新修正土地管理法精选(九篇)

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第1篇：新修正土地管理法范文

第一条  为了妥善处理土地权属争议，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》，下同）和有关法律、法规、政策，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法所称土地权属争议，是指公民之间、法人之间、 其他组织之间及其相互之间，对土地所有权、使用权归属的争议。

第三条  本办法适用于我省行政区域内土地权属的确定和争议的处理。但法律、 法规另有规定的除外。

第四条  土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，由乡（含镇，下同） 以上人民政府处理。

县（含县级市、区，下同）以上人民政府处理土地权属争议，由土地管理部门具体负责。

第五条  乡以上人民政府应当按照下列管辖范围处理土地权属争议：

（一）农民（含在农村的非农业户口居民，下同）之间、农民与农村集体经济组织（或者村民委员会、村民组，下同）之间的土地使用权争议，由争议土地所在地的乡人民政府处理；

（二）除前项规定以外的土地权属争议，由争议土地所在地的县或者市人民政府处理；

（三）争议土地涉及两个以上行政区域的，由有关人民政府共同的上一级人民政府处理。

第六条  处理土地权属争议，必须遵循下列原则：

（一）依照法律、法规、规章和政策；

（二）尊重合法契约；

（三）兼顾历史与现实；

（四）公平和公正。

第七条  在土地权属争议解决前，任何一方不得擅自改变土地现状，不得破坏地上建筑物、附着物。

第二章  土地权属确定的依据

第八条  下列文件或者证明应当作为确定土地权属的依据：

（一）《土地管理法》施行前，人民公社或者乡人民政府对农民新建、翻建房屋用地的批准文件；

（二）《土地管理法》施行前，经乡以上人民政府或者其授权机关批准征用、划拨、占用土地的文件；

（三）《土地管理法》施行后，乡以上人民政府依法批准征用、划拨、占用土地的文件以及县以上人民政府颁发的《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》；

（四） 依法签订且已经生效的国有土地使用权出让合同；

（五） 已经生效的人民法院关于土地权属的判决书、裁定书、调解书。

第九条  下列证明、协议文件，经乡人民政府或者县以上土地管理部门认定其合法、真实后，可以作为确定土地权属的依据：

（一）《土地管理法》施行前的农村宅基地证；

（二）土地权属界线协议书或者土地调查的有关资料；

（三）租用、抵押等用地契约；

（四）私有房屋所有权证；

（五）房产登记证；

（六）房屋买卖契约；

（七）解放后没收敌伪房产以及与土地有关的资料。

除前款规定外，经县以上人民政府确认的证明、协议等有关资料，也可以作为确定土地权属的依据 .第三章  集体土地权属的确定

第十条  农民集体土地所有权按照《农村人民公社工作条例修正草案》（简称《六十条》，下同）的规定确定。自《六十条》施行之日（1962年9月27日）起，至《村镇建房用地管理条例》施行之日（1982年2月13日）止，根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变动的，按照变动后的状况确定土地所有权：

（一）行政区划调整时调整了土地权属；

（二）村、队、社、场合并或者分立；

（三）国家建设征用土地；

（四）因非农业建设、农田基本建设、自然灾害等原因进行过土地调整。

行政区划调整时，土地权属未调整，一方农民集体土地在另一方行政区域内的，土地所有权不变。但经双方同意调整土地或者一方对另一方给予补偿的，可以按照调整后的状况确定土地所有权。

第十一条  《村镇建房用地管理条例》施行前，农民建房占用的宅基地（含院落占地，下同），自其施行之日起至《土地管理法》施行之日（1987年1月1日）止，未经拆迁、改造翻建的，按照现有实际使用面积确定土地使用权。

《土地管理法》施行后，农民新建房屋占用的宅基地没有超过当地政府制定的宅基地面积标准的，按照现有宅基地面积确定土地使用权。

第十二条  农村实行后，村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上集体经济组织所有的，可以确定给各该集体经济组织所有。

第十三条  乡、村兴办企业、事业和农民个人建房占用集体土地的，土地所有权属于农村集体经济组织，土地使用权属于使用者。

第十四条  农村集体经济组织内部发生房屋买卖的，土地所有权不变，土地使用权属于房屋所有者。

第十五条  农村集体经济组织使用其他农村集体经济组织的土地，连续使用已满20年，并且在此期间一方未要求返还的，土地所有权属于使用者。但双方另有协议的除外。

第十六条  经农村集体经济组织同意，将集体土地作为投资与法人、 其他经济组织联营的，土地所有权不变，土地使用权属于联营单位。

第十七条  城市市区内原属于农村集体经济组织所有的土地，现仍为农村集体经济组织或者农民个人使用的，土地所有权不变，土地使用权属于使用者。

第四章  国有土地权属的确定

第十八条  《六十条》施行前，全民所有制、 城镇集体所有制单位使用的农民集体土地（含农村实行合作化前属于个人所有的土地），《六十条》施行后未确定给农民集体使用的，其土地所有权属于国家。

第十九条  自《六十条》施行之日起，至《国家建设征用土地条例》施行之日（1982年5月14日）止，全民所有制、城镇集体所有制单位使用农民集体土地，符合下列条件之一的，其土地所有权属于国家，土地使用权属于使用单位：

（一）签订过土地权属转让等有关协议的；

（二）接受农民集体馈赠的；

（三）经县以上人民政府批准使用的；

（四）安置了该农民集体劳动力或者给予一定补偿的；

（五）用地单位原为农村集体所有制单位，以后转为全民所有制的。

第二十条  农村集体土地在农村集体经济组织成员全部转为非农业人口后，其土地所有权属于国家。

第二十一条  城市市区内，农村集体经济组织在属于其所有的土地上从事房地产开发，将建成的房屋出售给本集体经济组织以外的单位或者个人的，该房屋使用范围内的土地的所有权属于国家，土地使用权属于房屋所有者。

第二十二条  通过解放初期接收或者《六十条》施行前以买卖、赠与、继承等方式获得地上建筑物、附着物而使用国有土地的，土地使用权属于建筑物产权所有者或者附着物管理者。

第二十三条  单位或者个人使用的国有土地，无偿转让给其他单位或者个人使用已满20年，并且在此期间未要求返还的，其土地使用权属于现使用者。但双方另有协议的除外。

第二十四条  依法开发利用国有土地（含征用后未进行非农业建设并暂由农民耕种的土地），其土地所有权不变，土地使用权属于开发利用者。

第二十五条  单位或者个人依法在国有土地上建造房屋的，土地使用权属于房屋所有者。

第二十六条  两个以上单位联合开发国有土地，能够划清界线的，分别确定土地使用权；无法划清界线的，土地使用权共有，按照各自的建筑面积所占有的比例确定土地使用权。

第二十七条  国有土地上的建筑物出租、出借给任何单位或者个人，土地使用权仍属于建筑物产权所有者。

第二十八条  依法抵押国有土地使用权，抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同有效期间宣告解散、破产的，土地使用权属于抵押权人。

第二十九条  城市市区的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等，其土地所有权属于国家。但法律另有规定和本办法第十七条规定情形的除外。

第五章  土地权属争议的处理

第三十条  当事人向有管辖权的人民政府（简称政府，下同）申请处理土地权属争议，应当以书面形式提出。

第三十一条  土地权属争议处理申请书应当载明下列事项：

（一）申请人的名称、地址、法定代表人或者负责人的姓名、职务，或者申请人的姓名、性别、年龄、工作单位、住址；

（二）被申请人的名称（姓名）、地址（工作单位）；

（三）争议土地的地址；

（四）土地权属争议的具体事实和请求；

（五）有关证据材料及其来源。

第三十二条  政府收到申请书后，对符合本办法第二条、第三条、第三十条、第三十一条规定的，应当予以受理。自决定受理之日起5日内，将申请书副本发送被申请人。

第三十三条  被申请人自收到申请书副本之日起15日内提交答辩书（附证据材料）。

第三十四条  对申请人持有合法的土地权属证明，而被申请人确属侵权的，按照《土地管理法》第五十三条规定处理。

第三十五条  政府处理土地权属争议，应当先予调解。经调解达成协议的，制作调解书。当事人应当在调解书上签字或者盖章，并加盖政府处理土地权属争议专用章。

调解书自签字、盖章之日起生效。

第三十六条  政府对土地权属争议调解不成的，应当作出决定，并制作决定书。

第三十七条  土地权属争议处理决定书应当载明下列事项：

（一）申请人的名称、地址、法定代表人或者负责人的姓名、职务，或者申请人的姓名、性别、年龄、工作单位、住址；

（二）被申请人的名称、地址、法定代表人或者负责人的姓名、职务，或者被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位、住址；

（三）申请人和被申请人陈述的土地权属争议的事实、证据；

（四）作出决定的依据和决定内容；

（五）不服决定的复议、起诉期限。

决定书应当加盖政府处理土地权属争议专用章。

决定书自送达之日起生效。

第六章  附则

第三十八条  在各个历史时期违反当时法律、法规、政策规定使用土地的，应当按照当时有关规定处理后，再依照本办法确定土地权属。

第2篇：新修正土地管理法范文

对集体土地实施征收的法律依据主要是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》。对国有土地上的房屋实施征收的法律依据主要是《物权法》、《房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地房屋征收评估办法》。 

诉讼程序适用《行政诉讼法》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释、最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定等等。 

二、征收、拆迁的法定程序 

（一）集体土地征收的程序 

①征地公告。②征询村民意见。③实地调查与登记。 

④一书四方案。⑤张帖征地公告。⑥张贴征地补偿安置方案公告。⑦报批征地补偿安置方案。⑧批准征地补偿安置方案。⑨土地补偿登记。⑩实施征地补偿与土地交付。 

根据《征收土地公告办法（2010修正）》第二条“征收土地公告和征地补偿、安置方案公告，适用本办法。” 

第三条“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。” 

第七条“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。” 

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。” 

第四十八条“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。” 

根据《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》明确规定：市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建设用地为“一书三方案”，即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）。 

（二）房屋诉迁的程序 

①确定房屋征收范围。②拟定征收补偿方案。③征收补偿方案与听证。④征收补偿方案征求公众意见。⑤修改征收补偿方案。⑥社会稳定风险评估。⑦落实征收补偿费用。⑧公告。 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。” 

第十条“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。” 

“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。” 

第十二条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。” 

三、土地征收、房屋拆迁的行政救济 

（一）政府信息公開制度在拆迁中的作用 

《政府信息公开条例》的实施是为了保障公民的知情权，在征地、拆迁行政案件中政府信息公开是非常重要的程序。如果行政机关不愿意公开手中的信息，或者是不履行《政府信息公开条例》中的规定的义务，没有对申请做出回复是违法的。申请人可以通过在国土资源局、规划局、环保局等相关部门依法申请相关信息，可见《政府信息公开条例》给当事人提供了依法调取对自己有利证据的法律依据。 

（二）行政复议制度 

根据《行政复议法》“第二条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。” 

“第五条公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼，但是法律规定行政复议决定为最终裁决的除外。” 

“第七条公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：①国务院部门的规定；②县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；③乡、镇人民政府的规定。前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。” 

（三）土地监察制度 

土地监察法律制度，是随着我国加强土地管理工作、特别是土地管理立法工作而建立和完善起来的。根据“《土地管理法》第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。” 

“第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。”

      四、被拆迁人的诉讼救济 

（一）征收与拆迁案件的受案范围 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条和第二十六条第三款分别规定：“被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。 

《行政诉讼法》第十二条第（五）项规定“对征收、征用决定及其补偿决定不服的”。第十二条第（十一）项规定“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”提起诉讼的属人民法院行政诉讼的受案范围。 

（二）征收与拆迁案件地域和级别管辖 

根据《行政诉讼法》第二十条的规定，应“由不动产所在地的人民法院管辖”。 

根据《行政诉讼法》第十五条的规定可知，房屋征收决定和房屋补偿决定案件都应由中级人民法院作为一审管辖法院。 

（三）征收与拆迁案件的起诉与受理 

被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状内容： 

（1）征收人和被征收人的基本情况。 

（2）写明因不服某市、县级人民政府所作出的房屋征收决定或房屋补偿决定的名称、编号。 

（3）写明诉讼请求，包括请求撤销、变更或确认违法等具体诉讼请求，如同时要求政府赔偿的还要写明具体赔偿请求的数额。如果请求对规范性文件进行合法性审查的应单独列出一项诉讼请求。 

（四）征收与拆迁案件原告、被告主体资格的认定 

房屋征收决定和房屋补偿决定中的相对人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民个人。当公民个人的房屋被政府征收时，其就会成为房屋征收决定或房屋征收补偿决定的行政相对人。②法人。具备法人资格的单位成为房屋征收相对人时，如果对房屋征收决定或房屋征收补偿决定不服均可以自己的名义提起行政诉讼。③其他组织。被告包括：a.市、县级人民政府担当被告。b.房屋征收部门。 

五、结语 

土地房屋征收與补偿事关人民群众切身利益和社会稳定大局，是社会高度关注的焦点和问题，也是矛盾多发的领域。因此，近年来，房屋征收行政诉讼已上升趋势的增加，随着2015年行政诉讼的新修改明确有关房屋征收的法律内容，更是与当今中国社会经济的发展与时俱进，依法慎重处理好每一起行政征收、拆迁案件，可以减轻矛盾激化，减少恶性事件，为推进社会和谐有着不可替代的作用，因时间紧凑，相关法律知识研究并不全面，今后希望与大家一起探讨，共同进步。 

参考文献： 

[1]中国法制出版社编，《中华人民共和国土地管理法》案例注释版（第二版），2013年5月. 

[2]中国法制出版社编，《中华人民共和国拆迁补偿法典》，2014年5月. 

第3篇：新修正土地管理法范文

挂钩）城镇建设用地征地补偿安置方案

（征求意见稿）

 

根据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省自然资源厅关于按照新修正〈土地管理法〉实施建设用地审查报批有关工作的通知》（皖自然资﹝2020﹞70号）等规定，五河县人民政府组织县自然资源、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、财政、民政、农业农村、维稳办等部门，结合县域发展实际,根据调查结果拟定本方案。

一、征收目的、范围、土地现状

（一）征收目的

五河县2021年第8批次（工矿废弃地复垦挂钩）城镇建设用地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第（二）项、第（三）项规定，属于五河县人民政府组织实施的能源基础设施、科技公共事业类建设活动，因公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地。

该批次用地符合《五河县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要》，符合经批准的《头铺镇土地利用总体规划（2006-2020年）(调整完善)》《朱顶镇土地利用总体规划（2006-2020年）(调整完善)》。

（二）征收范围、土地现状调查

拟征收土地涉及我县头铺镇柿马村、朱顶镇朱顶村部分农民集体所有的土地，土地产权明晰，界址清楚，没有争议。征收范围详见勘测定界简图。

拟征收土地1.4811公顷，其中农用地1.4801公顷（含耕地1.4801公顷），建设用地0.0010公顷，共二个地块，涉及被征地农民35户，农业人口172人，分别是：

（一）地块一：柿马村1.4227公顷，其中农用地1.4227公顷（含耕地1.4227公顷），涉及被征地农民31户，农业人口148人；

（二）地块二：朱顶村0.0584公顷，其中农用地0.0574公顷（含耕地0.0574公顷），建设用地0.0010公顷，涉及被征地农民4户，农业人口24人。

土地现状调查结果在征地所在地村务公开栏公示，公示期5天，有异议复核后重新公示。

二、征地补偿标准

征地补偿标准按照《安徽省人民政府关于公布全省征地区片综合地价标准的通知》（皖政〔2020〕32号）规定的征地区片综合地价执行。

集体土地上青苗房屋及地上附着物补偿标准按照《蚌埠市人民政府关于调整蚌埠市集体土地上青苗房屋及地上附着物征收补偿标准的通知》（蚌政〔2020〕42号）规定执行。

三、安置方式和社会保障

(一) 安置方式

安置补助费、青苗及地上附着物补偿费全额补偿给被征地农民，集体土地征收土地补偿费的70%部分直接补偿给被征地农民。

（二）社会保障

按照《五河县人民政府关于印发五河县被征地农民养老保险暂行办法的通知》（五政〔2007〕40号）、《五河县人民政府办公室关于调整五河县被征地农民基本生活保障金标准的通知》（五政办〔2012〕95号）和《五河县人民政府关于调整五河县被征地农民养老保险暂行办法部分条款的通知》（五政〔2018〕7号）的规定执行。

四、补偿安置公告

公告期自本方案公告之日起30日。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在本公告之日起，持不动产权属证明材料到所在地村委会办理补偿登记。未如期办理补偿登记的，其补偿内容以拟征收土地现状调查结果为准。

根据法律规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县人民政府将组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

五、征地补偿安置协议和决定

征收部门为五河县自然资源和规划局，征收实施单位为五河县土地收购储备交易中心。

县土地收购储备交易中心与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。对个别未签订征地补偿安置协议的，县人民政府可以依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

六、签约期限自本方案公告之日起90日内

七、本方案由县自然资源和规划局、人力资源和社会保障局负责解释

县自然资源和规划局、人力资源和社会保障局负责受理对本公告内容的查询、异议等以及实施中存在问题的举报。县自然资源和规划局、人力资源和社会保障局查询、异议等以及实施中存在问题的举报电话为: 0552—5815626、0552—5051416，0552—2325983。

八、本方案实施后，国家、省和市另有规定的从其规定

                         

 

 

 

第4篇：新修正土地管理法范文

关键词：土地管理法；修订草案；土地立法

一、修订草案可采纳之处

1.土地权利的细化

修订草案第二章关于土地权利的有关内容，与《物权法》紧密联系。其中，第十条明确了土地的相关权利种类，尤其对于地役权、土地抵押权等有了明确的阐释，使得相关土地权利有法可依，在法律层面上加强了对土地相关权利人的保护，防止了土地权利的滥用。第十九条建设用地使用权的划分，加入了地上权和地下权，与城市建设紧密相关，为建设工程的施工运行提供了法律的基础。

修订草案强调推行土地登记制度，使土地权利物权化，有利于保护土地所有权人和使用权人的合法利益。在第二十六条到第三十一条对此进行了详细的阐述，明确了土地登记的强制性、必要性、效力、登记方法和发证机关等，对于土地登记的广泛实施做出了必要的铺垫和保障。此外，第二十三条创造性提出了异议登记的措施，在土地登记实施之后有充分的可借鉴性，对于争议土地的处理提供了一个新的思路。

2.耕地保护力度的加大

在我国人多地少的现实条件下，耕地问题成为一个制约发展的突出问题，耕地的保护涉及到社会的广泛利益。在修订草案中，对于耕地采取了相当严格的控制机制。第一条就指出：“实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度”，奠定了耕地保护的中心思想。第五十一条至第五十五条，先后对基本农田的保护、划分、占用、用途、数量、转用等进行了严格限制，保护力度尤为突出。第五十五条到第五十七条提及相关政策，增加了先补后占制度，结合耕地占补平衡、总量平衡的政策，以及第一百二十一条破坏耕地的法律责任，有助于一般耕地的保护。再者，修订草案中明确了耕地保护的资金保障。第四十七条指出，国家将设立启用耕地保护基金，对耕地保护予以补贴。第八十四条规定，新增建设用地土地有偿使用费，百分之七十留给有关地方人民政府，专项用于土地整治和耕地保护。资金的支持，对于耕地的维护有着重要的意义。

不仅如此，修订草案强化了对建设用地的控制，能够间接达到耕地保护的目的。第七十七条提出土地用途转用许可制度，未经许可，不得立项，严格了耕地向建设用地转化的监管。第七十八条将土地用途转用许可的审批权收归省级以上人民政府，一并提出建设项目核查制度，有利于控制地方违法违规审批的现象。第九十二条大幅度缩小了划拨用地的取得范围，减少建设用地的调配。

此外，对于行政部门也加强了保护耕地的要求。第四十五条将耕地保护列为各级人民政府的基本责任，第四十六条还将耕地保护作为地方政府的考核指标，第一百二十九条进一步规定对于大量耕地或者基本农田被违法占用的地方人民政府给予问责制。这些要求为地方政府保质保量地落实国家的耕地保护政策提供了强大的法律约束。

3.权利人利益的维护

修订草案中多处体现了对土地权利人利益的保护，符合法律以人为本的宗旨。开篇第五条明确指出：“土地权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”进而，第十六条、第六十二条、第六十七条、第一百二十条、第一百二十一条中，明确了土地权利人的权益范畴，对于破坏土地权利人利益的行为在法律上予以追究，使得土地权利人的维权行为有法可依。第七十二条、第一百条提出土地收益的公开制度，结合第一百二十四条在法律上的警示，可以加强对土地权利人直接利益的保护，制约集体经济组织非法占有土地收益的违法行为。对于土地权利争议，第二十三条中去除了“三十日内”的规定，有利于土地权利人充分准备、及时反应，维护自己的合法权利。关于土地闲置，第九十二条中去除了“无偿”二字，有利于建设用地单位损失的减小。

对于土地使用期限，修订草案中也有了一定的表示。第十四条将土地承包经营期限由三十年修改为“土地承包关系保持稳定并长久不变。”；第一百零三条：“建设用地使用权出让、租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的以外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用”。“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”这些措施综合考虑了社会群体的可接受性，对于承包地和住宅用地的使用人――农民和居民――进行了合理的保护，对于建设用地的继续利用提供了可能，有利于消除社会上的不确定心理。

4.土地监督监察的强化

修订草案第六条指出：“国家实行土地督察制度。”这一制度在第十章有着详细而具体的说明。引进国家对地方的督察机制，对于地方人民政府在土地方面的行政予以监督，能够在一定程度上缓解地方政府土地违规行为的发生，防止权力的滥用。同时，加强了地方政府的土地监察职能，赋予人民政府依法制止和查处土地违法行为的权力，允许调动公安部门进行配合，使得地方政府能够对土地违法行为进行及时的控制，予以合适的处理。此外，第一百二十九条、第一百三十条的问责制，第一百一十九条行政不作为和错误作为的责任、第一百二十八条阻碍执法的责任等等规定，对于土地监督和土地监察的顺利进行给予了保障。

二、修订草案值得探讨之处

在整个土地管理法修订草案中，也体现出了诸多的不合理因素，应评估和讨论其可行性，进行慎重选择。

1.土地交易的风险

修订草案第二十六条指出：“依法应当登记而未登记的土地，不得转让、出租、作价入股或者抵押。”这就意味着，依法登记的土地即可以进行转让、出租、作价入股或者抵押等活动。这一推论在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等相关内容中得到了很好的印证，第十六条、第十七条对土地承包经营权进行描述；第二十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条对建设用地使用权进行描述；第二十一条、第九十条对宅基地使用权进行描述。无论何种土地，均允许正常的转让、出租、作价入股或者抵押等活动。而土地市场作为土地交易的媒介，修订草案中也予以了承认。第九十四条：“国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的出让、转让和租赁，必须通过统一的土地市场以公开的方式进行”“土地承包经营权流转应当纳入城乡统一的土地市场”。将土地市场正式引入，同时也间接承认了土地交易的合理性。

以上种种，对于土地交易进行了相当程度的放开，转让、出租、继承、入股、抵押等土地交易活动均被认可。名为转让，实则与买卖并无异处，这无疑会对中国现行的土地公有制制度予以强烈的冲击。修订草案第二条明确指出：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否会被严重缩短？这一点不可不慎重考虑。

2.征地政策的模糊

修订草案中，第六十九条出现这样表述：将量化的征收土地补偿标准完全废止；无独有偶，第七十六条，关于房屋拆迁补偿，同样没有一个量化的指标。量化指标的缺失，势必造成土地征收中补偿方式的混乱，双方将难以达成一致。作为弱者，农民的利益将更加难以得到保障。第七十一条，对于补偿争议，“省、自治区、直辖市人民政府的裁决即为最终裁决”，这显然属于一言堂现象的重新演绎。在其中，官官相护的因素不可以不被考虑，一旦裁决显失公平，农民的利益将化为泡影。而且，“对裁决程序有异议的，可以自接到裁决决定之日起十五日内，向人民法院”。这里的“十五日”，对于农民来讲，显然太少，自己的意愿难以进行有效的表达，甚至还来不及做出应有的反应。更为离谱的是，“征收土地补偿争议不影响征收土地的实施”。土地的补偿争议无法起到应有的干涉作用，随着土地被征收，农民将失去最原始的谈判资本，其利益将完全丧失。

3.村集体权力的扩张

修订草案第十四条：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”；第十五条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”双双被废止。这无疑给了农村集体经济组织赋予了扩大化的权力，给了他们跳过农民利益，为所欲为地承包土地的职能。这类争执在调整之前发生率明显不低，如此调整，想必将使农民无处申诉，对于村集体的稳定相当不利。

4.建设用地的潜在问题

第八十条：“国务院以及国务院投资主管部门批准、核准的建设项目，占用基本农田的建设项目，需要征收农民集体所有土地的，由国务院批准。征收前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”结合第七十八条，这一规定放大了省级政府对于土地用途转用许可和土地征收的权力，给建设项目的扩大化进行留下了缺口，与耕地保护的思想格格不入。

第一百二十八条：“建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院。”这一准则被删减，似乎意味着县级以上主管部门对于建设单位或个人的施工可以任意干涉，建设单位或个人将无权进行申辩，这无疑会给有关部门的职权滥用留下隐患。

第5篇：新修正土地管理法范文

乡村地区距离城市较远，保持了其自然的生态环境，具有较高的社会和生态效益，具备了发展旅游业的条件，能够为目的地带来经济利益。近年来，城市居民对近郊旅游市场的需求日益增多，乡村旅游也就在这一基础上逐渐发展起来。与非农建设用地相比，农业用地由于受到自然因素的影响，往往具有较低的经济效益，人们仅通过从事简单的农业生产活动，难以实现收入的较高增长。在市场经济条件下，正是由于受到这种经济利益的驱动，农业用地有转化为非农建设用地的冲动[1]。当地政府意识到这一市场机会时，就会采取行动将本地的农业用地集中进行规划，转化为旅游用地。目前，很多乡村地区，将发展旅游业作为本地摆脱贫困状态、改善农民生活水平的一种有效手段，作为新农村建设的有效途径。郭清霞举了六个例子说明湖北省几个较贫困的乡镇通过发展旅游业，使本地农民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安图县红旗村通过朝鲜族民俗村的建立，使本地走出了一条脱贫致富的新路[3]。正是基于这种发展乡村经济的考虑，具有一定区位优势的乡村地区，正不断地将农业用地转化成旅游用地。发展乡村旅游，从农民本身来讲，他们还是比较欢迎的。由于农业生产受到耕种土地质量、气候、作物品种、市场等不确定的自然和社会因素的影响很大，为了规避风险，当政府承诺补偿给农民一定的收益时，大部分农民都会将自己的土地交给政府进行统一的规划与建设。同时，由于从事农业生产活动，获得的收入相对较少，因此，本地很多年轻人到外地打工，自己的土地则留给老人或租给别人耕种，使农业生产的压力加大。将有条件的农业用地转化为旅游用地也会缓解本地人从事农业生产的压力，吸引年轻人回流农村就业。再则，农业用地的转化也是农地发展权的一个体现。农地发展权包括的三个层次中，其中一个就是变更为集体建设用地的权利，在集体所有权不变的条件下，其用途可作为农村宅基地、农村公共设施、公益事业用地以及企业建设用地[4]。转化为旅游用地，正是农地发展权的一个体现。因此，发展乡村旅游，将近郊农业用地转化为旅游用地是农地发展权的一个体现，也是新农村建设的有效途径之一，将近郊农业用地转用为旅游用地成为可能。然而，目前乡村旅游走出了一家一户自发经营的时期，通常由地方政府主导，将农民的土地集中起来统一规划，吸引外来资金进行规模化开发和经营，提高了土地整体的增值效益。随之而来的问题是，农民参与旅游活动的机会受到限制，外来企业可以不雇佣或低价雇佣当地农民，当然，强行要求企业雇佣当地农民，也与市场经济的要求相背。因此，农民的收益主要来源于土地补偿，农民的收入如何随着乡村旅游的发展而增加，这就涉及到投资者与农民怎样分享乡村旅游带来的土地增值收益。

二、旅游用地的估价方法及其补偿内容

将农业用地转化为旅游用地的关键问题是对农用地价值的评估。土地既是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活来源，因此，在农用地转用过程中，必须是有偿的，需要以土地价格为基础，支付给农民一定的土地征用费用。这一征用费用也正是农用地价值的综合体现，它包含农用地的价格，也体现了对农民失地后损失的补偿。目前没有专门的农用地转用为旅游用地的评估方法，现行的对土地的估价有多种方法，主要的评估方法有：根据《土地管理法》执行的补偿办法；通过收益还原法对农地进行的估价；影子地价法[5]；实物期权法[6-7]；基于产出模型的耕地价格评估方法[8]；以及其他一些经过改进的方法。其中除按《土地管理法》执行的办法，其他一些方法都在一定程度上不断加以完善，进而弥补《土地管理法》在执行时出现的问题。尽管出现了多种评估方法，但是目前按《土地管理法》执行的补偿办法仍是采用较多的补偿方式，另外一种采用较多的方法是收益还原法。

（一）《土地管理法》的执行标准及缺陷

1998年修订的《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。”2004年又对征地补偿办法做了修订[6]：“土地补偿费和安置补助费合计按年产值30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴”。《土地管理法》在补偿内容上肯定了土地本身的价值要补偿，失去土地后的农民应得到安置补偿。按《土地管理法》执行的征用价格有一个明显的特点，就是它是由政府制定的，具有行政刚性，易于执行，因此，很多地方愿意采用这种方法。然而随着社会经济的不断发展和农民生活水平的不断提高，这种补偿已不能从根本上保障农民的利益，并且逐渐表现出其存在的不合理性。

1．对于土地的补偿标准偏低

征地具有强制性，但其实质是一种权益交易。耕地或农用地在我国的权属性质上属于农民集体所有，征地的结果往往是农民永久性地失去了被征地的所有权[9]。而这种方法只规定补偿前3年平均产值的6至10倍（2004年修正后改为30倍），相当于补偿给农民6年至15年，最多是30年的使用费用。但是土地作为农民基本的生产生活资料，如果不被征用，30年后仍享用着土地为他们带来的生存与发展的权利。这种补偿办法明显是没有考虑到农民今后发展的需要。另外，简单的采取前3年平均产值的标准，则忽略了农业生产的波动性和不确定性，难以反映被征用土地的本质特性。如果受气候影响，前3年正好处于荒年，那么对农民的补偿，则会低于正常水平，低估对农民的补偿。如果前3年社会上出现了卖粮难的现象，也会降低平均年产值。因此，采用这种估计方法极易造成政府在征地过程中侵占农民利益的问题。另外，按传统的粮经作物比测定前3年的农业产值，没有或极少顾及到现在的城郊农村，农业已不是传统意义上的农业，而是集生态农业、精品农业和休闲观光农业等为一体的现代都市型农业。土地产出已不是普通的粮食或蔬菜价值可比的[10]。因此，按这一标准形成的土地征用价格不能真正反映被占耕地本身的产出价值，是偏低的价格。

2．没有全面考虑土地对农民的社会保障价值

现行《土地管理法》的规定只提出了一个安置补助费。但是缺乏对失地农民的择业成本、从事新职业的就业风险等间接损失的考虑。由于农民本身就是一个文化水平较低的群体，失去土地后，只能从事一些简单的体力劳动，而通过这种方式取得的收入或许远低于他们凭借土地生产获得的收入。土地作为农民赖以生存的物质基础，在人均耕地面积一定的前提下，耕地的生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用也就越大[11]。因此，出于对农民社会保障权利的考虑，应该在《土地管理法》中对农地的社会保障作用给出明确的规定。

（二）收益还原法的优劣

收益还原法又称收益资本化法或地租资本化法，它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在一定贴现利率下土地未来纯收益的总和[12]。这种方法是以生产要素分配理论为基础的，土地作为最基本的要素，其贡献就是总收益扣除劳动工资、资本利息及管理报酬之后的收益剩余，也就是利用土地的纯收益。将这部分纯收益折算成现值，就成了土地的价值，并且作为对当地农民的补偿。收益还原法的优势在于，其以纯收益和还原利率为基础确定土地价格。采用这种方法，正常情况下，农民的纯收益较易估计出来，还原利率给定后，便能够比较方便地计算出应给予当地农民补偿的具体额度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在现阶段，收益还原法比较适宜目前我国的农用地价格评估。并且指出以地租理论与土地收益理论为依据的收益还原法的应用条件：待估地产未来年收益可以用货币计量；土地收益的产生是连续的；纯收益在数量上必须稳定；还原利率可以确定；土地收益过程中的风险可以估量。收益还原法虽然是目前对于土地价格评估采用较多的方法之一，但是由于其本身应用条件的限制，也使其在应用方面出现了一些问题。郭爱请等[14]指出我国一般采用总收入减去总成本的差额来测算农地纯收益，这就会出现用实际纯收益代替预期纯收益的问题。

同时，在生产费用的测算方面也存在不合理之处。农用地转用将带来更多的预期收益（如果不是这样，那么就没有必要将农用地转化为其他非农建设用地），这一预期收益并非来自农业生产用途，而来自于其他非农用途，因此，用实际纯收益代替预期纯收益往往会产生对农用地价格低估的问题。同时，采用收益还原法时，还要对还原利率加以确定，还原利率的取值是否科学关系到土地收益价格是否客观、合理。目前我国城市地产估价工作中所采用的还原利率至少有8种，但现存著作及文献中，有关农业用地宗地价格评估的资料还不多见，涉及农业用地还原利率选择的论述就更少，有的农地价格评估时直接借用城镇地产评估中所用的还原利率进行计算[15]。因而，对收益还原利率的确定仍存在一定的争议。虽然收益还原法存在着上述一些问题，但由于农用地的用途管制，使其长期限于农业领域，并不断产生收益。因此，现阶段，比较适宜采用收益还原法对农用地进行估价。影子地价法是从土地资源有限性出发，认为土地资源总是有限的，需要合理分配使用，这样在一定配置资源约束条件下，以使每增加一个单位土地资源，得到最大经济利益[5]。其考虑的是土地资源得到最优利用的价格，即以农用地最佳替代用途的贡献来估价。而实物期权法是从实物期权角度，将农户承包土地看作是农民投资并收益的一个项目，农户以一定的代价取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入进行务农，卖出农作物后获得回报[6]。这种方法反应了在不确定的市场条件下，进行土地开发的决策分析，并且考虑了农业生产的波动性，认为农民未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。基于产出模型的耕地价格评估方法，则强化了因耕地资源质量的差别而导致的资源增值现象，并且采用维持耕地资源总产出所需追加的投入替代了耕地资源本身产出的净效益。这几种方法对于纯收益的获取有了进一步的思考，但其仍多是基于土地本身的质量价格而加以考虑，对农用地的社会保障价值则没有给予较多的论述。另外，对于土地价值的测算多是根据土地原有用途加以分析，给予农民一定的补偿，而农民则没有参与分享当地由于土地用途改变而带来的增值收益，也就是说，农用土地的市场价值没有得到体现。因此，对农用地转化为旅游用地的非农用途的补偿还需要考虑农用地转用后带来的收益增加值。

农用地转用后的价格评估几乎没有具体涉及到对农用地转化为旅游用地3的价格评估问题。据笔者对成都市农用地转化为旅游用地情况的了解，其补偿办法大部分是依据《土地管理法》执行，只对土地作为农用时的价值进行了补偿，而且多半采取的是一次性买断土地使用权的方式。在农用地转化为旅游用地的实例中，成都市三圣乡红砂村采取的租金加红利的方式，在某种程度上保障了农民的利益。红砂村的土地由村政府统一经营，采取集体入股的方式入股花卉公司发展旅游业。每亩土地为1股，年底按股分红。土地租金的收益每年每亩大约1000-1200元，加上年底分红100-300元，农民每年出租土地的收益为1500元左右[16]。这种补偿方式保障了农民的长期利益，使其能够长期地获得较为稳定的收益。但是这种稳定的收益仍存在一些问题。花卉公司的经营是不断发展的，而农民获得的利益保持不变，当花卉公司发展到一定阶段时，当地农民和花卉公司经营者之间，就会产生利益分配上的矛盾，激发农民的不满情绪，因此不利于当地旅游业的发展。另外，每年出租土地获得1500元左右的收益也明显偏低。据朱华[16]的分析，红砂村的土地按最长的土地承包期30年计算，每亩土地的总租金共计4.5万元。即使租金每年以10%的比例增长，每亩土地30年的租金总额也不到15万元。目前成都市三圣乡的土地使用权拍卖价每亩已超过100万元，据此计算，农民的土地出租金最多仅是目前土地使用权市场价值的1/22。由此可以看出，当地农民并没有真正享受到农用地转为旅游用地后为他们带来的增值收益。作为当地农民唯一投资工具的土地，为他们带来的收益明显偏低。通过上述分析可以看出，各估价方法对农民的补偿都或多或少存在一些问题，主要集中在三个方面：一是用农用土地的原用途价值作为测算标准，低估了农用土地价值的评估；二是很少考虑土地对农民的社会保障价值；三是没有考虑土地利用方式转变后为当地农民带来的增值收益，即农民缺乏土地增值价值的分享。也就是说，依据《土地管理法》的规定，给予农民一定的土地价值和社会保障补偿后，还要使其能够参与到土地转用后增值收益的分享，才能使农民的利益得到有效保障。因为农用地转为旅游用地后，土地经营的收益是按市场价格获取，而《土地管理法》的补偿标准没有包含土地用途转变后的增值价值。如果没有对土地价值增值的预期，农用土地就没有转变用途的必要，土地增值收益的分享是农民改变土地使用方式的动力，也是发展乡村旅游实现农民增收，农业生产方式转变的途径。

三、旅游用地价值增值补偿途径

（一）农用地增值补偿的合理性

农用地转化为旅游用地，对农民的补偿除了土地价值和社会保障外，关键是随着乡村旅游的发展，农民如何合理分享土地增值收益的问题。傅青山等[13]指出土地用途改变，增值收益评估既不能在农用地地价体系中评估，也不能在建设用地地价体系中评估，需要另行建立有效的评估技术路线。并且提出了以征地区片价为指导，根据被征用宗地本身实际情况评估宗地土地用途改变的增值收益。乡村旅游的发展带来乡村旅游住宿、娱乐设施租赁价格的不断提高和设施使用率的增长，后者带来的收益增加是投资者经营管理能力强弱的直接结果，而前者增长的收益，一方面与投资者的经营策略有关，另一方面来源于农用土地转化为旅游用地的市场升值收益。投资者以非市场价格取得农用土地使用权，土地升值收益几乎全部为其所有，这部分收益分配存在不合理现象，即投资者不仅获得了投资资金带来的效益，而且还侵占了农民的土地升值收益。将土地的升值收益补偿给农民，是提供土地要素的农民，与提供资金要素的投资者平等享有乡村旅游发展利益的权利。目前，在乡村旅游发展中，失去了土地未获得土地增值补偿的农民，他们有两种选择。由于缺乏必要的知识与技术，旅游投资者只能为一部分农民提供一份简单的工作，使其参与到当地的旅游发展之中，并获得数量不多的稳定收入；而另一部分不愿意参与或者投资者不希望其参与旅游企业生产的农民，则是自己想办法，利用当地发展旅游这一条件参与旅游经济活动，实质属于一种搭便车的行为。这两种行为，在某种程度上说，解决了农民依赖土地获得发展的问题，并且在付出了劳动后，获得的收入也会有所增加。然而，前一种可能拉大农民与投资经营者的收入差距，带来新的矛盾冲突；后一种，其最终结果是扰乱乡村旅游发展的秩序。所以，乡村旅游要获得健康的发展必须考虑农民对土地增值价值的分享，在市场机制的框架下建立农民对土地增值收益的分享制度。农用土地转化为乡村旅游用地之初，由于不能进入土地市场交易，土地的市场价值无法衡量，加之，紧邻土地均为农业用地，农用土地转化为旅游用地的市场增值价值在开发之初的确无法估计。但随着乡村旅游的发展，游客人数不断增加，愿意经营乡村酒店、餐馆的人增多。因此，乡村酒店、餐馆、旅游纪念品门市等旅游设施的租售价格不断上升，土地的增值价值才逐渐表现出来。在农用土地不能进入市场交易，在发展之初不能给予农民合理的市场价格补偿的情况下，根据乡村旅游发展进程让农民分阶段地分享土地获得的增值收益是符合乡村旅游发展实际的，也是可行的。

（二）农用土地增值补偿的措施

乡村旅游是一个市场化的过程，也有市场艰难的开拓期，快速发展期，在发展过程中还存在因种种原因不成功而失败。农用土地转化为旅游用地的增值效益也有一个从无到有的过程，也还存在不确定性。借用企业生命周期理论，让农民充分了解企业经营的不同阶段，在获得了《土地管理法》规定的一些基本补偿后，在政府主导下，参与分配土地不同阶段产生的增值收益，既保证了农民土地转化后的增值收益，又考虑了投资者市场经营的风险因素，有利于农民收入的增加和投资企业的健康发展。企业的生命周期大致可以分为四个阶段：创业阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退/再生阶段，不同阶段企业的获利状况是不同的。根据旅游企业经营的不同阶段，将农民土地增值价值的补偿也分为几个相应的阶段，如初创阶段由于农业用地刚刚转化为旅游用地，乡村旅游处于尝试阶段，游客不多，愿意租买投资者旅游设施进行经营的企业也不多，投资者的租售价格便宜，收益低。因此，补偿给当地农民的土地增值收益应少。随着乡村旅游业的不断发展，游客人数增加，投资者的收益快速增长，旅游业进入成长与成熟期，这就吸引了许多经营者参加到乡村旅游中来，各种旅游设施的租售价格上升，土地增值明显。这时，应提高农民的土地增值收益，使之随着旅游的发展而增加。因此，将农民土地的增值收益与投资者的经营活动结合起来，根据乡村旅游设施租售价格的变化，来分阶段地给予农民土地增值补偿，是农用土地转化为旅游用地后增值价值补偿的有效措施。然而，进行土地增值补偿的难度在于，旅游设施租售价格的增长与投资者经营策略相关。投资者品牌打造得好，该地乡村旅游发展快，饭店、餐馆等设施租售价格就高。如何从旅游设施的价格中来区分哪是旅游经济自然增长带来的土地价值增值，哪是投资者的经营策略创造的价值，也就是说，用什么标准来分割旅游设施租售价格中投资者与农民的利益。由于乡村旅游的区位条件和面临的市场环境差异，以及投资者投入的不同，统一的分割标准难以形成。因此，需要发挥政府的主导和监督作用，依靠政府的行政权利来协调农民与投资者对土地增值收益的分享。政府应根据乡村旅游设施租售价格的变化来确定投资企业所处的生命周期，并按照一定的比例及时调整农民土地增值收益的大小，确保农民土地增值收益的实现。“一定的比例”就是合理地分割旅游设施租售价格增长幅度与补偿给农民的土地增值额的比例。目前，一些地区将土地的增值收益分为固定收益和风险收益，如成都三圣乡村民土地集中经营后获得的租金加红利的补偿方式。租金就是农民土地增值的固定收益，红利即投资者经营活动的风险收益，这是一种将农民的土地折为一定的股份参与企业经营分配的补偿方式，它较好地体现了农民土地要素在乡村旅游中产生的价值。由于农民风险承受力弱，因此，投资者将红利分为两部分，一是固定红利，以租金表现；另一部分为风险红利，与企业的经营效益相联系。低风险获得低报酬，所以，投资者承诺的固定收益部分往往比较低。风险红利与企业的盈亏相联，由于不能像上市公司那样财务公开，乡村旅游经营的增值价值的实际情况，作为“股东”的农民难以知晓，事实上风险红利部分的增长幅度也很小。农民土地以股份形式分享增值收益，在实际操作中获取的利益还是不够的。政府作为第三方，根据市场租售信号来提高农民土地的增值收益，对确保农民增收和乡村旅游发展是十分必要的。

第6篇：新修正土地管理法范文

市人常委会：

受市政府委托，向本次会议汇报我市贯彻实施《土地管理法》的情况，请予审议。版权所有

我国第一部《土地管理法》是1986年颁布的，今年是20周年。期间经过了2次修正、1次修订。我今天汇报的，是1998年修订、2004年修正的新《土地管理法》（以下简称新法）的贯彻实施情况。

一、贯彻实施《土地管理法》基本情况

新法实施以来，我市出台了《关于对市区土地实行五统一管理的通知》、《××市国有土地使用权招标拍卖办法》、《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》等20多个规范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐渐步入了法制化、制度化的轨道。

（一）宣传力度不断加，社会各界的依法用地意识逐步增强。新法出台以后，我市把对新法的宣传作为“三五”普法、“四五”普法的重要内容，坚持“6.25”全国土地日集中宣传与日常宣传相结合，采取举办培训班、召开座谈会、发放宣传材料、举办国土资源杯“歌唱××”歌曲创作赛和土地管理电视知识竞赛等形式，对新法进行广泛深入宣传。1999年以来，全市举办培训班100多期，培训1.5万人次，召开座谈会70多次，发放宣传材料70多万份。通过宣传，各级领导、用地单位和广群众对新法的认识不断提高，资源忧患意识、依法用地意识明显增强，有力地促进了新法的顺利实施。

（二）耕地保护机制不断健全，耕地保护力度不断加。一是建立耕地保护责任制和目标考核办法，明确各级耕地保护的目标和责任。特别是在基本农田保护方面，市、县、镇、村、农户逐级签订了基本农田保护责任，全市共签订55万份，确保责任落实到人，措施落实到位。二是建立健全了耕地占补平衡制度、缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等制度，并严格执行基本农田“五不准”等上级关于耕地保护的各项政策，实现了耕地保护工作的制度化、规范化。三是力实施土地开发整理复垦工作，增加有效耕地面积。“十五”期间，我市争取国家级、省级土地开发整理项目26个，争取资金2.2亿元，全市通过开发整理复垦增加耕地3000多公顷。1997年土地利用总体规划修编时，确定我市耕地保有量为192969.12公顷，基本农田面积为169943.86公顷，基本农田保护率为88.1%。到2005年，我市经审批的建设用地，连续7年实现耕地占补平衡，基本农田保护率始终保持在88.1%以上。

（三）土地市场不断规范，土地资源的市场化配置程度不断提高。一是建立土地储备制度。市及各市国土资源部门都成立了土地储备中心，通过收回、收购等方式储备土地，并制定土地供应计划，根据市场情况，适时推向市场，起到宏观调控土地市场的作用。二是建立国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2000年，市政府出台了《××市国有土地使用权招标拍卖办法》；2001年，又出台了《关于进一步加强市区土地市场管理促进经济发展的通知》。两个文件都明确规定，对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌方式出让。2002年，各市区都建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，率先在全省全面实行。2002年以来，国土资源部门建立健全了局长办公会集体会审出让底价制度、现场监督公证制度、监督管理方案审批备案制度、公告和信息披露制度、拍卖底价和竞买人报名保密制度等制度，不断完善工作程序，使“招拍挂”工作规范运行，国有土地的资产价值得到充分显现。2005年，我市又进行了工业用地招标拍卖挂牌出让试点。2005年，全市“招拍挂”出让经营性土地129宗，实现政府纯收益9.5亿元，占土地总收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地价管理制度。2000年，我市将市区土地划为7个级别，制定了相应级别不同用途的基准地价。随着经济的发展和城市基础设施状况的改善，2001年和2004年，又对土地级别和基准地价进行了两次调整，使地价水平与经济发展水平相适应，保证了国有土地资产的保值和增值。对采取协议方式供地的，供地价格均以基准地价为基础依法进行评估，并经国土资源部门集体会审确认，保证了土地出让的公平、公正、公开，确保国有土地资产不流失。四是建立国有土地使用权挂牌转让交易制度。市及各市都建立了土地交易市场。除城镇居民住房、法院判决等国有土地使用权转让外，对其他国有土地使用权转让实行在交易中心挂牌交易，对申报的转让价格低于实际评估价格20%的，政府行使优先购买权。该制度的建立，培育和规范了土地二级市场。土地市场建设的不断深化，使土地资产收益逐年幅度增加。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元，是2000年的10倍。

（四）征地管理不断加强，被征地农民的合法权益得到有效保障。重点强化了四项措施：一是规范征地程序。凡是征地前没对土地补偿标准进行听证或测算征地标准达不到我市最低标准的，国土资源部门一律不受理征地审批报件。二是依法适当提高征地补偿标准。新法出台后，我市对征地补偿标准进行了3次调整。2000年，市政府办公室下发17号文件，将市区征用土地年产值标准和地上附着物标准提高了20%左右。2005年，市政府办公室转发《省政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》，规定城市规划区内耕地年产值最低标准环翠区为每亩1800元，荣成市、文登市为每亩1600元，乳山市为每亩1400元；城市规划区外耕地最低年产值标准为每亩1000元。土地补偿费和安置补助费标准，两项合计不得低于亩产值的16倍。为有效解决征地中同地不同价的问题，使征地工作更加公平合理，并进一步提高征地补偿标准，按照国土资源部和省国土资源厅的统一部署，从2005年下半年开始，国土资源部门在全市组织开展了征地区片综合地价和征地统一年产值标准制订工作。在城市规划区内征地的，适用区片地价；在城市规划区外征地的，适用统一年产值标准。市区区片地价分了10个区片、5个级别：分别是每亩8万元、7万元、5万元、4万元和3万元；统一年产值分了5个区域，标准都是每亩1300元，补偿倍数分别是23倍、22倍和20倍。目前各市区全面完成了制订工作，待省上批准后公布实施。三是严把征地补偿关。从2004年开始，对新增建设用地，供地报件中必须附被征地村出具的土地补偿费到位证明和被征地农民领取补偿费的证明，否则国土资源部门不予受理和批准供地。四是做好失地农民的安置工作。我市先后采取了货币安置、农业安置、留地安置、转权让利、土地入股等安置方式。为从根本上解决失地农民的生活问题，2004年，市政府下发《关于建立失地农民基本生活保障制度的实施意见》，通过“政府出一块、村集体补一块、农民个人缴一块”的方式，把失地农民的基本生活纳入社会保障体系，实现保障的社会化。目前各市区都根据实际情况出台了相关政策。

（五）执法监察机制不断健全，土地执法力度不断加。市县两级国土资源部门都成立了执法监察科，组建了执法监察支队和队，建立了市、县、镇、村四级土地动态巡查网络，制定了《××市土地动态巡查办法》，与公安部门建立了联合执法机制，对土地违法案件做到早发现、早制止、早处理。2001年以来，扎实开展了城市房地产开发建设用地清理整顿、土地卫片执法检查、土地市场秩序治理整顿、开发区清理整顿等集中治理整顿工作，全市共制止土地违法行为500多起，立案查处土地违法案件930余件，拆除违法占地建筑面积11万平方米，有力地规范了土地市场秩序。截至2005年，市国土资源局连续3年被市整规办评为整顿和规范市场经济秩序先进单位；2004年，被山东省整规办评为土地市场秩序治理整顿先进集体。

（六）土地调控力度不断加，促进了全市经济的平稳运行。2003年，国务院把国土资源部门定位为宏观调控部门，把土地作为宏观调控国民经济的重要手段，下发了国发〔2004〕28号和〔2006〕31号文件，制定了一系列土地调控的措施。对此，我市态度鲜明，行动积极，措施果断，一是严格执行国家产业和用地政策，从严控制新增建设用地。做到“三禁止、一严格”，即禁止向违背国家产业政策、高耗能高污染、违反土地利用总体规划和城市建设规划的项目供地，严格控制列入国家产业政策限制类的项目用地。二是严格按照上级要求，认真开展2006年新开工项目用地清理工作。今年国庆节期间，市国土资源局组成7个督导检查组，进驻各市区，对新开工项目逐个进行土地报件档案和实地现场督导落实。对10个违法占地项目全部依法进行了查处，其中依法拆除的4个，没收的3个，移送公安机关立案处理的3个，恢复土地原状的1个；对8个项目进行了罚款；给予党纪、政纪处分的责任人10人，追究刑事责任的2人，做到了既处理事，又处理人。10月16日，我市新开工项目清理工作顺利通过国务院督查组的检查验收。

（七）服务功能不断增强，对经济社会发展的保障能力不断提高。一是强化窗口办文工作，提高服务效率。各级国土资源部门都建立了窗口办文制度，把土地审批事项纳入窗口管理，实行“受理”与“办理”分开。依托城镇地籍信息系统，把城镇居民土地登记发证时限由法定的2个月缩短到15分钟以内，极地方便了市民。2003年，市国土资源局办文窗口被省国土资源厅和市直机关工委分别评为“优秀办文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，连续4年被市行政审批中心授予“群众最满意窗口”称号。二是坚持开源节流，力推进土地节约集约利用。在节约用地方面，全市通过旧城改造、治理“城中村”和“空心村”、处置闲置土地等措施，盘活土地1.6万多亩，节约土地7000多亩。在集约用地方面，2005年，市政府下发31号和38号文件，对30个类别工业项目用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率做了详细的规定。依据这两个文件，国土资源部门在用地审批中严格把关，对达不到我市土地集约利用控制标准的，坚决不予批地或核减用地面积。我市土地节约集约利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨节约集约用地先进企业表彰会议在我市召开，我市金猴集团、万得集团、三角华盛轮胎、华力电机等8家企业受到表彰。三是千方百计保证项目落地。2003年以来，我市共争取审批建设用地8.3万亩，综合全省各市城市面积和经济发展、财政收入等因素（这些因素是省上分配用地指标时的参考依据），批地总量排在全省15个市（除济南、青岛外）前列。坚持有保有压、区别对待的供地政策，实行“五个优先”，即优先保证国家、省、市重点工程，教育、卫生等经济社会发展薄弱环节，高科技项目，重点利用外资项目以及资金到位的项目用地。

2003年，市政府被省政府评为全省实施2001-2002年度国土资源管理目标责任制先进单位。2002-2005年，市国土资源局连续4年被××市委市政府评为先进单位；2003年，被省国土资源厅评为全省国土资源管理工作先进单位；2004年，被人事部、国土资源部授予“全国国土资源系统先进集体”称号；2005年，荣成市国土资源局、文登市国土资源局被省人事厅、国土资源厅授予“全省国土资源系统先进集体”称号。

二、土地管理中存在的困难和问题

（一）社会各界特别是个别地方领导依法用地意识有待进一步增强。个别地方把发展同多占地划等号，认为发展就要多占地，多占地就是发展。有的地方用地根本不把土地利用总体规划放在眼里，想开发哪块就开发哪块，投资商看中哪块就给哪块，不管符不符合规划，不管有没有用地指标，也不管是不是基本农田，对国土资源部门的依法制止和规范，他们认为是阻碍经济发展。有的地方甚至搞“毁地招商”，什么项目也没有，把地推平了再说。有的乡镇以租代征违法用地现象比较突出。

（二）土地节约集约利用水平有待进一步提高。近年来，我市在优化土地资源配置、推进土地节约集约利用上进行了不懈地探索，积累了一些成功的经验。但从总体上看，社会各界节约集约用地的意识还不强，土地节约集约利用还停留在较低水平。开发区中工厂建一层厂房的较多，有的还讲排场，建花园式工厂，搞面积绿地，土地利用效率较低。土地闲置浪费的现象比较突出，不是有项目没地，而是有地没项目，不是土地制约了经济发展，而是有些地方土地的闲置荒芜引起了群众的不满。土地集约利用的审批考核机制有待于进一步健全，有的企业不是根据投资强度确定用地面积，而是虚报投资强度到国土资源部门骗取多批地；批地后，一些用地单位没有按照规定的标准进行投资、建设。

（三）征地中损害农民利益的现象仍然存在。发展经济、推进工业化必须要占用农民集体土地，但是农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享工业化、城镇化成果的过程，应当有利于增加而不是损害农民的利益，应当有利于缩小而不是扩城乡的差距。但有的地方领导干部脑子里缺乏这种观念，截留、挪用征地补偿费的现象依然存在，甚至违背农民意愿强行征地。造成征地纠纷不断发生，农民上访不断出现，影响社会稳定。据统计，因为征地问题引起农民上访占土地量的40%。从反映的情况看，有的地方的征地行为作风粗暴、性质恶劣，庄稼眼看就要收了，一夜之间强行把地推平，这种做法必须纠正。

（四）土地历史遗留问题较难处理，亟待妥善解决。近年来土地方面暴露出来的历史遗留问题较多，其中最突出的有三个方面：一是原来出让的土地，后来由于《森林法》的有关规定或者规划调整为绿地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遗留问题，比如初村北海、张村沿海等1.3万亩土地。土地使用者纷纷要求解决，处理难度很。二是乳山银滩开发区于1992-1993年越权批准出让的一些土地，现在还有1万亩左右由于当时没有确定具置而空挂，用地单位都来找，难以解决。三是以前有的乡镇搞以地生财，把地擅自卖给开发商，由于没经过转用征收，不能办理正常的用地手续，前任领导把收开发商的钱挪作他用，换届后下一任领导不承认，现在开发商想办理用地手续，符合规划的没有资金，不符合规划的办不了手续。

三、今后我市土地管理的思路和措施

今后我市的土地管理工作，将以这次市人常委会审议《土地管理法》贯彻情况为契机和动力，紧紧围绕市委“1161”工作思路和目标，认真贯彻崔曰臣记、宋远方市长、刘命信副市长今年10月9日到市国土资源局调研时的重要指示精神，规范管理，高效服务，开拓进取，扎实工作，为全市经济社会又快又好发展提供可持续的土地保障和优质高效服务，重点做好五个方面。

（一）严格保护耕地，保障粮食安全。一是按照科学发展观的要求，认真开展土地利用总体规划修编工作，使修编后的规划既有利于保护耕地，又为经济发展留出合理的用地空间。二是严格落实耕地保护目标责任制。定期对耕地和基本农田的保护情况进行检查考核，进一步强化各级人民政府主要领导对土地管理和耕地保护的责任。按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的总体要求，严格保护基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量不降低。三是力实施土地开发整理复垦。积极申报部级、省级土地开发整理复垦项目，争取专项资金。认真落实《××市土地开发整理复垦专项资金管理暂行办法》，加强对专项资金使用情况和项目实施情况的监督检查，并全面推行项目招投标管理，实现土地开发整理复垦的规范化运作。

（二）节约集约用地，提高土地综合利用率。加宣传力度，彻底转变粗放的用地观念和习惯，提高社会各界的节约集约用地意识。加强建设用地审批管理，建立健全土地集约利用考核评价办法和体系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前严格审查。建设项目办理立项手续前，由项目所在地的国土资源部门进行用地预审，未经用地预审的，一律不予转报批次用地和批准供地。二是批中严格把关。对超过规定用地定额标准或达不到我市集约利用控制标准的，压缩用地面积或不予批准用地。三是批后严格监管。建立新批土地信息库和跟踪检查台帐，建立新批用地项目现场公示制度，及时向建设单位下发提示和督促建设通知，定期跟踪检查，防止土地闲置。把企业现有土地利用情况作为新增供地的重要依据，对土地利用率高的企业，在新申请用地时优先安排；对达不到节约集约用地规定标准的企业，暂缓新的用地审批，待其将原有土地达到节约集约利用标准后，再考虑新的用地审批，促进企业节约集约用地。版权所有

(三)拓宽用地空间,保障经济发展。一是立足内涵挖潜，彻底清查、充分利用批而未供的土地、闲置土地、空闲土地等存量土地，提高土地利用率。二是继续争取农村建设用地整理与城镇新增建设用地挂钩试点工作，通过农村建设用地减少和城镇建设用地增加，优化城乡用地结构，拓宽城市用地空间。三是全面摸清全市范围内可利用的盐田、废弃虾池和沿海滩涂，在充分做好环境影响论证和符合规划的前提下，区别不同情况，采取灵活有效的方式加以利用。四是加向上沟通协调力度，积极争取国家、省上预留的建设用地指标，缓解土地供需矛盾。

（四）加强和改进征地管理，维护农民利益。一是把提高征地补偿标准落到实处。征地统一年产值和区片地价批准公布前，严格执行威政办发〔2005〕69号文件规定的征地补偿标准，确保被征地农民的生活水平不因失地而下降。征地统一年产值和区片地价出台后，严格按照新的标准执行，切实解决征地标准偏低和同地不同价的问题。二是严把征地补偿关，确保征地补偿费及时足额到位。征地补偿安置费用不落实的，一律不予受理上报省政府批次征地报件；征地补偿安置费用不到位的，一律不批准供地。探索建立征地补偿款预存制度和统一收缴、发放机制，减少发放环节，防止截留、挪用。

第7篇：新修正土地管理法范文

关键词:农村土地 征收 补偿 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收补偿的基本概况

土地,是人类赖以生存和社会经济活动极其重要的自然资源,具有稀缺性、不可再生性和不可移动性。我国有近8 亿农民在土地上生息、劳作,土地是他们的 “命根子”。由于城市化进程的加快和社会经济飞速发展的需要,土地征收的范围逐渐扩大到农村,为了保障被征地农民在征地过程中的合法权益和解决农民失地后的长期生存问题,国家建立了农村土地征收补偿制度。但《土地管理法》、《土地管理实施条例》及相关法律法规对补偿标准、补偿方式、补偿救济程序的规定存在诸多不足,导致实践中引发大量土地征收补偿争议,影响社会稳定。从农民自身来讲,并不希望把土地拿出去,但从经济发展来讲,又需要征地,征地本身又是一个强制行为,农民不得不服从,这是一对矛盾。因此,解决好我国农村土地的征收补偿问题显得非常重要和迫切。

我国土地征收补偿制度总体来说是不断地进步和合理,比如补偿标准逐提高;审批权力不断上收,基层政府的审批权限越来越小;土地征收补偿程序趋于规范和细化;被征地农民的安置办法也越来越灵活多样;土地征收补偿的法律依据也不断得到修改,以适应新的时代背景和经济发展形势。特别是在04年的宪法修正案中明确了土地征收和征用的补偿条款,为土地征收补制度提供了坚实的宪法依据。

土地问题不仅仅是农民的命脉,也是整个国家的命脉,解决好土地问题,不仅能确保农民合法权益,保持农村和社会稳定,而且使国家征地工作走向市场化、法制化的轨道。有利于社会主义和谐社会的建设。

(一)土地征收与征用

1.土地征收的含义及特征

土地征收是指国家为了公共利益的需要,以补偿为前提,强制取得其他民事主体土地所有权的行为。其法律后果是土地所有权在国家和集体之间发生变动。从来没有哪个制度否认过宪法的征收权,重要的是对征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是强制剥夺集体土地所有权的行为,是物权变动的一种极为特殊的情形。(2)征收主体一方是政府,且政府以行政命令方式从农民集体手中取得土地所有权,集体必须服从,没有任何选择的余地。(3)土地征收的目的只能是为了发展公共利益,绝对禁止任何商业目的的征收,且必须对被征收人以公平合理的补偿。

2.土地征收与征用的区别

《物权法》第44条中规定了有关征用的概念,即:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”由此可以看出土地征收与土地征用既有共同之处,又有不同之处。二者的共同之处在于都是以共利益为目的,运用国家强制力,经过法定的程序,并依法给予补偿。土地征收、土地征用虽然都是国家为建设需要征用土地的方法,但它们是有区别的,主要表现在以下几个方面:

第一,二者的行为效果不同。土地征收是土地所有权的改变,土地所有权由集体所有转变为国家所有。土地征用由于使用后应当返还给被征用人,因此是土地使用权的改变,而土地的所有权性质不发生改变。这是两者最主要的区别。

第二,二者所征收的对象也有所差别。我国土地的所有制形式只有国家所有和集体所有两种形式,土地征收的对象为农村集体土地。土地征用的对象既可以是农村集体土地也可以是城市国有土地。

第三,二者行为的依据不同。土地征收的依据和程序必须由法律规定,这是我国《立法法》第八条第六项所要求的,即“下列事项只能制定法律:……(六)非国有财产的征收。”土地征用的依据除了法律之外,还可以是法规。这是因土地征用一般具有暂时性、紧急性,而且强制取得的只是使用权,所以其严格度要低于土地征收。

第四,从二者的适用条件看,土地征用一般适用于紧急状态下对土地的临时征用。而土地征收则不同,为了公共利益的需要,即使不存在紧急状态,也可实施土地征收。

二.农村土地征收补偿现状及问题

(一)农村土地征收补偿的范围及存在的问题

我国以法律的形式确定了农村土地征收补偿制度,在一定程度上保护了农民的合法权益,然而,征收补偿制度也存在诸多问题和缺陷。

1.农村土地征收的补偿范围

《土地管理法》第47条规定的补偿范围和标准是:“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费,安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”

2.农村土地征收补偿范围存在的问题

根据《土地管理法》的有关规定可以看出,现行的征地补偿范围只是对征地造成的直接损失进行补偿,而对因征地形成的残地损失及土地使用价值的下降等间接损失并未提及,事实上,这些损失是必然会发生的,如果不在补偿范围之内必将损害农民的合法权益。

(二)农村土地征收的补偿方式及问题

1.农村土地征收的补偿方式

早期征收土地补偿机制主要采取的是“货币补偿加安置”的补偿形式,即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分,在一定程度上弥补了农民经济损失后,由征收土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但是,随着城市建设速度加快、征地数量增加以及征地用途和就业市场的变化,“谁征地、谁安置”的原则已经难以执行,各地开始探索新的安置模式。20世纪90年代以后,各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金,让被征地农民自谋职业的安置模式。从此以后,征收土地补偿机制就演化为“一次性给付货币补偿”的单纯经济补偿形式。

2.农村土地征收的补偿方式存在的问题

补偿方式单一。目前的补偿以一次性货币补偿为主,一次性补偿只能解决农民暂时的生存问题,而农民失去了土地,就失去了长期生活的保障,生存将会受到极大的威胁。采取此种简单的补偿方式只能暂时解决农民生活上的问题,由于缺乏就业安置引导,无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供长久的保障。

(三)农村土地征收补偿程序及问题

1。农村土地征收的补偿程序

《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”

2.农村土地征收的补偿程序中存在的问题

从现行的土地征收补偿程序来看,有些程序制度仍存在缺陷,影响了土地征收的顺利实施。(1)征收补偿程序可操作性不强。我国有关土地征收程序的规定对于一些重要事项未予以明确。例如,征收行为何时发生效力,是批准征收决定作出后、还是支付补偿安置费用后;被征收的土地所有权何时发生转移;《土地管理法实施条例》第 25条规定:“征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全部支付,”但在实践中,征地补偿费的发放显得很随意,基本都是滞后,对于未按期支付补偿安置费用的,征收决定是否依然有效等。(2)补偿程序不公正,缺乏听证。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定,补偿方案制定后才公告告知农民。而由于补偿安置标准早在批准征收补偿方案时已确定,虽然规定要听取意见,但被征地人只能就获得补偿的面积等提出异议,对补偿安置标准无权提出任何意见,补偿过程缺乏农民实际参与听证的程序保障。(3)补偿纠纷发生后,救济程序缺失。对于补偿决定,《土地管理法实施条例》中规定将裁决权交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是对补偿决定或者补偿裁决决定不服能否申请复议或提讼等问题也未作规定。

三.完善农村土地征收补偿制度的对策

(一)完善农村土地征收补偿制度的可行性与必要性

1 完善农村土地征收补偿制度的可行性

我国的土地征收补偿制度形成以来已有几十年的发展历程了,尤其是现行的补偿制度是形成于计划经济时期,随着社会、经济的发展现行的补偿制度越来越不适应时展的要求,对此制度进行修改和完善已经到了非常迫切的时期,现在从制度方面、思想观念和执法环境等各个方面来看都是完善农村土地征收补偿制度的时候了。

2 完善农村土地征收补偿制度的必要性

土地征收中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。大多农民文化程度不高、缺乏劳动技能,打工没人要,创业没本钱,最后导致生活无保障。而农业的发展会影响到工业的发展,农村的现代化又会影响到城市的现代化。故此,完善土地征收补偿制度对于整个社会的发展是非常有必要的

(二)如何完善农村土地征收补偿制度

1.丰富补偿制度补偿方式

关于补偿方式,我国社会各界要求改革的呼声很高。有学者针对我国一次性货币补偿的缺点,提出留地安置、工作安置等多种形式的复合安置。也有学者借鉴东南沿海征地补偿中采用政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法,将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验,提出我国应当重视社会保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地过程中,在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地给农村集体经济组织和农民兴办企业、从事经营活动。农民可以通过在此土地上发展二、三产业来壮大集体经济,解决部分农民的就业问题。同时政府应在在政策、资金、工商、税务等方面提供必要的优惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地单位对于被征地农民有计划地安排其就业。这种主要适用于企业因生产需要建设用地的情况,如建设大型工业项目需要征收农地,而项目建设过程和建成后会需要大量工人,这种情况下,可以在对失地农民进行必要培训和考核,录用其为企业的员工,享受与正式员工同等的待遇。

(3)采用社会保障安置方式。即在农地被征收后,政府不再向农民支付全额补偿费用,而是将部分补偿费用用来为农民缴纳一定年限的社会保险费用。由劳动保障部门与农民签订合同,对符合条件的人员建立社会保险个人账户,到一定的年龄后,定月发放养老金。目前,社会保障安置日渐受到重视。2007年10月1日开始实施的《物权法》第42条明确规定,征收集体所有的土地,要安排被征地农民的社会保障费用,相比《土地管理法》来说,是一个可喜的进步。今后应将确保社保资金足额到位和规范社保资金的管理作为社会保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部门建立专门的土地补偿裁决机构

征地补偿争议裁决案件的专业性极强,需要由土地法律方面的专家来做这项工作,然而由于土地行政主管部门各处室业务工作的庞杂性和专业人员的缺乏,再加上随着征地争议裁决制度的不断完善,各类裁决事件件将逐渐增加,原有的各部门无法完成日益增加的裁决任务。因此,必须设立专门的征地争议裁决部门,配备充足的高素质专业人员,才能与目前征地争议裁决制度的不断完善相适应。

3.建立完整的补偿程序及司法救济程序

“程序是法律的心脏”,无程序即无法治。在一国法律体系内,程序法的滞后将直接导致有关的实体法形同虚设。补偿程序的公正是补偿合理的重要保证,因此完善我国土地征收补偿程序,才能切实保障被征地农民的合法权益。(1)完善土地征收法律法规,使土地征收程序明晰化。如在解决征地补偿争议问题上变为由批准征收土地的人民政府裁决为由批准征收土地的上一级政府裁决。这样征收土地的批准方和裁决方分离,可以保证争议得到公正的裁决。(2)建立批前协商、听证制度。土地征收过程中应充分听取被征收人和利害关系人的意见,使其获得表达意见的机会增强征收程序的民主性公开性。例如:集体农民对补偿标准和安置方案有不同意见,政府部门应告知其有要求举行听证的权利。(3)完善复议和诉讼制度。农民如果对征收补偿和安置方案不服,可以向土地行政主管部门提起复议或向法院提讼。(4)改革补偿金发放程序。建议在征地过程中将土地补偿费设立专户,存入银行,做到专款专用,补偿金应在法定期限内直接发给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。同时,法院应将司法程序引入土地征收补偿争端解决机制中,逐步扩大对征地农民的司法救济,减少政府对征地纠纷裁决的参与,这样既有利于保护被征收人的合法权利,也有利于监督行政主体征收权力的行使。

结论

土地是农民生存的前提和保障,征收农村土地对农民而言无疑是影响巨大的。承认农民的土地发展权并建立土地发展权制度、建立征地补偿款分配监督体系等也是解决问题比较有效的途径。总之,必须善现在的农村土地征收补偿制度,使补偿合理、公平、有效,让农民不因被征地而贫困,让农村不因被征地而放缓发展的速度,最大限度挥有限土地资源的效用。农民是“三农”问题的关键,农民的合法权益受到侵害,“三农”问题就解决不好,而“三农”问题又关系着我国的经济发展和社会稳定。因此,如何完善、健全农村土地征收补偿制度意义重大,我们希望通过不懈的努力,让失地农民生活有保障,能够充分享受到社会进步和经济发展的成果。

参考文献

[1] 沈开举 《征收征用与补偿》法律出版社2006

[2] 曾超、赵勇奇 《对我国土地征收问题的思考》中国房地产 2006

[3] 李集合.宪法修正案与我国土地征收征用制度的完善.宁夏社会科学,2007,(1).

[4] 窦衍瑞,王珍行.论我国农村土地征用程序的法治化.法学论坛,2007,(2)

第8篇：新修正土地管理法范文

关键词：耕地保护；政策；完善

一、问题提出――现行耕地保护政策及其效果

1986年，《土地管理法》的颁布实施与国家土地管理局的成立标志着我国耕地保护正式制度的初步建立。随后耕地保护制度又经过了《基本农田保护条例》（1994）、土地用途管制（1997）、《土地管理法》的修订（1998）以及国家土地督察局的成立（2006）等几次重大的改革和完善。

当前我国耕地保护制度框架以1998年《土地管理法》为核心，主要包括土地用途管制、耕地总量动态平衡、基本农田保护、土地税费等制度安排。在具体执行这些制度的时候，各行政主管部门又陆续出台了农地转用审批（上收农地转用以及征用权和审批权）、土地利用规划管制、耕地占补平衡（将耕地保护的责任落实到省一级人民政府，规定“省、自治区、直辖市人民政府，确保本行政区域内耕地总量不减少”）、开发复垦整理、基本农田保护、耕地占用税条例等一系列具体措施。这些制度对耕地保护的行为主体及其责任进行了较为明确的界定，使其成为世界上现行的最为严格的耕地保护制度之一。

虽然严格的耕地保护制度在一定程度上起到抑制耕地减少的作用，但是耕地总量持续快速减少的趋势并未能得到有效控制。根据国土资源公报数据，1999-2007年间我国耕地总量减少1亿亩以上，年均减少1400多万亩，国土资源部公布的《2008年国土资源公报》表明，到2008年底中国耕地资源仅剩18.2547亿亩，日益逼近18亿亩耕地红线。现行最严格的耕地保护制度并没有取得预期的管理效果，耕地数量依然在快速减少，“圈地运动”屡禁不止，耕地保护形势仍然非常严峻。

二、问题原因分析――耕地保护中的行为博弈分析及外部性

（一）耕地保护的行为博弈分析

中央政府、地方政府、土地使用者――农户三者作为耕地保护行为的现实参与主体，在现行的耕地保护政策及执行环境中进行各自利益最大化的行动博弈。但在现行的产权制度安排下，农民对耕地保护的实际参与非常有限，因此可以将监督行为与执行行为的互动分析简化为中央政府和地方政府间耕地保护行动博弈。

假定土地产权制度、耕地保护制度（政策）是外生的，耕地保护效果是不同主体在制度约束下追求自身利益最大化的结果。中央政府基于保障粮食安全及维护经济社会发展的需要力图实现耕地总量动态平衡，同时为实现这一目标对地方政府的违规行为进行监督查处；而地方政府则基于经济发展和政绩的需要在保护耕地和发展经济中权衡取舍，则中央政府与地方政府形成以下博弈模型（见图1）。

假设在中央政府不予以查处的情况下，地方政府获得收益R1；如果地方政府的欺骗行为被查处，那么地方政府将会有一个被处罚的损失成本G*P（G表示处罚标准，P代表查处发生的概率）；地方政府选择“执行”，则获得的收益为R0（R0小于R1）。对中央政府而言，如果地方政府实施欺骗行为，而中央政府又没有查处，则中央政府的收益为0；如果地方政府在没有中央政府监督的情况下执行政策，则中央政府的收益为V，在监督查处的情况下执行，则中央政府的收益为V-C，假定查处成本为C。

通过以上博弈模型，不难看出，地方政府对中央政府有关耕地保护政策的贯彻执行力度受到中央政府的查处力度（查处概率P）以及惩处力度的直接影响。

（二）耕地保护效益的外部性分析

庇古认为，外部性就是“由于存在着未获补偿的服务或未予赔偿的损失所造成的私人与社会净产量之间的偏差”。

耕地作为一种重要的不可再生性资源（土地非农化后，利用方式的不可逆转性），一方面能够为人类提供生产和生活资料，产生经济效益；另一方面还具有调节气候和保护环境的生态效益以及保障粮食安全和维护社会稳定等方面的社会效益。而从整个社会福利的角度来看，其带来的社会、生态效益为整个社会所享用，但体现不到耕地保护者身上，保护者难以在经济上享受到耕地保护所带来的效益，因为耕地与非农用地的收益相差很大，耕地相对于其他各种土地利用方式的比较经济利益是最低的。

从区域之间来看，在过去的经济发展过程中的梯度发展战略制度安排下，东部沿海地区在获得了较多耕地非农化指标的前提下，率先完成了资本的原始积累。但是随着东西部经济发展差距的越来越大，国家相继出台了西部大开发和中部崛起战略，中西部地区政府出于迅速发展经济的需要，也尽可能多的索取耕地非农化的指标以完成自己的原始资本积累。东部发达地区按照土地利用比较优势理论，把耕地保护的责任和义务推给中西部欠发达地区。而在当前以GDP为核心的地区发展与领导者能力评价指标体系下，中西部地区又以发展经济为由不愿承担过多的耕地保护任务。因此，各区域都倾向于享受耕地保护所产生的正的外部性（粮食安全和环境保护），耕地成为一块“公地”。同时，东部经济发达地区出于迅速发展经济的需要，以地方政府主导的耕地占用现象也是频频发生。

从区域内部来看，根据现行的土地管理法，一旦被划定耕地保护区后，土地利用总体规划划定基本农田保护区后永久不得占用。由此，耕地所有者、承包农户和地方政府能享有耕地农用的经济效益，而不能享有耕地非农转用的经济效益，并且承担了全部的耕地保护成本。在我国目前的农产品定价体系以及农业支持体系下，土地的利用方式直接决定了土地使用者及地方政府的收益的高低，这直接导致了以行政命令下达的耕地保护指标被落实在质量低下的偏远地区，甚至是山区，而把平原、城市近郊的优质农田迅速非农化现象的出现。

三、问题对策――完善当前耕地保护制度的建议

（一）建立耕地保护补偿运行机制

政府作为一种实现帕累托最优资源配置的机构，其存在会减少人数众多时获取个人关于公共物品和外部性的偏好的信息所需的交易成本和谈判成本。建立耕地保护补偿机制，对耕地保护的承担者进行必要的补偿，通过财政补贴、税收优惠或减免等措施修正耕地保护成本与收益之间的分配扭曲，完善当前单纯以行政手段维持的耕地保护制度，促进我国耕地保护制度的进一步完善，激励耕地保护区的积极性具有重要意义。

1、耕地保护补偿机制的运行框架。在目前以省级行政区为耕地保护责任单位的运行机制下，以省级行政区域为单位实行耕地保护区域补偿，并最终落实到耕地保护地区；根据全国耕地资源需求量及各省区气候条件、耕地质量以及经济社会发展水平等确定各省区耕地资源最低保护数量，以该数量为基数对各省区进行耕地保护的补偿。在各省区内部，各地市县之间实行有偿代保、土地开发权转让等方式，建立土地开发的利益调整机制，盘活耕地保护指标。

2、耕地保护补偿资金的标准。从耕地的作用来分析，我们可以把耕地的价值分为三大部分：即商品经济价值、社会价值和生态环境价值。其中社会价值又可以进一步细分为耕地粮食战略安全价值、耕地社会保障价值和耕地的发展权价值。耕地的价值用公式可以表示为：V=VC+VE+（VSB+VSF+VSS）

式中：V――耕地价值；VC――耕地商品经济价值；VE――耕地生态环境价值；VSB――耕地社会就业保障价值；VSF――耕地发展权价值；VSS――耕地的国家粮食战略安全价值。

以上各项价值标准根据不同阶段我国经济社会发展水平确定，同时对V的取值应定期进行调整，具体调整频率可参照我国国民经济发展规划进行。

3、耕地保护补偿资金的来源。耕地保护补偿资金的来源可以通过建立耕地保护补偿基金的形式从耕地占用税、新增建设用地有偿使用费及国有土地收益金中归集。

4、耕地数量的核定。为平衡各区域之间的耕地质量之间的差异，避免地方政府“占优补劣”现象的发生，引入耕地产能核算机制，保证所保耕地的生产力。产能核算是实现补充耕地数量质量实行按等缴折算的有效方法和手段。开展补充耕地数量质量实行按等级折算应立足于“占一补一”，提高补充耕地等级，克服在实践中补偿的耕地数量容易判定，而质量的测算比较繁琐的困境。

（二）构建区域耕地保护补偿体系

建立耕地保护的经济补偿机制。推动建立中央、省、地市三级耕地保护补偿基金，“补偿的接受主体”主要是农民，即对承担耕地保护责任的农民进行直接补贴。还应对农村基层组织进行补偿。补偿标准还要考虑耕地资源的生态价值和社会价值。同时，还应重视对延长农产品产业链的研究，制定相应的优惠政策。

建立耕地保护的工程补偿机制。加大公共财政支农力度，让公共服务更多地深入农村、惠及农民的同时，加大对耕地资源养护的投入，大力推进农村土地综合整治工程，推进基本农田保护示范区建设，建设好永久性基本农田，强化耕地后备资源开发利用。

建立耕地保护的区域补偿机制。按照区域间耕地保护责任和义务对等原则，由部分经济发达、人多地少地区通过财政转移支付等方式，对承担了较多耕地保护任务的地区，进行经济补偿，以协调不同区域在耕地保护上的利益关系。对基本农田和耕地保护任务重的地区实施保护和奖励制度。

（三）加大政府耕地保护执行监督与处罚力度

上述耕地保护的行为博弈分析显示，中央政府查处会使地方政府的收益受到影响，决定着地方政府对中央政府政策决策的执行效果。因此，从惩罚力度与惩处发生的概率方面着手依法对违法用地严惩，在一定程度上可以促进耕地保护的实施。在当前耕地保护目标行政首长负责制的前提下，影响地方政府行为的核心在于对违法用地行为的监管，即对违法行为的惩处概率。因此，加强土地利用行为的监督检查，可以促进耕地保护效果的改善。

此外，在现行分税体制和政绩考核指标约束下，地方政府的保护耕地任务与发展经济的目标存在冲突。面对政绩考核硬指标和耕地保护软指标，地方政府规避耕地保护政策便成为“两利相权取其重”的“明智之举”。因此，应改变单一的以GDP为中心的政绩考核体系，提高耕地保护在政绩考核中的地位，调动地方政府的积极性。

参考文献：

1、马驰.构建我国区域间耕地保护补偿机制探讨[D].河南大学,2009.

2、谭荣,曲福田.中国农地非农化与农地资源保护:从两难到双赢[J].管理世界,2006(12).

3、唐健.我国耕地保护制度与政策研究[M].中国社会科学出版社,2006.

4、王志凌,谢宝剑,谢万贞.构建我国区域生态补偿机制探讨[J].学术论坛,2007(3).

第9篇：新修正土地管理法范文

首先，应抓好土地出让价格的管理。按照国家规程还应根据土地的具置、形状、容积率、用途、环境和土地供应等因素对基准地价进行修正，由中介机构评估该宗土地的出让底价，通过挂牌方式招标、拍卖、协议出让。这是国有土地出让的前提条件和基础。

其次，应加强对土地行政划拨的管理，由于各种原因，土地使用的“双轨制”将在相当长时间内存在。为了减少行政划拨中的土地收益流失，一方面要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定严格执行，对行政划拨土地的对象和面积、地段、用途严加控制，防止土地资源的浪费和不合理的配置；另一方面应加强对行政划拨土地的土地使用税的征收。通过提高土地使用税，适当缩小土地批租和土地行政划拨之间的使用价格差距，尤其对非经营性用地中的有相对收入的单位，应提高土地使用税。通过一段时间的过度，逐步拉平土地批租和行政划拨间的价格差距，逐步取消土地使用的“双轨制”。

再者，要加强经济使用住房建设用地的管理，经济使用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严禁开发商以开发经济使用住房名义牟取暴力。对经济使用住房的建设标准和销售对象要做出严格规定。对开发商以开发经济使用住房名义，改变用途性质牟取暴力的，应没收非法所得，补交土地出让金。

第四，土地用途改变，必须征得规划和土地部门的同意，并与政府重新签定土地出让合同，补交土地出让金，避免行政划拨土地转为经营性用地所产生的土地收益流失。

二、在土地转让中征收土地增值调节税

土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。凡通过无偿方式取得的土地使用权的，必须补交土地出让金后方可转让，同时对转让中的土地增值征收土地调节税。这里所指的增值部分是指政府对土地进行了投资并非转让投资改良所致。为了促使土地的合理利用和流动，可将部分增值留给土地使用者。为防止土地转让中的瞒价行为，若土地转让者申请的转让价格，明显低于市场价，显失公正时，政府有优先购买权。

三、土地出租中的土地收益流失，应通过收取租赁超标费办法解决

基于和收取土地转让调节税相同的原因，土地使用权租赁价格超过政府公布的指导性租赁价格时，出租人应按超额累进的方法，按一定比例向政府交纳超标费。通过行政无偿划拔收取的土地使用权出租而又未补交土地出让金的，应适当提高超标费标准；对土地出租者申报的土地租金明显低于指导性租赁价格，政府有优先租赁权。

四、严禁空地买卖或变相土地使用权买卖等非法行为

应采取法律、行政、经济手段严禁炒卖地皮和以地易房，以地分成等土地使用权变相买卖行为的发生。通过批租的土地，地上建筑物完成工作量达到到规定的比例之前，不得转让土地使用权；资金欠拖不决，超过规定开发期限而未动工者，可以收取“空地税”或收回土地使用权；已发生的空地买卖或变相土地买卖，应采取没收非法所得，罚款和收回土地使用权等措施，加强对土地经营的管理，防止土地收益流失。

五、收支方面要制定和完善各项土地资产管理制度，加强上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地使用资产管理的监督

理好财的宗旨是为土地管理各项工作服好务，把有限的资金用到最需要的地方这是资金管理工作的重要任务，一是做好兵团土地管理干部的生活保障；二是为事业的发展做好保障。对开展地籍、建设用地、执法监察、宣传教育等工作做好保障。在开展农恳城镇地籍专项调查、编制土地利用总体规划、土地确权勘界做好资金的保证作用。土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。各级上级政府要组织力量，对行政区域内基准地价和土地资产管理规定执行情况进行检查，重点检查集体决策和结果公开的执行情况，发现问题，要依法及时处理。

要彻底杜绝兵团国有土地收益流失绝非轻而易举之事。因此，我们要认真贯彻执行好国家有关法律法规和一系列政策，认真学习好国发[2001]15号文件，这样才能保证兵团城镇国有土地收益流失降低到最低限度管理。