续繁杂（x22）两个指标，根据主要变量含义，将其命名为“素养因素”，其方差贡献率为6.41%，是影响农村居民城市化的第七大因素。自身文化程度或技能的高低，决定着农村居民的能力、信心和勇气。文化程度或技能越高则生存能力越强，见识越广，信心和勇气也越足，这些因素是拥有这些素养的农村居民进城的巨大内在动力。

F8包含城市户口安置困难（x4）和乡土观念引起的恋乡情结（x9）两个指标，根据主要变量含义，将其命名“户口因素”，其方差贡献率为6.22%，是影响农村居民城市化的第因素。户口的安置与社会保障、孩子就学、甚至就业紧密相关，很多有能力的务工人员非常看重。大城市的务工人员因为户口问题得不到解决而导致孩子就学、就业困难，没有医疗保障最终无奈回归农村的不在少数。

四、提高江西农村居民城市化意向的建议

1、合理控制城市住房价格，努力提高城市就业能力

关于控制城市住房价格，一方面，政府应更合理地实施宏观调控，市场对房产的有效需求让市场自行调节，无需过多干涉，对投资性需求要合理引导、规范，对投机性需求要坚决打击。另一方面，政府应加强保障房工程建设，加大公租房、廉租房、经济适用房建设力度，公开、公平、公正地实施保障房资源管理，尽最大努力使进城务工农民有房住，甚至是有自己的房住。要提高城市就业能力，省委省政府应当在加大招商引资力度，引进外资和承接沿海国内产业转移的同时，努力做好对本土企业的扶持与培养，特别要加大对中小企业的资助和支持力度，大力发展民营经济，具体可以从区域企业金融政策、税收政策、土地政策等方面着手，以增加城市的就业岗位，提高进城农村居民的就业率。

2、加强农村信息化建设，提高农村居民自身素养

农村信息较城市相对闭塞，有效信息获取困难，这就导致农村与城市获取成功的机会差距很大。在推进农村居民城镇化的进程中，政府应引导电信、联通、移动等相关企业加强农村地区的信息化基础设施建设，特别是加强农村地区国际互联网、手机4G网络的基础设施建设，让农村地区能在第一时间接受到国内外的最新信息。同时，还必须加大对农村居民的技能和文化素质培训方面的投入，加强对教育与技能需要的宣传，增强农村居民的社会竞争意识，提高农村居民的文化水平和工作技能，提升自身竞争力，在提高农村居民获取就业机会能力的同时，也增强其面对困难的信心和勇气。

3、努力改善土地相关政策，降低城市落户门槛

土地政策与户口政策是城镇化建设的难点也是关键点，土地相关政策涉及土地征收及补偿制度、土地发展权制度及土地流转制度等。首先，地方政府应该明确征地补偿实体内容，简化土地征收补偿手续，并以正当的程序来规制和监督政府的行为，以确保土地征收补偿的公平性。其次，应建立土地发展权制度，确定土地发展权的归属，确保农民对土地享有增值收益权，并完善土地流转政策或制度。最后，应合理放松落户条件。拥有城市户口，就意味着孩子就学更加方便、医疗保险更好、就业机会更多，地位处于相对弱势的农村居民非常看重。只有减少对农村居民进城落户的户口制约，才能让大批有能力进城的农村居民拥有进城的动力。具体可以以进城务工农民在城市工作年限，进城务工农民在其所在单位的表现或对社会的贡献程度为标准合理放松落户条件。

4、消除传统观念，减轻进城务工人员的恋乡、恋友情节

要消除固守祖业的传统观念，减轻进城务工人员的恋乡、恋友情节并不容易。消除传统观念，可从加强农村居民的教育入手，多加宣传城市先进理念，争取让更多的农村居民充分了解城市服务，减少他们对城市认识的局限。进城务工人员恋乡、恋友情节的产生主要原因在于距离导致的对家人、友人的思念之情及工作、交友中受挫产生的归退之意。针对这种情况，首先，地方政府应该引导企业培养良好的企业文化，要以人为本，多关爱、尊重员工，给进城务工人员更好的就业环境；其次，各级政府应该努力提高自身执政服务水平，努力改善区域治安环境，给进城务工人员良好的生活、居住环境。

【参考文献】

[1] 文军：当代中国农村人口非农化的根本动因――谈《寻求生存――当代农村外出人口的社会学研究》[J].开放时代，2001（10）.

[2] 蒋乃华、封进：农村城市化进程中的农民意愿考察――对江苏的实证分析[J].管理世界，2002（2）.

[3] 李君、李小建：农村居民迁居意愿影响因素分析[J].经济地理，2008（3）.

[4] 蔡玲、徐楚桥：农民工留城意愿影响因素分析：基于武汉市的实证调查[J].中国农业大学学报（社会科学版），2009（1）.

[5] 王华、彭华：城市化进程中郊区农民迁移意愿模型：对广州的实证研究[J].地理科学，2009（1）.

[6] 金艳清：我国城市化发展成长上限系统基模分析[J].北京劳动保障职业学院学报，2011（4）.

第8篇：土地征收的含义范文

“公共利益”，这个随西方经济学而来的词汇，伴着我国的改革开放进程，已经成为社会的共识，不但频繁出现在学者论文、媒体报道乃至文学作品中，甚至成为制度、法律设计的核心话语之一。

我国《宪法》第十条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。在第十三条第三款又明确，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

相应地，《土地管理法》第二条第四款明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

有人统计，我国现阶段使用“公共利益”一词的法律法规有50多部，涵盖了《立法法》、《民法通则》、《合同法》、《专利法》等多部重要法律。

在土地管理领域，“政府只有出于公共利益目的时才能行使征地权”，是一些专家学者出于对现行征地制度中地方政府“以地谋财”、“与民争利”等现象的不满而设计的理想征地制度。“公共利益”在这里既是制度的核心，也是行为的边界：只要不是公共利益项目，土地使用权人或土地所有人就可以直接与开发商谈判，以决定是否转让或如何转让――用市场调节土地转让行为和转让利益。一切设计都如此完美，以至于大多数人都相信这才是最公平的土地征收制度。

然而，什么是“公共利益”?一些法学家指出，所谓公共利益，是指不特定的社会成员所享有的利益。那么，按照这个概念，政府征收土地建造一个大型公共游乐场，既带动了就业，又能使许多人享受乐趣，算不算“公共利益”?占用土地建设高尔夫球场、进行别墅开发带动一方经济发展使很多人受益，算不算“公共利益”?政府机关占地数千亩，改变了工作环境、提高了“行政效率”，是不是“公共利益”?反之，那些被公认为“公共利益”的项目例如学校、幼儿园、医院等，如果私人投资有了盈利目的，还是不是“公共利益”?

当人们提出这些质疑时，才发现法律中的“公共利益”是如此的语焉不详，没有哪一条能够准确告诉人们怎样才是对的，怎样才是错的――只是一个抽象性价值理念。

挡箭牌?抑或陷阱?

非但如此，当这个理想观念降落在现实纬度的时候，人们才发现这个“物件”不但被天真地夸大了，而且发生着与人们预想相反的结局：现实中，许多违法用地案件都有“公共利益”的影子。

――著名的“铁本案件”，一些涉案人员至今都觉得自己“冤枉”，因为整个项目都是为了地方的经济发展，是为了“公共利益”。

――某省新区违法用地、大学城违法圈地被查处。受处分干部高调复出后，为自己大摆庆功宴，宣称为地方“公共利益”受处分“并不丢人”。

――在某省，当有关部门调查其土地利用情况时，一些地方领导公开宣称：“为本地的经济发展丢官、坐牢――值得!”言外之意是因“公共利益”而为，不怕被查处。

看看那些开发区、工业园区违法占地，那些高尔夫球场、别墅群、度假村等，哪一个不是打着“公共利益”的旗号?对一些地方而言，“公共利益”几乎是违法用地的一面“挡箭牌”，只要沾上点“公共利益”的气息，项目都能一路绿灯，即使被查处也在所不惜。如此，对社会而言“公共利益”岂不是一个美丽“陷阱”?

“公共利益”成为法律难以承受之重

一个被全社会寄予厚望的价值诉求，一条改革开放的标志性词汇，何以成了一个美丽的“陷阱”?

大约缘于两个方面：一是“公共利益”本身概念上的不确定性；二是公有制的制度性原因。

首先，“公共利益”在不同的人群、不同的领域、不同的社会发展阶段、不同的经济水平等条件下，标准并不相同。在不发达的地区，“公共利益”可能就是一条公路、一些基础设施；而在发达地区，“公共利益”则可能是高级公共休闲场所，标准的不确定性导致法律上无法对其准确界定。同时，现实中许多项目诸如医院、学校、工厂等都兼具公益性和非公益性，法律上又如何能区分清楚?

法学家王利明教授在谈《物权法》出台时，曾举例说明这个问题：例如，拆除一片小区的住房进行旧城改造，有人会认为这是符合公共利益的，因为这能够整治市容，改善城市环境。也有人认为保留旧房可以保留本地传统和历史文化，而这也是符合公共利益。由此可以看出，对公共利益的看法确实会因人而异。王利明认为，公共利益概念的宽泛性、内容的不确定性、认识的主观性、利益层次的复杂性等决定了法律无法准确界定其概念与范围。“公共利益”界定是《物权法》“不能承受之重”。

在美国，法律规定只有把土地转为公用的条件下，国家动用征收权才是合法合理的。而“公用”有三个含义：第一是指政府拥有，也就是用于某种政府用途如修建一个军事基地或建一所学校；第二是指向公众开放使用，让公众有机会共享，如修建市政公用设施；第三是用于公共利益。公共利益之说最早起源于40年代，之后逐渐在美国所有的州得到公认，现在所有“公用”的定义几乎都建立在公共利益的基础上。

然而，美国法律并没有就什么叫公共利益作出更精确的界定。即使有一些州法院尝试进行详细的规定，最后往往更倾向于尊重和维护政府机关所作出的决定。法院认为，公共利益的定义权应该交给议会、民选代表或者是交由人民来决定。如此，“公共利益”又回到了原点――政府或公众说了算。

为什么美国法律也难以精确地解释公共利益?美国哥伦比亚大学法学院教授托马斯・米勒认为，因为在这个过程中涉及到太多的不同利益和价值，这些利益和价值本身很难用法律去衡量。例如，随着社会经济发展，城市要改造、土地要整合，政府就要行使土地征收权，这是经济进一步发展和升级的需要，很难说不是公共利益，但却难以用法律去评价或衡量。“公共利益”的不确定性，使其法律界定成为世界性难题。

如果说西方国家不能有效准确界定“公共利益”，仅仅是因为其概念自身的问题，那么在中国，则因体制问题更加重其“水土不服”。在西方，“公共利益”作为社会福祉强调的是社会公益，其存在基础是财产私有制。在私有制社会，私有产权是社会产权结构的主体部分，非常明晰且受法律保护。“公共利益”的提出，是在限制公权对私权侵犯的前提下强调社会公益最大化，强调尽可能少的给私有财产造成损失同时公共福利最优。

相反，我国作为公有制国家，公有产权是普遍产权而私有产权往往成为特例。公有制条件下，国家主导的经济增长模式决定了几乎所有的项目都可以归结为“公共利益”目的，或者说公共利益已经最大化到滥觞的程度。无论是工业园区、开发区还是大学城，哪一项是为私人的?哪一项不符合“公共利益”的原则?既然项目具有“公共性”，

当然可以“公共利益”的理由行使征收权。所以，原本就是公权为主体的国家，再过分强调“公共利益”，更强化了公权的强势，也使公共利益的范围更加难以把握。

原本想通过界定“公共利益”来保护私权不受侵犯，最后却使“公共利益”成为众多违法用地的理由，“公共利益”成了整个法律难以承受之重――这大概是引进“公共利益”概念之初没有想到的。

现实操作困境

为使“公共利益”理念具有现实操作价值，各种探索实践都在进行。例如，一些专家提议用列举法编制公用项目目录，凡是符合目录的，都属于符合公共利益的，国家可以行使土地征收权。

相对于只有抽象概念而言，这种列举法无疑能使“公共利益”具有可操作性，也能在某一时段上约束一些地方以“公共利益”名义的违法用地行为。然而，“公共利益”内涵的无法穷尽性，使再大的目录也难以完全容纳所有的项目。其次，统一的目录难以涵盖因地区、经济水平等差异形成的局部的“公共利益”项目，最终只能列举一些社会最基本的公益项目如国防、公共设施等，而现实中发生“越界”的恰恰是那些具有局部公益性的“特色”项目。最后，目录随着社会的发展频繁调整也影响其现实操作h生。

在韩国，其《土地征收法》中对公共利益项目也采用了列举的方法，包括：有关国防、军事事业；铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、燃气、广播、气象观测等建设事业；国家或地方共同团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业；国家或地方公共团体指派的建设者，由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地事业等。然而，由于公共利益的难以穷尽性，使原本应是公共利益的项目被排斥在外，非公共利益项目可能被包含其中，不但增加了现实的不合理性，也增加了操作的难度。这项制度的执行结果同样不尽人意。

另有专家提出，通过建立公共利益认定机制，即设置一些具有一定独立性的认定机构，公允地评价每一个项目是否具有公益性，从而决定国家能否行使土地征收权。应当说，这是一个极具制度性创意的建议，它解决了“‘公共利益’谁说了算”这一根本性难题，同时又使征地制度更加程序化、严密化，若能推行也将使国土资源管理工作前进一大步。然而，认定机制又是依据什么标准来评价项目是否符合“公共利益”?这似乎又回到了事情的起点。

我国的台湾省就采用了这种方法，每一个项目，都请一批与项目毫无利益关系的学者或专家去论证其公益性。但最后的结果却往往是所有的项目都能因具有公益性而获得通过，而现实中却因又具有很大的非公益性而遭到社会的谴责。要么就是一个项目久拖不决，甚至成为竞选的砝码。以至于一些台湾学者感叹：“公共利益”是无法定义的。

程序正义：“公共利益”视角的制度选择

应当看到，“公共利益”作为一种价值理念，折射了人们对社会公平、正义的追求。在这一点上公有制与私有制是如此的接近，话语也如此的一致，“公共利益”如同一枚硬币的两面：一面是社会公益最大化，一面是限制公权对私权的侵犯。

现实中，随着社会的发展国家为公益而动用土地征收权是不可避免的，关键是如何将私人的损失降到最小，也即如何充分合理补偿――这也是我国公众要求界定“公共利益”范围的初衷。既然目的如此，如果避开“公共利益”的实体性争议，走“法律程序性正义”路径，则是一个更有价值的选择。

首先，法律虽然无法准确界定“公共利益”的内涵，但可以通过一系列条款来保证被征地人在征地过程(程序)中充分行使其应有的权利。其一是知情权，即在使用权人或土地所有人的土地被国家征收之前，他有权利被告知，也有权利在法庭就项目的合法性表达自己的意见。其二是听证权，即政府有关部门一旦决定行使土地征收权，就应举行相应的听证会议，邀请公众参加，公众可以表达他们的意见，甚至就项目的规划表示反对。其三是诉讼权，即公众如果有足够的证据证明项目的非公益性或危害性，可以向法庭提讼，如果对方没有相反的证据，法庭可以宣布取消该项目。

其次，如果公众对项目没有质疑或质疑被正当反驳，就意味着项目被通过而继续进入下一阶段――国家要实际动用土地征收权。同时程序也进入第二阶段――补偿谈判。在这个阶段，法律的作用在于保证双方公平、对等的谈判。一方面征收方可以向被征地人提出补偿报价，被征地人也有权出示通过评估机构评估的资产价值资料，向征收方提出补偿数量要求。如果双方通过磋商达成一致，结局是政府购买――有关部门出钱购买土地，被征收人让渡产权。如果双方无法就补偿额度达成一致意见，程序进入第三阶段――政府强制征收。在这个阶段政府向法院提讼，最后由法院裁决补偿数额，进入执行。当然，双方也可以庭外和解或通过仲裁机构调解、仲裁来解决补偿纠纷。

在这里，“公共利益”能否准确界定并不是最重要的，重要的在于公众在从立项到征地到补偿的整个过程中都完全参与，能够充分表达自己的意向且这些意向受到法律的尊重，最后获取充分的补偿――这就是法理上所称的“程序正义”。

第9篇：土地征收的含义范文

关键词：城镇化；城乡统一；建设用地

中图分类号：D616 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）20-0081-02

一、城镇化发展道路

所谓城镇化，是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使产业结构不断优化、规模不断扩大，资源利用效率不断提高的一种历史过程。

首先需要弄清为什么要城镇化，根本的原因是使用集约的方式提供公共产品等以提升人们的生活品质。城镇化是一种集中的居住方式，因为集中居住，很多公共产品的空间成本下降，因此，使用公共性消费变得经济，还通过居住的集中带来共用品的便利，比较便宜地获得如商业、旅游、教育、卫生等服务。

我国早已提出过城镇化，在实践过程中并不理想，各地政府主要是依靠征地来实现城市的扩张，一方面彰显城市化进程，另一方面也是为了增加财政收入。在政府征地过程中产生了大量社会矛盾，一些失地农民被迫进入城市，但由于城乡二元户籍制度的存在，使得他们不能顺利转化成为市民，最终成为穿梭于城市间的农民工，增加了社会不稳定因素，与此同时，城市所征得的土地利用率比较低，集约化程度不高，产业结构不合理导致大量土地污染浪费等现象。

党的十八届三中全会的《决定》中提出，“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。”这就为今后的改革指引了方向，绘就了蓝图。

在今后的城镇化过程中，要注意加强人的城镇化。这就需要加快户籍制度改革，破除城乡二元户籍制度，使农村人口能够平等的享受医疗、住房、教育等政策，使符合条件的农村人口能够享受城镇化过程所带来的红利。

同时，新一轮城镇化应当是城市的再城镇化与农村的城镇化同步进行。所谓城市的再城镇化是指改变以往城市盲目扩张的征地模式，转向集约化用地，加强城市内部的城镇化，改变城市产业布局，充分利用城市内部闲置土地，提高土地利用效率，缩小征地范围等；所谓农村的城镇化是指推动农民向乡镇或者市县集中，随着青壮年农村人口的外出务工，农村留守人员逐渐减少，大量自然村逐步减少乃至消失，这种情况导致大量分散的农村宅基地得不到充分利用，同时国家的公共投入也不能发挥最大效益，因此，推动农村的城镇化则可以集中农村闲置土地进行再次开发利用，同时国家又可以实现公共服务效益最大化，使更多的农村人口享受到优质的生活环境。

二、城乡统一的建设用地市场

根据我国土地所有制形式，建设用地包括城市建设用地与农村集体建设用地，农村集体建设用地又包括宅基地、集体公益性建设用地、集体经营性建设用地，其中集体经营性建设用地主要是乡镇村企业用地。

党的十八届三中全会《决定》中在加快完善现代市场体系一节中明确提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”

对于城市建设用地的审批及规划已经有了比较成熟的法律规定加以保障，市场化程度相对较高，此次《决定》中明确提出了农村集体经营性建设用地的市场化操作，打破了之前集体土地使用权不得出让、转让或出租的规定，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，充分发挥市场配置土地的基础性作用。

（一）在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价

在涉及土地出让、租赁、入股等行为之前，首先需要清楚土地主体是谁，之后才能根据主体的意思表示做出行为。

1.农村集体土地主体的再确定

我国传统的集体所有制确立的“三级所有，队为基础”体制早已发生变异，取代而建立的乡是我国基层地方政权建制，已不具有原农民集体的基本含义；取代生产大队而建立的村民委员会已成为基层群众自治组织的自治机构，职权偏向行政事务，如果将土地产权行使主体归其所有，必定职权混乱，造成村干部越俎代庖；随着生产队解体而相应建立的村民小组组织松散，职能弱化，无力与原生产队一样对土地进行有效管理和配置。

因此应确立新的农村组织作为农民集体土地权利主体，该组织同样由村民大会产生，新产生的组织与村委会平级，以防村干部个人行为对土地所有制造成侵害；由于大部分土地所有权属于村民小组，因此可以由村民小组组长组成该组织，以村委会、乡镇政府为集体土地产权的辅助执行机构，其功能主要在于调节变化中的集体土地关系，协助集体土地权利主体抵抗市场风险。如下图：

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集体土地权利的行使代表农民集体的意愿和利益，新型农村组织采用民主集中制的方法共同决策，集体表决集体负责，最终做出对集体土地的经营管理决定。新产生的组织受到村民大会和全体村民的监督，本小组内村民有权利对侵害其土地利益的组长提出罢免案或质询案，经多数人同意，村民大会应撤销组长职务并撤销其侵害行为。

2.城市建设用地主体权力的定位

《决定》中提到建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。

《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。而代表国家行使权力的则是政府，现实生活中，政府不仅直接经营土地，而且控制这个土地交易过程，在其中有绝对优势，形成了对土地市场的垄断，于是市场便难以发挥作用，与《决定》内容相悖。

因此，需要对政府权力进行限制，实现政府职能的转变，城市建设用地作为一种特殊商品，已能够通过市场招拍挂等形式确定土地价格，政府在其中完全可以仅负责审批与监督等，从而把更多的精力放在威武生态、改善环境，做好社会保障等公益事业上来。

（二）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制

缩小征地范围，首先充分利用存量建设用地，将一些城市内、农村中的闲置存量用地盘活，保证地区经济增长的合理空间；其次，制定负面清单限定征地范围，将营利项目通过负面清单剥离出去，由市场来解决。最后，对于必须予以征收的有关公共利益的用地，严格规范征地程序[1]。

所谓合理，即不能按以往“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”的内容予以补偿，应该按照土地征收后的功能或用途予以补偿，并参考土地区位价值。

在征地过程中要维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权，逐步建立完善征地补偿争议的协调裁决机制，针对实践中往往由土地管理部门和村委会进行谈判，决定征收及补偿等有关问题的做法，应完善协商机制，让农户选派代表直接参加谈判，以更好地维护自身利益。对不服土地征收行为、补偿标准问题赋予被征收土地农民及其集体有提起行政的权利[2]。

（三）扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条详细规定了公共利益的范围，具体包括一是国防和外交的需要；二是由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；三是由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；四是由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；五是由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；六是法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

扩大国有土地有偿使用范围，就是要减少土地的划拨，除了军事、国家安全基础设施建设、扶贫等项目采取划拨形式外，其他项目都应实现有偿使用。

（四）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益

由于农民在土地增值过程中并未投入资源，很大程度上是由于占据地理优势从而获得土地增值成果，若全部将土地增值收益归还农民不尽合理，若象以往仅象征性的补偿农民也不合适，因此，需要建立公平的土地收益分配机制。

在集体经营性建设用地进入土地交易市场后，需地方应补偿供地方，供地方可以采用土地入股、土地出租、土地抵押等土地流转形式或者在需地方单位就业等形式享受土地增值收益，但与此同时，国家对于土地的规划、基础设施的投入等都需要大量人力物力财力，因此，在双方交易过程中，国家可以通过税收的形式适当收回成本。

在公益性用地征收过程中，国家应当根据今后土地用途、土地区位等合理补偿失地农民，尽可能的情况下返聘失地农民。

（五）完善土地租赁、转让、抵押二级市场

建立统一的土地交易市场，使城市建设用地与集体经营性建设用地平等进入、公平交易，集体经营性建设用地不需要实现变为国有，从而使两种所有制土地权利平等，实现同等入市，同价同权，保障农村集体土地权益，缩小城乡二元结构差异，打破国家对建设用地市场的垄断，从而使农民直接分享土地增值的成果。

对于统一的土地交易市场，可以是由相关国家机关予以审核颁发资质，市场化运营，农民将自己闲置的集体经营性建设用地予以申报，将土地使用权证等予以抵押，通过土地交易市场收集闲置分散的集体经营性建设用地，再通过“增减挂钩”政策获取相对集中的集体经营性建设用地，对获取的集中土地通过招拍挂等形式予以流转，从而实现集体土地增值的成果可以由农民共享[3]。

参考文献：

[1]刘守英.中国土地制度改革的方向与途径[J].上海国土资源，2014（1）：1-8.

[2]王燕霞.新形势下农村土地制度改革研究[J].河北法学，2014（4）：139-148.