土地使用权评估方法精选(九篇)
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第1篇：土地使用权评估方法范文
【关键词】房产抵押；价值评估； 估价方法
刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。
随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。
1、房地产抵押评估的现状及特点
在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 我们从 “房地产” 属性和 “抵押”经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：
1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一
房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “不动性” 和 “流动性” 上的完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、 更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、 贷双方所接受和认可。
1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押， 而不是资产本身的抵押
所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。 房地产的抵押也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。
1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或变现”
无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。 银行作为金融机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。
2、房地产抵押价值评估方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、 保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下：
2.1 完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产，是以出让、 购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、 转让、 出售等活动。主要包括各类商品房、 自建自营的工厂、 饭店、 娱乐场所等等。 对这些具有完全产权的抵押物进行评估时，可采用市场法、 收益法和成本法估价，以市场行情为准。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、 市场法和假设开发法估价等。
2.2 不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及社会各界的商品房、 廉租房、 经济房等。对这些房产抵偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
2.3 部分（局部）房地产的评估方法
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、 某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、 共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、 收益法或成本法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程， 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质， 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要
了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。
参考文献：
[1]张莹洁 房地产抵押评估的评估方法问题 中国资产评估
第2篇：土地使用权评估方法范文
关键词：土地抵押评估；问题；建议
土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点
1.1抵押土地需满足的要求
进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值
在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
2土地抵押评估中的问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突
进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。
2.2评估的对象不清楚
对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。
2.3银行与评估机构链接不到位
当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。
3抵押评估的改进建议
3.1采取合适的方法规避风险
土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。
3.2规范土地抵押评估行为
对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。
3.3金融机构与估价人员建立合作关系
对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。
3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况
行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。
4结语
对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。
参考文献：
[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[M].北京：中国农业科技出版社，2005.
第3篇：土地使用权评估方法范文
关键词：立体空间；地下空间使用权；评估方法
Abstract: The Property Law proposes that the usufruct of construction land may be determined according to the cubical space. This paper, through to the ownership defining of the usufruct ofunderground space construction land and the analysis the foreign cubical value evaluation means of buildings, discusses the right determination and specific assessment methods of the undergound space in our country. According to former evaluation means and theory, and combining with the additional income value and construction cost generated by cubical space can we establish a new usufruct evaluation system for underground space.
Key words: cubical space; the usufruct of underground space; evaluation means
中图分类号：TU92 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
随着我国城市化进程的不断推进，中国各大城市正面临着有限的土地资源和人口膨胀、交通拥堵、环境恶化的巨大压力。而城市地下空间是一个城市经济发展到一定规模，寻求进一步突破性发展的关键所在。因此我们要充分认识到地下空间合理利用的迫切性和意义：
1、21世纪将是大规模利用地下空间的世纪
2、地下空间是国家重要社会资源，须有计划地合理充分利用
3、地下空间利用是基本国策，应予以开发利用并立法保护其健康发展。
4、地下空间利用的重点是城市地下空间的综合利用。
5、降低地下空间造价之急也是发展地下空间的关键。［1］
6、地下空间学科理论的兴起和深入探讨将对其发展做出贡献。
根据我国相关法规规定，地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设的地下建筑物所占封闭空间及其水平投影占地范围的建设用地使用权。随着城市地下空间的不断开发，相应的配套法律法规和技术认定工作也越来越受到社会的重视和关注。尤其是物权法的出台，城市地下空间建设用地使用权权属界定与评估工作变得越来越复杂，也日益突显其重要性。
一、地下空间建设用地使用权的界定内容
作为地下空间建设用地使用权的界定，根据国家相关法律法规，本人认为应包含以下内容：
1、产权法定，在《中华人民共和国物权法》中已经明确规定，即建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
2、产权设定，产权通过什么方式来设定？通过政府出让合同、政府划拨决定书、作价出资（入股）决定书或政府供地批准文件来设定。这一点目前只在一些城市的土地使用管理与产权登记试行办法中有明文规定。
3、产权认定登记。有了产权法定和产权设定，才能有产权登记。通过产权登记明确作为建设用地使用权的地下空间的权限、空间范围。
但目前我国对地下空间使用权的权属界定还处于原则性认定的层面，针对各个地区和城市的不同情况，各级政府和部门尚未完全制定相关地方性政策法规和补充登记办法，供相关部门具体实施和有效操作。只有部分城市已成文稿，正处于试行实施阶段，同时鉴于地下空间的利用还处于一个尚未成熟的发展阶段，面临的相关问题错综复杂，因此其相关规定的内容还比较简单粗放，没有具体细化。如上海经、杭州、温州等热点城市已出台试行办法。而目前还存在许多历史遗留问题急需有相应的政策法规指导解决。如上海市在对《试行规定》实施之前已建地下建筑物（构筑物）的补充产权登记问题。然而，在法律效力上，《试行规定》只是政府规范性文件，因此需要根据其实施情况进行修订、完善，尽快上升为正式规定。
二、地下空间建设用地使用权权属研究
地下建筑物的权属是目前开发利用最为核心的内容。针对现行法律、法规对地下空间权属的相关界定内容以及实践工作中不断出现的新情况，本人认为我们应该从这几个方面做好权属研究和界定工作：
1、正确理解土地使用权与地下空间使用权的关系
土地使用权和地下空间使用权存在以下关系：一是依法独立使用和结建的地下空间，以出让方式取得的，确认为地下空间出让土地使用权；二是以划拨方式取得的，确认为地下空间划拨土地使用权。
2、正确理解《物权法》中有关地下空间权属的内容
我国《物权法》明确规定地下空间使用权的权属设立、取得方式：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建设用地使用权等。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式等等。同时也明确了其所有权归国家，使用权归一般市场主体。
3、积极推进权属登记制度的规范化
如何进行地下空间权属登记一直是困扰地下空间发展的问题，由于没有实施细则，地下空间开发者没有权利证明，难以得到保障。因此，建立地下空间权属登记制度，势在必行。但目前许多城市对地下空间权属登记还没有正式的登记办法。如上海市就已明确对地下空间产权纳入上海房地产登记制度适用范围，从操作上解决了地下空间产权的证明形式和产权登记问题。但目前也还存在许多权利瑕疵问题。地下工程建设单位可以依法取得地下土地使用权和地下建筑物所有权，是否可设立其他他项权利？这一问题在法律法规中没有具体规定。这会影响地下空间使用权人的权益，对其价值评估也会产生影响。
4、政府应明确土地出让金的征收和减免规定
征收土地出让金，是国家确认地下空间权属的前提条件之一。开发人缴纳出让金，购买的是地下空间资源，取得地下空间权。唯有如此，地下空间权的确认和取得才具有民事法律效力。通过征收土地出让金，明确地下空间权属，可以鼓励促进城市地下空间商业性开发利用。同时对特殊项目土地出让金的减免，可指导调节建设用地市场的发展方向。
5、落实优先开发的权利和义务内容
在具体的制度设计上，土地使用权人是否具有优先开发地下空间的权利，是很重要的问题。如有，相关制度还应当规定优先开发权放弃的情形：地表土地使用权人放弃优先开发权的，其他建设单位向国家缴纳土地使用权出让金后，是否可以取得该地下空间的开发权？
6、政府应对地下空间权属认定工作进行指导和管理。地下空间的开发利用，离不开政府的指导和管理。地下空间使用权的权属认定工作中遇到的一些遗留问题和不断出现的新问题，也需要政府有明确的部门规范指导并组织做好确权或相关认定工作。如历史遗留问题，在政策法规中没有明文规定并不相抵触的前提下，需由相关当事人请示相关管理部门，由政府集中决策进行分析和认定。
只有综合分析并落实好以上工作，地下空间建设用地使用权权属才有明确的界定内容，才能真正体现地下空间开发的价值所在。
三、地下空间分类
地下空间的开发建设需要进行分类管理和评估。统计目前各地地下空间开况，参考各市地下空间分类细则，地下空间按公共服务和民用经营总类别来划分，再按相关种类和用途细分如下表：
表1 地下空间的分类
备注：地下空间做多种用途的，也可参照地面分类的情况进行归类，但要明确相应管控范围和要求。具双重性质的用地按实际使用的主要性质归类。对于地类的可兼容性和比例等具体规定应由地方政府制定。［2］。
四、地下空间利用的优劣势分析
要做好地下空间的权属认定和评估工作，就要对地下空间与地上建筑的异同和优劣性进行比较与分析。
地下空间的优势：
1、可有效减缓城市人口膨胀、环境恶化、交通拥堵等诸多压力。
2、可以美化和保护环境。城市地下建筑可改善环境景观，其覆土结构有形成潜在美的环境效益［1］。
3、地下建筑有防护优势，可避免噪声、爆炸、辐射等不利影响［3］。
4、地下结构具有潜在节约能源的效益。其冬季受热损失少，夏季可减少冷却能的利用气温变动量小，节省能源。
5、有利于城市整体规划，有效利用城市空间。
地下空间的劣势：
1、地下空间的开发利用与城市结构密切相关、与其相邻设施的关联性大。
2、建设施工周期长、难度大、风险高。
3、其建设具有不可逆转性。［3］
五、国内外城市地下空间评估理论
目前，在国外，城市地下空间使用权评估理论已相当成熟。尤其是日本和德国。1、德国的土地空间使用权价值评估
对于建筑物各楼层空间使用权经济价值的评估，德国采取史基墨滚动法（Schirmer entwickekten Methods），见表2。这一方法是以七层建筑物为基准，确定各楼层的效用比率。这一效用比率法，将根据价值评估的目的、建筑物的土地位置、用途、外观等条件，由有关部门对表进行调整。
表2 史基墨各楼层效用比率
2、日本的土地空间使用权价值评估 日本高层建筑物较多。在这些高层建筑物中，具有最高效用比率的为商业店铺，其次为办公场所，住宅的效用比率最低。日本《公共用地损失补偿细则》规定了建筑物的楼层效用比率，如表2所示。其中,A类建筑物：下层用于商业店铺，上层用于办公（也有在办公场所的上层作为住宅的）；B类建筑物：全楼均作办公使用；C类建筑物：下层用于办公或商业店铺，上层大部分作为住宅；D类建筑物：全楼均是住宅。 与德国一样，也是一楼的效用比率最高，自地上一层起往上和往下依次递减。
表3楼层效用比率
注：1.本表的效用比率是在地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的前提下进行计算的。 2. 本表效用比率仅为一般性标准，根据建筑物所处区域与城市级别等实际情形,效用比率应作相应的调整。3.本表未列示的楼层效用比率，可按本表的制订原则与实际情形进行补充。4. 本表为各楼层单位面积的效用比率。5. C1为四层以上用作住宅，C2为三层以上用作住宅，C3为二层以上用作住宅。 在日本，除评估建筑物价值时需要应用这一涉及土地空间使用权的效用比率之外，在评估土地的地上权与地下权、地役权、占用权以及土地立体利用的妨碍率时，都需要应用这一效用比率。土地空间使用权的价值评估，在上述国家均得到了相当的重视。我们还可以发现，日本与德国两国各楼层的效用比率分布基本相同。这显示土地立体空间的效用比率存在一定的规律，可以作为我国确定土地立体空间效用比率的参照。 确定建筑物土地空间使用权中的效用比率，需要进行当前建筑物各楼层价格的调查工作。在日本，此项调查工作是由作为民间社团的价值评估协会参与进行的。我国也可以采取政府与民间合作的模式，进行各地区各楼层建筑物价格的调查。 六、国内城市地下空间土地使用权价格评估方法探讨
随着中国城市化进程的不断发展，城市地下空间利用越来越多，各种类型的地下空间利用状况均存在。这就需要我们在估价领域发现新问题，拓展新思路。
城市地下空间使用权出让的实质就是土地使用权的有偿出让，以往的估价方法从广义上来讲完全适用于地下空间的估价。只不过，要改变原有的平面估价思维理念，往纵深和立体方向考虑因素修正。地下空间使用权评估就是要重点评估地下空间纵深发展的利用价值。因此在原有的估价因素中要增加并侧重对空间因素的价值修正。在原有估价体系中把制约地下空间利用和各种因素分类分析并综合测算，得出其修正后的评估结果。
因此，本人认为要做好地下空间使用权的评估，必须做好以下事务：
一方面，我们要充分利用好原有的基准地价体系，由政府和评估协会组织相关人员做好城市地下空间使用价值的调查与分析，就各种用途和建筑类型，结合城市区位，建立相应的立体地价模型并测算出相应的空间效用比率。这样在原有的基准地价体系上进行完善，就可得出地下空间使用权评估模型。
另一方面，也可在原有的各种估价方法中， 结合地下空间使用权的特点进行修正分析得出估价结果。
1、对于实用性强的地下车库、商场等，可采用市场比较法进行评估。通过同一区位的交易案例，按区域因素和个别因素进行修正测算，要特别添加地质、水文状况等因素进行修正。其重点在于结合地下工程的施工特点和地下空间利用的优劣势来进行地下空间特殊因素修正。
地下工程的施工特点：工程环境特殊；在施工中设计，即设计施工一体化；施工作业风险大；隐蔽工程多；作业空间小；环境恶劣；受周边环境制约［4］。
表4 地下空间特殊因素细分表
2、在使用的收益性房地产，也可使用收益法进行评估。评估人员可根据区位和评估对象自身情况，测算维修费用和物业管理费用、折旧等。最关键的是地下空间使用权的土地还原率的确定，这可从城市地下空间使用权的租售比综合调查及地价模型分析中修正得出。
3、剩余法适用于待开发的地下空间使用权评估。这其中地下空间建筑物的售价和建筑成本的核算是关键变量。地下建筑成本是随着开发深度而不断加大的。这要根据开发地块的地质条件和当地的建筑造价成本来进行测算。建议各个城市根据不同区域的水文地质条件和开发成本制订出地下建筑成本变化比率，测算出立体建筑成本表供大家参考使用。
4、对于特殊用途的地下空间使用权评估，要根据具体情况具体分析。如某城市中心广场地下通道的出让，用途用于连通中心广场地下停车场和对面地下商城。做为通道，这很难独立测算出其经济价值。针对这种情况，本人建议综合考虑停车场和地下商场的总体收益，通过市场调查分析得出未开通通道前和开通后产生的收益变化值，以此做为改变规划增建地下通道的收益，再测算出其地价。这一方法在很多城市改造及城市开发引起的土地利用权益人权益损害的价值评估等司法项目鉴定中有实践运用，并富有成效。另一方面地下通道评估也可用交通用地基准地价体系进行地下空间修正得出其价格。
参考文献：
【1】关宝树．地下工程［M］．北京：高等教育出版社，2007．
【2】朱建明，王树理等．地下空间设计与实践［M］．北京：中国建材工业出版社，2007．
第4篇：土地使用权评估方法范文
【关键词】土地资产；确认；披露
自1987年深圳市人民政府以协议方式将一块国有土地使用权出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心以来，土地有偿使用制度在全国推行。不过这种有偿使用制度主要针对增量土地而言，国有企业原来取得的存量土地绝大部分依然为划拨使用权，土地价值无法体现。国企改制中对土地处置的力度和量度都很有限。即使通过土地使用权出让方式或完成改制、通过土地使用权处置获得土地产权的原国有企业，对土地资产的利用都仅仅处于一种粗放状态，即仍然只将土地作为生产经营场所。由于土地资产有别于其他一般资产的特性，土地资产的管理经营也有不同于其他资产管理的特点，作为企业经营管理的一个重要方面，土地资产的管理在现阶段还没有普遍地被企业经营管理者所重视和把握。这是有必要深入研究企业土地资产会计问题的客观原因。由于土地取得方式不同，现阶段将土地资产列入固定资产、无形资产或投资性房地产等不同的处理方式在各个企业都有，土地资产确认缺乏统一的、规范的制度规定，造成会计处理混乱，无法反映土地资产的真实价值和相关处置信息。而在土地资产信息披露方面，现行财务报表对土地资产会计信息的披露存在不足。首先是不能反映土地资产的真实价值。现行准则规定，那些通过交易取得的土地资产才能在财务会计报告中进行确认和披露，且采用历史成本计量属性，可作为表现企业未来超额获利能力的土地资产，却无法用现值来计量。其次是不能充分披露土地资产的信息内容。在现行的财务会计报告中不披露企业拥有的土地资产的详细项目；另外，由于统一使用货币计量，使得许多与无形资产有关的、对决策者有重要参考价值的、难以用货币计量的重要信息，不能反映在财务会计报告中。因此，土地资产信息披露问题的研究，对企业和投资者有重要意义。由于土地资产的特殊性以及企业土地资产的经营管理现状，本文对企业土地资产会计问题进行分析研究，以适应我国目前的发展状况，解决我国企业中的现实问题，有利于企业全面、完整地管理、核算其全部资产，为完善我国市场经济发展服务。
一、研究成果综述
我国实行土地公有制，土地制度与西方国家存在差异，因此国内对土地资产的研究主要集中在对土地资产的特性和权属性质的讨论上；此外，由于土地资产对企业价值的体现发挥了重要作用，企业管理者对土地资产的重视程度有所提高，因此对土地资产的财务管理及投资决策方面的研究也日益增多。
其一，关于土地资源的特性和土地价格决定的特殊性。土地资源既有自然属性，也有经济属性。土地资源的生产性是它的自然属性，土地资源的使用价值是它的经济属性。不能认为土地没有经济属性，或者认为土地的自然属性是“资源”，经济属性是“资产”（叶艳妹，1996）。土地价格既包括由于对土地资源的垄断所形成的价格，也包括劳动创造价值的货币表现的价格，它是自然资源的价格和劳动创造价值的货币表现价格的统一（张振华，1995）。
其二，关于土地资产的权属性质。李慧（2002）认为，企业作为一个法人实体只能拥有土地的使用权，土地在被企业使用的同时，国家拥有根据需要随时无偿征用的权力，而企业无法对土地使用权实施控制。因此不论企业在取得土地使用权时是否付出了代价，企业均应将其作为无形资产进行核算。何建荣（2004）认为，将土地和建筑物两种不同性质、不同使用年限、不同价值转移方式的资产混合在一起核算不够规范，认为在会计实务中，土地资产不能形成固定资产，仍然作为无形资产单独加以核算。也有学者提出反对意见，周海涛、丁艳涛（2005）认为土地使用权的价值属性不符合无形资产价值决定的一般原理，土地使用权本质上是近似土地所有权的不动产物权，土地使用权归属固定资产符合国际会计惯例，因此应该将土地资产全部纳入固定资产的核算范围。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用权既不应该纳入无形资产科目中核算，也不应通过在建工程，转入固定资产核算，而是将土地使用权进行单独核算最为有利。吴明华等（2002）认为，将土地使用权价值与地上附着物并为一体作为固定资产核算存在不足，并认为土地使用权可单独核算。颜淑姬（2007）认为，国际会计准则、英美等国家的会计准则将土地作为固定资产核算，是与土地私有制相联系的，而我国实行的是土地的社会主义公有制，土地单独核算符合我国国情，不能一味照搬西方国家的做法。叶彬（2002）认为，对于划拨土地使用权，由于企业既不拥有也无法对其实施有效的控制，故不符合企业资产定义，不能视为企业的一项资产。
由此看出，国内学者对土地资产权属性质的争议是普遍的，将土地资产作为固定资产或无形资产还是单独核算，取决于土地资产的资产特性。这是由我国土地制度决定的，但从历史到现在对土地资产的权属性质仍未明确。
二、会计准则对土地资产的规范
资产，是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。要将一项资源确认为资产除了符合资产的定义外，还要同时满足以下两个条件：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业。二是该资源的成本或价值能够可靠地计量。资产的基本特征是收益性。资产能够通过生产经营活动不断地增值，成为资产拥有者源源不断的收益来源。资产的另一个重要特征是具有明确的产权关系。在一定的社会经济制度下，资产总是为某一产权主体所拥有和控制着的，该产权主体必然拥有对资产的占有、使用、收益和处分的权利，否则资产就不能运动增值，也就不能成为资产了。如前所述，土地资产满足资产的一般特性，是企业资产的组成部分，但由于土地资产不同于一般资产的特殊性质，使得土地资产在确认时也具有特殊性。
（一）在国企改革和土地制度改革之初，国有企业土地资产确认的核算方式
1.国有企业使用的土地大多是通过无偿划拨取得的，所以没有对土地资产进行核算，那些因征用土地而支付的补偿费，直接并入土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地的价值入账，将其面积及征用情况作备查记录。关于土地资产的相关证明，顶多就是一本国有土地使用证。
2.财政部［1995］108号文《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的规定》：对于企业过去作为固定资产单独入账的土地，应按确认、批复后的评估价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。对于行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地估价入账后，在固定资产中单独反映，计提折旧。以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地基准地价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权账面原值不作调整。企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。估价后由企业设备查簿单独反映，暂不调整账务。
3.据2001年1月1日起施行的《企业会计制度》核算。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。4.据财工字［1995］29号文《国有企业公司制改建有关财务问题的暂行规定》精神，将占用的国有土地经评估确认后，作价入股，作为国家股处理。
（二）我国企业土地资产当前的核算规定
随着企业深化改革和经营机制的转化，国家对企业的用地制度也作了重大调整，企业对土地无偿、无限期、无流动的使用变为有偿、有限期、有流动的使用。我国企业土地资产在当前的会计核算制度下，具体由自2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范。具体规定如下：
1.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。我国先前的会计实务中，对于企业的自用性土地使用权来讲，当企业在土地上自行开发建造厂房等建筑物的构建活动结束时，土地使用权就会与其所附属的房屋、建筑物一同作为固定资产来进行会计核算。但是伴随着现行准则的实施，自用性土地使用权将不再转入固定资产，在企业中一直作为无形资产存在。这是现行准则对土地使用权核算制度的一个重大改进。
2.以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算。当企业将未入账的土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时则应将其按规定补缴的土地出让金予以资本化，作为土地使用权的入账价值；如果企业是有偿从政府或其他单位取得的土地使用权，则应将其支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及发生的迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等计入土地使用权的成本。
三、土地资产信息披露中存在的问题
《企业会计准则第6号——无形资产》第二十四条对无形资产会计信息披露规定，企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息：无形资产的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额；使用寿命有限的无形资产，其使用寿命的估计情况，使用寿命不确定的无形资产，其使用寿命不确定的判断依据；无形资产的摊销方法；用于担保的无形资产账面价值、当期摊销额等情况；计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额。
土地资产会计信息作为无形资产会计信息的一个重要组成部分，同样应该遵循这个规定，同时，由于土地资产不同于一般无形资产的特殊性，应该在信息披露中给与更多重视。现行土地资产会计信息披露中主要存在的问题是：
（一）信息披露不及时、不充分
许多企业对拥有的土地资产在会计报告中只字未提，或者在进行土地使用权转让、出租等处置后，对处置结果、处置收入等没有及时反映在会计报告中。
（二）土地资产信息披露的明晰性差
往往在会计报告中合并反映多项无形资产，而没有对类似土地使用权这样对企业影响重大的无形资产进行单独列示；表外披露的多，表内揭示的少。会计信息使用者对资产负债表中土地资产的原始价值、摊销数额和减值情况并不明确；现金流量表无法反映企业土地资产价值增减对现金流量变动的影响。
（三）企业利用对土地资产价值确定以及会计处理中的漏洞进行虚假披露，操控利润
四、土地资产会计信息披露的改进意见
要使无形资产信息得到有效披露，须构建无形资产信息披露体系，可以借助财务会计报告和非财务信息报告的形式来完成。其中财务会计报告的披露可以分成财务报表披露和附注披露，非财务信息报告主要是对土地资产状况等非货币计量信息的披露。
（一）无形资产下单独设置土地使用权科目
为了客观地披露土地使用权的相关信息，首先应突出土地使用权项目在财务报告中的位置。建议在无形资产下单独设置土地使用权科目进行披露。
1.资产负债表披露的改进。以国家出让、国家作价入股等方式获得土地使用权的情况，在资产负债表中应该揭示土地资产原值、累计摊销价值和净值。考虑将土地使用权单独在无形资产中列示。通过增设“土地使用权”、“累计摊销”和“土地使用权净值”三个项目，揭示其关系如下：“土地使用权原始价值-土地使用权累计摊销=土地使用权净值”。
2.利润表披露的改进。对于土地资产转让收益和对外投资收益较大的企业，可以在“营业利润”项目和“投资收益”项目下各设“其中：无形资产转让收益”、“其中：无形资产投资收益”等明细项目，将土地使用权相关收益在其项目下单独列示。
3.现金流量表披露的改进。在现金流量表中“无形资产摊销”项目应单独列示于主表内，以反映当年计入成本费用的无形资产价值，并且将当年增加的土地资产价值和处置土地资产收回现金的价值单独列示于“无形资产摊销”项目下，以披露企业土地资产的增减对现金流量的影响。此外，应当单独反映定期支付或收到的土地租金数额。
4.报表附注披露的改进。报表附注可以反映那些在会计报表中不能确认、表述或者是非量化的重要信息。具体包括：（1）详细说明土地资产的取得方式及其计价依据；（2）适当披露土地资产的摊销期限、摊销方法、摊销金额和摊余价值；（3）分别列明本期处置的土地资产账面金额及其处置收入和本期对外投资土地资产的账面金额及其增减值；（4）披露出租土地资产在资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的土地使用权租赁款、以后年度将收到的土地使用权租赁的收款额总额、出租土地资产每期的摊销金额、摊余价值；（5）详细揭示用作抵押担保的土地资产的金额和担保期限。
（二）建立土地资产非财务信息报告
土地资产的非货币计量因素无法在财务报告中反映出来，所以有必要单独设立土地资产的非财务信息报告，以全面披露土地资产的会计信息。对于土地资产的非货币计量信息披露，主要是对企业的土地资产状况进行分析与评价，并从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等方面进行披露。其次，对土地资产评估的具体情况进行详细披露。当前土地资产的入账价值多是以土地资产的评估值为基础的，对土地资产评估的详细披露有利于信息使用者评价会计计量的真实性。披露的内容一般应当包括评估机构、评估基准日及年限、评估采用的方法、评估值和简列的计算过程。
在市场经济的影响下，企业的业务趋于复杂，土地资产的会计处理缺乏规范，处理方式迥异。总体来说，现行企业会计准则的颁布，为土地资产的会计核算做好了铺垫。但是，在重要性和成本效益原则的前提下，完善《企业会计准则》的相关规定，应该对企业土地资产的会计核算进行更加具体的改革。
【参考文献】
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［7］杜建华，吕.土地与建筑物的核算方法分析［J］.审计与理财，2005（S1）：28-29.
第5篇：土地使用权评估方法范文
目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。
【关键词】
投资性房地产；评估；背景；关键事项
1 投资性房地产的评估背景
随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。
为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。
国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。
2 投资性房地产评估过程中的关键事项
下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。
2.1确定评估范围
在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。
在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。
2.2明确评估基准、评估方法和评估假设
投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。
投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。
评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。
2.3提交投资性房地产评估初稿
评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。
评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。
3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估
3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法
国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。
在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。
3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的
评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。
3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识
随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。
3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式
注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。
3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设
国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。
3.1.5要关注投资性房地产的产权情况
与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。
3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。
3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估
3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别
与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。
3.2.2对评估的影响
国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。
后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。
周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。
【参考文献】
[1]《资产评估》 全国注册资产评估师考试用书 经济科学出版社.2013（05）.
第6篇：土地使用权评估方法范文
关键词：房地产评估；假设开发法；在建工程
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：对房地产评估中的假设开发法探究
收录日期：2016年4月29日
伴随着我国房价一直居高不下，对于普通百姓而言，购买一套房，甚至需要花费一辈子的心血。因此，在房地产准备开发前，就对房地产的价值进行评估显得意义非常的重大。通过假设开发法进行评估，能为相关决策者提供一定的数据参考，为他们做出更好的决策做好准备。
一、案例简介
某房地产开发公司企业价值评估中，采用资产基础法所涉及的企业存货――在建开发产品（在建项目）。评估基准日：2014年12月31日。土地面积12，600m2，国有出让住宅用地（取得国有出让土地使用权证），开发程度为“七通一平”，土地剩余使用年限48年。规划容积率4.0，总建筑面积为47，400m2。在建开发产品账面价值为8，310万元，其中：土地成本（含契税）为6，642万元，已发生勘察设计等前期工程及管理费约为945万元，已完成建筑工程成本约为723万元。投资建设方案：项目至基准日已经运行1年，从评估基准日计算，该工程尚需3年建设工期，预计第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安装工程费估算为1，500元/m2。勘察设计、前期工程费及管理费用等估算为360元/m2。房地产销售计划：住宅在项目建成时预计销售55%，建成第二年和第三年分别销售35%和10%。平均销售单价为6，250元/m2。销售费用和交易手续费为收入的3.5%。测算过程如下：
1、后续开发建设成本。根据预算，该项目建筑安装工程单位成本造价约为1，500元/m2，勘察设计等前期工程及管理费用成本造价约为360元/m2，合计约为1，860元/m2，则：
总开发建设成本=47400×1860=8816.4（万元）
后续开发建设成本=8816.4-945-723=7148.4（万元）
测算后期各年的投入金额如表1所示。（表1）
2、总销售收入的预测。（表2）
住宅销售收入=47400×6250=29625（万元）
3、营业税金及附加。营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，合计是5.5%，以预售或销售收入为基数进行预缴或汇算清缴。
4、销售费用。主要是交易手续费、销售人员工资、广告等费用，以预售或销售收入为基数，按3.5%测算。
5、管理费用和财务费用。管理费用已在建设费用中核算。财务费用未单独核算，不影响项目净自由现金流量计算。
6、折旧与摊销。金额小，不单独计算。
7、土地增值税。第3年度和第4年度以预售收入为基数按2%预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度土地增值税预缴额=16293.75×2%=328.875（万元）；第4年度土地增值税预缴额=10368.75×2%=207.375（万元）；第5年度土地增值税汇算清缴如表3所示。（表3）
8、企业所得税。第3年度和第4年度以预售或销售收入为基数按1.25%（即等于5%×25%）预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度企业所得税预缴额=16293.75×1.25%=203.67（万元）；第4年度企业所得税预缴额=10368.75×1.25%=129.61（万元）；第5年度汇算清缴如表4所示。（表4）
9、折现率。按照评估所采取的收益口径，根据在建项目所在地同类项目开发收益水平、在建项目开发进度与可能风险状况和房地产项目开发正常的借贷资金规模和结构，折现率为10%，年中折现。
10、在建开发产品评估值。在建开发产品评估值的测算如表5所示。（表5）取整，在建开发产品评估值为10，631万元。
二、方法分析
本案例采用的是房地产评估中的在建工程价值评估。所谓在建工程指的是：合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》等正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其土地使用权价值和工程价值的评估。
本文中的案例运用假设开发法来进行评估。假设开发法是建立在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除在建工程在续建阶段的利息和利润、后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、买方购买在建工程的税费、销售税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-在建工程在续建阶段的利息和利润-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-买方购买在建工程的税费-销售税费
对尚不存在的续建工程作假设是假设开发法需要做的。假设开发法还需对建成后的楼价作出预测，然后确定资本化率，最终求出在建工程的评估价值。假设开发法普遍存在假设条件多、时间长、风险大、易产生偏差的情况，因此此方法适用于市场前景开阔，且即将完工的在建工程价值评估。
使用假设开发法评估在建工程，必须详细调查了解估价对象的具置、周围的土地利用状况，查清估价对象的地形、占地面积、地质基础设施状况，为估算建筑费用提供依据，根据相关材料掌握估价对象的容积率、用途、建筑高度限制、覆盖率、土地使用年限、权利性质等情况。
三、结语
房地产评估工作中的难点是对在建工程的评估。让在建工程的价值得到正确体现需要选择合适的评估方法，而此方法需要满足金融机构放贷的谨慎原则和开发商对在建工程评估价值的认可，需要评估师在具体操作时做好权衡和取舍。
笔者认为，成本法估价对于完工程度低于60%的在建工程较为合适，而假设开发法适用于完工程度超过60%或已完工但尚未验收的在建工程。在实际工作中对在建工程进行评估，还需要对其他特殊情况进行分析，如在建工程评估时采用的合理工期与实际工时不等时需要进行的分析。总之，在建工程的评估值与实际工程进度的应付款数、账面已付工程款数都不是等同的，需要谨慎分析后才能确定。
主要参考文献：
[1]李卉欣.在建工程估价方法分析[J].管理与财富，2009.2.
[2]杨志明.资产评估实务与案例分析[M].北京：中国政治经济出版社，2015.
[3]王小玲.我国房地产市场假设开发法应用研究[D].西安：长安大学，2007.
第7篇：土地使用权评估方法范文
企业重组是企业持续发展的迫切需要。在企业重组的浪潮中涌现出了很多问题，尤其是法律规制方面的一些不足。目前，我国政府对企业之间的兼并、重组采取支持的态度。就非资本市场上进行的并购重组而言，在法律层面，主要是要保证国有资产不流失，保护国有企业职工利益，促进国有资产保值增值，同时辅之以相当的税收优惠，包括免税、减税和推迟纳税。笔者认为，我国企业并购法律规制在宏观层面上不应统一立法，应把重点放在对现有企业并购法律法规的修改和完善上，注意现有企业并购法律法规之间的协调、政府在企业并购中的职能的合理定位、建立国家统一的企业并购审批机关。
重组整合的特殊会计政策问题
1.并购重组中的财务问题及会计政策
并购重组的财务问题涉及目标公司评估、兼并资金筹措、兼并费用控制与承担、兼并价格与成本的确定等。其中对于并购重组过程中的财务问题和商誉处理涉及较为特殊的政策问题，有必要做一论述。
财政部《企业兼并有关财务问题的暂行规定》等文件对国有企业并购的有关财务处理进行了较为详细的规定，其别强调政府和财务主管单位要对国企并购进行全程监管。主要规定有：
（1）并购审批。按照现行规定，企业进行兼并之前，需向主管政府部门提交书面报告，并在主管财务部门备案和审批。各级主管财政机关要做好财务管理监督工作，并参与企业并购全过程。经批准被兼并的企业应进行详尽的资产核查，编制财务报告，报主管财政机关审批。
（2）并购价格。并购价格由法定资产评估机构进行资产评估，上报国有资产管理部门审批确认后，作为入账依据进行账务处理。其中，资产盘盈、盘亏、毁损、报废等计入当期损益；尚未处理的潜亏、亏损挂账等报主管财政机关审批后冲减盈余公积金和资本公积金，不足部分冲减资本金。产权转让成交价低于底价的， 必须报主管财政机关和国有资产管理部门审批。
（3）资产划拨。经批准采取划转方式取得被兼并企业资产的，应当办理企业产权和财政体制的划转手续。属于同一财政体制的企业兼并，由同级国有资产管理部门和主管财政机关负责办理； 属于不同财政体制的企业兼并，由上一级国有资产管理部门和主管财政机关负责办理。
（4）并购价差的处理。在被兼并企业法人资格取消的情况下，兼并方企业支付的产权转让价格与被兼并企业净资产的差额，兼并方企业应作为商誉计入无形资产，从兼并成交次月起按规定年限分月摊销，没有规定年限的，可按十年摊销。在被兼并企业继续保留法人资格的情况下，兼并方企业所支付的价款，作长期投资处理。兼并过程中发生的国有资产收益，按财政部、国家国有资产管理局和中国人民银行有关规定，由被兼并企业的主管财政机关会同国有资产管理部门收取，纳入预算管理，用于资本再投入。被兼并企业属于政策性亏损的，其产权转让成交后，兼并方企业可以在被兼并企业原核定的政策性亏损补贴范围内，继续享受一定期限的亏损补贴，具体由兼并方企业的同级主管财政机关根据兼并方企业的生产经营状况予以核定。
（5）并购支付。兼并方企业的应付价款一般应在兼并程序终结日一次付清。如数额较大，一次付清确有困难的，在取得有担保资格人担保的前提下，可以分期付款。但付款期限不得超过3年，在兼并程序终结日支付的价款不得低于被兼并企业产权转让成交价款的50%。
（6）会计处理。在被兼并企业丧失法人资格的情况下，采取有偿方式兼并的按资产的账面价值，借记所有资产科目，按成交价高于评估确认的净资产的差额，借记“无形资产—商誉”科目，按负债的账面价值，贷记所有负债科目，按确定的成交价，贷记“专项应付款—应付企业兼并款”科目；采取无偿划转方式的兼并，按各项资产、负债评估确认的价值，借记所有资产科目，贷记所有负债科目，两者之间如有差额，贷记“实收资本”科目。被兼并企业如保留法人资格，则仍然实行独立核算。在有偿兼并的方式下，借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”等科目；在无偿划转的方式下，借记“长期投资”科目，贷记“实收资本”科目。
2.被兼并国有企业国有土地使用权的转让
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按照被兼并企业国有土地使用权取得方式的不同，该土地的转让条件也不相同。
（1）土地使用权由出让合同取得。土地使用者按照出让合同支付全部土地出让金后，按照有关规定办理和领取土地使用证。在转让土地使用权时，应当与受让方签署转让合同，办理过户手续，使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（2）土地使用权由划拨取得。划拨土地的转让必须经市县政府土地管理和房产管理部门批准，且必须满足以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政补交土地使用权出让金或者以转让收益抵交土地使用权出让金。
整合重组涉及的国有资产法律制度问题
企业应当切实根据国家有关部门的相关制度规范做好产权界定工作，防止重组过程中国有资产的流失，维护国有资产所有者的合法权益。在产权界定过程中，遵循“谁投资、谁拥有产权”的原则；在粮食企业资产评估过程中，遵循资产评估管理的法律制度，真实反映被重组企业的公允价值，务必落实国有资产评估项目核准制和备案制。在企业资产价值评估过程中根据资产原值、净值、新旧程度、重置成本、获利能力等因素和法定的评估方法进行，依据不同的评估对象和评估目的采用相应的标准和方法，严格依照《国有资产评估管理办法》以及有关资产评估准则的规定方法进行。国有企业国有产权转让应当遵守国家法律、行政法规和政策规定，促进国有资本优化配置，坚持公开、公平、公正的原则，保护国家和其他各方合法权益。国有企业在重组过程中，可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。有关粮食企业发生并购后，严格依据产权登记程序，加强国有资产产权登记管理，将国有资产登记记录在册，依法确认产权归属关系。
企业产权转让过程中，涉及无偿划拨的，为保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，应当遵循《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》的相关规定，经国有资产监督管理机构审查批准后，按照规定程序实施重组。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《公司法》的有关规定。
整合重组涉及的企业法律制度问题
企业重组在很大程度上要整合面临破产清算的企业，破产是指破产清算程序，在谈及破产清算法律制度时，不仅包括破产清算制度，而且包括以挽救债务人、避免其破产为主要目的的重整、和解等法律制度。这些法律制度在企业重组过程中具有适用性。《企业破产法》第1条规定：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”破产法通过其特有的调整手段保障债务关系在债务人丧失清偿能力时的最终公平、有序实现。企业重组过程中要特别注意保护债权人和债务人的合法权益，维护公平尊严。通过破产与重整等制度，优化社会资源的配置、调整产业与产品结构等。
为保障企业重整的顺利进行，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。债务人或者管理人为继续营业而借款的，可以以债务人财产为该借款设定担保。债务人在重整期间为进行重整而发生的费用与债务，性质属于共益债务，可以不受重整程序的限制从债务人财产中受偿。粮食企业在被重整期间，债务人的出资人不得请求投资收益的分配。债务人的董事、监事、高级管理人员不得向第三人转让其持有的债务人的股权，但经人民法院同意的除外。
整合重组涉及的公司法律制度问题
组建集团涉及公司合并的，依照法定程序，将两个以上的公司直接合并为一个公司，其过程并不需要经过清算程序。公司合并不同于公司并购，公司并购是指一切涉及公司控制权转移和合并的行为，既包括公司合并，也包括资产收购、股权收购等方式。企业的合并程序，必须依照公司法进行，只有依照公司法进行的合并，才可以直接实现合并的效果，在这个程序中消失的公司不再需要经过解散清算程序。组建企业集团，依照公司法进行的合并，一般称之为法定合并。公司以现金购买被吸收公司的全部资产、债权、债务，以股权购买资产方式、以现金购买股权方式、以股权购买股权方式，合并后被合并方法人资格消失，资产、债权债务由吸收公司承接。
《公司法》规定的法定合并为合并交易提供了三大便利：第一，消灭公司的债务转移不需要经过债权人的同意，直接由合并后的公司承继债务；第二，消灭公司的人格在合并完成后可以直接消灭，不需要经过清算程序；第三，这种公司结构性的重大变化，导致股东手中持有的股权发生变化，却不需要征求每一个股东的意见，因为合并是公司行为，只要股东大会通过即可。而这些便利有可能损害债权人和股东的利益。《公司法》在规定这些便利的同时，规定了严格的合并程序，只有遵守这种合并程序，才能享受这些便利。《公司法》规定法定合并必须满足以下程序：签订合并协议、编制资产负债表及财产清单、参与合并的公司各自作出合并决议、通知债权人、依法进行登记；公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。《公司法》规定了合并和分立中的股东保护制度，包括特别多数表决制度、异议股东股份收买请求权。
整合重组涉及的合同法律制度问题
整合重组企业集团的过程中涉及一系列的合同法律制度。《合同法》是调整平等主体之间商品交换关系的法律规范的总称。集团在重组过程中涉及的相关合同要特别注意征询法律意见。当事人订立合同的一般程序包括要约、承诺两个阶段。要约是指希望和他人订立合同的意思表示。要约可以向特定人发出，也可以向非特定人发出。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当由受要约人向要约人作出，并在要约确定的期限内到达要约人。依法成立的合同，发生相应的法律效力。合同生效不同于合同成立。《合同法》根据合同类型的不同，分别规定了不同的合同生效时间。依法成立的合同，原则上自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，在依照其规定办理批准、登记等手续后生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的所有权及其他物权不能转移。当事人对合同的效力可以附条件或者附期限。企业重组过程中签订的各项合同生效后，合同双方当事人应当正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务。在合同的履行中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第8篇：土地使用权评估方法范文
1．缺乏完善的农地使用权流转机制
发展农地金融的关键在于建立完善的农村土地流转机制。现阶段，我国还未建立完善的土地流转制度，严重制约了我国农地金融的发展。由于有效的农村土地流转机制的缺位，当农户不能偿还欠款时，贷款机构对农地的拍卖变现实际上是一种不可置信的威胁，即贷款偿还缺乏硬性的约束，农户缺乏按期偿贷的积极性，农地抵押贷款往往不能如期收回，这将导致大量不良贷款的产生，严重威胁金融系统的安全。而从现阶段农村业已存在的土地流转实践来看，目前土地流转多出于农民的自发行为，这种流转是偶然性的交易，是基于长期共处产生的信任，而且仅限于封闭的初级群体。大范围、跨地域的土地产权流转市场还远未形成，这就大大降低了土地使用权的流动性，不利于培育活跃的土地产权流转市场，从而难以形成土地使用权的公允价值。
2．缺乏公平科学的农地估价体系
农地金融实质是农地资源的金融化。无论是将其作为信贷抵押资产还是将其予以证券化，都必须以其经济价值的量化作为前提，因此必须对其自身价值进行科学准确的评估。当前我国对城市土地价值的评估已积累了不少经验，评估模型亦愈加完善，也形成了多家大型的评估机构，培养了不少资产评估人才。但是科学评估农地价值方面，国内无论在行业经验还是专业人才方面，都处于空白阶段，缺乏全国统一的农地分等、定级估价体系。这些因素导致了现阶段对农地价值的评估具有相当大的难度。
3．农业保险的缺位
由于农业生产面临着自然风险、市场风险等多种风险因素，农业保险回报率低，同时缺乏必要的政策支持和相应的法律法规依据，加之现有保险机构日益注重商业化经营，业务重心逐渐转移到城市，近十几年来农业保险业务日趋萎缩，农业保费收入占财产险保费收入的比例在低点徘徊，而农业保险的赔付率却比较高，如果加上营业税和其他相关费用，保险机构几乎无盈利空间。因此，营利性商业保险机构大多不愿涉足农业保险。而农地金融发展初期，银行对以农地使用权抵押进行放贷的农地金融模式存在较大顾虑，会相应的提高对贷款农户风险程度的评估，从而使其“惜贷”。因此若没有相应的农业保险作为配套举措，农地金融很难持续开展下去。
4．农村社保发展不完善
土地对于农民而言，不仅仅是生产资料和可以保值增值的资产，更重要的是其承载着社会保障功能，包括生存保障和就业保障。一些农民对农地金融参与意愿不是很强烈，主要是考虑到一旦经营亏损，丧失还债能力，很可能会彻底失去土地。届时，自己将失去生存和就业保障。尽管当前我国农村社会保障制度在近些年已经有了很大改观，新型农村社会养老保险试点2010年覆盖24%的县，2011年覆盖60%的县。截至2011年5月底，参加新农保人数达1.9亿人，5170万人领取养老金；截止2011年底参加新型农村合作医疗人数8.36亿人4，2012年度新型农村合作医疗基金的筹集标准提高到每人每年300元，其中中央及地方财政补助240元。在肯定成绩的同时，我们必须承认当前社会保障针对的只是农民最基本的、最低层次的医疗和养老保险需求，且覆盖面小、保障水平低，若考虑通货膨胀因素，这些保障支出甚至不能保证农民最基本的生活。因此现阶段，我国农村社会保障供给依然严重不足。农村社会保障体系发展的不完善直接导致农民对发展农地金融的响应程度不高，农地金融发展缺乏群众基础。
二、当前发展农地金融的政策促进
要进一步发展农地金融服务，中央及各级地方政府必须在以下方面做出努力。
1．完善农地法律体系
要建立健全农村土地法律体系。对于土地使用权，应给予更明晰、更全面的定义，对其内涵、地位、界限、法律形式以及所有权主体的经济地位、法律地位、财产地位及其职责权利范围进行界定。在此基础上推行农地承包经营权的抵押贷款，实现农地产权的市场化、股权化和资产化。为此，应尽快修订现有的《土地承包经营法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等一批法律法规，消除土地承包(流转)经营权抵质押贷款的法律障碍，确保农村土地有序健康的流转，为承办农村土地经营权抵质押贷款的金融机构提供法律支持，提高参与积极性。在修改《土地管理法》的过程中，做好与其它不动产登记工作的衔接，真正建立以土地为核心的不动产统一登记制度，提高不动产登记的法律地位。尽快出台《农村集体建设用地流转管理办法》，以规范集体建设用地流转交易和管理行为，促进流转的依法有序进行。
2．创新农村土地流转机制
发展农地金融的核心在于依靠以“转包、出租、互换、转让、股份合作”等多种形式存在的农地流转制度。由于我国人多地少、土地资源紧张的基本国情将在长期范围内存在，因此，如何在为农民提供多种土地流转方式的同时保证我国农村土地能够实现流转而避免流失，对坚守“18亿亩耕地红线”并进而保障我国粮食安全具有深远而重大的意义，也成为在创新农地金融过程中中央及各级政府必须首要关注的问题。建议由政府牵头组建土地使用权流转市场，积极探索合理的土地流转价格形成机制，从而培育活跃的发达的土地产权交易市场，为农村房屋产权、宅基地使用权、林权、土地承包经营权交易提供平台，增强农地流转的法律效力,确保农村土地高效、有序流转。同时积极创新土地流转载体，推进农村土地使用权的证券化，从而加速农村土地使用权的流转。
3．建立科学的农地价格评估体系
不断完善农地估价方法，建立科学合理的农地价格评估体系，是农地金融机构与农户能否达成借贷协议，土地债券能否顺利发行和流通，进而推动农地金融迈入实质性进程的关键。而在城市土地评价方面，我国已建立了分等、定级和估价的理论和技术体系，这为建立科学化、信息化、覆盖全国的农地估价体系提供了充分的借鉴。应在此基础上，结合农地自身的属性和生产周期特点以及地区经济发展水平加以合理改进，制定适合我国国情的农地价格评估方法和评估程序。同时，鼓励和支持国内评估机构参与农地评估业务，培养大批专业素质高的评估人才，建立农地评估资格认证机制。鉴于国外农地估价发展较为成熟，可适当引入竞争机制，让国外先进评估机构参与到农地估价市场，以推进我国农地估价行业的发展。
4．加大农业保险建设
农业保险建设是当前农地金融发展的基础性工程。加大农业保险建设需要多管齐下、多步跟进，具体包括法规制度建设、农业风险规划管理、农业保险业务安排、农业保险服务体系、农业再保险安排和巨灾风险转移分散机制等。从当前的实际来看，最为急需解决的是开发农业保险资源，由财政牵头建立农地抵押融资风险补偿资金，在省级、区县分别建立“三权”抵押融资业务损失及再担保机制，加大对参与农业保险业务的保险机构的财政补贴；增开适合农村经济发展水平的农业保险险种，加强农业保险业务创新；提高农业保险管理能力，最大限度地加强农业保险风险防范，特别要注重防范道德风险；加强农业保险宣传力度，提高农户保险意识，拓宽农业保险覆盖范围。
5．建立完善的农村社会保障体系
第9篇：土地使用权评估方法范文
〔关键词〕房产税；地产税；房地产税
中图分类号：F810.42文献标识码：A文
章编号：10084096（2013）02007505
一、引言
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已经比较成熟，有关房地产税收理论的研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉·配第年代。18世纪，法国重农学派的创始人皮埃尔·布阿吉尔贝尔最早提出实行单一土地税主张[1]。亚当·斯密提出了地租税制度，认为土地税系由土地税、土地收益税和什一税等构成[2]。20世纪初期，公共财政学家理查德·A.马斯格雷夫和皮吉·B.马斯格雷夫提出把财产税作为三大税种之一[3]。从最初关于房地产税定义的争论——房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。
20世纪80年代，我国住房制度和城镇国有土地使用制度改革以来，房地产市场快速发展，房地产投资持续增长，房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以来，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对房产税和地产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。
二、对房产征税的依据
房产从它的属性上来看属于财产的一种，而且，无论是财政经济学者，还是房地产经济学者，都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类，所以，考察对房产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。
1.财政收入说
征收任何种类的税收，其最终目的一定是增加财政收入，当然财产税也不例外。因此，公共经济学认为，土地和房屋是两种主要类型的私有财产，有足够的收入来源，便于征管且税基广泛，适合成为财政收入的主要来源。因此，实现政府财政收入和满足财政支出是课征房产税的重要理论依据之一。
2.利益支付说
利益支付说主要包括两个核心观点。
第一，政府部门为房产所有者提供了如国防安全、国内治安、维持市场秩序和制定法律等公共服务，这些服务使得房产所有者拥有房产的权利得到了切实保障，既可以满足他们在物质利益层面的需求，也可以满足他们在精神层面的需求。房产所有者获益于这些与房产相关的公共服务，就应该为这些服务买单，而缴纳房产税正好是房产所有者对从政府那里获得的公共服务利益的支付。
第二，政府部门特别是地方政府在提供公共产品以及公共服务的同时，还会对房地产附近区域进行适当地改善。例如，改善周围环境、提供公共设施和带动局部经济发展等，这些都会对提高相关土地和房屋的价值有所影响，会增加当地房产的有效需求，扩大房产所有者及房产使用者的额外收益。对于房产所有者和使用者来说，他们既然从政府行为中获益，就应当支付使其财产价值增值的相应费用，因而最好的方法是负担一定比例赋税使其满足地方财政的支出。这样，以利益补偿为目标开征房产税就具有很强的理论支撑。因此，利益支付说是课征房产税的又一个重要的理论依据。
3.负税能力说
负税能力说的出发点是从衡量课税是否公平的角度，将纳税人拥有的土地及土地改良物组成的房产数量和质量作为衡量负税能力的重要指标。纳税人拥有的土地以及房产数量越多、质量越好，说明其负税能力越大；拥有的数量越少、质量越低，说明其负税能力越小。例如，两个人的基本收入相同，不过其中一人拥有一笔财产，那么拥有财产的人就存在纳税优势，其负税能力较强，缴纳税款也应较多。因此，不管从横向公平还是纵向公平的角度考虑，对财产所有者课税都是十分合理的。由此可见，对房产课税不仅仅是政府参与房产利益重新分配的过程，也是政府均衡土地财富的过程。此外，政府对房产征税的目的还在于降低土地财富的集中度、公平财富分配以及打击不劳而获。因此，按照纳税人的负担能力课税是课征房产税的另一个重要的理论依据。
三、对地产征税的依据
在封建社会，对土地征税成为当政者首选的税收制度，它的优势是显而易见的。土地是有形的固定资产，是当时财富的主要表现形式，在很大程度上反映了人们的收入和支付能力，由于以上特征，这种税收容易征收和管理。而且对其征税，税源稳定，可以随时根据支出而提高税负。所以，考察对地产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。主要依据于财政收入说、利益支付说和负税能力说。
另外，还有一种观点是，不把地产税看做是对受益的付费，也不从纳税能力方面考察，而是把它看做一种社会控制形式。财富分配不均所引起的社会后果是很容易看到的，他们不同于消费分配不均引起的后果，因而社会希望把它们分别加以处理。基于这一目的，对地产课税，而不对所得课税，是一种适当的措施。
不过，有一些学者认为，土地不应该是房地产税的征税对象。岳树民（2004）认为，土地所有权属于国家和集体所有，向使用者征收房地产税是不合适的；如若对土地征税也只能是使用税，而不能是房地产税。刘桓（2004）认为，土地不是完全意义上的产权，不能整体将其定为房地产税的征收对象。叶宁和钟晓敏（2005）也认为，房地产税的课税对象应该只有房产，因为我国城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，使用者都不能成为房地产税的纳税人。总而言之，他们的共同理由是“我国所谓的土地价格并非真正意义上的土地价格，实际上只是‘地租’而已。”[4]
另外，对地产征税，目前社会上不少人把它与土地出让金联系起来，认为购买住房时，房价中已经包括了70年土地出让金，因此，再征房地产税就是双重课税。其实，这完全是一种误解。土地出让金和房地产税完全是两码事。
1.为什么对国有土地和集体土地征税
我国实行的是土地公有制，对于土地公有制度下征收地产税的合理性，简要叙述如下：
第一，在我国的《民法通则》中，对财产所有权规定了四项基本权能，即占有、使用、收益和处分。《民法通则》中规定在行使权能时，这四项权能既可以相互结合，也可以相互独立。所有者既可以自行行使其拥有的土地所有权的各项权能，也可以将其中的一部分权能转让与他人[5]。在实践中，权能的分离已是一种普遍现象。同时，在相关法律法规中也有关于出让或划拨土地使用权的规定，即国家可以依法处分其所享有的所有权能中的土地使用权，并且将分离出来的国有土地使用权依法出让给开发商，实行所有权和使用权的分离，取得使用权的开发商可以进行房地产开发经营活动。法律法规中还规定，我国的土地使用权也可以用来转让、出租和抵押。因此，我们可以看到，拥有土地使用权的主体已然获得相关土地的大部分权益，拥有其产生的经济利益也包括其中，事实上也就部分地占有了土地收益权。所以可以将其视为租约规定时间内承租人的私有财产。综上所述，由于土地使用权可以归私人主体占有，并且我国的土地使用权发挥着类似其他国家土地所有权的功能，这样对非私有土地征收地产税的潜在矛盾就得以解决了。
第二，在世界各国征收房地产税（有的国家称之为不动产税）的实践中，由于各国有关房地产产权的界定存在差异，其体现在对房地产征税对象的确定上有所不同。有些国家实行的是土地私有制，房地产是指房屋所有权和土地所有权；相对应，有些国家实行的是土地公有制，房屋所有权和土地使用权就被认定为房地产。鉴于我国实行的土地制度是土地公有制，也就是土地为国家所有或集体所有，因此，我国的房地产的课税对象也就相应地体现为土地的使用权和房屋所有权[6]。
因此，土地所有权的国家所有或集体所有，不能成为对地产征税的障碍。
2.土地地租、土地出让金和地产税
土地地租是土地所有者让渡其土地使用权而得到的一种报酬，是土地所有权在经济上的实现形式，它得以形成的前提是土地所有者对土地所有权的垄断。
地租是通过超额利润转化而来的，地租是对社会剩余产品价值的分配。
马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同特点：地租的占有是土地所有权借以实现的形式。”《马克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第714页。“现代意义上的地租……是超过平均利润即超过每个资本在社会总资本所生产的剩余价值中所占的比例部分而形成的余额。”《马克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第88页。可见，因此，我们通常所讲的土地使用权出让金的实质是地租的资本化形式， 是土地所有者让渡其拥有的一定年度土地使用权而得到的一种报酬，也是土地所有权在经济上的实现形式。
地产税属于财产税的一种，是国家取得财政收入的一种手段，是国家为了执行其职能，凭借其政治权力，按照法律法规的规定，通过税收工具强制地、固定地、无偿地获取一部分国民收入，它体现的是一种国家的政治权力。它与土地地租是有着本质区别的。
第一，土地地租和地产税参与国民收入分配的形式有所不同。地租是所有者依靠土地所有权而取得的收入，是社会总剩余价值的转化形式，是国民收入分配中的第一层次，属于初次分配。地产税属于税收，是国家财政收入的一部分，是国民收入分配中的第二层次，属于再次分配。
第二，土地地租不仅反映一种经济关系，同时还反映一种社会生产关系。社会主义地租是社会主义土地所有权得以实现的经济形式，社会主义土地公有制决定了地租的性质。而对地产征税是国家凭借其政治权力进行的收入分配，是国家强制无偿征收的，它体现着国家的政治权力。
鉴于租税之间在经济性质、职能及作用等方面的区别，反映着不同的经济关系和分配关系以及社会生产关系，我们在建立新型的房地产收益分配体制时，二者不能混淆，更不能以租代税，应采取分别设立和分别征收的办法[7]。
四、房产地产是否合并征税
我国现行的房地产税制是由房地产税、土地使用税、城市建设维护税和耕地占用税等税种组成，可以说是对房产和地产分开征税。而事实上，房产和地产是不能分割的结合体，在计算价值时也是不可分割的，他们之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
（1）实物形态上看，房产与地产密不可分。
（2）从价格构成上看，房产价格中不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格。
（3）从权属关系看，房产所有权和地产使用权是联系在一起的。
，主要包括几个方面：
1.实物形态上看，房产与地产密不可分；
2.从价格构成上看，房产价格中不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
3.从权属关系看，房产所有权和地产使用权是联系在一起的。
不少学者反对房产和地产合并征税，认为西方国家对房产和地产合并征收房地产税，是因为二者的产权形式的一致性，而我国土地和建筑物在所有权性质、计税依据、征税对象和政策目标等方面都存在差异，不宜合并征税。
笔者主张将房产和地产合并征税，以整个房地产的评估价值作为参考税基。
第一，我国现行房产和地产不同的所有权制度不应成为合并征税的制度障碍，我国的土地使用权实际上发挥着所有权的功能，只要纳税人取得房地产的关键权利就可以对其征税，这符合市场经济的征税原则。此外，因为土地的国有特性，相当于由土地使用者为国家预付的土地税。如果土地市场是有效的，那么，由土地使用者所缴纳的这部分土地税，最终会转嫁给国家，土地租金的下降可能将成为一种表现形式。
第二，我国在法律上规定了土地使用权和房产所有权是同一主体，转让时必须一起转让。事实上“房依地存，地随房走”，房产不仅地理上依附地产，而且对其财产价值的评估也常常结合在一起。尽管房产所有者仅仅拥有土地的使用权，同时，房产所有者实际上也拥有着另外一种权利，那就是自由转让土地使用权的权利。一旦房产所有者转让房产，他的所得中必将包括了土地使用权的价值，因此，房产所有者享受了土地的增值。
如果房产所有者一直持有房产，房产所有者也同样可以享受土地的增值。因为在实践中，土地实现增值的原因一般是由于所在社区提供的公共服务增加了，而真正享有这些增加了的公共服务的正是房产所有者。
五、房地产税的计税依据
计税依据又叫课税依据或课税基数，是指计算应纳税额的基数，它表明政府按什么征税，或纳税人按什么纳税。计税依据是税收要素中的重要组成部分，一般是由国家在税收的法制体系中予以确定的。具体到房地产税的计税依据，是指计算纳税人所拥有的房地产应缴纳税额的依据。
如果依照计量单位来划分，计税依据可以划分为从量计征和从价计征两种方式。具体到房地产税，大多数国家和地区采用的是从价计征，如美国和加拿大；只有少数国家采用从量计征，如俄罗斯。
从价计征，是指按照房地产的价值，通常使用货币单位来计算应纳税额，具体可分为按评估价值计税和按市场价值计税两种类型。按评估价值计税是指将评估部门评估出的市场价值乘以一定的计税价值比例作为征收房地产税的依据；按市场价值计税，可以采用100%的计税价值比例的评估值作为计税依据。
从量计征的依据是以房地产本身所具有的一些物理特性作为计税依据，如以房地产面积大小作为房地产税的计税依据。
从价计征，是指按照房地产的价值，通常使用货币单位来计算应纳税额，具体可分为按评估价值计税、按市场价值计税两种类型。按评估价值计税是指将评估部门评估出的市场价值乘以一定的计税价值比例作为征收房地产税的依据；按市场价值计税，可以采用100%的计税价值比例的评估值作为计税依据。
从量计征则的依据是房地产本身所具有的一些物理特性作为计税依据，例如以房地产面积大小作为房地产税的计税依据。
1.两种计税依据的比较
从价计征的优点体现在以下四个方面：
（1）从价计征是以一定时点上房地产的评估价值为基准，能够较好地体现地产和房产作为经济资源的价值。
（2）对房地产市场价值课税，可以提高税收收入与房地产价值的相关性。随着经济社会的发展，房地产价值的日趋上升，必然带来税基的扩大和房地产税收收入的增加，就使得房地产税收的税基更加富有弹性，使得经济发展所带来的升值因素能在税收中得到体现，从而有利于地方财政收入的稳定增加。
（3）可以增强地方政府提供社区公共产品和服务的偏好。房地产价值的上升是与本社区公共环境的改善和公共设施以及服务投入的不断增加密切相关的，而房地产市场价值的上升又会带来税收收入的增加，采用从价计征的方法，也将使得对社区的公共投入得到相应回报，形成良性循环。
（4）市场价值反映了纳税人的纳税能力。对拥有不同价值房地产的纳税人征收不同额度的税收，可以较好地反映纳税人的纳税能力，符合量能负担的原则，同时也体现了税收中的纵向公平原则。
但是，从价计征也有缺点：
（1）对于配套实施的条件有较高要求。从价计征这种计税方法对不动产交易的市场环境、房地产评估机构的水平和税收征管都有较高要求。这些条件在一些欠发达的国家和地区并不具备，因而提高了从价计征的难度。
（2）对房地产评估值的确定具有较强的主观性。不同的评估机构可能使用不同类型的评估方法和技术，由此对同一房地产的评估值也会有不同的结果，有时差异可能会很大，这可能会有碍纳税公平原则的实现。
与从价计征相比较，从量计征的优点主要体现在：
（1）税额确实，方法简单易行，收入稳定，对于配套实施条件要求比较低，征管成本较低。
（2）利用房地产的物理特征作为计税依据，可以减少从价计征过程中人为评估的主观性，相对客观。
从量计征的缺点也很明显，主要体现在以下方面：
（1）税收收入缺乏弹性。从量计征，使得税收收入无法反映经济发展对房地产价值的影响，尤其在房地产价值日益上升的情况下，税基仍固定，不利于地方政府财政收入的增加，同时，社区的公共投入也无法得到相应的回报。
（2）税制缺乏公平。因为拥有不理想土地的居民，必须与拥有位置优越、服务齐全和环境优雅的优质土地的居民按照同等的有效税率纳税。将会导致税负无法体现土地的级差收益和人均税负不均等问题。
2.我国房地产税的计税依据及其选择
我国目前的房地产税制是以建筑面积和房产的账面原值或租金作为计税依据的，具有明显的“从量”特征，与市场经济国家按照房地产的市场价值作为计税依据存在根本的不同。这种计税依据不能正确地反映财产的现有价值和土地、房产的时间价值，更加不能反映土地的级差收益，缺乏弹性，既影响了税收的动态增长，也无法对房地产闲置现象和房地产投机行为起到应有的调节。
在讨论具体的房地产税的计税依据之前，我们先回顾一下马克思的地租理论。马克思的地租理论是建立在剩余价值理论、劳动价值论、平均利润和生产价格理论的基础上的。其中马克思提到，“这种地租的产生是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用这种例外的、有利于提高生产力的自然条件相比，相对来说具有较高的生产率。”[8]也就是说，自然条件的不同决定了生产率的差别。面积相同的土地，施以等量的投资，由于土地的自然力以及距离市场的位置的不同而产生不同的个别生产价格。与社会生产价格相比，肥力高并且距离市场较近的土地的个别生产价格将低于社会生产价格，将获得超额利润，这种超额利润即级差地租I。
马克思地租理论所揭示的经济规律不仅仅局限于资本主义的生产关系，对研究和分析我国房地产税也具有重要的理论意义和现实指导价值。不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。现在我国存在着两种不同的土地所有权形式，即城市土地全民所有和农村土地集体所有。既存在着土地租赁关系，也存在着土地市场关系。土地所有权和使用权分离，实行土地有偿使用等，这些都是形成绝对地租和级差地租的社会经济条件。绝对地租和垄断地租是土地所有权在经济上的实现形式，而级差地租则是对土地经营权垄断所取得的超额利润的转化。马克思地租理论己被广泛地应用在我国的经济建设中，对我国城市土地使用制度的改革、土地价格的评估、土地产权市场的建立、政府通过地租杠杆管理土地市场以及合理分配地租收益等均具有重要的指导意义。
我国幅员辽阔，地区差异非常大，经济发展很不平衡。房地产税按照房地产面积计税的话，很难实现税收公平原则，因此，参考马克思地租理论中的级差地租理论，在征收房地产税时，从量计征，即按照土地或房屋的面积作为计税依据的方法是不科学的。
从理论上讲，以房地产的评估价值作为其计税依据是比较科学的。按房地产评估值征税，可以比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，在市场经济环境下，任何土地、房产都有一个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易得到。同时，按房地产评估值征税，还能比较准确地反映出土地的级差收益以及房地产的时间价值，保护土地资源，促进纳税人合理利用房地产资源，促进房地产资源的有效配置。
无论从经济形态还是物质形态，土地与房屋均相互依存，因而对个人住宅征收房地产税的计税依据应是对地产和房产的综合评估价值，以真实反映房地产的现值。因此，要改变原来的以房产原值（账面价值）的一定比例
定额税率征税的方式。制定房地产税按照房地产的评估值作为计税依据，以此调节土地级差收益，既可以促使纳税人合理利用房地产，规范房地产市场交易，促进房地产资源的有效配置，也可以体现个人房产税作为财产税类的特性，保护土地资源，发挥其“自动调节器”的功能。
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