集体土地征收赔偿条例精选(九篇)

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第1篇：集体土地征收赔偿条例范文

一、土地征用

土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。

1.土地征用的程序

用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。

2.征地批准权限

对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。

二、征用补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。

1.公平补偿的导入与意义

我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。

2.公平补偿的路径设想

(1)逐步扩大农地征收的补偿范围

与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。

(2)合理拓展农地征收的补偿方式

征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。

(3)完善征地补偿的程序与救济途径

完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。

3.完善途径

(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准

在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。

(2)设村民代表会议

设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。

(3)严格界定“公共利益”

在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允许集体土地进入一级市场

农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。

(5)探索新的补偿方式

政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。

第2篇：集体土地征收赔偿条例范文

【关键词】失地农民 国内外权益保障 土地权益

我国失地农民权益受损现状

土地征用制度不明确。首先，我国现行法律对公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，导致土地征收范围过于宽泛。《宪法》第十条规定：国家的土地征收行为，必须以公共利益的正当性以及征收行为的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考虑对土地进行征收。其有“任何单位和个人为非公共利益需要使用土地时，必须先依法申请将农村集体土地征为国有”的规定。这些立法上的纰漏无形中为某些利益群体创造了可以施展并且逃避法律责任的空间。此外，当前我国还缺乏界定土地征收公共利益纠纷的专门裁判机构。一般是由政府许可任何单位和个人为非公共利益进行土地征收，同时，法律又赋予政府对土地征收行为是否合乎公共利益的裁判权。政府身兼二职，先行体制又缺乏必要的监督和制约，某种程度上会影响到对失地农民合法权益的保护。

土地补偿机制不合理。土地征收补偿机制关系到失地农民的切身利益，也是土地征收工作能否顺利进行的关键。我国现行的土地征收仍依据2004年国土资源部颁布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》设定的补偿标准，补偿费用明显偏低。近年来经济发展，物价急剧上涨，土地市场价格也是一翻再翻，况且低标准的补偿费用落实到失地农民的手里也是难之又难，致使失地农民权益受损。此外，土地补偿方式的单一化，某种程度上也威胁到失地农民的合法权益。

土地产权制度不健全。我国《宪法》和《土地管理法》中都有“农村土地归农村集体所有”的规定。然而农村集体是个抽象意义的概念，是一个没有法律人格意义的集合群体，是一个虚置的权利主体。①欲对其科学界定绝非易事，其外延非常宽泛，大可以指乡和镇，小亦可以指村和村民小组。由于农村集体土地所有权主体和产权关系不明确，也影响到法律赋予农民的土地承包权益。

土地征收程序不完善。土地征收程序健全与否直接关系到土地征收工作能否顺利进展及土地征收结果的公正性。我国关于土地征收程序的法律制度并不完备，其亦未对土地征收程序、土地征收涉及主体的权利、义务做出明确规定。这些无疑影响到土地征收程序的规范化和公正性，侵犯了失地农民在土地征收过程中的知情权与参与权。此外，我国被征地农民的救济机制不健全，失地农民权益受损。

农民社会保障体系欠缺。受我国城乡分割的二元经济体制的影响，我国的社会保障制度突显出二元性。我国有关城市社会保障的立法已经出台且相对成熟，农村社会保障却尚未进入立法阶段，法律基础欠缺。

目前，有些地方政府通过出台效力较低的规章、条例对失地农民的养老、医疗等社会保险方面规定，其并不能全面保障失地农民合法权益，我国也尚未设立有关失地农民的法律援助制度，同时农村社会保障的内容涵盖面也远低于城市。

国外失地农民权益保障经验

土地征用制度明确。目前，世界上多数国家和地区都有相对明确的土地征用制度。美国规定征用土地必须符合公共利益需要，其所有的公共利益评判都由司法机关根据必须的要价调价进行最终判定，进而确定利益的公、私性质，进而建立土地征用的法律依据。②日本《土地征用法》中有“征用土地必须从公共利益出发，公共利益主要包括依据《城市规划法》、《河川法》、《港湾法》进行的公路、防洪设施和港湾建设等”的规定，其公共利益界定较明确、具体，操作性较强。我国台湾地区突破了为公共目的征收土地的局面，其规定征收土地只要能达到公共利益需要即可。

土地补偿机制合理。西方发达国家和地区大多建立了合理的征地补偿机制。美国宪法明确规定：“非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”美国土地征用补偿的计算标准是土地被征用前的市场价格，它既补偿被征土地的现有价值，也补偿土地可预期的未来价值，而且还补偿因征地导致的相邻土地所有者、经营者的损失等，充分考虑并且保障土地所有者的权益。日本通过制定相当补偿的标准进行土地补偿，其土地补偿费用的确定主要考虑征用损失赔偿、通损赔偿、离职者赔偿和事业损失赔偿和少数残存者赔偿等方面。③我国台湾地区关于土地补偿的相关规定主要散见于《土地法》、《平均地权条例》、《国民住宅条例》、《科学工业园区设置管理条例》、《促进产业升级条例》之中。台湾的征地补偿费主要由地价补偿、土地改良物补偿、营业损失补偿和土地改良费用等组成。此外，台湾的地方自治法规对土地补偿也作出了规定。

土地产权制度明晰。西方发达国家在土地征收方面多数具有比较明晰的产权关系，有比较明确的权利主体和客体。作为被征土地一方的农民享有法律赋予的相关权利，同时也承担法律规定的相关义务。在奉行土地私有制的美国，其《联邦土地管理法》严格规定作为征地双方的法定权利和义务，各司其职、各尽其责，有效避免了土地征收过程的部分侵权行为。英国实行土地私有制，作为其土地征用依据的《强制收购土地法》明确规定征地双方的权利、义务，并且尽可能使其在法定的框架范围内实施。

土地征收程序完善。世界上不少国家和地区都制定了比较完备的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韩国《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行规则》等。这些土地征用方面的法律对土地征收程序都作了具体而明确的规定，可操作性强。一些发达国家和地区的土地征收程序既包括征地申请、审查、批准、征地公告，还包括被征地人如何参与征地过程中的程序、发生争议时的申诉和仲裁程序以及最后如何进行征地补偿的程序等。④

农民社会保障体系发达。在社会保障方面，不少发达国家和地区纷纷建立了比较健全的失地农民社会保障体系。美国设立了专项的失地农民社会保障基金，同时对失地农民辅以一定的税收优惠，并且注重对失地农民的教育和培训，提高了失地农民再就业能力。日本政府在已建立的农村社会保障体系基础上，加大对失地农民的社会保障力度，大力发展劳动密集型产业，为失地农民提供大量就业机会，同时也注重对失地农民的教育和培训。韩国已将失地农民纳入社会保障框架内，通过“基础生活保障制度”帮助达不到国家规定的基本生活水平的失地农民，同时对失地农民普及科学知识和实行金融政策方面的优惠，努力构建失地农民的安置基地。我国台湾地区设有专门针对农民的社会保险，其通过分散化转移的方式解决失地农民的就业，促使失地农民向大城市和中小城市分散转移。同时还规定失地农民享有农用地转非的公共用地和由土地交易带来的土地增值的收益。⑤

我国失地农民权益保护策略构想

建立合理土地补偿机制。合理的土地补偿机制关系到征地工作的顺利进行。一方面，我们要科学确定土地补偿标准与计算方法，提高土地补偿费用。现今因土地纠纷引发的上访案件约占全国各类案件的41%，征地补偿问题频频成为焦点。虽然我国《土地管理法》已对征地补偿标准作出了相应提高，但仍不能有效应对日新月异的形势。因此，征地补偿的项目都应当与时俱进，适时调整，整体上提高征地补偿水平。⑥另一方面，土地补偿方式也要实现多元化发展。我们可以结合失地农民的不同需求，采取实物补偿或货币补偿方式。

完善农民社会保障体系。当今我国农村社会保障制度缺失，大量失地农民正当的社会权益无法得到有效保障。鉴于此，我们可以着重从以下方面考虑：首先，基于农村社会保障制度尚未立法，我们必须尽快将失地农民纳入城镇社会保障体系，保障失地农民在医疗、养老、住房和生活方面的权益；其次，现行《土地管理法》修订过程中应明确规定失地农民社会保障制度，从法律上保障失地农民社会保障权益；第三，明确政府在失地农民社会保障中承担的综合责任，主要包括宏观调控责任、一部分财政责任以及监管和实施责任等；⑦最后，建立失地农民社会保障基金。实践中可由政府、征地主体、农村集体和失地农民个人按比例合理分担，共同出资。

综上所述，当前形势下失地农民权益保障有迫切的需要，我国应立足国情，充分借鉴世界发达国家和地区的先进立法经验，不断明确我国的土地征用制度、明晰土地产权制度、完善土地征用程序、建立合理的土地补偿机制、健全失地农民的社会保障体系，切实保障失地农民的合法权益。

【作者单位：河南师范大学法学院】

【注释】

①陈垚：“失地农民权益保障问题研究”，《湖北社会科学》，2011年第4期。

②⑥李韶杰，钟筱红：“失地农民权益保护对策与构想”，《人民论坛》，2011年第9期。

③赖武梨：《城市化进程中失地农民权益保障问题研究》，西南政法大学2008年硕士论文。

④徐素芹：“城市化进程中失地农民权益保护问题研究”，《社科纵横》，2010年第8期。

第3篇：集体土地征收赔偿条例范文

［关键词］农村；农民；集体土地；征地补偿；性质

Abstract:Inrurallandexpropriation,thecharacterofcompensationandthecharacterofcollectivecollectionaretwodefinitionswhicharebothrelatedanddifferent.Thecharacteroflandcollectiondecidesthecharacteroflandexpropriationcompensation,andtheexpropriationcharacterdecidesitsstanderanddistributionrange、methodandproportion.Asthecharacterofthecompensationisnotclear,itbringsaboutmanyproblemsatwork.Underthepresentlegalsystem,landexpropriationcompensationhassomecharacters,i.e.thecharacterswithlegality,non-marketorientation,imperfection,communionofmembers,non-statepayment,regionaldifferenceandpriorpayment,etc.

Keywords:country;farmer;collectiveownedland;landexpropriationcompensation;character.

农村征地补偿的性质不明，在现实中产生了很多问题。据某基层法院统计，该院每年3000件执行案件中，近15％的案件涉及农村土地征用补偿费的执行，而执行中由于土地补偿费的性质不明，致使法院在能否扣留和提取该补偿费的做法上产生较大分歧，严重影响了执行工作的开展，影响了申请人权益的实现［1］，也导致征地补偿的费用往往不能落实到每一个农民，既引发了大量的纠纷，也很不公平［2］。因此，探究农村集体土地征地补偿的性质具有现实意义。农村征地补偿的性质取决于农村土地的所有权性质，鉴于征收和征用对于农村土地的所有者来说都是失去土地，都应获得相应补偿，在这一方面，两者基本相同，故如无特别说明，本文所指农村土地征地补偿性质包含征收补偿的性质和征用补偿的性质两个方面。笔者认为对农村的征地补偿主要有以下特性：

一、土地补偿的法定性

《中华人民共和国宪法》（2004年修正，以下简称《宪法》）第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”［3］《中华人民共和国土地管理法》（2004年，以下简称《土地法》）第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地征收的法定补偿范围，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用”。可见，我国目前实行的是法定补偿，补偿依据、补偿范围、补偿项目和补偿标准均由法律条文直接规定，刚性较强，弹性较差，可调空间较小。

二、补偿依据的非市场性

补偿依据（或补偿基础）的非市场性是指主观上不以土地的市场价值为依据进行补偿，或者客观上不存在确定土地补偿价格的土地市场，土地补偿的依据只能由国家确定，具体补偿执行的是一种非市场性标准。

在西方国家，土地是“私有财产”（当然政府也有强制征收的权利），客观上存在着土地交易市场，这就使政府对土地的征收或征用能以市场价格为依据进行测定并补偿。这种以“公平的市场价值”为依据的补偿对买卖双方来说都是公平的。从理论上说，这种“公平补偿”的价格只能在充分发达的土地交易市场上才能体现出来，城市化发展较早的国家,像美国、日本、英国、法国、荷兰等国,由于其土地大多数属于个人或企业所有,土地市场机制比较健全,征用农民土地一般按市场价格对失地农民进行补偿,农民基本上都能得到较为满意的补偿［4］，如英国以征用者实际占有该土地的当日市价计算补偿［5］，就是以市场为依据的补偿。

但在我国，农村土地具有与其他国家不一样的独特性，这种独特性主要是农村的土地从来没有被当做商品来看待，严格意义上的土地市场并不存在。即不存在一个融入市场经济的“土地交易市场”，也没有一个客观公正的土地买卖价格。再者，进入土地市场交易的土地，应该来源于市场，但我国农民的集体土地是国家按照农村社区人口平均分配的，而不是农民以市场价格从土地市场购得的，其分配方式是非市场化的［6］。既然不是从市场上以市场价“购入”的，也就不能从市场上以市场价“售出”。因此，我国的土地无论是国家所有还是集体所有，在现行体制和法律框架下都不能真正地进入市场，不可能根据土地的供求关系或商品的价值规律来确定土地的价格和补偿标准，只能由国家根据土地的总体状况和基本国情予以“规定”，补偿的依据不是客观的“市场”，而是法定的“年产值”。

三、补偿金额的非完全性

土地补偿金额的非完全性，也可称之为补偿的适度性或补偿的非等价性，是指土地补偿的金额不能完全体现土地价值的补偿。征地补偿依据的非市场性，必然会产生土地补偿范围或项目的不全面和土地补偿标准的较低或过低，最终导致补偿金额的非完全性。其中征地补偿标准的高低对补偿金额的影响最大。

从各国（地区）情况来看，征地补偿标准与土地制度和经济发达程度有密切的关系。国际上对于征地补偿标准的理论主要有完全补偿论、不完全补偿论、相当补偿论［7］，正当补偿论（日本、韩国）、合理补偿论（美国、加拿大、马来西亚和中国香港）、充分补偿论（荷兰）、公平补偿论（法国、瑞典、中国台湾、菲律宾和巴西）［8］，日本当代也有一种“生活权补偿”的新的补偿理论［9］。尽管各国或不同的学者对补偿标准理论的表述是不尽相同的，含义也略有不同，但西方国家所普遍确立的补偿原则是“公平补偿”或“正当补偿”原则。只是“公平补偿”（JustCompensation）是一个抽象的、内涵极不确定的概念，不同的国家可能有不同的界定，在不同的政治法律实践中也有着不同认识。总的来说，依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估被认为是确立补偿标准的最佳选择［10］。

对于我国目前的征地补偿，有人认为是“适当补偿”［11］（所谓适当补偿就是严格依据土地管理法的有关规定予以补偿，征地补偿以使被征用土地的农民生活水平不降低为原则），也有“合理补偿”［12］、“相当补偿”［13］（土地补偿数额与土地实际价值不相等，偏重于国家利益而忽视对农民合法权益的保护）、“超低价补偿”［14］等不同的观点，甚至有人认为我国对农村土地的补偿仅是“生存权利”补偿［15］（征地补偿制度核心并不在于保障集体土地的财产性权利，而在于保障被征地农民的生存权利）。综合起来看，上述不管是哪一种观点，均认为我国的征地补偿是一种非完全补偿，补偿金额并不能完全弥补被征地方的损失。因此，从总体上说，我国对农村的征地补偿，存在着随意性大、安抚色彩浓的非完全性补偿的特点，不能为被征地农民的正当权益提供有力充分的保护。

四、补偿分配的成员共有性

农村集体土地的所有权性质决定了征地补偿的性质，也决定着征地补偿的分配原则、权利的实现形式、补偿范围和补偿的分配方法。在土地所有权归“集体公有”的观点下，土地补偿费的分配方法与比例由“集体”决定，土地补偿费属集体公有，理论上是不能进行分配的；就是进行分配，集体也是得大头，失地农民只能获得少量的土地补偿。在土地所有权归“集体成员共有”的观点下，“集体成员”对被征土地的补偿分配就有最终的决定权，农民个人就有可能直接得到绝大部分的征地补偿款。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。可见根据“集体公有”和法律规定，土地补偿是禁止用于集体经济组织内部分配的，但这些规定与现实差距太大。笔者曾认为农村集体土地归以村为一个区域范围的全体成员平均共有［16］。在此前提下，这个“农民集体”中的每个成员对土地及土地补偿拥有平等的权利，即拥有平等的土地承包经营权、土地收益权、宅基地分配权和征地补偿分配权，集体的权利表现为成员个人权利的集合，属集体共有。换言之，土地补偿费的受益主体是该集体经济组织内部全体成员，而不是空泛的集体。土地补偿费是因集体土地的被征收或征用导致土地的流逝而取得的，其归集体成员共有的性质，构成土地补偿费分配的基础。

农村土地的集体成员共有性，对土地补偿分配的影响主要表现在：

1.决定着土地补偿分配的原则。对于征地补偿款，全体成员享有平等的权利，即平均分配土地补偿款。

2.决定着土地补偿的分配范围。土地补偿归“本集体”全体成员平均共有，即应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，也就是在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。“本集体”以外的任何单位和个人不得以任何理由侵占土地补偿，否则就是侵权。然而在实际中，只要存在土地利益收入，乡政府、村委会和乡村集体经济组织都争当土地所有权主体，一些地方的市级和县级政府甚至也参与了土地补偿的分配。土地补偿费经层层克扣或被少数干部侵吞，使本来就较低的土地补偿真正落实到失地农民头上的就更少了。

3.决定了个人权利的实现形式。（1）全体成员大会是该集体的最高决策机构，任何一个集体成员（包括该机构的负责人）不能以个人身份决定集体财产（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成员不能独立享有特定指向的土地所有权。因为农民的土地承包经营权是无偿取得的，且具有社会保障性质，所以，成员个人虽对土地享有使用权、收益权、转包（让）权等，但不能享有按份分割的特定土地份额，即不能要求该集体将某一具体地块分归自己独立所有。（3）任何成员不能单独行使土地处分权。（4）有权单独享有属于个人的土地补偿。对土地的收益根据成员大会的意见可以获得独立的份额补偿。如果成员大会需要留存收益，成员个人应该服从。

4.决定了补偿的分配方法。根据集体财产的特点，土地补偿费具有集体财产性质，它既有别于公有财产，也有别于私有财产，其分配既要考虑集体利益，也要考虑农民个人利益；既要照顾到目前利益，也要考虑到长远利益。因此，其分配程序与方法应为：（1）由集体成员大会确定集体与个人的分配比例，集体留存主要用于集体经济发展、集体福利和农民社会保障；（2）确定集体留存资金各部分的比例；（3）确定集体留存资金的用途；（4）在成员之间平均分配剩余补偿。这部分补偿是被征地农民个人所有，从理论上说法院是可以执行的。

五、补偿支付的非国家性

在关于征地补偿理论中，有一种理论叫“特别牺牲论”［17］。特别牺牲论认为，被征收人所受的不可预期的损失即为特别牺牲，理论上应该由受益者即公众承担补偿义务，但由公众承担补偿义务是无法执行的，因此就由公众的合法代表——政府承担补偿责任。这种理论在德国的研究最为深入。根据该理论，国家在征收或征用农村土地将其变为国有土地时，支付给农民的土地补偿费应该由政府支付。但这个理论要求政府有充足的财力，否则执行起来难度较大。我国目前的征地补偿名义上是由国家支付的。《土地管理法》第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，规定中，不管是“征收或者征用”均由国家予以补偿。但实际上，我国执行的却是“谁使用土地谁补偿”［18］或“谁受益谁补偿”的原则。国家在将农村土地转变为国有土地时，征地补偿费并不由国家支付，而是由用地单位支付。笔者认为，对征地补偿应该分别情况予以处理：对用于公益事业的“土地征收”，应该由国家对失地农民予以土地补偿；对非公益性的“土地征用”，则由用地单位进行土地补偿。这是因为，公益用地，直接体现的是国家利益，公益用地的单位也是国家财政预算单位，由国家直接征地转供用地单位，可减轻用地单位的财政负担，减少用地单位与农民因土地补偿问题的直接对抗。对于非公益用地，体现的是用地单位的经济利益，是经济利益在不同的经济利益体之间的分配，由用地单位支付征用土地补偿不仅是合理的，也是用地单位的一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件，用地单位必须按法定的标准或市场标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。补偿支付的非国家性可在一定程度上限制土地的使用者特别是非公益用地者廉价“圈地”，但同时却给政府“经营土地”，从中获取高额土地价差提供了条件。

六、土地补偿的地域差别性

我国幅员辽阔，东西部之间、不同省份和不同地区之间经济发展水平差异较大，如实行全国统一的补偿标准，既不能体现经济发展水平的差别，也不能体现土地作为特殊资源的区位价值。因此，我国在统一规定了补偿项目的基础上，在征地补偿标准上适用了地域差异原则。《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算”；“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”，当然这种地域差别是比较有限的。

七、土地补偿的先付性

征地补偿与民法上基于侵权行为的赔偿在性质上是不同的。征地补偿不是由于违法行为所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的损害赔偿是损害在先，赔偿在后；而征地补偿是赔偿（或补偿）在先，损害在后。这种对损失的补偿不是以实际发生额为基础，而是一种以法定标准或市场标准为依据的预付性赔偿，并且要在实际使用土地前一次付清，是土地使用人为取得土地使用权而按照法定标准或市场标准预先支付给土地所有权人的一次性补偿。

综上所述，我国目前的征地补偿具有法定性、非市场性、非完全性、成员共有性、非国家支付性、地域差别性和先付性的特点。对征地补偿性质的探讨，有利于规范征地补偿的分配方法，保障被征地农民的合法权益，明确各方的责任，也有利于我国土地制度的根本变革。

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第4篇：集体土地征收赔偿条例范文

一、房地一体登记是不动产登记的基本原则

不动产统一登记的主要宗旨是实现房地一体化登记服务，从而方便于民，只需一次申请登记便获得房地产权利。一体化登记可以使房地权利同时登记、同时生效，防范了风险。因此，尽管业主拥有的房地产中土地使用权属于用益物权，房屋是所有权，但其权利主体基本应保持一致，也就是两个不同权利的设立、变更、注销一般应同步发生于房和地之上。如抵押权设定的规定很好地体现了此原则：房屋抵押的，其相应土地随之抵押，反之亦然。再如，房屋分割转让时必受到土地能否分割或者能否从独用宗转为共用宗的限制。但是在不动产抵押中会出现房、地抵押权主体不一致的情形，这与房地权利主体一致原则并不矛盾。所谓的房地权利主体一致原则是指土地使用权和房屋所有权主体一致，而不要求其他权利主体也必须一致。在房和地的客体生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押设立登记时房屋尚未开工建设，则土地抵押权人不能拥有以后该土地上所建房屋的抵押权，房屋一旦建成再设定抵押权给另一个抵押权人也是法律所允许的。此时，房、地就出现不同的抵押权主体，在实现抵押权时，与其他房地产处分不同的是要将房和地的价值分别计算，分别为不同抵押权人优先受偿。正是由于房、地权利并非完全同步发生，特别是在土地使用权和所有权上附上抵押权后，如何坚守房地一体原则值得我们探讨，比较常见的有以下三种情形。

1.无房屋之土地设立抵押后的在建工程抵押

土地使用权受让方通常在取得土地时就以该土地设定抵押权用于支付土地出让金或用于开发建造资金，在宗地不能分割的情况下当然是以整宗地作为抵押物，此时办理的是土地抵押设立登记。随着开发建设的推进，土地使用权人即建设者会继续以在建工程设定抵押以获取续建资金。

建设者申请在建工程抵押可依法选择两种途径：一是只申请在建工程抵押设立登记。由于土地已经抵押在先，土地抵押时尚未开工建设，因此根据《担保法》第五十五条规定，在建工程不属于首次设立土地抵押的抵押物范围，此时在建工程抵押以已建成部分的造价为限进行担保，不含土地价值。就整个房地产而言，土地抵押权人和在建工程抵押权人对应着不同的抵押部位，没有顺位而只有房、地之分，在一旦实现抵押权处置已建成房屋及整宗土地时，则土地抵押权人就土地价值部分进行优先受偿，在建工程抵押权人就已抵押的工程价值部分进行受偿。二是土地抵押权变更为在建工程及其土地抵押。因为随着工程形象的进度，土地逐渐分摊到在建工程中，最后竣工时土地全部随房屋分摊完成。根据《物权法》和《担保法》规定，房屋抵押，相应的土地随之抵押，则申请人可以在建工程及其相应土地价值相当于整宗土地价值时，将抵押物从整宗地变更为在建工程及其相应土地，并且可随着工程形象进度而追加在建工程设立抵押权，这种做法不会出现房、地抵押权人不一致的结果，更好地实现了房地一体化登记原则。

2.无房屋之土地设立抵押后的房屋预售

在当前房屋交易管理和不动产登记分离的情况下，更加应注重交易环节与登记之间的衔接以及房地的一体化。用于开发的土地在取得之时设立抵押权后，随着工程的推进会进入房屋预售环节，预售则意味着房屋及其相应土地将从开发者名下转移给购买人。为使预购人将来取得完整权利的房地产，则土地的抵押应在预售时予以解除。因此，当事人申请房屋预售许可时应提供土地抵押权人同意预售的证明，或者注销土地抵押权后再申请预售许可。为更好地与预售楼盘表衔接，应如上文第二种方法所述，将纯土地抵押转为在建工程抵押，在预售过程中遵循在建工程抵押权每解除一套才预售一套，保证预售的房屋没有权利限制，同时做到房地权利主体一致。

3.无房屋之土地设立抵押后的房屋首次登记

对于土地抵押没有解除而房屋申请首次登记的，原来仅办理房屋所有权登记而土地登记不变更是可行的，但如果房地在一个系统平台上操作则会出现房屋所有权是完整的，相应的土地使用权因抵押而受限，对于下一步房地产转移则会出现房屋相应的土地受限。由此，必须要求土地抵押权人出具同意转移证明或注销土地抵押权才能办理转移登记，所以为便于购房者顺畅办理不动产权证书，应在房屋首次登记时，将土地纯抵押转换为房地产抵押，方法同上文第二种方法所述，即尚无法解除抵押的部分继续设定抵押，其他房地产在办理首次登记后可办理转移登记。

二、实践中常见的房地区别登记类型

由于房、地权利内容的不同，权利取得或变化、注销时点的不同，导致现实中房地登记时会发生因权利不同而房和地对应的登记类型不同的情形，在房地登记中如何既坚持一体化原则又做到不同的权利区别对待、分别适用不同的登记类型呢？我国土地资源为国家所有并调控（集体土地除外），因此土地使用权并不能自由地变更、转让、分割，即使是市场化方式取得的土地也会因土地和城市规划的原因导致其变更和转让受到限制。但房屋实行所有权制度，既然所有则权利人可以自由处分，但由于房屋附着于土地，其处分必然受到土地的牵制，否则权利主体一致原则无从谈起。在以宗地为单元建立登记簿的前提下，坚持房地一体，以地随房走或房随地走为登记类型首要判断原则，但对于特殊情形房和地的登记类型可适当地予以区别，以便更好地反映权利变化状况。

1.已建有房屋的集体建设用地使用权转为国有建设用地使用权

只要土地上已建有房屋，则房地应一并登记。在土地使用权从集体所有转为国家所有的情形下，其实经过了这样的程序：集体土地先征用为国有，国家再出让给原土地使用权人。所以就土地而言，所有权以征用方式发生了转移即从集体所有变为国家所有，使用权随所有权变化而变更为国有土地使用，土地性质发生了变化，因此土地使用权应当办理变更登记。而房屋的现状和权利主体均未发生变化，因此不需要申请登记，但基于房地一体、房随地走的原则，总体应申请办理不动产变更登记。

2.房屋首次登记时土地已办理过首次登记

所谓首次登记是指物权第一次在登记机构进行登记、登簿。而房屋所有权首次登记的前提，一是土地已合法取得，一般表现为土地使用权已办理过首次登记；二是房屋为合法建造即取得规划许可证。尽管房屋首次登记，但其对应的土地已不能认为首次登记，而是变更登记。因为虽然土地要素没有变化，但附着物从无到有，即从空地转为有房之地则视为发生了变更。从《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的登记类型规定中可知，这个登记遵循的是地随房走原则，尽管土地已经做过登记，但房屋登记时仍然认定为首次登记。

3.土地连同房屋征收的登记类型

根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，为了国家安全和社会发展等公共利益，市、县级人民政府可以作出征收房地产决定，如国有土地及房屋征收意味着原房地产权利人丧失房屋所有权和土地使用权，这也意味着地方政府（代表国家）作为征收主体将取得房屋所有权和土地使用权。由于国有土地的所有权本就属于国家所有，使用权一旦收回后则土地所有权与使用权两权主体合二为一，即土地使用权为土地所有权涵盖，而国有土地所有权依法可以不登记。因此，办理此类不动产登记，需要办理房屋所有权转移登记和土地使用权注销登记。此外，由于房屋所有权主体是国家（地方政府行使），而且地方政府征收国有建设用地后还将用于公共利益需要再次出让土地等，所以，对于此类登记可以仅记载于登记簿，不必发证。这是房、地登记类型应区别对待的一个典型。

4.房屋拆除而土地使用权未变化时的登记类型

《细则》将此类情况笼统归入注销登记，而众所周知，注销登记的发生不是主体消失便是客体消失。此情况中将房屋和土地区分对待就会发现，对房屋而言，当其灭失时，确应办理注销登记，而就宗地而言，土地没有任何变化的要素，一般无需做任何登记。如果基于房地一体原则，尽管土地没有变化，但附于其上的房屋消失了，则可按土地变更登记类型适用。因此，无论分别对待房和地，还是根据地随房走或房随地走理论，都不能认定该情形为房地产注销登记类型，《细则》在这个登记类型定位上似有不妥。

第5篇：集体土地征收赔偿条例范文

关键词：土地增值税；政策；清算；帐务处理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。

一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？

根据国税函（1995）110号文件，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。

根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

二、土地增值税的计算方法

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。

计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率

三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）

“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

根据国税发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

关于地下车位或车库的收入确认原则：各地税务机关的处理方法有所不同。国家税务总局答复无产权的车库，其收入是属于租赁收入，不交增值税，同时其成本也不得扣除。江苏省关于地下车位的规定分三种：1）是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，扣除发生的成本费用；2）无产权的地下车位，不确认收入，也不扣除相关成本费用；3）有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车位，清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

售后返租确认收入：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，其实质是优先取得了购房者的不动产的使用权，即取得了其它经济利益。税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算或者按照同一区位相似楼盘的其它房产销售价格确认销售价格，如果还不能确定销售价格应按相关税收政策规定执行，判断房地产转让价格偏低又无正当理由，应采用评估或其它合理的方法确定转让收入。

对于转让价格明显偏低又无正当理由时（根据苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告：纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的）税务机关可按照下列原则处理：

采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格，如不存在当月，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格，如不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或近似地段其它企业销售日当月或前后3个月内的同类房地产销售价格。

委托有资质的房地产评估机构评定交易价，按房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

（二）扣除项目金额包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。扣除项目金额的的确定需关注以下几点

公共配套设施成本费用的扣除：房地产开发建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不得扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。根据财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

修装饰费用的扣除：以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

售楼处的装修装饰费分三种情况：第一种情况，售楼处使用的是房开公司自行开发的产品，则装修装饰费可以列入开发成本；第二种情况是售楼处是临时建筑，则装修装饰费应计入房地产开发费用，不得计入开发成本；第三种情况售楼处是租赁房屋，则装修装饰费作为营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

房开企业未支付的质量保证金扣除：根据国税函（2010）220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

开发间接费用的扣除：根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用在开发项目初期开始归集，以便于后期土地增值税的清算。

土地使用权所支付费用的扣除：苏地税规（2012）1号规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付的土地出让金减去因受让该宗土地，政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费也不得扣除。

政府性基金和行政事业性收费的扣除：根据苏地税规（2012）1号规定企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

在土地增值税清算中，所有扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生才能扣除。如预提费用在土地增值税清算中就不得扣除。

四、土地增值税帐务处理

根据财会字（1995）15号文件，对于房地产开发企业交纳土地增值税有关的会计处理如下：

一）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。

三）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

四）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。

预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

五）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。

参考文献：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 国务院 1993

《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》财政部 1995

财税字（1995）61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》。

国税函发（1995）110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知。

财会字（1995）15号 财政部《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》

国税发（2006）187号 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

国税函（2010）220号 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》

第6篇：集体土地征收赔偿条例范文

【关键词】征地；拆迁；审核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

随着城市建设的迅猛推进，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，巨大的征地拆迁补偿费用已成为领导关心、百姓关注的重点、难点和热点问题，这些资金的测算、发放和管理直接影响到人民群众的切身利益，关系到地区社会经济的和谐发展。征地拆迁是工程建设的第一道工序，在具体实施过程中，由于拆迁实施程序不够规范、工作经费支出没有统一的标准，加之拆迁人员在实施过程中不注重资料的收集、手续的完善，经常给征地拆迁费用审核工作带来比较大的难度，征地拆迁费用资金审核至今还没有形成比较成熟的具有现实指导性的实施方法和方案。因此，加强征地拆迁业务知识的学习，提高征地拆迁费用审核工作质量，已势在必行。

1.费用审核内容

征地拆迁安置费用审核包括对征地费用补偿、地上附着物费用补偿、拆迁费用补偿、安置房或定销商品房购买（建设）费用、复垦费用、各种规费、管理工作经费等费用的审核，重点审查其真实性、合法性和合理性。审核依据于国家、省市有关拆迁方面的法律、法规、规章制度以及项目的拆迁安置实施细则、会议纪要等，并注意政策的时效性。

1.1 征地费用重点审查征地是否符合程序、征地补偿是否按规定标准，征地补偿费和安置补助费是否按群众基本生活保障试行办法缴纳专户或进行分配，评估价格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定被征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007年修正）中明确规定，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法。

1.2 拆迁费用重点审查房产权属、面积是否真实，房屋性质认定是否合规，确权手续是否完整，签订协议是否经过充分协商，内容是否详实可信。如在城市拆迁中经常遇到直管公房非住宅承租户的问题，按照相关的规定，拆迁人按房屋评估价价值的50%给予货币补偿；而私有的营业用房，拆迁户得到的赔偿是评估价格的100%。又比如非住宅类房屋审核时，仓库、办公用房、营业用房的拆迁评估价，要结合土地使用性质调节。行政划拨土地的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为－0.05到－0.25，一般情况下取－0.2。改制时保留行政划拨、土地转为租赁和土地使用权剥离的非住宅，调节系数为－0.4。

1.3 安置费用重点审查安置房及定销商品房的应收房款是否正确，是否有欠收或多收现象，过渡费是否按实结算，安置房源能否按期交付，安置房的购买费用是否正确等。在审核建设项目配套的新建拆迁安置房，通常拆迁安置房需重新单独立项，由此该安置房费用是否应列入本项目概算中是争议的焦点。在实际操作中，由于考虑两个项目之间会计的借贷平衡原则，一般建议列入项目概算。

1.4 征地拆迁规费主要包括按规定办理征地手续支付给国土资源等部门的管理费、手续费以及办理征地拆迁需要交纳的其他费用，重点审查收费是否符合规定。征地拆迁管理工作经费主要是各级征地拆迁工作机构开支的经费，包括评估服务费、拆迁服务费、项目推进奖励费、招标费等，重点审查是否符合开支范围、标准和审批权限。

1.5 当地各自出台的政策引起的增加费用，如住改非补助、小于46平米（浙江省规定是36平米）补助等。我市规定当被拆迁房屋小于46平米时，为保障低收入家庭的权益，政策规定需补助至46平方米。被拆迁房屋面积至46平米建筑面积之间的部分，如果拆迁用房属于本市唯一住房的，按评估价格减去安置房屋重置价。

2.审核思路及要点

征地拆迁费用审核工作主要分为两类：一类是项目立项前期投资估算阶段审核。此阶段征迁单位除能大致提供征用土地规模和拆迁安置户户数外，基本上都不能详细说明征用地块基本情况，如地块地上基础设施等附着物数量、拆迁安置户房屋规模、装修标准和安置方式等等，各类费用计费基础数据不实，也无条件加以准确核实，地块征迁经费审核工作准确性不高；另一类是征地拆迁工作基本结束阶段审核。此阶段征迁工作已基本完成，征迁单位与被征迁人的相关补偿协议也已基本签订完毕，各类数据基本完全，但协议中不合规、不合理条款难以调整，给审核数据的最终确定带来一定困难。从我们的工作实践中，认为征地拆迁费用审核工作重点，应注意以下几个关键点：

2.1 全面了解征地拆迁相关政策

在农村集体土地征地拆迁过程中，与群众利益最紧密、矛盾最突出、难度最大的是房屋拆迁补偿以及安置补偿费用标准问题。因此，为了做好这项被称为“天下第一难”拆迁工作，作为经费审核工作人员必须全面了解、熟悉征地拆迁相关政策，坚持按政策办事，以理服人，才能确保在不损害国家、集体利益基础上，兼顾被城镇居民、征地农民既得利益，同时也不助长漫天要价的不法行为，合理确定征地拆迁费用。

2.2 深入拆迁现场获取第一手资料

房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审核人员要不断加强相关业务学习，并深入拆迁现场，走访群众，要详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准，认真做好取证材料，记好工作底稿，有必要时还可采用摄像的方式，记录一些图象资料。

2.3 认真核实地上基础设施等附着物数量

被征用土地地上基础设施等附着物赔偿费用是征地拆迁经费重要组成部分，也是经费审核工作一个难点。一方面地上附着物赔偿政策依据和赔付标准尚没有明确的标准，另一方面地上附着物纸质基础资料少，附着物品种、规格多且不统一，成新率难以确认，大部分都需现场丈量和清点，工程量核实难度较大。为此，在审核工作中需踏实做好现场核实工作，尽量保证工程量准确性。

2.4 灵活处理基层地方政府出台的激励政策

为加快征地拆迁工作进度，各区县基层地方政府往往出台相关激励政策，如拆迁安置协议签证奖励费、按时征地和交地工作奖励费等，此类激励政策一般与省、市政府出台征地拆迁政策有一定重复和冲突，而政策涉及的奖励经费未明确来源，而实际执行中都由征地单位承担。因此，在经费审核中我们应灵活处理，关键是把握此类政策执行效果。如通常情况下，被征地村、镇集体以发展其集体经济为由，往往提出要求带征一定数量农户房屋拆迁安置，该项费用一般金额较大，也不符合相关征地拆迁政策规定，原则上不宜计取。

2.5 认真复核拆迁房屋的评估报告

根据现有征地拆迁补偿政策的规定，被拆迁房屋的赔偿费标准一般以具有相应资质房屋评估中介机构的房屋评估价为准。但是，由于缺乏有效监督和行业自律，目前评估的客观性、公正性和真实性都无法保证。因此，我们在复核拆迁房屋的评估报告时，应重点关注拆迁建筑是否按产权性质列入拆迁赔偿评估范围和房屋装修费用赔偿费用计价依据合规性两个方面。

3.分析评论

众所周知，征地拆迁是工程建设的第一步，俗称天下第一难，它涉及各级地方政府、集体到千家万户的切身利益和社会稳定问题，因此，征地拆迁费用的审核工作也是审核工作的难题。在充分了解征地拆迁相关政策和仔细核对、分析已签订的各项补偿和安置协议基础上，把征地拆迁费用分成征地费用、地上基础设施等附着物拆迁补偿费、被拆迁房屋拆迁安置费用和征地拆迁过程中相关服务费四大块。由于土地征用采用统一征地方式，即由所在地土地管理部门负责统一征地工作，征地费用也是按照现有相关政策收缴，该项费用只需按照相关政策进行核对方可。征地拆迁过程中相关服务费其费用总额相对较少，工作经费支出没有统一的标准，主要根据各有关单位在拆迁工作中所占的工作量大致比例进行分配，各类中介服务费都有相应收费政策标准。我们需要关注的是地方政府为了加快征地拆迁工作而出台的各种激励机制经费，如工作经费、加班费等是否转嫁到征地拆迁费用中即可。审核过程中，应本着合法、合规、合情的原则，在政策规定范围内，重点关注各项补偿内容、工程量、补偿标准的真实性、准确性和合理性，最终确定总补偿费用。

参考文献

［1］ 胡信彪.土地征收与房屋拆迁.北京：中国民主法制出版社，2006.12

［2］ 郑耀.财政项目支出案例审核.浙江省财政项目预算审核中心. 内部资料2010.8

［3］ 浙江省城市房屋拆迁管理条例 （2007年修正）

第7篇：集体土地征收赔偿条例范文

总则　为了贯彻实施宅侯村民委员会组织法，发扬社会主义民主，健全社会主义法制，教育村民遵纪守法，维护社会治安和社会秩序，实现村民自治，创建和谐宜居环境，把我村建设成为社会主义新农村，特制订本村规民约。

第一章土地管理

第一条：农村的所有土地，除了法律规定属于国家所有的以外，村民的宅基地、自留地、自留山等所有权属于集体，个人只有经营使用权；凡占用集体所属空坪、荒地建杂房、厕所和猪圈并经批准入册的，受相关法律保护，未经批准占用集体土地非法乱建的，村集体有权收回作另行处理。

第二条：任何个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让和变更村集体或他人的土地使用权。

第三条：村民出卖、赠与和交换房屋，应该按照房屋出售价或赠与的市场价，交换差价成交的，10天之内由买主到当地财政部门交纳契税，逾期不交纳者，按照契税法规予以处罚。

第四条：村民需要建房的，原则上只能在空心村内购地建房，其他情况是，本人只要写好申请报告，由村民小组开会讨论并签具意见，经村民委员会审查同意，报乡人民政府和县国土管理局批准，再经村委定好房屋基地的方位，才能允许下脚建房。

第五条：建房的村民，经过批准占用耕地建房的，建房占耕地抵作承包地。

第六条：未经批准强行占用耕地、交通要道建房的，除坚决拆除、还田还土，恢复原状外，并罚款500元以上。已经建成的，原则上要求拆除，否则，将按国家有关规定予以处罚。

第二章计划生育

第一条：提倡一对夫妇生育一个孩子。对于独生子女户要求再生一育第二胎的，必须在领取二孩准生证后方可生育二孩，否则按规定征收社会抚养费。

第二条：凡育龄妇女应做好上环等避孕措施，有按计划生育二孩的，未准生前怀孕的，必须做引流产术。

否则，按照计划生育法规予以处罚。

第三条：凡领了独生子女证，再不生育第二胎的夫妇，其子女可承包二份责任田土；原有二个孩子，死亡一个的，夫妇双方又做了绝育手术，可以申请领取独生子女证，其待遇同独生子女一样。

第四条：对领取了独生子女证后又生育第二胎的，依照《湖南省人口与计划生育条例》37条处罚规定，收回原多承包的一份责任田土，并依法征收社会抚养费。

第五条：对不实行计划生育或围攻、谩骂、殴打计划生育工作人员的，视情节轻重予以处罚，直至追究法律责任。

第三章公共卫生

第一条：保持饮水卫生，不准在水井边一米内清洗脏物（衣、裤、蔬菜及其它食物等）、洗澡。违者除责成其洗井外并罚款200元。

第二条：对于有病的畜生，不准出卖，对于病死畜生要深埋村外。否则，罚款200元一户。

第三条：保持村容清洁卫生，不准在村里巷道、公路和村公共场所等堆放猪、牛栏肥，违者除限期予以清除外，罚款50至100元。

第四章水利和村公共实施

第一条：我村藕塘水库和各大小山塘，所储水源都属于集体所有。承包水库、放鱼人员有保护水源储存，灌溉农田的责任，任何个人不准擅自乱开水闸放水。

第二条：不准任何人毁坏堤坝、田埂和山水主要流域等综合水利基础实施，违者除责其恢复原状外，并处罚款200至500元。

第三条：村民都有维护村公共财产的责任和义务，对于损毁村公共财产的除责令其恢复原状外，同时处罚500至1000元。

第五章森林和防火

第一条：护林防火，人人有责。万一发现野外火源，无论如何村民都要设法在第一时间里向村支两委报告，接到火警的任何人都要在最速时间内号召广大群众赶赴现场扑火。

第二条：村民野外用火发生火灾损失的，除应赔偿由此带来的一切经济损失外，视情节轻重予究法律责任。

第三条：凡擅自盗伐集体和个人林木者，视其情节轻重，罚被盗伐林木价值的2至5倍；夜间盗伐林木者，加倍处罚。

第四条：自然灾害（大风、大雨、暴雨、风雪、冰雹等）毁坏的林木，任何人不准进山哄抢。捡得归还集体的，给予奖励；否则，按照盗伐林木条款处罚。

第五条：凡有田埂、坝堤垮塌，需砍伐林木兴修者，必须经村委会批准后方能砍伐。未经批准擅自砍伐者，按本章盗伐林木条款处理。

第六章社会治安

第一条；凡故意毁坏、盗窃、偷摸集体和个人财物者，除追究回原物外，处罚200至5000元。夜间出动偷摸者加倍处罚。

第二条：圈好看好牲畜是每个村民的职责。不准猪、牛、羊、鸭、鸡等牲畜毁坏糟蹋集体和个人的农作物。违者，除赔偿损失外，罚款50至100元。

第三条；凡是聚众闹事，煽动宗派纠纷，故意殴打他人，造成直接损伤的，除赔偿医疗费外，损失和损坏财物，除依法追究责任和照价赔偿外，并处罚款500至2000元。

第四条：村民发生口角纠纷或婚姻纠纷等需要调解的，为调解纠纷需出差外地的旅差费用，由当事人负担。

第五条：为确保人身安全，保证正常供电，不准擅自私接电源，由此造成的故障和损失，除照价赔偿外，另处罚100至200元；

第六条：提倡讲文明，树新风；讲礼貌，尊老幼；讲正义，持真理；讲道德，正原则；家庭和睦，邻里团结；尊师重教，助残济贫；胸襟大度，诚实守信；美化村容，绿化村庄；开展文体活动，抵制反和、书画影音谋介！

本村规民约，若有与国家法律、法规相抵触之处应以国家法律法规为准。本民约从公布之日起实施。

第8篇：集体土地征收赔偿条例范文

关键词:土地征收补偿请求权;生存权;全额

中图分类号:D912.1 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)17-0169-02

一、土地征收补偿请求权的基本理论

(一)土地征收补偿请求权的含义、性质

关于土地征收补偿请求权的含义国内还没有一个明确解释,对于我自己的理解,所谓的土地征收补偿请求权它是一种性质还未确定的请求权,是一种用益物权被侵犯后而产生的补偿请求权,是一种基于宪法而产生的生存权的体现。总结来讲它是指集体土地被国家依法征收过程的始终,土地的使用权人及其利害关系人依法向国家或者征地主体请求损失补偿的权利。此概念尚不成熟,有待商榷。

对于此权利性质的界定,可以说直接关系到此权利实现问题。从物权法视角分析可以得出,此权利具有物权性质,因为土地被征收后,土地的所有权发生转移――有集体所有转为国家所有。从宪法的角度来说,国家虽然没有提供公民衣、食、住、行和满足他们的基本需要的义务,但有责任建立完善的社会保障制度,满足公民因故无法正常获得这些得以维持其生命延续的最低条件时,可以得到社会的救助或国家的帮组以维持正常的生活条件。①

(二)关于土地征收补偿请求权的特征

从定义中我们可以总结出此权利具有以下特征:一、索赔主体不仅为被征土地的原使用权人,还应包括与使用权人有利害关系的相关人。这样规定更有利于保护公民的财产权完整。因为在现实生活中,有些土地使用权人可能不愿意或根本就不能行使此请求权。比如:使用权人失踪或死亡。二、权利客体为土地的使用权而非土地的所有权:因为我国实行的土地制度结构为二元制结构,所有权归国家或集体。之所以不赋予集体此请求权,原因主要是:第一、基于土地的价值,国家征地后的补偿有限。如果再让这杯羹分集体一部分,那农民能拿到的补偿就更可想而知了。第二、现行法律对补偿款分配问题已经做了大概的规定,集体可以拿得一部分,而且,集体设立的出发点就是为了国家更好的服务人民,让人民公仆去和人民抢饭吃,不合适也没必要。三、此权利的行使对象为国家或者其他征地主体:按宪法第十条第三款:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。也就是说,只有国家才可以实施征地行为。但在现实生活中,除了国家,还有一些其他“征地主体”,如地方政府为了经济的发展,违背中央精神,漠视人民的切身利益。像这种情况,如果权利人提出补偿,而地方政府的补偿又不足的,法律应当赋予权利人可以要求用地方再次补偿的权利,即“连带补偿”。

二、行使土地征收补偿请求权的依据

(一)我国关于土地征收补偿请求权的依据

1、从法所追求的终极目的来看

法所追求的终极目标就是正义、人权、秩序、自由、效率。我国的土地制度实属二元制,所有权和使用权相分离,这就必然导致对土地征收客体的定性。而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定,“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”,可以看作是对二元论的一种肯定。既然如此,依法对土地征收就应当从法所追求的终极目标出发对使用权人给予足额补偿。

2、从宪法的角度来看

宪法第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。宪法第三十三条规定:国家尊重和保障人权。对于土地的使用权问题,我国实行的是,在承包土地时,农民和集体签定土地承包使用合同。也就是说使用权的来源肯定是合法的。基于此,土地的承包人享有土地的用益物权,即财产权,并因此用益而带来利益。可以说农们对土地的使用和收益均符合十三条的规定。第三款紧接着规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。也就是说对损失,公民有受到补偿的权利。由此我们可以推断,这时如果法律赋予公民补偿请求权,应该是合情合理的。

3、从物权法的视角分析我们可见:我国《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;第四十二条规定:征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益;第一百二十一条规定:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿;第一百三十二条规定:承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。有此种种条款,我们不难推出:农民是有获得补偿的权利依据的。只是种种规定均原则化、宏观化,没有细化到特定的权利。

三、土地征收补偿请求权的行使原则

1、我国有关法律关于此权利行使原则的现状

与国外相比,我国对补偿请求权的规定,不仅没有原则性规定,具体的条文规定也没有。所以在现实生活中,补偿给与不给,给多少,几乎完全有征地方来决定。当然随着我国社会的不断发展与进步,在征地补偿方面有了很大的改观。但相比国外,依旧不成熟,不够完善。

法律的制定者似乎忘了法是公平正义的象征和体现。公平正义是人类政治思想的核心价值,社会主义比以往任何社会制度更加重视在全社会实现公平正义,必须切实尊重人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权,以让人民群众看得见、听的懂、做得到、靠得住的方式保证司法公正。

2、从上面这段话中我们便可以引申出从不同的主体出发,关于土地征收补偿请求权的使原则:

(1)从受损当事人的角度出发――正当原则

权利正当主要指其来源正当。在现实生活中主要指一些中间商,他们与集体的相关负责人合谋,先从农民手中以低价骗得土地的使用权,在以集体的名义索要上面的补偿款,从中拿得两者的差价。像类似情况,虽然中间商有土地的使用权,但国家或相关主体可以对其行为不予理会,对触犯法律的,应当追究其责任。

目的正当主要指真正的土地只用权人在土地被征,损失造成后,确实是基于为获得相应的补偿而向征地方行使补偿请求权的。而不是像现实生活中的部分人,上访闹事的目的除了获得相应的损失补偿,还意图能就此大发一笔。这样的人,这样的行为,无疑给国家,给社会的稳定发展带来不必要的阻力。

手段正当主要指的是在行使补偿请求权时的手段、方式应当合法。决对不允许动辄引火自焚,跳楼自杀等过激行为的发生。因为每个人都没有权利剥夺自己的生命,更没有权利扰乱社会的安定。

(2)从征地主体的角度出发――足额原则

因为土地征收补偿请求权的权利主体是土地的用益物权人及相关人,所以权利必然也就应当由用益物权人及相关人来行使。而现在从征地主体出发来思考这一原则问题,就自然应当从征地主体的义务方面出发来配合权利行使此请求权。具体包括:补偿款足额、补偿时间的及时、事后工作的到位等。

四、此权利的具体保护方法或实现方式

第一、明确征地的具体主体,而不是现存宪法及法律规定的“国家”。这样可以避免现实生活中存在的情况――无征地权力的主体打着“国家”这一面大旗肆意征地。损害人民切身利益的同时,破坏了国家在人民心目中的美好形象。

第二、明确征地补偿的客体范围:扩大现存征地补偿的客体范围标准:从各国的土地征收补偿法律制度来看,征地补偿可以分为直接补偿和间接补偿两种,包括财产补偿和权利补偿。我国的征地补偿客体要件只包括了直接补偿,具体内容只涉及到征地补偿费,青苗费,安置补偿费等几项。

第三、明确纠纷的解决主体:在新加坡,被征地主体对征用补偿有异议时,先由地税征收官作出决定,若对该决定不服,当事人可向上诉委员会上诉,对上诉委员会的决定仍然不服时,当事人依法可以向上诉法院上诉。在法国,公用征收的当事人双方关于补偿金额不能达成一致意见时,可向公用征收法官,请求法院确定补偿金额。在日本,征用土地的赔偿争议虽然没有法院的司法审理,但该争议由独立于土地征用者和土地所有者之外的征用委员会依法定程序受理和裁决。在构建制度方面令人深思和仿效。我国现行土地管理法律法规,只规定了征地补偿方案制定后公告,征求被征地农民的意见,对不同意方案的意见由有关政府协调,协调不成由政府裁决,等于就是征地主体来裁决。对土地征收出现争议和征地行为侵害农民利益时,司法救济排除在行政法律救济之外,无疑是我国法制进程中的一大缺憾。

第四、当事人参与:参与的法律价值是“实行政行为相对一方在行政程序中成为具有独立人格的主体,而不致成为行政权随意支配的、附属性的客体。”从权利救济角度来讲,参与制度是相对人积极有效的自我权利救济模式,主要表现为听证形式。“在美国,土地征收规定了严格的程序。被征收人有权要求召开公开的听证会,要求政府说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身质疑,可以提出司法挑战,迫使政府放弃征收行为。”②加土地征收参与权利的实现,一定程度上可以满足相对方的知情权、申辩权,便于展开积极有效的救济措施。另外,从控权的角度解析,可以抑制政府权力的盲动,权力运作更加符合授权目的。

第四、土地征收程序公开:土地征程序公开,是指土地征收行政机关在做出行政决定及实际执法过程中,应通过一定的方式和步骤让被征地人及其他利害关系人了解有关信息的制度。土地征收程序公开可以体现在告知、阅卷以及表明身份三个方面。告知指行政机关在做出行政决定,制定和公布规范性行政文件时,应告知相对人做出该项决定及制定该文件的事实和法律依据,解释自己运用或不运用某种材料的事实和理由。即“对直接或间接涉及行政相对人利益的所有资料,只要不属于法定的保密范围,任何公民均有权查阅和复制。③我国行政处罚程序中明确规定了表明身份制度。在土地征收实务中,不乏有行政机关无权或者越权违法征地现象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的冲突,加强土地征收的透明度。

注释:

①周伟.宪法基本权利――原理、规范、应用[M].北京:法律出版社,2006:293.

第9篇：集体土地征收赔偿条例范文

(一)《物权法》对补偿范围没有明确的规定

《物权法》规定不动产征收必须要给予补偿，但是没有明确补偿的范围，这样使得下位法在制定征收补偿范围的时候缺乏依据，从而造成不动产征收实务中出现不公和混乱的局面。

(二)补偿范围的层次不清，与我国物权体系不符

我国目前征收范围不全，主要在于征收过程中仍然以“人”作为补偿重心。相同的不动产，因为权利人的不同，补偿也有所差异。譬如深圳市光明农场在土地征收过程中按照原村民、华侨、外迁户制定不同的补偿方针。又比如面积相同的不动产，因为权利人的人均住房面积差异，补偿也不相同。②政府征收的对象是不动产，理应以“不动产”作为补偿的重心。征收不动产就是剥夺与不动产相关的一切权利，那么应该对所有权利损失给予补偿。我国《物权法》对不动产权利体系进行规定，根据权利主体是否为财产所有人，将物权分为自物权和他物权;根据设立目的不同，他物权又可划分为用益物权和担保物权。用益物权主要强调了建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、典权等。

二、国内外不动产征收补偿范围比较借鉴

(一)国外不动产征收补偿范围梳理

西方国家的征收补偿一般都经历了长达数十年甚至上百年的历史，补偿标准在实践中已经发展相对完善，且大都有一部专门的法律对财产征收补偿作出规定。如英国的《强制购买法》，法国的《公用征收法》，德国的《联邦建筑法》。以德国为例，德国的公益征收补偿标准的确立，经历了一个从完全补偿到适当补偿再到公平补偿的历史发展过程。十九世纪，继黑森大公国颁布《征收法》之后，德国各邦都陆续制定了《征收法》，并普遍确立了“完全补偿”原则，充分反映了当时德国法治国家和“财产权不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大战之后，德国由于战败，割地赔款，导致经济凋敝，无力支持“完全赔偿”，加上社会右翼势力较为浓厚的社会民主主义价值理念，这一阶段《魏玛宪法》确立的是“适当补偿”原则。“适当补偿”原则要求政府在决定补偿的额度时，应当权衡公益的要求以及参考当事人的经济状况来确立其补偿额度，不必拘泥于“全额补偿”。在第二次世界大战之后，联邦德国根据现实状况在《基本法》中又确立了“公平补偿”的原则。该原则要求政府在确立补偿的种类和额度时，以公平地衡量公共及参与人的利益后作决定，这一原则至今仍然是指导德国行政补偿的基本原则，包括许多联邦法律如《军事用地征收法》、《联邦建筑法》都采纳了这一补偿原则。关于德国的征收补偿范围，《联邦建筑法》(第八十五条)将其划分为三种补偿种类，即实体损失(第九十五条)、其它财产利益损失(第九十六条)以及负担补偿(第一百二十二条)。实体损失是针对被征收土地以及其它标的物的价值而言，因而是对征收标的实体的补偿，也是对征收所失权利的补偿。其它财产损失指直接因征用所产生的财产减损或费用。主要包括营业损失、残留地减损、迁移费以及相关费用等。负担补偿是指因实行都市建设计划而采取征收措施，使得人民的生活状态(尤指经济及社会生活方面)，产生了经济方面的损失。和德国一样，其他西方国家都从法律上明确了财产征收的补偿内容，使征收补偿范围更具统一性和权威性。

(二)国内外不动产征收补偿范围比较

通过国内外不动产征收补偿范围的比较，可以得到以下几点:1．国外发达国家财产征收补偿对财产权损失补偿更全面国外发达国家不但对土地所有权给予补偿，还考虑地上设置的其他财产权，包括地上权、长期租佃权、租赁权、渔业权、地上建筑物、附着物等［6］。国内仅就土地使用权(农村土地包括所有权)、地上建筑物、附着物等给予补偿。对设置的其他用益物权补偿考虑不足，如承包经营权、租赁权等补偿无相关规定。2．我国对征收损失补偿不足与国外发达国家相对比，我国目前的损失补偿只有搬迁补助、停产停业补助和临时安置费用，未包含残留地补偿、其他必要费用补偿等内容。其中，停产停业补助，实际上只包含了因土地征收而导致经营中断部分损失的补偿，客户损失、商誉损失等并未考虑。临时安置补助只包含获得新居所之前的正常居住费用，但对于获得新居所所发生的其他费用，如房地产登记相关税费、房地产交易中介费用等为获得新居所所发生的正常费用并未包括在内。3．国内财产征收未考虑相邻地块权益损失从我国现行财产征收补偿的情况来看，无论是收回国有土地补偿或国有土地上房屋征收补偿，均未考虑因征收对相邻地块的影响。4．生活补偿对于因土地征收而引起的人员失业、对生活共同体的破坏等补偿在国内仍然属于空白领域。对生活共同体破坏的损失比较抽象，同时也很难量化，部分国家对该部分损失不予补偿。但是，对于失业者补偿，几乎所有国家把该项补偿纳入财产征收补偿范围，而且，根据我国《劳动合同法》规定，在多种情况下解除劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。因此，缺失失业补偿，对因征地而中止劳动合同的企业不公平。

三、建立以物权为核心的征收补偿体系

我国土地征收补偿范围的不完善，主要反映在部分权利补偿缺乏规定、部分费用补偿缺失、部分权利补偿不完整等方面，建议从以下几方面对我国土地征收补偿进行梳理和完善。

(一)明确土地各项权利的补偿

针对我国不动产征收只重视财产所有权补偿的现状，有必要对不动产相关权利补偿进一步梳理。结合国内征收的特殊背景，当务之急应该明确对承包经营期和国有土地使用权的补偿。1．细化农村土地承包经营权的补偿我国《土地管理法》对土地征收补偿的规定，没有清晰界定土地承包经营权的补偿。其中部分法律解释认为安置补助费包含承包经营权的损失，但从其计算方法可知，安置补助费并不等同于承包经营权的权益。按照物权体系，农村土地承包经营权由土地所有权分离出来，那么土地所有权的补偿中已经涵盖了对土地承包经营权的补偿，但是这部分补偿应该属于原土地承包农户。另外一种可能性是，国家对集体土地的补偿并非土地价值的全部。针对这种情况，建议从物权角度对土地权益进行梳理，对土地所有权、土地使用权、土地承包经营权等各项权利损失进行评估，制定与各项权益损失相对应的补偿体系。2．完善划拨用地补偿标准按国有土地收回补偿标准，划拨国有土地使用权无偿收回，但划拨国有土地使用权与有偿出让的国有土地使用权并无本质区别，同属于用益物权，权利的损失应当给予相应补偿。目前，很多地方性法规都已经承认了划拨土地的价值，如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第一部分规定划拨土地收回给予补偿。也有部分地区采取一定比例的土地标定价格作为划拨土地的补偿标准，各地收回划拨土地使用权补偿标准不一。建议我国在《土地管理法》或《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中根据划拨用地使用权权益损失制定相应的补偿标准，统一各法规补偿规定。3．明确把国有土地使用权的补偿纳入国有土地上房屋征收的范围国有土地上房屋征收中，忽略了土地使用权的补偿。对此，应该在征收国有土地房屋活动中，对土地使用权进行补偿。一种方法是对土地使用权和建筑物所有权分别进行评估后，向权利人进行补偿。另外一种方法，是先对房屋及基地占地建设用地，进行补偿。然后对房屋基地以外的建设用地，作为单独项目进行评估后，向使用权人进行补偿。

(二)增加和完善财产减损补偿

土地征收所造成的财产损失很多时候不仅限于征收土地的本身，残留土地、相邻土地同样会因为土地征收而产生价值贬损。财产征收补偿应考虑因土地分割造成残留地块、相邻地块的价值贬损，制定相应补偿项目。另外，部分财产减损补偿并不完整，如:营业损失补偿。目前国内仅针对土地征收期间所造成的损失给予补偿，对于征收造成的客户损失、商誉损失等并未予以考虑。1．增加残留地权利损失补偿土地征收过程中，部分土地因为征收行为而进行分割，难免对剩余部分的土地价值产生影响。如:土地面积变化、土地形状改变等均会造成剩余土地的贬值。［7］剩余土地的贬值是因为征收引起的，所以，征收单位有必要对残留地权利人进行剩余土地的贬值补偿。2．增加营业损失补偿目前土地征收补偿只包含停产停业损失补偿，而停产停业损失只是经营损失的一部分。在很多情况下，营业损失甚至大于土地权利损失的本身。特别对于周边环境依存度高的经营项目，如:酒店、商场等等。这些项目搬迁，所造成的客户损失及商誉损失巨大，重新选址和经营需要花费大量费用，而且必须经过较长时间的培育，才能进入成熟期。经营损失补偿的缺失，会让经营方蒙受重大的损失。3．增加获得新住所、经营场所相关费用补偿对于获得新住所、新的经营场所所支付的费用，目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》只给予临时安置费的补偿，但并不包含寻找新居所、新经营场所所包含的必要费用。居住类的房屋市场交易比较活跃，而且，市场上存在大量的房屋可供选择，这点对于住宅类的被征收人影响不大。但是，对于商业类的被征收人影响会较大，由于人流、商业气氛等众多因素的影响，重新寻找新的经营场所必须花费相关的人力、财力，该部分费用由土地征收而产生，应给予相应的补偿。另外，无论寻找新居所或者新的经营场所，大多通过中介进行，中介佣金、交易税金等应包含在补偿范围内。4．相邻地块损失补偿土地征收过程中，相邻地块同样会受到影响。特别在所征收地块与相邻地块存在密切经济关联的情况下，相邻地块可能受到重大影响。因此，建议增加相邻地块损失补偿。由于相邻地块损失有时难以界定，建议由损失方提出，或由房地产评估公司进行评估，经确认后给予补偿。

(三)增加失业补偿