农田征收与补偿标准精选(九篇)
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第1篇：农田征收与补偿标准范文
关键词：耕地资源 价值测算 征地补偿标准 杨凌区
自改革开放以来，随着我国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的耕地被征收为建设用地进行开发利用。现行的征地补偿标准的制定忽略了耕地资源的非市场价值，而这部分价值具有明显的正外部性，耕地资源转变为建设用地的同时，这部分价值随之消失，造成大量的社会福利损失[1]。然而，由于耕地资源的社会价值和生态价值难于测算，这就使以耕地总价值为基础来构建征地补偿标准面临着较大的困难。有鉴于此，本文从耕地总价值的构成出发，以陕西省杨凌示范区为例，基于价值量化的基本原理构建征地补偿标准测算模型，为现行征地制度的完善提供思考。
1.基于耕地总价值的土地征收补偿标准构成及测算方法
1.1耕地总价值构成
目前，关于耕地资源的总价值，学术界还没有形成统一的观点。诸培新、曲福田（2003）认为耕地资源总价值包括使用价值和非使用价值；霍雅勒、蔡运龙（2006）从边际效用理论角度认为土地价值的理论构成主要包括使用价值、选择价值、存在价值。
笔者综合考虑了耕地资源在经济、社会和生态方面所具有的价值，认为耕地资源的价值包括市场价值和非市场价值。其中耕地资源的市场价值是指可以在市场上得到体现的那部分价值，即耕地上的经济产出[2]。耕地资源的非市场价值是指耕地的社会价值和生态价值，它是一种无法通过市场交易又客观存在的正外部性价值。耕地资源的社会价值是指耕地资源保障国家粮食安全、维护社会稳定的功能；耕地资源的生态价值是指耕地资源在调节气候，涵养水源和保护生物多样性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的过程中仅对耕地的经济产出价值进行征收补偿，忽略了耕地资源的非市场价值。因此，在制定土地征收补偿标准应该把耕地资源的非市场价值纳入征地补偿。
表1耕地补偿标准构成图
1.2耕地资源的市场价值测算
对于耕地资源经济价值的测算，我们采用的是收益还原法。收益还原法是基于预期收益原理，将待评估的耕地资源的每年预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法[3]，具体的计算公式为：
（1）
其中，P1是指耕地经济价值，a是耕地资源年纯收益，r是土地还原率，n表示使用年限。党的十七届三中全会明确提出：“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，即农户拥有的是永久经营权，此外，在合理使用的条件下，耕地的生产功能具有永续性，因此，在计算耕地资源市场价值时，n的取值为无穷大，那么公式（1）可以简化为：
（2）
1.2.1耕地资源年纯收益的计算
耕地资源年纯收益的计算方法如下：
耕地资源年纯收益=耕地资源年总产值-耕地资源年总费用 （3）
式中：耕地资源年总产值是指主产品年产值和副产品年产值之和，耕地资源年总费用是指年生产成本与年土地成本之和。其中年生产成本是指物质与服务费用和人工成本之和；土地成本是指流转地租金与自营地折租的和[4]。
1.2.2土地还原率的确定
耕地收益还原率一般以安全利率加风险调整值作为土地还原率，安全利率选用一年期存款年利率，再考虑风险调整值，由于耕地资源经营的未来风险相对较小，可以忽略不计，因此我们可以选用一年期存款利率作为土地还原率[5]。
1.3耕地资源的非市场价值测算
1.3.1耕地资源的社会价值的含义
耕地资源的社会价值是指耕地资源保障国家粮食安全，维护社会稳定的功能所具备的价值。即耕地资源的社会价值是耕地资源对保障国家粮食安全的社会稳定价值以及保障农民生产生活的社会保障价值之和。
1.3.2耕地资源社会保障价值的测算
耕地资源的社会保障价值主要由基本生活保障价值、养老保障价值、失业保障价值和医疗保障价值构成。
基本生活保障价值的测算。耕地资源具有保障农民基本生活的作用，本文采用机会成本法（在无市场价格的情况下，资源使用的成本可以用所牺牲的替代用途的收入来估算），用政府为农民提供的最低生活保障金的量化来代替耕地资源的基本生活保障价值。
基本生活保障价值的计算方法如下：
基本生活保障价值V1：
式中：k为农村最低生活保障金标准（元/人）；s为人均耕地面积（亩/人）
养老保障价值测算。耕地资源的养老保障价值可用替代法进行测算。由于现阶段我国城市的社会养老保障体系比较完善，但是农村在这一方面比较薄弱。因此我们可以参照国家为城市居民提供的社会养老金，并用城乡收入比进行修正从而得出耕地资源的养老保障价值。其具体的计算公式为如下：
养老保障价值V2：
式中：E1为政府为农民提供的社会养老金（元）；E2为政府为城镇居民提供的社会养老金；i1为农民家庭人均纯收入（元）；i2为城镇居民人均可支配收入（元）；r为还原率；s为人均耕地面积（亩/人）
失业保障价值测算。耕地资源的失业保障价值是指耕地资源在缓解农村就业压力等方面所具有的价值。农民从事非农就业岗位需要进行教育和培训。因此在测算耕地资源的失业保障价值可用劳动力的培训费来代替。其具体的计算公式如下：
失业保障价值V3：
式中：f为单位劳动力的培训费（元/人）；A为人均每年的培训费（元）；s为人均耕地面积（亩/人）；r为还原率
医疗保障价值测算。耕地资源的医疗保障价值同样可以采用替代法进行测算。因此我们可以参照国家为城市居民提供的医疗保障金，然后用城乡收入比进行修正进而得到耕地资源的医疗保障价值。其具体的计算公式如下：
医疗保障价值V4：
式中：E3为政府为农民提供的医疗保障金（元）；E4为政府为城镇居民提供的医疗保障金（元）；i1为农民家庭人均纯收入（元）；i2为城镇居民人均可支配收入（元）；r为还原率；s为人均耕地面积（亩/人）
综上，耕地资源的社会保障价值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 来表示。
式中：P2是耕地资源的社会保障价值；V1 是基本生活保障价值；V2是养老保障价值；V3是失业保障价值；V4是医疗保障价值。
1.3.3耕地资源社会稳定价值的测算
耕地资源的社会稳定价值指的是农产品在供给的保障上所体现的价值。国家对占用耕地收取的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和新菜地建设开发基金。这些税费全部用于农综合开发和土地复垦整治等能有效提升耕地的粮食生产能力，因此用这4项费用来代替耕地的社会稳定价值[6]。
P3=C+D+E+F （8）
式中：P3是耕地资源的社会稳定价值；C是耕地占用税：D是新增建设用地有偿使用费；E是耕地开垦费：F是新菜地建设开发基金。
1.3.4耕地资源生态价值的测算
关于耕地资源生态价值的核算，本文依据谢高地、鲁春霞（2008）等人建立的中国陆地生态系统单位面积服务价值表中的农田生态系统单位面积服务价值来测算（表二），计算不同年份的农田系统单位面积服务价值需要根据物价指数进行修正，计算具体地区的农田生态价值时在通过王万茂、黄贤金（1997）的研究耕地生态系统潜在的经济产量进行修正。其具体公式为：
P4=λ×q×n/m/r （9）
式中：P4是耕地资源的生态价值；λ是修正系数（用物价指数进行修正）；q是指2002年全国耕地平均生态服务价值；n是指具体地区耕地生态系统的潜在经济产量；m是指全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量（根据王万茂的研究测算其值为（712.67kg/亩）；
r是指土地还原率。
2.实证研究
2.1样本区域概况
杨凌示范区位于八百里秦川的腹地，东有漆水河与武功县为界，南隔渭河与周至县相望，西和扶风县接壤，北由韦水河与扶风县相连。处于东经108°～108°07′，北纬34°12′～34°20′之间。人口18.59万，其中农业人口11.9万，土地面积134平方公里，其中耕地面积10.6万亩，国务院批准的规划面积22.12平方公里。农民人均耕地0.8亩，是中国农业起源之地。
2.2样本区域耕地资源市场价值的测算
本文选取小麦、玉米、油菜籽作为杨凌示范区的主要农作物，根据耕地资源市场价值的测算原则，我们通过计算主要农作物的纯收益，来计算杨凌示范区耕地资源的市场价值。通过在陕西省物价局查找得出主要农作物的纯收益以及在2012年《陕西省统计年鉴》查找得出当年杨凌示范区主要农作物的播种面积，并赋予各农作物的收益权重，最终计算得出杨凌示范区主要农作物的纯收益为220.99元/亩，已知2012年杨凌区一年期存款利率为3%，根据耕地经济价值的计算公式可以得出杨凌区耕地资源的市场价值为：7366.33元/亩。
表3 2012年陕西省主要农作物成本收益表（单位：元/亩）
资料来源：陕西省物价局 杨凌示范区发展和改革委
2.3样本区域耕地资源非市场价值的测算
2.3.1杨凌示范区耕地资源社会价值的测算
第一，社会保障价值测算
基本生活保障价值的测算。2011年11月26日起执行的杨凌示范区农村最低生活保障标准为2200元/人，杨凌示范区农民人均耕地为0.8亩/人，根据公式2，得出2012年杨凌示范区基本生活保障价值达到2750元/亩。
养老保险价值的测算。根据陕西省统计年鉴，2012年杨凌示范区农村家庭纯收入为10841元，城镇居民人均可支配收入为29925元，杨凌示范区城镇居民社会养老金为1080元， 还原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地为0.8亩/人。根据公式3，可算出2012年杨凌示范区养老保障价值为16302.26元/亩。
失业保障价值的测算。通过公式4计算失业保障价值，人均年培训费根据任刚的测量方法[7]，取A=1262元/年，选取20年长期国债利率2.79%为还原率，使用年现金公式（公式4）f=13607元，可得2012年杨凌示范区失业保障价值为17008.75元/亩。
医疗保障价值的测算。根据陕西省统计年鉴，2012年杨凌示范区城镇居民医疗保险金为200元，根据公式5，可得2012年杨凌示范区医疗保障价值为3018.94元/亩。
杨凌示范区耕地资源的社会保障价值为以上四者之和为39079.95元/亩。
第二，社会稳定价值测算
根据《陕西省实施办法》的相关规定，杨凌示范区耕地占用税税额标准为22元/m2，根据《新增建设用地土地有偿使用费征收标准及等别》的相关规定，杨凌示范区新增建设用地土地有偿使用费为24元/m2，根据《陕西省新菜地和农田水利开发建设基金管理暂行办法》的相关规定，杨凌示范区新菜地开发建设基金为5000-7000元每亩，计算时取平均值为6000元/亩。其中耕地开垦费没有统一标准，可用如下公式进行测算：
式中：C为耕地开垦费；X为耕地开垦的投入；Y为收益损失；Z1为耕地资源的土地资本投入量；Z2为土壤培肥投入量；b为土壤培肥投入资金额；R为贷款利率（取三到五年贷款利率6.15%）：r为还原率（取一年期定期存款利率3%），n为土地开发年年限（4年）；a表示收益损失额，以耕地年纯收入表示（220.99元/亩），以任浩[8]对全国土地整理的开发预算资料，查出杨凌示范区单位面积土地资本投入量Z1为2898.55元/亩，土壤培肥资金投入量b为122.11元/亩，根据公式可得Z2为504.93元/亩，Y为821.44元/亩，可得杨凌示范区耕地开垦费为4224.92元/亩。
由公式6可得杨凌示范区耕地资源的社会稳定价值为40891.59元/亩。
综上，杨凌示范区耕地资源的社会价值为79971.54元/亩。
2.3.2杨凌示范区耕地资源生态价值的测算
耕地资源生态价值的测算。根据表二，可得出2002年全国耕地生态系统平均生态服务价值为407.62元/亩，根据王万茂，黄金贤[8]的测算，可得出2002年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值为350.8元/亩，要计算2012年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值需要对此数据进行修正，本文采用居民消费物价指数进行修正即可，2002、2012年居民消费物价指数比值约为1.07（陕西省统计年鉴），可得出2012年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值为375.36元/亩，根据公式7可得2012年杨凌示范区耕地资源的生态价值为12512元/亩。
2.3.3测算结果说明
根据以上的计算结果，2012年杨凌示范区耕地资源的总价值为99849.87元/亩（表四），其中耕地资源的经济价值为7366.33元/亩，社会价值为79971.54元/亩，生态价值为12512元/亩。
从表四的数据我们可以看出杨凌示范区耕地资源的经济价值比重为7.38%，社会价值的比重为80.09%，生态价值的比重为12.53%，社会价值在杨凌示范区的比重最大。在耕地资源的社会价值构成中，耕地的养老和失业保障占据主体地位，可以看出耕地资源对农民的保障起着极其重要的作用。
3.讨论与政策建议
3.1杨凌示范区现行征地补偿价格
2010年4月13日，《陕西省人民政府办公厅关于印发全省征地统一年产值及区片综合地价平均标准的通知》（陕政办发〔2010〕36号）公布了陕西省各县（市、县）征地统一年产值补偿平均标准，杨凌征地统一年产值平均标准为1416元/年，平均补偿倍数为27倍，平均标准为38232元/亩。
3.2可行性分析
由测算结果可知，基于耕地总价值的土地征收补偿标准是现行征地标准的2.61倍，将研究的结果与非农建设用地的基本地价进行比较，可验证我们构建的征地补偿标准体系是否可行。根据《陕西省杨凌示范区国有土地基准地价表》所公布的数据，商服用地，住宅用地，工业用地选取中间标准，单位面积地价分别为24万/亩，18万/亩，13万/亩，分别为杨凌示范区单位面积耕地价值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地总价值的土地征收补偿标准是可行的。
3.3政策建议
2012年杨凌区基于耕地总价值的土地征收补偿标准是现行征地补偿标准的2.61倍，目前的征地补偿标准偏低，主要是因为在土地征收的过程中仅对耕地的经济产出价值进行征收补偿忽略了耕地资源的社会价值和生态价值。因此在构建征地补偿标准体系时，应当把耕地资源的经济价值，社会价值，生态价值纳入其中。基于耕地总价值的土地征收补偿标准完善了耕地的补偿范围，突出了耕地资源对农民的社会保障效用以及生态效用，有利于耕地资源的保护。
参考文献：
[1]王仕局、黄贤金、陈志刚，等.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，2008（11）；44-49.
[2]王湃、张安录.农地价值构成及其评估方法研究[J].理论月刊，2007（6）：163-165.
[3]艾建国、吴群.不动产估价[M].北京：中国农业出版社，2005.
[4]李佳、南灵.耕地资源价值内涵及测算方法[J].干旱区资源与环境，2010.
[5]诸培新、卜婷婷、吴正延.基于耕地综合价值的土地征收补偿标准研究[J].资源与环境，2011.
[6]王仕菊、黄贤金、陈志刚.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，2008.
第2篇：农田征收与补偿标准范文
为进一步完善被征地农民基本生活保障制度，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《浙江省人民政府办公厅关于深化完善被征地农民社会保障工作的通知》（浙政办发〔2005〕33号）等文件规定，现就进一步完善市区被征地农民基本生活保障制度的有关事项通知如下：
一、适当调整征地补偿标准
**市区中心城市及建制镇规划区外，无论水利、交通、能源等基础建设或其它建设征收土地，征地补偿按产值倍数法计算。征收水田、旱地、菜地、园地、养殖水面、农田水利用地、建设用地的补偿标准为：土地补偿费16000元/亩，安置补助费9600元/亩；征收其它土地补偿标准为：土地补偿费8000元/亩，安置补助费4800元/亩。青苗及除房屋外的地面附着物补偿按《**市人民政府关于调整**市区征用土地补偿标准及有关问题的通知》（湖政发〔2003〕13号）规定补偿。行政划拨用地的，建设单位需在此基础上再缴纳统筹费6000元/亩。
市区被收回国有渔业水域捕捞权渔民的安置补助费标准，统一调整为32000元/人（不包括渔业捕捞设施补偿费）。使用收回国有水域的建设单位在此基础上再为参加基本生活保障人员缴纳统筹费6000元/人。
**市区中心城市及吴兴区、南浔区建制镇规划区内征地补偿标准继续按照湖政发〔2003〕13号文件执行。
二、市区被征地农民全面实行基本生活保障
市区中心城市及建制镇规划区外的年满18周岁（含）以上的被征地安置人员，参照《**市人民政府建立市区被征地农民基本生活保障制度（试行）的通知》（湖政发〔2003〕12号）文件规定，全部纳入基本生活保障制度范围。18周岁以下被征地安置人员，由被征地村从征地补偿费中一次性发给生活补助费13000元。基本生活保障费缴纳标准确定为23000元/人，其中个人缴纳17000元，记入个人账户（征地安置补助费9600元，土地补偿费中提取7400元）；行政划拨土地的建设单位按照每亩6000元的标准缴纳基本生活保障统筹费，出让土地的建设单位不再缴纳统筹费，保障费不足部分由政府从土地出让金中提取一定比例的被征地农民基本生活保障资金解决。满60周岁保障金领取标准与规划区内保障标准相同。
市区中心城市及建制镇规划区外符合参加基本生活保障条件的被征地安置人员，原则上应参加基本生活保障。征地后人均耕地不足0.7亩的村民小组，其符合参保条件的被征地安置人员必须参保；征地数量小、保障人员难落实，且征地后人均耕地在0.7亩以上的村民小组中，符合参保条件的被征地安置人员可一次性申请领取基本生活保障费（记入个人账户部分）。但这些村民小组以后再次征地，已经一次性申请领取基本生活保障费的人员需参加基本生活保障的，必须自行补缴已申领的基本生活保障费（记入个人账户部分的17000元）。
被收回国有渔业水域捕捞权的渔民参加基本生活保障制度的缴费及领取标准，与规划区外被征地农民相同。
市区中心城市及建制镇规划区内被征地农民参加基本生活保障制度的缴费标准，继续按照湖政发〔2003〕12号文件执行。
三、建立被征地农民基本生活保障专项资金
被征地农民基本生活保障专项资金由被征地农民（含被收回国有渔业水域捕捞权的渔民）缴纳的基本生活保障费、建设单位缴纳的统筹费和从土地出让收益提取一定比例的资金组成。由市财政设专户管理，专项用于被征地农民保障金的发放。
四、实行征地补偿费及税费预缴制度
申请行政划拨用地的建设单位，在建设用地农转征收上报审批前，必须预缴征地补偿费和有关规、税费，以确保被征地农民基本生活保障费和国家规、税费及时足额收缴到位。
五、切实加强对被征地农民基本生活保障工作的领导
第3篇：农田征收与补偿标准范文
一、关于征地补偿标准
（一）统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。
（二）统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
（三）征地区片综合地价的制订。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。
（四）土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
二、关于被征地农民安置途径
（五）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集本文来源：文秘站 体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（六）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（七）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（八）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
三、关于征地工作程序
（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
四、关于征地实施监管
（十二）公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。
（十三）支付征地补偿安置费用。征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后，应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。
第4篇：农田征收与补偿标准范文
1997年2月国务院印发的《水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》规定的基金使用方向为：“各级河湖的防汛，抗洪设施的维护和水毁工程修复；地方水利工程维护，防汛抗旱通信和信息系统的维护和建设。”《水利产业政策》第十九条:有关法律、法规和国家有关政策规定的河道工程修建维护管理费水土流失防治费，河道采砂管理费，占用农业灌溉水源和灌排工程设施补偿费等行政事业性收费，由各级水行政主管部门在两年内做到足额征收；流域机构直接管理的水利工程收费办法由国务院、财政计划部门会同水行政主管部门制定。以上各项收费必须用于水利设施的维护、修建及营运管理。近年来，国家出台小农水重点县建设计划。整村推进农村水利建设对改善农村水利状况起到积极作业，效果十分明显。地方组织村组集体开展“一事一议、先建后补”进行农村水利建设。这一举动对村内小型农田水利基本建设，村内安全饮水工程，符合当地水利规划的并可列入筹资筹劳的水利设施等项目的实施都具有明显的推动作用。
四川省绵阳市游仙区实施先建后补，其中中央财政补助540万元、农民用水户自筹558.097万元。小型农田水利重点县工程省级以下资金对小型农田水利设施的补助不超过单位计划造价的50%；中央及省级资金拟采用定额补助，新建小水池补助标准为70元/m2，单户补助资金不超过7000元，联户建设补助额度不超过12000元；山平塘整治、小型泵站建设省级补助不超过工程总投资的50%；渠系工程及高效节水灌溉工程建设每亩不超过700元。重庆武隆县“先建后补”主要用于产粮区，同时与园区建设相结合。配合农村水利管理体制改革，到2010年底全国已经建立5.2万个农民用水户协会，由于水费征收困难使用水户协会难以有效开展工作，有些地方成立用水户协会完全是为了争取小农水重点县项目。因此配合部分地方实行的“划片承包”将土地集中连片，发展与家庭农庄相适应的农民用水户协会，并建立用水户协会经费补偿机制十分必要。
二、多元供给模式下农村水利利益补偿存在问题
1、农村建后管理缺乏经费，补偿机制不健全。建国之初建设的水利工程由于管理经费不到位，不少水利设施处于瘫痪或者半瘫痪状态。近几年建设的农村安全饮水工程，因为维护经费不到位，部分破损的管网无法及时修复，影响安全饮水工程的效率。出现这些问题的原因是地方财政没有建立水利维护资金来源渠道，没有建立配套管护责任制度。
2、农村水利补偿方法和标准随意性状，缺乏统一标准和政策体系。水利建设补偿机制、补贴结构不够完善，导致了补偿利益分配不合理。从农村水利补贴额的构成看，大量财政补贴用于项目前期建设、弥补水务亏损、降低生产资料的价格以及贴息贷款等方式进行补偿，在节水灌溉技术推广、水利建设生态补偿和水利工程维护，而这些方面影响农村水利可持续发展，制约农业水利发展后劲关键所在。
3、社会资金参与水利建设的公益性消耗等方面补偿机制不完善。国家鼓励社会力量参与农村水利建设与维护，没有明确社会资金参与水利建设补偿方式，没有解决收益不确定条件下农村水利风险补偿机制，以及如何控制社会资金参与水利及时与维护的风险控制。
三、建立农村水利利益补偿机制的基本途径
农村水利利益补偿机制需要兼顾投资者、用水户利益，同时分析水利建设对其他相关利益群体的影响，确定利益补偿主体、补偿客体、补偿制度与途径。
1、确立农村水利补偿主体。①农村水利开发投资者，投资者应该为项目建设者提供建设成本补偿，占用土地资源为失地农民进行补偿，开发水资源应支付相关机会成本，水利工程建设对周围农户利益影响进行补偿；②农村水利的受益者。包括直接使用水利设施的工农业及生活用水户；③影响农村经济、环境生态的行为主体：地方政府和相关企业与组织。
2、明确补偿对象。分析农村水利开发的影响及相关利益群体基础上，分析农村水利利益补偿对象：①农村水利投资者本身投资回报、建设者和提供环境保护的相关产业与组织；②农村水利建设受损者:包括耕地减少，下游因为流量减少，水利建设改变下游地表径流；③生态环境补偿，水利项目建设对当地环境的影响；④水资源的再分配及补偿，以及相关用水户对水资源的再分配。
3、建立利益补偿模式。（1）政府主导补偿模式。对公益性水利项目包括江河、防洪工程、水土保持工程、农业灌溉工程等水利工程，因为其公益性损耗占主体，应采取政府主导补偿模式。具体补偿方式为：①财政转移支付。涉及中企业搬迁补贴、移民安置与后期扶持项目，受影响地区农业粮食收入减少补贴，包括土地整治、植树造林项目扶持等环境恢复工程。产业支持，为库区移民引入新产业以解决农民的就业问题。②政策补偿。国家建立了水库移民后期扶持项目，地方政府建立了农村水利“先建后补、多建多补”政策，该政策同样应针对社会投资者建设水利，建立相关的补偿政策。③税费优惠。对农村水利的投资经营者实行低税或者一定范围内的免税。政府主导补偿模式主要存在资金积累和筹措不足，由于信息的局限性，资金管理不到位，对资金使用监督缺位，对广大农村水利建设资金使用监管有限，特别是农村水利设施的维护与运营状态不可能全面监控。政府补偿模式是在有限理性下作出的补偿标准，可能导致利益补偿不足或补偿过多。政府补偿模式下，水利设施的损坏补偿也由政府承担，使补偿成本较高。在有限理条件下做出的补偿决策效率不高，监督成本高。（2）市场代补偿模式。通过收取水费、进行水权交易等方式进行市场补偿。地区之间可建立水权交易制度，调节地区之间水资源供求关系。利益双方共同确定水源、水价等，供给方式和时间均由供需双方通过合同谈判确定。（3）准市场补偿模式。政府只发挥中间纽带和协调作用。单靠政府主导的利益补偿方式不能彻底解决财政资金与水利投资需求的矛盾。准市场补偿模式适用于具有收费机制的水利项目，他通常与政府补偿相结合。
4、补偿途径。补偿途径包括：资金补偿，实物补偿，项目补偿，政策补偿。①现金补偿方式补偿对象可以灵活安排资金，但考虑资金使用效率与监管问题。②实物补偿可以及时补充项目所需物资，满足生产生活必需，实物补偿下合理确定项目所实物资源比较困难，可能导致实物资源浪费。③项目补偿是一种长久的补偿机制，在改善农村环境的同时，给农民提供了就业机会和共同致富的机会。
5、建立科学的补偿标准。补偿考虑项目成本，水利建设农业增加值，利益相关者的支付意愿，补偿主体的支付能力，外部成本和外部效益的计算和分析，特别是公益性损耗补偿范围的界定和补偿标准的确定。利益补偿的难点是水利建设地区生态服务能力与功能的变化度量方法。
6、建立水电生态补偿与利益共享机制。对企业无偿占有水能资源开发权进行清理，要求已无偿获得水电开发权的企业补缴水能资源价款。一次性缴纳确有困难的，可在水电有效经营期内分期缴纳。分期缴纳价款仍有困难的水电企业，可部分或全部以折股形式上缴。①建立水电开发生态补偿机制。按照“谁开发、谁修复”的原则，除在水电工程建设投资概算中按有关规定安排生态修复专项资金外，建设地地方政府还要在征收的水电资源开发补偿费中，安排不低于20％的资金用于修复和改善工程建设影响范围内的生态环境。②建立水电开发利益共享机制。在征收的水电资源开发补偿费中，建设地地方政府要安排不低于30％的资金用于加强当地基础设施建设，改善群众生产生活条件，建立移民长效补偿机制，促进当地产业发展，拓宽移民安置方式，扩大移民安置容量。
7、确立投资分摊或效益补偿政策。防洪、生态等以社会效益为主的投资应由中央或受益的地方财政予以分摊，灌溉、供水等有一定经济效益的投资应由受益主体予以分摊。水电站枢纽工程中的航运过坝设施，应以投资分摊和效益补偿为基础，确定建设规模与运营方式，若航运部门要求水电站提高通航标准，应分摊投资费用；农田灌溉、城市供水，地方政府应按水量或库容比例分摊水电站公用工程的投资费用。
四、结论
发展农村水利必须拓展多元化的投融资渠道，形成有法制保障、稳定可靠的水务建设投入机制，以及与之相对应的水利补偿机制。稳定政府公共财政对水务的正常投入，完善各项资源消耗和占用收费机制。按照事权划分原则，明晰各级水务建设和水务管理的投入机制，加快水务工程公益性耗费补偿机制研究，科学界定公益性水务工程耗费补偿范围，积极探索公益性水务耗费纳入财政预算的途径。加快建立农村水务稳定的投入机制，建立政府投入、市场化筹资和依法组织农民投劳投资相结合的投资渠道，确保农村水务建设投入的稳定增长。在农村水利产权改革，需要完善基层治理，建立水利渠道维护机制，完善水资源有偿使用和利益补偿机制，居民损失补偿机制，区域生态的调度补偿机制。
第5篇：农田征收与补偿标准范文
第一条为加强土地征收管理，规范土地征收秩序，维护土地所有者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体土地所有权转变为国有土地所有权，并给予补偿的行为。
第三条本市行政区域内土地征收适用本办法。
第四条各县（市）区人民政府为土地征收的责任主体，负责组织实施土地征收，对所辖行政区域内的土地征收工作负总责。
市国土资源行政主管部门对全市土地征收工作进行监督、管理和指导，其下设的市国土资源土地征收管理机构负责组织开展具体日常工作。
各县（市）区国土资源行政主管部门按照县（市）区人民政府的安排，代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。
各乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会按照县（市）区人民政府统一安排做好土地征收相关工作。
其它相关职能部门应当按照各自的职责，协同做好土地征收工作。
第二章土地征收程序
第五条土地征收方案依法报批前，县（市）区人民政府国土资源行政主管部门应当将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、听证权利等，告知被征收土地农村集体经济组织；对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并与被征收土地农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认。
第六条土地征收方案经依法批准后，由被征收土地所在的县（市）区人民政府组织实施，并在土地征收方案批准文件下发之日起10个工作日内，将批准土地征收的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、人员安置途径和办理土地征收补偿登记的期限、地点等，在被征收土地的乡（镇）、村予以公告。
第七条被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到公告指定的地点办理土地征收补偿登记。
被征收土地的所有权人、使用权人未如期办理土地征收补偿登记的，其补偿内容以公告指定的各县（市）区国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第八条被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门会同有关部门根据批准的土地征收方案，在土地征收公告之日起45日内拟订土地征收补偿、安置方案并予以公告。
被征收土地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对土地征收补偿、安置方案有异议，要求举行听证的，应当在土地征收补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门提出申请。
第九条建设项目经批准征收土地的，由市人民政府委托市国土资源行政主管部门与县（市）区人民政府签订《**市土地征收责任书》。
第十条用地方应当将土地征收的补偿安置费用按约定及时足额支付到市国土资源土地征收管理机构指定的征收土地费用账户专储，专款专用。
市国土资源土地征收管理机构应当根据土地征收工作进度、依照县（市）区国土资源行政主管部门用款计划和《土地征收补偿安置协议》的约定，及时拨付补偿安置费用。
第十一条建设项目经批准征收土地的，市财政部门应当按照上年度收缴征地管理费总额的70％安排征收土地工作经费等支出预算，于当年1月份内将支出预算数的50%预拨给市国土资源行政主管部门，作为本年度开展土地征收的前期工作经费，剩余部分由市财政部门根据土地征收工作进度及时足额拨付到市国土资源行政主管部门。市国土资源行政主管部门应严格按有关规定，将征收土地工作经费及时拨付到市国土资源土地征收管理机构和各县（市）区国土资源行政主管部门，并对资金的使用进行监管。年底由市国土资源行政主管部门与市财政部门进行决算。
第十二条土地征收经依法批准，并进行补偿安置后，被征收土地方、用地方应当在当地县（市）区人民政府和市国土资源土地征收管理机构的共同主持下，签订《土地移交书》并交付土地。《土地移交书》应当加盖县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构公章。
第十三条重点基础设施建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，应当在申请报批建设项目用地时提出申请，由批准建设项目用地的国土资源行政主管部门批准，应避开基本农田保护区和滇池水体保护区。
抢险救灾等急需临时用地的，按照国家有关规定办理。
临时用地应当按照批准的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，其使用期限一般不得超过两年。
第三章土地征收补偿安置
第十四条土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地征收补偿费应当依照《云南省土地管理实施条例》规定的标准或**市土地征收区片综合地价标准进行测算。
第十五条土地补偿费依法属于被征收土地农村集体经济所有，主要用于补助被征收土地农民发展生产、社会保障、安排富余劳动力就业以及不能就业人员的生活补贴。
安置补助费支付给安置单位或被安置人。
地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗所有权单位或个人。
被征收土地地上建（构）筑物拆迁补偿费支付给地上建（构）筑物所有权单位或个人。
第十六条在土地征收过程中，各部门、乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会、村（居）民小组不得收取国家、省、市政府规定以外的其它费用。
第十七条凡征地告知后在拟征土地上开挖的鱼塘、抢种的青苗、栽插的花草、果树、林木及搭建的建（构）筑物、各类附属设施和铺设的管线等，不予补偿。
第十八条被征收土地的地上建（构）筑物需要拆迁的，按照国家、省、市的有关规定执行。
第十九条在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县、安宁市、晋宁县、嵩明县，取消土地征收过程中预留10-15%安置用地的安置方式，由用地方按照被征收土地的法定补偿标准或区片综合地价标准，将安置用地折算成等值货币，支付到被征收土地乡（镇）街道办事处设立的专户，专款用于发展第二、三产业、补贴被征收土地农民建（购）房、发展集体经济、安置富余劳动力。
各县（市）区人民政府应当结合本地实际，积极拓宽安置途径，认真探索住房安置、重新择业、入股分红、异地移民以及调整产业结构等多种安置方式。
社保、财政、农业、国土等相关部门应当按照各自职责，相互协调，尽快建立、完善我市被征收土地农民社会保障体系。
第二十条国家和省、市人民政府重点工程项目、大中型水利、水电工程建设对征地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。
第四章土地征收监管
第二十一条对土地征收补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准土地征收的人民政府裁决。
土地征收补偿、安置争议不影响土地征收方案的实施。
第二十二条被征收土地农村集体经济组织应当建立财务公开制度，公开征地补偿、安置费用分配、支付、使用情况并接受监督。
第二十三条被征收土地农村集体经济组织应当将土地征收补偿费分配和支付清单提供给县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构备案。各级人民政府和有关部门应当及时监督检查土地征收补偿费的使用情况，确保各项费用及时、足额支付到位。
第二十四条市国土资源土地征收管理机构应当对征收土地补偿安置费用使用和管理进行严格监管，定期跟踪、检查、监督和指导，确保专款专用，严禁侵占、截留、挪用。
第二十五条市国土资源土地征收管理机构应当对《土地征收补偿安置协议》进行审查备案。
第五章法律责任
第二十六条未按本《办法》规定的程序开展土地征收工作的，市国土资源行政主管部门责令其改正；逾期不改正的，由市国土资源行政主管部门会同市监察部门依法查处。
第二十七条违反本《办法》第二十三条规定，拒不建立财务公开制度，拒绝提供征地补偿安置费用分配和支付清单，不配合政府监督检查工作的，县级人民政府应当责令改正；拒不改正的，依法追究相关人员责任。
第二十八条违反本《办法》第二十四条规定，侵占、截留、挪用征收土地补偿安置费用的，依法严肃查处；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。
第二十九条违反本《办法》第十二条规定，签订《土地移交书》后，原所有权人和使用权人超过时限不搬迁交地的，由县（市）区人民政府有关部门责令限期搬迁交地；逾期不搬迁交地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十条拒绝、阻碍和破坏征收土地工作的，依法责令改正；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条实施土地征收的工作人员、、的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第6篇：农田征收与补偿标准范文
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
土地利用规划是实行土地用途管制的依据。土地利用规划的编制程序是：编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批。土地利用规划报告是土地利用规划主要成果的文字说明部分，包括土地利用规划方案和方案说明。编制土地利用规划方案是在土地利用现状分析、资源分析、土地利用战略研究的基础上，根据规划目标和任务而进行的。
编制土地利用规划要遵循以下原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
土地规划是对土地利用的构想和设计，它的任务在于根据国民经济和社会发展计划和因地制宜的原则，运用组织土地利用的专业知识，合理地规划利用全部的土地资源，以促进生产的发展。具体包括：查清土地资源、监督土地利用；确定土地利用的方向和任务；合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用；落实各项土地利用任务；保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益，城乡用地，耕地保护和促进经济发展之间的关系。
二、土地征用、征收制度
众所周知，土地在我国既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本。土地征收意味着对所有权的转移，势必影响到集体、个人的利益，需要严格按照土地征收法定程序进行。否则就难以平衡各方利益，容易引发人民不满，甚至危害社会稳定。我国现行的土地征收程序，对于保证国家建设起到了积极作用，但随着工业化、城市化的发展，其中的缺陷就日益凸现，亟待解决。
（1）土地征收程序存在的问题。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”；《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收”。该法律中“公共利益需要”缺乏明确的界定。
（2）土地征收的补偿问题。土地征收是政府强制取得集体土地所有权的一种有偿的行政方式。《土地管理法》中明确规定了土地征收的补偿标准，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的补偿往往低于人民的客观需求。
（3）土地征收权的行使问题。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
（4）土地收益分配和管理问题。土地征收过程中，土地收益在被征收者与征收者之间进行分配。有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。
（5）有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性审查没有纳入程序中”、“缺少对行政机关的监督机制”。
相关对策措施：
（1）严格限定公益性用地范围，土地征收权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定：国家为了公共利益的需要可以征收农民集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，“公共利益”应严格限定在以下几类：军事用地；国家政府机关；能源、交通用地；公共设施用地；国家重点工程用地等等。
（2）土地征收补偿标准要结合市场、当地经济情况和被征收者的实际情况合理给出。要保证土地征收程序的顺利进行以及被征收者的应得利益。减少土地征收中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。
（3）事实的认定。这一阶段包括两个环节：申请和核准。申请要符合法律规定，核准要严格按照法律程序来实行。
（4）土地征收范围的决定。被征收者有权知道征收范围和提出异议。如有争议，可向政府有关部门提出复议或申诉，对复议或申诉不服的，可以向人民法院提讼。
第7篇：农田征收与补偿标准范文
关键词 水库移民； 安置区居民； 土地流转； 补偿标准； 潘口水电站
中图分类号 F30124 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2011)05-0066-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.05.012
中国是世界上水库量最多的国家，目前拥有的水库数量为8.60万座，水库数量居第二位的美国仅为8 724座。中国的水资源开发利用率仅为24%，世界上有待开发的水能资源有近20%分布在中国，因此，中国是世界上水能资源未来开发潜力最大的国家［1］。据专家预测，2020年发电装机总量将达到9亿kW，其中水电装机容量达25亿kW，将比2004年增加1.5亿kW。今后20年，因工程建设还要淹没100 000 hm2土地，搬迁安置移民近310万，其中水利移民约150万人，水电移民约160万人［2］。历来制约水利水电开发的重要因素是资金、技术和移民问题。随着国家的富强，资金已不是问题，中国水电工程建设技术也在世界居于领先地位，现阶段水利水电工程建设的最大制约因素是环保和移民问题［3］，妥善安置移民关系到工程的顺利开展与社会和谐稳定。我国实行开发性移民方针，强调农村移民应以农业生产安置为主，农村移民安置后，应当使移民拥有与安置区居民基本相当的土地等农业生产资料。移民生产安置无论是后靠还是外迁，都是在承包地被淹没的情况下利用安置区土地资源的富裕量实现安置。安置区居民不希望移民迁入打乱原来的社会秩序，因为移民的到来，意味着对土地、公共设施、市场、就业机会和其他稀缺资源的争夺更加激烈［4］，不同程度地挤占了当地的耕地等生产资料，降低了当地农民的收入［5］。安置区居民的风险在本质上或强度上都不同于移民的风险，但和他们有联系并且也可能受到牵连而导致贫困［6］。然而，现行法律政策对安置区居民的补偿问题鲜有考虑，更没有完善的补偿机制［2］。同时，移民迁入并不必然导致安置区居民沦为失地农民，相当于蚕食安置区居民的部分土地，对安置区居民的影响更加隐性化，加上安置区居民土地产权意识淡薄，对于安置区土地流转补偿标准的合理性、科学性与否的反应往往不如征地那么强烈，这导致了安置区土地流转补偿过程中各产权主体的利益不均衡和潜在的利益冲突，使政府与安置区居民之间的关系更加紧张，安置区居民与移民之间的利益整合更加困难，进而影响到整个社会的和谐与稳定。
1 研究区域概况及数据获取
潘口水电站地处堵河干流上游潘口乡境内，距竹山县城13 km，是湖北省在建的最大水电项目。在水库蓄水达到355 m高程时，潘口水电站淹没区涉及竹山、竹溪两县10个乡镇、71个村，动态移民35 763人，其中，竹山县移民22 939人①。潘口水电站农村移民安置以大农业安置为主，有后靠条件的实行后靠，无后靠条件的实行外迁。笔者实地调查的区域为竹山县溢水镇和宝丰镇2个镇5个移民安置点,其中溢水镇位于竹山县城以西27 km处，辖20个村，112个村民小组，7 057户28 740人。耕地面积2 526.33 hm2，其中水田543.60 hm2，旱地1 982.73 hm2；宝丰镇距竹山县城西35 km，辖29个村（居场），177个村民小组，15 837户，58 703人，集镇人口18 000人。耕地面积3 817.73 hm2，其中水田1 278.80 hm2，旱地2 538.93 hm2。根据《关于印发潘口水电站移民有关规定的通知》［十政办发（2007）161号］，农村移民安置用地的主要是通过土地调整获得，生产安置标准为把水田、旱地、园地综合搭配调整，人均0.8亩；依附集镇生活，进行兼业安置的，人均0.3亩，但最低不得少于安置地村民平均水平。同时，该文件还规定了安置区的土地转移给移民使用的补偿标准以及补偿资金的分配方式，安置区转出耕地按照前三年平均年产值的16倍给予补偿，其中6倍年产值兑付给集体经济组织，10倍兑付给转出耕地的安置区居民；但是，转给移民的耕地属于集体未发包的机动地时，土地补偿费和安置补助费全额归集体所有。
本文的数据来源主要通过两种途径：第一、根据研究内容设计相应的调查问卷进行实地调查获得第一手资料，笔者外业实地调查的区域为湖北省十堰市竹山县溢水镇（下腰店村、涧沟村和华家湾村）和宝丰镇（铧场村和双庙村）5个移民安置点，调查的对象为安置区原居民，共计收回有效问卷73份；第二、通过向移民安置规划设计单位（中南勘测设计研究院）、地方政府移民部门等收集潘口水电站移民安置规划、政策文件等相关资料。
2 研究方法选择、原理及问卷设计
2.1 研究方法选择
CVM是通过问卷调查的方式直接询问受访者对转出农地的最低受偿意愿或购买农地的最高支付意愿，并以此来评估农用地的价格。经过40多年的发展和完善，CVM已在欧美发达国家和众多发展中国家得到广泛的认可和应用。CVM不仅可用于农地市场价值的评估，而且可用于农地非市场价值的评估，并且在国内农地价值测算领域已经得到应用。张鹏运用CVM对仙桃、荆门、宜昌和武汉市的征地补偿合理价格进行了评估，测算结果显示WTA平均值为123.30万元/hm2，WTP的平均值为98.70万元/hm2，最终选择WTP平均值作为征地补偿价格的合理值，并认为该测算结果较好反映了城市边界区农地价值受到城市化影响而价值较高的实际，具有一定的科学性和实用性［7］；任艳胜运用CVM测算出湖北、宜昌、仙桃地区的农地价格为1 044 391.50元/hm2，荆门地区的农地价格为512 055.20元/hm2［8］。水库移民安置区土地流转补偿没有现实的市场可供参考，因此，通过精心设计调查问卷，努力克服各种偏差，通过假想市场引导出安置区居民的真实受偿意愿和支付意愿，以此作为安置区土地流转补偿定价的标准，具有现实可行性。并且CVM的科学性和有效性已经得到国内外的广泛认可，已经应用到农地价值评估方面。因此，本文选择CVM对水库移民安置区土地流转补偿定价进行实证研究。
2.2 基本原理
CVM的理论依据为效用最大化理论，假设安置区居民效用由可以通过市场交易的商品x、不能通过市场交易的农地q共同决定，效用函数为U（x，q），商品x的消费受安置区居民的收入y和商品价格p决定。根据理性人假设，安置区居民总是力图在预算约束的情况下，实现个人效用最大化，用公式可表示为：
maxU(x,q) s.t.∑pixi≤y（1）
求解式1，可以得到预算约束下的可交易商品的需求函数xi=(p，q，y)，设间接效用函数为V（x，q）=U［(p，q，y)，q］。假定商品的价格p和安置区居民收入y保持不变，安置区居民的农地资源数量由q增加到q0，效用函数相应变为U［(p，q0，y)，q0］，且U［(p，q0，y)，q0］> U［(p，q，y)，q］，即安置区居民因农地资源条件的改善而获得了更高的效用，假设此时从安置区居民的收入中取走EV数量的货币，刚好使得U［(p，q0，y-EV)，q0］= U［(p，q，y)，q］，EV即为安置区居民为获得（q0-q）数量的农地而愿意支付的最大货币量WTP；当安置区居民的农地由q减少到q1时，效用函数相应变为U［(p，q1，y)，q1］，且U［(p，q1，y)，q1］
2.3 问卷内容和核心问题设置
2.3.1 问卷内容
潘口水电站移民安置区土地流转补偿标准调查问卷是在广泛阅读国内外文献以及三次预调查（龙滩水电站、紫坪铺水库和南水北调中线工程水源地――丹江口库区）的基础上，对引导技术、起始报价及价格间隔等问题进行优化设置后形成的，问卷内容重点包括四部分：
第一部分为安置区居民基本情况调查。主要包括受访安置区居民基本情况（居住地、年龄、性别、文化程度、职业类型等）；受访安置区居民家庭的基本情况（总人口、非农业人口、家庭承包地数量、种植作物类型及种植成本和收益、家庭收入和支出等）。
第二部分为土地法律政策的认知、对移民的态度及土地流转意愿调查。这部分包括受访安置区居民对以下内容的认知：农村土地产权归属及农地功能、是否从工程受益、土地保值增值的功能及家庭最低需求耕地数量；安置区居民对移民迁入的态度；安置区居民转出耕地安置移民的意愿及转出承包地预期收益的定性判断等。
第三部分为土地流转意愿价格调查。这部分内容是调查问卷的核心，分别调查受访安置区居民对水田的最低受偿意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP），对旱地的最低受偿意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP）。
第四部分为土地调整情况调查。这部分包括移民安置土地调整的方式及公众参与情况、补偿标准和收益分配的现状、受访安置区居民对转出土地集体是否有权参与收益分配、分配比例和集体分得收益用途的认知、安置区居民对移民成员权的认同感等内容。
2.3.2 核心问题设置
（1）假想市场的建立。
CVM是在假想市场的条件下直接询问受访安置区居民永久性地转出土地给移民使用的WTA或者购买土地的WTP。因此，假想市场的建立并使之最大限度地贴近现实市场是运用CVM的关键。本文建立假想市场的WTP的提问方式分别如下，WTP的问题是：“假设国家或者集体通过土地整理等手段增加了部分耕地，或者本集体经济组织内某个人想要卖出自己的承包地，目前集体内有部分土地对外售出，您作为本集体经济组织成员，按照法律规定享有优先购买权，土地购买后您将享有这部分土地的永久使用权（包括继承等权利），那么您每亩耕地最多愿意支付多少钱？”
（2）引导技术的确定。
在CVM理论与实证研究的不同阶段，先后开发出重复投标博弈、开放式、支付卡、二分法等多种类型的引导技术［9］。CVM引导技术国外多采用封闭式两分式和支付卡式，国内以支付卡式为主［10］，这主要是由于国内尚不存在土地买卖市场，农民对土地现实交易市场的感知尚且缺乏，而支付卡式为没有评估经验的人群提供了相近的选项，在发展中国家较为容易被人们理解［11］。因此，本文采用CVM引导技术中的支付卡法。
（3）核心估值数值及区间设置。
调查问卷分别对受访安置区居民水田及旱地的WTA、WTP分别提问，借鉴已有的研究成果及预调查的数据分析，确定支付意愿和受偿意愿的数值分布在12个区间之内，最低区间为（0，5 000］，最高区间为（100 000，110 000］，如果受访安置区居民认为购买土地的支付意愿或者转出土地的受偿意愿应更低或者高于110 000元，则采用自由填写的方式。
（4）支付方式、支付单位、支付年限。
国外研究表明，用征收收入所得税、财产税、公共事业费、建立特殊基金等方式作为支付手段能够有效地消除受访者的顾虑，并准确引导出准确的支付意愿［12］，而Randall等认为所谓的支付方式偏差并不存在，应重点选择受访者习惯且接受程度较高的支付方式［13］。在调查安置区居民对转出耕地的WTA时，考虑到受访者对货币补偿具有良好接受度和判断性，因此，本文的支付方式选择货币支付，同样WTP也采用该支付方式；支付单位为一次性；由于安置区居民转出承包地给移民使用，移民不仅获得了承包地本轮承包期剩余年限的土地权利，而且移民及后代也获得了永续承包土地的权利，相当于承包地土地产权的无限期让渡。因此，支付年限为无限年期。
3 实证研究与评价
3.1 实证思路
农地总价值采用CVM进行评估，具体步骤为：首先，通过问卷调查获得每个受访者对水田和旱地的WTPi；然后，运用多元线性回归模型判断影响受访者WTP的主要因素，并与实际情况进行对比，实现对调查获得的WTP的有效性检验。水库移民安置区土地流转补偿农地总价值采用每个受访者支付意愿或受偿意愿的平均值，或建立以农户WTPi为自变量与相应影响因素x1,x2...xn为因变量的多元线性回归模型，通过模型来测算农地的总价值P农地总价值。本文建立的农户WTP影响因素指标体系及预期作用方向如表2所示。
3.2 实证过程
3.2.1 有效性检验
运用SAS软件建立安置区居民支付意愿与10个影响因素的多元线性回归模型，运行结果显示：支付意愿与受访者的年龄、职业类型、对农地保值增值功能的认知和对土地产权归属认知4个指标呈极显著正相关，与受访者家庭距县（区）中心的距离呈显著负相关，即受访者的年龄越大、职业类型越趋近于非农业、对农地保值增值功能越乐观、认为土地的“私有化”程度越高、距离县（市）的距离越近，支付意愿就越高，反之亦然。该结果与调查区域的基本情况相吻合。因此，在水库移民安置区土地流转补偿过程中应该做到：①对年龄偏大的安置区居民给予妥善的安置，以打消其转出土地后对生活的顾虑；②在补偿安置区居民的土地损失时，政府应考虑区位因素，距离城（镇）较近的土地一般应该获得较高的补偿；③安置区居民转出耕地的保值增值功能越强，政府应考虑对未来农地的增值部分给予一定的补偿；④在承包经营权物权属性确立后，政府应将土地承包经营权看作是安置区居民财产的一部分，给予充分合理的补偿。
3.2.2 补偿标准确定
（1）均值法。
根据调查问卷可以得到，受访者对水田支付意愿的平均值为41 021.13元/亩，折合615 316.95元/hm2，对旱地支付意愿的平均值为34 193.55元/亩，折合512 903.25元/hm2，水田支付意愿均值高于旱地支付意愿均值1997%。
（2）多元线性回归。
运用多元线性逐步回归方法建立起受访安置区居民水田和旱地支付意愿和表5.1所选因素的模型分别为：
WTP水田=57 301-730.58X5+14 511.00X10
WTP旱地=-38 993+480.87X2+4 761.19X4-12 18100X7+0.26X8+9 025.43X9+11 065.00X10
根据调查数据得到X2、X4、X5、X7、X8、X9和X10的平均值分别为52.05、1.82、33.62、0.89、19 927.88、3.79和0.49，将其带入方程可以预测出水田的WTP为39 849.29元/亩，折合597 739.35元/hm2；旱地的WTP为28 670.04元/亩，折合430 050.60元/hm2。
本文选择受访者支付意愿的均值和模型预测结果两者的平均数作为安置区土地流转的补偿标准，可以计算出水田的补偿标准为606 528.15元/hm2；旱地的补偿标准为471 476.93元/hm2。
3.3 补偿标准评价
通过本文测算的补偿标准与潘口水电站安置区土地流转执行补偿标准对比发现，水田执行补偿标准为合理补偿标准的49.54%，旱地为44.54%，现行潘口水电站安置区土地流转补偿标准均未达到农地实际总价值的50%，表明安置区集体和居民没有获得充分的补偿，需要提高安置区土地流转补偿标准。
4 对策和建议
4.1 完善相关法律法规，实现安置区土地流转有法可依
国务院471号令规定：农村移民安置后，应当使移民拥有与安置区居民基本相当的土地等农业生产资料,但是安置移民的土地来源仍沿用土地调整或调剂（有偿）等方式解决。在土地承包经营权物权属性确立后，无论政府利用集体的机动地或是已发包出的土地安置移民，当安置区集体或居民以物权对抗土地调整时，政府将面临更换安置区或者强制性地调出土地两种选择，且更换后的安置区同样面临着原居民不愿意转出耕地的问题。因此，政府调地安置移民面临着一个两难，即如果政府强制性地将安置区居民的土地调出给移民使用，虽然解决了移民安置的土地来源问题，但是政府的土地调整手段具有明显的行政违法嫌疑［14］，尽管在当时处理比较方便，但时间一长，就暴露出实际问题了［15］；如果政府不采取措施妥善解决移民的土地问题，将导致大量水库移民直接沦为失地农民。因此，如何协调安置移民土地取得的强制性和安置区居民土地产权的排他性之间的矛盾是问题关键所在。要实现移民安置用地的合法合规，就要将移民安置规划与土地利用总体规划有机地结合起来，通过土地利用总体规划划定的移民安置区具有强制性的法律效力，在规划期内，政府可以直接利用规划确定的移民安置用地，同时，以法律条文的形式明确规定安置区集体、安置区居民和移民之间的土地产权转移关系属于所有权转让或者使用权转让，这就避免了政府通过土地调整解决移民土地问题所带来的行政违法问题。
4.2 明确安置区土地流转补偿标准，体现农地价值
国务院471号令明确规定了兴修水利水电工程淹没区征地补偿标准，即被征耕地前三年平均年产值的16倍，征地补偿款专款统一用于移民安置。移民生产安置实质上是以征用土地的补偿费和安置补助费为限额，用征地补偿费寻求土地容量进行安置［16］。然而，国务院471号令并没有规定安置区土地流转的补偿标准，潘口水电站移民安置区土地流转采用完全参照淹没区征地补偿标准的方式进行，然而，现行征地采取的是年产值倍数法进行补偿，最高补偿为年产值的30倍，显然远远低于土地作为不动产永不灭失、保值增值、持续收益所能够带来的利益，剥夺了农民潜在的经济效益［17］，因此，参照征地补偿标准对安置区居民转出的土地进行补偿无法包含农地的非市场价值，甚至对农地市场价值的补偿也是不全面的。同时，潘口水电站安置区土地流转补偿完全按照淹没区征地补偿标准的方式的另外一个缺乏科学性的表现就是：因为淹没区的农地与安置区的农地是非均质的，安置区完全参照淹没区的农地补偿标准进行补偿，势必造成在区位、土地质量等方面差异悬殊的安置区集体或农户之间利益不均衡。因此，应当完善法律法规，明确安置区土地流转的补偿标准，使安置区居民获得因移民迁入而造成福利损失的补偿具有法律依据的同时，更多地分享到土地用途转换带来的土地增值收益。具体可以分以下两个步骤来进行：第一步、将统一年产值成果应用到水库移民安置区土地流转补偿中，根据《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》［鄂政发（2009）46号］，竹山县宝丰镇和溢水镇的征地补偿标准分别为435 000元/hm2和375 000元/hm2，这将使安置区居民转出耕地的补偿标准得到大幅提高；第二步、按市场价或评估价对安置区转出的土地给予补偿，最终实现对安置区农地价值的完全补偿。
4.3 合理确定安置区土地流转补偿费用的分配标准
对于集体已发包的土地转给移民使用时采取的收益分配标准为，集体经济组织获得6倍年产值的补偿，安置区居民获得10倍年产值的补偿，这似乎符合《土地管理法》征地补偿标准的相关规定，即征地的基本补偿标准为：土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍，用于补偿集体经济组织的土地所有权，安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，用于补偿农民的土地承包经营权。国务院471号令的16倍补偿标准是取基本补偿倍数的高值，即土地补偿费为10倍年产值，安置补助费为6倍年产值，据此推理，集体经济组织应获得10倍年产值补偿，而安置区居民获得6倍年产值补偿。另外安置区土地流转所引起的土地产权转移性质与征地存在着本质的区别，前者是集体的土地被政府强制用于移民安置，移民同时基于行政命令获得迁入集体的成员权资格，给移民使用的土地仍属于安置区集体所有；但是征地所导致的是土地所有权的转移，即集体的土地转移给国家所有，集体丧失土地所有权。因此安置区接纳移民并给其配置土地并不必然导致集体享有所有权的土地数量减少，故而安置区集体参照征地补偿标准分得相应收益的方式是值得商榷的。对于集体经济组织利用机动地安置移民并留用全部补偿收益的情况，由于该模式没有对安置区居民的承包地数量造成直接的负面影响，因此，安置区居民对这种利益分配均没有表示反对。但是，该方式仍会对安置区居民的承包经营权产生间接的负面影响。《农村土地承包法》第二十八条规定，集体经济组织依法预留的机动地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口，其中，调整承包土地主要是指集体通过土地微调的方式将机动地承包给因自然灾害承包地被严重毁损的个别农户，因此，将集体机动地用于安置移民势必会造成两类人群获得承包地的可能性降低，第一、承包期内因遭受自然灾害而承包地严重毁损的安置区居民；第二、安置区居民户内的新增人口。集体土地所有权的主体是农民集体，因此，集体使用机动地安置移民获得的补偿收益，将安置区居民排除收益分配主体之外是缺乏科学依据的。因此，应依法明确参与土地流转收益分配的主体及相应比例，这不仅有利于保障各个产权主体的利益，实现安置区土地流转补偿科学、有序地进行，而且也为安置区土地的顺利转出和移民的妥善安置打下基础。
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Land Transference Compensation of Pankou Hydropower Station Projects Resettlement Area
LIU Linghui1 CHEN Yinrong2 MEI Yun2
(1.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and Technology ofChina, ChengduSichuan 610054, China;2. College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China)
Abstract Not only will the construction of large and middlesize water conservancy and hydropower projects, inevitably
lead to the requisition of farmland but also it will bring about the involuntary resettlement for a large number of immigrants. China adopted the policy of developmentoriented resettlement, which mainly emphasized giving each reservoir immigrant a parcel of contract land for their future development. However, reservoir immigrants settled in resettlement areas and shared farmland and other resources with local residents，which will certainly bring negative impact on local residents land rights. Therefore, According to “KaldorHicks” welfare criterion, in order to realize the improvement of welfare, the resettlement collective and local residents should be given appropriate compensation for their welfare losses. This paper took Pankou Hydropower Station as an example and measured the total value of land transference compensation with the contingent value method based on investigating 73 rural families in five resettlement areas in Yishui town and Baofeng town, Zhushan county. The results indicate that the current land transference compensation in Pankou Hydropowers station didnt reach half of the actual value of the farmland. The degree of compensation for paddy fields and dry land were 49.54% and 44.54% respectively. Collectives in the resettlement area and local residents didnt receive sufficient compensation. Therefore, the government needs to raise land transference compensation in the resettlement area so as to enable the local residents to share as much as possible
the benefit
the same as reservoir immigrants from land appreciation .
第8篇：农田征收与补偿标准范文
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
为确保 高速公路项目的顺利开工建设，保证 高速公路征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将高速公路工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款：
第一条 委托事项
1.乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的高速公路征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在高速公路征地实施过程中的各项工作。
2.根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施<中华人民共和国土地法>办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。
3.指导、协调高速公路经过的所属县(市、区)做好高速公路用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好 高速公路项目的征、转用地上报审批工作和高速公路项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。
4.负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。
5.完成落实高速公路征地的其他相关工作。
第二条 委托事项的完成时间
乙方应在 年 月 日之前将 高速公路项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交高速公路施工用地，不得影响征地工作的如期完成。
第三条 委托费用及支付方式
委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 高速公路征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。
支付方式：本协议签订后甲方以 转账或现金支票 支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。
开户行：
账号： 户名：
第四条 转委托
乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。
第五条 违约责任
1.甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 % 的违约金。
2.乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。
第六条 争议的解决
双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。
第七条 其他约定
第八条 附则
1.本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
2.本协议自双方签字盖章之日起生效。
3.本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)
为了做好 建设范围内的征迁工作，根据《国务院城市房屋征收管理条例》要求，甲方决定由乙方承担该征迁任务并组织实施拆除工作。为了明确双方职责，保证征迁工作顺利进行，双方就有关事项达成如下协议：
一、征迁任务及范围：
甲方经有关部门批准需征收拆除址在 红线控制范围;详见规划红线图。房屋征迁面积约 平方米。甲方委托乙方对征迁红线范围内建筑物、构筑物及附属物进行征迁及组织实施拆除。
二、权利与义务：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方办理房屋征收有关法律手续及相关事项。做好征迁前被征迁户的征迁动员思想工作，负责就征收补偿方案当中涉及法律法规方面的某些细节和疑问进行解释说明。
(二)、乙方向甲方提供有关征收补偿的法律法规及专业技术指导。
(三)、乙方在甲方的配合下，根据工作需要派出相应的专业人员做好前期征迁进村入户调查摸底，提供涉及征迁的相关专业技术等必要的工作。
(四)、乙方在甲方协助下依据征收法规及甲方制定的《补偿安置方案》的标准要求组织签订和实施征迁补偿、安置协议等工作，并在被征迁人签订的征迁协议书、房屋附属项目补偿、补贴清单上与甲方共同签名确认清单上的有关财产及数额。
(五)、乙方要负责协助甲方在规定的时间内完成征迁范围内征迁户的搬迁腾空、验收、查封及签订补偿协议工作。并将腾空后的房屋交由施工单位拆除。
(六)、乙方要负责协助甲方办理征迁过程中的证据保全手续、申请裁决及强制征收手续。
(七)、乙方要负责协助甲方做好征迁房屋的面积、产权核对工作。
三、费用和支付方法：
征迁费用为每平方米人民币陆元，合计人民币伍万元(￥50000元)。合同签定后壹星期内付清(按实际面积计算)。
四、违约责任：
1、乙方未能做好本合同约定的工作，视其对甲方造成经济损失，给予相应的赔偿。
2、若征迁期限超过半年，甲方应与乙方协商，签定补充协议，根据乙方的工作情况给予适当经济补偿。
五、备注：
本合同一式肆份，自签定之日起生效，甲、乙双方各执贰份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下简称甲方)：
受托人(以下简称乙方)：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及 等相关规定，经 方式确定 公司为 项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：
一、评估项目基本情况
1.征收项目名称：
2.征收决定文号：
3.征收部门：
4.征收实施单位：
二、评估的基本要求
1.评估对象及范围
1) 范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。
2) 对本项目用于产权调换房屋的价值评估。
2.评估目的
1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
2)用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。
3.评估时点
被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。
4.评估力量
乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
5.评估报告交付时间、方式
1)乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。
2)乙方应当自甲方提供用于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。
三、评估费用标准及支付方式
1.评估费用标准
经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，
2.支付方式
1)甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。
2)用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。
四、双方权利与义务
1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况(被征收房屋产权人姓名、建筑面积、性质、用途等相关权属资料)及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。
2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。
3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。
4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。
5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。
8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。
五、违约责任
甲、乙双方按《中华人民共和国经济合同法》的规定承担相应违约责任。
六、争议处理
发生争议，应先协商解决;如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。
七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第9篇：农田征收与补偿标准范文
市人常委会：
受市政府委托，向本次会议汇报我市贯彻实施《土地管理法》的情况，请予审议。
我国第一部《土地管理法》是1986年颁布的，今年是20周年。期间经过了2次修正、1次修订。我今天汇报的，是1998年修订、2004年修正的新《土地管理法》（以下简称新法）的贯彻实施情况。
一、贯彻实施《土地管理法》基本情况版权所有
新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《××市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。
（一）宣传力度不断加，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱××”歌曲创作赛和土地管理电视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。1999年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。
（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。1997年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1%。到2005年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1%以上。
（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2000年，市政府出台了《××市国有土地使用权招标拍卖办法》；2001年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。2002年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。2002年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。2005年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。2005年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地价管理制度。2000年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，2001年和2004年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20%的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年幅度增加。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是2000年的10倍。
（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。2000年，市政府办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20%左右。2005年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从2005年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从2004年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，2004年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。
（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《××市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。2001年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至2005年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；2004年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。
（六）土地调控力度不断加，促进了全市经济的平稳运行。2003年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔2004〕28号和〔2006〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展2006年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。
（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极地方便了市民。2003年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，2005年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。2003年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。
2003年，市政府被省政府评为全省实施2001-2002年度国土资源管理目标责任制先进单位。2002-2005年，市国土资源局连续4年被××市委市政府评为先进单位；2003年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；2004年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；2005年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。
二、土地管理中存在的困难和问题
（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。
（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。
（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40%。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。
（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很。二是乳山银滩开发区于1992-1993年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。
三、今后我市土地管理的思路和措施版权所有
今后我市的土地管理工作，将以这次市人常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。
（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《××市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。
（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。
(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活有效的方式加以利用。四是加向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。
（四）加强和改进征地管理，维护农民利益。一是把提高征地补偿标准落到实处。征地统一年产值和区片地价批准公布前，严格执行威政办发〔2005〕69号文件规定的征地补偿标准，确保被征地农民的生活水平不因失地而下降。征地统一年产值和区片地价出台后，严格按照新的标准执行，切实解决征地标准偏低和同地不同价的问题。二是严把征地补偿关，确保征地补偿费及时足额到位。征地补偿安置费用不落实的，一律不予受理上报省政府批次征地报件；征地补偿安置费用不到位的，一律不批准供地。探索建立征地补偿款预存制度和统一收缴、发放机制，减少发放环节，防止截留、挪用。
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