土地租金的评估方法精选(九篇)

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第1篇：土地租金的评估方法范文

农村土地使用权流转价格受多重因素的作用，我国当前特殊的农地产权制度，农村土地使用权转让价格无历史价格以供参照（邓大才，2001）。同时，土地因素（吴萍，2010）以及自然因素等，都会影响土地承包经营权价格，李启宇（2010）认为农民对农地流转价格的满意度是农地流转顺利进行的基础，此外，户主的文化程度、土地经营内容、组织化程度、流转约定年限等也是重要因素（伍振军，2011）。多数学者都认识到农村土地使用权流转价格普遍较低，甚至是零价格状态，而交易成本与流转价格之间有一定的内在联系（Cheng-riDing，2001；邓大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。邓大才（2005）指出农地流转市场处于初始状态，交易成本较低，交易成本发现价格的功能发挥不够；Deininger（2005）则通过对中国三个最穷省份建立土地租赁的数据模型分析，认为分散的土地租金有助于平等和效率目标的实现，异质性市场参与信息显示，减少土地租赁市场上的交易成本能够实现更大的额外的生产力成果。SongqingJin（2009）指出，影响土地市场参与的因素，来源于交易成本和个人能力有关的家庭模型。在此问题上，邓大才（2009）进一步指出，农地流转的交易成本与农地流转价格成反比关系，但笔者通过实地调研发现，事实上当前中国农村土地使用权流转过程中，交易成本极低，甚至没有交易成本，农户无偿转租土地给其他农户的现象非常普遍，它们之间并不成反比关系，这种理论与实际的相悖，值得继续深入探讨。一些学者从地租理论角度，分析其对土地使用权流转价格的影响，王高华（2007）、朱奇云（2008）、喻瑶（2009）都认为地租是农村土地使用权价格的构成成分，张家胜（2007）、王洁（2009）等都指出地权的明确性与稳定性对流转价格有着深刻影响。朱仁友（2002）、焦洁（2009）等均认为农村土地制度、农村社会保障制度对农村土地使用权流转价格有着一定影响。吴萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，会明显影响农村土地使用权流转价格的高低。邓大才（2009）、喻瑶（2009）等认为农地流转均衡价格的形成是各有关因素共同作用的结果，邓大才认为农地流转市场形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是农地流转市场形成的充分条件，外来资本有增加农地需求和发现农地价格的功能。当前我国农村土地使用权流转价格普遍低下，在学界已成共识。SamuelP.S(2003)考察了中国二十多年的土地制度以及1980年之后开始的农村初级和二级市场的土地使用权，指出中国土地市场发展尚处于初级阶段，土地转换成非农化很普遍。目前中国农村各地普遍存在无偿甚至倒贴转包土地的现象，损害了农民的利益（林翊，2009），农户之间土地转包大多采取口头约定形式，承租年限也不确定，这与农村“亲戚社会”的专有性关系及农业生产的专用性特征有关（马元，2009）。农民种田不合算，土地没有吸引力，是价格低下的首要原因（邓大才，2000），邓同时指出其他原因，如渠道不畅、范围窄、成交的可能性小等因素。国际国内多种因素的波及，如近年来农资价格的刚性上涨，农业生产面临的风险高、农产品蛛网式供求变化等，都导致土地使用权流转价格普遍不高（黄晓峰、2008）。此外，技术创新不足、生产成本高昂、规模不经济、供给者的偏好和动机等（黄丽萍、2008）。徐志明（2009）指出江苏省土地流入方以种养大户为主且价格稍高，而农户间自发的土地流转价格相对较低，土地流转价格机制尚未形成。学者们对造成当前农村土地使用权流转价格偏低原因的分析较多，但没有提出或认识到导致价格低廉的主要原因，造成当下农村土地使用权流转价格低下的主要原因是我国农业经济不发达，规模经济不够强大，而马元（2009）提出的“亲戚社会”专有性一说，观点新颖，也符合中国农村的宗族人情社会的历史影响。

二、农村土地使用权流转价格评估方法及定价机制问题

当下我国农村土地使用权流转，大多数学者建议采用收益还原法，同时辅之以市场比较法、成本法等（石爱虎，1993；单胜道，2002；路婕，2003/2010；苏晓鹏等，2009）等，亦有学者指出在农村土地方面应采取土壤潜力估价法、标准田法等进行估价（张丽庆，2008）。也有研究主张根据流转主体来定价（钟林，2009；浙江物价课题组，2011），分析农户、政府、企业或市场中介等主体在流转价格形成中的影响。林带雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出应根据农用地流转方式和流转后的具体用途，来确定价格评估方法。李启宇（2010）提出“预期地租”计价标准，即考虑土地的未来收益，路婕（2010）通过综合分析各种方法后，认为现行的农用地股价方法应主要采用收益还原法。农村土地使用权流转价格中参数的确定，钟林（2009）等提出政府可以通过在交易价格规则中选择一个最优参数来最大化农地流转交易成功的概率，苏晓鹏（2009）认为流转价格评估中最关键的问题是对预期收益、折现率和收益期三个参数的确定。路婕（2010）则指出评估土地价值的关键在于土地客观纯收益和土地还原利率二个参数的确定，而浙江物价课题组（2011）则提出应综合土地的预期收益、折现率、收益期、流入方年均最高出价计算四个参数，并考虑物价及粮食价格逐年上涨的因素。在农村土地使用权流转价格评估方法的采用上，收益还原法是目前多数学者主张的方法，并主张采取成本法、市场比较法、基准地价修正法等方法，对流转价格中参数的确定进行了探讨，但何种方法与何种参数在流转价格中有着决定作用，均未形成定论。

三、农村土地流转价格模型建构问题

一些学者通过实证调研，建立农村土地流转价格模型，以探寻土地流转价格的计量方式以及内涵，武树深（2002）、帅晓林（2010）均主张采取地租计量模式、资产要素计量模式、资源福利计量模式进行计算，有学者指出基于社会保证土地流转定价模型具有一定的合理性（吴萍、2010），也有学者指出应包括经济价格、社会价格和修正价格（穆松林、2011）。但大多计量模型只是停留在理论层面，由于地权的二级产权性质和范围界定不清，与外国农地流转价格不具可比性，都给农村土地流转价格的计量带来困难（邓大才、2001）。钟林（2009）基于农户和企业最优决策，建立需求———供给模型，伍振军（2011）通过建构农户资产配置模型和实地调研经验，证明入股土地股份合作社有助于降低流转的交易费用和不确定性，申云（2011）构建了农地流转农户协商定价的农地流转供求模型。客观地分析，这些模型估计结果是合理适度的，有一定的实际应用价值（高艳梅、2011/2012），但均未考虑各种具体流转方式的影响并建构模型，也没有建构农村土地流转价格的一般模型。目前我国农村土地使用权流转方式，按流转主体来区分，主要可以分为五大类：农户农户（本村本地农户、外来农户）、农户种粮大户、公司+农户、入股土地合作社、家庭农场。已有研究未能以流转主体农户为主要视角并结合流转方式进行分析、建构模型，或仅仅建立了农村土地使用权流转价格的具体模型，或未建立农村土地使用权流转价格的一般模型，并将一般模型与具体模型综合起来进行系统分析。

四、农村土地价格管理配套建设、管理制度与政策建议

有学者主张采取经济、法律、行政手段对农地价格进行管理，规范农地的短期转包行为，逐步过渡到农村土地使用权的中长期转移，使非农收入大大超过农业收入并得到一定的价格补偿情况下，放弃农地使用权（石爱虎、1993）。王高华（2007）主张应利用税收和财政政策对农业实行补贴政策，建立完善的土地信息管理系统等措施来提高农地使用权的市场化程度。建立农用地评估制度、评估机构，建立农村社会保障体系，建立农村土地使用权地价管理体系等是多数学者的主张（张家胜、2007）等。一些学者主张建立流转平台，健全农地租赁市场的交易服务中介（马元，2009；邓大才，2009）。有学者提出采取明确承包土地财产性质，提高农民预期，弱化所有权，减少承包土地的拥有成本，建立土地使用权市场，为土地流动提供载体，规范土地交易价格，提高土地的吸引力（邓大才，2000；张丽庆，2008）。在中国农村土地问题上，也有不少学者提出土地私有化，笔者以为，此方案在目前中国的大政治体制背景下，短期内无法实现，周其仁（2004）指出中国农村改革兼顾新产权合约及其执行和保障体系之间的互相配合，但如何重建产权秩序特别是转型时期的产权秩序或疏通家庭小农业与大市场的通道，是关键问题。

五、研究述评与展望

第2篇：土地租金的评估方法范文

乡村地区距离城市较远，保持了其自然的生态环境，具有较高的社会和生态效益，具备了发展旅游业的条件，能够为目的地带来经济利益。近年来，城市居民对近郊旅游市场的需求日益增多，乡村旅游也就在这一基础上逐渐发展起来。与非农建设用地相比，农业用地由于受到自然因素的影响，往往具有较低的经济效益，人们仅通过从事简单的农业生产活动，难以实现收入的较高增长。在市场经济条件下，正是由于受到这种经济利益的驱动，农业用地有转化为非农建设用地的冲动[1]。当地政府意识到这一市场机会时，就会采取行动将本地的农业用地集中进行规划，转化为旅游用地。目前，很多乡村地区，将发展旅游业作为本地摆脱贫困状态、改善农民生活水平的一种有效手段，作为新农村建设的有效途径。郭清霞举了六个例子说明湖北省几个较贫困的乡镇通过发展旅游业，使本地农民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安图县红旗村通过朝鲜族民俗村的建立，使本地走出了一条脱贫致富的新路[3]。正是基于这种发展乡村经济的考虑，具有一定区位优势的乡村地区，正不断地将农业用地转化成旅游用地。发展乡村旅游，从农民本身来讲，他们还是比较欢迎的。由于农业生产受到耕种土地质量、气候、作物品种、市场等不确定的自然和社会因素的影响很大，为了规避风险，当政府承诺补偿给农民一定的收益时，大部分农民都会将自己的土地交给政府进行统一的规划与建设。同时，由于从事农业生产活动，获得的收入相对较少，因此，本地很多年轻人到外地打工，自己的土地则留给老人或租给别人耕种，使农业生产的压力加大。将有条件的农业用地转化为旅游用地也会缓解本地人从事农业生产的压力，吸引年轻人回流农村就业。再则，农业用地的转化也是农地发展权的一个体现。农地发展权包括的三个层次中，其中一个就是变更为集体建设用地的权利，在集体所有权不变的条件下，其用途可作为农村宅基地、农村公共设施、公益事业用地以及企业建设用地[4]。转化为旅游用地，正是农地发展权的一个体现。因此，发展乡村旅游，将近郊农业用地转化为旅游用地是农地发展权的一个体现，也是新农村建设的有效途径之一，将近郊农业用地转用为旅游用地成为可能。然而，目前乡村旅游走出了一家一户自发经营的时期，通常由地方政府主导，将农民的土地集中起来统一规划，吸引外来资金进行规模化开发和经营，提高了土地整体的增值效益。随之而来的问题是，农民参与旅游活动的机会受到限制，外来企业可以不雇佣或低价雇佣当地农民，当然，强行要求企业雇佣当地农民，也与市场经济的要求相背。因此，农民的收益主要来源于土地补偿，农民的收入如何随着乡村旅游的发展而增加，这就涉及到投资者与农民怎样分享乡村旅游带来的土地增值收益。

二、旅游用地的估价方法及其补偿内容

将农业用地转化为旅游用地的关键问题是对农用地价值的评估。土地既是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活来源，因此，在农用地转用过程中，必须是有偿的，需要以土地价格为基础，支付给农民一定的土地征用费用。这一征用费用也正是农用地价值的综合体现，它包含农用地的价格，也体现了对农民失地后损失的补偿。目前没有专门的农用地转用为旅游用地的评估方法，现行的对土地的估价有多种方法，主要的评估方法有：根据《土地管理法》执行的补偿办法；通过收益还原法对农地进行的估价；影子地价法[5]；实物期权法[6-7]；基于产出模型的耕地价格评估方法[8]；以及其他一些经过改进的方法。其中除按《土地管理法》执行的办法，其他一些方法都在一定程度上不断加以完善，进而弥补《土地管理法》在执行时出现的问题。尽管出现了多种评估方法，但是目前按《土地管理法》执行的补偿办法仍是采用较多的补偿方式，另外一种采用较多的方法是收益还原法。

（一）《土地管理法》的执行标准及缺陷

1998年修订的《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。”2004年又对征地补偿办法做了修订[6]：“土地补偿费和安置补助费合计按年产值30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴”。《土地管理法》在补偿内容上肯定了土地本身的价值要补偿，失去土地后的农民应得到安置补偿。按《土地管理法》执行的征用价格有一个明显的特点，就是它是由政府制定的，具有行政刚性，易于执行，因此，很多地方愿意采用这种方法。然而随着社会经济的不断发展和农民生活水平的不断提高，这种补偿已不能从根本上保障农民的利益，并且逐渐表现出其存在的不合理性。

1．对于土地的补偿标准偏低

征地具有强制性，但其实质是一种权益交易。耕地或农用地在我国的权属性质上属于农民集体所有，征地的结果往往是农民永久性地失去了被征地的所有权[9]。而这种方法只规定补偿前3年平均产值的6至10倍（2004年修正后改为30倍），相当于补偿给农民6年至15年，最多是30年的使用费用。但是土地作为农民基本的生产生活资料，如果不被征用，30年后仍享用着土地为他们带来的生存与发展的权利。这种补偿办法明显是没有考虑到农民今后发展的需要。另外，简单的采取前3年平均产值的标准，则忽略了农业生产的波动性和不确定性，难以反映被征用土地的本质特性。如果受气候影响，前3年正好处于荒年，那么对农民的补偿，则会低于正常水平，低估对农民的补偿。如果前3年社会上出现了卖粮难的现象，也会降低平均年产值。因此，采用这种估计方法极易造成政府在征地过程中侵占农民利益的问题。另外，按传统的粮经作物比测定前3年的农业产值，没有或极少顾及到现在的城郊农村，农业已不是传统意义上的农业，而是集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业。土地产出已不是普通的粮食或蔬菜价值可比的[10]。因此，按这一标准形成的土地征用价格不能真正反映被占耕地本身的产出价值，是偏低的价格。

2．没有全面考虑土地对农民的社会保障价值

现行《土地管理法》的规定只提出了一个安置补助费。但是缺乏对失地农民的择业成本、从事新职业的就业风险等间接损失的考虑。由于农民本身就是一个文化水平较低的群体，失去土地后，只能从事一些简单的体力劳动，而通过这种方式取得的收入或许远低于他们凭借土地生产获得的收入。土地作为农民赖以生存的物质基础，在人均耕地面积一定的前提下，耕地的生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用也就越大[11]。因此，出于对农民社会保障权利的考虑，应该在《土地管理法》中对农地的社会保障作用给出明确的规定。

（二）收益还原法的优劣

收益还原法又称收益资本化法或地租资本化法，它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在一定贴现利率下土地未来纯收益的总和[12]。这种方法是以生产要素分配理论为基础的，土地作为最基本的要素，其贡献就是总收益扣除劳动工资、资本利息及管理报酬之后的收益剩余，也就是利用土地的纯收益。将这部分纯收益折算成现值，就成了土地的价值，并且作为对当地农民的补偿。收益还原法的优势在于，其以纯收益和还原利率为基础确定土地价格。采用这种方法，正常情况下，农民的纯收益较易估计出来，还原利率给定后，便能够比较方便地计算出应给予当地农民补偿的具体额度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在现阶段，收益还原法比较适宜目前我国的农用地价格评估。并且指出以地租理论与土地收益理论为依据的收益还原法的应用条件：待估地产未来年收益可以用货币计量；土地收益的产生是连续的；纯收益在数量上必须稳定；还原利率可以确定；土地收益过程中的风险可以估量。收益还原法虽然是目前对于土地价格评估采用较多的方法之一，但是由于其本身应用条件的限制，也使其在应用方面出现了一些问题。郭爱请等[14]指出我国一般采用总收入减去总成本的差额来测算农地纯收益，这就会出现用实际纯收益代替预期纯收益的问题。

同时，在生产费用的测算方面也存在不合理之处。农用地转用将带来更多的预期收益（如果不是这样，那么就没有必要将农用地转化为其他非农建设用地），这一预期收益并非来自农业生产用途，而来自于其他非农用途，因此，用实际纯收益代替预期纯收益往往会产生对农用地价格低估的问题。同时，采用收益还原法时，还要对还原利率加以确定，还原利率的取值是否科学关系到土地收益价格是否客观、合理。目前我国城市地产估价工作中所采用的还原利率至少有8种，但现存著作及文献中，有关农业用地宗地价格评估的资料还不多见，涉及农业用地还原利率选择的论述就更少，有的农地价格评估时直接借用城镇地产评估中所用的还原利率进行计算[15]。因而，对收益还原利率的确定仍存在一定的争议。虽然收益还原法存在着上述一些问题，但由于农用地的用途管制，使其长期限于农业领域，并不断产生收益。因此，现阶段，比较适宜采用收益还原法对农用地进行估价。影子地价法是从土地资源有限性出发，认为土地资源总是有限的，需要合理分配使用，这样在一定配置资源约束条件下，以使每增加一个单位土地资源，得到最大经济利益[5]。其考虑的是土地资源得到最优利用的价格，即以农用地最佳替代用途的贡献来估价。而实物期权法是从实物期权角度，将农户承包土地看作是农民投资并收益的一个项目，农户以一定的代价取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入进行务农，卖出农作物后获得回报[6]。这种方法反应了在不确定的市场条件下，进行土地开发的决策分析，并且考虑了农业生产的波动性，认为农民未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。基于产出模型的耕地价格评估方法，则强化了因耕地资源质量的差别而导致的资源增值现象，并且采用维持耕地资源总产出所需追加的投入替代了耕地资源本身产出的净效益。这几种方法对于纯收益的获取有了进一步的思考，但其仍多是基于土地本身的质量价格而加以考虑，对农用地的社会保障价值则没有给予较多的论述。另外，对于土地价值的测算多是根据土地原有用途加以分析，给予农民一定的补偿，而农民则没有参与分享当地由于土地用途改变而带来的增值收益，也就是说，农用土地的市场价值没有得到体现。因此，对农用地转化为旅游用地的非农用途的补偿还需要考虑农用地转用后带来的收益增加值。

农用地转用后的价格评估几乎没有具体涉及到对农用地转化为旅游用地3的价格评估问题。据笔者对成都市农用地转化为旅游用地情况的了解，其补偿办法大部分是依据《土地管理法》执行，只对土地作为农用时的价值进行了补偿，而且多半采取的是一次性买断土地使用权的方式。在农用地转化为旅游用地的实例中，成都市三圣乡红砂村采取的租金加红利的方式，在某种程度上保障了农民的利益。红砂村的土地由村政府统一经营，采取集体入股的方式入股花卉公司发展旅游业。每亩土地为1股，年底按股分红。土地租金的收益每年每亩大约1000-1200元，加上年底分红100-300元，农民每年出租土地的收益为1500元左右[16]。这种补偿方式保障了农民的长期利益，使其能够长期地获得较为稳定的收益。但是这种稳定的收益仍存在一些问题。花卉公司的经营是不断发展的，而农民获得的利益保持不变，当花卉公司发展到一定阶段时，当地农民和花卉公司经营者之间，就会产生利益分配上的矛盾，激发农民的不满情绪，因此不利于当地旅游业的发展。另外，每年出租土地获得1500元左右的收益也明显偏低。据朱华[16]的分析，红砂村的土地按最长的土地承包期30年计算，每亩土地的总租金共计4.5万元。即使租金每年以10%的比例增长，每亩土地30年的租金总额也不到15万元。目前成都市三圣乡的土地使用权拍卖价每亩已超过100万元，据此计算，农民的土地出租金最多仅是目前土地使用权市场价值的1/22。由此可以看出，当地农民并没有真正享受到农用地转为旅游用地后为他们带来的增值收益。作为当地农民唯一投资工具的土地，为他们带来的收益明显偏低。通过上述分析可以看出，各估价方法对农民的补偿都或多或少存在一些问题，主要集中在三个方面：一是用农用土地的原用途价值作为测算标准，低估了农用土地价值的评估；二是很少考虑土地对农民的社会保障价值；三是没有考虑土地利用方式转变后为当地农民带来的增值收益，即农民缺乏土地增值价值的分享。也就是说，依据《土地管理法》的规定，给予农民一定的土地价值和社会保障补偿后，还要使其能够参与到土地转用后增值收益的分享，才能使农民的利益得到有效保障。因为农用地转为旅游用地后，土地经营的收益是按市场价格获取，而《土地管理法》的补偿标准没有包含土地用途转变后的增值价值。如果没有对土地价值增值的预期，农用土地就没有转变用途的必要，土地增值收益的分享是农民改变土地使用方式的动力，也是发展乡村旅游实现农民增收，农业生产方式转变的途径。

三、旅游用地价值增值补偿途径

（一）农用地增值补偿的合理性

农用地转化为旅游用地，对农民的补偿除了土地价值和社会保障外，关键是随着乡村旅游的发展，农民如何合理分享土地增值收益的问题。傅青山等[13]指出土地用途改变，增值收益评估既不能在农用地地价体系中评估，也不能在建设用地地价体系中评估，需要另行建立有效的评估技术路线。并且提出了以征地区片价为指导，根据被征用宗地本身实际情况评估宗地土地用途改变的增值收益。乡村旅游的发展带来乡村旅游住宿、娱乐设施租赁价格的不断提高和设施使用率的增长，后者带来的收益增加是投资者经营管理能力强弱的直接结果，而前者增长的收益，一方面与投资者的经营策略有关，另一方面来源于农用土地转化为旅游用地的市场升值收益。投资者以非市场价格取得农用土地使用权，土地升值收益几乎全部为其所有，这部分收益分配存在不合理现象，即投资者不仅获得了投资资金带来的效益，而且还侵占了农民的土地升值收益。将土地的升值收益补偿给农民，是提供土地要素的农民，与提供资金要素的投资者平等享有乡村旅游发展利益的权利。目前，在乡村旅游发展中，失去了土地未获得土地增值补偿的农民，他们有两种选择。由于缺乏必要的知识与技术，旅游投资者只能为一部分农民提供一份简单的工作，使其参与到当地的旅游发展之中，并获得数量不多的稳定收入；而另一部分不愿意参与或者投资者不希望其参与旅游企业生产的农民，则是自己想办法，利用当地发展旅游这一条件参与旅游经济活动，实质属于一种搭便车的行为。这两种行为，在某种程度上说，解决了农民依赖土地获得发展的问题，并且在付出了劳动后，获得的收入也会有所增加。然而，前一种可能拉大农民与投资经营者的收入差距，带来新的矛盾冲突；后一种，其最终结果是扰乱乡村旅游发展的秩序。所以，乡村旅游要获得健康的发展必须考虑农民对土地增值价值的分享，在市场机制的框架下建立农民对土地增值收益的分享制度。农用土地转化为乡村旅游用地之初，由于不能进入土地市场交易，土地的市场价值无法衡量，加之，紧邻土地均为农业用地，农用土地转化为旅游用地的市场增值价值在开发之初的确无法估计。但随着乡村旅游的发展，游客人数不断增加，愿意经营乡村酒店、餐馆的人增多。因此，乡村酒店、餐馆、旅游纪念品门市等旅游设施的租售价格不断上升，土地的增值价值才逐渐表现出来。在农用土地不能进入市场交易，在发展之初不能给予农民合理的市场价格补偿的情况下，根据乡村旅游发展进程让农民分阶段地分享土地获得的增值收益是符合乡村旅游发展实际的，也是可行的。

（二）农用土地增值补偿的措施

乡村旅游是一个市场化的过程，也有市场艰难的开拓期，快速发展期，在发展过程中还存在因种种原因不成功而失败。农用土地转化为旅游用地的增值效益也有一个从无到有的过程，也还存在不确定性。借用企业生命周期理论，让农民充分了解企业经营的不同阶段，在获得了《土地管理法》规定的一些基本补偿后，在政府主导下，参与分配土地不同阶段产生的增值收益，既保证了农民土地转化后的增值收益，又考虑了投资者市场经营的风险因素，有利于农民收入的增加和投资企业的健康发展。企业的生命周期大致可以分为四个阶段：创业阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退/再生阶段，不同阶段企业的获利状况是不同的。根据旅游企业经营的不同阶段，将农民土地增值价值的补偿也分为几个相应的阶段，如初创阶段由于农业用地刚刚转化为旅游用地，乡村旅游处于尝试阶段，游客不多，愿意租买投资者旅游设施进行经营的企业也不多，投资者的租售价格便宜，收益低。因此，补偿给当地农民的土地增值收益应少。随着乡村旅游业的不断发展，游客人数增加，投资者的收益快速增长，旅游业进入成长与成熟期，这就吸引了许多经营者参加到乡村旅游中来，各种旅游设施的租售价格上升，土地增值明显。这时，应提高农民的土地增值收益，使之随着旅游的发展而增加。因此，将农民土地的增值收益与投资者的经营活动结合起来，根据乡村旅游设施租售价格的变化，来分阶段地给予农民土地增值补偿，是农用土地转化为旅游用地后增值价值补偿的有效措施。然而，进行土地增值补偿的难度在于，旅游设施租售价格的增长与投资者经营策略相关。投资者品牌打造得好，该地乡村旅游发展快，饭店、餐馆等设施租售价格就高。如何从旅游设施的价格中来区分哪是旅游经济自然增长带来的土地价值增值，哪是投资者的经营策略创造的价值，也就是说，用什么标准来分割旅游设施租售价格中投资者与农民的利益。由于乡村旅游的区位条件和面临的市场环境差异，以及投资者投入的不同，统一的分割标准难以形成。因此，需要发挥政府的主导和监督作用，依靠政府的行政权利来协调农民与投资者对土地增值收益的分享。政府应根据乡村旅游设施租售价格的变化来确定投资企业所处的生命周期，并按照一定的比例及时调整农民土地增值收益的大小，确保农民土地增值收益的实现。“一定的比例”就是合理地分割旅游设施租售价格增长幅度与补偿给农民的土地增值额的比例。目前，一些地区将土地的增值收益分为固定收益和风险收益，如成都三圣乡村民土地集中经营后获得的租金加红利的补偿方式。租金就是农民土地增值的固定收益，红利即投资者经营活动的风险收益，这是一种将农民的土地折为一定的股份参与企业经营分配的补偿方式，它较好地体现了农民土地要素在乡村旅游中产生的价值。由于农民风险承受力弱，因此，投资者将红利分为两部分，一是固定红利，以租金表现；另一部分为风险红利，与企业的经营效益相联系。低风险获得低报酬，所以，投资者承诺的固定收益部分往往比较低。风险红利与企业的盈亏相联，由于不能像上市公司那样财务公开，乡村旅游经营的增值价值的实际情况，作为“股东”的农民难以知晓，事实上风险红利部分的增长幅度也很小。农民土地以股份形式分享增值收益，在实际操作中获取的利益还是不够的。政府作为第三方，根据市场租售信号来提高农民土地的增值收益，对确保农民增收和乡村旅游发展是十分必要的。

第3篇：土地租金的评估方法范文

问题

在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中，普遍存在的问题表现在以下四个方面：

1．定级资料不全，数据陈旧

影响城镇土地质量的因素很多，根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况，除横林镇、奔牛镇进行综合定级以外，其他乡镇都仅进行商业定级。商业定级中主要考虑商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度三个因素。道路通达度主要考虑路面宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四个指标，其中机动车流量、非机动车流量和人流量采用每天上下班高峰期现场调查数据，路面宽度指标主要从城镇建设部门获取数据资料。而在实际评估中，大部分／j、城镇尤其是苏南小城镇近年来经济发展迅速，道路结构不断拓宽改造，变化较大，相关部门的资料更新迟缓，档案资料比较陈旧，甚至尚未整理入册。此外，由于中心区商业、服务业集中，开发较早，边缘区多为规划或在建的住宅小区和工业园区，城镇中心区与边缘区的基础设施状况差别较为明显，对于土地级别影响较大，而现有资料多以老镇区资料为主，新建区域和规划区域的资料不足。

2．估价资料中城镇的土地、房产交易形式单一

城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点(含企业改制出让样点)资料、征地样点资料等。但实际工作中，大多数小城镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于小城镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足，部分交易资料为1998年以前发生的交易，对于基准日为2004年1月1日的基准地价评估来说意义不大。

3．估价参算样点分布不均，可利用率低

由于历史原因和经济发展，多数小城镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场布局，尚未形成网络化，服务半径也较小。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口、一座桥就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着城镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。

4．影响地价的因素考虑不全面、不客观

基准地价主要反映城镇土地的平均价格，影响地价水平的有一般因素和区域因素，样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平，才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为，随着时间的推移和社会经济的变化，各因素对地价影响的程度都会有所变化，尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色鲜明的小城镇，仅按照常规方案进行地价水平修正，亦不能客观地评估其价格水平。武进区基准地价评估外业调查过程中，由于对当地情况不很熟悉，对影响地价的因素只能从技术规程上考虑。而实际情况与之有较大差异，如夏溪镇和嘉泽镇是我国有名的“花木之乡”，花木交易及其相关服务业大多临近花木种植基地，在地价评估时必须对此予以充分考虑，否则就不能反映当地真实情况。

建议

1．利用集体所有土地上的房地出租样点测算住宅、工业用地基准地价时，宜进行权利修正，并辅以成本逼近法和市场比较法等多种方法

小城镇的商业用地、住宅用地和企业用地大部分是集体土地，而基准地价评估多设定是国有土地。国有土地上的房屋所有权人在出租房屋的时候会考虑到土地出租收益，而集体土地上的出租屋，为了获取较高的利润，常常不考虑土地出租收益，租金偏低。小城镇中的工业用地同样如此。所以，在利用集体土地所有权下的房地出租样点测算住宅和工业用地地价时，应进行权利修正，并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法，使评估价格较客观地反映地价水平。

2．采用协议出让交易方式下的样点资料要进行交易方式修正

以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点，要在进行交易方式修正后，方可用于基准地价的测算。

3．样点分布不均匀或末级地缺少样点的地区，宜采用典型样点调查和多种评估方法技术相结合

人工神经网络法具有较强的容错性，对不完全信息、带噪音的信息具有良好的适应性，对非线性关系的模拟更具有优越性。对于样点较少的地区，可以采用人工神经网络法建立基准地价评估模型，通过模型计算，求解地价。同时，采用Kriging技术进行地价的空间插值，也可以较好地模拟末级地的地价。

4．对不同类型的城镇应该采用不同的评估思路

以武进区为例，湟里镇、奔牛镇、横林镇等镇作为常州市区的卫星小城镇特点明显。第一，镇区内的几条商业街道经济发展水平较高，建筑比较整齐，但商业街的背后通常就是住宅，缺少过渡带。第二，城郊新兴乡镇企业与城区中心老企业并存，初具规模的新建区与改造尚未完成的老城区形成鲜明的对比。这类城镇基准地价评估，可以在土地级别划分的基础上进行地价评估。

东安镇、卜弋镇、邹区镇为现代化小城镇，该种类型的小城镇街道整齐，功能分区明显，基础服务设施齐全，有较大的独立性。这类城镇估价区域内土地利用功能分区明显，城镇中心为商住混合用地，城镇边缘多为工业用地。城镇中心区商住用地采用市场比较法、收益还原法比较适合。周边工业区应采用成本逼近法和比较法，其技术流程不一定局限于先定级再评估的传统路线。

嘉泽镇、夏溪镇等镇等别较低，以发展第一产业为主，镇区内部发展水平差异较小，影响地价的因素主要是商服繁华程度和道路通达度。这类城镇仅考虑商服繁华度和道路通达度进行土地级别划分即可，适宜减少土地级别，通过级差收益法评估地价。

第4篇：土地租金的评估方法范文

【关键词】 土地资产； 确认； 披露

自1987年深圳市人民政府以协议方式将一块国有土地使用权出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心以来，土地有偿使用制度在全国推行。不过这种有偿使用制度主要针对增量土地而言，国有企业原来取得的存量土地绝大部分依然为划拨使用权，土地价值无法体现。国企改制中对土地处置的力度和量度都很有限。即使通过土地使用权出让方式或完成改制、通过土地使用权处置获得土地产权的原国有企业，对土地资产的利用都仅仅处于一种粗放状态，即仍然只将土地作为生产经营场所。由于土地资产有别于其他一般资产的特性，土地资产的管理经营也有不同于其他资产管理的特点，作为企业经营管理的一个重要方面，土地资产的管理在现阶段还没有普遍地被企业经营管理者所重视和把握。这是有必要深入研究企业土地资产会计问题的客观原因。由于土地取得方式不同，现阶段将土地资产列入固定资产、无形资产或投资性房地产等不同的处理方式在各个企业都有，土地资产确认缺乏统一的、规范的制度规定，造成会计处理混乱，无法反映土地资产的真实价值和相关处置信息。而在土地资产信息披露方面，现行财务报表对土地资产会计信息的披露存在不足。首先是不能反映土地资产的真实价值。现行准则规定，那些通过交易取得的土地资产才能在财务会计报告中进行确认和披露，且采用历史成本计量属性，可作为表现企业未来超额获利能力的土地资产，却无法用现值来计量。其次是不能充分披露土地资产的信息内容。在现行的财务会计报告中不披露企业拥有的土地资产的详细项目；另外，由于统一使用货币计量，使得许多与无形资产有关的、对决策者有重要参考价值的、难以用货币计量的重要信息，不能反映在财务会计报告中。因此，土地资产信息披露问题的研究，对企业和投资者有重要意义。由于土地资产的特殊性以及企业土地资产的经营管理现状，本文对企业土地资产会计问题进行分析研究，以适应我国目前的发展状况，解决我国企业中的现实问题，有利于企业全面、完整地管理、核算其全部资产，为完善我国市场经济发展服务。

一、研究成果综述

我国实行土地公有制，土地制度与西方国家存在差异，因此国内对土地资产的研究主要集中在对土地资产的特性和权属性质的讨论上；此外，由于土地资产对企业价值的体现发挥了重要作用，企业管理者对土地资产的重视程度有所提高，因此对土地资产的财务管理及投资决策方面的研究也日益增多。

其一，关于土地资源的特性和土地价格决定的特殊性。土地资源既有自然属性，也有经济属性。土地资源的生产性是它的自然属性，土地资源的使用价值是它的经济属性。不能认为土地没有经济属性，或者认为土地的自然属性是“资源”，经济属性是“资产”（叶艳妹，1996）。土地价格既包括由于对土地资源的垄断所形成的价格，也包括劳动创造价值的货币表现的价格，它是自然资源的价格和劳动创造价值的货币表现价格的统一（张振华，1995）。

其二，关于土地资产的权属性质。李慧（2002）认为，企业作为一个法人实体只能拥有土地的使用权，土地在被企业使用的同时，国家拥有根据需要随时无偿征用的权力，而企业无法对土地使用权实施控制。因此不论企业在取得土地使用权时是否付出了代价，企业均应将其作为无形资产进行核算。何建荣（2004）认为，将土地和建筑物两种不同性质、不同使用年限、不同价值转移方式的资产混合在一起核算不够规范，认为在会计实务中，土地资产不能形成固定资产，仍然作为无形资产单独加以核算。也有学者提出反对意见，周海涛、丁艳涛（2005）认为土地使用权的价值属性不符合无形资产价值决定的一般原理，土地使用权本质上是近似土地所有权的不动产物权，土地使用权归属固定资产符合国际会计惯例，因此应该将土地资产全部纳入固定资产的核算范围。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用权既不应该纳入无形资产科目中核算，也不应通过在建工程，转入固定资产核算，而是将土地使用权进行单独核算最为有利。吴明华等（2002）认为，将土地使用权价值与地上附着物并为一体作为固定资产核算存在不足，并认为土地使用权可单独核算。颜淑姬（2007）认为，国际会计准则、英美等国家的会计准则将土地作为固定资产核算，是与土地私有制相联系的，而我国实行的是土地的社会主义公有制，土地单独核算符合我国国情，不能一味照搬西方国家的做法。叶彬（2002）认为，对于划拨土地使用权，由于企业既不拥有也无法对其实施有效的控制，故不符合企业资产定义，不能视为企业的一项资产。

由此看出，国内学者对土地资产权属性质的争议是普遍的，将土地资产作为固定资产或无形资产还是单独核算，取决于土地资产的资产特性。这是由我国土地制度决定的，但从历史到现在对土地资产的权属性质仍未明确。

二、会计准则对土地资产的规范

资产，是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。要将一项资源确认为资产除了符合资产的定义外，还要同时满足以下两个条件：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业。二是该资源的成本或价值能够可靠地计量。资产的基本特征是收益性。资产能够通过生产经营活动不断地增值，成为资产拥有者源源不断的收益来源。资产的另一个重要特征是具有明确的产权关系。在一定的社会经济制度下，资产总是为某一产权主体所拥有和控制着的，该产权主体必然拥有对资产的占有、使用、收益和处分的权利，否则资产就不能运动增值，也就不能成为资产了。如前所述，土地资产满足资产的一般特性，是企业资产的组成部分，但由于土地资产不同于一般资产的特殊性质，使得土地资产在确认时也具有特殊性。

（一）在国企改革和土地制度改革之初，国有企业土地资产确认的核算方式

1.国有企业使用的土地大多是通过无偿划拨取得的，所以没有对土地资产进行核算，那些因征用土地而支付的补偿费，直接并入土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地的价值入账，将其面积及征用情况作备查记录。关于土地资产的相关证明，顶多就是一本国有土地使用证。

2.财政部［1995］108号文《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的规定》：对于企业过去作为固定资产单独入账的土地，应按确认、批复后的评估价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。对于行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地估价入账后，在固定资产中单独反映，计提折旧。以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地基准地价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权账面原值不作调整。企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。估价后由企业设备查簿单独反映，暂不调整账务。

3.据2001年1月1日起施行的《企业会计制度》核算。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

4.据财工字［1995］29号文《国有企业公司制改建有关财务问题的暂行规定》精神，将占用的国有土地经评估确认后，作价入股，作为国家股处理。

（二）我国企业土地资产当前的核算规定

随着企业深化改革和经营机制的转化，国家对企业的用地制度也作了重大调整，企业对土地无偿、无限期、无流动的使用变为有偿、有限期、有流动的使用。我国企业土地资产在当前的会计核算制度下，具体由自2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范。具体规定如下：

1.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。我国先前的会计实务中，对于企业的自用性土地使用权来讲，当企业在土地上自行开发建造厂房等建筑物的构建活动结束时，土地使用权就会与其所附属的房屋、建筑物一同作为固定资产来进行会计核算。但是伴随着现行准则的实施，自用性土地使用权将不再转入固定资产，在企业中一直作为无形资产存在。这是现行准则对土地使用权核算制度的一个重大改进。

2.以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算。当企业将未入账的土地使用权有偿 转让、出租、抵押、作价入股和投资时则应将其按规定补缴的土地出让金予以资本化，作为土地使用权的入账价值；如果企业是有偿从政府或其他单位取得的土地使用权，则应将其支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及发生的迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等计入土地使用权的成本。

三、土地资产信息披露中存在的问题

《企业会计准则第6号——无形资产》第二十四条对无形资产会计信息披露规定，企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息：无形资产的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额；使用寿命有限的无形资产，其使用寿命的估计情况，使用寿命不确定的无形资产，其使用寿命不确定的判断依据；无形资产的摊销方法；用于担保的无形资产账面价值、当期摊销额等情况；计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额。

土地资产会计信息作为无形资产会计信息的一个重要组成部分，同样应该遵循这个规定，同时，由于土地资产不同于一般无形资产的特殊性，应该在信息披露中给与更多重视。现行土地资产会计信息披露中主要存在的问题是：

（一）信息披露不及时、不充分

许多企业对拥有的土地资产在会计报告中只字未提，或者在进行土地使用权转让、出租等处置后，对处置结果、处置收入等没有及时反映在会计报告中。

（二）土地资产信息披露的明晰性差

往往在会计报告中合并反映多项无形资产，而没有对类似土地使用权这样对企业影响重大的无形资产进行单独列示；表外披露的多，表内揭示的少。会计信息使用者对资产负债表中土地资产的原始价值、摊销数额和减值情况并不明确；现金流量表无法反映企业土地资产价值增减对现金流量变动的影响。

（三）企业利用对土地资产价值确定以及会计处理中的漏洞进行虚假披露，操控利润

四、土地资产会计信息披露的改进意见

要使无形资产信息得到有效披露，须构建无形资产信息披露体系，可以借助财务会计报告和非财务信息报告的形式来完成。其中财务会计报告的披露可以分成财务报表披露和附注披露，非财务信息报告主要是对土地资产状况等非货币计量信息的披露。

（一）无形资产下单独设置土地使用权科目

为了客观地披露土地使用权的相关信息，首先应突出土地使用权项目在财务报告中的位置。建议在无形资产下单独设置土地使用权科目进行披露。

1.资产负债表披露的改进。以国家出让、国家作价入股等方式获得土地使用权的情况，在资产负债表中应该揭示土地资产原值、累计摊销价值和净值。考虑将土地使用权单独在无形资产中列示。通过增设“土地使用权”、“累计摊销”和“土地使用权净值”三个项目，揭示其关系如下：“土地使用权原始价值-土地使用权累计摊销=土地使用权净值”。

2.利润表披露的改进。对于土地资产转让收益和对外投资收益较大的企业，可以在“营业利润”项目和“投资收益”项目下各设“其中：无形资产转让收益”、“其中：无形资产投资收益”等明细项目，将土地使用权相关收益在其项目下单独列示。

3.现金流量表披露的改进。在现金流量表中“无形资产摊销”项目应单独列示于主表内，以反映当年计入成本费用的无形资产价值，并且将当年增加的土地资产价值和处置土地资产收回现金的价值单独列示于“无形资产摊销”项目下，以披露企业土地资产的增减对现金流量的影响。此外，应当单独反映定期支付或收到的土地租金数额。

4.报表附注披露的改进。报表附注可以反映那些在会计报表中不能确认、表述或者是非量化的重要信息。具体包括：（1）详细说明土地资产的取得方式及其计价依据；（2）适当披露土地资产的摊销期限、摊销方法、摊销金额和摊余价值；（3）分别列明本期处置的土地资产账面金额及其处置收入和本期对外投资土地资产的账面金额及其增减值；（4）披露出租土地资产在资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的土地使用权租赁款、以后年度将收到的土地使用权租赁的收款额总额、出租土地资产每期的摊销金额、摊余价值；（5）详细揭示用作抵押担保的土地资产的金额和担保期限。

（二）建立土地资产非财务信息报告

土地资产的非货币计量因素无法在财务报告中反映出来，所以有必要单独设立土地资产的非财务信息报告，以全面披露土地资产的会计信息。对于土地资产的非货币计量信息披露，主要是对企业的土地资产状况进行分析与评价，并从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等方面进行披露。其次，对土地资产评估的具体情况进行详细披露。当前土地资产的入账价值多是以土地资产的评估值为基础的，对土地资产评估的详细披露有利于信息使用者评价会计计量的真实性。披露的内容一般应当包括评估机构、评估基准日及年限、评估采用的方法、评估值和简列的计算过程。

在市场经济的影响下，企业的业务趋于复杂，土地资产的会计处理缺乏规范，处理方式迥异。总体来说，现行企业会计准则的颁布，为土地资产的会计核算做好了铺垫。但是，在重要性和成本效益原则的前提下，完善《企业会计准则》的相关规定，应该对企业土地资产的会计核算进行更加具体的改革。

【参考文献】

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第5篇：土地租金的评估方法范文

关键词：公共资本量；支付意愿；住宅价格；溢价值

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-6260（2008）06-0053-09

公共物品供给决定着城市舒适特征，交通易达性、运动设施、开放空间、公园数量、学校数量和质量及优化城市分区和城市形态都与公共投资有着紧密联系。这表明公共资本量是改善城市交通环境、人文环境和生态环境的主要推动力。而城市交通环境特征、人文环境特征、生态环境特征是决定居民住宅支付意愿和住宅价格的主要外部因素。

在规模不断扩展的城市内，交通通达性的提高可以大幅降低人们的通勤成本，进而提高人们对住宅的支付意愿；随着居民收入水平的提高，对社会服务规模和质量有了更高的要求，尤其是教育服务和健身服务越来越被关注，而这些服务的提高必然会改善该区位的人文环境，进而提高人们对住宅的支付意愿；某区位上的绿地、水面面积，可以为人们提供优越的生态环境，在住宅服务需求层次不断提高的今天，人们更愿意为这些服务支付较高的价格。因此，城市舒适特征与住宅价格之间存在着紧密的联系，即舒适度越高，越能吸引消费者，住宅价格就越高或上涨迅速；反之，价格越低或上涨缓慢①。

城市舒适特征所包含的交通属性、人文属性和生态属性，都是消费者在进行购房决策时所格外关注的内容。这些舒适特征的存在往往与公共投资强度有密切关系，公共资本密度越高，城市舒适属性就越优越，住宅价格也就越高。然而，目前经济学家们在研究舒适特征对住宅价格的影响时，仅考虑某一方面，较少从公共资本角度研究该问题。因此，本文的研究目的就是要对公共资本量与住宅价格的关系及影响差异进行深入探讨。

本文其余内容安排如下：第一部分将对相关文献进行回顾；第二部分构建公共资本量与住宅价格理论关系模型和基准计量模型；第三部分为数据描述和变量选择；第四部分将采用1999―2006年中国30省市的数据，对理论关系进行实证检验，并给出溢价值估计结果；第五部分得出结论。

一、相关文献回顾

在城市经济学产生与发展过程中，有大量学者研究了城市环境特征对住宅价格的影响效应，积累了丰富的研究成果。本部分将对前人的研究做简单回顾。

关于交通成本与住宅价值关系的规范性研究最早始于阿兰索的土地市场模型（Alonso,1964）。在该模型中，家庭对区位和消费束的选择由一个静态效应最大化模型来描述。他发现，家庭到市中心的距离与土地价格呈反比，接近市中心的地租相对较高，因为那里的交通成本较低。Henderson（1985）用一个类似的模型证明了阿兰索模型中的交通距离可以用闲暇时间来解释。当距离增加导致的住房成本的降低被闲暇时间的减少所抵消时，区位均衡就形成了。显然，他们的研究仍把交通费用和时间作为影响住宅价格的重要因素。

从已有的文献来看，大量的学者把关注点集中在交通易达性与住宅价格或价值关系的实证研究上。Bajic (1983)的实证研究显示，距离铁路线近的住宅价值要比其它地区的高2237美元。Voith (1991)对费城进行研究时发现，铁路交通便捷的地区的住宅价值要比其它地区高出5714美元。Gatzlaff 等(1993)在实证研究中也发现，靠近地铁站的住宅价值上升得更快些。Benjamin等（1996）以华盛顿地区地铁站为例，研究了交通体系对租金和住宅价值的影响，其实证结果显示，到地铁站的距离对公寓租金有一个反向影响，也就是距离每增加1/10公里，公寓租金将下降2.5%。Knaap等(2001)研究发现，轨道交通项目建设通告发表后，交通线附近的土地价值会随之上升，因此，他们建议土地利用和交通设施建设同步进行。Kim等（2005）在阿兰索竞租模型的基础上，证明了轨道交通在高密度的中心区能够大幅提升住宅价值。

几十年来，经济学家对公共服务质量，特别是学校质量对住宅价格的影响给予了极大关注，许多学者还对公共教育质量对住宅价格的影响做了量化研究，分别构建了住宅价格与学区模型、线性固定影响模型（Chiodo, et al, 2004），并用这些方法对对旧金山海湾地区进行研究时发现，学校质量每增加5％，人们购房的意愿支出将增加1％，随着人们收入和教育素质的提高，居民愿意为上好学校支付更高的费用（Bayer, et al, 2003）。在对种族状况、犯罪率与住宅价格的关系进行研究时发现，通过采取降低犯罪率的措施，可以增加房地产价值，而白人聚居区的住宅再交易价格则较低（Lochner, 2004）。

生态资本是社会环境舒适性的表现，它不仅可以为人们提供良好的生存环境，也是城市和社会发展的必然需要。对住宅价值产生影响的生态资本一般包括气候舒适性、环境质量、噪声状况等(Vaughan,et al,1982)。

近些年的实证研究发现：华盛顿等城市海边附近的住宅价格要高于其它地区60％，海边风景差的地区的住宅价格比其它地区高出8％（Benson, et al, 1998）；美国内华达州机场的噪声对住宅价格有较大的负向影响，高噪音地区的住宅价格要比其它地区的住宅价格低2400美元（Espey,et al, 2000）；住宅价值与空气中悬浮微粒总量之间的影响弹性为-0.2～0.35，在污染严重的地区降低悬浮微粒的收益较低（Kenneth,et al,2005）。

国内学者对城市住宅特征、交通易达性与住宅价格之间的关系做了诸多研究（张红 等，2007），但有关公共投资影响效应领域的研究尚不多见，而我国城市化水平在不断提高，城市公共投资也保持了长期高速增长，其对住宅价格的影响日益突出。与此同时，我国城镇居民的住宅需求正向多元化发展，住宅已不仅是满足居住、工作的空间，更是人们享受生活与工作环境的空间，对城市环境质量的需求也随之提高。住宅消费需求偏好的变化，必然会使城市环境特征资本化到住宅价格中。因此，需要在前人研究的基础上，从理论与实证两个方面对公共投资与住宅价格的关系进行更深入的探讨。

二、理论模型

城市舒适特征决定着消费者效用，该效用越高，消费者就越偏好该区位上的住宅，而这些有同样需求的消费者的聚集，又会导致当地住宅价格上升，当需求的增长与住宅价格变化同时停止时，住宅市场才达到均衡状态。本部分将根据Zenou(2005)的城市增长模型和Fu(2005)的社会舒适性与土地价值模型，构建公共资本量决定住宅价格模型。

假设家庭的效用依赖于住房消费规模、城市资本密度、居住成本和其它商品；城市内部有多个管辖区，每个辖区内所有家庭获得的公共服务水平相同；城市每个人都是一个消费者，其可支配收入为Y，其中一部分收入用于购房消费及支付居住成本(单位面积住宅价格用P代表，购买住房后的居住成本用C代表)；另一部分收入用于购买单位价格为1的其他商品，用A代表。这样，家庭的预算约束为Y=A+PS＋CS，其中S代表住宅消费面积。Z代表一定资本密度所提供的服务价值。

对于开放型城市来说，有限的城市空间必须容纳更多的人口，消费者为获得满意的居住空间必然要相互竞争，这种竞争行为决定的住宅价格可以称之为居民的意愿支付价格。假设消费者的偏好具有连续性，并且与A、S、Z呈正比关系，则消费者对住宅的最高意愿支付价格可表示为：

根据前文给出的约束条件UZ＞0，我们可以得出如下结论：消费者将根据住宅及其所在区位的资本密度状况，决定自己的购买决策或支付价格。资本密度越高，消费者获得的效用越高，愿意为此支付的价格越高，住宅价格会因此加速上涨；反之，消费倾向下降，住宅价格上涨的概率较低。

近二三十年间，国外学者对特征价格（hedonic price）评估方法做了大量研究，主要代表人物有Rosen（1974）、Anderson（1985）等。他们对内涵价值理论和异质产品的供给和需求提出了较完整的框架，目的是在观察到的异质产品的价格和这些产品所具有的属性的量之间建立联系，并在这一基础上得出产品的特征价格。由于公共资本量构成了住宅的外部环境特征，因此采用特征价格模型来验证公共资本量决定住宅价格假说具有可行性。下面我们将根据公式（6）给出估计住宅特征价格的基准模型：

住宅价格的符号相同；Zi代表公共资本特征向量，具体包括城市基础设施与交通资本变量、城市人文环境资本

变量、城市公共卫生与生态环境资本变量。

三、数据描述与变量选择

在进行数据描述之前，我们先作一些初步的经验观察，以便了解公共投资与房地产价格之间关系的大致轮廓，并为后面的计量分析提供方向。

众所周知，公共资本服务价值来源于公共资本量或公共投资，而公共投资主要由地方政府实施，对房地产市场的影响也主要来自于地区层面。因此，基于地区层面的研究是本文经验观察和计量分析的重点。广义的房地产价格包括商品房价格和土地价格，而商品房价格与土地价格变化趋势具有一致性，为简化分析，本部分仅对商品房价格与公共投资的关系进行初步观察。表1给出了1999―2006年间各省市公共投资额与商品房价格平均值数据（为节省篇幅，表中只给出了平均值较高的8个省市）。

从表1中可以看出，1999―2006年间商品房平均价格位于全国前列的8个省市，其公共投资规模在全国排名中也处于前列，但各省市不同类别的公共投资规模有较大差异，即使同一类型的公共投资，在不同省市间也有很大不同。这说明，政府公共投资与房地产价格之间有一定的关联性，而且不同类别的公共投资规模在省市内部和省市间的差异，也必定在房地产价格上有所反映。

为了更直观地显示公共投资与房地产价格之间的关系，我们仍以上面8个省市为例，观察1999―2006年间房地产价格与公共投资规模的相关性。图1给出了1999―2006年间8省市商品房价格与公共投资规模相对应的散点图，其中P代表商品房价格（千元）、Z代表公共投资规模（亿元）。从该图可以看出，上述8省市的商品房价格与公共投资规模呈较明显的线性关系，由此可以初步判断近些年城市公共投资增长在一定程度上促进了房地产价格上涨。

本文实证分析所使用的是1999―2006年间除自治区外的中国大陆30个省市的数据本文所使用的数据均来自于中国经济信息网和中国房地产信息网。。本文住宅价格用ZP代表。地方政府公共投资主要包括城市基础设施与交通资本、人文环境资本、生态环境资本等方面。

（1）城市基础设施与交通资本变量。扩大基础设施与交通环境投资，提高城市基础设施规模与质量、道路密集度和公共交通工具数量，可以大幅节省居民的生活成本，进而提高人们对房地产的支付意愿（Song,et al,2003）。考虑到数据的可获得性，本文所选取的城市基础设施投资变量主要包括城市年末实有铺装道路长度(roaddis)、城市年末实有铺装道路面积(roadarea)、城市燃气普及率(gasper)、城市污水日处理能力(sewagtran)；城市交通环境投资变量用城市每万人拥有公共交通车辆(perbus)代表。

（2）城市人文环境资本变量。随着人们生活水平的提高，对教育服务、医疗服务的数量与质量需求越来越高，而这些服务的提高必然会改善房地产市场的人文环境，进而提高人们对房地产价格的支付意愿。本文所选取的城市人文环境资本变量将包括城市教育投资指标和城市卫生事业投资变量，其中城市教育投资变量主要包括普通高等院校数(uniquantity)、普通高校专任教师数(uniteach)、普通小学学校数(primsch)、普通小学专任教师数(primteach)、中等及普通中学学校数(midsch)、中等学校专任教师数(midteach)；城市卫生事业投资变量主要用卫生机构数(hospital)代表。

（3）城市公共卫生与生态环境资本变量。公共卫生环境状况、园林绿地面积是城市舒适性的主要体现，地方政府在此方面的投资会对房地产市场产生显著的溢出效应 (Brasington,et al,2005)。根据数据的可获得性，本文城市公共卫生投资变量主要包括城市环卫机械总数(mquantity)、城市道路清扫面积(sweeparea)；城市生态环境变量主要用城市人均公共绿地面积(pergreen)代表。

所有变量的基本统计值如表2所示，其中第2列给出了各变量的度量单位。在所有公共资本变量中，除了变量perbus、primsch、primteach、gasper、hospital的均值在1999―2006年间有所下降外，其余变量都有较为明显的增长。值得注意的是，各变量的标准差都很高，说明各省市之间存在较大的差异。

四、计量结果

下面将利用面板数据模型对上面的命题进行计量检验。由于各省市公共资本密度、住宅价格都存在较大差异，而且样本的截面数远大于时期数，存在截面异方差，因此采用广义最小二乘法可以得到更为有效的估计结果。

1．影响效应估计结果

公共资本量对住宅的影响效应估计结果如表3所示。从估计结果可知，大部分变量系数的符号与理论预期相吻合，而且大部分解释变量在10％的水平上显著，说明公共资本量对住宅市场具有明显的影响效应。在此估计结果中，城市基础设施与交通资本变量都通过了显著性检验，说明地方政府在此方面的投资直接资本化到了住宅价格中；城市人文环境资本变量估计结果与商品房价格的估计结果类似，大学、中学的数量对住宅价格有较显著的影响；在城市公共卫生与生态环境资本变量的估计结果中，pergreen对住宅价格的影响很显著，而代表城市清洁状况的变量没有通过显著性检验。

2．溢价值估计结果

为计算公共资本量变化对房地产总价格的影响，现将公式（7）还原为非对数形式：

TP=exp(α0+βiZi)(8)

其中，TP为每套住宅总价格。

公式（8）为计算公共资本量对住宅的溢价值提供了理论基础。如果仅有某一类公共资本量发生变化，而其它变量不变时，住宅总价格的变化幅度就可以根据该公式计算。例如，某公

2为剔除了没有通过显著性检验的变量后的溢价值。对比表中的溢价值1和溢价值2可以发现，大部分剔除变量的溢价值都比较低，如sweeparea、uniteach、primsch和hospital，这进一步说明没有通过显著性检验的变量对房地产市场的影响较弱。

从表3中的溢价值2可以看出，公共资本变量对住宅的溢价值有很大差异。对于住宅来说，溢价值较高的公共资本变量依次是pergreen、perbus、gasper、uniquantity，分别包括了公共交通变量、教育环境变量和生态环境变量，说明近期政府在这方面的投资，对住宅价格变化有着积极的正向影响，其中影响值最高的仍然是人均公共绿地面积，达到了18275元。

表3给了我们很多信息，归纳起来主要有以下几点：（1）公共交通投资对住宅有很显著的影响，这与众多文献的观点一致（Kim,et al,2005）。（2）教育投资中，高等教育对住宅的影响较大，与Yinger (1982)的研究结论相一致。另外，在教育投资变量中，中学数量对住宅价格的影响都表现出了很强的稳定性，这说明地方政府的中等教育投入在改善城市人文环境方面产生了积极的影响。（3）城市基础设施对住宅价格产生了较为稳定的影响，也就是说地方政府在基础设施领域的投资，已经部分地资本化到了价格中，这与Song 等（2003）的观点相类似。（4）城市生态环境投资对住宅价格产生了非常显著的影响，这与众多国外文献的研究结果相一致(Mahan,et al,2000) 。（5）公共资本量的溢价值相对于住宅的总价格来说仍然比较低。

3．对计量结果的进一步讨论

公共资本量的溢价值既然存在，那么如何对待这部分溢价值呢？最早探讨该问题的学者是George(1879)。他认为，所有土地价值以及由此产生的任何增值，都是由公共活动而非个人劳动产生的。通过税收途径把公众活动带来的土地增值从土地所有者那里收回，以供全社会使用，这样才是公平和公正的(美国林肯土地政策研究院,2004)。尽管21世纪初期的世界已经发生了巨大变化，但George关于溢价归公的思想今天仍然具有影响力。

我国通过征收房地产税的方式回收公共投资溢价值最早始于20世纪80年代中期虽然征收房地产税的初衷是提高资源配置效率，但也可以把其看作是对公共资本服务所支付的费用。。随着我国城镇住宅分配制度改革的深化，土地使用税、土地增值税、房产税等房地产税种相继开征，初步构建了公共资本溢价回收机制，但其设置仍有不完善之处。下面以商品房价格较高的八省市为例，对公共资本溢价回收机制运行绩效进行分析。

[TPZJK2.tif,7*5/6。28;%85%85,Y][TS（]图2 八省市住宅价格、房地产税占公共投资比重年平均值比较[TS）]

图2对八省市住宅价格、房地产税占公共资本量比重年平均值进行了比较，其中房地产税仅包括土地使用税、土地增值税、房产税。从该图可以发现，大部分省市的住宅价格年平均增长率都有较大幅度增长，而房地产税占公共资本量比重增长幅度较小，保持着稳定增长状态。这说明近几年住宅价格的高增长，并没有扩大房地产税在公共资本量中的比重，公共资本量所产生的溢价值与房地产税收之间存在不对称性，税收在回收公共资本溢价值方面的作用尚不明显，重新设计房地产税种和税率是我国房地产税制改革的必然选择。

五、结论

本文构建了公共资本量与住宅价格关系模型，利用面板数据和特征价格模型实证检验了本文所提出的命题，并对公共资本溢价值进行了测算，从中可以得出如下结论：

公共资本量对住宅市场有显著的溢价效应，表明我国房地产市场化程度已经处于很高的水平，部分城市环境特征被资本化到了住宅价格中。公共资本量各变量对住宅的溢价值有很大不同：生态环境投资对住宅的溢价值较高，这说明城市居民的住宅需求已经向多元化和生态化方向发展；公共交通投资对住宅的溢价值相对较高，这说明交通易达性是居民住宅选择的重要组成部分；教育投资，尤其是高等教育投资的溢价值较高，这说明居民对高校区周边的住宅有很高的支付意愿；以燃气普及率为代表的城市基础设施投资对住宅也有显著的影响，这说明扩大基础设施投资是提高住宅价值的重要手段之一。

由于公共资本量对住宅价格的影响效应还受地域差异、经济发展程度、居民收入与受教育程度的影响，相关部门在制定公共投资政策以及税收政策时，应充分考虑到这种差异性。据此，本文提出如下相关政策建议：

（1）通过征收物业税回收公共投资溢价。目前，我国商品房市场的消费者基本上是以中高收入家庭为主。因此，针对特定类型住宅征收物业税不仅不会增加中低收入家庭的生活成本，反而可以实现公平与效率的统一。公共投资对住宅价值的影响主要体现在存量房地产上，因此物业税征收的对象是存量住宅。由于地区差异较大，物业税收政策也应具有区域差异性。

（2）通过房地产综合开发回收公共投资溢价。对公共投资项目周边土地进行房地产综合开发是回收溢价的主要途径之一，它既可以使土地利用效益最大化，又可以明显提高公共投资项目的利用效率。基于此方面的优势，目前有许多国家和地区都在进行房地产综合开发，如日本东京和我国的香港地区。但这些国家和地区的房地产综合开发基本上是沿着交通网络进行，没有过多地考虑非公共交通投资项目周边土地的综合开发，而在我国快速城市化过程中，非公共交通投资将占有相当高的比重。因此，我国房地产综合开发应更具有多元性。

（3）制定科学的城市空间发展规划，不断提高公共投资规模。优化城市空间结构是城市空间发展规划的主要内容，，在制定城市空间发展规划时，应从影响城市空间结构的诸因素出发，使土地利用类型、土地开发强度与产业空间布局、就业密度空间布局相协调。当前，我国正致力于服务型政府的建设，公共产品供给规模和质量是评判服务型政府完善与否的重要标尺，因此不断提高公共投资规模，是未来城市发展的必然要求。

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Public Investment, Willingness to Pay and Fluctuation of House Price：

An Empirical Test Based on Panel Data of 30 Provinces

ZHOU Jingkui1 WU Xiaoyan2

（1.Nankai University, Tianjn 30071; 2.Tianjn Agricultural University,Tiarjn 300384）

Abstract: Based on the theoretical model of the relationship between public goods supply and real estate price, this paper tests the price spillovers of public investment in house market. The results show that the effects of public investment have remarkable difference on house: ecological investments have the highest price spillovers on house, public transit investments, education investments especially middle-school investments and infrastructure investments represented by the gas percent have stable effects on house price. House demand has diversified and eco-constructed; public transit, education environment and infrastructure construction are important for residents′ choice; and redesigning real estate tax is necessary for the reform of real estate tax system in China.