土地增值税计税方法精选(九篇)

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第1篇：土地增值税计税方法范文

关键词：房地产；土地增值税；筹划

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地产开发企业税负情况

房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。

房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。

三、房地产公司土地增值税税收筹划

地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。

（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：

1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。

2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。

3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。

（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划

1.项目前期准备阶段

（1）开发主体经营组织形式的选择

首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。

（2）开发方式选择

一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。

合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。

代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

2.项目建设阶段

（1）建设期扣除项目筹划

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。

（2）借款费用的筹划

房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。

3.项目销售阶段

（1）销售方式的选择

可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。

（2）销售定价的筹划

根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。

（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。

四、对房地产税收筹划的思考

上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。

参考文献：

第2篇：土地增值税计税方法范文

据了解，自国家税务总局20xx年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。

核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

第3篇：土地增值税计税方法范文

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

第4篇：土地增值税计税方法范文

关键词：土地增值税；清算；技巧；审核

引言

在房地产开发企业中，土地增值税是其税收的一种。它的定义是：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在21世纪，偷税漏税已经成为我国犯罪频率很高的一种社会现象，面临我国土地增值税这方面遇到的问题，提高其清算方面的技巧和手段成为目前的有效解决途径。

1、我国土地增值税清算面临的问题

1.1清算方法及单位不确定

在清算土地增值税过程中，国家有这样的规定：对于国家相关部门规定的房地产企业要分期进行的项目，清算时按自己的标准进行。这其中存在两大问题。首先，“国家相关部门”是指税收、国土资源、城乡规划、发展改革、环境保护等哪些部门呢？企业需按照谁的规定进行交税呢？另外，在清算土地增值税时，以分期为清算的单位。分期这个字眼本身有自己的不确定性，这就直接导致了清算方式的低可操作性和不合理性。众所周知，开发项目是否分期如何分期是由房地产开发商决定，在清算税收途中，计税清税均以开发商的意志为转移，这在正确的清算土地增值税方面是很大的障碍，给开发商偷税漏税提供便利条件。

1.2计税收入及范围仍需界定

在清算土地增值税时，在界定范围上有很多的不确定性。法律规定，纳税人在房地产转让过程中包括金钱、实物等在内的所有形式收入均需计算在内。然而，这种规定太过泛泛。首先，在房地产企业进行房地产开发及转让过程中，对其股东红利分配方面，对其员工奖励方面，在用房地产和其他企业进行非资金性质的交易或者合作方面等等都没有硬性规定是否需缴纳土地增值税。其次，关于代收费是否纳为土地增值税的计算范围，目前也无明确规定。当县级及以上政府为销售单位收取费用时，其中代收的费用未明确规定是否计入房价，这就无法确定代收费用在收入审核中所扮演的角色。再次，对于房地产开发后自用和出租时是否在税收收入计算范围之内还没有明确规定。国家法律规定，在产品开发之前无需缴纳土地增值税，而房地产自用与租用是属于开发还是未开发呢？另外，对于售后返租销售方面有关规定也不明确。在房地产开发后，有部分客户是通过租金来抵房款的，这其中抵房款的租金是否作为计税收入成为模糊的一块。

2、土地增值税的清算技巧详述

2.1确定正确的清算单位

土地增值税清算应以项目为基本单位。在清算过程中，首先要明确规定项目的单位。就目前而言，政府主管部门中，发改委（省市发展和改革委员会）是最适合审批房地产项目的。另外，分期制度不应该成为项目的决定因素。项目应该成为分期开发过程中的主导，不同类型的项目或者房地产规格应有不同的纳税标准，这样减少了清算过程中开发商不合作的现象。

2.2界定计税范围

（1）房地产企业自行清算土地增值税的条件：a.纳税人把土地使用权直接转让；b.纳税人对未竣工的工程直接转让；c.纳税人的项目已全部完成即房地产开发和销售完毕。

（2）有关税务机关可要求房地产企业清算土地增值税的情况：a.纳税人已获销售许可证满三年者，房产仍未完全销售。b.未竣工便整体转让的房地产开发项目中可售建筑面积超过85%者，未超过这一标准但剩余建筑用以租、自用者。C.已完成开发但未销售的房地产项目。d.有关机关明确规定需缴税的其他情况。

2.3加强销售收入及计税项目方面的审查工作

（1）对于销售收入是否真实进行进一步审核

首先，有关部门应该根据有关资料如销售合同、销售发票、销售明细等对开发商上报的清算结果进行审查。开发商应提供销售明细表，在商品规定销售面积与实际销售面积方面对比分析，在销售价格方面整体评估并分析其真实性，在销售过程中发生的意外情况如补、退房款等认真核对。

（2）对于计税扣除项目进行认真审核

有关法律规定，在清算土地增值税过程中，扣除企业所有的成本费，包括企业的土地使用权缴纳的费用，企业开发构建过程中原材料和技术人工等费用，开发过程中额外的配套设施所花费的费用，未开发完或者已开发完转让过程中有关的费用以及有关部门规定的其他可扣除的费用等等。

一是房地产开发时土地使用权费用。包括占用耕地的税收、补偿人员拆迁的费用、安置劳动力的花销、地下及周围物品拆迁的补偿费用等。有关部门应在这一过程中核实有效凭证如：签收协议、应获名册、土地占用等专用发票等。还应对所扣除的这些花费逐一核实。

二是房地产开发过程中的间接费用。在房地产开发过程中，开发及有关人员的工资费用、奖励费用、修理费用、工作单位水电费、物质资源费等等。有关部门需一一审核其真实性，并核实其工资表、水电费单据、建筑安装、工商等发票。并对这些有效凭证的获取途径进行探查。

三是房地产开发中建筑安装所花费的费用。在房地产开发过程中，承包单位需要安装基本的门、窗、电梯等，这些费用称为建筑安装工程费。在核实这些费用的途径中，企业应该关注其服务业发票、门窗等建筑材料发票等有效证件，还应核实这些费用与预算审计所给出的报告是否一致，避免重复扣除费用。

四是房地产开发中基础及配套设施的费用。在房地产开发过程中，基础设施及其配套设施的开销也是一笔不小的数目。其中基本设施有通讯设施、排污排洪设施、供暖供电设施、道路、照明、绿化工程等，配套设施包括在建筑内外的智能化系统、小区内健身器材、电梯及电动门、信箱等等。

五是房地产开发时与转让有关的费用。在转让房产时，必须持有有效证件。此时，缴纳的教育附加税、维护城市建设税、营业税等等都需要有相关发票证明。在核实过程中，应逐一查看其有效证件，若未缴纳应交税金，该税金不符合扣除条件。

（3）关于扣除项目的审核的注意点

a.真实性审核。关于扣除项目所涉及的费用必须是真实发生的，这就要求有关人员对有关有效证件及事件认真负责的进行核实。b.准确性审核。有关部门需正确的辨别开发费用和开发成本，以便方便快捷的整合所有扣除项目，提高清算土地增值税的准确性。c.完整性核实。若出现实际发生但未取得有效证件的有关项目，税金不予扣除。扣除项目必须是持有效证件间接分摊或直接发生的项目。d.具体项目，具体分析。对于不同项目，采用不同的审计方式，但都要以国家法律和政策为依据。

2.4完善税收管理制度

由于目前土地增值税征收难度较高，有关机关的实施力度不够，政府机关如税务局最好完善并规范税收管理制度，使企业及有关部门有法可依从而有法必依。实现土地增值税清算及征收效率最大化。使土地增值税实现它原有的意义，更好的规范有关部门。

总结

国家设立土地增值税是想以此为杠杆对有关房地产经济方面进行宏观调控，促进我国的房地产经济繁荣发展，成为我国国民经济的重要组成部分。上文就目前土地增值费用清算过程中面临的问题入手，从清算单位、清算界定范围、审核收入、审核扣除费用、完善管理制度等方面阐述了清算过程中的注意点和方法，找到高效率的清算技巧以实现国家对建筑经济的有效调控。使我国各种形式的经济和谐发展。

参考文献

[1]陈爱中，李达，《土地增值税征管中存在的问题与建议》，《税务研究》2010，04；

[2]陈义荣《我国土地增值税存在的问题及对策》《中国市场》2009，41；

第5篇：土地增值税计税方法范文

[关键词] 税收筹划房地产企业土地增值税方式

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。房地产企业开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟就对房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式谈几点看法。

一、税收筹划

1.税收筹划的概念

税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。

税收筹划的要点在于“三性”：合法性、筹划性、目的性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范畴内进行，违反法律规定逃避税收负担是偷税行为，必须加以反对和制止；筹划性表示税收筹划必须事先规划、设计安排。在经济活动中，纳税义务通常滞后于应税行为，这在客观上提供了纳税人在纳税之前事先做出筹划的可能性；目的性表明税收筹划有明确的目的――取得“节税”的税收利益。节税即节约税收的支付，无论是当年需缴纳的税收还是以后需承担的税负，税收的支付达到尽可能最小。

2.税收筹划的必要性

在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。

在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平，这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。

二、房地产企业土地增值税税收筹划一般方式

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。在房地产企业的税负构成中，土地增值税引人关注的原因，一是其税率较高、税负重；二是税制特殊，有筹划余地。

房地产企业土地增值税税收筹划方法主要有以下几种：

1.收入策划法

在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。减少增值额具体做法有二：

(1)降低销售价格

控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。

(2)分散销售收入。一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。

2.扣除项目策划法

房地产企业可利用扣除项目进行税收筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。筹划方法一般有：

(1)成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支由房地产开发成本和房地产开发费用组成。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的期间费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。如果纳税人通过选择合理的核算办法和路径，能在合法范围内最大限度地扩大费用列支比例，无疑会节省税款。

(2)利息支出的筹划法。现行土地增值税制度对房地产开发中作为扣除项目之一的财务费用中的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

3.建房方式策划法

土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

(1)第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式。这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故依相应判定标准不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。

(2)另一种建房方式便是合作建房方式。根据税收优惠政策，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。

三、结论

第6篇：土地增值税计税方法范文

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划；成本控制

    一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状

土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。

（一） 土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响

1、 土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一

房地产开发企业所涉及的主要税种如下：

房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。

从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。

2、 土地增值税预征率不断提高

2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号），明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。

（二） 土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力

例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元（售价均未超过20000元/平方米）；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元（含营业税金及附加），总成本10亿元。

按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表：                                      单位：万元

 

从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。

由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。

（三） 税收筹划过程中的实际问题

  1、扣除项目计算繁琐，重复征税

由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。

其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。

2、可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异

根据土地增值税清算管理办法的要求，房地产开发企业符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。

    在项目的实际开发过程中，项目开发周期时间长，合作方众多，房地产开发企业为了保证工程质量以及便于管理会按照合同规定预留一定比例的质保金，比例或高或低，但通常不会超过工程款的10%，在工程竣工验收一年后支付。而这就引发了一个问题，当房地产开发企业按上述清算条件第一、第二款达到清算要求的时候，通常这部分质保金未支付，未取得承建方开具的发票而不能计入成本，而土地增值税清算的要求是不能计提未能提供发票的工程尾款，从而造成项目开发成本不能如实被扣除的现象，使土地增值税的预测及账务处理都更加复杂。

二、合理进行税收筹划的几点建议

（一）完善税制，合理征收

按照目前土地增值税的税率，房地产开发企业面临30-60%的高税率，税务较重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果将整体税率降低至50%以下并减少累进的级别，将提高房地产开发企业的经济效益，提高主动应税的积极性，对增加国家财政收入和支持房地产开发行业健康规范发展都具有积极意义。

另一方面，应更加深入的完善征收方法，对可扣除项目的确认应更符合房地产开发行业的特点。房地产开发企业对承建方工程款尾款的支付在清算时间之后是个普遍存在的问题，如果开发商能够提供合法、有效的经双方盖章确认的工程款结算证明且将这部分款项控制在合理的比例范围下，应准予计提列支、确认为可扣除项目，这样才能合理确认开发项目的真实成本，准确认定土地增值税额。

目前，各地区的商品房销售价格远远高于土地增值税清算中对普通住宅的认定价格，而此价格与实际情况的严重偏离使房地产开发企业实际上无法真正得到税收优惠，因而应加快对普通住宅价格指数的更新速度，使土地增值税的征收更加公平、合理。

（二）开发项目及产品的准确定位

土地增值税的清算有利于房地产行业的规范化，使行业内良性竞争，更加健康的发展。

    实行土地增值税清算，有力的打击了部分开发商囤积土地的行为，使之不能长时间压制开发进度，迫使这样的房地产企业通过让盘以得到较好的现金流支撑现有项目的开发运作，加快项目开发速度，使土地尽快的转化为商品房，从而增加商品房的供给，达到市场上的供求平衡，这也是宏观调控的一个重要目的。

    更重要的是，使房地产业尽快走上规范而稳定发展的轨道，减少一些房地产企业的投机行为，降低对整个行业发展的不良影响。同时，随着土地增值税的清算，开发商项目利润中的一部分上交国库，利润被压缩及资金的要求使那些不重视内部管理，盈利能力弱的企业逐渐退出市场，行业中必然会有一些企业被合并、兼并，只有做大做强才能生存，这样开发企业的质量将会得到整体性提高。由于，房地产开发企业的土地增值税可以在企业所得税前扣除，所需缴纳的企业所得税额就会减少，从而开发企业并不会因土地增值税的清算受到致命打击，更不可能出现行业性的瘫痪。由此可见，土地增值税的清算鼓励了企业中低利润率的操作模式，在防止暴利及哄抬物价方面都起到了一定的作用。

    同时，土地增值税的清算也在产品规划及房地产开发企业管理方面产生了一定的积极影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。在产品种类上，开发商应该会推出一些带装修的精品楼盘，或者交楼标准更高的楼盘。这样一方面可以达到开发商加大项目成本的目的，另一方面也迎合了市场的需求，开拓了产品开发及销售推广的一个新的思路，对开发项目产品的去化起到积极的作用。

（三）加强财务管理预警机制

如前例，若将收入调整为10亿元，在不改变规划和设计方案的前提下，如果在清算时不缴纳土地增值税，该如何确定收入呢？

由上表可以看出，降低售价减少收入就可达到合理、合法避税的要求，也使项目利润达到比较好的水平，在这里税收筹划就显得尤为重要。房地产开发企业应在项目开发的过程中定期对土地增值税的清税情况进行预测，做好预提账务处理及现金流平衡，及时做出风险预警，为成本控制及销售价格体系的合理确定提供数据支持。

（四）加强成本控制，改善工程结算管理

为了获取充分并且合理的成本，房地产开发企业应对钢筋、水泥、建材、建筑公司等众多合作方让利，以达到将增值额降到最低的可能性，同时减少拖欠民工工资之类的现象。

规范合同管理对于房地产开发企业土地增值税清算工作是非常重要的，基本资料、结算数据的收集整理对于可扣除项目成本的确认及产品成本分摊都是至关重要的，所以在日常的成本管理中要对合同的情况及时进行梳理，做好成本归集的基础工作。

三、结束语

    综上所述，在不断的宏观调控政策影响下，房地产市场已经开始发生了一些变化。市场的低迷使房地产开发企业对项目现金流量控制的要求更加严格，土地增值税的清算增加了房地产企业开发成本，但宏观调控政策不断强化和市场主体态度谨慎的环境下，房地产价格保持稳定，部分高价楼盘有可能会出现降价，牺牲部分利润以求得企业的生存和正常运作。同时更多的房地产企业将依靠规模取胜，实力不济的中、小型开发商势必会在这场大浪淘沙的过程中被淹没。充分证明了房地产开发行业是一个对财务管理要求非常高的行业，对账务处理操作及税收筹划管理水平，特别是风险控制水平提出了更高的要求。

做为房地产开发企业，在前期要做好产品的规划，保持多样性最大限度的降低市场风险;制定合理的利润指标，通过更加合理而规范的管理，财务风险预测、控制及调整，相信房地产行业一定会迎来健康发展的局面，成为国民经济中表里如一的巨人。

参考文献

1、 陈义荣，《我国土地增值税存在的问题及对策》，《物流与采购研究》，2009年第41期，第92-94页

2、 王桂琪，《浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理》，《财经界》，2010年第16期，第224页

第7篇：土地增值税计税方法范文

关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税

一、 税收筹划的意义

税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。

房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。

对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。

二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略

1、代收费用纳税筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。

房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。

2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划

房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。

根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。

实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。

3、销售商品房促销活动纳税筹划

销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。

若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。

如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

1、 利用避税临界点进行税收筹划

按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。

设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。

故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。

另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。

2、 利用利息费用进行税收筹划

根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。

3、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。

（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。

四、房地产开发企业企业所得税税收筹划

房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。

根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。

2、 合理推迟工程结算时间

根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。

参考文献：

[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6

[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧

第8篇：土地增值税计税方法范文

        一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

        计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

        税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

        房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

        二、分散收入法

        在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

        在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

        三、利用税收优惠政策进行税收筹划

        根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

        四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

        准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

        税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

第9篇：土地增值税计税方法范文

关键词：房地产;税收筹划;营业税;土地增值税

房地产企业在开发经营的各个环节几乎把我国的所有税种全部包括。在房产预售阶段税收预征比例为10%左右，销售不动产营业税及附加比列为预收房款的5.55%、土地增值税按照预收房款的3%预征，项目结束再清算，多退少补。企业所得税按照预售房款的1.25%预征，年底根据企业实际利润再计算缴纳。其中存在较大筹划空间的主要是营业税、土地增值税。本文就这两种税种的税收筹划进行探讨。

一、营业税的税收筹划

对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，没有税收优惠。目前，可以权衡筹划的业务有以下几点：

1.随着经济的发展，新开发的房地产项目配置较高，随着市场的不断变化，商品房多会增加室内精装修项目，也就是房地产销售收入中包含了装修成本。实务操作中，房地产销售时，先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同，商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务适用3%税率。经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且不用再按房地产销售收入计征土地增值税。房地产开发企业可设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以降低营业税税负，土地增值税税基。

2.由于开发经营的需要，房地产开发企业在开发销售产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，大体分为三类：

第一类：住房专项维修基金。国家税务总局专门发文明确指出（国税发[2004]69号）不征营业税，由此也可以推断，该代收基金也不用交土地增值税，企业所得税。但是需要注意的是：该费用一定要单独开具收据，且单独收支核算，否则可能会带来不必要的税收风险。

第二类：代收的政府基金项目，如房屋交易费、办证费、水电增容费等。营业税暂行条例规定：如果同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费，不计征营业税：

(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

(3)所收款项全额上缴财政。

应尽量争取由相关政府部门开具行政收据，或者由公司代为开具行政收据，而不能把相关收费直接包含在房地产销售收入中。

第三类：代某些企业部门收取的费用，如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费等。对该类代收费用，根据营业税暂行条例规定，一律视同营业税价外费用，计征营业税。所以，我们应该尽量变通业务操作方法，有两种思路：

(1)把此类收费由购房者直接交给相关企业，收费企业直接向购房者开具发票，企业不再参与相关业务中涉及的收支，企业在相关的安装业务中仅起协调、联系作用，自然不会涉及纳税问题。考虑业务的实际开展情况，如果必须由企业代收相关费用，则应转换一种法律形式，即房地产公司卖房时的代收费用，由各提供安装服务的公司给房地产公司出具代收费委托书，房地产公司代各公司对用户开具发票，这样收款人也仍然是各个安装业务公司，代收费用也构不成房地产公司的价外费用了。

(2)房地产开发业务中，自然少不了施工原材料供应问题。不外乎两种情况：建设方供应材料或者施工方供应材料，如果由施工方供应材料则会涉及建筑业混合销售问题。存在几个前提应考虑：

①适用该混合销售政策的原材料应为施工方的自产货物，根据国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定具体为:a.金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；b.铝合金门窗；c.玻璃幕墙；d.机器设备、电子通讯设备。

②施工方用于工程的自产货物的增值税税负是否小于3%（即构成工程实体的货物价值适用的营业税税率）。

③施工方单位应独立于房地产开发公司，否则谈不上建设方供材和施工方供材的区别，更谈不上方案的选择问题。

二、土地增值税的税收筹划

土地增值税是房地产开发企业特有的税种，该税种以开发项目的增值额为计税依据，按四级超率累进税率计算征收，分别为30%、40%、50%、60%。同时，该税种各细节的相关政策较多，且有较多的税收优惠，因此应对开发项目各个环节和流程细致分析、平衡，以税收成本最优化。

1.拆迁补偿方式对土地增值税的影响：开发项目如果出让的土地是“生地”，企业可能会遇到拆迁及补偿问题。房地产开发企业的拆迁补偿有两种方式，一种是货币化补偿方式，开发企业依据拆迁合同、付款凭证及必要的发票，将协议达成的拆迁补偿费计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出作为扣除项目，可以按《土地增值税暂行条例》的规定，作为“财政部规定的加计扣除20%”的基数；另一种是实物化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人达成协议，按将新开发的一定的面积房产返还给被拆迁人。如果采取第二种方式，房地产企业用本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，即同时形成项目的开发成本。视同销售的价格按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定的方法确认。如果开发企业能在满足法律规定的范围内尽量提高定价，则意味着同时提高了项目开发成本（即拆迁补偿费成本），也就多享受了“财政部规定的开发成本加计扣除20%”的优惠，从而减少土地增值税增值额。当然，如果提高了销售收入，会多计营业税及附加，但是考虑到土地增值税税率远大于营业税的税率，当预计开发项目能实现土地增值税时，采用实物化拆迁补偿的方法还是有利的，或者说有筹划空间的。

2.房地产销售价格定价策略：《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税。因此房地产开发企业可以通过此项税收优惠进行纳税筹划。

3.前面已讲过，如果开发项目为精装修，还可以把装修收入分解到另外的装修公司，这样计征土地增值税的计税依据仅为毛坯房对应的收入，装修对应的收入不再构成土地增值税的计税依据，从而减少税基。

4.关于房地产开发可以扣除的利息费用，国家税务总局有专门的规定，可以就利息费用的扣除进行纳税筹划。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）进一步明确：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。