土地的法律概念精选(九篇)

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第1篇：土地的法律概念范文

【关键词】物权理念；拆迁条例；私有财产神圣不可侵犯

物权的概念起源于罗马法，其创设了与对人之诉相对应的对物之诉，以对上述权利进行保护。我国于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》，这标志着我国物权法的发展迈入了一个新时期，但个人认为在土地所有权与不动产所有权这两者交界处，物权理念显得心有余而力不足。

自1988年开始我国实行城市国有土地有偿使用制度改革以来我国不断进行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市边缘农村“地权”仍存在很大问题。

首先，土地所有权为国家所有，这是我国城市地权体系的根本，国家对土地所有权实行垄断性控制，以达到控制土地资源配置的目的，土地所有权只能因循国家意志为不同主体设定土地所有权，这样在宏观上看自然有利于国家统一规划，有利于优化资源配置。

但从国家这个大主体分落到各地政府时，存在着很大的问题。第一，权利主体与实际情况不符，容易造成土地资源的不良和无序使用，城市土地所有权的主体为国家，但法律上的国家是领土、居民与的结合，它是一个抽象概念，不是一个法学上的所有权理论中的具体主体。作为抽象概念，“国家”难以享有和行使民法上具体实在的所有权，实践中真正行使土地所有权的是地方政府，法律表达和实践结果在此出现了背离。第二，在计划经济体制下，建设用地均以国家的名义进行，其实施手段基本上依靠计划指令和行政审批，没有考虑土地所有权人的意志，尤其在我国城市化的进程中，国家通过行政指令单方面取得农村集体土地所有权，并将其收之国有。由于国家垄断公共权力，农村集体以及农民个体难以与作为国家代表的政府讨价还价，容易导致国家滥用权力损害农村集体和农民利益。这在实践中造成许多难以解决的问题。

2012年5月昆明拆迁户对抗拆迁部队，造成极其恶劣的社会效应，归根结底还是国家在这方面物权处理不够完善。《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征集集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”同时又规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋属居民私有财产，物权法第66条规定私人合法财产受法律保护。而且居民拥有房屋下土地的使用权。城市开发建设免不了要征用土地，如果政府授权的开发商想得到那块土地，必须向居民购买，至少要给予合理的补偿和安置。但这个合理的标准需要双方协商同意。在协商未果的情况下，开发商和政府都无权拆除房屋。但现实情况往往不是这样，因为《宪法》规定“国家为了公共利益需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”据此，很多政府都有理有据的强制执行拆迁，这显然与物权法相背离。

土地是国家所有，但房屋所有权在于居民，《城市房地产管理法》等法律规定土地上建筑物可以有不同于土地使用权的所有权，又规定土地使用权和建筑物所有权只由一个法律主体享有，不得在法律上分离，但如今的开发商拿着《城市拆迁管理条例》在没有经过征收的情况下去拆《物权法》保护的物权时，其行为性质就是侵权。所以个人认为中国物权在城市建设这方面上应该更加完善，在维护国家利益的基础上也要顾及人民合法利益。

我国物权法发展历史悠久，建国初期，我国曾多次起草民法典，但均因当时缺乏制定民法典的社会条件和经济基础而未能颁行。20世纪80年代至今，我国先后制定的担保法、农村土地承包法、土地管理法、城市房地产管理法等一系列法律，从不同的角度对物权制度作了规定。1992年，我国经济体制改革的目标被最终确定为建立社会主义市场经济体制，要求我们必须建立起符合市场经济要求的民事法律体系。于是，物权法就诞生了。

在民法中物权分为所有权和他物权、用益物权和担保物权、动产物权和不动产物权、主物权和从物权。所有权是指所有人依法可对物进行占有，使用，收益和处分的权利。是对自己的所有物所享有的权利，又被称为自物权。他物权是指对非属于自身的物所享有的权利，是在所有权权能和所有权人发生分离的基础上产生的。二者客体不同，因而在取得的方法、成立条件、效力方面存在差异。而主物权与从物权就更好区分了，凡能独立成立的物权是主物权，不能单独成立的从属于其他物权的是从物权。主物权具有独立性，而从物权则随着利的产生而产生，消灭而消灭。

当物权遭到侵害时，可以采取法律规定的维护物权人利益、保障权利人不受侵害的保护手段，即物权保护。在我国，各种类型物权的保护，在宪法、行政法、刑法、民法通则等各个法律中都有相关规定，其保护的方法有所不同。但目的都是为了确立我国一个正式的较完整的财产制度和财产秩序，它鼓励人们创造财富和合法取得财富，并能合法合理的保护自己的财富，促进我国经济社会更加科学全面地发展。

当公民合法财产受到侵害时，可以拿出民法中物权这一概念保护自己，尽管目前在我国实践过程中还存在种种问题，但一定会逐步完善。

“拆迁”这一事例只能反映出物权体系不够完善，不能说物权体系不起作用。在物权法规定私有财产神圣不可侵犯后，公民的合法财产得到了有效保护，在不动产登记上也日趋成熟，所以不动产所有权与土地所有权的冲突一定会得到解决，保护公民切身利益，达到物权理念出台的初衷。

参考文献

[1] 洪伟，黄彤.民法[M].上海：格致出版社.

第2篇：土地的法律概念范文

[地上权农地使用权地役权

用益物权，“系对他人所有物享有以使用收益为内容的他物权。”[1用益物权制度在整个法律制度中占据非常重要的地位。它和所有权制度、担保物权制度一起构成了传统物权制度的三大基石。传统民法上的用益物权制度主要包括地上权、永佃权和役权。传统制度的基本理念和体系构造对后世立法的影响颇为深远。在现在的中国，要在尊重用益物权的平等和独立、以构建财产归属和财产利用并存的二元结构体系为必需的外部环境、尊重传统、体现时代精神和实际需要、体现中国特色的基本指导思想之下，构建完备的、合理的并符合中国实际的用益物权制度是十分必要也十分紧迫的任务。

一、传统用益物权制度现代立法时的基本指导思想

（一）尊重用益物权的平等和独立是建立现代用益物权制度的应有理念

在传统民法中，我们一直生活在所有权高于一切的物权理念下，按照所有权派生其他物权的理论，所有权的地位毫无疑问的高于其他定限物权，所有权被认为是其他物权的母权，其他的物权不仅时间有限、内容优先、效力有限，而且首先是为了所有权的利益而存在。例如在用益物权体系中的地上权，为双方所约定，至于土地所有权而言，这也不过是实现土地收益的一种方式，只有在这个前提下，才有地上权人以一定的对价实现土地的权利。这种理解成为构筑所有权和地上权关系的指导思想，不难发现，被认为是他物权中最绝对的地上权，依然是在所有权的光环笼罩之下，从无平等关系之说。同时，之余所有权而言，用益物权更无独立性可言，存在的只是一种依附和被依附的关系。随着商品经济的发展，财产所有权并不能容纳和解释当今社会正在发生或即将发生的一切，商品生产和交换的具体实现并不一定需要以所有权为前提，那么，所有权就没有理由凌驾于其他物权之上。因此，物权平等和独立的原则，是最基本的物权价值取向，也是将传统用益物权制度加以现代立法改造的逻辑起点。

（二）财产归属和财产利用并存的二元结构是建立现代用益物权制度所必需的外部环境

现代社会的财产新问题，集中表现为财产归属和财产利用两大范畴。财产归属新问题的解决能促使财产利用的顺利进行，而财产利用又是创造和取得新增财产的主要途径之一，产生了新的财产归属新问题。归属和利用对于社会来说具有同等重要的功能。传统物权制度中已然存在着一个具有高度概括性、普遍适用性和同一完备性的财产归属制度，但传统物权理论和体系中的财产利用内容零碎散乱，缺乏整体意识，没有形成统一的法理和原则，难以发挥其应尽之功能。财产利用关系性质不明、定位不清必然导致法律保护不力，从而难以保证财产利用人的合法权益。因此，现代物权制度应涵盖独立的财产利用制度，使其和财产归属制度相互依存、相互功能，构成二元结构体系。用益物权制度作为财产利用制度的一个支柱，再将传统加以现代化改造时也必然需要以财产归属和利用并存的二元结构体系的建立为其外部环境。

（三）“尊重传统，体现时代精神和实际需要，更要有中国特色”[2

一国在其物权立法之初，必须根据其特定的历史背景以及现行社会经济发展状况，通过功能分析、比较分析等方法，尽可能具体的设计为其承认的物权类型，并至少就这些权利的基本内容做出明确的强制性规定，就我国的用益物权来看，它应着眼于物的使用价值，促进社会财富的充分利用，以此为价值尺度来衡量用益物权制度设计，是指体现时代精神和实际需要，在继续原有物权种类及借鉴他国经验的基础上更具有现实特色。

二、传统用益物权制度现行立法时的名称选择

用益物权制度体系的完备性和合理性则具体表现为高度科学性、概括性、开放性和系统性，而科学性首先就体现在权利名称的规范上。

（一）土地使用权抑或是地上权

有关土地使用权和地上权的关系或选择，目前主要有三种观点摘要：观点一认为，我国现行立法和实践都采用了土地使用权的概念，这一概念在内容上不仅可以涵盖地上权，而且比地上权更具有灵活性，对使用人的保护更为充分，因此，不必单独规定地上权，可以沿用现行法上规定。观点二认为，土地使用权的概念本身是不明确的，因为使用中包括占有、使用和收益三项权能，过于宽泛，不宜采用。所以目前应以现行的国有土地使用权、集体土地使用权、宅基地使用权、造林权为基础，创设统一的地上权制度。观点三认为，地上权和土地使用权各有其适用的范围，二者不可相互替代，规定了土地使用权，也应规定地上权。

从我国的立法目前状况来看，使用权这一概念被广泛使用，不仅包括物权意义上的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权还包括债权意义上的土地租赁权；不仅具有所有权权能层面上的使用权还存在他物权意义上的使用权。我国现存的使用权概念是一个融合传统地上权、永佃权、地役权等用益物权部分功能的权利集合体，内容过于宽泛，也正是这种宽泛性使其失去了作为特定用益物权种类所必要的准确性以及和其他用益物权的区别性。

因此，应在现行制度体系的基础上找出对土地使用权制度更为合理的替代。有学者主张采用“基地使用权”[3的概念，整合把他人土地作为建筑物或附着物的基地来使用的权利，既足以表示其内涵，又能和其他性质的土地上的使用权相区别。在此，笔者接受通说，主张将现有的土地使用权制度予以拆分，借鉴传统民法上的地上权制度来规范现有的建设用地使用权制度和宅基地使用权制度，而将农村土地承包经营权制度分离出去并加以改造使之成为和地上权制度并立的另一用益物权。

（二）农村土地承包经营权、永佃权、用益权、农地使用权或农用权

以农业为目的（如为种植、养殖、畜牧等）而长期排他性地使用集体所有或者国有土地的权利，目前统称为“土地承包经营权”，其中以设定于集体土地上的承包经营权最为典型。目前，学者对这一概念的采用有很大争议。

有学者主张应沿用“土地承包经营权”这一概念[4，认为应该尊重中国的实践，并且土地承包经营权的概念早以深入人心，没有必要使用其他概念来代替。但是也有学者反对继续使用土地承包经营权的概念，认为“承包经营”、“承包经营权”等概念虽然具有应然意义上的物权性质，但在中国实践中确是典型的债法概念的范畴，不利于维护承包人的利益，不利于保护土地资源，也不利于土地资源的流转，应用其他概念来替代。如“永佃权”、“用役权”、“农用权”或“农地使用权”等。＂以下分别介绍。

1.永佃权。这一概念最早出现在古罗马时期，指“支付租金、长期或永久地使用、收益他人的不动产的权利。”[5在后来的日本民法典和我国台湾地区的民法中都沿用了这一概念。在我国，为农业目的而使用他人土地的用益物权类似于传统民法上的永佃权，但仅仅是类似而已。首先，所有权性质不同。永佃权反映的是封建土地制度下的租赁关系，而现行的土地承包经营权是建立在土地公有的基础上的，二者截然不同。其次，从永佃权的概念表述中可以看出这是是一项永久性的权利，而我国为农业目的而设定的土地用益物权尽管期限应当足够长（例如50年）但不必规定为永久性的权利。况且，永佃权概念在中国废弃已久，再次采用也不妥。

2.用益权。也有学者主张用“用益权”的概念替代“土地承包经营权”。他们认为“用益权是对物或权利不加变更的使用和收益的权利”，并且这一概念有据可查，早在罗马法的时候已经出现了这一概念，但是值得注重的是摘要：大陆法系物权制度中的用益权是一种人益权，客体仅限于不动产。并且，瑞士法和法国法上的用益权概念都有其特定的含义，如法国民法典上的规定摘要：“用益权为对他人所有物，如自己所有，享有其使用和收益之权。”“用益权可以对各种动产或不动产设定”（第581条）“可以出租、出卖或无偿转让的”（第595条）可见这一概念的外延非常广阔内容也十分丰富。但在中国实践上，既无法国瑞士相同背景，且“用益物权”、“用益权”分属上下位概念，应用中极易混淆，故不宜采用。但是，又有学者主张将用益权制度加以引用和改造，并冠上“企业用益权”“自然资源用益权”等特定前称，用以规范我国现行的部分用益物权制度[6，笔者觉得有点意思，值得思索。

3.农地使用权或农用权。有学者提出以此概念来整合土地经营权制度（如社科院草案）。笔者较为赞成此观点。“农用权”或是“农地使用权”的概念来代替“农村土地承包经营权”“蕴含着一个农业土地使用权利从债权性质向物权性质演进的过程，在权利形式上表现为土地承包经营权向农地使用权演化，社会主义市场经济体制的确立以及农业经济的持续发展进一步加速了这一演化的进程。”[7为立法技术上的一大进步。

（三）地役权或是邻地利用权

地役权制度源于罗马法，近代各国民法都继受了罗马法的地役权概念，将其作为一种独立的用益物权，在英美等普通法系国家的财产法中，地役权也是一项重要的不动产权益，其内容和大陆法系各国民法所称地役权基本相同。我国现行立法（民法通则）中仅有“相邻关系”的规定，未承认地役权概念，但是，地役权是依当事人之间设定地役合同而发生，是于相邻关系之外一种更为广泛的权利义务的有偿调节，目的在于充分利用土地，发挥土地效益，弥补相林关系的不足，在构建用益物权体系时应考虑到地役权独立而重要的地位。

但对这一制度名称的选择上学者有不同意见，有的主张沿用“地役权”概念[8，有的主张采用“邻地利用权”概念[9，持后一观点的认为“地役权”中的“役”含有不得不被使用的意思，而“邻地利用权”中的“邻”既指邻接又指邻近，基本可以表达地役权的内涵，又能更好体现地役权认为自己土地的便利而使用他人土地的意义，且更轻易被实践所接受，所以，邻地使用权的概念应该被采用。但是，笔者对此观点不甚赞同，首先，地役权不以土地相毗邻为必要，这是各国立法和实践已达成一致了的，而邻地利用权中的“邻”最直观的解释即为毗邻，实践中可能引发争议，不符合物权立法应明确规范的宗旨。其次，地役权含积极地役权和消极地役权两种，现实生活中也确实存在着两种分别以作为和不作为为内容的地役权，而“邻地利用权”概念似乎只能涵盖积极地役权的内容，不能完全表达权利内容，故还是应该沿用传统民法之“地役权”概念再加以现代化改造更为稳妥。

三、传统用益物权制度现代立法时的内容设计

构建完备的、合理的并符合中国实际的用益物权制度首先要求在现代立法时对传统制度加以改造，现将基本内容设计介绍如下摘要：

（一）地上权（含建设用地使用权和宅基地使用权）。在建构现代用益物权制度时，应结合中国实际，借鉴传统民法上的地上权制度来整合现有的建设用地使用权和宅基地使用权制度，并冠以“地上权”的名称。这里所指的地上权，是以在他人土地上建造并所有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。这里仅要求以在他人土地上有建造并使用建筑物或工作物的目的即可使用他人之土地，而并不要求以现有工作物为必要。所谓工作物，指建筑物、隧道、沟渠、桥梁、广告塔、纪念碑及地下铁等在地上或地下摄制的建筑物。于现行法对应，这里所指的地上权，即使指非农用集体土地之使用权和城镇够有土地使用权，包括建设用地使用权和宅基地使用权。作为一项重要的用益物权制度，地上权具有以下法律特征摘要：1.地上权为以他人土地为标的物而成立的物权。2.是以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的的物权。3.是基于上述目的而使用他人土地的定限物权。4.是使用他人土地的物权。地上权的设立，是创设用益物权的法律行为。在地上权设定之前，土地由其所有权人自为使用，或建立债的关系而由承租人或借用人使用。地上权创设后，即在所有人的土地上创设一种新的物权性质的土地使用权力，据此权利，土地所有人将所有权中的所有权能和用益权能移转给地上权人，保留了处分权能；地上权人则取得了对土地的排他性权利。地上权可以在得以设定的土地上设立，不论土地形式表现为陆地或水面，也不论在地表或地表上下，因而，也可以以空间为标的物，设立“空间地上权”。地上权可以因行政划拨而设立、因合同而成立、因集体内部分配而设立、因出自而设立、也可以因法律直接规定而设立。地上权人可以行使的权利包括摘要：对土地的使用权、基于地上权而成立的物上请求权、地上权的出租和使用借贷以及相邻关系只适用。同时，地上权人应向所有权人履行地租支付的义务。

（二）农地使用权。农地使用权是指“农业经营者在集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或者畜牧等农业活动的权利。”[10它是对传统民法中的永佃权的改革，用以规范现行法上的“农村土地承包经营权”。农地使用权的主体为一切农业经营者，以集体经济组织所有或国家所有但由集体经济组织长期使用的土地为客体，以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。农地使用权的农地，仅限于农用目的。农地使用权可以继续、出租、可限制分割，但是不得抵押、出卖或赠予。农地使用权可以因合同而设定也可以时效而去的。农地使用权人享有占有权、使用权、收益权、出租权、发包权和物上请求权等。同时，农地使用权人应承担交付租金、按规定用途使用土地和维持地力的义务。但是这里的农地使用权不能等同于台湾民法上的农用权制度。在构建现代用益物权制度时，以“农地使用权”代替“农村土地承包经营权”，是土地承包经营权回归物权的表现，要在农村率先建立农地使用权制度，要使广大农民对土地的利用关系法制化\合理化，稳定农业生产经营秩序和农村中的社会秩序。农地使用权制度的建立，意味着农民将获得更大的土地使用自利。

（三）地役权。地役权制度时为特定土地治利益而使用他人土地的权利。土地为不动产，具有不可移动的特性，在所有人使用自己的土地的过程中，经常存在为使用土地的方便和利益而不得不使用他人土地的情形。为提高土地的效用，减少纠纷，地役权制度的设定时有必要，这一点，无论是在古罗马时期还是在现代中国，都是真理。地役权制度作为现代用益物权体系中的一个重要制度，具有以下特征摘要：地役权人通常不是土地所有人，而是地上权人和农地使用权人。地役权为以限制供役地所有权为内容的他物权，以他人土地供自己土地便利之用为设定目的。地役权的内容不得违反强行性规定或公序良俗。立法上应对相邻关系和地役权分别规定，依物权公示原则，地役权之设定应以登记为对抗要件，即地役权以当事人之合意成立而生效，但非经登记不得对抗第三人。地役权可以基于法律行为而取得，如直接设定或让雨，也可以因法律行为以外的原因而取得，如时效取得和继续取得。和地上权相同，在地役权中由于“空间”作为新兴客体，“空间地役权”也随之出现。空间地役权是指以他人土地指特定空间供自己土地或空间便利之用的权利。在构建现代用益物权制度时，应建立完善的地役权制度，使之和相邻关系相互补充从而最大限度地调节不动产利用之功能。

四、现行物权法草案以及专家建议稿之相关规定简析

（一）人民大学的物权法草案。这是以往王利明教授为代表的专家建议稿。在这份草案中，将用益物权规定在第三章，用七个小节分别规定了土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权、空间利用权和特许物权。此草案沿用了农村土地经营权的概念。认为中国实行联产承包责任制，几十年来已经形成一整套政策法律制度，取消承包经营权概念，就等于完全取消这一制度。笔者认为这种观点过于悲观也过于保守，任何一项改革都有除旧立新之处，只要是能往好的方面发展，能更好实现制度设计的本来目的，就应该坚持改革，并且，将农村土地承包权予以制度上的整合，也并不是完全取消了这一制度，名称的变化并不足以导致彻底覆灭的后果。此外，此草案中将宅基地使用权单独规定，原因在于其认为宅基地的取得方式不同，权利内容不同，主体身份也有限制，所以应单独规定。

（二）社科院的物权法草案。这是以梁慧星为首主持制定的专家建议稿。在这个草案中，并没有明确使用“用益物权”的概念，而是以土地使用权概念作为基础概念，在依使用权的不同目的，分别在第三、四、五章规定了基地使用权、农地使用权和邻地利用权。基地使用权类似于传统民法上的地上权制度，农地使用权是对传统民法中的永佃权制度的改革，而邻地利用权是对传统地役权的取代。从整个法条的形式逻辑上来看，此草案最具有形式上的美感，并且在概念的设计和选用上力图追求语言风格的一致性，这是此草案的最大特征之一。

但是，笔者认为并无必要为了追求概念表达上的一致性而牺牲制度内容设计上的合理性，换言之，概念是为了内容而选用，首先应考虑内容设计的合理，其次才应该考虑概念的选用，当然，内容设计和概念选用二者其实是一个不可分割的过程。

（三）人大法工委的物权草案（2004年10月15日委员长会议审议稿）。在此草案中，将用益物权规定在第三编。在第十、十一、十二、十三、十四、十五、十六章分别规定了一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权和居住权。应该说，从制度内容设计来看，此草案的规定已十分完备。在一稿中，选用的是“邻地利用权”的概念，二稿选择的是“地役权”，在概念的选用上更加合理也更加科学。此外在内容上，二稿增加了“典权”的内容，和一稿比较内容上似乎是完备了一些，这也反映了立法者的立法倾向。然而，二稿继续沿用“土地承包经营权”的概念，似乎在此制度权利名称的选择上，采取的是和人民大学草案相同的保守的态度，笔者不甚赞同。

五、小结

总之，传统用益物权制度在现代立法时要尊重用益物权的平等和独立、以构建财产归属和财产利用并存的二元结构体系为必需的外部环境、尊重传统、体现时代精神和实际需要、体现中国特色。在名称的选择上应该符合科学性和明确性的要求，既不能生搬硬套，也不能盲目生造。内容的设计也应该合理并符合国情。几个物权法草案各有特色，笔者认为，对于传统的用益物权制度，现代立法时的内容设计如下摘要：农地使用权制度（整合现行法上的农村土地承包经营权制度）、地上权制度（含建设用地使用权和宅基地使用权）和地役权制度。

注释摘要：

[1陈小君摘要：《论传统民法中的用益物权及其现实意义》，《法商探究》1995年第四期。

[2杨立新摘要：《漫议物权法的用益物权体系》，载于中国民商法律网，2003年3月14日。

[3梁慧星摘要：《中国物权法的起草》，《民商法学》2002年第2期。

[4王利明摘要：《物权法草案建议稿》，载于中国民商法律网，2005年5月10日。

[5周枏摘要：《罗马法原论》（上），商务印书馆2001年2月版，第414页。

[6王利明主编摘要：《物权法专题探究》（上），吉林人民出版社2002年版，第699-702页。

第3篇：土地的法律概念范文

【关键词】用益物权、所有权、地上权、农地承包权、典权、居住权、地役权

    我国物权法的制定已经纳入国家的立法规划，该法律的制定将是我国民法法典化进程的一个里程碑。对于我国物权法的制定而言，用益物权的体系问题是其重点、难点所在。在建立和完善我国用益物权体系的过程中，基于物权法的固有法的特点，我们必须注意其历史的因素，考虑过去对现在的潜在的影响，明了我国用益物权体系的历史发展规律并寻求对建构我国物权法的用益物权体系的有益的启示。

    

一、构建我国用益物权体系应考虑的主要因素

    如何构建我国用益物权的体系?这是建立我国用益物权制度的首要问题。“民事权利(传统的‘私权’)的种类很多，各种权利的性质千差万别，我们必须把各种不同性质的权利加以整理分类，使之成为一个比较系统完整的体系。在这个体系里，不同的权利各得其所，各种权利的特点都能显示出来。这是建立民事权利体系的实益所在。”[1](P67)在这样一个权利体系的建立中，其基本问题就是影响构建我国用益物权体系的主要因素。这些因素涉及到我国社会、经济、民族、文化、历史等诸多方面，其中的轻、重与经、权，对于形成正确的用益物权制度的原则和理念，从而建立一个既切合我国社会发展的实际情况，又符合我国社会发展的需求的用益物权体系，是十分重要的。我认为构建我国用益物权体系应考虑的因素主要有以下几个方面：

    (一)适应我国社会的实际情况及其发展趋势

    由于物权与人类的生存和发展息息相关，其种类和内容的设定、行使和保护的方式，都深受本国的社会发展的实际状况的影响，以不动产(主要是土地)为客体的用益物权更是如此。我国用益物权体系的建立，就必须考虑我国社会发展的实际状况，其中主要是我国社会经济体制和科学技术发展水平以及我国的资源和人口状况。

    一国物权法中的用益物权体系，从根本上说，决定于该国的社会经济体制。例如，罗马法中完备的用益物权体系就是反映了高度发达的奴隶制商品经济的需要，而《法国民法典》和《德国民法典》所规定的各种用益物权形式，为调整资本主义商品经济关系提供了十分精巧的法律工具。在我国古代，受农业社会的自然经济的限制，地主的土地所有权主要是为了取得地租，与之相适应的是永佃权制度较为发达。同时，随着社会经济的发展，用益物权体系本身也会发生变化。如在我国台湾，“用益物权因社会经济变迁而发生变动。永佃权因实施‘耕者有其田政策’而消失。固有法上的典权已趋式微。设定地役权甚为少见。地上权最属常见，较为重要。最近对‘国有土地’采不出售原则，改为设定地上权，具有‘土地政策’上的意义”[2](P14)。

    我国自1949年以后，废除了民国时期制定的民法典，实行社会主义的经济制度。在改革开放以后，明确了我国仍处于社会主义初级阶段，要建立社会主义市场经济体制。我国用益物权的体系亦理所当然地应当反映社会主义初级阶段的特点。这主要体现在以下几点：(1)我国土地属于国家所有或集体所有，应以此为根据来设置用益物权的种类。在我国，土地是属于国家或集体所有，这一制度虽然在其许多方面还需要从使其财产权化、运动化进行改革和完善，但其基本性质和内容将来仍会长期维持。土地上的用益物权，是为了明确自然人、法人对于国家或集体所有的土地的使用、收益，这样我国现时的土地所有权对于用益物权的体系必然有着重大的影响。例如，我国法律仍然禁止土地所有权依民法的方式的移转，土地所有权的变动方式只是将集体所有的土地征用为国家所有，这样的情形就使得我国物权法上土地典权的存在是不可能的。另外，依照现行的法律规定，国家土地所有权是由各级地方政府作为国家的代表来行使的，政府兼具国家土地所有权的代表者和土地行政管理者的双重身份，而集体土地所有权上土地使用权等权利的设定审批权主要是在县、乡两级政府，因而在我国用益物权的设定、行使上必然带有浓厚的行政色彩。所以，我们在设置土地用益物权的种类的时候，既要考虑到国家、集体行使所有权的需要，把用益物权作为实现所有权的途径为国家、集体的土地所有权的实现提供必要的手段。同时，应当考虑国家、集体土地所有权的公有性质，为作为非所有人的自然人、法人使用、收益国家、集体所有的土地提供必要的方式。为此可以考虑设置地上权、农地承包权、典权等土地用益物权形态。(2)适应市场经济的主体平等的要求，抛弃我国过去在法律上惯常采用的以所有制的性质为标准划分权利并予以区别对待的做法。这种做法的直接缺陷就是使权利体系内容繁杂、重复，从根本上讲也不符合市场经济的内在要求。我们应当从土地的实际利用状况出发，划分用益物权的种类，并进而确定其权利、义务和责任及其行使、保护。无论是国家，还是自然人、法人，在取得用益物权时，除了极少数特殊情况，不受主体的限制。同时，不同主体所享有的用益物权，亦应受到同等的保护。(3)用益物权的享有者是拥有自己的独立财产的独立的民事主体。在用益物权建立之前，用益物权人与所有权人是以独立的所有者相互对待的，而在用益物权设定之后，用益物权人与用益标的物的所有权人之间是平等主体之间的民事法律关系。即使从所有制关系上个人是作为全民财产的“所有者”、农民是作为集体财产的“所有者”，但是在用益物权的设定上，他们是相互独立的民事主体，是各自的财产权利的享有者。例如，农民享有的农地承包权，是农民作为一个自然人，作为一个私有者，与作为集体财产的所有权人的集体组织之间存在的法律关系。对于这种土地用益物权与土地所有权之间的关系，应当依市场经济所要求的民法原则加以确认。(4)市场经济是以分工为基础的交换经济，这决定了用益物权在性质上属于一种私权利。私法及其所确认和保护的私权，在我国长期不被承认，甚至被当作资本主义糟粕来对待。我国社会进步至今天，必须承认私法与公法之区分，加强私法观念。“承认并尊重私法关系(民法关系)，承认私法关系的存在，承认私法关系在人民生活中甚至具有更基本的地位。这种私法思想(民法思想)通过民法典而得到体现。”[3](P2)我国物权法必须确认用益物权人可以依照在自己的独立利益的基础上所形成的独立意志行使自己的权利并受到尊重，他人不得侵犯用益物权人的权利，不得干涉用益物权人的权利的行使，并以此为依据考虑所有权人与用益物权人的关系、设置用益物权的种类及其内容。这种私权性质的用益物权的设置，不仅是市场经济条件下产权明晰的要求，而且是各项土地利用权自由流转的需要。当然，用益物权作为一种私权，其内容和行使亦要受到公法的限制。

    用益物权以对物的利用为目的，而人们对于物的利用方式、利用范围是决定于当时的科学技术的发展水平的。例如，建筑材料、建筑技术的发展使得人们对于土地的立体化的利用成为可能，并因此导致了空间地上权的出现。由于采矿技术的发展，使得采矿权从土地所有权中分离出来而成为独立的用益物权。我国用益物权体系的构建，无论是其种类还是内容的设置，都必须考虑我国目前科学技术的发展水平，以确定人们利用土地及房屋的方式和范围。

    我国用益物权体系的构建必须顾及我国资源稀缺和人口压力的现实。在建立我国用益物权体系时，应当注意发挥制度的绩效，以达到充分利用土地及房屋等不动产的目的。为此，可以考虑设置居住权，以该等权利解决社会的养老及居住问题。另外，从有效发挥土地的利用价值的角度，对于土地利用存在多种形态，确立不同的政策并将其法律化。有学者区分了四种土地所有、利用类型，认为对租地、租屋等生存权性质的土地所有、利用，应以“社会立法”予以保障；对于投资建厂等企业的所有、利用，应以环境保护、国家城市开发规划等给予规制；对于投机的土地所有、利用，应以限期出租出售或强制征收等方式加以取缔；对于公共设施方面土地的所有与利用，应予尽量扩大。[4](P160)这一区分在划分我国用益物权形态时，非常值得考虑。

    当然，在建立我国用益物权体系的时候，不仅要考虑上述我国社会发展的现实情况，还要考虑我国社会发展的趋势，即适应我国市场经济体制的发展需要，把握西方各国用益物权制度的发展动向，充分发挥法律的预见性的指导作用，以使用益物权体系既符合我国国情，又在种类、内容上具有先进性。例如在地上权问题上，应考虑各国地上权的新的发展，规定空间地上权(次地上权)、分割地上权、区分地上权等内容。

    (二)体现我国现有的法律概念和法律规定

    我国自经济体制改革以来，特别是从社会主义市场经济体制确立以来，我们一直在努力建立和完善适应社会主义市场经济体制的法律体系，其间也包括非所有人使用国家、集体土地等物的用益物权法律制度。这在《民法通则》等法律、法规中均有所体现。这些制度是在我国对土地的支配、利用由计划体制向市场体制的转变的过程中形成的，总体上还是适应了社会主义市场经济体制的内在规律和发展需求的，并在实际的生活中发挥着积极的作用。

    当然，我国现行的有关用益物权的权利的规定是零散的，有些甚至是不科学的。这主要是因为在我国的法的理论和法律制度中没有确立物权的概念，未以物权法特有的调整方法和规则规范对物的支配关系。正如有的学者所正确指出的：“由于建国以来直至经济体制改革以前，有关用益物权的制度与观念完全退出法律领域，现行的用益物权法律制度是在对传统用益物权法制完全没有承继的基础上发展起来的。”[5](608-609)可以说，这些规定不是在对用益物权制度的自觉认识上，而是根据实际生活确认和保护非所有人利用国家、集体土地的需要不自觉地形成的。但是，法律制度的完善是一个有机的、渐进的过程。我们不能完全否认现行的用益物权制度在实际生活中的地位和作用，更不能人为地割断现行的用益物权制度与构建新的用益物权体系之间的必然联系，从而完全抛弃现有的法律概念和法律制度。所以，在构建我国用益物权体系的时候，对现有的用益物权法律制度，如国有土地使用权、宅基地使用权、承包经营权、典权等权利形态，应当抛弃、修正其不符合市场经济发展需求的方面，保留其中既符合现实需求又符合市场经济发展需求的内容。以这样的思想来构建我国用益物权的科学而完善的体系，才可以降低法律变革的成本，尽量减少因之引发的社会动荡，使新的用益物权制度贴近生活，不至于脱离我国现实的社会状况。

    (三)反映我国优良文化传统

    从各国用益物权制度的状况来看，用益物权制度存在较大的差异。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》都规定了不同形态的用益物权。这些社会制度、法律制度极为一致的国家，在用益物权上的这些差异，不仅是因为其经济、政治、习惯等方面的不同所促成的，更重要的是各国文化传统的各自影响的结果。因为对于物的利用，不仅是一个自然的过程，也是一个社会历史的过程，而社会历史过程本质上就是一个传承历史文化传统的过程。尤其是以土地为主要标的物的用益物权，是为民族的生存和发展提供基本的条件，当然是要受到本国文化传统的深刻影响。

    “中国建构新的现代文明秩序的过程，一方面，应该不止是拥抱西方启蒙的价值，也应该是对它的批判，另一方面，应该不止是中国旧的传统文明秩序的解构，也应该是它的重构。中国的新文明是‘现代的’，也是‘中国的’。”[6](P54)反映我国的优良文化传统，这是构建我国具有中国特色的用益物权体系的一个重要方面。“中华法律文化作为一种独特的把握世界的方式，有着自己固有的制度规范和价值取向，体现着独特的法律心理和经验。”[7](P14)因此“对于我国具有民族性的传统物权制度，只要其不与现行的制度相抵触，就应当予以保留。例如，典权制度是我国传统法上特有的制度，它反映的是中国人的一种保留祖传产业的财产价值观念。这一制度尽管产生于封建社会，但并不体现封建等级身份关系，不具有封建性，在今天仍有适用的余地”[8](P24)。我国在清末实行的法制改革，是一次近代法律概念、法律思想、法律制度全面引进的伟大运动。其中民法主要是参考大陆法系国家主要是德国、日本民法而起草的。在这一过程中，债权法的规定基本上仿自德国民法，而物权法的规定则保留了较多的民族传统，例如专门设定了永佃权、典权，最具固有法色彩。“我国古代法律中原有某些与现代他物权制度十分接近的规定，如关于典权、永佃权的规定；本世纪30年代，当时的中国政府制定并颁布了以西方国家和日本的民事立法为蓝本的民法，其中关于他物权的立法颇具特色。继承中华民族古代和近代的立法精华，对于重新构造我国的他物权制度显然具有直接和便捷的意义。”[9](P85)该法典所确认的地上扫、永佃权、典权、地役权等用益物权形态，对于我国当今用益物权体系的构建，有重要的参考价值。

    (四)借鉴外国先进的立法经验

    借鉴外国先进的立法经验，这是完善我国民事立法的一个重要原则。但用益物权作为物权法的一个组成部分，在借鉴外国立法这个问题上，具有自己的特殊性。由于物权与人类的生存息息相关，其种类和内容的设定、其行使和保护的方式，都深受本国的经济、政治、民族、文化、社会、历史、宗教等诸多因素的影响。尤其是不动产(主要是土地)物权，因国家、民族、历史传统的不同而具有特殊性，因此不同国家的物权法往往各不相同。可以这样说，在各国民法中，物权法是最具本国、本民族特色的法律。基于物权法的这种根植于本国、本民族的特征，我们称之为“固有法”。

    物权法的固有法属性，这是其区别于债权法的另一显著特征。但人类进入20世纪以后，物权法有了较大的发展。就其内容而言，既包括立法原则的修正、物权法体系的调整、物权理论的再构成，以及法律解释适用方法的反省等等。[2](P18)这一发展的一个重要的表现就是物权法的国际化。对于现代物权法是否存在国际化的倾向，是学者们分歧较大的一个问题。持肯定意见的学者认为：“随着国际贸易发达，世界交通之便利，使国内市场与国际市场相沟通，遂造成物权的国际化趋势。现今大陆法系各国的物权制度已是大同小异。……就是两大法系物权制度之差异，也正在缩小。”[10](P7)而持否定意见的学者认为，物权法具有国际化的趋势的说法“显然是不妥当的。物权法难以国际化的特点，也是它与债权法的重要区别”[11](P76)。

    客观地讲，由于物权法的固有法特性，在国际化问题上，物权法不似债权法那样表现的全面、强烈。但是，随着国际贸易、国际交往的发展，各国的物权法的确存在着相互交融、相互借鉴的现象。例如关于物权的基本原则，所有权的内容、行使，物权的变动，担保物权的种类和内容，等等，各国物权法都有很多相当一致性的规定。不过，物权法的这种国际化的现象在物权法的不同领域的表现并不是同一的。例如各国的物权法在用益物权的种类和内容上表现出较大的差别。而在担保物权的种类和内容上，各国的物权法甚至是大陆法系与英美法系国家之间，也呈现出较大的一致性，如英美法中的附条件买卖(所有权保留)制度、浮动担保、让与担保等，都或多或少地为大陆法系各国民法立法、判例、学说所吸收。[12](P12)以上的现象确实说明了在现代物权法中存在着国际化的趋势。这一国际化的趋势，是对传统物权法的固有法的特性的进一步修正、发展的结果。

    用益物权是对他人的不动产予以利用的制度。由于对物的使用价值的不同的利用关系，承认各种不同的用益物权。在现代物权法国际化的趋势之下，我国用益物权体系的构建是应当借鉴外国先进立法经验的。但是，“由于对物资之‘使用关系’，大都取决于其社会结构和习惯，所以在认定与其相应之各种物权时，各国自然会表现出不同之差异，而物资之‘交换价值’，则完全建立在共同基础之上，此于任何国度都没有差异”[13](P1—2)。因而在构建我国用益物权体系时，就必须采取一种审慎的态度。

    我们应当如何借鉴外国先进的立法经验呢?这种借鉴绝不是再现外国的用益物权制度，其真正称得上是“吸收和借鉴的，正是能找出西方民法中那些为中国社会所必不可少的东西，并能使之有机地成为中国民法的组成部分”。这就要“了解一种法律机制(指被借鉴之国家的法律机制——引者注)与其所处时代和国家的政治经济法律等方面的内在联系，同时还得充分了解中国的国情，从而作出在多大程度上以什么方式进行吸收和借鉴的判断”[14](P80)。因此，我们要借鉴外国法，除了对于所要借鉴的外国法律机制的形成、运行的社会环境有深入、充分地了解之外，还必须对我国的实际情况有必要的把握。我国尚处于社会主义的初级阶段，市场经济体制及其与之相适应的法律体系还只是初步建立。但同时我国所面临的是一个由近代民法发展到了现代民法的世界，如何既有本土主义的冷静的思考，又热情地面对世界先进的法律文明，吸纳他国法律中可以而且应当为我国所用的因素，是我们要着重考虑的问题。用益物权作为规范人们对于物在使用价值方面的支配关系，其体系内容的建立，作为对物的使用价值的追求，进而是为物的所有(地上权)和为取得对物的所有(农地承包权)的权利，其主要目的是促进我国财产支配关系的稳定和发展，以达到财产利用上的形式的公平、合理。所有的对外国法的借鉴都不能离开这个基本目标的限制。

    在确立了借鉴外国法的指导思想以后，面临的问题就是在构建我国用益物权体系的时候应借鉴外国法的什么东西。首先，适应现代物权法加强物的“利用”的发展趋势，根据我国的现实情况，在加强所有权作为物的总括的支配权的地位和效力的前提下，重视用益物权作为所有权的承担者(地上权)、取得工具(农地承包权)和利用者(典权、居住权、地役权)的效力和地位，以平衡不动产所有权人与用益物权人以及所有权人、用益物权人与社会之间的利益。其次，借鉴德国、日本民法上的地上权制度改造我国的土地使用权、宅基地使用权，借鉴日本的永佃权制度改造我国的土地承包经营权。另外，吸取西方各国普遍采用的用益权、使用权、居住权和地役权制度建立我国的居住权、地役权。

    (五)讲究立法技术

    物权法由其确认和保护的对物的支配关系的特性所决定，在调整方法上与债权法有很大的不同。物权法“……以物权法定主义，公示及公信原则，一物一权主义，以及物权行为无因性为其体系结构之支柱”[15](P254)。虽然其中的物权行为无因性在现代民法的发展中有相对化的趋势，学者对之多有非议。但总的说来，物权法是建立在这样一些基本原则之上，体现着这些基本原则的精神。我国物权法的制定也应当反映这些基本原则，因为这些原则的采取“与私有制或公有制并无关系，……纯属法律技术的考虑”[2](P13)。尤其是其中的物权法定主义原则，对于构建我国用益物权体系具有重要的技术意义。

    根据物权法定主义原则的要求，在构建我国用益物权体系时，在立法技术上应当注意以下几点：

    1.在用益物权形态的名称上应当是明确的、惟一的　法学和法律有其一个严格的概念体系。我国的用益物权形态是要根据我国财产利用关系的现实及其发展趋势进行抽象，这就使得我们不能完全限于传统民法上的用益物权形态，而是必须有所创新。我们应当根据现行的法律、法规的规定，参照传统物权法上的概念用语，并适当参考实际生活中沿用的习惯，对土地、房屋的一类用益关系进行归纳、总结，以抽象出一个恰当的法律概念。这些概念必须能够确定的反映出其相应的一类用益关系的基本特征和内容。例如以地上权概括非所有人因建造、保存在他人土地上的建筑物及其他工作物这类权利，以农地承包权概括在他人土地上种植这类权利。

    2.在用益物权的种类上应当有其系统性

    我国的用益物权体系应当是由不同种类的用益物权组成一个结构完整、充分、统一的体系。这首先要考虑用益物权形态的多样性，为所有权人实现其所有权、非所有人利用他人的不动产提供必要的法律手段。特别是在采取物权法定主义原则的情况下，应当尽量考虑实际生活中的物的利用的可能性及其方式，例如典权、居住权。这从另一个方面说，明确用益物权的种类及其内容，也是为避免用益物权过于繁杂、强大使所有权的权利负担过重而处于一种有名无实的状况，从而与所有权与他物权制度的总体设计相矛盾。当然，在考虑把那些权利形态纳入用益物权体系时，还应当注重交易的习惯和人们的利益需求。因为法律可以强行把某种权利类型纳入物权法，但是却不能强迫当事人设立某种物权法律关系，更无法阻止人们弃置那些不符合交易现实和需求的法定物权类型。如果法律的规定远离人们的生活，当事人就可能会因为特殊的利益需求而回避物权法中的若干规定。例如就租赁权的物权化来说，法律尽可以强化承租人对抗房屋所有权人的地位，以保护被视为贫弱者的承租人。但是，房屋一经租出即覆水难收时，房屋所有人将视出租房屋为畏途。如此一来既大大减少了房源，又提高了租金水平。这一点恐怕是立法者所始料不及的；其次，应当对我国现实的不动产利用关系进行整理。从促进物的有效利用的角度出发，对各类用益物权的支配范围有明确而具体的规定。不同种类的用益物权的界限应当是明晰的，不应当存在重复交叉的现象；再次，应当坚决摒弃过去我国法律上惯用的依所有制性质进行权利划分的做法。在划分用益物权种类时，非所有人对于他人不动产的利用形态——具体体现为权利人的权利、义务和责任，是其惟一的划分标准。

    3.在用益物权的种类上应区分民法上物权和特别法上物权　物权法作为民法的一个重要的组成部分，应当规定的是地上权、农地承包权、典权、居住权和地役权等一些基本的、重要的用益物权形态，至于一些在局部领域存在或者带有特殊性的用益物权形态，如采矿权、渔业权、狩猎权、水面养殖权等，则应当由特别法来加以规定。以这样一个原则将用益物权予以区别的规定，可以使我国的用益物权体系避免繁琐，而显得简洁、清楚。

    

二、我国用益物权体系的应有内容

    关于我国物权法上应当构建一个什么样的用益物权体系问题，我国法学界众说纷纭，莫衷一是。对此主要提出了以下的三种观点：一种观点认为我国用益物权应包括基地使用权、农地使用权和地役权。[16](P9)持这种意见的学者在各用益物权形态的名称上有自己的见解，即将在他人所有的土地上建筑并所有建筑物的权利归纳为“基地使用权”，将对他人土地以种植、养殖、畜牧等农业目的而使用的权利归纳为“农地使用权”，而将土地所有权人、基地使用权人、农地使用权人为使用其土地的方便和利益而利用他人土地的权利称之为“邻地利用权”[5](P619—635)。这一观点比较注重对土地等不动产利用关系在分类、名称、概念上的创新；第二种观点主张我国用益物权体系应当包括地上权、地役权、永佃权、用益权、典权。认为我国目前农村的土地承包经营权，就是一种新型的永佃权，并以用益权概括国有企业经营权和国有资源使用权，并主张保留典权这一我国固有的用益物权形态。[9](P86—91)这派观点的特点是较多地运用传统的用益物权的概念和种类来概括我国现实的财产用益关系；第三种观点认为我国用益物权的形态应有国有土地使用权、宅基地使用权、空间利用权和典权。[11](P589—669)或者认为用益物权除了应规定土地使用权、农地承包权、典权外，还应包括地役权以及采矿权等。[8](P26)这一观点侧重于就我国现行的法律、法规以及习惯所确认、保护的不动产利用关系归纳我国的用益物权形态。

    在我国现实的历史条件下，我国物权法应当构建一个怎样的用益物权体系呢?我们应当根据我国用益物权制度的本质和目的，运用确立我国用益物权体系的基本原则，以我国现实的财产利用关系为基础，建立这样一个用益物权体系：地上权、农地承包权、典权、居住权和地役权。以下将分述之。

    (一)地上权

    在我国物权法上，如何概括非所有人因建筑和保存在他人土地上的建筑物及其他工作物而使用他人土地的权利，有“土地使用权说”[17]、“基地使用权说”[8](P7)等不同的观点。我认为在我国物权法上应当以“地上权”来概括非所有人因建筑物及其他工作物而使用他人土地的权利。并可以将之定义为：地上权是指在他人的土地上因建造、保有建筑物或其他工作物而使用他人的土地的权利。

    地上权的标的仅以土地为限。由于我国城市土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。所以地上权只能是存在于国家或集体所有的土地之上。就地上权的横的方面而言，应以地上权设立时所确定的面积为准，因而不以建筑物或其他工作物本身所占之地为限，其周围的附属用地，如房前屋后的空地，电线塔四周的空地，只要在地上权面积范围之内，均为地上权所支配。从地上权纵的方面而言，除了地上权设立时限定其地上或地下一定的范围外，应当与土地所有人使用土地的范围相同。虽然在学理上有学者主张“地上权之命名，至为狭隘，颇似仅限于地表行使权利，实则地下工程，亦可作为地上权之目的事业，故亟应修改为役地权，俾得名实相副，且便于与地役权互为对照，以明其一则为特定人之利益，役使他人土地之权利，一则为特定土地之利益，役使他人土地之权利也”[18](P343)。但地上权已经是一个定型化的法律概念，在此不可拘泥于“地上”之文义，以地上权只有于地面上方可设立，“因实际利用上空(架天桥)或地下(挖地窖)之情形亦复不少，故不可固执字面，转失法之真义也”[19](P160)。另外，就一般观念而言，地上权之标的仅以土地为限，于建筑物上不可以设定地上权。但有学者指出，随着建筑技术的进步引起土地的立体化利用，应承认以在他人的建筑物上拥有自己的建筑物为目的的地上权[13](P320)，值得注意。

    地上权可以于国家所有或集体所有的土地上设立，其权利、义务的结构，决定于地上权对土地的使用目的和使用方式。因此，不论是于国家所有还是集体所有的土地上设定地上权，其内容结构形态应当同一，不应因土地所有权的性质的不同而有所区别。

    (二)农地承包权

    1978年，安徽省凤阳县小岗村的农民率先实行了包干到户，从此在全国实行了，重新确立了家庭经营的主体地位。这是一场从“身份到契约”的变革，它使农民及农户不再仅仅是集体的一名成员，而成为具有自主经营权的独立的经济主体。农民的土地承包经营权在1986年制定公布的《民法通则》第80条第2款的规定中得到了确认。

    但是，家庭承包制变革的是传统集体土地制度中的经营权关系，并没有改变传统集体土地制度中的所有权关系。现行土地承包经营权是一种“具有债权性质的不纯粹物权”，因之必须将其物权化。对于物权化后的土地承包经营权采用什么名称，学者们众说纷纭，较有力的有以下几种观点：(1)“承包经营权说”。持这一观点的学者认为，“……在我国现行法中已明确规定，承包经营权为一种独立的物权形式。这一规定是符合中国国情的，因为承包经营权比土地使用权概念更为具体、更为特定化，承包人必须根据承包合同的具体规定来享受权利，还要承担合同责任，尤其是承包经营权还规定了必须利用土地的义务，因此使用承包经营权的概念而不是土地使用权概念，更有利于促使承包人合理地利用土地、履行其应当承担的各项承包义务”[11](P637)。但现行的土地承包经营权制度存在着严重的缺陷和不足，应当予以完善；(2)“农地使用权说”。持这一观点的学者认为，“为农业目的而使用他人土地的用益物权类似于传统民法上的永佃权，但在我国物权法中可不必采用‘永佃权’这一用益物权名称。……为反映为农业目的而使用他人土地的用益物权的内涵，并能与基地使用权相区别，我国的物权立法可以考虑采用‘农地使用权’这一法律术语”[5](P622)。但正如有的学者所指出，“农地使用权的表述方式则不尽妥当。该概念以‘使用权’概括，易生歧义，因为农地使用权的权利内容显然并不限于使用权。……并且，该概念系生造的概念，能否有生命力颇值怀疑”[20](P325)；(3)“农地承包权说”。持这一观点的学者认为，“农地承包权的概念可以继续保留，并赋予其物权效力。这样，既有利于农村承包关系的稳定和发展，又能体现我国农村土地制度的特色”[21](P189)。

    我认为农地承包权是一个比较恰当的概念。因为：其一，这一概念简洁、明了，能够比较恰当地反映出因农业目的而使用他人土地的权利的基本内涵；其二，这一概念保留了“承包”这一用语，说明了农地承包权是在我国原有的土地承包经营权的基础上发展而成的，这不仅体现了我国二十多年农村经济体制改革的成果，而且这一概念保留了“承包”这一农村改革的核心内容，使其更易于为农民所接受，这样可以降低法律制度改革所带来的社会成本；其三，这一概念避免了土地承包经营权中的“经营”这一不适当的概括，我国农业用地并不都带有“经营”的性质。

    因此，在我国物权法上可以考虑用“农地承包权”来概括因农业目的而使用他人土地的这类用益物权。基于这样的定位，可以对农地承包权界定为：农地承包权，是为种植、养殖、畜牧等农业目的而对国家或集体所有的土地占有、使用、收益的权利。

    (三)典权

    在《民法通则》及其他法律中没有对典权作出规定，但是在我国的一些司法解释中涉及到了典权的内容，因而典权在我国是一种受到司法保护的权利。典权是典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。

    我国民国时期民法典的典权，其标的不仅包括房屋，还包括了土地。[12](P452)从我国最高人民法院的司法解释来看，其所保护的典权也只是限于房屋典权。我国现行法律仍然禁止土地所有权的民事移转，土地所有权移转的法律途径只能是将集体土地征用为国有土地。这一限定就消灭了土地典权存在的制度可能。但也正是这一特殊性，使得我国市场经济的发展中，土地的他项权利，尤其是土地用益物权显得极为重要。这些土地用益物权实际上担负着土地权利的民事移转和利用，起着我国土地归属和利用的市场机制的建立的权利媒介的作用。因此“随着社会主义市场经济的发展，其他不动产物权，如地上权，也会成为典权的标的”[22](P308)。我国物权法有必要承认在地上权、农地承包权等权利上可以设定典权，为多层次的土地的归属和利用提供相应的法律形式。

    (四)居住权

    我国现行的法律中，是用所有权以及租赁、借用(使用借贷)来调整非所有人对于他人房屋的利用关系，没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。从我国社会发展的现状以及发展趋势来看，在我国物权法中应当确认居住权这一他物权形式，并可以将之定义为：居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利。

    居住权是为特定人的利益而设定的，因而在性质上属于人役权。人役权是以他人之物供自己使用的权利，即为特定人的利益而使用他人之物的权利。在罗马法中，就已经形成了发达的人役权制度。“役权之目的，在供特定人或特定地之利益，故有‘人役权’与地役权之分。人役权，以供特定人之利益为目的，如‘用益权’、‘使用权’、‘居住权’等属之。地役权，则以供特定地之利益为目的，如‘步行权’、‘导水权’、‘支柱权’等属之。人役权中，除用益权仍为现代一般法例，如瑞士、德、法、比诸国民法所采用外，使用权及居住权，惟法比民法采用之，且我国民法(指我国民国时期的民法——引者注)及日本民法，即用益权，亦未之规定，殆东西各国之习惯，未尽同耳。”[23](P355)在我国，居住权亦应当属于人役权，即其具有人身性，它是与居住权人的人身和其拥有的法律地位相关的权利。这就决定了居住权的以下几个方面的特点：首先，居住权人应严格限定于自然人。这是因为居住权主要是为基于婚姻、家庭关系而产生，主要是源于赡养、扶养和抚养的需要，往往涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益，这就决定了我国居住权的享有人只能是自然人，法人或其他非法人团体不可以享有居住权；其次，居住权具有时间性，亦称为“暂时性”。由于居住权是为特定的自然人的利益而设定，因而该自然人的生存期限，即为居住权的最长期限。如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设定，则该自然人中生存期限最长的人的生存期限即为居住权的最长期限；再之，居住权不具有转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭”[24](P368)。从我国的实际情况看，受居住权的目的和性质的限制，应当明确居住权是一项不可转让的权利。

    居住权是因家庭关系、婚姻关系而产生的赡养、扶养和抚养的需求设定的权利，表现为居住权人因居住的目的对他人所有的房屋的使用权。对此需要明确：首先，居住权人对于房屋的使用应限于为居住的目的。居住权人为了使用房屋可以对房屋进行必要的装修、改良，但是不得改变房屋的结构和用途，即使是在改变了房屋的结构和用途后房屋的价值会有所增加的情况下也是如此。因此，改变房屋的结构或用途的可能会导致居住权的消灭。这是保障居住权消灭时使得所有权人取回房屋的必要措施。其次，从居住权的权利范围讲，为居住的目的对房屋的各种使用都在居住权人的权利范围之内，因而“居住”，是对居住权人使用房屋的必要限定。在此范围内居住权人对房屋的各种使用均可。对于居住权人来讲，因其对房屋的居住，其享有对房屋地基的使用权、地役权并可准用相邻关系的有关规定。当然，居住权人在不改变房屋的结构或用途的条件下，还可以为某些必要的收益行为，如从事其他经济活动而对房屋的使用，如从事商业买卖，将货物存放于房屋中，这都是可以的。再之，居住权主要是居住权人自己对房屋的使用，但是，在居住权人必要时，其他人也可以基于其需要与居住权人共同居住，如居住权人的近亲属、雇佣的保姆等对房屋的使用。

    居住权的客体限于房屋。由居住权这一特定的权利的基本内涵，可以明确其客体仅限于房屋，在其他物上不可以设定居住权。

    (五)地役权

    地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。在我国物权法上规定地役权，学者对此没有异议。[16](P9)[23](P195)

    大陆法系物权法的传统观念认为地役权的主体是需役地各时期的所有人。[25](P207)即只有需役地的所有人才可以为需役地的便利而设定地役权，需役地所有人的变更不影响地役权的存在。“但罗马法及德国法亦承认地上权人或永佃权人可取得地役权。”[5](P754)

    在我国的物权法上，应当扩大地役权主体，即地役权人应包括土地所有权人、地上权人、农地承包权人，而不是仅限于土地所有权人。这是因为我国由于土地的国家、集体所有，土地所有权主要是一种价值权，即其并不注重于对土地的实际利用。实际对土地进行使用的是各个具体的地上权人、农地承包权人，国家、集体不可能、也不必要为地上权人、农地承包权人设定地役权。就地上权人、农地承包权人而言，他们是以独立主体的身份支配土地，并对土地享有独立的用益利益，赋予他们以为其使用的土地的便利而设定地役权的权利，对于他们有效地、方便地使用、收益其土地以获取相应的利益，是十分必要的。

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第4篇：土地的法律概念范文

《森林法》 的修改是一项极其复杂而严肃的立法工作，不仅涉及对修改方向的把握，而且涉及对修改内容的明确；不仅涉及对具体条款的调整，而且涉及对法律概念的梳理。

尽管梳理法律概念只是 《森林法》修改工作的一个方面，但它在 《森林法》 修改中具有十分重要的作用，它是确保 《森林法》 逻辑自足、 内容严谨和体系完整的基础，是正确理解和适用 《森林法》 的前提条件。 在 《森林法》 修改时梳理法律概念至少应该包括以下 3 个方面。

其一，法律概念的表述要统一。 这不仅是指 《森林法》 本身在指向同一事物时所使用的概念在表述上要统一，而且是指 《森林法》 修改时要注意与已有的、 现行有效的、 新近颁布的法律法规相衔接，使《森林法》 和相关法律法规在指向同一事物时所使用的概念在表述上也要统一。

现行 《森林法》 将在林地上从事经营活动、 获取合法利益的权利表述为 “林地使用权” ，而 2007 年颁布实施的 《物权法》 实际上将对林地享有的占有、 使用和收益的权利表述为 “林地承包经营权” （ 《物权法》 将对耕地、 林地、 草地等享有占有、 使用和收益的权利统一表述为 “土地承包经营权” ，具体到林地应该表述为 “林地承包经营权” ） 。 根据法律适用规则和我国实际情况，笔者认为在修改 《森林法》 时，应将 “林地使用权” 和 “林地承包经营权” 统一为 “林地承包经营权”。

其二，法律概念的内涵要一致。 我国有关森林资源的法律颁布实施的时间间隔较大，既有上个世纪 90 年代颁布实施的法律，如 《森林法》 ，也有新世纪初颁布实施的法律，如 《农村土地承包法》 ，还有最近颁布实施的法律，如 《物权法》。 由于这些法律制定的时代背景和立法环境差别较大，它们所使用的法律概念的内涵就难以避免地存在差异，使同一个概念在不同法律中具有不同的内涵。 这种法律概念内涵上的不一致，不仅会给普通民众在理解法律时带来迷茫，而且会给法律工作者适用法律带来困惑。

因此，在修改 《森林法》 时应特别注意消除这种法律概念内涵上的不一致，将同一概念的内涵一致起来，使同一概念的内涵恒定。

其三，要增加法律概念的界定。《森林法》 的调整对象是围绕森林、 林木和林地而建立起来的森林资源保护和管理关系。

可以说，森林、 林木和林地是 《森林法》 的基础，只有界定清楚森林、 林木和林地，才能明确 《森林法》 的调整对象，才能明确 《森林法》 的适用范围， 《森林法》 的制定才具有意义。 可能有人认为，森林、 林木和林地是林学上的概念，林学已对森林、 林木和林地进行了清楚界定，无需再在 《森林法》 中说明。

但是 《森林法》 作为法律只调整需要纳入法律调整的与森林、 林木和林地有关的社会关系，而不是全部与森林、 林木和林地有关的社会关系，同时，也不是所有林学意义上的森林、 林木和林地都纳入 《森林法》 调整范围之内，而是立法者认为最为重要的森林、 林木和林地才会纳入 《森林法》 予以调整。 因此， 《森林法》 所说的 “森林”、“林木” 和 “林地”不是林学意义上的森林、 林木和林地，而是法律意义上的森林、林木和林地，不能从林学角度去理解 《森林法》 中的 “森林”、“林木” 和 “林地”。

现行 《森林法》 没有给出森林、 林木和林地的法律概念，使得 《森林法》 的调整范围较为模糊。《森林法实施条例》 作为实施 《森林法》 的行政法规，在第二条中对森林资源、 森林、 林木和林地进行了描述，在一定程度上弥补了 《森林法》 规定的不足。

第5篇：土地的法律概念范文

“公共利益”，这个随西方经济学而来的词汇，伴着我国的改革开放进程，已经成为社会的共识，不但频繁出现在学者论文、媒体报道乃至文学作品中，甚至成为制度、法律设计的核心话语之一。

我国《宪法》第十条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。在第十三条第三款又明确，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

相应地，《土地管理法》第二条第四款明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

有人统计，我国现阶段使用“公共利益”一词的法律法规有50多部，涵盖了《立法法》、《民法通则》、《合同法》、《专利法》等多部重要法律。

在土地管理领域，“政府只有出于公共利益目的时才能行使征地权”，是一些专家学者出于对现行征地制度中地方政府“以地谋财”、“与民争利”等现象的不满而设计的理想征地制度。“公共利益”在这里既是制度的核心，也是行为的边界：只要不是公共利益项目，土地使用权人或土地所有人就可以直接与开发商谈判，以决定是否转让或如何转让――用市场调节土地转让行为和转让利益。一切设计都如此完美，以至于大多数人都相信这才是最公平的土地征收制度。

然而，什么是“公共利益”?一些法学家指出，所谓公共利益，是指不特定的社会成员所享有的利益。那么，按照这个概念，政府征收土地建造一个大型公共游乐场，既带动了就业，又能使许多人享受乐趣，算不算“公共利益”?占用土地建设高尔夫球场、进行别墅开发带动一方经济发展使很多人受益，算不算“公共利益”?政府机关占地数千亩，改变了工作环境、提高了“行政效率”，是不是“公共利益”?反之，那些被公认为“公共利益”的项目例如学校、幼儿园、医院等，如果私人投资有了盈利目的，还是不是“公共利益”?

当人们提出这些质疑时，才发现法律中的“公共利益”是如此的语焉不详，没有哪一条能够准确告诉人们怎样才是对的，怎样才是错的――只是一个抽象性价值理念。

挡箭牌?抑或陷阱?

非但如此，当这个理想观念降落在现实纬度的时候，人们才发现这个“物件”不但被天真地夸大了，而且发生着与人们预想相反的结局：现实中，许多违法用地案件都有“公共利益”的影子。

――著名的“铁本案件”，一些涉案人员至今都觉得自己“冤枉”，因为整个项目都是为了地方的经济发展，是为了“公共利益”。

――某省新区违法用地、大学城违法圈地被查处。受处分干部高调复出后，为自己大摆庆功宴，宣称为地方“公共利益”受处分“并不丢人”。

――在某省，当有关部门调查其土地利用情况时，一些地方领导公开宣称：“为本地的经济发展丢官、坐牢――值得!”言外之意是因“公共利益”而为，不怕被查处。

看看那些开发区、工业园区违法占地，那些高尔夫球场、别墅群、度假村等，哪一个不是打着“公共利益”的旗号?对一些地方而言，“公共利益”几乎是违法用地的一面“挡箭牌”，只要沾上点“公共利益”的气息，项目都能一路绿灯，即使被查处也在所不惜。如此，对社会而言“公共利益”岂不是一个美丽“陷阱”?

“公共利益”成为法律难以承受之重

一个被全社会寄予厚望的价值诉求，一条改革开放的标志性词汇，何以成了一个美丽的“陷阱”?

大约缘于两个方面：一是“公共利益”本身概念上的不确定性；二是公有制的制度性原因。

首先，“公共利益”在不同的人群、不同的领域、不同的社会发展阶段、不同的经济水平等条件下，标准并不相同。在不发达的地区，“公共利益”可能就是一条公路、一些基础设施；而在发达地区，“公共利益”则可能是高级公共休闲场所，标准的不确定性导致法律上无法对其准确界定。同时，现实中许多项目诸如医院、学校、工厂等都兼具公益性和非公益性，法律上又如何能区分清楚?

法学家王利明教授在谈《物权法》出台时，曾举例说明这个问题：例如，拆除一片小区的住房进行旧城改造，有人会认为这是符合公共利益的，因为这能够整治市容，改善城市环境。也有人认为保留旧房可以保留本地传统和历史文化，而这也是符合公共利益。由此可以看出，对公共利益的看法确实会因人而异。王利明认为，公共利益概念的宽泛性、内容的不确定性、认识的主观性、利益层次的复杂性等决定了法律无法准确界定其概念与范围。“公共利益”界定是《物权法》“不能承受之重”。

在美国，法律规定只有把土地转为公用的条件下，国家动用征收权才是合法合理的。而“公用”有三个含义：第一是指政府拥有，也就是用于某种政府用途如修建一个军事基地或建一所学校；第二是指向公众开放使用，让公众有机会共享，如修建市政公用设施；第三是用于公共利益。公共利益之说最早起源于40年代，之后逐渐在美国所有的州得到公认，现在所有“公用”的定义几乎都建立在公共利益的基础上。

然而，美国法律并没有就什么叫公共利益作出更精确的界定。即使有一些州法院尝试进行详细的规定，最后往往更倾向于尊重和维护政府机关所作出的决定。法院认为，公共利益的定义权应该交给议会、民选代表或者是交由人民来决定。如此，“公共利益”又回到了原点――政府或公众说了算。

为什么美国法律也难以精确地解释公共利益?美国哥伦比亚大学法学院教授托马斯・米勒认为，因为在这个过程中涉及到太多的不同利益和价值，这些利益和价值本身很难用法律去衡量。例如，随着社会经济发展，城市要改造、土地要整合，政府就要行使土地征收权，这是经济进一步发展和升级的需要，很难说不是公共利益，但却难以用法律去评价或衡量。“公共利益”的不确定性，使其法律界定成为世界性难题。

如果说西方国家不能有效准确界定“公共利益”，仅仅是因为其概念自身的问题，那么在中国，则因体制问题更加重其“水土不服”。在西方，“公共利益”作为社会福祉强调的是社会公益，其存在基础是财产私有制。在私有制社会，私有产权是社会产权结构的主体部分，非常明晰且受法律保护。“公共利益”的提出，是在限制公权对私权侵犯的前提下强调社会公益最大化，强调尽可能少的给私有财产造成损失同时公共福利最优。

相反，我国作为公有制国家，公有产权是普遍产权而私有产权往往成为特例。公有制条件下，国家主导的经济增长模式决定了几乎所有的项目都可以归结为“公共利益”目的，或者说公共利益已经最大化到滥觞的程度。无论是工业园区、开发区还是大学城，哪一项是为私人的?哪一项不符合“公共利益”的原则?既然项目具有“公共性”，

当然可以“公共利益”的理由行使征收权。所以，原本就是公权为主体的国家，再过分强调“公共利益”，更强化了公权的强势，也使公共利益的范围更加难以把握。

原本想通过界定“公共利益”来保护私权不受侵犯，最后却使“公共利益”成为众多违法用地的理由，“公共利益”成了整个法律难以承受之重――这大概是引进“公共利益”概念之初没有想到的。

现实操作困境

为使“公共利益”理念具有现实操作价值，各种探索实践都在进行。例如，一些专家提议用列举法编制公用项目目录，凡是符合目录的，都属于符合公共利益的，国家可以行使土地征收权。

相对于只有抽象概念而言，这种列举法无疑能使“公共利益”具有可操作性，也能在某一时段上约束一些地方以“公共利益”名义的违法用地行为。然而，“公共利益”内涵的无法穷尽性，使再大的目录也难以完全容纳所有的项目。其次，统一的目录难以涵盖因地区、经济水平等差异形成的局部的“公共利益”项目，最终只能列举一些社会最基本的公益项目如国防、公共设施等，而现实中发生“越界”的恰恰是那些具有局部公益性的“特色”项目。最后，目录随着社会的发展频繁调整也影响其现实操作h生。

在韩国，其《土地征收法》中对公共利益项目也采用了列举的方法，包括：有关国防、军事事业；铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、燃气、广播、气象观测等建设事业；国家或地方共同团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业；国家或地方公共团体指派的建设者，由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地事业等。然而，由于公共利益的难以穷尽性，使原本应是公共利益的项目被排斥在外，非公共利益项目可能被包含其中，不但增加了现实的不合理性，也增加了操作的难度。这项制度的执行结果同样不尽人意。

另有专家提出，通过建立公共利益认定机制，即设置一些具有一定独立性的认定机构，公允地评价每一个项目是否具有公益性，从而决定国家能否行使土地征收权。应当说，这是一个极具制度性创意的建议，它解决了“‘公共利益’谁说了算”这一根本性难题，同时又使征地制度更加程序化、严密化，若能推行也将使国土资源管理工作前进一大步。然而，认定机制又是依据什么标准来评价项目是否符合“公共利益”?这似乎又回到了事情的起点。

我国的台湾省就采用了这种方法，每一个项目，都请一批与项目毫无利益关系的学者或专家去论证其公益性。但最后的结果却往往是所有的项目都能因具有公益性而获得通过，而现实中却因又具有很大的非公益性而遭到社会的谴责。要么就是一个项目久拖不决，甚至成为竞选的砝码。以至于一些台湾学者感叹：“公共利益”是无法定义的。

程序正义：“公共利益”视角的制度选择

应当看到，“公共利益”作为一种价值理念，折射了人们对社会公平、正义的追求。在这一点上公有制与私有制是如此的接近，话语也如此的一致，“公共利益”如同一枚硬币的两面：一面是社会公益最大化，一面是限制公权对私权的侵犯。

现实中，随着社会的发展国家为公益而动用土地征收权是不可避免的，关键是如何将私人的损失降到最小，也即如何充分合理补偿――这也是我国公众要求界定“公共利益”范围的初衷。既然目的如此，如果避开“公共利益”的实体性争议，走“法律程序性正义”路径，则是一个更有价值的选择。

首先，法律虽然无法准确界定“公共利益”的内涵，但可以通过一系列条款来保证被征地人在征地过程(程序)中充分行使其应有的权利。其一是知情权，即在使用权人或土地所有人的土地被国家征收之前，他有权利被告知，也有权利在法庭就项目的合法性表达自己的意见。其二是听证权，即政府有关部门一旦决定行使土地征收权，就应举行相应的听证会议，邀请公众参加，公众可以表达他们的意见，甚至就项目的规划表示反对。其三是诉讼权，即公众如果有足够的证据证明项目的非公益性或危害性，可以向法庭提讼，如果对方没有相反的证据，法庭可以宣布取消该项目。

其次，如果公众对项目没有质疑或质疑被正当反驳，就意味着项目被通过而继续进入下一阶段――国家要实际动用土地征收权。同时程序也进入第二阶段――补偿谈判。在这个阶段，法律的作用在于保证双方公平、对等的谈判。一方面征收方可以向被征地人提出补偿报价，被征地人也有权出示通过评估机构评估的资产价值资料，向征收方提出补偿数量要求。如果双方通过磋商达成一致，结局是政府购买――有关部门出钱购买土地，被征收人让渡产权。如果双方无法就补偿额度达成一致意见，程序进入第三阶段――政府强制征收。在这个阶段政府向法院提讼，最后由法院裁决补偿数额，进入执行。当然，双方也可以庭外和解或通过仲裁机构调解、仲裁来解决补偿纠纷。

在这里，“公共利益”能否准确界定并不是最重要的，重要的在于公众在从立项到征地到补偿的整个过程中都完全参与，能够充分表达自己的意向且这些意向受到法律的尊重，最后获取充分的补偿――这就是法理上所称的“程序正义”。

第6篇：土地的法律概念范文

一、科斯定理中的产权和产权界定

众说纷纭的科斯定理，从表面上看形式多样，但实质上万变不离其宗，都是借产权和交易成本来说明市场机制可以解决外部性问题。

具体说明产权和产权界定在科斯定理中所起的关键作用，我们引述科斯本人在《成本问题》一文中所举的农夫与养牛者的例子。假定农夫和养牛者在相邻的土地上经营；在两者的土地之间没有任何栅栏，那么，牛群规模的扩大就会增加农夫的谷物损失；农夫将土地用栅栏围起来的年成本为9美元；设农夫和养牛者都在完全竞争条件下进行各自的经营活动，谷物的价格和养牛所得收益都等于各自所耗费的边际成本，谷物的价格为每吨1美元，牛群数与谷物年损失数的关系为：养1头牛时，谷物总损失1吨，边际损失1吨，均合1美元；养2头牛时，谷物总损失3吨，合3美元，再增加一头牛所造成的边际损失为2吨谷物，合2美元；养3头牛时，谷物总损失为6吨，合6美元，再多养一头牛的边际损失为3吨谷物，合3美元。

科斯认为，在这种情况下，只要产权明晰化，不论把牛对庄稼造成损失的权利给予谁，在交易成本为零时，通过农夫和养牛者的交易，能使社会总产出达到最大化，社会资源实现优化配置。这是因为：1.若把产权判给农户，养牛者对损害负有赔偿责任，那么养牛者就会自动减少自己养牛的数目，以减少对农夫庄稼的危害。当两者通过协商后，双方同意养牛者把牛群数目从3头减少到2头，养牛者收益减少，农户收益增加，而且养牛者减少的收益恰好与农户收益增加相等都是3美元，社会总产值不变。养牛者收益量的减少就是农夫收益量的增加，从社会来说，仍然实现了社会产出最大化。这时，养牛者不会用给农夫土地加围栏的办法解决这个问题，因为那样需要9美元，对养牛者来说是不合算的。2.若将产权判给养牛者，这样，养牛者就不必给农户以赔偿，农户为了减少自己的损失，可以有两个办法：一是通过协议，每年付给养牛者3美元，让养牛者把牛群头数从3头减少到2头，这样对农户来说，就能多产3吨谷物，合3美元，农夫产值减少量是养牛者产值的增加量，社会总产出不变，仍处于最大化状态。二是自己建围栏，但那样要化费9美元，所需成本太高，农户一般会采用前一种办法去解决这个问题。

科斯定理认为，上述有害的外在性问题有相互性，因此，对优化配置资源来说，产权明晰化或产权界定是重要的，而产权给予当事人的哪一方则是无足轻重的。科斯认为：“人们一般将该问题视为甲给乙造成损害，因而所要决定的是：如何制止甲？但这是错误的。我们正在的问题具有相互性，即避免对乙的损害，将会使甲遭到损害，必须决定的真正问题是，是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲？关键在于避免较严重的损害。”“法院常常承认他们的判决具有经济含义，并意识到问题的相互性（而许多经济家却没有意识到）。而且他们一贯在判决中将这些经济含义与其他因素一起考虑。”“问题的关键在于衡量消除有害效果的收益与允许这些效果继续下去的收益。”（科斯等著：《财产权利与制度变迁》中译本，第4、24、32页，上海三联书店，1991年版）

二、从法学角度看科斯的产权界定

在科斯定理中，产权是起始概念，产权的明确界定是科斯定理的前提条件。从法学角度分析科斯定理中的产权和产权界定问题，所形成的看法难以支持科斯本人的主张。

1.科斯“产权”概念的原意

尽管产权概念对科斯定理至关重要，但科斯本人并没有给出明确的产权定义。科斯定理中的产权定义是科斯的追随者在解释科斯定理时，根据法学概念给出的定义。产权被认为是一组权利，它包括“占有、使用、改变、馈赠、转让或阻止他人侵犯其财产的权利。”（〔美〕R？库特：《法与经济学》中译本，上海三联书店，1991年，125页）

产权的这个定义，似乎与我国法学界通常使用的“所有权”概念相似，事实上，我国经济学界在分析科斯时所使用的“产权”概念已基本上混同于我国法学界通行的、依据《中华人民和国民法通则》第71条规定的“所有权”的概念。我国法学界所谈的所有权，是指一定的财产所有人对其他人的排斥性关系和该财产对所有人的归属性联系。它包含占有、使用、收益和处置等权利。这与科斯定理涉及的产权定义是相同的。

科斯的产权定义与我国法学界的所有权的定义在表面上是相似的，但其中隐含着重大的区别。我国法学界所使用的“所有权”概念是大陆法的概念，而科斯定理中的产权概念是英美法中的产权概念。从我国法学界看来，所有权本身是不可分的，一物只能有一个所有权，而且，能作为所有权客体的财产，一般是有形物（包括物及物的转化形式，如货币或其他有价证券等）。而英美法中作为产权的不仅是有形物，也可以是某项权利。当产权是某种权利时，其含义就千变万化。它可以用来指某项具体的权利。譬如，当一个人拥有通过他人土地的通行权时，他可以说他拥有一项产权；当一个人拥有经过他人土地上空眺望风景的权利时，他也可以说他拥有产权。英美法中产权内涵的这种多样性，使我们必须联系每一种产权的具体客体，才能辩明该种产权的性质与蕴义。

科斯在《社会成本问题》一文中所使用的“产权”概念，是英美法中的产权概念，完全不同于我国法学界公认的以物为客体的“所有权”概念。科斯所讨论的产权界定问题，不是不同人之间有形财产的归属问题，而是不同财产所有者在各自行使自己的财产权时，一方对另一方造成的损害由何方承担的问题。当判定损害方承担赔偿责任时，被害方就有了获得赔偿的权利；当确定受损害方不能获得赔偿时，损害方就有了免予赔偿的权利。这两种权利在英美法中都可以作为财产，被不同的人拥有，拥有者便获得了产权。因此，科斯将这种损害赔偿责任问题作为“产权”来讨论。作为美国人，在英美法背景下，科斯将损害责任问题当作“产权”问题来讨论能说得通。但是，我国的一些经济学家将科斯的“产权”当作财产所有权看待，将其于产权制度改革，这就严重扭曲了科斯的原意，是将两个不同层次的问题混为一谈。科斯所说的“产权”是从属于财产所有权的某项权利，而不是指财产所有权。科斯是在所有权已确定的情况下，界定所有权中的某种权利；而我国经济学界所谈的产权制度变革是指财产所有权的改革，是要将原已确定的产权作重新界定，将所有权一分为二，分为法人所有权与终极所有权。显而易见，用科斯的产权概念和科斯定理来指导、制度的改革，是不着边际，不得要领。

为了避免在以下的讨论中陷入混乱，有必要对下文中要用的术语作一界定：下面提到的产权是指获得损害赔偿或不承担损害责任的权利，产权界定是指损害责任归属的判定；所有权是指我国法学界公认的财产所有权。

2.关于交易成本为零时的产权界定问题

从科斯《社会成本问题》一文所举的案例来看，科斯讨论的是在不同的财产主体分别使用自己的财产，而某方受到另一方损害时，如何解决这个有害的外部的问题。科斯认为，在双方所从事的活动都是合法的情况下，产权（损害责任）归属并不是明确的，故而这类问题存在着相互性。只要交易成本为零，产权无论怎样界定都不影响资源的配置。

经济学界已证明交易成本为零的假设是不现实的，因而科斯定理是站不住脚的。从法学角度看。这个问题中的损害责任的相互性是不存在的，产权也是不能任意界定的。

从法律观点看，产权只能单向地界定。回到科斯所举的农夫与养牛者的例子中，农夫享有土地所有权，土地及土地所生产的谷物，都不容他人染指；养牛者的牛群损害了谷物，必须给农夫以赔偿，这无须讨论。在普通法中，有关这样的案例不胜枚举。这个道理极其简单：所有权不容侵犯，侵害他人财产，要负赔偿责任。

科斯根据效率优先的原则界定产权，违背了上述公理，在上是不允许的。科斯认为若法律规定养牛者损害谷物不负赔偿责任，农夫可以通过与养牛者协议，支付给养牛者一这定的费用，使放牛者将牛群控制在一定数量之内，资源能实现优化配置；反之亦然。从科斯的效率优先的原则来看。情况确实如此。但产权不能脱离所有权独立存在，旦产权与所有权联系起来，情况便截然不同。以不同的方式界定产权，财富和收入的分配方式也不相同。科斯自己也承认“这种协议不会资源配置，但会改变养牛者与农夫之间的收入和财富的分配。”（《财产权利与制度变迁》中译本，第8页）这种收入和财富分配的不同，决定了法律不能随意地界定产权。法律只能确认：土地的所有权属于农夫，养牛者必须承担赔偿损害的责任：或者确认土地的产权属于养牛者，这样，农夫便无权在该土地上种植谷物，这就不存在牛群损害谷物的。总之，只要土地所有权和牛群的所有权是确定的，那么损害就只能是单方面的，而不可能是相互的。科斯所假设的情况土地所有权属于农夫，而牛群的所有者对牛群损害谷物不负责任，违背了法律的公正原则，为英美法和我国法律所不容。

3.交易成本不为零的产权界定问题

或许，科斯在农夫与养牛者的例子中所作的在法律上不可能存在假设，是为给其交易成本不为零时的产权界定作铺垫。他认为，当交易费用为零时，产权的初始界定不影响效率，而当交易费用不为零时，产权的初始界定对效率有影响。当交易成本高到使交易双方不可能就产权交换达成协议时，只得通过法院的判决来确定产权，这时，法院的判决对当事人的经济行为产生直接影响。按照科斯的观点，法院要了解自己判决的经济后果，要按照资源有效配置的原则去界定产权。

根据科斯的看法，当一方对另一方造成损害时，法院不应该简单地追究损害者的责任，而要考虑何方获得产权（负赔偿的责任或获得损害赔偿）能产生更大的经济效益，根据效益优先的原则，将产权归于能产生更大经济效益的一方。下面这段话代表着他的观点：“我们在处理有妨害后果的行为时所面临的问题，并不简单地限制那些有责任者。必须必须决定的是，防止妨害的收益是否大于作为停止产生该损害行为的结果而在其他方面遭受的损失。在由法律制度调整权利需要成本的世界上，法院在有关妨害的案件中，实际上做的是有关经济问题的判决，并决定各种资源如何利用。”（《财产权利与制度变迁》中译本，第33页）

科斯的这种看法从经济学上来说也许有道理，但却缺少法律依据。在英美侵权法中，任何人故意或过失地对他人人身或财产造成损害，都要负损害赔偿责任。

在当代英美法中，在事故、事故、医疗事故以及航空器或原子能所致的人身和财产的损坏等领域，都采取无过失责任原则。既不考虑加害者的过失，也不考虑受害者的过失，只要加害者的行为与受害者所受到的损害有因果关系，加害者就要负损害赔偿的责任。美国1922年颁布的《统一航空法》规定：“航空器在起飞、降落和飞行中造成地面的人身和财产损害，如果损害不是由受害人的行为所致，航空器所有人应负赔偿责任。”（参看王利明《侵权法归责原则》，第137页，人民大学出版社1992年版）如果说，法院此时可以根据效率原则判决航空器所有人不负赔偿责任，以求从航空业中取得更大的经济效益，那是不可想象的。

在英美法中，在处理环境污染而致人身、财产损害时，也采取严格责任原则：谁污染环境，谁负赔偿责任。因为，作为人类发展、生存的共同基本资源，净洁的土地、空气、水等等资源的价值是无法用经济效益来计量的，任何个人、当前的经济活动所能获得或可能获得的效益都无法与自然资源的价值相比似。为了眼前暂时的经济利益而污染自然资源，对自然资源造成永久性的不可逆的破坏，使人类付出的长期代价过高，这种短期的经济效益从长期来看是一种得不偿失的行为。所以，任何个人、企业都不应以自然污染为代价获取经济效益。为此，法律对污染问题采取严格责任制原则，而不是采取科斯的效率优先的原则。

不仅在英美妨害法中，归责原则和规则是很明确的，产权的界定是单向的，而且，在我国的环境保护法中，污染责任的归属也是单向地确定的，我国环保法的原则是，谁污染、谁治理。各国法律界定产权都是依据公平正义的原则，不存在科斯所说的相互性问题。科斯根据效率优先的原则来处理妨害问题，在英美法和我国法律中找不到丁点根据，在法律实践中也是行不通的。

尽管英美法与我国法律在公平、正义的具体内涵上有差别，但各国法律中公平正义的原则优先于其他原则是共同的。法律依据公平正义的原则处理损害责任问题的思路为：每个自由人都是权利平等、义务平等的，每个人在行使自己权利时，有义务尊重他人的权利；自由人的意志是自由的；如果他故意或过失地违反自己的尊重他人权利的义务，他应对他所造成的损害负责；在某些特写的领域，当损害发生后，只要这种损害并非由被害人自己的过错造成，他有权就自己被损害的权利要求造成这种损害的人赔偿，这是由权利平等、权利不可侵犯原则导出的必然结论。而法律和法官所依据的这种思路对科斯来说，可能是完全陌生的。当科斯以一个经济学家的身份主张依据效率原则去确定损害责任问题时，他完全不明白：法律追求的价值目标不仅仅是效率，更重要的还是公平、正义、人身、财产安全、秩序稳定等等。

法律根据公平正义的原则，将产权界定给受损害者，而将损害赔偿责任判定给施害者，这种做法的意义是多方面的。首先，这维护了所有权不受侵犯原则，确保了所有权的稳定。稳定的所有权使财产所有者利用资源以获得最大限度的利益是可预期的，这为所有者最充分利用资源提供了激励。其次，这种做法坚持了法律的公正性，能赢得人们对法律的信任和尊重，从而有利于社会秩序的稳定。受损害者得到补偿，损害他人的人自己承担责任的做法，符合人民的公平要求，与人们的正义观念一致，从而保证社会的安定。如果按照科斯的主张，根据所谓效率的原则界定产权，不考虑受损害者的损失，必然会导致财富分配不公，助长以强凌弱的现象。受损害者会对法律感到不满和失望，以至漠视法律，以各种方式反对损害其利益。这种情况普遍化会导致社会的失控、混乱和无序，使社会付出高昂的代价。显然，社会的混乱、动荡和无序是任何经济、法律制度所要避免的最高代价。任何其他可计量的经济收益都远低于这种社会成本代价。按照公平正义的原则界定产权，从经济学来看，在短期内可能是低效率的，但能较有效地避免由社会动乱而使社会付出的高昂代价，所以，从整个社会和经济系统的长期效益来看，这是界定产权的最佳方法。

按法律原则界定产权，科斯定理不成立，当然，按科斯办法去解外在性问题也是行不通的。法律在界定产权时，不是依据相互性原则，而是根据公平正义的原则单向地界定产权，科斯提出的产权界定具有相互性是没有法律根据的。所以，科斯提出的外部性问题有相互性、通过交易可以解决外在性问题的办法也就失去了法律基础，在法律实践中行不通。法律单向地界定产权使经济上的相互性也不复存在，外在性问题没有相互性，就不能通过交易来解决外在性问题，则市场机制不能自行消除市场失灵。要根据法律的原则界定产权，判定损害者负赔偿责任，这又回到传统福利经济学提出的解决外在性问题的办法，即只有通过国家干预才能消除外在性，矫正市场失灵。

第7篇：土地的法律概念范文

近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。

2.农村土地征收过程中的常见问题

2.1因征收土地引起的政府与村集体、政府与村民的矛盾对抗日益激烈

在土地征收过程中，政府是征收主体，村集体是被征收主体，村民是利益关联体，由于利益的驱逐，各利益主体之间的矛盾冲突愈益突显，并且呈现出多种不同类型的矛盾格局。比如渭南市西马路赢田村状告临渭区人民政府，渭南高速东入口改造工程土地征收案等等，这些矛盾由最初的利益分配纠纷，逐步演变升级成为社会矛盾，甚至对抗。

2.2征收土地补偿政策不能有效落实

2.2.1补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重

我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡(镇)、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。

2.2.2征地补偿标准有失合理

《宪法》作为我国的根本大法，对征地补偿应依据何种原则并没有明确。依据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍；安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍。这种测算办法对农民说服力较差。第一，以产值作为征地补偿标准不尽合理，被征用的土地，往往是城市周边地区，如果不考虑其所在的地理区位优势，仅以产值作为征地补偿唯一标准，将明显低估土地的价值。第二，现行征地补偿制度与市场经济规则不相适应。城市土地除划拨者外，已同其他生产要素一样，通过市场进行配置，唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征用和补偿。农民在参与社会生产过程中，是按照市场价格购买生产资料的，但他们所拥有和使用的土地却被征地主体以较低的“计划”价格拿走，这在市场经济条件下显得不合理、不公平。

2.2.3重公权、轻私权的传统观念影响我国土地征收补偿立法的发展

从本质上讲，土地征收补偿是政府公权力与农民私权利的一场搏弈。我国几千年来一直流行着“官本位”思想，人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固，私有财产权观念相对薄弱，我国对于私权主体人格的尊重和财产权的保护都不尽完备。笔者认为，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必须转变观念，权力本位的思维模式应当让位，对于财产权的尊重和保护应当置于显要的位置。

2.2.4征地程序不透明，农民参与程度低

虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。

3.作为村干部如何做好土地征收工作

3.1熟悉土地征收相关的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。

3.2做好群众征地工作，构筑起化解群体性事件的第一道坚固防线

土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解群体性事件的第一道坚固防线。

第8篇：土地的法律概念范文

关键词：土地储备；法律制度；特点；存在问题；建议

1.土地储备制度的定义

土地储备制度，是指为实现对土地市场的宏观调控、促进土地资源的合理配置，政府授权的土地储备机构依照土地利用总体规划、城市规划，通过征收、收购和置换等方式取得土地并对其合理开发整理与储存，并通过招标、拍卖等方式供应城市各种类型的建设用地，从而实现可持续发展的一种土地管理制度。在此，明确了储备制度的主体是政府授权的土地储备机构，目标是对土地市场进行宏观调控、促进土地资源合理配置，功能是实现可持续发展。

2.我国土地储备法律制度的特点

（1）政策先行

由于在土地制度实施之初，地方政府大多缺乏经验，所以各地在开展土地储备时间活动的过程当中，并没有急于出台效力比较高的地方性法规或者是政府规章，而大多则是以政府出台的政策性文件或者是行政部门规范性文件的形式来作为推动土地储备运作的依据。从全国的范围来看，各地的运作都差别不大，土地储备机构的成立以及运作之初，基本上都是遵循地方政府的政策性文件，等到积累了一定的实践经验之后，再以地方规章予以规范。

（2）地方立法先行

地方政府对各地土地制备制度运行以及发展的起了很大的对同作用，很多开展土地储备运作的城市，如上海、北京、重庆等都出台政府规章。相比之下，国务院以及作为土地主管部门的国土资源部，反而没有急于立法规范。国家层面的早期关于土地储备的有关规定，也只是是具体体现在有关的政策性文件中，一直到了 2007 年国土资源部才联合相关部门出台了《土地储备管理办法》。

3.我国土地储备法律制度所存在问题

第一，在现存的土地储备法律制度上，立法滞后，缺乏立法上的支撑。在现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》中很难找到关于土地储备的法律规范。从这我们可以看出，现行的土地储备制度体系是脆弱的、不完善的。

第二，各种规范性文件、规章之间时常会发生冲突与矛盾，缺乏统一性。由于土地储运行，是以地方政府推动为主，各地在土地储备的政策规范上存在内容上的差异是正常的。这些差异，涵盖了土地储备运作机构、土地储备范围、运作程序等各方面。但是值得我们关注的是，这些差异不仅只体现在各地方政府规范性文件之间存在差异上，更体现在地方规范与国土资源部以及相关部门的规范性性文件之间存在着差异甚至矛盾。

第三，土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接不足。土地储备的运作，涉及一系列的程序与权力义务的调整，如立项审批、规划调整、征收动迁安置、权属变更等，但是由于现有的法律规范体系没有便利而直接的与土地储备进行衔接的渠道，从而使得实践中的土地储备处于较为尴尬的地位。

4.对于完善我国土地储备法律制度的政策与建议

第一，要立足于土地规划，以其为原则，在土地储备的运行过程中要与土地规划的要求相一致。土地规划是的含义是：政府在土地上进行各种合理用地配置的综合性活动，在土地利用中，土地规划具有绝对的权威地位。在编制土地利用的总体规划时，要明确指出地的用途，并且土地的使用单位和个人则应严格按照土地利用总体规划所规定的用途使用土地的，在土地储备中运行的过程中，如征收、收购等都要服从土地规划的要求，必须在服从土地规划的前提下进行。

第二.加大在土地储备方面的立法建设，建立并完善土地法律制度体系。要加快专门正对于土地储备制度方面的立法，使其能在土地储备运行的过程当中为各环节提供强有力的法律依据，改变土地储备制度体系脆弱、不规范的现状。

第三，要增强各种规范性文件、规章之间的协调性与统一性，尤其是要增强地方性规章、规范性文件与国土局资源部及其相关部门规章、规范性文件的协调与统一性。

第四，要增强土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接，改变现有法律不体系中没有便利、直接的与土地储备相衔接的渠道的现状。

第五，要改变授权方式，让法律授权代替行政授权 。目前关于土地储备的法律制度还不完善，现有运行的依据大都地方政府的行政规章，使得政府机关行使权力缺乏相应的法律依据。在为数极少的关于土地储备的行政规章中，大部分都采用行政委托方式，将土地储备的行使权力授于土地储备机构。我们可以从这些土地储备机构的业务范围看出，大部分的业务都是由政府委托，其自身很少开展业务。所以只有让法律授权代替行政授权，才能解决土地储备机构行使权利的合法性问题，才能使其的作用得以真正发挥。

第六，要明确土地储备制度中的公共利益范畴，防止行政权力的滥用。土地储备过程当中会涉及多方的利益，所以公共利益的保护应该是土地储备机构进行土地储备的核心目的。然而“公共利益”是一个抽象的概念，其范围难以确定，因而在实践中非常容易导致权力的滥用。但是我国现行法律却没有对“公共利益”的范畴作出具体的解释，完全由政府自由裁量，从而使得我国各地政府为了所谓的开发而乱征用土地，造成耕地的非农化，进一步造成我国耕地数量的不断减少。所以，土地储备立法时，应该对“公共利益”的概念以及范围等相关方面在法律上作出具体的界定。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献

[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编.土地储备及土地一级开发法律制度[M].中国法制出版社.2009年

[2]楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京.中国法制出版社.2009年

[3]郑兴隆.我国城市土地储备制度研究[D].重庆.重庆大学.2009年

第9篇：土地的法律概念范文

“养老保险作为社会保险的五大险种之一，又称年金保险或老年社会保险，指国家和社会根据一定的法律和法规，为保障劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限，或因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后的基本生活而建立的一种社会保险制度。”养老保险是社会保险中覆盖人群范围最广的险种。

1、农民工参保不积极

在农民工养老保险政策与相应的措施由各地方政府大都出台的现状下，农民工参保的积极性依旧低迷，参保率持续走低。数据显示，至2008年末，共有21891万人参加城镇基本养老保险。其中，有2416万人为农民工群体，22978万人为外出农民工。农民工参保率约为10．SI0k。明显低于城镇职工养老保险参保率。目前，初级发展阶段的农村社会保障制度掣肘了我国农民工参保的积极性，子女、家庭和土地才是广大农民工群体养老的真正来源，农村合作医疗制度的实施效果并不良好。因此，谋生于城市的农民工，游离于城市主流社会，缺乏对社会保障制度的了解，更有甚者，毫无相关概念，种种原因造成了这一群体对社会保障的犹豫态度。

2、保险关系转移困难

由于农民工养老保险区域壁垒的存在，造成了养老保险模式过多而各地标准不一的局面。诸如。城镇职工养老保险模式、农村社会养老保险模式、独立保险模式等等。大致可以分为农民工群体加入城镇企业职工养老保险制度、农村社会保障体系、独立养老保险制度。各地的政府出台不同的保护政策，地方保护色彩浓厚，农民工养老保险关系的转移及其困难。

3、退保率居高不下

数据显示，目前，我国近3亿的农民工群体养老保险覆盖率小于20%，居高不下的退保率为又一不可忽视的问题。虽然，持积极态度的各地政府前后出台各种政策欲尽量维护农民工群体的基本权益，然而，收效甚微，企业与农民工群体的反响并不积极。据统计，“不赞成为农民工购买养老保险的企业主为80%:拒绝自我购买养老保险的农民工占83．2%;从未买过养老保险的农民工占比90%以上。”

二、现行农民工养老保险困境的制度原因

1、法律保护主体模糊

作为一个社会学概念，法律意义上并未对“农民工”做出具体界定，农民工群体的各项权利义务、劳动法律上的概念，均没有相关依据。执法、司法及各种社会机关在处理农民工的相关问题时无法可依。因而，对“农民工”这一社会科学的概念予以法律意义的界定，对于农民工相关问题的解决为必要之步骤。再者，时代产生“农民工”是这个概念，这一我国户籍制度存在的所下产生，法律领域之外的概念，正是由于其“法律意义的缺失，助推了这一特殊群体遭遇不平等待遇时往往选择隐忍，面临权利和义务上的不平时无处维权。想要落实农民工群体的社会保障各项制度，在当下城镇户籍制度与农村土地政策改革的大背景下，清晰界定其法律范围内的含义必不可少。

2、农民工养老保险模参保方式的问题

农民工养老保险模式的多元化并不能弥补参保方式单一所带来的缺陷，具体来说，大多数农民工收入水平的低下，由于原本就存在很大一部分社会保障意识淡薄的农民工群体，金钱给付的参保方式无疑是对其本身就不积极的参保态度雪上加霜。物价上涨、个人和家庭开支加大、在自身和家庭的生存问都面临困境时，农民工群体几乎没有剩余的金钱用于养老方面。单一的参保方式无疑是另一重大症结。

3、制度救济的不足

社会主义市场经济机制下，利益最大化的各企业不愿意并采取各种方法拒绝或逃避为其所雇佣农民工缴纳保险。鉴于经济发展、推动就业以及改善经济环境等因素的考量，各地政府往往采用了“不告不理”“不作为”等方式来处理农民工的维权问题。追求权益的法律成本亦为这一弱势群体的一大负担，长时间的程序、大量精力的注入等因素的叠加，致使放弃自己的权利成为应对不公的常态。

4、基金的保值增值

社会统筹部分和个人缴纳部分共同组成养老保险费用，作为个人账户组成部分以外的社会统筹部分，其管理的不透明，资金去向的不明确、管理机制的不完善，资金分配背后的行政权利干预等等问题均为社会保障资金实现保值增值目标的障碍。资金的管理控制权是行政权限界定体制，城乡统筹对接问题的核心。农民工养老保险制度中，政府的责任不明，中央财政、省级财政和地方财政划分不清、地方色彩浓厚的资金分配模式等因素，致使有限的养老保险基金面临不断增长的退休人员入不敷出。

三、农民工养老保险法律完善

1、农民工概念的法律界定

劳动者是法律概念上农民工的首要之意，在受到《劳动合同法》的保护、享有与其他劳动者相同的权利和义务之外，作为城市化进程中的特殊群体，法律应为其提供更多的特殊保护。欲有针对性的保护这一群体的权益，厘清其法律概念是当务之急。这里，参考各位学者对于农民工这一概念的有关界定。陆学艺认为农民工“常年或大部分时间从事第二、第三产业劳动，不享受城镇居民的各种补贴，不享受公费医疗等劳保待遇，离土又离乡，在城市的厂矿、机关、企业、商业、服务业劳动”。余红认为农民工“这一社会群体介于市民和农民之间，也介于工人和农民之间。从出生地和户籍制度上来说，他们是生活和工作在城市的工人、经商人员、个体服务人员。”笔者认为，可将其定义为:拥有农业户口，长期或短期从事第二第三产业劳动，不享有城镇居民各种补贴等待遇的群体的总称。

2、打破一元化的农民工养老保险参保方式

(1)抵押财产参保

以“以物养老”为参照，当农民工群体所累计缴纳的养老保险费用年限在退休时已然未达到标准，用自有的房产或财产作为抵押，银行或养老保险基金管理以抵押的资金作为养老保险费用，以满足资金的供给。这样，为资金短缺的困境找到一个出口，同时，农民工群体的日常生活亦不受影响。

(2)劳务出资参保

以根据劳动合同法，明确某类为地方基础建设、安全做出持续贡献的人员(例如清洁工、社会保安人员等)政府可以给予相应的养老保险于在工作岗位上连续工作一定年限上的人员。这里，以劳务作为参保的必要条件，有在法律上的可实现性。然而，如何在劳务出资参保与地方政府财政支出间找到平衡，这这一参保方式的一大难题。

(3)以转让土地使用权的方式参保

据资料显示，“以土地回保障制度”在2004年于江苏省台州市实施，农民工群体参与社会保障可以土地使用权的转让为条件。然而，当农民工群体与社保部门处于民法上的平等主体地位，土地使用权转让合同的签订必须一法律制度为基础。在根据农民工群体的意思自治为基本原则的制度框架下，以土地使用权为参保条件无疑为当下单一的参保方式提供了新的思路。

3、完善各项监督机制

(1)加强对企业的监督

据我国《劳动合同法》，有缴纳社会保险的责任的企业拒不缴纳，责令其缴纳并加相应的收滞纳金;与之对应，相关法律也多采取对于违法企业处以罚金的出发措施。这一违法成本与企业的利润相较而言显然不足以阻碍企业违法的脚步。此处，可参照单位犯罪的相关规定，对企业的直接管理人员予以处罚，或限制企业进入相关市场的资格。只有违法的成本远远高于所获收益，才能有效减少相关企业的违法现象。

(2)加强对社会保险基金的监督