农村土地占地补偿标准精选(九篇)

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第1篇：农村土地占地补偿标准范文

我国集体土地征用应遵循的原则包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、谁使用土地谁补偿的原则。

我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:1、土地补偿费。2、安置补偿费3、地上附着物和青苗补助费。

我国土地征用中存在的若干问题：1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。2、对非法占地行为的处罚力度过轻。3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。

我国农村土地征用过程中导致上述问题的成因包括：1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、农村土地征用权的滥用。3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重。4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。1、要确立规范的征地制度标准。2、要科学界定“公共利益”的范围3、要规范政府的征地行为。4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

本文通过对我国农村土地征用制度概念的理解以及阐述了农村土地征用应遵循的原则和在土地征用时应补偿范围和标准。另外，根据我国目前在农村集体土地征用过程中存在的问题，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范围界定，征用制度完善，补偿制度完善，规范政府征地行为等方面提出了一些建议。

关键词：农村集体土地征用制度“公共利益”范围农村集体土地征用补偿农村集体土地征用程序

我国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。

一、集体土地征用应遵循的原则。

1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。

我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：(1)加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地(2)要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地(3)要优先利用劣地，尽量不用良田(4)加大土地监察和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地的滥用土地行为。

2、保证国家建设用地的原则。

国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益的体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地的前提下保证国家建设用地。

3、妥善安置被征地单位和农民的原则。

集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四是征地给农民造成的损失要适当补助。

4、谁使用土地谁补偿的原则。

土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。

二、征用集体土地的补偿范围和标准。

国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：

1、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

2、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。

3、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。

三、我国土地征用中存在的若干问题

1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。

2、对非法占地行为的处罚力度过轻。目前已查处的大量违法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”。今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。既破坏了司法的权威性，也没有使违法者受到震慑。

3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。在对农村土地进行征用后，政府通常给予四种补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。前两种费用是归农村集体经济组织所有的，后两种费用则是给地上附着物及青苗所有人的。国家在对农村土地征用后，受偿的主体主要是集体经济组织，而个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，失地农民不仅丧失了土地承包经营权，而且丧失了集体经济组织成员的身份，成了多余的劳动力。加之没有配套措施安排其生产和生活，造成农民失地又失业生活极度困难。

四、农村土地征用过程中导致上述问题的成因。

在土地征用过程中出现上述问题的原因是多样的，主要有以下几方面的原因。

1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我们并不否认为了公共设施和公益事

业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但不得不对征用中“公共利益”的界定、征地适用的范围、征地的程序和损失补偿产生了质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平：政府以低补偿从农民手中征用土地，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”，显然是没有说服力的。该行为使农民的私权利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也远远不及农民对自己土地的利用率。2、农村土地征用权的滥用。农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。对农村土地的征用也主要涉及农村集体经济组织的利益和农民个人的利益。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征用农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征用农

民承包的土地。当农村土地被肆意的征用，社会上便出现了一种新的群体-“失地农民”，他们丧失了赖以生存的土地，又得不到相应的补偿，寻求不到新的生存出口，于是，他们不断地上访、告状，成为了社会不稳定因素。

3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重《土地管理法》第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在我国农村土地征用过程中最大的问题是不按审批程序进行。我国的广大农村中，县、乡、镇政府对农村土地享有着绝对的权力，农村土地的所有权属于村集体所有，但县、乡、镇政府部门却是所有者主体的代表，同时又是征用土地的使用者和管理者。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，由于在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。由于农村土地征用费低，很多土地在被征用后由于种种原因被闲置，造成了大量土地资源的浪费，致使农村土地流失严重。

4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

首先，行政补偿法律体系不健全。我国宪法规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，但未规定应给予相应的补偿。与宪法此规定相配套的法律规范对于补偿制度的规定也不完备。如《环境法》、《水法》、《草原法》中只有各种禁止性、限制性的规定，但却未规定应当给予何种补偿的规定。其次，补偿办法规定不合理、不科学，在实践中的可操作性较差。《土地管理法》第47条规定：征用耕地的土地补偿费为征用前三年该地前三年的平均产值的六倍至十倍，对安置费的补偿规定为最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样的规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。据权威部门统计，

近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。这其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢？

五、对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。

1、要确立规范的征地制度标准。

在实际征地过程中，之所以出现损害农民权益和农地非农化失控的现象，重要原因之一，就是征地的指导思想有偏差，目的动机不纯，往往是出于利用土地做无本买卖，以求尽快实现资本原始积累，加快建设，或者为了体现个人政绩。其实，规范的征地制度应具备两项基本功能，或者说能解决两个问题：一是具备保障农民权益的功能，以确保农民在失地的同时获得与城市居民同等的居住、就业、医疗和养老的条件；二是具备控制农地非农化趋势的功能，将农地占用纳入合理利用和保护有限土地资源、实现生态经济持续协调发展的轨道。这是衡量征地制度是否科学、合理、规范的唯一标准。只有以此为出发点，并作为实施征地过程的指导思想，辅以切实措施，才能确保在推进城市化过程的同时，最大限度地确保农民权益和有效地实现耕地资源的动态平衡。

2、要科学界定“公共利益”的范围。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我国现行法规对“公共利益”的范围未作出明确界定，这为任意解释“公共利益”、扩大征地范围留下了空子，以至于出现“公共利益”是个筐，什么东西都可往里装的情况。为了避免出现这类现象，参照国际上有关国家《征地法》的规定，有必要对“公共利益”的范围作出明确限定，主要包括：(1)、国防、军事需要；(2)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气需要；(3)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气及环境保护等建设事业；(4)、国家和地方政府需要修建的机关，以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位。“公共利益”具有动态性，为如何把握“公共利益”带来了一定难度。所以，应倡导、重视社会民众的参与权、选择权。对于社会普遍承认的、独立于社会和国家现行政策之外的公共利益用地项目，如有关国民健康、市政基础设施等，政府应严格按有关土地征收、征用法规办事，而对那些由社会发展不同阶段所引发的符合社会、国家急需要的相对公共利益项目，尤其是有争议的项目，则应建立特定的制度，即通过采用公开、透明的方式，向社会说明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全体民众讨论、认同。

3、要规范政府的征地行为。

在对农民集体土地的征收、征用过程中，政府始终处于强势地位，它既是征收、征用的主体，又是补偿的主体。虽然，新修改的《宪法》对有关土地征用的条款作了重大修改，突出了对农民利益的保护，但政府在征地过程中的强势地位并未有多大的改变，对“公共利益”的解释权仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，对征地如何补偿的决定权还是在政府。因此，如何规范政府、主要是地方政府的行为，构成了规范征地制度，保障农民权益的关键。为此，首先要严格控制政府的征地权力，理清征收、征用的界限。其次强化平等协商和监督机制。国家因“公共利益”需要而要征收或征用集体土地时，必须尊重农民集体土地所有者和使用者的主体地位。政府在对集体土地征收、征用的决策作出之前，必须与集体农民进行平等的协商，征得绝大多数农民的认同。再次要弱化乃至剥离政府与征地行为之间的利益关系。在现行征地制度下，在征地和供地之间有一个很大的利益空间。它构成了滥用征地权力、任意降低补偿标准的症结。因此，必须有针对性地采取措施规范、约束政府行为，弱化乃至剥离政府与征地行为之间的直接利益关系。

4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。

笔者认为，农村土地征用事关农民的生存，完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一应该加强对农村土地征用的审批程序。其二，应该增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为了提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，加强农村土地征用的民主性。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地使用情况，如果被征土地被闲置，农民当然地有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。

5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

农村土地征用补偿如何完善是学者们一直关注的问题，《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数时是达不成共识的。因此，笔者认为解决这些问题应该从几个方面着手：第一，补偿标准。现在是市场经济的时代，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，让土地所有人或使用人切实了解土地征用，参与讨价还价，如此才能满足、保障土地所有人和土地使用人的合法权益，支持土地的征用。第二，合理的给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。另外，笔者认为还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。第三，扩大补偿的范围。笔者认为在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然是很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征用了，他们的预期利益更应该给予维护。

参考文献资料：

1、《宪法》第10条第三款规定

2、《土地管理法》第47条规定

3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社

第2篇：农村土地占地补偿标准范文

【关键词】农村土地 管理问题 解决措施

一、农村土地管理中存在的问题

（一）农村村民宅基地违法层出不穷。

目前，农村宅基地主要存在着以下三类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有不少建房户采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易。

1.节约集约用地意识薄弱

随着我国工业的发展，城镇化建设步伐加快，这使人地关系呈现紧张的状况，同时在土地利用方面，资源浪费和资源短缺现象并存。主要体现在三个方面：一是当前的非农建设大量的占用耕地，导致农村的土地面积的减少，影响到农民的利益。据调查，每年的非农建设所减少的耕地面积在整年所有减少的耕地面积中占据的比例至少为30%，尤其在城镇周边或者主要交通干道附近的优质耕地，这些损失是难以用开发出的荒地来弥补的。二是截至2012年12月31日，中国耕地面积为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，保护耕地的压力不断增大。中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%，当前，一些地方在房地产开发、城区改造和各类园区建设中，仍然存在着占用耕地、城郊菜地甚至基本农田的现象。三是当前城镇建设的步伐加快，有些地方为了追求建设的速度，忽视了建设的合理安排与规划。在建设中没有对用地进行合理的规划，造成土地闲置现象较多，另外农村的居民点不集中，呈现分散状态，一户多宅、空心村以及超标用地现象也造成了土地资源的严重浪费。

2.土地承包经营操作不规范

农村税费改革以后，农村集体经济收入大大地减少，导致集体经济较为薄弱，入不敷出。一些地方的经济来源除了较少机动地承包费以外，几乎没有其他收入，甚至出现了新债务。因此，为了提高集体经济的收入，一些地方的基层干部随意的变更《土地承包合同》、收回或者调整农民的承包土地，使农户的权益受到很大的损害。还有一些地方的基层领导为了在城镇建设中获得个人的利益，不经承包户的许可强制流转农户的承包地，出卖集体土地，或者是通过高价对外出租获取经济效益，其中挪用农民的土地补偿费和安置补助费的现象最为突出，造成农民的不满，甚至出现群体上访事件。

（二）解决农村土地管理中的对策分析。

1.严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2.严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益

由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。

3.做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准

严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。

4.加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障

不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化索质不高，没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生话得到保障，同时也提高了农民的文化索质，有利于新农村的精神文明建设。

三、结语

农民的权益直接关系着国家的稳定和发展，土地作为农民赖以生存的基础，直接影响着农民的根木利益。因此，在城镇化建设、工业发展中，应当强化土地管理制度，严格的依法办事，维护农民的利益。作为基层的管理一部分，应当不断地增强法律意识、用科学发展观的理念武装自己的头脑，转变思想，切实的落实国家的相关土地政策，维护农民的合法权益，促进社会主义新农村的建设，实现社会的可持续发展。

参考文献：

第3篇：农村土地占地补偿标准范文

关键词 农村土地 管理问题 解决措施

中图分类号：F301 文献标识码：A

随着我国社会经济建设步伐的不断加快，国家对农业政策作出了较大的调整，对农村土地管理的要求也不断提高。土地是人类生产生活的主要载体，也是一种不可再生的资源，农村土地浓缩了千千万万农民的生产权、发展权和保障权，是农民赖以生存的基础。近年来，我国农村政策的不断变革，使土地效益得到了大幅的提升，这使农村中的土地问题日益增多并凸现出来。土地和农民的利益紧密相连，解决好农村的土地管理问题关系到新农村建设的步伐。因此我们要认真审视土地管理中存在的问题，努力找出解决的办法，以促进农村的可持续发展。

1严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益

由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。

3做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准

严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。

4加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障

不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化索质不高，没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生话得到保障，同时也提高了农民的文化索质，有利于新农村的精神文明建设。

总之，土地是人类赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的不可再生资源。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策。做好土地管理工作对维护社会稳定和促进社会经济可持续发展具有重要意义。基层土地管理工作很多――动态巡查、土地登记发证、解决宅基地纠纷、卫片执法检查等等，最终目的都是保护耕地，促进经济可持续发展。

参考文献

[1] 谭善凯.农村土地管理中存在的不足及对策[J].基础理论研讨，2011（03）.

第4篇：农村土地占地补偿标准范文

一、土地生态环境现状评价 (1)土壤环境质量总体较好,但个别重金属元素有上升且超标的现象 土壤环境质量是土壤容纳、吸收和降解各种环境污染物质的能力,是土壤质量评价的重要指标。土壤作为环境要素的重要组成部分,处在自然环境的中心位置,承担着来自工业和生活污水、固体废物、农药化肥及大气降尘和酸雨等各方面90%的污染物。该区土壤重金属大多数含量属于土壤环境质量一级标准,为保护区域自然生态、维持自然背景的土壤环境质量的限制值,见表1。适用于国家规定的自然保护区(原有背景重金属含量高的除外)、集中式生活饮用水源地、茶园和其他保护地区的土壤,土壤质量基本保持自然背景水平。但土壤中铅含量较高,上升幅度较大,受到铅中度污染; 土壤锌含量相对较高,上升趋势较为明显,表层土壤锌含量低于底层土壤,底层土壤锌含量绝大多数均远远超出背景值。 (2)工业废水达标率高,城市生活污水为环境的重要污染来源 工业用水主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业,其用水量分别占全区工业用水总量的43.74%、30.07%、8.72%,合占全区的82.54%。工业废水排放主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业、化学原料及化学制品制造业,其排放量分别占全区排放总量的41.06%、25.46%、9.80%、6.93%,合占全区的83. 26%。全区工业废水全部达标排放,达标率为100%。随着区域经济的快速发展,城市化进程加快,城市人口急剧增加,城市生活污水已成为环境的重要污染来源。

二、解决农村土地管理中的对策分析。

1、严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序。

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2、严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益。

由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。

3、做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准。

严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。

4、加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障。

不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化索质不高，少i没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生话得到保障，同时也提高了农民的文化索质，有利于新农村的精神文明建设。

参考文献。

[1]谭善凯。农村土地管理中存在的不足及对策[J].基础理论研讨。2011（03）。

第5篇：农村土地占地补偿标准范文

[关键词] 土地征收 公共利益 补偿 程序

近年来,全国各地因土地征收问题引起的各类不断发生,农民上访也很大程度集中在土地征收问题上,大规模的土地征收已经严重地影响到了社会稳定。土地征收问题在当今中国社会已经变得越来越突出,而土地征收所反映的社会问题和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我国的土地征收制度存在着非常严重的不规范现象,这些现象虽然纷繁多样,但主要反映了我国土地征收中的三个深层次问题:土地征收的公共利益目的性问题;对农民的补偿问题;征收要履行的程序问题。

一、制度设计缺陷导致征收的公益目的性被严重滥用

1.土地制度的设计存在缺陷

《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法第43条第1款又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该条第2款又规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的规定,土地征收的理由只能是为了公共利益目的,私人或商业用地建设是不能通过征收集体土地进行的。但是“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出现了不协调的两处规定。也就是说法律并未限定死“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,如商业用地,不得使用土地征收手段。”

这就导致为了非公共利益的需要而征地的现象普遍存在。而基于现实情况,飞速城市化进程需要大量的土地作为建设材料,而农村集体土地又不能直接进入市场流转,这种土地制度设计上的缺陷必然会导致实践中为了经济建设、为了非公共利益而征收集体所有土地。

2.公共利益条款被地方政府滥用

在土地征收的实践中,是否征收、如何征收、征收何处均由地方政府主导,法律对公共利益的范围又未作任何界定,地方政府往往随意找个促进经济发展、解决就业问题或改善城市环境的借口以实现征收。而基于政绩考量或不正当的权力寻租,地方官员们就将征收的土地用于商业目的了。譬如搞房地产开发,譬如设立经济开发区。更为吸引他们热衷征收土地的原因还在于大量的土地出让金极为增加财政收入。国务院发展研究中心的调查表明,在一些地方,土地出让金收入占地方财政预算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益条款几乎形同虚设,被地方政府严重滥用。

日本在1951年颁布了《土地征收法》,该法第3条列举了35种可以征收土地的情形或理由,这些情形基本限定在关系国家和公民利益的重大事项内。这些基本情形包括:依据道路法进行的道路建设;以治水和发展水利为目的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠、蓄水池及其他设施;国家和地方团体进行的农地改造与综合开发所建的道路、水渠等设施;铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公园等设施。相比于日本,我们在这一方面落后了近六十年,我国的土地征收法律对于公共利益条款的规定是如此的模糊,这就导致这一条款在法律适用上的不具有可操作性,沦为地方政府滥用征收权的极好借口。地方官员动辄声称为了人民的公共利益,为了整个城市的发展,而其行为没有规范的法律条款约束,最终导致土地资源的浪费和人民权益的严重伤害。

二、土地征收的补偿机制不健全导致农民权益损害

按照我国《土地管理法》第47条的规定:“征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,最高不得超过被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第2款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

首先,土地征收的补偿标准是依照被征收土地的“原用途”。原用途是无法正确反映土地价值的,按照“原用途”补偿标准制定的“产值倍数法”进行计算也不能反映土地的增值价值。这种补偿的标准过低,没有反映出土地的真正价值,农民的生活没有因为土地被征收而有所提高,反而是失去了赖以生存的衣食保障,这是不公平的。总之,我国集体土地征收的补偿是一种不完全补偿,而且这种不完全补偿是一种较低层次的补偿。

其次,我国土地征收的法律中缺乏必要的补偿原则。2004年通过了《宪法修正案》第20条,规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”随后,《土地管理法》第2条第4款修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但两部法律都未规定土地征收的补偿原则,而美国、英国、德国、法国、日本等国以及我国台湾地区的宪法中都对土地征收补偿的原则做出了明确规定。通常来说,世界各国基本都采用公平补偿原则,而我国对此却未作一字限定。

再次,还存在着补偿标准计算方式不合理,征收补偿范围较窄,各地补偿标准不统一等问题。

三、土地征收的过程缺乏严格、规范的程序保障

1.土地征收程序仍不够细致完善

1999年1月1日实施的新《土地管理法》及其实施条例、国土资源部于2001年10月18日以部令形式的《征用土地公告办法》、国土资源部2004年1月9日的《国土资源听证规定》等法律法规对我国土地征收的程序做出了若干规定,依据《土地管理法》及其配套法规、规章,农村土地征收大致包含如下程序:(1)拟定征收土地的方案并报上级政府审查批准。拟征收土地所在地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟定土地征收方案,内容包括征收土地的目的及用途,征收土地的范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量,征收土地及地上附着物和青苗的补偿,劳动力安置途径,原土地的所有权人及使用权人情况等。(2)征收土地方案公告和征地补偿登记。征收土地方案依法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。(3)制定征地补偿安置方案并公告。县、市人民政府土地行政主管部门制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案,并予以公告。有关政府部门应听取被征收土地的农村集体组织和农民的意见,国土资源部门应书面告知当事人有要求举行听证的权利。(4)实施征收阶段。征收土地补偿和人员安置方案实施后,县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征收的土地实施征收。

2.纵观我国法律规定的土地征收程序,我们不难发现里面存在的诸多问题

首先,我国的土地征收程序欠缺征地是否符合公益目的的审查程序。无论是《宪法》还是《土地管理法》皆规定了土地征收只能是出于公共利益目的,但是这一规定却缺乏程序保障。《国土资源听证规定》第19条第2项规定:“土地主管部门在报批非农业建设占用基本农田方案之前,应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。”但是听证是否包含对农用地转用公益目的要件的确认,该规定并未说明。谁来确定征收符合公共利益,行政机关单方决定这一合法前提成立之后是否需要审查,被征收土地的权利人是否可以对此提出异议?这些答案我们无法从现存法律中发现,而这恰恰是土地征收的第一关,缺少程序性的制约,公共利益条款被滥用,被无限解释,像弹簧一样无限伸缩也就不足为奇了。

其次,土地征收程序中土地权利人的参与机会很少,参与时间放在了最后的补偿争议阶段,参与所表达的意见没有拘束力。《土地管理法》第48条规定:“征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”“对补偿标准有争议的,由县级以上政府协调,协调不成的,由批准征地的政府裁决。”“征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。”“对土地征收的决定不服,申请行政复议的,行政复议决定为最终裁决。”除此之外,被征地者在征收的目的性、征收的范围等方面都没有表达自己意见的权利。可见,被征收人的意见表达对征收行为基本不具有拘束力。

再次,对违反土地征收程序的行为缺乏制裁和惩戒性规定,对违反法定程序的法律后果规定不够明确。这导致了实践中规避必要的土地征收程序,实施突击征收的现象大量存在。不遵守法定程序,强行施加给农民较低的补偿标准,不给予农民知情权和参与权,最后导致土地征收中的矛盾、冲突不断,农民上访、申诉事件层出不穷。

四、结束语

由于我国法制建设的不完善,在土地征收中反应的问题多如牛毛。但笔者认为如上三类问题是最棘手和最关键的问题,解决了这些问题才能较好地规范我国的土地征收法律制度,使之良性、有序发展。

参考文献:

[1]李昌麒.经济法学.中国政法大学出版社,1999.

[2]陈小君,等.农村土地法律制度研究.中国政法大学出版社,2004.

[3]黄小虎.中国土地管理研究.当代中国出版社,2006.

[4]柴强.各国(地区)土地制度与政策.北京:北京经济学院出版社,1993.

[5]王卫国.中国土地权利的法制建设.北京:中国政法大学出版社,2002.

第6篇：农村土地占地补偿标准范文

我国的改革开放肇始于农村土地使用制度变革，土地制度改革是我国改革红利的发轫点。当前，我国正处在工业化、信息化、城镇化和农业现代化加快推进时期，工业化和城镇化发展需要大量建设用地，而发展现代农业、保障粮食安全必须要有耕地作为基础支撑。如何在保护好现有耕地的基础上，加快推进工业化城镇化进程，是一道必须破解的难题。

一、释放改革红利要求加快推进土地制度改革

改革开放以来，我国按照渐进式改革思路。对商品市场进行了比较彻底的改革，生产要素市场化改革则一直滞后。土地作为重要的生产要素，在释放改革红利、打造中国经济升级版中具有重要位置。加快生产要素市场化改革，是完善社会主义市场体制的必然要求，也是破除影响经济转型深层次体制障碍的现实需要。

城乡土地制度改革率先并持续释放了改革红利。上世纪70年代末、80年代初，我国开展了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制改革，释放了被传统体制压抑的生产力，并将农村富余劳动力解放出来，为释放人口红利创造了条件。在农村承包经营责任制取得初步成效的基础上，1984年、1993年、1998年、2008年又多次延长了土地承包期。上世纪90年代以来，各地探索出了转包、出租、互换、转让、合作等多种土地流转形式，尤其是党的十七届三中全会明确了农村承包地流转政策后，土地流转明显加快，大大提高了农村土地经营的规模经济效益。改革开放前，城市土地实行无偿、无价、无限期使用制度。1979年颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》，允许将土地出租给外商使用，东部沿海地区率先探索有偿、有限期出让土地兴办企业，这一制度在后来各地的招商引资中得到普遍应用。上世纪80年代，各地利用农村集体建设用地和农村富余劳动力发展乡镇企业。随着大量农村土地转化为城市工业用地以及乡镇企业异军突起，一些农村土地由“种粮食”转向“种工厂”，在工业化中发挥了重要作用。1987年深圳国有土地使用权公开拍卖“第一槌”的敲响，拉开了房地产用地有偿、有限期使用的序幕。上世纪90年代中期以来。为适应城镇化发展的需要，通过“占补平衡”、“增减挂钩”试点等方式，城市基础设施建设和房地产开发用地基本得到了保障，为城镇化提供了有力支撑。

现行城乡土地制度影响经济转型和改革红利再释放。一是影响消费需求。在现行土地管理制度下，农村集体土地只有通过政府低价征收转为国有后，才能作为城市建设用地，农民不能分享工业化、城镇化进程中的土地增值收益，影响收入和消费能力提高。二是影响农业现代化。农村土地分散、零碎经营，承包地经营权流转市场化程度低、操作不规范，农民参与的积极性不高，影响土地规模化经营和农业劳动生产率提高。三是影响新型工业化。长期以来，工业用地主要采取协议出让方式，在各地招商引资大比拼中，工业用地低地价、零地价供应现象比较普遍，加之集约节约用地制度不完善，一定程度上助长了工业粗放发展。四是影响新型城镇化。由于农村土地产权不清晰，农村集体土地和集体财产缺乏退出机制，宅基地不能流转，农村居民缺乏进城安居和创业的经济能力。影响新型城镇化顺利推进。五是影响土地利用效率。由于节约用地制度不完善，一些城市不切实际地扩大城市边界和规模，建设大广场、大开发区，农村宅基地占地量大，尤其是农村大量人口外出务工后出现了不少空置住宅和“空心村”。凡此种种，都降低了土地利用效率。

深化土地制度改革促进改革红利再释放。要按照党的十七届三中全会提出的“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，以进一步明晰农村土地产权关系为基础，以强化用途管制、进一步落实最严格的耕地保护制度，坚决守住十八亿亩耕地红线为前提，加快完善土地承包经营制度，改革农村建设用地制度和农地征收制度，完善土地节约集约利用制度，有效释放土地资源潜力，为深入实施扩大内需战略，加快推进农业现代化、新型工业化和新型城镇化创造条件。

二、完善土地承包经营制度

改革开放以来实行的农村土地承包经营制度有力地支持了农业发展、农民增收和农村繁荣，但由于该项制度尚在完善之中，一些地方农村土地承包关系不够稳定。出现了农民种粮积极性不高、种地不养地现象。受土地确权不到位、政府流转服务不到位、流转市场不健全的影响，土地承包经营权流转中纠纷时有发生。还出现了农地非农化和侵犯农民权益现象。

要切实落实十七届三中全会提出的“土地承包关系要保持稳定并长久不变”精神，给农民投资和使用土地提供稳定预期，完善土地承包经营制度。首先，加快推进农村土地确权、登记、颁证，把农民的土地承包经营权落实到具体地块，及时登记造册，颁发承包经营权证。其次，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，按照依法自愿有偿原则，引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。大力发展专业大户、家庭农场、农业专业合作社等规模经营主体，促进土地适度规模经营。再次，建立规范的流转市场，培育流转中介服务组织，为农村承包地经营权流转提供良好的市场环境。最后，加强土地承包经营权流转管理和服务，坚决杜绝流转农地非农化、农地非粮化，建立土地流转收益分配和争端解决机制，切实保障农民利益不受侵犯。

三、推进农村集体建设用地制度改革

农村集体建设用地包括宅基地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。我国法律规定。农村建设用地只能由农民使用，农民在集体范围内以福利方式分配建设用地，不具有可交易性。虽然“福利性”和“不可交易性”对农村稳定很重要，但妨碍着农村建设用地进入市场转为工业或城市用途，妨碍着农村建设用地的高效利用和农民土地财产权的实现。近年来，国家在农村集体建设用地规范流转的同时允许直接进入市场，党的十七届三中全会提出要“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。由于《土地管理法》修改滞后，其中有关于任何单位和个人进行建设，需要使用土地必须依法申请使用国有土地的相关规定，加之地方政府将农村土地转化国有城市建设用地可以获得巨额收益，现实中农村集体建设用地进入市场步伐并不快。

要稳步推进农村集体建设用地直接进入市场。从适应工业化城镇化用地需要并使农民分享土地增值收益看，农村集体建设用地直接进入市场是必然趋势，但土地制度改革是牵一发而动全身的重大问题，不能—下子全部放开，而且一些远离城市的集体建设用地还不具备放开交易的条件。今后，可按照先易后难的改革顺序，以城中村和城郊集体建设用地流转为突破口，允许农村集体建设用地在符合土地利用总体规划和土地利用年度计划的前提下，直接进入土地一级市场，以出让、转让、出租、作价入股、联营、抵押等方式流转使用权。同时，加快修改《土地管理法》的相关规定，从法律上赋予农村建设用地流转权。部分地区已经探索开展了农村集体建设用地直接进入市场，如重庆通过设立农村土地交易所开展“地票”交易。成都市通过农村产权交易市场拍卖农村集体建设用地指标等，在规范集体经营性建设用地流转的同时。使农民分享了土地增值收益。

完善宅基地使用制度。一直以来，我国对宅基地实行无偿使用，一定程度上造成其低效使用。为了激励宅基地高效利用和有效退出，应在加快确权颁证基础上，严格执行一户一宅政策，对新增宅基地和超过法定面积的宅基地实行有偿使用，提高宅基地的使用和持有成本。随着农村大量人口外出务工就业，农村闲置宅基地、空置住宅现象呈上升趋势，但农民退出宅基地得不到合理的经济补偿，绝大多数农民不愿放弃，为适应农村人口向城镇迁移、加快新型城镇化的需要，要探索宅基地使用权退出补偿制度。2007年颁布的《物权法》和党的十七届三中全会均明确了农村宅基地的用益物权性质，目前法律层面上还没有得到认可，应修改《担保法》、《物权法》中关于耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权不得抵押的规定，发挥其融资功能，为农村居民发展提供资金支持。同时，适当放宽宅基地流转范围，允许流转给非本集体组织的成员，比较充分地体现农民的财产价值。

四、加快征地制度改革

改革开放以来，我国不断完善征地制度，但受多种原因的影响，目前尚未形成完整的制度体系，征地问题已经成为困扰基层政权和社会稳定的突出问题之一。一是征地范围过宽。虽然《宪法》和《土地管理法》都明确规定政府征地必须用于“公其利益”，但没有明确公共利益的范围，现实中征地权行使范围超过了“公共利益”的范畴。二是补偿标准过低，当前按照“平均年产值”倍数计算征地补偿，没有体现土地的市场价值，也没有很好地考虑农民的长远利益。三是征地程序不规范。对土地征用的审查没有纳入规范程序，被征地农民缺乏知情权和参与权，政府裁决是解决政府与农村居民争议的唯一手段，对被征地人的申诉和救助措施不力。今后，要从以下三方面加快完善征地制度。

一是逐步缩小征地范围。严格界定公益性用地和经营性建设用地，可以采取排除法界定“公益性”用地，把明显属于公益性和经营性的用地列出，对介于二者之间的用地，通过引入听证、裁决机制等决定是否采取征收的办法，挤压公益性和经营性用地之间的模糊空间，逐步形成公益性用地目录，缩小征地范围。

二是完善征地补偿机制。修改《土地管理法》中按“平均年产值”倍数计算征地补偿的相关规定，按照同地同价原则，对被征地集体经济组织和农民给予及时足额补偿，解决好被征地农民的就业、住房、社会保障，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。近年来，一些地方探索出了一些比较典型的征地补偿安置模式，如广东“留地安置”模式、海南陵水的“农民自主拆迁”模式、河北邯郸经济开发区的“长期生活补贴”即“吨粮田”模式等都值得借鉴。广东“留地安置”模式除了给被征地农民较高货币补偿外，还留有一定比例的安置地，以解决失地农民就业、生产、生活等问题，保障农民失地后的长期利益。海南陵水的“农民自主拆迁”模式，政府建立“村委会拆迁公司”，村民任股东，拆迁公司完成征地和各项赔偿，同时获得土地平整、相关设施配套开发等商业机会，用以发展集体经济。这种征地模式中，农民成为征地拆迁的主体，可较好地调整政府、开发商和农民间的利益关系。河北邯郸经济开发区的“长期生活补贴”即“吨粮田”模式，被征地农民在得到国家规定的各项补偿及福利的基础上，每年还可以获得每亩两季粮食总产量1吨的实物或者等额经济补贴。补贴标准就高不就低。并且可由子孙世代继承享有。同时，还积极为托管农村发展村集体经济项目，增加村集体的固定财政性收入。

三是规范征地程序。推进征地公众参与和过程公开，强化提前告知制度和听证制度，确保农民在征地过程中有充分的知情权、参与权和监督权。完善征地补偿争议的协调裁决机制，将争议纳入行政复议与司法诉讼范围，为被征地农民提供法律援助。

提高征地补偿标准或让农民参与收益分配，只是改变了土地增值收益的利益分配关系，从长远看，征地制度改革的根本出路是缩小征地范围。应把缩小征地范围与扩大集体建设用地入市有机结合起来，加快形成公益性用地靠征用、经营性用地靠市场的城乡建设用地新格局。

五、完善节约集约用地制度

我国人多地少的基本国情决定了必须坚持最严格的节约用地制度。要按照“严控增量，盘活存量，节约集约，严格管理”的要求，加快建立以规划和标准控制为前提、以政策约束激励为导向、以监管考核为抓手、以有偿使用和市场配置为基础的节约用地制度，全面挖掘土地资源潜力，释放“土地红利”。

加强规划引导和标准控制。按照土地利用规划确定的城市建设用地规模和范围，划定城市开发边界，严格控制城市用地扩张；修编县、乡（镇）土地利用规划。着力解决农村集体建设用地缺乏规划、管理不严、浪费严重等问题；完善并严格执行各类建设用地标准，提高工业用地的投资强度和产出标准，严格宅基地管理，抓紧修订宅基地标准。

建立健全节约集约用地的激励约束和监督机制。完善土地税费政策，提高土地取得和保有成本；深化土地有偿使用制度改革，逐步对国家机关、基础设施以及各类社会事业用地实行有偿使用；建立和完善已供土地跟踪管理制度和土地开发保证金制度，有效制止各类已供土地未建、缓建、少建现象；严格落实工业和经营性用地捐拍挂出让制度。

第7篇：农村土地占地补偿标准范文

为加快城乡经济社会协调发展，促进农村土地资源有效利用，根据《市国土房管局关于印发市户籍制度改革转户居民农村宅基地及其附属设施用地处置与利用管理实施办法（试行）的通知》（渝国土房管发〔〕157号）、《市国土房管局关于进一步规范农村宅基地及其附属设施用地复垦管理实行地票价款直拨的通知》（渝国土房管发〔〕162号）、《市国土房管局关于进一步推进户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地处置工作有关事宜的通知》（渝国土房管发〔〕166号）、《市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔〕170号）及相关政策规定，经县政府第83次常务会议研究，现就我县户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地退出和农村建设用地复垦的有关问题通知如下：

一、户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地退出

（一）办理条件

2010年8月1日后转为城镇居民并自愿退出农村宅基地及其附属设施用地的转户居民均可办理。

（二）补偿标准

转户居民自愿退出能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以证载宅基地面积及其地坝面积为准，按12万元/亩预付价款；待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积12万元/亩结算地票价款。

农村集体经济组织待转户居民退出的宅基地及其附属设施用地复垦验收合格并交易后，按实际交易面积2.1万元/亩直拨地票价款。

转户居民自愿退出暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以证载宅基地面积为准，按9.6万元/亩的收购价一次性结清价款。

（三）办理程序及支付方式

户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地的退出按照下列程序办理：

1.经入户地公安部门审批办理整户转户手续的居民，可持下列要件向户口迁出地镇（街道）户改办提出退地申请。需提交以下资料：

（1）原农村房地产权证；

（2）转户居民家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（3）公安机关出具的整户转户的确认通知书；

（4）在城镇具有下列之一合法稳定住所的证明：

①房地产权证；

②迁入地户籍管理部门出具的证明材料；

③租赁住房的证明材料。

（5）其他需要提供的材料。

2.各镇（街道）户改办收到申请后，应对转户居民的相关条件和资格进行初审；初审合格的，应自收到申请之日起3个工作日内报镇人民政府（街道办事处）；初审不合格的，应向转户居民出具书面意见并说明理由。

初审合格的，镇人民政府（街道办事处）应在15个工作日内组织对转户居民家庭人员情况和证载宅基地面积及其地坝面积进行清理丈量、登记造册。清理丈量过程中应组织相邻关系人、权利人根据宅基地的权属对其地坝四至范围、面积等内容进行现场指界，附注现场示意图，签订现场指界备忘录。对证载宅基地及其地坝的四至范围、面积与权属有分歧的，由农村集体经济组织组织协商；协商不成的，报请镇人民政府（街道办事处）调解，并形成书面意见。同时，对转户居民退出的宅基地及其地坝面积能复垦产生地票或暂不能复垦产生地票提出书面意见，在所在村民小组（社）张榜公布3日后由转户居民和农村集体经济组织、县土地整理储备中心签订自愿退出宅基地及其附属设施用地协议。

各镇（街道）户改办应在公示结束后3个工作日内将协议和其他申请材料报县国土房管局审核。

3.县国土房管局应统一登记造册管理，并在5个工作日内报县人民政府审批。

4.转户居民按照协议约定实际退出宅基地、附属设施用地及建（构）筑物后，原房地产权证交县国土房管局按规定注销，县土地整理储备中心按相应补偿标准，对转户居民以直拨方式预付价款或支付收购价。

5.县国土房管局、镇人民政府（街道办事处）组织对转户居民退出的宅基地及其附属设施用地进行复垦，待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积直拨地票结算价款。

二、农村建设用地复垦

（一）补偿标准及使用范围

1.复垦农村宅基地及其附属设施用地，其中合法“一户一宅”或通过继承、赠予和集体经济组织内部有偿流转等合法途径取得的“一户多宅”，农户与农村集体经济组织应得价款按照85:15比例分配。农户所得价款按12万元/亩、农村集体经济组织所得价款按2.1万元/亩执行。

因历史原因形成的其他“一户多宅”，按照无主房进行复垦，宅基地所有权权利人为农村集体经济组织，农村集体经济组织获得相应地票价款，集体经济组织按照我县征地拆迁农村房屋补偿标准向原房屋所有权人给予补助。

2.复垦农村公共设施、公益事业用地及经公示确认无具体农村建设用地使用权人用地的，地票平均价款扣除复垦项目成本后，剩余价款全部归所在的农村集体经济组织所有。按14.1万元/亩直拨至有关农村集体经济组织。

3.复垦镇（街道）企业用地的，地票平均价款扣除复垦项目成本和给农村建设用地使用权人应得价款后，剩余价款全部归所在的农村集体经济组织所有，农村集体经济组织所得价款不低于2.1万元/亩。按14.1万元/亩直拨至有关镇（街道）企业用地使用权人和农村集体经济组织。

农村集体经济组织所得价款主要引导用于农村土地整治、农村土地整治项目后期管护利用、农民集中居住区基础设施配套建设等新农村建设。

（二）办理程序及支付方式

年8月1日起，申请地票交易的农村建设用地复垦项目，直拨地票价款到每个农户、农村集体经济组织和相关权利人。为保证地票价款直拨工作的顺利推进，各镇（街道）应逐户逐宗对登记涉及的农户和集体经济组织基本信息、对应的宅基地及其附属设施用地面积、身份证号码、联系方式、通讯地址等建立档案。

1.丈量。各镇（街道）应组织3名以上人员（国土房管所必须派1人）对复垦范围内的宅基地及其附属设施用地进行实地丈量，登记造册。丈量过程中应组织相邻关系人、权利人根据宅基地的权属对其附属设施用地四至范围、面积等内容进行现场指界，附注现场示意图，签订现场指界备忘录。对附属设施用地四至范围、面积与权属有分歧的，由农村集体经济组织组织协商；协商不成的，报请镇人民政府（街道办事处）调解，并形成书面意见。

2.公示。在丈量核实基础上，计算出复垦农户应得预付价款后，在镇人民政府（街道办事处）所在地和项目区较集中的地点张榜公示，公示期限3天，接受群众监督。

3.审批。镇人民政府（街道办事处）经办人员核实无误并公示无异议的，在社、村、国土房管所签署意见的基础上，报镇人民政府（街道办事处）主要领导审批同意后；由镇人民政府（街道办事处）与复垦农户签订宅基地及其附属设施用地复垦协议，收回原房“两证”或房地产权证，交县土地整理储备中心，侍复垦后注消。

4.兑付。经农户在领款凭据上签字确认后，由镇人民政府（街道办事处）按12万元/亩将预付价款通过银行转账方式兑付到农户银行账户。待复垦验收合格并交易后，按实际交易面积12万元/亩结算地票价款。同时，按照渝国土房管发〔〕162号文件的有关规定直拨至有关农户。农村集体经济组织补偿费在项目经市国土房管局验收确认后，按照渝国土房管发〔〕162号文件的有关规定直拨至农村集体经济组织。

（三）实施模式

农村宅基地及附属设施用地复垦以各镇人民政府（街道办事处）为主体、县国土房管部门作业务指导的模式实施；除农村宅基地及附属设施用地以外的农村建设用地复垦，由县土地整理储备中心直接实施。县土地整理储备中心在全市农村土地整治中介中，直接选择项目的测绘单位、规划设计单位、竣工测量单位、招标单位和监理单位。

（四）工作职责及资金使用

1.相关部门工作职责

县国土房管部门负责农村建设用地复垦的组织管理工作。县农业部门负责农村建设用地复垦项目土壤质量的检测，并出具土壤质量检测报告。县财政、审计、纪检、监察等部门应对农村建设用地复垦工作进行监督检查，对虚报复垦面积套取地票价款、克扣农户宅基地及其附属设施用地面积或侵占地票价款的，追究有关责任人的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。各镇人民政府（街道办事处）负责农村建设用地复垦的具体组织实施工作。

2.农村建设用地复垦项目工程成本使用

农村建设用地复垦项目工程成本包括工程施工费、前期工作费、竣工验收费、工程监理费、安全配套费。工程施工费按不高于1.2万元/亩预算，包括建（构）筑物拆除、土地平整、农田水利、田间道路和其他工程建设费；前期工作费2200元/亩、竣工验收费400元/亩、工程监理费300元/亩、安全配套费100元/亩。

3.农村建设用地复垦实施资金及结算方式

县地产公司通过银行贷款方式，为全县农村建设用地复垦提供资金保障。各镇人民政府（街道办事处）实施宅基地复垦项目所需资金，通过向县地产公司借款的方式实施，具体核算方式按财务核算相关规定执行。

各镇人民政府（街道办事处）实施宅基地复垦项目获得《市建设用地整理合格证》后，县土地整理储备中心对各镇人民政府（街道办事处）实施项目发生的工程施工费、前期工作费、工程监理费、安全配套费，按项目备案实施方案预算金额结算；对复垦农户的9.6万元/亩预付价款按银行提供的农户银行账户收入凭据证明据实结算。

第8篇：农村土地占地补偿标准范文

一、农村土地综合整治的必要性

（一）土地综合整治直接增加耕地面积，确保粮食安全

我国人口是世界上人口最多的国家。“民以食为天”，保障我国13多亿人口吃粮问题是我国头等大事，是社会稳定的基础。以目前的农业科技水平，粮食产量不能大幅度地提高，要保障粮食生产量就要使耕地不减少。土地整治，不仅能够增加耕地面积，而且还能够提高农用地利用率及农用地质量，是农业增产增收的一个好办法。

（二）土地综合整治可提供所需的建设用地指标，减少对耕地的占用。

菏泽土地利用率为98.74%，农用地占土地总面积的79.3%，建设用地占土地总面积的19.44%，未利用地占土地总面积的1.26%。由此可见，菏泽土地资源广度开发的潜力很小。但是，经济在快速发展，重点经济项目建设，城市建设需要大量建设用地。如何满足当前及今后相当一段时间内对建设用地的需要呢？唯一行之有效的方法就是农村土地整治。通过对农村集体建设用地的整理及农用地的复垦，把节省下来的用地指标用于城市经济发展上，城市城区的扩展，大型商贸物流用地，重点经济建设项目用地就能实现。可以说，农村土地整治解决了当前保护耕地与建设占用耕地的矛盾，实现了“双赢”目标。

（三）土地综合整治为新农村建设及城市建设提供资金支持。

资金是三大生产要素之一，经济要发展，除了国家政策外，资金的投入必不可少。新农村建设及城市建设需要大量资金，其中主要来源在于土地出让金。菏泽市有关文件规定，通过农村土地整理提供的建设用地指标，用于“商业、旅游、娱乐、商品房开发”四类用地的土地收入，60%用于新农村建设，40%用于城市建设。这样城乡建设就有了重要的物质保障。

二、农村土地综合整治的内容及现状

（一）农村土地整治的主要内容

1、农村建设用地的整理，它包括村庄改造，乡村工矿企业破坏土地和废弃农业建设用地的整治复垦，平坟复田等。其中村庄改造是近期土地整理的重点，菏泽属平原地区，农村宅基地面积过大，村内废旱坑、废路基、废宅基和空隙地很多，而且有大量的“空心村”，具备节地还田的条件。城乡建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，是农村土地综合整治的重点工作。它按照经济上可行和农民可以接受的原则，以“空心村”改造和迁村并点为主要方式标作为城市建设用地新增规划指标，规划指标预先下达，归还期限一般不超过3年。其次是砖瓦窑占地的整理，在一些县区，烧砖制瓦挖废，压占耕地十分严重，亟待整理。

2、农田的整理，它包括地块合并，农田平整，明渠改暗渠，破地改梯田以及水冲砂压农田的复垦等，通过这些整理措施可显著增加耕地的有效利用面积，提高土地生产率。

（二）农村土地整治现状。

经调查，菏泽市农业736.8万人，耕地总面积987.8万亩，共有162个乡镇和街道办事处，5568个行政村（12795个自然村），村庄内闲置宅基地超过20%的“空闲村”有4000个，占全部自然村总数的20%以上。全市农村居民点占地约200万亩，占全市耕地总面积的21.3%，居民点人均占地200平方米，全市200人以下的自然村有1741个，占自然村总数的12.9%；500人以下的自然村有6796个，占50.4%。大部分村庄布局零星散乱，宅基地严重超标，且人均占地不均，造成了土地资源的严重浪费。按照《山东省村庄建设规划编制技术导则》所规定的“平原地区城郊居民点人均建设用地面积不得大于90平方米，其他居民点人均不得大于100平方米”的标准测算，通过农村建设用地整理，我市可以增加农用地110万亩，增加耕地100万亩。截止2010年度，省政府已经批复我市三批增减挂钩指标共1698.06公顷（25470.9亩）。今年上半年我市又上报增减挂钩指标1037.9554公顷（15569.33亩），等待省政府审批。目前，菏泽市共使用挂钩指标436.8878公顷（6553亩），安排了舜亦新能源、山东步长制药、华润电力（菏泽）电厂等26个投资超过亿元的工业项目，7个商业项目，4个基础设施项目，1个其他项目。近年来，通过土地综合整治，共复垦出耕地3000多亩，年增产值超过160万元。

三、存在的主要问题及其对策

菏泽市农村土地综合整治工作抓得紧，初见成效，但也存在一些问题，表现在以下几个方面：

（一）小农思想严重，没有大局意识。有的乡镇领导和农村干部对农村土地综合整治工作从自身利益出发，把国家利益、整体利益放在一边；有的对政策理解不透，认识不到位，不重视这项工作，积极性不高，干工作得过且过。这些在一定程度上影响了工作的顺利开展。思想是行动的先导，对此我们一定要加强宣传工作，提升广大干部和群众的认识，把思想统一在为社会主义新农村建设做贡献上来，广泛宣传，提高广大农村干部群众对其重要性的认识，要让群众真切地感受到土地综合整治带来的新变化和实惠，为土地整治工作快速开展打下坚实的思想基础。

（二）房屋拆迁安置补偿难度大。菏泽农村八十年代建房最多，目前普遍老化，应该拆旧盖新，但是拆迁补偿关系老百姓的切身利益，有少数人借机漫天要价；有的认为拆迁补偿标准低，不愿意拆迁；也有的群众一时难以适应，今天同意拆迁，第二就反悔了；有的认为新农村规划确定的中心村或居民点离自己的田地路程远，收种庄稼不方便，不愿搬迁。这些严重阻碍了工作的推进。对此，我们应按照先易后难的原则稳步推进，拆迁协议签订之后，再行拆迁；签订一个村，复垦一个村，不能一刀切。首先从“空心村”废弃的工矿用地、堆场用地、废弃的基础设施，公共事业用地入手，这几类用地拆迁整理工作难度小，社会认可度高，可行性强，然后再整庄拆迁。

（三）资金缺口大，投入资金难于满足实际需要

第9篇：农村土地占地补偿标准范文

关键词：英国经验；产权制度；农地流转；征地补偿

中图分类号：F301.1文献标识号：A文章编号：1001-4942（2013）03-0146-04

伴随着英国资本主义经济制度的建立及工业革命的完成，英国的土地制度也经历了一个不断改革和完善的过程，目前已经形成了包括产权制度、登记制度、征地制度、补偿制度、收益分配制度等合理有效的制度体系。英国的土地制度使土地能够充分实现其资本价值和作用，对市场经济快速发展提供了动力源泉，为社会经济的发展做出了重要贡献。我国社会经济发展正处在要求快速转变经济增长方式，积极完善市场机制及大力改革经济体制和相关制度的关键时期，急切要求对存在诸多问题的农地流转制度进行改革和完善。总结英国土地制度的经验，并对比分析我国农地流转中存在的产权界定、补偿支付、收益分配三方面的问题，对于我国农地流转制度的建设具有重要意义。

1 英国土地制度及其流转

1.1 土地产权制度

英国的土地产权制度大约可以追溯到1 000年以前。在中世纪时期，英国实行的是敞田制，其土地产权具有公权力的特点。到中世纪晚期，敞田制的弊病逐渐暴露出来，在向资本主义生产方式转变过程中通过“圈地运动”建立了大农场制。

英国现代土地产权制度建立的基础是1925年颁布的《财产法》。英国现代农业制度实施的是所有权与使用权分离的模式，按照财产法的规定[1]，拥有土地使用权者被称为土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的权利总和，被称作地产权，包括土地的使用权、发展权、维护权和处分权。 地产权分为自由保有权和租借保有权。自由保有权即为土地持有人长期所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础来确定，如，在他人土地上居住或使用满12年，该土地就视为使用者保有； 租借地产权是一种具有期限的地产权，一般期限为125、40、20、10年等。大部分租借地产权依协议产生，按照租赁协议或合同来确定土地权益和内容，在租赁期内不能任意改变。

1.2 强制征地制度

英国针对城市发展过程中地价高昂、地产权分散等问题，在1942年出台了厄斯瓦特（Uthwatt）报告，由政府向现有的土地业主支付补偿金额后统一征用土地的开发权，补偿金额由政府制订，即所谓的“发展权国有化”[2]。政府为公益事业需使用私人土地时，由征地机关和当事人以协商购买的方式获得土地。若当事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相关利益者）不愿出售，征地机关将动用征地权“强制”征收土地，强制征购的法律依据是《 强制购买令》。

1947年《土地规划法》规定，私有土地所有人或其他任何人如想变更土地的使用类别，在实行开发建设之前，必须向政府购买发展权[3]。英国的土地发展权具有公权力的特性，这与我国土地公有性质相似，基于发展权之上的土地流转制度设计，值得我们借鉴以完善我国土地流转制度。

1.3 征地补偿制度

英国对征地补偿有详尽的规定，包括补偿原则、补偿标准和范围、补偿争议处理等。

1.3.1 补偿原则 强制征用补偿以当事人在公开土地市场交易能够获得的价格为基础， 补偿以相等为原则， 损害以恢复原状为原则[4]。

1.3.2 补偿标准和范围 强制征地补偿由征地机关支付，补偿范围包括：土地的价值、契约中止和损害倾向补偿、干扰补偿、费用补偿。土地的价值是对土地（包括构筑物和附着物）的补偿，补偿标准为土地的市场价值，即以被征用土地的所有者在公开土地市场上能得到的售价为计算标准，其计算以土地原用途为基础，适当考虑其近期潜在用途，即征地项目提出前已被或可能被许可的土地开发用途[5]。契约中止和损害倾向补偿是针对被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到损害的赔偿，其标准是土地在市场上的贬值部分；对于因部分征收而导致剩余土地的改良或升值，补偿将扣除所增加的价值。干扰补偿指征地执行过程中对当事人造成损失和补偿，如作物损失、被迫出售的资产、迁移费以及重新确权时的测量和产权登记的花费等。费用补偿指征地前期准备和谈判阶段发生的测量以及法律服务费用等。

1.3.3 补偿争议处理 如果对征地本身存有异议，需要在征地令批准前举行听证会，而在征地令批准后则可以诉诸法院裁决。土地产权人对补偿数额有争议，可以申请土地仲裁庭进行裁决。 土地仲裁庭既不属于法院，也不属于行政系统，组织上与行政机关联系，活动上保持独立性[4]。

1.4 收益分配制度

1.4.1 改善金制度 当征购土地用于建设后使一些人得益，应该向得益者收取费用以示公正，这部分费用就称为改善金。因此，所有的房地产所有者都需支付一种定期的改善税，地方当局定期对纯地产（不包括建筑）进行估价，如果地产增值，则按增值的75%征收。

1.4.2 规划收益 规划得益（planning gain）是由于土地发展权国有，地方规划部门在授予规划许可时，从规划申请人（通常是开发商）身上寻求的规划条款中规定义务以外的利益，规划申请人付出这一利益的方式可以是实物的、现金的（支付），或是某种权益[6]。具体途径有：（1）修建道路、供水排水等基础设施；（2）提供公园、绿地、游憩、娱乐、体育运动用地，建设体育运动场馆、文化场馆、社区活动站等社会公共设施；（3）从居住用地中迁出工厂；（4）修复有历史价值的名胜古迹；（5）按规划意图满足城市景观方面的特殊设计要求[7]。

2 我国农地流转中存在的问题

目前我国农地流转的内容有所有权流转和使用权流转，所有权流转即地方政府通过征用的方式将农地的集体所有权转变为国家所有权。本文仅对这种所有权流转中存在的问题进行分析。

2.1 农地产权主体不明

《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的”。对于“集体所有”的模糊规定导致在现行农地产权制度安排下，“谁”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集体所有制”最基本的特征是每一个集体成员的“退出权”被剥夺。农民作为集体组织的成员，平等地拥有对集体土地“人人有份”的成员权，但在离开所在集体组织时，谁也无法拿走任何一份集体财产。这种集体产权使得集体与农民在权益关系上显得很模糊，形成“人人有权，人人无权”的尴尬局面。其次，现行法律规定，农村土地属集体所有，但这个“集体”实际上包含乡（镇）集体、村集体和组集体三重含义。

2.2 征地补偿不合理

2.2.1 补偿标准太低 《土地管理法》规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍；安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍；地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。如果按照上述标准支付不足以保障被征地农民原有生活水平，可适当提高，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过平均年产值的30倍。由此可以看出我国征地补偿费的多少与土地的年产值直接相关，土地年产值受自然条件和经济环境的影响较大。合理的土地价格受其所处的地理位置、地区经济发展状况、地区基础设施建设状况、土地本身的属性等因素的影响，所以以土地年产值为标准计算征地补偿费是不合理的。

2.2.2 补偿范围过窄 我国耕地补偿的内容包括三项： 土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿。参照英国的征地补偿内容，可以看出我国征地补偿内容过窄，并不能包括所有因征地带给农民的损失。虽然《土地管理法》规定征地补偿以不降低被征地农户原有生活水平为原则，但以这样的标准对农民实施补偿，在现有的社会经济发展水平下很难保障失地农民的生活水平不会由此而降低。

2.3 收益分配不合理

征用土地收益被分为四部分：第一部分是中央和省收取的各项税费，主要有农业重点开发建设资金、耕地开垦费、建设用地有偿使用费、用途变更费和征地管理费；第二部分是市、县财政部门征收的税费，主要有耕地占用税、建设用地有偿使用费；第三部分是镇村组集体经济组织收取的各种税费，主要有基本农田建设资金和土地补偿费；第四部分是失地农民的补偿，主要有土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置费等。土地收益分配集中于市县级人民政府，以四川省为例，2007 年四川省土地使用权出让金占地方财政比重为 67%，中央和省收取的各种税费占总额的21.4%[8]。再以江苏省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都区为例，上述三地工业用地土地增值收益分配中，扣除征地管理费用后，可用于公共投资的土地增值收益归市县支配使用的比例分别为昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，归中央和省级人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商业、商品住宅、旅游和娱乐等经营性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理费用后，可用于公共投资的土地增值收益归市县支配使用的比例分别为昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，归中央和省级人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。

3 借鉴英国经验完善我国农地流转制度

3.1 重设我国农地产权体系

产权制度是土地市场交易的基础。英国土地产权制度对土地所有者、保有者等产权主体有明确规定，使任何一块土地的产权主体都非常明确。我国农地产权的集体所有使产权主体不明晰，借鉴英国产权制度重设我国农地产权制度体系，可以采取以下措施。

3.1.1 农地所有权收归国有 我国农地的所有权归集体所有，现实中的集体又存在多个层次，将农地所有权收归国有不但可以解决所有权主体多重的问题，同时可避免将土地所有权私有化而引起的社会动荡，因为这种所有权性质与我国社会主义性质相符。

3.1.2 明确农地产权权益主体 英国的地产权是一种权益产权，是附着于土地的各种权益，包括使用权、占用权、发展权、维护权、处分权、收益权。各种权益相互分离能够充分体现土地价值，促进土地市场交易的蓬勃发展。我国农地权益中农民只具有使用权、经营权，其发展权、处分权、收益权被剥夺。借鉴英国经验可将我国农地发展权也收归国有，但前提条件是国家应该采取有效途径将发展权权益回馈社会，而不是成为政府部门谋取部门利益的手段。土地使用权、经营权、收益权、处分权应该赋予农民个体所有，并依法对其进行保护，严格查处侵犯农民土地权益的行为。

3.2 完善征地补偿制度

3.2.1 完善土地征用补偿立法， 规范土地征用行为 现阶段农民征地补偿成为社会关注的焦点，主要因我国的相关立法滞后，对土地征用中出现的新问题法律没能与时俱进地提出具有可操作性的具体措施，没有成为解决土地征用问题的准绳和依据。因此， 要完善土地征用补偿立法。我国于2011年颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但关于农村土地的征收及拆迁补偿还没出台新的法律法规，还是依据原有的《土地管理法》进行调整。我国应在宪法相关规定的指导下制定系统的土地征用补偿法，使补偿标准更明确、补偿形式更合理， 更能防止出现漏洞或冲突。

必须规范土地征用补偿程序，建立起土地价格评估制度、征地补偿方案听证和审批制度、征地补偿民主决策制度、征地补偿争议司法救济制度等程序制度，赋予被征地农民参与权、知情权和监督权， 以便使公民的合法权益得到更加充分的保护。

3.2.2 遵循市场原则， 合理制定补偿标准和项目 应该采用市场价格或以市场价格为基础，合理确定征地补偿标准。同时可以借鉴英国关于土地补偿的原则即补偿以相等为原则、损害以恢复原状为原则，补偿由于征地带给农民的所有损失。补偿内容应该包括：土地价值补偿、地上附着物及农作物补偿、安置补偿及其他损失补偿费（如迁徙费用、误工费用、征地引起的其他地产损失补偿以及相关费用补偿），使征地补偿内容能够充分体现保护农民权益的原则。

3.2.3 建立土地评估和仲裁机制 按照市场经济规律确定征地补偿是中国现阶段征地补偿制度改革的方向[10]。随着市场机制的引入和补偿范围的扩大，迫切需要建立一套完善的评估体系能够对土地的市场价值以及征地中产生的各种损失进行准确评估。建议引入市场机制，由第三方评估机构对土地价值做出评估。评估机构的选择由被征地农民和征地机构协商，或采用随机抽取方式选出具有权威资质评估机构。在征地过程中政府兼具了受益者和仲裁者双重身份，这容易导致政府利用公共权力寻租，严重损害被征地农户权益，建议在人民法院成立独立的土地司法仲裁机构，协调和裁决征地过程中的各种争议和纠纷。

3.3 理顺和统一收益分配关系

针对土地收益分配集中于市县级人民政府的弊端，应当改革现行土地征收收益分配制度，适当增加中央土地收益分配比例，使土地使用权出让金向中央集中。一是可以均衡地区财力差异； 二是可弱化地方政府收益动机，减少其土地出让中的短期行为和对土地财政的依赖； 三是有利于加强中央的宏观调控能力[11]。

土地收益也应该在国家、集体和农民之间合理分配，可以采取以下方式来确定三者的分配关系[5]：首先依据投资收益原则剥离出国家因投资应获得的份额；其次评估出土地发展价格，在农民和集体之间进行合理分配；最后，剥离出土地发展价格剩余的部分即为农地价格，农地价格根据地租理论分为绝对地租价格和级差地租价格，根据谁投资谁收益的原则，分析产生地租的不同因素与国家、集体、农民三者之间的关系，确定土地价格在三者之间的分配比例。

参 考 文 献：

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陈 勇.英国土地制度及其实践[J].山东国土资源，2007，2：3-7.

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[3] 康 媛，霍 迎.借鉴英国土地发展权重设我国土地权利体系[J].法制与社会，2009，34：53，59.

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