土地增值税方法精选(九篇)

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第1篇：土地增值税方法范文

【关键词】普通标准住宅；分项目清算；增值率；平均增值额

近年来由于房地产市场的迅速发展，房价过快增长，国家加强了对房地产市场的调控，通过调控来抑制房价过快增长、加大普通住房和保障房的供给。调控政策体现在税收政策上就是加强土地增值税的清算管理，对房地产项目实行分项目清算，充分发挥土地增值税调节房地产收益的作用。通过实行分项目清算的方式来引导房地产企业的投资方向。

一、清算实践中存在的两种计算方法

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）的规定，对纳税人既建普通标准住宅又建其他商品房的的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。由于相关的税收法规只明确要求分开核算增值额，而对如何分开核算没有具体规定，在清算实践中，存在以下两种计算方法：

第一，分别核算收入抵扣额法。对纳税人既建普通标准住宅又建造其他商品房的的，分别计算销售收入、扣除项目金额，计算出不同类型房地产项目的增值额和土地增值税。对于难以分别计算扣除项目金额的，可按普通标准住宅和其他商品房的的销售面积比例或其他合理的方法进行分摊。

第二，按面积分摊增值额法，先按项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售面积比例分别计算不同类型房地产项目的增值额，然后按照预先确定的税率计算不同类型房地产项目的土地增值税。

在不能准确计算扣除项目金额时，上述两种方法的根本区别就在于是否分项目分别核算了销售收入，销售收入的核心体现在单位价格上。另外一个区别是，在第一种方法中，普通标准住宅和其他商品房的税率可能不同，而第二种方法中，二者的税率是相同的。在清算实践中，按上述两种方法计算的土地增值税有时存在较大的差异，主要原因在于土地增值税实行超率累进税率和不同类型房地产项目的单位价格和增值率存在较大差异。差异的存在为纳税人进行纳税筹划提供了一定的空间，而对于这两种方法是否都是合理合法的，值得进一步商榷。

二、对两种方法的合理性分析

对于第一种方法，既符合分项目分别核算增值额的要求，计算出的增值额也符合土地增值税的相关规定，是与现行政策规定完全一致的，这里不再进行详细讨论。现就第二种计算方法进行分析如下：

1.假设前提与现行法规存在冲突

根据第二种方法的计算过程，不难发现这种方法在计算增值额时是建立在一种假设前提之上的，即不考虑普通标准住宅和其他商品房的单位价格差异，只考虑销售面积的差异。[2005]26号文中对普通标准住宅的规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。普通标准住宅必须同时符合上述条件，而第二种计算方法在计算增值额时没有考虑单位价格的差异，无疑是与上述规定相冲突的。

2.计算结果与现有政策存在冲突

第二种方法具有平衡不同类型房地产项目增值额的效果，并没有反应不同类型房地产项目的增值属性，反应的是整个项目的平均增值额，按销售面积比例分摊时，仍然是平均增值额。税收法规上只明确了分摊扣除项目时可使用销售面积法或其他合理的方法，而未规定增值额可使用销售面积法进行分摊，从而无相关的政策依据。

在清算实践中，纳税人愿意放弃普通标准住宅的优惠政策，而按整个项目来计算增值额和土地增值税，就是因为可以通过平衡增值额的方式，降低增值率，达到避税的目的。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。该项规定明确了纳税人无论是否愿意享受普通标准住宅的优惠政策都应当分别核算增值额。而如果仍延续按第二种方法计算，无疑是上述避税计算方法的延续，只是一种形式上的分别计算方法，与土地增值税条例规定的增值额计算方法存在内在逻辑上的冲突。

3.产生效果与调控政策意图不符

目前房地产调控的主旨是控制房价过快上涨、加大普通住房的供给、抑制不合理的住房消费。发挥税收政策在房地产调控中作用，尤其是通过发挥土地增值税的作用，来合理调节房地产开发收益。对建造普通标准住房符合免税条件的，该优惠的严格执行优惠政策，鼓励房地产企业建造普通标准住宅。对于建造其他商品房的，增值额高的通过多征收土地增值税来调节房地产企业的收益。第二种方法通过平衡增值额就有可能造成，普通标准住宅应该享受优惠政策而没享受，其他商品房应多纳土地增值税而结果是少纳土地增值税，弱化了土地增值税的调节作用，产生的效果不利于体现国家的房地产调控意图。

通过上面的分析，第一种方法虽然计算比较复杂，清算难度相对较大，但是符合相关税收法规的规定；第二种计算方法虽然简单，操作简便，但无论是在假设前提，还是政策依据都存在缺陷，产生的效果也不利于体现国家对房地产调控的意图。

三、对两种方法选择的建议

第2篇：土地增值税方法范文

论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。

④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

第3篇：土地增值税方法范文

一、土地增值税税收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

1.纳税义务人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率

土地增值税采用的超率累进税率。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。

4.土地增值税应纳税额的计算

土地增施税应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率)

5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠

(1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。

(1)合作建房。合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。

(2)代建房。代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，可以大幅减低企业税收负担。

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。

在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。

另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。

但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。

例:A房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。

在该案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%=150万元。

3.利用增加成本费用、减低增值率节税

在土地增值税的计算中，税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目。房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在实际操作中，也可以将增值率不同的项目合并计算，以使总体增值率降低，减轻税负。这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾，其总体目标都是减轻税负，具体应该采取什么方法，需要在实务中通过计算确定。

另外，根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定，企业房地产项目在增值率接近20%时，可以通过计算，确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高。

4.对利息支出的筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除。

根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。

第4篇：土地增值税方法范文

关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划

纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。

一、开发方式的纳税筹划

1、以房地产进行投资联营

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。

方案一：直接销售方式

房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。

方案二：合作建房

甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。

两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。

3、企业兼并转让房地产

企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。

方案一：直接销售商业大厦

A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元

方案二：采用兼并转让房地产

A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，

方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。

4、房地产的代建房行为

房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

二、房地产开发费用的纳税筹划

房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#

3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%

其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.

例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%

1、确定转让房地产的扣除项目金额：

（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元

2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元

3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元

4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元

5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元

如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：

1、确定转让房地产的扣除项目金额：

（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元

（2）房地产开发成本为4000万元

（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元

2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元

3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元

4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元

5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元

6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%

应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元

两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元

可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。

三、销售的纳税筹划

房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元

其土地增值税为：

1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元

2、项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元

扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元

增值额=190000-120430=69570万元

增值率=69570/120430=58%

应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元

如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元

其土地增值税为：

1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元

2、项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元

扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元

增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#

增值率=62470/147530=42%

应缴土地增值税=62470*30%=18471万元

两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元

可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。

纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。

参考文献：

[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年

[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年

[3] 中国注册会计师协会. 税法[M] 北京：经济科学出版社 2010年 243～246

第5篇：土地增值税方法范文

【关键词】房地产开发；土地增值税；所得税；税前扣除；比较

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税，鉴于土地增值税和企业所得税都按照相关收入扣除相应支出的增值余额作为税基计征税款，本文结合国税函[2010] 220号、国税发[2009]91号、国税发(2009)31号等几个文件，分析土地增值税与所得税异同。

1 相似之处：

1.1 缴税方式相似：

1.1.1 土地增值税缴税方式：按月度或季度营业收入的一定比例预征缴纳，项目达到清算条件后进行清算。当房地产项目符合（国税发[2009]91号）规定清算条件时进行清算，将清算项目的各年度收入汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算各项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

1.1.2 企业所得税缴税方式：按月度或季度预缴的方式缴纳，年度进行汇算清缴。国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

1.1 成本项目扣除相似

1.2.1 土地增值税的成本扣除项目：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目成本分别为：（1）土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

1.2.2 企业所得税的成本扣除项目：根据国税发(2009)31号文第二十七条的规定，开发产品计税成本支出的内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用

2 不同之处

2.1 预提成本

2.1.1 土地增值税的预提成本规定：国税发[2006]187号规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。有关未付款可扣除的规定，国税函[2010]220号第二条规定：“地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

2.1.2 企业所得税预提成本扣除规定：国税发[2009]31号第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

2.2 加计扣除项目，作为一种税收优惠措施，加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在，但对于房地产企业适用各有不同。

2.2.1 土增值税所涉及的加计扣除项目

我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

2.2.2 企业所得税所涉及的加计扣除项目

根据《企业所得税法》的规定，安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，在计算应纳税所得额时加计扣除，企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

2.3 房地产开发费用不一样

2.3.1 土增值税房地产开发费用的规定：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据国税函[2010]220号第三条房地产开发费用的扣除规定：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

此外，财政部、国家税务总局对利息支出扣除作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

2.3.2 企业所得税房地产开发费用的规定：

国税发[2009]31号第十一条规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。这里指的期间费用就是房地产开发费用，指的是销售费用、管理费用、财务费用。

期间费用并不是全额可以抵扣，根据《企业所得税法》的规定，企业下列支出按规定扣除：

(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除标准分别为14%、2%、2.5%。

(2)对业务招待费税前扣除范围和标准按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准:除另有规定外，广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除。

(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准:企业发生公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分准予扣除。

(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:不超过委托销售收入10%的部分准予据实扣除。

2.4 可扣除的已缴税金不一样

2.4.1 土增值税扣除税金的规定：根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定：可扣除与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税可扣除。其中印花税则规定房地产企业不允许抵扣，非房地产企业可以抵扣。

2.4.2 企业所得税扣除税金的规定：国税发[2009]31号规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

参考文献

[1]刘玉章著《房地产企业财税操作技巧》.机械工业出版社

[2]蔡昌主编《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》中国市场出版社

[3]段九利等著《房地产企业全程纳税筹划(第二版)》.中国市场出版社

[4]国税函[2010] 220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

第6篇：土地增值税方法范文

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

2006年，国家税务总局颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年国家税务总局又制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），标志着房地产开发企业迎来“清算”时代，以清算方式征收土地增值税的可操作性也随之加强。

根据相关规定，土地增值税的清算条件如下：

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情况。

二、土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标的上限测算

（一）主要利润指标测算的前提条件

土地增值税纳税义务人为从事房地产的开发企业，而且纳税人建造的项目是普通标准住宅并进行出售，并未进行出租或者赠予等；

1.假设该房地产项目已完成土地增值税的清算，不考虑土地增值税的预征，同时假设该房地产项目的土地成本、开发成本及开发费用等均有合理的发票等凭证，财务核算规范；

2.为方便测算及说明，将取得房地产项目的土地使用权支付金额和房地产开发成本合并统称为开发成本，即该房地产项目成本费用包括两部分：开发成本和开发费用；

3.在确定土地增值税的扣除项目金额时，允许单独扣除的税费包括“三税两费”（即：营业税、城市建设税、印花税、教育费附加、防洪费）。其中营业税为房地产项目销售收入的5%，城市建设税为应纳营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，印花税假设为销售收入的0.05%，防洪费为销售收入的0.2%（防洪费具体以各地规定为准），以上税费合计为销售收入的5.75%。

（二）土地增值税清算模式下，主要利润指标上限的测算

假设房地产项目的销售收入为S，开发成本为C（此处的开发成本含：取得该房地产项目土地使用权支付的金额），开发费用为F（包括：销售费用、财务费用、管理费用等，不含营业税及附加及印花税等税费）

增值额=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2为从事房地产开发的纳税人允许进行加计扣除的部分。根据税法规定，从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。

土地增值税扣除项目金额=C+F+C×0.2+S×5.75%

根据土地增值税的优惠标准，对房地产项目分以下两种情况进行测算及分析：（1）当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税；（2）当增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。

1.当增值额超过扣除项目金额的20%时

当增值额超过扣除项目金额的20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税。此时有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而当增值额占扣除项目金额比例在50%以下（含50%）时，税率为30%最低，也就是说，在税率为30%时，需要缴纳的土地增值税最低。因此，土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）项目销售利润率=项目利润总额/销售收入=（销售收入-开发成本-开发费用营业税金及附加）/销售收入=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，销售税金及附加包括：土地增值税、营业税金及附加（S×5.7%）、印花税（S×0.05%）等。

由于土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：项目销售利润率=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述计算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S无上限，因此项目销售利润率>65.98%。

第7篇：土地增值税方法范文

核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

第8篇：土地增值税方法范文

由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。

随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响，在土地增值税严格清算的背景下，如何进行科学的管理，显得尤为重要。

二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析

本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。

（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节

建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。

（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节

建设中，如果核算环节上不符合要求，将不能享受免税或者优惠政策，所以核算上要选择合适的增值额核算方式，否则，很可能会增加不必要的土地增值税支出。具体而言，在销售定价环节，要考虑临界税率带来的节税收益和缴税成本；为避免清算期税后利润大幅变动，在会计实务处理环节要及时预提当期税金，因为土地增值税对扣除项目税前扣除的凭证要求严格，所以在发票管理环节上要严格把关，适当创新。

（三）房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节

竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目，所以在借款利息计算环节，可以选择合适的计算方式。竣工后对开发房产的处理方式会影响土地增值税的计算，因此，可以根据公司的发展战略进行规划；另外，竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴的土地增值税，所以可以适当在清算时间上有所控制。

三、如何充分利用土地增值税管理提高效益

（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理

首先，在筹建环节，企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于间接费用和期间费用的界限划分不是很明确，从而影响土地增值税计算结果。如果核算上计入开发间接费用，就可以在计算土地增值税时全额计入扣除项目，享受20%的加计扣除，如果核算上计入期间费用，那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式，并且可能会因为超出限额，在计算土地增值税时不能扣除。笔者建议企业尽量缩短企业筹建期，并且为了更明确的区分总部人员和项目人员，可以通过成立项目公司的方式，将公司人员列编为开发项目人员，这样在会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用，充分利用加计扣除政策，增加扣除项目，从而降低增值额。

其次，企业必须进行详尽的可行性研究，避免可行性研究不到位，冲动型拿地，某个环节一旦断裂，容易形成烂尾楼，不但要缴纳高额的土地闲置费，还要缴纳高额的土地增值税。

最后，在立项环节，根据不同的情况进行规划可以实现减少土地增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。

第一采用代建的方式。代建是房地产开发企业代客户进行房屋建设从中收取一定代建费用的行为。代建行为属于营业税征税范畴，不用缴纳土地增值税。笔者认为，在实际工作中，由于代建要求事先确定最终客户，并且代建费用一般为总标的的2%，利润比较低，采用这种方式进行商业开发的企业比较少，如果在单位职工集资建房时候采用代建方式则节税效应明显。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税，建成后转让的，征收土地增值税。笔者认为匮缺资金的房地产开发企业可以采取这种方式，通过提供土地使用权的方式，获得合作方提供的建房资金，合作建成后，房地产企业和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值税，房地产企业对自有的部分再次转让时候，才需缴纳土地增值税，同时也获得了货币的时间价值。

第三采用企业分立和兼并的方式。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。笔者认为，这种收购式投资，不仅对房地产企业自身运营能力要求很高，而且还要有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业，机会往往是“可遇不可求”的，所以这种模式难以持续快速扩张，但是在业务扩张，城市更新时，可以争取以合理成本获取优质土地，抢占城市资源。

（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理

第一，在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方式，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，如果核算上不进行区分，普通住宅将不能适用免税条例。在实践中，对于同一项目中有不同类型房地产的，很多企业采用不区分住宅和商铺，其建安开发成本合并核算，竣工结算时，按建筑面积分摊。如果不区分核算，可能提高低增值率房产的适用税率，增加这部分房产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工作，将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算，这种方法麻烦一些，企业可以通过权衡节税收益和缴税成本，判断是否选择。

第二，房地产开发企业在销售定价环节，制定的销售价格使得增值额在超过扣除项目金额的30%、50%、100%、200%三个临界税率附近的时候，要权衡比较价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加的税负，如果销售价格上涨带来的收益小于需要多交的土地增值税，可以选择适当降低销售价格从而降低土地增值税的适用税率，这样不仅可以减轻企业税负增加 利润，而且以价换量，可以快速回笼资金，降低企业筹资成本。房地产企业在符合开发普通标准住宅的前提下，如果增值率处于20%临界点，可以考虑通过调整销售价格以享受土地增值税免税优惠，使项目税后利润最大化。需要注意的是实务中，要把开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可作为普通标准住宅。

第三，会计账务处理环节需要及时预提当期土地增值税，房地产开发周期长，在开发产品未完成销售之前，为正确核算各期经营成果计提相关土地增值税先计入预提费用账户；还要随着市场的变动，年末预估销售价格变动对土地增值税的影响，补提土地增值税。上市公司更要及时预提当期土地增值税，避免税后利润在清算期大幅变动，影响公司业绩，引起市场恐慌。

第四，在发票管理环节需要严格管理，土地增值税要求扣除项目，取得合法有效的凭证，否则不能做税前扣除，近几年税务局对发票的要求也越来越严格，在实际工作中，施工单位的发票可能存在假发票或者开发票方与实际购票方不一致的情况。笔者建议，房地产企业在内部控制方面规定一定金额以上的，在支付工程款环节均要求附上正式发票和税务局发票查询系统打印出的真伪单。还可以在施工阶段，支付工程款环节提前让施工单位开具质量保证金发票，这样可以作为土地增值税扣除项目。

（三）房地产开发企业完工后的土地增值税管理

首先，房地产企业需对利息费用进行处理。利息支出的不同扣除方法也会影响土地增值税。笔者认为当利息大于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，企业应采用据实扣除法，当利息小于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，那么企业应采用比例扣除法。

第9篇：土地增值税方法范文

关键词：土地增值税清算 增值率 房地产企业

随着房地产企业的发展，在2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由原来的“预征制”转为“清算制”。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关报送有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

根据国家税务总局文件的规定满足下列四种情形之一的企业就要进行土地增值税清算；第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占这个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽然未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；第四，省税务机关规定是其他情况。从这些规定不难看出国家进行土地增值税的全面清算对房地产企业有直接的影响也有间接的影响。

1 对房地产企业的直接影响

1.1 土地增值税清算对企业利润的影响

2007年2月1日，国家对房地产企业进行土地增值税清算以来使房地产企业利润大幅缩水。房地产企业的利润过高是不争的事实，这过高的利润实质上来源于房地产开发行业对公共的土地资源的垄断，垄断形成就会引起房价不断上涨，从而导致房地产企业的高额利润。这种由垄断带来的高额利润破坏了经济的正常运行，也损害了公众的土地利益，必须以税收的方式进行调整。而土地增值税的征收主要就是针对房地产开发企业过高的利润。以前国家采用预征制房地产企业都是预缴一小部分的土地增值税，现在国家对土地增值税进行清算，这也就是说房地产企业将要补缴大量的土地增值税，这样就使房地产企业的税负增加，费用也就随之增加，企业的利润就减少。这一政策的实施对资金链紧张的企业也造成了很大的影响。

1.2 资金链紧张的房地产企业的影响

近几年，我国进入加息周期，提高贷款利率和准备金率的调控措施越来越多。在房地产企业贷款条件方面，要求越来越严格。资金链紧张的企业一般只会计提少量的备用金用来交税，现在国家对土地增值税进行清算，就意味着企业要补缴大量的税款，而这类企业的备用金是不足以支付需要补缴的税款。一些资金实力不强的企业有可能会面临资金链断裂的风险，所以土地增值税的清算就有可能成为“压垮骆驼的最后一颗稻草”。这也就导致资金实力不强的房地产企业不得不转让持有的土地或者企业的股份来支付税款。

1.3 对土地储备丰厚的房地产企业的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地价格的上涨也成为一种必然的趋势。而土地的价格上涨，一些企业或者一些人就会利用自己手中所持有的土地，对土地进行囤积、进行炒作。而土地的囤积与炒作就会使土地的价格不断上涨，土地价格上涨房地产开发商就会借土地价格上涨来进一步推高房价，这样就会快速地吹大房地产市场的泡沫，造成房地产市场的潜在风险。土地增值税的清算则会使这些公司付出补缴非常昂贵的土地增值税。这些土地储备丰厚的企业将会在补缴土地增值税后积极的开发和利用所拥有的土地，这样就可以达到土地资源更加合理的利用。

2 对房地产企业的间接影响

2.1 对房地产企业投资价值取向的影响

土地增值税的清算，对于房地产企业投资价值取向起到不可估量的影响。以前一些房地产企业，投入大量的资本，来大规模的购买土地，然后坐等土地升值后转手获取土地增值收益。而现在由于国家对土地增值税进行清算，这些靠倒卖土地获取高额利润的企业就必须要对本企业持有的土地进行清算。这样就迫使该类房地产企业放弃这种投资价值取向转而将他们手上的土地快速出手或者自行开发。因此，该政策的出台对于规范房地产企业的健康发展有积极的指导作用。

2.2 对房地产行业整合的影响

土地增值税清算将大大降低行业平均利润，这将会影响开发商的收益有助于抑制对房地产行业的过度投资。对土地增值税实行清算，如果原来预征的税款小于结算结果，则应该补税。但是在实际操作过程中，由于以往并没有严格征收土地增值税，大部分的房地产企业预备的土地增值税准备金都很少，对于要补税的房地产企业，如果没有提取足够的纳税准备金，将会因为用大量的资金支付土地增值税而导致资金周转困难，部分企业会由于资金链断裂而倒闭。近几年，已经有大量小型房地产企业退出这一行业，所以土地增值税的严格清算将进一步促进行业整合，提高行业集中度。

2.3 对投资资本介入房地产二级市场的影响

房地产作为带动我国经济发展的一个重要支柱性行业对国民经济整体的健康运行有重要影响。近几年来，房地产市场的高额回报使得境内企业对短期投机资金，通过收购股权、项目转让等方式进入房地产二级市场。这些投资者都追求高额的利润，一般都是采用快进快出的方式。他们的这种行为就助长了房地产二级市场的流动性及房价的提高，同时也会使整个行业的系统风险增加。通过土地增值税的清算将会使房地产企业的利润水平降到接近其他竞争性行业的利润水平。那么这样就会造成企业对短期资本的吸引力下降，部分投资者就会为了寻求更高利润的投资而脱离房地产行业。这样就能降低房地产行业的投资热度，并对维护行业健康有序发展起到重要的作用。

综上所述，国家进行土地增值税清算对房地产企业影响最大的就是企业的利润将会减少。因为土地增值税的清算增加了房地产企业的成本费用，而好多企业是在没有预警的情况下就要补缴大量的税款，这样就会造成开发商的很多成本费用无法摊销从而就大大的削减了房地产企业的利润。

参考文献：

[1]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究.财政部财政科学研究所，2010.