农村宅基地流转政策精选(九篇)

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第1篇：农村宅基地流转政策范文

关键词：农村；宅基地使用权；流转

中图分类号：S－9　文献标识码：A　文章编号：1674－0432(2011)－05－0067－1

农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民)在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。农村宅基地使用权作为维系几亿农民基本生存权利的基础，是我国特有的、为农村居民所享有的一项基本福利制度。

1　我国农村宅基地使用权流转的现状分析

1.1我国农村宅基地使用权流转问题目前没有专门的立法，而是大多直接或间接的散见于一些法律法规中

如我国《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部2004年的《关于加强农村宅基地管理的意见》中指出：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2007年通过的《中华人民共和国物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从内容上看，我国并没有禁止农民房屋买卖和农村宅基地使用权流转，但对农村宅基地使用权流转进行了严格的限制。

1.2利益的驱动使得农村宅基地使用权在法律规制外的隐性流转日益频繁

据中国土地学会的一项调查，浙江义乌1997年4月至2000年，发生了3223宗农村宅基地使用权转让，其中30％左右卖给外村村民，15％左右卖给城镇居民。国土资源部国土勘测规划院近年在北京郊区的调查表明，北京城乡结合部约有三分之一的宅基地存在“地下交易”。

1.3由农村宅基地使用权流转引发的各种问题日益增多

农村宅基地使用权流转从条件、方式、期限等方面，都缺乏明确的法律法规和政策的规定指导，增加了管理的难度，同时大量农村宅基地的隐性流转也严重影响了正常的土地市场秩序，由此引发的大量权属混乱和利益纠纷，已经成为影响我国农村社会稳定与发展的重要因素之一。

2　我国农村宅基地使用权流转的必要性分析

2.1农村宅基地使用权流转有利于优化农村土地资源配置

现阶段，我国农村宅基地由于种种原因出现闲置的情况十分普遍。调查表明，河北邯郸县90％以上的村不同程度的存在空心现象，一些宅基地长期荒芜，房屋坍塌破败，全县225个村中，空心面积达2万余亩，占村庄总面积的1／3左右。有条件地适当放开农村宅基地使用权流转可以有效克服农村宅基地被闲置的现状，有利于农村宅基地价值的充分展现和耕地保护，从而实现农村土地资源的优化配置。

2.2农村宅基地使用权流转有利于改善农民融资环境

目前，越来越多的农村家庭在扩大生产规模、调整生产结构时，经常会遇到资金短缺的问题，而农村良好融资环境和社会信用体系的缺乏，使大部分农民除了拿房产作为信用担保外，没有其他途径能够获得信用贷款。有条件地适当放开农村宅基地使用权流转可以改善农民的融资渠道，使农民获得稳定的资金，有利于农村产业结构的调整和农民收入的提高。

2.3农村宅基地使用权流转有利于加快城乡一体化建设

城乡一体化建设不仅包括城乡之间各种人力、物力等资源的自由流动，还应包括商品市场、土地市场的一体化。随着城市化进程的加快，原有的城乡壁垒被打破，在土地权利方面，就是要消除对集体土地的歧视，允许宅基地自由流转，赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位。

3　完善我国农村宅基地使用权流转的建议

3.1不断完善和创新现行的农村宅基地法律制度，渐进式的逐步放开农村宅基地使用权流转

建立完善的农村宅基地使用权登记制度，使农民拥有合法的农村房屋产权证和宅基地使用权证，保证农民在宅基地流转过程中的合法权利受到法律的保护。对现有的农村宅基地无偿使用制度进行适当的改革。对于没有宅基地的农民，对其申请的宅基地予以无偿提供；对于已经拥有宅基地或曾经拥有过宅基地的农民，对其申请的宅基地实行有偿提供，并和被流转的宅基地一同参考城市国有土地70年使用期限的规定设定一定的年限。在国家、集体和宅基地使用人之间建立起相应的利益分配机制，使不同权利所有人的权益得到充分体现。

3.2建立规范、有序的农村宅基地使用权流转市场，使农村宅基地使用权流转在阳光下进行

通过引导农户履行必要的手续程序、建立公开透明的流转信息平台、向农民提供政策和法律服务等打造程序规范、操作公开的农村宅基地使用权流转交易平台。借鉴已经成熟的城市建设用地基准价格制度，建立合理的农村宅基地流转价格体系。各级政府协调好相关部门加强对农村宅基地使用权流转市场的监督管理，坚决打击宅基地投机行为，严格保护耕地等。

3.3加强农村社会保障体制建设，为农村宅基地使用权流转提供有力的保障

参照城镇社会保障制度，做好农民社会保障的法制建设，对农民社会保障应遵循的原则、内容、保障项目标准等做出明确的规定。各级政府加大财政投入力度，协调各利益主体的相互关系，逐步建立政府主导型的农村社会保障体系。推动户籍制度改革，消除农民与城镇居民的身份差别，不断提高农村社会福利、养老保险和社会救济水平，建立农村社会保障和城镇社会保障有效衔接的良好机制，为建立城乡统筹的社会保障体系、推动城乡一体化进程打下坚实的基础。

参考文献

[1]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛，2007(1)：19－21

[2].农宅入市，为谁松闸?南方周末，2007(3)：29

第2篇：农村宅基地流转政策范文

Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".

关键词： 农村宅基地；流转机制；退出机制

Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0017-02

0 引言

十八届三中全会明确要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。然而，伴随工业化、城镇化的深入推进，我国农村劳动力大量流动，农户兼业化、村庄空心化趋势仍然明显。积极建立农村宅基地流转退出机制既有助于促进宅基地集约利用，也有助于进一步凸显农民的财产权利。

1 建立宅基地流转退出机制的总体思路

针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，明确宅基地流转的改革思路是先出台政策规范，然后鼓励规范流转，并制定适当的压力政策，完善宅基地流转监管，即建立宅基地流转的“规范――激励――压力”机制；明确宅基地退出的改革思路是先打好基础，引导农户退出宅基地，然后通过合理的补偿与保障制度激励农户主动退出，并针对违规持有宅基地的现象进行打压，即建立宅基地退出的“引导――激励――压力”机制。通过建立合理的宅基地流转与退出机制，规范流转，让符合条件的农户主动地、积极地退出宅基地，以实现耕地面积不减少、建设用地不增加、农村土地节约集约利用的目标，推进社会主义新农村建设，加快统筹城乡发展进程。

2 建立宅基地流转机制

2.1 宅基地流转规范机制

2.1.1 严格限定流转规则，明确规范性目的 主要针对范围、主体、前提条件等流转规则进行严格限定。开展农村宅基地流转的范围应先由村集体经济组织扩展到乡镇集体经济组织内，待改革试点成熟时，可进一步扩展到区县、全市乃至全省范围。现阶段流转主体必须是农村户籍人口，城镇户籍人口不能参与宅基地流转。流转必须符合以下前提条件：必须符合土地利用总体规划、村镇建设规划；必须产权清晰，拥有合法的权属证明，防止违法建筑、小产权房通过农村房屋交易变相合法化；已确定用于挂钩指标归还、地票复垦的农村宅基地不得流转。

2.1.2 组建农村土地交易中心，凸显市场化特征 建立农村土地交易中心是规范宅基地流转的基础设施，是体现公开、公平、公正的市场化交易的重要平台，可以依托国有土地交易中心设立。通过农村土地交易中心，以转让、出租、转租等方式对宅基地进行流转。由于宅基地流转涉及农民权益，在市场化交易的同时，应具有政府参与的交易管理体系，可通过严格流转程序来实现。具体程序应包括“流转主体提交流转申请――国土部门审查申请――公开流转――签订流转合同――国土部门登记备案”。

2.1.3 建立集体建设用地价格评估体系，细化收益分配 合理评估宅基地价格，是在流转中保障农民财产权益的重要途径。可以参照城镇土地估价规程，对包含宅基地在内的集体建设用地进行分等定级，并制定集体建设用地基准地价，作为宅基地流转的政府指导价。流转价格以政府指导价为基础，最终价格由市场决定。通过交易获得的流转价款应根据所有权与使用权的权利不同进行合理分配。流转收益主要归原使用者所有，原宅基地实际占用面积超过规定标准的部分的流转收益归集体经济组织所有，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。

2.1.4 分区域开放宅基地流转，实行阶段式推进 由于宅基地流转对市场、需求、经济发展水平等有一定的要求，并不适合一时间将全部区域纳入流转范围，可分区域、分步骤地逐步推进。具体可分三个阶段：第一阶段设立宅基地流转试点，可选择统筹城乡改革示范区、集体建设用地流转试点区、具备农村土地交易中心等在农村土地流转与利用方面有探索与实践经验的区域设立试点，先行先试；第二阶段在总结试点经验，研究出台相关规范细则的基础上，扩宽到有实际需求的经济水平较高的区域；第三阶段是在制度成熟、多数区域实践顺利的基础上，实行全域开放，全面推进宅基地流转。

2.2 宅基地流转激励机制 农村宅基地的规范流转能够体现出宅基地的财产性价值，提高土地利用效率，调动农户的流转积极性，有利于流转的可持续发展。

2.2.1 加强基础设施配套建设，提高宅基地区位条件 农村宅基地长期以来财产性价值无法凸显的重要原因是区位条件差，因此，加强饮水安全、农村道路、农村电力、农村沼气等农业生活性基础设施建设，加强农村义务教育、农村卫生、农村文化设施等农村社会发展基础设施建设，提升宅基地区位水平，可以增加流转收益，提高农户流转的积极性。

2.2.2 提供宅基地交易的小额贷款支持和优惠政策，为受让方提供融资渠 针对位于地灾区、高山区、危房区等居住条件较差的农户，在流转过程中提供一定的住房补贴，为一般农户提供小额的贷款支持，为农户解决购买与租赁宅基地的资金问题，以鼓励农户参与宅基地流转。

2.3 宅基地流转压力机制 在鼓励农户以规范的途径流转宅基地的同时，还应注重对违法违规流转行为的制止与惩罚，增加非法流转的压力，以疏堵结合的方式完善宅基地流转机制。

2.3.1 加强监管，提高基层执法水平 增加乡镇国土所管理人员、车辆和资金预算，建立宅基地动态巡查制度，提高基层的执法力度，加强宅基地利用与流转监管。

2.3.2 加重处罚，坚决杜绝非法流转 加大非法出租、非法倒卖宅基地的处罚力度，明确不同类型的处罚金额，对非法倒卖宅基地情节严重的给予拘留或拘役处罚。

2.3.3 加强宣传，提高农户守法意识 提倡规范流转的同时加大对非法流转危害与处罚的宣传，提高农户的遵法守法意识与权益保障意识，在农户中产生威慑力，引导农户自觉脱离非法流转的队伍。

3 建立宅基地退出机制

3.1 宅基地退出引导机制

3.1.1 编制村级规划，完善规划引导 编制村级土地利用总体规划、村庄建设规划等村级规划，建立和完善农村人均用地标准[1]，合理确定宅基地的数量、布局和用地规模，因地制宜地规划中心村建设，完善中心村配套基础设施，使之成为吸引力、辐射力的示范村，让农户主动退出原来宅基地而到中心村集中建房。

3.1.2 建立宅基地流转机制，形成制度引导 只有从制度上完善了宅基地流转的机制建设，放开了宅基地申请主体资格的限制，宅基地的退出及集约利用才能有好的制度基础，也有利于推进新农村建设。

3.1.3 健全宅基地整理复垦机制，形成政策引导 现行法规政策提出了“实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”、“鼓励宅基地向中心村、小城镇集中”、“提倡相对集中建设公寓式楼房”等推进农村宅基地整理复垦的要求，在此基础上，国家和地方政府给予一定量的配套资金，积极开展整理复垦规划，完善宅基地整理复垦的政策支持，引导宅基地通过整理复垦方式规范的退出。

3.2 宅基地退出激励机制

3.2.1 建立宅基地退出补偿制度 农户作为理性经济人，只有当补偿制度符合其预期的时候才会考虑退出宅基地。为了充分体现宅基地的用益物权，应考虑多种补偿方式，大致可以分为实物补偿和货币补偿两大类。关于实物补偿，即结合新农村建设，以整理规划为推力[2]，配套基础设施建设，同时国土部门下达一定的启动指标，作为新农村建设周转使用，农户在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了农户退地的积极性，也大大降低了过渡期的开销。关于货币补偿，适合合法拥有一户多宅、已在城镇购房的农户，补偿款分为房屋补偿和宅基地补偿两部分，其中房屋补偿金额可以参照征地补偿标准中对房屋的补偿标准确定，宅基地补偿金额根据宅基地流转价格均价确定。

3.2.2 建立合理的收益分配制度 农村宅基地的退出与利用不仅需要农户积极参与，还需要政府部门的大力推进和集体经济组织的积极配合，因此只有建立起保障政府、集体、农户三方利益的收益分配制度，才能有效推动宅基地的退出与集约利用。农户作为宅基地的实际使用权人，自然应获得宅基地退出补偿的主要部分，集体经济组织作为土地所有权人，也应有所有权收益的体现，二者的分配比例可以参考重庆地票价款分配85：15来确定。政府的参与分配方式则为收取税费。

3.3 宅基地退出压力机制

3.3.1 建立部分宅基地有偿使用制度 压力机制并非针对全部宅基地，面积合规、一户一宅的农户仍然可以无偿使用宅基地。对于超标超占、非法取得的宅基地则应实行有偿使用制度。其中对于合法取得一户多宅的，仅对多余的宅基地收取使用费，并执行累进制计算，即拥有的宅基地数量越多，所缴纳的使用费越高；对于超标超占、非法取得一户多宅的，除了缴纳宅基地使用费，还应收取处罚费用，通过经济利益的约束，使其主动退出宅基地[3]。压力机制的建立不仅促使农户退出多余宅基地，也有利于对违法用地的控制。

3.3.2 建立建新拆旧履约保证金制度 为切实解决“建新不拆旧”问题，在农民申请新的宅基地时，以合同形式要求其缴纳可支付旧房费用的保证金，约定在其新房建成后的规定时间内拆除旧房，将旧宅基地归还本集体经济组织。履约后该保证金如数退还；占新不拆旧，则依法，保证金用于支付执行费用。

参考文献：

[1]黄滟.建立农村宅基地退出补偿机制的思考[J].决策与信息，2012（3）：16-18.

第3篇：农村宅基地流转政策范文

【关键词】农村宅基地；存在问题；对策建议

农村土地问题涉及村民切身利益，受到村民的广泛关注，特别是农村宅基地管理工作涉及内容广泛，具有较强的政策性，但在实际执行中面临复杂的工作环境，特别是在新形势下村民思想更加开放，个人建房问题点多面广、受到众多因素影响，农村地域面积广阔使国土部门难以监管到位，宅基地管理呈现出一些新特点，出现了一些新问题，需要对管理工作进行探究。

一、当前我国农村宅基地管理工作中存在的问题

随着我国城镇化进程加快，越来越多的农村转移劳动力进入城镇就业，但大都在农村保留了宅基地，同时农村宅基地规模也不断扩大，特别是近年来呈现出农村违法建设增多的趋势，对宅基地管理不当则极易引发耕地占用等土地管理问题。当前的农村宅基地管理中，主要存在以下问题：

1、村庄和建房比较散乱，缺乏长远规划

随着村民生活水平提高，农村建房呈现出不在乡村规划范围内建设，在选址和建筑规模上的随意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬头，或是沿着公路和村庄道路“线状”扩张，或是向村庄四周形成“块状”扩张，村庄建设缺乏长远规划，建设随意性差，整体布局不合理，影响了街巷道路的畅通性和村容村貌的整洁程度，浪费了土地资源。

2、政策法规不完善，违法违规占地现象频发

在城镇化进程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋闲置，而现行宅基地管理法规侧重于对新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出机制，导致村民在宅基地使用中没有责任、只有权利，只想多占、不愿推出。当前的土地管理法规对违法违规建设的处理手段为拆除，在实际工作中因为村民投入资金，导致违法违规建设建成后拆除处理存在困难，特别是在建房收费政策取消后，村民误认为无需审批，对宅基地使用存在错误认识，导致违法违规建设增多。同时，新形势下未批先建、少批多占、一户多宅等问题比较突出，或是不在批准点建房，违规多占宅基地现象比较突出，造成宅基地对耕地的占用。

3、点多面广，监管工作存在困难

农村宅基地监督管理需要大量工作，基层国土监管力量相对不足、经费保障较少、执法程序复杂且存在执行难题，无法有效对农村建设进行监督管理，使得农村宅基地监管工作难以到位。同时，因为宅基地的无序扩张，耕地建房比较普遍，一方面造成了违法违规建设，另一方面又造成了耕地占补难以平衡。

二、加强农村宅基地管理的对策建议

1、因地制宜完善村镇发展规划

要结合县域土地利用总体规划等发展规划，结合具体村镇的发展实际，修订完善镇、村土地利用规划，划定建设用地红线，严格控制建设用地总量，合理布局宅基地分布和居民点的数量。要以节约用地为目标，坚持稳定和调整的有序衔接，分散和适度集中相结合的方式，严格控制宅基地用地计划，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地计划，划定宅基地发展红线，严格限定建房和建设区域，防止建设用地无序扩张。

2、完善预防机制，防止违法违规用地问题发生

针对农村违规使用耕地或宅基地建房后难以拆除或拆除成本较高、对群众造成损失的问题，要健全完善有关法规制度，积极采取事前预防措施，有效遏制违法违规占用宅基地或耕地进行建设问题的发生。要加强政策宣传，在明确宅基地范围和用途的基础上，及时向群众宣传有关政策和法律法规，并告知违规后需要拆除，提高群众守法利用宅基地的意识。要健全完善责任体系，针对基层国土监管力量难以有效实现监管全覆盖的实际，加大经费和人员保障，充实基层监管力量，并划定网格区域，由专人负责，提高监管的针对性；要充分发挥基层镇村干部的作用，制定相应制度使社区和村干部负有一定的监管职责，监督本社区或村居内的宅基地使用和建设行为，一旦发现违规违法行为立即上报，及时组织人员进行阻止或拆除，降低违法违规行为的处理成本，把问题消灭在萌芽状态。对于帮助和蓄意支持村民进行违法违规宅基地使用和建设的国土或镇村工作人员，要严肃追责和处理，加大对恶意阻挠执法人员处理违规违法建设行为的村民的打击力度，形成浓厚的工作氛围，有效遏制违法违规用地问题的发生。同时，要妥善处理遗留问题，对确实无法拆除的，要采取相应的手段进行处罚或处理，强化群众的守法意识。

3、落实有关制度，强化农村宅基地管理

要完善各项农村宅基地取得、使用和管理制度，强化对农村宅基地的管理。要规范宅基地申请使用条件，我国有关的土地法规要求一户村民只能拥有一处宅基地，拥有宅基地的面积也都有相应的标准，要进一步细化“一户一宅”原则，按照分户条件和人口宅基地面积标准，科学确定和严格规范宅基地申请条件，对不符合条件的申请不予批准。要完善宅基地使用权取得制度，对由集体经济组织划拨的宅基地，原则上是无偿取得；对房屋继承或购买取得的房屋，可使其取得相应的宅基地使用权。要修订完善宅基地流转和退出制度，通过对闲置宅基地的有效流转，以及对外出人员原有宅基地的退出，盘活农村现有宅基地存量资源，减少农村宅基地闲置、空置现象，进一步完善有关法律法规和市场化流转宅基地制度，有效规范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的现象，适度放宽村民对宅基地的处置权，维护村民的合法权益。要规范宅基地申请报批流程，对申请宅基地的，要对包括申请提出人情况以及土地地类、性质和面积等在内的内容在所在村居进行公示，让所有群众都参与监督，并严格按照有关条件进行检查，确保符合条件且所有村民无异议后再进行审批。

三、结论

综上所述，农村宅基地是农村土地管理的重要内容，科学有效的宅基地管理将改善农村村容村貌、提高宅基地和土地节约集约利用水平、有效保护耕地，从而为新农村建设提供充足的用地保障。

参考文献：

[1]张梦琳.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008（11）.

[2]郭心毅.现行农村土地使用权流转模式分析及评述[J].现代管理科学，2011（1）.

第4篇：农村宅基地流转政策范文

关键词：粮食核心区；农村宅基地；入市流转

中图分类号：F301.1 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

与城镇国有土地相比，我国集体土地无论是在政策支持还是在利用方式中都受到了严格制约，后者的利用条件都要比前者苛刻得多。作为数量最大的建设用地，宅基地粗放利用与城市化进程对空间渴求之间的矛盾日趋白热化。农村宅基地现状却是中国最为独特、最为敏感，也是最难以决断的一项制度[1-2]。我国农村宅基地量多、面大、覆盖范围广，变革宅基地制度理应属于土地制度改革的重要领域。当前，在我国耕地保护更加规范严格前提下，宅基地顺利入市无疑已成为当前土地制度改革的一个关键点。作为粮食核心区的河南省，耕地保护更是任重道远，土地资源却越来越紧缺，与此同时又要面对航空港综合试验区、“米”字形高铁网及配套“一路一带”战略发展。因此，开展农村宅基地入市研究，让农业大省“沉睡的资产”活起来，让人口大省的农民享有更多财产权利，是经济新常态下河南省集体建设用地利用方式和发展模式的重要研究内容。

1 农村宅基地现状及存在问题

1.1 农村宅基地现状

1.1.1 新建住房无序扩张 目前，我国农村新建宅基地在审核趋于严格，但用地区位却比老宅基地要好得多，特别是农民分户后，多数都愿意重新选址建新房。据抽样统计，当前农村中10%～30%的农户拥有一户多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面积下降了10～30 m2，宅基地数量却增加了13.33万hm2。

1.1.2 现状住宅严重超标 据《全国土地利用变更调查报告》，我国新增村庄建设用地总量呈逐年增长态势，农村人均住房面积也是逐年上升。长期以来由于对农村建房缺乏科学有效管理及宅基地免费的使用制度，导致农户超占、乱占，农户人均住宅面积严重超标。目前，全国农村宅基地人均用地约260 m2，河南人均用地约308 m2，二者都远远大于人均用地标准[3]。

1.1.3 存量用地闲置浪费 宅基地中闲置和空心化问题突出。原因如下：农民外出经商、打工及家庭传统的分家方式是宅基地荒废的主要原因；其次，因村民搬进新住宅，旧宅依旧存在而形成闲置；第三，村民老房屋周围有大量自留地，一旦房屋闲置就荒废而无人问津。全国1 333万hm2农村宅基地中有10%～15%于闲置状态，计133.3万～200万hm2；据统计，2013年河南省仅清理整顿的闲置地就可以再建21个郑东新区。

1.1.4 农村宅基地管理失控 尽管法律在宅基地管理上规定的非常严格，但事实上很难实施。首先，因村庄规划滞后，新村建设与旧村改造脱节，政府缺乏对农户新房规划，建新规模得不到控制，加上村民法制观念淡薄，新村中土地乱占滥用，严重影响了村庄统一规划[4]。二是乡镇基层国土所因人手少，致使宅基地执法巡查不到位，很难对本辖区内的农民建房实施有效管控。三是我国土地用途管制是一种用地规模控制制度，属于从上到下一种管控，其末端农民盖房用地一般很少考虑，从而迫使农民新房用地要占用承包地，严重危及耕地保护。

1.1.5 宅基地流转地区差异 不同经济条件地区，农村宅基地流转区域差异极其明显。农村宅基地流转在城市郊区相对较多，在偏远区域流转却很少。在经济发达地区特别是城乡结合部，通过房屋买卖、出租、抵押等流转的宅基地占10%～40%，其流转活跃度要远远高于一般区域。在同一流转半径范围内，农村宅基地活跃程度伴随着距中心城市的距离增加而逐渐降低。河南省宅基地流转呈现较明显“城中村、城乡结合部和一般农村”三个区域。

1.2 农村宅基地制度中存在的问题

1.2.1 所有权主体不清 目前，我国《土地管理法》在一定程度上对农村宅基地的所有、使用权进行了简单约束，但从法律层面上并没有说明村民集体应该如何行使所有权，造成了在农村宅基地使用和管理上出现县、乡、村、组四级主体权责不明、管理混乱，致使农村宅基地确权登记困难并滞后，农户无法行使自己的权利。

1.2.2 用益物权不完整 物权法将宅基地使用权明确为用益物权。又说“宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物权在法律上表达模糊、自相矛盾，存在先天不足。近几年，各地推行村庄整理、集中居住、宅基地换房等一系列活动基本都不考虑农民宅基地的收益权。对于整理节余的建设用地出让收益及增值收益，农民及其集体都享用极少或很难分享。

1.2.3 财产权利无法实现 目前，我国法律法规明文禁止宅基地抵押，也不能将宅基地转让给本集体经济组织以外的个人或组织，而建立在宅基地上的住宅却允许作为贷款的抵押物，使得农户无法对自己的宅基地拥有最终的处置权和经营开发权，不可避免地损害了农民的财产权利。宅基地使用权是一种没有市场价值的权利，农民土地资产价值难以实现。但农村宅基地私下交易无法避免，“隐形市场”和随意定价的转让行为使原本属于集体所有的宅基地转让收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度设计效率低下 制度的设计不仅需要考虑公平性，更需要注重效率。我国农村宅基地制度在很大程度上维护了农村内部集体成员间的基本公平，但由于其无偿的和无时间约束的使用期限，使其在产权制度的安排上因没有时间节点而缺乏效率。随着土地资源性理念强化，宅基地使用权制度的设计要求不仅要保障农民住房需求，又要实现效率价值目标，更要求土地产权从“以所有为中心”转变为“以利用为中心”[7-8]。

1.2.5 宅基地私下流转问题严重 据国土资源部有关统计，经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地自发、隐形的市场遍布各地。更为重要的是，相关的宅基地产权缺少法律条文约束，国家颁布的法律法规存在着互相引用和相互矛盾，导致现行条件下宅基地登记管理制度混乱、缺乏对宅基地使用上的必要监督。同时缺乏宅基地退出机制，无法实施有效的村庄整理和中心村镇建设规划，因宅基地流转引发的矛盾不断。

2 促进宅基地入市流转的建议和措施

在我国工业化、城镇加速进行之中，以和谐发展的城乡居民利益互补为导向，宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段，通过土地管理制度改革，依法准许并探索宅基地入市模式。建议如下。

2.1 科学引导，促进农民适度集中居住

科学预测农村宅基地数量和用地规模；结合美丽乡村建设，适度开展村庄治理，加强宅基地规划管理，严格用途管制，从严控制村庄建设用地规模和布局。通过流转、置换、整理等方式，整合优化农村宅基地布局，逐步推进农宅集居化建设。再者，要实施差异化战略，以组为单位实行集中居住，逐步打破行政区划，严格实行“一户一基”、“统规自建”，逐步引导迁村并点建设[9]。第四，进一步强化增减挂钩政策实施，以政府主导、市场化运作为原则，通过异地置换，真正实现人、地、钱协调统一发展。

2.2 明确产权，完善宅基地立法体系

首先，明确宅基地用益物权，切实赋予农民对宅基地更充分的占有、使用、收益和D让权及继承权；其次，要理清宅基地的产权内容、结构、归属及流转状况，早日完成《集体土地使用证》和《房屋产权证》的登记发证工作；第三，废除上位法中关于限制宅基地自由流转的有关条款，规定村民集体有宅基地的处置权，国家具有宅基地宏观配置权，农户具备宅基地微观使用权、收益权以及一般转让权；允许宅基地在城乡居民之间自由流转；第四，加强宅基地立法体系建设，修改《土地管理法》及其《实施条例》，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地入市流转的对象、条件、范围、方式，以及流转的主体、程序、收益处置与管理等，明确收益分配；第五，制定城乡统一的《房屋征收与补偿条例》，实现同地同价、同房同价，推进建设用地城乡一体化。

2.3 严格管理，构建入市价格体系

首先，坚持总量控制和用途管制，改革宅基地规划管制，明确宅基地管理责任，上级政府实施村庄规划和依法管制，制订宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公开竞争的土地市场，完善市场价格形成机制，构建集体建设用地的定级估价和价格管理制度[11]，建立区域最低限价制度和地价公示制度。第三，要建立交易价格核准制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投机行为；建立交易价格归入制度，对于超过核准价格的土地收益，直接归入为集体经济组织所共有。第四，大力发展有助于土地交易健康发展的评估机构、土地融资服务机构、土地保险机构等中介组织，建立并完善以区、县为单位的农村产权交易管理服务市场体系。

2.4 合理分配，切实保护农民合法利益

首先，停止新增宅基地审批，所有入市流转宅基地必须符合规划，对登记在册的超标宅基地每年按超标面积大小采用累进收费。第二，建立合理的土地收益分配机制，将流转收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理调配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。第三，宅基地交易由买卖双方按照市场价格自由进行，政府不参与其中，政府通过征收税费来实现对财富的“二次分配”；同时规定“初次”交易上缴集体组织的土地使用权补偿金多数，“二次”交易免缴上述费用。第四，转让的宅基地，要经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意，本集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。

2.5 加强监督，完善宅基地流转保障体制

首先，加大违法违规宅基地查处，鼓励农民加入到村庄建设中，对村庄违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处；对违规建房的现象做到早发现、早处理，对非法占用农村宅基地进行房地产开发或变相开发行为，要追究其刑事责任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地闲置收回制度。为保障宅基地使用权人的合法权益并实现宅基地使用权效益价值，建议建立宅基地使用年限制度，附加续期申请制度；同时建立配套的宅基地转让期限，约定超过制度设计的宅基地使用权期限部分无效，并以剩余期限为限期。第三，对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定合理期限，在闲置时间达到该期限，需要按年缴纳闲置费，超过闲置期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地。第四，建立完善的农村养老保险、医疗保险、社会救济等保障制度，将大量的农村人口从土地上解放出来，降低承包地和宅基地所承载的过多的福利保障功能[12]。

参考文献：

[1]李全庆.农村宅基地流转：法律分析、操作困境和出路[J].石河子大学学报（哲学社会科学版），2009，23（2）：50-55.

[2]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛，2012，27（4）：102-108.

[3]梁修群，赵起城，杨争.河南省城镇购房农民工农村宅基地退出意愿调查与退出机制研究[J].中国市场，2016（26）：85-90.

[4]古全娥，杨思燕.浅谈农村宅基地入市的问题[J].法制博览，2015（16）：273-273.

[5]任中秀.农村宅基地使用权制度研究[M].济南：山东大学出版社，2012.

[6]刘卫柏，贺海波.农村宅基地流转的模式与路径研究[J].经济地理，2012，32（2）：127-132.

[7]张趁心.农村居民缺少宅基地问题应引起重视[J].资源导刊，2015（10）：57.

[8]吴其生.浅谈江西省农村宅基地流转问题及对策建议[J].江西测绘，2013（2）：61-64.

[9]陈利根，成程.基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择[J].中国土地科学，2012，26（10）：67-74.

[10]陈文通，林恩伟.农村宅基地流转纠纷及其解决机制完善[J].中国国土资源经济，2014（3）：18-21.

第5篇：农村宅基地流转政策范文

关键词:农村;宅基地;节约集约利用

随着城市经济的发展、城市化水平的提高、工业化进程的加速,建设用地供需矛盾日益突出,并对土地的利用结构、集节约利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建设用地极度紧张的同时,农村却普遍存在耕地细碎、闲置,村落零散、宅基地闲置和“空心村”、“烂心村”现象普遍存在,且呈不断加剧的趋势。根据2008年有关调查统计数据,全国村庄用地共2.48亿亩,其中宅基地占80%以上,约有2亿亩左右。约2亿亩的宅基地中,闲置荒芜宅基地竟达20左右。这既不利于土地的集约利用和新农村建设,还严重影响了我国经济发展和城镇化、现代化的进程。因此,在快速城市化和工业化的发展大背景下,面对农村居民用地的发展趋势,对其科学地进行土地整理,探索农村土地尤其是农村宅基地节约集约利用,具有十分重要的现实意义。

一、农村宅基地利用存在的问题

(一)“一户一宅”政策操作难,农村宅基地管理混乱

首先,农民的观念意识存在问题。农民对农村宅基地私有化观念根深蒂固,认为宅基地是一种私有财产,可以世代相传,即使自己不使用,也不准别人使用,即使闲置、抛荒,别人也无权过问。其次,不少农民建房还保持“风水”习俗,坐落、朝向的选择上基本听“风水先生”的,沿袭着自建为主、分散为主、平房为主、独门独院为主的传统“四主”、“零星”模式,加上重新房建设、轻老房改造,致使村庄用地规模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,农村宅基地空置与紧缺相矛盾。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地,但是建造面积很小,使用率很低,甚至农户在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等。而另一部分农民却不能满足其对宅基地的需求,二者之间存在矛盾,容易引起宅基地紧缺农民的不满,使社会稳定受到影响。最后,农村宅基地的不当使用。一家农户的子女成为城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世袭的,那么当父母过世后,其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地,这样子女就可以在老宅上建造豪华住房,或者挪作他用,搞养殖甚至办工厂等。部分农户也存在住宅基地上搞其他产业的情况,使得宅基地的规划举步维艰。

(二)农村宅基地“无流转、无限期、无偿使用”

我国《土地管理法》及相关法律均规定:我国的宅基地是无偿取得及使用的,这种方式虽然减低了农民建房的成本、保障了低收入农民住房问题,但也出现了诸多问题,如农民抱着“不用白不用”的心态,无限制利用宅基地,致使土地浪费现象严重,甚至在一些人口规模较大的村庄,由于村内宅基地用完,便大面积占用耕地建房,致使耕地面积逐步萎缩。宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用。甚至会出现抢夺宅基地的现象,影响了社会安定。同时,我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清,对宅基地的流转没有明确的法律规定。虽然允许农村宅基地使用权人对地上建筑物(主要是房屋)进行出租出卖。然而,针对农村宅基地使用权是否可以转让,却未做出明确的规定,使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。随着农村房屋买卖的出现,宅基地转让不可避免,但这些宅基地的转让行为并不受现行法律法规的保护,属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷。法院只能要求双方协商解决,权利难以得到有效保护。另外,法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制,即禁止农村宅基地向城镇居民流转,转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让,这就阻碍了宅基地的有效市场配置。

(三)拆迁成本高,“空心村”、“烂心村”改造安置难

农村的各项基础建设都没有财政资金资助,农村集体经济组织一般无力承担拆迁中多产生的费用。农户的经济基础相差很大, 农村“空心户”、“空心村”的留守户多为村里的贫困户和“老弱病残”者,经济条件差,无力外迁,也无力改造旧房。另一方面,农户之间经济发展的不平衡,致使农户改造宅基地的能力也各不相同,从而使得“空心户”、“空心村”改造中出现难以同步的现象,进而阻碍了农村宅基地的集约利用。

(四)集体土地资产流失严重

随着市场经济的发展和经济体制改革的深入,客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止,但现行法律法规又不允许农村宅基地流转,导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中,造成了集体土地资产收益的大量流失。

二、农村宅基地节约集约利用的对策与建议

宅基地的节约集约利用是缓解我国土地供需矛盾的有效措施,土地作为不可再生稀缺资源,宅基地的节约集约利用是保护耕地资源的有力武器土地是人类赖以生存和发展的基础,土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。由此可见,深入研究和挖掘现有农村宅基地利用潜力,可以节约用地,有效地减少城市发展过程中对耕地的占用,对于实现社会经济可持续发展的战略目标具有重大的战略意义。

(一)加大宣传力度,引导农民合理建房

在实际生活中,每个公民是否能够自觉遵守法律法规,提高社会法律意识和公民守法的自觉性,对规范农村住宅用地管理、保护耕地将起到重要作用。土地执法部门要从宣传土地法规和政策入手,充分利用农村的广播、电视等宣传手段,将当前紧张的人地关系与合理用地、依法用地、集约用地、节约用地的观念灌输给群众,彻底扭转农村村民盲目用地的意识,增强老百姓的惜土观念。通过宣传教育和社会舆论的正确引导,帮助农民树立正确的建房观,使广大群众积极参与到农村宅基地集约化工作中来。同时,相关部门应采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训,尤其是对于基层村干部,适当的时候可以开设“土地管理课堂”,让基层干部全面了解土地管理中的法律责任,彻底改变过去的宅基地审批村委“一支笔”的做法。加强执法力度,严格检查审批后的农户建房情况,特别是要调查农民新建住房后旧房的拆除情况,防止出现新闲置房,提高土地利用效率和集约化程度。

(二)加快宅基地立法,严把宅基地审批关

首先,加强宅基地立法体系建设,尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等,建立农村宅基地有偿使用机制,明晰宅基地产权,明确宅基地流转、宅基地登记发证、违规批地建房的处理等具体规定,指导土地管理部门的具体工作,杜绝土地浪费现象的发生。其次,加大巡查力度,做好实地调查清理工作。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施。对农村村民新建、改建、扩建住宅。要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。鼓励农民退还闲置宅基地。对“一户多宅”和空置住宅,各地要制定相关激励措施。鼓励拥有多余宅基地的农民腾退其多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的农户。要采取签订合同等有效措施。确保其按期拆除旧房。交出旧宅基地。以免旧宅基地闲置浪费。再次,严把宅基地审批关,推行冻结村界制度、停止办理“单门独院”和控制低层建筑的宅基地审批制度。防止村庄外延,依照统计数据中各村人口增长情况下达宅基地计划指标,由乡(镇)土地主管部门结合村集体研究分配,对违反村镇规划、一户多宅、划新不丢旧和超面积的宅基地坚决不予审批;对“单门独院”和低层建筑严加控制。

(三)科学规划农村社区,走城乡一体化之路

为改变我国村庄农村居民点分布散、规模小和生活基础设施缺乏等状况,创造和谐的农村发展环境,亟需对农村宅基地进行科学规划、集中安排,加快中心村镇建设力度,使基础设施和公共服务向农村延伸,在相对集中的居民小区实行农村小区化管理,消除城乡二元结构。首先,推进城乡发展规划一体化。统筹城乡发展规划和布局是形成城乡经济社会发展一体化新格局的前提。要打破城乡界限,把整个区域作为一个整体,进行总体规划和控制性详细规划、专项规划、镇村布局规划,并从中心城区到小城镇自然村落多个层面加以建设,促进工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中,逐步提高城市化率。其次,推进城乡基础设施一体化。对重大基础设施做到城市和农村统一布局谋篇,集中实施一批交通、水、电、气以及生态环境工程,努力优化人居环境,全面完成区域组团供水,实行全区域饮用水深度处理,做到“一个龙头”供水;农村垃圾实行“村收集、镇集中(运转),市(县区)处理”,完善农村污水收集管网建设和垃圾无害化处理体系,实现“水清、水活、水畅、水生态、水安全”。再次,推进城乡公共服务管理一体化。以村和社区公共服务中心为载体,坚持公共服务的设施建设和产品供给并重,强化行政管理、日常便民、文化体育、医疗保健、社会安全和党建活动等服务功能,逐步实现日益完善的公共服务体系,使农村居民“小事不出村,大事不出镇,出镇有人代”的基本格局。

(四)规范宅基地市场,鼓励合理流转

建立农民宅基地使用权流转制度,可参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置,确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积,允许农村依法取得的宅基地逐步在一定条件和范围内自由流转,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。首先,允许农民对私有房屋转让。这种转让不仅仅局限于转让给本集体经济组织内符合条件的成员,城镇居民也可以购买农村居民的房屋,同时享有该房屋附随的宅基地使用权。但这个过程要严格遵循相应的登记制度,要严格限制城镇居民在农村购置尚未建造房屋的土地作为宅基地。其次,鼓励农民的私有房屋自由出租。允许房屋同宅基地的使用权一并出租,并对承租人做出无身份限制,但要确保本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户享有优先承租权这样既有利于最大程度地实现农村居民对私有房屋的处分权能,同时又很好地实现了宅基地的保障功能。促进农村闲置私有房屋的资源合理配置。再次,宅基地与宅基地使用权可以一并继承。在农村可以实行宅基地与宅基地使用权一并继承的制度,此继承制度对继承人是否是本集体经济组织的成员不予限制。但同时也要制定相应配套的继承程序和相关法律法规,以免使良好的制度无法可依。而对农民宅基地实际使用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超出部分按规定比例上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地权益。农民转让了宅基地使用权后,不得再申请新的宅基地。禁止购买人擅自将宅基地改变为商业用地,谨防商业投机活动。

(五)合理利用经济杠杆,完善农村“理事会”制度,加强农村社会保障力度

以经济杠杆手段来调节农村居民点宅基地的节约集约利用与管理的同时,在考虑与国家法律政策制度等相衔接和农民实际承受能力实际前提下,适当对超面积使用宅基地的农户收取相应的土地使用费,尤其是对长期闲置不用的宅基地收取土地使用费,促进农村宅基地集约利用。

在积极开展农村宅基地节约集约利用方面,还可以完善与推广新农村建设的“理事会”制度,进一步发挥农村民间自治组织的作用。要充分发挥“理事会”在新农村建设事务管理当中的作用,较好地处理“理事会”与村级“两委会”、上级政府以及村民的关系,使理事会的运作和作用的发挥不超越以“两委会”为主体的村级治理现有制度架构。在宅基地节约集约利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱势群体。要通过加强农村敬老院等农村社会保障体系建设,安置和保障农村宅基地改造中的“弱势群体”,妥善解决宅基地节约集约利用中“空心村”的留守户问题。

参考文献:

1、杨亚楠.农村宅基地闲置状况研究综述[J].现代农业科技,2008(14).

2、孟祥仲,辛宝海.明晰使用产权:解决农村宅基地荒废问题的途径选择[J].农村经济,2006(10).

3、钟在明.农村宅基地闲置原因与治理探析[J].农业经济,2008(6).

第6篇：农村宅基地流转政策范文

    一、农村宅基地使用权流转的一般性问题

    (一)农村宅基地使用权流转的概念

    关于农村宅基地使用权流转的概念,当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为,宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅,庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益,而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。[1]

    (二)关于农村宅基地使用权流转的观点

    在长期以来,法学界关于农村宅基地使用权可否流转的争议非常大,形成主张流转的肯定说与反对流转的否定说,双方各持己见,观点针锋相对。

    否定说的学者认为宅基地使用权具有身份性和福利性,不应该进行自由的流通,而只能在农村集体经济组织内部范围流转。如王利明教授认为,宅基地使用权尽管是一项财产权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定的范围内进行。即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]王卫国教授认为“宅基地使用权流转应本着调剂余缺的原则,在本机体内成员之间协议转让,但必须经乡镇政府批准,而且出让方不得牟利”。[3]

    肯定说的学者认为,《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权,它具有用益物权的基本性质。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权,但是一经取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯这一权利。现实中,因继承等而出现的一户多宅属合法取得,而不允许流转,这必将使农民的财产权的实现受到限制,同时也造成资源的浪费。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让,只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权,在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金。[4]

    笔者认为,虽然宅基地使用权在性质上具有身份性、福利性、无偿性,但仍具有用益物权的基本性质。宅基地使用权作为农民的一项重要的财产性权利,只有能够自由的流转才能使农民真正实现土地上的经济利益。但是鉴于农村宅基地是国家为了保障农民基本生存权利而设置的一项福利性权利,其具有有别于城市土地的特殊性,盲目的放开难免会产生很多问题,因此必须构建一套完善的制度来对此进行规制。

    (三)农村宅基地使用权流转的现状

    中国的宅基地制度在设立之初便是以保障农民基本住房为目的的,它在解决农民基本生存问题上了发挥了巨大的作用。但是随着社会的发展,中国的宅基地使用权制度与现实产生种种矛盾,为农村宅基地使用权的流转带来了障碍。

    1、市郊农村宅基地闲置严重,“空心村”大量出现

    近年来,随着中国的城市化进程加快,经济状况良好的农民纷纷进城购房,但是受现行法律法规的限制,他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让,村集体也不能回收进行处置,于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型,并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面,由于城市土地资源稀缺,地价高昂,城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样,在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾,而农村的宅基地却被大量的浪费。

    2、私下交易频繁,形成隐形市场,引发社会纠纷

    尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚,但是每一个农民都是理性的“经济人”,在经济利益的驱使下农民与市民的需要相应和。宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在,形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部,这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内,流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障,即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹,因此一旦产生纠纷,当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中,此类纠纷已经越来越多,给社会稳定造成了不好的影响。

    3、当前宅基地使用权流转的方式

    尽管我国法律禁止宅基地的自由流通,但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房,然后将房屋在一定期限内出租,获取租金收益。承租人再将房屋用作居住,办公或其他经营场所,事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利,经济活跃的区域。

    (2)买卖,即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在:一是农民进城购买房屋后,将原有宅基地连同房屋一起出卖的,二是农民存在一户多宅的,将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍,北京的“画家村”就是这样形成的。

    (3)征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁,原来宅基地用作他用,或者因城市规划调整,城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。

    (4)“小产权房”流转 。“小产权房”是相对于大产权房而言的,是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书,或只有房屋所有权证,没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋,按规定这种住宅只可在集体内成员间分配,但现实中却大量的向城镇居民出售,因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。

    (5)继承,继承人继承被继承人的房屋,因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员,亦可以是非本集体经济组织成员。现实中,被继承人在农村,继承人由于各种原因取得城市居民身份,一旦发生继承,农村宅基地使用权归其享有。

    由此可以看出,虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化,不允许其自由流转,但是事实上,随着中国城市化进程的推进,农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”,还不如因势利导的“疏”,将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内,使隐形市场明亮化。

    二、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析

    (一)农村宅基地使用权流转的现行立法状况

    就我国目前的立法状况而言,关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中:

    第一,《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

    第二,《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

    第三,《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于集体所有,不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    第四,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

    由此可见,目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的,这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状,我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面,农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出,关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低,还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律,仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。[5]现实情况复杂多样,很多地方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循,无法可依,导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷,各地法院也是标准不一,判决各异。另一方面,与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题,但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧,司法实践中面对层出不穷的新问题,很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据,而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。

    (二)农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍

    审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况,我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立,还存在着诸多法律的障碍。

第7篇：农村宅基地流转政策范文

关键词：宅基地使用制度；宅基地使用权；农村宅基地

中图分类号：F301. 2 文献标识码：A

土地制度是农村的基本制度，农村宅基地是广大农民取得土地收益的一项基本经济来源，因此农村宅基地的使用权就关系到亿万农民的切身利益。农村的宅基地使用制度关系到农民利益能否实现，是在我国土地公有制的特殊环境下应运而生的，是我国农村宅基地使用所特有的制度，在世界还没有相应的模式可以对我们有所借鉴。在我国的现行法律制度中，虽然在农村宅基地使用权方面做了相应的规定，但是针对农村宅基地使用权制度方面还没有形成一整套完整的制度体系，因此说在农村宅基地的管理方面还或多或少地存在着一定的问题，这些问题如不及时解决，将直接影响到农村经济社会的发展与稳定。

1 农村宅基地管理现状

1.1 村庄建设用地规模总量不断扩大

村庄建设用地规模总量不断扩大而且近几年扩张非常快，农村广大的宅基地的使用集约、节约用地潜力也很大。根据国家统计局在2004年针对全国土地利用变更情况的调查报告中所显示的结果来看，截止到2004年的10月末，农村的村庄所占用地约达到0.167亿hm2，新增加的农村村庄建设用地超过了2.53亿hm2，可见农村村庄建设用地的总量在不断地增长。根据《中国统计年鉴（2005）》显示，农村人均住房面积呈现出逐年递增趋势。与80年代末期相比较，农村人居面积得到了显著的改善，农村的人均住房面积由过去的17.8m2上升到27.9m2，几年之间增加了56.5%；与20世纪末期相比较，现在农村人均住房面积已经增加了12.4%。同时随着近几年来我国农村剩余劳动力的转移和城镇化的进程不断加快，农村人口总量在不断减少，而与之相反农村宅基地等建设用地却不降反增，农村的宅基地等建设用地远远地超过了国家所制定的标准。总之，农村宅基地在土地利用方面还存在着粗放经营，农村居民点分布零散，居民点规模差异明显，集约、节约用地潜力大。

1.2 新增宅基地呈逐年递减趋势，宅基地需求总量下降

随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，节约用地意识和耕地保护意识的不断提高，各地严格宅基地审批管理，积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造；积极推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大减少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》实施以来，宅基地需求总量下降，新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴（2005年）》显示，2000～2004年，农民新建房屋面积呈逐年递减趋势，在农村新建住房面积方面，2004年的建筑面积比2000年的建筑面积减少了31.03%，而比2003年建筑面积相应地也减少了24.05%。

1.3 宅基地区域差异明显，土地流转日益活跃

从目前我们国家区域环境和周边一些经济的发展水平来看，在发达的工业区和大城市周边的宅基地流转最为活跃；其次是一些旅游资源条件好和自然景色优秀的地带。

2 目前农村宅基地在使用管理中存在的问题分析

2.1针对农村宅基地使用的法律法规还不十分完善

宅基地管理的法律效力层次不高。农民宅基地管理方面的法律法规显示这方面的数量也少，并且其法律效力方面也低，针对农村宅基地的分配和使用来讲，其在很大程度上显示出农村的土地要完全依靠制度和法律方面的规范性文件和地方相应政策的调整方面，其中关于农村宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前，我国还尚未有完整的调整农村房屋和土地方面等方面的民事法律法规，在农村宅基地出现的问题而是仅仅依靠《民法通则》和《土地管理法》中所涉及的规范性规定进行调整，这方面来讲是极为有限的。

2.2农村宅基地方面的土地规划还略显滞后

所有这些毫无疑问地在一定程度上也会导致我国农村宅基地在住宅建设方面的土地用地规模会失控。而我国的农村乡镇土地利用在总体规划方面是严格地控制农村宅基地的使用标准，进而进行合理的划定功能，这是进一步管理好农村宅基地的前提和基础。

2.3农村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面还有所存在

超出标准占用土地的现象在广大的农村比较普遍。由于农村宅基地的使用权在我国实行的是无偿并且永久使用的规则，这样的结果是使一些经济条件比较好或者有能力的人会不惜一切地通过各种手段和方法来获取农村宅基地的使用权来获得效益。再加上农村宅基地的使用权管理在不同程度上会出现相应的混乱情况，这就出现了农村超标建房的情况，在一些农村出现了建完新房也拒不交出以前闲置下来的旧宅基地的情况出现，以便于获得土地的收益率，在个别村镇也出现了干部利用手中的权力和关系多占用宅基地问题的出现，这样做的后果是致使有些农村在不同程度上变成了“空心村”，这不但造成了土地资源的使用浪费，而且还使本来就稀缺地资源在某种程度上又增加了相应的压力。

2.4农村宅基地的有偿流转和合理使用在一定程度上面临着体制和机制性的障碍

第8篇：农村宅基地流转政策范文

关键词：农村宅基地；农村宅基地使用制度；使用权

中图分类号：F320.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我国农村宅基地使用制度的创新实践及评价

1.1　苏州的置换模式

2003年，为了积极推进工业化、城市化进程，苏州市大量征占了农村宅基地搞开发区和基础设施建设。在征地拆迁的补偿安置中，各地采取了不同的方式，有货币化统一补偿、有房屋自行置换、有集中统一建房。

在征地过程中，尤以苏州市为典型，由政府统一建设经济适用房或农民公寓与农民进行等价置换。苏州市政府对被征占了宅基地的农民的居住安置方式的作出了规定，在一定范围内，若集体经济组织的土地被征为国有，农民住宅可作价置换经济适用房或农民公寓，农民以货币的形式取得居住房。这样，农民住宅可纳入城市私房管理，和城市住房一样，只要补缴土地出让金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出台《关于开展农村宅基地整治的若干意见》，提出鼓励开展农村宅基地整治的政策措施。主要包括：实施退宅还耕的乡镇，如不需使用还耕土地置换指标的，由市政府按每亩18000元收购储备：经批准立项的退宅还耕项目，将获得30％的建设用地启动指标和30％的启动指标调节费；对拆旧建新后多余的宅基地。可依法公开出让，纯出让金全额返还乡镇；从通过验收的土地整理项目获得的折抵指标收益中每亩拿出1500元，退宅还耕项目获得的折抵指标收益中每亩拿出6000元，专项用于农村宅基地整治。同时积极利用国家鼓励开展造地改田、土地置换等政策，实行退宅还耕，争取国家补助资金，利用村集体资金和临时筹集资金为启动资金，边收购旧房、边拆迁，及时出让，滚动使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》。上海市规定，依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有人，可以申请宅基地让出。让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人购买本区(县)范围内城镇商品住房的，可以凭新购商品住房的房地产权证，向区(县)土地管理部门申请返还政府收取的部分土地出让金。

但无论是苏州的置换模式、嵊州的整治模式还是上海模式，都没有能很好地在农村宅基地产权的基础上实行制度创新，没有真正解决农村宅基地的商品属性；它们都只是在集体建设用地必须转为国有后才能进入市场流转的现行政策的框架下，解决城郊结合部的宅基地流转问题。

1.4　山东的农村宅基地的有偿使用模式

1988年，山东省德州的30多个县进行了农村宅基地有偿使用试点。其中，双阳县实行的是“定额均收、超占加收、少占补偿”的做法，其特点是级差收费法和累进收费法的有机综合运用，充分发挥各自优点，保护耕地；而农安县实行的是“以质划价，按级作价，空转回补、高低找差、收支平衡、定额占用、限制超标”的做法。农安县做法的实质是一种空转，其目的是减轻农民负担，顺应群众的心理，是一种有偿使用；它通过一收一分，宅基地面积按规定多占得交钱，少占的还要领一定数量的补贴。

1990年，国务院肯定了1988年以来包括山东德州的全国200多个农村宅基地有偿使用试点的成绩，同时也为他们提出了一些要求。但到1993年，国务院为了减轻农民的负担，取消了37项涉及农民负担的集资、基金、收费的项目，其中包括农村宅基地的有偿使用费用。但尽管如此，山东的宅基地有偿使用模式，尤其是双阳县的“定额均收、超占加收、少占补贴”的方法，值得我们借鉴。

1.5　广东酝酿的农村宅基地上市模式

2005年10月，广东省以“政府令”形式了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。规定：农村集体土地将于国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注。

2007年2月广州又发出《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》，其中有关于宅基地流转的说明：对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’，其转让、出租的流转收益归该农户所有。只是这些尝试后来均没有结果。

按现行的《土地管理法》规定，农村村民转让宅基地，应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。此外，《物权法》中也已明确规定宅基地禁止买卖，禁止城镇居民在农村购置宅基地。那么，如果这份文件获得通过、得以实行，则意味着，农村宅基地可以上市交易，这将对平抑城市房价、增加宅基地的市场供给有着重要作用，可以说具有标志性的意义。

2　对我国农村宅基地使用制度创新的建议

2.1　要建立完善的农村社会保障体系

我国农村宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，具有社会福利性质和保障功能。在目前我国农村社会保障系尚未完全建立的情况下，农村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推进农村宅基地使用制度创新，必须进一步建立和完善农村社会保障体系，确保农民在城镇化进程中普遍受惠。

2.2　法律上要明确产权

首先要从法律上进一步明确界定农村宅基地的所要权主体，将其具体确认到村民小组或村集体组织，比如村民委员会，并以确权、登记、发证(集体土地所有权证)的形式巩固下来。

其次，在不突破当前宪法秩序的前提下，将农村宅基地制度创新的原则限定为“弱化所有权能，强化使用权能”，将关注的焦点从土地的“所有”转到“使用”上面，从法律上明确界定集体土地使用权能，进而对农村宅基地使用权进行确权、登记、发证。为了规避土地利用中的短期行为，可以参照城镇国有土地的制度架构进行创新，考虑对宅基地使用权设定一个较长的限期。为了与城市国有土地的使用权期限70年接轨，我们可以规定农村宅基地使用权年限也为70年。同时，加强农村宅基地使用权的确权、登记、发证等规范化管理。出台有关农村房地产管理的法律法规，具体对相关的申请条件、审批程序、面积标准、责任处罚等方面做出规定。对于手续齐全、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，尽快颁发《集体土地使用证》和《房屋产权证》，确定宅基地的权属范围和有效期限，明晰宅基地使用权的产权

主体，以保证其产权安全。

2.3　宅基地的流转要市场交易

我国当前的农村宅基地的权能是不完整的。《土地管理法》规定，集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外乡居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。

其实，在房屋与土地的关系上，世界各国普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其附着的宅基地所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的宅基地归属于其他人而引起纠纷。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让不存在障碍。对集体建设用地使用权包括宅基地使用权，权利主体并不具备完整的处分权、收益权，体现不出真正的财产权利。与国有土地使用权相比，农村宅基地的产权流转受到了诸多限制，明显处于不平等地位。从节约土地资源，提高利用效率的角度，也不应当继续对农村宅基地的流转予以禁止。

2.4　无偿使用有期限。有偿使用有标准

(1)无偿使用有期限。

①农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，宅基地的面积又不超标的，该宅基地使用全自动顺延70年；若该农民或其成员不再是本集体经济组织成员的，则应该向集体经济组织缴纳宅基地的使用费。然后可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

②农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，并且无宅基地的，宅基地使用权的转让为无偿转让，受让方享有剩余年份的宅基地使用权，转让方仍有权再次申请宅基地。

③农民转让宅基地使用权的，如受让方虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地或受让方不是本集体经济组织成员时，转让方可以收取剩余年份的宅基地使用费，但不得在此申请宅基地。受让方享有剩余年份的宅基地使用权。如遇征地、拆迁补偿时，宅基地使用权补偿款项归受让方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用权有效期内，受让方在报有关部门批准后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期满后，在向集体经济组织缴纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

第9篇：农村宅基地流转政策范文

论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力

一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

二、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

理由是：

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

理由是：

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。

三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施

（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定

应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。

（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易

建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。

（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度

宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。

（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力

应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。