物业建议意见精选(九篇)
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第1篇：物业建议意见范文
一、实施范围
本意见所指农民集中居住区物业服务管理，是农民集中居住区内为维护全体业主正常居住生活所实施的物业服务活动。本意见适用于我市行政区域内按照新农村建设规划依法建成的各种农民集中居住区业主（含纳入该农民集中居住区的周边零散住户业主）入住后的物业服务活动。
二、基本原则
（一）民主管理原则。全体业主遵守国家法律法规和农民集中居住区管理规约以及道德行为规范，参与农民集中居住区民主管理。农民集中居住区范围内的管理和服务等事项由业主民主决策、民主管理、民主监督，并组建农民集中居住区物业服务的管理机构，开展自我教育、自主管理，规范业主行为，组织公共服务，有效维护农民集中居住区内部公共安全、秩序和环境卫生等。
（二）自我服务原则。农民集中居住区业主是农民集中居住区内物业服务的权利主体和责任主体，享受农民集中居住区的物业服务同时履行相应义务。农民集中居住区内物业服务活动由全体业主自主议定、自主出资。
（三）共建共享原则。农民集中居住区内依法属业主共用部位、共用设施设备和全体业主自行出资配建的设施设备等，归全体业主共同使用和维护；所产生的收益，应当主要用于弥补农民集中居住区物业服务费用不足和补充房屋专项维修资金，并由全体业主共享；运行及维护的责任和费用，由全体业主共同承担。
三、建立健全农民集中居住区物业服务管理体系
（一）农民集中居住区物业服务管理的基本内容。按照少数服从多数的民主自治原则，农民集中居住区全体业主依法组建本农民集中居住区物业服务管理机构，制定本农民集中居住区管理规约，规范业主和其他相关人员行为；采取适当方式开展农民集中居住区物业服务，维护共用部位、共用设施设备，维护环境卫生和绿化，维护治安及公共秩序；自主或委托经营管理共有物业资产、公共场所和设施设备等；制定物业服务费用的收缴和使用管理制度，确定物业服务管理机构相关成员和物业服务人员的工资报酬；建立健全公共事项决策、执行、监督机制，重要事务决议和实施结果公开制度，公共财务收支情况定期公布制度。
（二）农民集中居住区物业服务管理机构的设立。农民集中居住区竣工，应当及时设立农民集中居住区物业服务管理机构。
农民集中居住区物业服务管理一般以一个独立农民集中居住区为单位，同一村（社区）级组织内相邻、配套设施共享的多个农民集中居住区，在便于管理的前提下可划为同一物业区域。
农民集中居住区应根据实际成立业主大会（居民议事会）、业主委员会和业主监事会。农民集中居住区物业服务管理机构成员在业主代表中民主选举产生。
规模较小、分散独立的农民集中居住区，经全体业主一致同意，可不成立机构，由全体业主制定管理规约，采取简易有效方式开展农民集中居住区管理和服务。
乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，指导或牵头协调当地农民集中居住区物业服务管理机构的组建和运行，确保在法律法规框架下实现业主民主管理；建立联系协调机制，协调解决本地和跨行政区划、安置政策方式不同的居民入住后所产生的物业服务管理等问题，依法保护居民合法权益。
（三）农民集中居住区物业服务管理机构职责。
1.业主大会（居民议事会）主要职责。
（1）制定和修改业主大会（居民议事会）、业主委员会、业主监事会议事规则；
（2）制定和修改本农民集中居住区管理规约；
（3）选举、改选、增补业主委员会、业主监事会成员；
（4）确定公共服务事项、质量、费用等；
（5）选聘、解聘物业服务机构或物业服务负责人；
（6）筹集服务管理资金及共用部位、共用设施设备专项维修资金，确定业主缴费标准，决定资金的管理和使用；
（7）议定有关共有权益和公共管理的其他重大事项。
2.业主委员会主要职责。
（1）报告农民集中居住区社会管理、物业服务运行情况，报告需共同知晓或决定的重大事项；
（2）与选聘的物业服务机构签订农民集中居住区物业服务合同；
（3）负责农民集中居住区物业服务费用以及共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用和管理并接受监督；
（4）受理业主、物业使用人的意见和建议，管理农民集中居住区物业服务行为，督促改进完善；
（5）共用部位、共用设施设备的改造和维修；
（6）业主大会（居民议事会）赋予的其他职责。
3.业主监事会职责。
（1）考核评价业主委员会工作情况；
（2）监督物业服务机构履行服务合同；
（3）监督管理规约的实施，评价业主行为；
（4）监督检查业主、物业使用人的意见和建议落实情况；
（5）监督农民集中居住区物业服务资金以及共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况；
（6）业主大会（居民议事会）赋予的其他职责。
四、农民集中居住区物业服务方式
（一）自主选择适宜的农民集中居住区物业服务方式。农民集中居住区可以选聘具备相应资质的物业服务企业或物业服务其他管理人实施委托管理，也可通过村（社区）级组织的协调，自行组建农民集中居住区物业服务站或服务中心等民办非企业机构，开展规范化服务。
农民集中居住区委托物业服务机构进行服务管理的，按相关的法律法规规定办理。自行组建农民集中居住区物业服务站、中心的，应与农民集中居住区业主委员会签订服务合同，受聘的物业服务站、中心或服务人员，应按照合同约定或委托内容开展农民集中居住区物业服务，人员组成应以聘用本居住区域内劳务人员为主，并适当选聘所需的专业人员。当地政府应鼓励和支持自行组建农民集中居住区物业服务站、中心，并开展对服务从业人员知识技能培训，提高从业人员的服务技能，按自我服务性质的群众组织相关规定给予税费减免扶持。
规模较小、人数较少的农民集中居住区，也可以农民集中居住区业主共同约定的方式，全体业主按照分工责任，各自承担农民集中居住区物业服务任务，开展群众自我服务方式的物业管理；还可根据农民集中居住区实际商议确定其他经济有效的方式，因地制宜地组织开展农民集中居住区物业服务。
（二）农民集中居住区物业服务规范化要求。农民集中居住区物业服务机构和物业服务站、中心应按照行业规范配备各类服务设施设备，规范设置使用各类导视系统及标识标牌，做到“规范、美观、明确、简洁”。因各类机构及所属人员未能履行服务合同，造成居民人身、财产安全损失的，依法承担相应的法律责任。
五、做好农民集中居住区物业服务管理的资金筹集和监管
（一）资金筹集。农民集中居住区物业服务管理的资金来源：本农民集中居住区业主按规定缴纳的物业服务费；农民集中居住区公共物业资产租赁经营产生的收益；政策性补贴、奖励；其他组织（个人）资助和捐赠资金等。
业主交纳农民集中居住区物业服务费用方式可按户、按各户建筑面积或居住人口计取，由全体业主民主决定。
（二）资金使用。农民集中居住区筹集的物业服务管理资金为全体业主共有，用于本农民集中居住区日常运行、管理和物业服务开支。包括农民集中居住区物业服务站、中心工作经费，日常服务管理劳务支出或者聘用物业服务机构支出，设施设备日常运行以及维护费用。
（三）资金监管。农民集中居住区物业服务管理的经费收支情况应接受全体业主监督检查，由业主委员会定期公布，每年至少公布一次。收入和开支存在重大增减或其他调整变化的，应随时公布。
各区（市）县可根据本地经济和社会发展水平，针对不同类型的农民集中居住区制定物业服务管理资金补助监管办法，对已建成入住的农民集中居住区用于服务管理的各类资金来源和使用方式进行清理，逐步规范使用和监管。农民集中居住区所在乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，负责协调和指导农民集中居住区物业服务管理经费的筹集和监管。
六、建立农民集中居住区房屋专项维修资金
农民集中居住区共用部位、共用设施设备专项维修资金统一由项目实施主体和个人共同负担和缴存，标准如下：
（一）多层（含三层及以下）住房为主的农民集中居住区，专项维修资金由项目实施主体按照每平方米建筑面积成本价的1.5%缴存。
（二）高层（配电梯）住房为主的农民集中居住区，专项维修资金由项目实施主体按照每平方米建筑面积成本价的2%缴存。
个人缴存的具体标准由项目所在地区（市）县确定。
专项维修资金应当纳入专户统筹监管，其使用管理应当遵循专款专用、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
七、提升农民集中居住区管理水平
（一）不断完善农民集中居住区配套设施水平。由各区（市）县负责按照基础设施建设配套标准，进一步完善已建成入住的农民集中居住区配套设施建设；新建农民集中居住区，由建设实施主体负责按照标准配备基础设施和公共服务设施，全部同步建设到位，确保农民集中居住区公建配套功能完善。
（二）加强农民集中居住区物业规划建设管理。乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，指导和协调农民集中居住区物业服务管理机构和相关单位，做好农民集中居住区入住前共用部位、共用设施设备的承接查验，并督促农民集中居住区物业服务管理机构与建设实施主体等相关单位依法签订移交协议，明确相关责任、办理相应手续，及时移交农民集中居住区管理。
村（社区）级组织、业主委员会或物业服务机构（站、中心）要广泛开展农民集中居住区共建、共享、共管、共同维护的宣传教育，规范办理住户入住手续和房屋装饰装修等物业使用、维护、管理的手续，并开展日常巡查，及时劝阻、制止和报告农民集中居住区内违反有关治安、环保、房屋结构安全、物业装饰装修、使用等方面法律、法规规定以及各类违法建设的行为。农民集中居住区内公共区域确需增建、扩建和改造建构筑物的，按相关管理法规规定报建审批。
（三）建立农民集中居住区物业服务管理纠纷调解机制。各区（市）县将农民集中居住区物业服务管理纠纷调解工作纳入乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织的纠纷调解体系，及时处理农民集中居住区物业服务管理活动中的矛盾纠纷，力争做到小纠纷不出小区、一般纠纷不出辖区、重大纠纷不出区（市）县。
（四）建立物业服务机构进驻退出预警报告制度。农民集中居住区物业服务机构（站、中心）或服务人员在进驻、退出农民集中居住区前，应按有关规定向所在地乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织报告，乡镇政府（街道办事处）应制定相应的工作预案，确保农民集中居住区的和谐稳定。
八、加强农民集中居住区物业服务管理的指导服务
（一）建立农民集中居住区评选表彰制度。市政府将每年组织开展争创“和谐文明农民集中居住区”活动，对获选农民集中居住区给予表彰奖励。各区（市）县和市政府有关部门要制定办法和措施，鼓励农民集中居住区依靠科技进步提高物业管理和服务水平，支持开展健康多样的文化体育活动，丰富居民精神生活，创建和谐文明人居环境。
（二）分级负责落实责任。各区（市）县负责制定本地农民集中居住区物业服务管理的细则并指导实施。各乡镇政府（街道办事处）负责制定所属农民集中居住区实施物业服务管理的工作计划步骤和方法。各相关村（社区）级组织负责具体落实农民集中居住区居民实施物业服务管理有关工作。
第2篇：物业建议意见范文
简单的物业服务合同协议书
甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________。
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料;
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_________%的幅度上调;
(3)按每年_________%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整_________。
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。
第四条其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________;
(2)非机动车：_________;
2.有线电视：_________;
3._________。
第五条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条物业管理期限
委托管理期限为____年，自___年___月___日起到___年____月_____日止。
第七条双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的____%)____平方米给乙方，按月租金_____元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房____平方米(其中办公用房____平方米，员工宿舍___平方米)，按月租金____元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_____年内达到______标准。
2.确保年完成各项收费指标______元，合理支出______元，乙方可提成所收取管理费的______%作为经营收入。
第九条风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_____元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额______%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币______元(全国)、_______元(省)、______元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_______元至_______元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的______个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续______均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在______天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用______(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条争议的处理
1.本合同受______国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决：
(1)提交___仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。
有效期为___年，本合同正本一式____份，双方各执___份，具有同等法律效力;合同副本____份，送____留存一份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________代表(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
表达物业服务合同参考
甲方：________________计划财务部
乙方：________________物业服务中心
为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。
一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。
(一)全院的供电供水服务管理。
(二)绿化，美化，保洁服务管理。
(三)高职中心楼住宿学生的服务管理。
(四)向学院交纳管理费用。
(五)医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。
(六)水电，校产维修服务管理。
(七)文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。
二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。
(一)服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元(包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污)。
甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_______%不奖不罚;_________以下，给予_________元以内罚款;_______%以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。
(二)院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_______万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元(包括全部劳务费，工具费等)。院内花草树木成活率达_________%以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。
(三)收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。
(四)医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。
(五)宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_____次，服务费共________万元(包括司机工资，汽油费，养路费，保险费，车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为______公里)。每学期向学生家求一次综合意见，测评，满意率低于_____%者，给予_______元以内罚款;满意率高于_____%者，给予_______元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。
(六)学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。
(七)供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。
具体要求：事先未接到通知条件下，外电停半小时后，应立即启动自备电源，院内早上_______点半至晚_______点之间，一般情况连续停电不得超过_______小时，原则上全天24小时供水。有特殊情况，需提前通知。若达不到上述要求，每次扣减费用_______元以内。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。学院内：电价为_________元/度，水价为_________元/吨(承包单位除外)。电费：_________万元(如遇国家政策作重大变化，由甲乙双方作相应调整;对于实验室，微机房，多媒体教室等本年度新增的用户，由乙方装表计量，由甲方核定用电计划，计划内部分由学院另行拨付，超计划部分由乙方向用电单位收取电费;对于在承担正常教学，科研任务之外，开展有偿服务的，由学院下达用电计划，超计划部分由乙方向使用单位收取)。水费：_________万元(含绿化用水)。高压检修及水电运行，劳务及小件工具等费用：_________万元。
(八)做好高职中心楼住宿学生管理服务工作(住宿人数由甲乙双方共同核定)，每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。
(九)学生管理
1.加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。
(1)严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。
(2)采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________%以内。
2.加强学生纪律教育，严肃处理违纪学生。
(1)要采取有力措施，使违纪率年均控制在_________%以内。
(2)对违纪学生的处理，要及时准确地做好原始材料的*，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备(本人检查，证言等)的基础上，写出书面处理意见(含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等)。
(3)严禁对违纪事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。
(4)每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。
(5)谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。
3.狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，违法乱纪的学生干部。
4.服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。
5.保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________%，不奖不罚;每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。
(十)及时足额向学院交纳管理费_________万元(酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担)。
(十一)关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付(含液化气站维护，运行费，_________元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造)。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。(维修范围另行界定)满意率为_________%不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。
(十二)乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚，有责任阻止学生践踏草坪，损坏公物等不文明行为，若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止，一次扣罚乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。
上述第九项由学生工作部监控，其余项目由计划财务部监控。
三、甲方的责任、权利、义务
(一)为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。
(二)固定性的劳务费，每月按时拨付。
(三)对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。
(四)对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。
(五)甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。
四、乙方的责任、权利、义务
(一)对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。
(二)乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。
(三)经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。
(四)乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。
(五)上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。
五、违约责任
合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。
六、其它
(一)甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。
(二)合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。
(三)本合同一式四份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
物业管理合同范本参考阅读
甲方(委托方)：
代表人(姓名)：
联系电话：
邮编：
乙方(受托方):
法定代表人：
住所地：
邮编：
营业执照注册号：
证书编号:
社会信用代码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对(物业名称)提供物业服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况
物业名称:
物业类型:
坐落位置:
占地面积:
总建筑面积:
总栋数:
总户数：
物业区域四至:
东至：;南至：;
西至：;北至：。
(规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2)
第二条物业服务用房属全体业主所有，乙方负责物业服务用房的维修、养护，不得买卖和抵押;未经业主大会同意，乙方不得改变物业服务用房的用途。
物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于[号楼][幢][座]单元层号;地下建筑面积为平方米，位于[号][幢][座]单元层号。其中：业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于[号楼][幢][座]单元层号。(注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容。)
第二章服务内容、服务标准、人员配置及有关约定
第三条乙方提供的物业服务内容包括：
(一)物业共用部位的养护和管理(物业共用部位明细见附件3);
(二)物业共用设施设备的运行、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件4);
(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
(四)公共绿化的养护和管理;
(五)车辆停放管理;
(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
(七)装饰装修管理服务;
(八)物业档案资料管理;
(九)。
第四条物业服务标准及服务评价方式方法(见附件5)。
第五条乙方应确定本物业服务项目负责人项目负责人变更的，应及时通知业主委员会，并向项目所在地房产行政主管部门报备(项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件6)。
第六条本物业服务合同期限为年，自年月日起至年月日止。
第三章服务费用
第七条物业服务费
物业服务费收费标准。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
[多层住宅]：元/平方米·月;
[高层住宅]：元/平方米·月;
[别墅]：元/平方米·月;
[办公楼]：元/平方米·月;
[商业物业]：元/平方米·月;
[会所]：元/月·平方米;
[其它]：元/平方米·月;
元/平方米·月;
元/平方米·月。
物业服务费调整方式。自年月起，每年按照(递增或减少)的标准调整。
本物业区域物业服务经营选择以下第种方式。
(一)包干制
物业服务费主要用于以下开支：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3.物业区域清洁卫生费用;
4.物业区域绿化养护费用;
5.物业区域秩序维护费用;
6.办公费用;
7.物业服务企业固定资产折旧;
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9.法定税费;
10.。
实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担;乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
包干*务费不含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。
(二)酬金制
1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务费为交纳费用的业主共同所有，由乙方代管，预收的物业服务费主要用于物业服务成本和乙方的酬金支出。
物业服务费支出包括以下部分：
(1)乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业区域内清洁卫生费用;
(4)物业区域内绿化养护费用;
(5)物业区域内秩序维护费用;
(6)乙方办公费用;
(7)乙方企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)。
2.乙方采取以下第种方式提取酬金：
(1)[每月][每季][每半年][每年]，按元的标准从预收的物业服务费中提取;
(2)[每月][每季][每半年][每年]，从预收的物业服务费中按%的比例提取。
3.物业服务费支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
4.乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[半年][年]向全体业主公布物业服务费的收支情况;同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务费年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，费用由[甲方承担][乙方承担][甲乙共同承担]。
(三)其他经营方式
----------------。
第八条业主按[月][季度][半年][年]交纳物业服务费，每次交费的具体时间为。
业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。
业主转让物业时未结清转让之前物业服务费用的，应与受让方书面约定交费责任。
第九条物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，其物业服务费由开发建设单位承担。
第十条乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
第十一条业主(物业使用人)在符合相关法律法规规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第十二条车辆停放收费包含车位(库)租金和泊车服务费，按以下方式和标准收取：
(一)车位租金标准
1.汽车
露天车位：元/个·月;
室内车位(库)：元/个·月;
2.摩托车：元/个·月;
3.电动车：元/个·月;
4.自行车：元/个·月。
车位使用人应按的标准向乙方交纳临时停放车位租金。
车位属于全体业主共有的，乙方按车位租金%的比例提取管理服务费，用于车位出租、租金收取及租金管理人工、税费等支出。管理服务费用在返还甲方前从收取的车位租金中扣除。
(二)泊车服务费：
车位(库)使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费，收入归乙方所有。
1.汽车
露天车位：元/个·月;
室内车位(库)：元/个·月;
2.摩托车：元/个·月;
3.电动车：元/个·月;
4.自行车：元/个·月。
第十三条物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担;业主自用的由业主承担;乙方使用的由乙方承担;公共水电费由据实分摊。
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十四条乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意，每半年向全体业主公布收益情况，接受甲方监督。
第十五条乙方经营物业共用部位、共用设施设备所得收入，在扣除经营收入总额%的经营成本、税费及管理费用后，其收益归业主所有，按以下第种方式使用：
(一)纳入住宅专项维修资金;
(二)按业主大会的决定使用。
第十六条本物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业区域住宅专项维修资金中列支。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展住宅专项维修资金申请使用工作。
第十七条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取[装修保证金]----------元、[装修垃圾清运费]元，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备、承重结构损坏及违反管理规约的，乙方应当在完工后90日内将装修保证金全额退还业主。
第十八条业主转让或出租其物业时，应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。
第四章权利与义务
第十九条甲方权利
(一)对本物业区域内的物业服务事项有知情权和监督权;
(二)审定和认可乙方制订的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划;
(三)监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行考核;
(四)监督委托乙方实施的住宅专项维修资金使用情况;
(五)监督乙方对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;
(六);
(七)法律、法规规定的其他权利。
第二十条甲方义务
(一)在乙方入驻日前，无偿提供符合使用要求的物业服务用房;
(二)向乙方移交下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
5.《业主名册》;
6.物业管理必需的其他资料。
(三)负责协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题，不因此影响乙方工作;
(四)配合乙方做好物业区域内的物业服务工作，不得干涉乙方依法、依本合同约定开展物业服务活动及企业内部管理活动;
(五)业主应按照本合同约定交纳物业服务费;对违反本合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主(物业使用人)，甲方应督促其交纳;
(六);
(七)法律、法规规定的其他义务。
第二十一条乙方权利
(一)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动;
(二)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主(物业使用人)收取物业服务费等相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题;
(三)对业主(物业使用人)违反本合同和《管理规约》的行为，采取劝阻、制止和向甲方、有关主管部门报告等方式，纠正业主(物业使用人)违约行为;
(四)可以选聘专业企业承担本物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业管理服务一并委托给第三方;
(五);
(六)法律、法规规定的其他权利。
第二十二条乙方义务
(一)根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务内容和标准提供物业服务;
(二)选聘专业企业承担物业区域内的专项服务项目时，应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示;
乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定;
乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担连带责任;
(三)妥善保管和正确使用物业档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密;
(四)及时向全体业主(物业使用人)通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，受理业主(物业使用人)的建议、意见和投诉，并定期公布相关信息接受业主(物业使用人)监督，不断提高物业服务质量和管理水平。接受甲方、业主和物业使用人的监督;
(五)业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知业主相关注意事项并与业主签订装饰装修管理服务协议;
(六)不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，确需临时占用、挖掘道路、场地的，经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可实施;
(七)本合同解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定，及时与甲方办理资金、资料、资产移交和项目退出手续，将所有工作人员、生产设施设备撤离本物业区域。乙方向甲方移交的资料包括但不限于：
1.乙方进场时接收的资料;
2.共有部位及共用设施设备的竣工图纸、保修及使用资料，共用设施设备维护保养及维修等技术资料;
3.共用设施设备的安装调试、验收、维护保养和维修的合同资料;
4.共有部位及共用设备设施经营收益合同资料;
5.物业面积清单及业主名册;
6.。
(八);
(九)法律、法规规定的其他义务。
第五章合同终止
第二十三条经双方协商一致，可解除本合同，并在90日内办理移交和撤场手续。
第二十四条退出和移交手续按以下程序办理：
(一)经协商，决定解除合同的，决定作出后3日内，应当将解除合同决定在物业区域内公告;
(二)经协商，决定解除合同的，决定作出后30日内，乙方应当做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商，签订退管协议;
(三)经协商，决定解除合同的，决定作出后90日内，甲方应当召开业主大会选聘新的物业服务企业，并重新签订《物业服务合同》。未选聘出新的物业服务企业的，甲方应当及时向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出托管申请或由业主大会决定是否对本物业进行自管。
第二十五条甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满60日前书面通知对方。
第二十六条合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方;乙方自接到续约通知7日内回复甲方。
双方同意续签合同的，应当在合同期限届满前日内签订新的《物业服务合同》。
第二十七条合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方;乙方自接到续约通知7日内回复甲方。
乙方不同意续签合同的，应当在合同期限届满前日内在物业区域内进行公告，并做好共用部位及设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商，签订退管协议。
第二十八条合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。
乙方同意继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
乙方不同意继续提供服务的，应提前两个月本在物业区域内公告并告知社区居委会，合同期满即自行终止。
第二十九条本合同终止后，甲、乙双方应当共同做好交接工作，包括物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行交接、物业共有部位及共用设施设备的运行查验、相关档案资料的移交等，甲、乙双方应当相互配合，共同做好物业服务的交接和善后工作。
第六章违约责任
第三十条乙方的服务质量达不到本合同第五条约定的标准，乙方应按标准向甲方、业主支付违约金。给甲方、业主造成损失的，应向甲方、业主赔偿损失。
乙方不履行本合同的约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。但业主(物业使用人)不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。
第三十一条甲方、业主(物业使用人)违反本合同的约定，致使乙方未完成本合同约定物业服务内容的、未达到物业服务标准的，乙方不承担违约责任;造成乙方损失的，甲方、业主(物业使用人)应给予乙方经济赔偿。
第三十二条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主(物业使用人)有权拒绝交纳擅自提高的部分费用;已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。
第三十三条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的,甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业区域，并应当按的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。
第三十四条业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经乙方书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额‰或的比例向乙方支付违约金。
业主(物业使用人)违反本合同的约定，实施妨害物业服务及侵权行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。
第三十五条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第三十六条本合同终止后乙方拖延、拒绝移交及撤场的，业主有权拒绝交纳合同终止后的物业服务费，甲方可向当地房产行政主管部门投诉，由当地街道办事处、乡镇人民政府组织移交。
第三十七条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：
(一)由于甲方、业主(物业使用人)的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的;
(二)因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵所致的一切损害，但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外;
(三)非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失的;
(四)乙方按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃、自然灾害等)的;
(五)因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主(物业使用人)，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等非乙方责任造成损失的;
(六)乙方向甲方或业主提出书面建议要求修缮、改造专有或共有部位、设施设备或纠正不良行为，而甲方或业主(物业使用人)未采纳(包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等)所致之损害;
(七)。
第七章其他事项
第三十八条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房产行政主管部门、行业协会、街道办事处、乡镇人民政府以及社区人民调解组织申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第种方式解决：
(一)向物业所在地仲裁委员会申请仲裁;
(二)向物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十九条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生燃气气泄露、设备设施故障、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，甲、乙双方可按有关规定处理。
第四十条本合同未尽事宜，甲、乙双方可以书面形式签订补充协议。本合同补充协议、附件均为合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条本合同一式五份，经甲、乙双方盖章后生效。甲、乙双方各执两份，由乙方报物业所在地房产行政主管部门存档一份。
附件：1.规划平面图
2.物业构成明细
3.物业共用部位明细
4.物业共用设施设备明细
5.物业服务标准及服务评价方式方法
6.项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
第3篇：物业建议意见范文
解决物业管理收费难问题的已有对策
众多学者提出的解决对策，除了加强物业公司自身建设之外，也有从国家层面提出完善物业管理法规，比如出台住宅法，制定合理的物业管理价格提高政府指导价;或者从纯理论角度辨析物业管理费与物业服务费;或者提出借鉴美国物业管理经验，物业收费主体应该是业主委员会等等，主要提出了以下对策:1)健全物业管理法律体系，出台《住宅法》。2)制定合理的物业管理价格。3)政府加大对物业行业的扶持力度。4)提高物业服务质量。5)物业公司实行规模化经营。6)通过新闻媒体打造良好舆论环境。7)加强宣传和教育，提高业主对物业管理的认知度。8)强化业主委员会督促业主交纳物业管理费的功能。9)借鉴美国经验，由业主委员会作为收费主体。10)加强物业接管验收，减少房屋质量问题。
专家学者提出的上述对策都具有一定的道理，但笔者认为，有些对策目前只有理论意义，难以实现，因而对物业公司来说实际帮助不大。比如，健全物业管理法律体系是个涉及面大，周期漫长的过程，远水解不了近火。纵观针对我国物业管理出台的相关法规，最高级别的是2003年并于2007年修订过的行政法规《物业管理条例》，物业管理收费的具体指导性文件是发改委与建设部于2003年联合的《物业服务收费管理办法》，各地多制定地方性管理办法进行收费管理。物业管理法规制度中一些条款规定比较笼统，操作性差。例如其中规定“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”但业主委员会作为一个群众性团体组织，是否起到督促作用难以衡定和控制。
比如建议制定合理的物业管理价格，目的是提高物业管理价格，增加物业公司利润，促进其生存和发展。但是由于大多物业公司整体服务水平不高，在目前较低的价格下，况且物业公司收费困难，提高价格，群众的不满更多，收费更难，更容易出现“质价不符”的矛盾。在当前的市场环境下，物业公司实现规模化经营，品牌化发展也非易事。在房地产行业快速扩张的当下，许多楼宇建设“多快好省”，房屋质量难以保证，楼歪歪、楼脆脆现象层出不穷，房屋质量投诉率居高不下，建设过程未能控制住的房屋质量问题，遗留给了提供后续服务的物业公司。而物业公司作为业主和开发商的联络人，一方面受到业主的迁怒，另一方面提出的要求往往被开发商漠视，真正是夹心饼干，两头难做，所以加强接管验收只是明确了维修的责任范围，并未能减少业主的埋怨。
保证公共服务质量是解决物业收费难题的根本
因此我们更应该立足于物业管理本质和实际，去考虑可行的办法，有效促进物业管理收费，从而保障物业公司的利益，促进企业发展，笔者认为，物业公司首要的是建立起良好的质量管理体系，保证提供的物业管理服务质量，不断提高业主满意度，才是解决物业管理收费难的根本。
1物业企业应当建立有效的质量管理体系当前业主对物业公司缺乏正面评价的一个重要原因是，业主对物业公司的工作情况并不清楚，所以经常抱怨物业公司就是扫扫地看大门的，而房屋及设备设施维护，治安管理等等工作业主并不清楚做得如何，甚至觉得没有做。因此，从质量管理的角度来看，物业公司需要向业主展示其提供的产品，即物业服务的内容和质量。尤其物业服务是一种业主先购买再消费的无形产品，产品质量如何，不能停留在服务开始之前的纸面合同上，业主需要实时了解到物业服务执行情况的各种信息。在质量管理领域，当前国际上用于提升各类组织质量与业绩、增强顾客满意的方法主要有三种:国家或区域质量奖评价准则、ISO9000标准、6SIGMA。但应用最为广泛的是ISO9000标准。ISO9000标准是世界上许多经济发达国家质量管理实践经验的科学总结，具有通用性和指导性，它可以促进组织质量管理体系的改进和完善，提高组织的管理水平。我国参照ISO9000标准了相应的国家标准，即GB/T19000系列标准，其中GB/T19001—2008《质量管理体系要求》对企业提出了基本的质量管理要求，其宗旨是通过持续地满足顾客需求，增强顾客满意，并强调从基础管理工作抓起，建立系统化的体系，对影响产品质量的过程进行规范与控制，这对尚不成熟、有待完善与规范的物业服务来说，无疑是最适宜的。
2做好物业公共服务是保证物业服务质量的核心质量管理体系帮助企业增进顾客满意，除了要求企业根据质量要求达到并保持其声称的产品质量，同时要求企业向顾客证实其有能力提供持续满足要求的产品。有些物业公司和学者认为物业公司应该提供多样化的服务尽量满足业主的个性需求来让业主满意，但别忘了，“物业管理的存在本源及核心价值———基于物业共有部分的准公共。”《物业管理条例》中对物业管理的定义是“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由此可知，物业管理最重要的公共应该是公共设备设施管理、公共区域环境维护、公共秩序的维护。
2010年度深圳市对物业管理进行的业主满意度调查显示，各项服务指标的满意度对比中，物业管理处于劣势的方面主要是价值感知、设备设施及品牌形象，并因此提出加大秩序安全服务的改进提高业主的安全感是物业服务亟需解决的问题，同时针对老龄物业设备设施的维护改造也是日后物业服务的重点工作。这也恰恰说明了，物业服务产品中，业主需求的核心是公共服务。因此，改变物业管理“质价不符”问题，物业公司应该把服务管理的本质和核心定位于公共服务，这三项服务是物业公司的基础和核心工作，做好这些工作才能理直气壮要求业主交纳物业管理费。
提高物业收费效率对策
GB/T19000质量管理体系标准中提出了八项质量管理原则，包括:①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。这些原则包含了质量管理的全部精华，构成了质量管理知识体系的理论基础。有些企业和组织只是把质量管理当作一些技术或者方法，源于未真正理解质量管理。本文从理解和贯彻质量管理原则的角度，对提高物业收费效率的工作方法提出几点建议。#p#分页标题#e#
1为业主考虑，设置合理的收费周期《物业服务收费管理办法》并未对物业服务费预收的期限做出具体规定，一般地方具体收费办法往往规定，物业管理费预收期限不得超过一年或者半年，物业公司因而往往按照最长期限收费。物业管理费一般采用预收性质，业主往往抱怨被迫预交一年的物业费，一方面先付费后服务的形式使业主心存疑虑，第二认为一次缴纳一年服务费用较多，因而更容易导致拖欠物业管理费。质量管理体系要求中“以顾客为关注焦点”原则要求“组织应当理解顾客当前和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。”物业公司或许觉得物业服务收费需要花费大量人力和时间，或许从自身经营资金需求角度考虑，要求一收一年或者半年，殊不知，为业主考虑，设置合理的收费周期，得到业主的理解和配合，往往能事半功倍。当前水电燃气等能源部门，包括电信网络等服务公司，各项供应或服务收费或者以一个月或者两个月为周期进行抄录通知和交费，或者提供多种交费套餐供顾客选择，物业公司完全可以效仿。比如有的物业公司采取两个月为一周期的收费方式，将每次收费的计算和单据打印的时间设置在每两个月的中间。这样业主可以对上个月的物业服务及费用了解和评价之后，再预交下月的费用，业主的心理接受度高，收费工作就能比较顺利。对于物业公司来说，能及时收回各项费用，节省人力成本和收费时间，也便于物业公司及时对欠费用户进行相应的跟踪和催费。
2找准物业交费的关键环节和人物物业收费一般流程是:上门发送物业缴费通知单→电话/上门回访何时缴费→发送物业催缴通知单→收费人员与业主面谈→再次发送物业催缴通知单→僵持，发送律师函。这种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题。住宅小区可能物业人员上门遇到业主不在家，或者只有老人小孩在家，说等户主去交;写字楼催缴物业费常常遇到“物业费，要等领导签批。”或者“会给领导看的，你等等吧!”诸如此类的推诿拖延。这样的回答既没有明确的缴费时间也没有拒绝缴费的意思。这种无限期的答案，势必会使物业服务中心的日常管理重心趋向催缴物业服务费，同时让物业使用人感觉物业服务公司像讨债团伙，进而有抵触的心理。《质量管理体系要求》中“过程方法”原则要求企业将活动和相关资源作为过程进行管理，可以更高效地得到期望的结果。因此，将物业收费活动作为一个过程进行分析，沿着一条使顾客满意的主线，分析收费过程中涉及到的部门和人员，找对关键环节和人物，有利于顺利完成物业管理收费。比如，对于住宅小区，在小区中各幢楼宇设立相对固定的物业管理人员，既负责其管辖区域的安全巡视和日常检查，熟悉该楼宇的具体情况，同时又作为该楼专门的物管联络员，业主有任何问题和意见都可直接联系他，有效加强沟通能为未来的物业收费奠定良好基础。同时，物业公司也可以联合居委会推选出各楼的业主代表作为楼长，得到楼长的理解和支持能大大提高工作效率。同时，小区物业管理收费应该多利用节假日或夜间上门，才能找对人。对于写字楼业主或租户等企业用户，物业收费的成功率还受企业自身财务程序和制度的影响。因此，更要摸清企业财务流程各环节及其负责人，在适宜的时间做适宜的事情。物业公司应找对各物业使用公司与物业的接洽人，与之进行有效沟通，建立诚信友好关系，为开展物业管理活动打好基础。同时，应熟悉各公司主要报账流程并制定适合各公司的收费办法，进而缩短物业催费时间，减少物业催缴精力，物业服务企业就可以获更多的时间去做真正的服务。
3定期回访业主，了解物业服务质量近年来物业管理投诉率逐年上升，一方面业主觉得物业公司不作为，另一方面物业公司觉得难做，不被业主理解。业主拖欠或者拒交物业管理费的一个重要方面是对物业管理不满意，觉得物业管理没有维护业主利益或者觉得质价不符，这根源或许在于物业服务质量不良，也可能只是一些小误会或者是沟通的不畅。《质量管理体系要求》中对“顾客满意”的定义是“顾客对其要求已被满足程度的感受”。顾客满意的程度基于顾客对企业提供的产品的要求和期望，不是企业自己推测、估计的。没有顾客抱怨、投诉并不意味着顾客满意;顾客不发表意见或表示无所谓也不表明顾客满意。顾客满意作为对企业质量管理体系业绩的一种测量，企业应监视顾客关于企业是否满足其要求的感受的相关信息，并确定获取和利用这种信息的方法，顾客满意度调查、用户意见调查、顾客的赞扬或投诉等，都是获取顾客满意信息的渠道和方法。因此物业公司应该让业主看得到，物业公司是站在大众的立场考虑大众利益的，物业也是有所作为的。建议物业公司定期对业主或者租户进行回访，了解物业使用人的目前及潜在的需求，在科学合理不违背公共利益的条件下使之实现。与此同时传达物业管理的思想以及做物业服务的难处获得业主的理解和支持。对于确实存在的物业服务质量欠缺的反映，物业管理人员应进行详细记录，是设施设备老出故障还是保洁质量差或者员工服务态度不好等，承诺限期调查整改和反馈，无论事情大小或轻重，快速解决，才能获得业主的肯定。定期回访业主，及时获知业主对物业服务的满意信息，应该作为物业公司的常规工作，主动化解矛盾可以起到大事化小小事化了的功效，增进物业公司与业主的友善关系，为顺利收取物业管理费奠定基础。
4营造良好的物业舆论，促进物业管理工作开展《质量管理体系要求》中“持续改进”原则强调，即使组织的产品质量不存在问题，组织也应当建立持续改进的机制，因为组织的活动和组织的所处的环境是动态的，变动的因素既有顾客需求的变化，也包括同业竞争和技术进步，因此要求企业应建立开放式的信息收集、沟通系统，应该尽最大努力不断产生有益变化，促使组织整体业绩的持续改进。在物业管理收费中，出现不少“搭便车”现象，即有的业主不交物业管理费又享用了物业服务。这部分人或因贪图小利，或因物业纠纷等，然而又有部分人在交物业费时“左顾右盼”，生怕自己交吃亏，便养成了“观望从众”的习惯。还有一些对物业服务的工作、服务质量提出质疑的业主，就像企业活动中的“非正式组织”，他们以情感为主导的自发的抵制物业服务企业。物业管理是一种大众服务，大众的理解和支持非常重要，因此物业公司应重视宣传沟通，积极为自己创造良好的舆论促进物业管理工作的开展。对于物业服务对象中存在的类似的非正式群体，我们要时刻的关注，切莫激化处理，要友好地加以引导，参与该物业群体，共同营造良好的物业舆论，物业公司可以从以下方面着手:1)经常关注网络动态，搜寻有关本物业的信息，发现不良舆论立即追溯根源，提升物业应对干扰能力，有助于物业公司赢得良好的口碑。2)参与“非正式群体”，建立友好关系，有助于物业营造良好的社交环境，融合不协调因素并提升物业的影响力。3)组织区域社区活动，评选优质客户，有助于激发物业使用人参与物业管理的积极性，为争做文明有素质的物业使用人积极配合物业管理。4)免费发送物业服务企业自编杂志，有助于物业服务企业管理的不断完善，提升物业公司公众形象，宣传物业管理的理念，让更多的人关注物业的发展，了解物业的本质，从而营造良好的物业舆论。#p#分页标题#e#
第4篇：物业建议意见范文
各位领导及同志们：上午好！
上半年，xx物业公司在公司的领导下，以“科学发展观”重要思想为指导，学习贯彻公司 “业务聚焦，管理改进”、“聚沙成塔、扭亏为盈”等重要举措，动员员工认真思考企业发展战略，紧跟公司资产盘活、构建和谐等管理目标，收到了比较好的效果。
一、上半年主要工作完成情况
上半年，各管理小区、农贸市场、门面，坚持落实经营管理责任制，做到绩效考核逐级落实，推动了各个层面的目标管理，有效控制了成本支出，保证了经营指标的完成。
2、因地制宜，开辟经营新市场，顺利实现了响石岭农贸市场的搬迁。由于公司拟对响石岭农贸市场房产的盘活变买，造成了响石岭农贸市场无经营场地的问题。为此，我们积极开阔思路，千方百计盘活了公司就近的一处空闲地；在搬迁过程中遇到了竞争对手骚扰、社会主管部门干预等等困难，通过大家马不停蹄的奔走与据理力争，终于赢得了主管部门和客户的理解，仅仅用了不到半个月的时间办理了一切搬迁及开业手续，保证了新农贸市场的正常开业，赢得了好的经济和社会效益。
3、积极配合公司的资产盘活，按期实现了电大楼的拆迁。随着二十三冶和公司对物业小区的开发，旧房拆迁工作历史地落到了我们肩上。上半年在拆迁电大楼的过程中遇到了许多政策与现实问题，为了使拆迁户了解旧房拆迁政策，我们挨家挨户上门宣传、解释，赢得了大部分住户的理解与支持；对于少数住户的特殊情况，我们积极向上级反映，在不违背原则的基础上解决了他们的搬迁问题。
4、按期实现了学堂冲嘉盛雅苑住宅小区的接管。该小区为3幢楼房，涉及业主237户，采取了封闭式管理，为提升物业管理服务树立了一个典范。
5、积极配合公司的资产盘活，作好了涉及近70个4000余平方米门面拍卖的相关准备工作。
二、存在的主要问题
2、员工结构失衡。在册员工年龄、专业、知识结构严重失调，发展后劲不足；物业队伍不能够按市场规则运作，尤其是具有物业管理专业知识的人才匮乏，管理升级艰难。
三、下一步工作安排意见
2、强化业务流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系统，按照公司要求，组织有关部门进行重点跟进，并派相关人员参加培训；确实提高业务运营效率和数据集合的准确性、可靠性。
3、调整现有工资结构。随着物业管理规模的扩大，物业公司将组织有关人员进行薪酬调研分析，进一步完善绩效考核与薪酬挂钩的办法，突出薪酬与绩效对等的原则，充分调动员工的积极性。
4、全面推进管理创新工作。下一步，各物业管理部门，要以创新管理为主题，以“为物业公司献技献策”活动为载体，在内部营造良好的创新氛围。各部门要针对自身现状和问题，提出解决方案，将创新思路和方法切实落实到完善管理机制，扩大经营、节约资源、提升品质、增加盈利上。尤其是学堂冲一村和二村两个物业管理区域，要在如何提高收费率问题上下工夫。
5、公司门面拍卖后，物业公司生存发展的应对措施。
一是广开门路，积极争取公司的扶持，寻求适合物业公司发展的新业务。建议在与公司经营方针不发生冲突的情况下，公司将一定的内部物资贸易业务归并到物业公司来经营，以此来维持或提高员工的工资待遇。
二是加强员工的开发与培训，逐步吸收与培养适应物业公司生存与发展的管理人才，不断提升物业管理品质。
三是实施精简高效策略。计划用三年的时间，通过自然减员、公司内部分流及优化配置，使在册员工的编制控制在20～30名以内。
四是在三年过渡时期内，公司对物业公司予以补贴，确保和谐与稳定。
五是做好宣传，加强业主自治。与房管局、街道办、居委会等政府部门合作广泛宣传物业管理服务内容、权利与义务等，增强广大业主物业管理知识、参与小区管理的意识、物业交费的意识等；强化业主自治管理，力争减负。
六是在增强员工工作责任心的基础上，赢得业主的理解与支持，并通过业主委员会，重新定位调整物业服务标准及收费标准。
四、结束语
当前，公司的管理涵盖了物业管理。我们认为，公司的全面发展不仅仅是建安生产经营的发展，而应包括非建安产业的物业经营管理的发展。物业管理是公司房地产开发与管理的延伸产业，物业公司不仅承担了公司稳定和后方服务的职能，而且还将是公司资产盘活增效中一个不可或缺的重要工作，物业公司的发展应成为公司发展的一个客观因素。
第5篇：物业建议意见范文
一、企业职工基本养老保险业务交接事项
1.从*年9月1日起，各类参保单位和参保人员的缴费基数和缴费比例按市区统一规定执行。
2.从*年1月1日起，各类参保单位和参保人员补缴养老保险费须符合国家、省、市规定的情形和条件，补缴费用结算办法按市区统一规定执行。符合锡政办发[*]151号文第18条规定，在*年底前办理补缴的，仍按两区原规定执行。
3.从*年9月1日起，原农村社会养老保险参保人员转入企业职工基本养老保险的，转接办法按市区统一规定执行。补缴企业职工基本养老保险费时，*年8月31日前的年限所对应的缴费基数，按两区原规定标准执行；*年9月1日后的年限所对应的缴费基数，按市区规定标准执行。
4.从*年9月1日起，参保人员在市区统筹范围内流动时，不需再转移养老保险关系。
5.原两区参保人员在*年8月31日前退休的，由两区劳动保障局负责审批；在*年9月1日后退休的，由市劳动保障局负责审批。本意见下发后到社保信息系统并轨前，退休审批事项由市劳动保障部门会同两区劳动保障局每月定期到两区社保办事处办理。
6.从*年9月1日起，我局《关于调整和简化企业职工退休审批程序的通知》（锡劳社险[*]27号）第二条对参保人员退休手续申办单位的规定，适用于锡山区、惠山区，即：按参保人员类别（企业职工、个体工商户及其从业人员、农民合同制职工、自由职业者、失业人员等），分别由用人单位、街道（乡镇）劳动保障所或档案机构负责为其申办退休手续。
7.*年9月1日后，原两区企业离休干部和符合劳人险[1983]3号文规定的建国前参加革命工作退休老工人护理依赖程度等级鉴定和护理费审批，由市劳动保障局负责。
8.从*年9月1日起，原两区参保人员退休条件按市区统一规定执行。
9.两区*年8月31日前退休的人员，因对本人基本养老保险待遇有异议，在*年9月1日后提出复核申请的，由本人提交书面申请，经原单位（已移交社区管理的，由街道或镇劳动保障所）、区劳动保障局审核后，报市劳动保障局审批。确应更正待遇的，养老金按规定的计发办法及历年调整办法重新计算，并予以补发，其中计算至*年8月止每月应发放的养老金与更正前同期月养老金的差额，从*年9月起补发。
10.两区劳动保障部门应对各项养老保险待遇支付数据按照市区统一格式进行梳理。符合国家、省、市关于统筹支付规定的及已列入统筹基金支付的保养人员待遇，按原标准仍由养老保险统筹基金支付；不符合国家、省、市关于统筹支付规定的，从*年9月1日起，不再纳入养老保险统筹基金支付，由两区负责妥善处理。
11.从*年9月1日起，原两区参保人员缴费年限核定应严格按照国家和省有关规定执行，不符合国家和省规定的（如：培训生和培训学员培训期间工龄、副职村干部工龄等），不得计算为连续工龄（缴费年限）。*年8月31日前已由两区劳动保障行政部门核定的，由其负责在*年12月底前，按以上要求和市区缴费年限数据采集的统一格式，完成缴费年限数据采集工作。尚未核定的，自*年9月1日起，经两区劳动保障部门初审，报市劳动保障局核定，具体办理时间在社保信息系统并轨后另行通知。本意见下发后至社保信息系统并轨前退休的人员，在办理退休时审核及采集其缴费年限数据。
12.原两区参保企业特殊工种目录和参保人员从事特殊工种的年限，从*年1月1日起按市区统一规定参加年审；参保人员*年12月31日前从事特殊工种的年限，由市劳动保障局另行组织审定。
13.原两区参保人员和退休人员供养直系亲属认定，暂仍按两区原办法操作，即：在参保人员死亡时符合供养直系亲属条件的，可列为供属；在退休人员死亡时符合供养直系亲属条件、且在其退休时也符合供养直系亲属条件的，可列为供属。今后逐步按市区统一办法执行，具体方案由市社会保险基金管理中心提出，报市劳动保障行政部门同意后实施。
14.从*年春节起，两区保养人员纳入市区保养人员春节补助范围。
15.原两区离退休人员基本养老金、离休金、供养直系亲属定期救济费的社会化发放办法不变。
16.国企改革中一次性缴纳社会保险费人员情况、已列入统筹基金支付待遇的保养人员情况、参保人员缴费年限审核情况，业务交接时由两区劳动保障部门单独造册移交。
二、事业单位养老统筹业务交接事项
17.参保单位和参保人员的缴费基数和缴费比例在*年底前过渡到市区统一标准，过渡办法另行制定。
18.从*年9月1日起，新参加事业单位养老统筹的单位，应按照我局《关于事业单位养老保险有关问题的处理意见》（锡劳社险[2002]66号）规定，经市劳动保障局、市财政局、市人事局进行参保资格审核后，才能办理参保手续。
19.从*年9月1日起，参保人员退休审批及养老统筹相关待遇审核由市人事局负责；列入统筹基金支付的待遇，经市劳动保障部门核定后，在统筹基金中支付。
20.从*年9月1日起，由企业流动进入事业单位的人员（因工作需要经主管部门任命担任科级及其以上职务的除外），退休时养老待遇按我局《关于转发职工在机关事业单位与企业之间流动时社会保险关系处理意见的通知》（锡劳社险[*]2号）规定执行，即：按事业单位统筹办法实际缴费年限不满5年的，退休后由统筹基金支付按企业办法计发的养老金，按事业办法与按企业办法计发的养老金差额由单位支付。
21.两区劳动保障部门应对各项养老保险待遇支付数据按照市区统一格式进行梳理。符合国家、省、市关于统筹支付规定的，按原标准仍由统筹基金支付；不符合国家、省、市关于统筹支付规定的，从*年9月1日起，不再纳入统筹基金支付，由两区负责妥善处理。
22.截止*年8月31日，在两区人才中心实行人事、参加事业养老统筹的人员，在业务交接时由两区劳动保障部门单独造册移交。从*年起，按市区统一规定进行参保资格年审并按规定处理其养老保险关系。
23.原两区离退休人员离退休费、供养直系亲属定期救济费的发放，仍实行差额结算办法。
24.*年8月31日前已完成转制改革的转制事业单位情况，在业务交接时由两区劳动保障部门单独造册移交。
三、被征地农民基本生活保障业务交接事项
25.两区在*年8月31日前经批准的征地事项，其被征地农民纳入社会保险的安置工作由两区劳动保障局负责办理。本意见下发后尚未办结的，市劳动保障部门参与做好衔接工作。
26.两区*年9月1日后新批准的征地事项，其被征地农民纳入社会保险的，安置工作由市劳动保障部门负责办理。
27.两区被征地农民在*年8月31日前已纳入社会保险、但安置费用尚未缴付到位的，由两区劳动保障局汇总人员及费用缴付明细情况，经市劳动保障局和市财政局确认后，单独办理移交手续。
四、其它
28.国家和省*年9月1日后出台的养老保险政策向前追溯待遇执行期的，由市劳动保障局负责组织实施。
29.*年9月1日起，两区不再出台新的养老保险政策，涉及遗留问题的处理，报经市劳动保障局同意后方可实施。
30.并轨后，在市区重复参保或重复享受养老保险待遇的人员，由市社会保险基金管理中心按照国家制度规定的原则，归并为一份处理其养老保险关系和待遇。具体由市社会保险基金管理中心根据梳理情况提出实施意见，报市劳动保障行政部门同意后执行。
31.本意见未尽事项，由市劳动保障局会两区劳动保障局商定后实施。
第6篇：物业建议意见范文
关键词：合作建房 以物易物 土地使用权 营业税
住房商品化后，合作建房方式在我国也应运而生。所谓合作建房，是指一方提供土地使用权，一方提供资金，共同开发房地产的模式。与此相应，规范合作建房的税收文件也相继出台，涉及营业税、土地增值税、契税诸多方面。关于合作建房的营业税，到目前为止最重要的文件是国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（以下简称[1995]156号文件），该文在第十七条，将合作建房归纳为“以物易物”和“建立合营企业两种形式”，详细规定了不同情形营业税的征收方法。本文仅研究“以物易物”合作建房的营业税政策。笔者认为，随着房地产立法的不断完善，[1995]156号文件所例举的“以物易物”合作建房情形已越来越不可能存在了，应从全新的角度去理解该税收政策。
一、“以物易物”合作建房实践中难以操作，通说的“以物易物”合作在程序上表现为资金借贷
[1995]156号文件将“以物易物”分为两种情形，第一种情形是土地使用权和房屋所有权相互交换，第二种情形是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换的情形
假设甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方建立契约合作建房，约定房屋建成后按比例分配。[1995]156号文件认为，在合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税。
上述情形的存在须满足一个基本前提，就是在开发完成后，出地方和出资方能够分别取得按合建合同约定份额分得房屋的初始产权。但依目前的实际情况，乙方根本不可能获得房屋的初始产权。因为，无论是开发商品房，还是自建房，其一切报批手续，都必须以拥有土地使用权的一方为申请人。包括建设用地许可证，建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书的申请。相应地，商品房建成后的初始产权登记当然属于申请人，即提供土地使用权的甲方，不可能属于提供资金的乙方。笔者为此分别走访了当地的国土资源和房屋管理局，规划局及建设局，也证实了上述情况。既然整个报批过程中没有乙方参与，建成的房屋初始确权又归甲方所有，那么，出资方相约分得的房屋只能通过再过户手续处理。所以，根本不会出现[1995]156号文件所说的“甲乙双方都取得了部分房屋的所有权的情形”。乙方的房产，必须通过甲乙双方的再过户手续取得，此种情形也产生营业税纳税义务，不过是作为普通的房屋销售行为计征的营业税，已经不属于[1995]156号文件列举的情形了。上述行为从实质看，由于报批过程中无乙方参与，仅表现为甲方为开发主体，乙方向甲方提供资金的行为。所以，甲方出地，乙方出资的合作建房行为，不可能产生[1995]156号文件所称的营业税纳税义务。
根据国税局自身的文件，亦能证明上述事实。国税函[2005]第1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（以下简称[2005]第1003号文件）指出，一方提供土地使用权，一方提供所需资金，以出地方名义合作开发房地产项目的行为，土地使用权人和房屋所有权人均为出地方，未发生国税函发[1995]156号文件中的合作建房，不适用其中第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的情形
[1995]156号文件规定，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按"销售不动产"税目征营业税。
乙方是否发生了销售不动产的行为？上述文字对哪一方是建设方并未提及。如前所述，目前无论是自建房，还是开发商品房，必须以拥有土地使用权一方的名义申请立项及报建系列手续，即使是乙方租赁了土地并投资，亦不能以乙方为建设方。以甲方名义开发，建成的建筑物当然登记在甲方名下。由此，该种情形便演绎成甲方建设，乙方向甲方提供资金的建房行为，房屋建成后，乙方不能获得房屋的初始产权。该前提下，即使甲乙双方之间已建立了租赁契约，约定租赁期满乙方将土地使用权连同建筑物归还甲方，也不能按 [1995]156号文件对乙方按销售不动产征收营业税。因为根据前述 [2005]第1003号文件，“土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，不应征收销售不动产的营业税”。
二、“合建审批”不能产生“房地互换”的效果
既然只有土地使用权人才能申请报建系列手续，又不以建立合营企业的形式合作，合作建房便只剩一条途径：更改土地使用权权属人，使合作双方共同拥有土地使用权，从而以合建双方的名义共同办理合建审批手续。实践中，这种情形是存在的。但问题的关键是房屋建成后初始产权的归属，建成的房屋是由合作双方共同所有，还是可以分别确认到合作各方的名下，实现对房屋产权的各自所有。对此，相关的法律法规没有明确规定，实践中也操作不一。但不外两种情况，一是房屋初始确权便实现了各自拥有，甲乙双方都按合作合同的约定初始确权各自的房产。既是初始确权就属于甲乙各方了，便不可能存在[1995]156号文件所称的双方以各自的土地使用权和房屋产权互换的情形。因为房屋一旦建成，其产权便是房地合一的复合所有权，房屋所有权人不可能仅拥有土地使用权而没有地上建筑物的所有权，更不可能仅拥有地上建筑物的所有权而没有土地使用权。另一种情况是初始确权仍然是共同所有。既然是共同所有，便谈不上互换，合建双方若不销售房产，是没有营业税的纳税义务的。若销售房产，应视作房屋的普通销售缴纳营业税，而非[1995]156号文件所指的营业税。
可见，即使合建双方共同办理合建手续，其建成的房屋无论以何种所有权形式存在，都不可能构成[1995] 156号文件中缴纳营业税的情形。值得强调的是，该种操作方法下，因为办理合建审批的前提是土地使用权的权属变更，所以，由该权属变更产生的营业税、土地增值税等相关税费的纳税义务是不可避免的。
三、“以物易物”合作建房难以操作的原因
任何一个税收文件的出台，总是针对一些既存事实，有的放矢的。之所以出现上述结果，主要有两个原因。一是房地产的登记生效制度，二是房地产立法较税收文件的相对滞后。
我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。 土地使用权和房屋所有权都属于不动产物权，其权属变更必须通过登记机关的变更登记才能生效。反过来说，只要经过权属的变更登记，不论变更登记的双方实际上是否真正进行了买卖，都视作权属转移，承担相应的纳税义务，除非有个别免税的情形。所以，对于房屋及土地使用权的过户，要计征销售不动产的营业税。所以，由不动产权属变更产生的税收，是遵循形式重于实质原则的，这是由不动产物权的登记生效制度决定的。有了上述原则，就不难理解[2005]第1003号文件中所做的土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生转让无形资产的行为，不适用[1995] 156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定了。
[1995]156号文件于1995年，之后，规范房地产运营的法律法规才相继出台。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然是1994年，但在2007也经过了重要的修正。该法第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条也规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交相应的许可证件及证明文件。其中，许可证件就是以拥有土地使用权方为申请人的建设用地许可证，建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书及证明文件。从上述两条规定可看出，房屋产权以土地使用权为基础，没有土地使用权，房屋产权无从谈起。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。又一次充分表明了“房地一体”的原则。
不难发现，上述法律法规大部分在 [1995]156号文件之后。上世纪九十年代，我国房地产市场尚处于初级阶段，发育很不成熟，相关的法律法规不甚完善，各职能机构审批管理也不尽规范，[1995]156号文件所述情形是存在的。但截至目前，经过二十年的发展，房地产市场的运作程序渐趋完善， 该文件所述情形已经越来越不可能存在了。税务机关也应该与时俱进，对合作建房的税收政策进行新的修改和调整。
参考文献：
[1]《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》，国税函发[1995]156号
[2]《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》，国税函[2005]第1003号
[3]《中华人民共和国物权法》，2007年
[4]《中华人民共和国城市房地产管理法》 1994年，2007年修正
第7篇：物业建议意见范文
关键词:设计管理；规划和设计；物业定位
Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposal, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc..
Key words: design management; planning and design; property location
中图分类号：F293.33
1、探讨的主要内容
1.1、项目前期工作重点
a项目的设计管理;b项目规划和设计;c项目物业定位。
1.2、项目前期工作重点
项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业（住宅等）定位是项目前期工作的重点。
1.2.1、设计管理
依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。
(1)要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。
(2)其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。
(3)应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。
1.2.2、项目规划和设计
没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。
(1)主要物业建筑群体组合
就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各部分相互之间的关系。共有三个原则：
a功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。
b经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。
c美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。
在项目社区规划中，需要充分认识到居住行为从本质上讲是人的行为方式，人作为居住行为的执行者，是居住环境的主体。因此，对居住生活方式的深层考量，必须以人（需求客户）的生理、心理、行为、情感等方面内在需求为依据研究居住环境，强调以人为本，创造人与建筑环境和谐共生。
(2)主要路网设计
根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。
路网设计主张强调道路的分级设置，目的是使车辆各行其道，避免组团内部和空间不必要的车流穿行。居住区道路的设计，过于强调通畅的道路线型并不可取。组团间及宅间道路也应注意与建筑之间的距离，创造条件让建筑周围形成归属感强的院落空间，同时有利绿化与设施的安排。实现人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室外活动的乐趣。
另外居民私家车的增多，也使得停车位不足的矛盾尤为突出。目前很多城市要求新建住宅小区停车位按1：0.8进行配置。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也能较好解决区内私家车不断增加与停车后方便到达单元门口的问题，可以适当加宽小区道路宽度，一侧停车，提高道路空间的使用率，并拥有人性化的居住生活环境。例如，可设计7米左右的主干道。另外，在规划中充分利用地下空间，做到地上和地下停车相结合。停车场使用遮挡、柔化与藏匿的方法设计。
(3)公共空间规划
主要包括基地内的场地、绿地、设施及小品等。这是室外空间进一步的功能划分。基地内的场地应包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空地。公共性的场地主要供社区居民休憩，组织大型的文体活动或作交通枢纽。空间不应太大，并有标志性，应有与设计功能相关的设施。道路两侧的派生地常规为建筑物山墙或建筑物之间的空地，可布置绿地和停车场，也可作为活动场地。场地铺装应尽量能为客户的行走、停住、观赏等活动提供条件，并应用不同的铺装材质与形式加以引导、规范。同时，注意完整的铺装场地应对环境和建筑有烘托作用。
(4)绿地
绿地主要有两大功能，一是观赏，满足客户对自然美景的追求；一是调节生态及气候环境，并供人休憩娱乐。植物的选择应强调以适应本地生长条件的品种优先，同时易于管理，品种要合理搭配，乔木、灌木、草坪应有科学合理的种植比例，以乔、灌木为主并发展空间绿化。
2、改革用人机制提高队伍管理水平。
新世纪物业管理市场竞争的焦点主要集中在对高水平、高素质专业人才的竞争上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权，物业管理企业要加强人才的培养和引进，并采取多种形式、多种渠道加快培养物业管理人才。今后，“投资于人”应成为城建系统物业管理企业一个重要的战略取向。在知识经济时代，人是知识经济的直接制造者，物管企业必须加大人才资源开发，加大知识型、创新型人才的培养与使用。加以借鉴国外实行多时的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其从业人员的评定方法，改革用人制度。通过素质教育、岗位培训和技术考核等形式来提高从业人员的专业水平和服务意识。通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。
3、加大盘活与经营力度。
首先，对政府直接控制与管理的物业，一方面可以由相关部门出台专门的政策，通过公开拍卖或其它方式加以出售，并为买主办理产权登记；另一种办法就是成立专门的物业经营公司经营，或委托某一社会企业经营，由其向市场招租并进行相应的管理，政府从租金收入中提取一定比例作为管理企业的管理费。这样，可以让沉淀下来的这部分物业发挥它的作用，既造福于民，政府也可以减轻负担。
第8篇：物业建议意见范文
一、总体目标任务
以科学发展观为指针，以增强农业公共服务能力为目标，在深化新型农技推广体系和动物防疫规范化乡镇建设的基础上，按照政府主导、社会参与、整合资源的思路，进一步完善责任农技推广体系、强化动植物防控体系、建立农产品质量安全监管体系，明确和落实农技推广、动植物疫病防控、农产品质量监管队伍和保障措施，建立健全责任和绩效评价制度，构建农业“三位一体”公共服务体系，建成镇农业公共服务中心、11个行政村的农业公共服务站、充分发挥社会化农业服务作用，为我镇现代农业发展提供有力支撑。
二、实施内容
（一）建立“三位一体”的农业公共服务机构
1、建立镇农业公共服务中心
镇农业公共服务中心性质为全额拨款公益性事业单位，人员编制是在现有镇在编在岗农技人员中整合而成。目前共有农业工作人员4人，其中专业技术人员2人。进一步明确农技推广、植保植检、畜牧兽医监管和动物检疫防疫人员，同时配备1名农产品质量安全监督员。
2、设立村级农业公共服务站和农业企业服务点
村农业公共服务站设站长1名，并配备村级农技推广员、动植物疫情测报员、农产品质量安全员。根据村的规模和农业生产实际，村服务站人员可控制在2-3人。服务站站长原则上由村两委会负责农业的领导担任，农技员、测报员、安全员可在农民专业合作社及文书、大学生村官中选配，规模较小的行政村可以1人兼二职。
对具有一定规模的农业企业，也要设立相应的农业服务点，配备农产品质量安全员。
要充分发挥专业示范户、农民专业合作社、农业企业等农业主体的技术优势和示范带动作用，促进农业公共服务进村入户。
（二）明确农业公共服务的具体职能
1、农技推广职能：主要包括新技术、新机具的引进、试验、示范和推广，农民技术培训，农业公共服务信息等。
2、动植物疫病防控职能：主要包括动物免疫、疫情报送、防疫智能化信息录入、疫情处置，植物病虫害及灾情监测、预防、防治和处置，检疫性病虫害普查、信息提供、疫情预防、疫情扑灭等。
3、农产品质量监管职能：主要包括农产品质量安全监测、农业投入品使用监管、农业标准化生产技术推广应用、生产档案记载指导、农产品质量安全知识宣传培训等。
（三）落实农业公共服务机构工作职责
1、镇农业公共服务中心工作职责
（1）负责本镇内的农技推广、动植物检疫防疫、农产品质量监管工作。
（2）指导村级农业公共服务站开展工作。
（3）制定镇农业发展规划。
（4）制定农林牧渔培训计划。
（5）签订工作责任书，履行责任农技员的“班主任”、“任课老师”职责。
（6）完成各项农业生产任务。
（7）为镇党委、政府做好农业发展、农业服务的参谋。
本镇农业公共服务中心具体工作内容有农技、农机、畜牧、林特、水产、农产品质量监管、农业统计、农企管理、农民信箱、农业保险等10项，服务中心每位工作人员要主管一项，兼管1-2项，做到每项工作有人管。为有利于开展工作，全镇划分为3个工作区域，落实3名责任农技员，主管一条重点线，分管一个工作片，对各片的线条农业工作实行综合管理，当好各片业务指导的“任课老师”和包村服务，同时要做好10个以上重点户、1家以上农民专业合作社的“班主任”工作。
2、村农业公共服务站工作职责
村农业服务站要协助镇责任农技员和各区域工作片的“班主任”，做好本村范围内农技指导、动植物防疫工作，对本村农产品的生产进行监督和管理，引导农户开展农业标准化生产。
3、农业企业服务点工作职责
农业企业服务点要承担对周边农户的农技服务工作，建立本企业农产品质量监管机制，落实1名农产品质量安全员，规模较大的农业龙头企业必须设立农产品质量安全科。加强本企业农产品产地准出管理，配合农业行政主管部门做好农产品质量抽检工作。
（四）建立考核制度
我镇已完成了新型农技推广体系建设和动物防疫规范化乡镇建设，并已形成了一套较合理的考核机制。农业公共服务机构是在责任农技员制度上的完善，因此在考核内容上要突出“农技推广、动植物疫病防控、农产品质量安全监管”这三项主业，并适当考虑区域工作片的“班主任”和“任课老师”工作业绩，对村级农业服务站要充分体现“政府买服务”政策的作用。
（五）提高人员素质
要加强知识更新，抓好培训工作。对镇服务中心农技人员，以参加县级以上培训为主。对村服务站和龙头企业服务点人员，根据农时和上级统一部署，及时举办各类培训班，不断提高技术水平和服务水平。
（六）完善工作条件，提高公共服务能力
落实办公地点。服务中心落实在现镇畜牧兽医站办公处，建筑面积200平方米，办公设施完备。同时，服务中心充分利用镇成校教学设备和场地，作为镇农业公共服务中心的培训基地。服务中心实验室通过现有资源整合，增添一些农药速测、土壤检测、普通台式天平等必需仪器设备，开展普通的检测工作。要进一步加强农业示范基地和科技示范户建设，以创建省、市、县现代农业示范园为动力，增加投入，加强服务，提高农业科技示范园和示范户建设水平。
三、实施工作安排
完成时间：2010年12月10日
第一阶段：准备阶段（11月20日前）。认真学习县政府《关于加强农业“三位一体”公共服务体系建设的实施意见》，领会精神实质，统一思想认识，研究工作部署，外出学习取经，成立领导小组，以切实加强对公共服务体系建设的领导。
第9篇：物业建议意见范文
关键词:林业植物；检疫标准；标准化；现状
Abstract:Elaboratedtheforestryplantquarantinestandardizationwork’sfunctionandtheimportance,briefedandsummarizedourcountryforestryplantquarantinestandardizationworkpresentsituation,theexistencequestion,proposedstrengthenedtheworkthesuggestionandthecountermeasure.
keyword:Forestryplant;Quarantinestandard;Standardization;Presentsituation
前言
林业植物检疫(原称森林植物检疫)是指依照植物检疫法规采取的控制林业检疫性有害生物传播蔓延、保护森林资源和国土生态安全的一项重要措施。林业植物检疫标准化则是通过制定和实施标准,对林业植物检疫的全过程规范化和系统化,从而达到最佳的防控效果,取得最佳经济、社会和生态效益的活动。林业植物检疫标准化是保证林业发展的基础性活动,是林业现代化的重要环节,对促进我国林业的又快又好发展,规范我国社会、经济的法制化、规范化进程具有重要的意义。
1林业植物检疫标准化工作的作用及其重要性
1·1作用
1·1·1可补充植物检疫法规的内容,推动林业有害生物依法治理的进程标准是国家法律法规在技术上的补充。林业植物检疫标准是依据《植物检疫条例》和《植物检疫条例实施细则(林业部分)》等相关法律法规制定的。通过林业植物检疫标准的制定,特别是一些强制性标准的制定,可有力地补充《植物检疫条例》和《植物检疫条例实施细则(林业部分)》在技术上的有关规定,并对强化植物检疫检验技术和除害处理技术、加强检疫管理和人员管理、规范检疫行为、维护检疫执法秩序、体现相关法律法规的内涵和内容等方面具有重要作用,必将成为林业有害生物治理过程中的重要技术基础和重要依据。
1·1·2可加快林业植物检疫技术成果的转化,提高林业有害生物科学防控的水平标准不能迁就或满足于落后的生产水平在植物检疫标准制修订过程中,通过吸纳国内外的新成果、新技术和新经验,并随着标准的实施,成为促进科研成果转化的纽带和桥梁,对加快成果转化、提高林业植物检疫和有害生物科学防控水平都具有重要意义。
1·1·3可提高林业植物检疫工作的效率,节约人力物力资源标准的重要特征之一就是重复性。在生产实践中,标准化就是要对重复发生的事物尽量减少或消除不必要的劳动消耗,这对提高工作效率,节约人力、物力资源具有重要作用。通过新标准的实施,不仅可以推进林业植物检疫工作制度化、规范化、科学化,而且可以减少检疫工作的盲目性,节省工作经费,提高工作的整体效率。
1·2重要性
1·2·1林业植物检疫工作特殊性的需要林业植物检疫是融行业管理、行政执法、技术指导和技术服务于一体的工作,具有工作程序复杂、内容繁多、技术性和规范性要求高、涉及面广、社会责任大等特点,是我国控制有害生物传播扩散的一项最为重要的工作。植物检疫相关的法律法规只对宏观的工作及主要的方面作了规定,难以兼顾技术、管理等具体细节问题,而这些工作则需要一系列完善的标准来补充和规范。
1·2·2国际化新形势的需要随着经济全球化和科学技术迅猛发展,技术性贸易壁垒已成为一个国家保护本国产业,促进对外贸易和经济发展的重要手段。应对技术性贸易壁垒,直接取决于技术标准体系完善和精密程度。当前,我国参与国际化贸易的程度越来越高,但一些林产品在进出口贸易时屡屡遭受检疫方面的技术性贸易壁垒,进口林产品的安全性也得不到保障。要解决这些问题,必须提高我国林业植物检疫标准的技术水平,完善标准体系,同时积极参与国际性的标准化工作,加强与国际标准化组织合作和交流,以适应国1·2·3当前我国行政管理的需要自《行政许可法》实施后,国务院各部委(局)出台法律、法规规定之外的强制性部门规章受到限制,而制定和出台标准将及时补充部门在行政管理过程中需强制性执行的一些法律、法规规定之外的规范、要求。在林业植物检疫工作方面,《植物检疫条例》修订相对滞后,一些生产中急需强制性统一的规范、要求很难在短期内实施,而及时制定和出台林业植物检疫标准,强化林业植物检疫标准化工作,是解决这一问题的有效途径。
2我国林业植物检疫标准化工作的现状和问题
1993年,我国公布了林业植物检疫领域的第一项国家标准《林木引种》和第一项林业行业标准《松材线虫病检疫技术》,拉开了我国林业植物检疫标准化工作的序幕[1]。随后13a来,我国林业植物检疫标准化工作在标准制修订、组织机构建设等方面取得了一定的成绩。
2·1现状
2·1·1林业植物检疫体系框架已初见端倪截止2007年4月,我国已制定并公布的林业植物检疫方面的标准共4项(包括正在修订的标准1项),其中国家标准3项,行业标准1项;正在制定的标准28项,其中国家标准27项,行业标准1项。这些标准涉及了林业植物检疫领域的检疫检验技术、除害处理、检疫性有害生物根除、检疫管理等多个方面,林业植物检疫标准体系框架已现雏形。
2·1·2建立了林业植物检疫标准化机构2005年在国家标准化管理委员会的大力支持下,全国植物检疫标准化技术委员会林业分技术委员会(以下简称林业植物检疫分委会)正式成立。这是林业植物检疫工作中的一件大事,林业植物检疫标准化工作从此有了自己的组织机构。这是从事全国林业植物检疫标准化技术工作的组织,负责全国植物检疫专业技术领域的标准化技术归口工作。
林业植物检疫分委会成立以来开展了卓有成效的工作:正式立项国家标准17项,完成国家标准1项;召开了3次分委会全体会议,审议通过了4项国家标准;同时在黑龙江等省开展了培训活动,加大了宣传力度,有力地推动了林业植物检疫标准化工作的开展。
2·2存在的问题
2·2·1林业植物检疫标准化工作起步晚,标准数量少我国林业标准化工作开始于1952年[2],但林业植物检疫标准化工作直到1993年才起步,在随后的13a中,工作基本处于时断时续状态。仅于1999年公布了第三项国家标准《林木种子检验规程》,2006年公布了第四项国家标准《松材线虫病发生区松木包装材料处理和管理》。林业植物检疫标准化工作起步晚,工作不连续,公布标准数量少,直接影响了我国林业检疫性有害生物防控工作的开展。
2·2·2新标准制定滞后,已制定标
准不能及时公布
我国加入WTO后,林业植物检疫工作的重要性日益突出。制定林业植物检疫工作全过程的各项标准,使之连接贯穿并形成系列,并与国际标准接轨成为当前植物检疫标准化工作的一项最为重要的内容。但在这方面我国的新标准制定滞后,绝大多数林业检疫性有害生物的检疫技术标准仍未制定,基础性、管理性等方面的标准更是寥寥无几。而已制定的松材线虫、美国白蛾检疫技术规程等标准虽已上报国家标准化管理部门,但尚未公布。
2·2·3植物检疫标准体系急需建立和完善标准体系不完善导致标准制修订缺乏系统性。目前,林业植物检疫标准体系框架虽已建立,但科学、系统、适合当前林业发展形势的标准体系还未建立,以至每年标准的制修订没有“体系”这一纲的规范,对申报和制定什么标准带有盲目性,缺乏系统性。
2·2·4参与林业植物检疫标准化工作的人员少,水平参差不齐目前,林业植物检疫标准化制修订项目中,有三分之二是由国家林业局森林病虫害防治总站承担,浙江、安徽等省的林业有害生物防治检疫部门的业务人员及中国林科院等科研院所、高等院校的科研人员承担了部分项目,参与标准化工作的人员少,水平不一,甚至一些承担制修订标准的人从未参加过任何培训,很难保证标准制修订的质量。
2·2·5标准化工作经费严重不足,工作举步维艰当前,国家下达的每项标准制修定经费明显不足,有时甚至连基本的标准调研所需经费也无法满足,很难保证标准制修订的质量。此外,植物检疫标准的实施、宣传工作的经费也无任何来源,相关工作几乎为空白。经费的不足严重制约了林业植物检疫标准化工作的正常开展。
3加快我国林业植物检疫标准化的建议与对策
3·1尽快建立和完善林业植物检疫标准体系林业植物检疫标准化体系应是在一定范围内相互联系、相互制约的一系列林业植物检疫领域内标准的集合体,它是按照“统一、简化、协调、优选”的原理,以国际先进标准为参照,通过制定标准和实施标准,将林业植物检疫工作的全过程纳入标准化轨道上来。因此,我国林业植物检疫部门应根据植物检疫工作的实际情况,尽快构建包括基础标准、检疫检验技术标准、除害处理技术标准、风险分析及管理等内容的林业植物检疫体系框架,并按照工作的轻重缓急有计划地制定标准项目的规划,逐步建立起科学完整、层次分明、具有前瞻性、开放性的林业植物检疫标准化体系,并在“体系”这一纲的规范下,科学、系统地开展林业植物检疫标准化制修订工作。
3·2进一步加大标准的制修订力度和标准公布进程要针对我国林业植物检疫标准化工作起步晚,标准数量少等突出问题,全面加快标准的制修订速度,着力解决当前制修订速度慢、标龄老化的问题,改变标准数量少,种类分布不均的现状。应重点应开展基础类、检疫检验技术、除害处理技术、检疫管理等一些急需标准的制修订,以满足当前林业植物检疫工作发展的需要。同时要加快标准公布的速度,以发挥这些标准在控制有害生物扩散蔓延中的作用。
3·3建立林业植物检疫标准数据库,实现标准管理的网络化,提高标准使用率可利用林业植物检疫分委会挂靠单位的信息网络资源,建立林业植物检疫标准数据库,逐步实现标准服务的网络化,使标准使用者能查得到、找得准、用得上标准,以进一步推
动标准的普及,为全社会提供及时、准确、高效、权威、便捷的标准信息服务;在经费等条件允许的情况下,还可建立林业植物检疫标准化管理的信息化平台,实现林业植物检疫标准制修订项目的网上申报和信息反馈,优化标准制修订程序,提高标准化工作的效率和透明度。
3·4充分发挥林业植物检疫分委会的作用,加快标准化人才队伍的建设通过分委会组织培训等方式,吸收一些学习意识强、服务意识强、思想意识超前、专业技术扎实、业务和外语水平高的林业植物检疫领域的工作人员及相关专家加入到林业植物检疫标准化工作中来,使其成为我国林业植物检疫标准化工作的主力军。
3·5加大采标工作力度,积极参与国际标准的制修订工作和交流活动在深入调查、研究和分析的基础上,应积极采用当前林业植物检疫工作中急需的国际标准和国外先进标准,加快国际标准和国外先进标准向国内标准的转化,提高我国林业植物检疫标准化水平。同时还应加强与国际组织及区域化国际组织如联合国粮农组织、国际植物保护公约组织等的合作,积极参与国际植物检疫标准的制修订工作。通过采标、参与国际标准的制修订工作和国际交流活动等,不仅可以了解国际林业植物检疫标准化工作的进展情况,还可以国内的相关要求反映到国际标准中,甚至可以把我们的标准上升为国际标准,从而反映我国整个林业植物检疫行业的要求,维护国家利益,为我国进出口贸易营造良好环境。
3·6加大宣传,增加投入,优化林业植物检疫标准化工作的环境要充分利用报纸、新闻媒体、互联网、培训班等形式进行林业植物检疫标准化的宣传和引导,让更多的人了解、认识和掌握林业植物检疫标准化的知识。同时,还要建立多元化、多层次、多渠道的资金投入机制,千方百计地扩大经费渠道,增加标准化工作经费的来源。
参考文献:
