农村集体土地征地流程精选(九篇)

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第1篇：农村集体土地征地流程范文

关键字：集体土地所有权、登记发证、3S技术

Abstract: this paper 3 S technique in the rural collective land ownership of the register the technical key points and difficulties. Through the use of high resolution images of remote sensing (RS) and production for reproduction, the ground to ownership and investigated the parcel on the estate boundary location using GPS-RTK CORS and measurement technology, will get the spatial data and attribute data through the GIS software collective land ownership register the database construction.

Key word: collective land ownership, register the, 3 S technique

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

一、引言

全国第二次土地调查（简称二调，下同）已经结束，根据《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》要求，开展农村土地确权登记发证工作，建立农村土地确权登记发证数据库。加快推进农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证覆盖到全部农村集体土地，包括自留山、自留地等，不得遗漏。三权发证工作是二调结束后的一项新的工作内容，因为发证对象是集体土地，相对零散复杂，涉及的区域远离闹市区，已有成果不够丰富，因而工作中具有一定的难度。通过二调工作经验的积累，针对农村集体土地所有权登记发证采用先进的3S技术开展，大大提高了作业工效，节省了劳动力。

二、技术流程

采用各市、县国土资源局统一购买的2011年航摄1：2000正射影像航片图和2011年度土地利用现状变更调查成果的土地利用现状线划图及现有的大比例尺地形图作为工作底图，开展农村村民小组集体土地权属调查。相邻村民小组双方共同指认界线，以内业刺点（影像上有明显地物分界线和分界点的部分）和外业补充实地测量（分界点和分界线无明显特征地物部分）相结合方式确定权属界线，并在实地通过GPS-RTK或者CORS技术测定宗地界址，通过GIS软件将重要界址点及权属界址线的数据导入已有的基础数据库中，通过GIS集体土地登记发证系统调取数据库中相应权利人的资料核发农村集体土地所有权证。主要的技术流程如下图1所示。

图1、农村集体土地所有权登记发证流程

三、技术关键

在农村集体所有权登记发证工作上，主要应用到的关键技术是先进的3S技术——RS、GPS、GIS技术，三项技术在农村集体所有权登记发证工作中起到了举足轻重的作用。

（1）RS技术应用

农村集体所有权登记发证工作的主要目的是要通过实地的核查确定集体土地所有权的权属关系，由于农村二调主要是进行地类调查，采用的比例尺为1:10000，无法满足农村集体所有权登记发证工作的精度要求，因而通过各市县当年采购的航摄1：2000正射影像航片图结合最新的年度土地利用现状变更调查成果制作成最新的工作底图，制作的工作底图现势性强，易于判读，比例尺合适，能大大提高外业权属调查的工作效率。

（2）GPS技术应用

GPS技术和CORS技术应用在农村集体所有权登记发证工作的宗地界址测定方面起到快捷、高效的作用。GPS技术主要是应用GPS卫星的载波相位差分获得高精度的点位精度一项技术。在城市二调中，由于多路径效应、高层、超高层建筑造成的卫星信号遮挡等多方面因素，使得GPS宗地界址测量在高密度建成区难以发挥功效，而农村，由于高楼少，且精度要求相对较低，通过GPS差分技术，大大的提高了宗地界址测量的效率，且精度完全满足要求。广西正在加紧建设省级CORS站网，通过前四期CORS站建设，已经有一大部分地区覆盖了CORS站，项目区若处于CORS覆盖区域，GPS流动站可通过GPRS连接CORS台站，避免假设基准站，以进一步挺高工效，GPS技术的引进，使得宗地界址的测量可以实现单人作业。

（3）GIS技术应用

地理信息系统软件的广泛应用，大大改善了国土资源等相关领域的作业模式，通过二调数据库建设，现在广西国土资源系统已将国土资源系统信息化建设提到了一个前所未有的高度。由于地理信息软件的便捷性，高效性，农村集体所有权登记发证工作的成果归档，日常登记发证等工作都通过相应的地理信息系统软件开展，为无纸化办公提供良好的先决条件。外业权属调查的属性数据和GPS测定的宗地界址空间数据汇总到GIS软件中，通过数据空间相关性映射，形成了图—属一致性（图形——属性的一致性），通过空间数据库管理软件（一般采用Microsoft SQL Sever 2005）确定唯一性，建立空间索引，为农村集体所有权登记发证工作提供良好的工作平台。

四、结论

农村集体所有权登记发证工作，是三权发证工作最先开展的项目，通过3S技术的应用，满足了发证工作权属调查、地籍测量、数据库建设、日常发证管理等多方位的工作，同时农村集体所有权登记发证工作的开展为农村宅基地发证、农村集体土地经营权发证工作带来了新的思路，为三权发证的顺利开展提供了宝贵的经验，具有较好的经济效益和社会效益。

[参考文献]

[1]刘晓. 奏响农村集体土地发证“四部曲”——平南县农村集体土地所有权登记发证工作经验[J]. 南方国土资源 , 2010,(01)。

[2] 周荣春. 农村宅基地土地登记的现状与对策[J]. 浙江国土资源 , 2003,(01)。

[3] 蔡珍. 我省集体土地所有权登记发证难点与解决途径[J]. 青海国土经略 , 2005,(03)。

第2篇：农村集体土地征地流程范文

农村土地管理问题分析

随着我国社会以及经济的不断发展，土地资源的供求矛盾日益紧张，各种违法占地的问题频发，对于我国土地管理工作的长远发展十分不利，综合分析，土地管理问题主要表现在以下几方面：

（1）农村宅基地的管理不规范。根据我国《土地管理法》中的相关规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者是用于非农业建设，也不得擅自改变农村宅基地用途。但是由于管理力度不足，导致擅自占地、非法骗取宅基地、非法转让宅基地、改变宅基地用途以及超面积占地的现象时有发生，这不仅导致国有土地的流失，而且由于非法占地以及违法建筑的处理程序繁琐、操作困难，不利于实现农村土地管理的规范化。

（2）土地资源浪费的现象时有发生。当前农村土地资源浪费的现象主要表现在以下几方面：非农建设占用大量的农村集体土地，导致农村耕地面积不断缩减；农村土地整治项目虽然有助于实现农村用地的占补平衡，但是耕地质量不过关，导致农作物产量不断下降；农村建设用地规划不合理，农村土地资源闲置的现象时有发生。这些问题均造成了农村土地资源浪费严重，也不利于农村土地管理的可持续。

（3）土地承包经营管理不完善。在农村土地市场中，土地使用权的转让程序不规范，土地转让价格也没有明确的标准，因而导致土地承包经营管理不规范。而且部分地方政府随意的更改农村土地承包合同，造成农村集体土地的非法流失，而且对于农民的土地赔偿安置管理不完善，影响了农村地区的经济发展以及社会稳定。

农村土地管理制度改革措施

（1）规范农村宅基地的审批以及建设流程。完善农村土地管理制度，地方政府首先必须完善宅基地的审批管理，严格执行每户一处宅基地的标准，而且应该控制农村宅基地的面积不得超标。宅基地超标的应该由乡镇政府组织收回，并统一安排使用。为了强化对于宅基地的监督，应该采取对宅基地审批结果公示的方式，通过农民群众开展宅基地审批、使用监督，实现宅基地审批以及建设使用流程的规范合理。

（2）强化执法监管，避免违法占地行为的发生。为了保护农村的土地资源，必须通过强化执法、加强监督的措施，避免国有土地资源的流失。执法监督应该采取动态巡查的方式，通过定期巡查以及集中整治等多项措施，坚决的打击违法占地现象的发生。此外，应该在农村设置土地协管岗位，利用土地协管员对农村用地进行全程的监控管理，提高土地监督管理效果，杜绝违法占地以及违法建设等问题的发生。

（3）完善农村土地流转市场的建设。土地流转市场作为农村土地交易以及出让的交易平台，也是实现农村土地管理规范化需要重点完善的内容。对于农村土地流转市场的建设，应该遵循公平合理、公正公开的原则，可以在一定的区域范围内试点建设土地流转市场，规范农村土地的出让与转让。需要注意的是，在农村土地市场的建设上，政府应该转变传统的土地经营的职能，将工作重点放在农村土地的使用规划、土地管理以及市场监管与调控方面。

（4）保护农村耕地资源，严格控制土地补偿标准。耕地是保证我国粮食供应稳定的基础保障，因此必须保护耕地资源，在进行农村土地置换管理以及土地整治过程中，必须确保耕地质量，实现耕地资源数量与质量的双重保护。其次，为了实现农村社会以及经济发展的稳定，必须严格控制农村的征地补偿标准，在征地补偿标准的制定上，应该综合考虑征地的用地性质、土地市场价格以及对农民生产生活所造成的影响，制定公平的农村征地补偿标准。

结语

第3篇：农村集体土地征地流程范文

农村集体土地确权登记发证是一项重大民生工程

农村集体土地确权登记发证工作是完善现代产权制度、加强土地管理的前提性、基础性和现实性工作，也是加强土地管理改革创新、促进城乡统筹发展的迫切需要。

株洲市国土资源局局长何安国指出：“查清宗地的权属、面积、用途、空间位置，能有效解决农村集体土地权属纠纷，维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定，对建设社会主义新农村具有重要的基础性作用。我们一定要提高思想认识，认真确权、客观确权、依法依规确权，确保民众满意。”

株洲市总面积1.12万平方公里，农村集体土地面积约1万平方公里，全市共有1683个行政村（社区），约2.6万个村民小组。长期以来农村集体土地产权边界不清，权属不明，矛盾错综复杂；原有的定界清册、图件已无法查询，历史遗留问题众多；株洲市林地面积较大，无论是图上还是实地权界均不明显，加上山高路陡实地指界很困难。集体土地确权登记发证是一项十分庞大而复杂的系统工程。

株洲市委、市政府把农村集体土地确权登记发证列为一项重大民生工程来抓。

成立以市政府主要领导任组长，国土、财政、农业、林业等部门为成员单位的领导小组；明确各县（市）区政府为责任主体，层层签订目标责任书，强化责任；出台了《株洲市本级农村集体土地所有权登记发证工作实施方案》；市财政列入专项资金分年下拨3500万元，支持此项工作；市政府抽调精干人员成立综合协调组、权属纠纷调处、政策研究、资金管理、确权登记发证监督、舆论宣传六个工作小组；制作了专题宣传片，在株洲市电视台滚动播出相关宣传口号，在《株洲日报》、《株洲晚报》等媒体上宣传发动。

2011年11月，株洲市农村集体土地所有权确权登记发证工作在全市铺开。

“三个不可少” 确权以权属各方认可为准

村民小组长外出打工了，不方便参与配合“确权”工作。

年代久远，村民对集体经济组织的土地权属界线不清楚。

指界人怕承担责任，指界后不肯签字。

工作之初，株洲市集体土地确权登记发证工作困难重重。株洲市坚持“边调研、边摸索”，根据实际情况，研究方案，合理划分区域。对已征地公告的土地，只调查统计，不登记发证；相邻小组间土地交错，难以划清界线的情况，需经组间协商共同申请，可视情况作共有宗地处理；相邻小组间因村民宅基地插花聚集成片的，单独将该部分划为共有宗地处理；为保证证书的延续性，集体土地所有权证只明确权属总面积，农用地、建设用地、未利用地等分类面积在土地登记卡、审批表中注明等等。通过集各方智慧的结晶，形成这些妥善处理农村集体土地所有权权属矛盾的有效办法。

坚持村民自治的原则，建立了市、区、乡、村四级调处机制，组织村民通过协商的办法解决历史遗留的土地权属难题，对高效稳妥解决本村土地权属争议的村委会给予一定的奖励，充分调动基层组织工作积极性成片推进，实现了每2至3天完成一个行政村（社区）的定界、划界工作，工作效率得到了大大提高。

同时，实行“阳光作业”。 坚持“三个不可少”，即依法确权不可少、事前通告不可少、结果公示不可少。将确权登记工作列入株洲市政府重点督办事项，由市政府督查室牵头，对各县（市）进行专项督查并定期通报；市发证办对各县（市）区实行“周调度、月碰头”制度，及时掌握进度、解决问题，确保稳步推进。严格流程控制，将权属图及发证附图等确权结果和土地登记公告在村委会公示15天，并附上界线走向、文字说明，切实保证村民的参与权、知情权和监督权，坚持进度服从质量，确权以权属各方认可为准。

1∶2000，省时、省力、省经费

根据三部委的文件精神，此次“确权”工作时间紧、任务重、要求严。在技术路线上可采用解析法实测或利用大比例尺调查成果查清每宗地的权属、界址等。

技术路线决定确权的精准度和推进速度。按照解析法实测或利用大比例尺调查成果方案，很难在规定时间内完成任务。经过反复论证，株洲市大胆设想选择采用1∶2000的高清正射影像图及数字线划图为工作底图，通过室内集中指界并结合实地复核补测，形成确权成果。完善方案后，株洲市马上报湖南省国土资源厅，并获得了湖南省国土资源厅大力支持。此方法要比全野外实测法节省近三分之二的财力、人力和时间，且成果完全可以满足国家规定技术要求。

国土资源部副部长胡存智来株洲考察农村集体土地确权登记发证工作时表示：此方法不仅省时、省力、省经费，而且技术数据精准。我们一定要进一步总结、完善、积累经验，又快又好地完成后面的任务。

2012年10月株洲市本级全部完成外业权属调查和内业建库工作。

11月市本级农村集体土地所有权确权登记权属调查成果通过湖南省预检。

2013年6月底株洲市五县（市）全部完成外业权属调查和内业建库工作。

7月中旬，株洲市五县（市）农村集体土地所有权确权登记发证工作全面通过湖南省发证办公室质检小组预检，成为湖南省第一个全面通过省级预检的地级市。

全面复查整改，坚持“确实权，发铁证”，对历史、对民众负责

“预检只检查了10%，还有90%的外业成果质量怎么样？谁敢肯定完好无缺？我们一定要提高认识，对预检中提出的问题进行全面复查整改，从维护农民土地权益、维护农村社会长治久安的高度，来做好此项工作，决不能因工作偏误而留下隐患。”株洲市国土资源局工会主席伍海在全市外业成果全面复查整改工作会上如此强调，并提出不打丝毫折扣：所有外业调查成果全面复查整改不打丝毫折扣，权属各方指界确认后的文书资料签字率达省厅提出的90%以上的目标不打丝毫折扣，按省厅规定的技术标准建好数据库不打丝毫折扣。

7月底，株洲市下发《关于全市农村集体土地所有权确权登记工作外业调查成果省级预检后全面复查和整改及后续工作的安排》，要求各县（市）区与技术单位针对省级预检提出的问题，进行全面复查、切实整改，决不能搞应付走过场。

“对于无权属纠纷的宗地，图上指界签字盖章率要达到100%”；“文字成果要依据《湖南省农村集体土地确权登记发证技术方案》，对技术设计书进行全面检查，对所有文书进行自查”；“要对工作底图认真复查，界线外的权属单位名称要齐全，地籍图、宗地图、工作底图、文书附图要与实地一致”。

伍海说：“确权”就要实事求是，让民众满意，让政府放心。“确实权，发铁证”，对历史、对人民负责，这是我们的宗旨。

第4篇：农村集体土地征地流程范文

近年来，伴随着中心城向周边地区的扩张越来越迅速，以“中心带动地方，地方支援中心城发展”的发展模式导致农村房屋拆迁速度逐年递增，由于房屋拆迁的法律保障不健全及拆迁进程环节存在诸多不规范的做法，由房屋拆迁引发的利益冲突事件逐年上升。征地拆迁关乎民生与乡村社会和谐稳定，分析农村房屋拆迁过程中存在的矛盾问题与原因，提出理顺房屋拆迁关系、诉诸法律规范程序，明确补偿原则、补偿方式，通过权利救济以确保农民合法权益。

［关键词］

公共利益；房屋拆迁；拆迁安置

1当前农村房屋拆迁的现状

国家以公共利益需要为基础，对农村的集体土地和城市的国有土地按照法定程序进行征收。农村房屋拆迁可以看作是农村集体土地被征收的一个环节，当集体土地被征收时，房屋作为附着物与集体土地作为一个整体被征收。土地征收是按照一定程序进行的，一般先将集体土地征收为国有土地，然后对国有土地就行处置，比如房屋拆迁。房屋拆迁是土地被国家征收并被新的所有人对土地进行改造的行为，房屋拆迁的目的是为了获取房屋下面的土地，并对土地进行开发改造。如果国家征收集体土地上不存在农村房屋的事实，自然也不存在房屋拆迁的问题。我国房屋拆迁速度逐年增加，每年被拆迁的房屋不计其数，在房屋拆迁的过程中存在很多问题，这些问题不仅存在于开发商，更存在于政府相关部门。拆迁使得拆迁人与被拆迁人之间的矛盾日益恶化，由此导致的社会问题日益严重，近些年的农民诉讼及上访次数较之前一段时间有明显增加的趋势，且大多数农民上访的原因都基于房屋拆迁安置不合理这一问题上。实践中，类似于此类问题的出现举不胜举：南京市的拆迁安置争议自焚案；北京农民半夜由开发商找来的打手拖出自己的房屋进行强制拆迁并被殴打；武汉被拆迁农妇被挖掘机活埋等等。房屋拆迁这一行为，早已成为社会各界关注的焦点。

2农村房屋拆迁过程中存在的问题

征地拆迁是将集体土地转化为国有土地，再将国有土地进行处置的过程。这个行为本质上存在着“国有化”的性质以及对私有财产的消灭。在具体实践的过程中，房屋拆迁面临的矛盾远比想象的还要多。

2.1对“公共利益”的认识及界定没有具体的标准

对“公共利益”的追求，是对政府进行征地拆迁行为的正当合法性的有力说明。“公共利益”，按照通俗的理解，是指对国家和社会团体等大多数不特定人群的利益。由于我国的法律体系还不是很完善，并未对“公共利益”作出具体情况的规定和具体含义的界定，因而“公共利益”这一概念在征地拆迁的过程中经常被滥用。地方政府利用征地拆迁获利屡见不鲜，以小额补偿甚至是无偿，通过强制手段征收，再以高价转让给各个开发商，挣取高额差价，农民作为被拆迁人，他们的利益收到很大损害，基本得不到拆迁补偿，甚至无法保持基本的民生。在一个法治国家中，政府在拆迁补偿中的作用应该是监督、审批和引导，不应过于干涉，至于补偿问题应该由政府引导，开发商和被拆迁人之间按照相应法律进行商议并签订相关条约。

2.2对于农村集体土地房屋拆迁，现存的法律过于陈旧且相互矛盾

我国的法律包括《宪法》在内，都规定征地拆迁必须合法且按照相关程序进行。但就目前而言，我国并没有一部专门针对征地拆迁以及拆迁补偿等行为的完整、完善的法律。《土地管理法》中规定，征地拆迁过程中征地上面的苗木和房屋等附着物的补偿标准由各省、自治区以及直辖市规定。目前，我国大多数省、自治区以及直辖市已经完善该标准，但仍有少数地区将该权利授权于下属部门进行制定，这是与《土地管理法》中规定的条文相违背的。除此之外，大多数省、直辖市以及自治区原先已经制定实施的政策法规也存在程序欠缺、内容不清以及权力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是与上位法相左的，这些规章制度是不能够作为征地拆迁的法律依据。虽然《物权法》得以实施，但是该问题仍未得到很好的解决，《物权法》只对拆迁应给予拆迁补偿，维护被征收土地人的合法权益作出规定，并未对拆迁应该遵循的规章及程序以及对被拆迁房屋的所有人赔偿细则做出具体层面的规定，这种法律条文“重原则，轻务实”。

2.3政府的多重角色及权力过度，拆迁过程缺乏法制，却又处处存在“法制”

合法规范的程序是房屋拆迁顺利进行的保证和前提。农村房屋拆迁必须要按照正式的法制法规约定的程序走下来。但是目前我国并未有一部对房屋拆迁程序做出规定的法律法规，《土地管理法》只是对征收集体土地的程序做出规定，并未对房屋拆迁的程序做出相应规定。各个地方的地方性法规太过于局限，并且存在规定程序笼统、繁多且透明度不高等问题，不仅可操作性极差，而且忽视了被拆迁农民的基本人身权利，比如知情权及参与权等。强制拆迁是指拆迁人与被拆迁人未在拆迁的期限和补偿标准达成协议时由拆迁人向相关部门提出申请行政裁决。如果拆迁人已按照安置补偿标准对被拆迁人进行补偿，被拆迁人未按规定日期搬迁的，由当地政府拆迁管理部门依法申请人民法院实施强制拆迁的行为。强制拆迁有其存在的必要性和正当性，但在实际拆迁过程中，政府的权力过于庞大，不仅身兼要职且身兼数职：集政策制定者、征地拆迁的决定人、拆迁安置项目的规定者以及强制拆迁的执行者于一身。虽然被拆迁人不服裁决可以上诉，但基本上不会得到回应，法院基本上不会考虑审查被拆迁人的合理性，只会考虑拆迁人是否按法定程序进行审查，这表明被拆迁人的合法权益基本上无法得到保障。强制拆迁基本上可以说是政府手上强有力的工具，一旦确定某个地方适合拆迁，走所谓“程序合法”的流程，基本上说拆迁行为就是确实能够进行的，并不会考虑到民生民怨。

2.4作为被拆迁人这个弱势群体，农民的权力得不到保障，安置补偿达不到合理

公益拆迁是由政府直接制定安置补偿方案，但商业拆迁的补偿安置方案是由开发商拟定再经过政府批准即可实施的。该过程中完全没有作为被拆迁人的农民参与其中，而且被拆迁人是无权对行政机关的行政行为提出行政诉讼的，即使为了自己的补偿安置事项提出民事诉讼，人民法院为减少诉讼压力，也不会接受诉讼，如此一来，被拆迁人的司法救济渠道是行不通的。房屋拆迁必须给予被拆迁人合理的补偿，而且必须是被拆迁人丧失房屋大致相当的补偿。补偿的方式大致有三种：一种是将被拆迁人规划安置到统一区域的安置房；二是等价补偿，就是按照相应补偿标准用货币的方式补偿被拆迁人；三是重新在新的区域审批宅基地，并给予一定的货币补偿。实践中，补偿安置问题未必如此简单，主要存在以下几个问题：

2.4.1补偿标准太过于随意。

由于在该方面，国家并未对补偿做出统一的明文规定，各个地方的补偿标准大都不一，甚至于同一乡镇的不同村落之间的数额差距都极为巨大。不同拆迁性质的拆迁，补偿的标准更是大不相同，公益拆迁的补偿数额在实践中要远远低于商业拆迁。被拆迁人对于此种情况往往抱有不满与抵触情绪。

2.4.2补偿范围较窄，补偿标准太低。

首先应该明确一点：房屋拆迁的目的是为了取得拆迁后宅基地地表所占全部土地的使用权，并不仅仅局限于房屋之上所占土地，还包括庭院、以及附属空地上的土地。而在实践中，虽然现今实行的拆除房屋面积一对一交换安置房屋面积看似公平合理，实则不然。农村居民与城市居民不同的生活习性，农村房屋与城市房屋还是存在很多的区别：农村居民比较依赖庭院及附属空地的使用，比如种菜养花，还有的把庭院当成发展农家乐旅游的招待处等，因此只按照房屋所占面积给予补偿是相当不合理的。其次，忽视农村房屋拆迁的区位补偿，现阶段只有北京对郊区拆迁实行此种补偿制度，众所周知，城市内的房屋拆迁是按照区位对补偿标准进行划分的，对农村房屋的拆迁也应该施行此种补偿制度。再者，拆迁补偿的金额太低。国家并未对拆迁补偿的补偿标准做出明文规定，而是要求各个地方政府按照实际情况给予补偿。通常情况下，政府制定的补偿标准都是相当低的，一般拆迁过后，被拆迁人的生活质量不但不能提高，反而会降低很大一个档次。

3关于农村房屋拆迁的对策

征地拆迁会导致私有财产权消灭，本质上是一种“国有化”的措施。为防止政府滥用征收权损害农民利益，必须从以下三个方面对政府的征地拆迁行为进行严格控制：第一，征地拆迁的目的必须是为了公共利益的需要；第二，征地拆迁必须依照法律规定的权限和程序进行；第三，必须给予补偿安置，保障被拆迁人的居住条件。

3.1制定专门法律、补充及完善相关法律

政府对农村土地的征收及拆迁行为关系到个人私有财产的剥夺，必须完善该过程的监督控制，国外很多政府都对此制订了专门的法律法规。我国目前还没有针对此问题的专项法律出台，因此，我国立法机关应尽快将有关土地征收和房屋拆迁的法律制定问题提上日程。建议将土地征收问题及拆迁安置问题分别制定相关法律，达到专项专治、专项专法，并应对拆迁安置过程中的双方责任、法律程序、补偿原则以及补偿额度进行规定，不仅有利于公民权力的保障也给相关部门的保障和监督提供便利。在专项法律出台之前，建议先完善现存的《土地管理法》及《物权法》。

3.2建立公正公开的公共利益的识别机制

是否基于公共利益是征地拆迁的前提条件。为了防止借着公共利益之名，行商业开发赚取高额利益之实，同时损害着农民的权益这种现象的存在，必须对公共利益的概念从法律这一正规途径做出具体规定。但是公共利益这一模糊的概念很难从法律上做出具体明确的规定。虽然不能明确规定，但可以从其他程序对公共利益做出规范。现今对公共利益的规范由政府单方面判定，政府不仅是征地的征收人，也是公共利益的鉴定者，这一现象是相当不合规范的。因此，应从其他方面对公共利益进行规范。最简单的一种方法就是由同级的人大和常务委员会对公共利益进行识别，政府对拆迁具体步骤进行实施；另一种方式就是在公共利益识别时召开公共利益识别会议，并派半数涉及相关利益的农民参会并投票表决。不仅能规范该进程，也与权力制衡制度相呼应。

3.3设立公正、透明、完善的拆迁程序

绝大多数国家的拆迁程序都是公正与透明的，以美国为例，美国将土地征收这一行为规定为九个具体的法律步骤，并使其透明公开化。我国在此方面可以借鉴国外其他国家的做法：首先，在征地决策做出之前，应当充分考虑民意，与农民代表进行相关方面工作的协商，如果多数农民对此质疑，可遵从前面提到的公共利益鉴别机制对此作出界定。其次，拆迁补偿的制定不能政府“一家独大”，这样不仅有失公正，更容易造成拆迁方和被拆迁方矛盾的恶化。应举行拆方代表和被拆迁方代表、相关专家以及政府部门的三方听证会议，对安置补偿方案进行商讨及拟定。这样不仅可以减少暗箱操作，而且能使政府对拆迁工作更深入的了解，提前做好项目预算，也可对可能出现的问题及矛盾提前做好相应准备。最后，被拆迁人的司法救济渠道必须通畅。当拆迁安置达不成协议时，被拆迁方要有申诉自己权利和利益的渠道才不会引发使用暴力手段维护自己权益的这种不和谐现象。如果当事人认为自己的合法权益受到侵害，便可以。如果不将该程序正式实施，政府还是“一家独大”的局面，农民作为被拆迁人的利益及权益根本无从保障。

3.4优化补偿制度，提高补偿标准

征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作为一种附着物被征用。被征用土地不仅其附着在土地上面的房屋存在价值，还有其土地的潜在的价值。因此，拆迁只补偿房屋价值而忽视了土地的潜在价值是相当不合理的一种做法。现今的补偿制度只对房屋外其余土地实行小额补偿，甚至于不补偿。只有当拆迁行为补偿覆盖到房屋外的土地价值时，被拆迁人才会觉得安置补偿方案比较合理、公平。我国的拆迁补偿制度要向发达国家看齐，既从现在一般现金补偿的“基本补偿”制度，向发达国家补偿土地实际价值和精神补偿的“完全补偿”制度看齐。对被拆迁的农民进行土地实际价值补偿和精神补偿能从根本上消除被拆迁人对拆迁标准和拆迁制度的不合理情绪。

3.5建立被拆迁人的社会保障体系，保障其拆迁后生活质量

西方国家一般都为被拆迁人提供完善的社会保障，我国在此方面相对欠缺。我国应尽快完善该方面的配套设施的提供以及相应制度的出台。主要可以从以下两个方面着手进行：一是可以从前面所说的土地增值价值中拿出一部分作为被拆迁人的防老、医疗基金，以及其他社会保障；另一种是对拆迁农民的补偿款可以分期支付，且每期支付额度应满足被拆迁人的生活所需，以此种方式作为被拆迁人的生活保障。这两种方式都需要政府相关部门的认真监督。同时，农民以土地为生，当土地被征用时，农民便会失业，为失地农民组织职业培训这一环节必不可少，不仅要为农民提供培训，更要为其提供工作的机会，减轻其就业的压力。在培训时应该特别注意失地农民的年龄结构以及文化程度等特点，针对不同特点给予其不同的培训。另外，政府可以为失地后自主创业的农民提供财政帮扶，保障其创业顺利进行，并应进行相关的调查走访，为其排忧解难。此外，要为失地农民的文化需求以及失地农民子女的教育问题提供相应的配套设施，达到社会的公平公正并缓解征地拆迁行为带来的社会矛盾。

［参考文献］

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［2］王才亮.房屋征收与拆迁［M］．北京：北京大学出版社,2011.

第5篇：农村集体土地征地流程范文

关键词：新型城镇化；土地流失；农民权益；保障制度

一、引言

城镇化是我国由农业社会转向工业社会的巨大推动力，是解决我国"三农"问题的根本出路，是社会主义现代化建设的内在要求，然而，在新型城镇化过程中不能以加重失地农民贫困为代价。

随着我国新型城镇化进程的快速推进，失地农民权益流失所引发的社会矛盾和冲突日益加剧。失地农民权益得不到有效保护的重要原因之一是现有法律的缺失，主要体现为法律赋予农民的权利无法抵御非法征收、非法批准征收土地应承担的法律责任不清以及土地征收前提条件界定不清等问题，因此关注城镇化过程中失地农民权益流失现状、理清失地农民权益流失的原因、思考失地农民权益保障机制对进一步提高我国城镇化水平有着重要意义。

本文通过探讨城镇化过程中失地农民的权益保护的必要性以及健全较完善的社会保障制度过程中涉及的相关法律问题，充分认识到保护失地农民合法权益的的紧迫性性和必要性性。目的在于加快建立相对完善的失地农民社会保障体系，能及时并妥善的安排农民的基本生活，从而使失地农民能安居乐业、老有所养、病有所医，切合实际的保护失地农民权益，以期为我国从事该项目研究的相关领域略尽微薄之力。

二、新型城镇化过程中失地农民权益保护现状与存在问题

（一）推进城镇化同失地农民的关系

流失土地的这一部分农民是伴随城镇化进程而产生的一个特殊社会群体，因此城镇化建设与失地农民的关系特别是在新型城镇化进程中如何保障失地农民的权益的问题，已成为当下迫在眉睫急需研究的一大课题。城乡农民的合法权益在一定程度上就如同他们世世代代守护的土地，正随着城镇化的飞速发展而渐渐流失。

1.土地赔偿不公平的现象日益凸显

主要表现为土地赔偿标准不公正合理，现阶段规定的征地补偿费是按照与市场毫不相关的静态政策性价格来计算的，这就与土地的市场价值有着巨大偏离。

2.广大农民正在失去赖以生存的劳动对象

农田、耕地被占，农民的收入来源无法得到保证，而且由于他们的文化程度普遍不高，根本无适应现代社会中工业、科技等发展所需的各项专业技能，想要顺利融入城市再就业，保证家庭正常收入就变的难上加难。

3.农民本身有权享有土地增值收益权

伴随随着国内经济的迅猛发展、生产水平的逐步提高，土地等资源将成为未来社会最珍贵的资源之一，因此其本身的经济价值和潜在的可能性收益根本无法估价和衡量，这就潜在的给失地农民造成了不可预期的损失。

4.农民转入城市生活后的基本生活保障问题无法有效缓解

从农村进入城市生活的失地农民，在生活成本上有了更高的负担，另外其子女教育问题难以解决，养老和医疗保险等各方面也没有妥善的配置。由此可见，切实为这些转入城市生活的失地农民解决与他们生活紧密相关的重重困难，是摆在新型城镇化建设面前的一大难题。

（二）新型城镇化进程失地中农民权益保护存在的问题

在我国推进城镇化的过程中，有个别地方政府企图降低城镇化建设成为。为谋取地方利益，不惜以牺牲失地农民的合法权益为代价。着眼于政府角度看，存在以下弊端：

1.以公共利益为借口低价征收农用地

我国《宪法》有明确规定："国家实行土地征用或征收时，需要按照一定的法律法规给予征收人适当的补偿。"我国《物权法》也有明确规定："当个人需求与公共利益需求发生矛盾时，依照一定的法律法规，国家可以征用或征收土地，其中包括单位和集体拥有的土地以及个人房产。"由此可以看出征用农民土地应以满足公共利益为前提，但许多地方政府严重违背了公共利益在法律范畴内界定的含义，在发展城镇一体化过程中，喊着为了公共利益需求的口号，践踏劳动人民的心声，严重侵犯着其合法权益。

2.以情况特殊为名义，为非农建设违规征用农民土地

有些地方政府为扩大其地区利益，罔顾人民的意愿，喊着情况特殊的口号，公然强占集体用地以及承包给农民的合约内的土地，在强行征用的土地上进行其他商业活动。这种做法不仅使广大农民散失了对土地的支配权，农民的利益招到了损害，而且在某种程度上国家的土地资源遭到了浪费。

3.税费与出让金过于偏高，土地以后潜在的增值未能享有

在城乡一体化发展中，即使在中央政府三令五申下，地方政府仍然从农民那里征缴过高的出让金地方政府土地，地方政府土地收入却有增无减。反之失地农民获得的征地补偿金一直偏低，很难公平的享受到土地增值收益。

从另一失地农民的角度分析，还存在着以下问题：

一是耕地被占用后农业收入大幅减少，同时进城就业困难也是广大农民都会遇到的问题。

其次，教育支出大，农民不堪重负。农村人口多，也没有严格的执行计划生育政策，因此每家每户的孩子普遍多于城市，这就使得在他们的教育问题上要投入很大一笔金额，更加重了失地农民的负担。

最后，失地农民大多缺乏发展资金。现阶段所有失地农民都涉及到转变生活方式的考验，然而苦于没有没有资金，因而不能实现其自身失地后的规划。

三、新型城镇化进程中农民权益流失成因分析

（一）相关法律制度不完善，不能充分保护失地农民的合法权益

1.公共利益在法律上没有明确界定

法律规定只有在涉及公共利益时才能征收农村用地，却未予以公共利益明确界定，这就导致"公共利益"的范畴由地方政府随意规定。因而诸多现象，农民的土地被强行征收或征用，农民土地权益受到侵害等率见报端。

2.法律的时效性，维护不了农民的合法权益

土地相关的法律法规制度不完善。虽然《宪法》修正案确定了土地补偿和保护私有财产，从最高法的角度明确了农民的土地权益，但是其他《土地管理法》、《土地承包法》等子法律之间却有严重冲突，这就给企图侵犯失地农民权益而满足自身利益需求的群体达到带来可趁之机。在具体实施过程中，存在着征地补偿标准偏离市场价、分配不合理、征地程序不规范等问题。

（二）农民依法维权意识淡薄，土地权益司法救济渠道单一

但新型城镇化过程中农民的土地权益受到损害时，一些农民无处维权，无法及时使用法律武器维护自身权益。

1.失地农民依法维权意识不强。

由于广大农民严重欠缺法律知识，维权意识淡薄，致使其在自身权益受到侵害时，不善于、不主动、不及时通过法律渠道来维护自己的土地权益。

2.农民土地权益司法救济渠道缺失。

宪法明确指出："当人们享有的最基本权利受到外界损害时，法院必须给予受害者适当的帮助，维持他们生活的基本权利，从而保证司法的公平与和谐。司法救济渠道在城镇化表现的种类很少，因此出现一些农民采用过激的方法保护自己合法权益的现象，为社会的稳定埋下了隐患。

司法救济是指当宪法和法律赋予人们的基本权利受到侵害时，法院应当对这种侵害行为作有效的补救，对受害人给予必要和适当的补偿，以最大限度救济他们的生活困境和保护他们的正当权益，从而在最大程度上维护基于利益平衡的司法和谐。但城镇化的过程中司法救济渠道极度单一，农民利益受损后，他们往往会采用一些偏激的方式来争取利益保护，这就容易造成社会的不稳定。

（三）金额补偿过于偏低，补偿模式过于呆滞

1.补偿渠道过于单一

我国主要基于如下两个补偿方式进行补偿；一是现金补偿；二是用户口代替土地使用权。这两种基本的补偿方式过于单一，已经不能很好解决城镇一体化出现的土地纠纷问题。

2.补偿金的算法不合理

目前土地补偿金的审计由当地政府一手操作，明理迎合着我国《土地管理法》四十七条第五款任何规定，暗地里一手操作审计价格，这样导致补偿金严重跟现实生活不相符合。

（四）政府公开信息透明度不高，农民表达意愿门道很少

法律明确规定，集体拥有农村土地的使用权，从法律流程显示，地方政府经常罔顾农民的意愿，直接跟村干部沟通就可实行征地，此外，由于征地过程中的公开程度低，往往土地在不知名的情况下就已经被征用了。

由此可以看出，农民的诉求没有渠道，主体地位也比较缺失，这也从中体现了农民权利得不到正当的维护，也没有相关的法律对此类事件保护农民的的基本利益。

综上所述，我们应当看到引发农民在城镇化过程中权益的流失并不是推行城镇化建设自身的过错所致，而是因上述与城镇化建设配套的相关法律法规制定不完善和科普法律知识的不全面导致的。

四、健全城镇化进程中农民权益保障机制的对策及建议

由于近年来因征地问题而产生的矛盾愈演愈烈，政府、开发商、失地农民三者之间利益平衡的问题便成为当今社会的一大热点。全国农村范围内因强制征地致使农民与开放商甚至各地政府产生的正面冲突日益凸显。这引发我们深刻思考，要切实全面的保护新型城镇化过程中失地农民的权益，从而为全面推进城镇化建设奠定坚实的基础。

（一）切实保障农民土地权益不收侵犯，加快农民土地权益保护立法进程

现阶段，随着城镇一体化进程的加快，经济发展速度已经远超前土地相关法案，土地相关法律已经不能解决日异月新的土地纠纷问题，而当前政府部门的立法相对比较缓慢，因此制订、修改土地相关法律法规显得刻不容缓。

1.赋予集体所有土地同国家所有土地平等法律地位

法律意义上上赋予的公有和私有产权是相对平等的，同时规定集体产权同国有产权这件也是相互平等的。这就意味着公权不能侵犯私权，同时国有产权也不允许侵犯集体产权。但据目前情况看，我国集体土地所有权存在畸形，想要把集体土地变为国家的土地也不是个能够简化的流程，必须有较高透明度，因为这是一种针对权利的平等交易行为。这就意味着，政府应制定一套完善的法律以保证农村集体土地产权和国有土地产权在现实中享有平等地位。

2.国家只能因公共利益征收农用地才予以批准

鉴于我国正处于经济高速发展，生产力迅猛扩大的"爬坡时期"，政府必须加大力度扶持各行业提高提高盈利幅度。这就导致各地政府支持一些开发商在农村征用土地。因此为解决这一弊端，法律必须明确规定，政府只有当公共利益需要在农村征用土地时，才可在与农民积极沟通并得到准许的情况下实施征地。

3.细化农村征地程序，保证失地农民能充分行使知情权、参与权

城镇化过程中，政府想要征用农村土地，首先要提前出示公告，给土地所有者对其合理、合法性提出质疑的时间与机会。在得到征地批准后，需再次出示公告，并就征地补偿等问题与土地所有者进行协商，如存在争议，所有者可以提出申诉和申请仲裁。为实现此措施，政府应积极成立专门的土地法庭或土地法院，专门处理城镇化进程中由征地引发的纠纷和冲突。

（二）合理提高征地补偿标准，建立利益分享机制

1.公平分配征收土地补偿款给失地农民

现阶段，政府在征收农用地后并不是按征收土地的实际价格，分配补偿金给失地农民的，而是选取了按征用土地的原用途进行补偿的方式，这使得征地补偿费明显偏低，这在很大程度上损害了农民的合法权益，同时不利于对农村耕地进行保护。

为了切实的保护农民利益，保证不以侵害农民权益为代价降低城镇化建设成本，政府应积极从如下三个方面进行着手：第一，尽快完善相关条款，如《土地管理法》，第二，相关价值之间的转换，应以土地市场价值作为征地补偿依据，协调以及分配土地产生的增值效益。第三，始终以市场作引导，缓解农民要求与国家补贴征地补偿款之间的矛盾。

2.健全规划利益分享原则

为实现征地补偿机制的多样化，可以建立多条渠道。其中就包括"以地换地"--以征地附近的土地作为交换分配给失地农民，也可以通过债券或股权的形式补偿给失地农民，力争为失地农民提供经济补偿、社会保障、就业服务等科学的切合实际的补偿。

对于那些征用后勇于做公益事业的农民土地，政府要为这一群体内的失地农民建立最低生活保障基金，以保证他们正常生活。在城镇化建设中，农民始终处于最弱势地位，因而要充分尊重农村集体土地所有权，让广大农民参与土地增值收益的再分配，才能使广大农民充分的分享到新型城镇化建设的累累硕果。

（三）建立健全失地农民社会保障体系，妥善安置广大失地农民

在城镇一体化推进过程中，农民的安置工作以及农民社会保障要得到有效合理的处理，如果得不到有效合理的处理，会造成大批农民流离失所，给社会埋下不稳定的因素。可从如下几个方面进行着手：

第一，展开城市的怀抱，将他们纳入城市当中，同等享受城市福利，而绝不是将他们弃之不管；

第二，妥善解决他们安置工作。可从如下2个方面进行着手：一是提供相关的住宿，帮他们解决住房问题。二是稳定收入来源，政府可实行劳动培训，增加他们的劳动技能，从而增强他们再就业的能力。

1.完善失地农民社会保障制度

完善失地农民社会保障制度主要可以从以下三方面进行协调：

首先是养老保险方面，养老问题始终是广大农村农民关心的头等大事，政府对这一问题应加以特殊的重视，将征收土地的补偿安置费和土地流转后的增殖收益纳入失地农民养老保险基金的主要来源，并将这一部分资金分由国家、集体和个人三方共同承担，并将失地农民这一群体中符合政策条件的农民纳入社会基本养老保险。

其次是失业保险方面，相关部门需要为失地农民这一群体制定有针对性的特殊失业保险方案。政府从分配给农民的征地补偿金中扣除一部分，纳入失业保险基金，而农民个人不再交纳失业保险费，以减轻失地农民负担。

最后在医疗保险的完善上，应有所作为。基本医疗保险是失地农民社会保障制度建设中的重中之重， 必须得到政府的长期高度重视。在建立失地农民农村医疗保险制度的过程中，可采用共同承担的方式，就是让政府出资一部分，征地补偿款中筹集一部分，

2.积极拓展失地农民安置渠道

从农业生产角度出发，政府征收城市规划区外的集体农用地需采取以下四种方式：利用农村集体机动地；承包农户自愿交回的承包地；承包地流转以及土地开发整理新增加的耕地。保证失地农民始终有基本的耕作农地继续进行农业生产，保证城镇化进程中广大农民的正常生活。

从重新择业角度出发，政府必须积极创造条件，为失地农民提供免费的岗位技能培训。在应聘条件相同的情况下，用人单位应为失地农民提供优先就业机会。

最后是异地移民安置方面，如果该地区确实不能为失地农民提供基本的生活保障，那么可以以充分农村集体经济组织及失地农民意见为前提，经政府统一分配，进行异地移民安置。

（四）强化宣传普法工作，提高失地农民维权意识

现阶段由于农民的法律意识不强，导致他们在土地权益受到侵犯时无法及时采用科学的方式维护合法权益，不仅农民的权益受到了危害，而且也威胁着社会稳定。所以，要做好法律宣传工作，提高失地农民维权意识，即法律是唯一维护自身权益的办法。

政府应为失地农民提供法律援助。失地农民、进城农民工都属于社会弱势群体，这一群体社会地位底下并且经济能力有限。因此，当他们的合法权益在城镇化进程中受到侵犯时，根本没有足够的支付能力寻求法律途径及时维权。宪法中规定"法律面前人人平等"的原则在广大农民身上根本得不到充分体现，这将会导致一些失地农民做出偏激行为，无形之中带给社会巨大的安全隐患。

由此可见，为失地农民提供多渠道的法律援助势在必行，只有这样才能从根本上使农民的土地权益获得切实保护。

五、结论

对于广大农民来说，其拥有的土地和土地蕴涵的潜在收益是农民的根本利益所在。自古以来，土地一直是与中国广大农民赖以生存的基本生成原料，这就要求批准征收的每部分农用地都必须遵循"依法、自愿、有偿"的原则。因此，必须做到在法律形式上长期赋予和保证农民土地使用权，使他们有所保障。同时必须建立健全征地市场机制，做到以市场为导向，及时调控土地流转价格。

放眼长远的角度看，做到切实的维护农民土地权益，可从如下几点进行着手：第一点，是否走可持续发展的道路，这是关键。主要要做到兼顾好农村土地与城镇化之间的关系。

第二点，充分尊重农民，切实关心农民的利益。把农民支持与否、受益与否、满意与否作为衡量地方政府工作的标准尺度。第三点，进一步健全城镇化过程中失地农民的社会保障体系，完善相关制度，让农民从土地中获得实实在在的效益，让农民也分享到济发展硕果进而长期维持我国农村经济发展稳定的大好局面，促进新型城镇化建设更加依法、有效、持续的推进。

参考文献：

[1]李奋生：城镇化过程中农民土地权益保护研究[J]，经济与法制，2012年10月。

[2]周维：我国城镇化进程中失地农民权益问题的研究综述[J]，科技创新导报，2011年04期。

[3]赵丽：保障农民权益需重视法律制度顶层设计[N]，法制日报，2013年9月4日004版。

[4]立：城镇化进程中要充分尊重和切实保护农民权益[J]，南方农村，2012年11期。

[5]陈吉红、黄培浩：浅议城镇化过程中失地农民权益的保障[J]，决策与信息，2013年5月。

第6篇：农村集体土地征地流程范文

一、指导思想和总体目标

指导思想：以党的十七大和十七届五中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，逐步建立健全农村基层经济组织和民主管理组织，进一步理顺农村集体经济组织与社区组织职责，促进村级组织设置改革，推动农村居民社会成员身份和经济成员身份的分离，促进农村改革、发展与稳定，实现经济社会全面协调可持续发展。

总体目标:在2012年2月底前完成村经社规范化建设。通过开展规范化建设，使之具有组织机构规范、管理制度规范、经济运行规范、监督程序规范的村经社组织。

二、主要内容

（一）组织机构规范。全区村经社换届已基本完成，各街道（镇）要全面构建证书合法、章匾齐全、成员明确的规范组织主体。

1．各街道（镇）要督促村经社新老班子严格按照有关要求和程序，及时做好工作移交。

2．尚无印章、牌匾的村经社，应由街道（镇）按照有关要求统一刻制印章、制作标识牌匾发放。

3．尚未领取《省村经社证明书》的，各街道（镇）要及时部署，做好村经社换届后的证明书申领工作，并凭证明书办理组织机构代码证，也可以向工商行政管理部门申请登记注册，取得法人营业执照。

4．村经社应在办公场所醒目位置悬挂牌匾和证书，要根据《省村经社示范章程（试行）》和有关规定，完善章程，依法开展社员资格认定，编制公示社员名册。

（二）管理制度规范。要强化村经社制度建设指导，构建规范有序的管理制度框架。

1．建立健全民主决策制度。按照“五议两公开”要求，建立村经社管委会集体讨论、社监会联合审议、社员（代表）大会民主表决的经济事项民主决策机制。

2．建立健全有序监督制度。充分发挥社监会作用，推行民主理财专用章，做到财务票据逐张审核、经济事项实时监督、群众质疑及时反馈、发现问题快速反映，要充分发挥财务监管网络平台作用，强化村经社的会计监督、审计监督、网络监督和财务违规责任追究。

3．建立健全社务公开制度。公开内容力求细致易懂，公开时间力求及时到位，公开形式力求方便实用，公开程序力求严谨规范。

4．建立健全内部管理制度。完善岗位职责和议事规则，制订工作流程，形成严谨高效的制度体系。

5．建立健全档案保管制度。落实专人或中心妥善管理社员（代表）名册、决定决议、会议记录、会计统计、换届选举、土地承包流转及其他承包租赁合同等经营和管理活动中形成的各类资料。

（三）经济运行规范。村经社作为农村集体经济的所有者代表，依法承担资源开发与利用、资产经营与管理、生产发展与服务、财务管理与分配的职能，依法享有独立进行经济活动的自。

1．规范经济主体。村经社换届后，终止村民委员会行使村集体财产所有权的职责，原以村民委员会开设的账户、账套无条件更改为村经社账户、账套。上级补助、奖励及社会捐助的资金要统一纳入村经社账户核算。村委会相关事务开支可由村经社代为支付。农村集体土地征收征用的二、三产返回地原以村委会为主体的，要变为村经社，今后有关农村集体的资源开发与利用、资产经营与管理、生产发展与服务、财务管理与分配等事务，按照制度审议后，以村经社公章、社长签署为合法手续。

2．规范银行账户。村级只能由村经社作为村集体经济活动主体开立一个基本账户，村经社在基本存款账户开户银行以外的银行营业机构有贷款的，可以开立一个一般存款账户，专门用于还贷结算。村经社在基本存款账户开户行可以申请开立一个专用存款账户，专门用于征地补偿费的管理和使用。除以上账户外，村经社不得开立其他银行结算账户。

3．严格按照账、款、印鉴分开保管原则，空白支票凭证由村报账员保管，银行存款印鉴实行村报账员（出纳）与中心分开保管制度。

4．加强村属单位（企业）的管理。村属单位（企业）必须纳入社务公开、民主管理、审计监督的范围内，村全资的企业或单位（包括村二、三产建设项目）要纳入中心。农村集体土地征收征用的二、三产返回地原以村委会为主体的，要变为村经社。原以村委会为主体的投资也应变更为村经社投资。

5．加强村级工程项目招投标管理。不准有意肢解工程或分项发包工程。严禁搞虚假招投标，不得在招投标后，村从中标单位提取资金，由村自建工程。

6．健全开支限额审批制度。村级财务预算内不超过定额或权限的开支，由村经社负责人在授权范围内实行一支笔审批；预算外和预算超过定额或权限的开支，实行联审合签；大额支出由社员代表会议研究同意，并有书面决议。具体实施办法，由各街道（镇）根据各自实际情况研究制定。

7．规范村经社管理人员报酬发放。村经社社长和社管会成员报酬标准参照村两委负责人及成员，村经社监督委员会主任及成员报酬标准参照村务监督委员会主任及成员，具体标准经社员（代表）会议讨论通过后执行。社管会、社监会成员与村两委、村监会成员交叉任职的不能重复发放报酬。区财政对集体经济收入薄弱村的社管会和社监会成员基本报酬进行适当补助。村经社的社管会和社监会成员基本报酬补助经费纳入区村级组织建设专项经费统一使用和管理，并及时公开经费使用情况，接受社员监督。

三、加强对村经社规范化建设工作的领导

1．区组织、监察、民政、财政、住建、农业、工商、国土资源、规划、质监和农村合作银行等部门和单位要按照各自职责，通力协作，强化配合，切实推进村经社规范化建设。

2．各街道（镇）党（工）委要进一步统一思想，把推进村经社规范化建设作为以三分三改为核心的统筹城乡综合改革的一项重要工作来抓。要充分利用区划调整后，人员相对充裕的有利时机，配足配强专职农经人员，街道（镇）要按照辖区人口万人以下配1人、1万至3万人配2人、3万至6万人配3人、6万至10万人配4人、10万以上配5人的标准配备专职农经业务人员，健全农经机构和队伍建设，确保与其所承担的工作任务相适应。

第7篇：农村集体土地征地流程范文

中国农村土地实行集体所有制，但是在流转过程中不仅农民无法主张自己的权利，还导致土地农用性质得不到保障。全国各地农村情况千差万别，贯彻统一的流转制度也有很大难度。不过，中央至少亟须制定一个框架性的制度，首先严格保证农民依法完整享有产权和自主行使决策权，接下来再鼓励各地根据地方条件出台“地方版”实施方案。

改革的交集

根据国家统计局公布的2008年数据，已经高度市场化的城市建设用地，只占全国土地面积的0.6%，农村集体建设用地占4.2%，农业用地占95.2%。

齐鲁证券首席宏观分析师刘启元对《证券市场周刊》表示，在保证粮食安全、稳定房价、推进城镇化、保护农民合法权益等方面，加快推进土地流转制度改革都有必要性。

目前农村和城市郊区的土地，除部分法定属于国家所有的以外，归属农民集体。宅基地、自留地和自留山同样为农民集体所有。当农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地依法属于国家。然而，从事农业生产的农民缺乏其他的谋生技能，农村尚未建立完善的社保，覆盖面不足，因此在人口城镇化过程中，需要对失地农民给予合适的补偿。

目前，农村土地生产效率还没有显著提升。中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立估算称，目前中国农村居住人口约为7亿人，其中种地的劳动力有2.8亿人，按照18亿亩耕地计算，平均一个劳动力只能种6亩4分地。导致中国农业劳动生产率只有第二、三产业劳动生产率的28%。

另外，由于农村土地产权主体模糊不清，农户往往在现有的土地格局中处于弱势地位，农民难以享受到土地增值的收益，打击了农民进行土地流转的积极性。因此农民进城务工后宁可土地荒芜也不愿转让，降低了土地利用率。

发展第二、第三产业需要广阔的内需市场。从以往经验看，进城农民即便找到工作，也多是低端制造业和服务业，工资收入不足以支持消费需求扩张，政府提供的公共服务也受到财政收入的约束。因此，中国需要加快第一产业的发展，并且增加农民的财产性收入，才能实现人口城镇化促进内需的目标。

地方因地制宜

在全国不同地区，农村土地流转过程中不仅地方政府放手改革的程度相差很大，还受到人口、地理、经济条件等因素影响。

河南省集中国第一农业大省、第一劳务输出大省和第一人口大省的特殊身份，使得其推进农地流转改革相较于其他省份更具有迫切性。不过河南省开封市郊区一农户却对本刊记者表达了对于土地流转的无奈。当地村委会长期以来对于如何将土地承包经营权处于主导的地位。

该农户介绍称，土地承租方直接和村委会干部谈判，村民们实际缺乏知情权和决策权。2010年时，该农户所在村数百亩土地还有40年到期的承包经营权被转包，合同签订期限39年，租金约为每亩1500元，和种地收益基本相当，租金一年一付也使农户无法一次性获得投入其他经营活动的初始资本。该村民同时介绍，近三年来，这片地却一直荒芜着并没有进行工业或农业利用，土壤已经硬化。

陕西劳动力输出规模明显小于河南和川渝，陕北地区土地的农业利用价值却相对较低，但却是中国能源重镇，地下蕴藏着丰富的煤炭和天然气。地处陕北的榆林市一位资深不动产律师对本刊记者指出，如果按照《土地管理法》规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍，意味着农民的实际收益远低于土地的实际利用价值。在商业和农业的价值悬殊的情况下，将补偿标准在农业生产收益的基础上提高，才能增加农民流转土地的积极性。

重庆的农村土地流转采用了交易所拍卖方式，农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。拍卖“地票”所得扣除必要的复垦成本、融资成本和管理成本后，85%支付给农民，15%支付给农村集体经济组织。

这一“地票”制度刺激了土地流转的活跃程度，但是也遭到了广泛质疑。一方面，卖方是政府成立的土地整理中心，买方以当地国有企业为主，农民被动接受土地价格，另一方面，前置土地转让持续，以及后置的拍卖价款支付持续的管理流程不够透明，官员和村民自治组织干部仍有较大的裁量权，可能演变为变相征地。

中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾公开呼吁，基于土地资源的稀缺性，要注意农村土地流转入市过程中可能加剧导致土地利用偏离规划的风险。

农地流转探路

瑞银证券首席策略师陈李对本刊记者指出，可能会采取全国搭建总体框架，各地在实施时可以采取因地制宜的方式进行。考虑到相似的社会发展历程，陈李认为，内地可以参考台湾地区的经验，从工业化初期、中期、后期，台湾经历了“农地农有”、“农地农用”、“农地释出”三个步骤。

上世纪五六十年代。台湾把从日本人手上接收过来的土地和从地主手里有偿收回的地卖给农民，约占耕地的25%，地价为一年农作物收入的2.5倍，由承领农民分10年和20期平均摊还，不必负担利息。

上世纪七八十年代台湾工业化的加速，农业的发展明显滞后。于是台湾推动了第二次。在这过程中，90万公顷的土地从分属90万农户转变为分属30万农户，其余60万农户约370万农民转业。这一方面实现了农村人口的城镇化，另一方面实现了农业耕作的机械化和农产品的商品化。

上世纪90年代的第三次主要是放宽土地流转，满足经济建设和非农部门的用地需求。先后宣布停止严重制约土地流转的《耕者有其田》条例，规定农地经整体规划后能够变更使用，农地变更所得利益，应缴纳回馈金，以消除变更使用的暴利及农地操作，并且取消了农地农有的规定，放宽耕地承受人必须为自耕农的限制。

就大陆而言，多数地区的农村共有制土地产权主体不清晰，“农地农有”尚且无法保障，因此需要从源头上进行规范，让村民实质享有土地流转的决策权。

当土地权属确认完毕后，则需要将这些土地的权利明确赋予农民。中国政法大学民商经济法学院院长王卫国教授认为，可以对集体土地进行按份共有的股份制改造，集体土地所有权的行使通过股东大会的决策机制，其收益归属于全体股东并按一定比例分配各个股东，其最终处分权属于全体股东，是具有较强普遍适用性的方法。对于缺乏经营能力的农村集体，则可以依据信托制度将土地使用权委托给专业公司经营。

农业部的数据显示，2012年国内农地流转规模为2.7亿亩，而2013年上半年就已经达到3.13亿亩。不过，这其中60%-70%是农民之间口头或书面协议的转包转租互换等形式，合作社入股仅有6%-7%，大型农业企业流转的土地面积不足20%。全国农地流转加快的同时，流转方式有待更加科学。

刘启元指出，山东省枣庄市采用交易所模式和土地合作社并行的模式，并且借鉴了现代公司治理制度，兼具流动性和村民决策自主性，在这土地资本化上走在全国前列。

枣庄规定合作社成员中农民不低于80%，出资人获得的附加表决权总票数不超过本社成员基本表决权总票数的20%，保障了农民对土地的长期控制权。其次，在土地合作社中引入了农业保险机制，政府给与保费补贴，降低了合作社土地使用抵押权的风险。此外，当地规定土地合作社最多不超过三分之一的部分可以抵押，土地使用年限不超过三年，从而保证农民不会长期全部失地。

在陈李看来，一、二线城市已经进入了工业化后期，具备“农地释出”的条件。通过“农地释出”，给予土地合理的价值，补充城市用地，对于一、二线城市的经济发展是更加有利的。

第8篇：农村集体土地征地流程范文

关键词：地籍；权属调查；基本农田

Analysis of the cadastral survey of issues related to ownership

FUYePingZhuMing’an

Abstract: This paper describes the cadastral survey of the general principles of ownership, workflow, etc., the paper focuses on the owner ship of each research project investigating the relevant principles, and on the main problems and solutions are discussed in detail.

Key words: Cadastral; ownership survey; basic farmland

1、地籍调查的一般原则

权属调查是地籍测量的重要组成部分，具有严肃的法律效力。决不能马虎了事，其工作质量将影响到后面的地籍测量、面积统计汇总、地籍图、宗地图的精度。因此，调查人员除要按照有关规定，查明每宗地和单位名称（或户主姓名）、身份证号码、地址或门牌号码、四邻界址关系、土地利用类别和权属性质、有无权属纠纷等等，还要严格遵循跑到、看到、问到、记到、收到等原则。

2、权属调查工作流程

（1）、调查工作底图的准备

（2）、收集原土地登记发证的档案材料、建设用地审批材料、土地权属界线和行政界线核定材料等，同时做好宣传发动和业务培训等工作；

（3）、由国土资源局标绘调查范围，按照已划分的街道、街坊进行资料整理；

（4）、由调查人员和土地权利人共同到实地进行界址调查；

（5）、由调查人员核对调查权属状况等；

（6）、标注或设置界标（可直接标绘在地形图上）；

（7）、测量、编辑、汇总、输出地籍调查测量的成果；

（8）、整理调查资料。

3、地籍权属调查

（1）社界调查

界线是区界、镇界、社（村）界、权属界的统称，表示形式一样符号不一样，几者重合按高界（前者）表示即可。社界的调查应由古蔺县国土资源局组织相关权属代表到实地进行定界，在城市规划区范围内应按《城镇地籍调查规程》的要求埋设界桩，测量精度同界址点的测量精度。图上当与单线表示的线状地物共线时可作0.2毫米的适当位移位表示，界线在单线表示的线状地物中心时，则在单线表示的线状地物线两侧偏移0.2mm跳线表示；一侧则在单线表示的线状地物线界线所在一侧偏移0.2mm表示。界线与单线表示的线状地物线共线时在图上不能作为界线图上的定位线。单独出现时直接作为界线图上的定位线。

（2）宗地权属调查

对照已有的地籍测绘资料，已登记的国有土地登记卡、宗地图和集体土地确权资料对本宗地的坐落、四邻、界址边长、界址线位置、界标物类型以及四邻宗地的相关位置等进行确认。

土地坐落指地名和门牌号码，必须使用标准地名；若没有门牌号，必须调查宗地所在自然村或村民小组及其土名。

界址点、界址线、界址点号、宗地号等在地形图上标注，实地标记界址点标识。若有新增界址点或界址点不符的，在调查后重新按指界情况进行实测界址点坐标。

对照已有的地籍测绘资料，已登记的国有土地登记卡、宗地图和集体土地确权资料进行权属调查，核实土地权属来源情况、宗地使用情况（含共同使用情况）、土地所有权性质、土地使用者情况及土地权属来源证明材料上的土地使用者等内容与已有地籍资料是否相符，而进行的调查、核实。

凡有土地证书的，需填地籍调查表。按土地证书或批准文件记载的情况填写；若与古蔺县土地确权办法不符的，按实际情况纠正，在调查表附记栏内注明理由。

若调查的内容与土地登记资料不一致的，在调查表附记栏注明不一致地的范围、内容、理由等情况。

（3）地类调查

① 以实线表示地类界，地类界必须闭合，但当地类界与线状地物、境界、土地权属界重合时，不绘地类界，而以上述线状符号作为地类界。各地类图斑，均采用《全国土地分类》的地类名称的相应编号。同一权属范围内的同一地类被线状地物分割时，应作不同图斑进行编号。间作地以其主要利用方式主进行调绘，地类图斑内不得注记两种以上的地类编号。

②地理名称、山名除已变更的外，以地名委员会公布的标准地名为准。水系名称、道路名称也应使用标准名称。

③属于交替利用的地类，或混种地类，以主要的利用类型表示。一般以经济价值高或使用时间长为主要利用类型。

④地类界应包含在权属界内，即地类界不跨越权属界。

⑤几种特殊情况的地类调查

a、原为耕地，现临时作为堆场（垃圾、木料等）的土地，应该或可以还耕的应作为耕地，地类按照原种植情况，相临地类和排灌设施等综合因素确定。

b、已办征地手续并打了基础，因故停建，今后仍要复建而临时种植农作物的土地不能算作耕地；原为耕地但无征地手续现被占用，并初步建成且不可能退耕的，按现在的状况划分地类界和确定类别。

c、在沟渠、河堤上种植农作物的土地不能算作耕地。

e、专门培育花卉花园（包括温室）用地、人工栽培的各种药材用地等，归入其它园地类。

f、不成片的零星树木，不作为林地。

g、山地地区，依山谷而建、有正规堤岸、面积较大的水面，也应归入水库水面类，其相应的堤、坝、闸等归入水工建筑用地类。

（4）基本农田调查

在当地国土资源管理部门查阅用地范围区域的土地利用总体规划资料、基本农田保护区规划图及基本农田保护区界线图，在政府有关部门的配合下，现场将基本农田界线测绘或转绘到工作底图上，以供内业量算基本农田的的数量。

4、主要存在的问题及解决方法

对产权制度改革存在误区，部分村民对村镇集体组织的动员大会重视程度不高，对产权制度改革相关概念理解不清楚，指界不正确，与相邻宗地土地使用者产生纠纷；部分村民对权属确定概念理解不清楚，提交资料不符合要求，造成了在面积统计、公示过程中存在严重返工程序。主要表现在：

1）户主声明书中家庭成员数与提交的户口复印件人数不吻合。主要原因为家庭成员婚迁（迁入或迁出），没有及时转入或转出户口。

2）权属调查存在多户主。多户主是由于家庭成员分户，造成一处宅基地并存多个户主。此种情况可建议在确权过程，填写多份地籍调查表，在每份调查表土地使用者名称一栏中并列填写多个户主姓名，约定排列首位的为第一权利人，并在共有使用权一栏准中填写“该宅基地由××人与××，……人共有”，建议明确填写各自占有的面积百分比。

3）权属调查成果出现无户主状况。一般有下列两种情况造成：

①原家庭户主因遭受不可抗拒原因（如去世、法律剥夺其公民权利等）不能继续履行权利，此时应根据法定继承关系确定新户主。新户主应及时办理户口簿换证工作。若时间紧迫，可以由村级以上行政单位出具证明，确认提交资料真实有效。

②经家庭成员口头协议或村级行政单位证实产生的家庭成员关系分裂（一宗地内存在多个户主），新户主没有及时更换户口簿。此类情况必须要重新换发新户口簿，否则将其并入原家庭户主名单中，不单独进行权属确认。

4）指界缺乏统一的标准 ,引发村民与村委会和调查组之间的纠纷,造成村民相互攀比,指界范围尺寸扩大。

5）调查过程中出现房屋建造者不具备户主身份，因而对房产产权归属产生疑虑，担心将来的证书发放造成所有权让渡，导致家庭内部因经济利益驱动产生纠纷。

参考文献：

[1] 金其坤.地籍测量[M].北京：地质出版社，1998.10.

[2] 詹长根,唐祥云,刘丽编.地籍测量学[M].武汉：武汉大学出版社，2005.6.

[3] 国家土地管理局.城镇地籍调查规程TD1001-93[M]．北京：地质出版社，1993.

[4] 余桂英,刘凤梧.数字地籍测量主要误差来源探讨[M].西安:长安大学出版,2002.

第9篇：农村集体土地征地流程范文

小产权房建设依然热火朝天，记者获悉，小产权房的处理政策暂无雏形。

国土部新闻处处长龙兵在接受《新财经》记者采访时透露出国土部对小产权房清理方式颇谨慎。

中国人民大学土地规划研究中心主任严金明在接受《新财经》记者采访时候表示:“处理小产权房非学术性问题，而是一个实践性问题。”

阻力重重

2月16日，李建勤表态2012年将试点处理小产权房问题。2012年全国“两会”上，国土部部长徐绍史再次表示，今年将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理小产权房作准备。

早在2010年初，国土部、住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）等14个部委就已联合成立小产权房整治处理领导小组；至2010年9月，领导小组将小产权房清理工作初步方案上报国务院，但国土部并没有公布后续进展；2011年开展小产权房问题专题调研还被列为“司局层面调研计划”之一，这项调研主要任务是国土部在2011年摸清重点城市小产权房分布、规模、销售、入住群体、利益分配等情况，为研究出台小产权房问题处理措施意见提供支撑。

国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。

国土部对于试点城市的选择也遭遇了地方政府的阻力和推脱。“选择试点城市，并不是外界想象的国土部拟一个名单，想对某个城市进行试点就能马上试点。”南京市国土资源局江宁分局局长戚建荣在接受《新财经》记者采访时表示，国土部必须要跟试点城市所在地区的国土资源厅达成意向后，才能进行试点。“如果地方国土资源厅不同意，国土部就要重新选择试点城市。”

本刊记者获悉，由于地方政府担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险，东部重点城市就以该市小产权房问题不突出为由，拒绝了国土部将其列为小产权房清理试点城市，国土部试点城市的筛选出现“流产”危机。

而基层在具体执法清理小产权房实践中，也面临着多重难题。“小产权房是违法行为，是要进行查处的。但我们面对现实情况时，不管是从情感角度还是从执法难度来看，把所有的小产权房都完全查处清理并不是一件很容易的事情。”戚建荣说。

面对小产权房清理工作，北京国土资源局延庆分局工作人员晓东在接受《新财经》采访时感慨道：“理想很饱满，现实很骨感。”

利益纠缠

目前，全国范围内的小产权房已遍地开花，2月29日，全国工商联房地产商会旗下的REICO工作室对外了《我国小产权房问题研究：问题与出路》的报告。该报告估算，1995年－2010年我国小产权房建筑面积累计约为7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。而具体到北京，在北京市的通州区、顺义区、昌平区、房山区、怀柔区、密云区等郊区县，分布着规模不菲的小产权房。

延庆区张山镇上郝庄村的小产权房要追溯到两年前。2010年5月，延庆区张山镇上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议，由上郝庄村委会提供村委会办公用房、村民宅基地和村集体建设用地，北京广泽投资咨询有限公司提供资金，合股成立股份经济合作社。随后，上郝庄村委会在未取得任何批准的情况下，占地动工建设，2011年7月，建设楼房51栋，占地113.63亩（主要为集体建设用地、林地）。

“多方利益牵涉使得小产权房有了独特的生存空间，小产权房直接在集体土地上开发建设，土地未经征用走招拍挂流程，不必缴纳土地出让金和相关税费，土地成本近乎为零，较低的售价对于购房人很有吸引力。对于村（镇）政府来说，建设小产权房获得的超额利益远远高于征地补偿费；对于农民来说，分享的土地增值收益也高于征地补偿。”江苏省溧阳市国土资源局工作人员蒋军政在接受《新财经》记者采访时表示，不必支付巨大的土地出让金造成“房价”相对低，所以在大量城市的城乡结合部区域，小产权房如雨后春笋般地“偷生”。

小产权房屡禁不止，归根到底在于城乡二元土地制度下的利益驱使，而城乡二元土地制度的改革呼声和大势所趋，又给小产权房的合法化留下了无限的想象空间。清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明对《新财经》记者建议：“要承认在农村集体建设用地上所建的小产权房的合法性，与非法占用农地建设的小产权房区别对待。要深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。”

清理思路

3月25日，国土部在其官网上公布，对于小产权房的处理将采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，在蒋军政看来，在小产权房试点城市选择屡屡碰壁的情况下，这或许是一个符合现状的解决思路，具体是，地方国土局按照楼房是否符合土地规划、建设时间等因素来判断是否是小产权房，然后由人民法院对小产权房进行法律判决，如果建设小产权房企业和村委会不服从判决，那么由公安局介入并实行“强制拆迁”。

地方政府对小产权房试点的抵触，并非对小产权房的认可，地方政府努力探索各种小产权房问题的解决之路。“在符合土地利用规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，用禁止上市交易的办法来处理小产权房。”山东省国土资源厅一位不愿透露姓名的工作人员对《新财经》记者表示，很多地方政府也倾向于把小产权房变为保障房，这样既完成中央政府下达的保障房任务，也是解决小产权房的重要出路。