土地和土地使用权的区别精选(九篇)

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第1篇：土地和土地使用权的区别范文

2001年正式实施的《企业会计制度》规定：有偿取得(非租入)的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。在企业因利用该项土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权全部转入开发成本。即对出让、转让、作价入股方式取得的土地使用权，按取得成本作为无形资产入账，并按可使用年限平均摊销，当土地开发自用时转入“在建工程”项目核算，同时停止摊销，当项目建成投产后土地使用权账面价值随整个项目投资一次转入“固定资产”科目，之后作为固定资产的一部分提取折旧进入损益。

2006年我国新颁布的《企业会计准则2006》中CAS6(企业会计准则第6号)规定“企业取得的自用土地使用权用于开发地上建筑物的，土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行处理”；“外购的土地及建筑物所支付的价款应当在土地使用权及建筑物之间分配，难以合理分配的，应当全部计入固定资产”；“所有使用寿命有限的无形资产都应进行摊销。摊销方法根据与无形资产有关的经济利益的预期实现方式确定，无法可靠确定的，采用直线法。除特殊情况外，净残值应当为零”。

CAS6首次引入投资性房地产的资产类别，规定了“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产”。在此之前，我国既没有投资性房地产的会计准则，且由于土地流转受到法律的局限，理论界有种观点，认为“中国司法管辖区域内，商事主体无法完全拥有国际会计准则意义上的投资性房地产”。CAS6在摊销年限的确定以及摊销方法上融合了国际会计准则的先进内容，如其中规定“摊销金额一般应当计人损益，若无形资产所包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应计入相关资产的成本”；“使用寿命不确定的无形资产不摊销，但应每年进行减值测试”。此外，CAS6解决了困扰会计界多年的土地使用权与地上建筑物合并计量摊销的问题，明确了土地使用权应独立于地上建筑物等固定资产进行会计处理的方式。

二、事业单位土地使用权的会计处理

事业单位的土地使用权计量分三种情况：第一种划拨，因土地无偿由政府划拨使用，因此无需进行账务处理；第二种外购，在取得时按成本计入“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；第三种捐赠，按评估价确认为“无形资产――土地使用权”，贷记“事业基金――一般基金”科目。根据财政部的《事业单位会计准则》，事业单位的无形资产并不一定要摊销，不实行内部核算的事业单位，其购入和自行开发的无形资产，其价值一次性摊销，计入“事业支出”。实行内部成本核算的事业单位，其无形资产的价值应在收益期内分期摊销，计入“经营支出”。

事业单位的土地转让须区分有偿取得和捐赠取得两种情况，前者与企业单位的处理方法一样，按土地使用权的摊余价值直接贷记“无形资产――土地使用权”科目，借记相关资产科目，后者须通过“事业收入”和“事业基金――一般基金”两个科目，即借记“银行存款”或其他资产科目，贷记“事业收入”，同时借记“事业基金――一般基金”，贷记“无形资产――土地使用权”。

对于无偿划拨取得的土地，事业单位与企业一样不进行会计处理，但企业要在备查簿中登记，并在财务报告中进行披露。

三、企事业单位土地使用权会计处理的评价

企业原有的土地使用权会计处理方法存在两个问题，一是无偿划拨土地大量存在，却未纳入账内核算。根据2001年的规定，对于划拨的土地，由于是无偿取得，因而采用不入账核算的方法，已有相当多的学者对这一处理方式提出过质疑，认为其表外披露的方式有失公允，笔者认为，这种提法是有道理的。随着计划经济的转轨，无偿划拨取得的土地的形式所带来的产权不清晰、使用及流转受到法律的限制等种种弊病，已经成为企业进一步发展的桎梏。不仅如此，无偿划拨土地的存在作为对国有企业的一种政策扶持，造成企业竞争不公，不利于社会主义市场经济的健康有序发展。因此在市场经济模式下，土地有偿出让制度逐步取代了无偿划拨制度，原有的土地资产账外披露的会计处理方法也慢慢淡出了历史舞台。不过，由于历史的原因，到目前为止仍有相当一部分的无偿划拨土地大量存在，对此笔者赞成尽快将现有的无偿划拨土地纳入有偿使用的轨道，企业通过补交土地出让金的方式取得土地使用权，并将其作为无形资产进行核算，以解决前面所提到的问题。二是原有《企业会计制度》中将土地并入固定资产计量和分摊成本，笔者认为这样的处理方法存在以下问题：(1)由于土地使用权的使用年限通常与地上建筑物的使用年限不同，同一土地上不同建筑物的使用年限也可能不同，因此将土地并入地上建筑物一并提取折旧在计算上存在困难；(2)由于土地使用权转入“在建工程”后将停止摊销，从而造成土地使用权的中断，使企业的成本计量发生扭曲，故而对损益产生影响。(3)土地作为固定资产的一部分来确认计量，虽然形式上土地被列入固定资产当中，但实际上从其摊销方式上看，却与其他无形资产的计算方法非常相似，如《企业会计制度》规定，土地使用权按照该土地的使用期限平均摊销计入损益，摊销后无残值。

上述几个问题在新准则实施后部分得到了解决。新准则将土地与其地上附着物进行了剥离，使土地使用权作为无形资产中的一项内容单独进行确认、计量与成本分摊(无法与地上附着物分开的土地除外)，简化了土地使用权并入固定资产的成本摊销计算过程。同时，应新经济形势的需要，新准则将土地使用权进行了不同性质的区分，将以投资增值或赚取租金为目的而持有的土地作为投资性房地产进行核算。“投资性房地产”这一概念的融入，解决了在传统价值补偿模式下，摊余账面值无法准确反映以投资为目的持有的土地真实价值的问题，避免了土地资产的价值低估。

在土地摊销方式上新准则的规定更加符合实质重于形式的会计原则。原会计制度将土地使用权列入无形资产，其摊销计人管理费用，虽然实现了土地价值的成本转移，但是，作为生产资料的土地，其价值的转移和补偿方式具有多样性，采用单一、固定的方式进行成本的摊销，会造成资产的价值实现与成本转移无法配比的矛盾，这种矛盾在以生产、制造、服务为主要经营内容的经济单位中尤为突出。虽然土地使用权并入固定资产一齐计提折旧，在分摊成本的价值转移上符合了与收益相配比要求，但是，这种处理方式在计算上存在困难，在损益的理解上也存在缺陷。

但是，新准则在实施的范围上有所局限，大量非上市中小企业和事业单位，仍然延用原有的会计处理办法，使得我国各行各业，各类型企业、事业单位在土地资产的账面反映和成本摊销模式上呈现出多口径多标准的现象。

事业单位土地使用权的会计处理方法与企业的区别较大，因

其日常活动所用土地大多以租用或无偿划拨形式取得，自主拥有土地使用权的情况并不普遍。一直以来事业单位的土地资产的会计处理办法就相对简单。其中，租用土地的支出以经营支出列支；自有的土地使用权作为无形资产核算。其成本摊销方式以是否为内部核算为依据加以区分：实行内部核算单位按土地的受益期分摊计入“经营支出”；没有实行内部核算单位则一次性摊销计人“事业支出”；对于土地使用权的摊销，制度中并没有强调列支的时间。这种会计处理的设计使购买土地的无形资产耗费支出无法满足财政预算管理的要求，即预算年度发生的货币消耗没有相应的“事业支出”或有关科目。而同时，事业单位的土地资产也大量存在账内反映却不摊销成本，甚至土地资产根本不在账面中反映的现实情况，如财政划拨土地就属此类情况。

若土地使用权作为无形资产一次性摊销计入“事业支出”，虽然满足了预算管理年度支出有所体现的需要，但会使得账面上再也无法体现这项长期资产，从而产生资产失控甚至流失的风险。另外，一次性摊销后缩小了事业单位无形资产的价值，没有反映长期资产价值逐渐减少这一实际状况。现有事业单位土地会计核算办法的这些缺陷都是事业单位会计制度改革有待解决的问题。

四、企事业单位土地使用权会计处理方法的改进建议

首先，以新准则统一企业土地使用权的会计-处理方法。新准则没有制定非上市企业执行新准则的时间表，这既给了这些企业一个适应期，又可为新准则实施过程中有可能发现的问题提供了修正补充的缓冲期。对于立足于国内经营的非上市企业来说，新准则的冲击暂时没有波及到他们，但仅从土地使用权会计处理方法的新旧对比来看，笔者认为新准则的相关规定是优于原有规范的。新准则克服了土地作为固定资产进行确认和计量的若干弊端，解决了以投资为目的而持有的土地使用权的价值计量问题，从我国会计制度发展的变迁规律来说，新准则取代旧的制度是必然的趋势。其一，新准则在上市公司的成功推行为其他企业提供了充分的参考经验，为新旧制度的顺利过渡做必要的准备；其二，在世界经济全球化背景下，国内企业的发展壮大也同样需要一个科学、统一的制度环境，和更有利于国内、国际资本流动的信息基础；其三，正如我国会计准则与国际准则的趋同过程一样，我国非上市企业的新准则实施也必将经历一个相互吸收、的过程。新准则为人为的会计判断留有较大余地，这是以会计人员的判断力、专业知识、估值技术和职业道德素质为基础的。鉴于我国目前企业发展水平的不平衡、经济活动的多样性、会计人员素质参差不齐，短期内全面推行新准则的条件还不够成熟。不过，笔者认为对于无形资产――土地使用权这类在全面实施中不存在任何障碍的准则，应当在适当的时间在国内全面推行。其四，本着效率原则，应制订通用的会计规则，要求所有企业统一执行，不论其是否为上市公司；对在全面推行过程中存在障碍的一些会计规则，则给予适度的选择空间，使经营者在准则框架内有一定的制度灵活性，满足其个体的需求。

其次，实现事业单位土地核算方法的标准化。事业单位的土地使用权会计处理方法与企业既有相似之处又有所差别，在取得方式、后续计量和转让处理的基本会计活动方面，二者基本一致。但是事业单位本身所从事的活动与企业是有区别的，它的社会属性要求其主要从事一些专业的业务活动及辅助活动，并且还可能参与少量专业业务活动之外的经营性活动。前者受国家财政预算管理体制的制约，会计核算必须要满足财政预算管理的要求，而后者则需满足经营活动对资产会计处理的要求。

现有的事业单位会计准则对有偿取得土地使用权的会计处理仅按照“实行内部核算事业单位”、“不实行内部核算事业单位”分别规定了摊销方式，前者分期摊销，计人经营支出，后者一次性摊销，计人事业支出。在现有的制度规定中，事业单位对于土地使用权并没有严格规定是否要摊销，亦没有规定摊销的具体期限。在土地使用权转让的会计处理上，现有制度也仅从有偿取得、无偿取得、有偿转让、无偿转让几个方面加以区分，而没有按土地的真正用途加以区分，并按其性质作不同的会计处理。这种简单化的处理方法使土地资产的真实价值得不到正确反映，使事业单位土地资产的管理产生漏洞环节。

笔者认为，为了满足事业单位从事专业活动和经营性活动的不同管理需要，事业单位的土地使用权会计处理必须有所区分。为事业性活动及其辅助活动而取得的土地使用权，应按照财政预算管理要求计算土地成本开支，列入事业收支，为经营性活动而取得的土地使用权，则应参照企业会计制度规定的办法进行处理，成本应列入经营性收支。当二者发生转换时，应以账面净值作为相互转换的依据，即：事业活动土地转入经营活动土地时，减少事业活动土地无形资产，减少事业基金；同时增加经营活动土地无形资产，增加营业外收入；经营活动土地转入事业活动土地时，减少经营活动土地无形资产，增加营业外支出；同时增加事业活动土地无形资产，增加事业基金。

第2篇：土地和土地使用权的区别范文

现阶段,城市土地租赁制度作为我国城市土地使用制度的一项创新制度,相关政策法规､配套措施还不完善｡盲目夸大其作用对整个城市土地使用制度改革是不利的｡当前城市土地租赁制度应定位为城市土地出让制度的补充,是一种土地有偿使用的方式｡其功能主要包含两方面:一是逐步培育土地租赁市场,实现城市土地由无偿使用向有偿使用转变,提高有偿使用覆盖面,促进城市土地集约节约利用,实现城市土地收益分配的合理化,优化土地资源的配置,增强政府对土地市场的宏观调控能力｡二是减轻企业的负担和资金压力,便于土地使用者节约资金,扩大再生产,配合国企改革,推进整个市场经济发展｡

城市土地租赁中需明确的问题

1.如何规范租赁制度适用范围

目前,在实行土地有偿使用过程中,由于出让制度的局限性,使一些按照国家法律法规应属于有偿使用范围的用地,仍然保留划拨使用,土地有偿使用难以实现全覆盖｡在杭州,目前实行租赁制度的范围包括以下四种类型:一是国有企业改制土地资产处置中不能保留划拨的土地;二是城市即将改造范围内的､现行用途与近中期规划不一致的地块;三是原划拨土地使用权出租,改变土地用途､外商投资等用地;四是国家级风景名胜区范围内的经营性项目用地｡但是,这种状况还是难以将历史已经延续划拨使用的经营性用地纳入有偿使用的范畴｡同时,为降低房价中的土地成本,一些专家也提出对城市房地产用地也可实行租赁制｡

2.如何确定科学合理的租赁期限

租赁期限的确定是土地租赁的关键问题,它直接关系到土地出租人与承租人的经济收益｡承租期越长,土地使用权人所享有的各项权能越有保证,但过长又会影响政府对土地利用和租金的调整｡承租期过短,一方面会增加太多的工作量,使地租的征收成本大大提高;另一方面,会造成土地利用的不稳定性,不利于激励承租人对土地进行投资和高效利用｡杭州市一般规定租赁土地的最高期限不得超过国家规定同种用途的最高出让年限,但对于由于土地现状用途与规划用途不一致的,一般租赁期限为3年～5年,最高年限不得超过8年｡

3.如何设定租金标准

杭州市在土地租金标准设置上,主要有四种类型:一是对于城市历史上已经存在的划拨的经营性用地,制定专门标准,逐年向使用人收取土地租金;二是对于外商投资企业,根据有关法律法规规定,由外商企业逐年向政府缴纳土地使用费;三是对于临时由低地价用途改变为高､低地价用途,采取两种用途的评估确认价的差价通过还原率折算计缴;四是对由于规划或者企业自身支付能力原因而办理租赁的土地,根据土地用途的不同分别按评估确认地价或者基准地价的一定比例通过还原率折算计缴｡在各类租赁费用标准上政府还规定可以根据土地市场情况,在5年～10年后调整租金标准｡我们认为,这四种类型所涉及的土地租金或者土地使用费其本质是城市土地的所有权收益,应该在实践中统一｡不同类型的租赁标准如何统一以及怎样调整租金标准使其与城市的经济发展水平相协调是当前城市土地租赁制度的关键｡

4.如何强化租赁土地的管理

出让土地和租赁土地在权能上有区别,租赁土地的权能具有不完整性｡目前,各地对租赁土地使用权能否转让､转租和抵押有不同规定｡有的地区赋予承租人的权利较大,基本上与出让方式相同;有的地区则规定承租人不能转让､转租和抵押土地使用权;有的地区允许租赁土地使用权有条件地转让､转租和抵押｡租赁土地的转让､抵押､拍卖等对土地产权的拥有程度,尚缺乏统一的规定｡

租赁土地管理存在的另一个问题是年租金征收困难｡土地租金一般每年一缴,年租金征收较为零碎､复杂,需要投入大量的社会成本｡很多用地单位在缴纳第一期租金后就没有按时缴纳其他年份的租金｡土地租金征收工作经常会遇到“拖､欠､赖”等问题｡

完善城市土地租赁制度的五点建议

1.明确租赁土地的权能

土地租赁权虽在很多方面具有物权的特征，但土地承租者拥有的权利比通过出让方式获得的土地使用权有更多的限制,尚不能说租赁权是真正的物权｡但是,租赁权的物权化是完善租赁权的方向｡首先,从市场运行的效率来看,将土地租赁权设定为可支配的财产权,会促进土地资源优化配置;第二,从市场运行的安全来看,土地租赁权物权化是保障市场交易安全的有效手段;第三,从市场运行的整合来看,实现土地租赁权物权化是将土地租赁制与土地出让制衔接的必要做法｡在目前法律法规尚未明确的情况下,考虑到租赁土地使用权取得经过,可参照划拨土地的权能对租赁土地的权能进行界定｡

2.界定租赁制度适用范围

在目前条件下，首先应当选择隐形市场十分活跃的行业和用地单位，作为实行土地租赁制适用的对象｡一般情况土地租赁制可根据项目的类型不同区别对待｡一是对于新建项目,由于受有关法律法规的限制或者特殊产业政策的限制,而不采取出让制而采取租赁制｡如国家级风景区内的新建经营性项目用地､外来公寓､单身宿舍等限制分割进入市场流转的项目用地等｡二是对于非新建项目,主要有如下情形:(1)企业经营有一定困难的,土地使用者无力承受一次付土地使用权出让金时｡(2)因规划限制等原因而无法办理出让｡(3)土地临时改变用途或新增建筑面积而未办出让手续或未补地价的｡(4)外商投资等用地｡

3.确定租赁土地的期限

对土地租赁期限和最长期限作出明确限制,这有利于土地资源的合理配置｡租赁期限可以按照实际需要,结合土地用途,采用短租和长租相结合｡对由于城市规划原因不能办理出让的土地或者临时改变用途的土地,土地租赁期限一般为3年～5年,最高不超过8年;租赁期满后,如规划没有实施的,可继续适当延期｡对于符合规划条件,但由于法律法规限制或产业特殊性限制不能办理出让的土地,可根据项目情况,按最高期限租赁｡土地租赁的最高期限设定,土地租赁的最高期限宜按该用途法定最高出让年限确定｡

4.科学设置租金标准

租金标准的确定是土地租赁制度的关键｡在租金标准设置上,要走出以下两个误区:一方面,土地出让金与土地租金二者有一定关联但是有很大差别,依据出让金还原到各个年份,需要用地者评估,操作起来十分繁琐,同时没有体现租赁土地与出让土地在权能上的差别;另一方面,为了推进国企改革或者招商引资,对不同的租赁用地采取不同的标准也是不科学的,也需要统一标准｡

在租金标准设置上,要结合土地收益和租赁权能制定统一､规范的租金标准｡首先,政策制定者要加快国有企业改革用地政策与外商投资企业用地政策的协调,使得土地租金负担更加公平统一;其次,租金分配上要兼顾企业利益和各级政府的利益协调,即要保障用地者的利益,调动用地单位的积极性,同时必须维护国家利益,防止国有土地资产流失;再者,租金计算要简单方便,可根据区域的社会经济发展状况､区位等影响因素来确定｡在当前,比较可行的方法是结合城市土地基准地价的制定,确定土地租金标准,并规定租赁一定年限后,如5年,租金标准综合基准地价更新而相应调整｡这样可以保证土地租金与城市土地市场发展的水平相一致｡

5.有效经营管理租赁土地

第3篇：土地和土地使用权的区别范文

中国作为一个大国正在崛起，她的现代化、城市化所需的土地资源也从自然资源开始转变为法律权利。但同时土地粗放的使用也同时威胁着她的生存，正越来越明显地影响着她的发展。

中国可能的四种用地模式

综合来看，一个国家进行高速现代化所需要的建设用地，来源主要有四种方式：

一、石板森林模式。这是日本、中国香港所采用的模式，即土地高度集约利用，充分向空间扩展，此模式对中国来说，需要革命性改变现行城市规划和建设总体规划，建立新的资源运转制度和国家增长管理体制。这种土地集约利用已经成为城市土地高效使用的主要业态，没有任何一个工业国家可以逾越。

二、独木桥模式。即农用地只有经过征地转为国有土地之后才可以作为建设用地使用。根据国土资源部调查，我国现有可利用的建设用地面积大约为500万平方公里左右，其中农村、牧场、林地、园地等面积超过六成，国有建设用地面积不足一成。广阔的农村集体土地将是中国新增国有建设用地的基本来源，若仅以廉价的征地方式解决几百万平方公里的开发建设之使用，将构成历史上最大的社会强制性互动和利益剥夺，其惩罚性报复也不是一个和谐社会能够接受的。由此也就决定了独木桥模式必然是一种临时模式。

三、土地使用权直接流转和买卖模式。目前农村集体所有的土地主要有两个使用主体，一个是农村的集体组织使用的建设用地，伴随着农村工业化、城镇化，农村建设用地的使用已超出中国目前运转的国家地政管理行政系统的监管和约束，正在成为农村资本积累的重要来源，广东、安徽、重庆等地正在推进有限制的集体土地流转；另一个就是城市对郊区土地的索取利用，在中国许多发达地区的城市它也成为地方政府和企业利润的来源。这是一种农村建设用地直接流通并通过市场公平交易的“土地使用权直接流转和买卖”的模式，比较符合各方利益的平衡和需要。

四、全球分工的用地转换替代模式。即通过国际分工将中国目前的资源基地、重化工业体系扩散到全球体系中去，若努力，每年最高可节省工矿用地100万亩。这种模式将对中华民族的生存方式产生重大影响，目前中国对此还没有重视。事实上国家应当对此进行战略补贴，循此也可分解全球贸易顺差的国际压力；或者通过建立稳定的国际贸易分工体系以进口重大资源替代中国工矿用地需求；或者集合性直接向市场利益关联的区域分散工业制造力量。港台地区有过这样的行为，内地的企业家也应该认识到此举的重要性。

由此我们必须认识到中国土地利用的改革方向，不能只主要维系在征地制度这座独木桥的，必须走世界先进国家以市场为主配置土地资源的成功管理道路，并推行各种土地直接入市和公平交易的市场运转改革。

为此，中国应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。有必要加快以编纂《民法》，修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系，并在此基础上建立和运转全国统一的现代化的地政管理体制，这应是中国建立公平的市场经济的核心任务之一。

农村集体土地承载着农民的生存和城市发展的多重功能，建立市场化的农村集体土地用地体系，就是要对土地进行体系性的权利设定、合理利用和法律保护，这也是解决中国土地使用公平的唯一选择。

土地使用权作为市场经济结构中重要的物权，是中国市场经济体系中最大价值的商品。限制集体土地使用权的流转、抵押等，就是限制了中国市场经济的规模和体量，集体土地使用权隐蔽的暗盘方式交易，不仅影响了国家的税收，也扭曲了中国市场经济的重要框架。

中国城乡分治的二元土地制度、社会制度维护了城市对农村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架内，由于农村集体土地权利设定简单，与初步形成体系的国有土地使用权体系相比有天壤之别。在实行市场经济的中国，农村集体土地使有权与国有建设用地使有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用，它的本质是国家财政的广义负债和强者对弱者利益的实际占有。

农民财产权的真正价值也是中国改革的价值

解决城乡二元土地运转之道大体可以有三条通路：

其一，实行城乡两个地权市场和政府作为主要征地者的模式。城市房屋价格将在中国房地产市场的半边市中受困土地供应并将单边上涨；农民住房暂时脱离了中国市场经济体系并成为随时可能冲击中国城市住房体系的洪水猛兽，房价越高，冲击越大。

其二，跨越式发展模式。即将中国农民建设用地一次性整体转为私有制，或实行国有化，以国有土地使用权进入市场。

其三，总体保障，分期实现。即通过制度建设和权利诉求的转换，通过法律或法律的修改重新界定农村建设用地和农民住房的商品化权利，通过具体的行政法规或限定条件分期、分区域、分重点地实现商品化，我们称之为农村改革的“开权”之策，它应该是中国继“均田”“免赋”之后更重要的改革重点。当然为保证中国的基本生存能力，农业耕地仍可维持现有制度。

对于中国而言，第三种模式是中国农村城市化最理想的道路和最小的改革代价，其实质就是将农民200多亿平方米的住房商品化和近4亿亩农村集体建设用地直接转入中国的市场经济体系，体现农民财产权的真正价值，打通城乡一体化的战略通道，重构农村市场经济的体系。事实上，如何解决1.2亿亩的建设用地、32万个村庄、7.5亿人口的中国农村的富裕成长，已经成为中国现代化的核心和不可逾越的主题。

仅以中国村镇住房平均600～800元的成本造价计算，中国农村200多亿平方米的农民住宅价值20万多亿人民币；以较高的市场价1200元计算，即价值30多万亿人民币，实施商品化房改是对中国农民核心财产权的最大确权和最高的肯定。目前中国金融资产总量现今已达到60多万亿人民币，其中银行业金融资产高达50多万亿人民币，中国金融资产总量约占全球总量的4%～5%。因此中国的货币体系和金融力量已经完全具备了承纳农宅商品化改革的基础和能力。

中国土地权利调整的现实路线

只要中国宪法不取消农村集体土地在所有、所用上与国有土地的区别，就有可能建立更加特殊的有关农村集体土地所有权的区分所有权制度，其实质就是解决国家和农民土地利益的重新分配。

从1954年宪法到1982年宪法，是农民从获得土地所有权和宅基地所有权，到失去土地所有权和宅基地所有权的历史，此中用一个集体土地所有架构重组，使农民对土地和宅基地的所有权转型为成员权，避免了国家需承担的没收、赎买、补偿或掠夺的责任，减少了在困难时代土地集中造成的农村动乱，并艰难地推进了中国工业化的高速发展，而且最终又通过农村土地承包制推动了中国改革。我们目前正处在又一次的以农村建设用地使用权建立农民财产权的时代，当代的改革将创造未来中国的历史。

目前农村所有权的主体缺位或不明确，应该构成农村集体土地所有权改革的主要方向，在完成这个支架后，农民集体土地所有权才能进一步完善。土地国有化更符合效率和成本原理，但无论是将农民集体土地区分所有权，还是将此种土地转并为国家所有，都涉及到中国法律体系的整体调整和现行地政体制的巨大转换成本。

因此，中国土地权利调整的现实路线是：可以仍然保持宪法中现行的国家和集体土地分有制制度，加快建立城乡不同所有土地的统一使用权的法律体系，建立土地使用权在市场经济结构中直接入市和公平买卖的长期的法律管理准则，确保农村集体建设用地为法定不动产，促使其转让必须按照不动产转让的规则进行；确保全国土地使用权的转让采用依法登记的方式行为转让，确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式，推行以税代费的改革，改变土地使用权成为中国现代化中地方政府的主要积累的现有方式，土地使用权的转让收益应归农民所有。建基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为中国农村集体土地使用权设定的基本方向。

第4篇：土地和土地使用权的区别范文

房地产抵押的法律特征

房地产抵押法律关系比较复杂。根据我国现行法律规定，房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权，也可以是单独的土地使用权，而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。因此，以房地产设定抵押权的，抵押法律关系比一般财产抵押法律关系复杂。

房地产抵押不转移抵押财产的占有。根据我国《担保法》规定，抵押标的可以是不动产，也可以是动产。动产抵押与不动产抵押的一个重要区别就在于，不动产抵押不转移抵押财产的占有，房地产抵押属于不动产抵押，抵押人不必转移房地产的占有。抵押法律关系成立后，抵押人对已设定抵押权的房地产可以继续开发、利用和经营。

房地产抵押属于要式法律行为。依照我国现行法律规定，房地产抵押，抵押人应与抵押权人签订书面合同，但除了签订书面合同外，还要依法进行抵押登记。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。”《城市房地产管理法》第61条也明确规定“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押登记是房地产抵押的法定生效要件，这是房地产抵押重要特征之一。

房地产抵押的风险特征

房地产抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括项目土地和非项目用土地及地上建筑物、在建工程、土地储备抵押等。其主要风险有：

房地产抵押真实性风险。其主要表现为抵押物实物是否真实存在，是否齐全完整，异地抵押是否真实有效；抵押物实物与抵押合同、权证信息描述的位置、性状、数量是否一致，是否存在变造、伪造他项权利证书的情况。

房地产抵押合法性风险。其主要表现为抵押物是否为我国法律、行政法规规定可以接受的抵押财产，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立项批准文件和四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）等能够证明在建工程合法性的文件等情况；同时，在储备土地抵押方面，目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条，即市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，储备土地抵押存在一定法律效力风险。

房地产押品合规性、有效性风险。表现为抵押物是否具有贷款评估价值，依法可以单独转让；抵押物权属是否清晰，抵押人是否对抵押物具有处分权；是否按规定办理抵押登记等。

抵押权被悬空和建设工程价款优先权的风险。如，开发商以无定着物的土地权抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此可见，法院在司法实践中，多从社会的安定、弱势群体保护等方面考虑，将导致银行的在建工程抵押登记效力不足。

抵押权灭失或丧失第一受偿权的风险。如，依照新的《闲置土地处置办法》规定，土地长期闲置届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。此外，根据《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，在以非项目土地抵押（不含地上建筑）中，开发商如对非项目土地抵押物进行开发建设，而抵押物价值并未增值，如银行保全措施未及时跟进，借款人因项目建设或房产销售与第三方，包括项目建筑商、个人购房者等，发生法律纠纷，导致在建工程被查封时，将被动卷入纠纷当中，并丧失第一受偿权利，影响第二还款来源的保障。

房地产抵押风险的检查方法

根据房地产抵押风险特点应采用由浅入深、由内及外的检查方式，在运用传统检查技术方法的基础上，注重采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息，及向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查的方式、方法，全面了解和掌握房地产抵押物及借款人经营管理情况，深入检查房地产抵押的真实性、合规性和有效性。

资料审阅法。检查人员应仔细审阅房地产抵押物的所有权证明、建设规划证明、抵押物评估和登记证明等相关资料，全面掌握和了解房地产抵押物的情况，审查房地产抵押的合法性和有效性，重点关注房地产抵押证明资料是否完整，权属证明是否清晰；担保单位董事会或股东会出具的决议内容或担保意向书内容是否真实合法；有权签字人的签字和企业公章是否真实有效；土地储备是否符合当地土地利用总体规划、城市总体规划要求，具有政府部门审批要件以及项目实施方案，是否具有合法的土地使用证等。

资料核对法。根据房地产抵押物的所有权证明、建设规划证明、抵押物评估和登记证明、贷后检查等各环节相关材料，对各环节中房地产的项目名称、建设主体、楼号、界址、建设规模、项目开工日期、竣工日期、发证日期、证件信息按编号、评估价值等事项的核查和对比，审查房地产信息的一致性。

第5篇：土地和土地使用权的区别范文

摘要：实践表明，导致融资平台会计核算混乱的焦点集中在土地出让主体、土地出让金的性质和委托代建界定这三个问题上，本文从实务角度出发，对这三个问题的性质进行了分析，试图为政府债务准则的制定寻求理论依据。

关键词：政府债务；融资平台；会计核算；基础理论

作者：周林林(作者单位：江苏省淮安市审计局)

一、土地出让主体

按照我国现有土地制度的规定，土地归国家所有，并由各地人民政府负责土地使用权的出让。目前土地流转的形式有两种：一是出让。即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内通过一级土地市场出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。二是转让，即土地使用者将通过交易获得的土地使用权通过二级市场再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

目前融资平台开发的土地大多先由政府划拨获得，通过融资平台的拆迁安置、土地整理后再由国土部门代表政府出让。实务操作中，融资平台为了使土地成为质押品，往往先由其交纳土地出让金，在获得土地使用权证后再用于贷款抵押。正是这一环节使一些会计人员误认为这时的土地使用权己归融资平台，误认为该地块的土地出让金也应归为融资平台的开发收入。

通过对融资平台土地出让过程的剖析可以看出，因融资平台的土地是通过划拨获得而非交易获得，虽然其交纳了土地出让金并获得土地使用权证，但并不具备出让资格，只能由国土部门挂牌出让。按照这种流转方式获得的土地出让金应当属于政府收入，而不是融资平台的收入。

上述结论在《政府收支分类科目》中也得到印证。以2015年《政府收支分类科目》为例，在“政府性基金预算收支科目”中，103/01/48号科目列收项目为“国有土地使用权出让收入”；212/08号列支项目为“国有土地使用权出让收入安排的支出”。其中列支的内容有：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、城市建设支出等。可见，在总预算会计核算内容上，土地出让收入已列入政府预算收入；征地拆迁补偿支出、土地开发支出和城市建设支出已列入政府预算支出。从支出的内容看，融资平台从事的土地开发和城市公共基础设施建设正是政府应当行使的职能，只不过融资平台代为行使了这部分职能。

土地出让与转让的区别列示如表1所示。

区分出让和转让对制定会计准则有重要意义：政府是土地出让的主体，法人或自然人是土地转让的主体；通过一级市场交易的土地出让收入属政府基金收入；通过二级市场将有偿方式获得的土地使用权转让的收入属企业收人；融资平台为了融资，用划拨的土地挂牌自摘，土地使用权未发生本质转移，其费用不应列入土地开发成本，应由财务费用承担。

二、土地出让金的性质

要想弄清政府拨付给融资平台的土地出让金的性质需厘清以下三个问题：

第一，土地出让金的所有者，即这是谁的钱？从前面讨论结果看，土地出让金是地方政府通过一级市场出让土地使用权获得的政府基金收入。与收入对应的支出是征地拆迁补偿支出、土地开发支出和城市建设支出。可见，在总预算会计的核算内容上，己将土地出让收入和支出列入其中。因此接收土地出让金的融资平台不能再第二次计作收入或支出，除非政府与融资平台间发生政府回购或租赁等交易行为才能将拨入的土地出让金作为政府的支出和融资平台的收入。

第二，土地出让金的用途，即准备作什么用？笔者认为，平台公司的产生和发展是我国分税制改革不彻底所导致的中央和地方事权与财权不对称的直接后果。在地方政府无法进行“赤字预算”和政府贷款的情况下，平台公司成为地方政府获得贷款和其他形式融资的选择。对于我国一些地县级政府而言，预算财政是“吃饭财政”，“土地财政”成为地方基础设施建设的主要资金来源。因此，划拨的土地出让金扣除融资平台已经垫付的开发成本后，其结余款项则是地方政府用于基础设施建设的准备金。

第三，土地出让金的使用方法，即如何使用？财政资金进入融资平台的渠道包括注资、追加投资、交易、代建和经营补贴五种方式。上述各种渠道可以归为两类：资本性投入（如注资、追加投资）和开发性投入（如代建、回购、租赁等）。如果政府将土地出让金作为资本性投入，划拨的土地出让金则转化为融资平台的资本金；如果政府将土地出让金作为无偿代建项目成本的补偿，则划拨的土地出让金应按国有建设单位会计制度的要求予以核销；如果政府将土地出让金作为有偿代建费用或回购资产的购买款，划拨的土地出让金则成为融资平台的收入。因此土地出让金作为政府用于公共基础设施建设的准备金的方向是确定的。至于各个建设项目是采用交易方式还是行政方式则取决于政府的意志或双方约定。从土地出让金的使用方向看是确定的，从其使用具体内容看它又是不确定的。应当明确的是：无论政府釆用何种方式，土地出让金是财政资金的属性是不可改变的，都应当按财政口径列支，都应当接受财政部门的审核。因此，政府拨入的土地出让金在其列支前应作为“专项应付款”视为负债，专项应付款这时便起了“蓄水池”的作用。

明确土地出让金性质对制订政府会计准则有重要意义：一是通过一级市场出让的土地出让金收入属于政府收入。二是拨入的土地出让金须待政府项目的结算方式确定后，才能确定资金的使用性质以及融资平台的账务处理思路。三是在投资模式下，土地出让金转化为融资平台资本金；在代建模式下，土地出让金是对成本的补偿，应当予以核销；在交易模式下，土地出让金转化为融资平台收入。四是政府项目完工后应当按基建程序编制竣工财务决算，经财政部门审核后，作为融资平台与政府结算的依据。

表1

三、委托代建的界定

1.财政资金进入融资平台的渠道

融资平台通过代替政府融资人的角色，完成了应由财政完成的社会再分配过程，而不是一般工商企业的商品交换过程，这仅是从职能角度作出的结论，其实，在政府赋予融资平台代行部分财政职能的同时，还存在着经济方面的联系。要想厘清政府与融资平台的经济关系，必须从经济角度分析政府资产或资金进入企业的渠道和性质。如前所述，政府资金进入融资平台的方式有注资、追加投资、交易、代建和经营性补助五种，这五种方式可以分为行政行为、交易行为两种性质。其中：注资、投资、无偿代建属于非市场的政府行政行为；回购、租赁、有偿代建属于交易行为。经营性补贴虽然是无偿的，但那是在市场做不了或市场做不好的条件下，政府为了保证公共产品的供应而对经营此类业务的企业给予亏损性补贴，所以它依然应当属于市场行为。因注资、追加投资、交易、补贴属于一般工商企业的行为，在《企业会计准则》中已有所规范，故不列入本文研究范畴，本文重点讨论的是融资平台与政府间发生的特殊行为——委托代建。

2.委托代建的涵义和判别标准

委托代建是融资平台特殊职能的体现。尽管目前我国已在试行委托代建制，但这种代建与融资平台为政府代建是不同的：前者没有融资的职能，后者需同时承担融资和建设职能；前者必须通过招投标程序确定代建人，后者由政府直接指定代建人。在现有会计专业教材、论著、词典中几乎没有从会计角度对融资平台的代建行为作过表述，因此笔者借用了《企业会计准则——应用指南》中“委托加工物资”科目的描述，由此推导出政府委托代建的涵义：委托代建是由政府下达建设计划，由融资平台建设，完工后交给政府作为社会公益项目使用，政府以土地或土地出让金作为建设成本补偿的一种建设方式。

通过一般工商企业的“委托加工”与政府“委托代建”的对比，笔者认为委托代建项目有以下判别标准：（1）建设项目由政府确定。（2）完工项目产权归政府所有，由政府确定完工资产接收人。（3）项目用途属社会基础设施或社会公共产品。（4）建设成本由政府补偿，或由政府支付代建费。前者为无偿代建，后者为有偿代建。当上述判别标准同时满足时，则可判别为政府投资项目。

第6篇：土地和土地使用权的区别范文

一、正确界定“联建”、“参建”的定义

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。

总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。

三、房屋联建合同法律效力的认定

联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。

房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型

的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：

第一、审查合同主体资格是否合法。

我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见s9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。

第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。

我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。

我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。

第三、审查联建合同是否合法。

房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。

第7篇：土地和土地使用权的区别范文

关键词：小产权房；交易；利益分配。

一、法律视域下小产权房产生的原因。

（一）政府行政管控力度不够。小产权房之所以出现规模不断扩大的现象，与房屋管理部门以及其他相关部门的行政不作为不无关系。然而，房屋管理部门认为农村集体经济组织对集体所有的土地享有天然的处分权。制止农村集体经济组织的建造出售小产权房行为，就是干涉农村集体经济组织的主体合法性，会影响到村民自治权力的行使，因此房屋管理部门在一定程度上放弃了对小产权房市场的监管。最终导致小产权房规模不断扩大，并在房地产市场中占有一定份额。

由于我国经济社会发展并不平衡，大多数城市的房价持续上涨，远远超出了当地中低收入群体的承受能力。针对高房价，政府也想通过建造经济适用房、廉租房来解决这些中低收入群体的住房需求，但却始终无法满足这些住房需求，这在一定程度上催生了小产权房的快速发展。

小产权房是农村集体经济组织直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳土地使用权出让金和相关税费。

此外，由农村集体经济组织组织开发建造小产权房，也省去了房价当中的开发商的利润。因而其开发成本相比真正的商品房成本能低过1/3，这时候小产权房的价格优势就更加明显，只要商品房高房价的现状不改变，小产权房就一直会有市场。

（二）土地产权的双轨制。目前我国实行的是城乡二元的土地公有制制度，城市土地与农村土地的所有权主体不同，可以说这种土地管理体制是小产权房快速蔓延的根本原因。两个土地所有权的实际法律地位不平等，国家拥有高度集中的分配土地资源的处分权力，并通过相关法律法规对城乡土地的处分加以规定，只有国有土地才可以用于城市建设，农村集体经济组织所拥有的农村土地所有权是不完整的，集体土地使用权不能直接进入市场。

农村集体所有土地只有经过国家征收后，才能进入市场，用于城市建设。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体经济组织建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来。即在实际土地交易中，农村集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有所有权中的核心权利———处分权。正是农村集体土地所有权的这种虚置，导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，这就迫使农民利用现有自身资源追求土地增值收益，而且这种方式获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

（三）有关小产权房的法律规范不健全。与小产权房相关的法律规定主要间接体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》

等法律规范中，但这些规定既未禁止农民转让宅基地上的住房，也未对受让人做出限制，这就使小产权房逃离了法律的约束，有了自己的发展空间。有关小产权房的法律规范主要体现在：

《宪法》

第10条规定的解读可以看出，《宪法》

赋予了国有土地和集体土地在所有权上是平等的，但对农村集体土地使用权的流转并没有进行限制；《民法通则》第 74 条第 3 款提到集体所有的财产受法律保护，但没有对具体的农村集体土地所有权内容进行提及；《物权法》没有具体规定农村集体土地使用问题，仅提到了相关问题都适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。《土地管理法》第 63 条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。正是因为法律规范中存在很多模糊不清的地方，才导致了小产权房建设的泛滥。

（四）各利益主体追逐利益。

1、从政府层面看，小产权房在客观上扩大了城市商品房的市场供应量，让一部分城市居民买到了廉价的住房，从而解决了一部分中低收入群体的住房问题。

2、从乡村集体层面看，由于农村集体经济组织直接掌控小产权房的开发建设，农村集体经济组织很容易的就得到了几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益。这部分收益可以壮大农村集体经济，发展乡镇企业。

3、从开发商层面看，小产权房建设成本低，不必像利用国有土地开发商品房一样支付土地出让金，降低了开发商进入小产权房建设市场的门槛，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成，所以开发商建造小产权房的积极性非常高。

4、从农民层面看，通过开发小产权房，农民可直接分享土地的增值收益，甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红。另外，建造小产权房还改善了农民居住环境，解决了建房资金难题。

5、从购房者层面看，高昂的房价将中1们以较低的价格得到安身之所。

总之，小产权房开发对相关利益主体而言，造成了一种“多赢”的利益格局，这是小产权房屡禁不止的最深层次原因。

二、法律视域下解决小产权房相关对策。

解决小产权房问题，要遵循公平正义的原则、同地同权同价的原则、区分有别的原则、节约用地的原则，要妥善采取不同的措施，维护各方的合法利益的原则，只有这样才能切实解决小产权房问题。

（一）赋予农村集体经济组织对农村土地的完整所有权。城乡土地的差别性对待早已不适合市场经济的要求，取消法律上对于城乡土地利用的差别性规定，探索建立统一的土地所有权制度。因此，必须建立统一的城乡建设用地市场，为城乡一体化扫除障碍，这是解决小产权房问题的关键。建立农村集体经济组织对土地的绝对的、完全的所有权，使农村集体经济组织在法律允许的范围内根据自己的意愿处分自己的土地，达到与城市土地“同权、同价”。另外，进一步探索在法律允许的条件下，允许农村集体经济组织自主地规划农村建设，允许宅基地使用权和土地承包经营权进入土地市场，允许房屋和土地使用权进入金融市场，这不仅有利于促进农村经济发展，而且有利于调动农民生产生活的积极性。

（二）区分情况对小产权房作不同处理。在建立农村集体经济组织完整的土地所有权的前提下，对小产权房问题应根据实际情况区别处理。

1、对符合城市规划、土地规划，在宅基地、空闲地和其他建设用地上建设的小产权房，且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房”，承认其市场主体地位。一种情况，根据法律法规和城乡规划要求，可以补办小产权房合法化购买手续的，根据实际主体的不同，补办手续要分开来办理，应先由开发商根据商品房开发的程序规定，将集体土地变为国有土地。

一种情况，由政府房屋管理部门牵头组织相关部门对小产权房转变为大产权房后的房价进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购房者补交房价差额后，再发给合法的产权证书。一种情况，可参照经济适用房、限价房的相关政策，将这类小产权房转变为保障性住房，并对购房人身份、住房档案资料，补缴土地出让金、税费后，再办理相关手续，获得颁发的房屋产权证，并限期内不得上市交易。

一种情况，在符合城市规划和土地规划的前提下，在农村集体建设用地和宅基地上建设的别墅或高档公寓等建筑项目，除由购房者补缴土地出让金、税费外，还要对购房者进行处罚。

2、对不符合城镇规划或占用耕地建造的小产权房，各级政府应按照成本价收回，并作为保障性住房使用。对由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，要充分考虑企业经营状况，对于那些破产或无力经营的乡镇企业，政府则对被占用的土地进行征收，作为政府储备用地，严防该类土地被开发成小产权房。

（三）加强对房地产市场的行政监管。

严格禁止新开工建设小产权房。当前主要任务是严格控制新增小产权房，可以有效降低这一问题的处理难度，各级房屋管理部门要加强对小产权务的事前预警、事中监督和事后补救，将小产权房消灭在萌芽状态。对于农村居民在宅基地上新建或翻新房屋的，必须经严格审批之后才能够兴建，不得超过规定的面积。在新房建成之后，村委会应当收回村民的旧住宅所占的土地，禁止村民变相多占宅基地。同时，严格禁止村民将住宅卖给非本集体成员及本集体不符合申请宅基地条件的村民。只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。

（四）大规模推进保障性安居工程建设。房屋不是纯粹的商品，其是人生存和发展的基本需要，所以要将住房问题从单纯的消费品供应层面，提升到基本保障层面的高度，为众多的中低收入家庭解决住房问题。因此，政府要通过大规模推进保障性安居工程来解决城市中低收入群体的住房困难。据相关资料，新加坡的房屋就不是完全商品化，保障性住房比例达到80%多，所以我们要学习借鉴新加坡的成功经验，加快保障性住房的建设，满足中低收入群体的住房需求；同时，要根据现阶段保障性住房的实施情况，进一步完善保障性住房的规章制度，提高保障性住房的实际效果。在“十二五”期间，将加大保障性住房建设，计划向中低收入群体提供10万套保障性住房。

如果能够按照计划完成，住宅市场的供给平衡问题将得到很大改善，高房价将会得到一定控制。“十二五”期间，全国规划建设保障性住房和棚户区改造3，600万套，2011年已开工1，000 多万套，2012 年全国保障性住房开工 700 万套以上。

（五）完善小产权房相关法律制度。农村集体经济组织土地所有权作为一种财产性权利必然要求法律制度给予其相应的财产性安排，以发挥出它的财产作用，这就需要法律制度对这种确立给予确定。《宪法》有关农村集体土地使用权可以转让的规定是我国集体土地法律制度改革的基础，真正落实《宪法》精神，逐步建立以《宪法》为核心的土地法律制度，及时修改与保护农民土地权益相冲突的法律条款，让农民在土地非农化的过程中充分享有收益。《物权法》要具体体现出农村集体土地所有权的财产性特点，对农村集体土地的所有权进行保护，使农村集体经济组织充分享有所有权的权能，同时应当允许农村集体土地使用权进入土地一级市场交易。《土地管理法》应进一步完善农村房屋和土地登记制度，为小产权房流转提供法律基础。

（六）稳定城市商品房价格。继续综合运用经济、法律、行政等手段加强对房价的调控，保持房地产业政策稳定性和连续性的同时，将房地产涨价的势头遏制在萌芽状态。第一，有效增加普通商品住房的供给，特别是适当增加中低价位、中小户型的普通商品住房的供给；第二，继续抑制投资投机性购房行为，鼓励居民自住型或改善型购房行为。

主要参考文献：

[1]张有恒。 我国小产权房迅速扩展的成因浅述 [J]. 四川省社会主义学院学报，2010. 2.

[2]李献忠，潘慧琳。 小产权房的法律分析[J]. 决策探索，2008. 14.

第8篇：土地和土地使用权的区别范文

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

第9篇：土地和土地使用权的区别范文

1.1集体非农用地进入市场的基本概况

1992年威海市政府曾组织对全市集体非农建设用地进行了历时一年的全面调查,从调查的结果来看,全市集体非农建设用地自发进入市场现象十分普遍,在城乡结合部中尤为突出,1991年全市集体非农建设用地(不包括村办企业使用本村土地和农村居民建房用地)521宗,占地面积113.2公顷(其中违法占地122宗,占地面积24.2公顷),占全部集体非农建设用地面积的21.4%。从集体非农用地需求主体来看,大多是个体、私营、集体、外商和联营,从进入市场的形式上看,有村集体直接出让土地、以地入股兴办企业、合作建房搞房地产开发,有村民个人私自出售、出租宅基地,有镇村自用自批土地,有以旧村改造为名,擅自开发土地建房出售,并呈现出两个特点:一是未经许可农用地转为非农用地的势头越来越猛,二是集体企业用地大多以承包、联营合作为名进入市场以掩盖出让、出租的目的。从全国来看,集体非农土地自发交易在全国各地相当普遍,已经形成隐形市场,在管理上有失控之势,一是管理不到位,缺乏法规政策做依据,基本上处于放任自流状态;二是管理不规范,没有形成一套统一稳定的市场管理制度;三是管理难到位,由于多数集体土地出让、转让是以承包、入股、房屋出租和合作等形式出让的、处于隐形状态,难以查清。

1.2集体非农业用地进入市场的原因分析

集体非农用地进入市场是由多种因素共同作用的结果,主要有:

1.2.1利益驱动。随着经济发展和国有土地使用制度的改革,土地做为资产的观念在农村逐步形成和强化,受经济利益的诱导和驱动,部分农村集体和个人急功近利,求财心切,置政策和法律于不顾,将集体土地随意处置,以换取眼前的经济利益。

1.2.2需求拉动。经济的高速发展,带动了乡镇企业、村办企业、私营企业、联合体企业的发展,形成了对农村土地日益增长的需求。

1.2.3法规政策不明确。一方面国家有关法规政策限定集体土地直接进入市场,国务院在《关于发展房地产若干问题的通知》中规定:“集体土地,必须先行征用转为国有后才能出让。”另一方面,《农业法》(第26条)则允许“农村集体可以以土地为条件联营、入股”。《城市房地产管理法》第八条规定“城市规划区内的集体所有土地,经依法征用转为国有后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”,但对城市规划区以外的集体所有土地无明确规定,《土地管理法》规定“国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。这些法规政策容易引起人们的错觉,为集体土地进入市场打开了方便之门。

1.2.4法制观念淡薄。部分农村干部、群众文化水平不高,观念陈旧,往往片面认为谁使用土地,谁就是土地所有者,就有权随意处置土地。

2集体非农业建设土地使用制度改革的基本问题

在1991年,对集体非农业建设用地流转管理我国尚无明确规定,也没有现成的模式可借鉴。威海市参照国有土地使用制度改革的基本经验,提出了“转权让利,统一出让”的模式,并进行试点。随着改革的深入,在理论和实践上遇到二个基本问题:一是集体土地进入市场是否先征为国有;二是征为国有时土地收益如何分配,即:“转权”和“让利”二个问题。

2.1征为国有,统一出让是改革的基本方向在对待集体非农用地进入市场问题,主要有两种观点,一种是主张将集体土地直接进入市场;另一种是先征为国有,然后出让。随着《城市房地产管理法》的颁布和实施,城市规划区内集体所有土地用于非农建设的要转为国有已取得共识,而对于规划区以外的集体土地用于非农业建设是否应先转为国有,尚有争议。笔者认为,应将其转为国有,理由是:

2.1.1符合我国的现行法律法规和政策。我国宪法规定土地不得买卖,土地所有权不得进入市场流通。国发[1992]61号文件规定:“集体所有土地必须先行征用转为国有后再出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业,须经县级人民政府批准,但集体土地股份不得转让。”我国《土地管理法》规定:“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让”,但在解释“集体土地使用权可以依法转让”的涵义时,解释为集体农用地的转包,而并非指非农业建设用地的转让。《山东省城镇国有土地使用权出让办法》规定:“集体所有的土地确需出让、转让的,应由人民政府按审批权限依法征为国有后,方可出让、转让。”《城市房地产管理法》规定:“在城市规划区范围内的集体土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地使用权方可有偿出让”,这一规定虽没有回答我国全部集体非农用地管理问题,但已表明了国家对这方面管理的基本态度。也就是说,现行的法规、政策规定,不允许集体非农业建设用地直接进入市场,若需进入市场,只有在实行国有化后才能实现。

2.1.2集体土地所有权应受到国家管理权的一定限制。我国的集体土地所有权本身就是一种受限制的不完全的所有权。这种限制和不完全性主要表现在“国家建设需要征用集体土地时,集体土地所有者必须服从,不能以所有权受法律保护为由拒绝被征用;集体土地所有者需要改变用地性质,将农用地变为非农业建设用地,如乡镇企业用地、农民住宅建设用地等都需要经过批准。国家对土地拥有宏观管理权。土地管理权是国家以发挥土地最大经济和社会效益为目的,以局部利益服从国家整体利益为理论基础而实施的对全国土地进行宏观管理的权利,它独立于土地所有权之外,并且给土地所有权以必要的限制和约束,国家实施这种对土地的宏观管理是符合我国土地管理政策和实际的。

2.1.3转权有利于政府加强对土地市场的宏观调控,合理利用土地。将集体非农业建设用地采取“转权让利”的方法进行管理,能保证国家根据国民经济发展计划和土地供应计划对集体土地“农转非”数量进行控制,保证土地市场的供求平衡,以调整和优化土地利用结构,提高土地效益,达到合理利用土地和保护耕地的目的。

2.1.4转权有利于政府对土地出让市场的高度垄断,有利于形成统一、开放、竞争有序的土地市场。国家垄断土地一级市场,就是只允许国家作为土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者,严禁集体非农业建设用地不经过征用出让,直接进入市场。采取“转让权利”的方法将集体非农业建设用地纳入统一征用、出让的轨道,避免了集体非农业建设用地直接进入市场,保证政府对土地出让市场的垄断,有利于形成政府高度垄断的、城乡统一的、开放、竞争、有序的土地市场。

2.1.5转权符合农村城市化,有利于加快小城镇建设,促进农村经济的发展。要推进工业化、农村城市化的进程,实现农村现代化的目标,必须加快小城镇建设。这就要求将集体非农业建设用地相对集中,统一开发,逐步建设成工业、商业、生活小区等。这些建设需要大量资金,将集体非农业建设用地征为国有后再出让,并采取灵活的让利政策,充分发挥土地经济效益,这是解决小城镇建设资金不足的一条行之有效的重要途径。通过对小城镇的建设,带动周边农村的经济发展,吸纳农村劳动力,促进农村第三产业的发展,提高农民生活水平,逐步实现农村城市化、农民城镇居民化。

2.1.6符合企业改制的要求。企业改制要求企业投资主体呈多元化,决定了不能简单地用国家和集体的概念来划分,不能用国家建设和集体建设来确定他们的用地方式,而应采取统一的出让方式为其提供土地使用权。这样不仅明晰了企业产权关系,堵住了投机漏洞,而且土地使用权可以依法转让、出租、抵押,为企业参与国际经济竞争、加快与国际市场接轨创造了前提条件。

2.2合理确定土地收益的分配对象和分配比例是改革的关键将集体非农业建设用地统一征为国有后再出让给建设用地单位使用,其理由比较明显,但如何确定土地收益分配的对象和分配的比例,则是能否顺利实现“转权”的关键。

2.2.1土地收益分配的对象。分配的对象是指集体非农业建设用地征为国有出让时土地纯收益分配的对象。土地出让纯收益是土地出让金扣除土地征用等费用的剩余部分,而土地出让金是地租有限年期的资本化。因此,可以从地租的形成原因着手,对土地收益分配的对象进行分析。①绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断而取得的地租,绝对地租的存在是土地所有权的要求,是土地所有权的恰当表现形式。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十条的规定,对于征用的集体土地,土地所有权属于国家,这部分地租应由国家取得。②级差地租。按其形成的条件不同,分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。对于非农业建设用地来说,级差地租Ⅰ产生的原因是土地的位置因素,包括地块距市中心的远近、交通运输条件、通讯条件、不同的人口密度等。从影响非农业建设用地级差地租Ⅰ的因素看,按照“谁投资谁受益”的原则,级差地租Ⅰ应当归投资环境的投资主体所有。从我国的实际情况来看,土地所处的位置不同,其周围基础设施的主要投资主体也是不同的。靠近大城市以及国家投资的各类开发区的土地,其级差地租Ⅰ应主要由国家所有;在乡镇规划区范围内的各类非农业建设用地,其基础设施的投资主体主要是乡镇政府,这部分土地的级差地租应大部分是归乡镇政府占有;远离城市与乡镇驻地的村办企业用地的级差地租Ⅰ应主要由村集体所有。级差地租Ⅱ是指对同一地块连续追加投资造成不同生产率而引起的超额利润转化的级差地租。集体非农业建设用地分为两类,一类是新增非农业建设用地,一类是存量的集体非农业用地。新增集体非农业用地由于原来以提高农作物产量为目的而对农业用地不断进行的地力、肥力的投资对现在的非农业建设用地已不产生效益,没有形成级差地租Ⅱ。因此,其出让金中不包含级差地租Ⅱ。存量集体非农业建设用地的级差地租Ⅱ是由于原土地使用者在使用土地过程中不断对土地进行追加投资而产生的,应当归原土地使用者所有。③垄断地租。垄断地租是以特殊有利的自然条件为产生基础的,因此要具体分析这种特殊有利的自然条件的所属。从实际情况来看,这种自然条件不外乎是一些特殊的自然资源和大气、阳光等属公众所有的自然条件。按照我国《宪法》的规定,矿藏、水流、滩涂等自然资源都属于国家所有,因此垄断地租应由国家取得。④改良地租。改良地租是为改良土地所投资本的合理利润或利息,以及投资本身的分期回收或折旧,对于新增集体非农业建设用地来讲,改良地租部分是指政府为改变原农业用地为非农业用地的投入的回收,即征地费和完成土地七通一平的基础设施投入的回收。国家在征用土地过程中支付的土地补偿费,实际就是资本化了的农业地租,村集体作为原农业用地的所有权者,通过土地补偿费的形式在经济上得到体现。对于存量集体非农业建设用地来讲,改良地租的产生还有一个原因是,由于原土地使用者在使用土地过程中对土地的不断投入改良,土地出让的纯收益中包含了这部分地租,因此,原存量集体非农业建设用地的分配对象应包括原土地使用者。由上述可以看出,对于新增集体非农业建设用地,土地纯收益的分配对象包括国家、乡镇政府和村集体;对于存量的集体非农业建设用地,分配对象除要包括国家、乡镇政府、村集体外,还应包括原土地使用者。

2.2.2土地收益分配的比例。根据土地所处位置的不同,现将集体非农业建设用地分为新增用地和存量用地两种情况,分别对分配比例进行简单地分析。①新增集体非农业建设用地土地收益分配比例。新增集体非农业建设用地的分配比例,就是绝对地租归国家所有,级差地租Ⅰ按土地所处投资环境,在国家、乡镇政府、村集体三者之间确定合理的比例。若存在垄断地租,原则上要归国家所有。首先确定绝对地租的量。集体非农业建设用地的绝对地租就是最边际的非农业用地的地租量,根据城镇土地基准地价表,不妨把最差的地租量作为绝对地租。对某一特定的土地用途而言,假设最差土地的出让纯收益为X元/M2,那么无论处在何种位置的土地,至少这部分土地收益要归国家所有。级差地租Ⅰ的分配,一是城市规划区范围内的新增集体非农业建设用地,级差地租Ⅰ主要是受国家投资及城市辐射作用的影响,因此,确定在规划区范围内的新增集体非农业建设用地的土地纯收益全部归国家,再由各级政府按比例分配;二是在乡镇驻地、乡镇规划区范围内的集体非农业建设用地,投资环境的改善主要是由镇、市(区)两级政府投资的,土地级差地租Ⅰ大部分返还乡镇政府,加强小城镇基础设施的建设;三是远离城市规划区和乡镇驻地的土地,除土地纯收益的X元/M2作为绝对地租由国家取得外,其余部分全部留给村集体所有。②存量集体非农业建设用地土地收益的分配比例。存量集体非农业用地包括原企业使用的集体土地和实行旧村改造所使用的土地。存量土地的土地出让纯收入,除绝对地租由国家所有,级差地租Ⅰ由国家、乡镇政府或村集体所有外,级差地租Ⅱ和改良地租要由原土地使用者所有。

a在城市规划区范围内,按同一等级的新增量用地标准收取土地出让纯收益,土地出让纯收益全部由国家取得。超过部分的级差地租Ⅱ和改良地租直接留在企业。

b在乡镇驻地、乡镇规划区范围内的改制企业用地及实行旧村改造土地;按同一等级的生地价格收取土地出让纯收益,其中X元/M2的绝对地租和级差地租Ⅰ的小部分由国家取得,余下部分返还给乡镇政府。

c对于远离城市和乡镇驻地的企业改制用地和旧村改造用地(按安置比例给予免收地租的除外)按同一等级的生地价格收取土地出让纯收益,其中X元/M2作为绝对地租上交国家,余下部分留在村集体。对于集体非农业建设用地土地收益的分配比例,很难在理论上得出一个绝对的数据,只能从影响地租各种因素着手,权衡各种因素影响作用的大小确定出一个大致的让利比例,且需要在发展中不断调整、平衡。

3集体非农业建设用地进入市场的实践

在探索集体非农业建设用地进入市场的途径时,我们的基本思路是将集体土地征为国有后再出让给使用者,同时给予一定的让利,即采取“转权让利,统一出让”的方法。

3.1转权。转权就是将集体所有的土地征为国家所有。实施转权的土地包括新增用地和存量用地两部分:第一,新增集体非农业建设用地。根据使用者和土地所处区位的不同又可分为以下四种类型:①对所有的乡镇办企业、个体企业、联合体企业、使用本村以外集体所有土地的村办企业进行非农业建设所需土地,采取由市、县土地管理部门统一征用,统一出让的方式。②对有条件的乡镇驻地的农村居民住宅建设用地,采取由市、县土地管理部门统一征地,统一出让给乡镇开发公司或建筑公司统一开发建设住宅小区,再出售给符合建房条件的农村居民和乡镇企业职工。③对城郊结合部的农村实行统一改造。将集体土地统一征为国有,留出公益用地后再统一出让给村委,由村委按拆迁办法的规定进行拆迁、安置,腾出的土地建商品房出售。④对开发区范围内的村庄的土地实行统一征用。威海市有两个国家级开发区,三个省级开发区,在对开发区土地征用和使用方面,我们接受了南方改革较早的城市和特区所出现的“都市里的村庄”的教训,对起步区内的集体土地,采取统一征用,返还部分土地给村集体。第二,存量集体非农业建设用地。根据转让形式的不同分为两种类型:①对乡镇企业转让房屋所有权及其土地使用权的,采取将集体土地征为国有连同地上建筑物及其它附着物一同出让给新的受让者。②对乡镇企业以原用场地、房屋出资举办合资、合作或内联企业的,将原企业使用的集体土地征为国有,再出让给该企业,由该企业以土地使用权作价出资。

3.2让利。让利是指在对集体非农业建设用地转权的同时给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者的合理补偿。它是决定转权能否顺利实现的关键性步骤。实践中我们按照“谁投资、谁受益”和合理公平分配的原则,区别不同情况采取了不同的让利方法。一是返还出让金。在城市规划区以外的地方,将集体非农业建设用地出让收入的70%以上(多者达到全部)返还给乡镇财政。这种做法主要考虑这些地方受城市辐射的作用小,已经发生和即将进行的投入主要靠乡镇,乡镇得到补偿和拥有再投入的能力,以便于乡镇基础设施和投资环境的进一步改善。二是返还土地。对开发区内实行土地统一征用的村庄,由开发区按征用土地总面积的10%转让给原村民委员会,其中2.5%用于商业、旅游(宾馆)、工艺设施和村民住宅,2.5%用于工业。上述用地就近安排在原村民委员会的工业区和居民点,但不得搞房地产开发,不得将土地使用权转让给非本村民委员会所属的单位和个人。另外5%打破原集体所有的界限,不具体划定范围,而是根据村民委员会的具体建设项目,安排在相应的工业、商业等功能区内,其土地使用权可以依法转让。上述用地由开发区负责基础设施建设,进行七通,并免收配套费。三是免收地租。为了使以土地使用权作价出资的土地使用者乐于接收转权,我们在操作中采取了确定使用年限,不收地租的方式。

4集体非农业建设土地使用制度改革的效果

威海市集体非农业建设土地使用制度改革自1992年全面实施以来取得了显著效果。

4.1强化了政府对土地的宏观管理,促进了土地基本国策的贯彻落实。将集体非农业建设用地纳入出让轨道,较好地解决了集体非农用地所有权内涵不清、土地产权单位过于分散、处置土地难等问题,使其纳入依法统一管理轨道,保障了政府对土地出让市场的垄断,土地市场秩序得到根本好转。1993年全市集体非农业建设用地土地违法案件较1991年下降60%。实现集体非农业建设用地制度改革,有利于小城镇建设,便于实行统一规划、合理布局、集中建设,充分使用公共基础设施,较好地解决了过去发展乡镇企业严重浪费土地的问题。统一开发建工业小区、生活小区的镇可比原来企业分散建设节约土地10%左右,实行旧村改造和统一建居民楼的村庄可节约土地2/3以上。

4.2有效防止了土地资产流失,增加政府的财政收入。往年我市集体非农业建设用地自发进入市场严重,每年仅流失土地资产在300万元以上。1992年实行这项改革以来,全市仅出让给乡镇以下企业的土地就达264公顷,共收取集体非农建设用地出让金总额27324.97万元,收取地租14339.65万元,其中返还给乡镇和集体经济组织地租7261.76万元。这些收益,全部用于小城镇建设和土地开发,带动了小城镇土地的进一步增值。