土地增值税核算方法精选(九篇)

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第1篇：土地增值税核算方法范文

关键词：房地产开发企业会计核算税务处理

一、房地产开发企业的财务核算

房地产业的兴起也标志着一个新的会计的形成，虽然房地产业会计不如工业会计或者商业会计那么成熟，但是其主干与核心内容是基本一样的，存货的成本核算以及企业收入核算便是房地产企业财务核算与其他会计的最大不同之处。房地产业的存货核算科目并不如其他会计一般相对固定，其核算内容也主要是工程成本（费用）的核算。作者根据税法中的相关成本扣除的要求也为方便税务的清算设置了成本科目，其具体为：

（1）为获得土地使用权而付出的金额，包括纳税人为获得土地使用权所要支付的土地价格款项还要按照国家统一规定所要缴纳的所有费用。

（2）开发土地的成本、费用；指的是纳税人在获得土地使用权的土地上所耗费的人力、物力和财力构成的成本和产生费用，其中包括前期筹备费用，土地在征用以及拆迁时候的补偿费，基础设施的费用，建筑安装工程费。

（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格：新建房及配套设施的成本以及费用是指在房地产项目开发过程中产生的所有费用包括：销售、管理和财务。旧房及建筑物的评估价格指的是由政府批准设立的房地产评估机构评定转让已使用的房屋及建筑物时的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，其评估结果必须由当地的税务机关确认。

（4）与转让房地产有关的税金指的是在房地产转让的过程中缴纳的各个税种，如：营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产而缴纳的教育费附加，也可以视作扣除的税金。

（5）财政部门规定扣除的项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（6）开发过程中间接发生的费用

二、房地产业的税收与核算对税收所产生的影响

（一）土地增值税、企业所得税及营业税

（1）土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

（2）企业所得税

企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。就房地产企业而言，主要是集中在土地的销售或者在土地上的建筑物所得收益，其计算应税所得额时预售的收入可以用作一些费用的扣除依据，如项目宣传费、招待费等，而房地产的税务的特殊性也在此体现。

（3）营业税

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。房地产企业中的营业税是指在收取预售账款时，将预售收入计算按月缴纳，结转收入时不再缴纳。

（二）税收相关的核算方式

在房地产企业的成本控制是房地产项目管理的核心内容，项目开发成本的控制贯穿于项目管理的整个过程。成本对房地产的发展具有较大的影响，而影响成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（费用）在房地产企业的成本税收中占据着较为重要的地位，不过在当下对于房地产企业的部分预售款项转结入营业收入的时候，其对应的相应成本的归集和扣除方法里税收核算没有统一规定的方法，但一般常用的方法有以下几种：

1、估计推算法

就根据房地产企业以往核算的成本的数据以及其他信息等一系列的综合因素，套用一些销售价的比例，用不完全科学的估算得出相关的销售成本的手段。

2、计划成本法

就是按照预算的成本和开发的总面积比值来确定已出售的面积成本，又或者是根据预算的总成本以及计划收入的比值来规定已经取得的销售收入，等项目完成后再进行成本的差异调整的方法。

3、单位成本法

单位成本法即除去不能用作售卖的公共面积后可用作售卖以及出租之用的面积作为成本的核算对象，单位成本按照开发项目的建造本金在商品房面积中来进行分配，在确定销售获利之时按照确定的商品房面积来转结产品的成本的一种手段。

4、分类系数法

分类系数法就是按照房地产的开发工程来归集开发中的各种费用，按照价值的系数来进行分配各类不同的价值开发的产品成本的方式。具体的计算方法即在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上，按照不同的价值开发的产品之间的价值系数的计算成本分配率且按照这个计算出各种不一样的价值开发的产品单位开发的成本运算方法。

（三）核算对税收的影响

现在对于商品房的开发成本的相关核算一般分楼盘或分期来进行，但从严格的意义上来说，无论采取哪一种核算成本的方式，其中至少有一点是不会改变的，那便是必须按照相关的规章制度来把房地产开发过程中的成本开销集中到楼盘的成本里，然后再进行下一步的核算步骤，等到开发的项目完成后，各种支出集中完成后便可转到相关科目，一般步骤是开发产品的科目，然后按照一些方法来算出各个成本的具体对象，这样便组成了开发的成本。最后也就是说原则上不管采取什么样的方法，最后也要按照这个工程所发生的费用（成本）来作为税收上扣除的根据对整个项目进行税收清算。不过在实际中，因选择成本的核算方法不一样，难免会影响带开发产品成本转结的准确性，也会影响到存货成本的准确性和销售的每一个阶段的效益反应，更甚者会影响到征缴所得税的准确性。

三、选择核算方式的建议

对于房地产企业的核算方法的特殊性，笔者建议有：对于大型企业选用分类系数法；中型企业可选用收入百分比法；其他的可以用单位成本法或者计划成本法，不做强烈推荐。

四、总结

房地产这个特殊的行业有比较多的核算方法，其中主要以营业税、所得税和土地增值税几个税种为主，但选择的核算方法不同产生的影响也不同，本文以房地产的成本税收为起点，描述了核算方法对税种的影响，希望能为我国房地产业提供良好的帮助。

参考文献：

[1]陈宗强，房地产企业会计核算和税务处理研究[J]，《中国经贸》，2012(18):231-232.

第2篇：土地增值税核算方法范文

关键词：房地产企业 土地增值税 税收筹划

一、我国房地产行业的发展及税收状况

1.我国房地产行业的发展情况

自我国改革开放以来，我国的行地产行业得到了迅猛的发展，并且逐渐的成为了我国国民经济的支柱性产业，随着社会经济的发展，房地产企业的经营业务逐渐的扩展为开发、建筑、销售住宅、商铺、周边配套设施等商品。

2.我国房地产行业的现状

房地产问题已经成为了近些年来社会舆论的焦点，也是百姓民生最关注的一个问题。市场经济使房地产价格不断的波动，房地产市场的供求关系也发生了巨大的变化。从2007年开始房地产市场发展迅猛，面对市场的火爆升温，国家在2010年出台了包括抑制部分城市房价上涨过快、支持居民自住性住房消费、抑制投机倒卖性购房、整顿房地产市场秩序等调控措施。

3.土地增值税概述

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权，取得了增值收入的单位或个人增收的税目。土地增值税实行的是超额累计税率，根据增值额设立30%至60%不同的税率。土地增值税在税收上也有一些优惠政策，例如建筑不同标准住宅的税收优惠、国家征用收回的房地产税收优惠、个人转让房地产的税收优惠等。总体来看，我国的土地增值税具有税收呈现先慢后快的增长趋势、土地增值税增幅高于税收总收入等特点。

二、土地增值税税收筹划的意义

税收筹划也叫做合理避税，它是指纳税人在不违反国家相关法律法规的前提下，合理的利用相关政策及对涉税业务进行调整，事前选择对企业最有利的纳税方案来组织企业的生产经营活动，最终达到减轻企业税负的目的。对房地产企业而言，税负较重的税种就是土地增值税，国家出台的相关政策使房地产企业的经营压力变得更大。所以对于土地增值税的筹划工作在实现保障企业持续发展的动力、减轻企业经营负担、提高企业市场竞争力等方面的作用就显得极为重要。合理的对土地增值税进行税收筹划，能够有效的降低企业的成本费用，增加企业的利润，使企业可以充分的利用现有的资源，提升资源的利用率，并可使企业树立良好的社会形象，从而推进企业的长久发展。

三、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题

首先，土地证增值税的征收对象是已售出房地产的增值额，实际上属于在房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据是有偿转让房地产取得的土地增值额，即为转让房地产取得的收入总额减去规定可扣除项目后的余额，相当于转让房地产取得的利润。在实际工作中，企业所得税已经在财产转让所得行为上进行了征税，而且土地增值税的计税依据过于狭窄，名义税率也比较高，这就使得房地产流转环节的税收负担过重，如果企业土地增值税的筹划不能改变这一现状，那么税制因素依然会对其造成严重的制约。

其次，土地出让金的公允性不够，各级地方政府在财政收入缺少自的压力下，就可能使用各种手段来扩大出售土地，以此短期行为来换取财政收入。另外，农业用地转为非农业用地需经过国家征用，在征用的过程中，土地资源的配置受行政权力的控制，这就有可能产生地方管理者的行为。高价买地低价征地、不透明的招拍挂行为都会使企业购入土地价格虚高，也使得土地增值税的筹划方案难以到达预期的效果和目的。

四、房地产企业税收筹划的主要方式

1.避免进入征税范围来进行纳税筹划

首先，利用出售改为合资联营的方式达到避税的目的。根据税法的有关规定，使用不动产投资入股、参与企业利润分配、承担企业经营风险的行为可不缴纳土地增值税与营业税，另外使用不动产投资入股的股东以后转让其股权时，营业税也不需要再补交。此规定给地产企业提供了纳税筹划的空间，如果有某个资金能力达到一定程度的公司能作为房地产的购买方，可以通过先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的形式来达到销售房地产的目的。

其次，利用合作建房达到达到避税的目的。所谓合作建房就是以一方出资金、一方出土地形式来共同构建房屋建筑物。国家关于土地增值税的相关规定指出：“如果双方合作建房，并且房屋建成后由双方按比例分配自用的、暂时免征土地增值税建成后又转让的，应该征税”，房地产开发企业可以依据这一政策来筹划纳税。合作双方建造房屋分得的房产不含土地增值税，这样大大降低了房产的成本，实现出地方与出资方的双赢。合作一方通过转让土地使用权而取得了部分房屋使用权，但是却因转让无形资产产生了营业税纳税义务，另一合作方因转让了部分建筑物的所有权而产生了销售不动产的营业税纳税义务。若双方采取房屋使用权与土地使用权互换的方式合作建房，对合作企业提供土地使用权的行为可以视为一种投资入股，可不征收营业税，这样国家就只对销售房屋取得收入的一方按销售不动产计征营业税，而双方分得的利润也不再计征营业税，合营企业双方因都不多交营业税而均获得了节税收益。

再次，利用待建房方式达到避税的目的。所谓待建房指的是房地产企业代客户进行房屋建设开发，在建设开发完成后收取客户一定代建费用的行为。在代建房的整个经济活动中，虽然房地产企业实际获得了收益，但是却没有涉及到房屋产权的变化，所获收益是一种劳务性质的收入，这样也就不必缴纳土地增值税，而是仅依据规定缴纳营业税。所以采用代建房方式进行房屋建设开发，不但在减轻了企业的营业税负担，同时也合理的规避了土地增值税的增收范围，最终降低了企业的税负。房地产企业如果要使用代建房方式方式进行纳税筹划，一定要在建设开发前就确定最终用户，确保定向开发。

最后，利用出售改出租的方式达到避税的目的。税法有关规定指出：“未转让土地使用权及房产产权的行为不在土地增值税的征税范围”。所以如果房地产开发企业在建筑物开发建设完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式进行资金的回收，由于房屋产权没有发生变动，则企业只需依据税法交纳出租房屋的房产税，无需缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

2.利用扣除项目进行税收筹划

为了调动纳税人的纳税积极性、减轻纳税人的负担，我国税法中规定了部分可以从转让房地产取得的收益中扣除的项目。房地产企业应该充分的研读此政策，合理的增加可扣除项目金额，降低计税依据及增值率，最总达到减轻税负担的目的。通常房地产公司在项目开发的过程中，运营资金方面均比较紧张，需要采取借款的方式来筹集资金，相应的就会产生利息费用，所以对于房地产企业来说，利息支出的扣除就成为了税收筹划的要点。我国税法对于房地产开发中产生的利息支出是分两种情况扣除的，房地产公司可以通过对比这两种情况下利息支出的高低，合理的选择是提供金融机构出具的证明或是分摊转让房地产项目的利息支出来达到降低税负的目的。

3.利用土地增值税的税率来进行纳税筹划

土地增值税使用的是采用超率累进税率来计算应缴税额，增值率越高税负越重。一些大型的房地产开发企业，很有可能同时进行多个项目的开发，面对不同的环境、不同的地区、不同的消费人群，其开发成本及销售价格可能会存在差异，这也就导致不同项目的增值额及增值率不同，所以房地产企业应该同时计算并比较分项核算与汇总核算的税负差异，从中选择综合税负较低的核算方法。

4.利用税收优惠政策进行税收筹划

税法规定：“纳税人建造普通住宅出售，如果增值额不超过扣除项目金额之和20%的免征土地增值税，超过20%的按规定征税。要获得免税待遇，税收筹划应考虑以下几个方面：首先，房地产公司建造普通标准住宅出售前应充分的了解市场行情，在保证利润率的前提下，合理的设置房屋的销售价格，将增长率控制在20%比例以下，以获得免税优惠。其次，房地产开发时可根据实际情况适当增加扣除项目金额，例如可以增加土地征用费、基础设施费、拆迁补偿费、建筑安装费等房地产开发成本。最后，房地产公司建造住宅的同时也经营其他房地产开发项目的，要考虑分别核算不同项目的增值额，尽可能使销售普通标准住宅的项目获得免税待遇。

参考文献：

[1]蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.

[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.

第3篇：土地增值税核算方法范文

关键词：营改增;房地产企业;影响

一、各界人士对“营改增”对房地产企业的影响分析

据有关业内人士分析，房地产实行“营改增”，税率估计为11%，房地产企业的整体税负将会减轻，成本可以得到降低，利润会有一定的提升空间，但对房地产企业的项目销售和房价影响是不大的。其税负有望得到下降。

税改前，房地产企业实行的营业税税率为5%，营改增之后，普华永道间接税主管合伙人胡根荣称，建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是11%。

中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。

财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在11%，和以前房地产业5%的营业税税率相比，从表面上看提高了，但考虑到可以抵扣的话，房企的实际税收成本应该会得到降低的。

《安信证券研报》认为，房地产实行的“营改增”会涉及到如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，对房企影响最终还要看各种抵扣细项以及土地增值税的处理等。总体来说，若按11%测算，房地产企业税负就会降低。《中银国际研报》指出，房地产行业实行“营改增”后，估算带来的减税规模或超8000亿元。

尤尼泰（北京）税务师事务所的房地产部经理赵杰称，“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响分析

营业税和增值税是流转税中两大主要税种，因为税制设计的差别，营业税是价内税，营业额全额是其计税依据，并按适用税率计算，在其商品的流转环节交纳。增值税是价外税，其增值额是计算依据，采用税款抵扣制度，对之前的环节已纳税款可以抵扣，这样就可以达到不重复征税。“营改增”使得房地产企业开发成本增加，因为增值税的抵税性，假如房地产企业从建筑施工企业或其他企业取得的发票都是专用发票的话，其进项就可以抵扣了，这样的话，从理论上讲，房地产企业税负就会得到降低了。笔者通过相关的分析来揭示房地产企业“营改增”前后的总体税负情况：

假如某市的一个房地产企业的营业收入为A万元，能抵扣的进项额为B万元，此时进项税税率适用 17%和11%，不考虑其他变动因素。

（一）一般推导。（1）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A和B关系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“营改增”后税负水平降低了，A和B关系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A33.79%

为此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的 33.79%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。如果可以抵扣的进项税率为11%的话，上面数据会发生一定的变化。

（2）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A和B关系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“营改增”后税负水平降低了，A和B关系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A49.5%

为此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的49.5%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。

（3）针对小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的。因为 5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）实例推导。A市的一房地产公司出售一幢写字楼，房屋收入1000万元。写字楼的开发关支出为：土地出让金及其他费用100万元;房地产开发成本400 万元（取得可抵扣税率为11% 增值税专用发票350万，取得可抵扣税率为6% 增值税专用发票50万），期间费用150万元;该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为

10%，增值税销项税按 11%。

1.“营改增”前税负。（1）营业税 =1000×5 %=50（万元）;（2）城市维护建设税 =50×7%=3.5（万元）;（3）教育费附加= 50×5% = 2.5 （万元）（含地方教育费附加）;（4）堤防维护费=1000×0.09% =0.9 （万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（万元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值税 =294×30%=88.2 （万元）;（6）企业所得税：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（万元）;（1）-（6）合计 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （万元）;总税负率 =196.325÷1000=19.63%

2.“营改增”后税负。（1）增值税进项税 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% =34.685+2.83=31.855 （万元）; 增值税销项税

=1000/1.11×11%=99.099 （万元）; 应交增值税 =99.099-

31.855=67.244（万元）;（2）城市维护建设税 =67.244×7%=4.707 （万元）;（3）教育费附加= 67.244×5% = 3.362（万元）（含地方教育费附加）;（4）堤防维护费= 1000/1.11×0.09% =0.81（万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702D3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（万元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值税 =175.592×30% =52.678 （万元）;（6）企业所得税：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（万元）（1）--（6）合 计 ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（万元）;总税负率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;税负降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根据上面理论分析结果显示，该房企可抵扣的进项额B/营业收入A=561.45/1000=56.14%，>33.79%，

从上述案例可以看出，“营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度的降低，虽然降低幅度不是很大，但随着“营改增”政策逐步完善，使整个增值税抵扣链条更加完整，

其税负会进一步降低。

三、房地产企业怎样面对“营改增”的影响

（1）“营改增”是我国目前重大的税制改革，对每一个房企的生产经营产生重大的影响。企业必须从上至下高度重视，并做好有关的培训的工作，财会人员应牢固掌握“营改增”的相关政策，并做好会计核算方法协调，提高会计核算水平;其他部门积极配合，制订或修订有关企业的制度，更要重视的是在政策执行的初期，想办法搞好过渡期间的有关工作，使企业的各种进项税额得到有效抵扣。

（2）重视“营改增”后房地产企业开发成本的增加，对于房地产企业来讲，如何选择施工企业和材料供应商，就相应地显得尤为重要了，房地产开发企业必须要通过招投标方式，按各施工企业资质、报价;并根据材料供应商产品质量、规模等因素综合考虑，那么就应当把取得增值税专用发票当作重要条件之一，国有企业加强融资创新的探索从源头上把关。此外，房地产开发企业应当尽可能地减少零星用工，没有办法的情况下，实在是要零星用工的话，也可以通过建筑施工企业去实现，这样就可以获得增值税专用发票，从而降低税负。

（3）提高房地产开发企业的纳税意识，企业在采购材料过程中，必须要能避免贪图价格上的优惠，从而企业放弃开具专用发票的行为，这样，就可以使企业进项税抵扣增大，进而达到少缴税款。我们知道，房地产企业税收金额一般较大，各企业的财务部门一定要严格把关，每一笔交易都必须得有合法合规的有效发票，杜绝用收款收据等其他白条现象充抵发票，提高会计核算的质量，从而达到合法并合理减税，降低企业税负。

综上所述，我国政府为了完善税制，避免重复征税，推行了“营改增”。从上面的分析可以看出，在我国房地产开发企业实行“营改增”工作，对企业来讲是有利的，可以达到降低房地产开发企业的税收负担，与此同时，还可以达到房地产开发企业的有效调控，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。

参考文献：

第4篇：土地增值税核算方法范文

关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用

房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，

一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析

（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。

（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。

二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析

（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。

（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。

（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。

（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。

三、商业类房地产企业税务筹划的对策

（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。

（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。

（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。

（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。

参考文献：

第5篇：土地增值税核算方法范文

【关键词】“营改”；房地产行业；财务影响；应对措施

随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。

一、房地产“营改增”的必要性分析

自20世o90年代税收体制改革以来，我国值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改”改革的必要性如下：

1.克服流转环节两税“平行征收”的需要

在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。

在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，值税抵扣链条得以延续。

2.避免重复征税的需要

我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业税税制下房地产重复征税现象较为严重。

与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，值税税制更能避免重复征税。

在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。

3.完善增值税抵扣链的需要

建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复存在，房地产上下游行业之间可以实现税收抵扣，有助于形成完整的值税抵扣链条，还有利于加大上下游企业自身纳税监督力度，促进我国税收体制良好发展。

二、“营改增”对房地产企业可能造成的影响

1.“营改增”对房地产企业的积极影响

（1）有利于房地产结构性减税，可能降低房地产开发企业税收负担

“营改增”政策是本着结构性减税原则进行的，改征增值税后将有可能降低企业税收负担，其降低程度主要取决于企业的值税税率，以及可能抵扣的进项税范围。房地产开发成本占比较{的包括土地成本和建安成本，此外还有一部分规划、拆迁等零星成本。倘若房地产开发成本能够得到全面抵扣，将使房地产企业税负得到有效降低。当上下游企业全面完成“营改增”后，房地产企业上下游抵扣链条得完善，其税收体制将得到进一步完善，从而进一步促进企业税负下降。

（2）有利于增加企业的现金流

房地产业对资金占用量大、开发周期较长，充足的现金流是企业生存发展的根本所在。目前，房地产业销售模式多为期房销售，在营业税税制下，房地产企业预售款需要在收取时即进行纳税申报并交纳相应的营业税，仅不动产销售营业税就将占据企业大量的现金流，给企业发展带来压力。而在值税税制下，房地产企业预售期收入对应的值税销项税可以由项目前期开发所产生的大量进项税抵扣，这意味着企业只需要在项目开发前期缴纳较少的增值税，这就在很大程度上减少了企业项目开发前期的现金流流出，这对亟需现金流的项目开发前期意义重大。

（3）有利于提高房地产企业财务管理水平

在进行“营改增”之前，房地产企业销售不动产营业税的具体征收是依据销售不动产收入全额乘以销售不动产营业税税率5%确定，税收筹划空间十分有限，应税务处理也十分简单，仅需“应交税费一一应交营业税”一个科目即可完成，因此对财务管理水平的要求不高。而改征增值税后，房地产企业应交值税主要由销项税额和进项税额两个因素决定，而房地产企业进项税可能涉及不同税率，这就要求财务人员严格区分准确核算，这就对企业财务管理水平提出了更高的要求。房地产企业只有切实提升自身财务管理水平，提高财务人员自身素质，提前学习“营改增”相关税收政策和会计核算方式，才能降低税收风险。

2.“营改增”对房地产企业的消极影响

（1）可能使房地产新项目短期内税负不降反升

“营改增”政策施行初期，面临相关政策不健全、企业自身准备不充分的问题。在这一时期，为减少“营改增”过渡期对房地产企业经营的冲击，政府实行“老项目老政策”，对房地产2015年4月30日前存在的老项目按5%税率简易征收值税，但在政策改革后的新项目可能面临进项抵扣不足导致的税负上升问题。除此之外，房地产销项税率为11%，而部分进项的值税税率可能低于11%，例如项目设计规划M、工程监理费等，这在无形中进一步增加了企业的税收负担。

（2）使企业开发成本上升

房地产开发周期长、涉及环节较多，骤然由营业税改征值税会使企业短期内面临成本上升的风险。首先在房地产的建材采购方面，大宗材料采购的供应商通常具备一般纳税人资质，其销售开具的值税专用发票可直接用于进项抵扣，但诸如较小的五金零部件等零星材料的采购通常对应的供应商均为小规模纳税人甚至个体工商户，将没有进项税可用于抵扣。其次在人工方面，房地产属于劳动密集行业，人工成本占总成本比重较高，从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。

（3）会计核算难度和税收违法风险上升。

“营改增”将使房地产企业涉税核算产生根本的变化。除了需要加设十几个增值税涉税科目的同时，整个核算方法也比征收营业税时的难度有很大程度的上升。核算难度加大的同时，“营改增”的实施也对企业发票管理，包括发票的开具、保存、进项税额的认证抵扣等，提出了严峻的挑战。值税发票违法成本与营业税不可同日而语，虚开、代开值税专用发票或触犯刑事责任，国家对增值税专用发票的管控力度难免使习惯了营业税管理方式的企业措手不及，稍有不当便会为企业带来税收违法风险。

三、“营改增”下的税务筹划建议

1.提高值税抵扣意识，加大进项税额的抵扣

全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣。

2.提高房地产开发企业财务管理水平

在营业税体制下，房地产企业流转税纳税筹划空间有限，导致房地产开发企业对税收方面财务管理的重视程度不足。随着房地产企业进入稳定时期，“营改增”政策的实施要求房地产企业积极应对，切实提高自身财务管理水平，严控成本、规避风险。对于“营改增”政策，房地产企业应当提前做好应对措施，例如对自身“营改增”前后税负进行分析，加强企业的购销环节、发票管理等环节的财务管理，提前适应值税的到来。“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理账务处理将更加复杂，发票管理风险也相应增加。房地产企业应当加大自身成本控制为度，建立健全企业内部控制制度，优化业务流程。

3.相应做好财务核算准备

房地产企业进行“营改增”改革后，涉税会计科目将大幅加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。要提前做好相应财务核算准备，提前熟悉值税核算方法，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，从容应对“营改”后会计核算方式的变化。

四、结束语

“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。

参考文献：

[1]王h菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.

[2]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.

第6篇：土地增值税核算方法范文

关键词：房地产 成本核算 问题 解决方案

近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业有了突飞猛进的发展，逐渐成为国民经济中一种重要的产业，为城市建设作出了巨大的贡献。但房地产业建设周期长，资金投入大，成本环节多等特点，决定了房地产企业会计核算的特殊性和复杂性。目前我国房地产开发企业会计核算仍处于进一步改革和完善中，合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业的关键。

一、房地产开发成本的内容

房地产开发成本指房地产开发过程中所支付的全部金额包括管理费用、销售费用及财务费用。具体可分为以下几部分：

（1）土地征用及拆迁安置补偿费：主要指支付的土地使用权出让金、土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出等；

（2）前期工程费：主要指取得土地开发权之后，项目开发前期所发生的费用，包括三通一平，规划、设计、测绘及勘探，临时设施支出等；

（3）建筑安装工程费：主要是指企业以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建水电安装等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；

（4）基础设施费：主要是指开发小区内的道路设施支出、供水、供电、供气、排污、绿化、消防等的设施支出；

（5）公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区内学校、幼儿园、会所、锅炉房等；

（6）开发间接费：主要是指与项目开发直接相关，在施工现场发生的，但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费用、劳动保护费等；

二、房地产企业成本核算特点

（一）开发周期长

和一般企业性质不一样，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，都需要经过取得土地使用权部分、规划设计勘探、工程施工、竣工验收等，总计时间大约需要三年左右。因此，作为房地产企业在这么长的时间内进行开发成本的成本核算成为很多房地产企业要认真面对的一个问题。

（二）成本计算方法存在差异

一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约当产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。

（三）具有较高的风险

房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，房地产企业的成本投入金额都是比较巨大的，一旦房地产开发的产品销售出现问题，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意义，一定程度上可以降低其经营业务的风险性。

三、房地产开发成本核算中存在的主要问题

（一）成本核算对象不确定

房地产项目用地一般范围都比较大，属于整片开发，分期进行开发，产品形态有多层、小高层、别墅、商业地产等。因为项目范围大，确定成本核算对象是以整个开发项目还是分期、分片或分类型为成本核算对象，在核算过程中不确定。

（二）成本费用的归集和分配方法不确定

房地产企业开发过程中发生的建安工程费合同造价比较清晰，可以直接记入开发成本。而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，它是一个总计的金额，属于总个项目的成本需要进行归集和分配。但如何进行分配和归集不确定。

（三）成本核算周期不确定

房地产开发因为开发周期长，只能按期核算开发成本。它核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，企业就可以准确核算企业的经营利润。房地产开发中的公共基础配套部分往往不能及时结算，会影响整个项目的核算。

（四）虚增建安成本

有些房地产企业为了压缩利润，特别是为了应对汇算清缴时少缴纳税金及决算土地增值税时少缴纳税金，房地产企业往往在建安成本上会想办法，故意伪造建安合同，自己花钱去开工程票，这样虚列并结算工程成本。

（五）任意调换不同项目间的成本

房地产企业一般有几个不同项目同时开发，由于各项目所处位置、类型以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，会有意将不同项目间的成本任意调换。

（六）对成本管理的重视程度不够

成本管理是一个由始至终的过程，不仅仅是对项目开发施工过程阶段进行事中和事后控制，更为关键的应在于项目前期设计阶段。我国现有房地产开发企业绝大多数是由其他行业经过初期资本积累后转入房地产行业的，对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制；房地产开发企业普遍存在成本意识薄弱，成本管理方法不够先进；以及对项目的决策、设计、招标等阶段重视程度不够，管理水平低下等问题。

四、存在问题的原因分析

（一）房地产企业管理者素质参差不齐

房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业，因为房地产企业的高利润，让越来越多的人进入到这个行业中来，很多是由其他行业转入的，但对于房地产行业的特殊性却又不太了解，整个的管理模式还是无法脱离原来的操作方法，这样一定程度上会影响整个企业的发展，也不能适应整个市场外部环境的变化，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（二）房地产企业成本核算体制不适应市场经济的需要

原有的房地产企业成本管理，一般是根据财务部门的决算报告，这种决算一般都是事后的一种决算，但这种决算因为具有时效性滞后而根本不能发挥成本管理的作用了。当成本已经反映在财务账面上了，想要再来调整，根本是不可能了。

五、存在问题的解决方案

（一）成本归集对象的确定问题

确定成本归集对象，对于规模比较小的开发，如只有几幢楼或一次性的开发的，这个问题比较容易解决，可以将全部开发成本作为成本归集对象，核算出单位成本。但是对大规模的开发，就必须合理地确定成本归集对象。应根据房地产开发项目的全部成本进行分块，比如土地购置费、前期费等要按面积进行分摊，但对建安成本一般根据造价可以直接确定成本就不需要进行分摊，这样才能充分发挥成本核算的作用。

（二）成本费用的归集和分配方法的明确问题

在房地产企业同时有几个项目进行开发的同时，成本费用的归集和分配方法一直是房地产企业中成本核算的一个重点。很多财务人员在实际操作中将成本进行分配一直是难题。根据国税发[2006]31号规定：建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

（三）成本核算周期的不确定问题

房地产企业开发的特殊性，在公共基础设施等开发过程中会因核算时间的延迟性会影响整个项目的成本核算。这时可以先通过所有的已签订的合同或造价通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，没有合同或造价的可以根据同类型的开发过程中发生的成本进行估计，使项目决算能按计划进行，待以后工程完工后再按实际支出调整项目成本。这样做对项目的总成本和单位成本就不会造成较大的影响。

（四）房地产企业建安成本虚增问题

房地产开发项目的建安成本虚增是很多企业操控利润的一种方法。如何来查证成本的真实度呢？

（1）可以要求房地产企业提供建安合同，如有不在合同内的新增零散工程要查证工程中的各项签证和造价清单，并和对方施工企业的合同进行比对，了解有无合同的更改。

第7篇：土地增值税核算方法范文

现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。

二、企业税务风险的防范

1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。

2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。

3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。

4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。

三、设立税务会计，建立税务核算体系

针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。

1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。

2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。

四、建立纳税自查制度，规范纳税业务

企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。

1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。

2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。

3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。

五、构建和谐税企关系

第8篇：土地增值税核算方法范文

企业申请登记取得的探矿权经过后续勘探开发阶段若取得了地质成果，则完全符合《企业会计准则第6号———无形资产》（2006）对无形资产的定义并同时满足无形资产予以确认的两个条件：第一、与无形资产有关的经济利益很可能流入企业；第二：该无形资产的成本能够可靠计量，所以取得地质成果的探矿权应该归纳到“无形资产”科目进行核算。但如果经过勘探开发阶段没有取得地质成果，则说明此探矿权不能给企业带来未来经济利益的流入，首先不符合资产的基本条件，故不能确认为无形资产，只有附带地质成果的探矿权才能视为“无形资产”进行核算。企业申请取得探矿权后，按《探矿权采矿权使用费和价款管理办法》的相关规定每年需按照所拥有的探矿权面积交纳一定金额的探矿权使用费，因此时还不能断定此探矿权是否最终能够取得地质成果，所以并不能直接计入“无形资产”科目进行会计核算。根据《中国煤炭地质总局统一会计制度》对“研发支出”科目核算内容的界定，“研发支出”科目用以核算企业进行研究和开发无形资产过程中发生的各项支出，所以探矿权使用费应在“研发支出-初始成本-探矿权使用费”科目进行归集，探矿权申请过程中发生的其他费用（如：勘查登记费用、差旅费、办公费等）均应在本科目进行归集。

2探矿权勘探开发阶段的后续计量

由企业自行出资进行勘探开发的支出借记“研发支出-生产成本-费用项目”科目，同时贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”或“原材料”等；国家出资部分在收到款项时借记“银行存款”，贷记“专项应付款-国家”；国家专项拨款用于勘探开发支出时，借记“研发支出-生产成本-费用项目”，贷记“银行存款”“应付职工薪酬”或“原材料”等。按照《探矿权采矿权转让管理办法》（中华人民共和国国务院令第242号）的相关规定，企业申请取得的探矿权必须每年交纳探矿权使用费，因本文所指探矿权不是企业申请取得的国家出资勘查形成的探矿权，所以只涉及探矿权使用费不涉及探矿权价款的问题。探矿权使用费（英文名称：usufructoutlayofexplorationrights）指国家将探矿权出让给探矿权人，按法律、法规规定向探矿权人收取的费用。它是探矿权有偿取得的具体体现。矿产资源补偿费（英文名称：mineralresourcecompensation）指国家地矿及财政部门依据《矿产资源补偿费征收管理规定》，向采矿人征收的一种费用。目的是维护国家对矿产资源的财产权益，并促进矿产资源的勘查、合理开发和保护。从定义可以看出探矿权使用费与矿产资源补偿费具有同等性质。根据《中国煤炭地质总局统一会计制度》对“应缴税费”科目核算内容的阐述：应缴税费核算企业按照税法等规定计算应缴纳的各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加以及矿产资源补偿费等。故企业每年按规定计算缴纳的探矿权使用费应结合矿产资源补偿费核算方法，借记“研发支出-生产成本-费用项目”，贷记“银行存款”或“应缴税费一应交探矿权用费”科目；实际缴纳探矿权使用费时，借记“应缴税费一应交探矿权使用费”，贷记“银行存款”科目。

探矿权的勘探开发需要少则几年长则十几年的过程，所以在每一会计期末很难确定已支出部分应该资本化还是费用化，只有在完成一定勘查任务或勘查阶段并提交地质勘查报告后，方可以判断其预计的资源储量，据此段定其是否具有开采价值，即是否形成了地质成果。第一、若判断其不具有开采价值，则应将国家出资的已支出部分作如下处理，借记“专项应付款-国家”，贷记“研发支出-生产成本-费用项目”，国家出资结余部分需要返还的，借记“专项应付款-国家”，贷记“银行存款”；同时将“研发支出”科目的余额（即企业投入部分）结转到“管理费用”计入当期损益。第二、若具有开采价值，形成了地质成果，则借记“无形资产-探矿权-XX项目”，贷记“研发支出”，同时按国家出资已支出部分金额借记“专项应付款-国家”，贷记“资本公积-资本溢价”，国家出资结余部分需要返还的，借记“专项应付款-国家”，贷记“银行存款”。勘探开发阶段一般时间较长且“研发支出”余额变现能力很差，所以笔者更倾向于《关于印发企业和地质勘查单位探矿权采矿权会计处理规定的通知》对“勘探开发成本”的处理意见，将“研发支出”计入资产负债表的“其他长期资产”项目，而不建议将其计入资产负债表的"存货"项目。

3探矿权的摊销与减值

作为无形资产的探矿权要实现从探矿权到采矿权的转换再到采矿单位的正式开采需要经历的时间具有极大的不确定性，因此应当视为使用寿命不确定的无形资产，所以按照《企业会计准则第6号———无形资产》（2006）的相关规定，对使用寿命不确定的探矿权不进行摊销。按照《企业会计准则第8号———资产减值》（2006）的相关规定，对于使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。若可收回金额低于账面价值，则借记“资产减值损失-无形资产减值损失”，贷记“无形资产减值准备”。应当注意的是资产减值一经确认，在以后会计期间不得转回。

4探矿权的终止

探矿权的终止有以下几种情况：探矿权到期后没有申请延期、没有取得地质成果而转入当期损益核销、转让、对外投资、优先申请转为采矿权。在会计核算上，转让和投资的会计处理相对繁琐也最常见。

4.1对外转让

按照《探矿权采矿权转让管理办法》（中华人民共和国国务院令第242号）的相关规定，完成矿产勘查所有阶段或某一阶段的目的、任务和要求，经国家相关地质矿产主管部门授权批准，可以对外转让、投资，企业拟转让的探矿权必须首先满足国务院令第242号第五条中关于转让探矿权应当具备的五个条件；其次，受让人还必须符合《矿产资源勘查区块登记管理办法》（中华人民共和国国务院令第240号）规定的有关探矿权申请人的条件，方可向国务院地质矿产主管部门或省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门提出转让申请。

因这里讨论的探矿权的勘探开发是由企业和国家共同出资进行的，所以按本办法规定探矿权转让前必须经过评估，且评估工作由国务院地质矿产主管部门会同国务院国有关资产管理部门认定的评估机构进行，且评估结果必须经过国务院地质矿产主管部门确认。正常情况下，经确认或备案的评估结果是国有探矿权出让、转让的最低价格。由于探矿权的勘探开发阶段资金由企业和国家共同投入，因此在矿权转让时其转让收益也应按照各自所占的投资比例进行分配，与此相对应转让时的会计处理也应分为两部分。

①自有资金投入的收益部分。应按照评估价格乘以自有资金所占比例确定的金额借记“应收账款”或“银行存款”，贷记“经营收入-探矿权”，按企业实际投入的勘查资金数额借记“营业成本-探矿权”，贷记“无形资产-探矿权-XX项目”，同时借记“营业税金及附加-探矿权转让”，贷记“应缴税费-营业税”等相关税费。②国家资金投入的收益部分。根据财建字［2004］262号文第四条，国有地勘单位由国家出资勘查形成的探矿权、采矿权在办理完转让审批手续并按该文件规定的程序报经批准后，可将转让收入中国家实际投入数转增国家资本金。同时，基于对企业可持续发展和做大做强的基本目标，笔者建议企业在申请转让探矿权后，也应及时申请将国家出资部分及其对应转让收益全部转增企业实收资本，其会计处理如下：按照评估价格乘以国家出资部分所占比例确定的金额借记“应收账款”或“银行存款”，按“无形资产”中国家出资金额贷记“无形资产-探矿权-XX项目”，两者差额计入“资本公积-其他资本公积”；同时将“资本公积-资本溢价”和“资本公积-其他资本公积”结转至“实收资本-国家资本”。

4.2对外投资

第一，对外投资时，按应按照评估价格乘以企业自有资金所占比例确定的金额借记“长期股权投资”科目，按照企业投入的自有资金数额贷记“无形资产-探矿权-XX项目”，两者差额计入“资本公积-其他资本公积”。第二，国家出资部分应按照评估价格乘以国家出资部分所占比例确定的金额借记“长期股权投资”，按“无形资产”中国家出资金额贷记“无形资产-探矿权-XX项目”，两者差额计入“资本公积-其他资本公积”，同时将“资本公积-资本溢价”和“资本公积-其他资本公积”结转至“实收资本-国家资本”。

5结论及建议

第9篇：土地增值税核算方法范文

【关键词】企业所得税，纳税筹划

“企业所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额。”因此，减少企业所得税应纳税额的基本方式有三条，即：利用税率进行纳税筹划、利用税基进行纳税筹划和利用税额进行纳税筹划。

一、运用税率进行纳税筹划

企业所得税所实行的比例税率体现在纳税人的认定和税收优惠上。

税率式纳税筹划是纳税人利用国家税法制定的高低不同的税率，通过制定纳税计划来降低适用税率从而减轻税收负担。我们知道，当税负一定的时候，税率的高低和税额的大小呈正比，因此可选择低税率的筹划方式来减少税收负担。

第一，选择低税率行业投资来进行纳税筹划。国家为了从宏观上调节产业结构，一般通过税收政策来引导纳税人投资，并制定了许多行业税收优惠法规。纳税人利用政府的税收政策，进行纳税筹划，可减少税收负担。例如“企业从事蔬菜、谷物、油料、糖类、薯类、棉花、棉花、麻类、水果、坚果的种植；农作物的新品种选育；中药材种植；林木培育与种植；牲畜和家禽的饲养；林产品采集；灌溉、兽医、农产品初加工、农技推广、农机作业和维修等农林牧渔服务业项目；远洋捕捞项目的所得，免征企业所得税。”

第二，选择低税率地区投资来进行纳税筹划。国家对特定地区制定了许多税收优惠政策，这种区域差异给纳税人提供了进行筹划的空间，这是各国普遍存在的一种经济现象，多数的经济特区和经济开发区都出台了许多区域性的税收优惠政策。例如我国规定了在上海浦东新区或经济特区范围内，国家需要重点扶持的高新技术企业于2008年1月1日后完成登记注册的，在本辖区内取得的所得，从取得第一笔收入所属纳税年度算起，第1年和第2年的企业所得税可免征，第3年到第5年的企业所得税则按照25%的法定税率减半征收。

这种行业性和区域性的税率差异，给投资者提供了更多的投资选择和利用的机会，纳税人在投资和纳税时可对此进行慎重选择并充分运用，若想要利用好企业所得税在税率方面的优惠，企业应当从自身性质到生产业务等各个方面进行全方位立体化的纳税筹划。

二、运用税基进行纳税筹划

企业所得税的税基是应纳税所得额，“应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-弥补亏损，”纳税企业可通过缩小税基的方式来减轻纳税。 企业所得税的应纳税额是通过应纳税所得额乘以税率得出来的，计税依据是税基，通常在税率不变的条件下，税额和税基的大小成正比，税基越小，纳税人实际缴纳税款就越少。

企业所得税应纳税所得额是收入总额与成本和费用等支出的差额，因此，缩小计税基础一般都要借助财务会计手段，准予扣除的项目是指企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括：“成本、费用（销售费用、管理费用、财务费用）、税金（六税一费——营业税、消费税、资源税、土地增值税、城建税、关税和教育费附加）、损失。”

例如纳税人在遵守法律、法规的前提下，可合理地调整会计核算，以达到降低应税收入额、推迟应税收入确认的期间，利用会计核算方法压缩应税收入额，从而减轻企业税收负担的目的。具体方法如下：

（1）企业已发生的销售业务，其销售收入应适时入账。纳税人可依据会计制度的规定，做到：不应入收入类账户则不要入账；能少入收入类账户的则尽可能少入账；能推迟入收入类账户的则尽可能推迟入账。

（2）会计处理中，存在着谨慎性原则，因此，不能预先将企业尚未发生的销售业务入账，即不能单凭合同协议或者口头约定来预计可能形成的收入，这也是企业所得税纳税筹划的需要。

（3）只要是界于负债、债权与收入间的经济行为，做负债、债权增加而不做收入增加处理；只要是界于对外投资和对外销售间的经济行为，做对外投资而不做对外销售业务处理；只要能找到理由推迟确认的收入，要尽可能地推迟确认。

此外，纳税人还应当注意对免税收入的规定。

三、运用税额进行纳税筹划

税额式纳税筹划是指纳税人通过直接减少应纳税额的方法来减少自身的税收负担，主要是利用减免税优惠达到减少税收的目的，在纳税筹划时，首先要根据企业自身情况充分利用可以适用的税收优惠，其次要注意不同的税收优惠之间的合理搭配，比如减免税期间就不适合采取加速折旧法。

同时，纳税人在业务的安排和纳税筹划项目的选择上要充分考虑税法的要求，对纳税准予扣除的项目进行事先的筹划，以实现准予税前扣除项目金额最大化，从而达到企业所得税的纳税筹划目的。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会，《会计》[M]，中国财政经济出版社，2011