关于农村土地使用权的规定精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的关于农村土地使用权的规定主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：关于农村土地使用权的规定范文

就目前情况来看，我国实行的是农村集体土地所有权制度。随着社会的不断发展与进步，社会对农村土地金融发展提出了更高的要求。因此，农村集体土地所有权制度的弊端日益凸显出来，一定程度上阻碍了农村土地金融和农村经济的良好发展。具体来讲，主要体现在以下三个方面。

1.未明确确定“集体”这一概念。

一方面，在《中华人民共和国土地管理法》中，已明确规定农村的土地属于集体。另一方面，对于“集体”这个概念的界定却比较模糊。《土地管理法》、《民法通则》中虽然都有关于“农民集体”的表述，但没有良好解决“农民集体”同农民个人的利益关系。因此，我国农村土地产权主体出现模糊不清的现象，从而导致土地流转的利益主体虚化，不能良好适应现代农业的发展要求。

2.土地抵押权上的矛盾。

在农村土地产权制度下，土地抵押权是其权能内容之一。就目前我国关于土地抵押权的立法来看，存在不一致性。在《农村土地承包法》中，规定农村土地可以被转让、抵押等。但是在《担保法》中，又规定归集体所有的土地（比如宅基地、耕地等）使用权不能抵押。因此，根据《担保法》中的规定，农民的宅基地、耕地等的抵押权受到法律的限制。

3.土地使用权不清晰。

承包经营权属于使用性质，农民在土地中获得的权力非常小，即耕种权、一部分的收益权以及非常狭小的处分权。在农民经济发展中，土地是重要的资产，目前土地使用权严重影响了农村土地的产权权能。假设土地可以自由抵押、流转，但如果其中出现了问题，就会产生严重的负面效应（比如农民失去赖以生存的资产——土地，农村金融发展受挫等）。我国土地产权界定模糊，从而导致农村经济发展滞后，农民一直生活在贫困的边缘。一方面，资金投入是农民生产中的必备因素，目前土地产权模糊造成产权权能不足，从而大大影响了农民的融资能力，促使农民不能开展大规模的农业生产，造成农村和城市居民的双重贫困。另一方面，随着我国城市的快速发展，吸引了大量的农村金融剩余，造成一部分农村资金和人力的外流，所以出现很多土地弃耕的情况，造成城市资源分配不均，进一步加剧了农村金融贫乏现象。

二、促进农村金融与农村经济发展的措施

针对目前农村金融与农村经济发展中存在问题，必须要采取有力的措施加以解决，促进农村金融和农村经济的良好发展，从而不断提高农民收入。具体来讲，可以从以下三个方面入手。

1.完善农村土地使用权的流转。

由于农村土地使用权的流转方面存在较大的问题，政府需站在发展农村土地金融和农村经济角度，在政策上予以倾斜，引导和支持农民发展经济。具体而言，可以采取以下三个方面的措施。

1.1不断完善相应的制度。

为了进一步发展农村土地金融和农村经济，我国必须要立足当前农村土地使用权方面的弊端，尽快出台相应的政策，进一步完善相应的制度。第一，进一步明确集体土地的产权，保障农民的农业组织规范化；第二，科学对待集体土地的产权问题，维护农民的合法权益，实现农村土地金融的良好发展。

1.2确保流转方法的合法化。

第一，建立健全相应的政策，比如土地投资政策、投资补偿政策等，并且根据社会的不断发展，及时做出相应的修改。第二，在遵循经济发展的前提下，综合考察农业发展的具体情况，制定相应的政策，引导农民正确对待土地流转，从而帮助农民提供土地的使用率，推动农村经济的健康快速发展。第三，土地流转之后，可能会产生一系列的问题，比如土地用途变化造成的问题、权属关系变化带来的纠纷等。这就要求政府相关部门制定相应的对策，避免不必要的纠纷。

2.采取集体抵押土地所有权的方法进行融资。

根据相关调查结果表明，农民贷款之所以比较难，最主要的原因就是缺乏有效的抵押资产。在农村土地使用权中，由于其存在一定的风险，所以银行不接受农民以土地使用权作为抵押。针对这种情况，考虑到我国法律明确规定农村土地贵集体所有，在融资的时候，就可以采取集体抵押土地所有权的方式，从而向金融机构获得贷款。这样一来，产权则获得明晰。在农村经济发展中，可以在农村中集体成立合作社，村民以土地入股并且享受分红。农村合作社在金融机构和种植大户（或农业企业）之间起到桥梁作用。采用农村合作社方式发展农村土地金融和农村经济，实现农村土地以集体抵押或转让，具有多种优势。一方面，它可以有效保证土地的集中化、规模化经营，从而弥补了小块土地的使用效率不高的问题，大大提升土地使用率；另一方面，它还可以有效提高土地使用权权能，从而进一步提高了土地使用权的抵押价值。

3.采用家庭农场的方式尽心运作。

就农村土地金融发展来看，经济发展不佳，最主要的问题是农村金融市场开发不够（比如没有实现产业化经营）。在传统的农业发展模式下，农民采用的是小块土地耕种，其成本高、收益小，无法达到规模化、产业化经营。在农村土地金融和农村经济发展中，走家庭农场的运作方式，由于家庭成员之间的价值取向和目标均不存在较大的分歧，且方便内部的沟通和协商。采用这种方式来经营，以家庭成员为主要劳动力，采用集约化、规模化、商品化的经营模式，大大提升农业生产效率。

三、结语

第2篇：关于农村土地使用权的规定范文

摘 要:我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交易。学者认为,能作为财产权进行转让、出资的只能是国有土地使用权,从而,否定了集体土地使用权出资的适格性。在资源稀缺约束条件下,企业发展需要诸如集体土地使用权之类的稀缺资源,而稀缺资源要成为能带来剩余价值的资本也离不开企业这种高效的经济组织。

关键词:集体土地使用权;出资;构成要件

中图分类号:D923.3 文献标识码:A 文章编号:1004-1605(2010)04-0060-06

土地是人类赖以生存的基础,具有资本价值。由于土地的有限供给及人口的增长,其资本价值不仅可以与通货膨胀同步增长,而且实质上能够增值。我国实行土地公有制,土地公有可以实现资源的公平分配,保障民众共享国家资源,还可以防止土地资源的过于集中。然而,现实生活中却又面临着土地遭受破坏,资源无序利用肆虐的难题。在资源稀缺的约束条件下,面对着人民群众日益增长的物质文化需求,如何更有效率地利用现有土地资源,使其能被流动到效用更高的人手中,从而实现社会财富的最大化?考察合伙、独资企业、外商投资企业及公司法这些不同组织体的社会条件和立法目的,我们获得了一个启示:在我国未来公司立法中,不仅需要接纳更多具有价值的财产用于出资,将资本增值功能作为衡量法律意义上资本内涵的灵魂,同时还要改变现行法规条款内容简陋的状况。

一、集体土地使用权出资的现状

我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交流,从而能够保障国家对地产市场的整体调控,遏制土地投机现象。但土地所有权不能出资,并不意味着土地所有者不可以作为出资主体。国家可以在土地一级市场上,将被土地所有权包容了的土地使用权作价出资入股,在二级市场上,土地使用权人通过向国家支付出让金的方式取得国有土地使用权。而划拨土地使用权若作价出资入股,则需要补充土地使用权出让手续,补缴出让金。有学者认为,按照我国法律的有关规定,能够作为财产权进行转让的只能是国有土地使用权,因此,如果集体组织要以集体所有的土地对外出资,则必须首先将集体土地通过国家征收的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。[1]学者的上述观点实际上是否认了集体土地使用权出资的适格性。

正是在这种严格的土地管理制度的背景下,广大农村规避法律、法规的行为日益增多。在工业化进程中,集体经济组织为了获得经济利益,只能靠出租厂房、铺位等房产。法律对出租建设在集体非农业用地之上的房产的行为还是保护的。但是,集体经济组织实力有限,于是,集体经济组织便与投资者签订合同,约定由集体组织出地,投资者出资金建设厂房,建成后厂房由投资者使用一定期限,到期后该土地由集体组织收回,地上建筑物也归集体组织所有等。更严重的后果是,农村集体虽被法律赋予了土地所有权,却没有最终处置权。

二、制度创新下形成的三种主要经营模式

面对这种现状,在广东省、江苏省等经济发达省份,已经开始或正在试点以集体土地使用权出资建立企业或公司的尝试。归纳起来,该种尝试主要有三种模式:

1.“农民――公司――业主”模式

其基本做法是:由村一级行政干部出面组织,发动农民(承包方)以土地使用权作价入股组建合作组织(类似于公司法人),由合作组织负责土地的规划和开发,实行土地的集中经营,合作组织以出租地或以合股的方式招商引资,吸引业主投资土地,合作组织内部则以入股土地使用权作为分红依据,原土地承包合同不变。这种模式类似于20世纪90年代在珠江三角洲地区出现的股田制,但比之更完善。主要分布在江苏苏州、常州等经济条件较好,从事农业生产的人口较少的地区。常州市戚墅堰区从2005年下半年开始,全面开展农村集体经济股份合作社制改革,全区9个行政村共固化集体净资产3501万元,并定股东人数17413人,设置股权数20815权,成立了9个股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各类农民专业合作经济组织419家,成员6.05万人,带动农户22.1万户,成员数和带动农户数分别占全市农户总数的8.12%和29.65%,拥有经营性资产5.12亿元,全年完成营销的总额18.13亿元,全市农民合作组织共注册商标145个。[3]

2.“土地――金融――社保”模式

其基本做法是:在政府的支持下建立村集体土地信用合作社,村集体土地信用合作社可以以村民集体土地使用权作抵押进行贷款;村民可以以自己的份额土地使用权作抵押在村土地信用合作社贷款。村级土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村内公共事业和补贴农民社会保障;如果村民进城愿意放弃土地份额权,村土地信用合作社可以垫付资金收回其份额土地使用权,并将其名下的农村社保余额转入城市社会保障体系;村级土地信用合作社如到期不偿还银行的贷款,银行可以将土地使用权在市场上拍卖,也可以将土地卖给政府土地储备中心。如果国家搞建设需要占用土地,可以直接用土地储备中心的土地,也可以用土地储备中心的库存土地置换城郊农民土地建设开发区等。政府土地储备中心和农村土地银行还可以开展农村房地产业务,政府土地储备中心和农村土地银行可以参与新乡村规划、小城镇规划,可以用政府土地储备中心和农村土地银行库存土地,开发农民乡村新居,加快村庄改造和城镇化进程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得贷款,按照新村规划对村民住房进行统一改造;村民也可以在村(社)土地信用社贷款建房;按照新乡村规划建设的民居,可以在农村土地银行或村(社)土地信用合作社抵押贷款。

3.允许集体非农建设用地流转的模式

因具体实施方式存在不同,又可分为苏州模式、古田模式、准国有化模式等三种较为典型的模式。1996年9月苏州市国土局正式出台《苏州市农村集体建设用地使用权流转管理暂行办法》,该办法规定:“对集体建设用地(不含农民建房宅基地)实行使用权有偿和有限期流转制度。”其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股,但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇,其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有,但集体已不能自行决定其土地使用权的流转,而必须在土地管理局的统一安排下进行流转。依土地部门的意见,当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行补偿,出于小城镇发展需要和工业进园要求,集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。虽然土地所有权仍为集体,但土地管理局将其按国有土地进行管理,土地流转纳入城镇国有土地流转市场中,其大部分收益为当地政府所有。

三、制度创新给我们的几点启示

集体土地使用权出资制度的创新对于稳定和完善家庭承包制,推动农村的改革与发展,具有重要的制度涵义与启迪意义:

1.农村土地制度的改革必须尊重农民的意愿

农民对现有土地的偏好的根本原因是与小农生产模式息息相关的土地是他们生存的最后保障。保障农民作为资产拥有者的权利应当成为集体土地制度创新与完善的重点。农民对土地利益的天然需求是对以土地为基础的农村集体经济成果的分享,如果农村集体经济收益仅仅依靠土地经营,那么农民当然离不开土地,基于成员资格当然对土地有需求,要求获得土地使用权利;该利益的实现形式是多种多样的,可以直接经营土地,也可以以某种权利为依托通过分配集体收益而间接获得土地利益。所以,其实农民心中有两个分别的愿望:保持自己的成员资格权利,该权利成为分配集体利益的合法载体;如果需要,获得农村集体土地使用权,以便直接从事农业生产获取收益。

2.合理的土地利益关系比逻辑的权利规则更为重要

我们认为,重新建构农村土地上的权利结构体系,在法律上最终要表现为物权法规则体系。那么,到底是完美的土地物权规则体系重要,还是合理的土地利益关系更加重要呢?人的自然之性与社会之性所决定的人的需要以及由这种需要所导向的由意志支配的选择行为构成了权利的最重要的基点。农村土地权利制度应当体现农民的需求,即土地所有、使用权自主和交易自主的需求。土地制度理论探索的核心问题在于利益关系的合理界定,而法权形式的选择则只是一种外部保障条件而已。

3.农村土地的权利结构必须与农村社会传统与经济结构相协调

农村土地制度的选择要受大多数农民所处情况的约束,大多数农民所处的情况决定了与之相适应的制度安排。在特定的环境下(包括历史阶段、社会经济状况及农村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人对未来的预期是相似的,他们的理性选择也是相似的,从而特定环境决定了大多数农民所处的特定情况。反过来说,大多农民所处的情况是由他们所处的环境决定的。具体地说,这里的环境可以归结为“人地关系”、“农业技术”、“非农产业发达程度”、“社会保障制度”、“农村户籍制度”、“非正式规范”等因素。我们无法回避这些制度背景对农村土地制度的影响,当然我们也应当正视这些影响。可能,某些影响将成为农村土地权利制度的不堪重负的“历史包袱”,制度变迁方式与制度选择目标的冲突,最终会使制度本身缺乏应有的效率。

四、集体土地使用权出资法律规定的评述

尽管我国在集体土地使用权出资的问题上,在寥寥可数的几部法律法规中有所涉及,但细细琢磨下来,不难发现:我国在对待集体土地使用权出资的问题上,采取的是严格限制的态度;集体土地使用权作为一种股份出资形式,在具体出资上立法相当的不完善,甚至在许多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集体土地使用权出资的规定与乡镇企业法、破产法等法律、法规还存在着严重的冲突。

1.集体土地使用权出资受严格限制

除了出资人和出资对象的限制之外,它还受到我国土地总体利用规划的限制,设立公司的发起人达成出资协议后,要经过土地管理部门的批准后才能生效。甚至,在公司成立后,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第15条之规定,“全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的,办理有关手续后,被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地,转为国家所有”,如果公司被兼并,农村集体还要被剥夺土地的所有权。事实上,既然公司的信用基础实现了从资本信用到资产信用的转化,立法就没有必要对出资标的物作出刻板、硬性、有限的规定。既然资本卸下了负担债权担保使命的重负,对出资标的物的要求,不必然以具备偿债功能为适格要件。只要为公司营业所需的任何资源和要素,都有作为出资标的物的可能。

2.具体出资的立法不完善

究其原因是我国受大陆法传统特别是德、法、日理论的影响,对公司法的研究注重概念的辨析、法条的解释,而缺乏对社会现实生活的关注。所以现有关于土地使用权出资的规定主要集中在企业法中,在土地制度中较为少见,而企业法律制度关于土地使用权出资的规定,基本上停留在土地使用权和货币、实物一样,可以成为投资人向企业的一种出资方式,至于土地使用权如何资本化、不同出资方式的特定条件和程序等,则没有较为系统的规定。从实践上看,出资人以土地使用权向企业出资的,企业法律制度没有规定的,只能准用土地法律制度的有关规定。

3.列入企业破产财产而产生的冲突

从我国现行立法来看,一方面《规定》允许农户以土地承包经营权入股,与有经济实力的经济组织组成股份合作制农业企业;另一方面担保法又禁止土地承包经营权设定抵押,禁止充抵债务,不得被列入企业破产财产范围。显然,两者的规定是矛盾的。第一,我国破产法的基本作用是保护全体债权人的合法权益,通过对企业破产财产的确认,可确保破产债权充分得以实现,避免造成对债权人利益的损害。第二,农户将土地承包经营权入股后,该土地承包经营权就成为企业的合法财产,该农业企业作为独立的法人可对该使用权加以使用、收益和适当的处分。第三,农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》第4条提出:“在坚持土地集体所有制和不改变土地农业用途的前提下,经发包方同意,允许承包方在承包期内,对承包标的物依法转包、转让、互换、入股。债务人不得以土地抵顶债款。”显然,此处的规定限制了企业将入股的土地经营权列入破产财产的范围。

因此,在未来的公司立法中,变革公司立法理念,重构股东出资法律制度,就成为完善公司立法的迫切需要。而鼓励投资,充分利用投资资源是股东出资形式立法的根本意旨。其核心就是确立某种制度安排和财产权利,为把个体的经济努力转化为能使个人收益率接近于社会收益率的行为提供激励。这就需要我们在公司立法中放宽对股东出资形式的严格立法。一要保障股东的投资自由,二要给潜在的投资资源一个能够被充分利用的空间,允许所有具有经营价值的财产都可以参与到公司的经营之中。特别是随着改革的深入,经济的发展,更需要我们拓宽公司的投资、融资渠道,实现经济目标最大化。为此,国家应当允许各类资本进入市场,鼓励集体土地使用权等财产用于出资。

五、集体土地使用权出资的构成要件

既然集体土地使用权是公司实践中重要的出资标的物,下面我们借鉴国外出资制度的相关规定,并在分散、繁杂的土地法规中寻出只言片语,结合公司的实践,梳理并细化集体土地使用权出资的构成要件。

1.实体性要件

出资主体:集体土地使用权出资的主体应是集体土地所有权人和依法已取得集体土地使用权的使用者。集体使用权出资的主体,无论是谁,都是不折不扣的“经济人”,他会理性地给予自身的利益,并力图使其最大化,为行使物之权利,实现物之效用而努力。根据《土地管理法》第8条、第10条之规定,结合《宪法》第9条和第10条、《民法通则》第74条第2款和《农业法》第11条的规定,可以清晰地显示,现行法将集体土地所有权规定为农民集体所有,具体有三个层次(或三种类型):乡(镇)农民集体土地所有权、村农民集体土地所有权、组农民集体土地所有权。与此相对应,明确了集体土地经营管理者也为三种,即乡(镇)农村集体经济组织、村农村集体经济组织或村民委员会、村内农村集体经济组织或村民小组。至此,我们可以得出如下结论:集体土地既不属于任何农村集体组织中的个别成员,也不属于哪一个农村组织所有,农村集体土地的所有权只能属于农民集体所有,即一定范围内的农民集体对一定范围的集体土地拥有所有权。

出资客体:民事法律关系的客体就是行为,这是从一般抽象的意义上来讲的,我们将其概括为民事法律关系的抽象客体。当然,我们讲民事法律关系的客体是行为,并不排斥从具体可识别的意义上承认主体行为的客体。对此,有学者称之为“权利关系的双重客体结构”[4]。集体土地使用权出资的具体客体就是集体土地所有权主体实际占有和经营的集体土地,包括耕地、非耕农用地、集体建设用地、村民的宅基地等表现形式,是农民生存和发展的最基本的自然资源。具体有以下特征:其一,能够满足人们的一定需求。只有有用的东西或能够为人们带来效用或收益的东西,人们才能在其上设置权利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人们对其的需求就不可能完全满足,也就有了利益冲突的可能,为了避免冲突,就需要对资源的获得设立一定的规则,确定归属。其三,可被控制和占有。有些东西虽然有用而稀缺,但由于条件所限难以设立所有权、界定归属,则也不能成为所有权客体。其四,可供交易与转让。交易与转让的起点和重点都是归属。

总之,集体土地使用权可用于出资入股,取决于四个基本条件:其一,土地可以被明确地划分;其二,集体土地所有权很明确,得到国家如同国有土地使用权同等的尊重;其三,法律明确规定,在保护土地属性的前提下,集体土地使用权可以合法在资源配置市场进行流转;其四,集体土地使用权的价值可以被评估。重构集体土地使用权的流转机制,即集体土地使用权与国有土地使用权一样,按“同地、同权、同价”的原则进入土地市场自由流转是合理的制度设计。具体内容是:建立土地使用权在市场经济结构中的长期法律准则;确保农村集体建设用地为法定不动产,促使其转让必须按照不动产转让的规则进行;确保全国土地使用权的转让采用依法登记的要式行为转让,确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式。基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为我国农村集体土地使用权设定的基本方向,由此将形成中国比较统一的土地使用权法律权利特征,即有偿性、期限性、平等性和出让方的单一性和受让方的广泛性。

2.程序性要件

我国对土地等资源实行公有制,国家、集体是所有权的主体,但它们都不能直接利用这些资源,而要通过设定他物权或租赁的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些财产权利”[5]。在这种不动产物权制度下,获得资源使用权的程序直接影响资源配置的效率。如果程序设置不当,就会导致大量的非生产性活动,造成资源严重浪费。因此,在物权制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也应重视其便利交易的功能。“同任何其他工具一样,法律程序也被看作一种实现某一目的的过程中产生的一种费用,因而程序法的目的是实现费用最小化”[6]。与现金、实物出资相比,以集体土地使用权出资,其价值不易确定,办理财产权转移手续烦琐。在出资过程中,高估财产价值或者变相剥夺、损害集体及其成员利益的行为时有发生,出资瑕疵的风险增加。因此,在集体土地使用权出资方面应设置严格的规制措施,提供周密严苛的法律保障。我们将集体土地使用权出资的流程图示如下:

提出申请

报经人民政府土地管理部门(或农村管理部门的)批准

对集体土地使用权评估作价

公示

(检查)

验资

申请企业登记

办理集体土地使用权转移的权属证明

提出申请:以村集体土地所有权人(执行机构为村资产管理委员)为出资一方的出资人就集体土地使用权出资达成投资意向后,村资产管理委员会提请召开全体村民参加的村民会议,并且必须经全体村民2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,方可进行。

报请人民政府土地管理部门批准:《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》规定,改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权出资入股的方式。由国务院授权部门批准设立的公司,其土地使用权作价入股的方案,报经国家土地管理局批准;由省级人民政府批准设立的公司,其土地使用权作价入股方案,报省级人民政府土地管理部门批准。[7]而《物权法》第140条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关主管部门批准。”土地管理法规定,农村集体组织使用乡镇土地利用使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。对以农村承包土地使用权出资入股成立的专业经济合作社,则应由县级以上的主管农业的部门审批。由于土地的特殊属性,我国采取的是严格的土地用途审批、管理制度,因此,报请具有相应职权的人民政府土地管理部门的批准同意,是必经的程序。

评估作价:评估土地使用权价值应尽量采用市场法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地区、不同方位、不同地段的环境及供求影响价格差别很大,所以采用市场法是最有说服力的。市场法应采取同类市场上土地使用权已售价格(至少三宗以上)作为参照,并调整其时间、地点、用途等要素,最后确定评定价值。在实在缺少参照地的情况下,采用收益法评估为次优。

公示:公示对集体土地使用权出资而言,更为重要,原因如下:其一,集体土地使用权不可触摸、不易评估,其出资向社会公众公开,便于投资者知悉这一情事,由此作出交易判断;其二,有利于集体成员对成员集体的监督、督促,及时行使集体民主决策的权利;其三,有利于维护集体成员个体利益,土地的状况(由谁承包、承包的具体田亩数、承包地和建设用地的范围、评估的价值等内容)、成员资格的范围、股权的分配方案等事项,对集体成员而言利益重大,息息相关。公示有两种方法:一方面,应在公司的章程中体现;另一方面,必须上墙公示,让全体集体成员都能及时知晓相关信息。

检查:由于集体土地使用权的特殊性、重要性,所以我们主张借鉴国外经验,增设检查程序。该程序具有较强的行政干预色彩,可随集体土地使用权出让、流转、出租等实践操作的规范,逐渐弱化乃至废止。检查制度,主要是指由主管土地的管理部门或农业主管部门对集体土地使用权的出资情况进行检查。该种检查主要针对第一环节中申请内容的再次审核。主要保证集体土地使用权(特别是农村承包经营权)不得用于非农目的,但应以不干预正常经营为原则。

验资:我国在股份发生对价充足性的判断中引入了颇有特色的验资制度。验资负载了保护债权人利益和防范股东权益被稀释的功用。为此,人们提出了这样的假设:只有强制性的评估和验资,方能防范发起人出资对公众股东权益的稀释,确保公司资本信用的真实可靠,保护公司外部债权人利益。而当这一切随着现实中虚假出资的频发、验资诉讼的启动而成为黄粱美梦时,尤其是当非现金出资的财产权转移手续可以在公司注册登记后一年内办理,而验资却要在公司登记注册前完成的规定,使验资毫无意义时,人们才意识到验资的预期功用常常会落空。当然,这并非表明验资制度在公司设立中应予取消,而是需要简化。在以集体土地使用权出资的情况下,这一制度的存在实有必要。

申请企业登记:企业登记在此处指的是开业登记,是指企业负责人,按法定程序将企业应予公示的事项呈报登记机关审核并记录在案,以供公众查阅的行为。对于以集体土地使用权出资而设立的有限责任公司、股份有限公司或者其他企业,其法人资格的产生、变化和消灭等对公众投资者、尤其是对于享有该集体土地使用权的农村集体成员的利益影响较大,应将其公之于众,以方便社会公众对企业行为进行监管,防止非法从事诈骗活动等违法行为,并藉以维护企业的信誉和社会交易安全。2005年12月18日修订的《公司登记管理条例》,实行了公司设立以直接登记为主、审批为辅的制度。根据该条例第9条的规定,公司的登记事项包括:名称、住所、法定代表人姓名、注册资本、实收资本、公司类型、经营范围、营业期限、有限责任公司股东或者股份有限公司发起的人姓名或者名称、其认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式。

办理集体土地使用权转移的权属证明:根据《物权法》第6条、第9条的规定,集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、出资或抵押,应当签订书面合同,相关权利人持相关权属证明、书面合同等材料到登记机关申请办理集体土地使用权初始登记、变更登记、出资登记或抵押登记,确认土地的相关权利。登记的土地权利受国家法律保护。登记对土地使用权出资发生着生效要件的作用,只有经过登记,接受投资的公司才能取得完整的土地使用权,出资的出资义务才算履行完毕。

参考文献:

[1]赵旭东.土地使用权出资的法律要求[N].人民法院报,2002-1-4(理论专版).

[2]常州日报[N].2007-3-25(A3).

[3]常州晚报[N].2007-6-26(A7).

[4]王涌.所有权概念分析[J].中外法学,2000:(5).

[5]科斯.财产权利与制度变迁[M].上海:三联书店,1992:7.

第3篇：关于农村土地使用权的规定范文

关键词：土地市场；流转模式；农产品结构

中图分类号：F713 文献标识码： A

目前，农村土地的经营模式造成广大农民难以加人到高投人、高产出的产业结构调整行列，而另一方面，有经济和技术实力的种养能手，却苦于经营空间的限制，又难以形成规模经营、专业化生产的格局。因此，要扩大农业经营规模，促进农业结构调整，必须加快农村土地市场的流转。

一、我国农村土地市场流转的主要模式

土地流转的模式是指土地流转的方式，即采用什么方式将土地在土地的各种产权形态上进行转移。土地权益人流转土地的方式取决于特定时期、特定区域单位土地面积的边际收益的变化趋势。目前我国农村土地流转的主要模式可以分为以下几种：

1.租赁土地使用权

土地承包户将承包土地以出租方式租给其他农户或农业经营单位。土地出租后，虽然不再由原承包方耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化，承包关系并不是发包方与接包方的关系，而仍然是原承包方与发包方的关系。《土地承包法》规定，承包方可以在一定期限内将部分或全部土地承包经营权出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。这就是说法律赋予了农户出租承包地的权利。

2.土地使用权入股

土地作为农村最重要的生产资料，许多农民不愿轻易放弃土地使用权。随着商品经济的发展，从事非农产业的农民日益增多，鉴于担心经营非农产业失利而留有从事农业后路的顾虑，既不愿转让土地，又难以精心地经营土地。于是，土地承包农户将土地入股给龙头企业或农业专业大户，也有农户自愿以土地合股组织各专业合作经济组织，合作经营土地。农户以土地使用权作价入股，按照自愿原则组成利益共享、风险共担的股份合作制农业生产经营单位。由它来统一经营农民的土地，农民既可按土地使用权作价股分红，又可在企业工作，按劳取酬。在股份的构成上，农民主要以土地使用权入股。在用人机制上，企业与农民实行双向选择，企业原则上优先录用股民。这种土地流转方式展示出了深化农村的方向，不仅有利于农业生产规模化、专业化和产业化经营，而且还是实现城乡统筹发展的重要模式和主要途径。

3.土地互换

在土地承包期内，主要是承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部进行互换。互换一般是农户自发流转行为。

4.转包土地

土地承包户将其土地的使用权转包给其他农户或农业经营单位。承包方与发包方仍按原承包合同履行权利义务关系。该模式是新承包人向原承包人履行义务，原承包人再向发包人履行义务，由新承包人和原承包人共同承担风险。这是农村土地流转的主要方式，具体又有两种方式：一是土地承包户私下与新承包人协商，将承包土地转包出去；二是土地承包户委托有关组织进行转包，即自愿将承包土地委托村委会转包他人。该模式运作方便，对地方经济发展水平没有过高的要求，其主要特点是：从转包主体看，多数是从事非农业生产，举家入城但户口未动的农户，或是主要劳动力从事非农业生产如外出打工、经商等无力耕种承包地的农户。从转包的运作方式看，多为自行转包，私下运作，口头协商，无正规合同，不够稳定。从转包范围看，多为合作经济组织成员或邻近的亲朋好友。据有关土地流转转包不完全抽样统计，在1998年到2007年10年之间，经过村委员会和私下运作这两种情况转包，全国有偿转包耕地由1997年的146.7万亩上升到2004年的1065.7万亩，到2007年，转入户共计支付转包费就达76.3亿元之多。

5.使用权拍卖

承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用权,一是通过集体经济组织，一次性作价卖给他人。拍卖年限、价格及其他有关事宜协商确认并签订拍卖合同。早在1983年，山西省柳林县龙门垣乡村民李马才，率先以1750元的价格买下了本村15.7亩“四荒”地的使用权，成为全国“四荒拍卖”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用权私下拍卖其他经营户。到2007年底，由于农村承包的土地的经营户长期在外打工或已经在城镇私人企业就业，根据调查，全国已有3700多万农户将自己经营的土地使用权放弃拍卖给他人经营。

二、农村土地市场流转存在的主要问题

（1）土地成片流转难，土地流转过程中农民利益得不到保障。所属土地位于成片流转土地中间位置的个别农户出于种种原因，就是不愿把承包的土地流转出来，影响产业规模化经营政府的统一规划。另外，土地流转过程中农民利益也得不到保障。一是土地流转价格比较低，与业主收入极不相称，农民应得的流转收益存在较大风险。二是部分流转的土地期满后，如数复耕困难，即使复耕后，也将影响耕地的质量，农民的长远利益难以保障。由于土地作为农村居民一种最基本的生活来源保障，加之农户深受传统观念的影响，土地在大部份农户心中的基础地位还是没有改变。部份农户在进行土地流转时，只着眼于一时的利益，而对自己在土地流转以后的基本生活考虑不够充分，加上国家法律法规在这方面的空白，造成部分土地转出农户以后的生活得不到保障。

（2）土地流转费用确定困难。目前，土地流转的租金主要有两种方式来确定：一是现金租金；二是实物租金。这里主要的问题就是现金租金，现金租金的确定没有考虑到物价水平的涨落因素，这是引起纠纷的一个重要原因。

（3）土地的规模化经营中缺乏环境保护的制度和意识。在土地流转过程中，政府对规模化经营业主的环境生态效益考虑较少，由于多数从事土地规模化经营的业主资金限制和无相关的制度约束。土地的规模化经营对周围环境将造成巨大的破坏，影响到周边群众的生活。如养殖场的畜禽粪便，农家乐的生活污水等，大部分没有经过处理而直接排放到周围的河流、沟渠中，对水源造成了严重影响。土地的规模化经营中环境保护是当前我国农村土地流转进行规模化经营过程中的一个突出而又被忽视的重要问题。

（4）相关法规、政策不配套、不协调。在农村土地流转的实际操作过程中，政府感到相关法规、政策不配套不协调不具体。目前的《土地管理法》与《农村土地承包法》的有关条款就存在不协调的地方。《民法通则》关于土地承包经营权的相关条款过于笼统，实际过程中难以操作。在具体的土地管理规定中也没有对土地流转的相关条款说明。如《土地承包法》规定，到农民手中承包土地，不得改变土地的农业用途。然而，到底如何才算“农用”这个问题是不清楚的。这个问题不清楚，投资者改变土地用途的行为就难以受到法律的制约。另外，相关法规、政策不配套也造成土地被闲置。

（5）土地转入方在其转入土地上的基础设施不符合相关法规。这个问题主要是指土地转入方在获得成片的土地以后，在其经营活动中在转入土地上进行的基础设施建设，没有报请有关部门审批、核准。而这些设施的修建在土地流转之前并未申明，协商，这种情况往往会变相改变转入土地的用途，使土地以后的复耕可能减少，这也是目前农村土地流转过程较突出的一个问题。

三、加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构

合理配置农村土地市场资源，促进农村土地的合理流转，是调整农村农产品结构和提高农民收入的的关键。加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构的主要措施有：

（1）加强农村土地生产开发和经营的综合规划，统筹安排。结合制订“十一五”规划，要将土地流转与农产品结构调整结合起来，纳人到经济社会发展规划并进行统一管理。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众愈见，依法完善托管经营.积极促进农村土地的合理、合法流转。在流转目标上.依靠城乡两个市场发展优质高产高效农业，发展特色产品、生态农业产品和可持续农业，调整农村农产品结构，以不断的满足人们不断增长的物质文化生活需要。

（2）根据我国农村的实际情况，结合我国农民生活社会保障制度建设的探索，政府应当对土地转出农户的社会保障制度进行积极试验。如，可对土地转出农户进行基本生活养老保险，基本生活养老保险金可由流转土地使用权租金大小或区域城镇最低生活保障金的标准确定。

（3）建立土地流转的市场体系。随着经济的不断发展和农户市场化意识的不断增强，今后土地流转通过市场来完成是不可避免的，因而应该建立土地流转的市场体系。土地流转的市场体系包括村、乡镇、县市三级体系，即村一级的土地流转服务站、乡镇一级的土地流转交易中心、县市一级的土地流转交易管理局，依法推进土地的有序流转，形成公平、公开、公正的交易市场环境。（1）依法进行土地流转

（4）建立土地流转的风险保证金制度。按照国家法律、法规，土地流转受让方搞规模经营不能损害农村生态环境，不能搞掠夺式经营，不得随意改变土地的性质和用途。为此，政府应建立流转土地的风险保证金制度，以保证土地按约使用、合理使用。风险保证金可以按业主每年收入的一个比例收取，每年提交给政府管理部门，由政府管理部门统一监督和使用。

（5）土地流转必须依法进行。土地流转必须依法进行，务求做到公开、公平、公正。应该尽快制定《农村土地流转法》，从法律、法规上规范土地流转的程序、流转的方式、确认机构以及发生纠纷的处理方法等，在法律中明确土地流转的条件、土地流转费用等方面的条款，并对土地转出方要督促其签定流转合同，形成稳定的流转关系，特别是要对土地转入方是否按规定使用土地进行监管；对其在土地上的基础设施建设，必须要在流转合同中确定说明，并不得有危害土地复种的行为。保证土地流转的公开、公正、合法以及土地流转双方的合法权利。

作者单位：重庆工商大学

参考文献：

[1]麦伟.探寻实现农民增收的有效途径[J].中央财经大学学报,2004,(3):14-16.

[2]王洪亮,徐翔.关于农民增收问题的理论思考[J].经济问题,2004,(2):47-78.

第4篇：关于农村土地使用权的规定范文

关键词：土地有偿使用，土地使用权出让，土地租赁

 

一、我国土地使用权租赁制度的发展

（一）1988 年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。科技论文。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。

（二）1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”

二、集体土地使用权的出租。

集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。

（一）宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。科技论文。

宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。

至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。

（二）关于企业建设用地使用权的出租问题。

相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。

三、租赁土地使用权的转让。

首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。科技论文。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。

四、土地使用权租赁登记

《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。

五、关于土地使用权出租期限

土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？

我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。

第5篇：关于农村土地使用权的规定范文

【关键词】土地确权；土地制度改革；土地权利保障

改革开放以来，我国农村各个方面发生了巨大的变化，但是我们也应看到，由于农村各项制度改革不到位，“三农”问题仍没有得到有效解决，其中，由于农村土地上各种权利的权利主体不明确，导致各种侵害农村土地权利的现象大量存在，严重侵害了农民的利益，阻碍了农村经济的发展。下载通过开展确权工作，使农村集体经济所有权及各种衍生权利的主体得以明确，为权利的维护创造条件；同时，土地权利归属明确后，为各种权利主体行使权利，充分发挥土地的功能实现土地这一生产要素的合理配置提供了前提条件；更重要的是确权为农村土地制度改革提供了鉴定的基础。但是，如果我们把确权仅仅局限在各种土地权利的归属上，而不充实确权的内容，那么确权就不能从根本上解决农村土地制度的所有问题，更不能解决农村土地权利被侵害的现状。那么，在现阶段，农村土地确权的内容应该有哪些呢？

首先要确认国有土地所有权的平等性，从而实现党的十七届三中全会提出的“同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场”的改革目标。长期以来，有一种错误的观念指导着我们的实践。该观念认为国家所有权高于农村集体所有权。尽管我国宪法明确规定这两种基于社会主义公有制基础上的所有权都会得到法律的同等保护。但是宪法的这一原则在其他法律中并没有得到切实的贯彻。其中最典型的是基于《土地管理法》设置的征地制度。在这种制度中，国有土地所有权和农村集体土地使用权处于完全不平等的地位。农村集体所有的土地无论属性如何都不能进入土地市场进行交易。其结果就是大量的农村土地以非常低廉的价格被收归国有，然后由政府以高出征地价格许多倍的价格出售，这种行为严重的侵害了农民的利益，进一步拉大了城乡差距，引发了众多的社会问题。在我国大力推进城镇化的当下，如果我们不能从思想观念到制度设计层面确认国家所有权与农村集体所有权的平权问题，城镇化就会变成一场更疯狂的征地活动，所谓人的城镇化目标根本不可能实现。所以，为保证当下确权工作具有实际意义，就必须勇于改革，在改变观念的基础上修改与我国宪法相悖的各种土地法律制度。从而使党的十七届三中全会设定的“同地、同权、同价，建立统一的城乡土地市场”的改革目标得到实现。

其次，确权应当明确农村土地集体所有权的主题。长期以来，我国农村集体土地使用权的主体是不明确的。《土地管理法》规定农村集体土地使用权的主体是农村集体经济组织。但是农村改革以来，农村集体经济组织具有不确定性。这就使得权利主体也具有不确定性。农村普遍存在的侵害农村集体土地使用权的现象与土地使用权主体的不明确有着直接的联系。所以，目前开展的确权工作的内容之一就是从法律上明确农村集体所有权的主体。只有主体明确，才能真正实现对权利的有力保障。

再其次，确权应当明确土地承包经营权的性质与权能。土地承包经营权自设立以来，关于土地承包经营权的财产属性是一个没有得到清晰解决的问题，从现行的各项关于承包经营权的制度设计中观察，土地承包经营权更多的是指经营者对土地的使用权，而土地承包经营权的财产属性没有得到体现。这导致土地承包经营权的权能极不完整。其结果是土地流转不能实现，土地的功能不能充分发挥，农民的财产性收入无法实现。所以，确权就是要确认土地承包经营权的财产属性，明确土地承包经营权是是经营者的一项财产权利，在这种财产权的基础上能衍生出诸如流转权，抵押权，租赁权等权利，这样就使得承包经营权的权能实现完整。在此基础上，土地流转才能顺畅，土地这一生产要素的合理配置才能实现，农民通过土地的流转实现财产性收入才能成为可能，同时，土地的各种功能才能充分发挥。另外，在明确土地承包经营权的财产属性和各项权能的基础上，还必须明确各种土地流转的途径和程序。当我们确认土地承包经营权是一种财产权利后，能否构建有效的土地流转途径和合理的流转程序直接关系到这种财产权能否实现，也关系到农民财产性收入能否实现。由于农村土地的类型主要有农业用地，建设用地和农民的宅基地。各类土地的用途不同，流转的途径和程序也应不同。所以为保障各类土地顺畅流转，就应当从制度设计上明确各类土地的流转途径和程序。这个问题在大力推进城镇化建设和建设现代农业的背景下具有更为重大的现实意义。因为无论是城镇化还是建设现代农业都会涉及到土地的大量流转。如果不能明确推动流转的途径和程序不仅不能加快城镇化的发展和建设现代农业的进程，农民权益的维护也不能实现，人的城镇化的目标就会落空。

最后，确权的内容还应当明确各种土地的用途。在此基础上设计各种土地的用途管制制度。我国是一个土地资源非常贫乏的国家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一个关系到经济社会可持续发展和我国粮食安全的战略性问题。所以在我国要建立严格的土地使用的管制制度。而这种制度建立的前提是要明确各类土地的用途。在农村土地确权工作中明确各类土地的用途就应当是确权的内容。

总之，农村土地的确权既关系到农民权益的维护，也关系到“三农”问题的解决，更关系到我国经济社会的协调可持续发展，缩影我们应当切实做好这项工作。而明确确权的内容对于我们做好这项工作具有十分重要的意义。

【参考文献】

[1]郭晓鸣.中国农村土地制度改革：需求、困境与发展态势[J].中国农村经济，2011（4）.

第6篇：关于农村土地使用权的规定范文

农村土地产权制度是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

关键词： 农村 土地制度

农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度，是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。

一、赋予农户独立的土地产权。

土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、收益权、处置权等。

1.赋予农民长久而有保障的土地占有权。土地占有期限长短，是影响地权制度稳定性的一个重要因素。无论是在公有制还是私有制下，各国一般都把延长土地租用期限作为完善地权制度的一项重要内容。澳大利亚、新加坡、吉尔吉斯斯坦等国家公有土地利用比较有效，很重要的一个原因就是它们都不同程度地采取了土地的长久性租用制。为了使农民形成稳定的投资预期，我国也应该赋予农民对土地长久的占有权。这样做，可以彻底消除农民的顾虑，大大提高农民长期投资的积极性。

2.完善农民对土地的使用权。在保证国家合同订购和完成集体提留的前提下，允许农户在自己承包的土地上，根据市场的需要,自主经营，农户可以自己决定生产什么、生产多少和怎样生产。任何组织和个人都不得干预。同时，在租用期内农户还应有优化土地配置、提高土地产出价值的权利。但是农户无权自行将农用土地转化为非农用地。

3. 保证农民对土地的收益权。这包括两方面内容:一方面，农民必须从出售土地产品中得到其应得到的利益，其前提条件是农民必须有农产品价格的定价权。另一方面，农户应得到其使用土地后因投入资本和劳动而增加了的土地改良价值，这应当在承包地调整或转包时，得到应有的补偿。此外，还必须严厉禁止各有关部门以各种名目对农民进行各种非法摊派。

4. 赋予农户一定时期的土地处置权。要允许农户在一定时期内对其所拥有的土地进行转让、出租、入股、抵押、赠予、继承等。尤其是要允许农民以农地使用权作抵押获取银行贷款。我国农业发展面临的一个大难题就是资金十分短缺，尤其是用于农业中长期发展的资金投入不足。从世界各国来看，各地的农民通常都有贷款的要求，以作短期和长期的用途。因农场在准备土地种植的季节，现金流量通常都是支大于收，而在收获季节以后，现金则会出现收大于支的情况。由于许多农民没有成本资金，所以短期贷款是普遍存在的。

二、建立合理而有效的土地使用权流转机制。

建立合理而有效的土地使用权流转机制，其意义在于使土地这种农业最重要的生产要素进入市场流通领域，发挥市场机制在土地资源配置中的作用，完善农村市场体系，发展农村市场经济，通过土地使用权的流转提高土地经济效率。目前我国建立土地流转机制的主客观条件已经具备。

1、我国农产品市场已由原来的农产品供给绝对短缺的卖方市场转变为农产品供给相对过剩的买方市场。这种转变形成了较大的农业剩余，为自给半自给农业向较高农产品商品率的产业化农业的转变提供了必要的条件，同时又促使了农户行为从单纯的农地经营转向非农产业的经营，并在二、三产业发展的利益驱动和诱导下，日渐明显地加强了农业产业化倾向，这一切使得土地的有效流转成为可能。

2、农业劳动力就业结构发生了变化。80年代以来，随着以市场为导向的经济体制改革的逐渐深入，农业劳动生产率得到了迅速的提高，大量的农村劳动力被释放出来。农村劳动力由隐性剩余转为显性剩余，其转移的速度与强度都在加大。土地经营已不再是农户惟一的收入来源，土地的生存保障功能已趋弱化，这就为有效的土地流转机制的建立提供了现实的客观基础。

3、农业市场化进程逐步加速，随着社会主义市场经济步伐的整体推进，市场体系已逐渐形成，尤其是生产要素市场的初步建立，为市场机制的基础性资源配置作用的发挥奠定了基础。土地作为生产要素进入流通并相应获得报酬，这种利益动力加速了农业的市场化进程，为土地的有效流转提供了良好的经济运行环境。

4、土地流转在现实中已大量存在，各地方零星发生的土地使用权和“四荒”使用权拍卖，土地资源在不同经营主体之间的流动，土地资源的配置效率较好地凸现出来，从而为土地使用权流转提供了实践基础。土地使用权在流转过程中，要坚持自愿、有偿的原则依法进行，不能搞强迫命令。此外，土地使用权的流转，不能局限在一村一乡范围内，而应当根据客观发展的需要由市场机制来调节和配置土地资源，要突破社区限制，也不要受户口制度束缚。各级地方政府要对土地使用权流转进行引导、监督和提供服务。

三、 建立和健全农地管理制度体系。

为了维护土地所有者和使用者的合法权益，为了保证土地资源得到充分合理的利用，我们必须加快建立和健全国家对农地的宏观管理。从目前我国农地管理制度体系来看：

1、土地管理机构不健全。虽从国家到地方都建立了土地管理局，但其内部机构还很不健全。

2、土地管理队伍比较薄弱，缺乏高技术、深层次的专业技术人员，缺乏运用现代技术进行土地信息管理的能力。

3、各项管理制度不健全，对于土地利用的监督职能不强，制度不严格。

4、地籍管理机构和制度仍然不健全，全国各地因地界矛盾发生纠纷呈上升趋势。

5、由于产权关系模糊，造成管理权责不明确，为很多违法行为提供可乘之机。

因此，我国农地管理制度体系的建设必须在健全组织机构、提高土地管理人员素质的基础。通过建立土地登记制度，来保障土地产权的行使，以提高土地利用的微观效率；通过对产权行使的某些限制，使土地利用符合社会利益；通过严格界定“公用目的”的外延，改革土地征用制度，以保护耕地资源；通过农地用途管制制度，达到节约耕地，合理使用耕地的宏观效率。

第7篇：关于农村土地使用权的规定范文

一、我国土地产权制度现状

1、土地产权制度模糊内涵

产权的定义很多，一般认为，产权是由物的存在及对它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权的基本功能在于影响激励和行为，其主要功能是引导人们实现将外部性内在化的激励，产权界定不清一般被认为是产生“外部性”和“搭便车”的主要根源。就产权构成来看，大部分学者认为产权是一组包括所有权、使用权、收益权、处分权等具体权利在内的权利束，且物的交换价值主要取决于交易中权利束的大小。根据上述产权定义，土地产权应是因土地的存在及对其使用而引起的权利义务关系，是以土地为客体的所有权、占有权、使用权、收益权、处分权之和。在产权明晰的条件下，土地交换价值应取决于土地权利内容的范围和大小。

就制度来说，诺斯认为，制度是一种社会博弈规则，是人们所创造的用以限制和规范人们相互交往行为的框架性安排，包括正式制度和非正式制度。制度体现的是集体行动的规则，也可以说是人们之间的正式或非正式的契约关系。进一步理解，制度是一种放大的契约或称之为群体契约，与个人之间契约不同的是，制度需要明确的是群体内部或群体之间的行为规则。在这种情况下，因契约约束范围模糊导致的契约边界模糊便不可避免。布坎南在提及契约对财产的保护问题时，认为在原始契约得到履行的同时，必须制定出一些条款来控制边界交叉的问题，以认定并惩罚那些侵犯他人已界定的财产权利的人，对制度来说，这个观点似乎同样适用。

具体到土地制度而言，它是对人们以土地产权为载体从事的各种行为的约束性规范，也是人们在使用土地过程中产生或制定的规则，一般分为土地所有制和土地使用制，并分别对应土地所有权和土地使用权。但实际上，由于公权力的干预，这种划分标准及各自作为权利束所包含的内容仍具有一定的不确定性。根据产权理论，由于产权主体在界定、保护或实现权利方面的费用太高以及外来干预等原因，产权往往具有一定的残缺性。需要明确的是，土地所有权作为一种非排他性或一定范围内非排他性的所有权，可以认为是一种社团产权。在出现社团产权的情况下，产权明晰只有在对抗社团以外其他人时才能体现，而在社团内部，由于所有者并不唯一，这种产权并不是非此即彼的关系，是不确定的。而对于土地使用权来说，其权利束所包含的内容受法律规定或土地所有权代表与土地使用权人协商的影响，本身也是不确定的。上述这种不确定性表现在制度安排上，就是制度模糊。

2、我国土地产权制度模糊的原因及表现

我国的土地所有制是社会主义公有制。从前文分析可以看出，不管是何种性质的土地所有制，只是所包含的权利人范围不同，但作为社团产权，在其内部都存在产权界定不清晰的问题。当然，从我国实践来看，这种不清晰还有一个表现，就是全民所有制和集体所有制之间也存在一定的边界交叉，并且受国家发展战略导向影响，呈现出前者对后者的制度歧视，而造成这种结果的原因主要有两点。

(1)制度变迁过程充满了不确定性甚至过程中断导致制度模糊。以集体土地所有权的演进过程为例，建国初期，为推动经济复苏，促进农业发展，调动农民积极性，1950年6月颁布的《中华人民共和国法》规定实行农民阶级的土地所有制，但实际上，在1952年这场完成之前的1951年底，中央就印发了《关于农业生产互助合作的决议(草案)》，要求在已完成改革的地区实行农业互助合作。后经过农业生产互助组、初级农业生产合作社、高级农业生产合作社等一系列的制度实践，逐步在所有权制度层面上抹去了农村土地的私人所有权，至1962年《农村工作条例修正草案》颁布实施，我国农村土地最终确立了“三级所有，队为基础”的所有权制度体系。在1950年至1962年短短十二年的政策演进过程中，实际上贯穿一条主线，即土地产权逐步由明晰的私人产权向模糊的社团产权过渡，并逐步扩大其范围。从这方面看，既然集体土地所有权是一种“进化不全面”的所有权，产权制度模糊便不可避免。

(2)国家基于发展战略的制度故意，即战略性模糊。这种战略性模糊可以从两个方面予以说明，其一，源于城市建设和工业发展需要的农村支援城市战略计划，即长期的农业支持工业发展及城市建设。从这个角度上讲，自1953年开始，一直延续至今的低成本征地制度，至少说明这种产权制度模糊可以大大降低城市建设成本，并使农村土地的资产属性只能在狭窄的通道内通过改变产权性质得以实现。其二，1978年之后的城乡土地制度改革开始逐步强化用益物权，所有权在某种程度上成了“空制度”。以城市土地使用权和农村土地承包经营权为核心的城乡土地用益物权成为时展与社会性质相妥协的产物。以至于何・皮特(Peger Ho)认为，中国农村改革之所以取得成功，关键就在于中央政府经过审慎考虑后，决定将本该成纲成条、没有任何歧义的农村土地所有权制度隐藏在模棱两可的迷雾中，即有意的制度模糊。

从实际情况来看，我国土地产权制度模糊至少表现在以下方面：一是不同类型的所有权之间、同一类型所有权内部存在制度模糊。我国《宪法》规定城市土地属于国有，但由于“城市土地”、“国有”本身就是相对模糊的概念，城市土地的边界、权利人主体都难以界定，结果就造成城市建设用地面积不断扩大，集体土地不断受到侵犯。同样，劳动群众集体所有制脱胎于过去“三级所有、队为基础”的所有权结构体系，所有权主体边界更加模糊。二是土地使用权制度模糊。以土地使用年期为例，城市建设用地使用年期长期处于调整、总结和实践的过程，从深圳早期土地出让年期一般不超过30年到《深圳经济特区土地管理条例》(1988)规定最高期限不超过50年，到《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990)区分土地利用类型规定不同的土地使用年期，再到目前提倡的土地出让弹性年期制，可

以看出，土地使用权的使用年期是不断调整变化的。农村土地承包经营权同样如此，早在1984年，国家有关政策要求土地承包期一般应在15年，后《土地管理法》(1998年修改)将其调整为30年，《农村土地承包法》(2002)区分耕地、草地、林地将承包期调整为30至70年不等。由此带来的则是产权不稳定，进而导致土地使用权人预期收益不稳定。

二、产权制度模糊对土地规划编制、实施的影响

1、产权制度与土地规划的关系

一般认为，土地规划是国家利用公权力干涉甚至侵犯私权-利的工具，土地利用规划出于维护社会公共利益的需要或提高整体土地利用效益而获得合法性基础。

(1)产权是规划编制及实施的条件之一。规划影响产权内容，但同时，既定的产权也影响规划编制及实施效率。我国新一轮土地规划修编基本结束，与前两轮不同的是，这次修编更加强调规划的公共政策属性，更加重视规划对土地布局及利用结构的宏观指导性，并将规划作为土地管理的基本公共政策以实现土地利用与环境保护、经济发展相协调。此外，这次规划修编更加面向规划的实施，在这种情况下，土地产权作为影响规划实施成本的重要因素，必须得到充分考虑。

(2)在一定条件下，产权是产权主体保障规划落实的动力。土地规划强调的是土地结构的宏观布局，赋予土地发展什么、怎么发展的权利，并指导土地利用方向。但产权主体作为理性经济人，在面临规划时他们首先考虑的往往是规划对土地产权内容、进而对土地价值的影响。不可否认的是，对个体来说这种影响一般是双面的，甚至可能使私权利受损。但从另一方面来说，如果实施规划提高了权利人预期收益，由此带来的保护力量无疑是最大的。

2、产权制度模糊对土地规划编制、实施的影响

目前，土地产权边界不清和主体模糊已成为我国土地管理的突出问题，土地产权制度模糊很大程度上降低了规划实施效率，使规划控制效果低于预期。在所有权层面上，土地产权边界不清和主体模糊使规划控制对象难以明确；在使用权层面上，产权有效期限不稳定导致使用权人存在有效期限内攫取最大利益的冲动，使规划难以有效保护和落实。

(1)土地产权制度模糊使不同层次的管理主体行为目标不一。我国城市土地属于国家所有，由国务院负责行使，但问题是，我国现行国家一省一市一县一乡(镇)的五级行政架构中，县级以上人民政府具有批地权，实际掌握了土地的部分处分权和收益权。不同层级政府出于多方面考虑，导致规划实施目标、立场和效果很难统一。对集体土地产权制度而言，也存在大量问题，一方面，自然村、行政村和乡镇是三级集体土地所有权主体，但从另一方面来看，一个自然村既是集体土地所有权主体，同时也是其所在行政村和乡镇的土地所有权构成主体之一。这种产权主体模糊、边界不清的问题容易引发不同所有权主体之间的纠纷，并造成上级所有权主体对下级土地所有权主体的权益侵犯，提高了规划实施成本。

(2)土地产权制度模糊导致主体缺位，公众监督效力难以体现。主体缺位或虚置是产权制度模糊的直接结果，―方面，缺乏明确的产权主体意味着缺乏明确的被监督对象，从法理角度分析，委托―关系并非意味着权利义务的绝对转移，在某种程度上，责任主体仍为委托方；另一方面，主体不确定往往更容易导致信息不对称。土地利用规划作为专业性相对较强的公共政策，具有一定的理解门槛，增加了受众的监督难度，而主体不确定进一步增加了公众获取信息的难度，加大了信息的不对称，提高了监督成本。

此外，从当前土地利用形势和长远发展来看，探索市场经济条件下的规划编制模式已是必然趋势，而产权清晰是市场经济中交换物的基本特征。目前产权制度模糊和市场经济发展存有明显矛盾，并成为影响规划编制效率和编制成本的主要因素。

三、基于推进土地利用规划编制及实施的土地产权制度改进建议

1、物化土地产权，明确产权制度

一般来说，土地私有制在产权边界及产权主体方面相对明确，产权保护效率较高，但我国的社会性质决定其不可能实行土地私有制。我国的土地所有制已经超越所有权层面的价值，而被赋予了社会性质的政治意义。但从国外经验来看，公有往往意味着“都有”或“都没有”，这明显与当前的市场经济发展要求不相适应，也是我国土地规划编制和实施低效率的制度根源。

结合当前的情况和产权制度发展趋势，对于集体土地，从短期来看，必须在强化集体土地使用权上下功夫，在使用权层面上逐步强化私有，丰富和固化农村土地承包经营权和宅基地使用权。在明确的产权基础上，以规划引导建设，以产权保护促进规划编制和实施。从长期来看，还是应审视和反思现行以全民所有制和集体土地所有制为构成的土地所有权制度，消除国家对集体土地所有权的歧视性政策，尽快赋予集体土地相对完整、明晰的土地所有权。对于国有土地，一方面，应稳定现有土地使用权使用年限和内容，明确土地使用权在时间维度和空间维度上的边界；另一方面，要明确土地所有权的法律主体。在当前行政管理和绩效考核机制不变的情况下，建议以国有土地地域范围为依托，明确权利主体和权利边界。地域范围的确定应独立于现在的行政边界，以区域发展经济体为主体，并编制区域土地利用规划，改变地方政府因产权主体模糊而实际获得近乎所有权的土地处分权现状。

第8篇：关于农村土地使用权的规定范文

关键词　土地产权　土地保护

土地保护是指人类为了自身长期生存与发展的需要,保存土地资源的数量和质量, 防止土地破坏和退化所采取的措施和行动。按照雷利•巴洛维( 1978) 的观点, 土地保护是人类对土地资源的“长期明智利用”, 强调土地作为可更新资源在对人类有意义的时间尺度上具有长期可用性, 从这个意义上讲, 土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质。在经济快速发展、土地需求越来越高的今天, 土地保护显得尤为重要。土地保护的经济含义主要包括: 土地未来需求与供给不确定性的选择价值, 外部成本与外部利益; 土地经营方式与土地保护; 土地产权变迁与土地保护;农产品价格改革与土地保护; 农村非农就业发展与土地保护; 经济政治改革、制度变迁与土地保护等[1]。本文主要讨论土地产权对土地保护的作用及其需要改进的地方。

1 土地产权对土地保护的作用

产权是现代市场经济的核心范畴, 土地资源优化配置的实质是土地产权在各个产权主体之间的顺利流动。马克思笔下的土地产权是指由终极所有权及所有权衍生出来的占有权、使用权、处分权、收益权、出租权、转让权、抵押权等权能组成的权利束。就土地产权而言, 要起到保护土地的作用, 其前提是产权明确和稳定。

1.1 产权明确和稳定对农用地保护的作用土地产权明确和稳定对农民进行水土保持投资有刺激作用。从经济的角度来看, 地权明确性和稳定性要确定的是对土地资源事实上的占有所派生出来的经济收益的价值的确定性。也就是说, 稳定明确的土地产权意味着土地上的产出或者收入能够归其经营者所有, 因此, 土地经营者能够有保障的得到土地长期投资所带来的收益, 这就增加了对土地经营者进行长期投资的激励, 从而能够带来动态经济效率的提高。

1.2 产权明确和稳定在城市土地保护中的作用回顾中国土地产权制度的形成和发展, 可以看出, 在农村土地产权制度改革方面, 主要是实行了土地联产承包责任制; 在城市土地产权改革方面, 主要是实行了国有土地有偿使用制度。改革的思路主要是沿着所有权和使用权相分离展开的, 这种改革没有触动或理顺所有权关系, 在一定程度上又制约了土地经济的发展, 因此有人提出了“三权分离”的模式, 即将土地的所有权、管理权和使用权相分离。所有权归国家、管理权归地方人民政府、使用权归以有偿方式取得城市土地的使用者。这样的话, 城市土地使用者将绝对地租上交中央人民政府, 将级差地租上交地方人民政府, 而经营土地所得的平均利润归实际土地使用者[2]。清晰的产权归属有利于权责的明确, 有利于保护城市土地。

2 我国土地产权制度在土地保护中存在的问题

2.1 土地所有权制度不完善

土地所有权制度不完善主要是指国家土地所有权和集体土地所有权制度的不完善。具体表现为产权主体的不明确。依据法律, 国家土地所有权属于国家, 但《土地管理法》有关土地分级审批权限实际形成了“土地国家所有, 政府分级行使土地权利”的模式, 土地所有权散落在各级政府, 各级政府在国家土地所有权的行使上权责不明, 让很多土地使用者有空子可钻, 导致土地频繁流转, 甚至滥用土地。集体土地所有权制度的不完善具体表现为主体不清、权利义务不明确、行政权利严重侵犯集体土地所有权的状况。乡( 镇) 、村、村民小组土地所有权的权利界限不清, 导致在土地分配、集体土地征用过程中, 乡( 镇) 、村以土地所有者和乡村事务管理者的双重身份, 平调或占用农民集体土地, 侵占征地补偿费的现象相当普遍, 农民集体土地所有权难以实现, 特别是在我国目前财产保护制度和征地制度不完善以及行政权力约束机制缺失的现状下, 大量经营性用地以“公共利益”名义大量征用土地。导致大量耕地资源的流失与保护土地的思想是完全相悖的。

2.2 土地使用权制度不完善

目前我国除土地所有权外, 法律承认的土地权利只有国有土地使用权和农村土地承包经营权。土地使用权包揽物权体系中的地上权、地役权、永佃权和建筑权等独立的权利类型, 国有土地使用权与集体土地使用权内容不一致等问题的弊端已慢慢显现。在集体土地使用权的规定中, 一方面集体建设用地使用权的转让、抵押等受到法律的严格限制, 堵塞了农村融资渠道, 同时也导致集体土地隐性市场猖獗; 另一方面, 法律又允许集体建设用地使用权联营、入股,导致集体土地变相流转甚至流失。在集体土地承包经营权方面, 承包权的年限较短, 权利义务关系不明确, 也不利于农民持续稳定地利用和改良土地。

2.3 土地登记制度不完善

土地登记制度是世界各国为实施本国土地制度, 普遍采用的一项国家措施。目前, 我国土地登记的权威性仍未从法律和制度层面上得到解决, 土地统一登记仍受到严峻挑战。因为我国现行有关土地及其他地上附着物的不动产登记体制, 对土地、建筑物( 包括房屋) 、森林、水面、滩涂等不动产分别制定登记方法, 这些制度无法满足不动产进入市场的需要, 也不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则的需要。登记机关的不统一导致土地产权归属问题的不确定, 容易引起产权纠纷, 损害土地权益人的合法权利, 从而在归属上削弱对土地的保护。

在土地登记立法上, 现有的立法状况难以满足土地产权管理的需要。当前关于土地登记的法律依据, 除《土地管理法》中的规定外, 主要是1995 年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》, 仅凭这一部门规章来作为我国土地产权登记制度管理的主要依据, 显然是不够的, 在法律效力上不能满足需要。同时, 对于我国土地登记是采取形式审查还是形势审查, 采取生效主义还是对抗主义, 土地登记申请涉及的请求权是共同申请还是单方申请, 注销登记是否需要申请, 土地登记的具体程序和方式等一系列重大问题也有待于在高层次法律中规定, 以便解决我国土地产权登记制度建设中的基本问题, 提高我国土地登记法律地位[3]。

3 土地产权制度建设的建议

3.1 完善土地所有权制度

首先应该对两种土地所有权给予平等的保护, 限制征地权的行使, 严格禁止借公共权力侵犯集体土地所有权。公共权力只能应用于管理社会公共事务和为社会公共利益服务, 而不能利用其强制力为政府及其职能部门谋取利益。同时进一步完善集体土地所有权制度, 明确集体土地所有权的主体、内容及其收益分配制度, 承认乡( 镇) 集体、村、组土地所有权主体具有相互平等、独立、互不隶属的法律地位,依法确认并登记其土地的所有权。特别要保护以村民小组

为主体的农村集体土地所有权, 从法律上明确禁止乡( 镇) 、村及其他行政组织凭借行政权力侵犯其土地所有权及其他土地财产权。

3.2 完善和发展土地使用权体系

土地市场已经成为我国发展最快也是最重要的市场之一, 由于我国没有土地所有权市场, 只有土地使用权市场,完善土地使用权具体法律制度的意义就显得更为重要。完善土地使用权制度的一个基本的出发点, 首先是细化土地使用权的类型, 增加土地使用权的层次。可在土地使用权的基础上增设地上权、地役权、人役权、耕作权等权利, 丰富土地使用权的权利内容, 明确规定主体与客体、取得与丧失、权利与限制等方面的内容, 并明确权利确认的程序与效力。其次是要根据市场经济发展和土地利用向多用途发展的趋势, 增设有关空间权的内容。第三, 要进一步明确集体土地使用权的权利内容。进一步明确农村土地承包经营权的具体内容, 并建立公正有序的土地使用权和农村土地承包经营权的流转机制, 明确各种土地权利义务关系, 特别是要明确土地收益分配关系。积极探讨集体土地建设用地使用权流转问题, 把集体土地建设用地使用权市场纳入依法规范的轨道。

3.3 完善土地产权登记法律制度

土地登记制度是政府以国家公信力来保护土地权利人合法权益, 维护产权交易安全的基本制度。随着社会主义市场经济体制的不断完善, 土地产权交易日益频繁, 发挥土地登记的公示公信作用对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要, 土地登记制度面临着更高更广的要求。因此, 应尽快制定《土地登记法》, 明确和统一土地登记的机关、程序和法律效力, 尽快改变土地“多头登记”的局面。按照土地登记的属地原则, 由土地所在地的土地登记机关, 统一负责登记事务, 统一掌管土地登记簿, 并建立全国土地归户卡, 健全土地登记资料的汇总和统计分析制度。同时也要从财政上加大对土地登记工作的支持力度, 加快土地登记的进度, 不断提高土地登记的覆盖面。

参考文献

1 试论土地保护学[J].中国土地科学2003.6( 3) .

第9篇：关于农村土地使用权的规定范文

    论文关键词 宅基地 流转 改革 身份

    党的十八界三中全会提出要赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。必须是农村集体组织的成员才能够享有农村宅基地这一身份要件,限制了宅基地的流转,从而不利于保护农民的财产权利,也不利于促进城乡一体化发展。

    一、我国当前宅基地流转之困境

    1.抵押。我国《物权法》第一百八十四条第二款规定宅基地不能抵押。这么规定的理由是:它能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此,宅基地使用权具有一定的社会保障性质,如果允许宅基地使用权可以设定抵押权,那么当使用权人无法清偿债务时,就会丧失该土地使用权,从而出现农民居无定所,以致出现社会不稳定的严重后果。

    若要打破现状允许农民将自有宅基地抵押融资,那么必然会导致宅基地流转的可能,因为一旦农民不能够偿还债务那么宅基地将面临拍卖。但是我国法律禁止城镇居民购买宅基地,由于农村居民购买力有限,这一限制买方的规定势必会导致宅基地的价格失真,宅基地价格的失真又会反作用于其作为抵押物所融资金,这样根本不利于拓展增加农民财产收入的渠道,从而使得宅基地的抵押意义大打折扣。

    2.继承。我国法律规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,村民因结婚或其他原因分户另过,申请一处新的宅基地,于原有的宅基地便不再享有权利。据此我们可以分为以下几种情况:当村民子女迁入城镇取得城市户口时,其当然不再享有原户籍中宅基地权利;当村民子女嫁入或迁入其他农村集体组织,由于其不再是本集体组织成员,其也不再享有原户籍中宅基地的权利;当村民在本村中分户另外申请宅基地生活后,依然不能享有原户籍中宅基权利。也就是说,唯一能够出现宅基地使用权继承的可能,就是子女不从原户籍中分离出去,直至原户主死亡后成为新户主。

    但是,法律虽然限制了宅基地使用权,但却没有限制宅基地上的建筑物所有权。村民的宅基地是几乎免费的,但盖房子还是自己出资,地上建筑是村民的合法私有财产。既然是村民的合法私有财产,那么村民应该能够自由决定房子的继承问题。有学者认为当房屋作为遗产被继承时,其项下的宅基地使用权也应当被一体继承。我国法律中有“地随房走”的原则,但是一旦宅基地能够随同地上建筑继承,那么就会打破宅基地使用权所有者的身份要件。这显然与当前法律相悖,也与立法初衷相悖。

    3.买卖。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条要求严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》又强调:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。这些虽然从形式上禁止了宅基地的买卖,但其始终不是正式立法。从根本上来说,限制宅基地买卖的事由依然是我国法律对于宅基地取得的户籍身份限制。集体土地由村民集体所有,宅基地是作为福利性质为保障村民生活而免费分配给本集体内以户为单位生活的家庭,也就是说只允许本集体内的农村户口才有可能享有宅基地。同时,《土地管理法》还规定:一户只能拥有一处宅基地,那么该句话是否也禁止已经拥有宅基地的“户”购买宅基地呢?如果是,那么就只剩下那些没有宅基地的本集体农村户口的家庭能够购买宅基地了。这样一来宅基地的买卖市场被限制得所剩无几。

    我国《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确要求:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。该通知同样并非法律法规,法律并没有禁止农村宅基地上建筑的买卖,只是买卖之后农民不得另行申请宅基地。宅基地能够随同地上房屋买卖而转让么?这在理论界存在很大争议。有学者认为,“房随地走”或“地随房走”原则,并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益,也难以解决各种纠纷。而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。

    二、农村土地产权制度改革的理论探索

    面临现行土地制度存在的种种弊端,法学界和经济学界不少专家学者对其进行了深入探索,提出了各种改革的主张,主要分为两类:一是主张现行的农村土地所有制度并不是现阶段的一种合理的土地制度,必须采取大变革的方式,即变革农村土地产权制度,例如农村土地国有化,农村土地私有化,农村土地混合所有化等;另一主张则是维持农村集体土地所有权制度,只需变革农村土地使用权制度。对此,作一下分析:

    由于我国现阶段实行城乡二元结构,土地制度与户籍制度关联紧密,农村土地归集体所有,该集体的成员必须有集体内的农村户口,才能够享有该集体土地的财产权益。根据十八界三中全会公报,统筹城乡一体化发展,改革户籍制度,改革和完善农村土地制度,都同时提出。若能够将这几项改革同时推进,取消城乡户籍区别,形成一元制社会,那么对变革农村土地的产权制度才有实施的可能。但是,这种改革力度太大,在短期内难以完成,若强行推进势必会导致广大农村地区的不稳定。回顾中国历次大变革,虽然取得了成功,但也付出了巨大的代价,如施行双轨制经济时的“倒爷”以及国有企业改革时期大量的国有资产流失。农村地区作为国家稳定的核心,笔者并不主张在农村地区施行大变革式的改革。

    那么,既要保持现有的城乡二元结构,又要深入贯彻党的十八界三中全会精神,赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。那么,就必须找到宅基地流转身份限制的突破口。

    三、宅基地流转身份限制的突破