土地用途变更的法律依据精选(九篇)

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第1篇：土地用途变更的法律依据范文

一、土地登记档案的一般特性

土地登记档案是土地登记制度（亦是法律制度）的一种体现。它是土地管理部门代表政府依据国家的法律、法规，遵循有关法定程序所建立的反映有关土地位置、面积、用途、使用条件等情况的图纸、簿册等文件材料。它具有区域性、政策性、公正性、可变性等不同于其它专业性档案的特性。

1、区域性。《土地登记规则》第四条"土地登记以县级行政区为单位组织进行。"显然，土地登记具有极其鲜明的区域性。土地登记的两个主要内容：一是土地权属的状况；二是相邻宗地的相互关系。也就是说：土地登记档案是在基层土地管理部门实际工作中形成，按照区域特定编码而整理装订成卷的。

2、政策性。土地是人类赖以生存和发展的基础。对土地所有权和使用权做出确定的档案资料，都是经过土地管理人员，严格按照一定的法律程序，依据国家不同历史时期有关土地政策、法规，在工作中运用的结果。也可以说，它是不同时期国家关于土地政策在实践中具体真实的记录。

3、公正性。土地登记档案必须有申请人、相关人和经办人表达正确意见的书面形式的载体。由土地权利人主动向土地管理机关申请，经土地管理工作者权属调查、实地测量，其结果以公示的方式并由审核机关核准终结。

4、可变性。与其他档案文件资料不同，土地登记文件资料中的一部分需随着土地权属和主要用途的变更而经常变化。如土地登记卡，地籍二底图等这些文件、图册资料的内容，要在变更土地登记中不断变化，如不及时更改已经发生的土地登记文件资料，将使国家多年投入大量的人力、物力、财力所形成的地籍资料失去准确性和保存价值这一特点，决定了其特殊的管理方法。

5、产权的不可移动性。土地作为一种固定财产，其土地权利人不可能像对其他商品那样随意搬迁，移动。档案中将土地权利的主、客体内容记录在册，土地权利人所取得的所有权、使用权及他项权利只能在依法确定的范围内行使自，不能随意向周围（四至）相邻宗地实施主观意向。

二、土地登记档案的管理措施

（一）应提倡规范化统一管理。

随着土地出让数量增多和房地产业务的迅速发展，以土地使用权转让、出租、抵押为主要内容的变更土地登记数目逐年增加，如果不尽快对土地登记档案实行规范统一管理，十几年所建立起来的地籍调查成果将失去意义和价值，后果将是不堪设想。规范、统一管理是当务之急。1、原国家土地管理明文规定，土地档案的业务管理，由市（县）级以上档案局、馆，进行直接的业务监督，指导。

2、土地登记文件资料管理，由负责土地登记工作的业务部门完成。在进行土地登记文件资料更新时，由负责土地登记工作的业务主管部门向档案室办理借阅手续，然后根据变更土地申请和调查，核实的结果在有关的登记文件资料上作相应的更新。待更新工作结束后，将整理的卷宗移交档案室存档。土地登记文件资料更新工作是一项经常性的工作，必须建立和健全档案更新制度，履行更新审批手续。

3、专业技术资料的更新，按照《地籍调查规程》技术要求，以行政辖区为单位，按街道、街坊、宗地进行编号，建立档案检索合帐，使辖区内每一宗地均有户头，每一次交易就办理一次登记。对其变更的宗地，按变更地籍调查要求编号。此方法对于初始土地登记档案及变更（包括权利人多次变更）均可在一个地号内便可检索到，对每变更一个土地权利人，在变更前案卷上，加盖注销印章，并在相应的卡、册及检索台帐中注名宗地的去向、编号。这样能够及时准确地反映一块土地的历史演变过程的文字和图册记载。政府通过办理土地登记，审核房地产交易的合法性、规范性，依法办理土地登记手续等，对房地产市场实施有效的监督、管理，并使之规范化。

（二）注重现代化管理手段。

随着社会主义市场经济体制及房地交易市场的良好发展趋势，以加入世贸组织为契机，以更加全面、科学、快捷、准确的土地档案资料，为社会主义经济发展和档案管理事业提供有利的支持和更加优质的服务，以增强全民依法使用土地的自觉性，提高土地资料的合法性、权威性和知名度。

首先要建立和完善档案管理现代化制度，制定相应的专业化标准；二要改善档案管理设施，增加经济投入，改变过去管理人员简单机械提取、存放档案，以减轻劳动强度，提高工作效率；三要积极开发应用软件，使信息化、网络化在基层档案管理中得到广泛应用，使土地档案管理真正适应经济发展的需要，把地籍档案的价值和管理功能充分发挥出来，做到取之于社会，服务于社会。

第2篇：土地用途变更的法律依据范文

1.1 城镇地籍的特性

城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地,以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别,城镇地籍具有地籍自身的一些特性,如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

(1)地籍的空间性。地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内,地界的变动,必然带来土地使用面积的改变,同时,各种地类界线的变动,也一定会带来各类面积的增减。所以,地籍的内容不仅记载在簿册上,同时还要标绘在图纸上,并力求做到图与簿册的一致性。

(2)地籍的法律性。地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性,如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据,甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。

(3)地籍的精确性。地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得,同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段,用以保证地籍数据的精确性。

(4)地籍资料的连续性。社会生产的发展和建设规模的扩大,以及土地权属的变更,都会使地籍数据失实。所以,地籍信息不是静态的,而是必须要经常更新,保持资料的记载和数据统计的连续性,否则难以反映它的现势性。

1.2 城镇地籍的功能

建立地籍的目的不同,相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的,因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展,土地买卖日益频繁和公开化,促使税收地籍向产权地籍(亦称为法律地籍)发展。于是,产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍(亦称为多用途地籍)是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务,更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。

概括起来,地籍具有以下功能。

(1)地理。由于应用现代测量技术的缘故,在统一的坐标系内,地籍所包含的地籍图集和相关的几何数据,不但精确地表达了一块地(包括附着物)的空间位置,而且还精确而完整地表达了所有地块之间在空间上的相互关系,地籍所具有的能提供地块空间关系的能力,称之为地理。这种功能是实现地籍多用途的重要原因之一。

(2)经济功能。该项功能最明显的表现莫过于用于土地税费的征收,这是地籍最古老的目的,也是地籍产生的最初原因。利用地籍提供的土地及附着物的位置、面积、用途、等级和土地所有权、使用权状况,结合国家和地方的有关法律、法规,为以土地及其附着物为标的物的经济活动(如土地的有偿出让、转让,土地和房地产税费的征收,防止房地产市场的投机等)提供准确、可靠的基础资料。

(3)产权保护功能。地籍调查和管理是国家政策支持下的依法行为,所形成的地籍信息具有空间性、法律性、精确性、现势性等特征。因而,使地籍能为在以土地及其附着物为标的物的产权活动(比如调处土地争执,恢复界址,确认地权;房地产的认定、买卖、租赁及其形式的转让:解决房地产争端和处理房地产交易过程中出现的某些不公现象等)中提供法律性的证明材料,保护土地所有者和上地使用者的合法权益,避免土地产权纠纷。

2变更地籍调查的特点

变更地籍调查是指在初始地籍调查之后,为适应目常地籍管理的需要,使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查,不仅可以使地籍资料保持现势性,还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具体意义如下。

(1)可使实地界址点位逐步得到充分考虑的检查、补置、更正。

(2)使地籍资料中的文字部分,逐步得到核实、更正、补充。

(3)逐步消除原地籍资料中可能存在的差错。

(4)使地籍测量成果的质量逐步提高。随着土地使用权的变更,要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果,使地籍资料跟上社会经济的发展,使它总能满足新的社会需求。

根据界址点线的变化情况,变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容有。

(1)恢复界址点、线。例如,为了使新建筑物不超越界线,为了处理土地权属纠纷,就要恢复界址点、线。(2)精确测量界址点的坐标。(3)精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。(4)宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

一般说来,变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更,并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的,则经地籍管理部门负责人同意后,允许不进行变更地籍测量,而沿用原有的资料。

整体上来看,变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同,但又有其自身独有的特点。

(1)目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。(2)政策性强、精度要求高。(3)变更同步、手续连续。进行了变更测量后,与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变。(4)任务紧急,程序连贯。

3变更地籍调查的准备

变更地籍调查的要求与初始地籍调查相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地界址点点位,并利用当时已有的高精度仪器,实测变更后宗地界址点坐标。所以,进行变更地籍调查之前应准备下述主要资料。

(1)变更土地登记申请书。(2)原有地籍图的复制件。(3)本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件(包括宗地草图)。(4)有关界址点的坐标。(5)必要的变更数据的准备,如宗地分割时放样元素的计算。(6)变更地籍调查表、法人代表身份证明书及指界委托书。(7)本宗地附近测量控制点成果,如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图。

4南宁城镇变更地籍调查实施方法

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

4.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同,变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(l)征用集体土地。(2)划拨国有土地。(3)出让、转让国有土地使用权。(4)继承土地使用权。(5)交换土地使用权。(6)收回国有土地使用权。(7)承包集体或国有土地使用权。(8)土地分割。(9)土地合并。(10)土地权利人更名。(11)城市改造拆迁。(12)土地权属界址调整。

此外,还有已设定的他项权利的变更,如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中,应着重检查和核实以下内容。

（1)检查本宗地及邻宗地指界人的身份。（2)检查变更原因是否与申请书上的一致。（3)全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致。

4.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的,是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上,可分两步进行,一是界址点、线的检查;二是进行变更测量,其具体方法如下。

4.2.1 更改界址的变更地籍测量

(1)原界址点有坐标。

1）界址点检查。

①这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好,复量各勘丈值,检查它们与原勘丈值是否相等。按不同情况分别处理如下。

如果界址占丢失,则应利用其坐标放样出它的原始位置,再用宗地草图上的勘丈值检查,然后取得有关指界人同意后埋设新界标;如果放样结果与原勘丈值检查结果不符,则应查明原因后处理;如果发生分歧,则不应急于做出结论,宜按“有争论界址”处理:设立临时标志、丈量有关数据、记载各权利人的主张。如果各方对所记录的内容无异议,则签名盖章。

②若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符,则应分析原因按不同情况处理。

如果对原勘丈数据有把握肯定是明显错误的,则可以修改。

如果检查值与原勘丈值的差数超限,经分析这是由于原勘丈值精度低造成的,则可用红线划去原数据,写上新数据;如果不超限,则保留原数据。

如果分析结果是标石有所移动,则应使其复位。

2)变更测量。

①宗地分割及调整边界时,可按预先准备好的放样数据,测设新界址点的位置,设立界标;也允许在有关方面同意的情况下,先设置界标,然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表(包括宗地草图)中注明做出修改。

②合并宗地及边界调整时,要销毁不再需要的界标,并在原界址调查表(包括宗地草图)复制件中,用红笔划有关点或线。

(2)原界址点没有坐标。

1)检查界址点。

①界址点丢失的处理。

利用原栓距及相邻界址点间距、界址标示,在实地恢复界址点位,设立新界标。

②检查勘丈值与原勘丈值不符时的处理。

分析判明原因,然后针对不同情况,如果勘丈值明显有错、原勘丈值精度低、标石有所移动移动等给予相应的处理。也可先实测全部界址点坐标,然后进行界址变更。

2)变更测量。

①宗地分割或边界调整时,可按预先准备好的放样数据,测设界址点的位置埋设标志;也可以在有关方面同意的情况下先埋设标志,再测量界址点的坐标。②宗地合并及边界调整时,要销毁不再需要的界标,并在界址资料中相相应的修改。

4.2.2 不更改界址的变更地籍测量

(1)界址点的检查。

包括界址点位检查,以及用原勘丈值检查界址标志是否移动。具体内容同“更改界址的变更界址测量”。

(2)变更测量。

一般是用当时已有的高精度仪器,实测宗地界址点坐标。具体内容除没有分割、边界调整及合并宗地时设置新界址点及销毁不再需要界址点的工作外,其他与“更改界址的变更界址测量”基本相同。

5结语

本文分析研究了城镇变更地籍调查的相关流程和方法,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

参考文献

[1] 王鸣飞.城镇地籍管理信息系统的分析与研究[J].江苏测绘,1996(3):2～7.

第3篇：土地用途变更的法律依据范文

    [关键词]城中村改造;土地产权;房屋拆迁

    一、城中村改造问题的提出

    (一)基本概念

    广义而言,城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内,且农业用地很少或没有,居民也基本上属于非农化的村落;狭义而言,城中村特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。本文指涉的城中村包含上述两层意思。居民职业结构与生存方式的主要指标已完成向城市社区的转型,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征。

    城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题,影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升,为此,城中村常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,调整城市规划,扩充城市的区域空间,将城郊的农村纳入统一管理,这是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接,已成为刻不容缓的任务。

    (二)深圳城中村的历史、现状、特点和改造目标、难点

    早在1992年,深圳特区内的罗湖、福田、南山区便进行了城市化改造,173个自然村的4万农民改变身份成为“城里人”;11年后的2003年,深圳开始了第二次城市化,截止到2004年底,宝安、龙岗两区的27万农民也全部“洗脚上田”,变成城市居民。深圳成为全国第一个没有农村的城市。

    2005年11月9日,《深圳市城中村(旧村)改造总体纲要(2005—2010)》正式出台。在纲要中,未来5年改造的目标是:特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外拆除重建规模达到总量的5%,5年城中村改造控制的总量为拆除建筑面积1150万平方米,重建建筑面积2590万平方米,综合整治建筑面积3370万平方米,推动特区内外一体化建设。改造中会出现5大难点:一是改造规模庞大,任务艰巨;二是拆迁补偿难,法律规定不完善;三是违建改造矛盾突出;四是产权和租赁期限模糊,难理清;五是部分房屋产权人联系难。

    二、城中村改造中遇到的法律缺陷

    (一)城中村土地的产权障碍

    根据我国现行法律,城市所有土地的产权归国家所有,而农村和城郊土地的产权归集体所有,在城市化的过程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地。城中村改造的最根本障碍就在于这种二元土地制度。

    (二)城中村土地流转举步维艰

    在那些土地没有完全国有化的城中村,集体土地和宅基地的流转非常困难。随着农村经济的不断发展,城中村产业结构和农民就业结构发生变化,许多劳动力转移到非农产业,随时会有失业的风险。集体土地负担着经济与保障的双重职能,如果难以流转,大量的土地资源,或利用率低下,或由于抛荒而浪费,同时劳动力也得不到有效配置。

    (三)集体土地所有权征用制度的缺陷

    加快城市化进程遇到的首要问题是土地所有形式的改变,由此产生土地征用问题。在我国,集体土地征用制度存在诸如土地征用权滥用、征地补偿范围过窄、标准过低、征用程序不严格不民主等一系列问题,这无不与土地征用法律法规不完善和土地征用管理不当有关。

    (四)城中村改造中房屋拆迁补偿的法律盲点

    城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题,目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。拆迁是在城市规划区内还是城市规划区外,其法律意义是不同的。比较棘手的问题是,城市规划区内城中村的集体所有土地上的房屋拆迁活动,是适用《拆迁条例》还是适用《土管法》的规定存在争议。适用的法律不同,补偿标准、当事人的权利和义务也会不同。

    (五)城中村违法建筑拆除的困境

    违法建筑的原因很多,但最关键的两个因素是产权不清和利益驱动。违法建筑往往处于城中村内经济繁华的枢纽地带,投资少、经济效益好,村民、投资者以及基层单位、公职人员通过违法建筑牟取了经济利益,甚至形成了利益同盟,对制止违法建筑形成巨大的阻力。另一方面,违法建筑的产权混乱,如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,引发新的抢建风;不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对已经存在的违法建筑难以强制拆除,令改造无所适从。政府的这种两难境地也为违法建筑的迅速膨胀培养了土壤。到2000年,深圳市各种违法建筑达1.21亿平方米,占全市建筑总面积的1/3多。

    (六)深圳市龙岗区旧改模式和法律盲点

    在过去的4—5年里,深圳市龙岗区旧城改造的速度可称得上摧枯拉朽、势不可挡,尤其是单体项目的改造规模超过深圳其他几个行政区。但龙岗旧改模式在操作推广时也遇到法律盲点。《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(下称“暂行规定”)推进城中村改造仅限于旧村改造,而龙岗区旧改则包括旧城镇、旧村及旧工业园三个层面,城中村改造多为综合整治(穿衣戴帽)与局部相连,涉及的大多是公共利益,比如安全隐患、水电配套等,需要政府投资,而旧城镇与旧工业园改造则涉及私人利益,改造后多为经营性项目。另外,旧改的拆迁补偿法律规定,也很难在短时间在全市范围统一各方的利益均衡,《暂行规定》的指导标准,也仅仅针对合法且有明晰产权的城中村住宅。

    三、城中村改造中民商事法律问题的解决与司法实务

    (一)城中村改造的核心是土地产权问题

    在现行的土地法律制度框架下,要真正实现农村的城市化,就要使农村的土地能够在市场上合法地自由流通,实现流通的唯一办法就是改变集体土地的所有权性质,使其彻底国有化。消除改造的产权障碍,一般只有通过土地征用才能实现,但此种方式将使大多数地方政府陷入不可自拔的财政压力。笔者通过认真研究现行法律制度后认为,实行集体土地国有化转制,使村集体通过盘活土地资产获得改造所需资金,使政府能够统一、有效地利用土地,不失为一个好办法。

    1.集体土地国有化转制。是指集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的村镇在城市化过程中,以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提,通过行政命令的方式,将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转归为国家所有,并基本不改变原有的土地用途和使用权归属,即国有土地派生出的使用权仍由集体经济组织(股份公司)享有。

    转制是在现有制度体制下顺应城市化发展而出现的一种社会现象,也是一种法律现象,在一定程度上可以说是社会发展相对于法律制度的超前。因为其间涉及重大的财产权属变更和利益关系协调问题,《土管条例》第2条第(5)项规定应当说是国有化转制最主要的法律依据。

    2.征用制度与国有化转制的比较。虽然集体土地国有化转制与征用最终都是通过政府行政命令、政府公告的方式来实现的,实现方式上都有一定的强制性,但比较而言,两者仍有较大的区别:一方面,征用是以实现具体的建设项目为目的,以特定的建设用地为特定对象而分片、分期进行的,集体土地国有化转制具有整体性、一次性的特点,更多的是从城市整体规划的角度考虑,对具体改造形式和对象,政府并不要求具体的目标;另一方面,征用后的土地用途可能由农用地转为建设用地,土地使用权也将转归建设单位享有,而集体土地转归国有时,不改变原土地用途和原土地使用者。

    3.国有化转制的步骤。研究近些年广州市和深圳市龙岗区、宝安区的城市化过程,改制范围内的农村已经基本实现了三个转变:一是将农村集体经济组织的全体成员一次性转为城市居民;二是撤销原村委建制,以城市社区居委会取而代之;三是将原由村委会管理的集体经济实体转制为由集体法人股东持股的股份制企业。这样,农村土地房产也分三步走,第一步是实现两个转变,即农转非和撤农转居;第二步是以政府令的形式,将列入转制范围的集体土地一次性转为国有土地;第三步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定,对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用权证和房产证,对取得合法权属证明的土地、房产在缴纳相应的税费后,允许其进入房地产交易市场。

    (二)城中村房屋拆迁补偿的法律选择

    1.法律适用。近年来,全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中,可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来,基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合:一是“参照法”,即参照城市房屋拆迁进行补偿;二是“征地法”,即先将土地变性质征用,再依国有土地上的房屋补偿;三是“协商法”,即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。

    一般认为,对于集体土地上的房屋,因国家建设需要拆除并给予安置补偿的,是将集体土地上的房屋作为地上附着物处理的,应使用土地管理的相关法律规范。但笔者持不同看法,借鉴广州、深圳等地的做法,将上述后两种办法组合使用,其中“征地法”应改成以“集体土地国有化转制”为前提。理由如下:(1)城中村改造的土地问题不能与一般的集体土地征用补偿完全等同,土地征用制度是目前集体土地转为国有的唯一系统化制度,而国家对集体土地国有化转制只有框架性规定。相比之下,转制的适用范围更狭窄一些,必须符合《土管条例》第2条的规定。(2)补偿程度有差别。在土地征用时,《土管法》第47条规定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。”但对城中村中以房屋为主的农民私有财产拆迁补偿却采取忽略或放任态度,甚至没有房屋的概念,房屋仅被包含在“附着物”中。该法第47条第4款规定,地上的附着物及青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定。这样转授权力,结果会导致集体土地征用补偿和地上房屋拆迁补偿截然分开,政府需要支付两部分费用。而集体土地转归国有时,原则上具有无补偿性。由于集体土地的国有化转制不是为具体建设项目而发生,没有具体建设单位置于其间,即没有补偿费用的承担者,并且集体土地在国有化后由原使用者继续使用,农村集体及其成员一般不会因此得到特别补偿。

第4篇：土地用途变更的法律依据范文

一、将变更验资纳入了独立审计准则的规范范畴

验资包括设立验资和变更验资，但原《验资公告》并未将变更验资纳入规范范畴，仅规范指南对变更验资有所涉及。而规范指南不具有法定约束力，因此CPA在执行变更验资业务时无法可依，存在着较大的风险。这次修订的一项重要内容就是将变更验资纳入了独立审计准则的规范范畴，并对变更验资的定义。审验范围、验证方法等内容都进行了说明。这样，不仅规范了CPA的变更验资执业，而且使其执业有了法律依据，降低了执业风险。

二、对审验程序、审验证据提出了更高的要求

除将变更验资纳入了独立审计准则的规范范畴这一重大变化外，这次修订还对CPA在执业过程中应执行的审验程序、应获取的审验证据都做出了补充规定，提出了更高的要求。虽加大了执业难度，却能使CPA更有效地防范风险。主要表现在以下几方面：

1．新《验资公告》要求：“注册会计师应当向被审验单位获取注册资本实收情况明细表或注册资本变更情况明细表。”这是新增的一个重要的审验程序，使得CPA获取的审验证据更加充分。而原《验资公告》对此问题并未作出要求。

2．对于出资者投入的资本及其相关的资产、负债，CPA应当采取的验证方法，新《验资公告》也作出了更完善的补充规定：（1）以货币出资的，新《验资公告》要求CPA“应当在检查被审验单位开户银行出具的收款凭证、对帐单及银行函证回函等的基础上审验出资者的实际出资金额”，即在原审验程序的基础上增加了银行函证程序，增加了银行函证回函这一审验证据。对于股份有限公司向社会公开募集的股本，新《验资公告》在原有检查呈销协议、募股清单要求的基础上，增加了检查股票发行费用清单这一审验程序。（2）以房屋、建筑物、机器设备和材料等实物出资的，原《验资公告》要求CPA实地清点实物。新《验资公告》则要求CPA监盘实物，这一要求使得审验程序更明确，更符合CPA的执业规范。（3）由于新《验资公告》将变更验资纳入了独立审计准则的规范范畴，因此增加了变更验资的验证方法，即对变更资本的变更情况，“应当按照国家有关规定，在审计的基础上验证其价值”。

3．对于出资者以实物、知识产权、非专利技术和土地使用权等出资，国家规定应当在一定期限内办理产权转移手续，但在验资时尚未办妥的，新《验资公告》要求“注册会计师应当获取被审验单位与其出资者签署的在规定期限内办妥产权转移手续的承诺函，并在验资报告的说明段中予以反映”。而原《验资公告》对此仅作出了一般性要求，即要求CPA验证被审验单位与其出资者是否办理了财产转移手续，对验资时尚未办妥这一特殊却又普遍存在的情况却未作出审验上的要求。新《验资公告》的规定使得CPA执行的审验程序更完整，获取的审验证据更充分，减少了以后承担不必要的风险。

三、对验资报告进行了巨大修改

验资报告是CPA验资工作的最终产品，是具有法律效力的证明文件。这次修订对验资报告的效用作出了明确规定，对验资报告的格式、内容以及出具等都作了重大修改，对明确CPA的责任。减少其风险提供了法律依据。

1．新《验资公告》明确指出“验资报告应当合理地保证已验证的被审验单位的注册资本的实收或变更情况符合国家相关法规的规定和协议、合同、章程的要求，但不应被视为被审验单位验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证”。这对CPA执业质量提出了明确的要求，更重要的是它明确了验资报告的效用，对今后如因验资报告使用不当造成的纠纷，CPA便有了抗辩的法律依据，增加了对CPA的保护力度。

第5篇：土地用途变更的法律依据范文

【关键词】公建配套房屋产权登记

中图分类号： TU8 文献标识码： A

【正文】

一、目前公建配套房屋权属登记的现状。

1、公建配套房屋的范围不明确。

在目前我国《物权法》以及《城市房地产管理法》都没有对哪些房屋属配套公共建筑做出规定。在没有相关法律、法规规定的情况下，我们通常意义上所指的公建配套房屋主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

2、公建配套房屋权利归属立法不健全。

目前，除《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。除公用设施和物业服务用房的权利归属作了明确规定之外，其他公建配套房屋的归属都缺乏相关的法律依据。2001年4月4日建设部第88号令《商品房销售管理办法》第16条规定了《商品房买卖合同》所应具备的内容，其中第8项对公共配套建筑的产权归属作了规定，该项明确当事人双方可以对公建配套房屋的归属进行约定。从以上两个规定可以看出，国家对于公建配套房屋的权利归属采用的是当事人意思自治主义，附带采用保护弱者的原则。

3、正是由于立法上的缺失，公建配套房屋的权利归属不明确，从而导致公建配套房屋的权属登记也缺乏统一的模式。

二、公建配套房屋权属登记的发展趋势和理想登记模式。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。根据该两条规定，房屋所有权应当进行登记并核发房屋所有权证。因此，对于公建配套房屋也不例外，应当进行不动产登记。对于房产登记机关来讲，如何去规范公建配套房屋的权属登记已迫在眉捷。

根据建设部的有关规定，针对公建配套房屋的实际情况，建议可以分别按下列原则处理：

(一)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，法律明确规定为小区内全体业主所有的，如《物权法》规定的公用设施和物业服务用房等。考虑到业主委员会目前在法律仍无主体资格，因此，可以在房产登记部门的登记册中将产权登记为XX小区全体业主所有，但不核发房屋权属证书，待时机成熟的时候或法律赋予业主委员会主体资格后可以再向符合条件的主体核发房屋所有权证。

(二)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，但法律未明确规定归属的，如会所、小区活动室、垃圾处理间、停车库、农贸市场等，应根据该公建配套房屋的法律属性进行综合分析。对于房屋登记机关来讲，则须从解决纠纷，防止介入买卖双方矛盾的原则出发，根据不同情况分别作以下处理：

1、开发商和业主都已明确住宅的价格中已包括公建配套房屋的开发成本的或开发商已承诺无偿提供公建配套房屋的，则应当将房屋产权过户到全体业主名下，登记方式可以参照前述(一)进行。例如小区内的自行车库，一般由开发单位无偿承诺提供，在这种情况下，自行车库的产权归全体业主所有。

2、对于开发成本未列入房价或开发单位未承诺无偿提供的公建配套房屋，这类应按“谁投资，谁收益”的原则，房屋产权应完全由开发商所有，开发单位有完全的处分权，可以转让、抵押，但不得改变规划批准的使用性质，同时在转让和出租时小区的业主有优先权。例如开发商独立投资的商业用房和独立停车库，房屋产权应确权到开发商名下。

3、对于开发商和业主均无相关材料证明产权归属，且开发商和业主无法达成协议的公建配套房屋。例如在现实生活中经常碰到的是小区会所。由于就建筑性质而言，小区会所不属于城市规划管理界定的公建配套的范畴，但由于开发商往往把不同类型的公建配套集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。对于这种在权利归属上存在纠纷的房屋，如开发商要处分该房屋的，为了化解矛盾，房产登记机关可以在小区内或媒体上对有关情况予以公示，如小区内业主有异议的，则不予办理登记或暂缓办理登记手续;如小区内业主无异议的，则予以办理相关手续，但受让方不得改变房屋系公建配套房屋的性质。

三、莱芜市市公建配套房屋登记情况

多年来，明确公建配套房屋的产权归属和产权登记模式始终是莱芜市房产人为之讨论和探索的问题之一。考虑到公建配套房屋确权后可能出现的权利人随意改变配套房屋用途或者转移登记可能会给小区业主造成利益上的损失，目前有三条建议尚在讨论中：

1、可以先为权利申请人办理确权，要求权利人将已确权的公建配套房屋(如物业用房)向物业管理办公室备案，由物业管理部门实施动态管理。

第6篇：土地用途变更的法律依据范文

关键词：农村土地承包经营权确权登记颁证；档案；整合利用

一、确权登记归档内容

《江苏省农村土地承包经营权登记颁证档案管理实施办法》第五条中指出，承包地确权工作验收时将同步验收承包地确权档案，凡承包地确权档案验收不合格的，不得通过承包地确权工作验收。由此而知承包地确权档案是非常重要的基础性资料，因此对承包地确权档案的管理必须严格，即必须严格按照《档案法》、《农村土地承包法》、《物权法》等有关法律知识和《农业部国家档案局农村土地承包确权登记颁证档案管理办法》对承包地确权进行物权保护，可以真正保护农民利益，为土地流转、调处土地纠纷，进行农业补贴和征地补偿等提供法律依据，这些资料的完整归档，对于数据的溯及与跟踪、责任的划分以及开发利用都具有重要的意义。具体而言，农村土地承包经营权确权登记主要包括以下内容。

（一）摸清农村土地面积底数。以社为单位开展农村土地面积的摸底和清查工作。通过调查摸底和实际测量摸清本村（社）的农村土地面积，并将地块、面积、空间位置、地类、权属清查落实到农户或其他承包方。

（二）完善农村土地承包档案。以二轮土地延包以来建立的农村土地承包档案为基础，依据清查核实的农村土地承包情况，农村土地承包底册进行一次全面清理核实，进一步规范完善农村土地承包合同、农村土地承包经营权证及相关文件档案，确保农村土地承包档案准确、齐全、完整，建立健全农村土地承包档案信息化管理制度，形成系统化、规范化、经常化的承包地地籍信息。

（三）进一步明确土地承包经营权的归属。依据完善后的农村土地承包档案，按照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定，编制农村土地承包经营权登记簿，开展农村土地承包经营权初始登记。依法对承包地被征用、占用面积发生变化的，因分户、人口变动导致经营权分割、合并，经营权转让、互换，以及承包地灭失或全户消亡等情形实施变更登记。

二、确权登记档案数据整合

加强确权登记颁证档案资料管理，建立土地承包经营权确权登记制度，完善农村土地承包合同，健全登记薄册、颁发权属证书、强化土地承包经营权物权保护，这一系列的整合，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保等提供重要依据。在此基础上，应加快建立健全土地承包经营权信息应用平台，保证档案资料完整有效，方便群众查询，有利服务管理。

农村土地承包经营权确权登记范围包括以家庭承包方式承包的农村土地和以其他方式承包的农村土地。家庭承包是指农村集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户的一种承包方式。其他方式承包是指集体经济组织按照效益优先、兼顾公平的原则，通过招标、拍卖、公开协商等方式，将“四荒”地、养殖水面等承包给本集体经济组织成员或集体经济组织以外的单位和个人的一种承包方式。

（一）其他承包方式登记。采取招标、拍卖、公开协商等方式，依法承包农村土地的，当事人申请土地承包经营权登记，按照《农村土地承包经营权证管理办法》有关规定办理登记。对境外企业、组织和个人租赁农村集体土地，暂不予登记。开展其他承包方式登记参照家庭承包方式登记的相关程序。

（二）变更登记、注销登记。承包期内，因下列情形导致土地承包经营权发生变动或者灭失，根据当事人申请，县级农村土地承包管理部门依法办理变更、注销登记，并记载于土地承包经营权登记簿：1、因集体土地所有权变化的；2、因承包地被征收导致承包地块或者面积发生变化的；3、因承包农户分户等导致土地承包经营权分割的；4、因土地承包经营权采取转让、互换方式流转的；5、因结婚等原因导致土地承包经营权合并的；6、承包地块、面积与实际不符的；7、承包地灭失或者承包农户消亡的；8承包地被发包方依法调整或者收回的；9、其他需要依法变更、注销的情形。

三、确权登记档案数字化管理

（一）统一服务利用。各级农村土地承包主管部门和档案行政管理部门充分认识新形势下做好承包地确权档案工作的重要性和紧迫性，把承包地确权档案工作纳入重要工作日程，明确分工，协同配合，全力做好农村土地承包经营权确权登记颁证档案工作，实现档案工作与承包地确权工作同步部署、同步检查、同步验收、同步总结、同步考核，确保承包地确权档案达到“内容真实、信息完整、整理规范、安全保管”的目标要求。

（二）扎实做好承包地确权档案工作。通过承包地确权档案，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于有效解决农村集体土地权属纠纷，在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益；承包地确权档案登记的过程，是进一步查清宗地的权属、面积、用途、空间位置，建立土地登记簿的过程，从而确认农民集体、农民与土地长期稳定的产权关系，可以进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性。

第7篇：土地用途变更的法律依据范文

关键词：地籍管理；数字化地籍测量；界址点

Abstract: in the new century, the rapid development of national economy, our country of surveying and mapping of geographic information technology technology into the rapid development and application of period, the conventional mapping way has not adapt to the development of The Times, the cities cadastral investigation as the important work of the content of cadastral survey, also is realizing surveying and mapping of the means of new changes. Combining with the experience of the digital cadastral process, analyzed and discussed, available for reference.

Keywords: cadastre management; Digital cadastration; Estate boundary location points

中图分类号：TM930.9文献标识码：A 文章编号：

一、数字化地籍测量应用发展趋势

地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，地籍管理的核心是土地的权属问题。建立、健全地籍管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态变化规律，而且可以对土地利用及权属变更进行监测，为土地管理的各项工作提供、保管、更新有关自然、经济、法律方面的信息。与常规的测图方式相比，数字地籍测图能较全面地覆盖每一个区域，可以详细记载每块土地及其附着物的基本情况，包括权属、数量、质量、权利、用途、性质等基本信息及其空间分布情况。它不但为实现土地的经济价值、保护使用者的合法权益服务，还为政府部门制定经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、深化土地使用制度的改革等宏观决策提供基础资料和科学依据。综合起来有以下几个应用方向：

1．1 为地籍图的修补、变更提供方便

由于界址点和地物点(如房角点1均是用全站仪直接采集其坐标值，所以其精度相同，在日常地籍的修测、补测中，即使没有控制点，也可以利用界址点、地物点的坐标值后方交会测站点，从而保证了地籍图修测、补测的精度，同时也提高了工作效率，减少补测控制点的麻烦。

1．2 提供地理信息基础数据

由于应用现代测量技术，其既包含图形信息，又包含属性信息，精确表达了某一地块(或宗地)和建筑物、构筑物的位置、面积、质量和权属界限在空间上的相互关系，为地理信息系统的建立奠定了基础。

1．3 为土地利用规划服务

为各类土地利用规划(包括土地利用总体规划、城市规划、村镇规划等提供基础资料，使土地利用规划与地块的权属和利用现状密切地结合在一起，不但加快了规划编制速度。而且使规划编制更加科学、切合实际，并且可使规划的实施成本降低。

1．4 为产权保护服务

由于土地本身具有占有和使用的关系，尤其地籍调查和测绘是国家政策支持下依法进行的行政行为，所形成的地籍信息具有法律性、精确性、现实性等特征，因而使其能为在以土地及其附着物为主题的产权活动中提供图形、数据和法律依据，从而避免了较多的财产纠纷。保证良好的社会秩序。

1．5 为经济服务

利用地籍图提供的土地及附着物的质量评价数据和图形信息，结台国家和地方的有关法律、法规，使地块及其建筑物的评估更加合理，为有偿出让和转让、征收税费等以土地及附着物为主体的经济活动提供准确、可靠的资料，洞察房地产市场状况，有助于经济的稳定。

1．6 为社会管理服务

由于地籍的地理性原因，在公安、消防、邮政等以土地 其附着物为研究对象的研究和管理部门都可充分利用地籍资料，为他们的工作提供资料或决策服务。

1．7 为政府决策服务

政府部门利用地籍信息制定土地政策，进行土地使用制度改革等方面的决策，也包括政府部门对经济发展、环境保护、人类生存以及个人或组织投资等方面的决策。

二、工程概况

2．1 测区概况

此次测区主要为某地新城区，面积约为21平方公里。由于近年市政建设、旧城改造力度在加大，土地权属变动频繁，都增加了本次地籍调查的难度。

2．2 任务内容

首先要建立加密控制网，然后施测界址点，再编制宗地图、地籍图，填写界址点成果表，进行以街道为单位的土地分类面积统计。

2．3 可利用资料

该地部分城区内有一、二级导线平面控制网和图根控制点及GPS控制点，经勘察，点位保存完好。调查区域有l：500比例尺地形图，其成果采用GPS城建坐标系，可用于工作底图。

三、地籍测量

3．1 平面控制测量

3．1．1 首级控制测量

(1)选点。在一、二级导线控制网基础上采用GPS进行控制点加密。共布设了47个点位，联测一、二级导线点坐标作为GPS控制网起算数据。虽然GPS测站点不要求一定通视，但顾及后续测量，选点时应着重考虑测站点与某一点通视，并远离大功率无线发射源、高压线等。

(2)外业实施。此次作业采用静态作业模式进行，每时段观测45min，采样间隔为15s。卫星截止高度角≥15°，点周围15°以上不要有障碍物，以免信号被遮挡或吸收，选择最佳观测时段，同步观测卫星数≥4颗，且均匀分布，卫星几何图形强度因子PDOP≤6，量取天线高，测量气象数据，开机观察，当各项指标达到要求时，按接收机提示输入相关数据，填写测量手簿。

(3)数据处理。完成数据采集后，采用华测Compass GPS静态数据处理软件进行解算和网平差，得到平面直角坐标平差值、基线向量改正值、点位误差、基线精度等一些指标。经计算精度数据如下：点位中误差最大为：，边长相对中误差最大为：1／211437，最弱相邻点点位中误差最大为：±0．19cm。本次外业观测、质量检核、室内平差均严格按照“GPS规范”进行，各项精度指标均满足“工程规范”中对E级平面控制网的要求。数据准确可靠。可作为平面首级控制。

3．1．2 图根导线测量

(1)图根控制测量采用附和导线的方式布设，图根导线分为两级：一级图根导线是从一、二级导线点以上的平面控制点发展；二级图根是从一级图根点以上的平面控制点发展。

(2)图根导线均采用2″全站仪，边、角同测一测回，导线平差采用网智平差软件进行平差，其中包含各条导线的平差文件、控制点简明成果表和计算资料。另附导线图DWG文件一份，导线线路表一份，技术均要求符合规定。

3．2 界址点测量

3．2．1 直接法

界址点在各等级控制点上采用极坐标法、角度或距离交会法测量，精度要求符合规定。

3．2．2 间接法

街坊内部复杂地段隐蔽的界址点，施测困难，可采用间接法求得，但不超过界址点总数的5％。其方法为：用激光测距仪或钢尺量取有关边长。在计算机上用AutoCAD环境，采用内插、外延、距离交会法等求得，用直角推算时，定向边不应短于推算边。

3．3 地籍图测绘内容及方法

3．3．1 地籍图测绘内容

(1)界址点与相应地物点、街道地理名称、门牌号码须表示。

(2)有界址意义的围墙、栅栏、篱笆等按图式上的符号表示。

(3)各级行政界线、界址点、界址线、面积、用途、坐落、单位名称、土地类别等。

(4)房屋、建筑物及构筑物均应表示，房屋应注记层数及在每宗地内的编号，宗地内的房屋应按照权属调查的结果进行表示，并且严格按照权属调查的结果进行测绘。

(5)公路、街道、河流、沟渠、池塘、公共绿地及相应名称一般应予以表示，道路通过的主要桥、涵均应绘出，河流应绘流向符号。

(6)独立地物：主要表示纪念碑、塑像雕塑、牌坊、塔、烟筒等，公园、工厂、机关、学校、住宅等较大的宗地。

(7)电力线、通讯线一般不表示，但有塔位的高压线，其塔位应表示。

(8)行政界线按实际位置绘出，当行政界线与界址线重合时，行政界线在界址线两侧跳绘。

首先在AutoCAD环境下。按宗地绘出界址点、房屋：然后标注宗地所在图幅号、坐落、地籍号、地类号、界址边长、邻宗地籍号及邻宗界址示意线、房屋层数、编号等；

本调查区地籍测量工作采用南方Cass7.1进行全野外采集，数字化成图。首先以街坊为单位将编辑好的各个街坊、各个街道的房地平面图进行拼接；其次将野外采集的道路、河流、绿地和相应的地理名称等地理要素与之叠加形成地籍图；然后各相关要素按“地籍图式”分类及代码分别编码，并分层管理；最后按照标准进行地籍图的分幅和编号，输出地籍图。

3．4 内业面积计算、统计

3．4．1 宗地面积计算

首先将外业采集的测绘数据传输到计算机内,使用中地公司的MapGIS6.7软件进行内业处理形成图形文件。根据外业调查表将界址点连线，进行面积提取，然后将宗地属性信息录入到计算机，包括：名称、单位性质、土地来源、宗地四至、土地坐落、房产证号、土地证号、土地用途、建筑占地、建筑面积、结构、建筑年代、宗地面积、共用宗地分摊信息等；最后提取界址点坐标成果表、房地平面图。

3．4．2 面积分类统计

根据行政界线计算各街道面积，集体土地面积、城镇交通用地面积，汇总出每个街道全部宗地的土地分类面积。

第8篇：土地用途变更的法律依据范文

中图分类号： TE34文献标识码：A 文章编号：

土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，是经济社会可持续发展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产开采企业，对土地的依赖性很大，占用土地点多面广量大，使用土地的情况和性质复杂，每年需要新增大量的建设用地。所以，油田企业要切实加强对土地资产的管理。

一、油田在土地资产管理方面存在的问题分析

1、土地资产家底不清，管理水平相对较差。有的单位土地资产管理意识不强，对土地资产管理工作的重视不够，管理制度及机构不健全，管理人员缺乏；土地管理资料分散，归档不及时，有的在机构变动时移交手续不规范，遗失土地历史资料。

2、法律意识淡薄，存在违法违规现象。有些油田单位擅自改变土地用途，搞商品房经营开发；有些单位不办任何手续就把变更用途后的土地和商品房出租或转让，成为非法用地。还有一些油田单位没有进行土地确权登记，合法权益得不到法律的有效保护。

3、土地资产的利用效率低，存在闲置或荒芜现象。有些单位对土地资产疏于管理，导致土地资产闲置浪费。有的由于缺少科学论证，盲目上项目搞工程，造成许多工程项目征用的土地一直闲置。有的后勤农业生产单位，部分农田荒芜，造成了土地的闲置。

二、油田企业加强土地资产管理应采取的措施土地是油田企业非常重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。要切实提高思想认识，深刻意识到土地资产管理重要性，切实采取有效措施，真正重视和加强土地资产管理，在保护中开发，在开发中保护，不断提高土地资源利用效率，推动油田企业干部职工真正树立土地资产管理观念，使石油企业员工真正懂得珍惜爱护并利用好每一寸土地的重大意义。建立健全完善的土地资产管理制度和措施，努力实现油田土地资产管理的信息化和法制化。

1、建立健全土地资产管理机构及管理制度，加强土地资产管理队伍建设。健全土地资产管理领导机构和职能部门，选拔业务能力和责任心强的人员，组织建立一支专业化高素质的土地资产管理队伍，按照土地管理法的有关要求，结合油田企业自身实际，制定完善一套系统的完整的土地管理制度，建立监督运行机制，对于土地资产的开发利用等关键问题，都要认真进行可行性论证，深入调查研究，科学决策，确保土地资产的高效利用。同时，加强对土地资产管理人员的业务培训，组织学习法律法规和专业知识，提高管理队伍的整体素质，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性，提高土地资产管理的制度化、规范化、程序化、科学化水平。

2、提高法律意识，依法进行土地资产管理。新《土地管理法》实施以来，我国的国土资源管理开始走上法制化的道路，国家对土地利用动态实施遥感监测，对建设用地规模扩展进行直接监测等。作为石油企业应该及时组织学习国家的法律法规和土地政策，树立法制观念，依法征地、依法用地、依法管理土地资产，依法规范土地资产管理工作，依法维护企业自身的合法权益。土地确权登记是法律对土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者维护合法权益的客观需要，由于历史问题等多中原因，油田还有许多存量土地没有进行确权办证，要通过积极宣传国家的法律法规和政策，搞好督促检查，使各单位切实认识到土地确权登记工作的重要性，尽快开展土地确权办证工作，通过合法程序取得油田土地资产的合法使用权，努力提高土地资产的办证率，依法维护油田合法权益，为油田企业加强土地资产管理创造有利条件，确保企业的健康发展。依法处理和解决好土地纠纷问题。土地纠纷直接影响到油地关系、企民关系的和谐稳定，切实解决好这些复杂和敏感的问题，有利于油田的生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门加强合作，积极做好沟通协调工作，深入调查研究，在维护土地法律法规严肃性的前提下，尊重历史事实，客观公正，实事求是地处理好油地及企农当事各方的利益，真正走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，正确实施和落实土地管理基本国策和各项政策规定。

3、实施土地资产信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好对土地资料的统计、填报、登记等土地资产管理的基础工作。首先，定期清查土地资产，深入到实地现场，进行详细的调查核实，对占用土地的来源和面积以及基础标志进行详细清查，查阅相关历史地籍资料等，切实做到摸清家底。其次，建立健全土地资产信息档案，做到一地一档，完整保存好征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。对划拨或征用土地的原始地籍资料归档保管，分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，防止损坏或丢失，坚决杜绝个人私存档案资料的情况发生。二是建立完善土地资产管理信息化系统，在当前信息化迅速发展的形势下，油田企业要适应发展的需要，开发和实施土地资产管理信息系统，对新增建设用地信息资料可以及时输入，实现土地资产管理信息的更新、查询、上报、下发、等自动化，做到采集数据准确、信息全面、操作规范，实现土地资产管理信息网络化，实现土地资产数据资源共享，提高工作效率和管理效率，为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，建立起科学合理高效的土地资产管理新模式。

4、节约集约使用土地，努力提高土地利用率。油田企业占用的土地数量较大，每年新增用地数量不断增加，因此，节约集约高效利用土地非常重要。要善于和充分利用科技手段，做到节约用地，使土地用量逐步下降，达到降本增效的目的。既要确保油田生产建设的正常进行，又要尽量选用劣质地、未利用地和荒地，尽量少占用耕地和农田；在进行新井钻探时，做到科学选址，合理布井，在地质条件允许的情况下，尽可能地多打同台井，充分利用老井台。对油田现有存量土地，如废旧井场占地，建设工地占地等，通过采用新工艺、新技术，进行复垦利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。随着我国石油工业体制改革、管理手段的创新，石油用地管理模式也经历着不断地变革。石油产业现代企业制度的建立，对石油用地获得、使用和可持续利用等都提出了更高的要求。1999年新修订的《土地管理法》颁布实施，为石油用地制度改革提供了法律依据。经过几年的实践与探索，石油用地作为企业重要资产仍然存在产权不清晰，办理用地手续环节多而复杂，使用效率低下、浪费严重等许多问题。同时，在涉及土地征用和拆迁管理方面，也有许多亟待解决的问题。 针对这些问题，我们有必要认真研究石油用地管理问题。通过石油用地这一资产的合理管理和经营，可以有效理顺石油企业产权关系，提高石油企业经营管理水平，降低企业战略成本，并最终建立现代企业制度和实现可持续发展的目标。

参考文献

第9篇：土地用途变更的法律依据范文

关键词：房地产；测绘技术；产权管理；法律依据

中图分类号：F293文献标识码： A

1. 房地产测绘的概述

1.1 房地产测绘的基本概念

房地产测绘近年来发展迅速，主要负责调查测量房屋及地皮的数量、面积、归属权、位置、建筑结构和用途等工作，在掌握一定测绘技术条件下运用测绘仪器进行测绘，并依照国家的有关法律规范和测绘依据，进行房屋的制图和面积测算，以图形和数据的格式展现出最终结果。房地产测绘既是专业测绘又是法定测绘，其测量结果既具有专业性又具有法律性。房地产测绘包括项目测绘和基础测绘，两者合理分工，共同完成测绘工作。

1.2 房产测绘的功能作用

房地产测绘的特点决定了其具有多方面的功能作用，归纳总结为以下几点：

1.2.1 房地产管理的基础信息功能：房屋作为房地产交易的载体，房地产测绘成果提供了房屋最基本的测绘信息，包括房屋坐落、面积、结构、用途等，是评估房屋价值的基本依据。测绘成果的严谨规范是产权人相关利益的基本保障。

1.2.2 在财政税收方面的经济功能：房地产测绘成果可以为交易活动、房产租赁、价格评估等经济活动提供依据，还可以为抵押贷款、保险等业务提供依据。在财政税收方面的作用使其功能的重要体现。

1.2.3 在决策方面的功能作用：测绘成果经整理后形成的资料，可以为城镇建设、房屋改造等工作提供决策方面的依据，为各种建设改造方面决策的制定提供可靠的数据保证。

1.2.4 在法律方面的功能作用：测绘结果是各种房产管理的依据，可以为产权纠纷、确定和恢复等问题提供法律依据。

2.关于房地产测绘特点的分析

2.1 绘制房地产测图具有较大比例尺。 众所周知,城镇或者城市往往就是房地产测绘的主要区域, 因而那些标注在测绘图的内容, 都相当繁杂, 而且与房地产密切相关的每一个因素,都必须在测绘图上予以准确地标注出来, 因此,在所绘制房地产测绘图中, 其所采用的比例尺通常都比较大;例如, 当前我国房

地产测图多数采用1: 1000 或者1:500 甚至1.200这些较大的比例尺。

2.2 测绘内容与普通地形测绘不相同。相比于普通地形测绘, 房地产测绘的内容有很大的差别;通常房地产所测绘的主要对象就是房屋及其房屋用地, 而对于地形测绘而言,地貌及地物即为其测绘对象, 故二者在在测绘对象上有着本质的差别。此外,房地产所测绘的内容要比地形测绘来得更为广泛,诸如房屋所住位置﹑质量﹑数量及用途等均为房地产测绘的内容,另外,像有关房屋权属及地产权属的地形要素等, 也是房地产测绘的主要内容,相比较而言,地形测绘的内容就没有这么广泛。 对于相关高程测量,地形测绘一定要进行测量,而房地产测绘对此往往不作要求。

2.3 有关房地产测绘结果需要及时补测或修测。 对于房地产测绘来讲, 因具有不固定的测算周期, 在整个测绘过程中, 它必须结合城市化的进程来对土地以及房屋进行相应的补测, 若房屋及其用地出现变化,也要及时进行修测,并及时变更有关房屋和用地的非权属改变, 以保证能跟所测绘的房地产结果的实地情况以及现状性保持一致。

2.4 对房地产测绘人员的要求要比普通测绘人员要求高。对于房地产测绘人员而言, 不仅熟练掌握相关测绘技术﹑测绘业务，而且为能把房屋面积进行准确测算以及能对房屋产权合法利益进行有效保护, 对于有关房地产的业务知识以及与房地产有关的法律法规也必须予以掌握和运用。

3. 关于房地产测绘技术的分析

3.1 外业数据采集

外业数据采集所使用的仪器如2"级全站仪、手持测距仪、钢卷尺、数码照相机等一定是通过检验部门鉴定为合格的、并能与所规定的精度要求相一致。其遵循的原则,通常为先外业后内业、先整体后局部, 也就是先对房屋数据进行采集, 然后再对房屋附属结构数据以及房屋内部分割数据进行采集。 在进行外业数据记录过程中,还要对测量草图中所标注的数据进行相应的核对,对二者差值有无比技术误差大进行相应的比较,若发现存在较大误差时,应及时予以复测。精度要求见表3-1。

表3-1房产测绘精度要求

精度类别 等级 限差 中 误 差

界址点精度/m 二 ±0.10 ±0.05

房产面积精度/㎡ 二 ±( 0.04 * SQRT( S ) + 0.002 * S ) ±( 0.02 * SQRT( S ) + 0.001 * S )

注：S为房产面积，单位㎡

3.2 处理及分摊计算内业数据

在完成外业数据采集以后,有关内业平差及图形处理要及时予以操作, 尽量不要出现因存在过长的测绘时间间隔而带来遗忘和不必要的返工"要基于统筹兼顾原则来进行数据处理,对于每一套或者每一层的数据,不仅仅要予以考虑, 而且有关其上下标准层数据的一致性也要予以充分考虑;在完成图形处理之后﹑进行内业计算之前, 一定要全面检查其相应的数据处理。（精度要求见表3-1）总而言之,在进行内业计算过程中, 第一、应着重考查能否满足所计算建筑面积的各个条件计算全部建筑面积的范围计算一半建筑面积范围不计算建筑面积的范围;第二、再对如何进行计算及分摊这个问题进行综合考虑不同的建筑形式，选择不同的施测方法不同的建筑形式，分摊方式不同多功能综合楼分摊计算注意事项。

3.3 常用测量技术方法分析

(l) 常规测量方法。主要包括两种测量方法:第一, 直接量测法;对房屋边长!角度等要素进行实地量测, 分割所要进行计算面积的图形为若干方便计算的简单图形, 基于几何图形面积计算公式,再把房产面积计算出来"第二,图上量测法;当前用于房地产测量的图上量测法主要有求积仪器法和方格网法。

(2)测距仪的使用。 有关房地产的测绘精度, 通常具有比较高的要求, 当前进行房产测绘工作,通常应用内外业一体化数字化这种房产测绘方法。用于房产测绘的仪器, 必须经过相关资质部门的检定通过；在应用全站仪进行房产测绘过程中, 因具有比较近的距离, 故可忽略不计仪器乘常数,但必须着重考考仪器加

常数；之所以必须加常数,最主要是仪器中心与全站仪的发射面和接收面存在着不一致, 此外,反光棱镜中心与其等效反射面也存在着不一致, 致使测距仪所测出的距离值与实际距离值存在着误差, 固须加常数。

(3) 数字测算方法。这种方法基于数字测绘技术,先把房产平面图测绘出来,再通过坐标法把房产面积计算出来;具体测算步骤表述如下:第一, 进行数字房产平面图测绘,具体包括这几大环节:①测设图跟导线②首层平面图测绘③标准层及非标准层平面图测绘④分户平面图测绘。第二,进行房产面积测算具体包括以下步骤: ①房屋建筑面积计算②共有共用建筑面积计算③产权面积计算④房屋使用面积计算。

4. 房地产测绘的技术运用

房地产测绘工作随着科技的不断发展，已经广泛运用了许多现代化的技术，具体在实践中的表现为以下几个方面：

4.1 电子制图技术

计算机技术的飞速发展，给人们的工作生活带来了极大的方便，在房产测绘方面计算机技术充分发挥了其强大的功能。现代自动化计算机制图软件的应用，代替了传统的手工制图，工作质量更高，工作成果格式更丰富，更容易存储和管理，大大减少了工作人员的工作量，提高了工作效率，节约了大量成本。

4.2 测绘信息系统

利用先进的房地产测绘管理系统，实现测绘数据的电子化存储、计算和管理。利用计算机系统精确的计算能力和复杂的数据加工能力，应用流程化和自动化管理技术，避免人工进行繁杂的数据存储、分析、加工、输出和管理工作，最大程度的提高了工作效率和工作质量，减少了数据错误和遗漏，使工作成果内容更严谨和规范。

4.3 测绘技术

利用高科技的新型测绘仪器，通过简单的人工操作就可以进行准确的测绘，自动生成标准格式的电子数据，自动进行记录和存储，极大的提高了测绘数据精确度和工作效率。

5. 结束语

房产测绘工作，涉及技术和政策方面的要求，其结果惠及人民大众。要保证测绘工作的准确性、可靠性，不仅要加强技术方面的发展应用，还要加强测绘工作人员的道德水平和职业素养，对房屋测绘进行严格管理，提高测绘质量，促进房产测绘的推广发展。虽然其发展过程充满了挑战与困难，但是前景仍然是很广阔的，对此我们要充满信心，相信其发展会越来越好。

参考文献：

[1]咸梅芳.房地产测绘特点分析与相关技术应用研究[J].建筑知识：学术刊，2012(6).

[2]万银钱.房地产测绘在现代化建设中的必要性探索[J].中国房地产业：理论版，2012(7).