土地征收补偿办法精选(九篇)

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第1篇：土地征收补偿办法范文

一、广东省现行征地补偿安置政策及执行情况

1.现行征地补偿安置政策

目前，国家及广东省颁布执行的关于征地补偿安置的法律法规主要有：《物权法》、《关于加强征地管理工作的通知》、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》（国土资厅发〔1999〕97号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）和《关于印发〈关于制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作有关问题的意见〉的通知》（国土资厅〔2006〕3号）。

广东省在《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）的相关规定的基础上，出台了《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号），规范被征收农村集体经济组织土地所需留用地的管理。

广东省于2011年3月15日在修订《广东省征地补偿保护标准》（粤国土资发〔2006〕149号）的基础上颁布《关于印发广东省征地补偿保护标准（2010年修订调整）的通知》（粤国土资利用发〔2011〕21号）。

2.现行征地补偿安置政策执行情况

（1）补偿范围

根据实地调查和交流情况，广东省目前按照现行规章制度和规范性文件所规定的征地补偿范围进行。对于经济发达地区，如《关于印发〈东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定〉的通知》（东府办〔2009〕99号）中同时对征收已批集体建设用地做出了相应规定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定区域性统一征地补偿标准的实施方案》《佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准与实施方案》和《佛山市电力设施征地拆迁补偿标准》等政策，全市逐步形成相对规范统一的征地补偿标准体系。

（2）补偿安置方式

从调查情况来看，目前广东省常用的安置主要有货币安置、就业安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者倾向于用现金、教育条件，就业安排、第三方机构评估、按照被征用途的价格、周边平均价格、市场协商等方式来确定补偿费用比较合适。对于留用地安置：广州市出台了《关于统筹解决我市各区农村留用地遗留问题的意见》（穗府办函〔2009〕118号）、《关干贯彻〈广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）〉的通知》（穗府办〔2012〕7号）等政策文件，明确留用地指标允许各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指标抵扣、货币补偿、指标调剂和以等价物业补偿等多种兑现方式办理，同时鼓励社会资金参与留用地集中安置区开发建设，从根本上维护了集体经济组织和投资者权益。

（3）补偿标准

按照调查结果来看，基本上各地都根据《广东省征地补偿保护标准》精神（2006年出台，2010年调整）出台自己的补偿标准，按不低于保护标准，制定征地补偿方案。目前广东省出台的补偿标准只包括土地补偿费和安置补助费两项费用，青苗补偿费和地上附着物补偿费等费用需另行计算。

二、现行征地补偿安置政策执行中存在的问题

1.留用地的地难留问题

《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）对征地留用地的各项管理作出了较明晰的规定，但在实际工作中，仍有部分征地留用地得不到落实。首先是各级政府经济发展压力较大，而受每年新增建设指标限制，有限的用地指标优先用于产业项目、基础设施建设项目用地，而可以用于解决征地留用地的用地指标就寥寥无几，同年的征地项目留用地不能得到及时落实，形成旧债未了，新债又来的被动局面。其次是征地留用地选址不符合规划，经多次协调，农民人坚持原有选址的。虽然根据41号文要求，此类情形可以采取货币补偿的方式，但由于土地价值日益凸显，被征地农民则往往坚持要落实留用地。

2.征地社保问题

目前广东省严格执行《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）的通知》（粤府办〔2009〕41号）规定，在征地报批前，一次性向用地单位计提被征地农民养老保障资金。但在实际操作中，也遇到一些问题：

（1）征地社保计算标准问题。中心城镇范围内的土地，由于早年经济发展和城镇化建设需要，集体土地（主要是农用地）被大量征收。当现有的征地项目实施时，要承担的征地社保压力较大。

（2）征地社保的使用问题。在计提征地社保费用时，由于缺乏操作指引，难以将购买社保人员一一明确，目前为失地农民购买的社会保障费用仍然保留在征地社保专户中，而无法具体落实到失地农民个人，更无法购买被征地农民的养老保险，造成农民实际社会保障功能缺失。部分被征地农民对此意见较大，认为政府挪用本应用于其社会保险的费用，气也往往撒在基层国土部门身上。

3.按年产值标准和区片综合地价补偿存在的问题

关于征地补偿价的确定，法律层面的规定主要是《土地管理法》第四十七条。该法条中规定的征地补偿价基本拟订办法是：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”；“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍”；“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍”；还有特殊情况下适用的“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。按被征土地的年产值计价，虽考虑到了不同地区农用地或同一片区不同农户的承包地所种作物的差异性，但由于不同地块的年产值不同，因而必然导致征地补偿价按最高产值的地块计不行，按最低产值的地块计也不行。如农户种植两季水稻的年产值，大约2400元/亩；种植三茬蔬菜的年产值，约8000元/亩；设施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年产值，高达2万元/亩，价差这么大的年产值，要是政府在一次性征收同一片区的土地中既有稻田、蔬菜地，还有葡萄园，则征地补偿价都按最高的葡萄产值补偿不行，都按最低的稻田产值补偿不行，按各地块的实际年产值补偿也不行，按被征用土地的平均年产值补偿也不行，无论按哪种办法补，总会有一部分被征地农民认为征地补偿价不依法、不公平。

最近颁布实施的《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（〔2010〕15号）、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国土资发〔2004〕238号文件规定，征地补偿办法调改成为由省级国土资源部门会同有关部门制订省域内各县（市）区征地统一年产值标准和征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行。本研究认为，按法定的年产值倍数制定征地统一年产值标准，并按照国土资发〔2004〕238号文件规定依据“地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等”八个因素制定征地区片综合地价，虽因其定价权为省级国土部门、批准执行权为省级政府，从而使组织实施征地的县级政府摆脱了被征地农民指控为压低补偿价的窘境，但由于被征收的各地块实际年产值差额较大，而且由于区片综合地价因综合了八个因素而往往使征地方说不清、道不明征地补偿价之所以确定为某个数额的理由，所以，区片综合地价得以实施主要依赖于党委、政府的行政强制力，在实际征地补偿中被征地农民对征地补偿价的不满意度仍然较高。

三、相关建议

1.通过司法程序界定和规制土地征收补偿中的公共利益

在发达国家的土地征收中，法院作为中立机关，一般都会在征地前通过司法审查的方式对被征地人的利益进行维护，对征地行政机构进行监督。而我国土地征收中的司法审查是事后介入的，这种审查法院的态度是消极的，是相对无效率的。这就需要法律条款赋予司法机关独立而完整的司法权力，且对于土地征收是否符合公共利益的审查应在土地征收之前进行。此外，由于土地征收一般涉及到多个主体的利益，对于土地征收中司法审查的提起，要扩展原告主体的资格，使每一个社会公民和组织都有权向司法机关提出维护公共利益的主张。

2.完善土地征收补偿标准

补偿标准的确定是一个利益衡量的过程，解决中国的土地征收补偿标准，需要借鉴域外的经验。回顾历史，不少国家在征收补偿的时候是按照财产所有人的价值进行补偿。而市场价值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在当今世界，很多国家都在土地征收补偿制度中确定了以公平、合理的市场价格为补偿标准，如英国、德国、我国香港地区等。英国土地征收补偿标准是以被征收的土地所有者在公开土地市场上能得到的出售价格为计算标准的，德国土地征收补偿的标准为土地在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值，我国台湾地区也规定，被征收的土地应考虑征收后土地用途及相应的市场价格予以补偿。因此，完善我国土地征收补偿的标准，要建立以保护被征收人权利为主旨的法律制度，将土地所有人的“义务本位”改为“权利本位”，从法律上明确个人对集体所有土地的各项权利。对于征地的补偿，以土地的市场价格为参考对被征收人进行补偿，使被征地人的财产利益在市场经济环境中获得公平合理的补偿，通过市场机制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。

同时，建立一套完善的协商机制，由双方参照市场价值来平等协商确定，允许被征地人充分表明观点、意见。在土地征收补偿中，确定被征收土地的客观交易价格，对于征地补偿的公正性起着至关重要的作用，应当充分考虑被征地农民因失去土地所造成的各项损失进行市场估价，建立专业的土地评估制度，逐步健全与完备相应的土地评估办法，由独立的土地评估机构进行土地估价。

第2篇：土地征收补偿办法范文

关键词：磐石市征收补偿安置工作 完善 对策

中图分类号：D651.1文献标识码：A

1.尽快制定出台磐石市征收补偿安置标准

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，由区（县）土地管理部门下属的征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。并由区（县）征地事务机构与宅基地使用权或房屋所有人签订房屋补偿安置协议。但目前仍有部分乡镇或国有公司作为拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收补偿事务中心正式挂牌成立。在区征地事务机构成立后，补偿安置协议应由磐石市征地和房屋征收补偿事务中心与被征收人签订，同时应按新的补偿标准签订协议。所以，尽快制定出台磐石市征收集体土地房屋补偿安置标准系磐石市征收补偿安置工作的重中之重。

同时，根据吉林市关于征收补偿安置的相关新规定，征地房屋补偿以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。所以，根据上述规定，磐石市征收补偿安置新标准的制定出台，前文所述的包括拆迁基地户口大量回流、重复安置、假离婚分户等问题均将迎刃而解。

2.适当运用司法诉讼，加快推进司法强迁

关于通过司法途径解决征收补偿工作中出现的问题，可以按以下途径解决。

其一，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，对于被征收人及公有房屋承租人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。宅基地使用人或者房屋所有权人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。由于磐石市各乡镇、街道及工业区的拆迁基地均有一些所谓的“钉子户”，在规定的期限内不肯搬迁，有的被拆迁人已逾期搬迁二年以上，甚至更长时间。同时，这些被拆迁人漫天要价，使得拆迁实施单位无能为力。这些被拆迁人的行为严重影响了磐石市重大项目、实事工程及招商引资项目的推进。有的乡镇、工业区为一个项目召开了好几次的项目推进会，无法推进的原因却一直是拆迁问题。所以，磐石市法制办、房屋管理部门及土地管理部门应及时与法院进行沟通，协调司法强制执行的机制，争取通过司法强制执行，以案说法，提高公民的法律意识，带动同基地的其他人顺利搬迁。

其二，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼或者仲裁”。当前的征收补偿工作中，有部分被征收人（或被拆迁人）签订补偿安置协议后，又反悔不交付征收房屋的钥匙，也不在约定的期限内搬离房屋。导致拆迁实施单位对此没有任何办法。对于签订协议后不肯搬迁的，若系国有土地上房屋征收，可根据所签订的协议直接向人民法院提讼。如系征收集体土地房屋的，或“协议拆迁”的，建议向法院诉调中心申请调解，争取得到法院支持。如金山工业区被拆迁人李某，于2011年11月30日签订拆迁补偿安置协议，根据协议约定，被拆迁人应于协议签订后的七天交付钥匙并搬离拆房屋。但协议约定的搬迁期限到期后，被拆迁人不肯搬离。拆迁实施单位多次做工作，也不肯搬离。为此，工业区向磐石市法院诉调中心申请调解。在调解中，法院委托的调解人员向被拆迁人耐心劝说，讲法说理。终于在法院调解人员的主持下，此案圆满解决，被拆迁人也按调解协议确定的时间按期搬迁。需要说明的是，对于上述案例，是在法院诉调中心调解下解决的，因目前该类案件是否属于法院的受案范围尚不明确。据了解，需待我国的“土地管理法”修订后才能明确。

3.保证征收补偿费用足额到位

征收补偿资金到位包括两方面，即对于用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前（或在征地房屋补偿方案公告前）足额到位，专户存储、专款专用。同时，对于用于建设产权调换房屋的资金应及时到位。磐石市目前安置房源紧缺，用于货币补偿的资金及建设安置房源的资金不及时足额到位，给征收补偿工作带来了直接的负面影响。一些重大项目、实事工程及招商引资项目资金量大、资金压力也大。保证征收补偿费用的足额按时到位，才能确保征收补偿工作的顺利进行和项目的按时推进。所以，对于征收补偿费用不能足额到位的项目，区政府不能作出房屋征收决定或不能批准征收集体土地。对于资金能够落实，征收补偿费用及时足额到位的项目，政府应给与支持。

4.设置征收补偿机构，加强从事征收补偿工作人员的队伍建设

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好征收与补偿相关工作。根据上述规定，征收补偿具体实施单位由原乡镇、街道、工业区具体实施拆迁安置补偿工作变为由区房屋、土地管理部门具体实施。征收补偿实施单位的变化，直接导致实施人员的变化。这种变化将直接导致征收实施机构的设置、人员的配备、衔接等。关于机构设置、人员配备等应由区政府与区房屋管理部门、区土地管理部门、区组织人事部门及各乡镇、街道、工业区进行协调，依法形成征收补偿的条线机构设置和相对应的工作人员。

同时，对于从事征收补偿的工作人员，《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》明确规定了应通过有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。区政府应考虑年富力强，具有一定法律知识和业务知识的人员从事征收补偿工作，在编制、待遇等方面优先考虑。

5.建立征收补偿的监督机制

根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，市、区（县）监察机构应当加强对参与房屋征收与补偿工作及参与征地房屋补偿工作的政府、有关部门或有关单位及其工作人员的监察。而上述规定，没有对征收补偿安置工作的其他监督机制作出规定。鉴于征收补偿安置工作需要公平、公正、公开。建议磐石市对征收补偿工作引人外部评价（第三方监督）机制。由群众代表、人大代表、政协委员、专业人员等组成，并由磐石市政府抽调上述人员组成评价小组，对项目征收中的资料依据、安置人口认定、补偿标准、补偿费、安置房的建设等进行评估和监督，接受群众和舆论的监督。

6.其他建议

（1）减少或避免“协议拆迁”。鉴于先拆迁后征地项目可能出现严重问题，特别是无征地手续，就无司法诉讼，也不可申请强制执行。建议磐石市减少或避免“协议拆迁”，而应按照《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定实施征地补偿工作。

（2）增加征收补偿工作的透明度，做到征收补偿政策的统一性。

目前在征收补偿中，一些乡镇、街道及工业区对于一些特殊的、法律法规没有规定的情况，往往以会议纪要、文件等形式规定了征收补偿安置标准，即所谓的“土政策”。而各地区、各阶段的规定又不仅相同，缺乏统一性。建议区政府协调相关部门，明确在本区范围内的统一标准。真正做到征收补偿安置工作的公开、公正和公平。

（3）落实资金，加快安置房的建设。

磐石市安置房缺口大，被征收人临时过渡周期长。这不仅使征收补偿工作难度加大，也势必造成社会的不稳定。切实落实资金，加快安置房的建设，已到了刻不容缓的地步。

第3篇：土地征收补偿办法范文

【关键词】土地征收；补偿；安置

背景

几千年来，土地作为农民最重要的生产资料，土地就是他们的安身立命之根本。改革开放以来，随着各地政府片面的要求GDP的增长，完全不顾百姓的安稳，给农民带来了一定的伤害。据相关资料统计，在1987年至2001年的14年间，全国各类非农建设占用耕地超过3390万亩，70%以上是通过征地的方式取得，这就意味着超过2276万亩的耕地被国家强制从农民手中低价买走。众多被征地农民的生计成为束缚农村全面发展的障碍。

一、利辛县集体土地征收安置的概述

利辛县位于亳州市东南部，北邻涡阳，南连颍上、凤台，东靠蒙城，西接颍东区、太和县。2010年末，全县总面积约为1950平方公里，县辖26个乡镇、668个村居民委员会，7182个村民小组，耕地11.70万公顷，全县总人口134万人，全县现有耕地67万亩，人均耕地0.7亩。

（一）集体土地征收补偿安置的立法现状

1、法律法规的规定

《宪法》第10条、《物权法》第42条等规定了集体土地征收的基本原则。《土地管理法》第44、45条明确了集体土地征收的审批机关。征收集体土地，将集体土地转化为城市建设用地和工业用地等其他非农建设用地，应当经过有权机关审批。我国拥有集体土地征收审批权的机关为国务院和省级人民政府，其他各级政府无征收审批权。《土地管理法》第47条规定了具体的集体土地征收补偿安置标准。其规定征收集体土地应当给予的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。但随着市场经济的深入，这些标准都不适应现实需要。

2、安徽省的相关规定

1986年《土地管理法》颁布实施后，安徽省于1987年底即制定并实施了《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，经过多次修改后的《安徽省实施办法》，进一步完善了安徽省集体土地征收补偿安置制度。2004年，安徽省又出台了《安徽省征地补偿争议裁决办法》，对集体土地征收补偿安置争议裁决中作了明确规定为被征地农民的合法权益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛县的一些规范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的规定出台的也较早。于2008年出台了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附着物补偿标准》，详细规定了本地集体土地征收地上附着物的具体标准，为全本市集体土地征收补偿提供了参考。利辛县于2010年制定了一系列的土地征收安置办法。这些相关规定构成了利辛县集体土地征收补偿安置制度的雏形。

（二）利辛县集体土地征收基本情况

1、利辛县集体土地征收数量调查

截止2011年底，利辛县城区建成区面积23平方公里，随着利辛的不断发展，城区不断向周边扩张，总面积达43.3平方公里。但利辛老城区改造、新区建设，几乎耗尽了利辛储存的国有建设用地；2007年-2011年，利辛经济、社会的发展对土地的需求不断增加，全县共征收土地面积达9082亩，其中100%为集体土地，建设用地需求几乎完全通过征收集体土地来满足。

2、利辛县集体土地征收覆盖调查

2007年，利辛县集体土地征收涉及4个行政村，覆盖范围较小；自2008年始，利辛县集体土地征收涉及范围逐渐变大，涉及10个行政村，2009年涉及4个行政村，2010年达到15个行政村，2011年为12个行政村。从数据的变化可以看出，随着利辛的发展，全县集体土地征收覆盖的范围也越来越广，原因可能在于利辛县城区国有建设用地储备不足，城市发展只有向周边扩张。

（三）利辛县集体土地征收补偿安置具体情况

本文对利辛县集体土地征收的情况进行了调查。

1、利辛县集体土地征收补偿安置方式调查

利辛县集体土地征收补偿安置模式有货币补偿、产权调换等，其中未利用地、农用地完全适用货币补偿模式，宅基地完全适用产权调换模式，工矿用地约40%适用货币补偿模式、60%适用产权调换模式，其他建设用地完全适用货币补偿模式。可见，利辛县集体土地征收补偿安置模式相对单一。

2、利辛县集体土地征收地上附作物和青苗补偿标准调查

利辛县集体土地上附着物补偿标准依据地上附着物的类别和质量而定，具体补偿总额由实际测算确定。

3、利辛县被征地农民生活水平调查

本调研报告选取具有代表性的城关镇进行实地调研。利辛县城关镇，位于利辛县城东郊，辖31个村民组和一个街道，总人口4580人。2009年全村土地面积316.8公顷，约4752亩，耕地约1600亩。2009年-2012年，全村被征地面积近1985亩，占全村总面积的41.8%，被征地主要用于道路修建、工业建设等。

土地被大量征收，对当地村民的生活造成了重大影响，征收前的4230元降到现在的3200元；恩格尔系数由征地前的47%上升到现在49%；耕地保有量也大面积缩水，人均耕地占有量由征地前的2亩/人到现在的不足0.3亩/人，远低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线，耕地形势严峻；人均住房面积由征地前的55㎡/人到现在30㎡/人。

4、利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷及解决途径调查

从利辛县局调查的数据来看，有关利辛县集体土地征收补偿安置引发的纠纷下面进行简单的介绍。2007年以来，利辛县局接访的各类纠纷案件总量先升后减，社会向和谐、稳定有序发展；全县因征地引发纠纷案件基本维持在18件左右；随着被征地农民维权意识的加强，因集体土地征收引发纠纷案件总量占全年纠纷案件总量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趋势明显，征地矛盾业已成为利辛县社会矛盾的主要来源之一。集体土地征收补偿安置已成为社会工作不可忽视的重要部分，妥善解决这个问题已成为当前经济社会发展中的一项突出任务。

二、集体土地征收安置存在的问题及原因

（一）存在的问题

近年来，利辛县在集体土地征收补偿安置方面取得了很大的成就，城市化进程也稳步推进，但是不可否认的是利辛县在这方面的工作还是存在较多的困难和问题。本文通过调查认为，利辛县在集体土地征收补偿安置方面的问题概括以下几个方面：

1、集体土地征收补偿安置标准不够合理

如前文所述，目前安徽省实行征地统一年产值和片区综合定价标准，这在克服集体土地征收过程中普遍存在的补偿标准偏低、补偿信息不公开透明、被征收集体土地同地不同价等突出弊端上取得了显著成效，但是在实现被征地农民“生活水平不下降、长远生计有保障”的长远目标上还有很大差距。

2、集体土地征收补偿安置模式单一

安置模式是集体土地征收过程中被征地农民非常关心的重要变量，直接关系着被征地农民失去土地后的生活水平。但利辛县集体土地征收补偿安置模式相对比较单一，主要为货币补偿和产权调换。

3、权利救济体系不健全

依据当前法律法规，被征地农民对征地补偿方案有争议的，只能通过先向行政机关申请处理，而不能直接向人民法院提讼，这就直接剥夺了被征地农民的诉权。

（二）原因分析

1、立法滞后

近年来，学界关于集体土地征收的立法呼声越来越高，中央也多次召开会议讨论大幅提高集体土地征收补偿标准，但始终不见相关法律、法规及政策出台。

2、政府主导

在我国，土地市场是由政府垄断的，土地征收环节也是由政府主导的。在集体土地征收的补偿标准制定上都是由政府主导定价，并不能有效地保证被征地农民的切身利益。

三、完善集体土地征收补偿安置制度的建议

从对利辛县集体土地征收补偿安置制度的介绍，可以看出问题有很多，本文从以下几个方面给出建设性意见。

（一）完善集体土地征收补偿安置标准

正如前文所述，补偿安置是集体土地征收的核心环节，补偿安置标准是被征地集体经济组织、被征地农民及其他利害关系人最关心的问题。因此，完善集体土地征收补偿安置标准显得尤为重要。

（二）建立参与型集体土地征收补偿安置程序

农村集体土地征收补偿安置与被征地农民的切身利益紧密相关，补偿安置程序设置的好坏则直接影响到被征地农民能否得到公平补偿。

（三）健全集体土地征收补偿安置救济体系

当前集体土地征收补偿安置纠纷越来越多，但是权利救济体系却相当不完善，被征地农民合法权利难以保障。本文认为，集体土地征收补偿安置救济体系应当坚持便民的原则设置。

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第4篇：土地征收补偿办法范文

一、土地征用

土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。

1.土地征用的程序

用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。

2.征地批准权限

对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。

二、征用补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。

1.公平补偿的导入与意义

我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。

2.公平补偿的路径设想

(1)逐步扩大农地征收的补偿范围

与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。

(2)合理拓展农地征收的补偿方式

征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。

(3)完善征地补偿的程序与救济途径

完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。

3.完善途径

(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准

在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。

(2)设村民代表会议

设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。

(3)严格界定“公共利益”

在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允许集体土地进入一级市场

农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。

(5)探索新的补偿方式

政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。

第5篇：土地征收补偿办法范文

为防止土地问题的大量出现国家采取了很多措施来保障农民权益的实现，如建立征地补偿标准协调裁决机制，征收土地确保农民之请确认、开展百日行动查处违法占地、健全严格征地审查报批程序、制定土地区片最低价等，这些措施使农民权利保障得到进一步的深化细化，但是并没有减少土地纠纷的发生，相反在农民土地维权行为反而比以前增加，不少地方政府解决这类问题的靠的是“公检法”，这种方法不但没有解决问题反而使矛盾更加的激烈。

土地问题为何愈演愈烈而且难以制止呢，大部分学者认为应当归根于征收土地过程中土地审批及实施的违法，对此笔者持不完全同意的态度。大部分地区在征收土地过程中确实存在很多的违法情节，如征收土地知情确认程序没有认真履行在报批中呈报材料一书四方案过于的简单不符合要求；土地征收后没有依法公告和履行登记程序；没有按照国土资源听证规定召开听证会听取群众的意见；打着公共利益的旗号肆意征收集体土地；截留征地补偿款；或者未批先占、少批多占等等，严重的损害了法律的权威侵害了失地农民的利益。但是最近在国土资源部一直严格规范土地征收审批程序，在百日行动之后地方政府征收土地呈报的程序不敢严重、明显的违法，特别是截留农民征地补偿款这一行为已经大幅度的减少了，一般情况地方政府都会制定征收集体土地补偿安置的办法和征收土地补偿的区片最低价格，由于法律制度的逐步健全，截留补偿款的问题已经很少发生了，可以说很多地方征收农民土地进行的补偿是基本符合土地管理法的规定，但是土地问题根本没有得到解决，原因何在？

笔者认为地方政府在呈报和审批过程中存在违法性，对于农民属于来讲属于程序上的问题，并不是关系农民的切身利益的问题。引发农村土地纠纷的根本原因征收土地对农民的补偿标准，即土地被征收后农民能够得到多少的补偿，失去土地依靠什么来维持生活的问题。

二、我国现有的征地补偿制度。

关于现行的征地补偿依据是《中华人民土地管理法》第四十七条，该条对于征地补偿是这样规定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

关于征地补偿如何分配，对于地上附着物和青苗补偿、安置补助费在法律和实际操作中没有争议，应当属于失地农民。但是对于土地补偿费我国现行法律有着不同的规定，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定“土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”

集体土地被征收其土地所有权属于农村集体经济组织这是没有问题的，土地管理法规定归农村集体经济组织所有也是按照土地所有权进行规定的，但是就集体财产应当如何分配并不是集体经济组织自由支配，而是必须按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则进行分配，各地省政府基本上都制定了具体的分配办法，一般情况下分配比例为8/2，即80%分配给被征地农户，20%分配给集体经济组织由其依据村规等依据进行支配。

三、土地纠纷产生的根本原因。

从法律的规定和征地实践来看，这种征地补偿制度并不是按照土地的市场价格对农民进行补偿，而仅仅是对征收土地给农民造成的直接损失进行的补偿，这样的补偿制度对于农民失去土地而间接产生的一切经济损失是不予补偿的，在法学界这种补偿的原则被称之为不完全补偿原则，这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平。按照宪法和法律的规定，征地是指为了公共利益依照法律规定的权限和程序将农民集体所有的土地征收为国家所有，这就决定了我国征收土地的行为属于国家征收行为，而不是一种市场交易行为，不会按照标的物具有的价值来进行补偿的，即法律授权政府可以低于正常价值的标准将农民集体所有的土地变成国有，将农民正合法享有的土地使用权终止并转让到他人手中。

该原则从强调“所有权的社会义务性”观念出发，认为财产权因负有社会义务而不具有绝对性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是对财产权的剥夺，它已超越了财产权限制的范围。因此基于公共利益需要，可以地依法准许财产权的剥夺，使财产权的保障成为一纸空文。

（一）、地方政府土地财政现象严重。

在法律授权为了公共利益需要，可以地依法征收集体土地的同时。我国土地管理法第五十五条“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”即在土地出让金百分之七十属于地方政府财政，在发达地区，土地出让金数额巨大，成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。土地收入除了增加政府预算内和预算外收入，各个部门可以借此征收土地规费，也提高了部门的积极性。很多地方政府已经将卖地作为自己的主要财政收入，我们称之为“卖地财政”。陈锡文在接受凤凰卫视采访时披露“每年可以向农民征收多少土地是由国家根据发展规划来确定的，比如在金融危机暴发以前，正常年景下，国务院审批的对各省可以使用的建设用地大约是400万亩，其中有280万亩是要征用农民的土地。今年由于情况特殊，应对金融危机，保增长，各地的建设规模就比较大，所以今年针对这样的情况，国务院批准的建设用地总量是630万亩，其中315万亩是要征用农地的。”。其实在国家控制指标外很多地方政府为了增加财政收入大量的超标占地，未批先占的行为时大量存在的，而少批多占的行为则更为严重。

并且对于土地出让金这种不稳定的财政收入也不会纳入财政预算，这一定程度上增长了腐败现象。为追求业绩地方政府依靠卖地的收入大搞形象工程建设，导致一些地方政府为搞形象工程大肆挥霍，甚至土地违法、腐败等现象滋长，对于这些行为农民是非常反感和愤怒的。

（二）、征地补偿款与国家土地出让金相差太大，集体土地的价值不能平等交换。

以耕地年产值来确定的补偿标准不能正确的实现土地的价值，且集体土地的使用受到了极大的限制，可以集体土地所有权是一种受限的所有权，农民集体自己无权对其进行处分，只有作为非所有人的国家才有权进行处分，这一规定一方面维护了我国集体土地的稳定，但同时也限制了集体土地价值的实现，将集体土地大量限制在农用地范围上时，以用途来确定征收土地的补偿标准实际上不符合平等公平的原则。农民在土地被征收时其得到的补偿一般在2—5万元人民币以内，但当这些土地转变为国有土地进行出让时其价格达到了几十万甚至几百万，这样的明显的差价使农民难以接受。

（三）、地方政府在征地过程中的行为与法律不一致，法律对地方政府没有产生限制作用，这进一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物权法规定因公共利益的需要可以征收，但在现实中大量被征收的土地是用于房地产等商业用地，商业开发当然不能归类公共利益。而且在实施征地方案时地方政府对于农民的反抗往往没有足够的耐心来协调和解决。在有些地方常常会出现农民因土地纠纷采取上访、阻工等措施来抗议而受到了行政处罚甚至刑罚，公检法等机关成为处理人民内部矛盾的工具，在一定程度上使土地纠纷更加显得严重。

一方面地方政府大搞土地财政、一方面征地补偿不合理，同时有些地方在征地过程中采取强制征收的措施，对群众思想和民生问题没有足够的重视，使土地问题越来越显得严重。

四、对于处理土地纠纷的建议。

对我国土地纠纷的处理问题，总理曾发表过观点。在承诺农民的土地经营权永远不变的同时指出，必须对那些被占用土地的农民给予应有补偿，其中“土地出让金主要应给予农民”。昨日，他在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，作出如上表述。简明扼要地陈述了“坚定不移地推进改革开放”的观点。他称，中国政府面对新的任务，需要更加清醒、更加坚定、更加努力。他进一步解释，更加坚定是指“要坚定不移地推进改革开放，走有中国特色社会主义道路。”他表示，前进中尽管有困难，但不能停顿，“倒退没有出路”。英国金融时报一位记者问道，如何让中国农民更好地实现土地价值，抵御非法侵占。表示，中国农民问题的核心是土地问题，中国农村实行家庭承包经营，土地属于集体，但生产和经营权属于农民。对此，他认为，“这是一大特点，也是一大优势”。随后，他论述了如何保障农民的土地经营权。对此，他使用了一组排比句：必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。

总理客简明的话语，其实已经客观的为我国土地问题解决指明了方向。结合总理的观点和当前土地问题产生的根源，笔者以为解决土地问题应从以下三个方面着手。

一、提高失地农民的征地补偿标准，改变以往以耕地年产值来确定补偿标准的原则，在征地补偿中要充分农民集体对集体土地的所有权。

二、限制征收土地的条件，建设项目使用土地的应通过政府主导和监督下与农民协商的方式处理，在协商难以解决时方可采取征收这种国家强制手段。

三、对地方政府征地进行有效的监管，严格履行征收土地审批制度，对征收集体土地的理由是否属于公共利益作为审批的重要条件。

第6篇：土地征收补偿办法范文

 

关键词: 土地征收 宪法行为 经济法行为 行政行为 民事行为

 

目前学者对土地征收的性质存在争议，大多数学者认为土地征收是一种行政行为①，另有少数学者认为土地征收是一种民事行为②。本文认为，土地征收是一种综合性的行为，除了包括行政行为和民事行为之外，还包括宪法行为和经济法行为。

一、法律体系视野下的土地征收主体的性质

不管是认为土地征收是一种行政行为（以下简称行政行为说），还是认为土地征收是一种民事行为（以下简称民事行为说），都存在着以下两个方面的缺陷：首先，在方法论上采用得都是单一部门法思维方式，而不是法律体系思维方式。行政行为说是只从行政法的视角来分析土地征收的性质，按照该说，好像规范土地征收行为的法律规范都属于行政法，其他法律部门都不规范土地征收行为；同样，民事行为说是只从民法的视角来分析土地征收的性质，按照该说，好像规范土地征收行为的法律规范都属于民法，其他法律部门都不规范土地征收行为。事实并非如此。从法律体系的角度来看，规范土地征收行为的法律部门除了包括行政法和民法之外，还包括宪法和经济法。其次，在内容上都没有揭示出国家、申请人和审批机关在土地征收中的性质。对于土地征收的主体是谁，学者之间存在分歧。有的学者认为土地征收的主体是国家③，有的学者认为土地征收的主体是审批机关④，有的学者认为土地征收的主体是国家和申请人⑤，有的学者认为土地征收的主体是国家和政府机关⑥。虽然学者在表述中使用的术语不同，但根据学者的表述，我们可以得知，对于土地征收的主体，学者提到了国家、申请人和审批机关。行政行为说和民事行为说不可能分析清楚国家、申请人和审批机关在土地征收中的性质。原因在于，如果从行政法的角度看，看到的是申请人和审批机关，正确地看到了审批机关的行政主体性质，但只看到了申请人的行政主体性质，而忽视了申请人的民事主体性质，具有片面性；如果从民法的角度看，只看到了申请人的民事主体性质，而忽视了申请人的行政主体性质，同样具有片面性。另外，从这两个法律部门的角度看时，国家是隐形的，无法得知国家的性质是什么。

因此，为了清晰地分析土地征收主体的性质，我们需要从法律体系的视角来考察土地征收主体的性质。

（一）宪法上的土地征收主体的性质

宪法是调整国家和被征收人之间的关系的基本法。宪法的这个地位决定了宪法不可能具体地规定国家和被征收人之间的权利、义务关系的内容，而只能抽象地规定国家和被征收人之间的权利、义务关系的内容。

各国成文宪法都对国家和被征收人之间的财产征收关系内容进行了抽象地规定。有些国家的宪法明确地规定国家有权征收财产。例如，意大利宪法第42条规定：“在法律规定的情况下、并给予适当的补偿时，国家可基于公共利益的需要对私有财产予以征收。”另外有些国家的宪法虽然没有明确地规定财产征收的主体是国家，但我们可以从宪法的地位推导出，这些国家宪法上的财产征收主体是国家。例如，德国基本法第14条规定：“财产之征收，必须为公共福利始得为之。其执行，必须根据法律始得为之，此项法律应规定赔偿之性质与范围。”美国宪法修正案第5条规定：“非有正当补偿，不得将私有财产充作公用。”

土地是属于被征收人所拥有的财产的重要组成部分。因此，土地征收的主体是国家。在宪法上，国家与被征收人之间形成的土地征收关系属于宪法关系⑦，国家属于宪法关系的主体一方。

（二）经济法上的土地征收主体的性质

根据上述，在西方国家的宪法中，国家和被征收人之间的土地征收关系的内容，也就是国家征收土地的条件，有三点：第一，征收目的必须是为了满足公共利益的需要；第二，必须给予公正补偿；第三，必须依据法律的规定进行。这三个条件在土地征收实践中的地位并不相同。“必须依据法律的规定进行”是一个形式条件，“征收目的必须是为了满足公共利益的需要”和“必须给予公正补偿”是两个内容条件，形式条件一旦被满足，两个内容条件也会同时被满足。原因在于，如果国家遵守宪法规定的条件征收土地，就必须首先制定土地征收法，该法就需要具体规定公共利益的范围和进行公正补偿的办法。

根据法理，当规范调整的是国家和被征收人之间的关系时，该规范属于经济法范畴⑧。根据该法理进行分析，本文认为“关于公共利益范围规定的规范”和“关于公正补偿办法的规范”属于经济法范畴，原因在于，“关于公共利益范围规定的规范”是宪法中“征收目的必须是为了满足公共利益的需要”条件的具体化，“关于公正补偿办法的规范”是宪法中“必须给予公正补偿”条件的具体化，调整的是国家和被征收人之间在土地征收中的具体的权利义务关系。所以，从经济法角度看，土地征收主体是作为经济法律关系主体的国家。

（三）行政法上的土地征收主体的性质

虽然土地征收法中的“关于公共利益范围规定的规范”具体地规定了属于公共利益范围的事项，从而划定了国家可以强制性地获得被征收人土地的范围，但是，由于国家是一个没有行为能力的法人，它不能亲自实施土地征收行为，为了实现公共利益，土地征收法必须授权具体的主体代表国家来实施土地征收行为。正因为如此，土地征收法除了要规定“公共利益的范围和进行公正补偿的办法”这两个内容之外，还要规定谁有权提出土地征收申请和谁有权审批土地征收申请。在西方国家中，土地征收法将土地征收权分成了土地征收申请权和土地征收审批权，代表国家实现公共利益的事业承办者被授予了土地征收申请权⑨，代表国家审查申请人所从事的事业是否是为了实现公共利益的机关被授予了土地征收审批权⑩。在中国，土地征收法没有明确地规定拥有土地征收申请权的申请人范围，只是明确地规定国务院和省级政府是拥有土地征收审批权的审批机关。当申请人提出征收申请，启动土地征收程序，审批机关依法审查申请时，运用的是行政权，申请人和审批机关与被征收人之间形成的关系是行政关系，申请人和审批机关是行政主体。所以，从行政法角度看，土地征收主体是作为行政主体的申请人和审批机关。

第7篇：土地征收补偿办法范文

第二条预存征地补偿款是指在土地征收报批前，用地单位（包括个人，下同）根据国土资源部门提供的土地征收补偿费用预算，将土地征收补偿所需费用（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）预先存入征地补偿款银行专户，专款用于支付土地征收补偿的款项。

第三条预存征地补偿款不得少于拟定的征地补偿安置方案确定的征地补偿费用总额。

第四条预存征地补偿款银行专户以被征地所在市、县（区）国土资源主管部门名义开设，由国土资源和财政部门共同监管。土地征收获得批准后，由市、县（区）国土资源主管部门按经市、县（区）人民政府批准的征地补偿安置方案依法拨付资金；土地征收未获批准的，由市、县（区）国土资源主管部门将预存征地补偿款全额退回申请用地单位。

第五条需要预存征地补偿款的，国土资源主管部门要向用地单位发出预存征地补偿款通知书，用地单位凭国土资源部门的预存征地补偿款通知书，将预存征地补偿款全额存入征地补偿款银行专户。征地补偿费用预算由国土资源主管部门根据有关法律法规的规定和有关征地补偿标准进行计算，并由财政部门审核确认。

第六条国土资源部门的预存征地补偿款账户须报省国土资源厅和财政厅备案。

第七条征地工作结束后，国土资源部门要与申请用地单位签订预存征地补偿款结算书，对存入预存征地补偿款账户的预存征地补偿款进行结算，并报财政部门审核；预存征地补偿款结算应在征地完成后10个工作日内完成。

第八条当地国土资源部门要与被征地集体经济组织、申请用地单位议定对预存征地补偿款的用款规则，实行专款专用。

第九条征地方案和征地补偿安置方案经依法批准后，方可支付使用预存征地补偿款。严禁截留、私分、挪用预存征地补偿款。对应发放到被征地农民个人手中的征地补偿款，应采用银行活期存折方式实名支付，确保征地补偿款及时足额支付到被征地农民个人手中；对应留给被征地集体经济组织的征地补偿款，应纳入村集体财务公开管理制度管理。

第十条预存征地补偿款数额不足的，当地国土资源主管部门要在实施征地前及时向申请用地单位追存入账；预存征地补偿款有剩余的，当地国土资源主管部门应在预存征地补偿款结算书签订后10个工作日内退回申请用地单位。

第十一条市、县（区）国土资源、农业、财政、审计、监察等部门要切实加强对预存征地补偿款的监督管理。对发现有截留、私分、贪污、挪用预存征地补偿款的，严肃查处，并追究直接责任人及有关人员的责任。涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

第8篇：土地征收补偿办法范文

关键词：征地补偿；未来性；可增值性

中图分类号：D913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我国征地补偿制度存在的问题

目前我国征地补偿制度存在多方面的缺陷，并在实际征地中引发一系列社会法律问题。这里以广州大学城的兴建为例。

广州大学城的兴建，被认为是广东省教育事业发展的一个新的里程碑。然而，在发展教育的背后，却是以摧毁耕地和驱逐原住民为代价，而一度的强拆强迁事件更是闹得满城皆知。然则近年来，大学城多块土地被拍卖，皆被开发者高价取得，此事件更是引起轩然大波。《广州市番禺区广州大学城项目征地拆迁补偿安置办法》规定，“按房屋类型，补偿标准从400元到850元/平方米。村民们获补偿款项的虽按照征用耕地补偿标准的最高限计算，但每户拆迁补偿亦不过10.92万元，按时搬迁拆房奖励10.08万元，人头奖励6.66万元，加起来每户可得的拆迁补偿款仅为27.66万元左右。”[1]然而，征收后的土地政府以空闲为由，将多块土地进行出卖，拍卖价格竟为征收价格的近10倍，达到每平方米价格7 000多元的高价。而今，大学城商业南区于2012年7月拆除，建设空气质量监测站。作为一个公共利益需要的设施，竟然要拆除原有的商业中心以得到空地建设；更讽刺的是，在即将拆除的商业中心旁边，就是拍卖出去的土地，正在建设中的商品房。

广州大学城被拆迁后，如今只剩下4个保留村，已无耕地。在这种情况下，被征地的农民除少部分加入学校的物业管理工作中，其余大多数人却不得不远走他乡，外出另谋生路，长远生计成其最大问题。以公共利益兴办教育为幌子，以补偿性的价格征收土地，而后通过出让，转手天价拍卖大学城土地；大学城具有的优越配套设施和浓厚人文氛围，这正是开发商所看重的。如此“低买高卖”之举，甚至有人将之表述为，“以大学城建设带动房地产发展”。

无论是借着公共利益的名头进行征地，又或是确实为公共利益征地而后变为商业用地的，在我国这类情况屡见不鲜。之所以出现这种情况，是由于我国目前对土地用途并没有做出具体明确的区分，这样就导致了在征地与土地出让二者之间价格的不均衡，存在着巨额的利润空间，从而使得政府与开发商联手，共同获取利益。然则作为土地使用者的农民却只是获得极少的补偿款。

二、我国目前征地补偿的现状

按照《土地管理法》的规定，集体土地被国家征用后，相关补偿费用则包括耕地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。“其中征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”但是，“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”

有些学者对这种人为降低补偿标准的做法大为批评，认为应该按照等价交换的原理来计算补偿费用，目前的补偿费并不能体现土地的真正价值；而农民作为土地的使用者，却仅仅是获得了一些最基本的补偿，“按照我国东部地区一般耕地年产值800元左右计算，每亩土地补偿费至多2万元，仅相当于普通公务员一年的工资收入，根本不能体现土地的实际价值，损害了原土地所有人的经济利益……改革开放以来低价征用农民的土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失”。

我国集体土地征用补偿制度采用的是一次性货币补偿制度。这种一次性补偿方式没有考虑到土地对于被征地农民的长期作用与保障功能，没有考虑到土地未来的可能增值空间。因此，如何完善征地补偿标准制度，体现土地的实际价值与预期价值，确保被征地农民的未来生计，就成为了一个重大而复杂的问题。

对此，有些学者将此问题用土地补偿标准的“未来性”[2]来加以概括，笔者也将使用未来性一词。

三、征地补偿标准的未来性概述

征地补偿标准的未来性，应该与土地现有价值和补偿的一次性相对应的一个概念。其含义是土地征用的补偿标准不应仅仅衡量被征土地的现有价值，还应充分考虑土地未来的可增值空间，体现出土地的未来价值。但未来性一词涉及的又不仅仅是土地可预期的未来价值，还包括因此引起的一系列问题，如被征地农民的未来生活保障问题。

（一）有关学者的观点

我国从20世纪90年代开始，就有很多学者对征地实践中存在的问题进行多角度、多层次的探索研究，力图为征地制度改革提供理论依据并据此构建新的土地征用制度，以变解决征地过程中遇到的各种问题。其中，征地补偿的问题是众多问题中的关键点，有很多学者就此发表过不同的意见，特别是就土地的未来价值或预期收益来衡量补偿标准这一问题上，更是众说纷纭。

黄贤金等认为，“随着市场经济的发展，客观上要求土地作为商品，其价值由市场来确定。”[3]由此，征地补偿费应参照被征土地的市场价格来确定；应改变国家现有按被征土地原用途确定补偿标准的制度，而按土地的预期收益来确定。

钟水映等学者也认为，现行补偿标准没有体现土地的真正价值，不能体现农民对土地的长期收益，也不能全面体现“土地产权关系”，从而造成征地过程中的经济利益分配不均衡，从而引发各种社会矛盾；其建议在征地时应按照等价交换的市场原则进行，体现土地的可增值性，从而确定征地补偿标准[4]。

当然，也有学者对此持有不同的观点。

以周诚代表的学者就不认同，其认为，以土地的市场价值进行补偿不尽合理，理由是土地增值区分为自力增值和外力增值两种情况。“农地转非后的土地增值属于外力增值，不是原土地所有者或使用者对土地进行投资的结果，而是来源于整个社会，那么增值应该归公。”[5]就此，征地补偿只能按土地的原用途进行补偿。

孙计川认为，“征地补偿标准应当是按照原有条件使用土地本来可以获得、由于征地而失去的收益。”[6]即认为征地补偿应立足于土地原用途，而不应包括土地未来可能的收益。

在上述两种观点中，笔者赞同第一种观点，即征地补偿应当体现土地的未来预期收益，即具有未来性。本文将从理论和实践两个方面分别进行论述。

（二）理论基础及其现实依据

1.公平补偿的原则

在实践中，政府在征用农民的土地后，就通过划拨和出让的方式转让给使用方，在这一过程产生的巨额利益，都将归征地方所有，而农民作为土地原本的使用者却只仅仅获得低额的补偿款。如上述提到的大学城的“地王”；沪宁高速的土地补偿费仅为8 000元/亩，而其在香港的上市的土地市值高达20万元/亩。农村集体土地在被征收后，土地的性质将发生转变，这过程产生的增值利益全部被政府取得；在某种意义上，征地成了政府获利的工具。这实际上是剥夺了农民对其土地享有的预期利益，违背了公平原则。因此，应确定征地补偿标准的未来性，立足于土地的预期利益，通过某种制度的设计使被征地的农民也能够分享到这一可期待的利益，对被征地农民进行公平合理的补偿。

2.保障农民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊属性，其收益是长期可持续的。在正常的环境下，农民可以在这块土地上不断获得收益。而一旦土地被国家征收，即使农民得到了一部分的补偿，但并不能真正填补其对土地的预期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，这里我们可否理解为只补偿了农民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就这样被国家剥夺了吗？而当农民在投入大量精力与金钱对土地进行改良后，预期利益与补偿费的反差将尤为强烈。因此目前这种补偿标准并不能弥补农民对土地未来持续收益的预期，应通过制度的设计来保障农民的可预期利益。

3.土地的社会保障功能

在我国，集体土地尤其是耕地有一个显著特点：承载了农村的社会保障功能。在目前农村社会保障体系尚未完善的前提下，耕地所产生的粮食就成了就直接的社会保障。我国农民的心态其实很简单，只要有饭吃，将生活地很安稳。而土地被征用之后，虽然可以得到一次性的货币补偿款，但面临着其他众多的问题。如何重新谋生，如何重新安稳的生活；而一旦大量的农民涌入城市，又将导致其他的社会问题。立足土地的未来利益，充分考虑这一现实问题，保障被征地农民的未来生计，体现原有的土地保障功能，这都必须在新的征地制度中体现出来。

4.国外的相关立法

世界上的一些国家在规定土地补偿标准时，其关注的不只是土地的现有价值，还包括未来预期的增值。如美国在征地补偿方面采用的是公正补偿原则，其补偿标准则是以征用时的市场价格为计算标准：包括被征用土地现有的价值和土地可预期、可预见的未来价值；除此之外，还补偿相邻土地所有者因征收所受到的损失。法国采用的是公平补偿原则，简单地说，其要求的是被征收者并不因为征收而受到损失，也没有因为补偿而获利。

四、土地的未来利益作为征地补偿标准的实现――以现实存在的做法为依据

总体来看，要在征地补偿标准中加入未来性的制度设计，就必须抛弃现有的一次性货币补偿的做法。在强调公平补偿的基础上，将农民对土地的预期收益转化成一种新的存在方式，让农民不会因为土地被征用而失去对土地的可期待利益；而要想实现这种转化，必须采取新的土地征用补偿方式。

近年来，各地在征地实践试点中都采取了一些新的补偿方式，并取得了一些较为成功的经验。这些补偿方式，都较为成功地将农民对土地的长期收益转化为新的方式，保障着农民的生活水平不因征地而有所降低。笔者对有关试点进行归类总结，记述如下。

（一）股权补偿

股权补偿，指的是农民的土地在被征用的时候，并不直接支付补偿款，而是将该土地补偿款参与入股经营，以每年的经营收益进行分红。这种模式直接将土地的预期收益转化为每年的分红，从一定程度上看，农民并没有因为征地而失去其长期利益，有效地保障了农民（下转130页）（上接127页）的根本利益。

最具代表性的则是江苏省两地采取的做法。其一，吴中区青口镇的土地合作社，其对本镇内被征收的土地进行量化处理，“以每亩一股不低于1万元折价入股”，每年进行分红。其二，泰州海陵区则是在各乡镇成立了专门的管理机构――乡镇农村集体资产管理办公室，负责管理本乡镇的征地补偿费。在发展程度不同的乡镇，分别采取不同的做法。大致可分为以下三种情况：一是在生产较为落后的乡镇，采取的做法是：由管理办公室统一把补偿费存入银行，后每年将利息分给被征地农民。二是工业生产较为成熟的乡镇，补偿费则统一由资产管理办公室管理，用于乡镇企业的发展再生产，再进行分红。三是而位于城市近郊的乡镇，由农村集体资产管理办公室从征地补偿费中拿出资金，发展生产，进行投资，年底进行收益分红[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照约定的一定比例设置留用地，供被征地农民按城市规划要求开发、经营。留用地经营所得收入，只能用于发展集体经济和改善农民生活。

江苏省苏州市政府了《苏州市征用土地暂行办法》，其中规定了留地安置的做法，留用地作为征地后政府对集体经济组织的补偿方式之一。留用地的面积也在《暂行办法》中有具体的规定“在规划确定的建设用地范围内，根据需安置的农业人口中，按照留用地所在地的土地级差收益和人均年收入1 000元标准，核发留用地指标。”在该办法中，还强调留用只能用于发展本乡镇的经济建设，或由村民进行生产经营。

（三）社会保障机制

社会保障机制的补偿方式，即是为被征地的农民购买社保，并规定在有条件的城镇需将其纳入城镇居民社会保障体系。这对于被征地农民来说，相当于以土地的预期收入变换成社会保险。目前，不少地方应采取此种做法。即从征地补偿费和政府土地招标拍卖出让取得的收益中取出一定比例，用于为被征地农民办理养老与医疗保险。

浙江省在《关于加快建立被征地农民社会保障制度的通知》中，规定了这种补偿方式，具体做法为：一般应先实行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障与社会保障相结合实行的办法；少数有条件的地方，还应该直接将被征地农民的社会保障纳入城镇社保体系。同时规定：“被征地农民参加基本生活保障和基本养老保险所需资金由政府、村（组）集体经济组织、个人共同出资筹集。政府承担部分不低于保障资金总额的30%，村（组）集体经济组织和个人承担70%，从土地补偿费、征地安置补助费中列支和抵交。”

参考文献：

[1]广州大学城高标准补偿征地[EB/OL].广州城市建设档案馆，http：///news/view.asp？id=XW20030619

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Color=&publishtime=1&KeyWord.

[2]梅林.浅析集体土地征用补偿标准的未来性[J].法制与经济，2006，（8）.

[3]黄贤金，等.中国农村土地市场运行机理分析[J].农业经济学，2001，（9）.

[4]钟水映.热问题冷思考――农地征用二题[J].中国土地，2005，（2）.

[5]周诚.农地征用中的公正补偿[J].中国土地，2004，（Z1）.

第9篇：土地征收补偿办法范文

第一条本项目用地范围内土地上的建筑物、构筑物、地上附着物，实施征收的，按市府发文件规定执行。

第二条对项目用地范围内的违法建筑物、构筑物，责令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，报请区人民政府组织相关部门依法，不予补偿安置。

第三条对2014年9月12日以后镇政府关于禁示乱搭乱建，违法建房的公告公示后修建的无任何手续的建筑物，一律自行拆除。

第四条对2014年9月12日前规划区内的建筑物，征收人与被征收人未达成征收协议的，按市府发文件规定，依照法定程序，由征收人报请区人民政府组织相关部门或向人民法院申请依法强制征收后进行补偿。

第五条本次征收安置工作中，不积极支持、阻碍开展征收安置工作，情节严重的，由司法机关依法追究其责任。

第二章房屋征收范围

第六条本项目用地范围

一、本项目规划用地范围（详见小城镇规划）。

二、本项目施工退让所需范围。

第三章房屋征收管理

第七条征收人应将项目名称、被征收人、征收范围、征收期限、征收奖励办法等予以公告。

第八条在征收公告明确的征收期限内，征收人与被征收人应当按照本办法，就补偿、安置等事项签订《房屋征收补偿安置协议》，明确补偿安置方式、补偿金额、搬迁期限、违约责任等。

第九条签订《房屋征收补偿安置协议》时，被征收人需提交《户口簿》、社区证明、房屋修建年限及相关权属证明。

第十条征收产权、使用权有纠纷或其他产权不明的房屋，在征收公告明确的期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权，由征收人提出补偿安置方案会同有关部门对需征收房屋勘察记录后进行征收，待解决纠纷或明晰产权后进行补偿安置。

第四章搬迁奖励及搬家费

第十一条被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》后，在7天内主动拆除让出土地的，按被征收户主体房建筑面积给予450元/平方米的奖励费。逾期不拆除的，每天扣发50元/平方米奖励，不能达成征收协议的参照本办法第四条处理。

第十二条征收人在征收安置过程中支付被征收人一次性搬家费，搬家费按主体房建设面积每月每平方4.25元计算，一次性支付三个月。

第五章房屋征收安置

第十三条安置方式本次安置一律采用货币安置的方式进行，凡符合购买棚户区改造房条件的所有权人每户可优先申请购买棚户区改造房一套。

第十四条补偿原则

（一）合法建筑物、地上附属物补偿标准，按市府发文规定执行。

（二）结合本办法第三条规定，本着尊重历史，面对现实、让利于民的原则。在2014年9月12日后修建的无任何手续的违法建筑，一律自行拆除；在限期内自行拆除的，可给予当事人300元/平方米的拆除误工补助，不享受其他任何奖励；若限期内未自行拆除，报请区人民政府组织相关部门依法，不予补偿。

第十五条认定程序镇成立小城镇建设工程指挥部，由工程指挥部办公室牵头组织相关人员进行认定。

第十六条本办法未尽事宜按《中华人民共和国城乡规划法》以及省、市有关房屋征收政策执行。

第十七条本办法仅适用于钟山区镇小城镇建设工程房屋征收安置。