土地法荒地规定精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的土地法荒地规定主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：土地法荒地规定范文
［关键词］油田 土地 资产 管理 意义 措施
一、搞好油田土地资产管理工作的重要意义
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，也是经济可持续发展的重要基础。我国人多地少，随着人口的增加和经济快速发展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产采掘业，对土地的依赖性很强，在占用土地方面，具有点多、面广、量大、用地性质复杂等特点，每年还需要新增大量的建设用地。因此，对于油田企业来说，合理有效地利用土地资源，切实加强对土地资产的管理，具有特别重要的现实意义。
土地是油田企业重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。我国国土资源尤其耕地资源供需形势严峻，需要长期树立忧患意识。要提高对土地资产管理重要性的认识，切实重视和加强土地资产管理，充分认识土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，不断加大管理力度，在保护中开发，在开发中保护，努力提高土地资源利用效率，推动油田企业土地资产管理观念的根本转变，使石油企业员工真正懂得珍惜、爱护和用好每寸土地的意义和作用。
二、搞好油田土地资产管理的具体措施
以科学发展观为指导，立足于可持续发展，深入落实基本国策，坚持依法用地，积极为勘探开发、产能建设及矿区建设服务，建立完善的土地资产管理制度，实现油田土地资产管理的现代化、信息化和法制化。
1.搞好土地资产管理的基础工作。土地管理基础工作包括对土地资料的统计、填报、登记工作等，要建立健全档案信息，做到一地一档，完整保存征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。要搞好对划拨或征用土地的原始地籍资料的归档保管，做到分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，坚决杜绝个人私存档案资料的现象，防止损坏或丢失。积极宣传政策，督促检查，讲明重要意义，提高各单位对土地确权登记重要性的认识，提高土地办证率，依法维护油田的合法权益，为油田企业的生存和发展创造有利条件。同时，还要定期开展土地资产的清查工作，要深入实地现场，逐一调查核实，对占用土地的来源、面积、基础标志及相关历史地籍资料等都要进行详细清查，真正做到摸清家底，及时发现问题，果断采取有效措施加以解决。
2.建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度。从当前土地管理的现实需要和发展要求出发，充实管理人员，把业务水平高和责任心强的人员充实到土地管理岗位上，并保持相对稳定，建设一支高素质的专业化的管理队伍。同时，要加强对土地管理人员的业务素质培训，深刻理解和领会有关土地管理的法律、法规，促进土地管理工作的顺利开展。同时，应按照有关土地管理法的要求，结合企业自身实际制定一套系统的、完整的土地管理制度，完善管理，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性；还要认真做好有关新制度和办法的贯彻落实工作，使管理人员在开展工作时对遇到的新情况、新问题能够有章可循，得以圆满解决。
3.加快土地资产管理的信息化步伐。在土地资产管理工作中，油田企业应适应当前信息化管理发展的新形势，开发和实施土地资产管理信息网络系统，在系统内通过与固定资产、流动资产、房产等相互连接，实现土地资产管理信息的查询、上报、下发、等自动化，实现土地资产管理信息网络化，实现资源共享，提高工作效率和管理效率，并为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，逐步建立起现代化的土地资产管理新模式。
4.依法征地、依法用地、依法管地、实现土地资产管理的法制化。新《土地管理法》的实施，标志我国的国土资源管理走上法制化道路，国家实施土地利用动态遥感监测，对建设用地规模扩展直接监测等。石油企业必须审时度势，对于国家的土地政策、土地法律法规要有深刻的认识，树立土地资产管理的法制观，严格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和经营行为都要在学法、懂法的基础上用法、守法，用法律规范我们的土地资产管理工作，并依法维护企业自身的合法权益。
依法处理好土地纠纷。土地纠纷是油地关系、企民关系中比较复杂和敏感的问题之一，解决好这些问题有利于生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门一道，积极做好调研沟通工作，既要维护土地法律法规的严肃性，又要尊重历史，客观公正，实事求是处理好油地、企农当事各方的利益，走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，确保基本国策和各项政策规定的正确实施和落实。
5.切实节约用地，提高土地利用率。《土地管理法》规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企业占用土地要向国家缴纳土地使用税，近年来，土地使用税已上调多次，其所占企业费用支出份额已不容忽视。油田企业占用土地数量巨大，而且每年用量不断增加，搞好节约用地工作尤其重要。一方面，油田生产建设用地应在确保生产正常进行的前提下，尽量选用劣质地、未利用地、荒地，少占用耕地和农田，要严格执行用地计划，不允许计划外用地。在土地用量上也要充分依靠科技手段，使土地用量逐步下降，达到节约用地的目的。另一方面，对油田企业现有存量土地，如废旧井场占地、建设工地占地等，可以通过采用新工艺、新技术，进行复耕利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。
第2篇：土地法荒地规定范文
目录
第一章 总则
第二章 土地的权属
第三章 国家建设征用土地
第四章 农村社队建设及社员建房用地
第五章 奖励与惩罚
第六章 附则
第一章 总则
第一条 为了维护土地的社会主义全民所有制和集体所有制，合理地利用土地资源，促进国民经济的发展，加快社会主义现代化建设，根据宪法有关条文和国务院颁发的有关政策规定，结合我省情况，特制定本条例。
第二条 本条例适用于辽宁省辖区内的一切土地，包括：耕地、林地、园地、草地和城镇、村屯、工矿、交通、国防、名胜古迹等用地，自然保护区，内陆水域，沿海滩涂以及未开发利用的土地。
第三条 凡属于土地所有权、使用权的确定和变更，都必须按照本条例的有关规定，遵照下列原则处理：
（一）有利于维护土地的社会主义全民所有制和集体所有制。
（二）有利于土地所有权和使用权的稳定，为土地的保护、培育和提高生产能力创造条件。
（三）有利于土地在国民经济各部门中的合理分配和社会主义建设的全局需要。
（四）质量好的土地优先用于农业。
（五）珍惜每一分土地，严格节约用地。非农业生产建设用地，应尽量利用荒地、废地，一般不准占用耕地。
第四条 各级人民政府要加强对土地管理工作的领导。省、市（地）、县（区）成立土地管理委员会，下设日常办事机构，统一管理城乡土地。公社要有领导分管，并指定专人负责土地管理工作，严格执行和监督本《条例》的贯彻实施。
第二章 土地的权属
第五条 国家拨给国家机关、企业事业单位使用的土地；城镇建设已经使用的土地；国家建设依法征用的土地；经批准拨给社队使用的国有宜林荒山、荒地和草原、水面；国家建设征而未用的土地和机关、企业事业单位、部队农副业生产基地停办后交给社队使用的国有土地；未经划拨的荒地、荒山、草原、林地、水面、滩涂、河滩等土地，均属于社会主义全民所有（简称国有，下同）。
1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布时确认的社队土地（包括社员宅基地、自留地）和以后经批准社队开垦的耕地，以及县（区）以上人民政府确认的社队使用土地范围内的小片荒山、荒地、林地、草原、水面等，均属于社会主义劳动群众集体所有（简称集体所有，下同）。其中以生产队为基本核算单位的，归生产队集体所有；以生产大队为基本核算单位的，归生产大队集体所有；以公社为基本核算单位的，归公社集体所有。
人民公社、生产大队举办的集体企业事业单位用地，分别归公社、大队集体所有，但其中无偿占用生产队的土地仍为生产队集体所有。
第六条 为了确认和保障国有土地和集体所有土地的所有权、使用权，凡在农村建筑占地的单位和个人，要向土地主管机关重新办理登记手续，由所在县（区）人民政府颁发土地证。
第七条 禁止买卖和变相买卖、出租和变相出租以及擅自转让土地（包括宅基地）。不准擅自挖沙卖土。凡需变更土地所有权、使用权的，必须在土地主管机关登记，经县（区）以上人民政府批准。
第八条 因地界不清、地权不明而引起的土地纠纷，须由所在地人民政府组织有关各方协商解决，制订协议书，经公证有效。经协商解决不了的，报请上一级政府解决，或向当地基层人民法院提起诉讼，由法院裁决。在纠纷解决前，任何一方不得抢占土地；已开垦的耕地，应维持现状，由原开垦单位暂时耕种，避免荒芜。
第三章 国家建设征用土地
第九条 国家兴建厂矿、铁路、公路、港口、油田、国防工程，进行科研、文化、教育、卫生、商业、市政建设和其他建设，以及国营农场建房，城镇兴办集体企业需要征用土地，均须按本条例规定办理。
（一）经上级主管机关批准的计划任务书和批准占用土地的征地指标下达后，用地单位即可进行选址。地址选好后向所在县（区）级土地主管机关提出申请，经审查同意，办理征地手续。
（二）地址选定后，所在县级以上土地主管机关根据用地单位提交的、由建设主管机关批准的工程项目初步计划（包括总体布置图和说明）及年度投资计划，核定征地面积。
（三）遇有抗洪抢险等紧急情况需要征用土地时，准许先行占用，而后补办征地手续。
第十条 征用土地十市亩以下（包括十市亩）和动迁居民五户以下（包括五户）的，经县（区）土地主管机关审核，市（地）土地主管机关复审，由市人民政府（地区行政公署）批准，报省土地主管机关备案；征用土地超过十市亩和动迁居民超过五户的，以及征用城市郊区菜地（不论数量多少），均须经市（地）、县（区）土地主管机关审核，省土地主管机关复审，由省人民政府批准。同社队联合兴办企业的单位以及农工商联合企业的基建占地，要按国家建设征用土地审批权限的规定，办理使用手续，在原地续建或扩建征地，应由省批准。
征用城市规划区内的土地，由城建规划部门审核；涉及农业用地，由城建规划部门会同农业部门审核；征用与城市规划区接壤的近郊区耕地，由农业部门会同城建规划部门审核；经土地主管机关复审，由政府批准。
第十一条 征用土地，必须付给补偿费。
（一）一般耕地（包括菜地）的补偿标准，为该耕地年产值（按征地前三年统计年报的实际平均年产量和国家牌价计算）的三至六倍。
（二）为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活，用地单位除按规定付给补偿费外，还应对需要安置的农业人口（按农业户口计算，不包括签订征地协议后迁入的户口）付给安置补助费。此项费用按被征地单位征地前农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算。每一个农业人口的安置补助费，按被征土地平均每亩年产值的二至三倍计算，但每亩土地支付的安置补助费，最高不超过年产值的十倍。
个别特殊情况，按上述补偿费和安置补助费标准，尚不能保证维持群众现有生产生活水平时，可由省人民政府审查批准，适当增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征土地年产值的二十倍。
（三）地面上的附着物，如房屋、水井、林木、渠道、管道、电缆等生产、生活设施，应根据实际情况给予合理补偿。
（四）征用菜地（指商品菜地）附付给补偿费外，每占用一亩增交一万元新菜地建设资金，专门用于新菜地建设。
（五）征地的补偿费应付给被征地的基本核算单位，用于农业基本建设或生产投资，不得列入社员集体收益分配或移作它用。任何单位和个人不得克扣或从中渔利。人民公社和土地主管机关对土地补偿费的使用，要进行监督。
（六）征用土地不准毁坏青苗。确因工程急需毁坏青苗的，要赔偿青苗损失费；但对征地单位同被征地单位签订征地协议中抢种的作物，不予赔偿。
第十二条 土地管理机关可按土地补偿费总金额的百分之二，向征用土地单位征收土地管理费。土地管理费应用于土地管理的开支，不得挪作它用。
第十三条 征地单位要同被征地单位就补偿费、安置补助费的支付，地面设施的拆迁，居民安置等问题签订协议，严格遵守。耕地较少的社队，耕地被占后，征地单位要负责安置被征地单位的生产和群众生活。
第十四条 城镇居民和国家职工个人建房用地，应纳入城镇建设规划，不准擅自占用社队的土地盖房。
第十五条 建设单位必须按照批准的用途、面积使用所征用的土地。如因建设计划变动，改变土地用途，必须重新申请批准，不用的土地由土地主管机关收回。
土地征用后超过一年不用的，由生产队继续耕种，土地所有权仍属国家。征地单位再用时，要重新办理使用手续，但不再付给补偿费。对于经过治理，生产条件有很大改变的，可酌情给予补助。
第十六条 国家机关、部队和学校、工矿等企业、事业单位在农村办农场、副食品生产基地和学农基地等，要自行开荒造地，不得与民争地。开垦集体荒地时，要同当地社队和社员群众商量，取得他们的同意，办理使用手续。
第十七条 严格防止土地污染。违者，按中华人民共和国《环境保护法》处理。
第十八条 烧砖瓦要利用土丘、荒地，一般不占用耕地。
第十九条 公路改线的旧路要由改线单位恢复成农田，交给生产队使用，或由生产队恢复成农田，由改线单位支付所需费用。否则，不批准征地改线。
第二十条 各项建设工程，凡影响原有排灌系统和交通道路的，建设单位要负责修建相应的工程，以保证排水、灌溉和交通运输畅通。
建设单位或施工单位需要临时占用一部分农田的，要经县以上土地主管机关批准。使用期间，付给相应的补偿费。临时用地的时间只限一年。如继续占用，须另行补办手续。不准在临时用地上修建永久性、半永久性的建筑。使用期满，用地单位要将土地平整、清理好，交回原单位。
第四章 农村社队建设及社员建房用地
第二十一条 农村各项建设占地，必须严格履行审批手续。占地单位申请占用土地时，须持上级或公社批准建设项目的文件、平面图和同被占地单位签订的协议书。公社和社办企业事业等单位建筑占地，要经县（区）土地主管机关审核，由市、地土地主管机关批准，报省土地主管机关备案；大队、生产队建筑占地，要经公社审核，由县（区）土地主管机关批准，报市、地土地主管机关备案。
第二十二条 农村公社、生产大队企业事业单位建房占地，要办理占地手续，并付给被占地单位土地补偿费。
第二十三条 社员或在农村居住的职工建房用地，由本人申请，生产队社员大会民主评议，大队审核，经公社代县（区）批准，报县（区）土地主管机关备案。城镇郊区公社的社员建房占地，由县（区）土地主管机关批准，报市、地土地主管机关备案。
第二十四条 批准个人建房的对象是无房户或拥挤户。新建房屋间数，要视其家庭成员情况，按实际需要确定。社员建房占地标准，由公社提出意见，报县人民政府决定。每间房宅基地以一分地为宜，地多人少的社队，可以多些，地少人多的社队，可以少一点。社员原有旧房够住的，不再批准建新房。原有宅基地建新房够用的，不另批宅基地。
第二十五条 对农村集体和社员私有的房屋，都要颁发房地执照，受法律保护。买卖房屋应由双方提出申请，大队审核，公社代县（区）批准，报县土地主管机关备案。不允许倒买倒卖房屋，从中牟利。
第二十六条 农村人民公社和生产大队都要制订村屯建设规划。村屯建设规划和旧村屯改造，要本着相对集中，合理布局，节约用地，有利生产，方便生活的原则，充分利用荒地、废地、空地，一般不准占用耕地。集镇规划，由县人民政府批准。村屯规划，由公社批准。
第二十七条 集体和个人建房，必须服从村屯规划。不准在村屯规划区域外的土地和自留地上建房。
第二十八条 农村不准占用耕地新建坟茔地。
第五章 奖励与惩罚
第二十九条 对认真执行本条例，做出显著成绩的单位和个人，具备下列条件之一者，由各级人民政府或土地主管机关，给予精神鼓励或物质奖励：
（一）模范执行本条例，同违法行为作斗争，有显著功绩的；
（二）对节约用地和造地还田做出显著成绩的；
（三）热心土地管理工作，做出显著成绩的。
第三十条 违反本条例，有下列行为之一者，除收回被出卖、出租、转让和被擅自占用的土地以外，土地主管机关有权对直接责任者、指使者和单位给予经济制裁。情节严重，对国家、集体财产和人民生命安全造成严重后果的，应由有关组织给予行政处分，或交司法机关依法追究法律责任。
（一）买卖和变相买卖、出租和变相出租土地者；
（二）擅自转移地权者；
（三）未经批准，擅自占地或批少占多者；
（四）未经批准，乱挖砂、石、土和毁坏果树、林木、青苗者；
（五）借征用和划拨土地之机，向建设单位索取额外财物或不按期拨出土地者；
（六）不按期交还临时用地，或不及时退还征而未用的土地者。
不服土地主管机关经济制裁的单位和个人，可以向人民法院提起诉讼。对拒不接受土地主管机关给予的经济制裁又不提起诉讼的，由土地主管机关提请人民法院审理。
第三十一条 国家机关工作人员在办理土地审批过程中，徇私舞弊，违法乱纪的，要给予行政处分、经济处罚，直至追究法律责任。公民对违反本《条例》的行为，有权检举、揭发和控告。被检举的单位和个人，不得打击报复。
第三十二条 受罚者，必须在规定的日期内交纳罚款，逾期不交者，每延迟一月，增收罚金的百分之十。所收罚金，由当地土地主管机关提取百分之十作为奖励费，其余全部上缴地方财政。
第六章 附则
第3篇：土地法荒地规定范文
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
土地抵押权的法律特征：
1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质；2、土地抵押权的标的为土地使用权；3、土地抵押附属于土地使用权；4、土地抵押权的设定属于要式行为；5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
土地抵押权的客体范围：
1、划拨国有土地使用权；2、出让方式取得的国有土地使用权；3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4、乡（镇）村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。
土地抵押登记制度：
1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。
土地抵押权的消灭：1、债务清偿；2、抵押物消灭；3、土地抵押权实现；4、抵押权无效。
土地抵押权制度中需要思考的几个问题：
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权；
2、关于“四荒”土地抵押；
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回；
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。
内容提要：土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利，土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
关键词：土地抵押权土地抵押权登记土地使用权
随着社会主义市场经济的全局发展，土地在国民经济发展中越来越显示其重要性，人们已不再单独将土地作为一种资源来对待，而是将其当作一种资产进行科学的管理，以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此，笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解，感到这是一门非常广泛和深奥的学说，其中有许多知识需要我们进行学习，有许多问题需要我们进行思考和探讨，在此本文就其中的土地抵押权进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖开式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献资料：
一、《国土资源管理实务全书》（中国物资出版社）谢经荣主编
第五章第八节地产抵押
二、《中国土地资源全书》（四川人民出版社）车夫主编
第五篇土地他项权利
三、《房地产抵押贷款如何避风险》（《中国土地》2001年11期）
姬泓夏军著
第4篇：土地法荒地规定范文
主题词：土地使用权抵押客体抵押权登记效力
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献：
1.张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。
2.蔡红：《土地使用权收回与土地使用权抵押效力研究》，载《当代法学》2002年第8期。
3.张今、王小光、郭万波：《土地他项权利制度初探》，载《法学杂志》1992年第1期。
4.向洪宜主编：《中国土地登记手册》，改革出版社1994年版。
第5篇：土地法荒地规定范文
关键词：土地制度改革；土地承包经营权；农民住房财产权
中图分类号：F832.43 文献标识码：A 文章编号：1009－3540（2016）02－0061－0002
党的十八届三中全会提出要深化农村土地制度改革，其中，对于承包地经营权，明确要在坚持保护耕地前提下，“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”；对于农村宅基地，明确改革完善农村宅基地制度，“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。赋予农村土地抵押、担保权能，农村土地具备了融资功能，为土地规模流转、发展现代规模农业提供了重要支撑。
一、农村土地流转的现状与趋势
（一）农村土地流转的现状。邵阳市是农业大市，全市家庭承包经营的耕地面积达512.26万亩，农村土地流转呈以下特点：一是土地流转面积快速增长。2014年9月末，邵阳市农村土地流转面积为142万亩，比上年同期增加35万亩，增长32.71%，其中流转耕地98.7万亩。参与土地流转的家庭承包经营农户已达63.5万户，占总农户数的35.55%。二是流转形式多样化。既有变更土地承包经营权证的互换、转让等形式，也有不需要变更经营权证的转包、出租、入股、租赁、代耕、托管、连片开发等形式，其中以转包和出租为主要流转形式，以耕地为例，转包和出租的土地分别达到47.8万亩、28.6万亩，占比48.43%、28.98%。三是流转期限呈中长期化趋势。全市超过10年以上土地流转面积75.5万亩，占流转总面积的53.17%，适应了农村土地规模化、集约化经营的需要。四是土地流转范围不断扩大。适应现代农业发展需要，流转的土地由因外出务工而无力耕作的抛荒地，扩展到因自己耕作效益低而不愿耕作的责任地，由当初的旱地和“四荒地”，扩展到水利、交通条件好且进行过土地整治集中连片的基本农田保护区。五是流转土地经营产业化趋势明显。调查显示，流转土地的用途不再局限于耕种低效益、低产出的农作物，而是转向耕种优质水稻、西瓜、大棚蔬菜、葡萄、中药材等效益高的作物，由人工耕作转向农业机械化耕作，由三无产品转向品牌化、规模化生产经营。
（二）农村土地流转的趋势。土地向新型农业经营主体集中是当前农村土地流转的趋势。2014年9月末，邵阳市新型农业经营主体流转耕地90.6万亩，占全市农村耕地流转面积的91.79%。1.土地向家庭农场流转。家庭农场一般是独立的农业法人，需要在工商部门登记注册，相比专业大户，土地承包关系更稳定。如邵阳县近年在23个乡镇建立家庭农场，流转土地25万多亩。2.土地向专业大户流转。专业大户一直是农村土地流转的主要力量。2014年邵阳市家庭农场、专业大户耕地流转面积合计达到60.05万亩，占家庭承包耕地流转面积的60.84%。3.土地向农民专业合作社流转。近几年，邵阳市农民专业合作社呈快速发展态势，从2011年的1510家发展到2013年的1942家，全市特色农业经营大多数采取了农民专业合作社的形式，土地流转面积也逐年扩大，目前流入农民专业合作社的耕地面积达到24.3万亩，占家庭承包耕地流转面积的24.62%。4.土地向产业化龙头企业流转。产业化龙头企业是现代农业的重要载体，通过建立“公司+农户”、“公司+基地+农户”等模式带动了地方农业的发展，从农民手中流转的土地也呈快速增长的态势，达到了6.25万亩。
二、两权抵押贷款发放情况及其制约因素
截至2014年9月末，邵阳市累计发放农村土地承包经营权抵押贷款960万元，尚未发放农民住房财产权抵押贷款，发放两权抵押贷款存在以下制约因素。
（一）法律有限制性规定。按照《宪法》的有关规定，我国土地没有私人所有制形式，只有国家所有制和集体所有制这两种形式，农村土地基本上属于集体所有。我国《担保法》第37条第（二）项和《物权法》第184条第（二）项都明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第15条也规定：“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵押债务的，应当认定无效。”总体而言，目前两权做抵押贷款与现行法律仍存冲突，不但此类贷款较难推广，已发放的贷款也存在较大法律风险。
（二）农村产权流转市场不完善。一是中介服务缺失，目前邵阳市除武冈、邵东、洞口三县（市）正在尝试建立县乡两级土地流转指导机构、中介机构以外，全市至今没有形成土地流转和租赁市场，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，土地流转服务中心的信息平台作用也没有充分发挥出来。二是财产处置难，农民住房用于抵押形成不良贷款时，如果对住房进行拍卖，本村原意购买的农户不多甚至没有，而外地居民更不愿意进来购买。
（三）两权的价值低、评估难。农户土地承包经营权证上只注重农户土地总面积，对每块具体土地的市值只做了粗略描述甚至没有记载，对于土地上的附着物，银行更不好对其进行控制，因此贷款金额往往大幅低于抵押物的评估价值。此外，农村土地随着已承包年限增加，评估价值不断缩水，也增加了评估的难度。
（四）传统思想认为土地是农民的基本保障，不适合作为贷款抵押物。我国当前实行的，具有很强的社会保障性质和福利功能。在我国这种地少人多的传统农业模式下，土地对农民来说尤其重要。农民的传统思想认为，以农村两权作抵押，一旦抵押权人的权利实现，抵押人就可能丧失起码的生存条件，引发严重的社会问题。
三、政策建议
（一）完善农村土地法律制度，使两权抵押贷款有法可依。根据十八届三中全会的有关改革精神，修改现行法律对农村两权抵押贷款的法律限制，譬如最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中有关土地承包经营权不得抵押之类的规定，应当废除。修改《农村土地承包法》中关于土地承包经营期限为30年的规定，修改为“承包期长久稳定不变”，只需根据农户数量和土地供给进行土地调整，避免土地抵押价值因年限下降。
（二）完善农村产权流转和处置机制，使两权贷款风险可控。一是健全土地流转管理和服务机构。县、乡两级政府应建立土地流转交易中心、土地资产评估中心等机构，提供政策咨询、规范合同文本、对土地流转进行登记、供求信息对接以及土地价值评估等服务，畅通农村产权流转和处置通道。二是建立农村产权流转网络信息平台，以乡镇为单位建立农村产权流转信息库，与县级联网，对于大宗土地流转信息，还可有选择性报送省、市两级。三是建立农村产权流转预警机制，规定一定规模的土地流转必须纳入风险预警范围，对未按规定程序通过资质审查、未进行合同鉴证备案、没有提供风险保证金、擅自改变土地用途等流转大户，建议金融机构不要对其发放贷款。
（三）加强地方及信贷政策引导，推动金融机构主动作为。一是地方政府应牵头，制订土地承包经营权和农村住房财产权抵押贷款管理办法，明确抵押登记的机构和程序，有条件的地区还可以拨付财政资金设立贷款风险补偿基金。二是人民银行、银监部门应出台指导意见，明确两权可以用作抵质押，对贷款的条件、程序、利率等提出指导性意见。
（四）完善农村社会保障制度，确保农户无后顾之忧。通过多种措施解决农户的社会保障问题，逐步改变以土地为保障的传统观念，鼓励农户将土地大胆转出。一是开展土地流转社保试点，对将土地流入农业龙头企业且流转期限在10年以上的流转农户，其养老保险、医疗保险等采取政府、企业、农户按照一定比例分摊的办法缴纳。二是统筹城乡发展，对进城落户的农户，应该享受与城市居民同等的就业、就医和子女入学等机会，对进城务工、经商达一定年限的农民工，给予与城镇居民同等待遇。
[参考文献]
[1]黄宝莲，黄祖辉，顾益康等.产权视角下中国当前农村土地制度创新的路径研究[J].经济学家，2012，（3）.
[2]惠献波.农户土地承包经营权抵押贷款潜在需求及其影响因素研究[J].农业经济问题，2013，（2）.
第6篇：土地法荒地规定范文
关键词：油田企业 土地管理 问题 对策
土地作为一种和人们日常生产生活联系最为紧密的自然资源，也是企业经济发展中不可或缺的物质基础。合理发挥出每一寸土地的价值，保护耕地所占的比重，一直是我国长期坚持的一项基本国策。油田企业作为矿产采掘型行业，对于土地的使用具有很强的依赖性，在土地的使用过程中，具有用地量大、用地形式多样等特点，通常每年还会申请新增相当一部分建设用地。故而在对于油田企业的土地资源管理上，应该加强对现有土地资源的充分利用，切实改善目前油田企业土地资产管理工作。土地作为油田企业生产运营中最为重要的资源之一，也是构成企业资产的重要部分。我国的土地资源比较紧张，特别是耕地资源就显得更加的宝贵，因此有必要坚持长效的土地管理方针。增强对企业土地管理工作的重视程度，切实执行相关的土地管理政策，充分发挥出土地资产在油田企业经营中的核心作用，并且科学合理的加以利用，保护和开发工作并重，努力改善当前的土地资源使用情况，从根本上改变油田企业对于土地管理的传统认识，让石油企业工作者切实的认识到爱护和珍惜每寸土地资源的重要意义。
1、油田企业土地管理工作常见问题
油田分布比较广，用地来源复杂多样，通常来说主要的形式有行政划拨用地、协议用地、出让用地、历史继承等。同时，由于部分土地管理人员素质差别较大，经营管理思想比较淡薄，土地管理过程中存在不少问题，主要表现在以下几个方面：
1.1管理水平较低，存在重征轻管现象
油田企业每年都要根据需求征用大量的土地来进行地面建设或布井，但事实上，很多油田企业对所征土地的管理意识淡薄，不是很重视后期的管理工作，尤其是存在多头管理状况，管理人员素质参差不齐，管理制度有待完善，土地管理资料分散，归档不及时，档案变更时由于一些手续不规范问题，导致一些重要的土地历史资料遗失。有时甚至因无法找到相关证明材料，需要重新办理用地手续等，给企业带来了一定的经济损失。
1.2土地存在闲置、荒芜现象
油田企业是我国重要的能源企业，在上世纪七八十年代，为油田开发需要获得土地使用权比较方便，征用土地补偿标准也非常低。导致一些管理人员没有很强的节约意识，存在较严重的闲置、浪费现象。另外，由于一些油田企业事先未经过认真论证，就盲目上项目、搞工程，造成许多工程项目圈地后，多年未开工，所征用的土地一直闲置。
1.3法制观念淡薄，随意改变土地用途
根据国家相关土地管理法规定，土地的主要分类为农用地、建设用地和未利用地，企业用地的前提应该是遵守相关法规要求，任何单位和个人未经国家有关部门批准，不得擅自改变土地的用途。然而，一些油田企业为了眼前利益，无视国家土地管理规定，随意改变土地用途，造成违法用地，给企业的整体利益带来了损失。
2、针对问题所采取的对策
土地资源作为油田企业生产运营中不可或缺的一部分。因此健全和完善当前的土地管理体系具有十分重要的现实意义。因此我们必须加强对于油田企业土地管理工作的制度化和信息化程度。笔者结合自身的工作经验，提出了可以从下列的几个方面完善油田企业土地管理工作：
2.1提高土地管理意识，完善管理制度
土地管理人员应该意识到土地资产的重要性，充分认识土地是油田企业的重要资产组成部分，充分认识土地在企业生产经营中的作用和意义，不断更新土地管理理念。在实际工作中，加强土和重视土地管理工作，不断总结土地管理过程中遇到的各类问题，积极采取应对措施，加大管理力度，确保土地合理利用，有效利用，努力推动油田企业土地管理方式的转变，推动油田企业土地管理工作顺利开展。
好的管理制度是顺利开展土地管理工作的前提。新形式下，油田企业应该结合当前土地管理现状和土地管理工作中遇到的实际问题，制定相应的管理制度，不断完善土地管理机构，提高管理人员素质和责任心，将具有专业知识、沟通能力强、具有奉献精神的优秀员工充实到土地管理岗位上来。加大土地管理人员业务理论知识的培训，定期开展各类培训活动，结合经典案例进行分析总结，关注本领域法律法规变化情况，深刻领悟已有法律、法规，不断学习新的法律法规知识，将法律法规作为企业制定管理制度的依据。同时，还要认真做好有关新制度和办法的贯彻落实工作，使管理人员在开展工作时对遇到的新情况、新问题能够有章可循，得以圆满解决。
2.2加强土地管理基础工作
土地资料的统计、填报、登记等工作是土地管理的日常基础工作。日常工作中，应该有专人对划拨或征用土地的原始地籍资料进行分类保管，土地管理档案资料涉及到的借阅、查询、移交等手续要严格按有关规定和程序做好登记，防止土地信息丢失，严禁个人私存档案资料的现象发生。同时，土地管理人员应提高对土地确权登记重要性的认识，通过宣传政策，督促检查，讲明利害关系等手段，依法维护油田的合法权益，为油田企业今后的生存和发展创造有利条件。
2.3强化节约用地意识，提高油田土地利用率
在保护耕地方面，新的《土地管理法》采取了比较严厉的措施，基本用地原则是“占多少，垦多少”。所有建设用地必须节约用地，尤其是非农业建设用地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。油田企业占用数量巨大的土地，而且每年的土地用量都有增加的趋势，因此，做好油田建设节约用地工作对于油田开发具有重要意义。此外，油田生产建设用地应该以保障正常生产建设的同时，采取“尽量选用劣质地、未利用地、荒地，少占用耕地和农田”的原则，制定严格的用地计划，禁止计划外用地现象。在选井，布井，地面建设方面应该利用科技手段，充分论证，尽量扫使用土地，达到节约用地的目的。通过采用新工艺、新技术对油田企业现有存量土地（废旧井场占地、建设工地占地等），进行复耕利用，尽量盘活闲置土地，提高其利用率。
3、结束语
土地管理人员是决定油田土地是否能够合理利用的关键因素。由于油田土地利用方面涉及的影响因素多，在实际工作中会遇到各种问题。相信在上级管理部门和土地管理人员的共同努力下，一定能够实现土地管理工作更好的服务油田建设。油田企业应该加快土地信息化管理开发的步伐，开发和实施土地管理信息网络系统，实现土地相关业务的办公自动化，土地管理人员应该不断提高自身素质，深刻领悟相关法律法规常识，针对实际问题，采取积极的应对措施，为油田开发做好土地管理工作，不断提高工作效率。
参考文献
[1]刘俊.中国土地法理论研究[M].北京：法律出版社，2009.10
第7篇：土地法荒地规定范文
关键词:农村土地制度;对策建设
中图分类号:D912.3 文献标识码:A 文章编号:1004-1605(2010)06-0079-03
一、现行农村土地制度的缺陷
由于我国土地存在国家所有权、集体所有权的双重划分,同时还牵涉到国家土地政策、保护农民利益等其他问题,我国农村土地权益法律制度中还存在不尽如人意的地方。
1.农村集体土地所有权主体含糊不清,农村集体土地所有权主体的权利得不到法律的有效保护。《土地管理法》第10条规定:“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营管理,已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或村民小组经营管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营管理。”而《民法通则》第74条第二款只规定了“村农民集体所有”和“乡镇农民集体所有”,这两种所有权主体,对村民小组未加规定。《土地承包法》第12条只规定了“村农民集体所有”和“村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有”两种所有权主体,而取消了原来乡镇集体的主体地位。这样导致了原来由乡一级农民集体所有的土地主体缺位的问题。从实际情况看,关于农村集体土地,现在很少有明确的土地权属确认工作,国土部门也很少发放集体土地使用证。在征地时,往往是乡镇政府或县以上政府与投资者具体商量土地的征用问题,决定土地的征用价格等,村、组仅仅是根据上级的决定补办一下手续,村、组没有实际的决定权。
新出台的物权法虽然给出了集体所有权的范围,指出了集体所有权的主体,也规定了集体所有权的行使和集体成员的监督权利问题。但是,物权法没有界定集体所有权主体性质,因此,无法明确集体所有权主体与其成员农民间的权利义务,这些妨碍了集体经济组织积极有效地参与经济活动,如村民小组的资格认定,村民的资格确认,村委会与村经济合作组织的关系认定,等等,仍属于法律的空白。
2.农民土地使用权问题。当前我国的农村土地产权制度基本上是建立在家庭联产承包制基础上的制度,即所谓土地承包经营权。就农村土地使用权制度而言,新出台的物权法作出了许多进步的规定,在农村土地使用权制度的完善上取得了一些积极的进展。但是与此同时,物权法也留下了诸多未解的难题。
关于土地承包经营权问题。《物权法》将农村土地承包经营权的性质明确界定为物权中用益物权之一种,把农村的土地承包经营权放在了更高的法律地位上,给土地承包经营人更为全面的保护。但也有一些问题没能得到解决:首先,土地承包经营权最长可达70年,但70年后将如何处置。这种担心在于两条:一是年限过后土地被收回,自己所有的权益何以得到保障;二是即便不被收回,是不是还得交一笔不可预知的费用。这些问题,农民都没得到回答。其次,《物权法》对土地承包经营权的范围界定模糊。《物权法》第11章“土地承包经营权”第125条提到“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”,这样一来,物权法所调整的土地承包经营权主要是通过家庭承包方式而形成的土地承包经营权和通过其他方式承包并经依法登记而形成的土地承包经营权,而通过其他方式承包并未经登记而形成的土地承包经营权则是模糊的,这将会直接带来权利的规范和使用上的困难。第三,其他方式承包经依法登记取得的土地承包经营权物权无完善法律规范适用。根据《物权法》第11章“土地承包经营权”11个条文分析,直接规定“其他方式承包”只有1个条文,即《物权法》第133条;《物权法》其他条文主要规范和调整“家庭承包”的。《物权法》第133条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。《物权法》只规定通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,而取得的土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转,没有涉及其他内容。完整的土地承包经营权法律制度,应包括土地承包经营权的概念、标的、主体、客体、内容、期限、设立、变更、流转和消灭等内容,而《物权法》对其他方式承包取得的土地承包经营权的上述法律制度内容几乎没有涉及,不利于通过《物权法》法律规范调整“其他方式承包”取得物权性质的土地承包经营权。同时,《农村土地承包法》对其他方式承包取得物权性质的土地承包经营权的上述法律制度内容规定也很少,其内容(法定内容)、期限、变更、消灭等几乎没有规定,其他方式承包经依法登记取得的土地承包经营权物权法律规范的适用仍属空白。
关于农村建设用地使用权问题。《物权法》第42条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,《物权法》对征收补偿作出了明确具体的规定,征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。但这些规定也存在问题。首先,“公共利益需要”缺乏明确界定。现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”,或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”,从而导致在实际操作中,国家机关以“公共利益需要”作为不当征地的最好理由,把公共利益外延到所有经济建设,把所有市场主体的商业投资亦视为公共利益的需要,从而频繁使用征收手段。事实上,土地被征收后,由哪些具体的建设项目来使用被征之地具有很大的随意性,往往是谁申请使用,就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用,这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。正是农村土地征收的“公共利益需要”界定不明,出现农民本不应该失去土地却失去土地的情形;也导致土地征收中出现不规范的情形增多,进而损害了农民的合法权益。
完善农村土地制度的构想
要以农业经济市场化为取向,研究农民与土地的利益关联,构建以土地法律制度为核心的农村经济法律制度,为新农村的经济建设提供法律保障。在二元结构的社会背景下,农民作为一种身份是与农村土地捆绑在一起的,从事农业劳动的人就是农民。可见,在传统农村,农民、土地、农业是三位一体地纠缠在一起的。在这种状态下,农村经济主要是以农业劳动为主体的自给自足的小农经济。新农村的经济建设是以建立有中国特色的社会主义市场经济(宪法第十五条)为背景的,农村经济的市场化是健全社会主义市场经济的重要组成部分。在现实中,农村经济市场化的核心问题是建立符合市场经济要求的土地物权制度,必须注意以下问题:第一,确立农民的法律主体地位,从而使农民法律资格认定与土地相脱离。第二,建立符合社会主义物权制度,使土地真正地成为一种市场资源在全社会进行有效的配置。第三,从事农业劳动不再是一种身份的象征,而是一种社会职业,全体公民都依法享有从事农业劳动的权利。第四,在土地市场化的过程中,土地主要是体现其经济功能,过去农村土地所承载的其他功能特别是“政治功能”将随之弱化或者缺位,此时,必须建立、健全相应的法律制度来承载由原先的土地制度所承载的政治功能。
1.要正确认识农民这个最大的利益主体,尊重农民新农村建设主体的法律地位,彻底摒弃视农民为二等公民的错误思想观念,树立农民与市民平等的观念,给农民以“宪法关怀”和“完全的国民待遇”,这是确保农民土地权益的社会思想基础。保护农民土地权益是法治社会的应有之意,也是城乡协调发展的基本要求。如果在立法的观念上不改变鄙视和轻视农民的惯性思维,农民的土地权益就不会受到法律的充分保护,执法活动也会因此而大打折扣。
2.依法确认农民集体土地所有权的主体,彻底解决权利主体虚位的弊端。笔者同意“农民集体即村民小组”的观点,因为村民小组拥有绝大部分耕地的所有权,是最大的集体土地所有权主体。农民集体土地所有权主体的实在化,可以有效杜绝少数人的操控和乡村干部的土地寻租行为,从而实现私权利对公权力及准公权力的制约。其次,用法律公平界定农民集体土地所有权的内容和范围,保护农民集体土地所有权的完整性、独立性和稳定性,使其成为与国家土地所有权平等的财产权利。再次,依法严格界定“公共利益”的概念和范围,彻底解决以“公共利益”为名为经营性项目行土地征收之实的问题。
3.强化国家对集体土地的用途管理制度,让政府退出对农民土地利益的角逐,从而切断国家对农民集体土地实质上的控制,真正还权于农,依法确立和形成有利于城乡协调发展的利益格局。同时,将以营利为目的的经营性用地项目的土地供应交给市场,让农民参加与买方平等协商土地供应价格的谈判,确保其真正享有土地物权的价值和利益,让政府退出对农地利益的角逐,使其通过税收手段管理土地的市场交易,真正履行其市场裁判者的应有职能。
第8篇：土地法荒地规定范文
一、两种土地使用权
现行立法上的“土地使用权”一词，在概念上存在多义。实务中遇到“土地使用权”一词时，首先应区别具体的土地使用权是物权性质还是债权性质。
关于物权性质的土地使用权，在《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中均有规定，具体种类有：城镇建设用地使用权、乡镇企业建设用地使用权、农村宅基地使用权等。其有以下特征：设立时须根据有关物权的法律法规，如《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等；有关法律法规大多是强行性规范；属于用益物权，是与土地所有权相分离并立的权利；其权利期限较长；当事人权利义务关系中，法定内容多而约定内容少；其权利人对土地有直接占有、使用和收益的权利；在权利受侵害时，其权利人可直接行使物上请求权，可以直接对第三人包括土地所有人主张权利；其设立、变更和消灭等，须经不动产登记，权利人须持有《土地使用权证书》，除非法律有特别规定，否则可自由转让；如果根据出让合同取得，其权利人须支付出让金，根据划拨取得则权利人可无偿拥有；土地所有人或土地使用权人可将物权性质的土地使用权向公司出资，出资后公司成为土地使用权人，但须向出资人折算相当股份。
关于债权性质的土地使用权，现行法律疏于规定，但实务中却常见，具体情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建临时建筑、停放车辆、举行活动等。其有以下特征：只须根据租赁或借用合同设定；有关法律大多是任意性规范；债权性质的土地使用权只是土地所有权中的使用权能，不能独立于土地所有权；其期限较短；当事人权利义务中，约定内容多而法定内容少；其权利人对土地通常只有占有、使用的权利，如土地所有人允许转租，则权利人有收益权；其权利人根据租赁或借用合同行使权利，在权利受侵害时，一般没有物上请求权；其设立、变更或消灭时不须登记，但如登记则可对抗第三人，权利人不需持有《土地使用权证书》；除非有约定，否则不能转让；如果据租赁合同取得，其权利人须交付租金，根据借用合同取得则权利人可无偿使用；债权性质的土地使用权不可用于向公司等法人出资，只可以用于合伙出资。
二、两种土地承包经营权
通常认为，我国农村土地承包经营权只有一种。其实根据现行法律及司法解释，土地承包经营权也有两种。例如，《农业法》第十三条规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。”最高人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》规定：“转包是指承包人把自己承包项目的部分或全部，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包人履行合同的行为。”所以，农村土地转包中存在两种“承包经营权”：其一是转发包人继续拥有的承包经营权，其二是转承包人拥有的承包经营权。前者应是物权性质的土地承包经营权，后者应是债权性质的土地承包经营权。
物权性质的土地承包经营权有以下主要特征：该权利是与土地所有权相分离并立的权利；该权利是根据农用土地承包经营合同而设立的，发包人是土地所有人；该权利人对土地拥有独立的占有、使用、收益的权利，拥有农用土地上种植物、养殖物的所有权，对外独立享有收益权和承担风险；当事人权利义务关系中，法定内容较多而约定内容较少；该权利期限较长；在权利受侵害时，权利人可独立行使物上请求权，可以向任何第三人包括土地所有人主张权利。就目前实际情形来看，该类权利仍有许多债权性质，如多数未经不动产登记，转让时须经土地所有人同意等。但随着农村土地制度的改革和物权制度的完善，该权利内容中的债权性质将逐渐淡化以至消失。
债权性质的土地承包经营权有以下主要特征：该权利只是物权性质的土地承包经营权的使用权能；该权利根据转包合同而确立；该权利人对土地没有独立的占有、使用、收益的权利，对农用土地上的种植物、养殖物没有所有权，对外不能享有收益和承担风险，对内（即转发包人和转承包人之间）则可以分享收益和分担风险；当事人权利义务关系中，约定内容多而法定内容少；该权利期限较短；在权利受侵害时，权利人不能行使物上请求权，只可以向转发包人主张权利，或者通过转发包人向第三人包括土地所有人主张权利。
三、“土地租赁”的多义性
在社会经济生活中，“土地租赁”一词被广泛使用。经济学上的土地租赁，往往指任何有偿使用他人土地的情形。法律上的土地租赁则至少在以下两种意义上使用。
其一，债法上的土地租赁。其法律关系基本与通常租赁合同关系相同，特别之处在于标的物为土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物权性质的土地使用权人；承租人拥有的土地权利即是上述债权性质的土地使用权。
其二，物权法上的土地租赁。《股份公司土地使用权管理暂行规定》第九条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租给公司的，定期收取租金。”该项规定的情形即是物权法上的土地租赁，其目的是设立物权性质的土地使用权，属于建立物权关系的原因关系；其当事人一方为土地所有人（不叫出租人），另一方为土地使用权人（不叫承租人），相互之间的关系受物权法规范。与土地使用权出让相比，两者有以下不同：（1）两者目的均为设立物权性质的土地使用权，均属于设立物权的原因关系，但出让属于土地使用权出售。（2）因出让而设立土地使用权，出让金在性质上属于土地使用权的价金，土地使用权人应在较短期限内（如60日）交付；因租赁而设立土地使用权，租金可在土地使用权存续期间定期交付。
第9篇：土地法荒地规定范文
关键词：土地征用集体土地公共利益安置补偿
我国土地实行社会主义公有制，包括全民所有制和农民集体所有制两种形式。作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施。无论是资本主义国家还是社会主义国家，为了发展社会公共事业，都设置了土地征用法律制度，我国《宪法》第10条规定，国家为了公共利益地需要，可以依照法律规定对土地实行征用，这是我国实行土地征用地宪法依据。土地征用具有下列特征：
1、国家建设征用土地的主体必须是国家。
只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体，因为只有国家才能享有国家建设之需要依法征用集体所有土地的权利，尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关，企事业单位，社会团体以及个人。但是他们作为土地需要的单位只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定地程序向土地机关提出用地申请，并在申请批准后获得土地的使用权，另外还要明确国家虽是征用土地的主体，但是实际行使征用土地权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使此权。
2、国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性。
国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。这是因为国家建设征用土地法律关系的主体——国家，土地被征用的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）的地位是不平等的。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致，而是基于国家的单方面的意思表示，无需被征用土地的所有人同意。国家征用土地的指令，是行政命令。对此，土地被征用的集体经济组织必须服从。而且在这种法律关系中也不遵循等价有偿原则。
3、国家建设征用土地是国家公共利益的需要。
国家建设征用土地的原因是国家建设之需要，也即宪法第5条所指的公共利益的需要。这里所讲的国家建设需要或是公共利益需要，均是从广义上理解的。大体可以从两个层次上加以理解：其一，是直接的国家建设需要或公共利益的需要。比如发展和兴办国防建设，公用事业，市政建设，交通运输，水利事业，国家机关建设用地等等，皆是以公共利益为直接目的地事业，其二，是广义地国家建设需要或者广义的公共利益需要。就是说，凡是有利于社会主义现代化建设，有利于人民生活水平的提高，有利于综合国力的加强，诸如设立国家主管机关批准的集体企业，三资企业，兴办国家主管机关批准的民办大学以及其他社会公益事业等等，均是广义上的国家建设和公共利益之需要。这些情况都可作为国家建设征用土地的原因。
4、国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件。
国家建设征用土地与没收土地不同，它不是无偿地强制地进行，而是有偿地强制进行。土地被征用地集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。国家建设征用土地与土地征购不同。它并不是等价的特种买卖，而是有补偿条件的征用，但是，对被征用土地的适当补偿，则是国家建设征用土地所必不可少的条件，所谓适当补偿，就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。应当指出的是，尽管土地为国家征用，但是土地补偿费以及其他费用并不是由国家直接支付，而是由用地单位支付，这是因为国家并不直接使用这些土地。用地单位支付这些费用的义务是直接产生于国家征用土地行政行为和国家批准用地单位用地申请及被征用土地使用权的行为。
5、国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地。
国家建设征用土地的标的，建国以来经历了一个发展变化的过程，随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地都变成了农村合作经济所有以后，到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了。应当指出的是，国家建设用地需要用集体所有的土地来满足，也需要用国家所有的土地来满足，用集体所有的土地满足国家建设用地的法定办法是征用，用国有土地来满足国家建设用地之需要的法定办法是出让，划拨等方式而非征用方式，因为国有土地本来就是国家的，不需要再通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利。
（一）土地征用制度的现实意义：
1、满足集体土地进入房产市场的内在冲动和外在需求的需要。我国存在较大面积的集体所有的土地，这既是历史的产物，也是现实的需要。在我国现代化进程中，城乡差距长期存在，城乡之间始终存在着一个农村向城市所取资金和城市向农村所取土地的问题，资源配置的经济学规律不可避免要使集体土地涉足城市房产市场；另外随着我国社会主义经济建设的顺速发展和社会城市化的加速进行城市对土地的需求将不断扩大。为了满足城市对土地的需求，填补需求缺口，城市出了向高空发展外，就剩下向城市郊区农村索取集体土地这一唯一途径了，这是必然的，也是解决城市土地需求问题的根本途径。几十年来，土地征用制度为完善土地法律制度，保障社会主义建设顺利进行方面发挥了巨大作用。
2、适应我国国情，保护农业用地的需要。我国是一个农业大国，同时又是一个人多地少，耕地资源贫乏的国家，集体所有的土地肩负着十几亿人口的温饱重任，随着人口的急剧增长与经济建设的发展，人地相争的矛盾将十分突出，因此，国家将“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地”作为我们的一项基本国策。农业用地改为房地产开发用地，其短期经济效益确实十分明显，这成为导致我国耕地减少的直接原因之一，如果对农业用地改为房地产用地不加以限制，任其自由发展，势必影响到作为我国经济基础的农业，增加不安定因素，导致经济结构的混乱和的效益。设立土地征用制度就是为了限制集体土地任意进入房产市场，确实需要的，必须履行国家机关的严格审批程序收归国有后，方可有偿出让。
（二）集体土地征用应遵循的原则：
1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。
我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：
1，加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地
2，要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地
3，要优先利用劣地，尽量不用良田4，加大土地监察和土地违法行为地打击力度，切实制止乱占耕地地滥用土地行为
2、保证国家建设用地地原则。
国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得文违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益得体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地得前提下保证国家建设用地。
3、妥善安置被征地单位和农民的原则。
集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四，是征地给农民造成的损失要适当补助。
4、谁使用土地谁补偿的原则。
土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。
（三）集体土地的补偿安置问题。
集体土地征用的补偿，是征地工作的主要内容，亦是一项难度较大的重要工作，其涉及到国家，集体，个人利益，既要考虑到建设项目的投资和国家建设的发展，又要考虑被征地单位以及农民地生产生活水平，力求做到国家利益优先，兼顾用地单位和被征地单位和农民的各方利益。
1、征用集体土地的补偿原则：
（1）、保持被征地农民原有生活水平的原则土地是农民最基本的生产资料，征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源。因此，征地补偿应使被征地农民的生活水平不降低为原则，以保障农民兄弟的利益不因征地而受损。
（2）、按照被征用土地的原用途给予补偿的原则。征用土地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变，而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿，原来是林地的，按林地的标准给予补偿，对地上物的补偿和对人员的安置也是如此。
2、征用集体土地的补偿范围和标准：国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：
（1）、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
（2）、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。
（3）、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。
3、安置剩余劳动力。
因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位，用地单位和有关单位，通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置，安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
4、土地补偿费用的处理。
国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督，侵占，挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
（四）我国土地征用中存在的若干问题及其对策。
我国现行的土地征用制度是50年代在高度集中的计划经济体制时期形成的，当时对于保证国家建设起到了积极作用。但是，随着社会主义市场经济的发展，这个制度的缺陷就日益凸现，目前主要存在如下一些问题亟待解决：
1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。
2、土地征用的补偿问题。土地征用是政府强制性取得集体土地所有权的一种方式。这种所有权的转移是在有偿的方式下发生的。在此过程中，土地权利的转移不是一种市场行为，而是一种行政行为。为了国家建设的需要，农民集体不得以任何理由阻碍政府。此时农民集体所有权表现为一种不完全的所有权，其收益权受到削弱。我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平等等，进而难以维持农民现有的生活水平，导致农民对征地的不满；政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权的行为，也难以为农民所接受。
3、土地征用权的行使问题。从世界各国对土地征用权力的行使来看，大多是为了公共利益。一些经济比较发达的国家，政府更多的是采用通过与所有者合作或商议的形式获得土地，实行土地先买为主，征用为辅。当收买发生困难时，才实行土地征用。在我国，宪法明确规定为了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》则规定任何单位或个人使用土地，必须使用国有土地。即凡是不属于该集体经济组织的用地单位或个人需要使用土地，都必须请求政府动用征地权，从而满足其用地的需要。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。有的地方往往通过建立开发区、科技园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
4、土地收益分配和管理问题。土地征用过程中，土地收益为土地的所有权及使用权收益，因此这部分收益应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，即在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。然而在实际中，一些县、乡镇政府也参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少。据有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而农民作为集体土地的直接使用者和经营者，在补偿中往往处于劣势，掌握在集体经济组织手中的征地补偿费也往往被少数村干部所侵吞。我国《土地管理法》实施条例第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，从而使农民的土地使用权成为虚置。加之我国社会保障体系很不健全，农民未被纳入社会保障之列，因此尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置，但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的，随着我国从计划经济向市场经济转变并趋向成熟的过程中，企业地位及用工制度发生了巨大变化，竞争上岗，能者上，弱者下，农民即使通过安置获得一份非农职业，但受其自身素质的限制难以适应企业的需要，往往成为下岗的首选对象。
以上问题的存在，主要是法律制度的设计存在问题，建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。
1、严格限定公益性用地范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，“国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，我们认为，“公共利益”应严格限定在以下几类：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
2、以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据。现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数，但还远未消除低成本征地的不合理状况。耕地的常年产量因为不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素，也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值，目前世界大多经济发达国家或地区将土地市场价格作为征地补偿依据。在计划经济年代，土地没有价格，征地补偿依其常年产量未尝不可。但在市场经济条件下，继续这样作就不利于保护农村集体经济组织和村民利益。为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。在公平补偿原则下，征用补偿金包括两部分：土地的市场价格和相关补助金。土地的市场价格是指某一宗特定土地处于现状土地利用条件下，在公开市场中所有权形态所具有的无限年期的正常市场价格。在我国目前农村，集体土地具有多重功能，即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，农地所有权的市场价格要体现这三重功能。相关补助金是指因征地而导致搬迁费用、新的工作的前期费用以及农地中一些尚未折旧完毕的投资，对农村建设用地（如宅基地）则还包括建筑物的补偿费。
3、合理分配土地征用补偿收益，明确界定产权是实现征地补偿费合理分配的关键。我国法律明确规定农村土地属集体所有，农民享有本集体土地的承包经营权。这些权利可以通过土地登记，并发放相应的土地权利证书，从而在法律上得到有效的确认和保护。在权利证书中应明确规定集体土地权利主体的权利和义务，通过土地利用现状调查或地籍调查查清各权利主体的土地边界、面积、位置、四至等基本情况，使权利的行使能够对应特定的物，从而防止权利的虚化，使其不被他人侵害，从而真正享有土地的所有权或使用权。由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是保障资料。土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。农村集体经济组织所得份额应用于本集体经济组织内的生产建设，如兴修农田水利建设，购置农机具，帮助农民引进先进的农业科学技术，更新品种，提高农业单产，同时还可进行乡镇企业的建设，为失地农民提供更多的就业机会。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正体现农民的利益。只有这样，才能真正体现产权工作的经济利益。
此外，我国土地征用制度，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征用农地解决，其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决。这就为收缩征地范围后非公益性用地找到了途径，这既盘活了城市土地存量市场，又十分有利于保护耕地。二是缩小征地范围，实行依价补偿，就为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。非公益性项目用地则由市场来解决，这就需要建立集体土地产权市场，尤其是要建立和开放农村集体建设用地使用权市场。但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制，充分发挥市场机制的作用进行运作。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征用制度作出贡献。四是应尽快出台土地征用方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征用制度。
主要参考书目：
1、《房地产法》符启林著法律出版社2002年版
2、《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林著法律出版社2000年7月版
3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社
4、《土地管理法及配套规定新释新解》梁书文黄赤东主编人民法院出版社
