商业用地政策精选(九篇)

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第1篇：商业用地政策范文

自2000年贯彻《省委办公厅、省政府办公厅转发<关于扩大我省小城镇建设试点的实施意见>的通知》（川委办发[2000]28号）、省国土资源厅《关于加强试点小城镇建设用地管理促进试点小城镇建设发展的通知》（川国土资发[2000]22号）以来，土地优惠政策落实到了我县8个试点小城镇，产生了强有力的推动作用，加快发展了我县国家级试点镇柳树、省级试点镇金华、广兴、金家、仁和、太乙、洋溪、复兴。主要体现在：

（一）200亩建设用地指标全部到位。如柳树镇2000年以来城镇发展共占用土地409亩，用够了200亩指标。金华等镇建设用地指标经省政府批准，分期使用；金华镇现实际使用60余亩指标。这些指标的使用一是贯彻了保护基本农田的原则，在土地利用总体规划指导下，只能占用劣质地、非耕地，如柳树镇就使用了劣质地和非耕地247亩。二是按项目审批节约用地，没有出现囤积和闲置土地情况。

（二）认真开展了土地整理，大力开展旧城、旧村改造。土地整理后做了非农业建设占用耕地与新增耕地的动太平衡。金华镇大力进行旧城改造、少占耕地，现已进行了前期旧城改造。金华镇的九坝造地列入了国土资源部的全国示范范围，经省厅验收新增耕地3360余亩。今年又配合县局进行陡磨子村土地整理，新增耕地410亩，工程将年底前完工。

（三）土地的有偿收益按政策返回试点城镇，城镇基础设施不断完善，地价显著上升。新增建设用地收益返回柳树镇120余万元，全部用于基础设施建设。柳树镇中心街、花园大街等处土地价格由120元/平方米升值到700元/平方米左右。

二、前几年以地生财情况

各试点城镇以出让土地、划拨土地的方式以地生财，收取了土地出让金留镇70%，增强了财政实力，扩大了招商引资。如金华镇招商引进港发饼业租地100亩，投资1500多万元；华西硅业投资3000万元，产值将上亿元；金磅公司投资1000多万元，产值达5000万元。同时引进抗州老板，改建了频临倒闭破产的华山丝厂。三、如何解决失地农民问题

一是对农民的补偿安置费用全部现金支付到位，依法维护失地农民的合法补助收益。二是地理加大对失地农民的电工、缝纫、管道、餐饮等技能培训，改靠拼体力挣钱为凭技术挣钱，多输出技能工增加劳动附加值。三是动员、鼓励失地农民参加社区社保，对符合条件的全征社农民老小实行农转非后进行社区低保，使他们有稳定的生活来源。四是在项目开发、街道开发中预留一定的商业门面给失地农民建设。通过自主经营或从事二、三产业或租赁门面获取生活来源。五是鼓励有技术、有实力的农民能人带头兴办实业，发展传统产业，优先吸收和带动失地农民就业。六是拆迁户基本全部做到了拆迁还房。例如柳树镇共拆迁470多户，货币安置110户，统拆统建安置323户，自拆自建安置37户。

四、新的土地政策出台后，城镇的发展和对策。

新的土地政策更加注重严格依法管理，保护耕地，运用土地政策参与宏观调控经济。各试点城镇大多集中在坝区，以于具有人多地少，土地后备资源缺乏，典型丘陵经济县情的[]来说我们的对策是；

（一）利用调整土地利用总体规划的契机，将城镇加快发展今后需用的土地，尽快调出基本农田区域调入城镇发展的规划预留地，创造用地依法报批条件。

（二）加大试点镇经营土地力度，进一步做好经营性土地、改变用途土地招拍挂出让，增加土地收益。

（三）根据当前试点城镇经济发展的新情况，充分利用土地优惠政策分批次尚可使用的建设用地指标，打好土地牌。

第2篇：商业用地政策范文

一、扶持对象

本意见中所提的城市综合体是具有商业、办公、居住、宾馆、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3项以上功能，用地规模在50亩左右，总建筑面积在10万平方米左右，力争更大规模，对项目所在地区的经济发展具有较强带动作用和影响的多功能建筑群体。

经市推进城市综合体建设工作协调领导小组认定，符合市城市综合体规划控制指标进行建设，土地交付后30个月内建成且36个月内开业运营的城市综合体项目，可享受本意见明确的政策。投资主管部门批文明确项目分期实施的城市综合体项目，则分期享受政策。

二、建设要求

（一）容积率。在满足日照、消防、交通等要求前提下，商业、办公建筑容积率可按“宜高则高”原则控制；居住建筑容积率应在确保居住环境质量的前提下合理确定；确需配套住宅的，则住宅占总面积的比例应控制在35%以内。容积率最终由规划行政主管部门论证审查后确定。交通功能的空中连廊面积、地下空间可不计入容积率。

（二）建筑密度。除住宅建筑建筑密度应不大于28%外，其它混合用地应不大于70%，但同时必须满足绿地、停车、消防、后退、间距等其它要求。

（三）建筑间距。项目中如建住宅、幼儿园等用房应符合国家相关规定。其它应综合考虑日照、通风、消防、防灾、环保、安全等要求确定。

（四）绿地率。住宅用地绿地率必须达到30%以上，其它混合用地绿地率可以按照规划方案会审确定；景观水面若与绿化或公共环境有机结合时可计入绿地，但面积不应超过绿地总面积的30%。

（五）停车配建。机动车停车配建，住宅按大于1.2辆/户设置。商业、办公等停车配建必须在地块红线内完全解决。鼓励结合人防工程建设停车场等多用途地下空间开发。

（六）其它配套设施。居住区公共服务和交通、市政、环卫、物业管理、人防工程等设施配套应不低于现行有关标准；绿地、广场、步行系统等开放空间应体现立体化和系统性。

三、扶持政策

（一）财政奖励政策。

结合项目实际情况，对项目建成后酒店、商场超市等经营企业享受以下政策：

1．自企业批准设立之月起3年内，年地方财政贡献在100万元及以上的，按其贡献额的80%奖励给企业；年地方财政贡献在50万元及以上的，按其贡献额的50%奖励给企业。

2．对地方财政贡献首次达300万元、200万元、150万元的分别给予企业经营者30万元、20万元、15万元的一次性奖励。

3．对按五星级标准建设的酒店，在规定建设周期内建成开业的，自投入营运之月起5年内分别按其地方财政贡献额的90%奖励给企业。

4．对酒店在规定时间内取得五星级认证的（以相应的部门颁发的文件为准），地方财政给予不低于1000万元的奖励。

5．对引进国际品牌服务公司、跨国公司总部或国际、国内500强企业的物业持有方，所在地政府应给予一定的奖励扶持，具体额度由当地政府另行制定。

市区项目财政奖励政策按市区、开发区、西区等现行财政体制兑现。

（二）相关规费减免。

1．城市基础设施配套费按不高于50%标准收取。综合体周边配套市政基础设施建设由政府承担，红线内由投资业主自行解决。

2．白蚁防治费按1元/平方米收取。

3．按照规定配套建设人防工程的，不收取人防易地建设费；不建设配套人防工程的，按照相应的管理规定待项目竣工验收前缴纳人防易地建设费。

4．工程定额测定费、建筑施工噪声排污费、升降机初次检验费、业主建设工程交易服务费、易地绿化补偿费、高等教育附加费、防雷设施检测服务等费用减半收取，水土保持设施补偿费先征后补，补助标准不低于50%。

5．新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金按规定征收，建设单位根据使用情况和工程进度可以申请提前预退，比例不低于50%，其余待项目竣工后统一结算。

四、保障措施

（一）加强组织领导。

市政府建立市推进城市综合体建设工作协调领导小组，市发改、财政、规划、住建、国土、商务、人防、电力等部门为成员单位，领导小组办公室设在市发改委（服务业办），负责城市综合体的审核认定、协调推进、督查考核等工作。各县（市、区）和市各有关单位也要建立相应机构，明确城市综合体项目建设的责任领导、责任部门和责任人，实行专人全程服务制度，强化协调沟通，做好服务保障。

（二）加快项目审批。

1．城市综合体项目列入年度市服务业重点项目计划，其审批事项纳入行政服务中心“绿色通道”办理，简化环节，并联审批，限时办结。

2．供水、供电、供气等保障部门要建立大客户服务制度。将经认定的城市综合体项目作为大客户，落实专人担任大客户服务经理，负责全程做好相关服务工作。

（三）强化要素保障。

1．用地保障。优先安排城市综合体土地指标。组织强有力的工作班子，限时完成征地、拆迁和市政配套等工作，按时交付土地。

2．融资保障。各地政府、金融行政管理部门要积极创造条件，鼓励引导各金融机构优先支持城市综合体建设，在资金、利率等方面给予倾斜。

3．电力保障。供电部门要提前了解城市综合体项目建设所需的用电时间、负荷性质、用电特征等需求，优化供电方案内容，及时制定安全可靠、经济合理的供电方案。

（四）强化目标考核。

项目所在地政府和主管部门作为责任主体，要按照城市综合体项目建设推进计划，制订本地区、本部门的具体实施意见，细化分解工作任务，建立健全考核体系。2012年6月30日前，要进行“亮规划、亮土地、亮进度”，进行互看互学，促进项目早开工、早建成、早见效。

第3篇：商业用地政策范文

加大农产品冷链物流基础设施建设投入

加强农产品批发市场、农贸市场的规划和建设

严格执行并完善鲜活农产品“绿色通道”政策

推进粮食储、运、装、卸的“四散化”

2011年8月2日，我国正式《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（〔2011〕38号），切实减轻物流企业税负，加大对物流业的投入和土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行；同时加快物流管理体制改革、鼓励整合物流设施资源、并优先发展农产品物流业。

根据物流业的产业特点和物流企业一体化、社会化、网络化、规模化发展要求，统筹完善有关税收支持政策。完善物流企业营业税差额纳税试点办法，进一步扩大试点范围，并在总结试点经验、完善相关配套措施的基础上全面推广。结合增值税改革试点，尽快研究解决仓储、配送和货运等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流需要。

对物流基础设施占地面积大、资金投入多、投资回收期长的仓储设施、配送中心、转运中心以及物流园区等，在加强和改善管理、切实节约土地的基础上，加大土地政策支持力度。科学制定全国物流园区发展专项规划，提高土地集约利用水平，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。对各地区物流业发展规划确定的重点物流项目用地，应在土地利用总体规划修编时纳入规划统筹安排，涉及农用地转用的，可在土地利用年度计划中优先安排。对政府供应的物流用地，应纳入年度建设用地供应计划，依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让。积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，应按规定办理土地有偿使用手续，经批准可采取协议方式出让。土地出让收入依法实行“收支两条线”管理。

进一步降低过路过桥收费，按照规定逐步有序取消政府还贷二级公路收费，减少普通公路收费站点数量，控制收费公路规模，优化收费公路结构。

把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题。大力发展“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”等产地到销地的直接配送方式，支持发展农民专业合作组织，加强主产区大型农产品集散中心建设，促进大型连锁超市、学校、酒店、大企业等最终用户与农民专业合作社、生产基地建立长期稳定的产销关系。发挥供销社和邮政等物流体系在农村的网络优势，积极开展“农资下乡”配送和农产品进城配送服务。抓紧开展农产品增值税抵扣政策调整试点，妥善解决农产品进项税抵扣中存在的问题，鼓励大型企业从事农产品物流业，提高农产品物流业的规模效益。

加大农产品冷链物流基础设施建设投入，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，对开展鲜活农产品业务的冷库用电实行与工业同价。推动农产品包装和标识的标准化，完善农产品质量安全可追溯制度。提高对农产品批发市场和农贸市场（含社区菜市场）公益性的认识，加大政府投入和政策扶持力度。

加强农产品批发市场、农贸市场的规划和建设，新建城市居住区要严格按照相关规定，配套建设社区菜市场或相应的商业设施，不得随意改变用途。农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价，土地出让后严禁擅自改变用途从事商业性房地产开发，确需改变用途、性质或者进行转让的，应当符合土地利用总体规划并经依法批准。研究农产品批发市场相关房产税政策，农产品批发市场和农贸市场的用水、用电、用气、用热价格实行与工业同价。规范和降低农产品批发市场、农贸市场的摊位费等相关收费，必要时按法定程序将摊位费纳入地方政府定价目录管理，清理超市向供应商收取的违反国家相关法律法规的通道费。

第4篇：商业用地政策范文

深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求

踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础

项目的具体战略定位和规划设计

在开工前确定项目的开发和盈利模式

做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证

获得政府的相关扶持政策

一、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：

1.宏观经济环境分析

一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。

三个层面：即全国层面、省市（地区、区域）层面、本地层面。

两条主线：即总体经济和物流行业，包括现状、结构、特点、问题、趋势等。

2.当地城市产业结构分析

一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。

二是当地物流产业发展情况，包括发展现状、未来规划、相关优惠政策。

3.市场需求分析

具体分析当地物流需求是什么？

如果是产地物流，那么主要企业是谁？主要产品是什么？

如果是销地物流，那么主要需求企业（消费者）是谁？需求什么？需求多少？

如果是中转地物流，那么本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求？

二、踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

1.周边主要产业（工业、科技）园区

即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业、科技）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划，入驻企业、优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

2.周边同类物流园区及其入驻企业

包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

3.潜在客户需求

具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在、难以改变的。因此，要给予足够的重视。

1.区位优势

具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，还是商贸城市）、目前的经济总量以及发展趋势、人口规模等。

宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用，是核心枢纽，还是辅助从属？

微观上，要具体了解项目地周边四邻情况，即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

2.交通优势

根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析。

公路，即临近项目地的高速公路、国道、省道以及其他规划道路。

铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类。

港口，了解当地港口集装箱、散杂货、特种码头等情况，保税监管的情况。

机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。

在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。

四、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

1.具体的战略定位

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运、铁海联运等？要具体化，市场针对性要强。

战略定位包括市场定位（细分市场在哪里）、客户定位（具体是哪些企业入驻）、产品定位（建筑形态是联排商铺、大型仓库还是独栋办公）、品牌定位（市场形象如何）等。

2.主要功能确定以及分区的空间布局

项目的主要功能，包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。

各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻，平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。

功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

3.具体规划设计

包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等。

总之，具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

五、开工前确定项目的开发和盈利模式

众所周知，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入；而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

1.土地规划

（1）土地性质

物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。

（2）土地价格

与当地政府具体洽谈，协议确定，需要走招拍挂流程。

（3）规划条件

商业配套部分保持在20%-30%为宜。（在三、四线城市，建议商业用地比例为40%-60%，以强化销售，回笼资金，降低风险。）

2.开发原则

正因为物流园区项目占地面积大、建设周期长，而且招商、培育市场也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为“统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理”。

3.经营模式

物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。

因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业（业户）进行管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

租售结合模式下，投资者持有部分的具体比例保持在20%-30%为宜。

4.项目后期运营的收入结构

除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务、金融服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其他收入。

六、做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证

物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。

做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1+1”，即建设一个体系――园区公共服务体系，搭建一个平台――物流信息服务平台，打通一个链条――供应链金融。

1.园区公共服务体系

一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。

二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及政府行业管理部门入驻园区。

三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务；也可以推荐社会机构长期合作。

业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。

2.物流信息服务平台

包括两方面，一个是外部的公共信息服务；另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

3.供应链金融服务链条

物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。拿仓单质押来说，单个物流企业做，贷款额度一般在货值的30%-50%；而园区做，最低为50%，有的甚至高达70%。

七、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

1.国家产业政策导向和资金支持

物流园区项目在当地政府（发改委）办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标，再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。

2.当地政府的具体有关政策

（1）土地政策

土地价格在挂牌前签订协议确定。一般比市场价要低很多，甚至零地价。要根据谈判情况，看项目对拉动当地经济发展的贡献度。

（2）规费政策

项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。据了解，各地一般按照建筑面积收费在几百元不等。

（3）税收政策

无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方（市区两级）留成部分至少可以做到“免2年再减半征收3年”，一共是5年的优惠政策。有的地方可以做到5年内全免。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业（商户）来说很重要。

（4）其他政策

第5篇：商业用地政策范文

    关键词:土地制度,主体功能区,区域性土地政策

    一、引言

    迄今为止,我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面,造成农村与城市土地分属不同法律约束,由不同机构管理,形成不同的市场和权利体系;另一方面,形成只要涉及农地变为建设用地,就要通过政府征地,任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者,成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度,但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样,对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状,是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权,不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障,而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多,地方可支配收入就越多,政府掌握的土地越多,城市扩张成本就越低,招商引资越便利,政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控,其宗旨是约束地方政府行为。但是,土地调控的闸门在中央,而土地闸门的把手还在地方,加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变,地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动,进而使中央政府的土地调控效果大打折扣,对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。

    本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性,提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则,并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域,设计了相应的土地政策。

    二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路

    (一)以进行主体功能区规划为契机,开展国土规划

    在我国经济发展的规划中,有以经济发展为主导的五年计划,有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划,有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中,各自为政,相互冲突,导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导,决定一个地方在一个阶段的经济面貌,也决定地方领导的政绩,因此,往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应,而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力,加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段,在城市建设规划方面,出现2-3年各地就进行一次规划修编,也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下,对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划,但是,由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期,另一方面,由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的,带有明显的计划经济色彩,对经济发展预期明显过低,造成土地利用总体规划大大滞后,越来越失去其权威性,甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划,是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础,以国民经济和社会发展规划为依据,以城市规划和土地规划为支撑,逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机,把国土规划提上议事日程,从可持续发展和区域协调发展的角度,对国土进行全面规划,实行科学的国土开发和保护,对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局,以《国土规划法》的形式予以明确,提高规划的科学性,减少行政干预,减少下位法之间的冲突和矛盾。

    (二)有利于空间合理布局,形成区域梯度发展

    改革二十多年来,区域之间的调整,土地政策起到了很重要的作用,20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面,区域朝着均衡方向发展,而乡镇企业之所以能全国遍地开花,在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业,解决农民的就业和收入问题。90年代初,珠江三角洲的崛起,除了比邻港澳的便利外,也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法,据调查,这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地,这就大大降低了企业创办的门槛,为招商引资创造了大大便利。90年代末以后,长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理,但这一区域80年代乡镇企业大发展时,留下了大量存量集体建设用地,为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。

    随着珠三角和长三角的高度工业化,土地稀缺性大大提高,产业转移势在必然,中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一,土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区,由于土地稀缺性十分高,如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路,不仅导致土地的不集约、节约利用,而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展;重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色,土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验,避免建设用地完全通过征用的倾向,给集体建设用地进入市场开辟一个通道,将对优化开发区的发展具有重要战略意义;限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主,土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主,通过补偿和转移支付,缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此,在推进形成主体功能区建设中,根据不同区域的功能定位,形成区域性的土地政策,将有利于区域发挥比较优势,形成区域之间协调发展。

    (三)建立和健全补偿机制,缩小区域差距,实现区域共同发展

    我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展,一个很重要的原因是,一个地方不抓经济,该地区与其他地区的差距就会不断拉大,地方政府收入也上不来。

    地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定,而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高,居民购买力越强,房地产业越活跃,土地市场也越发展,政府土地收入也越高。反之,一个地区的工业化、城市化程度越低,居民购买力越低,房地产业不发展,土地市场也无法发展,政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。

    尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡,但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距,一个地方的产业不发展,尤其是地方可支配的收入上不来,光靠财政转移支付,无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。

    解决的办法是,根据主体功能区的区域划分原则,对于能发展的区域(优化开发区域和重点开发区域)在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松,支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程;对于限制开发区域和禁止开发区域,除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外,在财政上专辟生态和环境保护基金,给予补偿;除了中央财政渠道外,还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制,即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿,办法包括建设用地指标可交易,建立政策性移民专区等等,让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果,让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境,形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。

    (四)充分发挥市场机制的作用,实现稀缺土地资源的集约、节约利用

    我国上一轮经济发展中,政府通过垄断土地供应主导经济发展进程,这种增长模式,虽然保证了工业化和城市化的高速度,但也带来政府经营土地和金融的高风险,农民权益受损,土地的粗放利用,形象工程林立,环境恶化,土地腐败。

    我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色,但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是,要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断,发挥市场在土地配置中的基础性作用,通过价格机制反映土地资源的稀缺性,引导土地的更集约、更节约及更有价值利用;将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置,让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果,促进社会和谐和政治稳定。

    具体而言,在优化开发区,土地政策的重点是,强化市场机制的作用,政府逐步退出对土地征用和供应的垄断,诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置,将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法,并形成地方规章,对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段,一定要吸取优化开发区的经验教训,改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路,真正发挥市场在配置土地资源中的作用,既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用,又通过健全市场和农民土地产权保护,降低企业创办门槛,实现农民土地权利对土地级差收益的分享,为实现城乡统筹和共融提供制度空间。

    三、主体功能区的土地政策设计

    (一)优化开发区的土地政策

    1.优化建设用地供应结构,促进城市化和工业化协调发展。(1)改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高,城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下,城市用地与工业用地的比重关系,提高土地的集约度和利用效率,推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变,促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。(2)在土地增量不大幅增加的前提下,增加商业和房地产用地的市场供应量,促进房地产市场的健康发展。具体途径是,将建议(2)中提到的减少的行政性划拨用地,转用于通过市场方式供应于经营性用地,以及将建议(4)中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。

    2.强化市场在建设用地配置中的作用,探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。(1)严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛,占地过多,既浪费土地,又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定,清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定,尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。(2)着手制定“公共利益征地否定式目录”,明确规定以盈利性为目的的用地不得征用,土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要,可以对土地实行征收和征用”的原则,改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决 “公共利益”在法律上难以准确界定的情况,建议出台政策明确规定,只要是以盈利为目的的用地,即可判定为非公共利益,这类用地不得通过征用获得,并列出不属于公共利益用地的名录,作为将来国土部门监察的重要内容。(3)限定政府储备土地为存量土地,严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围,明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。

    3.严格控制建设用地增量,把盘活存量作为土地政策的着力点。(1)出台政策统一处理历史遗留问题,在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机,以盘活闲置土地为目的,由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定,对闲置用地的界限、类型、范围、期限,金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时,加强土地利用制度改革,加大土地腐败的处罚力度,进行土地保有环节的税收征收试点,提高房地产商持有土地的成本,防止土地投机。(2)对存量集体建设用地的确权进行分类处理,在政策上既要给出路,又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费,由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造,须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁,应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。(3)尊重农民土地财产权利,构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益,土地价值升值的绝大部分应留给农民集体;在物业改造中,尊重农民意愿,尽可能保持土地的集体所有;对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目,要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体,让农民集体长期享有物业出租的收入。4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。(1)由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。(2)在建设用地挂钩过程中,城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域,作为工业和城市发展用地;(3)城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城,这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。(4)对于整理出的闲置建设用地,可以不占用年度建设用地指标。

    5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡,逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。(1)在优化开发区,既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占,又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例,土地严管前,浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里,启动开发面积484平方公里,仅占32%,大量土地未被利用。但是,受制于建设用地的按计划指标控制与管理,再过5到10年,浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年,全省建设用地平均年使用量约50万亩,最高年份达70万亩。土地严管后,2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩,加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩,大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整,以适应地方经济发展和城市化进程。(2)在划定功能区之后,为了协调区域内的经济发展,可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法,改为以功能区域为单位,实行耕地占补平衡。(3)建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异,它们占用基本农田的量也不一样,各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换,解决经济发展用地与基本农田保护平衡,这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展,这种做法将越来越普遍,甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策,这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求,又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

    6.进行土地财产税改革试点,培植地方政府可永续利用的地方税源。(1)启动土地财产税改革,让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验,土地财产税一般作为地方政府主要税种,可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难,合并税种,统一征收,分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收,改为只由税务部门征收;将现行的各种土地税费合并为三个税种,即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税,将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收,体现保护耕地的目的;土地保有税是对持有建设用地者的征税,基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况,可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格,税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税;土地交易税是对建设用地的交易行为征税,既让地方政府可以获得稳定的税源,也有利于土地转向最有价值的使用。(2)在土地财产税改革探索阶段,尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法,并明确土地出让金由地方使用,中央不参与其利益分配。中央可明确规定,将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理,有利于这笔资金的规范有效使用。但是,在操作上要注意以下两点:一是,预算资金管理是年初进行预算,年终审核,而土地出让金是政府出让土地所得,它是一种政府垄断下的市场行为,当年计划出让多少土地可以由有关机构控制,但出让金多少则受市场左右,土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是,中央在土地出让金预算管理的规定中,应规范和提高土地出让金的使用效率,决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。

    7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场,让农民分享工业化、城市化成果。(1)尝试政府放弃对工业用地的垄断供应,让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应,让农民集体土地直接进入工业用地市场,这样,一方面可以减轻政府的财政压力,另一方面有利于农民分享土地级差收益,使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法,值得推广。(2)给被征地村留一定比例的经济发展用地,由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明,村留用地既有利于村级经济壮大,在农村公共财政缺位的情况下,土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源,而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策,就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。(3)保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中,农民受益最大的一块是利用宅基地盖房,获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定,出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面,因此,必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时,对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名,侵犯农民宅基地权利。

    (二)重点开发区的土地政策

    1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用,警惕和防范政府经营土地风险。(1)改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区,政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓,对经济发展的负面影响大。在一些省份,2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市,不利于区域协调发展,应该予以改变。(2)在重点开发区,地方政府也借鉴优化开发区的做法,实行政府土地储备和独家经营土地,但是,由于经济发展尤其是房地产市场发育不足,土地出让收益不理想,政府经营土地并非一本万利,应减少政府独家供应土地的局面,禁止政府将增量土地放入土地储备。(3)在重点开发区,基础设施用地比重过高,带来供地结构的不合理,也影响土地收益,应当予以改变。

    2.尝试工业用地直接进入市场,维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响,让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台,可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为,但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段,农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移,都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明,在符合规划和用途管制的前提下,农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业,既大大降低了企业的用地成本,又保证了农民可以长期分享土地增值收益,地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法,有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户,促进制造业向重点开发区域的转移,继续保持我国制造业在全球的竞争优势。

    3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。(1)城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下,要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律,一切用地以规划为蓝本,不能突破规划,也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新,变相大面积圈占农地。(2)在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存,有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是,由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局,建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权,而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。(3)给被征地村留一定比例的经济发展用地,由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明,村留用地既有利于村级经济壮大,在农村公共财政缺位的情况下,土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源,而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策,就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。(4)保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中,农民受益最大的一块是利用宅基地盖房,获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定,出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面,因此,必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时,对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名,侵犯农民宅基地权利。

    4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律,结束集体建设用地大量非法流转的局面。(1)应在符合规划的前提下,集体土地应与国有土地一样,可以出租,出让,转让,抵押;可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》;农民可以获得土地流转的绝大部分收益;集体非农建设用地必须符合规划控制,依法取得。(2)所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划,农用地转非农建设用地必须在规划的控制下,按年度用地计划实行农用地转用,依法进行土地登记,办理转用手续,取得转用证书。(3)要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查,制定出补办转用手续的最后期限和罚则,使所有非农建设用地必须依法取得,禁止私下流转的土地黑市;建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下,依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易,这一过程不改变集体土地所有权性质,任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则,与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理,确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上,严格界定集体经济组织和农民在土地权利,在流转收益分配上的关系,要加强对集体经济组织土地收益资金的管理,将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障,以保障农民的长远生计。

    5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。(1)由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。(2)在建设用地挂钩过程中,城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域,作为工业和城市发展用地。(3)城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城,这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。(4)对于整理出的闲置建设用地,可以不占用年度建设用地指标。

    6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡,逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。(1)在划定功能区之后,为了协调区域内的经济发展,可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法,改为以功能区域为单位,实行耕地占补平衡。(2)建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异,它们占用基本农田的量也不一样,各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换,解决经济发展用地与基本农田保护平衡。(3)随着经济发展,跨省耕地动态总量平衡将不可避免,建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策,这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求,又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

    (三)限制开发区的土地政策

    1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。(1)国家财政专门设立生态保护基金,作为对限制开发区域保护环境的补偿。(2)继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止,但是对于限制开发区域必须继续,这对于生态修复将起到十分有效的作用。(3)国家出台政策,建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。

    2.加大林权、草场权属改革,增大当地人口从林业、草业中的获利。(1)改革森林采伐制度,提高林业经济效益;(2)林地权属的长期化;(3)解决草场的“公地悲剧”问题,解决草场界定中的技术和产权问题。

    3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程,带来当地人口致富,应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上,改变完全集中于大中城市的格局,对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。

    (四)禁止开发区的土地政策

    1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区,资源的保护具有国家公共品的特性,因此,必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口,因此,必须由中央财政专门设立生态保护基金,作为对限制开发区域保护环境的补偿。

    2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策,对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用,考虑到这些地区的生态正处于修复期,当地农民还没有经济能力承担后续功能,继续10-15年的中央财政支持相当关键,因此,这一政策对于禁止开发区域必须继续,这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此,在实施主体功能区以后,由于禁止开发区主要承担生态功能,中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。

第6篇：商业用地政策范文

究竟情况如何？记者暗访了工、农、中、建、交五大行，被告知首套房贷利率折扣一般情况下为9折。特例的情况也有一些，比如，农行一支行的客户经理告诉记者，如果贷款人个人征信纪录良好、且纯商业贷款额度达到两百万元以上，支行可以申请为客户提供86折―88折的折扣；同样的前提下，建行一支行表示，可以尝试为客户申请88折。

武汉公积金贷款最低首付20%

武汉市公积金管理中心于9月2日公告称，自2015年9月1日起，使用公积金贷款购买首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面积在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至两成，此前的其他贷款条件不变。

据了解，按照此前政策，职工购买首套自住住房、房屋面积在90平方米以下的，最低首付可低至两成；使用公积金贷款购买二套房，无论二套房面积是否超过144平方米，最低首付款比例均为三成，且最高贷款额度为60万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额，最高贷款比例不超过房屋总价的40%。

天津叫停中介或个人代销限价房

日前，为确保限价商品住房公开、公平销售，天津市国土房管局下发通知，叫停中介机构或个人销售新建限价商品房。同时规定，开发企业在取得限价商品住房销售许可证之日起10日内，要一次性推出许可销售的全部房源，不得分楼座或分批次销售。

天津市国土房管局特别提醒广大持有限价商品住房购买资格证明的市民，一定要通过正规渠道购买限价商品住房。各相关管理部门将加强日常巡查，对各种形式的违规销售限价商品住房行为，进行严肃查处。

深圳公积金二套房最低首付30%

9月2日，深圳市住建局公积金中心表示，该中心正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示。在市政府、市住房公积金管理委员会正式批复前，深圳将维持30%的公积金贷款政策不变。据了解，4月7日起，深圳执行的住房公积金贷款首付政策为首套房首付比例最低20%；购买二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公积金二套房最低首付比例仍为30%。此前的8月31日，中国住建部、财政部与央行通知，自2015年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。

山东政府或收购滞销商业用房

9月6日，山东省人民政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》。方案中提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。

方案还显示，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

佛山9月拟出让14宗土地

据佛山市公共资源交易中心统计显示，9月份拟挂牌出让土地面积达73.6万平米，环比8月增长468%，和去年同期相比增长113.8%。据了解，此次推出地块共有14宗，南海2宗、顺德10宗、高明2宗，禅城、三水暂时没有土地挂牌的信息。其中，顺德推出的10宗地总面积达58.02万平方米，占了八成多。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，除了政府为了完成年度推地计划，而加快土地出让这个因素之外，9月份也是推地的好时机。利好包括今年1―8月成交量的高涨，限购的放开以及信贷的宽松。

成都8月土地成交面积大涨328%

9月7日，四川中原的报告显示，8月成都共供应土地39宗，供应面积2251.36亩，环比大涨231.63%，同比下跌55.89%。成都主城区整体供需环比小幅回升，近两月土地供应均不足百亩，市场整体维持低位水平，且均为商业性质用地，住宅用地成交持续“哑火”。从9月主城区的供应计划来看，预计后市将反弹回升，进入回暖通道。

郊县区土地供应量激增，成交大幅冲高。其中，都江堰8月两次大规模推千亩土地，万达均以底价拿下。截至目前，万达已在都江堰完成布局超过1800亩。

重庆新推9宗地

9月7日，重庆市国土资源和房屋管理局最新出让公告显示，将公开出让位于江北、沙坪坝等区域的9宗地块，合计土地面积66.9万平方米，总出让起始价达33亿元。

第7篇：商业用地政策范文

为了贯彻落实《务院关于进一步促进内蒙古经济社会发展的若干意见》，提高土资源的保障和服务能力，促进内蒙古经济社会又好又快发展，近日，土资源部下发了《土资源部关于支持内蒙古经济社会发展有关措施的通知》。主要包括实施差别化的供地政策、加强耕地保护和节约集约用地、加强地质勘查和矿产资源开发、加强土资源基础工作和人才队伍建设四个方面的内容，共19条具体措施。

一是实施差别化的供地政策。主要内容为：加快土地利用总体规划修编。支持内蒙古以新一轮土地调查成果为基础，加快地方各级土地利用总体规划修编。开展土地利用总体规划评估修改试点，创新土地利用规划管理制度；加大土地利用年度计划指标倾斜力度；保障基础设施和基础产业建设用地。支持内蒙古能源基地、新型化工基地、有色金属生产加工基地和绿色农畜产品生产加工基地建设，加快把内蒙古建设成为家战略资源支撑基地；鼓励合理使用未利用地；支持沿黄河沿交通干线经济带、满洲里重点开发开放试验区建设。

二是加强耕地保护和节约集约用地。主要内容为：落实耕地保护责任。支持内蒙古完善耕地保护的共同责任机制，按因素法分配中央分成新增建设用地土地有偿使用费继续对给予倾斜；大力推进农村土地整治。鼓励内蒙古开展田、水、路、林、村综合整治，在资金、技术和政策等方面予以倾斜，对内蒙古列入家土地整治重大工程的项目，适当加大中央资金支持力度；探索节约集约用地新模式。支持内蒙古开展工矿废弃地复垦调整利用试点，确保废弃工矿用地复垦到位并有效利用；支持做优做强工业园区；严格执行和完善节约集约用地制度。切实提高节约集约用地水平。

三是加强地质勘查和矿产资源开发。主要包括：落实地质找矿新机制。将内蒙古地质勘查工作纳入土资源部找矿突破战略行动，建立中央与自治区基础地质工作相互衔接、公益性地质调查与商业性矿产勘查相互促进、地质勘查力量和资金协调配合的地质找矿新机制，加快实现内蒙古地质找矿实现新突破；支持内蒙古开展重点地区地质矿产调查评价。在项目和资金安排上，优先部署重点成矿区1：5万区域地质调查、矿产远景调查及区域重力测量，全面提高内蒙古地质矿产工作程度。支持内蒙古在二连盆地、海拉尔盆地、河套平原开展战略性地下水勘查，在黄河上游(内蒙古段)经济较发达区域和重要矿区开展环境地质调查；支持内蒙古重要矿产资源勘查开发。加大具有资源潜力的缺煤地区煤炭资源勘查力度，支持内蒙古在整装勘查区，开展铀、铁、铜、铅、锌、金等多金属矿产整装勘查；加强与周边家矿产资源勘查开发合作；推进优势矿产资源节约与综合利用。重点支持内蒙古运用新技术、采用新工艺开展煤炭、稀土、铁矿等资源节约与综合利用，促进矿业发展方式的转变，加快白云鄂博稀土、铁及铌矿资源综合利用示范基地建设；加大地质环境保护与治理恢复支持力度。加大对资源枯竭地区的支持力度，促进资源型城市经济转型与可持续发展，支持内蒙古申报中央财政矿山地质环境治理项目，实施矿山地质环境治理重点工程，力争在“十二五”期间基本解决历史遗留的矿山地质环境问题。

四是加强土资源基础工作和人才队伍建设。主要包括：加强基础测绘工作。“十二五”期间为建立6个家级GNSS连续运行参考站，支持卫星定位服务系统建设，施测一等水准网、高精度大地控制网和重力基本网，精化似大地水准面，优先安排测制1：1万地形图所需的航空航天影像资料；加强信息技术研发应用。支持矿产资源潜力评价信息系统；培养高素质人才队伍。建立土资源部与内蒙古互派干部挂职锻炼制度，促进土资源干部队伍建设，在基层土资源管理所建设方面给予政策支持。

第8篇：商业用地政策范文

可持续发展的理念下，

节地在当代愈来愈受重视

20世纪50年代以来，随着西方国家工业化、城市化进程中出现的一系列资源耗竭、环境破坏问题，可持续发展思想成为世界范围的发展主题，节约集约利用土地越来越受到关注和重视，紧凑型城市空间结构、土地立体开发利用等节地技术和模式得到发展和实际应用。

紧凑型城市空间结构模式提倡以紧凑的城市形态遏制城市蔓延，保护郊区开敞空间，减少能源消耗，并为人们创造多样化、充满活力的城市生活。其特点一方面是高密度的城市开发，在有限的城市范围内容纳更多的城市活动，提高公共服务设施的利用效率，有效缩短交通距离。另一方面是适度混合的土地利用。将居住用地与工作地、休闲娱乐、公共服务设施用地等混合布局，在更短的通勤距离内提供更多的工作，降低交通需求，减少能源消耗，加强人们之间的联系，有利于形成良好的社区文化。此外，该模式还要求优先发展公共交通。创建一个方便、快捷的城市公共交通系统，从而降低对小汽车的依赖，减少尾气排放，改善城市环境。

例如，新加坡采取高密度、多功能混合型建筑方式，各种建筑大都向纵深发展，政府规定在工业用地、居住用地、交通用地和中心商业区中，必须有一定的空白用地，用于休闲。

土地立体开发利用模式提倡合理利用地下、半地下空间，有效节省土地资源、减少污染，提高资源利用率。立体化交通设施是该模式的重要成果，它是一种竖向层叠式的集约化交通布局方式，采用地下车站与地下商场相结合的形式创造节地空间，通过下穿道路分流过境交通，经由立体化步行系统强化并延伸商业空间，利用立体停车设施增加绿地。按照轨道交通枢纽、站点的功能导向，分别安排居住用地、公共设施用地和交通用地，按照一定比例分配，并搭配不同级别的绿地；整体高密度使用土地，开发强度围绕站点半径梯度递减，采用分区梯度控制，考虑站点类型的分类控制。

加拿大、日本、美国、新加坡等地下空间利用走在世界前列，地下空间开发利用的类型主要有地下交通设施，如隧道、地铁、地下停车场等；市政设施，如综合管廊、供水、污水处理系统；商业文化设施，如地下街、地下城、地下综合体等。

提高土地开发强度，

上天入地寻找空间

我国现阶段各地节地技术和模式，大致有两类：平面节地型（向地面集中要密度）和立体开发节地型（向地上地下立体空间要高度、深度）。

平面节地技术、模式主要是通过提高地面土地利用的集约率实现，提高用地紧凑度与优化用地结构，合理布局用地。表现在土地利用特征上，一是土地利用的高强度。紧凑意味着高效、集中，要求强化建筑的微观设计，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率。例如，在城市住宅建筑中，合理选择群体最佳朝向，压缩日照间距，提高建筑密度，达到节地的目的。在具体建造建筑物时，采用先进的新型建造技术，如大开间楼盖结构技术、新型墙体与结构技术、复合地基与桩基技术等高科技技术等都可以有效地减少建筑面积，增加使用面积，从而节约用地。各地建设的标准厂房、高层公寓安置等都是这一技术、模式的体现。如浙江永康市能诚集团“高效”厂房内柱间距达到了12米，最大限度利用生产空间，提高厂房利用率，底层层高达到了8.5米，中庭的高度甚至达到了15米至18米，25吨的单梁吊机可以通达车间的各个角落，适合大工业化生产。二是土地功能的适度混合，集中配套各类用地，提高公共建筑和基础设施项目共享度，节约用地空间。如安徽省合肥市统筹规划、集中配套九类社区公共服务设施，用地规模控制在1公顷左右，以半径300米1万至1.5万居民为主要服务对象，实行一站式社会服务，既方便群众日常生活，又避免了分散设置造成土地资源的浪费。

立体开发节地技术和模式利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。其中，地上空间的利用方式主要有高层建筑、高架桥以及立交桥等；地下空间的利用方式包括，把城市交通（地铁和轨道交通、地下快速路、越江和越海湾隧道）、设施（如各类管线、停车库、污水处理厂、商场、餐饮、休闲娱乐等）尽可能转入地下，从而实现土地的多重利用，提高土地利用效率。

建立完善技术体系，

尽快出台激励政策

近年来，我国在节地技术、模式的理论研究和实践探索方面取得了一定进展，但与节能、节水和矿产资源节约利用相比，工作相对滞后，表现在节地技术、节地模式的概念内涵尚未统一明确，技术分类、评价尚未开展，技术体系尚未建立，扶持政策尚未制定，技术推广应用进展缓慢等等。要进一步发挥节地技术与模式的积极作用，必须在今后一段时期做好以下工作：

首先，要进一步明确概念，建立节地技术方法体系。要从理论和实践、静态和动态、狭义与广义、理念与效果等角度，界定节地技术的内涵与外延，理清节地技术与节地模式、节地标准、节地机制、节地政策等的相互关系。要分析节地技术内在的层次性、即时性、兼容性、发展性等逻辑关系，按照学科体系、用地类型等划分标准，构建以节地技术为核心，覆盖节地标准、节地模式、节地机制和效果评价体系等内容的科学合理、层次清晰的节地技术方法体系。

其次，统筹安排、重点突破，系统总结当前实践相对成熟的技术和模式，比如城市公共交通站场、铁路交通、轨道交通用地节地技术、节地模式等。对城市轨道交通用地领域的节地模式和技术调查、评价、分类，总结归纳轨道交通节地模式和节地技术，制定轨道交通节地模式和技术推广应用目录。

此外，要抓紧研究节地技术和节地模式的激励政策。对于节地效果明显、推广前景好的节地技术和节地模式，在用地取得、供地方式、土地价格等方面，加快研究支持政策，建立完善制度和政策层面的激励机制。逐步健全以节约集约为统领，以提高资源利用效率为目标，以制度、标准、技术、评价、考核为构成要素的土地节约集约体系。

第9篇：商业用地政策范文

关键词：地方政府；政府行为；房地产市场；政策；城市规划

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）12-0018-02

1 问题的提出

自2003年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。同时，土地收益的猛增使得土地收益成为了地方政府的主要财政收入渠道。“由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。”伴随着房地产市场的几经沉浮，我们发现市场的每一次起伏，必定和中央政府的干预密不可分。因此，研究政府行为对房地产市场的影响，对我国未来土地市场与房地产市场的发展具有重要意义。

2 房地产市场中的政府行为分析

“住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商品性和福利性二元属性，这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性，政府在房地产市场中的定位更显重要。”在我国，政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地原始供应者的角色参与土地市场的运行，政府行为对于房地产市场的运行有着至关重要的作用。

第一，从经济学角度出发，地方政府的行为具体包括土地征购、土地出让定价和实物地租转嫁，从而间接影响房地产市场。

第二，从市场环境角度分析，地方政府应深入进行市场细分，满足购房者的不同需求。

第三，从自身担负的社会责任来看，地方政府应不断调整房地产相关政策，有效抑制房价与投资过热趋势。

3 地方政府行为对房地产市场的影响

文章以杭州市为例，研究了政府行为对房地产市场的影响，并主要分析了国家宏观政策、土地供应政策和城市规划等政府行为带来的房产市场的变化。

3.1 国家宏观政策对杭州房产市场的影响

“房地产宏观调控，是指国家对对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。”自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以后，我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段，并得到了快速的发展。然而由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资导致房地产价格一路飙升，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年的“国十一条”，再到“二次调控”等，政策的效果是显著的。

第一，政府宏观政策对商品房成交量产生重要影响。以2010年杭州房产市场商品房成交量为例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波动性较大，这些变化与政府的政策变动密切相关，如4月份政府推出的“限购令”在全国一二线城市推行是导致5月份商品房成交量的直线下降的主要原因。第二，政府宏观政策对交易均价产生重要影响。从杭州房产市场的形势看，2010年国家出台的各项政策使房价已经达到了相对平稳的时期，除了在1月份和2月份交易均价有一定的上升幅度外，其他月份价格的波动不是很大，政府宏观政策在一定程度上抑制了房价过快上涨现象。

3.2 土地供应政策对杭州房产市场的影响

土地供应政策的制定与实行对房地产市场的影响最具有深远意义，同金融政策相比，土地政策具有滞后性的特点，因此土地政策对房地产市场的影响应该着眼于市场未来的发展趋势。通过图1发现：在每月供应量差不多时，商品房成交量受到均价的影响，均价越大，成交量越少；相反，均价越小，成交量越多。在每月成交量差不多时，供应量越多，均价越低；反之，供应量越小，均价越高。这两种情况与房产市场的规律相符合，结论如下：

第一，供需对房产市场交易均价有显著影响。房产市场与一般的市场是一样的，都要遵循最基本的经济规律――供需对市场的影响规律。一般而言，政府出让的土地多，未来开发商将要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近几年的提升速度远远没有开发商供应的增长速度快，因此房产市场的价格抛去受到通货膨胀的影响后，其均价是维持不变或略微下降的。

第二，政府出让土地的诸多限制对房产市场的影响。政府推出住房保障制度，规定了楼盘内要有多少的土地要建设保障房，这样解决了少量的经济困难的群体的住房需求，在房产的供给方面的数量和质量上都发生了变化，从而对整个楼盘的价格产生了影响，使其均价在一定程度上有所下降。

第三，政府出让土地的性质对房产市场的影响。由于商业用地和住宅用地性质不同，因此不同类型的建筑会对市场产生不一样的影响，商业用地会使区域的服务配套完善，从而使区域竞争力增强，房产的价格会上升；住宅用地会吸引民众来此买房定居，从而带动人流，会产生市场需求，人流带动的商业机会促使周边的商业用地的价值增长。

3.3 政府城市规划对杭州房产市场的影响

城市规划是指人类为了在城市的发展中维持公共生活空间秩序而作的未来空间安排的意志，是人居环境各层面上的、以城市层次为主导的工作对象的空间规划。杭州市是浙江省省会，2007年2月16日，国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函[2007]19号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六组团”的城市格局，即：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。”

第一，城市规划对房产性质的影响。以杭州之江和下沙为例，近年来，政府在之江出让的土地类型大多为工业用地，而在下沙出让的土地既有工业用地，也有商业和住宅用地，房产类型比较均衡。这是因为，在政府未来的规划中，之江将是一个杭州工业的聚集地；而下沙作为杭州三大副城之一，未来将成为一个集产业、生活于一体的卫星城。

第二，城市规划对房产价格的影响。之江和下沙均作为杭州市郊的区块，位置属性相差不大，但因为下沙作为杭州的经济开发区，政府对其投入了比之江多的人力、物力与财力，土地出让也比之江多，进而导致下沙的房产市场成熟度比之江高，下沙楼盘的均价远远高于之江。

第三，城市规划对房产空间结构的影响。政府城市规划不但影响了城市的空间布局以及城市的功能，而且也将对区域内的土地使用以及出让做出安排。比如有些区域规划建设高档别墅，有些区域规划建设经济适用房或廉住房，进而在一定程度上影响了房产的空间结构与住宅贫富分化。

4 结 论

在我国当前的房地产市场中，中央政府授予地方政府一定的经营管理和社会管理职能，地方政府的行为对房产市场产生了重要的影响。政府政策和城市规划行为都对房地产市场带来了积极的效应。政府政策有效地抑制了高房价和投资过热现象，使房价进入相对平稳的状态，而政府的城市规划行为对房产性质、房产价格和房产空间结构均产生影响。因此，必须增强地方政府政策的执行力和有效性，同时合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。

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