农村土地征收办法精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的农村土地征收办法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：农村土地征收办法范文

关键词：农民；土地财产性收入；苏州高新区

土地作为农民财产的一部分，其所得到的财产性收入是指土地被国家征用后或土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。土地被国家征用后，按规定能得到相应的补偿。在国家如此重视农民土地财产性收入的现状之下，农民土地财产性收入状况如何，怎样有针对性的增加农民土地财产性收入，这些都是我们需要思考并研究的重要内容。

一、K州高新区FQ街道农民土地财产性收入实际情况

苏州高新区FQ街道是在苏州城的西部，我们选取了FQ街道的失地农民，共发放问卷260份，回收有效问卷260份，涉及到关于土地征用、土地流转相关问题41题。同时对部分村民进行面对面的访谈，通过整理问卷及访谈结果，我们将调研情况整理如下：

1.关于土地征用

苏州高新区FQ街道康佳社区居民从前大多以种地为主要收入来源，2002年的时候，部分土地被征用，征用的土地被用做公益事业、基础设置、有盈利的公司和企业，在被征收土地用于什么项目的问题调查中，15%选择用于公益事业，23%人选择基础设施建设，62%人选择以盈利为目的的公司。在征地的过程中，村民表示政府有将包括征地范围、征地标准等相关信息的文件张贴公布，但他们虽知道政府张贴了这些信息，并没有过多注意。政府征地后，进行了多种方式的安置补偿，我们的问卷调查显示，得到货币安置有46人，得到就业安置有24人，得到农业安置的有20人，得到入股安置的有70人，得到社保安置的有40人，其他安置的为60人。村民对于安置补偿结果并不太满意，对现行国家土地补偿是否满意问题上，30人表示非常满意，30人比较满意，而20人不太满意，在被采访的两位阿姨中，一位称政府赔偿的安置房，11万左右，买两套房不够，装修费难以凑齐；另一位称征地后政府补偿了16万多一点，买房用了十多万，剩下的钱不够装修。因此村民大多并不愿意被征地， 260人中，仅1%人认为土地征用后收入增加的机会会更多，愿意被征地；69%人认为补偿过低，不愿被征用； 剩下30%人则表示很不满意；对于是否有侵占、挪用土地征地补偿费用和其他相关费用情况，34%人表示有，42%人表示没有，还有24%人则表示不清楚。

2.关于土地流转

高新区FQ街道居民土地大多有使用权流转的情况，主要以土地转让和土地出租两种形式为主。当时村集体受政府要求，决定实行土地流转，村民被动参与土地流转。村委会对于农民土地流转行为进行登记，所在村也设置专门的土地流转服务机构，大多数居民表示实行土地流转之后，自己的收入稍有增多。对于土地流转补偿费问题，多数人说能够及时发放，但对土地征用后生活满意度问题上，57人表示满意，127人表示不满意，76人则表示说不清。在对有土地出租的村民调查中，统计出租原因，70%居民反映处于农业种植收益低因素考虑。58%家庭参加入股，选择的入股方式多以资金入股为主，少数有资产入股，大多人表示对去年股份分红基本满意。在去年股份分红所占家庭一年收入比例的问题调查中，77%的居民表示所占比例很小，46%居民认为如果没有股份分红或者股份分红金额很小，对他们的家庭影响也不大，但多点经济收入会更好。

二、苏州高新区土地财产性收入存在的问题

1.村民理论知识的缺乏

我们在访谈的过程中发现，村民对土地财产性收入知道的不多，有的甚至完全不了解，调研小组成员给他们解释了农民土地财产性收入的基本概念后，他们才有所知晓。对土地财产性收入知识的缺乏使得村民自身在维护其土地财产性收益的权益上就处于劣势地位，这容易造成失地农民合法权益得不到相应的保护，从而影响农村经济建设，影响农业问题。

2.村组织透明度的缺失

FQ街道康佳社区居民是在2002年被征收的土地，从他们的反映中，我们得知当时虽有对土地征收范围、征收补偿标准的公告，但仍然存在有不透明的现象。部分村民反映他们所在村开会较少，村干部的处事方法也不如现在民主，在补偿过程中，存在补偿不公正的现象，他们将此解释为人情世故不可避免，但多数人表示，近几年这种现象有所好转。

3.征地补偿金额数少

法律虽然规定了维护公共利益需求的情况下可在补偿的前提下征收或征购土地。但是在实际操作过程中，政府将土地供应市场实际占有，农民只有少部分补偿金，而大部分的收益却被政府所掌控。事实上，被征地农民失去土地后所获得的补偿金，完全没法与实际拥有土地的收益相媲美，农民的实际收益是有所降低的。FQ街道康佳社区居民中，六成以上居民表示征地补偿金过少，征地过程中的搬迁买房等还需自己贴钱。

4.农民缺少利益表达权

随着农村土地征用范围和数量不断扩大，征地制度也在不断完善。但农民在土地价格中没有主宰权，他们在征地过程中的弱者地位并没有发生逆转，只是垄断价格的被动接受者。尽管知道土地征用过程中存在不合理现象，但FQ街道康佳社区的很多居民都是敢怒不敢言，同时也缺少组织机构去实现自己的利益诉求。农民没有办法保护好土地财产，更谈不上有效利用土地，并从土地上收益。

三、制约农民土地财产性收入的成因分析

1.土地集体所有制虚拟化

农村土地所有权虚拟化，谁拥有权力谁就真正拥有土地所有权，这成为了农民无法完整得到土地所有权的重要原因。在现实中，村民委员会往往充当集体土地的所有者代表，村民集体所有变成了村长和村委会少数人所有。这一问题在苏州高新区FQ镇2002年之前的土地征收过程中明显存在。同时，土地产权的各项权能的边界不清晰。后，土地的所有权和其他权能发生某种意义上的分离，即所有权属集体经济组织，其他权能归农户，但对这些权能的边界没有明确规定，对各自的权利、责任、义务和利益等都没有具体规定，从而导致各主体对自己责任权利边界的模糊，引发了一系列土地利用上的问题。

我国农村集体资产数量庞大，但目前集体资产运用效率不高，未能为拓展农民财产性收入发挥应有作用。除部分地区通过股份化等模式建立了有效的管理机制之外，大部分地区的经营管理权都是由集体经济组织行使。而对于代表集体组织的管理者来说，由于没有对土地的所有权，因而对土地的收益往往不负责任，从而缺乏经营的积极性，个别经营管理者甚至与外部主体合谋，在集体土地征用、集体资产运营等过程中以损害农民利益为代价谋取私利。而对大量的个体农户来说，不能对集体资产的经营管理者进行有效监督以保证集体资产保值增值。凡此种种，必然导致农村集体资产管理长期低效运行，大量的农民集体财产不能为农民获取应有的财产性收入。

2.农民土地承包权的不稳定性

土地承包权是农民获取财产性收入的重要资源，但问题是，由于现阶段农村土地属于集体所有，而代表其产权的合法主体是村民委员会、村民小组和乡镇农村“集体经济组织”，这使得农民权益经常受到少数“人”的不法侵犯，或是受到来自公权的不当侵占，使得农民的合法权益得不到保障。一是一些地方领导干部发展经济的指导思想存在偏颇，急功近利，追求局部的、地方的、短期的效益和经济的增长，以经营城市为名，剥夺农民的土地承包权。不少地方政府以低价征用农民土地搞开发区、工业园区，以非常优惠的条件甚至零地价把土地送给投资者，争相以最低廉的条件获得招商引资的成功；二是一些地方干部法制知识有待提升。粗暴执法，需要增强法律知识，加强依法行政；三是干部政绩考核制度存在问题。以GDP作为考核干部主要标准的制度，导致了一部分人追求短时效益，造成了土地资源的破坏，损失了长久的利益；四是现行《土地管理法》对于征用土地没有把公益性和经营性用地分开，规定所有建设用地均由政府征用，使地方政府征地的权力过大过宽，缺乏限制。

3.农村居民对其所拥有的宅基地不拥有完全的产权功能

农村宅基地是指在村庄范围内，农村村民住房、辅助用房（主要指杂物间、厕所、畜舍等）、院落以及村民日常生活、风俗习惯活动等涉及的用地。我国现行的农村宅基地产权制度的一个基本特征就是“集体所有，村民使用”。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”；这里的“拥有”，并不意味着农民个人对宅基地具有明确的财产归属权，因为《土地管理法》也规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；既然是集体所有，就排除了个人所有，可见，所谓的农民“拥有”宅基地的权利，不是真正法律意义上的财产归属，只是一种“不脱离农民集体”的有条件的使用权，决不具有法律意义的个人财产权。农民住房产权不完整的限制，既不能买卖，也难以从银行获得抵押贷款，偏远农村流动人口少又限制了租金收入。就这样，农民的房屋几乎成了“死产”，既浪费了资源，也切断了农民财产性增收的重要渠道。尤其是苏北地区农民受到区位和经济发展水平等因素的制约，土地和房屋带来的财产性收入更加有限。

四、增加农民土地财产性收入的对策建议

1.明晰农村土地产权并赋予产权主体相应的权能

从农村土地使用权上来分析，要实现农地的顺利流转和实现农民的利益，必须实现农村土地产权的法律化，最重要的是把农村土地承包经营权流转的决策权界定给农民，强化农地承包权。总体思路是建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农地产权制度，进一步落实农民的土地承包经营权，解放和发展农村生产力。一是建立健全推进机制。要形成各部门共同参与的联动机制。以农业主管部门为总体领导，负责产权改革的总体协调，县乡分级配合，各地紧密联系，形成工作整体部署。明确具体的工作机构专门负责此项工作，并落实到人。各部门管理好自己负责的工作内容。同时加强外界监督工作，使工作透明公开。二是制定完善政策措施。结合现有的土地政策及地方实际，出台相关政策配套措施，指导开展农村土地承包经营权实测及确权、登记、颁证和建立耕地保护基金制度工作，具体可出台相关确权办法和文件。

2.合理加快农村土地流转进程

土地流转要以市场为基础，遵循公开、公平、公正及有偿自愿、效率优先的原则，完善流转机制，实现农村土地的有偿流转。一是要构建农村土地流转市场。通过市场调节机制，鼓励对农村土地进行有偿流转，建立合理高效的土地流转市场，使农村土地流转打破地域限制，向高效益规模化经营转变，建立城乡一元化土地流转市场。二是要完善土地流转中介组织建设。土地流转中介是土地流转市场的媒介和桥梁，建立包括咨询、地价评估、仲裁等机构及相关制度，发展中介服务组织，为供需双方提供流转的平台，提供信息、咨询、预测和管理等服务，提供规范的交易程序，约束交易主体行为，明确流转违法成本，及相关法津责任，降低农村土地流转的成本与风险，保护农村土地流转主体的双方利益，为农村土地流D提供通畅的组织渠道。三是要建立动态的土地流转价格机制。农村土地流转，要充分考虑土地价格的构成因素及土地随时间推移的升值潜力，要对农村土地的自然属性和经济属性进行综合评价、分等定级。构建农村土地估价指标体系，实施农村土地流转后的动态监测，积极探索在土地流转过程中农户分享土地增值收益的政策与办法，建立公平、合理的土地流转利益补偿机制。

3.大力发展农村土地股份合作制

我国农村在坚持土地集体所有的前提下，应把土地产权分解为包括土地股权、经营权和使用权在内的三种，让农民拥有真正的权利，成为真正的股东，有比较完整的产权；集体经济组织则掌握土地经营权；土地租佃者享有土地使用权。按劳分配与按股分红相结合，实现同股同权、同股同利、风险共担、利益共享。同时，基层干部应转变怕失权、失利等思想，严格按股份合作制的程序参与管理，预防出现“内部人”控制的局面。另外股东要加强对董事会的民主管理和监督。只有这样才能增加农民收入，维护农民的土地财产权益，进而提高农业劳动生产率，实现集约化和规模经营。

4.加强法律制度建设

到目前为止，中国土地征收补偿规定分散在单行的各个法律中，还没有建立较为系统的土地征收补偿法，导致土地征收补偿程序混乱和征地补偿救济手段不完善等问题。我国应加强土地征收法制建设，以完善的法律法规规范土地征收的行为。一是可以参照国外有关土地征收补偿的法律制度，进一步完善《宪法》、《土地管理法》等有关规定，按照社会主义市场经济发展的要求和国际通用的惯例，明确规定征收补偿条款，为土地征收补偿确立法律依据。二是完善土地征收补偿配套的法律法规，加强土地征收政策咨询和法律援助机制，严格规范土地征收纠纷的处理程序。在强化对土地利用规划管制的基础上，从法律与法制的角度严格区分公益性、经营性建设用地，着力解决征地范围过宽、规模过大的问题。基于此，建议应按照逐步统一城乡建设用地政策的总体思路，参照城镇国有土地划拨用地目录来逐步确定土地征用使用权限的公共公益性用地范围。

参考文献：

[1]何茂文.农村土地管理与经营[M].北京：中国展望出版社.1988.

[2]张慧芳.土地征用问题研究：基于效率与公平框架下的解释与制度设计[M].北京：经济科学出版社，2005.

[3]蒋月等.农村土地承包法实施研究[M].北京：法律出版社，2006.

[4]丁关良.土地承包经营权基本问题研究[M].杭州：浙江大学出版社，2007.

[5]陈志福.中国农民收入增长的长效机制[M].北京：中国农业出版社，2008.

[6]汪振江.农村土地产权与征收补偿问题研究[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

第2篇：农村土地征收办法范文

关键词： 农村土地征收 补偿方式 就业安置

注：本文系吉林省“十一五”社会科学项目——可持续发展下吉林省土地征收法律研究成果之一。

一、我国农地征收补偿方式的存在的问题与反思

当前，我国农村土地征收补偿方式单一，补偿方法粗糙，不能科学合理地解决不同情况下的土地征收补偿需要，主要表现在以下几方面：

1.现行法律关于土地征收的规定太过笼统。我国现行的法律中，关于土地征收的规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国宪法》中，但两法对于土地征收补偿问题仅一笔带过，如《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而对于如何补偿、补偿的数额、方式等问题却没有明确规定。

2.农地征收补偿的方式简单趋同。目前，无论是《中华人民共和国土地管理法》还是各级政府出台的“土地征收管理办法”都没有对农地征收补偿方式进行规定。实践中，各征收补偿单位基本上“一刀切”的采用现金补偿，不能够真正有效的维护被征土地使用权人的利益。

3.现行农地征收补偿方法单一，没有考虑到补偿的长效性。以现金方式补偿为例，目前，各补偿主体基本上都采用一次性发放补偿金的形式。这样的补偿金发放方式却有许多弊端，如“鄂尔多斯现象”，一夜暴富后的失地农民的生存都将面临严重困难。

二、完善补偿方式的重要意义

1.保证农地征收的顺利进行，为城市化、工业化发展提供必要的土地支持。作为城市发展、工业进步的必要前提，农地征收至关重要。现代社会的进步不能以剥夺农民的生存空间作为发展的手段，科学合理的农地征收是工业化进程必不可少的重要措施。

2.维护社会稳定，保证失地农民的生存和可持续发展。失地农民的生活保障不能仅凭一次性的金钱补偿就可以真正解决，正确的补偿方式是在获得城市发展、工业进步所必需的土地的同时，使供地农民的生产、生活能够得以有序的维系和可持续性发展。

3.保护基本耕地面积，保证国家农业基础。我国耕地保有量只有183亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。 “十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩。 科学合理的农村土地征收补偿方式，不仅要保障农民的基本利益，更要确保农业产业的安全。

三、补偿方式完善之初探

1.现金补偿现金补偿应有明确的使用范围，主要适合工商业发达地区的征地对象。这类征地对象一般比较希望通过征地补偿获得经商的资金，并且具备经商的能力和条件，土地对其收入的影响不大。而对于那些年龄、身体、环境都不适宜经商的征地对象而言，现金补偿的方式应尽量避免使用。

同时，应结合征地对象的财产管理能力，建立长效补偿机制，如对于补偿金的发放方式可以分为一次性发放和分期发放。

2.以土地使用权入股是指被征地农民以其土地使用权评估作价，入股征地项目，获得相应股份以及由此产生的股份收益。这一方法可以保证失地农民在征地后获得稳定的收入来源，同时还可以实现资产的增值。但这一方式只适用于工商业用途的土地征收，对于非营利项目征地不适宜。

3.土地使用权置换即按照被征收土地的面积、用途及收益率等，对征收土地进行评估，在附近区域分配给征地对象使用，以置换原有被征收的土地的补偿方式。此种补偿方式要注意置换土地与被征收土地的使用价值及收益率的合理换算，保证征地对象的土地收益不因此而明显减少。

4.异地移民受客观条件限制，一些大型征地项目不便采用如上方式补偿，同时，为保证农地面积稳定，可考虑采取对征地对象实行异地移民安置，如上个世纪90年代末长江三峡移民 即为此。但异地移民要合理考虑安置地的人口和经济吸纳能力，将移民排斥反应降到最低。

5.就业安置在对征地对象进行现金补偿后，还可根据征地项目的用工情况，优先吸纳征地对象务工，尤其在一些少数民族聚居地区较为适宜。这样不仅保证了征地后项目的用工需求，而且能够充分发挥征地对象建设家乡的积极性，使其为当地的经济发展作出更大的贡献。

科学合理的农村土地征收补偿体系应该充分考虑到征地对象的地域特点和个体特点，使具体的征地补偿与地域相适应，与对象相适应，切实保障国家、集体和农民的合法利益，同时，还要够保障农业的健康发展。

参考文献：

[1]杨洁.我国农村土地征收补偿过程中存在的问题和对策研究.载《法制与社会》，2011年12月

[2]靳利飞.我国土地征收补偿问题研究进展.载《安徽农业科学》，2012年

[3]李作峰.《论农地征收补偿制度之重构——对《土地管理法》修改草案的建议》，2011年11期

作者简介：

第3篇：农村土地征收办法范文

摘要:从我国城乡土地市场现状入手,揭示了农村土地市场改革滞后的特征和原因,对构建城乡统一土地市场制度的必要性和可行性进行了深刻分析,并提出了相关政策建议,相信对发展我国农村经济、缩小城乡差距和实现城乡协调发展具有一定的借鉴意义。

关键词:城乡统一土地市场;二元特征;制度安排

中图分类号:F53/37文献标识码:A文章编号:16723198(2009)15007801

1构建城乡统一土地市场制度的必要性

1.1我国土地市场制度具有典型的二元特征

我国城乡割裂的土地市场制度结构,表现为典型的二元特征。一是土地产权城乡二元,农村土地属农村集体所有,城市土地属国家所有,城乡土地所有权及其使用权之间不准自由交换;二是城乡土地用途二元,农村土地农用,城市土地用于城市经济建设,城乡土地不能自由合理流转;三是城乡土地市场二元,城乡土地市场是割裂的,城市土地市场环节少于农村,农村土地市场化的结构以土地流转、租赁、合作入股共同开发为主,城市土地市场化则是多元化形式;农村土地市场化要以不改变土地用途和保证农民的土地承包权为前提,城市土地市场化则没有这方面的限制;四是城乡土地价格二元,城乡土地价格体系是割裂的;五是城乡土地规划和土地管理二元,规划和管理政出多门,导致农村土地规划和管理薄弱而无力。市场垄断和城乡土地市场割裂,一方面排除市场机制造成农地非农化过渡,另一方面驱使地方政府过度征地和逐利。二者同时导致用地粗放、效率低下、非可持续利用和侵害农民的土地财产权益,使社会效率和公平双双受损。

1.2国家土地征收(用)制度安排导致农村土地价值被低估

土地征用制度主要是指农地征用制度,是指国家针对集体所有土地的征用制度,也就是国家基于公共目的的需要,依法将集体所有的土地收归国有,并给予失地农民一补偿的法律制度。随着工业化、城市化的加速,必然有相应量的农村土地转换成城市或工业用地,在我国,这个转换的惟一合法途径是土地征收。国家一边从农民手里低价征收到土地,之所以说是低价,是因为现行有关法律规定,征收耕地的补偿费用按原土地用途产值的若干倍进行补偿,而非土地的市场价格;一边高价在城市土地市场出让,二者之间有相当大的价差甚至是巨额的获利空间。从理论上讲,一定面积收益为l的农田,转换为工、商用地,其收益可增加为10倍、100倍,甚至更多。实证研究结果表明,经济发达地区土地征收、土地出让和市场交易三者的价格比大约为1∶10∶50。可见,在土地权利价值实现的过程中,市场机制被排除在外,土地均衡价格形成机制和基于竞标地租理论的一般土地利用机制不起作用,当然也就不存在土地的供给与需求通过市场机制的作用形成土地的均衡价格,同样也不会得到基于竞标地租理论模型的平滑和连续的均衡地租曲线,在这里,由于行政垄断定价势力,导致竞标地租曲线折断。这是又一层意义上的土地市场的价格割断,也是最实质意义上的割断。

2构建城乡统一土地市场制度的可行性

国外土地市场制度的历史变迁向我们说明,土地使用权能和土地市场在本质上是统一的,不同的土地市场管理制度仅仅是因为不同的土地利用方式而已。纵向上看,随着社会大分工和城市的形成,从而形成了城市同周围农村相对立的地域分工时,才具有近代的意义。即城市与农村的差别在于社会分工的差异上,城乡土地利用的功能分区取决于社会经济形态的演变,城乡土地利用的各个方面反映和适应的是社会经济的差别,那么对于农村土地和城市土地而言,相同的利用方式下其土地经济属性和政策应该是一致的。即对于土地市场的建立,土地价格内涵的确定应该在同类型的用地类型中达到一致,同时对于土地流转和土地产权的限制都应该是出于国民经济发展的必要而针对不同土地利用类型。横向上来看,国际上各个国家或地区对于土地市场管理政策的差异都 是集中在对于不同土地利用类型上而采取不同的政策,特别是对于农地和非农地之间的差异。国家对于同一产权主体下的农地和非农用地采取不同政策,这种不同并不是因为土地权能或权属差异,或者是行政范围归属的不同而产生的,仅仅是因为两种土地截然不同的利用方式而产生的。

上述土地市场制度理论为我国城乡统一土地市场制度的创新提供了强有力的理论依据和发展方向。因此,我国土地管理政策的制定也应该是在城市和乡村之间没有根本上的割裂和差异的基础上,达到城乡土地市场制度的统一,使得不论在农村还是城市,等同经济属性或产权的土地应该具有等同的土地使用、交易、收益和处分的权利。

3城乡统一土地市场制度创新的政策建议

(1)明晰土地产权,强化法律保障。首先,应明确集体土地所有权主体代表,消除所有权主体多元性问题。其次,要完善农户的承包权、稳定农户的土地使用权,丰富土地承包权的权能范围,赋予农户对土地享有排他的占有权和使用权、自由的处分权和转让权、独享的收益权,并通过延长土地承包年限来稳定农户的土地使用权。最后,应运用法律对农户拥有的权能予以明确和保障,使农村土地流转走上法制化轨道。

(2)允许农村建设用地入市,建立农村农地流转市场。完善农村土地流转管理办法,引导建设用地使用权的合理流动;修改《土地管理法》等相应的法律法规,促进农村农用地的合理流动。集体建设用地隐形市场客观存在,反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的内在需求。国家应顺应客观现实的需要,明确农村建设用地入市的合法性,并从制度上加以规范,引导农村集体建设用地的高效、合理利用。农村建设用地的利用和管理可参照城镇国有建设用地的模式进行。但考虑到农村土地的保障功能,建议将其收益与建立农村社会保障体系联系起来。这样既能盘活土地,又能使失去土地的农民生活得到一定的保障。

(3)改革土地征用制度,切实保障农民利益。明确“公共利益”概念的内涵,对非公益性的经营用地可采用农用地转用的办法依法按市场交易规则加以解决。切实做好失地农民的安置工作,走多元化安置之路。提高征地补偿标准,增加征地补偿的内容。明确产权主体,完善土地产权权能,制定征地补偿的分配办法。鉴于征地的重要性及实际操作的复杂性,建议对土地征收、征用制定专门的法律规范。明确征地权,严格控制征地范围,规范征地审批程序,提高征地透明度。

(4)建立城乡统一的土地市场,打破城乡二元结构,使城镇土地市场与农村集体建设用地市场合并运行,形成一个统一的建设用地市场,实行建设用地市场与农用地市场的分离,最终实现土地资源在全社会范围内的合理、有效配置。充分发挥市场对农村土地资源的基础配置作用,一方面要建立科学的土地价格评价机制,结合我国具体国情,学习外国成熟的土地市场运行机制,积极探索出科学的土地价格评估机制;另一方面,要建立完善的中介服务机构,政府应支持建立农村土地流转机构,形成系统的土地流转服务体系,完善从上到下的全方位的中介服务系统,建立各类与土地流转有关的中介服务机构。

(5)规范政府行为,提高履职效率。要转变政府职能,净化市场环境。改革不同的土地管理制度及政策,如税收政策等,以消除城乡土地市场协调发展的制度障碍。界定政府的行政空间和职能范围,防止行政权力的滥用。防止土地市场中出现“寻租活动”、“隐形市场”,变暗箱操作、灰箱操作为公开交易,政府应公开办事程序,提高透明度。通过进一步完善监督机制,加大对扰乱农村土地市场秩序的处罚力度。

参考文献

[1]陈翠芳,娄策群,朱青.我国土地市场的发展现状与对策[J].经济问题研究,2006,(8).

第4篇：农村土地征收办法范文

2008年实施的政策有一个明显的致命伤，农民分享土地增值收益只有通过地方政府征收改变土地用途再征地这一条途径，往往导致农民退地收益得不到兑现，频频发生冲突，最终是“借之名，行圈地之实”，偏离了十七届三中全会确立的精神。所以，建立城乡统一的土地市场，发展农村建设用地市场，成为十八届三中全会的重要突破口。

十八届三中全会指出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”

随着中央对农村土地承包权流转的态度逐渐达成共识，“新”更大程度上是指集体建设用地入市的改革。

不过，“新”的方向虽然明晰，但由于遗留问题众多，且集体土地入市这一块改革相关内容争议颇多，由国土资源部牵头制定的改革方案一度搁浅。

根据近期国土资源部释放的信息，可以大致整理出新一轮土地制度改革的四个原则。第一，在市场主体方面，应让不同产权的土地均能够进入市场，实现市场主体多元化；第二，在市场配置资源方面，两种不同产权的土地应能够自由流动；第三，在要素分配方面，不同产权的土地应平等参与要素分配，并且所有者和使用者都能参与分配；第四，在增值收入分配方面，与以往大部分划归为国有土地增值不同，应对两种不同产权的土地进行同等的增值收入分配。

但是上述原则落实到具体政策选择上，则是一件颇费周折的事情。

比如，明确产权是保障农村土地参与分配的基础。如果产权归属与产权权能都没有明确下来，参与分配就是一句空话。但是明确产权并非就是进行确权登记颁证，还要给予农村土地一定的扩权，使农村土地能够与国有土地同地同价同权，使得相同用途和规划条件的土地不因所有制差别而有不同权利。而在实际操作中，农村集体经营性建设用地与国有工业用地具有可比性，可国有工业用地现在也不能进入房地产市场，农村宅基地与城市商品房在取得方式、产权年限、价格等方面有很大区别，要同地同权还需要制定一套统一且适用所有土地类型的土地分类标准。

又如，大幅提高农民在土地增值收益中的分配比例，意味着地方政府在土地增值收益中的份额将大幅减少。最理想的状况是，当集体建设用地能够充分显示其价值，在土地流转中获得的增值收益会显化为一种溢价，使地方政府的征收成本增加，从而通过储备土地进行融资的手法不再经济。但问题是，不同的地方政府不同程度上透支了未来几十年的土地收益，像东南沿海地区对农村集体经营性建设土地的开发就快于中西部地区，如何打破不同地区差距固化显然应该提前做好设计，并且应推出能够根治土地财政和土地金融问题的措施以减少来自地方政府的阻力。

再如与集体建设用地流转相辅相成的征地制度如何改革。缩小征地范围是征地制度改革的一个重要切入点，通过缩小征地范围，减少国有土地使用量，增加集体建设用地使用量。但对缩小征地的范围一直达不成共识。如果范围定得很高，一方面会招致投资部门、用地大户、地方政府等一起反对，另一方面公众利益也可能会发生变化，很难区分哪一方代表了公众利益；但如果范围定得过低则起不到改革的效果。所以缩小征地范围应是征地制度改革的一种手段，而不是目的。解决现在滥用征地权和扩大范围征收等问题，需要有保证不同产权转换过程的公立性的制度保障。

第5篇：农村土地征收办法范文

2014年，中央出台的涉及土地制度改革的方案（或试点方案）主要体现在三个重要文件中。文件分别是《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》以及国务院办公厅近期的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》。这几个文件所涉及的若干方面的改革暂时尘埃落定，待试点工作结束后，估计改革目标还有可能做出调整。

总体看，中央对土地制度改革的部署极为慎重。笔者以为，当前土地制度改革的渐进性主要表现在以下几个方面：

第一，中央文件所肯定的一些做法，实际上已经见于一些地方的实际操作，文件主要是对实践中的做法提出了明确规范，肯定了地方在某些方面“先行先试”的改革举措。例如，农村经营性建设用地在实践中大多已经进入市场;一些经营性建设用地之所以没有进入市场，与地块偏小、位置偏远有关。在发达地区，因为以往乡镇企业曾经比较繁荣，在国家对农村建设用地扩张严格控制之前，已经有不少可供建设的土地存量。这类土地有了明确的入市规则，有利于提高土地的利用效率。

其次，中央文件对一些与现行法规有明显冲突的改革思路，没有直接提出改革行动方案，而是安排了封闭的试点范围，并拟采取立法机构授权的办法，体现试点地区改革的合法性。征地范围的确定，农民住房财产权的交易，是改革的难点。在城市规划区内，如果需要集体土地转变用途，同时有的土地被国家征收，有的土地则不被征收，而由集体自主开发，就意味着将来的城市土地不再全部是国家所有。这种情形在实践中虽然已经存在，但如果由系统性的改革认可这个现实，则必须修订很多法律条款。农民的住房财产权交易也有操作上的难题。农民的住房交易如果只限于农户之间，由此面对的麻烦，一是农户本身的界定有难度;二是交易范围限定以后，住房财产权的价值会受限制，与改革初衷多少有些冲突;三是住房财产权的价值实际上不能与宅基地分开，即住房的价格与地块的位置有密切关系。所以，即使改革的要求是不允许宅基地交易，但事实上宅基地使用权会与住房同时交易，二者很难分开。这样的改革难题，一定会在试点地区显露出来。

第三，尽管中央文件提出了土地制度改革的若干底线要求，但仍然留下了进一步深化改革的空间。按照中央《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，农民的土地承包权不能被交易，能交易的只是农户承包土地的经营权。但在现实中，一些地方的所有土地已经被量化为股权后分配给了农户，农户有股权，而没有明确的承包地。按照国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，股权事实上可以交易。显然，这等于在股权配置的前提下，农民土地“承包权”也有了不同形式的交易可能。从长远看，农户的土地财产权扩大交易范围是符合十八届三中全会关于市场在资源配置中发挥决定性作用的改革精神的，应该在改革实践中积极慎重地予以探索。

第6篇：农村土地征收办法范文

【关键词】土地矛盾 土地利益 农民

土地是农民最重要的生产资料，农民可以从土地的产出中获得满足基本生活的物质保障，并且土地作为农民最重要的财产性资源，在其流转和征收征用中，农民可以获得收益和补偿。当前我国进入工业化、城市化快速发展的新阶段，对土地的需求量持续增加，人地矛盾日益尖锐，相关利益主体之间的关系更加复杂，因土地利益分配引发的社会矛盾日益成为影响农村社会稳定和发展的重要因素。笔者认为，维护农民利益是解决农村土地矛盾问题的切入点和关键所在。

在农村土地矛盾冲突中维护农民利益的重要性

维护农民利益是实现公平正义、社会和谐稳定的内在要求。长期以来我国所选择的资本和劳动力向城市倾斜的发展战略，使得广大乡村在为工业化、城市化提供资源支撑的同时却难以充分受益于工业化、城市化的发展。城乡居民在基本权益保护、基础设施建设和公共服务方面的失衡和无序已经成为推进我国工业化、城市化所面临的重要难题。在征地过程中，由于基层政府对土地财政过分依赖、征地标准和法律政策不完善等因素，农民土地权益经常受损，因征地问题所引起的矛盾纠纷时有发生，不仅影响农民生活的安定，还成为威胁社会稳定的隐患。

维护农民土地利益是保障农民权益的核心和关键。土地问题作为农民问题的核心，是贯穿中国革命和建设的重要议题。历史证明，解决农民土地问题，维护农民土地权益，是获得农民群众拥护，调动农民生产积极性的关键，也是生产力发展的必由之路。当代农民的生活水平和社会地位发生了巨大的改变，但是土地仍然是农民基本的物质生活资料来源。在农村社会保障体系尚未完善的情况下，土地所能提供的生存、就业、医疗、养老等保障功能仍然无可替代。土地利益关系到农民的切身利益和长远生计，是土地矛盾产生和化解的关键。

维护农民利益是实现土地和劳动力资源优化配置的必然选择。随着工业化快速扩张、人口增长以及农村人口向城市聚集，城市对土地的需要日益增长，由此带来了沉重的土地问题。土地作为承载工业和城市发展的基础性稀缺资源，随着我国工业化的快速发展和城市化的急剧扩张，不可避免地要求占有大量的土地以适应新的经济发展需要，农地转为城镇用地的比重不断增加，农地非农化在相当长的一段时间内仍将持续。在这一过程中，只有切实维护农民土地权益，才能够避免因为利益的调整与争夺而引起的土地矛盾，在农地非农化的过程中同步推进农民非农化，让失地农民完成户籍身份和生活方式的转变，以促进农村土地的合理调整和利用。

农村土地矛盾冲突中农民利益维护的现实困境

相关利益者对土地利益的争夺中，农民处于弱势地位。土地利益的分配存在于一定的社会分配关系中。在农村土地通过征收或征用转化为非农用地的过程中，形成了地方政府、用地企业、农村集体经济组织和失地农民这四个主要的利益分配主体。从利益阶层的划分来看，地方政府作为公共权力的代表和实际执行者，在征地过程中处于主导地位，也是土地收益的最大获利者；用地企业依靠本身所拥有的资本和其他社会资源，通过各种途径甚至权力寻租的方式来实现自身利益的最大化；农村集体经济组织作为农村中的管理者，拥有着丰富的生产资料和信息资源，在征地过程中往往为了获得政绩和经济利益而不惜盘剥农民利益；农民这一群体并不拥有土地的实际所有权，很少能够真正参与到土地议价过程中，又在征地过程中难以获得有效信息，甚至无法知晓自己被征土地的实际面积和国家规定的补偿标准，更缺乏对土地利益分配的监督，因而在土地权益分配中处于弱势地位。

现行的农村土地制度安排存在缺陷。作为调节和规制与农村土地相关的人与地之间、人与人之间关系的农村土地制度，所涉范围包括一切与土地有关的土地所有者和使用者围绕土地所有权、土地承包经营权、土地流转、土地征用与土地管理等环节而发生的经济关系。其一，土地产权制度存在缺陷。根据《宪法》和《土地管理法》中的相关规定，农村土地产权归集体所有，然而对集体的定义尚未明确，多数地方政府实际执行了土地所有权。其二，土地权益分配制度安排存在不合理，这是造成土地矛盾冲突的重要根源。一方面低成本征地使得农地非农化的增值收益绝大部分归国家垄断所有，极大刺激了地方政府征地的积极性，借公共利益为名的大范围征地造成土地浪费的同时也直接损害了农民利益；另一方面由于对土地与农民的利益关系缺乏正确认识，以现用途的产值倍数给予的补偿费，低估了土地的潜在市场价值与收益，在对土地的生产功能给予补偿过低之外，对土地的保障功能、资产功能的补偿更为薄弱。

地方政府和农村集体经济组织对土地权力的滥用。分税制改革以后，由于事权和财权不统一，地方政府公共支出的压力剧增，加上缺乏科学合理的政绩衡量指标，地方政府片面追求经济增长和财政收入增加，而低成本高回报的土地收益成为地方政府追求经济利益和政绩的主要工具。乡镇政府、村民小组等农村集体经济组织是农村土地的经营者和管理者，往往也是征地行为的实施者。由于国家行政权力的渗透和长期以来“官本位”思想的侵袭，中国农村集体经济组织“行政化”严重，村集体组织实质上成为政府权力在农村的延伸。

农民自身利益维护能力的局限。中国农村长期以来的文化传统形成了独特的宗族关系和礼治秩序，向来缺乏基于利益主体的契约化组织，更不可能有效地组织起一个代表自身利益的集团。加之村委会和村民自治组织并未真正承担起为民发声的职责，在与其他强势利益团体的对抗中农民缺乏地位、权力和话语权的优势，往往成为利益受损的一方。由于在我国的土地政策中，农户的土地按人口平均分配，土地经营细碎化，加上农村人口众多，地缘广阔，农民维权意识也比较淡薄，农民缺乏组织起来的能力和意愿。另外伴随着农地非农化的过程中农民非农化趋势明显，农村优质剩余劳动力大量向城市迁移，农村劳动力的老龄化、弱质化严重，农民利益集团缺乏有力的组织者，在利益受损时，也无法通过组织化的途径合理合法地表达意愿。

在土地矛盾冲突中维护农民利益的思路与对策

构建利益分配机制，让农民公平分享土地收益。农民作为农村土地的经营者和集体所有权中的一份子，理应享受平等的土地财产权利。为实现让农民公平分享土地收益的目标，应逐步实现农村土地和国有土地同地同价同权，在土地交易过程中引入市场机制，通过市场配置土地资源、确定土地价格。另外在因征地而形成的土地利益分配中，要在着重实现土地生产功能补偿的同时，增加土地的社会保障功能补偿和发展权益的补偿，尝试建立失地农民的社会保障基金制度，以利于保障失地农民的长远生计。

以确权和改革征地制度为核心，完善农村土地制度。土地产权制度方面，在保持农村土地集体所有制不变的前提下，坚持农民的土地经营权长久不变，充分保障农民对土地的占有、使用、收益等权利。要继续推进农村土地确权的进程，从而避免由于产权不明确而带来的土地矛盾冲突问题。在征地制度的改革上，首先要严格区分公益性用地和经营性用地的界限，其次要按照市场化的原则确定土地征收补偿的标准和办法，使农民能够通过土地获得经济收益和长久保障；最后要改革和完善失地农民的安置办法，政府要为失地农民再就业提供帮助，消除农民向非农身份转换的制度障碍。

规范地方政府土地权力，转变地方政府的价值追求。地方政府应当树立以人为本、为人民服务的义利观，把实现公共利益作为终极目标和价值追求，摆脱对土地财政的依赖和盲目追求政绩的观念，强化责任意识和服务意识，把工作重点转移到发展农村经济，提高农民收入，解决民生问题上来。同时应严格规范行政审批制度，完善土地监察体系，以防止土地浪费和腐败的滋生。还应逐渐调整乡村治理关系，着力实现村民自治组织和村委会在基层组织中的作用，保障基层组织的民主程度和自治功能的发挥，真正发挥代表农民诉求，维护农民利益的积极作用。

强化农民主体意识，推动农民组织建设。农民利益的保障取决于自身意识的觉醒和组织化程度，农民利益的实现程度只是农民在社会中所处的生产和分配地位的表现，所以只有当农民作为维权的主体意识觉醒，表达利益诉求和维护自身利益的能力不断提升，才能拥有与其他利益集团博弈的能力。对于现阶段而言，可以依托现有的农业生产合作社，发展其代表农民表达和维护权益的功能。通过促进农民组织的培育，将分散的农民利益聚合起来，使农民能够有能力、有组织地通过合法化的利益表达方式来维护自身利益。

第7篇：农村土地征收办法范文

从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转；二是土地使用权的流转。根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有制土地的征收上，只是单向性的流转，征用土地成为农村土地所有权流转的唯一方式。

农村土地所有权的流转主要发生在农村土地的非农化使用。随着我国工业化和城市化进程的不断推进，现有的国有土地存量是远远不能满足经济建设需要的，必然要占用大量的农业耕地。农地非农化曾是高速工业化和快速城市化的助推手，但是过速的农地非农化已对我国经济社会可持续发展提出了严峻挑战。

就目前来说，从征地角度对农地流转的研究，大多是从理论上进行探索，实证研究较少，且研究成果主要集中在三方面：公共利益的界定、征地补偿和土地收益分配。本文通过对芜湖市繁昌县部分农村征地情况的实证调查，分析农民对农地价值及功能的认知，以及农地所有权流转后农民权益的受损情况及原因，并提出解决问题的对策及建议。

一、调查数据的获取与问卷调查设计

本次调研活动采取点面结合的办法，主要通过召集座谈会，走访典型村和选点进行入户调查问卷等方式获取调查数据。问卷调查包括四部分：第一部分是农民对农地所有权流转的认知程度调查；第二部分是农户家庭征地情况调查；第三部分是征地后农民权益受损情况调查；第四部分是失地农民社会保障及就业安置情况调查。

二、农民对农地价值及功能的认识

（一）中国农民的土地情缘。农民没有了土地，他们就没有了退路，社会就很难安定。土地对于农民而言，不仅是生产和生活资料，而且是集就业、养老、最低生活保障为一体的生存保障资料，是农民最为重要的经济利益和安身立命之本，也是农民坚决捍卫、不肯轻易放弃的理由。历史的经验也证明，农民失去土地，是社会动乱的根源，农民与土地的直接结合，则是社会稳定的基石。

（二）农民对农地所有权流转的态度。对芜湖繁昌部分农村的调查表明，对农地所有权流转持肯定态度的农民中，65.84%的认为可以改善地方交通、通讯、学校、医疗等基础设施和公共服务实施；37.89%的认为可以繁荣地方经济，增加就业机会，提高人们的生活水平；8.70%的认为可以获得一笔可观的收入；仅有3.11%的认为可以将农业户口转为居民户口。

对农地所有权流转持否定态度的农民中，70.19%的认为征地后失地农民的就业安置问题未得到妥善解决；63.98%的农民认为政府强行征地，农民与政府、开发商的矛盾时有发生；12.24%的农民认为征地后收入减少，人均土地面积减少，生产成本增加；1.24%的农民认为基本没有补充和保护农地的措施。

三、农地所有权流转后农民权益受损情况

农村土地所有权的流转，在一定程度上，改善了当地基础设施和公共服务设施，繁荣了农村经济，提高了人民的生活水平。然而，在具体的实践过程中，伴随农民失地而来的，往往是农民的“失业”、“失权”、“失利”。

（一）“失业”，即失地农民就业权益的流失。目前，对失地农民的就业安置基本上采取自谋职业与推荐就业相结合的办法。自谋职业中多以打短工、开小店、办小厂为主，这些职业随着城市化进程的加快和城市管理的加强，随时存在着被淘汰的危险。政府推荐与用地单位安置就业的人员，由于自身素质问题，工作能力不强，在工作岗位的竞争上常常处于弱势，尤其是失地的中老年农民，就业问题更为困难。就业权的没落使得生活也就没有保障，失去生活保障的农民就像不稳定的“化学分子”，影响社会的稳定。

（二）“失权”，即农村土地征用导致农民的土地权及附着在土地上的其他权利的严重缺失

1、土自由交易权的缺失。农地征用制度，形成土地一级市场的政府垄断，剥夺了农民对土地的自由交易权。在具有强制性的行政占用征地制度下，农民既不能决定土地的买和卖，也不能与买方平等地谈判价格。农民征地前的知情权和咨询权、征地中的参与权和话语权、征地后的受益权和监督权等都没有得到相应的尊重，甚至连利益受损后的法律救助权也被剥夺。可以说，农民在农地的整个过程中就是处于被动的地位，甚至被迫的地位。

2、农民社会保障权的缺失。征地前，土地就是农民的基本保障。农地被征用后，农民仅得到一笔几万元的补偿款就买断了几十年的土地使用权。加之，社会保障体系又不健全，造成大量的“种田无地、就业无岗、低保无份”农民的存在，“三无农民”的生活境况堪忧。

3、失地农民发展权的缺失。失地农民以土地这个唯一的生产资料换来不多的补偿，在考虑到以后的生活保障，子女高昂的教育支出及紧急情况下应对之类的安排后，已经是寥寥无几。这样，许多农民根本不敢动用这笔“保命钱”来用于未来的发展，如再教育培训、投资等。同时，由于自身年龄、残疾、教育等问题很大程度上限制了失地农民的发展机会和发展空间。

4、其他权利。农地被征用后，农民附着在土地上的其他权利也相应丧失。目前，我国农村土地占有关系与基层政权和政治治理结构有着密切的关系，拥有土地才能拥有农村集体的成员权，也才能获得与此相适应的民主选举、民主决策、民主管理和民主监督权。一旦失去土地，这些权利也就不复存在。

（三）“失利”，即农地征用导致农民的利益大量流失

1、土地征用补偿标准过低，农民利益大量流失。我国《土地管理法》规定，征地农民的相关补偿费包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附作物和青苗补偿费。按国家标准，以现金形式的补偿通常在每亩1.5～3.5万元。实践中，不少地区征地时仅以法律规定的最低标准计算补偿额，征地补偿额本来就不高，地方政府在征地过程中，给农民的更少。此次调查涉及到的芜湖繁昌柏树村的补偿标准为：水田每亩4,500元，旱田每亩3,500元。

2、土地征用补偿价格与土地出让价格相差悬殊，土地收益分配严重不公。在征地过程中，政府往往以较低的补偿费获得土地，再以较高的出让金转入市场，实践中，这部分的增值额是非常大的。这些增值额实际上是在土地从农用地转为公益性用地或者产业性用地过程中产生的。但是，国家对征地过程中的这部分增值额不予确认，也没有让失地的农民从增值中获利。

3、征地补偿费被各级政府及集体经济组织截留。在具体的征地补偿过程中，征地实施单位一般不直接面对农民个人，而只面对乡、村两级，征地补偿费一般先经乡政府，再经村委会，最后才到农户，资金拨付一般也先到乡政府，只有个别直接到村。补助款层层截留，农民实际得到的少之甚少。

四、农地所有权流转过程中农民权益受损原因分析

（一）土地征收制度的缺失

1、我国现行的土地制度。我国实行的是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设所用土地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。

2、立法上的缺失。现行的土地征收法律规定与“公共利益”的目的存在矛盾，导致“公共利益”的范围规定得不够明确，不能使土地资源在征收过程中得到有效配置和利用。《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，该条第2款同时规定“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”按照该条规定，单位和个人进行建设可以申请使用原来属于国家所有的土地，也不排除申请使用国家征收的土地的可能。如果是这样，就严重违背了“公共利益”的目的。

（二）土地征用与监督管理不规范。不少政府为追求政绩的最大化，行为短期化趋向严重，过多采用粗放式外延扩张的用地模式，在“经营城市”、“推动土地资源向土地资本转变”等口号下，没有严格区分公共利益和非公共利益，滥用土地征用权，非法强行征占集体土地，出现了“多征少用，多占少用，早征迟用”，甚至“征而不用，占而不用，好地劣用，非法租用”的粗放性用地模式，造成十分严重的浪费土地和侵犯失地农民权益的现象。

（三）土地补偿制度不完善，征地补偿安置标准过低。目前，我国实行的征地补偿办法明显留有计划经济时代的痕迹，不仅征地补偿标准低，征地补偿的内容也不合理，难以全面反映现代高效农业收入现状，不能真正体现土地的价值和劳动力失业损失，无法保证失地农民维持一定的生活水准。

（四）农民自我保护能力短缺。农民自我保护能力短缺是指农民利益表达能力短缺、经济参与能力短缺与社会机会不足。一方面广大失地农民对国家法律法规十分不了解，对自己应当享有的权益知之甚少，寻求法律保护、运用法律手段的意识薄弱；另一方面广大失地农民是社会弱势群体，即使具有自我保护的意识，但却不具备自我保护的能力，失地农民不具备知情权和参与权，失地农民参与国家和农村集体事务决策的权益基本得不到保障，甚至表达愿望的渠道也常常被堵塞，正常利益常常被集体组织截留。

五、对策与建议

（一）打破土地一级市场的政府垄断，在源头上阻断地方政府卖地机制。贯彻宪法规定两种土地所有制长期并存的基本精神，实行国有土地和集体土地的“同地、同权、同价”。在我国，集体土地所有权和国有土地所有权制度是平等的制度，应赋予两种所有制的土地参与工业化和城市化的平等权利，改变目前农地只要变为建设用地，其所有制就由集体所有变为国有的格局。遏制地方政府通过规划控制冻结农民对土地的使用、行政区划调整、村民改居民、新一轮城市规划修编等行政手段、推行土地国有化、强行将农民集体土地转制、导致农民“失地”，以及伴随之而来的“失业”、“失权”、“失利”。

同时，要实施更加严厉的耕地保护政策，就必须下决心让政府退出土地经营，而让政府退出土地经营的最好办法，即是让农民集体建设用地进入市场。

（二）明确规定“公共利益”的范围，以法律的形式确定土地征收制度的目的。我国应采取为世界上多数国家所采用的概述加列举式的立法方式，除了保留现有“公共利益”的原则性规定外，还应明确规定“公共利益”的范围。我国以划拨方式取得土地使用权的项目范围与世界各国关于“公共利益”的规定是基本一致的，可以将这条规定作为确定我国土地征收的“公共利益”的范围基础，同时将教育、卫生、环境保护等项目明确列入“公共利益”的范围之中。此外，我国还应加强与“公共利益”有关的各项事业的立法，建立我国完整的公益事业立法体系，具体规定各项公共事业中的哪些建筑、设施可以适用土地征收。

（三）规范土地征用制度，完善土地征用程序。国家出于公共利益的需要使用集体土地时，除涉及到特殊情况外，应当和集体经济组织进行平等谈判协商。政府应当将征地目的、用途、补偿措施等具体事宜进行公示，召开包括失地农民代表在内的各方参与的听证会，听取各方面的意见和利益诉求。同时，国家可以建立征地申诉制度，一旦出现地方政府损害实地农民利益的行为，失地农民能够通过申诉制度向上一级政府直至中央进行申诉。同时，严格界定土地征用主体、客体、条件、方式、适用范围、具体步骤，要约束公共权力。尤其进一步严格审批征地手续，坚决杜绝征而不用、少征多用、未征先用等现象的发生。

（四）改进征地补偿工作，提高征地补偿标准。在深入实施农村城市化战略的过程中，较大规模地征用农地在所难免，关键在于要建立公平、合理的征地补偿制度，提高补偿标准，建立失地农民土地补偿的长效机制，以满足失地农民生存和发展的需要。

现行的征地补偿办法和补偿标准，已不适应当前农村社会的发展水平。特别是一些重大基础建设项目征地补偿标准过低，远远不能满足被征地农民的就业安置和基本生活保障。为此，应充分考虑土地作为财产的市场价格以及农民失去土地后的就业安置和社会保障等各种因素，确定与市场经济条件相适应的土地征用补偿项目和补偿标准，进一步尊重和保护农民土地财产权利，促进节约、集约用地。

（五）健全利益表达和纠纷解决机制。目前，引发农村征地纠纷的一个重要原因是缺乏农民的利益表达机制和纠纷解决机制，农民的利益诉求无法通过正常的、合法的、制度化的渠道加以解决，因而就采取了非正常、非制度化乃至不合法的手段和渠道来寻求解决。群体性上访事件就是这种利益表达受阻的具体表现。因此，要切实保障农民权益，避免或减少因征地问题引发的农村社会不稳定现象，就必须健全农民的利益表达机制和纠纷解决机制。

1、充分尊重农民的话语权。给农民和集体经济组织表达意见提供一个“场合”，防止因话语权的缺失而导致农民采取极端化的行为。

2、疏通农民的维权渠道。为农民维权提供更多的法律和制度途径，让农民的利益诉求能够通过正常、合法、制度化的渠道加以解决。

3、健全纠纷解决机制，避免矛盾激化。征地过程中出现纠纷在所难免，关键是要有一套纠纷解决机制，及时、有效地化解这些纠纷。

（六）稳妥安置失地农民，完善社会保障体系

1、积极创造条件安置失地农民就业。各级政府要充分认识解决失地农民就业问题的重要性和紧迫性，采取切实有效的措施，加大培训力度，积极拓展就业渠道，千方百计促成失地农民就业。

第8篇：农村土地征收办法范文

关键词：地票制度；地票价格；耕地价格；耕地征收转用；耕地经济价值；耕地社会价值；耕地生态价值；土地增值收益；权益价格；粮食安全保障

中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：16748131（2013）03000705一、引言

2008年12月1日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票是其交易的最主要产品之一。经过四年多的发展，地票在优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值等方面的功能日益显现，但从目前的地票交易运行情况的来看，地票制度还存在诸多问题，其中地票定价问题是核心问题之一。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），地票的基准交易价格是在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“两费”）等因素的基础上制定的。从2008年到2012年年底重庆农村土地交易所共进行了25场地票交易。2008年底第1场地票价格均价为8.16万元/亩，是根据当时“两费”的价格来定的；2009年至2012年底的地票价格基本上是综合考虑农民的补偿价格、复垦成本和前几场交易的市场均价等方面的因素来确定的。可以看出，目前的地票定价除了力求农民不受损失外，并没有真正可以让人信服的理论依据。

由于地票交易模式尚处于摸索阶段，有很多值得研究的问题，国内学者也对地票问题进行了大量研究，如地票制度设计、运作模式以及可持续性等，其中“地票”收益分配问题受到高度重视。大多数学者认为，地票收益分配必须充分保障农民的利益，地票定价的前提也必须是力求农民不受损失。但对地票价格的相关研究成果（张泽梅，2012，郝利花，2011；严伟涛，2012）较少，对地票的内涵、价格构成、影响因素以及测算方法等缺乏系统的理论研究。因此，本文试图通过分析地票交易过程揭示地票本质，并从地票价值构成的角度构建地票价格测算体系，以期能为重庆市农村土地交易所的地票交易定价提供理论基础和操作依据。

李南洁：地票价格探析：基于耕地价格的思考二、地票价格的内涵

1.地票的形成及交易过程

目前，地票的交易过程一般包括4个步骤：第一步，由拟生产地票的农村集体经济组织或农户向区县国土部门提出立项申请，获准后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦。第二步，农村土地权利主体向区县国土部门提出复垦耕地质量验收申请，区县国土部门对复垦的耕地进行质量验收。验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。第三步，将复垦农地验收合格置换出来的票据化的农村建设用地指标，在重庆农村土地交易所进行交易。最后，通过竞标购得地票的地票持有者，根据相关规划及其对地票落地对应地块的预期，参与政府组织的“招、拍、挂”竞标：如果竞标成功，地票的价格计入招拍挂价格之中；如果没有中标，则政府从拍卖价中扣除地票价格，本金返给地票拥有者。

简单来说，地票的形成和交易过程是建设用地指标从与宅基地分离到再与城市建设用地相结合的过程。地票的形成和交易涉及一份指标（建设用地指标）、两块土地（远郊A地块和近效B地块）、四种用途（文臣，2011），地票的形成和交易过程可以用图1表示：

图1地票的形成和交易过程分析从地票的交易过程来看，对于B地块来说，地票是城乡建设用地挂钩指标，指标不与具体的地块挂钩，只是通过复垦与A地块分离，通过征收转用与B地块结合。在我国现有的严格土地管理制度下，地票使B地块产生土地增值收益成为可能，地票的价值是客观存在的，并通过B地块的征收转用后实现。因此，探讨地票的价格必须从B地块征收转用前后的价格入手。

2.征收转用前的耕地价格

关于耕地价值的内涵目前比较公认的是：耕地的价值即包括其资源价值和资产价值，具体包括经济价值、社会价值和生态价值（周建春，2005）。其中，经济价值主要表现为农民以土地为生产资料生产农产品的价值；社会价值表现为其作为农业生产载体和劳动对象可以为人们提供就业机会、生活保障以及国家粮食安全保障等功能，即包括农民的社会保障价值①和国家粮食安全保障价值；生态环境价值则首先表现为土壤作为生命有机体的价值，其次表现为其具有的美化环境、净化空气、涵养水源、保持水土、提供生物生存空间等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地块征收转用前的耕地价格用公式表示为：

PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）

其中，PB为B地块的耕地价格；P1为B地块耕地的经济价格；P2为B地块耕地的社会价格，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价格，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价格；P3为B地块耕地的生态价格；社会价格和生态价格也可称之为耕地的正外部性价格。在耕地的征收转用过程中，经济价格的损失可以通过经济方式补偿给土地所有者和土地使用者（集体和农民），农民的社会保障价格的损失也可以用经济方式补偿给农民或者通过建立完善的农村社会保障体系进行补偿；而国家粮食安全保障价格和生态价格只有通过增加等面积耕地来补偿。

3.征收转用后的建设用地价格

B地块征收转用后由耕地转变为建设用地，其价格构成也发生了根本变化。为了与转用前的耕地价格进行比较，下面采用成本逼近法对建设用地的价格构成进行分析。成本逼近法是建设用地土地

① 当然，随着社会经济的发展和农村的社会保障机制的完善，耕地对于农民的社会保障价值将逐渐弱化甚至消失。价格评估比较成熟的几种方法之一，适用于新开发的土地评估，其理论依据是生产费用价值论。成本逼近法的基本思路是把对土地所有投资（包括土地取得费用和土地开发费用两大部分）作为“生产成本”（包括税费），根据投资原理，求得“生产成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时加上国家对土地所有权在经济上的实现（土地增值收益）（卢新海 等，2010）。因此，征收转用后的B地块的建设用地价格可以表示为：

VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）

其中，VB为B地块的建设用地价格；V1为土地取得费（即土地征收补偿费用）；V2为相关税费，V2（1）为两费之和，V2（2）为除两费之处的其他税费；V3为土地开发费，V4为投资利息，V5为投资利润，均指正常合理的开支和利润；V6为土地增值收益。

4.地票价格的内涵

在没有实施地票政策之前，我国城市建设用地价格中的土地取得费即为耕地转用补偿费用，其项目仅包括耕地经济价格（在土地补偿费用中体现）和农民社会保障价格（体现在安置补偿费和社会保障费用中）。至于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格，采用“先占后补”的方式进行补偿，其价值相当于新增建设用地有偿使用费和耕地占用税之和V2（1）。

实行地票政策后，B地块的农业经济价格和农民社会保障价格补偿项目和标准不变，但B地块的国家粮食安全保障价格和生态价格通过复垦而在A地块中得以补偿。有的学者认为，通过A地块的复垦可以实现B地块耕地的所有外部性价格补偿，即包括农民的社会保障价格、国家粮食安全保障价格和生态价格。本文不同意此种观点，原因有二：一是在B地块的征收过程中的农民社会保障价格只能补偿给B地块的土地使用者，而不能通过复垦增加A地块的农民社会保障价格来补偿；二是复垦后的A地块不存在农民的社会保障价格，因为A地块耕地是通过复垦宅基地形成的，A地块的使用者本身有自己的耕地，因此，其农民的社会保障价值不通过复垦宅基地来体现。从以上征收转用前后耕地价值和建设用地价值的对比分析可以看出，地票的价格构成应为耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格补偿，相当于P（2）+P3。

总之，从地票的形成和交易过程中可以看出，地票的交易实际上是建设用地指标的交易，其指标并不与具体的地块挂钩，只是使得城市近郊征收转用土地得以可能，即通过远郊宅基地的复垦产生建设用地指标，该建设用地指标与远郊地块分离，通过地票交易与近郊地块结合，使得新的地块产生增值收益成为可能。因此，地票的价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格，该权益价格不是土地增值收益，而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。

三、地票价格的特点

1.地票的价格与土地增值收益此消彼长

根据规定，地票在落地竞标时计入招拍挂价格之中，从整体上看，开发商购买的土地使用权的成本除了从购得地票到拍到地块期间的地票利息之外（因为对地价没有太大的影响，这里忽略不计），并没有增加。这也是国家稳定地价，防止开发商将地票价格成本转嫁于消费者身上，避免地票政策失去意义采取的有效措施。因此，实施地票政策后，B地块的建设用地价格可以表示为：

VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）

其中，V0为地票价格，其他同公式（2）。农民的征收补偿费用V1、其它相关税费V2 （2） 、土地开发费V3、投资利息V4和投资利润V5都是刚性费用，因此，如果建设用地价格VB保持不变，地票价格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票价格与土地增值收益此消彼长。因此，地票的交易过程也可以看作是国家利用土地增值收益向远郊地块购买耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的过程。

2.地票的价格不依成本定价，但必须制定最低保护价

对供票地而言，地票的成本价格（V0）应该依次由复垦补偿（S1）、村集体经济组织补偿（S2）、复垦成本（C1）、耕地保护和农村基础设施建设专项资金（C2）（弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费）、交易成本（C3）等部分构成（郝利花 等，2011），即：

V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）

由于农民对其宅基地具有使用权，可以选择自住、空置、复垦为耕地、出让、转让或者出租于农业生产等，因此，只有通过地票交易获得的复垦补偿（S1）和复垦后的耕地农用经济价值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）时，农民才会选择地票交易（谭新龙，2010）。因此，地票的价格虽不依成本定价，但为了保护A地块农民合法权益，必须制定最低保护价（V0 min），即：

V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）

3.地票价格呈上涨趋势，但上涨有限

由于土地自然供给不变，所以土地的价格主要由需求决定，但地票价格是由需求和供应共同决定。随着社会经济的发展，建设用地需求不断增长（地票本身就是建设用地需求增长的产物），地票需求必然呈现增长的趋势；地票的终极供给是农村废弃宅基地，其面积有限，并随着地票交易和农村建设用地的流转，地票会越来越少。需求的增长和供给的减少，均会导致地票价格的上涨。因此，地票价格整体上会呈上涨趋势。但是，地票的价格与B地块征收转用过程中的土地增值收益是此消彼长的。当地票的价格上涨到一定程度，即耕地国家粮食安全保障价值和生态价值（粮食安全和生态隐患越来越严重时）超过土地增值收益时，也就是说耕地价值和建设用地价值相当，甚至超过建设用地时，耕地的征收转用失去意义，所谓的地票也就失去了存在的价值。

四、地票的价格评估

由以上分析可知，地票的价值构成为耕地国家粮食安全保障价值和生态价值。因此，其价格评估可以借鉴耕地的社会稳定价格和生态价格，再进行加和。

1.耕地的国家粮食安全保障价格评估

关于耕地的国家粮食安全保障价格评估方法，孔祥斌等（2002）在农用地估价方法中提出用耕地开垦费用加上土壤经济肥力形成周期内资金投入及相应的投资收益损失之和作为农用地社会稳定价格的量化值。考虑到实际操作的难度，王仕菊等（2008）提出的耕地的国家粮食安全保障价格包括耕地占用税（Ot）、新增建设用地有偿使用费（Pc）、耕地开垦费（Rc）和新菜地开发基金（Vf）等，即：

P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf

2.耕地的生态价格评估

关于耕地的生态价格测算还没有形成完整体系，也还没成熟的定价方法，目前采用比较多的是Costanza（1997）在《自然》上发表的《全球生态系统服务价值和自然资本》中提出的生态系统服务价值估算原理及方法，但Costanza提出的生态服务价值化评估方法是否适合在中国直接运用还值得商榷。因此，本文借鉴谢高地等（2008）建立的生态系统服务评估单价体系中的农田生态系统单位面积服务价值来测算，并根据不同年份物价指数进行修正，不同地区的耕地生态价值再通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：

P3=uFV×b1B×11r

其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。

3.地票的价格评估

地票的价格为国家粮食安全保障价值价格与生态价值的加和，即：

V0=P（2）+P3

五、讨论与展望

目前，我国针对地票制度及收益分配讨论的比较多，关于地票价格及其评估的研究相对较少，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》针对地票的交易价格也只有一个指导价，没有形成比较完善的地票价格定价体系，地票的交易定价随意性比较大，难以说服公众。本研究基于耕地价格的思考，提出地票的价格构成包括耕地国家粮食安全保障价格和生态价格，并借鉴前人研究的耕地国家粮食安全保障价格评估和生态价格评估方法，通过两者的加和来评估地票的价格。在目前还没有其他更让人信服的评估方法的情况下，可以采用该方法对地票价格进行评估，为重庆市农村土地交易所的地票定价提供理论依据。

但是，由于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格本身的评估目前也没有形成完整合理的体系，本文的研究只是局限于理论层面，在实践中的应用还有待于有关理论的完善与实践的改进。按照本文所提出的方法来评估地票价格，必须进一步明确耕地的完全价值（经济价值、社会价值和生态价值），改变目前耕地的价格评估体系，使耕地价格不仅体现其资源价值，还包括其作为资产的价值，进而使地票价格体系在正确评估耕地价格的基础上得到进一步的完善。

参考文献：

郝利花，杜德权，2011.地票价格形成机制探讨[J].价格理论与实践，25（3）：4243.

孔祥斌，张凤荣，等.2002.李霖农用地估价方法探讨[J].河北农业大学学报，25（4）：5761.

卢新海，黄善林.2010.土地估价[M].上海：复旦大学出版社：140141.

曲福田，冯淑怡，等.2001.土地价格及分配关系与农地非农化经济机制研究[J].中国农村经济，36（12）：5460.

谭新龙.2010.地票交易中各利益主体博弈的经济学分析[J].改革与战略，20（3）：9193.

王仕菊，黄贤金.2008.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，30（11）：4450.

文臣.2011.地票制度研究——以重庆市地票制度为例[D].重庆：西南政法大学：1213.

谢高地，甄霖，等.2008.一个基于专家知识的生态系统服务价值化方法[J].自然资源学报，40（9）：1821.

严伟涛.2012.重庆农村土地“地票交易”价格机制探析[J].农业经济（5）：102103.

张泽梅.2012.重庆地票交易价格问题研究[J].社会科学研究（6）：3032.

第9篇：农村土地征收办法范文

土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以下是小编整理的土地经营权转让合同，欢迎参考阅读。

土地经营权转让合同1依据《中华人民共和国农村土地承包法》及《第二轮农村土地承包》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定及有尝土地转让条款，经丙方协商促进地方经济发展，带动农民增收，甲方将闲置承包地转让乙方使用为了保护双方利益，经丙方出面协商甲乙双方同意签订本合同。

一、甲方转让位于三和乡南侧属村民 的承包土地给乙方从事节能保温建材厂生产加工使用。

二、转让地界

三、转让期限、金额及支付办法。

1、转让的土地承包经营权年限为乙方永久性拥有本土地的使用权及所有权。

2、转让该地的金额：水泥路南侧3.6亩价格35800?亩，后面6.5亩28500/亩，合计人民币：314130元，大写：叁拾壹万肆仟壹佰叁拾元整

3、付款办法：乙方签合同时一次付清给甲方。

四、承包经营权转让和使用的特别约定：

1、乙方获得土地经营权后，

承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。乙方生产所需要的人员必须从四店村聘用60%。

2、合同签订后，五天内要将乙方租用地的界址范围处理清楚，以利于乙方使用。

3、若国家及其他单位将该地开发占用，土地的一切赔偿属乙方所有，与甲方无关。

4、若国家及其他单位将该地开发占用，乙方所建设的厂房及附属建筑物等设施设备的赔偿属乙方所有，与甲方无关。

5、乙方获得土地经营权后，如国家对该租用土地以及厂房出售的货物、产品收取各种税款，一切由乙方负担。

五、违约责任

本合同签定生效后双方应本着诚信的原则严格履行相关义务。如有一方当事人违约，向守约方支付违约金，造成的一切损失由违约方赔偿。

六、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，双方应协商积极，协商不成的按下列第 种方式解决：

1、提请村民委员会、乡人民政府、农业承包合同管理机关调解。

2、提请仲裁委员会仲裁。

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

七、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式三份，由甲乙双方、鉴证方各执一份。

甲方：(签章)

甲方代表签字：

乙方：(签章)

乙方代表签字：

鉴证方：(签章)

签约日期： 年 月 日

签约地点：

土地经营权转让合同2转让方：(三人) (简称甲方)

受让方：(二人) (简称乙方)

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的物：甲方将其承包经营的位于敦煌市转渠口镇盐茶村二组的承包地(面积： 四址界限： )的承包经营权转让与乙方从事生产经营。

二、转让期限：转让的土地承包经营权期限为一次性长期。国家二轮土地承包期限届至后如果不进行调整为永久长期，如果进行调整按照调整后的期限顺延。

三、转让价格：转让的土地承包经营权的转让金为 元人民币。包括甲方承包经营该地块时对该地块的改良投入资金。

四、转让金的给付方式及给付时间：本合同生效后五日内乙方一次性以现金方式给付。甲方收到转让金时须向乙方出具收款收据。

五、土地承包经营权的交付时间及方式：本合同生效后五日内甲方将所转让的土地交付于乙方。

六、用途：乙方转让土地后有权自主经营，从事农业、林业、养殖业、修建临时房屋、圈舍等，乙方不得干涉。

七、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在发包方及村民小组处备案登记，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系，乙方与发包方确立新的承包关系。

八、特别约定：本合同生效后，由该土地所产生的一切权利、义务都由乙方承担和享有。涉及村、镇、企业、国家等对该土地进行征用、征收、拆迁等，所给付的土地及地上附着物的补偿均归乙方所有，与甲方无任何关

九、违约责任：本合同是甲、乙双方的真实意思表示，应当严守恪行。如果违约，违约方给付守约方违约金人民币伍万元，如果违约金不足以弥补损失时还应当赔偿损失。

十、本合同未尽事宜，双方另行协商。

十一、本合同须经双方签字、发包方同意并经发包方及村民小组登记备案后生效。壹式肆份，甲、乙双方各执壹份，发包方壹份，村民小组壹分。

(此页无正文)

甲方签字：

身份证号：

甲方签字：

身份证号：

甲方签字：

身份证号：

甲方住址：

乙方签字：

身份证号：

乙方签字：

身份证号：

乙方住址：

发包方代表(签章)

年 月 日

土地经营权转让合同3甲方(出让方)：

家庭地址：

乙方(受让方)：

家庭地址：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》及相关规定，经+++村第村民小组同意，本着自愿、平等、有偿、诚信的原则，经甲、乙双方协商，就承包土地经营权、林地转让事宜达成一致意见，并订立以下条款。

一、流转地块：甲方将位于 的承包土地 亩，位于 的柴山地 亩，位于 的绿化林 亩的经营权 流转给乙方使用;四至界限见附图。

二、流转时限及用途：甲方于_年 月日起将上述土地和林地经营权长期转让给乙方，并按有关规定协助乙方办理土地经营权转让手续，乙方将承包地用于农业生产，柴山地用于采集家庭燃料之用，绿化林地用于自用材采集。

三、流转价格及付费事宜：上述承包地、柴山地及绿化林地转让费为 元，大写 万 元整;乙方于_年 月 日现金支付经营权转让费，甲方另立收据。

四、甲方向乙方移交流转证件：1.《农村土地承包经营权证书》(编号： )一本;2.《林权证书》(编号： )一本;3.《退耕还林合同书》(编号：)一本;4.《财政补贴一折通》(编号： )(粮食直补贴金)一本。

五、其他约定：1.甲方若对承包地界指界有误而造成的乙方经济损失的由甲方承担全部责任;2.流转合同生效后因国家对土地承包经营政策进行调整的，乙方享有优先承包权;3.国家给予的各种政策性补贴由方享受,相关农业政策性保险由乙方缴纳，并享受保险赔偿款项。4.合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商达成一致意见，形成书面补充协议。5.合同自双方签字之日起生效;6.合同一式五份，甲方、乙方、村民小组、镇农村土地承包管理机构各执一份，报县农业局备案一份。

六、合同纠纷处理:若双方发生合同纠纷，甲、乙双方应共同协商解决，协商不成的，按《合同法》、《民法通则》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》和《物权法》等法律法规和有关农村土地流转管理政策执行。首先请求村民委员会、镇人民政府调解解决;调解不成的，向县农村土地承包经营纠纷仲裁机构申请仲裁或直接向县人民法院提起诉讼。

七、违约责任：1.甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失;2.乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。

特此订立合同

附：转让地界四至界限图。

甲方(签字)：

年 月 日

乙方(签字)：

年 月 日