土地使用费计算方法精选(九篇)
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第1篇：土地使用费计算方法范文
关键词：工程造价；资产评估；固定资产；总投资
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）01-0135-02
工程造价专业和资产评估同属经济学范畴，但二者有着不同的专业特点和计算方法。工程造价专业是具体描述固定资产价值形成的全过程；资产评估是指根据企业具体要求及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押等经济行为，对资产现时价值进行评定和估算的行为。但在建筑物评估中两学科有相互关联之处。根据多年来在工作中所接触的工程和评估案例，工程造价与资产评估概念不同，却有着很大的关联性，作为长期从事工程造价的专业人员，如何将二者加以区分，并能正确联系是十分重要的。
一、工程造价的含义及构成
（一）工程造价含义
工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。通俗地说，投资者选定一个投资项目，通过一系列投资管理活动（包括项目评估、决策、设计招标、工程招标，直至竣工验收等），所支付的全部费用形成固定资产和无形资产，所有以上开支就构成了工程造价。另一层含义是以社会主义市场经济为前提，以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标等交易方式，最终由市场形成的价格。这层含义把工程造价认定为工程价格或工程承包价格区别造价的两种含义的意义在于，为投资者和供应商（或者称承包商）在工程建设领域的市场行为提供理论依据，当业主提出降低工程造价时，是站在投资者的高度充当着市场需求主体的角色：当承包商提出提高工程造价，是为了实现更高的实际利润这是市场经济运行体制的必然。
（二）我国现行建设项目总投资及工程造价的构成
基本建设项目总投资及工程造价主要由以下部分构成：
1. 固定资产。其中包括平建筑安装工程投资（直接工程费+间接费+计划利润+税金）、设备及工器具购置投资（设备原价+设备运杂费）、主要材料费投资、根据工程项目的建筑安装工程投资招标或竞标价与甲方所供设备和主材料合同价之和计提的工程管理费、建设期贷款利息、土地使用费、其他投资（包括设计费、可行性研究费、勘察费、质监费、监理费、破路费、绿化迁移费、测量费、合同公证费、开办费、质量评定费、结算审定费等其他所有与工程有关的费用）。
2. 流动资产。这就包括预备费和建设期贷款利息。
（三）新增固定资产价值的确定
新增固定资产是指在投资项目竣工投产后所增加的固定资产价值。某项工程从立项、可行性分析、出步设计、施工图设计、前期开发、设计招标、工程招标、直到竣工验收发生的全部费用，进行工程竣工决算，形成新增固定资产价值。竣工决算是办理交付使用财产价值的依据，是会计记账的依据，工程造价总费用不完全构成“固定资产”账目下的金额，根据财务制度规定，新增资产由各个具体的资产项目构成，分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产、其他资产。在会计记
账中：
1.建筑工程安装费用――形成“固定资产――房屋”
账户。
2.设备及工器具购置费――形成“固定资产――设备”
账户。
3.土地使用费（及土地出让金） ――形成“无形资产”
账户。
4.建设单位管理费中的开办费――形成“递延资产”
账户。
5.其他费用分摊记入各单项工程“固定资产――房屋”、“固定资产――设备”等账户中。如：建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额作等比例分摊，土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。
从上述可以看出新增固定资产的价值内容包括：建筑安装工程造价和其他应分摊的费用。
通过前三项的论述，我们可以大致了解了工程项目从立项、竣工到交付使用进入企业会计账目，形成企业资产的全过程。下面我们简要了解资产评估的基本概念及特点。
二、资产评估的概念及特点
（一）资产评估的概念
资产评估指专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依据相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估具体划分为单项资产评估和整体资产评估。单项资产评估包括机械设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、其他资产评估。
（二）资产评估的适用范围
适用范围包括：资产转让；企业兼并、出售、联营、清算、租赁；股份经营：中外合资、合作；抵押、担保。
（三）资产评估的方法
资产评估方法多种多样，传统的评估方法一般有：形象进度法，成本法，假设开发法，变动因素调整法等等。成本法是最基本的方法，也是使用最频繁的方法。
成本法又称重置成本，是通过求取开发可替代待估不动产所需的成本总额来估算不动产价格的方法。即在评估时点重新形成该工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，确定重置价格。
成本法就是资产的现行在取得成本。在建筑物评估中，重置成本的确定是非常关键的，这就要求评估人员有丰富的工程技术和工程造价方面的知识，准确的确定建筑物的重置成本。
（四）资产评估实例
下面就一具体评估案例来说明：
案例：某啤酒品牌是在香港联交所上市的国有企业，2010年9月受香港联交所委托，对其资产状况进行重新评估。评估基准日为2010年11月30日。本建筑物为啤酒分公司的一处厂房――糖化分厂，1995年建成投产，建设期为一年，建筑面积为1962平方米，钢筋混凝土框架结构，混凝土条形基础，层高为5米，共计2层，外墙为涂料，内墙为瓷砖到顶，地面地砖，塑钢窗。本建筑物一直在使用，“固定资产――糖化分厂”账户账面原值为3，801，111元，评估该建筑物在评估基准日的价值。
1.要求企业提供九五年竣工决算（审计后），根据竣工决算中的工程量套用定额，选用广西省预算定额：2010年广西省建筑安装工程定额；2010年广西省建筑装饰定额；2010年广西省取费定额：2010年11月份南宁市材料价格信息。
2.通过套用定额取得建筑工程费用：土建工程：2，472，120元；1260元/平方米；装饰工程：156，960元；80元/平方米；水暖工程：78，480元：40元/平方米：给排水工程：58，860元，3O元/平方米；电照工程：137，340元，7O元/平方米。建筑工程费用合计：2，903，760元
3.其他费用：根据广西省的相关规范规定，评估费用计算：建设单位管理费：（按工程费用的2.5%）2，903，760×2.5%=72，594元；勘察设计费：（工程费用的3%）2，903，760×3%=87，113元；工程监理费：（工程费用的2%）2，903，760×2%=58，075元：防空地下室建设费：2O元/平方米×1962平方米=3，9240元；墙体改造费：9元/平方米×
1962平方米=17，658元；消防集资费：7元/平方米×1962平方米=13，734元；上下水配套费：15元/平方米×1962平方米=
29，430元；排水配套费：6元/平方米×1962平方米=11，772元；防洪保安费：1元/平方米×1962平方米=1，962元：城市基础设施配套费：50元/平方米×1962平方米=98，100元。其他费用共计：357，084元；资金成本=（2，903，760+357，084）×0.5×6%=97，825元。
4.该建筑物的重置成本=2，903，760+357，084+97，825=3，358，700元。
5.该建筑物1995年投产，已使用15年，框架结构厂房的耐用年限为50年，尚可使用年限为35年，则成新率-35年÷50年×100%=70%。
建筑物的评估值=重置成本×成新率=3，358，700元×70%=2，351，090元。
参考文献
[1] 杨松堂.资产评估行业风险与防范[J].中国资产评估，2004，（1）.
第2篇：土地使用费计算方法范文
关键词：供电企业 其他费用 标准成本 模板设计
作为一种成本计算方式，标准成本通过对间接费用、直接材料和直接人工进行预估，得到最终的成本费用，这本成本计算方法在对成本进行了分解的同时也对责任进行了分解，因此该方法也可称为标准成本制度和责任分解制度。标准成本是为达到企业的经营目的，结合自身的经营状况，对成本进行合理的计算。在标准成本的制定过程中，需要参照企业预算情况和各个部门的业绩状况，只有对生产的技术水平和经营的管理水平有详细的了解，才能制定适合企业发展的战略目标，企业的资金和资源使用效率才能得到提高。对于供电企业，电网维修和电能输送过程中产生的费用，不能计入到个成本项目的费用，应归纳到其他费用的范畴中。
一、供电企业中其他费用的含义
在维护电网的正常运行、保证电能正常输配过程中产生的费用，都属于其他费用，囊括了电能输配环节的成本，但不属于材料费、修理费、职工薪酬、折旧费等成本项目的费用。具体来说包这些项目：差旅费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、外部劳务费、运输费、营销费、保险费、租赁费、取暖费、税费、研究开发费、存货盘亏和毁损、超标排污费、业务招待费、土地使用费、土地损失补偿费、中介费、技术转让费、绿化费、无形资产摊销、长期待摊费用摊销、物业管理费、信息系统维护费、委托运行维护费、外事费、出国经费、会议费、警卫消防费、试验检验费、其他。
二、其他费用成本开支的驱动因素
成本驱动因素是决定成本发生的一些重要的事项或活动。通过独立或交互的因素驱动合力来提高技术，提高生产效率从而相应的减少成本，提高企业的核心竞争力。县级供电企业的其他费用的成主要影响因素主要有主营业务收入、在岗职工人数、营业面积、缺员人数、劳务派遣人员人数、客户数、供电所数量、营业厅数量、供电所（营业厅）建筑面积、变电站建筑面积、车辆总数、特种作业车辆总数、房屋建筑物固定资产原值、办公楼建筑面积、大、中、小型会议次数、信息系统软件数量、委托运行的变电站个数、委托运行的线路长度等等。县级供电企业要实现对其他费用的成本控制就一定要实现对这些驱动因素的把握，增强企业的竞争力同时降低成本，设计出一个科学合理的其他费用标准成本模板。
三、各县级供电企业共同接受的其他费用标准成本模版的设计
如何针对不同经济区域的不同单位来设计成本动因，形成各县级供电企业共同适用的其他费用标准成本模版，是其他费用标准成本模式设计的重点内容。笔者试通过调查，分析了2011年7个县局的预计收入，从房屋建筑物原值、在岗职工人数、营业面积、客户数、供电所数量、缺员数等方面进行了分析。分析发现，各数据间存在遇到的比例关系，特别是客户数量、供电所数量、营业面积对预计收入的影响最大。这就是制定标准模板的重要依据，需要找出模板数据之间的比例关系，这样才能使得设计出来的成本费用符合各县级的情况。在岗人数和缺员人数对预计收入也有一定的影响。例如：县局1其营业面积252，预计收入6119，县局2其营业面积2422，预计收入40051。同时供电所个数后者是4个，客户数量后者是前者的将近9倍。
因为成本组成上各县局供电企业并不是完全统一的量，所以找出符合的模板就需要找出成本组成的驱动因素。根据20XX年县局成本部分驱动因素情况表可以看出，预计收入、固定资产、在职员工、营业面积、客户数、供电所数量、缺员人数等县局之间差异较大，这时就需要具体的分析各成本模板费用中驱动因素，以组成科学的成本模板，适合各县级供电企业不同情况的需求。例图可知，县局1无自有房屋资产，附属的办公设备、场所为租赁，虽然人员较少，所辖供电区域小，客户数少，但相对收入却不低，是个有发展潜力成长型的企业；县局2收入较大，房屋建筑物资产最多，职工人数较多，所辖供电区域较广，缺员较严重，是个有着优质负荷的发展比较稳定的企业；县局3在所比较县局中较中庸，发展尚可；县局4因为所处经济相对落后区域，主营业务收入较少，但其房屋建筑物资产不低，是个需要地方经济扶持才能有所发展的企业；县局5是所比较县局中主营业务收入最大，客户数最多的县局，但其发展目前主要受在岗职工人数较多制约；县局6所辖供电区域最广、客户数不低，但主营业务收入相对较少，是个典型的以发展旅游为主，辖区内无优质工业的企业。县局7与县局6类似，但目前有部分高能耗企业支撑，发展受限。通过动因分析，最后形成的成本模板包含办公费、差旅费、营销费、绿化费、物业管理费、保险费等一系列费用。其中对于办公费，模板试考虑参照在岗职工人数进行分配，以人均办公费进行成本控制；对于差旅费考虑50%参照职工人数，50%参照每平方公里客户数进行分配；对于外部劳务费考虑参照缺员人数进行分配；对于营销费考虑50%参照客户数，40%参照主营业务收入，10%参照供电所数量进行分；对于绿化费、物业管理费考虑参照房屋建筑物原值进行分配；其他的费用也类似的按照驱动因素进行成本控制，这样才能够使得成本模板适用与各县级供电企业。对于保险费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、价格调节基金因为属刚性费用，保险费涉及各家固定资产数，税收随国家征收税率、范围而定，暂不考虑动因。
四、通过实施标准成本模版对县级供电企业管控的意义
实施标准成本模板对县级供电企业管控有着积极意义，成本管理的关键是控制，通过成本控制从而降低成本增加企业的经营利润，实现企业的目标。通过对标准成本模板的分析，可以发现其在应用过程中有一下几个方面的作用。第一，将成本细化，按照有关的规章制度，就能对各个环节的成本进行统计和计算，最后得到的成本的合理性、准确性才能得到保证，与实际的成本之间的差距不明显，提高了企业的资金使用效率；第二，将成本制定过程中的责任细化，通过实施标准成本模板，可以把责任细化到部门甚至个人，明确了自己的责任后，职能缺失的现象不复存在；第三，成本控制的方式更加简单，对成本制定过程中的各个环节可以实施一对一的控制，减少了成本控制工作的盲目性，在提高工作效率的同时，提高了控制工作的强度和力度；第四，为企业管理者和领导者的决策提供数据支持，原有的成本管理方法虽然能计算成本，但数据的不准确导致企业的经营者不能掌握企业的实际情况，制定出的战略和目标缺少了一定的可行性，严重影响了成本管理的效果。实施其他费用标准成本模板是供电企业发展的必然趋势，供电企业需要引起足够的重视。
五、结束语
标准成本的应用是供电企业在发展过程中，对成本管理方法的革新和探索，促进了成本管理方法的健全和完善。县级供电企业其他费用标准成本模板设计对县级供电企业现代化建设有着重要意义，在进行模板设计的过程中，需要深刻的认识到其他费用的组成，然后根据不同电力企业的成本驱动因素，分析整合，才能够确定出符合各县级供电企业的标准成本模板来制定出其他费用的标准。标准成本模板设计不是固定的，企业应结合自身实际情况，在以后应用的过程中，需要根据供电企业大环境的变动而进行改进，以促进企业健康发展。
参考文献：
[1]重庆市江北供电局课题组.标准成本在供电企业中的应用探讨[J].广西电业，2008
[2]郗建华.宁夏电力公司标准成本管理研究[D].华北电力大学，2010
第3篇：土地使用费计算方法范文
自然资本是二十一世纪国际社会出现的一个具有时代意义的概念，这个概念不仅极大地改变了人们的生产、生活方式，也从根本上改变了人们的财富观念和财富计算方法。有关自然资本的核算也被列入国民经济核算和会计核算体系进行研究，成为计算国家财富和企业财富的基础。比较而言，宏观领域的自然资本核算研究起步较早，目前其核算框架基本形成，并于2007年首次公布了中国的绿色GDP。因此，自然资本核算的会计研究应该以宏观核算的研究成果为起点，加快研究的力度与步伐。
一、一个新的资本观的诞生――自然资本概念的形成
资本既是社会财富的象征，也是创造财富的源泉。然而，资本是如何创造财富，即在财富形成过程中，资本具体表现为哪些形态？对这个问题的认识，人类经历了一个漫长的过程。由于资本是伴随着工业经济而产生的一个经济学概念，因此，在传统经济学的视野中，资本通常被认为是生产过程中作为生产资料的物质财富，即由实物（如机器、设备、厂房、材料等）和货币构成的物质资本。相当长的一段时间里，人类对于资本的认识都局限于物质资本。
从马克思开始，对财富源泉的认识，从单纯的物转向了人。在《资本论》里马克思分析了资本的另一种形态，即提供剩余价值的人力资本的存在。他揭示出资本主义生产关系用物质资本掩盖了人力资本这一秘密。而马克思终其毕身探索的这个真理，在今天知识经济的背景下，已得到社会的广泛认可。人力资本与物质资本共同创造社会财富观点，已成共识。
然而，人类对资本的探索并非就此而止。20世纪中期，由于自然资源的日益匮乏对经济发展产生了制约作用，经济学家以新的视觉重新审视资本，深入研究财富创造的源泉。美国知名能源专家埃默里・洛文斯和享特・洛文斯在其合著的《自然资本论》中，指出了资本主义生产方式最大的缺陷就是造成人与自然的分离。几千年来，尤其是工业革命后的几百年，人类从自然界索取了大量资源，却没有对自然做应有的补偿，也没有把自然对财富的贡献计算在生产成本之内，致使与自然有关的资源长期处于低价甚至免费的状态，导致自然资源日益稀缺，出现了严重的资源和环境危机。
面对这一问题，近年来，西方经济学家突破传统的经济学理论，根据对财富创造的作用，提出自然资本概念，将资本划分为自然资本、物质资本和人力资本三种形态，并根据稀缺性与有用性，建立了资源、环境的价值学说与定价理论，为解决自然资源的价值计量难题奠定了基础。
自然资本概念的提出，进一步加深了人们对资本的认识。任何一种形态的资本在一个可持续发展的社会都无法独立地创造财富。为此，1995年9月世界银行提出了以“国家财富”或“国家人均资本”为依据，度量各国发展的可持续性的方法。按照这种计算方法，一个国家的财富由四部分构成：一是已形成的资产也称产出资产；二是人力资源；三是自然资源；四是社会资本（即社会赖以正常运转的制度、组织、文化凝聚力和共有信息等）。
世界银行计算财富的这一新方法，进一步引导着人们树立可持续发展的资本观和财富观。根据资本分类的这一理论，会计计量的资本应该包括以上前三类，一是物质资本（Km），即人类自身创造出来的财富，如：机器、厂房和道路等；二是人力资本（Kh），即人的知识、技能、经验等通过教育、培训固化在人体内的资本存量；三是自然资本（Kn），包括自然资产和环境资产。如土地、森林、渔业资源、净化能力、石油、煤气、臭氧层以及生物化学循环等都是自然资本。因此，依据可持续发展观念，会计计量资本的公式为：
K=Km+Kh+Kn
综上所述，现代经济学关于资本理论研究的轨迹是沿着物质资本向人力资本和自然资本在不断延伸。资本概念的不断深化是社会进步与人类文明发展的象征。
自然资本概念的出现，为自然资本的核算奠定了重要的理论基础。
二、自然资本的特征
（一）自然属性与资本属性的结合
既然作为资本家族的一个成员，自然资本也具有资本的一般属性，并依照资本的属性运行，即自然资本也以增值为目的。因此，自然资本经营的目的，是使其能够获得最大限度的增值。同时，自然资本更多的是具有其自然的基本属性，如有些自然资源的增值是源于其生物特性，人类只要妥善保护，靠生态的自生性就会自动升值，典型的是森林及特定的生态圈，在人类不干扰的状态下，随着年代的递延会增加其使用价值。而多数自然资源则随着人类的耗用日益减少，如矿产资源。
因此，自然资本是资本寻租的本性与生态系统的平衡协调性的结合。对于自然资本的这一特征，自然资本既需要经营，也需要补偿，自然资本补偿的核算是自然资本核算的真正目的。
（二）权益的社会化
自然资本作为非人力形成的物质财富，其权益的归属应当是社会，而不仅是其所在地，这是由自然资源的特点所决定的，尤其是生态资源。因为任何自然资源都具有两种特性，即资源的特性和生态的特性。如森林，除了是一种生物资源外，它的存在还影响着周围的气候和其下游水流的质量。因此，资源开采的影响、成本的补偿和收益的确认远远超过了地理属性的范围。
自然资本的这一特征，使自然资本的产权界定与成本、收益的计算，与一般资本比较，具有很大的不确定性。因此，自然资本的核算更多地适合于在宏观领域进行。这也是宏观领域自然资本核算研究先于微观领域的一个客观原因。
三、自然资本产权的会计问题
现代企业以产权关系作为企业经济制度的基础。从产权角度看，资本是对企业生产资源和财富的一种要求权。因此，自然资本可以理解为是人类从自然可持续发展角度出发，提出的对于自然资源参与财富生产的一种产权要求。这种要求权的出现，必然打破传统的财富认同与财富分配制度，带来一场对现有社会生产资料所有权结构及社会财富分配的新的制度安排，也为产权理论创新提供了新的平台。
（一）我国自然资源所有权形式对自然资本要素核算的影响
由于自然资本的特征，自然资本的产权界定与产权量变动测定具有很大的不确定性，因此，相对于物质资本，自然资本的产权核算还是一个新课题。目前我国自然资本所有权的模式为：自然资源的原始产权或最终所有权均属于全民所有。政府作为社会公共资源的管理者，拥有自然资源管理权。生产者通过付费，有偿地从政府手中获得所需的自然资源的使用权。在我国，自然资本使用权的转移，属于第一次资源转移。虽然这一次转移不改变自然资本所有权的性质，但会出现所有权与使用权的分离，管理权和收益权被分割。自然资本产权的这一特征，引发的最大会计问题是自然资本补偿的难度，即谁是补偿的主体，补偿制度如何建立等。根据我国自然资本的产权制度，笔者提出如下设想：
1.国家投入的形式
以投资形式进行资源转移，自然资本是以国家的名义属于全民所有，其所有权、收益权与处置权归属于国家，企业只拥有其管理权。国家以一定年限的自然资源占用、使用权作价入股，自然资源在企业体现为国家股。投资各方按照投入企业的资产数额，取得相应的股权和承担相应的义务。自然资本补偿的主体是国家，自然资本的会计管理涉及到双方权益结构和收益分配的计算。
2.企业租赁的形式
自然资源不作为资本金，而是由自然资源开发企业向自然资源的所有者支付租金。在这种产权形式下，国家以租赁的方式将自然资源的占有、使用权租赁给企业，企业与国家之间在自然资源的使用上形成一种法律上的契约关系。企业通过定期向管理机构缴纳租金，换取自然资源的使用权。自然资源所有者所取得的租金是一个常量，自然资本补偿的主体仍然是国家。
3.企业购买的形式
自然资源开发型企业通过一定的法律程序和形式，以购买的方式，取得自然资源的占有和使用权。在这种产权形式下，企业预先支付了自然资源占有权和使用权的价格，自然资本补偿的主体也是国家。
以上三种形式，都属于自然资源的第一次转移，第一次转移造成自然资源的产权分离，即所有权与使用权的分离。无论以什么形式转移，企业只获得使用权和部分收益权。因此，从产权角度看，自然资本是国家对自然资源的所有权。在以国家投资形式获得自然资源的企业，应该建立自然资本账户，作为宏观核算的基础。同时，国家收取的租赁费、使用费和通过自然资本投资分得的利润应建立自然资本补偿基金账户。因此，自然资本与自然资本补偿基金，从性质上看都属于宏观核算账户。
通过第一次资源转移进入生产领域后，自然资源则成为生产要素。作为生产要素后的自然资源流通是在生产要素市场进行，按生产要素市场规律运行，进行有偿转移的。
（二）自然资本的权益价值确定
综上所述，国家、政府、经营者分别行使着自然资源所有权、管理权和生产经营权。在拥有这些权益的过程中，各方都投入了一定的活劳动和物化劳动，组成了自然资源的整体价值。因此，自然资源权益是自然资源同主体结合所附着的权利和要求，这种权利和要求在经济上得到体现，就形成了自然资源的权益价值。具有包括：
1.自然资源所有者享有所有权收益。自然资源所有权是一种法定所有权，其实质是领辖所有权，即国家行使，只要在国家领辖区域发现的一切自然资源，就应该为国家所有，这种所有权具有垄断性。法定所有权享有的收益是“地租”形式的收益。如矿产资源的所有权收益为：“矿区使用费用”、“资源级差费”和“特别资源”；森林资源的所有权收益为“林地使用费”、“资源级差费”和“持别资源费”；草原资源的所有权收益为“草地使用费”、“资源级差费”和“特别资源费”等。这些统称为自然资源所有权价格，构成自然资源买价的主要组成部分。
2.自然资源管理者享有的管理权收益。自然资源管理者行使社会行政管理职能，保护自然资源的合理开发和利用。作为自然资源的管理者应向自然资源的经营者收取的费用有：资源保护费（自然资源在开发过程中发生资源保护、环境治理等费用）和资源替代费（资源管理部门组织资源替代方面的科研工作发生资源开发替代费用）。这两项费用统称为“资源补偿费”，由国家分期向自然资源经营者收取。
3.自然资源经营者享有的经营收益。自然资源的经营者为取得自然资源经营权，必须向资源所有者（国家）及有关方面交纳相关的款项，如矿山企业从地质勘探单位购买矿产资源发现权，同时向国家申请采矿权时支付矿产资源所有权价值。在取得资源经营权后进行经营，获取经营收益。
上述自然资源的权益理论归纳如下表：
四、自然资本补偿制度
（一）自然资本与物质资本的关系
大部分自然资本与物质资本之间是一种转化的关系，如能源产品是由矿产资源转化而来，这一类资源通常是不可再生资源。因此，经济生活中自然资本与物质资本的关系，体现为自然资本不断向物质资本转化，并随着这一转化自然资本逐渐缩小。当自然资源被耗尽以后，物质资本就无法生产，人类的生产、生活过程都将中断。自然资本与物质资本的这一关系，决定了自然资本的持续利用，其补偿是不可或缺的。
（二）自然资本补偿的意义
自然资本的补偿是指运用经济手段弥补由于人为原因造成的资源损耗和环境破坏，维持自然资源的存量，保证资源与环境能够满足人类可持续发展的需要。具体做法为：一是要有足够的资金支持研制和开发不可再生资源的替代物；二是通过经济手段限制可再生资源的使用和浪费，并积累资金维持这些资源的再生；三是通过经济手段限制污染物的排放并积累资金治理污染。如建立污染权交易市场、污染责任保险制度和环境税收等。
（三）我国的自然资本补偿制度
我国传统的自然资本补偿制度，主要采用经济手段进行强制性补偿，包括奖励，综合利用、排污收费和经济优惠等。目前新的经济手段主要有资源有偿使用制度、污染产品收费制度和环境管理收费制度等。
自然资源的有偿使用又有两种方式：一种是对直接消耗自然资源的行为收费，如对从自然中开采矿产、砍伐林木、抽取水源等行为收费；另一种是对环境容量资源使用的收费。如向环境排放污染物，消耗环境容量使环境质量下降而实行的排污收费制度。
1.自然资源使用的补偿制度
（1）水资源的有偿使用
水资源的收费有两种类型，一是对未经人工处理的天然水的收费；二是对使用水利工程的水收费。
（2）土地资源的有偿使用
土地资源的有偿使用，就是在保证土地属国家所有的前提下，将土地有偿租给企业、事业单位开发经营和使用，经营、使用单位则向国家交纳土地使用费。
（3）征收矿产资源税
矿产资源实行有偿开采，即对从事煤炭等矿产资源开采的单位或个人征收一定的费用。
2.环境资源使用的补偿制度
（1）排污收费制度
排污收费制度是指排污者向国家交纳的治理污染源、消除环境污染以及赔偿受害人损失的费用。征收排污费一般有两个层次：第一层次是超标收费，就是对超过国家或地方规定标准排放的污染物征收一定的费用，对达到排放标准的，则不收费；第二层次是排污收费。凡是向环境排放污染物的都要缴纳排污费。排污收费制度在一定程度上肯定了自然环境资源所具有的价值，将企业生产经营中的外部不经济性进行内部化。
（2）排污许可证交易制度
排污权交易的目的是建立合法的污染排放权利，这种权利是以许可证的形式表现的，通过政府的监督管理，发放给排污者作为其可以排放污染物的证明，并且允许这种权利像商品一样被买入买出，从而达到对污染物排放的控制。
（3）生态环境补偿费
生态环境补偿费以从事对生态环境产生或可能产生不良影响的生产、经营开发者为对象，征收范围为现行排污收费没有覆盖到的、影响生态环境质量、结构、功能及效用的各种行为。体现了“谁污染，谁治理；谁开发，谁保护；谁破坏，谁恢复；谁利用，谁补偿”的自然保护原则，使破坏者通过缴纳补偿费的形式，负担起为生态环境造成损害的相应的经济责任。
3.税收制度
与自然资源相关的各税种主要是调节级差收入或增加收益。我国目前专门针对资源与环境的税收有资源税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税等。
五、自然资本的核算
自然资本核算是自然资本补偿的重要基础。为此，国际社会和中国政府都投入了大量的人力与物力进行研究。然而，将自然资本要素列入国家与企业的财富核算体系是一个十分复杂和艰巨的课题。目前已初具形态的自然资本核算框架，主要是宏观领域的综合环境与经济核算体系（SEEA）；而微观领域的核算，即环境会计有关自然资本的核算，尚未取得实质性进展和结论性的成果。笔者认为，环境会计关于自然资本要素核算的研究可以SEEA为研究起点来统一自然资本核算研究的口径，以提高研究成果的质量与效率。
（一）自然资本要素的宏观核算
综合环境与经济核算体系（IntegratedSystemofEnvironmentalEconomicAccounting，缩写为：SEEA），是国民经济核算系统（TheSystemofNationalAccounts简称SNA）的二级账户。
建立SEEA的意图，是在不改变原有国民经济核算框架的基础上，增加环境核算等相关内容，是对SNA核算的补充。虽然，SNA核算中的资产也分为生产资产和非生产自然资产，如矿产和水等资源性资产也包括在SNA核算体系中，但原有框架中并没有因非生产自然资产的减少而调整GDP，造成财富统计的虚增现象。SEEA核算体系在生产资产和非生产自然资产分类的基础上，又将非生产自然资产具体划分“野生生物群”、“土地”、“水”、“底下资产”、 “大气资产”和“生态环境资产”等账户，并对非生产自然资产的变化进行实物量与价值量的同时核算。通过SEEA的核算，自然资本的增减直接调整了GDP，实现了绿色GDP的核算。
SEEA框架如右图所示①：
SEEA的自然资本核算是以国家为主体，对自然资产和生态环境进行估价，以估价所确定的价值量核算自然资本。笔者认为，为了便于SEEA的核算，在进入SEEA之前，自然资本核算可以运用会计核算的原理进行宏观分类核算，这一环节适合地区或部门的核算，可以视为SEEA核算的准备阶段。
具体核算类型与方法如下：
1.土地
土地是指在人类活动控制和管理下的土地资源，其价值包括地面植被和人文风景。土地按照利用形式，又可分为耕地、林地、草场、建设用地和荒地。耕地、林地和草场如果加入人类劳动，其价值应包括人工费用，计算公式为：
P = P1+ P2
其中P1为土地的天然价值，P2为人工价值。建设用地是人工的建成系统，土地的价值一般与建筑物一并计算。荒地是土地资源的储备，又可能向其他形式转变。从国家的角度计算土地，总面积一般不会减少，但由于土地不同利用形式之间与不同利用等级之间变化会导致土地产生不同的效用。如加入人类劳动由荒地变为耕地，或由耕地变为建设用地等，其价值量就有很大的差别。因此，在进行土地核算时，除设置“土地”总分类账户外，还应按土地的种类，设置明细账户，对其进行明细分类核算。
如某片新发现的原始森林估计价值15000亿元，初次确认编制会计分录：
借：土地――森林 15000亿元
贷：自然资本15000亿元
2.大气资产
大气资源是一种典型的公共物品，除个别情况下使用者要付出一些采集成本，多数情况下任何人或厂商在任何时候都可以任意使用。但当大气中某些部分，如颗粒物、SO2、NOX等含量超过一定比例，影响到人体健康即经济活动时，就会造成大气污染，或者说造成大气资源退化，人类再使用清洁空气就需要付出一定的代价。从会计角度研究大气资产时，主要研究其价值的构成以及价值的决定。大气资产的特点决定了其计量宜采用边际成本法，大气资产的边际成本由三部分构成：
MOC = MPC + MUC + MEC
式中：MOC为边际成本
MPC为边际生产成本
MUC为边际使用者成本
MEC为边际外部成本
作为公共物品，大气的边际生产成本可以为零，边际使用者成本也可以为零。当大气的边际生产成本和边际使用者成本均为零时，大气的边际成本就由其外部成本决定，即大气资源的价格由使用者因使用大气资源而给其他人和厂商额外带来的费用。如大气资源被利用后成为废弃物再向大气中排放，使用者和排放者必须为此付出费用，这种费用等于大气污染的外部成本。
根据SEEA核算体系的需要，应设置“大气资产”账户，当MOC= 0时，会计上不需要记录；当MOC＞0时，根据计量结果：
借：大气资产
贷：自然资本
3.水资源
随着人口的增加和经济的快速发展，水资源已经由普通资源向资产过度。因此，水资源应作为一项重要的环境资产纳入会计核算体系。水资源作为环境资产的特点表现为水资源的质量对其价值有重要的影响作用。而水的质量与其功能是紧密联系在一起的，如生活用水、工业用水和养殖用水，所体现的价值有很大的差别。如某地区水质为一级，水量约70亿m3，水资源价格为1.115元／m3，水资产入账时：
借：水资源78.05亿元
贷：自然资本 78.05亿元
4.矿产资源
矿产资源是典型的不可再生资源，对已探明储量并估价后的矿产资源应编制如下会计分录：
借：矿产资源
贷：自然资本
5.生态环境资产
生态环境资产是自然资源间接发挥的一种效用，对其计量应穷尽各项间接效用，如带有植被的土地，间接效用至少包括土地生物、植物释放氧气和保持水土等。分别对各项间接效用的潜在能力进行计量，汇总后即为生态环境资产的理论价值。为了与SEEA核算体系连接，需要设置“生态环境资产”账户。
例：某地区有2432公顷耕地、1149公顷果园、354公顷鱼塘和2832公顷林地，对这些自然资产的生态环境资产价值进行计量，计算该地区生态环境的价值。
（1）土地生物量价值。土地生物量价值采用机会成本法计算。按1990年的价格计算，耕地和果园的净资产为936元／公顷，鱼塘的净产值为1994元／公顷，林地的净产值为29元／公顷，贴现率为12%，贴现期为20年，且净产值按每年4%的比例递增，该土地的生物量价值为4088.5万元。
（2）植被的价值。设农作物年释放氧气量为65吨／公顷，草地年释放氧气量为100吨／公顷，按1990年的氧气价格计算，该土地的植被价格为31792.64万元。
（3）涵养水源功能的价值。涵养水源计算公式为：
涵养水源功能=
土地面积为6767亩，设森林根系平均深度为1米，土壤容重为1.3吨／立方米，丘陵区的森林土壤含水率为23.55%，光板地土壤含水率13.46%。计算结果为591 781立方米，相当于一座小型水库的库容量，该水库投资20年的运行费用为302 800元。
（4）土壤保持的价值。土壤保持价值可以采用替代法计算，即按水土流水的损失计算。设林地平均年泥沙流水量约为9吨／公顷，荒山为25吨／公顷，则该土地的平均年泥沙量为4246.2吨。若采用拦沙工程，其费用为20940元。
以上四项价值合计为25913.51元，即为该土地的生态资源价值②。编制会计分录：
借：生态资产 25913.51
贷：自然资本 25913.51
6.自然资本补偿费
企业因环境影响定期交纳的各项税费，从性质上看，是自然资本的补偿费，各级政府应作为补偿基金列入自然资本。编制会计分录：
借：银行存款
贷：自然资本――补偿基金
7.资源性资产的价值变动
自然资源资本化后，其价值还会发生变化。如不可再生资源可能会因为不合理的开发，造成自然资本的贬值，而可再生资源则可能因为人工再造而增值。
增值额从资源的可持续发展考虑，应调整资本，增值时：
借：递耗资产等
贷：自然资本
而贬值时应及时加以确认：
借：自然资本
贷：递耗资产等
（二）自然资本要素的微观核算
1.企业自然资本核算的内容
目前，在微观核算领域，自然资本要素的核算通常见于资源性与资源开发型企业。这些企业多数为国有企业，国家代表全体人民对自然资源行使所有权。因此，对投入企业的自然资源必须进行产权核算，建立“自然资本”账户，反映自然资本国家所有的产权关系。
若非国有企业，自然资源的取得方式一般为购买或租赁，这是自然资源和生态环境有偿耗用的表现形式。企业的重点是对资源性资产进行资本化核算。自然资源资本化的根据是其整体价值，如矿产资源包括从地质勘探单位购买矿产资源发现权和向国家申请采矿权支付的矿产资源所有权价值；森林资源价值包括支付资源所有权权益的价格。资本化后自然资源通常作为“递耗资产”（或自然资源资产）入账。
在自然资源开发利用过程中，有两种情况可以增加自然资源的储量。一种是新探明的自然资源储量；另一种是人造资源，也称培育资产，如人工造林。新探明储量的自然资源所有权仍然属于国家。人造环境资源一般由国家或企业投资，如山林由企业承包后所培育的林木。对新增资源的储量要确定所有权并进行核算，也是自然资本核算的一个部分。
随着资源的开发和使用，递耗资产的价值分期折耗计入成本，自然资源得到合理补偿。对这一部分成本，应该建立补偿基金，补偿基金的核算是自然资本核算的最终目的。
2.资源性资产的核算
资源性资产核算可根据资源的类型，设置“递耗资产”、“土地资源”、“牧地资源”和“旅游资源”等账户。如果考虑与SEEA核算体系衔接，可设置“培育资产”账户，归集培育资产的实际成本，待培育资产成熟后，再转入生产资产的自然资产，同时将国家拨入的专项资金转为自然资本。
由于企业取得自然资源的方式不同，其账务处理有以下几种方式：
（1）国家投入
国家以投资形式进入微观主体的自然资源，国家对其享有所有权，形成自然资本，设置“自然资本”账户。其账务处理如下：
借：递耗资产等
贷：自然资本
（2）购买式
企业直接向国家购买自然资源的使用权，这种方式企业不是接受投资，不反映产权关系，只能将所支付的买价和购买的相关费用资本化为资源性资产。其账务处理如下：
借：递耗资产等（支付的价款和相关费用）
贷：银行存款（支付的价款和相关费用）
（3）租赁式
企业以租赁方式从资源所有者处取得资源的使用权。这种方式下，以每期支付租赁款的现值，资本化为递耗资产的数额，而所支付租赁款总额与以上现值和之间的差额作为利息费用分期摊销。这种方式下，资源资本化时：
借：递耗资产等（以后各期支付租赁款的现值和）
贷：长期应付款――应付资源租赁款
定期支付租赁款时：
借：长期应付款――应付资源租赁款（每期支付租金）
财务费用（每期支付租金的利息）
贷：银行存款（每期支付租金和利息总和）
（4）债务式
企业以欠债方式向资源所有者借得资源使用权，使用权并未真正转移，经营企业只是暂时拥有了资源的使用权。资本化时可作分录如下：
借：递耗资产等（资源的价值）
贷：长期应付款――国家
（5）自然资源补偿费
在经营中企业因环境影响定期交纳的各项税费，从性质上看，是资源环境的补偿费。但交纳时这些费用一般在企业当期管理费用中列支，处理如下：
借：管理费用――资源环境补偿费
贷：银行存款
3.生态资源性资产
生态资源性资产的核算，主要反映生态环境的价值增减变化及生态资产的价值减少，应按性质设置“生态资产”和“生态资产累计折耗”账户。
设某企业向政府申请一片森林20年的使用权，开设国家森林公园。通过相关的非市场价值评估法确定该森林环境资源价值为1亿元。国家森林公园有自然保护区性质，其实物资源（林木，动物等）不能采用和破坏，因此企业付出的1亿元，相当于该片森林的环境资源（森林景观所提供的游览服务，生物多样性和生态系统服务等）价值。企业对取得的森林使用权以20年期限分期摊入成本，则会计分录为：
生态资产入账
借：生态资产100 000 000
贷：银行存款100 000 000
若国家以投资方式投入，则：
借：生态资产100 000 000
贷：自然资本100 000 000
生态资产的折耗
年折耗为：100 000 000÷20＝5 000 000
借：森林生态旅游成本4 000 000
贷：生态资产累计所耗 4 000 000
注：①资料来源于国家统计局核算司资产与资源环境核算处
第4篇：土地使用费计算方法范文
目
录
序言
第一章 合营公司的组成
第二章 生产经营范围和规模
第三章 投资总额，投资比例及资本转让
第四章 利润分配和亏损负担
第五章 合营期限及终止合同
第六章 合营各方的责任
第七章 董事会
第八章 经营管理机构
第九章 财务会计制度
第十章 劳动管理
第十一章 设备、原材料和配件的采购
第十二章 纳 税
第十三章 保 险
第十四章 违约责任
第十五章 不可抗力
第十六章 争议的解决
第十七章 适用法律
第十八章 合同的变更与解除
第十九章 合同的生效及其它
中国．北京．中国技术进口总公司和
国
市
公司．根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和中国的其它有关法规，本着平等互利的原则，通过友好协商，同意在中华人民共和国
省
市，共同投资举办合资经营企业，特订立本合同．
第一章 合营公司的组成
1·1 本合同的合营各方为：
中国技术进口总公司（以下简称甲方），在中国北京市注册登记，其法定地址在：中国北京市西郊二里沟，法定代表：姓名
职务
国籍
；
国
公司（以下简称乙方），在
国
地登记注册，其法定地址在
国
地，法定代表：姓名
职务
国籍
（如合营为多方者，可按丙，丁······方依次排列）．
1·2 合营公司的名称和法定地址：
合营公司的名称
有限公司．
外文名称
．
合营公司的法定地址在中华人民共和国
省
市．
合营公司可以根据业务需要在国外或其它地方设立办事处，或分支机构．
1·3 合营公司是在中国境内建立的合资经营有限公司，是中国法人．公司的一切经营活动必须遵守中国的法律，法令和有关规定．
第二章 生产经营范围和规模
2·1 合营公司的生产经营范围是：
生产
产品；
（主要根据具体情况写）
2·2 合营公司的生产规模如下：
2·2·1 合营公司投产后的生产能力为年
．
2·2·2 随着生产的发展，生产规模可增加至
．
（注： 要根据具体情况写）
2·2·3 合营企业产品的销售由
公司为总．具体的销售办法另签协议．
第三章 投资金额，投资比例及资本转让
3·1 合营公司注册资本为
（人民币）元（或双方协商的另一种货币）．
其中：甲方出资
元．占注册资本
％
乙方出资
元．占注册资本
％
合营各方在合营期内．不得减少其注册资本．
3·2 甲，乙双方将以下列方式作为出资：
甲方：现金
元．厂房
元．土地使用费
元．工业产权
元．其它
元．共
元．
乙方：现金
元．机械设备
元．工业产权
元．专有技术使用费
元．其它
元．共
元．
3·3 合营各方在合营公司得到营业执照后
天内．分期缴足出资资金．其应付金额和期限规定如下：
······
任何一方对其出资额逾期缴付或欠缴均按
条办理．
3·4·1 注册资本的增加，转让或以其它方式处置，均经董事会会议通过，并报原审批机关办理登记手续．
3·4·2 合营一方向第三者转让全部或部分出资额，须经公司另一方同意，公司另一方有权优先购买其转让的股份．公司一方向第三者转让出资额的条件，不得比向公司另一方转让的条件优惠．
第四章 利润分配和亏损负担
4·1 合营公司利润在按中国税法纳税后，由董事会决定扣除公司的储备基金，企业基金和职工福利基金后，合营各方按出资比例分享利润或分担亏损或风险．
4·2 合营公司的资产负债，仅以合营公司的注册资本为限．
第五章 合营期限及终止合同
5·1 合营公司在领取营业执照后．即可以法人身份开始营业，期限为
年．合营期满，合营合同自行终止．
5·2 经合营各方同意延长公司合营期限．应在公司期满前六个月，向原申批机构提出延长申请．
每次延长以
年为限．
5·3 在合营期满时，中国技术进口总公司将用
币购买外国投资者的股份，购买价格另行商定．
第六章 合营各方的责任
6·1 合营企业在正式开业前，应各负其责，完成以下各项事宜：
6·1·1 甲方责任：
办理为建立合营公司向中国有关部门的申请．注册登记手续；
办理申请取得土地使用权的手续；
组织合营厂房的其它工程设施的设计，施工工作；
按
条的规定．提供现金，机械设备，厂房等（详见附件），协助外籍工作人员办理所需入境签证，工作许可证等手续，协助合营公司招聘当地中国籍的经营管理人员，技术人员，和工厂所需的其它人员．
6·1·2 乙方责任：
按第
条的规定．提供现金，机械设备，工业产权，专有技术，使用权（详见附件一）．
为使合营公司得到
产品的设计，生产，安装和维修的全部技术，为保证全部技术转让．乙方将提供：产品设计，制造技术和方法，生产和质量的管理方法，工厂的设计和改造及工厂的组织方法和安装维修方法等．
办理合营公司委托在中国境外选购机械设备，材料等事宜，培训合营公司的技术人员和工人．
6·2 在合营企业正式开业后各方将负责办理合营公司委托的其它事宜．（如：原材料供应，产品的销售，信息交换等可根据具体情况订立）
第七章 董事会
7·1 合营公司设立董事会，董事会为公司的最高权力机构．
董事会由
名董事组成，其中甲方
名，乙方
名．董事长由甲方委派．设副董事长
名，由
方委派．
7·2 董事长，副董事长及董事的任期为四年．任期期满如获继续委派，可以连任．
任何一方需要更换自己委派的董事长，副董事长时，必须事先通知合营公司和合营另一方．
7·3 董事会的职权，决议程序及董事会的开会时间均按合营章程规定执行．
第八章 经营管理机构
8·1 合营公司实行董事会领导下的总经理负责制．设总经理一名，由
方推荐，付总经理
名，由甲方推荐
名，乙方推荐
名，正副总经理任期为
年．
8·2 总经理的职责是负责执行董事会的决议，组织和领导合营公司的经营管理工作．副总经理根据合营章程的规定，协助总经理工作．
合营公司将根据本公司的业务需要，下设部门经理，负责部门业务的日常工作，并对总经理，副总经理负责．
8·3 正副总经理由合营公司董事会任命和免职，正副总经理不得兼任其它公司和企业的总经理和副总经理职务．各部门经理由总经理任命．
第九章 财务会计制度
9·1 合营公司的财务会计制度应根据中华人民共和国有关法律和财会规定，结合本公司的实际情况加以制定．合营公司注册登记后，应及时到当地财政部门和税务机关备案．
合营公司在中国银行开立人民币和外汇帐户．也可以在经批准和指定的国外其它银行开立帐户．
9·2 合营公司的财务会计年度，应采用日历年制，自公历每年一月一日起至十二月三十一日止．为一个会计年度．公司会计采用国际通用的权责发生制和信贷记帐法记帐．一切记帐凭证，单据，报表，帐簿必须用中文书写．（也可以同时用甲乙双方同意的另一种外文书写）
9·3 合营公司设总会计师，副总会计师各一名．总会计师的职权和责任按合营公司章程规定执行．总会计师由
方推荐，副总会计师由
方推荐，总会计师，副总会计师均由董事会任命．
第十章 劳动管理
10·1 合营公司职工的雇用，辞退，工资，福利，劳动保护，劳动保险及劳动纪律等事宜，均按《中华人民共和国中外合资经营企业劳动管理规定》和合营公司与个人签订的劳动合同办理．劳动合同订立后，即报当地劳动管理部门备案．
10·2 甲乙双方推荐及聘用的高级管理人员，工程技术人员的工资及福利待遇等问题，由董事会议讨论决定．
第十一章 设备、原材料和配件的采购
11·1 合营公司为生产和经营需要的原材料，燃料，配套件，运输工具和办公用品等，原则上由合营企业自行采购，在同等条件下，应优先在中国购买．对需要在国外采购的产品，一般应选择具有国际先进性和适用性的产品，其价格不得超出国际市场的合理价格．
11·2 在采购上述设备和材料前，甲乙双方应充分酝酿协商并可派员实地考察，必要时可公开招标采购．
第十二章 纳 税
12·1 合营公司应按照中华人民共和国税法及有关规定缴纳各种税金．
12·2 合营公司的职工应按照《中华人民共和国个人所得税税法》缴纳个人所得税．
第十三章 保 险
13·1 合营公司的各项保险，均向中国人民保险公司投保，合营公司成立后，由总经理，副总经理向董事会提出公司的保险计划．经董事会讨论决定后，以合营公司的名义办理投保手续．
第十四章 违约责任
14·1 合营一方因不履行合同或履行合同义务不符合约定条件，造成合营另一方损失时，受损失一方有权要求赔偿损失或采取其它补救措施．补救措施采取后，尚不能完全弥补另一方所遭到的损失的，另一方仍有权要求赔偿损失．
14·2 合营一方因违反合同所承担的赔偿责任，应相当于另一方因此而受到的损失．并支付一定数额的违约金．违约金的计算方法如下······（详见附件
）．
14·3 合营一方未按期支付合同规定的应付金额，合营公司有权收取迟延支付金额的利息，从逾期第一个月算起．
上述逾期的利息以各自出资的货币支付．
第十五章 不可抗力
15·1 合营各方因地震，台风，严重的水灾和火灾，战争及其它不能预见并且对其发生的后果不能阻止或避免的不可抗力事故，造成一方迟延履行或无法履行本合同，在符合下列全部规定的情况下，不当作违约处理．
15·1 1不可抗力必须是阻止，阻碍，迟延受事件影响一方履行合同的直接原因．
15·1·2 受事件影响的一方，在该事件发生时，已及时采取各种合理措施．
15·1·3 受事件影响的一方，在遭受事件时，已立即通知合营另一方，并在十五天以内，以书面形式提供事故及处理情况，以及迟延履行或无法履行本合同的理由，并由该事故发生地的有关机构出具证明．
15·2 在事件影响已经克服或处理结束后，受事件影响的一方必须立即通知合营另一方．
第十六章 争议的解决
16·1 发生合同争议时，合营各方应尽可能通过协商解决，或经第三者调解解决．当事人不愿协商和调解的，可以提交中国仲裁机构或双方同意的其它仲裁机构仲裁．在中国仲裁应遵守中国仲裁机构的仲裁程序，在其它仲裁机构仲裁应遵守该仲裁机构的仲裁程序．
仲裁裁决是终局裁决，对双方均有约束力．
>
16·2 仲裁费用由败诉方负担，或由裁决裁定．
第十七章 适用法律
17·1 中华人民共和国法律为本合同的适用法律．
17·2 本合同的订立，效力，解释，履行，均受中华人民共和国法律的管辖．
第十八章 合同的变更与解除
18·1 经合营各方协商同意后，可以变更或修改合营合同，但合营各方必须就此签署书面协议，经审批机关批准方能有效．
18·2 有下列情况之一的，合营一方有权通知合营另一方解除合同：
18·2·1 企业发生严重亏损，无力继续经营．
18·2·2 另一方违反合同以致严重影响订立合同时所期望的经济效益．
18·2·3 另一方在约定期限内没有履行合同，在被允许延迟履行的期限内仍未履行合同．
18·2·4 发生不可抗力事件，致使合同的全部义务不能履行．
18·2·5 合同约定的解除合同条件已经出现．
18·3 有下列情况之一的，合同即告解除．
18·3·1 双方商定同意解除合同．
18·4 合营任何一方未征得合营另一方的书面同意，不能将本合同章程和合同附件规定的权利和义务转让给第三者，违反上述规定，以任何方式转让的合同均属无效．
第十九章 合同生效及其它
19·1 按照本合同原则订立的如下附件，包括章程，协议，附件等均为本合同的组成部分．本合同条款与附件条款发生矛盾时，应以本合同条款为准．
19·2 本合同经双方法定代表签字后，须经
批准，方能生效．
19·3 本合同于一九
年
月
日由甲乙双方的授权代表在
地签字．
19·4 本合同用中文和
文书就，两种文字具有同等效力．
中国技术进口总公司代表
国
公司代表
签
字
签
字
甲方见证人（签字）
乙方见证人（签字）
一九
年
月
第5篇：土地使用费计算方法范文
房地产销售合同协议书
甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款： 第一部分 委托策划工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。
第二部分 委托策划工作期限
委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。
第三部分 委托策划工作范围
甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。
(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。
详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。
四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。
六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。
七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：
一、前期策划
(一)市场调研
1、**县房地产市场现状分析。
2、**县主要路段商业状况。
3、消费型商业业态分析。
4、现有商城营运现状分析。
5、典型业态经营现状分析。
6、住宅市场情况。
7、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
二、营销策划
(一)项目营销总体策略;
(二)项目阶段性营销计划;
(三)入市时机选择;
(四)销售分期控制;
(五)价格定位及策略;
三、广告策划
(一)项目推广口号
(二)项目卖点整合包装
(三)整体广告计划
(四)广告预算及媒体组合
(五)项目形象策划
1、项目基本形象设计：
(1)标志
(2)标准字
(3)标准色彩
(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计：
(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;
(2)销售中心：装修建议及展板设计;
(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
(六)传播工具的创意与设计：
1、楼书创作(创意、文案、设计)
2、折页及海报创作(创意、文案、设计)
3、报广创作(创意、文案、设计)
4、广播、电视稿文案等
四、销售
(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为
(二)销售文件及管理文件的制订
(三)销售道具使用
(四)销售人员培训
(五)制订销控计划
(六)销售执行的内部协调程序
(七)客户资源库的建立
(八)售后服务机制建立
(九)定期报送各项统计报表
五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。
项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。
项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。
除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。
乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。
六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。
七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。
八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。
第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件
甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。
第七部分策划收费标准及支付方式
一、策划收费标准
甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。
成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。
除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。
二、策划费计算及提取方式
(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。
(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。
在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。
在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。
(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：
1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：
阶 段 时 间 销售目标
第一阶段 项目开盘后45天内 可售面积的30%
第二阶段 项目结构封顶30天内 可售面积的50%
第三阶段 项目交付使用后90天内 可售面积的90%
2、 乙方策划费的提取比例：
阶 段 完成的销售面积比例 提取比例
第一阶段 可售面积的50%前 已结算策划佣金的60%
第二阶段 可售面积的51-89% 已结算策划佣金的90%
第三阶段 可售面积的90%以上 已结算策划佣金的100%
(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。
(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。
在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。
(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。
三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定
(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。
(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。
若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。
(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。
(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。
(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。
第八部分 双方工作原则
一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不 得变更，否则产生的责任由变更方负责。
若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
二、甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。
甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。
双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。
甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。
乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。
四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。
若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。
第九部分 违约责任及合同终止
一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。
二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。
三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。
四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。
五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。
若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。
六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。
七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。
八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。
九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。
非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。
十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。
第十部分 其他事宜
一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
二、争议的解决方式
本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。
若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。
三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。
其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人签章： 代表人签章：
签约日期： 签约日期：通讯地址：
通讯地址：
联系电话： 联系电话：
房地产销售合同范文
委 托 人： (以下简称“甲方”)
地址：
营业执照号码：
物业人： (以下简称“乙方”)
地址：
营业执照号码：
经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其旗下 物业独家全程销售商，双方协议内容如下：
项目名称 ：
项目地理位置 ：
项目占地面积 ： 亩
项目总建筑面积 ： 平方米
1、 关于项目保证金
1.1 为表达双方合作之诚意,乙方于签署本合同书之日,向甲方支付本项目销售保证金：人民 壹拾伍 万元(￥ 150000 元)。
本合同签订之日起七日内，甲方返还乙方保证金中的金额：人民币壹拾 万元整(￥ 100000 元);剩余款项共计人民币 伍 万元整(￥ 50000 元),在双方合同结束时,由甲方返还予乙方。
2、销售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 个月。
委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作;甲方应于期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。
2.2 本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项
目的策划及销售整体服务;同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等(销售工作详见合同附件)。
2.3 在委托期内，对于所有可供销售(住宅/商铺/车位)面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的 3 % 支付予乙方作为销售佣金;由于甲方自行联系成交的团购业务,经双方确认之后,按成交单位之合同金额总价的 1 % 由甲方支付予乙方作为销售佣金。
2.4 在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。
2.5 在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本 合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、
2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.6 在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售佣金予乙方。
2.7 租赁佣金的计算方法：
在委托期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的佣金。
同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。
2.8 佣金的支付方法：
2.8.1 在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算;乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金;
2.8.2 如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。
3、甲方责任
3.1 本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等(复印件)、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》等售房文件
3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵(包括但不限于抵押担保等)及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。
乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任;
3.3 甲方向乙方提供的资料包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延;
3.5 甲方在对项目所作任何形式之宣传时(包括所有的宣传册、DM单、平面广告以及户外广告等)，须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式;
3.6 负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用(不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇)、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻会等。
3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已(租/售)单位清单及佣金之明细;
3.8 甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金和相关代收费用。
4、乙方责任
4.1 乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务;
4.2 乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用(包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等);
4.3 成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务(包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等);
4.4 提出关于规划、设计的专业意见;
4.5 利用乙方现有客户资料库存进行本项目的宣传;
4.6 派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作;
4.7 主持并出席相关例会;
4.8 负责统筹、协助及安排宣传工作;
4.9 协助发展商监督广告设计及制作进度;
4.10 提供售楼场地布置的专业意见;
4.11 每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告;
4.12乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》;
4.13在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。
4.14 乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。
5、合同的解除
5.1 根据合同双方约定期限自动解除合同;
5.2 乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益(明确定义另行商议)情况时，甲方有权解除合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿;
5.3 甲方出现以下情况时，乙方有权解除合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内, 付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：
5.3.1 工期延误超过三个月(不可抗力情况除外);
5.3.2 协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故
延误或取消等;
5.3.3 对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时;
5.3.4员工的行为、言语严重损害商信誉及利益(明确定义另行商议)。
5.4 如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。
届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之佣金，按本合同第2.8条之约定执行。
6、其他
6.1 乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售;
6.2 乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。
若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。
6.3 甲方在委托期间及期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。
6.4 甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改;
6.5 若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿;
6.6 本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖;
6.7 合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。
委托方： 受托方：重庆钢运 代表： 代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
有关房地产销售合同范本
出卖方(甲方)：______________
购买方(乙方)：______________
甲方及乙方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关规定，为明确买、卖双方的权利义务关系，经协商一致，于__年___月__日签订商品房销售合同(以下称“该合同”)，并同意根据该合同之有关规定签订本协议，以补充该合同未尽善之部分，共同遵守。
1.甲方依据《商品房销售许可证》第____号将在____市区____路____号的____单元____层____号的商品房(以下称“该商品房”)出售给乙方。
2.土地使用期限自____________起____________止。
3.该________之建筑材料及设备以附录________为标准。
4.甲、乙双方同意按附录所列之该商品房售价及付款办法付款。对交款日期及付款方式，乙方必须严格遵守。
5.如乙方未能根据附录____之规定期限依时交付楼价款者，由滞付之日起计算直至付款之日止，乙方每日须按该合同第____条向甲方支付该合同所列出之滞纳金。同时甲方还可以书面方式催乙方付款。如乙方逾期七日仍未依时支付楼价欠款及/或滞纳金，甲方有权视乙方违约而作中途退房处理并有权终止该合同及本协议。甲方可以书面通知乙方解除该合同及本协议，并报知_______市房地产管理机关备案后另行出售。乙方已付之楼价款由甲方按该合同第八条之规定扣除违约金及/或滞纳金，并于甲方将该商品房另行售予他人时，赔偿甲方因转售引致的损失后，退回乙方。转售如有盈余，则归甲方所有。乙方已付楼价款不足以支付违约金及损失赔偿时，甲方保留追究乙方法律责任之权利。
6.乙方应于甲方发出该商品房交付使用通知书之日起十四天内，按甲方指定的地点及方式付清楼价余款(若有)、滞纳金(若有)及其他乙方在该合同及本协议下应缴的款项，并接受甲方移交锁匙;否则甲方将有权根据本协议第5条收取滞纳金及/或违约金并安排处理该商品房，乙方不得对此提出任何异议。乙方并须向甲方负责因乙方逾期收搂而引致的任何损失及费用。收楼前如该商品房有未妥善之处，乙方不得藉此拒绝收楼。
7.乙方缴清本协议第6条的款项后，应即办理领取该商品房锁匙的手续，甲方向乙方移交锁匙当天即视为乙方实际对该商品房收楼之日。如乙方于缴清该款项后十天内仍未办理该手续，视为乙方已实际收楼。
8.在乙方实际对该商品房收楼后如该商品房被他人占用或遭受损毁或物业内部的设备、设施被破坏，概由乙方自行负责。
9.如遇下列特殊原因，甲方可无须根据该合同所订定之日期将该商品房交付乙方，并可延期交付该商品房予乙方使用，而不用承担任何违约金及/或滞纳金。
(1)人力不可抗拒的自然灾害或其他事故;
(2)施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题;
(3)其他非甲方所能控制的因素;
(4)承建商之延误;
(5)市政府配套设施及安装之延误;
(6)政府部门延迟文件之批准;
(7)图纸之更改;
(8)无法预见的意外事件;
(9)为执行当时政府的法规而引致的延误;
(10)供水、供电部门未能按时接通室内外的水电设施。
甲方应将延期原因以书面通知乙方，乙方不得提出异议。如有特殊需要或在不能预见的情况下，甲方须再度延期支付该商品房予乙方使用，甲方则须出示承建商有关文件及得到有关政府部门的批准，方可再度延期。
10.除甲方根据该合同或本协议之规定有权逾期交房外，如甲方逾期交付该商品房予乙方使用，由该合同或本协议规定的期限或经延期届满之日起至交付使用日止，甲方须按该合同第_______条之规定向乙方支付该合同所列出的滞纳金。但如果由该合同期限或依本协议第9条款经延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能将该商品房交付乙方使用的，即视为甲方违约。届时乙方有权在三十天内单方面以书面提出解除该合同及本协议，并报_______市房产管理机关备案。甲方应将乙方已付之一切款项、上述滞纳金及该合同第_______条规定的违约金在接获乙方书面通知后三十天内退付乙方(但乙方已付之律师费、公证费、交易费及乙方已向政府缴纳的税费概不获退还)，但乙方将不得要求其他赔偿。如乙方在三十天内未以书面解除该合同及本协议，则甲方每月应照以上方法，支付滞纳金予乙方。
11.甲方有权更改该商品房之图纸，如更改后该商品房面积不多于或不少于原出售面积之10%，乙方不得提出异议，但该商品房售价则因面积多少而增减。如少于或多于原出售面积之10%，乙方可选择接受新面积，而售价亦因面积多少而增减或在收到该商品房交付使用通知书后七天内以书面提出取消该合同及本协议，甲方将在收到通知书后十四天内将乙方所交楼价款无息追还(但乙方已付之律师费、公证费、交易费及乙方已向政府缴纳的税费概不获退还)，甲方亦可以将该商品房另卖予别人。有关该商品房建筑面积、建筑设计、装修规格以及设备均以房产执照载明为准。该商品房之图纸及规划如有更改，以有关部门批准之图纸及规划为标准，不再通知。乙方不可提出异议。
12.《房产执照》详列之面积与出售面积有差距的，差距在正负2%内时，互不补/退差价，超过正负2%之部分，甲、乙双方应当互相返补。
13.甲方须根据该合同第五条款负责保修该商品房，但对因任何不可抗力或由乙方过失或其他人为原因造成的损坏或改动或在保修期满后出现的问题概由乙方负责，甲方不负保修之义务。如该商品房经乙方装修改变原状，甲方亦无须负保修之义务。
14.乙方除按时缴付该合同及本协议规定之楼价款外，并同意在签订本协议及在接收该商品房之前，按政府部门和甲方及大厦管理公司之要求缴清契税、交易费及管理费、保证金等应付之费用。
15.乙方在接收该商品房后，须承担该商品房的一切风险及负责支付该商品房的一切税费及/或其他费用。
16.乙方使用该商品房时必须遵守中华人民共和国国家法律、法令和社会道德，乙方所购商品房只可作附录所列用途使用，并确认和遵守该大厦管理公约。乙方在使用期间未得该大厦的管理人及责制市有关的建设和房地产管理部门批准，不得擅自：
(1)改变该商品房的外观及结构;
(2)改变使用功能;
(3)设置工场;
(4)储存任何违禁品;
(5)在该商品房内加建任何部分和上盖。
如确需改变，乙方应取得设计之有关部门和房产管理之有关部门的同意，并办理相应的手续，且该商品房如有损坏应自费修缮。乙方因装修而影响该大厦的整体观瞻，甲方有权提议改变或终止乙方装修。因乙方擅自改变该商品房的外观及/或结构而损害了他人利益或者造成严重后果，所引起的法律及经济责任概由乙方完全承担。
17.自本协议签订日起，乙方或其承让人应按政府有关规定缴纳该商品房土地使用费及其他一切应缴之费用及税项。
18.该商品房建成后乙方享有该商品房之房产权及相当于该商品房建筑面积占大厦总面积比例的土地使用权，该大厦除甲方已售出的房屋外全属甲方所有。甲方有权保留以下绝对权利而不需得到乙方同意：
(1)按政府的规定制定大厦管理公约，决定大厦管理人、管理费用的分摊及管理人的酬金;
(2)将该大厦任何部分(除该商品房及其他已卖出的单位外)改变为该大厦之公共部分，及随时收回该部分归甲方所有;
(3)将该大厦任何部分(除该商品房及其他已卖出的单位外)卖出或交还政府;
(4)有权更改该大厦或其中任何部分之名称及编号，无须向业主负责任何因此而引起的损失、费用或开支。
19.乙方在转让该商品房时，应于有关转让文件签署之日起立即就使用变化情况以书面通知管理人(管理人未收到通知前乙方要负责该商品房应支付的管理费用)。
20.该商品房于交付后，由甲方委托之公司负责及实行统一管理。乙方理解并同意由甲方拟订的该大厦之管理公约为该合同及本协议不可分割之组成部分。乙方必须在签署该合同及本协议之同时，与甲方签署该大厦之管理公约的承诺书。乙方的承让人必须签署该大厦管理公约之承诺书，同意无条件严格遵守所有该大厦管理公约之条款、规定及分担与管理该大厦有关的一切费用和税项而不得提出异议。
21.乙方出租、转让、继承或抵押该商品房时，必须向房管部门办妥合法手续。出租、转让、继承及/或抵押合约中必须载明受让人、租用人、继承人、抵押权人应当无条件接受大厦管理公约。受让人、租用人、继承人必须在和该大厦管理人签订该大厦之管理公约的承诺书后，方可占用该商品房。受让人、租用人、继承人向管理人签订承诺书之前的一切管理费用由乙方承担。
22.乙方及其承让人必须根据中华人民共和国和当地有关的法律及政令按时缴交应缴付的地税及其他市政通讯、水、电费用。同时乙方及其承让人于入住时必须偿还甲方代垫付之水、电力、煤气、电话等之开户费、按金、表费等支出。
23.如乙方更改通讯地址，必须以书面通知甲方。
24.甲方根据该合同及/或本协议发出通知书予乙方(包括交付使用通知书)，如甲方根据其记录之乙方最后通讯地址，经邮局将通知书寄往乙方，在寄出48小时后，甲方可当作乙方已收到通知书处理。
25.本协议为该合同的组成部分，有同等法律效力。
26.本协议的订立、变更、解除、终止及诉讼均依照中华人民共和国法律、法令和地方政府有关规定，并受其制约。
27.本协议的附录均为本协议的组成部分，本协议书写及印刷之文字均具同等效力。
28.甲、乙双方如在履行合同中产生争议，应及时协商解决，协商不成时，双方可直接向有管辖权之人民法院起诉。
29.该合同及本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，送所在地房地产交易市场登记机关一份、公证机关一份。各份均具同等效力。
甲方：(盖章)_________ 乙方：(盖章)_________
地址：_________________ 地址：_________________
法定代表人(签名)_____ 法定代表人(签名)_____
人：_______________ 人：_______________
开户银行：_____________ 开户银行：_____________
账号：_________________ 账号：_________________
电话：_________________ 电话：_________________
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