农村征收土地标准精选(九篇)

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第1篇：农村征收土地标准范文

新疆某水电站工程为径流式电站，采用引水式开发，开发任务是水力发电。水电站整个动力引水渠道长31km，引水流量为138.8m3/s，装机容量220MW（4×55MW），保证出力126.4MW，年发电量12.79亿kW•h。工程建设征地呈带状分布，征地影响范围涉及3个乡（镇）、15个行政村及4个县直单位的386户移民。工程建设永久征收土地7551亩，其中耕地2421亩、园地122亩、林地1339.6亩、牧草地3228.8亩；临时占地3210.3亩；拆迁房屋面积5827.7m2，以及交通、电力、水利等专业项目恢复改建等。工程永久征收耕地的补偿标准为：耕地补偿基数参照新疆自治区新计价房[2001]500号文规定的一等耕地标准，即1200元/亩；补偿倍数按照《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（国务院令第471号，以下简称《移民安置条例》）规定的“土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前3年平均年产值的16倍”执行，其中，土地补偿费10倍，安置补助费6倍。工程建设基准年为2008年，设计水平年为2011年。征地移民安置补偿投资主要材料及价格采用2008年12月价格水平。工程建设工期34个约。工程建设征地于2010年正式实施。

2问题的提出

在工程建设征地补偿和移民安置实施阶段，15个永久占地村中有1个村的16户被占地户认为工程永久占压他们的承包耕地为菜地，按照种植粮食作物的一等耕地标准进行补偿是不合理的，他们不能接受，应该按照菜地的标准进行补偿。为此，他们拒不签订征地补偿协议，并多次阻挡工程建设正常施工。在经过多次上访无果的情况下，最终诉诸法律，不仅给全县移民安置工作造成了非常被动的局面，而且使工程建设工期拖延2年之久。针对这个问题，当地州、县人民政府及其移民管理机构曾多次召开专题会议协调、协商，县土地管理局、农业部门及菜篮子办等部门也多次试图对16户被占耕地重新确定土地性质，但是由于种种原因，最终没能达成一致意见。移民监理单位针对这个问题进行了现场调查。具体情况为：工程建设永久征收该村耕地741亩，全部为水浇地，共计涉及97户村民。其中，征收这16户村民的承包地为110亩。在2005—2007年期间，这16户村民有的种植了小麦或玉米，有的种植了洋葱、胡萝卜或是甜菜、胡麻等，基本上是粮食作物和蔬菜等经济作物倒茬种植，一年仅能种植一季。但是，并没有收集到每户的详细资料。监理单位也查阅了国家相关政策和国内外以往类似案例，但是，要改变土地属性、按照菜地进行补偿，还要受多方面因素的制约。

3主要制约因素分析

3.1国家政策层面的制约

(1)我国土地利用现状分类。根据《土地利用现状分类标准(GB/T21010-2007)》，我国土地按现状分为耕地、园地、林地、草地等12类，其中耕地又分为水田、水浇地和旱地。耕地是指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度＜1.0m，北方宽度＜2.0m固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。(2)关于菜地的定义。经查阅，目前国家政策层面上对于菜地并没有确切的定义。只是在《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》（[1995]农（土）第11号）中，对城市郊区菜地进行了约定，即是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为本办法所称的菜地。从上述两个方面进行分析，该村16户被占耕地均不能定性为菜地。一是我国土地利用现状分类中，没有对菜地进行单独分类，而是把用于种植蔬菜的土地涵盖在耕地中。而耕地的分类为水田，水浇地，旱地，也不是按种植类别进行分类的。二是没有确切的资料显示这16户的被占耕地连续3年以上全部种植了蔬菜，只是部分农户在自家的承包地上根据需求倒茬种植了粮食作物、经济作物及蔬菜等，是轮作地。三是当地的气候条件决定了该地区每年只能种植一季农作物，即一年只种一茬，也不符合现行城市菜地的标准。

3.2土地补偿费测算问题的制约

（1)土地补偿费和安置补助费标准。目前，我国土地管理法和水利水电工程建设征地补偿标准均是采用亩产值倍数法计算。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。《移民安置条例》第二十二条规定：大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前3年平均亩产值的16倍。我国对征地补偿费和安置补助费的标准，采用的是土地被征收前3年的平均年产值乘以一定的倍数。从根本上讲，这种计算方法不能体现土地本身的实际价值，同时倍数计算法也缺乏科学的衡量标准。一是市场经济条件下，种植的农作物是根据市场的供求状况不断调整的，很难确定3年中种植作物变化情况。二是实行土地家庭承包经营后，难以对农作物的产量作出准确的统计，调查也难以得到真实的情况。三是农作物的价格随市场波动，年度之间和年内不同时期的市场价格都是不确定的，很难确定统一的计算价格。四是在实际工作中，取规定的下限还是上限相差很大，很难实行。(2)征地前3年平均亩产值的确定。根据《水利水电工程建设征地移民安置规划设计规范》（SL290-2009）条文说明，经济社会“样本调查的方法分别采用搜集农调队的典型资料、实地访问、问卷调查和随机抽样。”在实际工作中，经济社会指标的调查主要采取搜集县农经局统计年鉴资料、农调队资料等，根据收集到的资料，由设计单位等根据有关规定确定征地前3年平均亩产值和工程征地补偿基数。所以，有关部门提供的资料情况、设计人员的水平高低，都对确定征地前3年平均亩产值和工程征地补偿基数数值有着直接影响。

3.3移民安置规划阶段的相关制约

(1)规划设计人员对于国家政策认知程度的制约。根据“国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（国土资厅发〔1999〕97号）”，《土地管理法》第四十七条第二款规定：“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。因此，在计算耕地征用前3年平均年产值时，“该耕地”的概念是不同的。征用耕地土地补偿费中的该耕地，可以理解为工程建设征地范围内的耕地（一般以县为单位），计算耕地征用前3年平均年产值可以用区域内的平均数值；而征用耕地的安置补助费中的该耕地，是指被征地村或村民小组每人占有的耕地数量，计算耕地征用前3年平均年产值应与村、组平均前3年产值挂钩。不能采用相同的数值进行计算。但是，在实际工作中，规划设计人员往往采用工程建设征地区域内前3年耕地亩产值进行计算，作为补偿基数，再乘以相应的补偿倍数即可。这种计算方法没有按照“该耕地”的不同含义进行区分，以此确定的安置补助费标准有违公平、合理，也不能完全反映实际情况。(2)地方移民机构和乡村干部等工作深度的制约。根据《水利水电工程建设征地移民实物调查规范》（SL442—2009）、《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》（水规计[2010]33号）的规定，实物调查成果应经调查者和被调查者签字认可并公示后，由有关地方人民政府签署意见。其中，属于农村和城（集）镇居民的实物，应由户主签字；属于农村集体经济组织的实物，应由农村集体经济组织负责人签字并加盖公章；属于企业的实物，应由企业法人代表签字并加盖公章；属于机关事业单位的实物，应由单位负责人签字并加盖公章。在实际工作中，属于农村和城（集）镇居民的实物，属于企业的实物或是企属于机关事业单位的实物，均能根据规定由相关物权人进行签字、认可，但是，对于属于农村集体经济组织的土地的调查，按照规定应由农村集体经济组织负责人签字并加盖公章。一方面这是由我国土地的公有性质决定的;另一方面又现行的于土地承包经营相矛盾。因为，农村集体经济组织认可的仅仅是被占土地的性质和面积，并不能真实的反映农户实际种植了什么。综上所述，由于各方面因素的制约，使得在征地移民实施过程中，存在类似于菜地补偿这样细节性的问题不能得到有效的解决，从而影响到移民安置工作的顺利开展，影响到工程建设，甚至社会稳定。

4建议

第2篇：农村征收土地标准范文

第二条  本办法所称耕地，是指用于种植农作物的全民所有和集体所有的土地（含自留地）。

占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。

第三条  凡依法批准占用 （以下简称占用）耕地建房或者从事其他非农业建设的机关、团体、部队、企事业单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人 （以下简称纳税人），应当按照本办法的规定缴纳耕地占用税。

第四条  耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

第五条  以县 （市、区）为单位，耕地占用税的税额规定如下：

（一）重庆、成都、自贡、攀枝花、德阳五市，人均耕地在一亩以下 （含一亩）的县 （市、区），每平方米五元五角至十元；一亩以上至二亩的县 （市、区）每平方米五元至八元。

（二）内江、乐山、泸州、遂宁、绵阳、南充六地市，人均耕地在一亩以下 （含一亩）的县 （市、区）每平方米四元五角至十元；一亩以上至二亩的县 （市、区），每平方米三元五角至八元；二亩以上的县 （市、区），每平方米二元五角至六元五角。

（三）广元、达县、万县、涪陵、雅安、宜宾、阿坝、甘孜、凉山九市地州，人均耕地在一亩以下 （含一亩）的县 （市、区），每平方米四元至十元；一亩以上至二亩的县 （市、区），每平方米三元至八元；二亩以上的县 （市、区）每平方米一元五角至五元。

城市郊区、经济发达区、人均耕地特别少的地区和占用蔬菜地适用税额可以适当提高，但最高不得超过上述规定税额的百分之五十。

在上述规定幅度内，市、州人民政府和地区行政公署应根据人均耕地多少、土质和经济条件等情况，具体规定所属县 （市、区）的适用税额；乡与乡之间的差别较大的县，县人民政府可根据上级规定和实际情况，确定乡的适用税额，报市、州人民政府或地区行政公署批准。各地规定的适用税额，均应报省财政厅备案。

第六条  纳税人必须在批准占用耕地之日起三十日内缴纳耕地占用税。

纳税人按有关规定向土地管理部门办理退还耕地的，已纳税款不予退还。

第七条  下列占用的耕地，免征耕地占用税：

（一）部队军事设施用地；

（二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；

（三）炸药库用地；

（四）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

前款规定免征耕地占用税的具体范围，按财政部《关于耕地占用税具体政策的规定》执行。

上述免税的用地，改变用途后，不属免税范围的，应从改变用途之日起三十内补交耕地占用税。

第八条  农村居民 （指农民、牧民、渔民）在规定用地标准以内占用耕地新建住宅的，按规定税额减半征收耕地占用税。

水库移民、灾民、难民在规定用地标准以内占用耕地新建住宅，可免征耕地占用税。

农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区中生活困难的农户，在规定用地标准以内占用耕地新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在乡 （镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准，可给予减速征或者免征耕地占用税。

第九条  除本办法第七条、第八条规定的减、免耕地占用税外，任何单位和个人不得扩大减免范围，如有特殊情况需要减免的，必须报经省财政厅批准。

第十条  耕地占用税由财政机关负责征收。土地管理部门在批准单位和个人占用耕地后，应及时通知所在地同级财政机关。获准占用耕地的单位和个人，应当持土地管理部门的批准文件向被占地所在地的财政机关申报办理耕地占用税的征、免手续。所在地的土地管理部门凭耕地占用税纳税收据或免税证明和占地批准文件划拨土地。

第十一条  对获准占用耕地的单位或者个人未在第六条第一款规定的期限内向财政机关申报纳税的，从滞纳入之日起，按日加收纳税款千分之五的滞纳金。

第十二条  对单位或者个人获准占用耕地超过两年不使用的，按规定税额加征两倍以下的耕地占用税。对未经批准或者超过批准限额、超过农民住宅建房规定标准的，由土地管理部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《四川省土地管理实施办法》的有关规定处理。

第十三条  纳税人同财政机关的纳税或者违章处理问题上发生争议时，必须首先按照财政机关的决定缴纳税款和滞纳金，然后在十日内向上级财政机关申报复议，上级财政机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。

纳税人拖欠税款、滞纳金，经催缴无效，县级征收机关可书面通知开户银行从其存款中扣交。

第十四条  占用鱼塘、园地和人工草场用于建房或者从事其他非农业建设的，按照本办法的规定执行。

第十五条  耕地占用税留给地方部分，建立农业发展专项资金，纳入各级财政预算管理，专门用于开垦宜耕土地和整理、改良现有耕地 （包括相应农田水利设施）。

第3篇：农村征收土地标准范文

根据《国务院关于推进市统筹城乡改革和发展的若干意见》国发〔〕3号）和《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》国土资发〔〕28号）结合我区实际，为认真贯彻党的大和届三中、四中全会精神。现就进一步加强农村宅基地管理，促进节约集约用地，切实维护农民权益提出如下意见。

一、科学确定农村居民点用地布局规模,加强规划引导。

按照城乡统筹发展的要求，科学确定农村居民点用地布局和规模。各镇要根据新农村建设的需要。结合镇、村土地利用规划编制，科学布局农村居民点用地，合理确定用地规模。区级土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内，农村居民点用地布局要与城镇规划相衔接，合理划定范围，严格控制规模。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外，各镇要摸清农村居民点利用现状和用地需求，以镇、村土地利用规划为控制，科学布局农村居民点用地；统筹农村公益事业、基础设施、生活、生态、生产用地需求，合理确定农村居民点用地规模。

加强建设用地复垦工作，改进农村宅基地计划管理方式。各镇应严格控制农村宅基地用地总规模。自觉履行耕地占补平衡义务，促进农村村民逐步集中居住，促进集体建设用地集约节约利用，切实保证农村村民建房用地需要。区政府将在每年年底组织相关部门按照《关于进一步加大违法用地查处力度严格土地管理的通知》委发〔〕5号）要求对各镇进行检查和考核。

二、探索宅基地审批新机制，严格用地管理。

一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。宅基地申请分为单独申请和集中申请建设住宅小区两种，严格宅基地用地标准及申请条件。农村居民按户申请宅基地。单独申请按照3人及以下户75平方米，4人户100平方米，5人及以上户125平方米批准用地，集中申请建设住宅小区按照人均综合用地面积35平方米批准用地。

符合以下情形之一的农村村民可以申请宅基地：一是因无宅基地或现有宅基地用地面积明显低于法定标准，严格审查宅基地用地申请。需要新建住宅或扩大住宅用地面积的二是农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女因结婚等原因确需分户而原宅基地低于法定标准的三是因实施村庄规划以及进行农村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的四是因发生或防御自然灾害，需要安置的有下列情形之一的不予批准用地：一是原宅基地已达到或超出法定标准的二是年龄未满18周岁单独申请的三是将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的

原则上不再新批准单宗分散的宅基地，探索宅基地审批新机制。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地。引导集中建设农民新居。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的要严格按照镇、村土地利用规划，结合产业发展及土地整治的需要，逐步引导村民集中居住，严格控制分散新建。

由村委会提出申请，集中建设农民新居的按人均综合面积35平方米的标准。经镇政府同意后，报区国土分局审查，经审查符合要求的报区政府批准用地。分散新建单独申请和原宅基地改建的严格用地标准，由建房人提出申请，报国土管理所审查，经审查符合要求的报镇政府批准用地，镇政府、国土管理所应做好宅基地审批台帐及管理工作，每半年将审批情况报区国土分局备案。

三、依法维护农民的权益,加强宅基地确权登记。

应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图（或土地勘测定界报告）申请办理宅基地初始登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施以前修建的住宅，村民新建、扩建房屋竣工后。村民不能提交权属来源证明文件的由所在地村民小组出具证明和申请人具结保证书。

房屋买卖、分户、赠与、继承、交换等，村民改建房屋竣工。应分别提交宅基地批准文件、土地房屋平面图，房屋买卖合同或转让协议，赠与或交换协议，继承公证（认证）文书，集体经济组织同意转移的证明材料，申请办理宅基地变更登记。

超过规定面积标准的按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》国土资发〔〕146号）办理。村民建房占用的宅基地。

分别提交土地房屋灭失申报说明，村民房屋灭失、放弃权利、征收拆迁等。权利人放弃土地房屋权利文书，已生效的人民政府征收决定，申请办理宅基地注销登记。

四、维护农村建设用地管理秩序，加强监管。

第4篇：农村征收土地标准范文

第二条  本办法所称耕地是指用于种植农作物的土地。占用前三年内曾用于种植农作物的土地，视为耕地。

占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设的，亦视同占用耕地。

第三条  占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位或个人，都是耕地占用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本办法规定的税额一次性缴纳耕地占用税。

第四条  根据人均占有耕地情况，全省划分为四类地区，以县（市、特区、区）为单位，核定平均税额（见附表）。

县级人民政府可按照附表规定的税额，根据人均占有耕地情况，具体制定征税标准，但每平方米征收税额，最高不得高于十元，最低不得低于一元，全县（市、特区、区）平均税额不得低于上表税额。

城市郊区和工矿区人均耕地一亩以下的乡（镇），适用税额可以适当提高，但最高不得高于全县（市、特区、区）规定的最高税额的50％。

农民按规定建房标准新建住宅，按适用税额减半征收耕地占用税。

第五条  经批准用于下列范围的耕地，免征耕地占用税：

（一）部队军事设施用地；

（二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；

（三）炸药库用地；

（四）学校、幼儿园、敬老院、医院用地；

（五）为农业生产服务的农田水利设施用地；

（六）乡村简易公路用地。

上述免税用地，凡改变用途，不属于免税范围的，应从改变时起实效耕地占用税。

第六条  农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及少数民族聚居地区、边远山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡级人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。

第七条  耕地占用税由县级财政局负责征收，有条件的亦可下放给区级财政所在地征收。

第八条  纳税人应在通知批准征用土地之日起，三十日内向被占用耕地的县级财政局缴纳耕地占用税。逾期不缴纳的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。

第九条  对偷漏耕地占用税，除应补交应征税额外，另加收应征税额5％至50％罚款，同时追究有关人员责任；对偷税情节严重或抗税不交，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十条  纳税人按有关规定向土地管理部门办理退还耕地的，已交纳的税款不予退还。

第十一条  纳税人与征税单位在纳税或者违章处理问题上发生争执时，必须首先按照征税机关的决定缴纳税款或滞纳金，然后在十日内向上级财政机关申请复议。上级财政机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。

第十二条  本办法不适用于外商投资企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业）。

第十三条  本办法由贵州省财政厅负责解释。

第十四条  本办法从一九八七年四月一日起执行。附表：

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┃    │                                            │每平方米平  ┃

┃类别│           名              称               │均税额（元）┃

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┃一类│南明、云岩、乌当、花溪、白云、遵义市、安顺  │   5．8   ┃

┃    │市、都匀、凯里、水城                        │            ┃

──┼──────────────────────┼──────

┃    │遵义县、湄潭、绥阳、桐梓、赤水、凤冈、余庆、│            ┃

┃    │安顺县、清镇、开阳、修文、平坝、息烽、六枝、│   4．8   ┃

┃二类│铜仁、思南、兴义、安龙、贵定、龙里、惠水、  │            ┃

┃    │独山、黄平、黎平、天柱、毕节、金沙、织金    │            ┃

┃    │                                            │            ┃

──┼──────────────────────┼──────

┃    │道真、务川、仁怀、习水、正安、江口、玉屏、  │            ┃

┃三类│万山、松桃、兴仁、镇远、岑巩、锦屏、麻江、  │   3．8   ┃

┃    │三穗、瓮安、福泉、大方、黔西、镇宁、盘县    │            ┃

┃    │                                            │            ┃

──┼──────────────────────┼──────

┃    │石阡、印江、德江、沿河、普安、晴隆、贞丰、  │            ┃

┃四类│望谟、册亨、纳雍、赫章、威宁、普定、关岭、  │   2．8   ┃

┃    │紫云、施秉、剑河、台江、榕江、从江、雷山    │            ┃

┃    │凡寨、平塘、罗甸、长顺、荔波、三都          │            ┃

第5篇：农村征收土地标准范文

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。现就有关问题通知如下:

一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准

（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

（二）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。

（三）从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

（四）严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。

二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

（五）开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

（六）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

（七）积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

（八）鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法。

（九）鼓励开发区提高土地利用效率。国土资源部要研究建立土地利用状况、用地效益和土地管理绩效等评价指标体系，加快开发区土地节约集约利用评估工作。凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标。

三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制

（十）深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。要加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。

（十一）完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。

（十二）合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。

（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

（十四）强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（十五）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用

（十六）高度重视农村集体建设用地的规划管理。要按照统筹城乡发展、节约集约用地的原则，指导、督促编制好乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

（十七）鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。

（十八）严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任

（十九）建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。

（二十）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（二十一）加强各类土地变化状况的监测。运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。国家每年选择若干个省级行政区，进行全行政区域的土地利用状况监测。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。

（二十二）加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

（二十三）建立节约集约用地考核制度。制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。

第6篇：农村征收土地标准范文

（一）节约集约利用土地的目标任务。经过四年的努力，要实现三大根本转变：一是在土地利用方式上，实现从粗放利用型向资源节约型根本转变，全社会节约集约用地意识进一步增强，土地利用结构和空间布局进一步优化，建设用地集约利用水平和综合利用效益显著提高，土地闲置浪费和低效利用问题得到有效解决；二是在管理方式上，实现从土地管理部门单一管理向多部门综合协调管理根本转变，使全市节约集约用地工作组织有序、职责明确、部门协调，建立全社会节约集约用地管理机制；三是在实施手段上，实现从事前行政审批向建设用地全程的综合监控转变，充分发挥经济、法律、行政和技术手段对土地节约集约利用的促进作用，把节约集约用地融合到经济发展和结构调整的各项宏观经济活动中。按照《*市土地利用总体规划（20*—2020年）》相关控制指标的要求，至2012年人均占用建设用地控制在153平方米。

（二）充分认识节约集约利用土地的重要性。节约集约利用土地是贯彻落实科学发展观的本质要求，是解决我市土地供求矛盾的重要举措，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。全市上下要充分认识节约集约利用土地的重要意义，采取更加有力的措施，切实推进节约集约利用土地工作，为全市经济社会又好又快发展作出贡献。

二、加强土地利用规划管理，严格控制新增建设用地总量

（一）加强土地利用总体规划管理。按照“守住耕地红线，节约集约用地”的要求，体现主体功能区规划编制的原则，认真做好新一轮土地利用总体规划的编制工作，确保上级下达的耕地保有量和基本农田面积、标准农田面积不减少，建设用地总规模不突破，耕地占补平衡措施落实。城乡规划、产业发展规划、生态环境功能区规划等规划在用地规模、空间布局、开发时序上要与土地利用总体规划相互衔接。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步合理布局土地利用空间，优化城乡土地利用结构，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇和中心村集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。严格土地利用总体规划的实施管理，严肃查处违反土地利用总体规划用地的行为，并依法追究有关人员的责任。

（二）科学编制年度用地计划。根据上级下达的新增建设用地计划和上一年度土地利用实际情况及本年度需求情况，科学制订并认真实施土地利用年度计划。年度新增建设用地指标优先安排用于产业发展、基础设施和下山搬迁等民生用地。不断完善房地产用地、工业用地出让计划管理办法，未纳入土地利用年度计划的建设项目，原则上不予安排用地。

三、加大闲置用地清理力度，着力盘活存量建设用地

（一）加快转而未供土地的供应速度。切实有效利用和消化已农转用未供土地，采取调整项目、盘活指标、加快拆迁等多种方法，有效提高供地率。对已办理农转用征收手续后需改变规划用途的，报经市政府批准调整项目后办理供地手续；对已办理农转用征收手续的土地，前期工作未到位的由所在地乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）负责完成前期工作，及时供地；对已办理农转用征收手续不能实施供地的，按程序上报盘活用地指标。前三年度的已农转用土地供应率不得低于90%、80%和50%。

（二）严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地满一年以上未满二年，依法应征收土地闲置费的，一律按出让或划拨土地价款的20%征收，严格按规定标准收取土地使用税；对闲置土地满二年，依法应无偿收回的，坚决无偿收回。对因企业自身原因闲置半年以上一年以下的土地，乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）管理机构和有关单位要各司其责，责令项目土地使用者出具承诺书，督促用地单位在规定的期限内尽快开工建设或寻找新的投资者，引进新的项目，进行调整使用。

（三）加强土地储备管理工作。进一步规范和完善土地收购储备工作，充分发挥土地储备在增强政府对土地一级市场供应中的调控能力。合理确定储备土地规模，优先储备现有未利用建设用地，对因规划调整为经营性用地的，一律统一收购储备，统一公开出让。实行建设用地“净地”出让，出让前处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。合理确定建设用地出让的宗地规模。要严格控制开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过二年，防止土地闲置浪费。

四、加强城市建设用地管理，提高城市土地利用效率

（一）优化城市用地结构。城市建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。对突破用地规模的，规划部门应会同国土等相关部门进行调整修正。要根据城市功能分区和产业结构调整的要求，编制和实施城市总体规划、控制性详细规划和土地供应计划，降低传统产业用地规模，提高高新技术产业及现代服务业用地比例，提高廉租房、经济适用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，综合发挥社会资源集聚和共享效应。要鼓励建设项目向空中发展，适度提高城市宜建区的土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，在符合城乡规划的前提下，要适度提高建筑高度和容积率。

（二）鼓励开发利用地下空间。规划部门要会同人防、国土等部门制定地下空间开发利用专项规划。在符合规划、人防、消防等要求的前提下，地下空间用途和面积等指标明确的经营性用地，要与地面国有建设用地使用权一并纳入公开出让范围。按市场化途径取得地下空间土地使用权的，可以单独办理地下空间土地使用权登记。对行政划拨国有建设用地使用权的人防项目和依法“结建”的人防工程建设项目，以及规划设计条件明确可进行地下设施建设的，可以无偿取得地下空间土地使用权，单独办理登记手续，但不得分割转让。工业企业合理开发利用工业用地的地下空间，不另行收取土地出让金。

五、加强基础设施建设用地管理，控制基础设施建设规模

（一）科学编制基础设施建设规划，优化建设项目用地方案。编制交通、能源、水利等基础设施建设规划，要充分考虑和整合现有及关联基础设施的空间布局，综合服务容量和能力，合理安排新建项目规模，努力提高整体效益。基础设施建设项目的选址和用地规模，结合技术指标、经济指标和用地指标，要充分论证，优化设计方案，并严格执行各类项目建设用地定额下限标准，尽量少占耕地尤其是基本农田和标准农田。

（二）严格控制基础设施建设项目用地规模。严格按国家标准进行各项市政基础设施、公建项目和生态绿化建设。加强重点基础设施建设项目用地预审，严格执行行业用地标准，其用地总规模原则上不得超过项目用地预审时确定的用地规模。

（三）深入推进土地有偿使用制度改革。严格界定公益性用地和经营性用地，逐步缩小划拨方式供地范围。今后除由政府全额投资兴建的交通能源水利等基础设施、城市基础设施、各类社会事业用地外，其余应实行有偿使用。

六、加强工业用地管理，提高工业用地的投入产出率

（一）坚持项目决策咨询制度。根据国家产业政策和环境保护要求，进一步明确产业导向目录。合理设置工业用地公开出让的产业类型、投资强度、环保要求、规划条件等内容，强化土地供应对产业结构调整的促进作用。把好入园项目的质量关、布局关、经营者素质关，加强项目的协调服务，把工业项目决策咨询与项目投资协议签订、土地公开出让、备案核准等工作结合起来，进一步提高项目决策咨询的科学性和操作性。

（二）提高土地集约利用水平。根据新的土地集约利用评价体系，细化项目入园标准，提高园区投资强度和容积率，容积率要求达到1.0以上。根据工业用地双控指标和项目固定资产投资规模，确定项目供地量。对分期建设的项目原则上分期供地。加强对企业内部平面图设计的规范管理，鼓励企业建设多层厂房。

（三）严格执行工业用地出让最低价标准。认真落实国家和省关于工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定，大力推进工业用地市场化配置，严格执行全国、省工业用地出让最低价标准。

（四）建立以土地贡献率为主导的工业用地评价机制。完善工业项目决策咨询与用地预审相结合制度，将工业项目的产业政策、环境保护、投入产出、科技含量、投资强度、节能减排、财政贡献和社会贡献等要求纳入决策咨询内容，作为工业项目出让和批后监管、复核验收的依据。逐步推行工业用地“亩产效益”评价体系，实行工业企业土地利用效率与财政、税收政策相挂钩的综合激励措施。

（五）大力开展企业挖潜节地活动。引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房。鼓励工业生产型企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、安全、消防要求，不改变原用途，经批准在企业原用地范围内新建、改建、扩建工业厂房，提高建筑容积率的，不补缴土地出让金，并减免城市市政基础建设配套费。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不补缴土地出让金。

七、加强农村建设用地管理，挖掘农村建设用地潜力

（一）科学编制农村集镇、村庄规划。根据土地利用总体规划、区域规划，结合“十村示范，百村整治”工程和社会主义新农村建设，规划部门要加快编制和调整农村集镇、村庄规划，加快“中心村”整治和建设步伐，逐步缩小农村建设用地规模。集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地。严格执行农村“一户一宅”政策，控制农民超用地标准建房，要逐步解决历史遗留的“一户多宅”问题。探索建立农村空闲宅基地退出机制。

（二）切实做好“城中村”改造。按照城乡规划、土地利用总体规划和年度计划的要求，根据“统一规划、适当集中、合理布局、分步实施、配套建设”的原则，结合旧城改造和城乡结合部村庄改造，应当集中建造多层、高层公寓，切实提高土地利用效率。

（三）大力开展土地开发、复垦、整理。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜居则居”的原则，加快制定与土地利用总体规划相统一的低丘缓坡资源综合开发利用规划，科学开发和合理利用低丘缓坡，拓展土地利用空间。结合下山搬迁、地质灾害搬迁避险安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓励搬迁居民点的宅基地复垦。

八、强化建设用地批后监管，严格土地执法监察

（一）加强建设项目用地动态监管。进一步完善建设用地项目土地出让合同条款，明确项目开工与竣工期限，控制性详细规划确定的规划条件、投资强度、绿地率以及违约责任等内容。对未按建设用地出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用证书。强化建设用地项目开发利用全过程的跟踪检查，全面推行以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的复核验收制度，对违反约定条款内容的，要追究土地使用者的违约责任，同时限制其参加建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

（二）严肃惩处土地违法违规行为。严格执行国家土地管理法律、法规和政策，对非法转让、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途等严重土地违法违规行为，依法严肃查处，公开曝光违法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库。对未取得合法用地手续的建设项目，各有关部门不得办理项目审批、核准、建设规划许可、施工许可、发放贷款、工商登记、通电、通水、通气等手续，违反规定的，追究相关人员的责任。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在土地管理方面的作用。进一步建立和完善村级土地管理协管员制度，积极探索农民建房用地、农业生产设施用地、乡镇（街道）区域内违法用地委托乡镇人民政府、街道办事处执法监察的机制。

九、加强组织领导与部门配合，形成节约集约用地氛围

（一）加强组织领导。乡镇人民政府、街道办事处和各有关部门要转变用地观念，把节约集约用地摆在十分突出的位置，加强组织领导，切实抓出成效。要层层落实责任制，完善考核奖惩制度，把节约集约用地考核纳入乡镇、街道和有关部门年度考核体系。

第7篇：农村征收土地标准范文

(一)《物权法》对补偿范围没有明确的规定

《物权法》规定不动产征收必须要给予补偿，但是没有明确补偿的范围，这样使得下位法在制定征收补偿范围的时候缺乏依据，从而造成不动产征收实务中出现不公和混乱的局面。

(二)补偿范围的层次不清，与我国物权体系不符

我国目前征收范围不全，主要在于征收过程中仍然以“人”作为补偿重心。相同的不动产，因为权利人的不同，补偿也有所差异。譬如深圳市光明农场在土地征收过程中按照原村民、华侨、外迁户制定不同的补偿方针。又比如面积相同的不动产，因为权利人的人均住房面积差异，补偿也不相同。②政府征收的对象是不动产，理应以“不动产”作为补偿的重心。征收不动产就是剥夺与不动产相关的一切权利，那么应该对所有权利损失给予补偿。我国《物权法》对不动产权利体系进行规定，根据权利主体是否为财产所有人，将物权分为自物权和他物权;根据设立目的不同，他物权又可划分为用益物权和担保物权。用益物权主要强调了建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、典权等。

二、国内外不动产征收补偿范围比较借鉴

(一)国外不动产征收补偿范围梳理

西方国家的征收补偿一般都经历了长达数十年甚至上百年的历史，补偿标准在实践中已经发展相对完善，且大都有一部专门的法律对财产征收补偿作出规定。如英国的《强制购买法》，法国的《公用征收法》，德国的《联邦建筑法》。以德国为例，德国的公益征收补偿标准的确立，经历了一个从完全补偿到适当补偿再到公平补偿的历史发展过程。十九世纪，继黑森大公国颁布《征收法》之后，德国各邦都陆续制定了《征收法》，并普遍确立了“完全补偿”原则，充分反映了当时德国法治国家和“财产权不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大战之后，德国由于战败，割地赔款，导致经济凋敝，无力支持“完全赔偿”，加上社会右翼势力较为浓厚的社会民主主义价值理念，这一阶段《魏玛宪法》确立的是“适当补偿”原则。“适当补偿”原则要求政府在决定补偿的额度时，应当权衡公益的要求以及参考当事人的经济状况来确立其补偿额度，不必拘泥于“全额补偿”。在第二次世界大战之后，联邦德国根据现实状况在《基本法》中又确立了“公平补偿”的原则。该原则要求政府在确立补偿的种类和额度时，以公平地衡量公共及参与人的利益后作决定，这一原则至今仍然是指导德国行政补偿的基本原则，包括许多联邦法律如《军事用地征收法》、《联邦建筑法》都采纳了这一补偿原则。关于德国的征收补偿范围，《联邦建筑法》(第八十五条)将其划分为三种补偿种类，即实体损失(第九十五条)、其它财产利益损失(第九十六条)以及负担补偿(第一百二十二条)。实体损失是针对被征收土地以及其它标的物的价值而言，因而是对征收标的实体的补偿，也是对征收所失权利的补偿。其它财产损失指直接因征用所产生的财产减损或费用。主要包括营业损失、残留地减损、迁移费以及相关费用等。负担补偿是指因实行都市建设计划而采取征收措施，使得人民的生活状态(尤指经济及社会生活方面)，产生了经济方面的损失。和德国一样，其他西方国家都从法律上明确了财产征收的补偿内容，使征收补偿范围更具统一性和权威性。

(二)国内外不动产征收补偿范围比较

通过国内外不动产征收补偿范围的比较，可以得到以下几点:1．国外发达国家财产征收补偿对财产权损失补偿更全面国外发达国家不但对土地所有权给予补偿，还考虑地上设置的其他财产权，包括地上权、长期租佃权、租赁权、渔业权、地上建筑物、附着物等［6］。国内仅就土地使用权(农村土地包括所有权)、地上建筑物、附着物等给予补偿。对设置的其他用益物权补偿考虑不足，如承包经营权、租赁权等补偿无相关规定。2．我国对征收损失补偿不足与国外发达国家相对比，我国目前的损失补偿只有搬迁补助、停产停业补助和临时安置费用，未包含残留地补偿、其他必要费用补偿等内容。其中，停产停业补助，实际上只包含了因土地征收而导致经营中断部分损失的补偿，客户损失、商誉损失等并未考虑。临时安置补助只包含获得新居所之前的正常居住费用，但对于获得新居所所发生的其他费用，如房地产登记相关税费、房地产交易中介费用等为获得新居所所发生的正常费用并未包括在内。3．国内财产征收未考虑相邻地块权益损失从我国现行财产征收补偿的情况来看，无论是收回国有土地补偿或国有土地上房屋征收补偿，均未考虑因征收对相邻地块的影响。4．生活补偿对于因土地征收而引起的人员失业、对生活共同体的破坏等补偿在国内仍然属于空白领域。对生活共同体破坏的损失比较抽象，同时也很难量化，部分国家对该部分损失不予补偿。但是，对于失业者补偿，几乎所有国家把该项补偿纳入财产征收补偿范围，而且，根据我国《劳动合同法》规定，在多种情况下解除劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。因此，缺失失业补偿，对因征地而中止劳动合同的企业不公平。

三、建立以物权为核心的征收补偿体系

我国土地征收补偿范围的不完善，主要反映在部分权利补偿缺乏规定、部分费用补偿缺失、部分权利补偿不完整等方面，建议从以下几方面对我国土地征收补偿进行梳理和完善。

(一)明确土地各项权利的补偿

针对我国不动产征收只重视财产所有权补偿的现状，有必要对不动产相关权利补偿进一步梳理。结合国内征收的特殊背景，当务之急应该明确对承包经营期和国有土地使用权的补偿。1．细化农村土地承包经营权的补偿我国《土地管理法》对土地征收补偿的规定，没有清晰界定土地承包经营权的补偿。其中部分法律解释认为安置补助费包含承包经营权的损失，但从其计算方法可知，安置补助费并不等同于承包经营权的权益。按照物权体系，农村土地承包经营权由土地所有权分离出来，那么土地所有权的补偿中已经涵盖了对土地承包经营权的补偿，但是这部分补偿应该属于原土地承包农户。另外一种可能性是，国家对集体土地的补偿并非土地价值的全部。针对这种情况，建议从物权角度对土地权益进行梳理，对土地所有权、土地使用权、土地承包经营权等各项权利损失进行评估，制定与各项权益损失相对应的补偿体系。2．完善划拨用地补偿标准按国有土地收回补偿标准，划拨国有土地使用权无偿收回，但划拨国有土地使用权与有偿出让的国有土地使用权并无本质区别，同属于用益物权，权利的损失应当给予相应补偿。目前，很多地方性法规都已经承认了划拨土地的价值，如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第一部分规定划拨土地收回给予补偿。也有部分地区采取一定比例的土地标定价格作为划拨土地的补偿标准，各地收回划拨土地使用权补偿标准不一。建议我国在《土地管理法》或《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中根据划拨用地使用权权益损失制定相应的补偿标准，统一各法规补偿规定。3．明确把国有土地使用权的补偿纳入国有土地上房屋征收的范围国有土地上房屋征收中，忽略了土地使用权的补偿。对此，应该在征收国有土地房屋活动中，对土地使用权进行补偿。一种方法是对土地使用权和建筑物所有权分别进行评估后，向权利人进行补偿。另外一种方法，是先对房屋及基地占地建设用地，进行补偿。然后对房屋基地以外的建设用地，作为单独项目进行评估后，向使用权人进行补偿。

(二)增加和完善财产减损补偿

土地征收所造成的财产损失很多时候不仅限于征收土地的本身，残留土地、相邻土地同样会因为土地征收而产生价值贬损。财产征收补偿应考虑因土地分割造成残留地块、相邻地块的价值贬损，制定相应补偿项目。另外，部分财产减损补偿并不完整，如:营业损失补偿。目前国内仅针对土地征收期间所造成的损失给予补偿，对于征收造成的客户损失、商誉损失等并未予以考虑。1．增加残留地权利损失补偿土地征收过程中，部分土地因为征收行为而进行分割，难免对剩余部分的土地价值产生影响。如:土地面积变化、土地形状改变等均会造成剩余土地的贬值。［7］剩余土地的贬值是因为征收引起的，所以，征收单位有必要对残留地权利人进行剩余土地的贬值补偿。2．增加营业损失补偿目前土地征收补偿只包含停产停业损失补偿，而停产停业损失只是经营损失的一部分。在很多情况下，营业损失甚至大于土地权利损失的本身。特别对于周边环境依存度高的经营项目，如:酒店、商场等等。这些项目搬迁，所造成的客户损失及商誉损失巨大，重新选址和经营需要花费大量费用，而且必须经过较长时间的培育，才能进入成熟期。经营损失补偿的缺失，会让经营方蒙受重大的损失。3．增加获得新住所、经营场所相关费用补偿对于获得新住所、新的经营场所所支付的费用，目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》只给予临时安置费的补偿，但并不包含寻找新居所、新经营场所所包含的必要费用。居住类的房屋市场交易比较活跃，而且，市场上存在大量的房屋可供选择，这点对于住宅类的被征收人影响不大。但是，对于商业类的被征收人影响会较大，由于人流、商业气氛等众多因素的影响，重新寻找新的经营场所必须花费相关的人力、财力，该部分费用由土地征收而产生，应给予相应的补偿。另外，无论寻找新居所或者新的经营场所，大多通过中介进行，中介佣金、交易税金等应包含在补偿范围内。4．相邻地块损失补偿土地征收过程中，相邻地块同样会受到影响。特别在所征收地块与相邻地块存在密切经济关联的情况下，相邻地块可能受到重大影响。因此，建议增加相邻地块损失补偿。由于相邻地块损失有时难以界定，建议由损失方提出，或由房地产评估公司进行评估，经确认后给予补偿。

(三)增加失业补偿

第8篇：农村征收土地标准范文

第二条  本办法所称耕地是指用于种植农作物的土地。

占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。

第三条  占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本办法的规定缴纳耕地占用税。

第四条  耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。

第五条  耕地占用税的税额规定如下：

（一）一九八四年近郊四县划入市区行政区划部分，以乡为单位，人均耕地在一亩以下的，每平方米为十元；人均耕地在一亩以上的，每平方米为八元。

（二）近郊上海、嘉定、宝山、川沙四县（不包括已划入市区行政区划部分），每平方米为六元。

（三）南汇、奉贤、松江、金山、青浦五县，每平方米为四元。

（四）三岛（崇明岛、长兴乡、横沙乡），每平方米为三元。

（五）国营农场、劳改农场、部队农场等，地处三岛的每平方米为三元；地处其他各县的每平方米为四元。

农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。

第六条  纳税人必须在土地管理部门批准占用耕地的同时缴纳耕地占用税。

纳税人按有关规定向土地管理部门办理退还耕地的，已纳税款不予退还。

第七条  下列经批准征用的耕地，免征耕地占用税：

（一）部队军事设施用地；

（二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；

（三）炸药库用地；

（四）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

免征耕地占用税，由纳税人提出申请，经市、县财政机关批准后，市、县土地管理部门方可办理用地批准文件。

第八条  农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县人民政府批准后，可以给予减税或免税。

第九条  耕地占用税以财政机关为收入机关，委托市、县土地管理部门按现行规定的批准权限负责代征，即：规定由市批准的，归市土地管理部门代征；规定由县批准的，归县土地管理部门代征。市、县土地管理部门代征的税款，按规定的手续，将其中的百分之五十解缴中央国库，百分之五十解缴市国库。

第十条  对获准占用耕地的单位或者个人应缴纳耕地占用税因各种情况而没有缴纳的，土地管理部门应及时通知纳税人，在通知到达之日起三十日内缴纳耕地占用税，超过规定期限纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款千分之五的滞纳金。

第十一条  对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的，按规定税额加征两倍以下耕地占用税；对未经批准或者超过批准限额、超过农民住宅建房规定标准的，由土地管理部门依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。

第十二条  纳税人同财政机关在纳税或者违章处理问题上发生争议时，必须首先按照财政机关的决定缴纳税款和滞纳金，然后在十日内向上级财政机关申请复议。上级财政机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。

第十三条  占用鱼塘、园地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设，按照本办法的规定执行。

第十四条  本办法的规定不适用于外商投资企业。

第9篇：农村征收土地标准范文

第一条 为加强土地管理，规范建设用地审查报批工作，根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)，制定本办法。

第二条 依法应当报国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准的建设用地的申请、审查、报批和实施，适用本办法。

第三条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的申请受理、审查、报批工作。

第四条 建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。

受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。

第五条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

(一)建设单位有关资质证明;

(二)项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

(三)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

(四)初步设计或者其他有关批准文件;

(五)建设项目总平面布置图;

(六)占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

(七)建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

第六条 市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第七条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄和集镇规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

第八条 建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

建设只占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案;其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。

第九条 建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：

(一)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;

(二)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;

(三)地籍资料或者其他土地权属证明材料;

(四)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

(五)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

第十条 农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。

征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

第十一条 有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。

对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。

省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征收土地的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。

第十二条 有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

第十三条 农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

(一)符合土地利用总体规划;

(二)确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;

(三)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求;

(四)单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

第十四条 征收土地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

(一)被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;

(二)被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

(三)被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征收。

第十五条 供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

(一)符合国家的土地供应政策;

(二)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;

(三)划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件;

(四)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;

(五)只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

第十六条 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

第十七条 经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

第十八条 建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实;在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。

第十九条 征收土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征收土地所在地的乡、镇范围内，公告《土地管理法实施条例》第二十五条第一款规定的内容。

公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征收土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征收土地所在地的乡、镇范围内公告。征地补偿、安置方案的内容，应当符合《土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定。

征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征收土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。

第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

第二十一条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。

市、县人民政府土地行政主管部门应当将提供国有土地的情况定期予以公布。

第二十二条 各级土地行政主管部门应当对建设项目用地进行跟踪检查。